Exemplar gara uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.685,522/0001-21 (Pedido 285631 Impresso: 30/03/2011) NORMA ABNT NBR BRASILEIRA 14653-2 Segunda edigao 09,02,2011 Validea partir de: 03.03.2011 Avaliagao de bens Parte 2: Iméveis urbanos Assets appraisal Part 2: Appraisal of urban real estate Ios 09.080.99 ISBN 978-85-07-02596-2 associagio Numero de referéncia ILE 0 tt ABNT NBR 14653-2:2011 Tecnieas 54 paginas, @ABNT 2011Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.685.622/0001-21 (Pedido 285531 Improsso: 30/03/2071) ABNT NBR 14653-2:2011 @ABNT 2011 ‘Todos os direitos zeservados. A menos que especificedo de avtro modo, nenhuma parte desta publicagac pods sar reproduzida ou utlizads por qualquer meto, eleirénico ou mecdinico, Incluindo fotocépia ¢ microfime, sem permissdo por escrito da ABNT. ABNT Av.Traze de Maio, 13 - 28? andar '20081-$01 - Rio ce Janeiro - RJ Tol: + 55.21 3974-2200 Fax: + 55 21 3974-2346 abnt@abntorg.or ‘wwwabntorgibr ii @ABNT 2011 ~Tedos 26 silos raservanesExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.522/0001-21 [Pedice 2855331 Impresge: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Sumario Pagina Pretacio. Introdugao. 1 Escopo 4 2 Referéncias normativas A 3 Termos e dofinigées... 2 4 Simbolos ¢ termos abreviados. 9 5 Classificagao dos iméveis urbanos .. 9 54 Quanto ao uso. 9 52 Quanto ao tipo do imével 53 Quanto ao agrupamento dos imével: 0 6 Procedimentos de exceléncia 7 Atividades basicas... wa Documentagao.. 72 Legistacao a conéuita 73 Vistoria 7.34 Caracterizagao da regia 7.32 — Caracterlzagao doterrena. 7.3.3 Garacterizapao das edificagées e benteitorias. 1 73.4 Edificagdes e benfeitorias ndo documentadas ... 12 73.5 Situacées especiais 12 8 Procedimentos metedolégicos. 12 84 Procedimentos.gerais. 13 82 Métodes para identificar 0 valor de um bem, de seus frutos e dircitos.. 8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado 8.2.2 Método Involutivo. 8.2.3 Método da renda.. 8.2.4 Método evolutivo. 8.3 Métodos para identificar 0 custo de um imével 8.3.1 ‘Método da quantificagao do custo. 8.3.2 Método comparativo direto de custo. 9 Especificagaio das avaliagées od Generalidades.. 9.2 Métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo .22 93 Método da quantificagao de custo 84 Método involutive 95 Método evolutivo 10 Apresentacao do laudo de avaliagdo. 10.1 Laude de avaliago completo 10.2 Laudio de avaliagao simplificado 10.3 Anexos... "1 Procedimentos especificos @ABNT 2011 Todos 08 drelins reservadoeExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.656.522/0001-21 (Pedido 285631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 111 Desapropriagses 111.1 Classificagdo das desapropriagées .. 114.2 Critétios. 11.2 Servidées. 11.2.1 Classificagéo 11422 Critérios. 11.3 Glebas urbanizavei: 11.4 Avaliagao de aluguéis. 11.4.4 Por comparagdo direta. 11.4.2 Pela remunerag&o do capital 11.4.3 Reformas. 45 Liquidagdo forcada.. Anexo A (normativo) Procedimentos paraa utilizagao de modelos de regressao linear. AA Introdugao. A2 Pressupostos basicos A241 Verifica¢o dos pressupostos do modelo A241 Linearidade A24.2 Normalidade. A213 Homocedasticidade 424.4 Verificagéo da autocorrelagéo A215 Colinearidade cu multicolinearidade A.21.6 Pontos influenciantes ou “outliers” HASSRRRESEEBBSR A3 Testes de signtficancia.. Ad Poder de explicagao. AS Varigveis dicotamicas. AG (Cédigos alocados A? ——_Gédigos ajustados . A.8 —_Diferentes agrupamentos A.9 —_—_Apresentagao do modelo .. A410 Avaliagdo intervalar. Anexo B (normative) Procedimentos para a utllizagao de tratamento por tatore! Ba B2 B3 Saneamento da amostra, B4 Erros de especificagao .. BS Fatores de homogenelzacio Bo Efelto de heterogeneizacao.. B? Avaliagao intervalar. ‘Anexo C (informative) Recomendagées para tratamemto de dados por regress espacial C4 Introdugéo.. c2 Pressupostos basicos o3 Recomendagées.. BRERKRSSSSSESSSSRRLYEY 3.1 Diagnéstico da autocorretagdo espacial ©.3.2 —_ Incorporagao de efeitos de dependéncia espacial @ABNT 2011 - Todos os disitos raservades ivExemplar para uso axclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655,522/0001-21 (Pedico 286631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Anexa D {infomativo) Recomendagées para a ulllizagdo de andlise envoltéria de dados (envalt6ria sob dupla ética) (EDO/DEA).. Da Introduga b2 Pressupostos bésicos ba Recomendagées.. Da Estimativa pontual .. Anexo E (infemativo) RecomendagGes para tratamento de dados por redes neurais artificiais. EA Introdugdo.. E2 Recomendagées.. E3 Apresentagaa do modelo Bibliografia .. Figuras Figura A.1 — Valores admissiveis quando for adotada a estimativa de tendéncia central Figura A.2 - Valores acimissiveis quando for adotado o valor arbitrado.. Figura E.1 - Modelo de RNA com indicagao das fungées de ativagao utilizadas durante © processo de treinamento.. Tabelas Tabela 1 — Grau de fundamentagao no caso de utllizagdo de modelos de regressio linear Tabela 2 - Enquadramento do laudo segundo seu gra de fundamentagao no caso de utilizagao de modelos de regresséo linear Tabela 3 - Grau de fundamentagao no cago de utilizagao do tratamento por fatore: Tabela 4 - Enquadramente do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso de utifizagdo de tratamento por fatore: Tabela 5 ~ Grau de preciséo nos casos de utilizagdo de modelos de regressdo linear ‘ou do tratamento por fatores... Tabela 6 — Grau de fundamentagao no caso da utilizagaio do método da quantificagao de custo de benfeltorias.. ‘Tabela 7 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utitizagao do método da quantificagdo do custo de benfeiterias .. Tabela 8 - Grau de fundamentacdo no caso da utilizagao do método involutive ‘Tabela 9 — Enquadramento do laude segundo seu grau do fundamentacao no caso da utilizagao do método involutivo. ‘Tabela 10 ~ Grau de fundamentagao no caso da utilizago do método evolutivo ‘Tabela 11 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utitizagao do método evolutivo.. © ABNT 2011 -Tedos 05 iris reservados vExemplar para uso exclusivo - ASSOGIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Prefacio A Assoviagdo Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) ¢ 0 Foro Nacional de Normalizagao. As Normes Brasileiras, cujo contatido é de responsabilidade dos Comités Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizagéo Setorial {ABNT/ONS) e das Comissdes de Estudo Especiais (ABNT/CEE), sao claboradas per Comigs5as de Estudo (CE), formadas por rapresontantes dos setores envolvides, datas fazendo parte: produtores, consumidores e neutfos (universidades, laboratsrios @ outros). Os Documentos Técnicos ABNT so elaborados conforme as regtas da Diretiva ABNT, Parle 2. A Associagéo Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) chama atencéo para a possibilidade de que alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de direito de patente. A ABNT nao deve ser considerada responsavel pela identificacao de quaisquer direitos de patentes, A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comité Brasileiro da Construgao Civil (ABNT/CB-02), pela Comissao de Estudo de Avaliagéo ria Construgao Civil (CE-02:124.02}. O sou 12 Projeto circulou em Consulla Nacional conforme Edital n? 98, de 18.08.2008 a 16.10.2009, com o numero de Pro- jeto ABNT NBR 14653-2. © seu 2° Projeto circulou em Consulté Nacional conforme Edita! n° 07, de 02.07.2010 a 30.08.2010, corm 9 niimera de 2* Projeto ABNT NBR 14653-2. Esta segunda ediedo cancsia'¢ substitui a edigéo anterior (ABNT NBR 14653-2:2004), a qual foi tec- nicamente revisada. AABNT NBR 14653, sob o titulo geral “Avaliagao de bens”, tem previséo de conter as seguintes partes: — Parte 1: Procedimentes gerais; — Parte 2: iméveis urbanos; — Parte 3: iméveis rurais; — Parte 4: Empreendimentos; — Parte 8: Mquinas, equipamentes, instalagées e bens industrials em geral; -— Parte 6: Avaliag&o de bens; Parle 7: Bens de patriménios histéricos 8 artisticos. © Escopo desta Norma Brasileira em inglés 6 o sequinte: Scope This part of ABNT NBR 14653 specifies procedures for the appraisal process of urban property on the following aspects: a) typology of urban property; b) terminology, detinitions, symbols and abbreviations; 9) basic activities of the appraisal process; vi (DABNT 2011 - Todos 0s cireos raseruacosExemplar para uso exclusiva - ASSCCIACAQ DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.868.522/0001-21 (Pedido 285531 impresso: 20/09/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 @) basic methodology: 8) specification of appraisals; 4) basic requirements of appraisal reports. This part of ABNT NBR 14659 aims to detail the general procedures of ABNT NBR 14653-1, regarding the evaluation of urban properties, including urbanized tracts, standardized units and urban servitudes. 1B ABN 2011 - Tados 08 divas ravervadas vitExomplar pera uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Perlids 285631 Imprasso: 30/0/2011) ABNT NBR 14659-2:2011 Introdug&o Esta parte da ABNT NBR 14653 € de uso obrigatério em qualquer manifestagdo escrita sobre avalia- 980 de iméveis urbanos e visa complementar os conesitos, métodos ¢ procedimentos gerais especifi- cados na ABNT NBR 14653-1 para os servigos técnicos de avaliagdo de imévels urbanos. Nesta Norma, sdo utilizadas as formas verbais em conformidade com a Diretiva ABNT, Parte 2. A forma verbal "deve" é utllizada para indicar os requisitos a serem seguldos rigorosamente. As formas verbais “convém que”, “é recomendavel’, “é racomandado” e “recomenda-se” so utilzedas pare indi car que, entre varias possibilidades, uma mais apropriada, sem com isso excluir outras, ou que um certo modo de proceder é preferivel, mas néo necessarlamente exigivel. BAGNT 2011 -Texlos distor reservadosExemplar para uso oxckuslvo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,658,622/0001-21 (Padido 286531 impresso: 30/03/2011) NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14653-2:2011 Avaliagao de bens Parte 2: Iméveis urbanos 1 Escopo Esta parte da ABNT NBR 14653 fomece os procedimentos para a avaliagdo de Imévels urbanos, quanto a: a} classificagao da sua natureza: b) _instituigdo de terminologia, definigdes, simbolos e abreviaturas; ©) descrig&o as atividades basicas; 4) dofinig&o da metodologia bésica; @} aspecificagéo das avaliagdes; 4) requisitos basicos de laudos de avaliagao. Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da ABNT NBR 14858-1, no que diz respeito & avallagdo de-imévais urbanos, inclusive glebas urbanizaveis, unidades padroniza- cas @ servidées urbanas. 2 Referéncias normativas Os documentos relacionados a seguir 840 indispensdveis & aplicagdo deste documento. Para refe- réncias datacas, aplicam-se somente as edices citadas. Para referénclas nao datadas, aplicam-se as edigées mais recentes do roferide (incluindo emendas). Leis Federals n® 6766/79 © 9785/20, que dispdem sobre o parcelamento do solo urbano Decreto Federal n° 81.621/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida Decreto-Lei n® 9760/48, que dispée sobre os tevrenos de marinha e acrescidos de marinha ABNT NBR 12721:2008, Avaliagao de custos unitdrios e preparo de orgamento de construe para incorporagao de edificios em condominio - Procedimento ABNT NBR 18752:1996, Pericias de engenharia na construgao civil ABNT NBR 14658-1:2001, Avaliagao de bens — Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14853-4:2002, Avaliagdo de bens — Parts 4: Empreendimentos (© ABNT 2011 Teds o8 drchos reservados 1Exemplar para uso exclusive - ASSOCIACAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 (Pedide 286531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3 Termos e definigées Para_os efeitos desta Parte da ABNT NBA 14653, aplicam-se os termos ¢ definigdes da ABNT NBR 14653-1 os seguintes. 34 aproveitamente eficiente aquole recomendavel @ tocnicamente possivel para o local, numa data de referéncia, observada a atual e cfetiva tendéncia mercadalégica nas circunvizinhancas, entre os diversos usos permitidos pela legislagdo pertinemte 32 rea de servidao parte do imével serviente diretamente atingida pela servidao 33 rea total de canstrugao de unidades em condeminio rea resultante do somatério da drea teal privativa ¢ da parcela de-4rea comum a ela atribulda, defini- das contorme a ABNT NBR 12721 34 rea til da unidade rea real privativa, definida na ASNT NBR 12721, subiraica a dred ocupada pelas paredes © outros elementos construtivos que impagam ou dificultem sua utilizag2o,1) 36 BDE percentual que indica os beneticios e despesas indirstas incidantes sobre o custo direto da construgao 36 c6digos ajustados escala extiaida dos elementos amostrais origiriais por meio de modelo de regresséo, com a utlizagao de variaveis dicotémicas, para diferenciar as caracteristicas qualitativas dos iméveis a7 e6digos alocados escala légioa ordenada para diferanciar as caracteristicas qualitativas dos iméveis 38 conciliagéo dogo do valor final da avaliagao, devidamente justificado, em fungao dos resultados obtidos, quando utiizado mais de um método 3.9 conduta do mercado praticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as transagbes 1) A érea itl da unidade nao se confunde com a dtea privativa nem com a area total calculadas conforme @ ABNT NBR 12721, usualmente utiizadas nas matrioulas Gos Registros de Iméveis e nos cadastros municipais para a cobranca de IPTU e outras finalidades. 2 (G ABNT 2011 ~ Todos 05 cieitos reservadosExemplar pare uso exclusive - ASSCCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.52210001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.19 conjuntura do mercado conjunto de circunstancias, tais como estrutura, conduta e desempenho, que influenciam no compor- tamento do mercado em determinada parfodo ant defeitos construtivos anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaca potencial & sadide ou é seguranca do usuario, decorrentes de falhas do projet, do servigo ou do material aplicade na execugio da construgo 3.12 depreciagao fisica perda de valor em func&o do desgaste das partes constitutivas de benteitorias, resultante de decrspi- tude, deterioragdo ou mutilagio 3.13 desempenho do mercado evidéncias da evolugée do mercado, pela analise do seu comportamento num determinado periodo de tempo 344 desmembramento subdiviséo de um terreno em lotes destinados a edificagdo, com aproveitamento do sistema viario exisienie, desde que nao implique a abertura de novas vias ¢ logradouros puiblicos, nem 0 prolonga- mento, modilicag3o ou ampliagao dos ja existentes 3.45 dominio diteito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder @ vontads de alguém 2.16 dominio direto aquele perlencente ao propriciitio do imével sob o instituto da entiteuse 347 dominio pleno dominio total, que 6 a soma do dominio itil com o dominio direto 3.18 dominio dtil direite atribuide ao enfiteuta de se utlizar do imével, podendo extrair dele seus frutos, vantagens @ rencimentos econémicos 3.19 equipamento comunitério benfeitoria que visa atender as necessidades basicas de saide, educagdo, transporte, seguranca ou lazer da comunidade 3.20 entidades técnicas reconhecidas organizagses ¢ instituigSes, representativas das engenhelros de avalacdes e registradas no sistema CONFEA/CREA, @AGNT 2011 Todos 08 dtetos reservadas 3Exemplar para uso exclusive « ASSOGIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTINO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedide 289831 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14853-2:2011 3.21 estado de conservagao situagao das caracteristicas fsicas de um bem, em um delerminaco instante, em decoréncia da sua utllizagaio @ da manutengdo a que foi submetido. 3.22 estimador fungao baseada nos dados de uma amostra usada para estimar um pardmetro da populaco 3.23 ‘estimativa de tendéneia central estimativa pontual obtida por um estimador de tendéneta central (por exemplo, médla) 3.24 estimativa pontual valor obtide para 0 estimador pontual 3.25 estrutura do mercado decomposigao analitica dos agentes pradominantes no mercado 3.26 frente de referencia frente da situagéio paradigma adotada 3.27 frente projetada : projacdo da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda, no caso de frente em curva 3.28 frente real comprimanto efetivo da linha diviséria do imével com a via de acesso, em projegao horizontal 3.29 gabarito de alture altura maxima de uma edificacao permitida legalmente para um determinado local 3.30 gleba urbanizével terreno passivel de receber obras de infra-estrutura urbana, visando 0 seu aproveltamento eficiente, por meto do loteamento, desmembramento cu implantago de empreendimento. 3.31 idade estimada aproximagao da idade reai do imével, levando em consideragéio as suas caracteristicas construtivas, arquitetonicas funcionais 9.32 idade real ‘tempo decorrido desde a conciusio de fato da construgéo até a data de referéncia adotada no laudo 3.33 imével alodial aquele livre de quaisquer énus, encargos, foros ou pensdes 4 @ABNT 2011 - Tacos os dries reservadosExemplar para uso exclusiva - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTING - POUPEX - 00.685, 522/0001-21 (Peddo 285831 Impressa: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.34 imével com vocacio urbana imével em local com caracteristicas, uso, ocupagao, acesso e methoramentos publicos disponiveis, ‘que possibilitam sua utilizagao imediata para fins urbanos 3.35 imével dominante imével que impée restrigao a outro, por servidao 3.36 imével paradigma im@vel hipotético cujas caracteristicas sfo adotadas como padréo representalivo da regido ou referen- clal da avallacao 3.37 imével serviente imével que sofre restrigéio imposta por Sorvidao 3.38 Imével urbano imével situado dentro do perimetro urbano detinido em lei 3.39 infra-estrutura basica equipamentos urbanos de escoamento das aguas pluviais, lluminagao publica, redes de esgoto sani- trio, abastecimento de agua potavel, de energia elétrica publica e domiciliar © as vias de acesso 3.40 intervalo de confianga intervalc de valores dentro do qual esta contido o pardimetro populacicnal com determinada confianga 3.41 intervaio de predicao estimativa de um intervalo de valo‘es, a partir de dades de mercado observados, dentro do qual novos dads de mesmo contexte estardo contides, com daterminada probabilidade 3.42 lote porgao de terreno resultant de parcelamento do solo urbano 3.43 loteamento subdiviséo de gleba em lotes destinados a edificagdes, com abertura de novas vias de circulagio, de legradouros publicos ou prolongamento, modificagao ou ampliagao das vias existentes 3. luvas auantia estabelecica para assinatura ou transferéncia do contrato de locagdo, a titulo de remuneragéio de ponte comercial 3.45 manutengéo ages proventivas ou corretivas necessérias pare preservar as condigdes normals de utllzago de um bem @ ARNT 2611 -Tocos 08 dirsitoe rarervadas: 5Exemplar para uso exchisivo « ASSOCIACAO DE POUPANCA E EMPRESTINO - POUPEX - 00,655.522,0001-21 (Pedico 285531 impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.46 modelo dinamico modato no qual as despesas 0 recoltas sao previsias ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa 3.47 modelo estatico modelo que utiliza formulas simplificadas @ que nao leva em conta o tempo de ocorréncia das despe- sas e receltas 3.48 outlier ‘onto atipice, identificado como estranho & massa de dados 3.49 padrao construtivo: qualidade das benfeitorias em fungi das especificagdes de projetos, materiais, execugae e mao-de- ‘obra efetivamente ulilizados na construgao 3.50 pé-direito distacicia vertical livre entre 0 piso € 0 teto 3.61 percentual de comprometimento de drea relagdo entre a area objeto de gravame 6 a érea total do imével 3.82 percentual de comprametimento de valor relagao entre os valores da area atingida por umn gravaine, antes e depois da sua instituigio 3.53 planta de valores representagao grafica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imével em uma mesma data 3.54 pélo de influéncia iocal que, por suas caracteristicas, influencia os valores dos imév com 9 elemento avaliando , em fungao de sua proximidade 3.55 ponto comercial bem intangivel que agrega valor ao imével comercial, decorrente de sua localizagao expeciativa de exploragao comercial 3.56 ponto influenciante ponto atipico que, quando retitade da amostra, altera significativamente os parémetros estimados ou a estrutura do modelo 357 posse detencéio ou ocupagao, com ou sem fruigSo, de coisa ou direito 6 GABNT 2011 - Todas 0 Grotos reservadosExemplar para uso exclusivo - ASSOCIACAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.522/0001-21 (Pedido 285631 Impresso: 20/08/2041) ABNT NBR 14653-2:2011 3.58 profundidade equivatente resultado numérico da diviséo da érea de um lote pela sua frente projetada principal 3.69 quota parte néimero atribuido a uma frac ideal 3.60 renda fruto da exploragéie de bens ou direitos, ou aplicagao de capital 3.61 segmento de drea diretamente desmembravel parte do um torreno com frente para vias ou logradouros puiblicos oficials, passivel de apraveltamento econémico e legal 3.62 terreno de fundo aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com-a via publica por um corredor de acesso 3.63 terreno encravado aquele que néo se comunica com a via pablica 3.64 terreno interno aguele lecalizado em vila, pasSagem, travessa ou local assemelhado, acessorio da maha vidria do Municipio ou de proprisdade de particulares, e que ndo consta oficialmente na Planta Genérica de Velores co Municipio 3.65 terrenos acrescidos de marinha: tetrenos formados, natural ou artificialmente, para o lada do mar ou dos rios # lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha 2) 3.66 terrenos de marinha terrenos em uma profundidade de 83 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posi¢ao da linha do preamar-médio de 1831, sendo os situados no continente, na costa maritima, nas iInas- @ nas margens dos rios ¢ ‘agoas, até onde se faca sentir a influéncia das merés, ou contornando as ithas situadas em zonas onde se faga sentir a influéncia das marés 3) 3.87 testada madida da frente do imovel 2) Ver Decrato Lei n® 9760 de 5/9/1946, Secao Hi, artigo 3, 3) Ver Decrato Lei n® 9760 de 5/9/1948, Secdo Mi, artigo 2, © ABNT 2011 - Todos os craton raservatios 7uso axclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.685.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 90/93/2011) Exemplar par ABNT NBR 14653-2:2011 3.68 unidade imobilidria padronizada imével de ocorréncia usual e repetitiva no mercado imobiliério, comprovada através de pesquisa espe- cifica, e identificado de acordo com suas caracteristicas construtivas 3.69 validagao procedimento cestinado a testar 0 modelo utiizado na avalia¢ao ou o seu resultado (por exemplo, @.utlizagdo de dados de mercado conhecides, mas n&io empregados na elaboracdo do modelo} 3.70 valor arbitrado ‘valor pontual adotado como resultado final da avaliagao, dentvo das limites do campo de arbitrio esta- belecido nesia norma 371 valor deprecidvel diferenga entre 0 custo de reprodugao da benteitoria @ o seu valor residual 3.72 varidveis independentes variaveis que dao contetido Idgico & variagdo dos pregos de mércatio coletades na amostra 3.73 variévels qualitativas varlévels que nao podem ser medidas cu contadas, mas apenas ordenadas cu hierarquizadas, de acorde com atributos inerentes ao bem 3.74 varidveis quantitativas variéveis que podem ser medidas ou contadas 3.78 varidvel dependente varidvel cujo comporiamento se pretende explicar pelas variaveis independentes 3.76 varidvel dicotémica varidvel que assume apenas duas posigdes 4) 3.77 varivet “proxy” varidvel utlizada para substituir outra de diffcil mensuragao e que se presume guardar com ela relagao de pertinéncia, obtica por meio de indicadores publicados ow inferidos em outros estudos de mercado 3.78 vicio anomalia que afeta 0 desempenho de produtos au servigos, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuizos materiais ao consumidor 4) As varldveis dicotdmicas também so conhecidas na Steratura como varidvels bindrias, “dummies, "de estado”, ‘z2r0-um" e outros termos. 8 ‘DABNT 2011 - Todos 0s detios reservadosExempisr para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.£22/0001-21 (Pedido 285521 Impreseo: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.79 vicio construtivo vicio que decorte de fatha de projeto, de material aplicado na construgao cu de execugao 3.80 viclo de utilizac&o vicio que decorre de uso inadequado ou de falha na manutengo 3.81 vocagao de imével uso presumivelmente mais adequado de determinado imével om fungéo das caracteristicas préprias € do entorno, respeitadas as limitagdes legais 4 Simbolos e termos abreviados As nolag6es adotadas pelo engenheiro de avaliagdes devem ser devidamente explicitadas no laudo, Indicando-se também suas respectivas unidades Ge medica, de acordo com o Decreto Federat 81621, de 03/05/78, 5 Classificagdo dos iméveis urbanos 5) 5.1 Quanto ao uso a) residencial; b) comercial; ©} industrial d) institucional; e) misto, 5.2 Quanto ao tipo do imovel a) terreno (lote ou gleba); b) apartamento: c) casa; )_escrit6rio (sala ou andar corride); ©) loja: f) galpdo; 9) vage de garagem; 5) A classilicagao nao ¢ exaustiva @ABNT 2011 - Todos 08 ctetos reservadon 8Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655,522/0001-21 (Pedido 285537 Impresso: 20/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 » 0 i * » m) n) misto; hotéis e motéis; hospitals; escolas: cinemas e teatros; clubes recreativos; prédios industriais. 5.3 Quanto ao agrupamento dos iméveis a) b) °) d) ®) i 3) hy i) 6 loteamento; condominio de cases; prédio de apartamentos; conjunio habitacional (caéas, prédios ou mistos); conjunto de salas comerciais; précio comercial; conjunto de prédios comerciais; conjunto de unidades comerciais; complexe industrial. Procedimentos de exceléncia Consultar Segao 6 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7 Atividades basicas E recomendavel que o engenheiro de avaliagdes, ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliacdo, esclareca aspectos essenciais para a adagéio do método avaliatério e eventuals niveis do fundamentagdo e precisdo que se prelende atingir, entre outros: 10 finalidads: locago, aquisigao, doagéo, alienagio, dagéo em pagamento, permuta, garantia, fins contéseis, seguro, arrematagac, adjudicagao e outros; objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locacdo; outros valores, tais como: valor ‘em ‘isco, valor patrimonial, custo se reedicéo, valor de liquidagao forgada, vaior de desmonte (ver definigdio na ABNT NBR 14653-4:2002); indicadores de viabilidade e outros; prazo-linite para apresentago do laudo; condig6ss @ serem utiizadas, no caso de laudos de uso restrito. ARNT 2011 - Todos 08 diraios reservadosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 (Pediio 286531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 74 Documentacéo Reportar-se a 7.1 € 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.2. Legislagao a consultar Recomenda-se consuttar as legistacbes municipal, estadual e federal, bem como examinar ouiras fostigdes (elusive decorentas de passive ambiental) ou ncentvos que possam infusncl no valor 7.3. Vistoria Além de disposto em 7.3 da ABNT NBR 14652-1:2001, obsetvar, no que couber, o descrito em 7.3.1 87.34. 7.3.1 Caracterlzagao da reglao —_aspectos gorals: andlise das condicbes ‘acondmicas, politicas e socials, quando relevantes para ‘© mereado, inclusive usos anteriores atipicos ou estigmas; — aspectos Iisicos: condigées de relevoy natureza predominante do solo, condiges ambientais; focalizagao: situagao no contexto uroano, com indicago dos principais pdlos de intluéncia; — uso 8 ocupagio do solo: controntar a cctipagao existente com as leis de zoneamento 2 uso do sole do municipio, para concluir sobre as tendénoias de modificaggo a curto @ médio prazos; — infra-estrutura urbane: sistema viério, transporte coletivo, coleta de residuos sdlidos, agua potd- vel, energia elétrica, lelefone, redes de cabeamento para transmisstio de dados, comunicaco @ tolovisdo, esgotamento sanitério, Aguas pluviais e gés canalizado; — _atividades existentes: comércio, industria e servico; — equlpamentos comunttétios: seguranga, educagao, satide, cultura e lazer. 7.8.2 Caractorizagao do terreno — _localizagao: situag&o na regio ¢ na via publica, com indicagio de limites e confrontagdes defini- das de acordo com a posiggo do observador, a qual deve ser obrigatorlamente explicitada; — utilizagao atual e vocagao, em contranto com a legistago em vigor; — _aspectos fisicos: dimensées, forma, topogratia, superficie, solo; -~ infra-estrutura urbana disponivel; — resttigdes tisices e legais a0 aproveitamento; — sub ou superaproveitamento, 7.3.3 Caracterizacio das aditicagées e benteltorias — _ aspectos consirutivos, qualitativos, quantitatives ¢ tocnoldgicos, comparados com a documenta- ga0 disponivel; SABNT 2011 - Todos 08 direitos wcrvades "1[Exemplar para uso exclusiva - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTINO - POUPEX -00.685.522/0001-21 (Peddo 285531 Impresso: 20/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 — _aspecios arquiteténicos, paisagistices e funcionais, inclusive conforto ambiental; — _adequagao da ediicagao em relagSo aos usos secomendaveis para a regiao; — condigies de ecupagao; — palotogias aparentes como anomafias, avarias, danos construtives © outras, conforme definidas na ABNT NBR 13752 que possam Iniluenciar de forma significativa a variacao dos pregos relati- vos dos elementos amostrais. 7.3.4 Edificagdes e benfeitorias ndo documentadas No caso da exisiéncia de edificagdes e benfeitorias que n&o constem na documentagao, observer © dispasto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.3.5 Situagdes especiais 7.8.8.1 Vistorla por amostragom Na avaliago de conjunto de unidades auténomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amos- tragem alealéria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisséo no con- trato, engenheiro de avaliagées deve definir 0 tamanho da amostra utilizando critérios estatisticos. 7.3.5.2 \mpossibilidade de vistoria Quando née for possivel o acesso do avaliador ao interior do imével, 0 motivo deve ser justiticado no laudo de avaliagi. Neste caso, emi comum acordo com 0 contratante, a vistoria interna pode ser pres cindida e @ avaliag&o pode prosseuir com base nos élementos qué for possivel cbter ou fornecidos polo contratante, tals cor a} descrip interna; b) nocaso de apartamentos, escritérios e conjuntos habitacionais,a vistoria externa de dreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo editicio e informagdes da respectiva administragao; ©) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa. As consideragdes hipotéticas sobre 0 imével, que configuram a situagao paradigma, devem estar cla- ramente explicitadas no iaudo de avaliag4o. 7.35.3 Planta de valores Nas avaliagdes em massa, a partir de dasios cadastrais, recomenda-se vistorla por amostragem, com 0 objetivo de aferir os critérios @ percapgdes considerados no cadasiro. 8 Procedimentos metodolégicos Na aplicagaic dos métodos avaliatérios referidos na Segao 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomen- dam-se os procadimentos metodolégicos relacionadas em 8.1 a 8.3. 12 @ABNT 2011 -Too0s os dreiis reservados‘Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655 522/0001-21 (Pevide 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 8.1 Procedimentos gerais 8.1.1. Para a identificago do valor de mercado, sempre que possivei preferir 0 método comparativo Gireto de dacios de mercado, contorme definido om 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001 8.1.2 Quando couber @ o objetivo for a identificagéo do valor de mercado, @ recomendavel que sejam apreseniadas consideragdes quanto ao aproveitamento eficiente do imével. 8.1.3 Nos mercacios em transigao sao recomendéveis a andlise e 0 diagnéstico da situag&o do mer- cado, eventualmente com a adogao ce outro enfoque, proceciendo-se conciliagao. 8.1.4 Métodos utiizedos nao detalhados nesta Norma devem ser descritos ¢ tundamentados no trabaiho. 8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos 8.2.1 Método comparativo direto de datios.de mercado 8.2.1.1 Planejamento da pesquisa Na planejamento de uma pasquisa, 0 que se pretende é a composigaq de uma amostra represen- tativa de dados de mercado de iméveis com caracteristicas, tanto quarto possivel, semelhantes as do avaliando, usancio-se teda a evidéncla dispontvel. Esta etapa — que envolve estrutura e estratégia da pesquisa ~ deve iniciar-se pela caracterizacao e delimitacdo do mercado em anélise, com 0 auxilio de tearias e conceitos existentes ou. hipéteses acvindas de experiénclas adquiridas pelo avatiador sobre a formagao do valor. Na estrutura da pesquisa sdo-eleitas as varidvels que, em principio, s&o retevantes pare explicar a tendéncia de formacao de valor ¢ estabelecidas. as supostas relagées entre si e com a varidvel dependents. A estratégia de posquise refere-se & abrangéncla da amostragem eas técnicas a serem utilizadas na coleta € andlise dos dados, como ai selegao @ abordagem de fontes de informago, bem como a escolha do tipo de andlise (quantitativa ou qualitativa) @:a elaboracdo dos respoctivos instrumenios para @ coleta de dados (fichas, planilhias, roteirds de entrevistas, entre outros). 8.2.1.2 Identificagdo das variaveis do madelo 8.2.1.2.1 Varidvel dependente Para a especificaeao coreta da variével dependente, é necessdria uma Investigagao no mercado em relag3o & sua conduta ¢ as formas de expresséc dos pregos (por exemplo, preco total ov unitério, moeda de referéncla, formas de pagamento), bem como observar a nomogeneidade nas unidades de medida. 8.2.1.2.2 Variaveis Independentes As variavels independentes referom-so as caracteristicas fisicas (por exernplo, rea, frente), de foca- lizagao (como bairro, logradouro, distancia a0 pélo de influéncia, enire outros) e ecandmicas (como oferta ou transagao, época @ condigao do negécio — a vista ou a prazo). As varidvels devem ser esco- lhidas com base em teorias exislentes, conhecimentos adquirides, senso comum e outros atrioutos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas varidveis consideradas no plane- Jamento da pesquisa pedem se mostrar pouco relevantes na explicagao da comportamento da variavel explicada e vice-versa, GABNT 2011 - Todos 08 crwies ragervados 13285531 Impresso: 30/03/2011) Exemplar para uso exclusive - ASSOCIACAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.522/0001-21 (Pe ABNT NBR 14653-2:2011 Sempre que possivel, recomenda-se a adogdo de varidveis quantitativas. As diferengas qualitativas des caraclerfsticas dos imoveis podem ser especiticadas na sequinte ordem de prioridade: a) polo emprego de tantas varidvels dicot6micas quantas ‘orem necesséirias, especialmente quando a quantidade de dados for abundante e puderem ser reservados as graus de liberdade necessarios & modelagem estatistica definidos nesla Norma (por exempio, anlicagao de condigées booleanas do tipo “maior do que” au “manor do que’, ‘simn” ou "né0"); b) pelo emprego de variaveis proxy ®), por exemplo: » custos unitérios bdsicos de entidades setoriais, para exprossar padréo construtivo; + indice fiscal, indies de desenvolvimento humane, renda média do chefe de domicflo, niveis, de renda da populagéo, para expressar localizagao: ‘+ oceficientes de depreciacdo para expressar estado de conservagao das benteltorias; + valores unitarios de lojas om locagao para éxpressar a localizagao na avaliagao de lojas para venda; ©} por meio de cédigos alustados, quando seus vaioies sdo extraicos da amostra com a utilizagéo dos coeficientes de varidveis dicot6micas que represeniem cada uma das caracteristicas. © modelo intermediarlo gerador dos cédigos deve-constar no lauido de.avaliagéio (ver A.7}; d) por meio de cédigas alocados construidas de acorco com A.6. 8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado 8.2.1.3.1. Observar 0 disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001 8.2.1.3.2 0 levantamenio’ de dados tem como ‘objetivo a obtengao de urha amostra reoresentativa para explicar © comoortamento do mereado no qual 0. imdvel avaliando esteja inserido ¢ constitul a base do proceso avaliatério. Nesia elapa oengenheiro de avaliagSos investiga o mercado, coleta dados e informagdes confidveis proferentemente a respeito de negoclacdes realizadas @ ofertas, contemporaneas A data de referencia da avaliagao, com suas principais caracteristicas econémicas, ‘isicas e de localizagao. 8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto. possivel ¢ identificadas. A identiticagao das fontes pode ser dispensada em comum acordo entre as partes contratantes. $.2.1.3.4 Recomenda-se gue os dados de mercado tenham suas caracteristicas verificadas pelo engenheiro de avalagdes. 8.2.1.3.5 Os dados de oierta séo indicagdes importantes do valor de mercado. Entretanto, devem- se considerar superestimativas que em geral acompanham esses pregos @, sempre que-possivel, quantificé-las pelo confront com dados de transagdes, 8.2.1.3.6 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informagées que impliquem opiniées subjetivas do informante e recomenda-se: a) visitar cada imével tomado como referéncia, com o intuito de vefificar, tanto quanto possivel, todas as informagées de interesse; 6) Observagiio: as varlavels “proxy”, contorme definidas ern 3.77, nao devem ser confundidas com a atribuico: de cédigos alocados, nem obtidas de relagées cu concsitos deduzidas da prdpria amostra. 14 @ABNT 2011 - Todos os direlos ceservacceExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.658.522/0001-21 (Pedico 285631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos; ¢) controntar as informagSes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados. 8.2.1.4 Tratamento de dados 8.2.1.4.1 Preliminares E recomendvei, preliminermente, a sumarizacao das informages obtidas sob a forma de graticos Gue mostrem as distribuigdes de freq@éncia para cada uma das varidveis, bem como as relagoes entre elas. Nesta etapa, verificam-se 0 equiliorio da amostra, @ intluéncia das varidvais que presu- mivelmente exaliquem a variago dos pregos a forma dessa variagao, possivels dependéncias entre elas, identiticagéio de pontos atipicos, entre outros. Assim, pode-se controntar as respostas cbtidas no mercado com as crengas a priori do engenheiro de avaliagdes, bem como permilr a formulagao de ipdteses. Nos casos de transformagao de pagamento parcelado ou'a prazo de um dado de mercado para prego & vista, esta deve ser realizada com #.adogao de uma taxa de desconto, efetiva, liquida e representa- tiva da média praticada pelo mercado, a data correspondents a:esse dado, disoriminando-se a fonts. No tratamento dos dados podem ser utiizados, altemativamente e em fungdo da qualidade e da quan- lidade de dados e in‘ormagdes disponiveis: “+ tratamento por fatores: homogeneizagiio por fatores e critérios, fundamentados por estudos con- forme 8.2.1.4.2, 2 posterior andiise estatisticg dos resultados homogeneizados. -—_ tratamento cieniifico: tratamento de evidéncias empiricas pélo uso de metodologia clentifica que love a indugéio de modelo validado. para 0 comportamento do mercado. Deve-se levar em conta que qualquer models é uma representacdo simplificade do mercado, uma vez que néio considera todas as stias informagdes. Por isso, precisain ser tomados cuidados cientfficos na sua claberagiio, desde a. preparagéo da pesquisa'e.o trabailio de campo, até o exame final dos resultados. % © poder de predigao do modelo deve ser verificado a partir dé gréfico de pregos observados na abs- cissa versus valores estimados pelo madelo na ordenada, que deve apresentar pontos préximos da bissetriz do primeiro quadrante. Aiternativamente, podem ser utilizados procedimentes de validag&o, A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a: a} correta Identificagéio dos dados de mercado, com especificago @ quantificagao das principais variéveis levantadas, mesmo aquelas néo utilizadas no modelo; 9) isengao das fontes de Informagao; <}_ Identificagao das fontes de informagao, observada a excegdo contida em 8.2.1.3.3; 0) numero de dados de mercade efstivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentagao; ) sua semelhanga com o imével objeto da avaliagao, no que diz respeito 4 sua situagdo, a des- tinagdo, ao grau de aproveitamento @ as caracteristicas fisicas; diferengas relevantes perante © avaliando devem ser tratadas adequacamente nos modelos adotados; @ABNT 2011 Todos 08 diets reservados 16Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAG DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001.24 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) 4) insergao de mais de um tizo de agrupamento no mesmo modelo, Nestes cases, 0 engenheiro do avaliagées deve se certificar de ter contemplado as diferengas significativas entre esses grupos, sendo obrigatéria a verificagao da influéncia das interagdes entre as varidveis. Recomenda-se a incluséio dos enderegos completos dos dados de mercado. 8.2.1.4.2 Tratamento por fatores 0 tratamento por fatores 6 aplicavel a uma amostra composta por dados de mercado com as caracte- tistics mais préximas possiveis do imével avaliando. Os fatores deve ser calculados por metodelogia cientifica, como citado em 8.2.1.4.3, justificados do ponlo de vista teérico € pratico, com a inclusdo de validagao, quando pertinente. Devam carac- terizar claramente sua validade temporal e abrangéncia regional ¢ ser revisados no prazo maximo de quairo anos ou em prazo inferior, sempre cue for necessario. Podem ser: a) caloulades e civulgados, juntamente com os estudes qiie ne deram origem, pelas entidades téc- nicas regionals reconhecides, concaituadas em 3.20, bem como por universidades ou entidades publicas com ragistto no sistema CONFEA/CREA, desde que’ os ésiudos sejam de autoria de profissionais de ongonharia ou arquitetura; b) deduzidos ou referendados pelo préprio engenheiro de avaliagées, com a uillizagéo de matodolo- gia cientifica, conforme 8,2.1.4.3, desde quié a metodologia, a amostragem e os célculos que hes deram origem sejam anexados ac laudo de-avaliago. No caso de utilizagao de tratamento por fatores, deve ser observado o Anexo B. 8.2.1.4.3 Tratamento cientifico Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamente do mercado @ formagao de valores, seus pressupostes devem ser devidamente explicitados e lestados. Quando necessério, devem ser intentadas medidas corretivas, com reperoussao a classificagzo des graus de fundamen- tagdo @ preciso. ‘Outras ferramentas analiticas para a induigao do comportamento do mercado, consideradas de interesse palo engenheiro de avaliagées, tais como regressdo espacial, analise envoltoria de dados redes neurais ariificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justficacias do porto de vista teérico @ pratico, com a inclusao de validacao, quando pertinente. Os Anexos ©, D e E apresentam de forma resumida as caracteristicas ¢ fundamentos basicos dessa fertamentas analiticas, em cardter infermativo, visando sua difus&o para o desenvolvimento técnica da engenharia de avaliagdes. No caso de utilizagdio de modelos de regressdo linear, deve ser observado 0 Anexo A. 8.2.1.5 Campa de arbitrio 2.1.5.1 O campo de arbitrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14663-1:2001 6 0 intervalo com amplitu- de de 15 %, para mais e pata manos, em torno da estimativa de tendénola central utillzada na avaliagao. 8.2.1.5.2 0 campo de arbitrio pode ser utlizade quando varidveis relevantes para a avaliagéio do imével no tiverem sido contempladas no modelo, por escassaz de dados de mercado, por inexislancia de falores de homogencizacao aplicéveis ou porque essas variaveis ndo se apresentaram estatistica- mente significantes em modelos de regresso, desde que a amplitude de até mais ou menos 15 % seja suliciente para absorver as influéncias nao consideradas ¢ que os ajustes sejam justificados, 16 ‘© ABNT 2011 -Tod02 03 dreitos reservadosExemplar para uso exclusiva - ASSOCIAGAD DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 {Pedio 285531 Impresso: 30/03/2041) ABNT NBR 14653-2:2011 1.5.3 Quando a amplitude do campo de arbitrio nao for suficiente para absorver as Influéncias nao consideradas, o modelo ¢ insuflciente para que a avaliacHo possa atingir o grau minimo de tun- damentagao no método comparative direto de dados de mercado e esse fato deve ser consignaco no iaude, 8.2.1.5.4 Ocampo de arsitrio nao se confunde com o intervalo de canfianga de 80 % caiculado para dsfinir 0 grau de preciso da estimativa. 8.2.2 Método Invotutive © método involutive, contorme detinido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende es etapas descritas em 8.2.2.1 a 8.2.2.10, 8.2.2.1 Vistoria Deve ser realizade de acordo com 7.3. 8.2.2.2 Projeto hipotético Na cancepgao do projeto hipotétice, 6 engenheito de avaliagdes deve verificar o aproveitamento efi- cionte para o imével avaliando, como definido’ em 3.1. 82.2.3 Pesquisa de Valores Apesquisa de valores deve ser réalizada segundo os precettos do método comparative direlo de dados de mercado, conforme:8.2.1, ¢ tem como objetivo estimar ¢ valor de mercado do produto imobifiério projetado para a situagdo hipotética adotada e sua variagao ao longo do tempo. 82.2.4 Previsdo de receitas As recetias de venda das unidades do projéto hipotético séio calculadas a partir dos resultados obti- dos em 8.2.2.3, considerades a eventual valorizagdo imobiliéria, preferencialmente inferida, a forma de comercializagac identificada na conduta do mercado @ o tempo de absoredo em face da evolucaa conjuntural no mercado e evid3icias de seu desempenho. 8.2.25 Levantamento do custo de produgao do projeto hipotético Este levantamento corresponde & apuragéo dos custos ciretos e indiretos, inclusive de elaboracdo eaprovagio de projetos, necessdrios & transformagdo do imével para as condigdes do projeto hipotético. 8.2.2.6 Previsiio de despesas adicionais Podem ser incluidas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas: 8) de compra do imével; b) de administragao do empreendimento, inclusive vigilancia: ¢} com Impostos, taxas e seguros; d) com publicidad ) coma comercializagao das unidades. @ABNT 2017 Todos os draltos resarvadas 7Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 09.855.522/0001-21 (Pedida 285831 Impresso: 30/03/2011) 8.2.2.7 Margem de lueto do incorporador ‘Quando for usada margem de lucro em modelos que nao utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que esta diretamente ligado & quantidade de unidades resuitantes do projeto, a0 montante investido © ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estaticos deve ter relagdio com 0 que é praticado no mereadio. 8.2.2.8 Prazos No caso de adogao de modelos dindmicos, recomenda-s¢ que: a) 0 prazo para a execucéio do projete hipotético seja compattvel com as suas caracteristicas fisicas, disporibilidade de recursos, tecnologia @ concigoes mercadolégicas; b) 0 prazo para a venda das unidades soja compativel com a estrutura, conduta desempento do mercado. 8.2.2.9 Texas No caso de adogao de modelos dinémicos, recomenda-se explicitar ag taxas de valorizagao imobilidria, de evolugao de custos e despesas, de juros do capital investido ¢ a minima de atratividade. 8.2.2.10 Modelo ‘Aavaliagzo pode ser realizada com a izac&o dos seguintes modelos, em orem de preferéncia: a) por fluxos de caixa especitficos; b) com a aplicagdo de modelos simplificados dindmicos; ©) coma aplicagdo de modeios estaticos, 8.2.3 Método da renda As avaliagdes de empreendimentas de base imobiliéria (hotéis, shopping centers © outros) deve ‘cbservar as presorigdes da ABNT NBR 14653-4, No caso de avaliagdo de imével que néo se enquadre ra shuagdo anterior, davem ser observados os aspectos descritos om 8.2.3.1 a 8.2.3.4. 8.2.3.1 Estimacdo das receitas e despesas Em fungio do tizo de imével que se pretende availar, so levantadas todas as despesas necessarias A sua manuteng&o @ operagdo, impostos atc., e receitas provenientes da sua exploragso. 8.2.3.2. Montagem do fluxo de caixa Amontagem do flux de caixa 6 feita com base nas despesas e receitas previstas para o imével e suas respectivas épocas. 8.2.3.3 Estabelecimento da taxa minima de atratividade Esta taxa 6 estimada em fungiio das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mer- cade de capitals e, também, dos riscos do negécio. 18 ‘@ABNT 2011 -Tadas of dirtes -seervacosExernolar para uso exclusiva - ASSOCIAGAO GE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2611) ABNT NBR 14653-2:2011 8.2.3.4 Estimagao do valor do imével © valor maximo estimado para o imovel 6 rapresentado pelo vator atual do fluxo de eaixa, descontado pela taxa minima de atratividade. 8.2.4 Método evolutivo A composigao do valor total do imével avaliando pode ser obtida através da conjugacie de métodos, a partir do valor do terreno, considerados 0 cusio de repradugdo das benfeltorias devidamente depre- Glado ¢ o fator de comercializagao, ou seja: Vis (YT+ CB). FO onde Vi 6 ovalor do imével; VT 60 vator do torrano; CB 60 custo de reedigao da benteitor FC 6c fator de comercializagao. A aplicagao do método evolutivo exige que: @) valor de terreno seja determinado pelo métouo comparativo de dados de mercado ou, na impos- sibilidade deste, pelo método involutivo; b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método, comparativo direto de custo ou pelo métode da ‘quantificagao de custo; ©) 0 fator de comorcializagao seja levade em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidacio, om fungde da conjuntura do mercado na época da avaliagéo. 8.2.41 Quando o imével estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente ¢ preponderante, o engenheiro de avaliagées deve analisar a adequago das ber‘eltorias, ressaitar 0 sub-aproveitamento ou o superaproveltamento do terreno @ axplicitar os calculos corres- pondentes 8.2.4.2 Quando puder ser empregado, 0 método evolutivo pode ser considerado método eletive para a avaliagdo de iméveis cujas caracteristicas sui generis Impliquem a inexisténcia de dados de mercado em nimero suficiente para a aplicagao do métode comparativo direto de dados de mercado. 8.2.4.3 métoco evolutivo pode também ser empregado quando se deseja obler o valor do terreno ou 0 custo de reedicao da benteitoria a partir do conhecimento do seu valor total, considerada a equa- ode 8.2.4. 8.3 Métodos para identificar o custo de um imével Os métados a seguir s&io recomendados para @ identiticagao do custo do todos as tipos de iméveis, inclusive 08 que compdem os empreendimentos objeto da ABNT NBR 14653-4, @ABNT 2011 - Todos os draites rexarvados 49[Exemplar pera iso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 286531 Improsse: 30/03/2011) ABNT NBR 14653. 8.3.1 Método da quantificagao do custo Utizado para identificar 0 custo de reedigao de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitério basico de construgao ou por orcamento, com citagdo das fontes consuitadas. 8.3.1.1. Identificagéo de custo pelo custo unitério basico (ABNT NBR 12721) 83.114 Vistoria Tem como objetivo principal examinar as especificagdes dos materiais aplicados, para estimacdo do padrao construtivo, a tipologia, o estado de conservac&o ¢ a idade aparente. 8.3.1.1.2 Céloulo da drea equivalente de construgao A drea equivalente de construgdo dave ser calculada de acordo com a seguinte férmuta, em conso- nancia com o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de prédios em condominio: S=Ap+ D (Aq -Fi) T onde, S 6a drea equivalente de canstrugéo; Ap @a drea construida padréo; Aq; 6a érea construida de padréo diferente; P; 60 percentual correspondente a razo entre o custo estimado da area de padréo diferente ea rea padrao, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721. 8.3.1.1.3 Estimagao do custo de construgao Para a estimago do custo de constiugdo pode-se ablicar 0 modelo a seguir: [ous 982-012 (ore OF} (+A) (+P) O42) onde Cc 6 0 custo unitério. de construgao por metro quadrado de érea equivalente de construgao; CUB 60 custo unitério bésico; OF — 60 orgamento de elevadores; Of 6 oorgamento de instalagdes especials e outras, tais como geradares, sistemas de proteao contra incéndio, contrais de gas, intertones, antenas, coletivas, urbanizagéo, projetos etc.; OFe 0 orgamento de fundacdes especiais; OFd 0 orgamento de fundagées ciretas; $8 6a drea equivalente de construgdo, de acordo com a ABNT NBR 12721; 20 @ABNT 201 1 - Todos 08 detos reservacus‘Exemplar pare uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA & EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 {Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 A a taxa de administrago da obra; F é 0 percentuai relativo aos custos financeiros durante 0 periade da construgéo; 4 6 o percentuai correspondente ao lucro ou remuneracao da construtore. 8.3.1.2 Identificagdo do custo pelo orgamento detalhado 8.3.1.2.1 Vistoria A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificagdes dos materials apli- cados, 0 estado de conservagao ea idade estimada. 8.3.1.2.2 Levantamento dos quantitativos Nesta etapa so levantados todos os quantitativos de materiais e servigos aplicados na obra. 8.3.1.2.3 Pesquisa de custos De acordo com as especificagdés dos materiais @ servigos ulilizados para execucao da benteitoria, coleiam-se os seus respectivos cusins em fontes de consulta especializadas, 8.3.1.2.4 Preenchimento da planilha orgamentaria © preenchimenta da planiiha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT NBR 12721, onde ‘880 discriminados todos 9s servigos, indicande-sé a unidade de medida, a quantidadie, o custo unlta- rio, © custo totai e a fonte.de consistta, 8.3.1.3 Depreciagae fisica © calculo da depreciagao fisica pode ser realizado de forma analitica ~ por meio de orgamento necessdrio 4 recomposigao do imovel na candigao dé navo — ou.por meio da aplicagae de coeficiente de depreciacao, que lave sm conta a idade © o estado de conservagao. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor deprecidvel. 8.3.1.4 Custo de reedigdo da benfeitoria © custo de reedigéo da benisitoria 6 0 resultado da subtragéo dé custo de reprodugéo da parcela velativa & depreciacdo. 8.3.2 Método comparativo direto de custo A utilzagao do método comparativo direto para a avaliagdo de custos deve considerar uma amosira composta por imévais de projetos semelhantes, a partir da quai s&0 elaborados modelos que sequem ‘98 procedimentos usuais do métode comparativo direto de dados de mercado, 9 Especificagao das avaliagées 9.1 Generalidades: 9.1.1 A especificagao de uma avaliagdo esté relacionada tento com o empenho do engenheiro de avaiiagSes, come com o mercado e as informagdes que possam set dele exttaidas. O estabele- cimento inicial pefo contratante do grau de fundamentagao desejado tem por objetive a determina ¢40 do empenhe no trabalho avaliatério, mas ndo representa garantia de alcance de greus elevados: de fundamentacéo. Quanto ao grau de preciséo, este depende exclusivamente das caracteristicas do mercado @ de amostra coletada @, por isso, no ¢ passivel de fixagdo a priork. @ABNT 2011 - Todos os diclos reservados atExemplar pera uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Podide 286631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 9.1.2 Todos os trabalhios elaborados de acordo com as crescri¢des desta Norma seréio denomina- dos laudos de avaliagao. O grau de tundamentagao atingide deve sar explloitado no corpo do laudo. Nos casos em que 0 grau minimo | n&o for atingido, devem ser indicados @ justificados os itens das Tabolas de especificagdo que ndo puderam ser atendidos e os procedimentos e céicuios utiizados na identificagéa de valor, 9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensa- dos de especificago, em comum acorde entre as partes. 9.2 Métodos comparativo direto de dados de mercadc e comparativo direta de custo 9.2.1 © grau de fundamentagao, no caso de utilizagdo de modelos de regressao linear, deve ser determinado conforme a Tabela 1, observando o descrito em 9.1 @ 9.2, Tabela 1 Grau de fundamentagao no caso de utilizagéio de modelos de regressao linear Grau Htem | Deserigao wm " 1 Garacterizagao | Completa quanto a | Completa quanto as ao | 1 do imével todas as variéve's | vardveis utlizadas | Ad00#o de cluagso | avaliando anatisadas no modelo paradiama | Quantidade minima de dados | 6(k+1),ondekéo | 4(k+1},ondekéo 3(k+ 1), onde kéo 2 | demercado, | niimero de varidveis | niimero de varidveis | nimero de varidveis efetivamente independentes independentes independentes utilizados | Apresentacéo de informagSes latvas Apresentagéo de Apresentagao Identiicagéo | eer a ciisades | Mformacdes relatives | de informagdes 9 | dosdadas ce | Te Ecce cam | 2 {0des os dados e | relativas aos dades @ mercado fotoe catacteristicas varidveis analisados | varidveis efetivamente | na modelagem utilizados no modelo observadas nio local pelo autor do laudo Admitida para | Admitida, desde que apenas uma varidvel, desde que: a) as medidas das | a) as medidas das caracteristicas do caracteristicas do 4 | Exirapolagéo Néo admitida | Im6vel evaliando nao | imével avaliando nao sejam superiores | Sejam superiores a a 100 % do limite 100 % do limite amostral superior, | amostral superior, nem inferiores a nem inferiores a metade do limite metade do limite amostral inferior; amostral inferior; 22 ‘@ABNT 2011 -Tedos 0s dieting rsenvadosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAD DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655,522/0001-21 (Pedida 285521 Imprassa: 20/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Tahela 1 (continuagdo) Grau ltem | Descricéo Mt u 1 i b) valor estimado |b) 0 valor estimado | néo ultrapasse 15% | nao ultrapasse do valor calculado 20 % do vaior no limite da fronteita | caleulade no limite 4 | Extrapolagao Nao edmitida amestral, para a | da fronteira amostral, referida varidvel, em | para as referides médiuto varidveis, de per sie simultaneamente, ‘eommédulo Nivel de significancia a (somatério do valor dae duas 5 caudas) maximo 10.% 20 % 30% i para a rejeigo da i hipstese nula de cada regressor (teste bicaudal) | Nivel do signiicancia maximo admitido. para a rejeicao da & | ‘hipstese nula do 1% 2% 5% modelo através . do teste F de [Snedecor 9.2.1.1 Para atingir 0 Grau lil, s40 obrigatérias: a) apresentagdio do iaudo na modalidade completa; b) apresentacdo da andlise do modelo no taudo de avallag&o, com a verificagéo da coerancia do comportamento da variagao das varidvels em relagdo ao mercado, ber como suas olasticidades ‘em toro do ponto de estimagao; ©) identiicagao completa dos enderegos dos dacos de mercado usados no modelo, bem como das fontes de intormacao; d) adocdo da estimativa de tendénecia central. 9.2.1.2 E permitide ao engenheiro de avaliagdes fazer ajustes prévios nos atributos dos dados de mercado, sem orejuizo do grau de fundamentagao, desde que davidamente justificados, em casos semelhantes aos sequintes: 8) conversho de valores a prazo em valores a visla, com laxas de desconto praticatias ne mercado na data de referéncia da avaliagdo; GABNT 2011 - Tedos 08 drehos reservados 23[Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 b) _converso de valores para a moeda nacional na data de referéncia da avaliagao; ©) conversdo de dreas reais de construgao em areas equivalentes, desde que com base em cocti- cientes publicados (por exemplo, os da ABNT NBR 12721) ou infetidos no mercado; d) incorporagao de luvas ao aluguel, com a consideragao do prazo remanescente de contrato e ta- xas de desconto praticadas no mercado financeiro, 9.2.1.3 E permitida a utiizagdo de tratamento prévio dos pregos observados, limitado a um imico fator de homogeneizagao, desde que fundamentaco conferme 8.2.1.4.2, sem prejuiza dos ajustes citados om 9.2.1.2 (por exemplo, aplicagao do fator de fonte para a transformagdo de pracos de oferta para as condigées de transagdo). 9.2.1.4 Recomenda-se a nao extrapolagdio de variaveis que prasumivelmente explicariam a variagio dos pregos @ que nao foram contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arsitrio nao: for suficiente para as compensagSes necessarias na estimativa de valor. 9.2.1.5 © engenheiro de avaliagdes deve analisar o modelo, com a verificag&o da coeréncia da varia- 90 das variaveis em relacdo a0 mercado, bem como o exame de suas clasticidades em toro do ponto de estimagao. 9.2.1.6 Para fins de enquadramento global do lauds em graus. de fundamentacao, devem ser consi- derados os seguintes critérios: a) na Tabela 1, identiticam-se trés campos (Graus Ill, il 6) ¢ seis itens; b) © atendimento a cada exigéncia do Grau | teré um porto; do Grau Il; dols pontos; e do Grau I, rs pontos; ) © enquadramento global do laudo quanto & fundamentacéo deve considerar a soma de pontos obtidos para 0 conjunto de itens, atendendo a Tabela 2. 9.2.1.6.1 No caso de amostras homogéneas 7), seré adotada a Tabela 1, com as seguintes particularidades: a) serdo admitidos os tens 3 e 4 apenas no Grau ill, de forma ficar caracterizada a homogeneidade; b) sera atribuido 0 Grau Ill para os itens 5 @ 6, por ser nulo © modelo de ragressao. ‘Tabola 2— Enquadramento do lauclo segundo seu grau de fundamentagao no caso de utilizagdio de modelos de regressao linear Graus tH 5 i Pontos minimos. 16 10 & | 2,4,8¢6noGraulil | 2,4,5e6n0minimo ltens obrigatérios @ 0s demais no minimo | no Grau Ile os demais no Grau II ho minimo no Grau | ‘Todos, no minime no Greu | 9.2.2 0 Grau de fundamentagao com o uso do tratamento por fatores deve estar conforme a Tabela 3. 7) Em caso de dlvida schre a homogeneidade da amosira, asta pocie ser analisada por meio da Distancia de Mahalanobis entre os elementos amostrais e 0 centréide amostral. 24 @ABNT 2011 - Todos 08 cians rasereadosExemplar para uso oxclusivo - ASSOCIAQAO DE POUPANGA 5 EMPRESTIMO - POUPEX - 09.855 522/0001-21 (Pedido 285531 Imprasso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Para 0 atendimento 4 Tabela 3, observar 9.1 e 9.2. Tabela 3 — Grau de fundamentagao no caso de utiliza¢ao do tratamento por fatores | | Grau Item Descri¢do " " ! | caracterizagdo do | Completa quanto | Completa quanto ass |p ipo55 de (1) Iméve! avatiands | 2'2d08 0s fatores | tatores utllzados no | 50 paradigma : | analisados tratamento j Stuageo paradig ‘Quantidade j minima do dados 2 | de mercado, 12 5 3 i | efetivaments utlizados | Apresentagao Apresentagao de informacoes de intormacdes i : relativas a todas as | Apresenliigfo ‘elatvas 2 todas j Identificacéo-dos || SAlacteristicas dos | de informacces | a° caracteristicas 3 dados analisadas, relativas a todas as dados de mercado at dos dacos com foio 6 aractoristicas dos | 4s Ge00$. caracteristicas dados analisadas oe tetores observadas pelo silicate autor do laudo Intervalo admissivel 4 de ajuste para 0,80 21,25 0,50 a 2,00 0,402,608 © conjunto de fatores | ® Nocasc de utiizacdo de menos de cinco dades de mercado. o intarvaio admissivel de ajuste 6 do.0,20a 1,25, pois é desejével cue, com um niimero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heteroggnea. 9.2.2.4 Para atingir o Grau Ill sao obrigatéria: 2) apreseniagao do laudo na modalidade completa; 0} Idantificacdo completa dos enderegos dos dados de mercado, bem came das fontes de informagao; ©} valor final adotedo coincidente com a estimativa pontual de tendéncia central 9.2.2.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentagao, devem ser consi- derados os seguintes critérios: a) na Tabela 3, identificam-se trés campos (Graus IH, ile |) @ itons; b)_ oaiendimento a cada exigancia do Gray | terd 1 ponto; do Grau 1!, 2 pontos: ¢ do Grau Ill, 3 pontos; ¢} 0 enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obticios para 0 conjunto de tens, atendendo & Tabela 4. Para 0 atendimento & Tabela 4, ooservar 9 deserito em 9.1 6 9.2, GABNT 2011 Todas os ches reservados 25Exemolar para use exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655,522/0001.21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653- Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagéo no caso de utilizagao de tratamento por fatores Graus i i i Pontos minimos 10 6 4 Sens cbrigatérios | com os demais no minimo | no Grau fl e os demais tens 2e4no Grau lll, | tens 2¢4no minimo Todos, no minimo no Grau} no Grau tl Fo minimo no Grau | 9.2.3 O Grau de precisdo deve estar conforme a Tabela S. Tabela 5 ~ Grau de preciséo nos casos de utllizaesio de modelos de regressdio linear ou do tratamento por fatores Grau Descrigéo ul n 1 Amplitude go intervalo de confianga de 80% ‘em tomo da estimativa de tendéncia central | <20% 40% <50% | NOTA ‘Quando a amplitude do intorvalo de coniianga uitrapassar 50%, nao ha classiticagdio co resultado quanto a procisao e é necesséria lustifieativa com base no diagndstico do mercado. 9.3 Método da quantificagao de custo Para o atendimento & Tabela 6, observar o descrito em 9.1.4 9.3. ‘Tabela 6 — Grau do fundamentaeao ne caso da utilizagao do método da quantificagao de custo de bentfeltorias tem | _Descriga Graus m | Deseri ee mI u 1 Pola utiizagao Pela utiizagao de custo | de custo uritario 1 Estimative ao Slaboracae unitétio bésico para_| basco para projet do custo direto | hood Mittin, | Projeto semainante ao | diferente do projeto projeto padrao padrao, com os devides ajustes 2 BDI Caleulado Justiticado Arbitrado Calculada por levantamento do custo de ; recuperacao do bem, Saloon por metodes va deicilono. | tecnicos consagrados, 3 | Denteclaczo Gstado de novo | eonsiderando-se idade, Arbitrada ou vida Litil e estacio de conservagso Gasos de bens novos ou projetos hipotélicos 26 (© ABNT 2011 - Teds 05 cirsins reservadosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655 522/0001-21 (Pedide 285531 |mpresso; 3010312011) ABNT NBR 14653-2:2011 9.3.1 Para atingir o Grau ll, 6 obrigal6ria a apresentagao do laudo na modalidade completa. 9.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentagao, devem ser conside- rados os seguintes critérios: a) na Tabela 6, identificam-se trés campos (Gravs I! 11 e I} e tr8s itens; b) © atondimento a cada exigéncla do Grau | tera um ponto; do Grau Il, dois pontos; e de Grau lil, irs pontos; ¢} © enquadramento global do laudo deve considerar a soma ds pontos obtides para o conjunto de itens, atendendo a Tabela 7. ‘Yabela 7 ~ Enquadramento do laudo segundo seu grau de tundamentagao no caso da utilizapao do método da.quantificagao do custo de benteitorias Graus til uh i Pontos minimos 7. 5 3 ltene obrigat6rios no grau | 4, coms demaisno | 1.¢2,no minimo no | todos, no minimo correspondente minim né Grau It Grau Il no Grau | 9.4 Método involutive Conforme Tabola 8. Para o atendimento & Tabela 8, abservar o descrito em 9:12 9.4. ‘Tabela 8 - Grau de fundamentagéio no caso da utilizagao do método involutive Grau Hem | Deserigéio i I t \ Nivel de | ‘Aproveltamento, [1 | doiatnamento do | fimebroiste ce Estudo preliminar | ocupagao ¢ usos projeto hipotético . prasumidos Prego de venda | No minimo Grau Il de Grau | de i 2 | dasunidades do | fundamentacaono | fundamentagdo no Estimativa projeto hipotético | método comparativo | método comparativo t Grau lil de Grau Il de Grau i de Estimativa fundamentagso fundementagéio | fundamentagaio 3 | dos custos de no método da no método da no método da produgio queniificagao auaniiicagao uantiicagéo L do custo do custo do custo Fundamentados com 4 Prazos dados obtidos Justficades Arblrados na mercado @ARNT 2011. Todoe 08 circles reservados 27Exemplar para uso exchisivo - ASSOCIAGAO DE PQUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 (Pouido 285631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14853-5 Tabela 8 (continuagao) i Grau ij tiem | Descrigao W 0 I Fundamentadas com 5 Taxas: dades obtidos no Justificadas Arbitradas mercado ‘ i Dinamico com 6 Modelo Dinamico com fixe eauacces Estate prodefinidas Anélise setorial De estrutura, ; 7 | ediagnéstico de conjuntura, Da conjuntura Sintetcas oa mercado tendéncias @ conduta " 8 Cendrios Minimo de 3 2 1 . Simulages com | Simulagdas com Anélises de : discussdo do identticagdo das , 9 | sensibiidade de comportamento varidveis mais Som simulegae do modelo sighificativas | 9.4.1. Para atingir o Grau lll, 6 obrigatéria a apresentagao do laudo na modalidade completa. 9.4.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus cis funciamentagdio, devem ser conside- rados os seguintes critérios: a) na Tabela 8, identificam-se trés campos (Graus Ill, II € |) 6 nove itens; b) o atendimento a cada exigdncia de Grau | ter um'pointo; do Grau II, dois pontos; ¢ do Grau Ill, trés pontos; ©) 0 enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtices para 0 conjunto de itens, atendendo a Tabela 9. Tabela 9 — Enquadramento clo laude segundo seu grau de fundamentagéo no easo da utilizagdo do método involutive Graus UL a 1 Pontos minimos 22 13 9 : Hens obrigatérios no | 2,6,7 0 8, com os demais | 2,6,7 e 8, no minimo | ‘Todos, no misimo | grau correspondente | no minimo no Grau Il no Grau Il no Grau | 9.5 Método evolutivo Contorme a Tabela 10. Para o atendimento a Tabela 10, observar o descrito em 9.1 a 9.5. 28 ® ABNT 2011 - Todos 08 dirltos reservadosExemplar para use exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTINO - POUPEX - 00.555.522/0001-21 (Pedido 285631 Impresso: 30/03/2014) ABNT NBR 14653-2:2011 Tabela 10 - Grau de fundamentagao no caso da utilizagao do método evolutivo I Desoriga Grau em scrigao im t t Grau Ide Grau Ide Grau tH de . ; + | Estimativa do | fundamentagdo no | ‘uncamentacée | fundamentagéo valor dotareno | métodoconparao | ormarame cu | compare ou | noinvolutvo | no involutive | Grau fil de Grau Il de Grau! de Estimativa | fundamentagéo | fundamentagéo | fundamentagdo 2 | doscusiosde | nométododa | nométododa | no método da readigaa | qlantiicaggo do} quantificagiio | quantficagdio custo © do custo do custo Inforido em, | Fator de 3 | ore ‘mercado Justificado Arbitrado | 8 cometciaizarso. | Sneinane 9.5.1 Para atingir o Grau ill, 6 obrigatéria a apresentagiio do iaudo na medalidade completa. 9.5.2 Para fins de enquadramento global dé laudo em graus de-fundamentagdo, devem ser conside- rados os seguintes critérios: a) na Tabela 10, identificam-se trés campa’s (Graus Ill, Ie |) © tes itens; b) 0 atendimento a cada exigéncia do Grau | teré um ponto; do Grati I, dois pontos; ¢ do Grau Ill, trés pontos; ©) 0 enquacramento global do laudo deve considerara soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo a Tabela 11. 9.5.2.1 Quando o terreno ou as banfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15 % do valor total do imével, podem ser adotados dols pontos para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliacao. ‘Tabela 11 ~ Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utillzagdo do método evolutivo Graus a u 1 | Pontos minimos 8 5 3 Itene obrigatériosne | 1e2,comoSno | 1e2,nominime | Todos, no minimo greu correspondents | _minimo no Grau It no Grau Il ne Grau | 10 Apresentacdo do laudo de avaliagao 10.1 Laudo de avaliagao completo © laudo de avaliagdo complete deve conter no minime os seguintes itens: a) identificago do solicitante; @ABNT 2041 Todos os dea reservados 29Exemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.955.522/0001-21 (Podide 285591 !mpresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 b) _finalidade do laude, quando informado pelo solicitante; 0} objetivo da avaliagao; d) pressupostes, ressalvas 6 fatores limitantes - alender ao disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001; 2) identificagéo e caracterizagao do imével avaliando - atender ao dispesto em 7.3 da ABNT NBR 14853-1:2001, no que couber; 1) diagnéstico do mercado — relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001; 9) indicagao do(s) método{s) ¢ procedimento(s) utilizado(s) — relatar conforme Secio 8 da ABNT NBR 14653-1:2001; h) especificagio da avaliagéio - indicar a especificagao atingida, com telagdo aos graus de fundamentag&o e preciséo, conforms Sepdo 9. Quando solicitade pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativ da pontuagéo atingida; i) planitha dos dados utilizados; j) no caso de utilizagdo do método comparativo direto de dados de mercado, descri¢ao das varia- veis do modelo, com a definig&io do eritério de enquadramento de cada uma das caracteristicas dos elementos amostrais, A escala utilizada para datinir as diforangas quaiitalivas deve ser espe- Gificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado; k)_tratamento dos dados @ identificagdo do resultado - Explicitar os calculos efetuados, o campo de atbiio, se for o caso, e justiicativas para o resultado adotado. No caso de uttizagio do método comparative direto de dados de mercado, deve ser apresentads 0 grafico de pregos observados versus valores eslimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1; 1) resultado da avaliagdo e sua data de referéncia; m) qualificagdc tegal completa e assinatura do(s) profissionaltis) responsével(is} rela avaliagdo. 10.2 Laudo de avaliagao simplificado © Iaudo de avaliagao simplificado deve atender no minimo, de forma resumida, aos itens, 10.1 a) até 10.1 h) 6 10.1.4), desta Parte 2. 10.3 Anexos Para a identiticagéo do valor de mercado, podem ser inclufdos, da acardo com o grau de fundamenta- 940, 05 saquintes anexos: documentagao dominial, fotografias do imével avaliando, plantas, identifica- go des dados de mercado, meméria de calculo ou relatérios originais dos programas computacionals utllizados, 11 Procedimentos especificos 11.1 Desapropriagées 11.4.1 Classificagao das desapropriagdes 14.1.1.1 Quanto & extensiio_ — total: aquela que atinge o imével em sua totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveltvel; 30 @ABNT 2011 «Toss os dirs reservadosExemplar para usa axclusiva - ASSOCIAGAO DE POUPANGA & EMPRESTIMO - POUPEX - 00,885,522/0001-21 (Podico 28551 Impressa: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 — parcial: aquele que atinge parte do imovel. 14.1.4.2 Quanto a durago — temporaria; — permanente. 11.1.2 Critérios Nas desapropriagées totais, as avaliagdes devem ser realizadas com a utllizagao dos métodos previs- tos nesta Norma. O engenheiro de avaliagdes deve apresentar, a titulo de subsidio, 0 custo de reedi- 80, 0 de reprodugao e o valor de mercado. Nas desapropriagées parciais, o critério basico 6 o da ciferenga entro as avaliagéas do imével original € do imével remmanescente, na mesma data de referéncia (critério “antes © depois"). Devem ser aprecia- das circunstancias especiais, quando relevantes, tais como alteragées de forma, uso, acessibilidade, ocupacdo € aproveitamento. No caso de benfeltorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adap- tagao do remanescente, possivel desvalia acarretada por perda de funcionalidade @ eventual iucro cessante, no caso de ser necessaria clesocupagao temparria para a execugao dos servigos, Se 0 engenheiro de avallag6es considerar inaproveitével o remanescente do imével, esta condigéo devo sor oxpiicitada e seu Valor apresentade em separado, Nas desapropriagdes tempordsias, as indenizagdes devem considerar a renda que seria auferida pelo imével, durante o perodo correspondente, bem come eventuais perdas adicionals. 11.2 Servidées: 11.2.4 Classificacao 11.2.1.1 Quanto & natureza, entte outras: — administrativa ou publica, quando 0 titular da servidao for 0 Poder Public ou seu preposto, sem que exista um imével serviendo; — predial, quando a restrigao for imposta a um imével serviente para uso e uliidade co imével serviendo. 11.2.1.2 Quante & finalidade, entre outras: — passagem de pedestres e vefculos; — passagem de linhas de transmisséo; — passagem de tubulagdes. 14.2.1.3 Quanto & intervengo fisica: — aparente, quando ha intervengao fisica; — ndo aparente, quando nao ha intervengao fisica. G ABNT 2011 -Tedos os airetioe reservados 31Exemplar para uso exclusive = ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 (Pedido 285631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 11.2.1.4 Quanto & duragao: — temporéria; — perpétua. 11.2.2 Critérios 1.2.2.1 O valor da indenizagao pela presenga de servidao corresponde a perda do valor do imével decorrente das restrig6es a ele imposias, calculadas alternativamente por: a) diferenga enire as avaliagGes do Imével original e do imével serviente, na mesma data de referén- cla (critério “antes 9 depois"), com consideragao de circunstancias especiais, tais como alteragoes do uso, ocupagao, acossibilidade ¢ aproveitamsnto; b) _diferenga entre os valores presentes dos rendimentos imobiliérios I[quidos relativos ao uso do imével antes @ depois da institulgao da servidio, 11.2.2.2 Prejuizos causados as benteltorias atingidas pela faixa de servidao devem ser avaliados. 11.2.2.3 Perdas adicionais decorrentes da instituigso da servidao no imdvel, como a cessagao de atividade econémice, deve ser consideradas, quando solicitadas. 11.3 Glebas urbanizaveis 11.3.1 A avaiiagdo das glebas urbanizaveis deve ser feita preferivelmente com a utiizagae do método comparativo direlo de dados de mercado. 11.3.2 Quando for utilizade © métédo involutive, recomenda-se considerar os seguintes aspectos: @) a viabilidade legal da impiantago do parcelamento do solo simulado, respelladas as restrigdes da Lei 6766 € das Leis Estaduais e Municipais atinentes ao uso ooupac&o do solo, com destaque para 08 parametros fisicos @ urbanisticos exigidos para o loteament, tais como o percentual méximo de éreas vendaveis, infra-estrutura minima, leitos carrocdveis, declives maximos etc.; b) a possibilidade de desmembramentos parcials, com frente para vias ou logradouros puiblicos oficiais, desde que legalmente viavais e economicamente vantajosos, com loteamento ca area remanescente| 2) c estado dominial e eventuais aravames sobre a gleba, tais como a existéncia de direitos reais @ poasessérios, informadas pelo contratante; d) caso a gleba urbarizdvel seja aveliada como empreendimento, cevem ser seguidos os praceitos da ABNT NBR 14653-4; 8} quando houver diividas sobre a visbilidade da urbanizago da gleba, recomenda-se verificar © Seu valor por meio de seus frutos, tais como locagao, arrandamento atc. 11.4 Avaliacao de aluguéis 11.4.1 Por comparagio direta 14.4.1.4 Trata-se do procecimento preferencial, usuualmente empregado em ages renovatsrias e revi= sionais, Para a stia aplicagdo 6 exigido 0 conhacimento de dados de mercado referentes a locagées de imOveis semeihantes. 32 @ABNT 2031 ~ Todos os diraitos reservadosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX -00.655.522/0001-21 (Pedido 285631 Improssa: 30/08/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 14.4.1.2 Especial atengao deve ser dada quando forem comparados aluguéis com distintos periodos de reajusts ou estagios do contrato, admitindo-se os seguintes procedimentos: 2) tornar os dados homogéneos, com o auxiiio de modelos que levem em conta a previsdo inflacionaria; b) utilizar modelos de regressiio com varidveis que considerem as diferengas contratuais ou 0 esté- gio do contrato. 11.4.1.3 No caso de antecipagao de aluguéis, devem ser adicionadcs aos aluguéis nominais acrésci- mos conslantes, financeitamente equivalentes ao pagamento antecipado. 11.4.2 Pela remuneragao do capital 11.4.2.1 Noste caso, o aluguet é determinado em fungao do valor do imével, podendo sar emoregado em cases de imévels igolades ¢ atipicos, para os cuais a utlizagao da comparagao deta seja impraticavel 11.4.2.2 Sua utllizagao exige a deterriinagéio da taxa de-femuneragao e do valor do imovel. 11.4.2.3 A taxa de remuneragao deve ser objeto dé pesquisa escecifica para cada caso, pois varia para cada tipo de imével, localizag&o e, também, ao lengo do tempo, dependendo da conjuntura econémica. 14.4.3 Reformas © custo de reformas que benéficiem 0 imével alugado pode ser amortizado em forma de desconto ¢o aluguel, durante prazo compativel. NOTA Allegislacao federal referente a aluguéis consta ne Bibliografia, de [34] a [38]. 11.5 Liquidagao forgada Quando solicitado, além do vator.de mercado, pode constar no laudo de avaliagao o valor para liquida- do forgada, para uma certa data, adotande-se critérios acordados eritre contratantes e contratados. © AGNT 2011 - Todos 08 dusitoe reservados 33Exemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.659,522/0001-21 (Pedide 285531 lmprosso: 30/09/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizagdo de modelos de regressao linear A introdugao A..1 A técnica mais utlizada quando se desela estudar c comportamento de uma varisvel depen- dente em relagao a outras que $20 rasponsaveis pela variabilidade observada nos precos é a anélise de regresséo. A.1.2. No modelo linear para represemtar o mercado, a varidvel dependente 6 expressa por uma combinagdo linear das varidveis independentes, em escala original ou lransformadas, e respectivas estimativas dos parémetros populacionais, acrescida de erro aleatério, oriundo de: — efeitos de variaveis nao deteciadas ede variéveis irrelevantes ndio Inclufdas no modeto; —_ imperfeigbes acidentais de observagao ou.de medida; —_variagdes do comportamento humano, como habilidades divarsas de negociagao, desejos, neces- sidades, compulsées, capichos, ansiedades, diferenas de poder aquisitivo, diferengas culturais, entre outros. 1.3 Combese em uma amostra extraida do mercado, os parametros populacionais sao eslimados por inferéncia estatistica. 1.4 Namodelagem devem ser expostas as hipéteses relativas aos comportamentes das varidveis dependentes e independentes, com base.no conhecimento que 0 engenhoiro de avaliagdes tem a respeilo do mereado, quando serao formiuladas as hipsteses nulae altemativa para cada pardmetro. A2 Pressupostos basicos Fessalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regresséo, de observar os seus pressupostos basicos, apreseniados a seguir, principalmente no que conceme & sua especiticagao, normalidade, homocedasticidade, ndomulticolinearidade, néo-autocorrelagdo, independéncia e inexisténcia de pon- tos atipicos, com 0 objetivo de obter avallagdes no tendenciosas, eficientes ¢ consistentes, em espe- cial as seguintes: a) para evitar a micronumerosidade, o nimero minimo de dados efetivamente utilizados (n} no modelo deve obedecer aos soguintes oritérios, com respeito 20 niimaro de varidveis independentes (K): nza(k+t) para n< 30, nj23 para 30. 100, n)2 10 onde ni So nUimero de dados de mesma caracteristica, no caso de utilizagao de variaveis dicotomicas e variaveis qualitativas expressas por cédigos alocados au cédigos ajustados; 34 ® ARNT 2011 - Todas os ditetes raearsadosExemplar para uso exclusiva - ASSCCIAGAQ DE POUPANCA E EMPRESTIMG - POUPEX - 00.655.522/0001.21 (Pedide 285531 Imprasso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Recomenda-se que as caracteristicas especificas do Imével avaliando estejam contempladas na amostra utilizada em niimero representativo de dados de mercado: b) atentar para o equilibrio da amostra, com dados bem distribuidos para cada variavel no intervalo amostrat; ¢}_ 0s eros sao varidveis aleatérias com variancia constante, ou seja, sc homocedasticos; d) 08 eros so varidveis aleatérias com distribuigéo normal; 8) 08 erros so nao autocorrelacionados, isto 6, so independentes sob a condigdo de normalidade; f) 0 engenheiro de avaliages deve se empenhar para que as veridveis importantes estejam incorporadas no modelo — inclusive as decorrentes de interagao — e as variaveis irelevantes nao estejam presentes; 8 9) am caso de correlapao linear elevada entre quaisquer subconjuntos de varidveis independentes, isto é, multicolinearidade, deve-se examinar a cos’éncia das caracteristicas do imével avaliando com a estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a-utifizagdo do modelo em caso de incoeréncia; h) do devem podem correlagées evidentes entre o aire aleatério ¢ as varidveis independentes do modelo, ou seja, o grafico de residuos nao pode sugerir evidéncias de regularidade estatistioa com respeito as vatiavels indepencentes; i) possivets pontos influenciantes, ou 2glorerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica condicionada a apresentacac de justificativas. 2.1 Verificagéio dos pressupostes do modelo A214 Linearidade Recomenda-se que seja analisaco primelramente 0 comportamento grafico da varidvel dependente em relacdo a cada variavel independente, em escala original. isto pode orientar 0 avaliador na trans- formago a adotar. Existom formas. estatisticas de se buscar a transformagao mais adequada, como, por exempio, os procedimentos de Box 6 Cox. As transiormagées utilizadas para linearizar 0 modelo devem, tanto quanto poss‘vel, refletir o compor- lament do mercado, com preferéncia pelas transformagdes mais simples de varidveis, que resultem em modeto satisfatério, Apos as transformagées realizadas, se houver, examina-se a linearidade de modelo, pela construgao de graficos dos valores observados para a varldvel dependente versus cada varidvel independente, com as respectivas transformagSes. A 2 Normatidade A vorificagdo da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintas formas: a) pelo exame de histograma dos residuos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se ‘sua forma guarda semelhanga com a da curva normal; 8) Para justificar 0 valor escolhido dentro do campo de arbitrio, o engenheito de avaliagdes pode ullizar un modelo auxiiiar com a reintrodugéo de varidveis recusacias no teste da hipétese nula. @ ABNT 2011 Todos 08 dreitos reservados 35Exemplar para uso axolusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTINO - POUPEX - 00,896,622/0001-21 {Pedido 286521 Impressa: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 b) pela analise'do grafico de residuos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [ - 2; +2] ©) pela comparagéo da freqiiéneia relativa dos residuos amostvais padronizados nos intervalos de {- 1,41, [- 1,64; + 1,84 ] 0 [ - 1,96; + 1,96 ], com as probabilidacles da distribuig&o normal padro nos mesmos intervalos, ou seja, 68 %, 90 % @ 95 %; d) pelo exame do grafico dos residuos orcenados padronizados versus quantis da distribuicéio nor- mal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeito quadrante; @) pelos testes de aderéncia néoparamstricos, como, por exempio, o qui-quadrado, o de Kolmogorov- ‘Smimov ajustado per Stephens e o de Jarque-Bera. A.21.3 Homocedasticidade A verificagio da homocedasticidade pode ser feita, entre autros, por meio dos seguintes processos: a) andlise gréfica dos residuos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos aleatoramente, sem nenhum padio definido; b) pelos testes de Park e de White. A2.1.4 — Verifieagdo da autocorrelacdo © exame da autecorrelag4o deve ser precadido pelo pré-ordenamento dos elementos amostrais, em relaco aos valores ajustados @, se for 0 caso, as varidveis independentes possivelmente causadoras do problema. Sua verificagao pode ser felta, entre outres procedimentos, pela analise do grafico dos resitluos cote- Jados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos disgersos aleatoriamente, sem nenhum padkao definido. A215 Colinearidade ou mutticolinearidade A24.5.1 Uma forte dependéncia linear entre duas cu mais varidveis independentes provoca degeneragdes no modele e limita a sua uilfizagao. As varlancias das estimativas dos parametros podem ser muito grandes e acarretar a aceltagao da hipétese hula e a eliminagdo de varlavels fundamentals. 21.8.2 Para verificagdo da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, anelisar a matriz das correlagées, que espelha as dependéncias lineares de primeira ordem entre as variaveis indeper- dantes, com atengao especial para resultados superiores a 0,80. Como também 6 possivel ccor- rer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlagao apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, também, verificar o corretacionamento de cada variével com subconjuntos de outras varidveis indepencentes, por meio de regressées auxilares, como pola andlise de varincia por partes. A21.5.3 Para tratar dados na presenca de multicolinearidade, é recomendavel que sejam tomadas medidas corretivas, como a ampliagao da amostra ou adogao de técnicas estatisticas mais avanga- das, a exemplo do uso de regress&o de componentes principals A21.5.4 Nos casos em que o Imével avaliando segue os padrées estruturais do modelo, a existén- cia de mutticolinearidade pode ser negligenciada. 36 ARNT 2051 - Todos 08 direitos reservadosExemplar para uso exchisivo - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUIPEX - 00.855,522/0001-21 (Pad do 285527 Improsso; 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 A216 Pontos Infiuenciantes ou “outliers” Acoxisténcia desses pontos atipicos pode ser verificada pelo grafico dos residuos versus cada variévet independente, como também em telagao aos valores ajustados, ou usando técnicas estatisticas mais avancadas, como a estatistica de Cook ou a distancia de Mahalanobis para detectar pontos influenciantes. A3 Testes de significancia 3.1 Onivel de significdncia maximo admitido nos demais testes estatfsticos (aquetes nao citados na Tabela 1) no deve ser superior a 10%. A3.2 A significancia de subconjuntos de parémetros, quando pertinents, pode ser testada pela andlise da varidncia por partes. A3.3 _ Osniveis de significancia utilizados nos testes citados em A.3 seréo compativeis com a espe- cificagdo da avaliagao. A4 Poder de explicagio Em uma mesma amosira, a explicago do modelo pode ser aferida pelo Seu coeficiente de determi- nage, Devido ao fato de que este coeficiente sempre ctesce com 0 aumento do nimero de varidveis independentes @ no leva em conta o nimero de graus de liberdade pordidos a cada parametro esti- mado, deve-se considerar o costiciente de determinagzo alustado. AS Varidveis dicotémicas Toda varidvel que possa assumir apenas dois valores deve ser tratada como variével dicotdmica, vadacia a extrapolacao ou interpolagdo nessa situago. E usual a varlavel dicotmica assumir os valores O'e 1. A6 Cédigos alocados Qs critérios da construgao dos eddigos alocados devem ser explicitados, cam a descrigo necessari @ suficiente de cada oddigo adotado, de forma a permitir 0 claro enquadramento dos dados de mer- cado e do imével avaliando © assegurar que todos os elementos de mesma caracteristica estejam agrupados no mesmo item da escala. A escala ser composia por nimeros naturals conseoutives em ordem orescente (1, 2, 3...), em fungdo da importdncia das caracteristicas possiveis na formagiic do vaior, com valor inicial igual a 1. do 6 necessério que a amostra contenha dados de mercado em cada uma das posigies da escala construida. Recomenda-se a utilzacao prévia da analise de agrupamento de dados para a construgao dos cédi- gos alocados, E vedada a extrapolacdio de varidveis expressas por cédigos alocados (© ABNT 2011 -Tedos 05 crcitos reservaces a7Exemplar pera uso exclusive - ASSOCIAGAC DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,685.522/0001-21 (Pedide 286531 Impressc: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 AT Cédiges ajustados. Admite-se que os cédigos sejam extraidos da amosira por meio de modelo de regressao com a utliza- 980 de variaveis dicotémicas, desde que haja pelo menos trés dados por caracteristica, E vedada a extapclagao ou a interpolagao de varidveis expressas por oédigos ajustacos. A8 Diferentes agrupamentos No caso de utilizagdo no mesmo modelo de regressiio de diferentes agrupamentos (tipalagia, merca- dos, localizagdo, usos etc), recomenda-se verificar a indepencéncia entre os agrupamentos, entre as varidveis ulilizadas possiveis interagdes entre elas. AQ Apresentacao do modelo A variével dependents no modelo: de regressdo deve ser apresentada no laudo na forma néo transtormada. A.10 Avaliagdo intervalar A.10.1_ A avaliag&o intorvalar, prevista em 7.7.1 b) da ABNT NBR 14653-1:2001, tem como objetivo estabelecer, quando: solicitado pelo contratante, um intervaio de valores admissiveis om torno da estimativa de tendéncia central ou do valor arbitrado, A.10.1.1 Quando for adotada a estimativa de tendéncia central,’o intervalo de valores admissive's deve estar jimitado simultaneamente (ver Figura A.1) a) a0 intervalo de predigo ou 20 intervalo de confianga de 80 % para a estimaliva de tendéncia central : b) a0 campo de arbitro. erat de cone praebo a 808 earipo de atbitio * 16% cstinatva coferdércia cana! tosunecaeiehanssnscnatsan oo opeeeen e+ ‘lores aamisivals Figura A.1 - Valores admissivels quando for adotada a estimativa de tendéncia central 9} O intervalo de confianca seré utlizado se 0 objetive for sstimaro valor de mercado. Se o objative for estimar pregos, utiza-se o intervalo de predico. 38 @ABNT 2011 - Todos os disilos rasorvadiosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAC DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655 622/0001-21 (Fedde 285521 Improsso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 10.1.2 Quando for adotado o valor arbitrado, 0 intervalo de valores admissiveis deve estar limitaco simultaneamente (ver Figura A.2): a} a0 interval om torne do valor arbitrado com amplitude igual & do intervalo de predi¢éo ou ao intervalo de confianga 19) de 80% para a estimativa de tendéncia central; b) a0 campo de arbitrio em tomo da estimativa de tendéncia central. 4 : campocdesbiics 19% : 1 i i t inevetedecereapesioaso'% ! [omrmme—}! ! Figura A.2— Valores admiss(veis quando for adotado’o valor arbitrado A.10.2 No caso de utilizagéio do valor arbitrado, este fato deve ser citado e no sera calculada a probabilidade associada ao intervalo. 10) O intorvalo de confianga serd utlizado se objetivo for estimar o valor de mercado. Se 0 objetivo for estimer pregos, utlize-se 0 intervalo de predi ©ABNT 2011 -Tedos 05 circitos reservados 39Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.5240001-21 (Padido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilizagao de tratamento por fatores: B.1 introdugaéo. Neste tratamento de dados, aplicavel ao Método Comparative Direto de Dados de Mercado, é admitida a priori a validade da existéncia de relagdes fixas entre os atributos especificos e os respeclivos pregos. Devem ser utllizados fatores de homogensizagao calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodotogia cientifica, que reflitam. em termos relatives, 0 comportamente do mercado com determinada abran- géncia espacial ¢ temporal, Os fatores de homogeneizagaio do’ pocem ser ullizados fora do campo de aplicaczio para o quat foram caiculados, em relagdo as caracteristicas quantitatvas e qualitalivas do imével,tipologia, regio e validade temporal do estudo que gerou 08 ‘atores. B.2 Recomendagées quanto a amostra Recomenda-se que, no tratamento por fatores, @ amostra seja composta por dados de mercado com caracteristicas isicas, socioecondmicas @ de localizagao as mais semelhantes possiveis entre sie em relagao 20 imével avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na homogeneizacéo. B.2.1 Assim, 6 recumendavel que sejam utllizados dados de mercado: 8) comatributos mais semethantes possiveis aos do imével avaiiando e do imével paradigma: b) que sejam contempordineos. Nos casos de exame de dados néo contemporaneas, 6 desaconse- Ihavel a atualizacdo de prego de mercado imobiliério através de indice econémico, quando do houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preco ser atualizado mediante consulta cireta 4 fonte. Quando a atualizagéo na forma mencionada for impraticdvel, #6 soré admitida a corracdo dos dados por indices resultantes de pesquisa no mercado. B22 Para autiizagdo deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atrisutos seme- Inantes aqueles om que cada um dos fatores de homogeneizagao, caiculados em relaco ao avaliando au 20 paradigma, estejam contidos entre 0,50 e 2,00. 5.3 Saneamento da amostra Apés a homogeneizagéo, cevem ser utllizados critérios estatisticos consagrados ‘de eliminagaio de dados cisctepantes, nara 0 saneamento da amostra. Os dados discrepantes devem ser retirados um a um, com inicio pelo que esteja mals distante ca média, Admite-se a reintrodugdo de dados anterior- mente retirados no proceso, 40 @ABNT 2011 - Todos os cireitas raxsrvacoeExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAG DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655,522/0001-21 (Pedico 285531 Impresso: 3013/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 B.4_ Erros de especificacaéo O engenheiro de avaliagdes deve se empenhar para que as varidveis importantes estejam incorpora- das ¢ as varidveis irrelevantes nao estojam presente no modelo. B.S Fatores de homogeneizacéo Os fatores de homogeneizagao devem apresentar, para cada tipologia, os seus critérios de apuragéio ¢ respectivos campos de aplicagdo, bei como a abrangéncia regional e temporal. 0s fatores de homogeneizagao nao podem ser utlizados fora de sua tioclogia, campo de ap!- 10 8 abrangéncias regional e temporal. B52 Atonte dos fatores utilizados na homogeneizagao deve ser explicitada no trabalho avaliatério. B.6 Efeito de heterogeneizacao Para 2 utilizagdo deste tratamento:¢ recomendavel que seja evitado 0 uso de fatores que, aplicados isoladamente em felag&o a0 avaliando ou ao paradigma, heterageneizem os valores originais. Essa recomendagao $6 6 valida com a confirmagao de efeito de heterogeneizagso, apés & aplicagao con- junta dos fatores. B7 Avaliagao intervalar Utitizar os mesmos critérios de A10. © ABNT 2011 Todos os drss reservados 4Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAG DE POUPANSA EMPRESTIMO - POUPEX - 0.655.522/0007-21 Perdido 285521 lmprasso: 20/0/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo C (informativo) Recomendagées para tratamento de dados por regressao espat C.1_ Introdugao C.1.1 Aregresséo espacial é técnica utlizada quando se deseja explicar a variabilidade observada em uma determinada varidvel dependante em relacdo as variaveis independentes, levando-se em conta a posi¢&o geogrdfica de cada uma das observagées e as suas influéncias sobre os vizinhos. C.1.2 — Esta técnica é recomendada quando for constatada a existéncia de autocorrelacdo espacial entre os dados observados. O procedimento tem se mostrado especialmente titit em avaliagdes em masa, plantas de valores genéricos, estudos de velocidades de vendas e da demandas habitacionais, entre outros. C.2 Pressupastos basicos ©.2.1 Devem ser observados todos os pressuposios da regresséo linear cldssica, expostos no Anexo A. €.2.2 Caso seja verificada a existéncia de autocorrelagéo espacial, proveniente de Interagéio ou dependéncia espacial ontre os dados, recomenda-se incorperar os efeitos de dependéncia espacial ao modelo classico de regressio, com o objetivo de assegurar as estimativas caracteristicas de n&o tendenciosidade, eficiéncia @ consisténcla, ©.3 Recomendagées €.3.1 Diagnéstico da autocorrelagao espacial © exame da autocorrelagdo espacial deve ser prevedido do goorreferenciamento dos elementos amostrais e da espacializagao dos residuos do modelo. Sua verificago pode ser leita: a) pela andlise do gréfico espacial dos residuos, que deve apresantar pontos com sinais dispersos aleatorlamente, sern nenhum padréo definida em termos de clusters ou agrupamentos; b) pela andlise do semivariograma, que é um gréfice da semivaridncia (h) versus h, onde ‘y{h) = (1/2n) Zfz(xi) — zi + h)}2, sende no numero de pares de pontos amostrais, com atri- butos z, separados por uma distancia h. Geraimente so ajustados modelos tedricos a estes pontos: modelo esférico, exponencial, inear ou gaussiano; ¢) pela aplcacao dos testes de Moran |, LM (erro) ou LM (defasagem), pela definicdo prévia de uma matriz de pesos espacia's, conhecida come W, como, por exemplo, de contiguidade ou de distancia, 42 @ABNT 2011 - Telos 05 direitos resarvadoe‘Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedida 285831 Impressa: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.2 Incorporagao de efeltos de dependéncia espacial €.3.2.1 Quando os efeitos de dependéncia espacial forem inferidos pelo semivariograma, podem ser empregados métodos para determiner os pasos necessérlas a uma interpolagao local, como, sor exemplo, o métedo da Krigagem 11). €.3.2.2 Quando os efeitos de dependéncia espacial forem inferidos por testes estatisticos, reco- mentia-se introduzir extensdes convenientes no modelo cldssico de regress&o, considerando-se os efeitos de autocorrelagao espacial nos erros, através do Modelo de Erro Espacial, ou os efeitos oca- sionados pelas interagdes entre os pragos, pelo Modelo de Defasagem Espacial. A escolha do modelo a adotar - Modelo de Erro Espacial ou Modelo de Defasagem Espacial, pode ser feita com a utilizacao dos aritérios de informagio de Akaike (AIC) e de Scwartz (SC) 12) NOTA _ As recomendagées bibliogrdficas para tratamento de dados gor regressdio espacial constam na Bibliografia, de [39] a [43). 11) Detaihes sobre esta metodologia podem ser encontrados em Matheron, G. (1985): Les Variables Regionalisées et Leur Estimation, Masson, Paris. Uma aplicagao pode ser encontrada en Danias et al. “Ava- ago de Cidades por Inferéncia Espacial” , Anais do XIl! Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliagdes ¢ Perfolas, Fortaleza — CE. 12) Dotahes sobro ostes testes © aplicagdes desta metadologia podem ser encontracos om Dantes, of al (2003) "Modelos Espaciais Aplicados ao Mercado de Apartamentos de Recife” Anais do Xi! Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliagées Pericias, Belo Horizonte ~MG. (@ ABNT 2011 Tod os direitos reservados 43Exemplar para uso exclisivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653: 011 Anexo D {infomativo) Recomendagées para a utilizagdo de andlise envoltéria de dados (envoltéria sob dupla ética) (EDO/DEA) Di Introdugao D.1.1 Aandlise enveltéria de dados 6 uma técnica consagrada para a avaliagao de produtividade @ eficiéncia, que se baseia em modelagem econométrica para a estimagao de uma funedo de produ. go formada pelas unidades analisadas mais eficientes (unidades benchmarking). Dit A partir dos dacios coletados, define-se 0 espago vidvel de produgao, delimitado pela envoltéria representativa des metores resultados, orlontada: segundo a minimizacao dos insumos ou a maximizagao dos produtos. A eficiéndia de cada uma das unidades observadas 6 determinada pela distancia normalizada a envoltéria, através da solupao.ce problemas de programagao lincar (PPL). D112 Aandlise envoltétia de dados sob dupla ética (EDO-DEA) oxplica as variagdes observadas em uma ou mais varidveis.de interesse (varidve's dependentes), utilizando outras varlaveis explicati- vas do fenomeno (variéveis independentas). D..1.3 No caso de utilizagéo da técnica para avaliagées imotiliarias, na ética do vendedor, os ingumos so representados pelas caracteristicas relevantes do imdvel s o produto, pelo seu prego. Na stica do comprador, 0 Insumo 6 0 prego do imével ¢ os produtes, suas caracleristicas relevantes, Atravs dos PPL, s&o definidos os hiperplanios convexos que correspondem a envoltéria da ética do vendedor, onde ocorrem os maiores pregos, ¢ as que correspondem & envoltéria da dtica do compra- dor, onde ocorrem os menores pregos. D.1.2 QO emprego da andlise envoltéria de dados sob dupla dtica (EDO-DEA) é especialmente titi para a realizacdo de avaliacdes quando 0 tamanho da amostra de dados de mercado aproxima-se da propria populago de eventos, para determinado tipo de imével, locelizaco e period de tempo. © procedimento também 6 til nos casos de andlise de viabilidade o eficiéncia de empreendimentos, velocidade de vendas, andlise de custos de construcdo de empreendimentos, avaliagao em massa, entre outros. D.2 Pressupostos bdsicos D.2.1__ As variéveis indepencentes devem ter correlagdo positiva com a varidvel dependents. Caso isso néo ocorra, davem ser realizadas transformagées das varidveis independentes, de forma a alcan- gar ease pressuposto basico. D.2.2 O ndmero maximo de varidveis indapendentes (k) efetivamente uliizadas no modelo deve obedacer ao seguinta oritério: ken/3 44 ABNT 2011 - Todos 0¢ clreitas reservadosExemplar para uso exclusive - ASSCCIACAG DE POUPANGA E EMPRESTIMG - POUPEX - 00.58,522/0001-21 (Pedic 285531 kmprasso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 D3 Recomendagées D3. Nocasode utilizagao de EDO/DEA em amostra com tamanho muito inferior ao da populagao, recomenda-se verificar se a estimativa pontuai encontra-se dantro do intervalo de contianga a 80 % calculade com o use de modelo de regressao linear, 1.3.2 Recomenda-se que, no caso de utilizagao de varidveis expressas por dicotomias ou cédigos alocados, haja pelo menos trés dados para a mesma carecteristica de cada varidvel. D.3.3. A importancia de cada uma das varidveis pode ser identificada pelo exame dos respectivos pesos, calculados pelo problema de programagao linear (PPL) segundo o modele dos muliipicadores, em cada 6tica. D.3.4Possiveis dados de mercado atipicos devem ser investigacies e sua retirada do modelo fica condicionada apresentagdo de justificativas. Deve-se garantir que um dado atipico pode tornar uma envoltéria menos aderente a massa de dados. Nesse sentido, recomenda-se que pelo menos 20 % dos dados de mercado pertengam a cada uma das envoltérias. D.A.5 Uma forte dependéncia Jinear entre duas varidveis independentes pode provocar degenera- Ses no modelo EDO/DEA ¢ limita a sua-utilizagao. D.3.6 Para verificagao da colinearidade, recomenca-se a andlise da matriz de correlagdes, que espelha as dependéncias lineares de primeira ordem entre as variaveis independentes, com atengaio especial para resultados superiores a 0,80. Para tratar dados na presenga de’colinearidade, é recomendavel que sojam tomadas medidas corre- tivas, como a ampliagdo da amostra, a eliminagao da varidvel redundante ou o uso de componentes principals. D4 Estimativa pontual D1 A técnica do EDO/DEA determina as distaricias as envaltérias do comprador e do vendedor, para cada dado observado. A partir dessas distancias, éstima-se o valor da variavel dependente (esti- mativa pontual). 42 Aestimativa pontual do valor do imével, que corresponde ao resultado da avaliagao, é calcu- lada com a utilizago da curva de tendéncia central (CTC/EDO), pela minimizagao dos erros, conforme 2 seguinte expresséo: ¥=2(W -¥o)* ve onde Divers - YteYobs aes m 2 —_ €aconstante resultante da minimizagao dos eras; ¥ 6a 9stimativa pontual do valor do imével; Yors 6 0 praco observado do dado de mercado |: @ABNT 2011 Todos os dietos reservados: 45Exemplar para uso exciusivo - ASSOCIAGAG DE POUPANCA = EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.522/0001.21 (Padido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14853-2:2011 Ye Ae hy NOTA 6 0 valor do imével projetado na envoltoria do vendedor para o dado de mercado j; 60 valor do imével projetado na envoltéria do comprador para © dado de mercado j; 6a distancia normalizada do dado de mercado j a envoltéria do comprador; 6a distancia normalizada do dado de mercado j a envolléria do vendedor. As recomendagdes bibllograficas para a utlizagao ce anélise envortéria ce dados (envoltéria sob ‘dupla 6tica) (EDO/DBA) constam na Bibliogratia, de [44] a [S3}. ARNT 2011 - Todos 06 cetos reservadosExemplar para uso exclusive - ASSOCKAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POLIPEX - (0.655.52210001-21 (Pedide 285531 Impressc: 30/03/201 1) ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo E (infomativo) Recomendagées para tratamento de dados por redes neurais artificiais E.1 Introdugao E.4.1 As redes neurais artificiais (RNA) S80 modelos matematicos assemelhados as estruturas neurais biolégicas e que podem, entre outras finalidades, ser utiizadas para o aprencizado e posterior generalizacao. As RNA do tipo multicamadas permitem obter respostas com modelos lineares endo fineares e methorar © seu desempenho gradativamente, na medida em que interagem com 0 meio externa, quando se deseja estudar 0 comportamento de urea ou mals varidvels independentes em relago a outra varlavel depondente. E.1.2 Nos medelos construidos com base nas RNA para representar o mercado, a varidvel depen- dente 6 expressa em funcao das variéveis independentes, nas escélas originals ou normalizadas, 8 das respectivas astimativas dos parametros populacionais, acrescidas de erro aleatério. E.1.3 Com base em uma amostra extraida do mercado, os pardmetros populacionais sdo estima- dos por aprendizado e posterior generalizagao. As RNA s&o compostas por camadas de neurénios interconectados, Uma rede composta de um neurénio na camada de saida e de uma unica camada intermediaria 6, em geral, suticiente para modelar 0 mercado imobiliério 6 gara, numa Unica saida, uma fungao nao linear do tipo: yik)=ts 5 w{ j iat wren} =i onde yik) €0 valor estimado para o imével avaliando k; bs € o terme de polarizagao do neurénio da camada de saida (bias); 60 termo de polarizacao do neurdnic da camada intermediaria (bias); representa os pesos da saida de cada neurénio da camada intermediéria; w; representa os pesos da entrada |, conectade na safda do iéeimo neurdnio da camada intermediaria; % representa os valores das variaveis independentes para o imével avaliando; f& — € afungdo de ativagao da camada de saida; fa fungdio de ativagio da camada intermediaria; nn €antmero de entradas (varidveis independentes); m — 6 ontimero de neurénios da camada intermediaria. (© ABNT 2011 -Tedos 08 cireosreservacos a7Exemplar para use exchusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTINO - POUPEX - 00.655 522/0001-21 {Pedido 285631 Impresso: 30/09/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 E.2 Recomendagdes 2.1 Enecessério determinar, uilizande algoritmos de poda ou consirulivos, a tipologia adequada da rede, o numero de neurénios, o nlimero de camadas e o tipo de fungao de ativagao. £.2.2 Recomenda-se observer, para as RNA, as prescrigbes contidas em A.2.1,A.6,A.76A8. E.2.3 Para cada treinamento da RNA encontram-se, em geval, resultados distintos. Recomenda- se a uilizegdo de algoritmos para minimizer a variancia na sada da rede, tais come o algoritmo de “bagging” ou o aigaritmo multiobjetivo. E.3 Apresentagao do modelo © models de RNA pode ser apresentado no laude na forma e estrutura exemplificadas na Figura E.1 com indicagdio das fungées de ativagao utllizadas durante o proceso de treinamento. Camada de entrada Camada intermediéria We Gamada de saida x Nonbing = 7 Legenda 14 (pesos da entrada para a camade intermedidria) {nx m —n entradas por m neurdnics) wo w20 woo vino mit wer wt Wont Win Men Wn Wiens \W2 (pesos da camada intermediaria para a camaca de saida) wo vn wae ws wn Figura E.1 - Modelo de RNA com Indicacao das fungses de ativago utltizadas durante o processo de treinamento NOTA As recomendagées bibliograticas para a utlizacdo de redes neurais arlficiais constam na Biblo~ gratia, de (54) 2 [90] 48 @ABNT 2011 ~ Telos 06 estos rasarvetiosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE FOUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.665.622/0001-21 Pedido 285631 Imaresse: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Bibliografia Aspectos gerais {1] Appraisal Institute - “The Appraisal of Real Estate", Appraisal Institute, 1996, [2] Bain, Joe S. — “industrial Organization” (1968). “Industrial Organization’, John Wiley and Sons, 1968, [3] Bervini, L.C. -*Avaliagao de Iméveis’, Livraria Freitas Bastos, 1957. 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