Como calcular a rentabilidade de um FII?

Voc sabe como calcular a rentabilidade de um FII? Quais so os indicadores e como

so realizados cada clculo? Se voc tem dificuldades nesta tarefa, este artigo para
voc! Ele ir te auxiliar nessa tarefa: valorizao da cota, Yield recebido e TIR. Entenda
os conceitos e calcule tudo de maneira simples com auxilio de uma planilha que
estamos disponibilizando de maneira gratuita aos nossos leitores. Leia o artigo, faa
download da planilha aproveite!

Como calcular a rentabilidade de um FII?

Para acompanhamos a rentabilidade de um FII importante utilizarmos alguns
indicadores que podem nos propiciar diferentes vises sobre o ativo que estamos
observando, so eles:
Variao da cota
Rendimentos recebidos
Variao da cota + Rendimentos recebidos
TIR

Calculando cada indicador:

Variao da cota:
No caso da variao da cota realizamos o seguinte clculo:

Exemplo:
Valor de Compra da Cota: R$ 100,00
Valor Atual da Cota: R$ 105,00

Neste exemplo, o valor da cota obteve

uma valorizao de 5% em relao ao valor investido (preo de compra) este o
principal objetivo deste indicador: demonstrar o % de variao do valor da cota (seja
positiva ou negativa).

Rendimentos recebidos (Yield):

No caso dos rendimentos recebidos podemos utilizar o seguinte clculo:
Exemplo:
Valor de Compra da Cota: R$ 100,00
Rendimentos recebidos: ms 1: R$ 0,76, ms 2: R$ 0,79, ms 3: R$ 0,79, ms 4: R$ 0,79,
ms 5: R$ 0,79

Neste exemplo, o valor dos rendimentos recebidos representou uma rentabilidade de

3,92% em relao ao valor investido (preo de compra). Este indicador demonstrar o %
de rentabilidade dos rendimentos mensais recebidos perante ao preo pago pelo ativo
e um importante indicador que serve para comparao entre os diversos fundos
imobilirios disponveis no mercado.

Para uma comparao adequada, geralmente se soma os rendimentos recebidos pelo

fundo em um perodo de 12 meses e se divide pelo preo de mercado do fundo, se
obtendo o chamado: Dividend Yield DY.
Com esse indicado, possvel se comparar o DY de diversos anos de um determinado
fundos para se medir se de um ano para o outro ocorreu uma evoluo no % de
rendimentos distribudos pelo fundo, isso ir demonstrar uma boa gesto do mesmo
significando que ele est conseguindo repassar ajuste de inflao aos seus inquilinos ou
que est conseguindo manter os imveis locados, por exemplo.

Variao da cota + Rendimentos recebidos (Rentabilidade Total):

J no caso da valorizao da cota + rendimentos recebidos o clculo considera os dois
itens que j comentamos acima, como veremos abaixo:

Exemplo:
Valor de Compra da Cota: R$ 100,00
Valor Atual da Cota: R$ 105,00
Rendimentos recebidos: ms 1: R$ 0,76, ms 2: R$ 0,79, ms 3: R$ 0,79, ms 4: R$ 0,79,
ms 5: R$ 0,79

Neste exemplo, a rentabilidade total considerando: Variao da cota + Rendimentos

recebidos foi de 8,92% em relao ao valor investido (preo de compra). O principal
objetivo deste indicador demonstrar tanto a variao do valor da cota (seja positiva
ou negativa) quanto os rendimentos distribudos pelo mesmo, nos dando uma ideia de
rentabilidade total proporcionada pelo fundo no perodo. Mas esse indicador no
completo, pois ele no considera, por exemplo, o reinvestimento dos rendimentos
mensais recebidos (juros compostos).

TIR
O que a TIR? A TIR Taxa Interna de Retorno ou IRR Internal Rate of Return (em
ingls) um dos mtodos mais conhecidos e utilizados para anlises de aplicaes
financeiras e de projetos de investimentos. A taxa interna de retorno a taxa que
equaliza o valor presente de um ou mais pagamentos (sadas de caixa) com o valor
presente de um ou mais recebimentos (entradas de caixa).
No caso dos FIIs a TIR costuma ser amplamente utilizada para medir o retorno dos
fundos pela caracterstica do produto em si que normalmente ocorre da seguinte
maneira: realizada a compra de um fundo (sada de caixa) e posteriormente so
registrados os alugueis do fundo (entradas de caixa) e no final do investimento so
registrados ainda os valores com a venda da cota do fundo (entrada de caixa).

Como calcular a TIR?

Para encontrar o valor da taxa interna de retorno, podemos utilizar a seguinte equao:

Para deixar claro o conceito vamos ao seguinte exemplo:

Determinar a taxa interna de retorno correspondente a uma aplicao de um FII onde a
cota foi adquirida por R$ 100,00, se recebeu trs pagamentos mensais no valor de R$
0,83 nos meses subsequentes e no ms seguinte a cota foi vendida no mercado pelo
valor de R$ 108,00 todos os valores j esto lquidos de taxas e impostos.
O fluxo de caixa correspondente a essa operao, tomando-se como referncia o
investidor do recurso, representado conforme segue:

Resolvendo com o auxlio do excel:

Com o uso da funo TIR (IRR na verso em ingls), basta incluir o intervalo dos fluxos
de caixa (negativos e positivos) que desejamos =TIR(B5:F5).
O resultado encontrado para a TIR ser: 2,53%, isto significa que os valores do fluxo
acima a valor presente representam 2,53% a.m. ao investidor. E qual foi o retorno total
no perodo? Considerando os 5 meses temos uma TIR de: 10,62% no perodo.
Pontos Positivos da TIR
O mtodo retorna uma taxa de juros, fcil de ser comunicado, compreendido e
comparado com projetos ou produtos de caractersticas semelhantes.

Limitaes da TIR
Teremos problemas quando o fluxo de caixa no for convencional, ou seja, quando
houver mais de uma mudana de sinal no fluxo de caixa, nestes casos, o investimento
poder conter mais de uma TIR (positiva ou negativa) ou at mesmo no existir soluo.
Neste caso a taxa apurada no deve ser considerada para anlise do investimento.
A taxa interna de retorno considera que os fluxos de caixa sero reinvestidos pela
prpria TIR, algo que na maioria das vezes no real, j que o mercado dinmico e as
variveis econmicas e financeiras esto se alteram a todo momento.

Concluses
Qual o melhor indicador para se calcular a rentabilidade de um FII?
A resposta : depende! Depende o que se quer comparar, o que se quer entender. Eu
costumo calcular todos e analisar todos pois considero indicadores complementares.
Algo importante de destacamos que os indicadores de rentabilidade no devem ser
utilizados unicamente como base para deciso de investimento em um determinado FII.
Como o prprio nome diz, so apenas indicadores que podem estar representando
situaes especficas: por exemplo, fundos que esto em perodo de renda mnima
garantida e tiveram uma rentabilidade boa por estarem com o valor de sua cota
desvalorizada pelo mercado j precificar que ao final desse perodo a rentabilidade ir
cair muito, pois o fundo no capaz de gerar a renda que inicialmente se propunha.

Para facilitar os clculos dos indicadores aqui apresentado estamos disponibilizando

para nossos leitores uma planilha excel, esperamos que ajudem em suas anlises e
apuraes de resultados dos seus investimentos mas lembrem. rentabilidade passada
no garantia de rentabilidade futura! Estude, questione, analise e entenda para
tomar a melhor deciso.