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ESTADO DE SANTA CATARINA

PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANPOLIS


SECRETARIA MUNICIPAL DE HABITAO E SANEAMENTO AMBIENTAL

TR N 015/HBB/PMF/02

Parcelamento do Solo Urbano

Contrato n 0145/SMHSA/2006

FOTO: Vista do Mercado Ver-o-Peso / PARATUR - Companhia Paraense de Turismo


ESTADO DE SANTA CATARINA
PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANPOLIS
SECRETARIA MUNICIPAL DE HABITAO E SANEAMENTO AMBIENTAL

TR N 015/HBB/PMF/02

Parcelamento do Solo Urbano

Contrato n 0145/SMHSA/2006

PRODUTO 1

Diagnstico Sobre os Critrios


Existentes de Aprovao de
Loteamentos para Habitaes
de Interesse Social

Reviso 2

Novembro / 2.006

FOTO: Vista do Mercado Ver-o-Peso / PARATUR - Companhia Paraense de Turismo


PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANPOLIS
SECRETARIA MUNICIPAL DE HABITAO E SANEAMENTO AMBIENTAL

Produto 1
DIAGNSTICO SOBRE OS CRITRIOS EXISTENTES DE
APROVAO DE LOTEAMENTOS PARA HABITAES
DE INTERESSE SOCIAL
nov/06

Contrato n 0145/SMHSA/2006

TR N 015/HBB/PMF/02

Parcelamento do Solo Urbano

CDIGO DO DOCUMENTO REVISO DATA DA EMISSO


7542 - REL - 001 / R2 R2 20/11/2006
RESPONSVEL PELA VERIFICAO E APROVAO
Eng Carlos Eduardo Curi Gallego

DATA: 20/11/2006
SUMRIO

APRESENTAO .....................................................................................................................................................................4
1. INTRODUO.......................................................................................................................................................................6
2. ANLISE ...............................................................................................................................................................................8
2.1. A Estruturao Fundiria no Brasil ...........................................................................................................................8
2.2. Evoluo Histrica da Ilha de Santa Catarina ..........................................................................................................9
2.3. Titularidade de Domnio Sobre a Ilha de Santa Catarina .........................................................................................9
2.4. Ocupao Territorial no Municpio de Florianpolis. ............................................................................................13
3. PARCELAMENTO DO SOLO EM FLORIANPOLIS ........................................................................................................17
3.1. A Ocupao Territorial ..............................................................................................................................................17
3.2. Da valorizao da Terra ............................................................................................................................................18
3.3. A Reduo de Oferta de Loteamentos Regulares e Populares.............................................................................19
3.4. Ausncia de reas Pblicas.....................................................................................................................................20
3.5. Parcelamento do Solo para Habitaes de Interesse Social ................................................................................21
3.6. Parmetros Especiais ...............................................................................................................................................22
3.7. Prtica do Parcelamento do Solo para Habitao de Interesse Social ................................................................23
3.8. Titularidade de Domnio............................................................................................................................................26
4. LEGISLAO......................................................................................................................................................................30
5. CONCLUSO ......................................................................................................................................................................43
6. REFERNCIAS ...................................................................................................................................................................46
7. ANEXOS ..............................................................................................................................................................................48
APRESENTAO
APRESENTAO

O presente documento corresponde ao Produto 1 Diagnstico Sobre os


Critrios Existentes de Aprovao de Loteamentos para Habitaes de Interesse
Social, elaborado no mbito do Contrato n 0145/SMHSA/2006, que tem como
objeto a Orientar Definio e a Elaborao de Critrios de Aprovaes de
Loteamentos para Habitaes de Interesse Social.

Este trabalho est em desenvolvimento pela COBRAPE Companhia Brasileira


de Projetos e Empreendimentos para a Prefeitura Municipal de Florianpolis,
sendo executado por meio da Secretaria Municipal de Habitao e Saneamento
Ambiental.

4
1. INTRODUO
1. INTRODUO

Apesar do boom de verticalizao em algumas cidades, o principal fenmeno de


produo das cidades brasileiras sempre foi o crescimento horizontal, isto , a
incorporao de novas reas urbanas por meio de prticas imobilirias de
parcelamentos (loteamentos e desmembramento) do solo.

Ao aprovar novos loteamentos, mais do que autorizar a produo de novos lotes


para venda no mercado imobilirio, os municpios esto produzindo cidades. O
que significa uma gama de impactos: territorial, urbanstico, ambiental e
socioeconmico.

O fato que, em cidades de todo porte, as prticas de parcelamentos


irregulares - incluindo as favelas, que so formas especficas de parcelamento do
solo urbano - so cada vez mais significativas e tem contribudo para a baixa
qualidade da vida urbana, gerando cidades fragmentadas, segregadas,
ineficientes, poludas e injustas.

Florianpolis no exceo a esta regra. Parcelamentos irregulares de alto,


mdio e baixo padres, em encostas, mangues, dunas, praias e restingas, so
facilmente identificados no Municpio, tanto na ilha quanto no continente.

Para enfrentar esta situao e produzir uma cidade mais justa e ambientalmente
equilibrada, fundamental a reviso da legislao referente ao parcelamento do
solo urbano municipal.

Esta reviso deve ser feita luz do Estatuto da Cidade (Lei Federal n 10.257/01),
mas tambm considerar o Projeto de Lei 3.057/00, que se encontra em fase
adiantada de discusso na Cmara dos Deputados, que revisa amplamente a Lei
Federal n 6.766/79. Este projeto dispe sobre trs temas principais: critrios e
procedimentos para a aprovao de novos parcelamentos; critrios e
procedimentos para aprovao de condomnios urbansticos, prtica imobiliria
mais recente, mas com enorme impacto urbanstico e ambiental, e que at hoje
no est devidamente regulada no Brasil; e critrios e procedimentos para a
aprovao de projetos para a regularizao de parcelamentos irregulares
consolidados em terras pblicas e privadas.

6
2. ANLISE
2. ANLISE

2.1. A Estruturao Fundiria no Brasil

Com o insucesso no Brasil das capitanias hereditrias, a Coroa Portuguesa viu na


figura das sesmarias a forma de incentivar a ocupao do territrio, vinculando
formao de povoados e explorao dos recursos por meio da agricultura
inicialmente.

Nas palavras de Hely Lopes Meirelles: no Brasil as terras foram originalmente


pblicas, pertencentes nao portuguesa, por direito de conquista. Depois
passaram ao Imprio e Repblica, sempre como domnio da Unio. A
transferncia das terras pblicas aos particulares se deu paulatinamente, por
meio de concesses de sesmarias e de data, compra e venda, doao, permuta e
legitimao de posses.

Paralelamente ao processo de concesso de sesmarias e posteriormente por


meio da concesso de datas pelas Cmaras Municipais, a simples ocupao
das terras passou a se configurar como uma pratica que aos poucos foi sendo
reconhecida e legitimada.

A chamada Lei da Boa razo, de 18 de agosto de 1769, baixada pelo rei D. Jos I
e chancelada pelo seu ministro Sebastio Jos, depois Marqus de Pombal, foi
praticamente o primeiro marco para que possuidores viessem a adquirir direitos
sobre as terras pelo decurso do tempo.

Em 1822, com a extino das sesmarias por ato do Prncipe Regente, nenhum
outro instrumento de acesso terra, foi posto em seu lugar. Nesse interregno,
entre a extino das sesmarias e a edio da Lei de Terras (1850) criou-se um
vcuo legislativo e fiscalizatrio que acabou por incentivar a ocupao de terras
sem qualquer vnculo de natureza jurdica que amparasse tal procedimento.

Esse exerccio da posse passa a exigir a constituio de direitos, pela prpria


necessidade de se assegurar maior segurana jurdica aos atos negociais
envolvendo a transferncia dessas terras.

Com a necessidade de se assegurar maior segurana jurdica s transaes


imobilirias que surge em 1850 a chamada Lei de Terras, que vem instituir o
denominado Registro Paroquial, por meio do qual o ocupante declarava perante o
proco local o permetro da rea ocupada.

Trata-se assim de promover um processo de reconhecimento da ocupao


territorial, reconhecendo-se o exerccio da posse a fim de legitim-la.

8
2.2. Evoluo Histrica da Ilha de Santa Catarina

Villa de Nossa Senhora do Desterro

O resgate histrico do Municpio de Florianpolis demonstra que em 1663, por


Resoluo Real a Ilha de Santa Catarina foi concedida a Agostinho Barbalho
Bezerra, sendo posteriormente concedidas sesmarias a Francisco Dias Velho.

Em 1678, Francisco Dias Velho requereu ao Governador da Capitnia duas


lguas em quadro de terras da Ilha de Santa Catarina, onde j tinha a igreja de
Nossa Senhora do Desterro e culturas, alm de outras mais em terra firme, sendo
assim, provvel que, antes dessa data, possivelmente 1675, j tivesse fixado
moradia na Ilha, poca em que teria dado inicio a todos os trabalhos que alegou
pra obter a doao.

A Villa de Nossa Senhora do Desterro recebeu da Coroa Portuguesa, por meio da


Proviso de 6 de abril de 1815 e Proviso de 26 de maro de 1822, uma rea
correspondente poca de meia lgua de terra em quadro com a finalidade de
fomentar o desenvolvimento, cuja demarcao foi realizada e publicada nos
termos da Resoluo n 3, de 14 de maro de 1903.

Essa era a prtica no Brasil Colonial, desde o sculo XVI, as vilas fundadas
recebiam sesmarias de 6 lguas em quadro, tomando-se como ponto de partida a
praa central da povoao, o que veio a se consolidar pela Lei n 16, de 13 de
novembro de 1891.

2.3. Titularidade de Domnio Sobre a Ilha de Santa Catarina

Em que pese as doaes de terra realizadas pela Coroa Portuguesa e pelo


Imprio em favor da Vila de Nossa Senhora do Desterro, depois cidade e
posteriormente Florianpolis, a questo que envolve a dominialidade territorial
extremamente complexa.

Como grande parte do Municpio de Florianpolis se localiza sobre a Ilha de


Santa Catarina e outra parte menor sobre o continente, a polmica sobre a
titularidade da terra se estende por dcadas, resultando em efeitos prticos
deletrios.

A questo central consiste em definir se a rea da ilha de domnio do Municpio,


Estado ou Unio.

Considerando o art. 64 da Constituio Federal de 1891, temos que as chamadas


terras devolutas, foram transferidas para a esfera do Estado, incluindo-se ai as
ilhas que fazem parte do Estado.

9
pertencem aos Estados as minas e terras
devolutas situadas nos seus respectivos
territrio, cabendo Unio somente a poro de
territrios que for indispensvel para a defesa
das fronteiras, fortificaes, construes
militares e estradas de ferro federais

Os prprios nacionais que no forem


necessrios para servios da Unio, passaro
ao domnio dos Estados em cujo territrio
estiverem situados.

A Constituio de 1967, entretanto, alterou o comportamento consolidado


anteriormente e incluiu as ilhas ocenicas entre os bens da Unio, o que veio
causar confuso, iniciando-se pela classificao se a ilha de Santa Catarina era
uma ilha costeira ou ocenica.

Tal polmica se refletiu no Poder Judicirio, dando ensejo a longos processos


judiciais e a decises antagnicas. Pode-se extrair como exemplo disso:

Acrdo TFR (Dirio da Justia de 17/06/82 Ap.


Cvel 61.043-SC)

Domnio pblico. Ilhas Costeiras, como a de


Santa Catarina, so de domnio da Unio, por isso
que se situam no mar territorial, que pertence a
esse domnio.

Ao incluir no domnio da Unio as ilhas ocenicas,


a Constituio afastou dvidas sobre o domnio
das ilhas, pois abrangem todas as que se
encontrem na faixa ocenica brasileira.

Apesar de tal entendimento, expedido por uma corte de grau recursal, o Supremo
Tribunal Federal ao analisar a matria acabou por esposar outro entendimento:

Recurso Extraordinrio n 101.037-SP, Relator


Min. Francisco Rezek

Ilha ocenica, art. 4, II. H de ser entendida esta


expresso em seu sentido tcnico estrito, visto
que a constituinte de 1967 por certo no
pretendeu inscrever abruptamente no domnio da
Unio, bens situados em centros urbanos, nas
ilhas litorneas, e integrantes do patrimnio de
Estados, municpios e particulares

10
A Constituio Federal de 1988, na tentativa de trazer luz a essa questo definiu
no art. 20 quais so os bens da Unio e no art. 26, quais aqueles pertencentes
aos Estados.

Da anlise de tais artigos os juristas J. Cretella Jr. e Ubirajara Dias Falco tecem a
seguinte interpretao:

Excludas de qualquer modo, as reas sob o domnio


da Unio, dos municpios, ou terceiros, as reas nas
ilhas ocenicas que estiverem sob domnio do Estado-
Membro sero includas entre os bens dominicais
estaduais (art. 26,II)

Portanto, as reas de terras devolutas situadas nas


ilhas ocenicas e costeiras, esto, como sempre
estiveram, h mais de um sculo, sob domnio dos
Estados, exercendo sobre estas reas posse
multisecular.

A Carta Poltica de 1988, apesar de haver includo entre os bens da Unio,


tambm as ilhas costeiras (art.20, IV), excluiu as reas referidas no art. 26, II,
quando assevera com nfase: Incluem-se entre os bens dos Estados, II as
reas, nas ilhas ocenicas e costeiras, que estiverem no seu domnio, excludas
aquelas sob o domnio da Unio, Municpio ou terceiros 1

Em que pese o entendimento sustentado pelos eminentes juristas, a questo


estava longe de encontrar o consenso entre os aplicadores do direito e os
diversos agentes pblicos que atuam sobre o territrio das ilhas costeiras.

Tanto isso verdade que a questo que se encontrava relativamente pacificada


com a deciso do STF (RE n 101.037-SP), com a promulgao da nova Carta
Constitucional, voltou tona, com o posicionamento da Procuradoria da Unio, de
voltar a intervir em todos os processos de usucapio da ilha de Santa Catarina,
excetuados aqueles situados dentro da meia lgua em quadro, poro de terras
que compreende toda a rea central da cidade, incluindo os bairros da
Agronmica, Saco Grande, Itacorobi, Trindade, Pantanal, Saco dos Limes e Jos
Mendes.

O prprio STF j reconheceu, em acrdo datado de 1992, julgando uma questo


relativa ao domnio da Ilha do Cardoso, situada no litoral paulista, que as terras
devolutas (aquelas no registradas nem em nome de ente federativo, nem de
particular) nas ilhas costeiras passaram ao domnio da Unio, com o advento da
Constituio de 1988. 2

1
Falco, Ubirajara Dias, O domnio das reas na Ilha de Santa Catarina Florianpolis, Ed. Do Autor, 1998, p. 37
2
Leonetti, Carlos Arajo, www.buscalegis.ufsc.br/arquivos/De_quem__a_ilha_afinal.html 10/06/06

11
Assim, que o legislador federal decidiu pela propositura de Emenda
Constitucional visando dirimir as dvidas que dificultavam o desenvolvimento e o
controle territorial, promovendo alterao ao texto constitucional quanto as ilhas
costeiras que contenham a sede do municpio. Surge ento a Emenda
Constitucional n 46, que exclui do rol de bens da Unio as ilhas que forem sede
de Municpio.

EMENDA CONSTITUCIONAL N 46
(Altera o inciso IV do art. 20 da Constituio Federal)

Art. 1 O inciso IV do art. 20 da Constituio Federal passa a vigorar com a


seguinte redao:

Art.20
........................................................................................
IV as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limtrofes
com outros pases; as praias martimas; as ilhas
ocenicas e as costeiras, excludas destas, as que
contenham a sede de Municpios, exceto aquelas
reas afetadas ao servio pblico e a unidade
ambiental federal, e as referidas no art. 26, II;

O que a princpio pode parecer o blsamo para todos os problemas, pode


tambm reservar surpresas de ordem prtica para o equacionamento de tal
questo, posto que no mais sendo terras da Unio a quem pertenceriam, ao
Estado, ao Municpio, haver que se ter aes discriminatrias, a titulao
existente ser reconhecida, sero aceitas aes de usucapio, etc?

Tais questes no apresentam condies de serem respondidas nesta primeira


abordagem, mas sinalizam a necessidade de envolver outros atores nessa
discusso, como Poder Judicirio, Cartrios de Registro de Imveis,
Superintendncia do Patrimnio da Unio, Procuradoria do Estado e do
Municpio, entre outros.

No que tange ao Municpio como um todo, tanto na parte continental como


insular, sabido que os primeiros colonizadores receberam grandes quantidades
de terras com reparties em forma de sesmarias, j os imigrantes aorianos
receberam reparties bem menores na forma de meia lgua em quadro 3 .
Toda essa conturbao jurdica, agregada a fatores culturais, especialmente
aqueles trazidos pela populao de origem aoriana, fez com que a titulao
registrria na ilha se torna-se uma questo de difcil soluo, o que seguramente
um fator indutor dessa relao existente de informalidade.

3
OLIVEIRA, Lisete Assen de - Formas de-vir-a-ser Cidade: Loteamentos e condomnios na Ilha de Santa Catarina.
Tese de doutorado, So Paulo: FAUUSP,1999, p 411 - 421.

12
Tanto isso verdade que a chamada escritura de posse se instituiu na Ilha como
um documento de reconhecido valor, a fim de dar garantia s partes envolvidas.

Curioso notar que nas transaes imobilirias existe uma exaltao ao fato do
imvel possuir a escritura de posse, sem qualquer meno a existncia de ttulo
de propriedade, ou seja, o mercado imobilirio assimilou esse tipo de documento
como suficiente de garantidor de direitos.

Esse tambm um demonstrativo de como a realidade especfica de cada cidade


produz os costumes que se consolidam e passam a orientar os negcios.

2.4. Ocupao Territorial no Municpio de Florianpolis.

Com uma ocupao territorial de apenas 147 colonos brancos em 1712, cerca de
25 mil em 1872 e uma populao projetada para 1910 da ordem de 38 mil
habitantes, a cidade de Florianpolis at os anos de 1930 possua uma
caracterstica fortemente agrria e de baixa ocupao demogrfica, com vrias
comunidades dispersas formadas por pequenos ncleos: Saco dos Limes,
Pantanal, Crrego Grande, Pregibae (costeira do Pirajuba), Rio Tavares,
Ribeiro, Caiacanga-Au, Pantano, Lagoinha, Naufragados, Capivaras, Vrzea
Grande, Vrzea Pequena, Canasvieiras, Ponta Grossa, Ratones, Santo Antonio,
Sambaqui, Cacop, Itacorobi, Traz do Morro, Freguesia da Lagoa (Lagoa da
Conceio), Pntano do Sul, Armao, Lagoinha e da Praia do Campeche 4 .

Florianpolis, que teve uma feio de cidade estagnada por vrias dcadas, com
o declnio da viao martima e a insuficincia das vias de acesso por terra, h
algum tempo palco de um processo de dinamizao que se acelera
gradativamente. A descentralizao da cidade facilmente perceptvel. Alguns
dos bairros que se constituram em freguesias da Ilha no passado, e que foram
incorporados como periferias do centro urbano, eram, no incio, habitados pela
populao ainda voltada para atividades rurais e pelas classes trabalhadoras.
(LAGO, 1996).

Segundo Cecca, nos primeiros vinte anos do sculo XX, Florianpolis j


apresentava em seu permetro urbano as caractersticas das modernas cidades
brasileiras, porm o Municpio passou a sofrer influncias de polticas estaduais e
federais a partir da dcada de 1930, o que passou a definir um novo perfil
populacional.

A anlise dos nmeros de loteamentos realizados por ano em Florianpolis


possibilita acompanhar essa variao no incio dos anos quarenta, quando se
inicia o grande boom do mercado de terras, que se estende pelos anos
cinqenta e sessenta, tendo seu pice na dcada de cinqenta, quando um
nmero significativo de loteamentos vo ocorrer, para serem posteriormente
regularizados.

4
Vrzea, V. 1985. Santa Catarina - A Ilha. Florianpolis, Ed. Lunardeli, p. 240

13
Os anos 50 abrem uma nova fase do processo de mercantilizao da terra
urbana. nesse perodo que ocorre o maior nmero de loteamentos, num total de
106, correspondendo a 36,18% , ou seja, de um total de 293 loteamentos
ocorridos dentre 1940 a 2001. Neste perodo foram loteados 1838,87 hectares.

Quando analisamos, entretanto, o espao territorial ocupado pelos loteamentos


poderemos observar que a maior expanso territorial se encontra no perodo
localizado entre os anos 1970 e 1980. Neste sentido, 84,65% dos loteamentos
ocorrem at os anos 1970, mas quando se trata da rea total ocupada, a partir
dos anos 70 que ocorre a maior ocupao, com um percentual de 74,03%.

Considerando que a legislao de parcelamento do solo do municpio data de


1974, isto significa que, segundo os dados oficiais, a maior parte dos loteamentos
ocorrem na ausncia de uma legislao municipal que regulamente os
loteamentos; enquanto que a maior parte das terras so loteadas
concomitantemente existncia desta legislao.

Essa expanso urbana, com nfase a partir da dcada de 1970, encontra


explicao a partir das polticas direcionadas para a capital do Estado e em
especial pelo desenvolvimento do turismo e expanso do sistema virio que
provocaram uma acelerada ocupao territorial.

Populao de
Urbana % Rural % Total
Florianpolis

1998 270.332 8.244 278.576


1999 273.585 8.343 281.928
2000 332.185 10.130 342.315
97,0% 3,0%
2001 341.973 10.428 352.401
2002 349.930 10.671 360.601
2003 358.179 10.923 369.102

FONTE: IBGE (Censo 2000).

Os dados estatsticos apresentados pelo IBGE demonstram o crescimento


populacional no Municpio de Florianpolis no perodo 98/2003, deixando claro o
alto ndice de crescimento demogrfico e a predominncia do urbano sobre o
rural, alm de uma populao estimada para 2005 da ordem de 396 mil pessoas. 5

Essa mudana do perfil da cidade e de sua populao acaba por exigir uma
mudana de destinao quanto ao tipo de parcelamento, uso e ocupao do solo,
gerando uma transferncia da propriedade que possua um cunho agrcola e
agora passa a desempenhar uma funo urbana, passando a exigir uma
adequao da legislao, especialmente quanto ao zoneamento e as novas
formas de fracionamento do solo com suas limitaes administrativas.

5
http://www.ibge.gov.br IBGE Cidades@

14
O que ocorre com tal fenmeno a necessidade da legislao se amoldar s
novas exigncias da sociedade, reflexo disso a alterao das leis de
zoneamento, que se modificam com o objetivo de redefinir os permetros do que
rea urbana, de expanso urbana e o que zona rural.

Essa alterao legislativa quanto ao zoneamento no pode ser, portanto, algo que
ocorra por deciso que se fundamente no interesse de algum particular, haver
que estar tal tipo de deciso amparada no interesse pblico, no atendimento ao
princpio da funo social da propriedade e da cidade, visando o desenvolvimento
sustentvel, fruto de um amplo processo de participao popular, em consonncia
com os princpios constitucionais.

Dessa forma, a aprovao de mudana de zoneamento deve estar de acordo


com as diretrizes estabelecidas pelo Plano Diretor, instrumento para o qual
devem ter contribudo as informaes quanto fragilidade dos solos, as reas de
preservao florestal importantes, a proteo dos crregos, nascentes e
mananciais, entre outros.

No campo, entretanto, da titularidade da terra, como vrios dos antigos terrenos


rurais no possuam titulao registraria, trazem consigo essa mcula, que se
transfere para o permetro urbano.

O Municpio de Florianpolis, por ter seu territrio composto de uma parte


continental e outra insular, possui caractersticas prprias que lhe conferem um
processo de ocupao da terra distinto.

Essa caracterstica insular de grande parte do Municpio merece ser analisada


com maior profundidade, pois em paralelo com o processo histrico em que
ocorreu a distribuio de terras e o apossamento no Municpio de Florianpolis,
gerou conseqncias que se refletem de forma concreta no comportamento da
sociedade.

O fato da parte insular a Ilha de Santa Catarina ser uma ilha costeira ao longo
dos tempos gerou enorme polmica sobre a quem competia a titularidade de sua
propriedade, contribuindo significativamente essa situao para gerar um terreno
frtil proliferao da informalidade nas relaes transacionais e no parcelamento
do solo.

Passemos a analisar a evoluo histrica para melhor podermos contextualizar a


situao atual quanto a situao fundiria da cidade de Florianpolis.

15
3. PARCELAMENTO EM FLORIANPOLIS
3. PARCELAMENTO DO SOLO EM FLORIANPOLIS

3.1. A Ocupao Territorial

A instalao da CELESC, TELESC e ELETROSUL na dcada de 1970 propiciou


a ampliao dos loteamentos, conjuntos residenciais, terrenos e bairros
(Trindade, Pantanal, Santa Mnica e Crrego Grande) visando atender uma
demanda de pessoas caracterizada por apresentar um nvel scio-econmico
mais elevado.

Nas palavras de Lago 6 : foi o que aconteceu com a Trindade, aps a implantao
do campus da Universidade Federal. Os bairros vizinhos, Carvoeira, Pantanal,
Crrego Grande, tiveram seu processo de renovao acelerado pela construo
da sede da ELETROSUL, assim com o bairro do Itacorubi tambm se transformou
com a instalao da sede da TELESC.

A construo de grandes obras de infra-estruturas de transporte rodovirio como:

- BR-101 (ligando o litoral) e a BR-470 (ligando o interior), e a pavimentao de


vrias rodovias estaduais, a ampliao dos servios de transporte, a
construo de avenidas, o aterro da Baia Sul, a ponte Colombo Salles, a
Avenida Beira Mar Norte, intensificaram o fluxo migratrio para a cidade e um
crescimento ainda maior no setor pblico, com enormes repercusses em toda
a regio polarizada. Tambm foram realizadas melhorias nas estradas j
existentes, nos balnerios e praias para comportar a nova situao 7 .

O grande processo de ocupao territorial de Florianpolis, no que tange maior


parte de seu territrio, que consiste na Ilha de Santa Catarina, acabou por gerar a
necessidade de um regramento que regulamentasse e at freasse essa corrida
pela ocupao territorial a qualquer custo e com regras que se apresentavam
insuficientes.

Da leitura que se faz da legislao urbanstica do Municpio de Florianpolis, mais


especificamente quanto ao aspecto do parcelamento do solo, uma das
constataes que se revela a de que se trata de uma legislao que foi sendo
construda na busca da cidade ideal, regrando, portanto, um modelo de
parcelamento do solo e de cidade, por conseqncia, cada vez mais inacessvel
s camadas da populao de menor poder aquisitivo e como via de
conseqncia: excludente.

Nas palavras de Lopes 8 : trata-se de uma legislao de parcelamento, que


apresenta-se muito restritiva e elitizada, quando estabelece padres de ocupao

6
LAGO, Mara Coelho de Souza. Modos de vida e identidade Sujeitos no processo de urbanizao da Ilha de Santa
Catarina. Florianpolis, Editora da UFSC, 1996.
7
SANTOS, Claudia. Processo de ocupao da Ilha de Santa Catarina. UFSC, www.cfh.ufsc.br/~dich/claudiasantos.pdf
8
LOPES, Joo Maria, Habitao Popular Subsdios para uma poltica Habitacional no Municpio de Florianpolis,
UFSC, Curso de Ps-Graduao, Florianpolis, 2000, p.46

17
muito nivelado e elevado, fazendo exigncias de tamanho de lotes e dimenses
do sistema virio, sem considerar a hierarquia das vias e o padro dos
assentamentos, tornando assim, difcil e at inacessvel maioria da populao
com renda familiar baixa.

Essa concepo adotada pelo legislador, orientado pelo setor tcnico municipal,
visando dar resposta a um processo vigente de ocupao do solo, visava tambm
garantir um bom padro para a cidade.

O que se verifica dos contatos com os vrios setores tcnicos da Prefeitura


Municipal de Florianpolis que, a partir da edio da Lei n 1215/74, que trata do
parcelamento do solo - at hoje vigente - veio a se consolidar um projeto de
cidade que passou a contemplar a existncia de lotes de padro urbanstico mais
elevado (testada de 12m e rea total acima de 360 m, para lotes em zonas
urbanas art. 30)), enquanto que, por volta dos anos 50, os loteamentos eram
aprovados com lotes de 150 a 200 m.

Nesse compasso, o Decreto n 135/77, que veio regulamentar a Lei 1215/74,


especifica em seu art. 5, alm do lote mnimo de 360m para a zona urbana, o
lote mnimo de 450 m para as zonas de urbanizao prioritria. Este, pode-se
diagnosticar a princpio, como um dos motivos que acabaram por dificultar o
acesso a terra.

A Lei 2193/85 em consonncia com tal disposio legal estabeleceu um lote


mnimo de 450,00 m e testada mnima de 15,00 metros para todos os Distritos
dos Balnerios e Interior da Ilha.

3.2. Da valorizao da Terra

Na anlise de Bezerra 9 , o aumento populacional, proporcionado pelos


investimentos estatais, pode ser um dos fatores que mais tenha contribudo para
o aumento do mercado de terras em suas diversas manifestaes. Explicando-se
a elevao dos loteamentos em fins dos anos 1960 e incio dos anos 1970,
tambm pela conjuntura econmica relacionada ao crescimento econmico
proporcionado pelo milagre brasileiro neste perodo.

A existncia de tal situao, decorrente de uma opo poltica e uma conjuntura


econmica especfica, passa a exigir um regramento que vise a ordenao
territorial.

Esse novo ordenamento do territrio passa a impor um modelo de cidade


idealizado para garantir uma melhor qualidade de vida e ao mesmo tempo inibir o
desenvolvimento desenfreado de um grande nmero de loteamentos populares,

9
BEZERRA, Romeu Augusto de Albuquerque. A terra urbana em Florianpolis (SC): loteamentos e desmembramentos
de 1940 a 2001. Dissertao de Mestrado em Geografia, Florianpolis, UFSC, 2002.

18
considerando-se as condies de infra-estrutura da ilha de Santa Catarina,
especialmente quanto a gua, saneamento, eletricidade e sistema virio.

Se por um lado a exigncia de padres urbansticos de padro elevado


contribuem para o aumento do valor da terra, por outro lado, os recursos
ambientais da Ilha de Santa Catarina, com suas belezas naturais compostas pelo
binmio serra/mar, acabaram por atrair um pblico vido por adquirir terrenos
para seu lazer ou mesmo como forma de investimento, isso fez com que o preo
da terra se elevasse sobremaneira.

Ao mesmo tempo em que investimentos imobilirios, como as construes de


resorts, se revestem de interesse pblico por representar uma importante fonte de
recursos e de gerao de empregos para o Municpio, a implantao de novos
parcelamentos do solo caracterizados como de alto padro, especialmente na
forma de condomnios, tambm contribuem para a exacerbada valorizao da
terra.

Toda essa valorizao gera um efeito em cadeia, influenciando o preo de todos


os terrenos da ilha, o que acaba por dificultar o acesso de grande parte da
populao terra.

Por outro lado, essa situao desestimula o surgimento de empreendimentos de


parcelamento do solo voltados para as camadas populacionais de renda mdia ou
inferior. Esse fenmeno tambm intercede em favor do aumento do valor dos
terrenos populares.

Na parte da cidade, localizada no continente pode-se observar uma densidade


demogrfica muito maior, gerando uma pequena disponibilidade de estoque de
terras, o que tambm concorre para o aumento do valor de mercado.

Tal situao acaba por gerar como conseqncia o fato de um grande contigente
de trabalhadores em Florianpolis residirem nos municpios vizinhos, exemplo
disso o grande nmero de funcionrios da Prefeitura de Florianpolis a residir
em outros municpios da regio metropolitana, resultando isso em uma
sobrecarga do aumento do transporte pblico e do tempo despendido pelas
pessoas em transporte.

Outro fator que redunda na valorizao da terra diz respeito necessidade de


preservao ambiental, o que acaba por limitar o acesso a parcelas significativas
do territrio.

3.3. A Reduo de Oferta de Loteamentos Regulares e Populares

Por outro lado, o que se pode observar a pouca oferta de loteamentos


destinados populao de renda mdia ou popular, o que se confirma no quadro
apontado por Lopes 10 , ..so pouqussimos os loteamentos aprovados na

10
LOPES, Joo Maria Legislao Urbanstica: Estudo de Parmetros Urbansticos e Habitacionais para
Assentamentos Populares no Municpio de Florianpolis. Monografia de Especializao, Florianpolis: NICA, 2005.

19
Prefeitura, como so poucos tambm os que se submetem aprovao. Em
1997, deram entrada e foram aprovados apenas 2 loteamentos com 350 lotes, em
1998 apenas 3 loteamentos com 480 unidades..., tal fato tambm confirmado
por meio de dados obtidos em entrevista com tcnico da Secretaria de Urbanismo
e Servios Pblicos SUSP, traduzidos esses no quadro abaixo, onde se verifica
que o nmero de loteamentos aprovados nos ltimos anos muito inferior ao
nmero de condomnios.

Ano Desmembramentos Condomnios Loteamentos

2002 59 ----- 05
2003 67 22 03
2004 64 44 07
2005 47 10 01

FONTE: SUSP.

Tal quadro demonstra, portanto, a necessidade de se criar institutos que venham


corrigir essa distoro, incentivando o mercado a investir na produo de
alternativas habitacionais voltadas para as classes mais populares.

3.4. Ausncia de reas Pblicas

Esse processo revela outro dado preocupante, a ausncia de destinao de


reas pblicas para o Municpio, posto que na figura urbanstica do condomnio
no existe a exigncia de rea pblica.

No que diz respeito figura dos condomnios a legislao de Florianpolis


estabelece dois padres distintos: um regrado pela Lei Complementar n 052/99,
que altera a Lei 2193/85, introduzindo a figura do Condomnio Residencial
Unifamiliar (arts. 75D a 75L da Lei 2193/85), com nmero mximo de 25 unidades
autnomas, sem necessidade de destinao de reas pblicas, o outro fixado
pela Lei n 211/06, que alterou o art. 75E da Lei 2.193/85 e art. 87 da Lei
Complementar 001/97, acrescentando a possibilidade de condomnios com 50
lotes, mas exigindo a destinao de no mnimo 7% de rea pblica, com no
mnimo 1.200 m, situada junto via pblica .

Esta opo pelo regramento dos condomnios nas normas de parcelamento


municipal, certamente objetivou oferecer aos investidores uma alternativa
diferenciada em relao ao modelo tradicional de loteamento e assim estimular a
participao do setor imobilirio e como conseqncia apresentar uma maior
oferta de lotes ao mercado.

O que se assistiu foi a opo preferencial por tal tipo de empreendimento, por se
mostrar muito mais atrativo, uma vez que dispensa a transferncia para o poder
pblico das reas pblicas de uso comum do povo e especiais.

20
A incluso de uma nova tipologia de condomnio at 50 unidades
condicionada destinao de 7% de rea pblica, ao que tudo indica parece no
ter atrado o setor imobilirio.

Como conseqncia, podemos observar: primeiro que a produo dessas


unidades condominiais so destinadas a uma camada da populao de maior
poder econmico; segundo que incentiva a pratica do desmembramento e
posterior parcelamento em condomnio sem que o poder pblico receba a
porcentagem em reas pblicas.

Em relao destinao de reas pblicas temos ainda o fato de que existe uma
cultura predominante entre a populao de que a propriedade pode ser utilizada
na sua plenitude para fins de benefcio prprio. Exemplo disso pode ser visto no
tipo de parcelamento que ocorre no Rio Vermelho, onde as caractersticas dos
terrenos, aliada ausncia de titulo de domnio, se apresenta como cenrio
propcio promoo de parcelamentos irregulares. Ai o que se v a abertura de
sistemas virios extremamente precrios, com largura que em mdia variam entre
3 e 5m.

Verifica-se assim, que sequer em relao s vias destinado a rea necessria,


de forma a se ter um mnimo padro urbanstico. A destinao de reas pblicas
de uso comum do povo e institucional inexiste.

Portanto, existem dois fatores fortes que se combinam, que geram a


irregularidade e a ausncia de destinao de reas pblicas: a primeira a
ausncia de titulao; a segunda uma cultura que prioriza o espao pblico e sim
a explorao mxima da propriedade privada em detrimento do interesse da
cidade.

3.5. Parcelamento do Solo para Habitaes de Interesse Social

No que tange aos empreendimentos habitacionais de interesse social, voltados


especificamente populao de baixa renda, estes devero ser promovidos pelo
Poder Pblico exclusivamente ou em parceria com a iniciativa privada. Para tanto,
necessrio se faz a existncia de uma formulao legal que venha dar guarida a
tal propsito.

Tal tipo de parcelamento se apresenta como uma tipologia prpria, distinta,


especial, que foge ao padro generalizado para implantao do parcelamento do
solo da cidade. Essa previso especial j consta da Lei 6766/79, que em seu art.
4, II, estabelece que podero haver parmetros diferenciados quando o
loteamento se destinar a urbanizao especfica ou edificao de conjuntos
habitacionais de interesse social.

Assim, os parcelamentos do solo para fins de HIS devero ter parmetros


especficos elaborados pelo poder pblico e a sua implantao deve ter como
destino uma demanda populacional carente de habitao e que no encontra no
mercado atendimento s suas necessidades.

21
As alternativas de modelo a serem utilizadas so as mesmas previstas para o
parcelamento a ser promovido nos moldes da legislao geral relativa a essa
matria, quais sejam loteamento, desmembramento, condomnio, vilas.

Ao se tratar da implantao de loteamentos, desmembramentos ou mesmo


condomnios, poderemos ter a opo pela construo edilcia acoplada ao mesmo
projeto, o que podemos denominar como um plano integrado, ou aqueles casos e
que se optar pela entrega do lote urbanizado.

Importante que, independente de qual seja o modelo a ser adotado, haja a


reserva de reas pblicas a fim de se garantir uma melhor qualidade de vida.

3.6. Parmetros Especiais

Parmetros especiais como tamanho do lote, largura do sistema virio, percentual


de destinao de reas pblicas, declividade, etc devero, necessariamente, ser
incorporados ao novo arcabouo legal da cidade de maneira a se fazer frente a
esse desafio.

No que tange localizao desses empreendimentos, deve-se buscar fugir da


lgica da construo dos mesmos na extrema periferia da cidade, situao essa
que exige um alto investimento em infra-estrutura; um desrespeito a essa camada
da populao, pois representa um aumento nos gastos e um maior sacrifcio de
tempo no transporte para acessar o trabalho, a sade, o lazer, a cultura;
representando na prtica um fator de excluso, de marginalizao, de
segregao.

O atrativo do menor preo da terra na periferia da cidade deve ser sopesado em


face da j existente rede de infra-estrutura nas reas mais centrais, o que, por
vezes acabar por impactar tanto quanto o custo da terra.

Alm disso, o desenvolvimento de alternativas habitacionais nas reas j servidas


por infra-estrutura adequada evitar um deslocamento indesejado, diminuindo o
fluxo de veculos e desonerando o sistema pblico de transporte, refletindo, por
conseguinte, tambm na economia familiar.

Outra lgica a ser evitada, por se demonstrar superada refere-se ao modelo de


construo de grandes conjuntos habitacionais. Pode-se pensar no
aproveitamento de pequenos terrenos com melhor localizao.

Essa concepo leva necessidade de identificao dos vazios urbanos aptos a


uma destinao com finalidade habitacional.

Parte desse problema consiste em dar um regramento prprio ao Parcelamento


Habitacional de Interesse Social, para o que, a definio de novos parmetros se
faz premente, o que s poder ser feito nos limites do que a sociedade de
Florianpolis entender desejvel para que possa atender a demanda por moradia,
melhorando a qualidade de vida de sua populao, em especial aquela

22
economicamente mais carente, promovendo a justia social e o desenvolvimento
sustentvel, com respeito ao meio ambiente.

3.7. Prtica do Parcelamento do Solo para Habitao de Interesse Social

O processo de manuteno de um sistema jurdico municipal, que tenha por


diretriz a implementao de uma cidade legal, deve ser sempre o referencial a ser
seguido. No deve e no pode ser outra a concepo. Neste sentido, tambm
desejvel a manuteno de um padro urbanstico que se reflita atravs de um
parcelamento do solo que origine lotes o quanto maiores possveis, entretanto, a
realidade nos impe um anteparo que coloca em cheque essa concepo estrita.

Toda a cidade brasileira, e esse no um fenmeno tpico de nosso pas, nem s


dos trpicos, mas sim uma preocupao mundial, depara-se com a
problemtica da ocupao irregular do solo e com a necessidade de rever seus
padres de ocupao territorial, posto que a escassez de terras leva
necessidade de se pensar em lotes de tamanho mais modestos, a fim de atender
as exigncias da vida cotidiana.

A preocupao estampada na Constituio Federal, atravs do art. 6, que


estabelece os direitos sociais, no sentido de garantir o direito moradia entre
tantos outros direitos, tambm se reflete na Lei Orgnica do Municpio de
Florianpolis, o que se depreende da leitura do art 101 e seguintes:

Art. 101 - No estabelecimento de normas e diretrizes relativas ao


desenvolvimento urbano, o Municpio assegurar os seguintes princpios:

I - poltica de uso e de ocupao do solo que garanta:

a) controle dos vazios e da expanso urbana;

g) correlao entre a densidade de habitantes e equipamentos urbanos e


comunitrios.

II - criao de reas de especial interesse social;

III - participao de entidades tcnicas, comunitrias e representativas de classe,


na elaborao e implementao de planos, programas e projetos, e no
encaminhamento de solues para os problemas urbanos;

V - atendimento aos problemas decorrentes de reas ocupadas por populao de


baixa renda;

Art. 102 - A legislao da poltica de desenvolvimento urbano compreender:

I - Plano Diretor;

III - Lei de Parcelamento do Solo;

23
l - O Plano Diretor dispor sobre desenvolvimento e expanso urbana,
zoneamento, reas de especial interesse, ocupao dos imveis, paisagem e
esttica urbana, proteo ao ambiente natural e construdo, equipamentos
urbanos e comunitrios, parmetros urbansticos, infra-estrutura viria, critrios
para permuta de usos ou ndices e outras limitaes administrativas para a
ordenao da cidade.

2 - A Lei de Parcelamento do Solo definir normas para parcelamento,


desmembramento ou remembramento do solo para fins urbanos.

3 - O territrio rural, as vilas e sedes distritais sero objeto de legislao


urbanstica, no que couber.

4 - O Plano Diretor do Municpio poder ser elaborado em etapas sucessivas e


parciais, respeitada a unidade e integrao das partes.

Art. 103 - O direito de propriedade territorial urbana no pressupe o direito de


construir, cujo exerccio dever ser autorizado pelo poder pblico, segundo
critrios que forem estabelecidos em Municipal.

Art. 104 - A poltica habitacional, na forma de Legislao Federal, atender s


diretrizes dos planos de desenvolvimento, para garantir habitao populao.

Pargrafo nico - Tero tratamento prioritrio as famlias de baixa renda e os


problemas de sub-habitao, dando nfase a programas de loteamentos
urbansticos.

Art. 105 - Na elaborao de seus planos plurianuais e oramentos anuais, o


Municpio estabelecer as metas, prioridades e fixar as dotaes necessrias
efetividade e eficcia da poltica habitacional.

Pargrafo nico - O Municpio apoiar e estimular a pesquisa que vise


melhoria das condies habitacionais.

Verifica-se, assim, que a Lei maior do Municpio j expressa a sua preocupao


com a poltica urbana e habitacional, estabelecendo os princpios e diretrizes que
devem orientar a elaborao da poltica e dos programas.
O que se apresenta, entretanto, a exigncia que a realidade nos impe, qual
seja a necessidade de reviso do conjunto normativo a fim de dar guarida a um
novo quadro que se amolde situao ftica existente.
No encontramos no ordenamento urbanstico do Municpio de Florianpolis, em
especial na rea habitacional, um ordenamento que expresse um conjunto
programtico para a habitao de interesse social.
A configurao de uma legislao voltada ao parcelamento do solo para fins de
habitao de interesse social deve ser norteada, alm dos princpios estatudos
pela LOM, tambm pelo princpio do desenvolvimento sustentvel, de maneira a

24
se promover a incluso social, com respeito a uma cidade com qualidade de vida
para todos.
Este diagnstico quanto disposio legal do Municpio, no que tange matria
de parcelamento do solo para fins e habitao de interesse social encontra
ressonncia na anlise promovida pelo corpo tcnico da Prefeitura, conforme se
depreende do documento que expe a Poltica Habitacional de Florianpolis, p.
39.
Florianpolis dispe de uma legislao urbana bastante ampla, mas ainda
insuficiente para implementar uma poltica de moradia social, carecendo de um
conjunto de instrumentos legais...
Tambm encontramos sintonia entre a presente anlise e o rol de pontos que
passaram a constituir os Princpios de Oferta da Habitao e os Princpios da
Insero da Habitao (p.52/53), dentre os quais podemos destacar o da garantia
da oferta de moradia, respostas adequadas ao modo de vida dos moradores,
direito cidade ambientalmente qualificada, direito infra-estrutura urbana,
ampliao e diversificao da oferta de programas e de planos habitacionais,
qualificao dos espaos urbanos, respeito ao meio ambiente.
A instituio nos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balnerios, das reas de
Residncias Predominantes Zero ARP-0, no se demonstrou uma alternativa
suficiente para o enfrentamento do problema, sendo necessrio, portanto, um
aprofundamento desse instrumento e o agregar de novos, a fim de que se
viabilizem solues para a demanda existente.
O estabelecimento para as ARP-0 de um padro de lote de 250m para a
iniciativa privada e de 128 m para o Poder Pblico, ainda que desejvel sob o
ponto de vista da cidade ideal, no encontrou eco na prtica, demonstrando-se
invivel tanto para o seguimento pblico quanto para o privado.
Neste sentido, como explica Lopes, ...em Florianpolis existe uma propenso,
por parte dos tcnicos, de se considerar como ZEIS, o conjunto de AIS, haja visto
o projeto de lei que tramita na Cmara de Vereadores do Municpio de
Florianpolis, para criao da ZEIS do macio do Morro da Cruz. Essa proposta
de ZEIS compreende o conjunto de reas de interesse social, identificadas no
atual Plano Diretor como ARP-0.
O referido projeto de lei relativo criao de ZEIS para o Morro da Cruz, acabou
por resultar na Lei Complementar n 207/2005, cujo texto (comentado em
detalhes no tpico legislao), apesar de sua boa inteno, apresenta-se como
uma proposta pontual, mantendo-se a ausncia de um instrumento eficaz para o
enfrentamento da produo de parcelamentos habitacionais de interesse social.
Uma das principais causas, para a inexistncia de uma legislao especfica de
parcelamento para fins de HIS, seno a primordial, reside no fato de se tratar a
questo do parcelamento de interesse social sob o olhar distorcido da cidade
ideal, ou seja, se efetivamente queremos um novo padro urbanstico temos de
nos despir dos conceitos arraigados. Essa questo de viso de cidade, que

25
podemos chamar de uma viso cultural, apresenta-se constantemente como um
dos entraves a serem superados.
No campo do parcelamento do solo para fins de habitao de interesse social o
mesmo se aplica, existe a necessidade do desenvolvimento de uma legislao
especfica que hoje no se encontra no Municpio, a no ser pontuaes esparsas
no arcabouo legal.
Tratando-se de HIS haver que se desenvolver um conjunto de parmetros
prprios mais flexveis, sem que isso signifique uma reduo do padro de vida.
Exemplos existem na cidade de Florianpolis, como a denominada Vila Serratine,
composta por 17 casas, construda em torno de 1950, na Rua Felipe Schimit,
cujos lotes possuem testada variando entre 4 e 5 m e rea total entre 40 e 50m.
3.8. Titularidade de Domnio

Quanto questo fundiria do Municpio de Florianpolis, em uma primeira


abordagem possvel verificar a existncia de uma cultura que se incorporou
transao imobiliria, tendo como amparo simplesmente uma titulao de posse,
encontrando-se inclusive uma interpretao corriqueira de que tal fato se deve a
um deliberado abandono do ttulo registral, adotando-se a prtica das
transferncias particulares sem o acompanhamento do competente registro
imobilirio, isso decorreria da inteno deliberada de sonegar tributos, municipais,
estaduais e federais.
Possuindo ou no tal verso uma poro de veracidade, o certo que a
interveno da Unio sobre as terras da Ilha de Santa Catarina (parte insular do
Municpio de Florianpolis) - fato que j vinha sendo superado pela interpretao
dos Tribunais e que por meio da Emenda Constitucional n 46 veio a encontrar
uma soluo - contribuiu para compor esse quadro cultural que deixa boa parte do
territrio com um controle registral bastante deficitrio.
Alie-se a isso a caracterstica do tipo de ocupao com lotes de testada estreita e
de grande profundidade (ex. 25m por 1000m), sem descrio precisa, muitas
vezes mencionando somente que a metragem lateral chega s vertentes, como
exemplifica o caso concreto:

Informaes:

Lindo terreno em aclive, com vista magnfica para a praia da Barra


do Sul(Ribeiro da Ilha ), sendo 27,00 metros de frente para a rua
por 1.460,00 metros de comprimento.Viabilidade para implantao
de pousada
rea do terreno: 40.000,00 m2
Documentao: Escritura Pblica

26
As informaes iniciais do conta de que uma grande porcentagem das terras da
Ilha de Santa Catarina possui apenas titulao de posse, existindo ainda uma
cultura de abandonar o ttulo para no pagar tributos, no se registrando as
sucesses hereditrias, o que levaria reas tituladas perante o registro de imveis
a sofrerem divises sem o competente registro imobilirio, colocando esse
fracionamento territorial margem do controle tabular.
O que imperioso reconhecer como a figura do instrumento de escritura de
posse se consolidou e se incorporou s transaes econmicas, sendo
reconhecido pelo mercado como documento hbil, exemplo concreto de como os
fatos impem um padro comportamental. O exemplo abaixo demonstra essa
situao:

Bairro: Sambaqui | Cidade: Florianopolis - SC


Endereo: Praia de Sambaqui
Informaes:

Linda residncia inacabada com 4 andares,vista magnfica para o mar,terreno


at o mar, sendo sala com lareira, 3 dormitrios ( sendo 1 sute com closed e
lareira e deck para o mar )copa-cozinha e garagem para 3 carros.Casa de barco
e viabilidade para trapiche ( ancoradouro).Clculo de mais R$200.000,00 Reais
para finalizao do projeto incluindo a criao de mais 2 sutes,piscina, trapiche,
rea de lazer, elevador panormico e todo o acabamento.
rea til: 270,00 m2 Total de Quartos: 3
rea do terreno: 714,00 m2 Sendo: 1 sute
Documentao: Escritura de posse Garagem para: 3 automveis
regularizada e transfervel 2 banheiros

Importante tambm registrar como o prprio poder pblico, em face da dinmica


da cidade e da realidade precria da titularidade de domnio, tem enfrentado essa
questo. Procedimento que merece destaque reside no fato do Pr-Cidado
admitir que o muncipe interessado, de prprio punho, formule a declarao de
que posseiro de determinado imvel, de modo a ter a prestao de servios
pleiteada.
Isto significa que frente s dificuldades representadas pela ausncia de um ttulo
de propriedade, o poder pblico buscou forma de circundar esse problema,
abrindo a possibilidade de reconhecimento da posse exercida e desta forma
atender a demanda formulada pelo muncipe, valorizando-o enquanto cidado e
propiciando uma alternativa de incluso, dentro do possvel tirando-o do campo
da marginalidade e trazendo-o para o campo da legalidade.
Esse procedimento encontra fundamento no art. 11, V, do Cdigo de Edificaes,
que admite a mera declarao de posse, por parte do interessado em obter a
licena de construo, o que se demonstra positivo ao desburocratizar os
procedimentos e facilitar o acesso construo legal e ao mesmo tempo revela o

27
grau de reconhecimento que o estatuto da posse exerce na sociedade de
Florianpolis.

No que tange ao parcelamento do solo a mesma flexibilidade se apresenta com


fundamento na Lei Complementar n 116/03, que admite a declarao de
propriedade para anlise do parcelamento do solo pela Prefeitura.

28
4. LEGISLAO
4. LEGISLAO

Analisamos a legislao do Municpio de Florianpolis que guarda relao com a


questo do parcelamento do solo, de tal forma a nos permitir uma leitura da
estrutura normativa que orienta a cidade legal e a identificao de previses
normativas que se direcionam no sentido de estabelecer parmetros prprios para
a construo de uma proposta factvel de parcelamento do solo de interesse
social.

A existncia de uma poltica e um programa de parcelamento do solo voltado


habitao de interesse social exige uma concepo legal prpria, que se distingue
do procedimento padro destinado ao parcelamento do solo promovido pelo
empreendedor privado, que busca atender as demandas do mercado imobilirio.

Em relao ao amparo legal, para que o Municpio possa estabelecer padres


especiais para a promoo de habitaes de interesse social, esse j se encontra
previsto no corpo da Lei Federal 6766/79, a qual prev a possibilidade de
tratamento diferenciado nos casos de urbanizao especifica de interesse social
(art. 4, II).
Merece destaque tambm a competncia do Municpio para gerir o ordenamento
fsico de seu territrio, o que lhe garantido nos termos da Constituio Federal:
Art. 30 - Compete aos Municpios:

VIII promover, no que couber, adequado


ordenamento territorial, mediante planejamento e
controle do uso, do parcelamento e da ocupao do
solo urbano.

Nesse sentido o Municpio detm plena competncia garantida


constitucionalmente para o gerenciamento do seu territrio no que tange ao
parcelamento, uso e ocupao do solo, restando ressalva em relao s questes
de cunho ambiental, por serem de competncia concorrente.

Importante, portanto, identificar de que maneira o arcabouo legal vigente dever


ser revisto, complementado e, eventualmente revogado.

- Lei n 1.215/74

Rege a aprovao de loteamento no Municpio de Florianpolis. Em seu art. 5


estabelece a possibilidade de regularizao fundiria, cobrando-se do loteador
as despesas arcadas pelo Poder Pblico e que caberiam a esse honrar.

No art. 10 encontramos a previso de que nos fundos dos vales e talvegues


obrigatria a reserva de faixas sanitrias para escoamento de guas
pluviais e de rede de esgotos, alm de circulao, essas faixas seriam
proporcionais bacia hidrogrfica contribuinte, conforme a tabela

30
estabelecida, o que se demonstra como alternativa mais inteligente do que os
padres estabelecidos pelo Cdigo Florestal e Resolues Conama.

O art. 11 prev o respeito de uma faixa de proteo de 15m ao longo dos


cursos de gua, nos termos do que viria a ser definido pela Lei 6766/79, mas
que no encontra respaldo no Cdigo Florestal, que criou uma faixa de 30m,
independentemente da dimenso da bacia hidrogrfica contribuinte.

O art. 15 fixa o percentual de 35% do loteamento destinados a sistema de


circulao, equipamentos urbanos e comunitrios, verdes e recreao,
montante esse modificado para todos os Distritos que formam a regio dos
Balnerios e Interior da Ilha (Lei n 2193/85), onde passou a ser de 45%.

O art. 20 estabelecia que as vias de circulao obedeceriam sempre a caixa


mnima de 10,00m (o que foi alterado pela Lei 001/97 para 12,00 m), o
comprimento das quadras mximo de 250,00 m (art. 29) e os lotes urbanos
com testada de 12,00 (doze metros) e rea mnima de 360m (art. 30),
ressalvada a exceo prevista no art. 45, III, quando se tratar de
desmembramento decorrente de sucesso hereditria. Com a edio da Lei
2193/85, reproduzindo o entendimento estampado na Lei 1516/77,
estabeleceu-se uma metragem diferenciada, com lote mnimo de 450,00 m e
testada mnima de 15,00 metros, para todos os Distritos dos Balnerios e
Interior da Ilha.

A partir do artigo 48 encontramos regrada a figura do reloteamento, pouco


comum, mas que pode se constituir em um instrumento de ordenamento
territorial, havendo que se avaliar qual a sua utilizao prtica at aqui na
cidade de Florianpolis.

- Decreto n 135/77 de 23/09/77

Regulamenta a Lei 1215/74 e estabelece o procedimento para aprovao de


loteamento, passou a exigir a cauo. Em seu artigo 5 estabelece testada
mnima do lote de 12m e rea de 360m em zona urbana e, j em consonncia
com a Lei 1516/77, de 29/06/77, para as zonas de urbanizao prioritria
450m.

- Lei n 1.566/78

Regula os condomnios residenciais unifamiliares, nos termos da Lei federal


4591/64. Rege o aproveitamento de terrenos em condomnio, dispondo sobre
a construo de edificaes para fins residenciais unifamiliares, admitido nas
zonas residenciais 1 (ZR1), com 15 unidades e zonas de Expanso Urbana,
com 25 unidades e lotes mnimos respectivamente de 700 e 1.000m.

Exige-se o percentual mnimo de 35% de reas de uso comum da rea total


nos terrenos situados nas zonas Residenciais 1, e 45% nas situadas nas
zonas e Expanso Urbana.

31
- Decreto n 182/80

Prev cauo em favor da Prefeitura de 30% dos lotes, como garantia para
execuo de loteamento aprovado.

- Lei n 2.193/85

Dispe sobre zoneamento e sobre o uso e ocupao do solo nos Balnerios.

Em seu Art. 35 estabelece a previso das reas de Urbanizao Especfica


(AUE) cuja ocupao ser regulada por normas prprias de plano setorial de
urbanizao aprovado pelo Legislativo, visando a soluo de problemas
scias, a renovao de espao urbanos degradados ou o detalhamento
urbanstico de setores urbanos.

Art. 65. Estabelece a possibilidade da transferncia do direito de construir,


pela qual o proprietrio do imvel pode exercer em outro local ou alienar
mediante escritura pblica o direito de construir, naqueles casos em que o
poder pblico tiver interesse no todo ou em parte do imvel.

Art. 70. As reas Verdes de Lazer (AVL) destinadas ao domnio pblico


municipal, nos projetos de parcelamento do solo, devero ter superfcie
contnua de, no mnimo, 2.000m2.

Art. 78. Prev a largura d caixas mnimas do sistema rodovirio (AST-1),


variando o gabarito de 12 a 38m e ciclovias com 2m.

Art. 96. Nas reas de Preservao com Uso Limitado (APL) no permitido o
parcelamento do solo, a abertura ou prolongamento de vias de circulao de
veculos.

Art. 137. Nas reas j urbanizadas, enquanto no forem aprovados os


respectivos Planos Setoriais de Urbanizao, ser proibido o parcelamento do
solo nos imveis situados em reas de Urbanizao Especfica (AUE)
respeitando porm, o seu uso, os limites de ocupao e demais normas desta
Lei. Nas reas no urbanizadas, ser tambm, proibida a ocupao do solo
at a aprovao do plano e a execuo das obras necessrias, admitindo-se,
porm, a ocupao parcial, quando vivel.

Art. 138. Os Planos Setorial de Urbanizao ou os Planos de Massa que


tiverem como justificativa a resoluo de problemas sociais, podero alterar
os limites de ocupao desta Lei.

Art. 143. Somente so edificveis os terrenos lindeiros s vias pblicas.

Art. 150. As reas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) so destinadas


a resolver problemas de assentamento de populao de baixa renda,
assegurado a sua proximidade com as fontes de emprego. Os projetos
somente podero ser constitudos, atravs de parcelamentos do solo de

32
interesse social, promovidos ou autorizados pelo poder pblico, ouvido o rgo
de planejamento municipal.

- Lei Complementar n 001/97

Institui o Plano Diretor de Uso e Ocupao do Solo no Distrito Sede do


Municpio de Florianpolis, regula o uso e a ocupao do solo, especialmente
quanto localizao, aos acessos, implantao das edificaes e outras
limitaes ao direito de construir, excetuada a utilizao das terras para a
produo agrcola, dispe sobre o zoneamento, o uso e ocupao do solo no
Distrito Sede de Florianpolis cujo territrio constitudo pelas Zonas Urbanas
e Rural, que se repartem nas diversas reas de Usos. As Zonas Urbanas
subdividem-se em Zonas Urbanizadas e Zonas de Expanso Urbana.

Quanto ao parcelamento do solo na forma de loteamento ou condomnios, nas


Zonas de Expanso Urbana (art.6), satisfeitas as exigncias da legislao
especfica, somente sero licenciados para os terrenos imediatamente
adjacentes s reas j urbanizadas a fim de evitar a disperso da ocupao
do solo. Em reas isoladas os loteamentos podero ser licenciados para
projetos que abrangem rea mnima de 5 ha. (cinco hectares).

O artigo 41 define limites de ocupao do solo por meio da aplicao


simultnea do ndice de aproveitamento, da taxa de ocupao, da altura
mxima das edificaes, do afastamento obrigatrio e do nmero mnimo de
vagas para estacionamento de veculos.

O mais prximo que a LC 001/97 chega de uma previso de empreendimentos


habitacionais para fins de interesse social se encontra previsto nos art. 84 e
85 ao tratar das Residncias Isoladas e das Residncias Geminadas, que
podero ser em nmero de 03 por lote ou gleba, sem obrigatoriedade de
constituio de condomnio nos termos da Lei Federal 4591/64, desde que
obedeam a uma frao ideal igual ou superior a 125,00m2 por unidade, e aos
demais limites de ocupao previstos.

A figura do condomnio residencial unifamiliar, prevista no art. 86 e regrada


pelo art. 87, anteriormente previa a possibilidade de um nmero mximo de 25
unidades por condomnio residencial unifamiliar, uma frao ideal de 1,5 vezes
o lote estabelecido para a zona e destinao de rea correspondente a 10%
para uso comum, como rea verde

Com a edio da Lei n 211/06, tal previso legal acabou sendo alterada
prevendo-se a possibilidade de construo de at o nmero mximo de 50
lotes, mas passando a exigir que acima de 26 lotes haja a destinao de no
mnimo 7% de rea pblica, com no mnimo 1.200 m, situada junto via
pblica .

Nos artigos 97 e 98 encontramos as reas Residenciais


Predominantes - Zero (ARP-0), destinadas ao assentamento da populao

33
de baixa renda, somente podendo ser utilizadas atravs de parcelamento do
solo de interesse social, promovido pelo Poder Pblico e/ou iniciativa privada.
A demarcao das ARP-0, alm daquelas j existentes, poder ser feita pelo
rgo Municipal de Planejamento, ouvidas previamente as concessionrias de
servios pblicos, e serem aprovadas por Lei. Os empreendimentos
promovidos em ARP-0 s sero aprovados e licenciados mediante certido de
interesse social, fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integrao
Social. Caso se constituam condomnios residenciais unifamiliares nas ARP-0,
a frao ideal do terreno ser de no mnimo 125,00m.

Nas reas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poder haver


simplificao da infra-estrutura urbana e comunitria prevista na Lei de
Parcelamento do Solo, a critrio do rgo Municipal de Planejamento, ouvido
o Conselho do Fundo Municipal de Integrao Social (FMIS), objetivando sua
adequao as caractersticas e finalidades da zona. (art.98), podendo haver
urbanizao progressiva (art. 201/2)

O artigo 103 define que as reas Verdes de Lazer (AVL) destinadas ao


domnio pblico municipal, nos projetos de parcelamento do solo, devero ter
superfcie continua de, no mnimo, 2.000 m2 (dois mil metros quadrados).

O artigo 138 fixa um parmetro bastante prprio para a cidade em matria que
tem causado bastante controvrsia, ao estabelecer que os primeiros 15,00m
(quinze metros) da faixa marginal dos rios, lagoas e reservatrios d'gua so
de uso pblico, e destinam-se ao trnsito dos agentes da administrao para o
servio de desobstruo e limpeza das guas e para outras obras e servios
pblicos, bem como livre circulao e passagem da comunidade no
interesse da pesca, da navegao e recreao, sendo vedada nelas a
construo de muros ou cercas de qualquer espcie. O restante do terreno,
situado aps a faixa reservada de 15,00m (quinze metros), poder ser murado
ou cercado com a altura mxima de 1,00m (um metro).
Diz ainda o 4, que a faixa reservada de 15,00m (quinze metros) poder ser
reduzida para at 6,00m (seis metros), quando o corpo d'gua situar-se em
zona urbana j comprometida.

Esta lei apresenta um captulo inteiro sobre parcelamento do solo (artigos 196
a 205) contendo normas sobre loteamentos e desmembramentos, urbanizao
progressiva, garantias de execuo de obras e permuta de reas pblicas que
deveriam ser analisadas como os demais artigos j citados.

O parcelamento do solo merece tratamento prprio no Captulo II,


estabelecendo a exigncia de 10% de rea verde e 5% de rea institucional,
(art. 198, 3)

No art. 212 encontramos que somente so edificveis os terrenos lindeiros s


vias pblicas, no se considerando vias pblicas para esse efeito os caminhos
de pedestres.

34
O art. 214 - condiciona a ocupao dos lotes, independentemente dos limites
de ocupao fixados por Lei, existncia de sistema de esgotamento sanitrio
completo - coleta e tratamento - ou, na inexistncia deste, de um sistema
alternativo de tratamento individualizado, aprovado pelos rgos
competentes.

Pelo art. 226 mesmo a diviso do solo autorizada por sentena judicial que
resultar em terrenos com dimenses inferiores s admitidas para a rea onde
se situarem, ou que incidir em reas onde o parcelamento do solo no
permitido, no gerar aos respectivos donos o direito de ocupar o solo
parcelado com construes de qualquer natureza.

- Lei Complementar n 010/97

Altera ARP-0 definida na Lei 2193/85, estabelecendo o lote mnimo de 250m


ou de 128m, quando executado pelo Poder Pblico, com testada de 8m

- Lei Complementar n 52/99 (modifica Lei n 2.193/85)

Legisla sobre edificaes isoladas, geminadas e condomnio residencial at 25


unidades (nos termos da Lei 4591/64)

- Lei Complementar 060/2000 - Cdigo de Edificaes

Estabelece o padro construtivo para a cidade, muitas vezes, como o vcio


em grande parte das cidades regrando de forma excessiva, tolhendo a
liberdade e criatividade do profissional autor do projeto, alm de dificultar
potencialmente o cumprimento da lei.

Por sua vez, por meio do artigo 155, o Municpio admite construes a partir
de 27,00 m, entretanto, essa mesma legislao exige o mnimo de quatro
cmodos e a existncia de rea de servio, o que acaba por dificultar a
aprovao de habitaes de interesse social.

Chama tambm a ateno o art. 11, V, que admite a mera declarao de


posse, por parte do interessado em obter a licena de construo, o que por
um lado se demonstra positivo ao desburocratizar os procedimentos e facilitar
o acesso construo legal, por outro lado revela o grau de reconhecimento
que o estatuto da posse exerce na sociedade de Florianpolis

- Lei Complementar n 116/03

Admite a declarao de propriedade para anlise do parcelamento do solo


pela Prefeitura.

35
- Lei Complementar n 195/05 AIS do Chico Mendes

A leitura da referida Lei Complementar deve ser feita em consonncia com o


que se encontra fixado nos artigos 97 e 98 da Lei Complementar 001/97, que
tratam das ARP-0.

Da leitura do texto legal se extrai que o mesmo se pauta, em sua maior parte,
na fixao de parmetros construtivos e limitaes administrativas como
afastamentos mnimos (art. 3).

Quanto ao sistema virio deixa em aberto, sem fixar qualquer critrio, o qual
ficar a cargo da Secretaria da Habitao e Saneamento Ambiental (art. 6).

Do art. 5 se depreende que as normas dessa lei s se prestam para a


regularizao de reas carentes, portanto, trata-se especificamente de
regularizao e assim esses parmetros no so aplicveis para projetos
novos. Como se trata de lei especfica para a rea denominada Chico
Mendes, s ser aplicvel para essa rea carente em especfico.

Quais os pontos que vislumbramos como favorveis:

1) O Pargrafo nico do art. 2 admite a regularizao de lotes inclusive


inferiores a 30,00 m;

2) Os critrios de parcelamento do solo ficam a cargo de serem fixados pela


Secretaria de Habitao (art. 6), com a anuncia prvia do Conselho Do
Fundo Municipal de Integrao Social (Lei 001/97, art. 97, 2).

Aspectos negativos:

1) Cria parmetros especficos somente para uma rea. Seria salutar um


regramento geral;

2) Mistura a questo edilcia com a matria de parcelamento do solo. So


questes que podem andar em paralelo, mas necessariamente separadas;

3) Redao difcil, que exige uma interpretao luz do Plano Diretor.

- Lei n 207/05

A Lei Complementar 207/2005 formalizou a primeira experincia de criao de


ZEIS para a cidade de Florianpolis, estabelecendo que essas somente
podero ser demarcadas por lei complementar especfica nas reas de
ocupao consolidada em data anterior ao ltimo levantamento
aerofotogramtrico (art. 1, 2).

Dentro dessa diretriz a LC 207/05 estabeleceu o limite especfico de sua rea


de atuao, sendo definida como tal as localidades do Macio do Morro da
Cruz descrita no art. 2 e delimitadas em planta anexa lei, quais sejam:

36
Mocot, Morro da Queimada, Caieira da Vila Operria III, Caieira da Vila
Operria II, Caieira da Vila Operria I, Serrinha II, Serrinha I, Morro da
Penitenciria, Morro do Horcio, Vila Santa Vitria, Morro do 25 (Chapec),
Morro do Cu, ngelo Laporta, Jos Boiteux, Santa Clara, Laudelina Cruz
Lemos, Monte Serrat, Tico-tico e Mariquinha.

Estabeleceu ainda a referida lei que para ser classificada como ZEIS, no
territrio dever predominar as condies estabelecidas nos incisos I a VIII,
2, art. 1, quais sejam: populao de baixa renda; uso residencial;
construes de padro popular, adensamento populacional, ocupao
decorrente de loteamento clandestino ou invases, precariedade de infra-
estrutura; situadas fora de zona costeira; no localizadas sobre reas
destinadas a sistema virio ou equipamentos pblicos ou comunitrios.

- Lei n 211/06

Altera o art. 75E da Lei 2.193/85 e art. 87 da Lei Complementar 001/97,


acrescentando a possibilidade de condomnios acima de 26 lotes at o
mximo com 50 lotes, mas exige a destinao de no mnimo 7% de rea
pblica, com no mnimo 1.200 m, situada junto via pblica.

37
Diagnstico.
Conceito Urbanstico Conceito para Parcelamento
Legislao
e Parcelamento de HIS

lotes de padro urbanstico mais


elevado (testada de 12m e rea total
Lei n 1215/74 Exigncia de lotes com rea e
acima de 360 m, para lotes em zonas
art. 30 testada menores
urbanas

Respeitar essa faixa de 15m para


faixa de proteo de 15m ao longo
APP ou faixa maior para reas mais
Lei n 1215/74 art 11 dos cursos de gua
sensveis

percentual de 35% do loteamento


destinados a sistema de circulao,
Lei n 1215/74 Definio de parmetro mais
equipamentos urbanos e comunitrios,
art. 15 flexivel
verdes e recreao

vias de circulao com caixa mnima


Lei n 1215/74
de 10,00m (o que foi alterado pela Lei Definio de parmetro mais
Art. 20
001/97 para 12,00 m), flexvel

Lei n 1215/74 comprimento das quadras mximo de


art. 29 250,00 m Manter esse padro

Estabelecer tamanho diferenciado


Decreto n 135/77 lote mnimo de 360m para a zona
para lote
art. 5 urbana

condomnios residenciais
unifamiliares, nos termos da Lei
Lei n 1.566/78 federal 4591/64. com 15 ou 25 Usar o conceito de condomnio ou
unidades e lotes mnimos de 700 ou de vilas para projetos de HIS
1.000m

Cauo em favor da Prefeitura de


Decreto n 182/80
30% dos lotes, como garantia para Desnecessidade de tal exigncia
execuo de loteamento

Lei 2193/85 Distritos dos Balnerios lote mnimo de 450,00 m e testada Estabelecer padro difrenciado
e Interior da Ilha. mnima de 15,00 metros para HIS

reas de Urbanizao Especfica -


AUE cuja ocupao ser regulada por
Regras de parcelamento do solo
normas prprias de plano setorial
para HIS destinadas a projetos
Lei 2193/85 urbanizao visando a soluo de
novos. Necessidade de manter a
problemas scias, a renovao de
previso de AUE para reas
Art. 35 espao urbanos degradados ou o
consolidadas de ocupao precria,
detalhamento urbanstico de setores
tambm com parmetros especiais.
urbanos.

38
Conceito Urbanstico Conceito para Parcelamento
Legislao
e Parcelamento de HIS

Possibilidade da transferncia do
direito de construir, pela qual o
proprietrio do imvel pode
exercer em outro local ou alienar
mediante escritura pblica o
direito de construir, naqueles Instrumento interessante para HIS
Lei 2193/85
casos em que o poder pblico
tiver interesse no todo ou em
parte do imvel.

reas Verdes de Lazer (AVL)


destinadas ao domnio pblico
municipal, nos projetos de
Lei 2193/85 Possibilidade de padro menos
parcelamento do solo, devero ter
Art. 70 exigente
superfcie contnua de, no mnimo,
2
2.000m

Nas reas j urbanizadas, enquanto


no forem aprovados os respectivos
Planos Setoriais de Urbanizao, ser
Lei 2193/85 proibido o parcelamento do solo nos Norma linmitadora para aprovao
Art. 137 imveis situados em reas de de parcelamentos de HIS
Urbanizao Especfica (AUE

Os Planos Setoriais de Urbanizao


ou os Planos de Massa que tiverem Normatizao que se coaduna com
Lei 2193/85 como justificativa a resoluo de a proposta de se encontrar
Art. 138 problemas sociais, podero alterar solues em face do interesse
os limites de ocupao social.
As reas Residenciais Predominantes
- Zero (ARP-0) so destinadas a
resolver problemas de
assentamento de populao de
baixa renda, assegurado a sua
proximidade com as fontes de Normatizao que se coaduna com
Lei 2193/85
emprego. Os projetos somente a proposta de se encontrar
podero ser constitudos, atravs de solues em face do interesse
Art. 150
parcelamentos do solo de interesse social.
social, promovidos ou autorizados
pelo poder pblico.

fixa limites de ocupao do solo por


Lei Complementar n 001/97 meio da aplicao simultnea do
Necessidade de definio de
Plano Diretor de Uso e Ocupao do ndice de aproveitamento, da taxa de
parmetros especiais prprios para
Solo no Distrito Sede ocupao, da altura mxima das
HIS
Art. 41 edificaes, do afastamento
obrigatrio etc

Residncias Isoladas e Geminadas,


que podero ser em nmero de 03
por lote ou gleba, sem obrigatoriedade Necessidade de definio de
Lei Complementar n 001/97 de constituio de condomnio desde parmetros especiais prprios para
art. 84 e 85 que obedeam a uma frao ideal HIS
2
igual ou superior a 125,00 m por
unidade

reas Residenciais
Predominantes - Zero (ARP-0),
destinadas ao assentamento da
J existe a definio de reas
populao de baixa renda, somente
Lei Complementar n 001/97 selecionadas para projetos de HIS,
podendo ser utilizadas atravs de
Art. 97 e 98 resta um regramento que viabilize
parcelamento do solo de interesse
com parmetros adequados
social, promovido pelo Poder Pblico
e/ou iniciativa privada

39
Conceito Urbanstico Conceito para Parcelamento
Legislao
e Parcelamento de HIS

Caso se constituam condomnios


residenciais unifamiliares nas ARP-0, Parmetro mais prximo de uma
Lei Complementar n 001/97
a frao ideal do terreno ser de no realidade de HIS porm vincula a
Art. 97 98
mnimo 125,00m. frao ideal

Na ARP-0 poder haver


simplificao da infra-estrutura
urbana e comunitria prevista na Lei
Lei Complementar n 001/97 de Parcelamento do Solo, a critrio do Previso legal que permite
art.98 rgo Municipal de Planejamento, flexibilizar parmetros
ouvido o Conselho do Fundo
Municipal de Integrao Social (FMIS)

Diz ainda o 4, que a faixa reservada A legislao municipal j d um


de 15,00m (quinze metros) poder tratamento bastante singular para
Lei Complementar n 001/97
ser reduzida para at 6,00m (seis as faixas de proteo, que se
Art. 138
metros), quando o corpo d'gua situar- coaduna com a flexibilizao de
se em zona urbana j comprometida. parmetros

estabelecimento da exigncia de
Lei Complementar n 001/97 10% de rea verde e 5% de rea Analisar possibilidade de exigncia
art. 198, 3 institucional menor

Possibilidade de haver O que pode ser adotado para


Art. 201/202 urbanizao progressiva parcelamento de HIS

somente so edificveis os terrenos


Lei Complementar n 001/97 lindeiros s vias pblicas, no se Representa um entrave pois pode-
art. 212 considerando vias pblicas para esse se ter projetos com lotes de frente
efeito os caminhos de pedestres. para via de pedestres
condiciona a ocupao dos lotes,
existncia de sistema de esgotamento Considerar que por vezes a bacia
sanitrio completo - coleta e ou crrego j esta totalmente
Lei Complementar n 001/97 tratamento - ou, na inexistncia deste, contaminado e existe previso de
art. 214 de um sistema alternativo de instalao de rede.
tratamento individualizado.
a diviso do solo autorizada por
sentena judicial que resultar em
terrenos com dimenses inferiores s
Correto o posicionamento sob o
admitidas para a rea onde se
ponto de vista de que deve
situarem, ou que incidir em reas
prevalecer o ordenamento
onde o parcelamento do solo no
territorial, mas chama a ateno
permitido, no gerar aos respectivos
art. 226 para a possibilidade de lotes com
donos o direito de ocupar o solo
padro abaxo do convencionado
parcelado com construes de
qualquer natureza.

Legisla sobre edificaes isoladas,


Lei Complementar n 52/99 (modifica geminadas e condomnio residencial
Condomnios podem ser opo
Lei n 2.193/85) at 25 unidades (nos termos da Lei
para HIS
4591/64)

Lei Complementar 060/2000 - admite a mera declarao de posse,


Cdigo de Edificaes por parte do interessado em obter a Artigo positivo ao desburocratizar os
art. 11, V licena de construo procedimentos

40
Conceito Urbanstico Conceito para Parcelamento
Legislao
e Parcelamento de HIS

admite construes a partir de 27,00


Lei Complementar 060/2000 - Enquanto padro construtivo j
m, entretanto, essa mesma legislao
Cdigo de Edificaes existe uma previso par interesse
exige o mnimo de quatro cmodos e
art. 155 social que peca ao detalhar
a existncia de rea de servio.

Admite a declarao de propriedade


Lei Complementar n 116/03 para anlise do parcelamento do solo Exemplo de flexibilizao
pela Prefeitura.

Admite variao de 5% nas taxas de Parmetro usado para fins de


Lei Complementar n 195/05 AIS
ocupao e ndice de regularizao que se apresenta
do Chico Mendes
aproveitamento em terrenos com como exemplo de possibilidades
Art. 2
rea inferior a 30 m para HIS

formalizou a primeira experincia de


Lei Complementar n 207/05 Exemplo de como se pode avanar no
criao de ZEIS para a cidade de
Art. 1 campo do parcelamento de HIS
Florianpolis, (art. 1, 2).

condomnios acima de 26 lotes at o


mximo de 50 lotes, exige a
Lei n 211/06
destinao de no mnimo 7% de rea Permite um maior n de lotes em
Altera o art. 75E da Lei 2.193/85 e
pblica, com no mnimo 1.200 m, condomnio
art. 87 da Lei Complementar 001/97
situada junto via pblica.

41
5. CONCLUSO
5. CONCLUSO

Desta primeira anlise depreendem-se algumas observaes que devero


constar do processo de reviso da legislao de parcelamento do solo, no sentido
de contribuir para construo de uma Poltica Habitacional para o Municpio:

- H a necessidade de se construir um novo arcabouo legal para a viabilizao


de uma poltica habitacional. Especificamente, a legislao de parcelamento
dever ser revista e complementada no sentido de estabelecer parmetros e
procedimentos diferenciados para os empreendimentos de interesse social;

- Dever ser homogeneizado o entendimento sobre a nova Poltica Habitacional


entre as vrias instancias da Administrao Pblica Municipal no que tange as
aes desta Poltica, em especial aos parcelamentos de interesse social; e,

- Faz-se necessrio o envolvimento do corpo tcnico da Prefeitura no processo


de reviso da legislao de parcelamento do solo urbano. Este processo
dever objetivar a construo de parmetros diferenciados para os
empreendimentos de interesse social.

No que tange especificamente ao estabelecimento de novos parmetros para que


se promova um parcelamento do solo para fins habitacionais de interesse social,
alm dessa matria dever ser tratada no mbito do Plano Diretor, enquanto
fixao de diretrizes, dever ser objeto de previso legal prpria que venha
permitir a construo desses empreendimentos habitacionais sob um novo
paradigma.

Nesse sentido, algumas alternativas podero ser objetos de um estudo mais


aprofundado, como por exemplo:

- A priorizao de reas centrais, melhor dotadas de infra-estrutura;

- O tamanho dos conjuntos habitacionais, a fim de se evitar grandes


empreendimentos, de difcil gerenciamento econmico-social e de mais difcil
integrao malha urbana;

- Lotes urbanizados, edificaes verticais ou horizontais, em regime de


loteamento, condomnios ou de vilas; e,

- Sistemas como o Programa de Arrendamento Residencial PAR da CEF,


elaborados em parceria entre o Poder Pblico a CEF e a iniciativa privada.

A questo da densidade demogrfica como padro a ser utilizado para definio


do grau de ocupao do territrio dever tambm ser objeto de ateno,
podendo-se optar por porcentagem padro ou um ndice diferenciado conforme as
caractersticas da regio.

43
No que tange ainda densidade demogrfica, haver de se buscar alcanar o
maior ndice possvel de ocupao territorial ao mesmo tempo que se garanta
uma qualidade de vida populao moradora nesses empreendimentos e
populao residente no entorno.

Uma nova proposta de legislao de parcelamento do solo com a finalidade de


atender habitao de interesse social no poder deixar de se ater preocupao
quanto a reserva e reas pblicas, institucionais e de uso comum do povo.

Outro aspecto que no poder deixar de ser garantido o da proteo ambiental.

Outro aspecto que merece destaque diz respeito dicotomia que o termo
parcelamento do solo para habitao de interesse social carrega em sua
composio, qual seja, uma coisa tratar do parcelamento do solo com toda as
suas implicaes e nuances, a outra a matria atinente habitao em si, com
suas caractersticas e regulamentaes prprias.

Evidente que a diviso do solo para atender a finalidades de interesse social esta
muito prxima da edificao que venha atender ao mesmo interesse social.
Muitas vezes os projetos abarcaro os dois aspectos, ao mesmo tempo em que
se pensa o parcelamento do solo j se desenvolve a tipologia da construo.

Sob o aspecto jurdico, ainda que possam fazer parte de uma mesma lei, tais
assuntos no se misturam.

Nesse sentido uma lei que vise atender o desafio de transposio dos obstculos
que dificultam alcanar o parcelamento do solo para fins de interesse social, deve
se ater a questes que vo desde a base fundiria, composta pelo ttulo de
propriedade, com todas as suas implicaes de ordem registraria e de adequao
s caractersticas fsicas do terreno, passando por concepes urbansticas
como, largura do sistema virio, porcentagem de reas pblicas, declividade,
tamanho de lotes, limitaes administrativas de ocupao, tipos de uso
admissveis, acessibilidade, etc.

No mbito da habitao o desafio no menor devendo-se desenvolver novas


tipologias, em terrenos menores, com menores recuos e que ao mesmo tempo
seja capaz de conferir qualidade de vida ao morador e harmoniosidade com o
conjunto do entorno e da cidade.

O desenvolvimento desse trabalho dever sempre ser norteado pela preocupao


com a preservao e recuperao ambiental e com a participao da comunidade
envolvida.

Por fim, no que tange a questo das terras pblicas, especialmente as terras
comunais, transferidas para terceiros, por meio de termos de concesso, haver
que se observar um levantamento histrico cuidadoso a fim de se identificar a que
ttulo foram transferidos, se tais terrenos so passveis de retorno ao Poder
Pblico, se vm cumprindo a sua funo social, luz do Plano Diretor e dos
prprios termos da Concesso, sob pena de serem revogados.

44
6. REFERNCIAS
6. REFERNCIAS

- BEZERRA, Romeu Augusto de Albuquerque. A terra urbana em Florianpolis


(SC): loteamentos e desmembramentos de 1940 a 2001. Dissertao de
Mestrado em Geografia, Florianpolis, UFSC, 2002.

- BRASIL. Lei Federal n 10.257 de 2001 - Estatuto da Cidade.

- CAIXA ECONMICA FEDERAL. Regularizao da Terra e Moradia: O que


e como Implementar. Braslia, 2002.

- CMARA DOS DEPUTADOS. Projeto de Lei n 3.057 de 2000.

- FERNANDES, Edsio. Artigo Reviso da Lei Federal 6766/79. O Estado de


Minas, em 03/11/2004.

- LAGO, Mara Coelho de Souza. Modos de vida e identidade Sujeitos no


processo de urbanizao da Ilha de Santa Catarina. Florianpolis, Editora
da UFSC, 1996.

- LOPES, Joo Maria. Legislao Urbanstica: Estudo de Parmetros


Urbansticos e Habitacionais para Assentamentos Populares no Municpio
de Florianpolis. Monografia de Especializao. Florianpolis: NICA,
2005.

- MINISTRIO DAS CIDADES. http://www.cidades.gov.br./

- MINISTRIO DAS CIDADES. Rede eletrnica de Regularizao Fundiria.

- OLIVEIRA, Lisete Assen de. Formas de-vir-a-ser Cidade: Loteamentos e


condomnios na Ilha de Santa Catarina. Tese de doutorado, So Paulo:
FAUUSP,1999.

- PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANPOLIS. Poltica Habitacional de


Florianpolis: Verso Preliminar. Florianpolis, 2002.

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7. ANEXOS
7. ANEXOS

ATA DE REUNIO

Data: 22/05/06

Secretaria da Habitao

Entrevistado: arq. lson

Prof. Salomo

Foi expressa a preocupao central com a conformao do Fundo Municipal e


principalmente em relao s suas fontes de recursos.

Propem que se verifique a experincia Nacional- Conselho de Gesto do Fundo


Conselho Municipal de Habitao e Saneamento Ambiental Sistema Municipal
de Habitao Cmaras Tcnicas (jurdico, tecnologia, ...)

Fundo com retro alimentao

IPUF responsvel pela reviso do Plano Diretor onde alguns pontos como
parcelamento do solo, regularizao fundiria, ZEIS, etc estaro sendo tratados.

O Termo de Referncia para contratao do geoprocessamento no se viabilizou


a tempo e deve ser prejudicado pelo perodo eleitoral.

A questo do Parcelamento do solo de interesse social tem como preocupao do


solo a propositura de uma normatizao especfica que defina parmetros
prprios.

Manifestada a preocupao com a regularizao fundiria dos conjuntos


habitacionais com interveno da Prefeitura, para o que se faz necessrio a
definio de regras prprias e procedimentos.

Florianpolis, 22 de maio de 2006.

Prof. Salomo Arqt. Andr F. Franco

Arq. lson Adv. Gabriel I. F. Blanco

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ATA DE REUNIO

Data: 22/05/06

Secretaria: SUSP

Entrevistado: arq. Jacqueline (planto de atendimento)

Municpio possui dois Planos Diretores um para a Sede do Municpio Lei 001/97
- e outro Lei 2193/85 - para os Balnerios.

Lei de Parcelamento do solo local baseada na Federal n 6766/79.

ARP-0 limitada pela cota 100 (art. 97 do PD Sede)

SUSP no aprova abaixo de 125m - no regulamentado

Fluxo: Para aprovao de loteamento - entrada SUSP .

ZEIS do Morro da Cruz tcnicos Gonzaga/Eneida

Entrevistado: eng. Mozart

Quanto ao desenvolvimento de um sistema de informtica, hoje existe implantado


e em funcionamento o Sistema Beta sistema de protocolo Geral Central de
Protocolo (eng Cludio Pr-Cidado), que controla toda a etapa e o tempo de
tramitao dos processos. As informaes ao muncipe interessado so prestadas
por telefone (call center), no existe um sistema que permita o acompanhamento
via Internet.

Internamente SUSP existe um banco de dados que objetiva controlar o cadastro


de dados referentes aprovao de projetos, atualmente cerca de 80% dos
processos cadastrados (desde 1915).

A SUSP tem por objeto aprovar construes reformas, loteamentos,


desmembramentos, condomnios (vilas).

A Lei 1215/74,que rege a aprovao de loteamento no Municpio admitia vias com


10 m, o Plano Diretor - Lei 001/97 alterou a largura para 12m.

Cerca de 20% da Ilha de Santa Catarina possui titulao de posse,existe uma


cultura de abandonar o ttulo para no pagar tributos, no se registrando as
sucesses hereditrias.

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Antigamente o Incra expedia um certificado reconhecendo a rea ocupada.

Lote mnimo de 450 m, chegando no interior at 5000m. ARP-0 = 250m

Exemplos de alteraes legislativas que acabam por dificultar a aplicao da lei


art. 260 e art. 155 do Cdigo de Edificaes.

Lei 1330/77 estabelece exigncia de 10% de rea verde. PD exige 5% de rea


institucional em lote plano para implantao de equipamento comunitrio.

Art. 10 que tratava da bacia de contribuio acabou sendo alterado pelo Cdigo
Florestal Lei 4771/65 e alteraes introduzidas pela Lei 7803/89.

Decreto 135/77 estabelece o procedimento para aprovao de loteamento


(aprimora a Lei 1215/74), passou a exigir a cauo.

Procedimento

Consulta de viabilidade ambiental, rural, uso limitado

Podem ocorrer limitaes como por exemplo a previso de futura implantao de


avenida.

Apresentao de levantamento planialtimtrico com a indicao de acidentes do


terreno.

Pedido de aprovao preliminar.

IPUF (rgo de planejamento) traa as vias com base na topografia e no PD e


indica localizao das reas institucionais.

Apresenta ante-projeto (em cima do esboo do IPUF) e delimita lotes e quadras.

Aprovado parte para o projeto definitivo, geometria fina e projeto completo de


energia eltrica com iluminao, aprovao pela FATMA (estadual).

A FATMA responsvel, nos casos de loteamentos, pela expedio da LAP


licena ambiental prvia, da LAI (de instalao) e da LAO (de operao).

APROVAES

Loteamentos
Ano Desmembramentos Condomnios
(30 a 100 mil m)

2002 59 ----- 05
2003 67 22 03
2004 64 44 07
2005 47 10 01

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Nas reas dos Balnerios a exigncia de 45% de rea pblica para implantao
de loteamentos.
S h necessidade de manifestao da Floram quando estiver presente a
necessidade de preservao ambiental (ex. cursos de gua).
Soe liberado o alvar para a construo nos lotes quando a Prefeitura recebe as
obras do loteamento.
Loteamentos clandestinos geralmente com problemas de APP, Morros, reas
pblicas.
Vila Esperana rea ocupada sem ttulo
Lei Municipal permite aprovar prdio sobre escritura de posse.
Decreto 182/80 prev cauo
Lei 211/06 Lei de condomnio
Edificaes geminadas Lei Complementar 52/99 modifica Lei 2193/85
Necessrio:
- abrir espao para que a iniciativa privada tambm se interesse por promover a
construo de empreendimentos populares.
- Mecanismos para controlar e reduzir o valor da terra.
- Exigncia de faixas non aedificandi menores para os crregos capeados.
Competncias:
- Secretaria de Obras pavimentao, drenagem.
- CASAN rede de gua e de esgoto
- FATMA solues alternativas de esgotamento sanitrio
- Procuradoria termo de compromisso para cauo dos lotes dados em garantia
para execuo das obras de loteamento, respeitando o cronograma, analisando a
possibilidade de renovao.
- SUSP pode promover o recebimento parcial dos lotes que esto com a fase de
obras de infra concludas. Vistoria e processa o Termo de Recebimento .
Florianpolis, 22 de maio de 2006.
Arqt. Jacqueline
Eng. Mozart
Arqt. Andr F. Franco
Adv. Gabriel I. F. Blanco

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ATA DE REUNIO

Data: 23/05/06

FLORAM Fundao

(trata da poltica, da fiscalizao, das praas e reas verdes, da educao


ambiental)

Entrevistado: Jarbas; Welington gegrafo; Ester- geloga; Karine advogada -


assist. jurdica

Lei que criou a Floram tambm criou o COMDEMA,

Aplicam multa , aplicam a Lei Federal de crimes ambientais

Criado o Fundo Municipal de Meio Ambiente no regulamentado conta


vinculada para recolhimento de taxas.

Para cobrana possuem acesso ao banco de dados da Receita Federal, pelo CPF
descobrem endereo para cobrana.

Fiscalizam as reas com rotina

No existe uma fiscalizao integrada com os demais rgos da municipalidade.

Ilha possui 5 unidades de conservao : Pq. Lago Peri, Parque Macio Pereira,
Pq. Lagoinha Leste, Pq. Dunas e Pq. Da Galeta

Dunas fixas ou semi-fixas protegidas por leg. Federal, dunas mveis por lei
municipal

Pq Desterro rea adquirida pela UFSC

Pq . Mangue Itacorumbi adm. pela UFSC

Crregos: faixa sanitria do PD = 15m. J o Decreto 118/98 estabelece 30 m

Presentes:

Jarbas
Welington gegrafo
Ester- geloga
Karine advogada - assist. jurdica
Andr Franco
Gabriel Blanco

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ATA DE REUNIO

Data: 23/05/06

Procuradoria do Municpio

Entrevistado: Dra. Maria Lucia

Participou da elaborao do TR que trata do parcelamento do solo

Importante alcanar a validao dos atos administrativos nas reas de


regularizao.

rea do Morro da Cruz remoo

Regularizao do Parcelamento do Solo no s para baixa renda

Decises do TJ SC reconhece direito ao usucapio no interior da Ilha de Santa


Catarina, jurisprudncia que encontra ressonncia no TJRS.

Lei Federal 9785 flexibilizou parmetros para regularizao

Loteamentos clandestinos tm de doar reas.

Terras no Rio Vermelho tripas que iam at o travesso

Necessidade de alargamento de ruas e caladas

Provimento 02/94 trata da escritura de posse www.tj.sc.gov.br e Prov. 13/94

Municpio adquire as reas por doao ou desapropriao e aprova a


regularizao por Lei Especfica.

Ao com base no LAR LEGAL

Boa relao com os Cartrios de Registro de Imveis

Ministrio das Cidades aes de apoio Regularizao Fundiria Sustentvel

Na rea do Sap, utilizou-se do LAR LEGAL, registrada a rea implantada pela


PMF, contrato proibia a venda (no funciona mas mal necessrio)

Importante o geoprocessamento como ferramenta de planejamento

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Importante a realizao de seminrio interno para discusso da poltica
habitacional, que possibilite a motivao para o enfrentamento dessa questo. A
consultoria contratada tem o papel de conduzir esse seminrio.

Os loteamentos irregulares acarretam uma restrio aos espaos de lazer,


necessrio uma qualificao desses espaos

Necessrio definir qual a capacidade ocupacional da Ilha

Trabalho de conscientizao. Qual a linha referencial do planejamento da


cidade?

Lei probe benfeitorias

A oficializao de ruas pela Cmara Municipal tem de estar vinculado efetiva


regularizao fundiria, sem isso acabam por induzir em erro.

As aes de usucapio ao reconhecer o direito de propriedade sobre determinado


terreno, acabam por regularizar situaes que sob o ponto de vista do
ordenamento territorial ainda no se encontram reconhecidas.

A procuradoria ingressou com petio em juzo,pleiteando que o registro da


sentena fique em suspenso at que se alcance a regularizao fundiria do
parcelamento.

Presentes:

Arq. Andr Franco

Adv. Gabriel Blanco

ATA DE REUNIO

29/06/06

Procuradoria

Dra. Maria Lucia Locks (lucialocks@zipmail.com.br)

Procurador a acompanhar esses TR: esto definindo talvez Dr. Elton (Suprama)
ou Dr.Itamar (IPUF)

Corrigir: o presente TR

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Citar exp. ZEIS Morro da Cruz

14- Instr. De Controle

Monitoramento resultado controle e instr.

Explicamos que para Reg. Fund. Poderia se adotar os seguintes instr.

ZEIS

Legislao Geral de Reg. Fund

Leis Especficas para cd empreend.

Fls. 31 explicitar ZEIS

Diferenciar loteamento padro pop e de renda maior

Compet IPUF estab. Parmetros especficos

Fls. 31 Ilha permite 3lotes

Especulao imobiliria

A ao da Cohab nos processos de reg. Fund. foi integrada com o Municpio

Favelas

Loteamentos

Preservao ambiental

Caracterizar reas

Presentes:

Dra. Maria Lucia Locks

Arq. Andr Franco

Adv. Gabriel Blanco

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