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Mercedes Luz Jamanca Palma, Escuela Profesional de Derecho, Universidad Catlica los
ngeles de Chimbote
La correspondencia relacionada con este trabajo debe ser dirigido a Mercedes Jamanca Palma
Contacto: luzjp@gmail.com
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Encabezado: ARRAS EN EL DERECHO DE CONTRATOS
Contenido
INTRODUCCIN ..................................................................................................................... 4
Origen ..................................................................................................................................... 5
Concepto ................................................................................................................................ 5
Concepto ................................................................................................................................ 7
Concepto ................................................................................................................................ 8
La base imponible que se utiliza para el clculo del IGV sealadas por Ley .................. 12
La eviccin ........................................................................................................................... 15
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Encabezado: ARRAS EN EL DERECHO DE CONTRATOS
Efectos del saneamiento ....................................................................................................... 15
CONCLUSIONES ................................................................................................................... 18
Bibliografa .............................................................................................................................. 19
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Encabezado: ARRAS EN EL DERECHO DE CONTRATOS
INTRODUCCIN
En la venta de bienes muebles, la primera venta de los inmuebles o en el caso de los contratos
de construccin, resulta comn que para poder asegurar la venta de los bienes o procurar que se
vendedor o al constructor, como una especie de seal para que la operacin se lleve a cabo, la
cual puede revestir distintos nombres como arras, depsitos, garantas, entre otros.
En el caso de la entrega de las arras, la norma reglamentaria estableca que solo se afectaban
al pago del IGV cuando sean arras de retractacin y el monto pagado por este concepto supere el
15% del valor de venta del bien o del valor total de la construccin. En el caso de arras de
A raz de la modificatoria realizada a la Ley del IGV por el Decreto Legislativo N 1116, se
ha incorporado un prrafo al literal a) del artculo 3 de la Ley del IGV, en el cual se precisa que
se considera venta las arras, depsitos o garantas que superen el lmite establecido en el
Reglamento.
determinado que en el caso de las arras, depsitos o garantas, la obligacin tributaria del IGV
nace cuando stos superen el 3% del valor total de la venta del bien, del valor de la prestacin o
El motivo del presente informe es abordar el tema de la entrega de las arras, depsitos o
garantas y analizar las implicancias tributarias que se generan de manera especfica en la venta
de inmuebles, sobre todo en la primera venta de los inmuebles efectuado por el constructor de los
mismos.
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Encabezado: ARRAS EN EL DERECHO DE CONTRATOS
LAS ARRAS
Origen
Acerca del origen de las arras, De la Puente y Lavalle (1983), quien seala lo siguiente: se
dice que el origen de las arras debe buscarse en las costumbres de los comerciantes pnicos,
encontrndose tambin en la venta griega, de donde pas a Roma. (pg. 302). Otro autor,
Freund indica que las arras tiene un origen semtico, aunque coincide que la institucin lleg a
Roma a travs de Grecia. (Borda, 1973, pg. 26). En el Derecho Romano clsico y en el Bajo
consider solo como medio de prueba de que el contrato haba quedado perfeccionado, teniendo
as el carcter de arras confirmatorias, pero a partir de una constitucin de Justiniano del ao 528
Concepto
Las arras son definidas como Lo que se da en prenda o seguridad del cumplimiento de un
Las arras constituyen una seal entregada por una de las partes contratantes a la otra para que
bienes muebles o de inmuebles, es una especie de prueba de buena fe que la otra parte
En la doctrina apreciamos que Aldea Correa, (2005) manifiesta que la sea representa un
doble papel: por una parte, es una garanta de la seriedad del acto y tiene el carcter de un
adelanto del pago del precio; por otra, importa acordad a los contratantes el derecho de
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Encabezado: ARRAS EN EL DERECHO DE CONTRATOS
arrepentirse, perdiendo la sea el que la ha entregado y devolvindola doblada el que la ha
recibido. Empero hay un inconveniente en que las partes atribuyan a la sea tan solo el carcter
prueba, usualmente una cantidad de dinero u otro bien (mueble o inmueble), que una de las
partes entrega a la otra como testimonio del acuerdo contractual. Con el devenir del tiempo las
aquello que se da en prenda o garanta de un contrato. (Diez Picazo, 1996, pg. 404).
Arras, es la entrega a cuenta que se efecta y puede considerarse como una garanta
respaldo de que se cumplir con la cancelacin total del precio establecido por una compra
Actualmente se utiliza o aplica en diferentes sectores comerciales donde los valores son
pesada, se firma contrato por arras que se depositan a cuenta de la futura adquisicin de un
firmar el contrato-arras al momento de entrega del importe inicial acordado, mientras se cumple
con los diferentes requerimientos, revisiones etc., que finalizarn al momento de realizar la
respectiva elevacin a Escritura Pblica, ste documento privado (arras) enfoca tambin la parte
Concepto
Las arras pueden ser confirmatorias, para ratificar la celebracin de un contrato y darle
definitivo al cual las partes se haban comprometido, vlidas slo en los contratos preparatorios.
En las arras confirmatorias, si quien entreg las arras no cumple con la obligacin por causa
que le sea imputable, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si
quien no cumpli es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir
Es la reiteracin material de que las partes han concluido un contrato y en muchos casos
Regulacin jurdica
De conformidad con lo establecido en el Art. 1477 del Cdigo Civil, estas arras importan la
conclusin del contrato, que puede dar lugar a los siguientes efectos:
Si se incumple el contrato, por culpa de quien entreg las arras, ste las pierde. Si
quien no cumpli es la parte que las ha recibido, la otra parte puede dejar sin efecto el
resolucin del mismo, y en ambos casos el cobro de la indemnizacin por daos y perjuicios.
El artculo 1478 precisa que es lo que se entiende por arras penales. En dicho artculo se
menciona que si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligacin por causa
imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien
no cumpli es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el
Finalmente, el texto del artculo 1479 recoge las normas aplicables a la indemnizacin. Este
ejecucin o la resolucin del contrato, la indemnizacin de daos y perjuicios se regula por las
normas generales.
Concepto
Su entrega otorga la facultad de ejercer el derecho de desistirse del negocio que est
contenido en un contrato, tanto para la parte que cumpli con entregarla como para la contraparte
Tratndose de las arras de retractacin si se retracta la parte que entrega las arras las pierde
en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras debe devolverlas dobladas
Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolver de inmediato o las
confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas adquieren una
Segn lo dispuesto en los Arts. 1481 y 1483 del C.C., los efectos de la retractacin son:
Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolver de inmediato o las
Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en beneficio de la otra parte. En
cambio, si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el
Regulacin jurdica
Las arras de retractacin estn reguladas en el Cdigo Civil Peruano desde los artculos 1477
Este dispositivo precisa que la entrega de las arras de retractacin slo es vlida en los
Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde
en provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien recibe las arras, debe
mencionar que la parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractacin.
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Encabezado: ARRAS EN EL DERECHO DE CONTRATOS
Finalmente, el texto del artculo 1483 regula el destino de las arras por contrato definitivo.
All se precisa que si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolver de
La clusula penal
Es el pacto o acuerdo de pago de una indemnizacin o penalidad para el caso de que una de
las partes incumpla con el contrato. La particularidad de la clusula penal radica en que la pena
(Ferri, 2004, pg. 205). El Art. 1343 del C.C. determina que para exigir la clusula penal no es
necesario probar la existencia del dao causado ni su cuanta, siendo necesario nicamente
Esta clusula tiene la naturaleza de ser una clusula accesoria y puede ser estipulada
conjuntamente con la obligacin principal o por acto posterior, pero en ningn caso despus de
producido el incumplimiento.
Otra caracterstica es que puede ser estipulada para el caso de incumplimiento total del
como pena compensatoria; tambin puede ser pactada para el cumplimiento tardo de la
Existen caractersticas muy similares que ha llevado a ciertos autores a identificarlas, como
por ejemplo:
Ambas plantean una valorizacin convencional de los daos ulteriores causados por
Sin embargo a pesar de que presentan ciertas analogas, su importancia radica en apreciar y
Las arras se entregan a la firma del contrato, en cambio la clusula penal contiene una
que cobrar judicialmente como consecuencia del incumplimiento del deudor. (Morales, 2006,
pg. 198).
Las arras de retractacin dan derecho a desistirse del contrato y no supone incumplimiento. La
celebrarse en la misma forma que la ley prescribe para los contratos definitivos, bajo pena de
nulidad (Art. 1425 del C.C.). Esto significa que si se trata de una opcin de compraventa cuyo
contrato definitivo se celebrar en escritura pblica, el contrato de opcin con arras, tambin
La entrega de arras de retractacin slo es vlida en los contratos preparatorios y concede a las
partes el derecho de retractarse de ellos, tal como lo establece el artculo 1480 del Cdigo Civil
de 1984. Para que existan las arras de retractacin es necesario que exista un contrato
preparatorio, el cual es un compromiso que asumen las partes para celebrar en el futuro un
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contrato definitivo. Se debe sealar que el plazo del compromiso de contratar no ser mayor de
como una seal que el contrato definitivo se realizar. Al tratarse de arras de retractacin existe
la posibilidad que la parte que las entreg se retracte de la decisin de adquirir el inmueble por lo
que se le penaliza perdiendo las arras a favor de la persona que est vendiendo. Si por el
contrario, es la parte que recibe las arras quien ya no desea transferir el inmueble tendr como
En el caso de las arras de confirmacin lo que se aprecia es que las partes tiene la intencin de
formalizar un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles y por ello se entregan las arras, de
este modo el vendedor asume que existe un compromiso mayor que si se tratara de las arras de
Al revisar el artculo 1 del TUO de la Ley del IGV, aprobado por Decreto Supremo N 055-
99-EF y normas modificatorias, se observa que entre otras operaciones gravadas con dicho
tributo se encuentran (i) la venta de bienes muebles; (ii) la primera venta de los inmuebles
efectuado por el constructor; y (iii) los contratos de construccin que son celebrados entre dos
partes contratantes. Estas operaciones al estar gravadas con el IGV, toman como referencia una
La base imponible que se utiliza para el clculo del IGV sealadas por Ley
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Encabezado: ARRAS EN EL DERECHO DE CONTRATOS
As en el caso de la venta de bienes muebles se toma como referencia para efectos del clculo
del IGV al valor de venta de los bienes, ello conforme lo determina el literal a) del artculo 13
considera como base imponible el ingreso percibido en la venta de inmuebles, con exclusin del
correspondiente al valor del terreno5, de conformidad con lo establecido por el literal d) del
los contratos de construccin, respecto de los cuales se considera como base imponible el valor
de la construccin, tal como lo determina el literal c) del artculo 13 de la Ley del IGV.
Segn se observa en estas tres operaciones la propia norma que aprueba el IGV determina los
elementos que se toman como referencia en la base imponible, es decir que se estara cumpliendo
dos principios, el primero de ellos es el Principio de Legalidad ya que se est aprobando el IGV
con una Ley y tambin el Principio de Reserva de Ley, ya que los elementos distintivos del IGV
como el sujeto activo, el sujeto pasivo, la tasa y la alcuota son aprobado tambin por Ley.
ciertas reglas aplicables con relacin al nacimiento de la obligacin tributaria, dentro de las
Dentro de las diferentes operaciones comerciales, se d el caso de que cuando tenemos gran
inters en la compra de algn bien (bienes muebles inmuebles) observamos que al realizar las
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Encabezado: ARRAS EN EL DERECHO DE CONTRATOS
consultas, se indica que puede dejarse un pago a cuenta una seal, esto representa lo que
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO
El Art. 1484 del C.C. establece que hay lugar al saneamiento en los contratos relativos a la
pacfica y til el bien que se le ha transferido, sea en propiedad, posesin o uso. Por otro lado
atae a toda clase de bienes, sean estos muebles o inmuebles. (Taboada, 2002, pg. 236).
En virtud del saneamiento el transferente est obligado a responder frente al adquirente, por la
eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, siempre que el bien adquirido
o resarcir al adquirente, si el bien objeto del contrato, no cumple con la finalidad para el cual fue
adquirido o disminuyan su valor, por cualquiera de las siguientes causas: eviccin, por los vicios
Es la causa de la privacin que sufre el adquirente de todo o parte del derecho de propiedad,
uso o posesin del bien que adquiri, en virtud de una resolucin judicial o administrativa firme
La privacin del derecho del adquirente se da en la medida que exista una resolucin judicial
Los tributos y gastos del contrato que fueron pagados por el adquirente.
Si no pidi y cuido que se citara al transferente con la demanda del juicio de eviccin
Vicio oculto es el que exista al momento de la transferencia pero que no era visible o
Una de las condiciones ms importantes para que tenga cabida esta figura es que los vicios
ocultos deben existir al momento de la transferencia. Y es lgico que sea as, pues el transferente
est obligado de transferir el bien libre de defectos que comprometan su uso idneo.
El Art. 1504 del C.C. establece que no se consideran vicios ocultos los que el adquirente
Vicios fsicos
La nocin del vicio oculto est ligada a la existencia de deterioros, anomalas y defectos
fsicos del bien no susceptibles de ser apreciados a simple vista y que de alguna manera afectan
Falta de cualidades
Hay lugar al saneamiento si el bien carece de las cualidades prometidas que le dan valor al
Vicio jurdico
Hay lugar al saneamiento cuando existan cargas, limitaciones o gravmenes ocultos y de los
Hay lugar al saneamiento, si con posterioridad al contrato, por los hechos del transferente,
hacen que el bien pierda o disminuya su valor, o lo haga intil para la finalidad de su
pago de:
Accin estimatoria
Llamada tambin quanti minoris y es aquella por el cual el adquirente opta por no pedir la
resolucin del contrato, si no que demanda para que el Juez fije el menor valor que el bien vale,
por razn del vicio oculto o por el hecho propio del transferente, en el momento de ejercer la
accin de pago.
Estas acciones caducan a los 3 meses tratndose de bienes muebles y a los 6 meses si son
inmuebles.
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CONCLUSIONES
Se trata de un pacto voluntario, fruto siempre de la autonoma de la voluntad de las partes que
lo realizan, no teniendo lo dispuesto en el art. 1454 del Cdigo Civil carcter imperativo,
debiendo constatarse de una manera clara y evidente la intencin de los contratantes de constituir
arras.
Es un negocio jurdico sinalagmtico, puesto que conlleva obligaciones para ambas partes.
As, cada sujeto es a la vez acreedor de una prestacin y deudor de otra y ambas partes se
sinalagma significa vinculacin de dos personas para crear obligaciones, ste carcter afecta a la
obligatoria.
Es un pacto bilateral, puesto que al generar obligaciones para ambas partes, no podra
pacfica en este aspecto, pues hay autores, si bien una minora, que piensan que no habra
inconveniente en admitir el pacto arral en los contratos unilaterales, de acuerdo con el principio
de autonoma de la voluntad.
Tienen carcter real, puesto que es necesaria la entrega efectiva, sin la cual no se alcanza el
fin prctico y disciplinado por las arras. Dicha entrega no es sinnimo del cumplimiento global
del contrato, sino exclusivamente del cumplimiento del pacto arral. Para que las arras existan, es
esencial la transmisin del bien en qu consisten, constituyendo un contrato accesorio del que
podemos llamar principal de naturaleza consensual, de tal modo que, para el receptor de las arras
no surge ninguna obligacin hasta el momento del traspaso material del objeto.
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Bibliografa
Aldea Correa, V. (2005). Las arras de retraccin en el derecho civil peruano . Lima: San
Marcos.
Diez Picazo, L. (1996). Fundamentos del derecho patrimonial civil. Madrid: Civitas.
Ferri, L. (2004). Lecciones sobre el contrato, curso de derecho civil. Lima: Grijley.
Morales, R. (2006). Estudios sobre teoria general del contratos . Lima: Grijley.