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NORMA ABNT NBR


BRASILEIRA 14653-2

Primeira edio
31.05.2004

Vlida a partir de
30.06.2004

Avaliao de bens
Parte 2: Imveis urbanos

Assets appraisal
Part 2: Appraisal of urban real estate

Palavras-chave: Avaliao. Imvel


Descriptor: Appraisal

ICS 03.080.99

Nmero de referncia
ABNT NBR 14653-2:2004
34 pginas

ABNT 2004
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Sumrio Pgina

Prefcio............................................................................................................................................................... iv
1 Objetivo ..................................................................................................................................................1
2 Referncias normativas ........................................................................................................................1
3 Definies ..............................................................................................................................................1
4 Smbolos e abreviaturas .......................................................................................................................5
5 Classificao dos imveis urbanos ....................................................................................................5
6 Procedimentos de excelncia ..............................................................................................................6
7 Atividades bsicas ................................................................................................................................6
7.1 Documentao.......................................................................................................................................7
7.2 Legislao a consultar..........................................................................................................................7
7.3 Vistoria ...................................................................................................................................................7
7.3.1 Caracterizao da regio......................................................................................................................7
7.3.2 Caracterizao do terreno ....................................................................................................................7
7.3.3 Caracterizao das edificaes e benfeitorias ..................................................................................7
7.3.4 Edificaes e benfeitorias no documentadas ..................................................................................8
7.3.5 Situaes especiais ..............................................................................................................................8
8 Procedimentos metodolgicos............................................................................................................8
8.1 Procedimentos gerais ...........................................................................................................................8
8.2 Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos ..........................................9
8.2.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado ............................................................................9
8.2.2 Mtodo involutivo................................................................................................................................11
8.2.3 Mtodo da renda..................................................................................................................................12
8.2.4 Mtodo evolutivo .................................................................................................................................13
8.3 Mtodos para identificar o custo de um imvel...............................................................................14
8.3.1 Mtodo da quantificao do custo ....................................................................................................14
8.3.2 Mtodo comparativo direto de custo ................................................................................................15
9 Especificao das avaliaes ............................................................................................................16
9.1 Generalidades......................................................................................................................................16
9.2 Mtodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo ...................16
9.2.1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear ......................16
9.2.2 Graus de preciso no caso de utilizao de modelos de regresso linear ..................................18
9.2.3 Graus de fundamentao com o uso do tratamento por fatores ...................................................18
9.2.4 Grau de preciso para o tratamento por fatores..............................................................................19
9.3 Mtodo da quantificao de custo ....................................................................................................20
9.4 Mtodo involutivo................................................................................................................................21
9.5 Mtodo evolutivo .................................................................................................................................22
10 Apresentao do laudo de avaliao ................................................................................................23
10.1 Laudo de avaliao completo ............................................................................................................23
10.2 Laudo de avaliao simplificado .......................................................................................................24
10.3 Anexos..................................................................................................................................................24
11 Procedimentos especficos................................................................................................................24
11.1 Desapropriaes .................................................................................................................................24
11.1.1 Classificao das desapropriaes ..................................................................................................24
11.1.2 Critrios................................................................................................................................................24
11.2 Servides .............................................................................................................................................25

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11.2.1 Classificao ....................................................................................................................................... 25


11.2.2 Critrios ............................................................................................................................................... 25
11.3 Glebas urbanizveis ........................................................................................................................... 26
11.4 Procedimentos especficos para a avaliao de aluguis ............................................................. 26
11.4.1 Por comparao direta....................................................................................................................... 26
11.4.2 Pela remunerao do capital ............................................................................................................. 26
11.4.3 Reformas ............................................................................................................................................. 27
11.5 Liquidao forada ............................................................................................................................. 27
Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear ........................ 28
A.1 Introduo ........................................................................................................................................... 28
A.2 Pressupostos bsicos........................................................................................................................ 28
A.2.2 Verificao dos pressupostos do modelo ....................................................................................... 29
A.3 Testes de significncia ...................................................................................................................... 30
A.4 Poder de explicao ........................................................................................................................... 31
A.5 Campo de arbtrio ............................................................................................................................... 31
A.6 Cdigos alocados ............................................................................................................................... 31
A.7 Diferentes agrupamentos .................................................................................................................. 31
A.8 Apresentao do modelo................................................................................................................... 31
Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores ................................... 32
Anexo C (informativo) Referncias bibliogrficas ......................................................................................... 33

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Prefcio
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) o Frum Nacional de Normalizao.
As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB), dos
Organismos de Normalizao Setorial (ABNT/ONS) e das Comisses de Estudo Especiais Temporrias
(ABNT/CEET), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores
envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros).

A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comit Brasileiro de Construo Civil (ABNT/CB02), pela
Comisso de Estudo de Avaliao na Construo Civil (CE02:134.02). O Projeto circulou em Consulta
Pblica conforme Edital n 06 de 30.06.2003, com o nmero Projeto 02:134.02-001-2.

Esta Norma, sob o ttulo geral "Avaliao de bens", tem a previso de conter as seguintes partes:

Parte 1 Procedimentos gerais

Parte 2 Imveis urbanos

Parte 3 Imveis rurais

Parte 4 Empreendimentos

Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da norma de avaliao de bens
ABNT NBR 14653-1:2001 no que diz respeito avaliao de imveis urbanos, inclusive glebas
urbanizveis, unidades padronizadas e servides urbanas.

Esta parte da ABNT NBR 14653 contm os anexos A e B, de carter normativo, e o anexo C, de carter
informativo.

0 Introduo
Esta parte da ABNT NBR 14653 visa complementar os conceitos, mtodos e procedimentos gerais para os
servios tcnicos de avaliao de imveis urbanos.

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Avaliao de bens
Parte 2: Imveis urbanos

1 Objetivo
Esta parte da ABNT NBR 14653 fixa as diretrizes para avaliao de imveis urbanos, quanto a:

a) classificao da sua natureza;

b) instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas;

c) descrio das atividades bsicas;

d) definio da metodologia bsica;

e) especificao das avaliaes;

f) requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao.

2 Referncias normativas
As normas relacionadas a seguir contm disposies que, ao serem citadas neste texto, constituem
prescries para esta parte da ABNT NBR 14653. As edies indicadas estavam em vigor no momento desta
publicao. Como toda norma est sujeita a reviso, recomenda-se queles que realizam acordos com base
nesta que verifiquem a convenincia de se usarem as edies mais recentes das normas citadas a seguir.
A ABNT possui a informao das normas em vigor em um dado momento.

Resoluo do CONMETRO n 12, de 12.10.1988 Quadro Geral de Unidades de Medida

Leis Federais ns 6766/79 e 9785/99, que dispem sobre o parcelamento do solo urbano

Decreto-Lei n 9760/46, que dispe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha

ABNT NBR 12721:1999 Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para
incorporao de edifcios em condomnio Procedimento

ABNT NBR 14653-1:2001 Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais

ABNT NBR 14653-4:2002 Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos

3 Definies
Para os efeitos desta parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se as definies da ABNT NBR 14653-1 e as
seguintes:

3.1 aproveitamento eficiente: Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de
referncia, observada a tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos
pela legislao pertinente.

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ABNT NBR 14653-2:2004

3.2 rea de servido: Parte do imvel serviente diretamente atingida pela servido.

3.3 rea total de construo: Resultante do somatrio da rea real privativa e da rea comum atribudas
a uma unidade autnoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721.

3.4 rea til da unidade: rea real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtrada a rea ocupada
pelas paredes e outros elementos construtivos que impeam ou dificultem sua utilizao.

3.5 BDI: Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da
construo.

3.6 cdigos alocados: Ordenao numeral (notas ou pesos) para diferenciar as caractersticas
qualitativas dos imveis.

3.7 conciliao: Adoo do valor final, devidamente justificado, em funo dos resultados obtidos, quando
utilizado mais de um mtodo.

3.8 defeitos construtivos: Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaa potencial
sade ou segurana do usurio, decorrentes de falhas do projeto, do servio ou do material aplicado na
execuo da construo.

3.9 depreciao fsica: Perda de valor em funo do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias,
resultante de decrepitude, deteriorao ou mutilao.

3.10 desmembramento: Subdiviso de um terreno em lotes destinados a edificao, com aproveitamento


do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem o
prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.

3.11 domnio: Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e
vontade de algum.

3.12 domnio direto: Aquele pertencente ao proprietrio do imvel sob o instituto da enfiteuse.

3.13 domnio pleno: Domnio total, que a soma do domnio til com o domnio direto.

3.14 domnio til: Direito atribudo ao enfiteuta de se utilizar do imvel, podendo extrair dele seus frutos,
vantagens e rendimentos econmicos.

3.15 edifcio: Construo com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais,
comerciais, industriais ou habitaes multifamiliares.

3.16 equipamento comunitrio: Benfeitoria que visa atender s necessidades bsicas de sade,
educao, transporte, segurana ou lazer da comunidade.

3.17 entidades tcnicas reconhecidas: Organizaes e instituies, representativas dos engenheiros de


avaliaes e registradas no sistema CONFEA/CREA.

3.18 estado de conservao: Situao fsica de um bem em decorrncia de sua manuteno.

3.19 frao ideal: Percentual pertencente a cada um dos compradores (condminos) no terreno e nas
coisas comuns da edificao.

3.20 frente projetada: Menor projeo da frente real sobre a normal a um dos lados, quando estes so
convergentes na direo dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva.

3.21 frente real: Projeo horizontal da linha divisria do imvel com a via de acesso.

3.22 frente de referncia: Frente da situao paradigma adotada.

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3.23 gabarito de altura: Altura mxima de uma edificao permitida legalmente para um determinado local.

3.24 gleba urbanizvel: Terreno passvel de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu
aproveitamento eficiente, atravs de loteamento, desmembramento ou implantao de empreendimento.

3.25 idade aparente: Idade atribuda ao imvel de modo a refletir sua utilizao, funcionalidade, partido
arquitetnico, materiais empregados, entre outros.

3.26 idade real: Tempo decorrido desde a concluso de fato da construo at a data de referncia.

3.27 imvel alodial: Aquele livre de quaisquer nus, encargos, foros ou penses.

3.28 imvel de referncia: Dado de mercado com caractersticas comparveis s do imvel avaliando.

3.29 imvel dominante: Imvel que impe restrio a outro por servido (por exemplo: lote encravado).

3.30 imvel paradigma: Imvel hipottico cujas caractersticas so adotadas como padro representativo
da regio ou referencial da avaliao.

3.31 imvel com vocao urbana: Imvel em local com caractersticas, uso, ocupao, acesso e
melhoramentos pblicos disponveis que possibilitam sua utilizao imediata para fins urbanos.

3.32 imvel urbano: Imvel situado dentro do permetro urbano definido em lei.

3.33 imvel serviente: Imvel que sofre restrio imposta por servido.

3.34 infra-estrutura bsica: Equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica,
redes de esgoto sanitrio, abastecimento de gua potvel, de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias
de acesso.

3.35 lote: Poro de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.

3.36 loteamento: Subdiviso de gleba em lotes destinados a edificaes, com abertura de novas vias de
circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes.

3.37 luvas: Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferncia do contrato de locao, a
ttulo de remunerao do ponto comercial.

3.38 manuteno: Aes preventivas ou corretivas necessrias para preservar as condies normais de
utilizao de um bem.

3.39 modelo dinmico: Modelo no qual as despesas e receitas so previstas ao longo do tempo, com base
em fluxo de caixa.

3.40 modelo esttico: Modelo que utiliza frmulas simplificadas e que no leva em conta o tempo de
ocorrncia das despesas e receitas.

3.41 outlier: Ponto atpico, identificado como estranho massa de dados, que, ao ser retirado, melhora a
qualidade de ajustamento do modelo analisado.

3.42 padro construtivo: Qualidade das benfeitorias em funo das especificaes dos projetos, de
materiais, execuo e mo-de-obra efetivamente utilizados na construo.

3.43 p-direito: Distncia vertical livre entre o piso e o teto.

3.44 percentual de comprometimento de rea: Relao entre a rea objeto de gravame e a rea total do
imvel.

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3.45 percentual de comprometimento de valor: Relao entre os valores da rea atingida por um
gravame, antes e depois da sua instituio.

3.46 planta de valores: Representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de
terreno ou do imvel numa mesma data.

3.47 plo de influncia: Local que, por suas caractersticas, influencia os valores dos imveis, na medida
de sua proximidade.

3.48 ponto comercial: Bem intangvel que agrega valor ao imvel comercial, decorrente de sua localizao
e expectativa de explorao comercial.

3.49 ponto influenciante: Ponto atpico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os
parmetros estimados ou a estrutura linear do modelo.

3.50 posse: Deteno ou ocupao, com ou sem fruio, de coisa ou direito.

3.51 profundidade equivalente: Resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente
projetada principal.

3.52 quota-parte: Valor atribudo a uma frao ideal.

3.53 renda: Fruto da explorao de bens ou direitos, ou aplicao de capital.

3.54 segmento de rea diretamente desmembrvel: Parte de um terreno com frente para vias ou
logradouros pblicos oficiais, passvel de aproveitamento econmico e legal.

3.55 terreno de fundo: Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pblica por um
corredor de acesso.

3.56 terreno encravado: Aquele que no se comunica com a via pblica.

3.57 terreno interno: Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessrio da
malha viria do Municpio ou de propriedade de particulares, e que no consta oficialmente na
Planta Genrica de Valores do Municpio.

3.58 terrenos acrescidos de marinha: Terrenos que se formarem, natural ou artificialmente, para o lado
do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.

3.59 terrenos de marinha: Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a


parte da terra, da posio da linha do preamar-mdio de 1831, que:

a) so situados no continente, na costa martima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, at onde se
faa sentir a influncia das mars;

b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faa sentir a influncia das mars.

3.60 testada: Medida da frente.

3.61 unidade imobiliria padronizada: Imvel de ocorrncia usual e repetitiva no mercado imobilirio,
comprovada atravs de pesquisa especfica, e identificado de acordo com suas caractersticas construtivas.

3.62 valor deprecivel: Diferena entre o custo de reproduo da benfeitoria e o seu valor residual.

3.63 variveis-chave: Variveis que, a priori e tradicionalmente, so importantes para a formao do valor
do imvel.

3.64 variveis independentes: Variveis que do contedo lgico formao do valor do imvel objeto da
avaliao.

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3.65 variveis qualitativas: Variveis que no podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou
hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padro construtivo, estado de
conservao, qualidade do solo).

3.66 variveis quantitativas: Variveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: rea privativa,
nmero de quartos, nmero de vagas de garagem).

3.67 varivel dependente: Varivel que se pretende explicar pelas variveis independentes.

3.68 varivel dicotmica: Varivel que assume apenas dois valores.

3.69 varivel proxy: Varivel utilizada para substituir outra de difcil mensurao e que se presume guardar
com ela relao de pertinncia.

3.70 vcio: Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servios, ou os torna inadequados aos fins a
que se destinam, causando transtornos ou prejuzos materiais ao consumidor.

3.71 vcio construtivo: Vcio que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construo ou de
execuo.

3.72 vcio de utilizao: Vcio que decorre de utilizao inadequada ou falha na manuteno.

3.73 vocao do imvel: Uso economicamente mais adequado de determinado imvel em funo das
caractersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais.

4 Smbolos e abreviaturas
As notaes adotadas pelo engenheiro de avaliaes devem ser devidamente explicitadas no laudo ou
parecer tcnico, indicando-se tambm suas respectivas unidades de medida, de acordo com a Resoluo do
CONMETRO n 12, de 12.10.1988.

5 Classificao dos imveis urbanos


5.1 Quanto ao uso:

a) residencial;

b) comercial;

c) industrial;

d) institucional;

e) misto.

5.2 Quanto ao tipo do imvel, entre outros:

a) terreno (lote ou gleba);

b) apartamento;

c) casa;

d) escritrio (sala ou andar corrido);

e) loja;

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ABNT NBR 14653-2:2004

f) galpo;

g) vaga de garagem;

h) misto;

i) hotis e motis;

j) hospitais;

k) escolas;

l) cinemas e teatros;

m) clubes recreativos;

n) prdios industriais.

5.3 Quanto ao agrupamento dos imveis:

a) loteamento;

b) condomnio de casas;

c) prdio de apartamentos;

d) conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos);

e) conjunto de salas comerciais;

f) prdio comercial;

g) conjunto de prdios comerciais;

h) conjunto de unidades comerciais;

i) complexo industrial.

6 Procedimentos de excelncia
Consultar a seo 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.

7 Atividades bsicas
recomendvel que o engenheiro de avaliaes ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliao
esclarea aspectos essenciais para definir o mtodo avaliatrio e eventuais nveis de fundamentao e
preciso que se pretende atingir, entre outros:

finalidade: locao, aquisio, doao, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins
contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros;

objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locao; outros valores, tais como: valor em risco,
valor patrimonial, custo de reedio, valor de liquidao forada, valor de desmonte (ver definio na
ABNT NBR 14653-4); indicadores de viabilidade e outros;

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prazo limite para apresentao do laudo;

condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.

7.1 Documentao

Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

7.2 Legislao a consultar

Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries
(inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imvel.

7.3 Vistoria

Alm do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o descrito em 7.3.1 a 7.3.5.

7.3.1 Caracterizao da regio

Aspectos gerais: anlise das condies econmicas, polticas e sociais, quando relevantes para o
mercado, inclusive usos anteriores atpicos ou estigmas.

Aspectos fsicos: condies de relevo, natureza predominante do solo e condies ambientais.

Localizao: situao no contexto urbano, com indicao dos principais plos de influncia.

Uso e ocupao do solo: confrontar a ocupao existente com as leis de zoneamento e uso do solo do
municpio, para concluir sobre as tendncias de modificao a curto e mdio prazo.

Infra-estrutura urbana: sistema virio, transporte coletivo, coleta de resduos slidos, gua potvel,
energia eltrica, telefone, redes de cabeamento para transmisso de dados, comunicao e televiso,
esgotamento sanitrio, guas pluviais e gs canalizado.

Atividades existentes: comrcio, indstria e servio.

Equipamentos comunitrios: segurana, educao, sade, cultura e lazer.

7.3.2 Caracterizao do terreno

Localizao: situao na regio e via pblica, com indicao de limites e confrontaes.

Utilizao atual e vocao, em confronto com a legislao em vigor.

Aspectos fsicos: dimenses, forma, topografia, superfcie, solo.

Infra-estrutura urbana disponvel.

Restries fsicas e legais ao aproveitamento.

7.3.3 Caracterizao das edificaes e benfeitorias

Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos, comparados com a documentao


disponvel.

Aspectos arquitetnicos, paisagsticos e funcionais, inclusive conforto ambiental.

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Adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a regio.

Condies de ocupao.

7.3.4 Edificaes e benfeitorias no documentadas

No caso da existncia de edificaes e benfeitorias que no constem na documentao, observar o disposto


em 7.2 da ABNT NBR 14653-1.

7.3.5 Situaes especiais

7.3.5.1 Vistoria por amostragem

Na avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem
aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um
percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.

7.3.5.2 Impossibilidade de vistoria

Quando no for possvel o acesso do avaliador ao interior do imvel, o motivo deve ser justificado no laudo
de avaliao. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a
avaliao pode prosseguir com base nos elementos que for possvel obter ou fornecidos pelo contratante,
tais como:

a) descrio interna;

b) no caso de apartamentos, escritrios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de reas comuns, a


vistoria de outras unidades do mesmo edifcio e informaes da respectiva administrao;

c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.

As consideraes hipotticas sobre o imvel que configuram a situao paradigma, devem estar claramente
explicitadas no laudo de avaliao.

7.3.5.3 Planta de valores

Nas avaliaes em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o
objetivo de aferir os critrios e percepes considerados no cadastro.

8 Procedimentos metodolgicos
Na aplicao dos mtodos avaliatrios referidos na seo 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomendam-se os
procedimentos metodolgicos relacionados em 8.1 a 8.3.

8.1 Procedimentos gerais

8.1.1 Observar 7.5 da ABNT NBR 14653-1:2001.

8.1.2 Quando couber e o objetivo for a identificao do valor de mercado, recomendvel que sejam
apresentadas consideraes quanto ao aproveitamento eficiente do imvel.

8.1.3 Nos mercados em transio recomendvel a anlise e diagnstico da situao do mercado,


eventualmente com a adoo de outro enfoque, procedendo-se conciliao.

8.1.4 Mtodos utilizados no detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho.

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8.2 Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos

8.2.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado

8.2.1.1 Planejamento da pesquisa

No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a composio de uma amostra representativa de


dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando,
usando-se toda a evidncia disponvel. Esta etapa que envolve estrutura e estratgia da pesquisa deve
iniciar-se pela caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos
existentes ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor.

Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a formao
de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a varivel dependente.

A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s tcnicas a serem utilizadas na coleta e


anlise dos dados, como a seleo e abordagem de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de
anlise (quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados
(fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).

8.2.1.2 Identificao das variveis do modelo

8.2.1.2.1 Varivel dependente

Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma investigao no mercado em relao
sua conduta e s formas de expresso dos preos (por exemplo, preo total ou unitrio, moeda de
referncia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.

8.2.1.2.2 Variveis independentes

As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo: rea, frente), de localizao
(como bairro, logradouro, distncia a plo de influncia, entre outros) e econmicas (como oferta ou
transao, poca e condio do negcio vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias
existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no
decorrer dos trabalhos, pois algumas variveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar
pouco relevantes e vice-versa.

Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As diferenas qualitativas das
caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:

a) por meio de codificao, com o emprego de variveis dicotmicas (por exemplo: aplicao de condies
booleanas do tipo maior do que ou menor do que, sim ou no);

b) pelo emprego de variveis proxy (por exemplo: padro construtivo expresso pelo custo unitrio bsico);

c) por meio de cdigos alocados (por exemplo: padro construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto
igual a 3).

8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado

8.2.1.3.1 Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

8.2.1.3.2 O levantamento de dados tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa para
explicar o comportamento do mercado no qual o imvel avaliando esteja inserido e constitui a base do
processo avaliatrio. Nesta etapa o engenheiro de avaliaes investiga o mercado, coleta dados e
informaes confiveis preferentemente a respeito de negociaes realizadas e ofertas, contemporneas
data de referncia da avaliao, com suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de localizao.

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8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel. A necessidade de identificao das
fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No caso de avaliaes judiciais, obrigatria a
identificao das fontes.

8.2.1.3.4 Os dados de oferta so indicaes importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se


considerar superestimativas que em geral acompanham esses preos e, sempre que possvel, quantific-las
pelo confronto com dados de transaes.

8.2.1.3.5 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informaes que impliquem opinies subjetivas do
informante e recomenda-se:

a) visitar cada imvel tomado como referncia, com o intuito de verificar, tanto quanto possvel, todas as
informaes de interesse;

b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;

c) confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados
coletados.

8.2.1.4 Tratamento de dados

8.2.1.4.1 Preliminares

recomendvel, preliminarmente, a sumarizao das informaes obtidas sob a forma de grficos que
mostrem as distribuies de freqncia para cada uma das variveis, bem como as relaes entre elas.
Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra, a influncia das possveis variveis-chave sobre os preos
e a forma de variao, possveis dependncias entre elas, identificao de pontos atpicos, entre outros.
Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenas a priori do engenheiro de
avaliaes, bem como permitir a formulao de novas hipteses.

Nos casos de transformao de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preo vista,
esta deve ser realizada com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e representativa da mdia
praticada pelo mercado, data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.

No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em funo da qualidade e da quantidade
de dados e informaes disponveis:

tratamento por fatores: homogeneizao por fatores e critrios, fundamentados por estudos conforme
8.2.1.4.2, e posterior anlise estatstica dos resultados homogeneizados;

tratamento cientfico: tratamento de evidncias empricas pelo uso de metodologia cientfica que leve
induo de modelo validado para o comportamento do mercado.

Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado, uma vez que
no considera todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientficos na sua
elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o exame final dos resultados.

O poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de preos observados na abscissa
versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos prximos da bissetriz do
primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validao.

8.2.1.4.2 Tratamento por fatores

Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas
regionais reconhecidas e revisados em perodos mximos de dois anos, e devem especificar claramente a
regio para a qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneizao
medidos no mercado, desde que o estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao
Laudo de Avaliao.

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A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:

a) correta identificao dos dados de mercado, com endereo completo, especificao e quantificao das
principais variveis levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no modelo;

b) iseno e identificao das fontes de informao, esta ltima no caso de avaliaes judiciais, de forma a
permitir a sua conferncia;

c) nmero de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentao;

d) sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito sua situao, destinao, ao
grau de aproveitamento e s caractersticas fsicas.

No caso de utilizao de tratamento por fatores, deve ser observado o anexo B.

8.2.1.4.3 Tratamento cientfico

Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formao de valores,
devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser
intentadas medidas corretivas, com repercusso na classificao dos graus de fundamentao e preciso.

Outras ferramentas analticas para a induo do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo
engenheiro de avaliaes, tais como redes neurais artificiais, regresso espacial e anlise envoltria de
dados, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista terico e prtico, com a
incluso de validao, quando pertinente.

No caso de utilizao de modelos de regresso linear, deve ser observado o anexo A.

8.2.2 Mtodo involutivo

O mtodo involutivo, conforme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende as etapas
descritas em 8.2.2.1 a 8.2.2.10.

8.2.2.1 Vistoria

Deve ser realizada de acordo com 7.3.

8.2.2.2 Projeto hipottico

Na concepo do projeto hipottico, o engenheiro de avaliaes deve verificar o aproveitamento eficiente


para o imvel avaliando, como definido em 3.1.

8.2.2.3 Pesquisa de valores

A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do mtodo comparativo direto de dados de
mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobilirio projetado
para a situao hipottica adotada e sua variao ao longo do tempo.

8.2.2.4 Previso de receitas

As receitas de venda das unidades do projeto hipottico so calculadas a partir dos resultados obtidos em
8.2.2.3, considerados a eventual valorizao imobiliria, a forma de comercializao e o tempo de absoro
no mercado.

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8.2.2.5 Levantamento do custo de produo do projeto hipottico

Este levantamento corresponde apurao dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaborao e
aprovao de projetos, necessrios transformao do imvel para as condies do projeto hipottico.

8.2.2.6 Previso de despesas adicionais

Podem ser includas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:

a) compra do imvel;

b) administrao do empreendimento, inclusive vigilncia;

c) impostos e taxas;

d) publicidade;

e) a comercializao das unidades.

8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador

Quando for usada margem de lucro em modelos que no utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser
considerada proporcional ao risco do empreendimento, que est diretamente ligado quantidade de
unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital.
A margem de lucro adotada em modelos estticos deve ter relao com o que praticado no mercado.

8.2.2.8 Prazos

No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se que:

a) o prazo para a execuo do projeto hipottico seja compatvel com as suas caractersticas fsicas,
disponibilidade de recursos, tecnologia e condies mercadolgicas;

b) o prazo para a venda das unidades seja compatvel com a estrutura, conduta e desempenho do mercado.

8.2.2.9 Taxas

No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorizao imobiliria, de


evoluo de custos e despesas, de juros do capital investido e a mnima de atratividade.

8.2.2.10 Modelo

A avaliao poder ser realizada com a utilizao dos seguintes modelos, em ordem de preferncia:

a) por fluxos de caixa especficos;

b) com a aplicao de modelos simplificados dinmicos;

c) com a aplicao de modelos estticos.

8.2.3 Mtodo da renda

As avaliaes de empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros) devem observar
as prescries da ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliao de imvel que no se enquadre na situao
anterior, devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4.

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8.2.3.1 Estimao das receitas e despesas

Em funo do tipo de imvel que se pretende avaliar so levantadas todas as despesas necessrias sua
manuteno e operao, impostos etc., e receitas provenientes da sua explorao.

8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa

A montagem do fluxo de caixa feita com base nas despesas e receitas previstas para o imvel e suas
respectivas pocas.

8.2.3.3 Estabelecimento da taxa mnima de atratividade

Esta taxa estimada em funo das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de
capitais e, tambm, dos riscos do negcio.

8.2.3.4 Estimao do valor do imvel

O valor mximo estimado para o imvel representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela
taxa mnima de atratividade.

8.2.4 Mtodo evolutivo

8.2.4.1 A composio do valor total do imvel avaliando pode ser obtida atravs da conjugao de
mtodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reproduo das benfeitorias devidamente
depreciado e o fator de comercializao, ou seja:

VI = ( VT + VB ) . FC

onde:

VI o valor do imvel;

VT o valor do terreno;

VB o valor da benfeitoria;

FC o fator de comercializao.

8.2.4.2 A aplicao do mtodo evolutivo exige que:

a) o valor do terreno seja determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na
impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo;

b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo mtodo da
quantificao de custo;

c) o fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a
unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.

8.2.4.3 Quando o imvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento
eficiente preponderante, o engenheiro de avaliaes deve analisar a adequao das benfeitorias, ressaltar
o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os clculos correspondentes.

8.2.4.4 Quando puder ser empregado, o mtodo evolutivo pode ser considerado como mtodo eletivo
para a avaliao de imveis cujas caractersticas sui generis impliquem a inexistncia de dados de mercado
em nmero suficiente para a aplicao do mtodo comparativo direto de dados de mercado.

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8.3 Mtodos para identificar o custo de um imvel

Os mtodos a seguir so recomendados para a identificao do custo de todos os tipos de imveis, inclusive
os que compem os empreendimentos objeto da ABNT NBR 14653-4.

8.3.1 Mtodo da quantificao do custo

Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitrio bsico
de construo ou por oramento, com citao das fontes consultadas.

8.3.1.1 Identificao de custo pelo custo unitrio bsico (ABNT NBR 12721)

8.3.1.1.1 Vistoria

Tem como objetivo principal examinar as especificaes dos materiais aplicados, para estimao do padro
construtivo, a tipologia, o estado de conservao e a idade aparente.

8.3.1.1.2 Clculo da rea equivalente de construo

A rea equivalente de construo deve ser calculada de acordo com a seguinte frmula, em consonncia
com o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de prdios em condomnio:

n
S = Ap + ( Aq i Pi )
i

Onde:

S a rea equivalente de construo;

Ap a rea construda padro;

Aqi a rea construda de padro diferente;

Pi o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro diferente e a rea
padro, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721.

8.3.1.1.3 Estimao do custo de construo

Para a estimao do custo de construo, pode-se aplicar o modelo a seguir:

OE + OI + (OFe OFd )
C = [CUB + ](1 + A )(1 + F )(1 + L )
S

Onde:

C o custo unitrio de construo por metro quadrado de rea equivalente de construo;

CUB o custo unitrio bsico;

OE o oramento de elevadores;

OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteo contra
incndio, centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao, projetos etc.;

OFe o oramento de fundaes especiais;

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OFd o oramento de fundaes diretas;

S a rea equivalente de construo, de acordo com a ABNT NBR 12721;

A a taxa de administrao da obra;

F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo;

L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora.

8.3.1.2 Identificao do custo pelo oramento detalhado

8.3.1.2.1 Vistoria

A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificaes dos materiais aplicados, o
estado de conservao e a idade aparente.

8.3.1.2.2 Levantamento dos quantitativos

Nesta etapa so levantados todos os quantitativos de materiais e servios aplicados na obra.

8.3.1.2.3 Pesquisa de custos

De acordo com as especificaes dos materiais e servios utilizados para execuo da benfeitoria, coletam-
se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas.

8.3.1.2.4 Preenchimento da planilha oramentria

O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT NBR 12721, onde so
discriminados todos os servios, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitrio, o custo
total e a fonte de consulta.

8.3.1.3 Depreciao fsica

O clculo da depreciao fsica pode ser realizado de forma analtica por meio de oramento necessrio
recomposio do imvel na condio de novo ou por meio da aplicao de coeficiente de depreciao, que
leve em conta a idade e o estado de conservao. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor
deprecivel.

8.3.1.4 Custo de reedio da benfeitoria

O custo de reedio da benfeitoria o resultado da subtrao do custo de reproduo da parcela relativa


depreciao.

8.3.2 Mtodo comparativo direto de custo

A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra
composta por imveis de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos que seguem os
procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de dados de mercado.

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9 Especificao das avaliaes

9.1 Generalidades

9.1.1 A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de
avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial
pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no
trabalho avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentao.
Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra
coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori.

9.1.2 No caso de informaes insuficientes para a utilizao dos mtodos previstos nesta Norma, conforme
8.1.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, o trabalho no deve ser classificado quanto fundamentao e
preciso, e deve ser considerado parecer tcnico, como definido em 3.34 da ABNT NBR 14653-1:2001.

9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensados de
especificao, em comum acordo entre as partes.

9.2 Mtodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo

9.2.1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear

Conforme a tabela 1.

Tabela 1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear

Grau
Item Descrio
III II I
Completa quanto a Completa quanto s Adoo de
Caracterizao do imvel
1 todas as variveis variveis utilizadas no situao
avaliando
analisadas modelo paradigma
Caractersticas Podem ser
Caractersticas conferidas por utilizadas
Coleta de dados de
2 conferidas pelo profissional caractersticas
mercado
autor do laudo credenciado pelo fornecidas por
autor do laudo terceiros
6 (k+1), onde k o 3 (k+1), onde k o
Quantidade mnima de 4 (k+1), onde k o
nmero de nmero de
3 dados de mercado nmero de variveis
variveis variveis
efetivamente utilizados independentes
independentes independentes
Apresentao de Apresentao de
informaes Apresentao de informaes
relativas a todos os informaes relativas relativas aos dados
Identificao dos dados
4 dados e variveis aos dados e variveis e variveis
de mercado
analisados na efetivamente efetivamente
modelagem, com utilizados no modelo utilizados no
foto modelo

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Tabela 1 (concluso)

Item Descrio Grau


III II I
Admitida para
apenas uma
varivel, desde Admitida, desde que:
que: a) as medidas das
a) as medidas das caractersticas do
caractersticas do imvel avaliando no
imvel avaliando sejam superiores a
no sejam 100% do limite
superiores a 100% amostral superior,
do limite amostral nem inferiores
5 Extrapolao No admitida superior, nem metade do limite
inferiores metade amostral inferior
do limite amostral b) o valor estimado
inferior no ultrapasse 10%
b) o valor estimado do valor calculado no
no ultrapasse limite da fronteira
10% do valor amostral, para as
calculado no limite referidas variveis,
da fronteira simultaneamente
amostral, para a
referida varivel
Nvel de significncia
(somatrio do valor das
duas caudas) mximo para
6 10% 20% 30%
a rejeio da hiptese nula
de cada regressor (teste
bicaudal)
Nvel de significncia
mximo admitido nos
7 1% 5% 10%
demais testes estatsticos
realizados
NOTA Observar subseo 9.1.

9.2.1.1 Para atingir o grau III, so obrigatrias:

a) apresentao do laudo na modalidade completa;

b) discusso do modelo, verificadas a coerncia da variao das variveis em relao ao mercado, bem
como suas elasticidades no ponto de estimao.

9.2.1.2 A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a obteno, no mximo, de


grau II de fundamentao.

9.2.1.3 A utilizao de tratamento prvio por fatores de homogeneizao, para a transformao de


variveis em modelos de regresso, implica a obteno, no mximo, de grau II de fundamentao.

9.2.1.4 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser
considerados os seguintes critrios:

a) na tabela 1, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e sete itens;

b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;

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c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo tabela 2.

Tabela 2 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de
modelos de regresso linear

Graus III II I
Pontos mnimos 18 11 7
3, 5, 6 e 7, com os
Itens obrigatrios no grau 3, 5, 6 e 7 no mnimo no Todos, no mnimo no
demais no mnimo
correspondente grau II grau I
no grau II

9.2.2 Graus de preciso no caso de utilizao de modelos de regresso linear

Conforme a tabela 3.

Tabela 3 Grau de preciso da estimativa do valor no caso de utilizao de


modelos de regresso linear

Grau
Descrio
III II I
Amplitude do intervalo de confiana de 80%
30% 30% - 50% > 50%
em torno do valor central da estimativa
NOTA Observar subseo 9.1.

9.2.2.1 A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a obteno, no mximo, de


grau II de preciso.

9.2.3 Graus de fundamentao com o uso do tratamento por fatores

Conforme a tabela 4.

Tabela 4 Graus de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores

Item Descrio Grau


III II I
Completa quanto
Completa quanto a
1 Caracterizao do imvel aos fatores Adoo de situao
todas as variveis
avaliando utilizados no paradigma
analisadas
tratamento
Caractersticas
Podem ser utilizadas
Caractersticas conferidas por
2 Coleta de dados de caractersticas
conferidas pelo profissional
mercado fornecidas por
autor do laudo credenciado pelo
terceiros
autor do laudo
Quantidade mnima de
3
dados de mercado 12 6 3
efetivamente utilizados

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Tabela 4 (concluso)

Item Descrio Grau


III II I
Apresentao de
Apresentao de
Apresentao de informaes
informaes
informaes relativas a todas as
4 Identificao dos dados relativas a todas as
relativas a todas as caractersticas dos
de mercado caractersticas dos
caractersticas dos dados
dados analisadas,
dados analisadas correspondentes aos
com foto
fatores utilizados
Admitida para
5 Extrapolao conforme
No admitida apenas uma Admitida
B.5.2
varivel
Intervalo admissvel de
6
ajuste para cada fator e 0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50
para o conjunto de fatores
NOTA Observar subseo 9.1.

9.2.3.1 Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.

9.2.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser
considerados os seguintes critrios:

a) na tabela 5, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens;

b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III,
trs pontos;

c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo tabela 5.

Tabela 5 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de


utilizao de tratamento por fatores

Graus III II I
Pontos mnimos 15 9 6
Itens 3, 5 e 6, com os
Itens obrigatrios no grau Item 3, 5 e 6 no todos, no mnimo
demais no mnimo no
correspondente mnimo no grau II no grau I
grau II
NOTA Observar subseo 9.1.

9.2.4 Grau de preciso para o tratamento por fatores

Conforme a tabela 6.

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Tabela 6 Graus de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao de


tratamento por fatores

Grau
Descrio
III II I
Amplitude do intervalo de confiana de 80% em
30% 30%-50% >50%
torno do valor central da estimativa
NOTA Observar subseo 9.1.

9.3 Mtodo da quantificao de custo

Conforme a tabela 7.

Tabela 7 Graus de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao de


custo de benfeitorias
Graus
Item Descrio
III II I

Pela utilizao de
Pela utilizao de
custo unitrio bsico
Pela elaborao de custo unitrio bsico
Estimativa do custo para projeto diferente
1 oramento, no mnimo para projeto
direto do projeto padro,
sinttico semelhante ao projeto
com os devidos
padro
ajustes
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado
Calculada por
Calculada por mtodos tcnicos
levantamento do custo consagrados,
3 Depreciao fsica de recuperao do considerando-se Arbitrada
bem, para deix-lo no idade, vida til e
estado de novo estado de
conservao
NOTA Observar subseo 9.1.

9.3.1 Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.

9.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados
os seguintes critrios:

a) na tabela 7, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens;

b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs
pontos;

c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo tabela 8.

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Tabela 8 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do
mtodo da quantificao do custo de benfeitorias

Graus III II I
Pontos mnimos 7 5 3
Itens obrigatrios no grau 1, com os demais no 1 e 2, no mnimo no todos, no mnimo no
correspondente mnimo no grau II grau II grau I
NOTA Observar subseo 9.1.

9.4 Mtodo involutivo

Conforme tabela 9.

Tabela 9 Graus de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo

Grau
Item Descrio
III II I
Nvel de Aproveitamento,
Anteprojeto ou
1 detalhamento do Estudo preliminar ocupao e usos
projeto bsico
projeto hipottico presumidos
Preo de venda das No mnimo grau II de Grau I de
2 unidades do projeto fundamentao no fundamentao no Estimativa
hipottico mtodo comparativo mtodo comparativo
Grau III de Grau I de
Grau II de
fundamentao no fundamentao no
Estimativa dos fundamentao no
3 mtodo da mtodo da
custos de produo mtodo da
quantificao do quantificao do
quantificao do custo
custo custo
Fundamentados com
4 Prazos dados obtidos no Justificados Arbitrados
mercado
Fundamentadas com
5 Taxas dados obtidos no Justificadas Arbitradas
mercado
Dinmico com fluxo Dinmico com
6 Modelo Esttico
de caixa equaes predefinidas
Anlise setorial e De estrutura,
Sintticos da
7 diagnstico de conjuntura, Da conjuntura
conjuntura
mercado tendncias e conduta

8 Cenrios Mnimo de 3 2 1

Simulaes com Simulaes com


Anlises de
discusso do identificao das
9 sensibilidade do Sem simulao
comportamento do variveis mais
modelo
modelo significativas
NOTA Observar subseo 9.1.

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9.4.1 Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.

9.4.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados
os seguintes critrios:

a) na tabela 9, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e nove itens;

b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;

c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo tabela 10.

Tabela 10 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso


da utilizao do mtodo involutivo

Graus III II I
Pontos mnimos 22 13 9
2,6,7 e 8, com os
Itens obrigatrios no grau 2,6,7 e 8, no mnimo Todos, no mnimo no
demais no mnimo no
correspondente no grau II grau I
grau II

9.5 Mtodo evolutivo

Conforme a tabela 11.

Tabela 11 Graus de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo

Grau
Item Descrio
III II I
Grau I de
Grau III de Grau II de
fundamentao no
Estimativa do fundamentao no fundamentao no
1 mtodo
valor do terreno mtodo comparativo mtodo comparativo
comparativo ou no
ou no involutivo ou no involutivo
involutivo
Grau II de Grau I de
Grau III de
Estimativa dos fundamentao no fundamentao no
fundamentao no
2 custos de mtodo da mtodo da
mtodo da
reedio quantificao do quantificao do
quantificao do custo
custo custo
Fator de Inferido em mercado
3 Justificado Arbitrado
comercializao semelhante
NOTA Observar seo 9.1.

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9.5.1 Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.

9.5.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados
os seguintes critrios:

a) na tabela 11, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens;

b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs
pontos;

c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo tabela 12.

Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15% do valor total do imvel,
poder ser adotado para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliao, dois pontos.

Tabela 12 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no


caso da utilizao do mtodo evolutivo

Graus III II I
Pontos mnimos 8 5 3
Itens obrigatrios no 1 e 2, com o 3 no 1 e 2, no mnimo no Todos, no mnimo no
grau correspondente mnimo no grau II grau II grau I

10 Apresentao do laudo de avaliao

10.1 Laudo de avaliao completo

O laudo de avaliao completo deve conter no mnimo os seguintes itens:

a) identificao do solicitante;

b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;

c) objetivo da avaliao;

d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - Atender ao disposto em 7.2. da ABNT NBR 14653-1:2001;

e) identificao e caracterizao do imvel avaliando Atender ao disposto em 7.3 da


ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber;

f) diagnstico do mercado - Relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001;

g) indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s) - Relatar conforme seo 8 da


ABNT NBR 14653-1:2001;

h) especificao da avaliao - Indicar a especificao atingida, com relao aos graus de fundamentao
e preciso, conforme seo 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativo
da pontuao atingida;

i) tratamento dos dados e identificao do resultado - Explicitar os clculos efetuados, o campo de arbtrio,
se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilizao do mtodo comparativo
direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados versus valores
estimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1;

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j) resultado da avaliao e sua data de referncia;

k) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao.

10.2 Laudo de avaliao simplificado

O laudo de avaliao simplificado deve atender no mnimo, de forma resumida, aos itens a) a h) de 10.1 da
ABNT NBR 14653-1:2001.

10.3 Anexos

Para a identificao do valor de mercado, podem ser includos, de acordo com o grau de fundamentao, os
seguintes anexos: documentao dominial, fotografias do imvel avaliando, plantas, identificao dos dados
de mercado, memria de calculo ou relatrios originais dos programas computacionais utilizados.

11 Procedimentos especficos

11.1 Desapropriaes

11.1.1 Classificao das desapropriaes

11.1.1.1 Quanto extenso:

total: aquela que atinge o imvel em sua totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitvel;

parcial: aquela que atinge parte do imvel;

Quanto durao:

temporria;

permanente.

11.1.2 Critrios

11.1.2.1 Nas desapropriaes totais, as avaliaes devem ser realizadas com a utilizao dos mtodos
previstos nesta Norma. Quando o custo de reedio for superior ao valor de mercado, o engenheiro de
avaliaes dever apresentar os dois resultados, a titulo de subsdio.

11.1.2.2 Nas desapropriaes parciais, o critrio bsico o da diferena entre as avaliaes do imvel
original e do imvel remanescente, na mesma data de referncia (critrio antes e depois). Devem ser
apreciadas circunstncias especiais, quando relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade,
ocupao e aproveitamento.

11.1.2.3 No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de
adaptao do remanescente, possvel desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro
cessante, no caso de ser necessria desocupao temporria para a execuo dos servios.

11.1.2.4 Se o engenheiro de avaliaes considerar como inaproveitvel o remanescente do imvel, esta


condio deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado.

11.1.2.5 Nas desapropriaes temporrias, as indenizaes devem considerar a renda que seria auferida
pelo imvel, durante o perodo correspondente, bem como eventuais perdas adicionais.

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11.2 Servides

11.2.1 Classificao

11.2.1.1 Quanto natureza, entre outras:

administrativa ou pblica, quando o titular da servido for o Poder Pblico ou seu preposto, sem que
exista um imvel serviendo;

predial, quando a restrio for imposta a um imvel serviente para uso e utilidade do imvel serviendo.

11.2.1.2 Quanto finalidade, entre outras:

passagem de pedestres e veculos;

passagem de linhas de transmisso;

passagem de tubulaes.

11.2.1.3 Quanto interveno fsica:

aparente, quando h interveno fsica;

no aparente, quando no h interveno fsica.

11.2.1.4 Quanto durao:

temporria;

perptua.

11.2.2 Critrios

11.2.2.1 O valor da indenizao pela presena de servido corresponde perda do valor do imvel
decorrente das restries a ele impostas, calculadas alternativamente por:

a) diferena entre as avaliaes do imvel original e do imvel serviente, na mesma data de referncia
(critrio antes e depois), com considerao de circunstncias especiais, tais como alteraes de uso,
ocupao, acessibilidade e aproveitamento;

b) diferena entre os valores presentes dos rendimentos imobilirios lquidos relativos ao uso do imvel
antes e depois da instituio da servido.

11.2.2.2 Prejuzos causados s benfeitorias atingidas pela faixa de servido devem ser avaliados.

11.2.2.3 Perdas adicionais decorrentes da instituio da servido no imvel, como a cessao de


atividade econmica, devem ser consideradas, quando solicitadas.

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11.3 Glebas urbanizveis

11.3.1 A avaliao das glebas urbanizveis deve ser feita preferivelmente com a utilizao do mtodo
comparativo direto de dados de mercado.

11.3.2 Quando for utilizado o mtodo involutivo:

a) recomenda-se considerar a viabilidade legal da implantao do parcelamento do solo simulado,


respeitadas as restries da Lei 6766 e das leis estaduais e municipais atinentes ao uso e ocupao do
solo, com destaque para os parmetros fsicos e urbansticos exigidos para o loteamento, tais como o
percentual mximo de reas vendveis, infra-estrutura mnima, leitos carroveis, declives mximos etc.;

b) recomenda-se considerar a possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou


logradouros pblicos oficiais, desde que legalmente viveis e economicamente vantajosos, com
loteamento da rea remanescente;

c) devem-se considerar o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais como a existncia de
direitos reais e possessrios, informados pelo contratante;

d) caso a gleba urbanizvel seja avaliada como empreendimento, devem ser seguidos os preceitos da
ABNT NBR 14653-4;

e) quando houver dvidas sobre a viabilidade da urbanizao da gleba, recomenda-se verificar o seu valor
por meio de seus frutos, tais como locao, arrendamento etc.

11.4 Procedimentos especficos para a avaliao de aluguis

11.4.1 Por comparao direta

11.4.1.1 Trata-se do procedimento preferencial, usualmente empregado em aes renovatrias e


revisionais. Para a sua aplicao exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locaes de
imveis semelhantes.

11.4.1.2 Especial ateno deve ser dada quando forem comparados aluguis com distintos perodos de
reajuste ou estgios do contrato, admitindo-se os seguintes procedimentos:

a) tornar os dados homogneos, com o auxlio de modelos que levem em conta a previso inflacionria;

b) utilizar modelos de regresso com variveis que considerem as diferenas contratuais ou o estgio do
contrato.

11.4.1.3 No caso de antecipao de aluguis, devem ser adicionados aos aluguis nominais acrscimos
constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado.

11.4.2 Pela remunerao do capital

11.4.2.1 Neste caso, o aluguel determinado em funo do valor do imvel, podendo ser empregado em
casos de imveis isolados e atpicos, para os quais a utilizao da comparao direta seja impraticvel.

11.4.2.2 Sua utilizao exige a determinao da taxa de remunerao e do valor do imvel.

11.4.2.3 A taxa de remunerao deve ser objeto de pesquisa especfica para cada caso, pois varia para
cada tipo de imvel, localizao e, tambm, ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econmica.

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11.4.3 Reformas

O custo de reformas que beneficiem o imvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel,
durante prazo compatvel.

11.5 Liquidao forada

Quando solicitado, alm do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliao o valor para liquidao
forada, para uma certa data, adotando-se critrios acordados entre contratantes e contratados.

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Anexo A
(normativo)

Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear

A.1 Introduo
A.1.1 A tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma varivel dependente em
relao a outras que so responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso.

A.1.2 No modelo linear para representar o mercado, a varivel dependente expressa por uma
combinao linear das variveis independentes, em escala original ou transformadas, e respectivas
estimativas dos parmetros populacionais, acrescida de erro aleatrio, oriundo de variaes do
comportamento humano habilidades diversas de negociao, desejos, necessidades, compulses,
caprichos, ansiedades, diferenas de poder aquisitivo, entre outros imperfeies acidentais de observao
ou de medida e efeitos de variveis irrelevantes no includas no modelo.

A.1.3 Com base em uma amostra extrada do mercado, os parmetros populacionais so estimados por
inferncia estatstica.

A.1.4 Na modelagem, devem ser expostas as hipteses relativas aos comportamentos das variveis
dependentes e independentes, com base no conhecimento que o engenheiro de avaliaes tem a respeito do
mercado, quando sero formuladas as hipteses nula e alternativa para cada parmetro.

A.2 Pressupostos bsicos


A.2.1 Ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regresso, de observar os seus
pressupostos bsicos, apresentados a seguir, principalmente no que concerne sua especificao,
normalidade, homocedasticidadede, no-multicolinearidade, no-autocorrelao, independncia e
inexistncia de pontos atpicos, com o objetivo de obter avaliaes no-tendenciosas, eficientes e
consistentes:

a) para evitar a micronumerosidade, o nmero mnimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve
obedecer aos seguintes critrios, com respeito ao nmero de variveis independentes (k):

n 3 (k+1)

ni 5, at duas variveis dicotmicas ou trs cdigos alocados para a mesma caracterstica;

ni 3, para 3 ou mais variveis dicotmicas ou quatro ou mais cdigos alocados para a mesma caracterstica

onde ni o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis dicotmicas ou de


cdigos alocados, ou nmero de valores observados distintos para cada uma das variveis quantitativas;

b) os erros so variveis aleatrias com varincia constante, ou seja, homocedsticos;

c) os erros so variveis aleatrias com distribuio normal;

d) os erros so no-autocorrelacionados, isto , so independentes sob a condio de normalidade;

e) no devem existir erros de especificao no modelo, isto , todas as variveis importantes devem estar
incorporadas inclusive as decorrentes de interao e nenhuma varivel irrelevante deve estar
presente no modelo;

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f) em caso de correlao linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variveis independentes, isto ,
multicolinearidade, deve-se examinar a coerncia das caractersticas do imvel avaliando com a
estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utilizao do modelo em caso de incoerncia;

g) no deve existir nenhuma correlao entre o erro aleatrio e as variveis independentes do modelo.

h) possveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica
condicionada apresentao de justificativas.

A.2.2 Verificao dos pressupostos do modelo

A.2.2.1 Linearidade

Deve ser analisado, primeiramente, o comportamento grfico da varivel dependente em relao a cada
varivel independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na transformao a adotar. Existem
formas estatsticas de se buscar a transformao mais adequada, como, por exemplo, os procedimentos de
Box e Cox.

As transformaes utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto possvel, refletir o comportamento
do mercado, com preferncia pelas transformaes mais simples de variveis, que resultem em modelo
satisfatrio.

Aps as transformaes realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo, pela construo de


grficos dos valores observados para a varivel dependente versus cada varivel independente, com as
respectivas transformaes.

A.2.2.2 Normalidade

A verificao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas:

a) pelo exame de histograma dos resduos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua
forma guarda semelhana com a da curva normal;

b) pela anlise do grfico de resduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos
dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [-2;+2 ].

c) pela comparao da freqncia relativa dos resduos amostrais padronizados nos intervalos de [-1;+1], [-
1,64;+1,64 ] e [-1,96;+1,96 ], com as probabilidades da distribuio normal padro nos mesmos
intervalos, ou seja, 68%, 90% e 95%;

d) pelo exame do grfico dos resduos ordenados padronizados versus quantis da distribuio normal
padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante;

e) pelos testes de aderncia no-paramtricos, como, por exemplo, o qui-quadrado, o de


Kolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera.

A.2.2.3 Homocedasticidade

A verificao da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos:

a) anlise grfica dos resduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos
aleatoriamente, sem nenhum padro definido;

b) pelos testes de Park e de White.

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A.2.2.4 Verificao da autocorrelao

O exame da autocorrelao deve ser precedido pelo pr-ordenamento dos elementos amostrais, em relao
a cada uma das variveis independentes possivelmente causadoras do problema ou em relao aos valores
ajustados.

Sua verificao pode ser feita:

a) pela anlise do grfico dos resduos cotejados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos
dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido;

b) pelo Teste de Durbin-Watson, considerando o pr-ordenamento anteriormente citado.

A.2.2.5 Colinearidade ou multicolinearidade

A.2.2.5.1 Uma forte dependncia linear entre duas ou mais variveis independentes provoca
degeneraes no modelo e limita a sua utilizao. As varincias das estimativas dos parmetros podem ser
muito grandes e acarretar a aceitao da hiptese nula e a eliminao de variveis fundamentais.

A.2.2.5.2 Para verificao da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das
correlaes, que espelha as dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com
ateno especial para resultados superiores a 0,80. Como tambm possvel ocorrer multicolinearidade,
mesmo quando a matriz de correlao apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, tambm,
verificar o correlacionamento de cada varivel com subconjuntos de outras variveis independentes, por meio
de regresses auxiliares.

A.2.2.5.3 Para tratar dados na presena de multicolinearidade, recomendvel que sejam tomadas
medidas corretivas, como a ampliao da amostra ou adoo de tcnicas estatsticas mais avanadas, a
exemplo do uso de regresso de componentes principais.

A.2.2.5.4 Nos casos em que o imvel avaliando segue os padres estruturais do modelo, a existncia de
multicolinearidade pode ser negligenciada, desde que adotada a estimativa pontual.

A.2.2.6 Pontos influenciantes ou outliers

A existncia desses pontos atpicos pode ser verificada pelo grfico dos resduos versus cada varivel
independente, como tambm em relao aos valores ajustados, ou usando tcnicas estatsticas mais
avanadas, como a estatstica de Cook para detectar pontos influenciantes.

A.3 Testes de significncia


A.3.1 A significncia individual dos parmetros das variveis do modelo deve ser submetida ao teste t de
Student, em conformidade com as hipteses estabelecidas quando da construo do modelo.

A.3.2 A hiptese nula do modelo deve ser submetida ao teste F de Snedecor e rejeitada ao nvel mximo
de significncia de 1%.

A.3.3 A significncia de subconjuntos de parmetros, quando pertinente, pode ser testada pela anlise da
varincia particionada, com a utilizao do teste da razo de verossimilhana.

A.3.4 Os nveis de significncia utilizados nos testes citados nesta subseo sero compatveis com a
especificao da avaliao.

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A.4 Poder de explicao


Em uma mesma amostra, a explicao do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de determinao.
Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do nmero de variveis independentes
e no leva em conta o nmero de graus de liberdade perdidos a cada parmetro estimado, recomendvel
considerar tambm o coeficiente de determinao ajustado.

A.5 Campo de arbtrio


O campo de arbtrio corresponde semi-amplitude de 15% em torno da estimativa pontual adotada.
Caso no seja adotada a estimativa pontual, o engenheiro de avaliaes deve justificar sua escolha.

A.6 Cdigos alocados


Recomenda-se considerar tantas variveis dicotmicas quantas forem necessrias para descrever as
diferenas qualitativas, em lugar da utilizao de cdigos alocados, especialmente quando a quantidade de
dados abundante e pode-se preservar os graus de liberdade necessrios modelagem estatstica,
definidos nesta Norma.

A utilizao de cdigos alocados tolerada nos seguintes casos, na seguinte ordem de prioridade:

a) quando seus valores so extrados da amostra com a utilizao de variveis dicotmicas;

b) quando so utilizados nmeros naturais em ordem crescente das caractersticas possveis, com valor
inicial igual a 1, sem a utilizao de transformaes, ou seja, na escala original.

A.7 Diferentes agrupamentos


No caso de utilizao no mesmo modelo de regresso de diferentes agrupamentos (tipologia, mercados,
localizao, usos etc.), recomenda-se verificar a independncia entre os agrupamentos, entre as variveis
utilizadas e possveis interaes entre elas.

A.8 Apresentao do modelo


A varivel dependente no modelo de regresso deve ser apresentada no laudo na forma no transformada.

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Anexo B
(normativo)

Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores

B.1 Neste tratamento de dados, aplicvel ao Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, admitida
a priori a validade da existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos.

B.1.1 Para isso, so utilizados fatores de homogeneizao calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodologia
cientfica, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangncia
espacial e temporal.

B.2 recomendvel que sejam utilizados dados de mercado:

a) com atributos mais semelhantes possveis aos do imvel avaliando;

b) que sejam contemporneos. Nos casos de exame de dados no contemporneos, desaconselhvel a


atualizao do mercado imobilirio atravs de ndices econmicos, quando no houver paridade entre
eles, devendo, neste caso, o preo ser atualizado mediante consulta direta fonte. Quando a
atualizao na forma mencionada for impraticvel, s ser admitida a correo dos dados por ndices
resultantes de pesquisa no mercado.

B.2.1 Para a utilizao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes
aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em relao ao avaliando, estejam
contidos entre 0,50 e 1,50.

B.2.2 O preo homogeneizado, resultado da aplicao de todos os fatores de homogeneizao ao preo


original, deve estar contido no intervalo de 0,50 a 1,50.

B.3 Aps a homogeneizao, devem ser utilizados critrios estatsticos consagrados de eliminao de
dados discrepantes, para o saneamento da amostra.

B.4 O campo de arbtrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor mximo e mnimo dos preos
homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso
no seja adotado o valor calculado, o engenheiro de avaliaes deve justificar sua escolha.

B.5 Os fatores de homogeneizao devem apresentar, para cada tipologia, os seus critrios de apurao e
respectivos campos de aplicao, bem como a abrangncia regional e temporal.

B.5.1 Os fatores de homogeneizao no podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de aplicao e
abrangncias regional e temporal.

B.5.2 As caractersticas quantitativas, ou expressas por variveis proxy, do imvel avaliando no devem
ultrapassar em 50%, para mais ou para menos, respectivamente, os limites superior e inferior observados na
amostra. Para as demais caractersticas qualitativas vedada a extrapolao em relao aos limites
amostrais.

B.5.3 A fonte dos fatores utilizados na homogeneizao deve ser explicitada no trabalho avaliatrio.

B.6 Os fatores de homogeneizao que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores no devem
ser utilizados.

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Anexo C
(informativo)

Referncias bibliogrficas

Legislao aplicvel a aluguis

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Lei n 8.178 de 01/03/1991 - Estabelece regras sobre preos e salrios, e d outras providncias;

Lei n 8.245, de 18/10/1991 Dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas
pertinentes;

Lei n 8.880, de 27/05/1994 Dispe sobre o programa de Estabilizao Econmica e o Sistema Monetrio
Nacional, instituiu a Unidade Real de Valor (URV);

Lei n 9.069, de 29/06/1995 - Dispe sobre o Plano Real, o Sistema Monetrio Nacional, estabelece as
regras e condies de emisso do Real e os critrios para converso das obrigaes para o Real, e d outras
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