1 Direito Civil Intensivo II - Mdulo II Anual Carreira Jurdicas

Aula 02 quinta-feira, 20 de setembro de 2017

Professor: Flvio Tartuce Tema: Teoria Geral dos Contratos

1. TEORIA GERAL DOS CONTRATOS

1.1. Princpios contratuais
1.1.1. Boa-f objetiva
A boa-f objetiva prevalece sobre a hipoteca, que deixa de ter efeitos erga
omnes e passa a ter efeitos inter partes (banco e construtora).
SMULA 308 DO STJ
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior
ou posterior celebrao da promessa de compra e venda, no tem
eficcia perante os adquirentes do imvel.

Aplicao da boa-f objetiva na fase ps-contratual tem como exemplo o

caso em que o credor tem a obrigao de retirar a o nome de devedor do cadastro
negativo dos rgos de proteo ao crdito, no prazo de 5 dias teis, contados do
efetivo pagamento, sob pena de responsabilidade civil (ps-contratual). Essa
responsabilidade chamada de responsabilidade pos pactum finitum.
SMULA 548 DO STJ
Incumbe ao credor a excluso do registro da dvida em nome do
devedor no cadastro de inadimplentes no prazo de cinco dias teis, a
partir do integral e efetivo pagamento do dbito.

1.1.1.1. Conceitos parcelares da boa-f objetiva

SUPRESSIO (VERWIRKUNG)
SURRECTIO (ERWIRKUNG)
TU QUOQUE
EXCEPTIO DOLI
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM NON POTEST
DUTY TO MITIGATE THE LOSS
NACHFFRIST

A Conveno de Viena sobre compra e venda trata dos dois ltimos

conceitos parcelares acima mencionados.
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I. SUPRESSIO: a perda de um direito ou de uma posio jurdica

pelo seu no exerccio no tempo (renncia tcita).

II. SURRECTIO: consiste no surgimento de um direito por prticas,

usos e costumes. Como exemplo desse instituto e do anterior, tem-
se o artigo 330 do Cdigo Civil.

CDIGO CIVIL
Art. 330. O pagamento reiteradamente feito em outro local faz
presumir renncia do credor relativamente ao previsto no contrato.

III. TU QUOQUE: no faa contra o outro o que voc no faria contra

si mesmo. Portanto, uma parte contratual no pode criar uma
situao para dela tirar proveito.
IV. EXCEPTIO DOLI: a defesa contra o dolo alheio. Por exemplo, a
exceo de contrato no cumprido, isto , em um contrato
bilateral, uma parte no pode exigir que a outra cumpra a sua
obrigao sem cumprir com a prpria.
V. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM NON POTEST:
consiste na vedao ao comportamento contraditrio. O
comportamento da parte vai contra fato prprio, o que no
permitido. So requisitos para caracterizao: a) conduta inicial;
b) conduta posterior; c) ausncia de justa causa na contradio; d)
dano ou perigo de dano pela contradio.
VI. DUTY TO MITIGATE THE LOSS: a boa-f objetiva impe ao
credor o dever de mitigar o prprio prejuzo.
VII. NACHFRIST: em alemo significa extenso do prazo. O
comprador concede um prazo complementar ao vendedor. Nessa
extenso de prazo, em regra, o comprador no pode exigir o
cumprimento da obrigao.

1.1.2. Princpio da relatividade dos efeitos contratuais

Tambm chamado de RES INTER ALIOS. A ideia desse princpio no
sentido de que o contrato, em regra, gera efeitos apenas entre as partes contratantes
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(inter partes). H, contudo, excees. Uma das excees a eficcia externa da funo
social dos contratos.
I Jornada de Direito Civil - Enunciado 21
A funo social do contrato, prevista no art. 421 do novo Cdigo Civil,
constitui clusula geral a impor a reviso do princpio da relatividade
dos efeitos do contrato em relao a terceiros, implicando a tutela
externa do crdito.

Outra exceo a estipulao em favor de terceiro (art. 436 a 438). O

contrato gera efeitos para um terceiro, que no parte, e que pode exigir o se
cumprimento. Por exemplo, contrato de seguro.
No mesmo sentido, a promessa de fato de terceiro (art. 439 e 449), que
consiste no contrato em que um contratante promete ao outro uma conduta alheia que,
se no praticada, gera o seu inadimplemento. Exemplo: promessa de um show de um
cantor famoso.

1.2. Formao dos contratos no Cdigo Civil de 2002

I. Fase de negociaes preliminares ou puntuao:
II. Fase de proposta formalizada ou fase de policitao:
III. Fase de contrato preliminar
IV. Fase de contrato definitivo

FASE DE NEGOCIAES PRELIMINARES OU PUNTUAO: ocorre os

debates prvios para o contrato futuro. Essa fase no tem fora vinculativa,
nem tratamento expresso no Cdigo Civil. Contudo, se houver quebra da boa-
f objetiva nessa fase, violando as justas expectativas da parte, pode surgir uma
responsabilidade pr-contratual. Qual a natureza dessa responsabilidade? A
primeira corrente (minoritria) entende que trata-se de responsabilidade de
natureza contratual (culpa in contrahendo). Outra corrente (majoritria), por sua
vez, entende que hiptese de responsabilidade de natureza extracontratual.

FASE DE PROPOSTA OU FASE DE POLICITAO (OBLAO): nessa

fase a proposta formalizada. Essa fase tem tratamento expresso no Cdigo
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Civil, nos artigos 427 a 435. Essa fase, em regra, vincula as partes. As partes
so chamadas de POLICITANTE, PROPONENTE OU SOLICITANTE aquele
sujeito que faz a proposta, estando a ela vinculada; POLICITADO, OBLATO
OU SOLICITADO aquele que recebe a proposta e, se concordar com ela,
torna-se aceitante. Vale lembrar que, nas relaes civis, a proposta pode no
ser obrigatria, consoante o artigo 427 do CC. Nas relaes de consumo, por
outro lado, as propostas so sempre vinculantes, de acordo com o artigo 30 do
CDC.
CDIGO CIVIL
Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrrio
no resultar dos termos dela, da natureza do negcio, ou das
circunstncias do caso.

Art. 429. A oferta ao pblico equivale a proposta quando encerra os

requisitos essenciais ao contrato, salvo se o contrrio resultar das
circunstncias ou dos usos. (o oblato determinvel, mas no determinado.)

Pargrafo nico. Pode revogar-se a oferta pela mesma via de sua

divulgao, desde que ressalvada esta faculdade na oferta realizada.

Art. 428. Deixa de ser obrigatria a proposta:

I - se, feita sem prazo a pessoa presente, no foi imediatamente aceita

(CONTRATO COM DECLARAO CONSECUTIVA). Considera-se
tambm presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de
comunicao semelhante; (contrato celebrado pela internet pode ser entre
presentes ou entre ausentes)

II - se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo

suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente
(CONTRATO COM DECLARAES INTERVALADAS);

III - se, feita a pessoa ausente, no tiver sido expedida a resposta

dentro do prazo dado;

IV - se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da

outra parte a retratao do proponente.

O contrato pode ser formado entre presentes (inter praesentes) ou entre

ausentes (inter absentes), se as pessoas esto no mesmo ambiente ou no (inclusive
virtual).
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CONTRATO ENTRE PRESENTES: O contrato formado quando o

oblato aceita a proposta. Entretanto, se a proposta for alterada substancialmente,
haver contraproposta (nova proposta) e os papis se invertem.
CONTRATO ENTRE AUSENTES: nesse caso, o Cdigo Civil de 2002
prev duas teorias, sendo a primeira a regra e a segunda exceo (artigo 434). A
primeira teoria a da TEORIA DA AGNIO, na subteoria da expedio: o contrato
formado quando a aceitao expedida. A segunda teoria a TEORIA DA
AGNIO, na subteoria da recepo: o contrato formado quando a aceitao
recebida pelo proponente. Por exemplo, quando isso for estipulado ou convencionado.
CDIGO CIVIL
Art. 434. Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a
aceitao expedida, exceto:

I - no caso do artigo antecedente; (retratao da proposta)

II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta;

III - se ela no chegar no prazo convencionado.

III Jornada de Direito Civil - Enunciado 173

A formao dos contratos realizados entre pessoas ausentes, por meio
eletrnico, completa-se com a recepo da aceitao pelo proponente.

Art. 435. Reputar-se- celebrado o contrato no lugar em que foi

proposto.
Para os contratos nacionais, o local do contrato o local da proposta. Para
os contratos internacionais, o local do contrato o lugar onde reside o proponente.
DECRETO-LEI N 4.657, DE 4 DE SETEMBRO DE 1942
Art. 9
2o A obrigao resultante do contrato reputa-se constituida no lugar
em que residir o proponente.

FASE DE CONTRATO PRELIMINAR: h um contrato preparatrio

documentado com efeitos jurdicos maiores do que as fases anteriores. Por
exemplo, arras ou sinal.
Duas so as modalidades bsicas de contrato preliminar: a) compromisso
unilateral de contrato ou contrato de opo: as duas partes compem o negcio, mas
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apenas uma delas assume o compromisso de celebrar o contrato definitivo, a outra tem
uma opo; b) compromisso bilateral de contrato: as duas partes compem o negcio,
assumindo compromisso de celebrar o contrato definitivo, a exemplo do compromisso
de compra e venda de bem imvel ou mvel.
CDIGO CIVIL

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto forma, deve conter

todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena

de ficar a mesma sem efeito, dever manifestar-se no prazo nela
previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado
pelo devedor.

Em se tratando de bem imvel, so possvel duas figuras distintas, o que

depende do registro do contrato preliminar na matrcula do imvel.
Segundo doutrina e jurisprudncia pacfica, o registro no cartrio de
imveis apenas um fator de eficcia perante terceiros. Portanto, onde est escrito
dever leia-se poder.
CDIGO CIVIL

Art. 463. Concludo o contrato preliminar, com observncia do

disposto no artigo antecedente, e desde que dele no conste clusula
de arrependimento, qualquer das partes ter o direito de exigir a
celebrao do definitivo, assinando prazo outra para que o efetive.

Pargrafo nico. O contrato preliminar dever ser levado ao registro

competente.
I Jornada de Direito Civil - Enunciado 30
A disposio do pargrafo nico do art. 463 do novo Cdigo Civil deve
ser interpretada como fator de eficcia perante terceiros.

Quando h o registro do compromisso de compra e venda na matrcula

do imvel, tambm chamado de compromisso irretratvel, gera em favor do
promitente-comprador direito real aquisio do bem, com eficcia erga omnes. nula
a clusula de arrependimento. Se o promitente-vendedor no celebrar o contrato
definitivo, caber contra ele ou contra terceiro a ao de adjudicao compulsria.
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CDIGO CIVIL

Art. 1.225. So direitos reais:

VII - o direito do promitente comprador do imvel;

"12. (...) Com o registro, o direito meramente obrigacional da promessa

de compra e venda se transforma em direito real aquisio
(oponvel erga omnes ), com o poder de seqela que prprio dos
direitos dessa natureza. (...) 14. Veja-se que, antes mesmo do novo
Cdigo Civil, a promessa de compra e venda j era considerada direito
real oponvel a terceiros, desde que devidamente registrada. Confira-
se: Art. 5 A averbao atribue ao compromissrio direito real aponvel
a terceiros, quanto alienao ou onerao posterior, e far-se- vista
do instrumento de compromisso de venda, em que o oficial lanar a
nota indicativa do livro, pgina e data do assentamento. (art. 5 do
Decreto-Lei n 58 de 1937) 15. Veio, ento, o Decreto n 4.857/1939, que
disps: Art. 287 . margem da inscrio da propriedade loteada, no
livro 8, sero averbados os contratos de promessa de compra e venda
de lotes a prazo, em prestaes, quer por escrito particular, quer por
escritura pblica, no s para sua validade jurdica, como para
assegurar ao promitente comprador direito real oponvel a terceiros,
nos termos do art. 5 do Decreto-lei n. 58, e, Decreto n. 3.079, de 10 de
dezembro de 1937, e 15 de setembro de 1938, respectivamente. 16.
Posteriormente, a Lei n 649/1949 deu nova redao ao art. 22 do
referido Decreto-Lei n 58/37, para enunciar: 'Os contratos, sem
clusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda de
imveis no loteados, cujo preo tenha sido pago no ato da sua
constituio ou deva s-lo em uma ou mais prestaes desde que
inscritos em qualquer tempo, atribuem aos compromissrios direito
real oponvel a terceiros e lhes confere o direito de adjudicao
compulsria, nos termos dos artigos 16 desta lei e 346 do Cdigo do
Processo Civil.' 17. Finalmente, a Lei n 6.766, de dezembro de 1979,
vocaliza o seguinte enunciado: Art . 25 . So irretratveis os
compromissos de compra e venda, cesses e promessas de cesso, os
que atribuam direito a adjudicao compulsria e, estando registrados,
confiram direito real oponvel a terceiros. 18. De se ver que o Supremo
Tribunal Federal iterativamente confirmou a validade das
mencionadas normas [Cf. Smulas 166, 167 e 168, todas do STF],
firmando jurisprudncia que assegurava o direito do promitente
comprador." (MS 24908 AgR, Voto do Ministro Ayres Britto, Tribunal
Pleno, julgamento em 27.10.2005, DJe de 10.8.2007)
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CDIGO CIVIL

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no

pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou
particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o
promitente comprador direito real aquisio do imvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir

do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste
forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda,
conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa,
requerer ao juiz a adjudicao do imvel.

No caso de compromissos de compra e venda de bem imvel no

registrado na matrcula, possvel a contratao de clusula de arrependimento. Os
efeitos so meramente obrigacionais, isto , inter partes. No h direito real de
aquisio. Se o promitente-vendedor no celebrar o contrato definitivo, o
compromissrio-comprador tem trs opes, consoante artigo 463, 464 e 465 do Cdigo
Civil.