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Usucapio Extrajudicial no Novo CPC

A Usucapio Extrajudicial est veiculada no artigo 1.071 do Novo CPC, o qual modifica a Lei de
Registros Pblicos (L. 6015/1973) para admitir pedido de reconhecimento extrajudicial de
usucapio, que ser processado diretamente perante o cartrio do registro de imveis da
comarca em que estiver situado o imvel usucapiendo.
Logo no caput do art. 1.071 do Novo CPC o legislador deixa claro que necessrio
requerimento do interessado e representao por advogado (tal qual o inventrio extrajudicial),
no intuito de travestir a usucapio administrativa de maior controle e legitimidade.
So quatro os documentos bsicos que devem instruir o pedido, vamos analisar cada um nos
itens que seguem.

Ata Notarial
Art. 216-A, inciso I ata notarial lavrada pelo tabelio, atestando o tempo de posse do
requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstncias;
O Novo CPC inovou ao prever o instrumento da ata notarial, em seu art. 384 dispe o novo
Cdigo que A existncia e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou
documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelio que podero
incluir at mesmo dados representados por imagem ou sons gravados.
Se um fato pode ser objeto de percepo pelo notrio, ser possvel seu registro em ata
notarial a partir da vigncia do Novo CPC.

Assim, para a usucapio, a ata notarial poder atestar o tempo de posse do requerente, bem
como de toda a cadeia possessria para que fique devidamente comprovada a posse e o
direito aquisio da propriedade do imvel pela usucapio.
Acredito que ser a ata notarial ser um instrumento muito til no s para a usucapio
extrajudicial, mas para todo o novo processo brasileiro, como para declarar o contedo de um
site, recebimento de um SMS e diversos outros fatos, como a prova da posse tambm para a
usucapio judicial (hiptese na qual no obrigatria).

Planta e Memorial descritivo


Art. 216-A, II planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado,
com prova de anotao de responsabilidade tcnica no respectivo conselho de fiscalizao
profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na
matrcula do imvel usucapiendo e na matrcula dos imveis confinantes;
A planta e o memorial descritivo sempre foram requisitos para a usucapio, a jurisprudncia at
permitia sua substituio por meros croquis em alguns casos especficos.

Tal no ocorrer na usucapio extrajudicial, pois o Novo CPC fez questo de robustecer os
requisitos, gerando maior controle sobre a atividade administrativa.

A planta e o memorial descritivo, em razo disso, dever observar os seguintes requisitos:

a) Assinado por profissional legalmente habilitado;


b) Prvia anotao de responsabilidade tcnica (ART) no Conselho de fiscalizao (CREA ou
CAU);
c) Assinado pelos titulares de direitos reais e outros direitos registrados na matrcula do imvel
e na matrcula dos confinantes;
A concordncia dos confinantes e cnjuges logo no memorial descritivo se mostra como
requisito intransponvel pra a usucapio extrajudicial, razo pela qual o 2 do mesmo artigo
dispe que se no for assinado previamente, os confinantes sero notificados para declarar
sua concordncia, sendo o silncio entendido como discordncia, impossibilitando o uso do
instrumento.

Sobre a necessidade de concordncia dos titulares de direitos reais e de outros direitos


registrados ou averbados, importante consignar que, em nossa opinio, haver necessidade
de consentimento de eventuais credores cuja dvida esteja de qualquer modo averbada
na matrcula de imveis, como o credor hipotecrio.

Certides Negativas
Art. 216-A. III certides negativas dos distribuidores da comarca da situao do imvel e do
domiclio do requerente;
O requerente dever provar que no demanda o imvel judicialmente (ou demandado por
ele), para isso basta uma certido negativa da distribuio.

Justo ttulo
IV justo ttulo ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a
natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem
sobre o imvel.
A uma primeira vista, poderamos cogitar da impossibilidade da usucapio extraordinria em
virtude da exigncia de justo ttulo, no entanto o prprio texto deixa claro, atravs da conjuno
alternativa OU, que possvel suprir este quarto requisito tambm por outros documentos
passveis de comprovao de tempo do imvel.

Assim, ser possvel a comprovao do tempo no imvel a partir de documentao idnea que
no necessariamente o justo ttulo de aquisio (podem referir-se a posse incluindo o
tempo de posse).

A prova ser, em nossa opinio, necessariamente documental e complementar ata


notarial.
Procedimento da usucapio extrajudicial
Os pargrafos do novo art. 216-A da Lei de Registros Pblicos nos traz o procedimento que
dever ser observado, tentarei resumir:

1. Autuao do pedido.
2. Envio de notificao aos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados
na matrcula do imvel usucapiendo que no assinaram a planta e memorial descritivo
para aceitar em 15 dias (o silncio considerado como discordncia)
3. Cincia Unio, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Municpio por meio de notificao para que
se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido: Nesse caso, no h a determinao para
interpretar o silncio como oposio.
4. Publicao de edital em jornal de grande circulao para a cincia de terceiros eventualmente
interessados, que podero se manifestar em 15 (quinze) dias. No havendo manifestao, o
oficial registrar a aquisio do imvel com as descries apresentadas.
5. O Oficial de Registro de Imveis poder solicitar ou realizar diligncias para esclarecimento de
dvidas ou inconsistncias.
6. O Oficial de Registro poder rejeitar o pedido se a documentao no estiver em ordem,
podendo o interessado requerer a declarao da usucapio judicialmente.
7. OBS: Se houver impugnao do pedido (item 4), o oficial de registro de imveis no decidir,
mas dever remeter os autos ao juzo competente da comarca da situao do imvel, hiptese
na qual caber ao requerente emendar a petio inicial para adequ-la ao procedimento
comum.
Concluses sobre a Usucapio Extrajudicial ou Administrativa
Aps a anlise minudente do dispositivo legal trazido pelo Novo CPC acerca da usucapio
extrajudicial ou administrativa, podemos concluir que:

a) O Ministrio Pblico no precisa ser intimado em momento algum sobre o procedimento;


b) No necessria homologao judicial;
c) O procedimento deve ser absolutamente pacfico, no sentido de que a oposio de
quaisquer pessoas que possuam direitos averbados na matrcula do imvel ou mesmo na dos
confinantes impede a usucapio administrativa (a Oposio dos rgos fazendrios tambm
impede a concesso administrativa da medida);
d) O requerente deve instruir seu pedido com todos os documentos exigidos pela lei (ata
notarial, planta e memorial descritivo, certides negativas e justo ttulo ou outro documento
hbil);
e) um procedimento complexo, seguro e que deve dar celeridade aos pedidos de usucapio
em que haja consenso.
Voc pode conferir o texto da norma diretamente no site do Planalto.
Creio que estas so os principais pontos sobre a Usucapio Extraordinria no Novo CPC, se
tiver alguma dvida pode nos escrever.

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