Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
KATA PENGANTAR
Puji syukur ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa sehingga penulis dapat menyelesaikan
laporan mata kuliah Analisa Lokasi dan Keruangan dengan judul AnalisisFaktor Pemilihan
Lokasi Perumahan Berdasarkan Preferensi Konsumen dan Penerapannya dalam Teori
Lokasi Von Thunen.
Selama proses penulisan penulis banyak mendapatkan bantuan dari pihak-pihak lain
sehingga review ini dapat terselesaikan dengan optimal. Pada kesempatan ini penulis ingin
menyampaikan banyak terima kasih kepada semua pihak yang telah membantu dalam
penyelesaian laporan ini yaitu dosen mata kuliah Analisa Lokasi dan Keruangan, orang tua
yang selalu memberikan motivasi, dan teman-teman yang telah banyak membantu
kelancaran penyusunan paper ini.
Sekian, semoga Laporan ini dapat bermanfaat secara luas, menambah pengetahuan
pembaca mengenai analisa kesesuaian faktor lokasi dan pemilihan lokasi pada Apartemen
Puncak Kertajaya . Penulis menyadari bahwa Laporan ini masih jauh dari sempurna, oleh
karena itu kritik dan saran yang bersifat membangun sangat penulis harapkan.
Akhir kata penulis berharap agar laporan ini bermanfaat bagi semua pihak.
Penyusun
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR................................................................................................................................... 1
DAFTAR ISI............................................................................................................................................... 2
BAB I ........................................................................................................................................................ 4
PENDAHULUAN ....................................................................................................................................... 4
1.1. Latar Belakang ...................................................................................................................... 4
1.2. Rumusan Masalah ............................................................................................................... 5
1.3. Tujuan dan Sasaran Penulis ............................................................................................... 5
1.4. Ruang Lingkup ...................................................................................................................... 5
1.5. Sistematika Penulisan.......................................................................................................... 5
BAB II ....................................................................................................................................................... 7
TINJAUAN PUSTAKA ................................................................................................................................ 7
2.1 Pengertian Perumahan ................................................................................................................. 7
2.2 Kebutuhan akan Perumahan ........................................................................................................ 7
2.3. Klasifikasi Perumahan .................................................................................................................. 8
2.4 Perkembangan Lokasi Perumahan Wilayah Kota ......................................................................... 9
2.5. Teori Lokasi Perumahan Menurut Von Thunen dan William Allonso .......................................... 9
2.6. Teori Lokasi Perumahan Menurut Pakar Lainnya ...................................................................... 10
2.6. Pemilihan Lokasi Perumahan ..................................................................................................... 11
2.7 Sintesa Tinjauan Pustaka ............................................................................................................ 12
BAB III .................................................................................................................................................... 13
GAMBARAN UMUM .............................................................................................................................. 13
3.1. Gambaran Umum Apartemen Puncak Kertajaya ....................................................................... 13
3.2. Kondisi Penyediaan Fasilitas ...................................................................................................... 14
3.2.1. Fasilitas Pendidikan ........................................................................................................ 14
3.2.2. Fasilitas Kesehatan......................................................................................................... 14
3.2.3. Fasilitas Perdagangan dan Jasa .................................................................................. 15
3.2.4. Fasilitas Perkantoran ...................................................................................................... 15
3.2.5. Fasilitas Peribadatan ...................................................................................................... 16
3.2.6. Tempat Rekreasi ............................................................................................................. 16
BAB IV.................................................................................................................................................... 18
ANALISIS ................................................................................................................................................ 18
4.1. Analisis Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan dengan Metode AHP .......................................... 18
4.1.1. Goal: Pembobotan Faktor-faktor lokasi Apartemen dari preferensi konsumen .... 19
4.1.2. Faktor Aksesibilitas ......................................................................................................... 19
4.1.3. Faktor Fasilitas ................................................................................................................ 20
4.1.5. Faktor Lingkungan .......................................................................................................... 20
4.2. Analisis Kesesuai Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan dan Kondisi Eksisting Apartemen Puncak
Kertajaya ........................................................................................................................................... 21
4.3. Penerapan Teori Von Thunen Terhadap Lokasi Apartemen Puncak Kertajaya ......................... 23
BAB V..................................................................................................................................................... 25
PENUTUP ............................................................................................................................................... 25
5.1. KESIMPULAN .............................................................................................................................. 25
5.2. LESSON LEARNED ....................................................................................................................... 25
BAB VI.................................................................................................................................................... 26
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................................................. 26
LAMPIRAN ............................................................................................................................................. 27
BAB I
PENDAHULUAN
Tujuan dalam penilitian ini untuk mengidentifikasi faktor-faktor penting apa saja yang
mempengaruhi konsumen dalam pemilihan lokasi perumahan dan mengidentifikasi
penerapan pemilihan lokasi perumahan dengan konsep Von Thunen serta menganalisis
kesesuian faktor pemilihan lokasi tersebut dengan kondisi existing di Apartemen Puncak
Kertajaya. Untuk mencapai tujuan tersebut maka sasaran yang ingin dicapai adalah,
menganalisis faktor penentuan lokasi perumahan Apartemen Puncak Kertajaya sesuai nilai
pembobotannya.
Tinjauan pustaka berisi landasan teori yang digunakan atau dijadikan pedoman
dalam melakukan suatu proses analisa. Tinjauan pustaka pada penelitian ini
menyangkut teori dan konsep mengenai penentuan lokasi perumahan/permukiman
serta penelitian sebelumnya terkait dengan faktor lokasi perumahan.
BAB IIIMETODE PENELITIAN
Bab ini menjelaskan metode apa yang akan di gunakan dalam penelitian ini.
Berdasarkan tinjauan pustaka yang di dapatkan
BAB VI PENUTUP
Merupakan bagian akhir makalah yang berisi tentang kesimpulan dari review yang
dilakukan pada bab sebelum nya. Kesimpulan tersebut merupakan rangkuman
singkat serta lesson learned dari seluruh pembahasan yang ada
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Perumahan
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman, pengertian dari perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian
dari permukiman, baikperkotaan maupun pedesaan yang dilengkapi dengan prasarana,
sarana utilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan
perkotaan atau kawasan pedesaan. Rumah secara spesifik dapat diartikan menjadi
bangunangedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana
pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi
pemiliknya.
Menurut Undang-Undang RI Nomor 20 Tahun 2011 tentang Susun, definisai rumah
susunadalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang
terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah
horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat
dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi
dengan bersama, benda bersama dan tanah bersama.
Berdasarkan dictionaryof real estate, Wiley 1996, pengertian apartemen adalah satu
ruangan atau lebih, biasanya merupakan bagian dari sebuah struktur hunian yang dirancang
untuk ditempati oleh lebih dari satu keluarga, normalnya berfungsi sebagai perumahan sewa
dan tidak pernah dimiliki oleh penghuninya yang dikelola oleh pemilik atau pengelola
property.
2.2 Kebutuhan akan Perumahan
Menurut John F. C. Turner, rumah memiki dua arti, yaitu sebagai kata benda
(produk/komoditi) dan sebagai kata kerja (proses/aktivitas). Dalam pengertian rumah
sebagai produk atau komoditi, standar-standar fisik rumah sangat tepat untuk dijadikan
kriteria pengukuran. Sedangkan dalam pengertian rumah sebagai proses atau aktivitas,
kriteria pengukuran yang paling tepat adalah sejauh mana rumah tersebut dapat
memuaskan penghuninya (Turner, 1976). Tingkatan kebutuhan manusia terhadap hunian
dapat dikategorikan sebagai berikut (Maslow, 1970 dalam Supardi dan Anwar, 2004) :
1. Survival Needs
Pada tingkatan ini hunian merupakan sarana untuk menunjang keselamatan
hidup manusia. Kebutuhan untuk dapat selamat berarti manusia menghuni
bangunan rumah agar dapat selamt dan tetap hidup, terlindung dari gangguan
iklim, maupun makhluk hidup yang lain.
2. Safety and Security Needs
Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara
Perumahan Rakyat nomor : 684-384 tahun 1992 Nomor : 739/KPTS/1992 nomor :
09/KPTS/1992 tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Perumahan Dengan
Lingkungan Hunian Yang Berimbang, terdapat klasifikasi mengenai jenis perumaha, yaitu:
1. Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas
kaveling 54 2 sampai 200 2 dan biaya pembangunan per 2 tidak melebihi
dari harga satuan per 2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas
pemrintah kelas C yang berlaku.
2. Rumah menengah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas
kaveling 200 2 sampai 600 2 dan/atau biaya pembangunan per 2 tertinggi
untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C sampai A yang
berlaku.
3. Rumah mewah adalah rumah yang dibangun diatas tanah dengan luas
kaveling 600 2 sampai 2000 2 dan/atau biaya pembangunan per 2 diatas
harga satuan tertinggi untuk perumahan dinas kelas A yang berlaku.
2.4 Perkembangan Lokasi Perumahan Wilayah Kota
Pada dasarnya ruang sosial wilayah kota dibagi menjadi lima konsep ruang sosial
yaitu konsep Ecology, Land Economic, Social Area, Faktor Analysis, dan Social class.
Karakter wilayah kota sangat ditentukan oleh kegiatan perekonomiannya baik pada skala
lokal, regional, maupun nasional bahkan terkadang internasional.
Jumlah dan kualitas sarana tidaklah selalu sama tiap lokasi, tergantung dengan
kebutuhan masyarakat penghuni. Selain itu, kualitas lokasi juga menjadi pertimbangan.
Kualitas lokasi yang mempengaruhi penilaian adalah kualitas lingkungan yang bersih, tidak
banjir, aman dari tindakan kriminal maupun gangguan yang lain (Gould dalam Widyawati,
1992). Dalam memberikan kemudahan bagi penghuni, suatu lingkungan perumahan harus
menyediakan saran dan prasarana sebagai berikut:
1. Prasarana : jalan, air bersih, jaringan drainase beserta air limbah, pembuangan
sampah dan jaringan listrik.
2. Sarana : fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan fasilitas perdagangan dan jasa,
fasilitas pemerintahan dan pelayanan umum, fasilitas peribadatan, fasilitas
rekreasi dan kebudayaan, fasilitas olahraga dan lapangan terbuka.
2.5. Teori Lokasi Perumahan Menurut Von Thunen dan William Allonso
Von Thunen sebagai pelopor teori lokasi menyebutkan bahwa kegiatan-kegiatan
yang paling produktif akan saling berkompetisi untuk saling berdekatan, di lokasi pasar
(inti/pusat kota), sehingga kondisi ini diikuti dengan temuan bahwa biaya sewa lahan
tertinggi adalah wilayah yang dekat dengan pasar atau berada di pusat kota. Menurut
Thunen, dasar pengembangan dari model analisis lokasi untuk wilayah konsentrik adalah
hubungan antara pasar , produksi, dan jarak. Lokasi yang tidak menimbulkan efek
transportasi yang tinggi dan memiliki angkauan yang mudah dengan areal lain.
Menurut Alonso, individu dengan income dan taste tertentu akan menyeimbangkan
biaya commutinya dan keuntungan yang diperoleh dari lahanyang murah seiring dengan
meningkatnya jarak dari pusat kota dan ketersediaan ruang yang lebih besar. Pada bid
rentcurve , konsumen akan merasa sama-sama puas pada tiap lokasi di sepanjang kurva
itu. Pada sepanjang kurva tersebut, harga yang akan ditawar oleh konsumen akan menurun
seiring dengan meningkatnya jarak lokasi tersebut dari pusat dimana konsumen akan
menyeimbangkan pula dengan income, commuting cost dan the length of the trip. Pada
mekanisme pasar, pemilik lahan yang bersifat monopoli akan memberikan lahannya kepada
penawar tertinggi. Dengan demikian, urban resident yang memberikan penawaran yang
terbaik akan mendapatkan lahan tersebut.
dari aksesibilitas bisa berupajarak dari Central Business Distrik atau CBD, kemudahan
mendapat pelayanan daritransportasi umum yang menuju lokasi bersangkutan atau bisa
juga dilihat dari lebarjalan yaitu semakin sempit lebar jalan suatu lahan.
3. Catanese dan Snyder
Menurut Catanese dan Synder (1989) terdapatbeberapa kriteria yang harus
diperhatikan dalam pemilihan lokasi tempat tinggal(perumahan):
1. Hukum dan lingkungan, akankah hukum yang berlaku mengizinkan didirikannyagedung
dan ukuran tertentu, persyaratan tempat parkir, tinggi maksimumgedung, batasan-batasan
kemunduran dan berbagai kendala lain yang berkaitan.
2. Sarana, suatu proyek membutuhkan pemasangan air, gas, listrik, telepon, tandabahaya
(alarm), jaringan drainase.
3. Faktor teknis, artinya bagaimana keadaan tanah, topografi dan drainase
yangmempengaruhi desain tempat atau desain bangunan.
4. Lokasi, yang dipertimbangkan adalah pemasarannya, aksesibilitas, dilewatikendaraan
umum dan dilewati banyak pejalan kaki.
5. Estetika, yakni pemandangan yang menarik.
6. Masyarakat, yaitu dampak pembangunan real estatetersebut terhadap masyarakat
sekitar, kemacetan lalu lintas dan kebisingan.
7. Fasilitas pelayanan, yang dipertimbangakan adalah aparat kepolisian,
pemadamkebakaran, pembuangan sampah, dan sekolah.
8. Biaya, yaitu tanah/lahan yang murah
4. Dasra
Dasra (1995) mengatakan bahwa faktor-faktor dominan dalam penentuan lokasi
perumahan adalah:
a. Arah perkembangan kota, dengan faktor penentu adalah keadaan fisik kota(seperti
adanya sungai, topografi tanah, dan sebagainya)
b. Ketersediaan lahan dan harga tanah. Tersedianya lahan yang belum terbangun,semakin
mahal harga tanah maka biaya unit satuan perumahan akan semakintinggi.
c. Kondisi sosial budaya. Kecenderungan perkembangan penduduk (kepadatan,jumlah dan
pertumbuhan penduduk) menentukan kebutuhan akan rumah.
d. Aksesibilitas. Tersedianya sarana transportasi, baik skala lokal maupun regional.
e.Transportasi dan utilitas. Tersedianya pola jaringan jalan, jariingan listrik, jaringan
telepon, jaringan drainase serta jaringan air bersih
2.6. Pemilihan Lokasi Perumahan
Berdasarkan petunjuk Rencana Kawasan Perumahan Kota yang disusun oleh
Departemen Pekerjaan Umum tahun 1997. Suatu kawasan perumahan selayaknya
memenuhi persyaratan dasar untuk pengembangan kota, yakni :
BAB III
GAMBARAN UMUM
3.1. Gambaran Umum Apartemen Puncak Kertajaya
Puncak Kertajaya adalah Medical Center ITS, Puskesmas Klampis Ngasem, Rumah Sakit
Onkologi ,dan Rumah Sakit Ibu dan Anak Putri serta Rumah Sakit Tipe B yaitu Rumah Sakit
Haji
Gambar 5 . Hartono
Sumber: Hartonoelektronika
pengamatan, Apartemen Puncak Kertajaya berada disekitar area perkantoran Plasa Telkom
Manyar, Polsek Sukolilo, Dinas Perdagangan dan Perindustrian, Esa Sampoerna Center
BAB IV
ANALISIS
menunjukkan bahwa setiap sub faktor memberikan pengaruh signifikan yang tidak jauh
berbeda terhadap pemilihan lokasi perumahan berdasarkan faktor aksesibilitas.
selisih kurang lebih 5%, kecuali Topgrafi, dengan nilai hampir 1/5 dari sub faktor tertinggi,
keamanan. Hal ini menunjukkan bahwa sub faktor topografi tidak memberikan pengaruh
signifikan terhadap pemilihan lokasi perumahan berdasarkan faktor lingkungan
dibandingkan sub faktor lainnya.
Secara garis besar tingkat aksesibilitas di Apartemen Puncak Kertajaya cukup baik. Hal ini
dapat dilihat dengan lokasinya yang dekat dengan jalan utama dan dekat dengan akses
jalur transportasi umum. Dimana jalan utama yang dekat dengan lokasi tersebut, yang
merupakan sub faktor terpenting berdasarkan preferensi konsumen/penghuni adalah Jalan
Arief Rahman Hakim, Jl Kertajaya dan Jl. Ir. Soekarno. Lalu transportasi umum yang
tersedia adalah Lyn WK, Lyn S, Lyn P, Lyn JMP yang melewati jalan utama tersebut. Hal ini
mengindikasikan bahwa kedua sub faktor tersebut telah sesuai dengan kondisi eksisting ,
Walaupun begitu terdapat sub faktor pemilihan lokasi perumahan yang tidak sesuai dengan
kondisi eksisting yaitu jarak ke CBD, salah satu sub faktor terpenting di aksesbilitas
berdasarkan preferensi konsumen/penghuni. Dimana lokasi Apartemen Puncak Kertajaya
adalah di Surabaya timur yang cukup jauh dari pusat kota Surabaya, yakni kurang lebih 8
km.
Secara garis besar , ketersediaan fasilitas di sekitar apartemen Puncak Kertajaya cukup
lengkap, hal ini terbukti dari persebaran berbagai jenis fasilitas di lokasi tersebut yang
dimana sebelumnya telah dijabarkan pada bab ke 3. Untuk fasilitas kesehatan yang
merupakan sub faktor terpenting berdasarkan preferensi penghuni/konsumen, cukup
lengkap, hal ini dilihat dengan tersedianya berbagai jenis fasilitas kesehatan mulai dari klinik,
rumah sakit ibu dan anak, rumah sakit onkologi, puskesmas hingga rumah sakit tipe B. Hal
ini mengindikasin secara keseluruhan fasilitas di apartemen Puncak Kertajaya telah lengkap
teruatama pada fasilitas kesehatan. Dimana untuk persebaran fasilitasnya dapat dilihat pada
berikut.
Berdasarkan hasil observasi, lingkungan di sekitar Apartemen Puncak Kertajaya cukup baik.
Dimana jarang terjadi bencana alam, walaupun terdapat beberapa lokasi yang sering teradi
genangan saat musim hujan lebat seperti di sepanjang Arief Rahman Hakim, tetapi tidak
sampai parah seperti banjir. Tingkat kenyamanan disekitar lokasi juga cukup baik, dilihat
dari cukup banyak pohon rindang di sepanjang jalan menuju apartemen dan kondisi
bangunan maupun lingkungan disekitar cukup baik. Selain itu topografi di lokasi cukup
bagus karena merupakan daerah yang datar. Namun untuk keamanan , yang merupakan
faktor terpenting berdasarkan preferensi konsumen/penghuni, tidak sesuai dengan kondisi di
lokasi apartemen tersebut, hal ini disebabkan cukup sering terjadi pencurian motor hingga
pembegalan.
Namun kenyataanya pada kondisi eksisting Apartemen Puncak Kertajaya, faktor jarak ke
pusat kota tidaklah berlaku. Jarak Apartmen Puncak Kertajaya ke pusat kota Surabaya
berdasarkan perhitungan Google Map adalah kurang lebih 8 km, yang dimana jarak tersebut
diangap cukup jauh. Berdasarkan hasil observasi, letak apartemen Puncak Kertajaya tidak
berada di dekat lokasi pusat kota, tetapi memiliki lokasi yang dapat dikatakan cukup
strategis karena berada di dekat berbagai fasilitas yang kian berkembang menjadi titi-titik
kegiatan. Kenyataannya, teori Von Thunen yang menganggap perkembangan suatu wilayah
hanya terpusat pada pusat kotanya pada zaman dulu, tak bisa lagi diperhitungkan karena
perkembangan kota pada zaman sekarang muncul dari mana saja, bahkan pada pinggiran
kota itu sendiri. Hal ini dapat dilihat dengan letak Apartemen Puncak Kertajaya yaitu pada
Surabaya timur bukan pusat. Namun walaupun begitu, berdasarkan hasil pembobotan faktor
dari preferensi penghuni/konsumen, jarak ke CBD sendiri memang merupakan suatu sub
faktor yang sangat penting. Sehingga dari preferensi konsumen sendiri, konsep Von Thunen
masih sangat berpengaruh terhadap pemilihan lokasi menurut mereka.
BAB V
PENUTUP
5.1. KESIMPULAN
1. Diantara aksesibilitas, lingkungan dan fasilitas, faktor yang memiliki pengaruh
terbesar dalam pemilihan lokasi perumahan berdasarkan preferensi
konsumen/penghuni adalah aksesibilitas, dan faktor yang memiliki pengaruh terkecil
adalah lingkungan
2. Pada faktor aksesibilitas, sub faktor terpenting adalah jarak ke jalan umum dan
terendah ketersediaan transportasi umum
3. Pada faktor fasilitas, sub faktor terpenting adalah fasilitas kesehatan dan terendah
tempat rekreasi
4. Pada faktor lingkungan, sub faktor terpenting adalah keamanan dan terendah
adalah topografi
5. Secara keseluruhan terdapat kesesuaian antara faktor pemilihan lokasi perumahan
dengan kondisi eksisting di Apartemen Puncak Kertajaya
6. Penerapan konsep Von Thunen tidak sesuai dengan kondisi eksisting di Apartemen
Puncak Kertajaya namun tetap merupakan salah satu variabel terpenting dalam
penentuan pemilihan lokasi perumahan dari preferensi penghuni/konsumen
BAB VI
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
(terlampirkan diluar)