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DIREITO CIVIL IV - CCJ0015

Semana Aula: 1
AULA 1 DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS

1.1. Conceito
Nas palavras de Orlando Gomes, ?O Direito das Coisas regula o poder dos homens
sobre os bens e os modos de sua utilizao econmica?. (GOMES, Orlando.
Direitos reais. 14 ed., atualizada por Humberto Theodoro Jnior. p. 1. Rio de
Janeiro: Forense, 1999). de se frisar que bem consiste na coisa til e rara,
suscetvel de apropriao pelo homem.

Surge a um primeiro aspecto dos Direitos Reais, que os distingue dos Direitos
Pessoais: estes tm por objeto uma prestao humana, enquanto aqueles possuem
por objeto um bem.

Duas doutrinas buscam a primazia na compreenso dos Direitos Reais. A realista,


que considera o Direito Real como o poder imediato na pessoa sobre a coisa, e a
personalista, que prega existir nos Direitos Reais uma relao jurdica entre
pessoas, como nos Direitos Pessoais.

A primeira teoria causa perplexidade se considerarmos que o Direito existe sempre


para disciplinar condutas intersubjetivas, ou seja, entre pessoas. Assim, como
explicar uma relao direta homem-objeto tutelada pela norma jurdica?

Por seu turno, a teoria personalista parece um pouco artificial, pois advoga a
existncia de um sujeito passivo universal nos Direitos Reais, ou seja, todos
estaramos obrigados a respeitar os Direitos Reais de outrem.

Orlando Gomes sugere um retorno teoria realista, com nfase no estudo da


estrutura dos Direitos Reais. Assim, ao invs de se prender ao aspecto externo de
tais direitos, deve-se levar em considerao a sua estrutura interna, salientando que
o poder de utilizao da coisa, sem intermedirio, o que caracteriza os Direitos
Reais (GOMES, Orlando, ob. cit., p. 5.).

Nelson Rosenvald e Cristiano Farias formulam proposta de cunho hbrido. Os


autores diferenciam direito subjetivo de pretenso, para concluir que a relao de
direito real, enquanto situao esttica, absoluta, apresenta sujeitos
indeterminados (porm determinveis) e representa a posio de domnio de
algum sobre uma coisa, pois o sujeito ativo titulariza direito subjetivo; por outro
lado, uma violado o direito subjetivo e, conseqentemente originada a pretenso, a
relao jurdica de direito real passa a apresentar sujeito determinado, tendo o
lesado a faculdade de reclamar o exerccio do contedo do direito subjetivo em face
do sujeito que o desrespeitou (Direitos reais. 6.ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris,
2009. p. 16).

1.2. Caractersticas
Apesar de inexistir consenso na doutrina, podemos apontar as seguintes
caractersticas geralmente enumeradas: a) a oponibilidade erga omnes; b) o direito
de seqela; c) a exclusividade; d) a preferncia; a taxatividade.

Para Slvio Rodrigues, ?o direito real oponvel contra todos, isto , vale erga
omnes, pois representa uma prerrogativa de seu titular, que deve ser respeitada?
(RODRIGUES, Slvio. Direito civil ? direito das coisas. p.7). Da a dita oponibilidade
erga omnes.

O direito de seqela consiste na prerrogativa concedida ao titular de direito real de


seguir a coisa nas mos de quem quer que a detenha, de apreend-la para sobre
ela exercer o seu direito real. Seu direito real d-lhe legitimao para perseguir a
coisa, onde quer que ela se encontre, pois o vnculo se prende de maneira indelvel
coisa e dela no se desliga pelo mero fato de ocorrerem alienaes subseqentes
(RODRIGUES, Slvio, ob. e loc. cit).

justamente em funo do direito de seqela que se exige ampla publicidade na


constituio de direitos reais. Assim, os bens mveis demandam a tradio para
serem onerados, enquanto os bens imveis exigem o registro pblico dos nus
reais.

Pela exclusividade diz-se no poder existir dois direitos reais, de igual contedo,
sobre a mesma coisa.

A preferncia consiste no privilgio de obter o pagamento de uma dvida com o valor


de bem aplicado exclusivamente sua satisfao. Em caso de inadimplemento tem
o credor o direito de se satisfazer sobre o valor do bem objeto de direito real,
afastando outros credores que tenham apenas direito pessoal contra o devedor, ou
mesmo direito real de inscrio posterior (GOMES, Orlando, ob. cit., p. 9).

Em funo das caractersticas da seqela e da preferncia, os direitos reais de


garantia so os mais utilizados no trato econmico, principalmente nas operaes
de crdito e financiamento. Os bancos e empresas de financiamento preferem a
garantia de tais direitos a outras, de natureza pessoal, pois estas ltimas so menos
eficazes.

Esse panorama, contudo, vem mudando, principalmente na Europa e nos Estados


Unidos. Mais e mais so utilizados os chamados negcios fiducirios, com o
retraimento do campo de incidncia dos direitos reais de garantia.

Por fim, como decorrncia bvia das caractersticas j mencionadas, que tornam os
direitos reais extremamente robustos, sua criao no se encontra no mbito da
liberdade negocial. Em outras palavras, direitos reais so apenas os enumerados
pela lei (caracterstica da tipicidade ou numerus clausus). No lcito s partes, no
exerccio da liberdade contratual, corolrio do princpio da autonomia privada, criar
direitos reais no previstos em lei.

Nos termos do artigo 1.225 do Cdigo Civil de 2002, so direitos reais a


propriedade, a superfcie, as servides, o usufruto, o uso, a habitao, o direito do
promitente comprador do imvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concesso de
uso especial para fins de moradia e a concesso de direito real de uso. Frise-se,
contudo, que o direito real deve estar previsto em lei, mas no necessariamente no
corpo do Cdigo Civil, podendo estar regulado por leis esparsas. Encontramos um
exemplo na concesso de uso, direito real criado pela Lei n. 271, de 28.02.1967.

1.3. Classificao

Os direitos reais podem ser classificados em:

A) Quanto propriedade do bem

- Direitos reais sobre coisa prpria: apenas a propriedade.


- Direitos reais sobre coisa alheia: incidem sobre bem de propriedade de outrem.
Ex: hipoteca, penhor, servido etc.

O direitos reais sobre coisa alheia podem ser: - direitos reais de gozo ou fruio
- direitos reais de garantia
- direito real de aquisio

B) Quanto aos poderes do titular do direito real

- Direitos reais limitados: o proprietrio rene apenas algumas das faculdades


inerentes propriedade;
- Direitos reais ilimitados: o proprietrio rene todas as faculdades inerentes
propriedade (uso, gozo, disposio e reivindicao).

A propriedade denominada jus in re propria, enquanto os demais direitos reais so


tambm chamados jura in re aliena, ou limitados. A propriedade consiste no direito
real mais amplo, derivando os demais da criao de direitos sobre uma ou mais das
faculdades da propriedade (usar, gozar, fruir e dispor do bem). Assim, o usufruto,
por exemplo, consiste no direito real de usar e fruir do bem.
importante frisar que a limitao aqui se refere a no concentrao dos poderes
inerentes propriedade nas mos do titular. Sob o ponto de vista de exerccio de
direitos, todos os direitos, mesmo a propriedade plena, sofrem limitaes.

1.4. Diferena entre direitos reais e obrigacionais

Teorias negativistas (Thon, Schlossmann, Demogue): no h diferena entre


direitos pessoais e direitos reais. Os direitos reais no passam de tcnica jurdica
para restringir comportamentos. Esta teoria no mais aceita pela doutrina
moderna.
Teoria personalista (clssica): o direito real uma projeo da personalidade sobre
a coisa. A relao jurdica que envolve direito real estabelecida entre pessoas: no
plo ativo est o titular do direito real e no plo passivo h o que a doutrina chama
de sujeio passiva universal. O exerccio do direito real feito diretamente sobre a
coisa, sem intermedirios (relao direta entre o titular e o objeto).
Crticas: falar em sujeio passiva universal artificial e implica em um
individualismo no mais aceito pelo Estado do Bem Estar Social; h a criao de
um vnculo jurdico para pessoas que no manifestaram vontade em participar da
relao jurdica; a sujeio passiva universal nada mais do que uma regra de
conduta traduzida principalmente em um non facere, o que esvaziaria a distino
entre direitos reais e direitos pessoais.
Teoria realista: o poder imediato da pessoa sobre a coisa, sem qualquer tipo de
intermediao. No h que se falar em sujeio passiva universal, pois significaria
transpor um vnculo jurdico a pessoas estranhas relao. H um direito subjetivo
oponvel erga omnes, sem que haja, em abstrato, um sujeito passivo determinado.
Crticas: no h relao seno entre duas pessoas; a oponibilidade erga omnes no
caracterstica exclusiva dos direitos reais, mas de qualquer direito absoluto, como
os direitos de personalidade.
A teoria personalista, apesar das crticas, a que tem maior receptividade na
doutrina. Contudo, mesmo os defensores da teoria personalista revelam que h
forte tendncia em que a diferena entre direitos reais e direitos pessoais
desapaream. Nelson Rosenvald e Cristiano Farias apontam para a chamada
obrigacionalizao do direito das coisas, na medida em que todos os direitos reais,
sem exceo, abrigam em sua estrutura uma relao jurdica de direito real e uma
outra relao jurdica, de direito obrigacional. A primeira, pautada pela situao de
domnio do titular sobre a coisa;e a segunda, na relao jurdica de contedo
intersubjetivo, envolvendo uma necessria cooperao entre o titular do direito real
e a coletividade (op.cit. p. 17).

Direitos Pessoais Direitos Reais


Relativos (eficcia entre as partes) Absolutos (eficcia erga omnes)
Vincula a pessoa do credor pessoa Vincula o titular coisa
do devedor
Possuem sujeito passivo determinado: Possuem sujeito passivo indeterminado
devedor
Contedo positivo Contedo negativo
A coisa objeto mediato da relao A coisa objeto imediato da relao
O exerccio se d pelo intermdio de O exerccio se d sem intermedirios
outro sujeito
Relao transitria Relao permanente
Atipicidade Tipicidade

1.5. Objeto do direito das coisas

Objeto de direito real tanto podem ser as coisas corpreas, mveis ou


imveis, quanto as incorpreas. Assim, podem existir direitos sobre direitos, que
so bens incorpreos.
O direito real pode tambm ter por objeto as produes do esprito humano
nos domnios das letras, das artes, das cincias ou da indstria. Fala-se ento em
propriedade literria, artstica, cientfica e industrial. importante frisar que os
direitos de propriedade intelectual tm sido entendidos atualmente como direitos sui
generis, pois envolvem contedo patrimonial (com fortes caractersticas de direito
real) e contedo extrapatrimonial.

Clvis Bevilqua: O direito das coisas, ramo do direito civil que se ocupa dos direitos
reais, consiste no conjunto das normas que regem as relaes jurdicas referentes
apropriao dos bens corpreos pelo homem (apud GOMES, Orlando. Direitos
reais. p. 2).
Silvio Venosa: Como o direito subjetivo, o direito de senhoria poder outorgado a
um titular; requer, portanto, um objeto. O objeto a base sobre a qual se assenta o
direito subjetivo, desenvolvendo o poder de fruio da pessoa com o contato das
coisas que nos cercam no mundo exterior. Nesse raciocnio, o objeto do direito pode
recair sobre coisas corpreas ou incorpreas, como um imvel, no primeiro caso, e
os produtos do intelecto (direitos de autor, de inveno, por exemplo), no segundo.
O direito das coisas estuda precipuamente essa relao de senhoria, de poder, de
titularidade, esse direito subjetivo que liga a pessoa s coisas (...) Os direitos reais
regulam as relaes jurdicas relativas s coisas apropriveis pelos sujeitos de
direito

1.6. Sujeitos
Sujeito ativo: titular do direito subjetivo absoluto sobre o bem. Pode exercer o direito
de seqela e ser sempre possuidor (ainda que, dependendo do desdobramento da
relao possessria, seja possuidor indireto).

Sujeito passivo: sobre quem recai o dever de respeito ao exerccio do direito pelo
sujeito ativo. Conforme j visto anteriormente, diz-se que na relao de direito real
h sujeio passiva universal.

1.7. Obrigao propter rem

Obrigaes propter rem: obrigaes decorrentes de um direito real. Decorrem da lei


(ex lege) e no da vontade do titular do direito (ex voluntate). Podem constituir
obrigaes positivas ou obrigaes negativas.

nus reais: limitaes impostas ao exerccio de um direito real.

Obrigaes com eficcia real: relaes obrigacionais que produzem eficcia erga
omnes. Ex: compromisso de compra e venda de imvel, registrado do cartrio
imobilirio.

Semana Aula: 2
AULA 2 DIREITO CIVIL IV - POSSE

2.1. Evoluo histrica, conceito e caractersticas

Em uma primeira abordagem, a posse pode ser encarada como um fato, enquanto
a propriedade consiste num direito. Em outras palavras, a posse uma situao de
fato, enquanto a propriedade uma situao de direito. Como veremos adiante, em
geral ambas coincidem na mesma pessoa, mas nem sempre isso ocorre.
O legislador civil usou da seguinte sistemtica no trato da matria: reservou a
disciplina dos direitos reais para o Livro III da Parte Especial, sob a epgrafe ?Do
Direito das Coisas?. Em seguida, inaugurou o referido Livro com o Ttulo I, ?Da
Posse?. Finalmente, no Ttulo II, regulamentou os direitos reais em espcie.
O estudo da opo sistmica do legislador fundamental, pois revela a sua
inteno. Podemos assim afirmar que se optou por isolar o estudo da posse, como
um ttulo preliminar quele reservado aos direitos reais, por dois motivos: primeiro,
a posse no direito real; segundo, a posse informa o regime jurdico de todos os
demais direitos reais.
Por outro lado, a posse pode ser considerada a exteriorizao da propriedade, seu
aspecto visvel e palpvel no mundo fenomnico (falamos da posse direta).
Voltemos ao exemplo dado: por ter me visto com o telefone celular, o observador
sups que eu seria o proprietrio do mesmo. E isso se d, repita-se, porque
geralmente posse e propriedade encontram-se enfeixadas nas mos da mesma
pessoa, apesar da coincidncia no ser necessria.
A posse, em outras palavras, cria uma espcie presuno de propriedade. E por
esse motivo que tutela-se com veemncia aquela, por vezes em detrimento desta:
como o que possui presume-se proprietrio, em um primeiro momento de se
garantir tal situao ftica, at mesmo por razes de segurana jurdica e
pacificao social.
Aqui desponta uma outra questo: enquanto a propriedade de certo modo teve seu
mbito de incidncia reduzido ou conformado pela Constituio de 1988 (cf. arts.
5, inc. XXIII; 182, 2 e 4; 184 e 186, dentre outros, todos da CR/88) cedendo
para a chamada ?funo social da propriedade? (alguns autores falam em uma
nova espcie de propriedade, a propriedade social), a posse saiu fortalecida,
principalmente atravs da previso constitucional expressa da usucapio (cf. arts.
183 e 191 da CF/88).

Propriedade estado de direito


Posse estado de aparncia protegido pelo direito

Conceito de posse
Pluralidade semntica do vocbulo posse: posse como propriedade (fulano possui
uma casa); posse como instituto de direito pblico (os EUA tm a posse da base
de Manta, no Equador); posse como exerccio do direito de famlia (posse do estado
de casados); posse como instituto de direito administrativo; posse como elemento
de tipo penal (posse sexual mediante fraude) etc.

A posse no direito das coisas:


A posse (tanto de coisa mvel como de coisa imvel) situao
jurdica de fato apta a, atendidas certas exigncias legais,
transformar o possuidor em proprietrio (situao de direito real)
(NERY, Nelson e NERY, Rosa Maria de Andrade. Cdigo civil comentado: e legislao
extravagante. 3.ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. p. 608).

A posse o exerccio de fato, em nome prprio, de um dos poderes inerentes ao


domnio.
Objeto da posse: A posse pode incidir tanto sobre bens corpreos quanto sobre
bens incorpreos (quase-posse). A chamada posse de direitos admitida, desde
que tais direitos possam ser apropriveis e exteriorizveis (direitos reais). Ex:
direitos do autor, propriedade intelectual, passe atltico, direito real de uso sobre
linha telefnica.
Sujeitos da posse: So as pessoas, sejam elas naturais ou jurdicas, de direito
pblico ou de direito privado.

2.1.1. Teoria subjetiva

A natureza da posse gerou muito dissenso doutrinrio. Basicamente, duas


principais teorias e seus autores disputaram a hegemonia da matria: a teoria
subjetiva, de Savigny, e a teoria objetiva, de Ihering.
A Teoria de Savigny:
Savigny exps suas idias no Tratado da Posse, de 1803. Segundo o autor, a posse
resultaria da conjuno de dois elementos: o corpus e o animus. O primeiro seria o
elemento material, traduzindo-se no poder fsico da pessoa sobre a coisa. O animus,
por seu turno, representaria o elemento intelectual, a vontade de ter essa coisa
como sua. Ambos os elementos so necessrios para a configurao da posse.
O corpus, sendo o poder de fato sobre a coisa, supe a apreenso, sendo
fundamental a relao exterior da pessoa com a coisa. No que diz respeito ao
animus, configura-se como a vontade de ter a coisa como prpria. justamente
pelo destaque conferido por Savigny ao elemento intencional que sua teoria
qualificada de subjetiva. E esse justamente o ?calcanhar de Aquiles? de sua
teoria: extremamente difcil precisar um estado ntimo concretamente.
Ao exigir o elemento subjetivo (animus domini) como requisito fundamental para a
caracterizao da posse, a doutrina subjetiva considera simples detentores o
locatrio, o comodatrio, o depositrio, o mandatrio e outros que possuiriam
apenas o poder fsico sobre a coisa. No admitido o desdobramento da relao
possessria, pois no se admite a posse por outrem.

2.1.2. Teoria objetiva da posse

A teoria de Ihering foi desenvolvida em obras como O Fundamento dos Interditos


Possessrios e O Papel da Vontade na Posse. Posteriormente o autor empreendeu
um esforo simplificador de suas teorias.

A posse a exteriorizao da propriedade e, por isso, para caracterizar a posse


basta o exerccio em nome prprio do poder de fato sobre a coisa. dizer, para que
exista a posse, necessrio somente o corpus. Silvio Venosa afirma que, ainda na
teoria objetiva, h o animus, mas, neste caso, o elemento volitivo consiste na
utilizao da coisa tal qual faria o proprietrio (anumus tenendi).

Teorias da posse e o Cdigo Civil


O Cdigo Civil de 2002, repetindo o que j fora feito pelo Cdigo de 1916, ao definir
o possuidor consagra a teoria objetiva da posse, como revela a leitura do art.
1.196:

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o


exerccio, pleno ou no, de alguns dos poderes inerentes
propriedade.

Obs: Enunciado n 236, III Jornada de Direito Civil: considera-se possuidor, para
todos os efeitos legais, tambm a coletividade desprovida de personalidade jurdica.

2.2. Distino entre propriedade, posse e deteno

Posse: exerccio do poder de fato em nome prprio, exteriorizando a propriedade e


fazendo uso econmico da coisa (animus tenendi ? inteno de usar a coisa tal qual
o proprietrio).

Deteno (posse natural ? possessio naturalis): exerccio do poder de fato sobre a


coisa em nome alheio. O fmulo da posse ou detentor servo da posse, pois
mantm uma relao de dependncia com o verdadeiro possuidor, obedecendo s
suas ordens e orientaes. A deteno tambm chamada de posse degradada
pela lei. O art. 1.198, CC, define o detentor aquele que, achando-se em relao de
dependncia para com o outro, conserva-se a posse em nome deste e em
cumprimento de ordens ou instrues suas.

Obs: aquele que adquire a posse de modo contrrio ao direito tambm


considerado detentor.

Enunciado n 301, Jornada de Direito Civil, STJ: possvel a converso da


deteno em posse, desde que rompida a subordinao, na hiptese de exerccio
em nome prprio dos atos possessrios.

Para facilitar a caraterizao da simples deteno, interessante utilizarmos os


critrios do Cdigo Civil Portugus, Art. 1.253:
So havidos como detentores ou possuidores precrios:
a) os que exercem o poder de facto sem inteno de agir como beneficirios do
direito;
b) os que simplesmente se aproveitam da tolerncia do titular do direito;
c) os representantes ou mandatrios do possuidor e, de um modo geral, todos os
que possuem.

2.3. Classificao da posse e suas caractersticas

A) Posse direta e indireta


Quanto ao desdobramento da relao possessria, a posse classifica-se em
posse direta e posse indireta.

Art. 1.197, CC/2002. A posse direta, de pessoa que tem a coisa


em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou
real, no anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o
possuidor direto defender a sua posse contra o possuidor indireto.

Posse direta (imediata): exerccio direto e imediato do poder sobre a coisa (corpus),
decorrente de contrato. O possuidor direto pode defender sua posse contra o
possuidor indireto.

Posse indireta (mediata): apenas o animus (entendido esse como a vontade de


utilizar a coisa como faria o proprietrio). O possuidor indireto pode defender sua
posse perante terceiros.

A distino entre posse direta e indireta surge do desdobramento da posse plena,


podendo haver desdobramentos sucessivos. Quem tem a possibilidade de utilizar
economicamente a coisa, o exerccio de fato de algum dos direitos inerentes
propriedade, possuidor dela, ainda que no a tenha sob sua dominao direta.

O proprietrio pode exercer sobre a coisa todos os poderes que informam seu
direito. Nesse caso, se confundem nele a posse direta e indireta. Pode acontecer,
contudo, que por negcio jurdico transfira a outrem o direito de usar a coisa, dando-
a em usufruto, comodato, penhor, superfcie, compra e venda com reserva de
domnio, alienao fiduciria, compromisso de compra e venda etc. Nesses casos,
a posse se dissocia: o titular do direito real fica com a posse indireta (ou mediata),
enquanto que o terceiro fica com a posse direta (ou imediata),

Nesta classificao, no se discute a qualificao da posse, pois ambas (direta e


indireta) so jurdicas e tm o mesmo valor (jus possidendi, ou posses causais). O
problema da qualificao se pe na distino entre posse justa e injusta.

A relao possessria, no caso, desdobra-se. O proprietrio exerce a posse indireta,


em funo do seu domnio; o titular do direito real ou pessoal (por exemplo, o
locatrio) exerce a posse direta. Uma no anula a outra. Ambas coexistem no tempo
e no espao e so posses jurdicas.

Ambos (possuidor direto e indireto) podem invocar proteo possessria contra


terceiro. Por outro lado, cada possuidor ? direto e indireto ? pode se socorrer dos
interditos possessrios contra o outro, para defender a sua posse, quando se
encontre por ele ameaado.

Os desdobramentos da posse podem ser sucessivos. Feito o primeiro


desdobramento da posse, poder o possuidor direto efetivar novo desdobramento,
tornando-se possuidor indireto. Havendo desdobramentos sucessivos, ter a posse
direta apenas aquele que tiver a coisa consigo; o ltimo integrante da cadeia de
desdobramentos sucessivos. Os demais tero posse indireta.

Um exemplo seria a do proprietrio, que constitui usufruto sobre a coisa,


transferindo a posse direta e permanecendo com a indireta; em seguida, o
usufruturio aluga a coisa, transferindo a posse direta e permanecendo com a
indireta; posteriormente, o locatrio subloca a coisa, transferindo a posse direta ao
sublocatrio e ficando com a indireta.

B) Posse justa e injusta

Quanto aos vcios, a posse pode ser justa ou injusta.

Art. 1.200. justa a posse que no for violenta, clandestina ou


precria.

Posse justa: posse desprovida dos vcios especficos do art. 1.200, CC (no
confundir esse conceito de vcios com o conceito da teoria geral do direito civil). A
posse justa mansa, pacfica, pblica e adquirida sem violncia.

Posse injusta: posse maculada por pelo menos um dos vcios da posse (violncia,
clandestinidade ou precariedade).

Posse violenta: adquirida atravs do emprego de violncia contra a pessoa.


Posse clandestina: adquirida s escondidas.
Posse precria: decorrente da violao de uma obrigao de restituir (abuso
de confiana).

A posse injusta no deve ser considerada posse jurdica, no produzindo efeitos


contra o legtimo possuidor (para quem esta situao jurdica no passa de
deteno), muito embora o possuidor injusto possa fazer manejo dos interditos
possessrios contra atos de terceiros.

Injusta, no entanto, no deve ser tida como posse jurdica. Pois a


posse jurdica a posse que est em harmonia com o direito.
Injusta a situao de fato que se assemelha posse, mas trata-
se de deteno. a anttese do direito (PUGLIESE, Roberto J.
Direito das coisas. So Paulo: LEUD, 2005. p. 58)

Continuidade do carter da posse (art. 1.203, CC): a posse que se inicia justa
permanece justa; a posse que se inicia injusta, permanece injusta ao longo do
tempo, a menos que se opere a interverso do carter da posse.

Inverso do ttulo da posse: Violncia e clandestinidade so vcios relativos,


enquanto que a precariedade vcio absoluto. Isso implica que a interverso do
carter da posse pode ocorrer quando a posse for violenta ou clandestina. Nestes
casos, cessada a violncia ou a clandestinidade a posse deixa de ser injusta e
passa a ser justa. A jurisprudncia anterior ao CC/02 fixou mais uma exigncia: que
fossem passados ano e dia aps a cessao do vcio para que ficasse caracterizada
a interverso do carter da posse. Com a eliminao da classificao de posse nova
e posse velha pelo CC/02, prevalece o entendimento de que essa exigncia
temporal no mais subsiste.

Quanto ao convalescimento da posse precria, a doutrina moderna, superando o


entendimento do que antes era majoritrio, aceita. Todavia, ainda no foram
definidos critrios objetivos para determinar o momento da interverso (Nelson
Rosenvald, por exemplo, fala em mudana do nimo da posse; Flvio Tartuce
admite o convalescimento da precariedade em casos, por exemplo, de novao).

Enunciado 237, da III Jornada de Direito Civil: Art. 1.203: cabvel a modificao do
ttulo da posse ? interversio possessionis ? na hiptese em que o at ento possuidor
direto demonstrar ato exterior e inequvoco de oposio ao antigo possuidor indireto,
tendo por efeito a caracterizao do animus domini.

C) Posse de boa-f e de m-f

Quanto subjetividade, a posse pode ser de boa-f ou de m-f.

No mbito do direito das coisas, a posse de boa-f, aliada a outros relevantes


elementos, segundo a lio de Caio Mrio da Silva Pereira, cria o domnio; confere
ao possuidor, no-proprietrio, os frutos provenientes da coisa possuda; exime-o
de indenizar a perda ou deteriorao do bem em sua posse; regulamenta a hiptese
de quem, com material prprio, edifica ou planta em terreno alheio; e, ainda, outorga
direito de ressarcimento ao possuidor pelos melhoramentos realizados.

A anlise da boa-f em sede de posse leva em considerao no a sua


caracterizao objetiva, como um princpio, ou uma regra de conduta, mas
principalmente em seu sentido subjetivo.

O CC conceitua posse de boa-f em seu art. 1.201: de boa-f a posse, se o


possuidor ignora o vcio, ou o obstculo que impede a aquisio da coisa. Decorre
da conscincia de ter adquirido a coisa por meios legtimos. O seu conceito,
portanto, funda-se em dados psicolgicos, em critrio subjetivo.

de suma importncia, para caracterizar a posse de boa-f, a crena do possuidor


de se encontrar em uma situao legtima. Se ignora a existncia de vcio na
aquisio da posse, ela de boa-f; se o vcio de seu conhecimento, a posse
de m-f. Contudo, no se pode considerar de boa-f a posse de quem, por erro
inescusvel ou ignorncia grosseira, desconhece o vcio que macula a sua posse.
Assim, para que se caracteriza a boa-f, o possuidor no pode ter incorrido em erro
inescusvel, pelo contrrio, deve ter agido com a diligncia normal exigida pela
situao.
Para verificar se a posse justa ou injusta, entretanto, o critrio objetivo: perquire-
se acerca da existncia ou no de algum dos vcios apontados (violncia,
clandestinidade ou precariedade).

Se o possuidor tem conscincia do vcio que impede a aquisio da coisa e, no


obstante, a adquire, torna-se possuidor de m-f. O erro, de que resulta a boa-f,
deve ser invencvel, sendo evidente que erro oriundo de culpa no tem escusa.

Deste modo, a culpa, a negligncia ou a falta de diligncia so enfocadas como


excludentes da boa-f. A jurisprudncia tem enfatizado a necessidade de a
ignorncia derivar de um erro escusvel.

A boa-f no essencial para o uso das aes possessrias. Basta que a posse
seja justa. A boa-f relevante, em tema de posse, para a usucapio, a disputa dos
frutos e benfeitorias da coisa possuda ou para a definio da responsabilidade pela
sua perda ou deteriorao.

O CC estabelece presuno de boa-f em favor de quem tem justo ttulo, salvo


prova em contrrio, ou quando a lei expressamente no admite esta presuno (art.
1.201, pargrafo nico).

A posse de boa-f pode se transfigurar em posse de m-f. Nos termos do art. 1.202
do CC, a posse de boa-f s perde este carter no caso e desde o momento em
que as circunstncias faam presumir que o possuidor no ignora que possui
indevidamente.

Sobre o momento da transmudao da natureza da posse, a jurisprudncia tem


considerado que a citao para a ao uma das circunstncias que transformam
a posse de boa-f, pois recebendo a cpia da inicial o possuidor toma conhecimento
dos vcios de sua posse.

Por igual modo, quando o possuidor turbado na sua posse e prope ao, pode
vir a tomar conhecimento do melhor direito do ru na contestao deste, passando
a se caracterizar como possuidor de m-f.

Nada impede, entretanto, que o interessado prove outro fato que demonstre que a
parte contrria, mesmo antes da citao, j sabia que possua indevidamente.

Em sntese:

Posse de boa-f: aquela cujo possuidor est convicto de que o exerccio de sua
posse encontra fundamento na ordem jurdica. A boa-f, aqui, tomada em seu
aspecto subjetivo.

Via de regra, a posse de boa-f decorre de justo ttulo. Por este motivo, a posse
fundada em justo ttulo gera presuno relativa (juris tantum) de boa-f.
Justo ttulo: diz-se justo o ttulo hbil, em tese, para transferir a propriedade
(PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil: direitos reais. 18.ed.
Rio de Janeiro: Forense, 2004. p. 31). Justo ttulo seria todo ato formalmente
adequado a transferir o domnio ou o direito real de que trata, mas que deixa de
produzir tal efeito (e aqui a enumerao meramente exemplificativa) em virtude
de no ser o transmitente senhor da coisa ou do direito, ou de faltar-lhe o poder de
alienar (Lenine Nequete).

Enunciado n 302, STJ (IV Jornada de Direito Civil): Pode ser considerado justo
ttulo para a posse de boa-f o ato jurdico capaz de transmitir a posse ad
usucapionem, observado o disposto no art. 113 do Cdigo Civil.

Enunciado n 303, STJ (IV Jornada de Direito Civil): Considera-se justo ttulo para
presuno relativa da boa-f do possuidor o justo motivo que lhe autoriza a
aquisio derivada da posse, esteja ou no materializado em instrumento pblico
ou particular. Compreenso na perspectiva da funo social da posse.

Posse de m-f: o possuidor tem conhecimento do vcio que macula a posse. Assim
como na posse injusta, a posse de m-f no pode ser considerada posse jurdica
e no goza de proteo contra o legtimo possuidor, para quem o possuidor de m-
f no passa de fmulo da posse.

D) Posse originria e posse derivada

A posse tida como originria quando no h vnculo entre o sucessor e o


antecessor da posse, de modo que a causa da posse no negocial.

A posse derivada quando h um ato de transferncia (da posse, e no


necessariamente da propriedade) entre o antecessor e o sucessor. Na posse
derivada haver sempre tradio.

E) Posse ad interdicta e ad usucapionem

Ad interdicta: posse que pode ser protegida atravs dos interditos possessrios.

Ad usucapionem: posse que pode ser pressuposto de usucapio.

2.4. Natureza da posse: controvrsias

Os autores divergem quanto definio da natureza jurdica da posse:

Clvis Bevilqua: a posse um estado de fato.


Caio Mrio da Silva Pereira: a posse um direito real.
Luiz Guilherme Loureiro: a posse um direito pessoal (princpio da tipicidade)
2.5. Composse.

Posse exclusiva aquela de um nico possuidor, pessoa fsica ou jurdica, que


possui sobre a coisa posse direta ou indireta. A posse exclusiva se contrape
composse, quando vrios possuidores tm, sobre a coisa, posse direta ou posse
indireta.

Composse , assim, a situao pela qual duas ou mais pessoas exercem,


simultaneamente, poderes possessrios sobre a coisa. Nos termos do art. 1.199 do
CC:

Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possurem coisa indivisa,


poder cada uma exercer sobre ela atos possessrios, contanto
que no excluam os dos outros compossuidores.

Configurada a composse, a situao que se apresenta , na realidade, a de que


cada compossuidor possui apenas a sua parte in abstracto, e no a dos outros.
Contudo, cada possuidor pode exercer seu direito sobre a coisa como um todo,
valendo-se das aes possessrias, desde que no exclua a posse dos outros
compossuidores. Inclusive pode valer-se do interdito possessrio ou da legtima
defesa para impedir que outro compossuidor exera uma posse exclusiva sobre
qualquer frao da comunho.

A composse estado excepcional da posse, pois foge regra da exclusividade da


posse. Composse a posse compartilhada: mais de uma pessoa exerce poder de
fato sobre a mesma coisa.

A composse pode ser: pro diviso: composse de direito.


pro indiviso: composse de direito e fato.

Semana Aula: 3
DIREITO CIVIL IV - EFEITOS DA POSSE

UNIDADE 2: POSSE (continuao)

2.6. Efeitos da posse

Dentre os efeitos da posse, destacam-se:


a) percepo de frutos;
b) indenizao e reteno por benfeitorias;
c) indenizao por prejuzos sofridos;
d) defesa da posse (interditos possessrios);
e) usucapio.
A) Direito aos frutos

O direito percepo dos frutos varia conforme a classificao da posse quanto


subjetividade e est disciplinado nos arts. 1.214 a 1.216, CC (os quais
recomenda-se a leitura atenta):

POSSE
COLHIDOS PENDENTES PERCIPIENDOS
FRUTOS
Restituio, com
Direito do direito
BOA-F -----
possuidor deduo das
despesas.
Indenizao ao
possuidor
S lhe assiste o Indenizao ao
legtimo, com
M-F direito s possuidor
direito
despesas. legtimo.
deduo das
despesas.

O pagamento feito ao possuidor de m-f pelas despesas de produo e custeio


devido tendo em vista o princpio do direito civil que probe o enriquecimento sem
causa:

Em que pese a existncia de posse de m-f, ter o possuidor


direito s despesas que despendeu, necessrias produo e ao
custeio dos frutos. Trata-se de aplicao do princpio de vedao
ao enriquecimento sem causa, no sendo dado ao proprietrio ou
legtimo possuidor gozar dos frutos oriundos da coisa sem devolver
ao possuidor de m-f as quantias gastas para dar produtividade
coisa.

Obs: os frutos colhidos por antecipao devem ser devolvidos.

Os frutos civis, por tratarem-se de rendimentos, reputam-se colhidos a cada dia.

As normas contidas nos art.s 1.214 a 1.216, CC so supletivas, podendo, portanto,


ser afastadas atravs do regular exerccio da autonomia privada.

B) Direito s benfeitorias

Assim como ocorre com os frutos, a indenizao pelas benfeitorias depende da


classificao da posse quanto sua subjetividade (vide arts. 1.219 e 1.220, CC):
POSSE
NECESSRI VOLUPTURI
TIL
A A
BENFEITORIA
Indeniza Indeniza Jus tollendi,
BOA-F o+ o+ sem direito
Reteno Reteno de reteno
Apenas
restituio
M-F do valor ---- ----
gasto pelo
possuidor.

Obs: as benfeitorias so compensadas com os danos.

Enunciado n 81, I Jornada de Direito Civil: O direito de reteno previsto no CC


1219, decorrente da realizao de benfeitorias necessrias e teis, tambm se
aplica s acesses (construes e plantaes) nas mesmas circunstncias.

Smula n 158 do STF: Salvo estipulao contratual averbada no registro


imobilirio, no responde o adquirente pelas benfeitorias do locador.

As normas contidas nos art.s 1.219 e 1.220, CC so supletivas, podendo, portanto,


ser afastadas atravs do regular exerccio da autonomia privada.

C) Interditos possessrios
O art. 1.210, CC, prev a tutela da posse atravs dos interditos possessrios:

Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de


turbao, restitudo no de esbulho, e segurado de violncia iminente, se
tiver justo receio de ser molestado.

Interdito possessrio a denominao genrica que se d s aes possessrias


que visam combater as seguintes agresses posse:

Esbulho: agresso que culmina da perda da posse. Interdito adequado:


reintegrao de posse (efeito restaurador). CPC, arts. 926 a 931.

Turbao: agresso que embaraa o exerccio normal da posse. Interdito


adequado: manuteno de posse (efeito normalizador). CPC, arts. 926 a 931.

Ameaa: risco de esbulho ou de turbao. Interdito adequado: interdito proibitrio.


CPC, 932 e 933.
O fato de o limite entre as formas de agresso da posse serem muito tnues,
associado velocidade com que uma agresso pode se transformar em outra, fez
com que a legislao estabelecesse a fungibilidade entre as aes possessrias
(art. 920, CPC). importante nesse ponto definir a abrangncia da expresso
?aes possessrias? para fins de aplicao da regra da fungibilidade. Entende a
maioria da doutrina e jurisprudncia que a fungibilidade a que se refere o CPC s
existe entre as aes de reintegrao de posse, manuteno de posse e interdito
proibitrio (aes possessrias em sentido estrito). Assim, ainda que as aes como
a de nunciao de obra nova (art. 934, CPC) e a ao de dano infecto (art. 1.280,
CC) possam ser utilizadas na defesa da posse, somente as aes possessrias em
sentido estrito esto sujeitas regra da fungibilidade.

Condies das aes possessrias:

- Possibilidade jurdica do pedido: No campo possessrio, a possibilidade jurdica


do pedido assume papel relevante, principalmente pela confuso relativamente
habitual entre o mbito petitrio e possessrio. Muitas vezes o autor do pedido
nunca foi possuidor e no obteve qualquer transmisso ou sucesso na posse.
Poder ter pretenso e legitimidade para ingressar com ao reivindicatria.
Entretanto, no ter pretenso possessria. Seu pedido ser juridicamente
impossvel sob o prisma possessrio (MEDINA, Miguel Garcia et.al.
Procedimentos cautelares e especiais. 2.ed. So Paulo: RT, 2010. pp. 266-267).

- Interesse de agir;

- Legitimidade: possuidor, seja direto, seja indireto. O detentor no tem legitimidade


ativa nem passiva. Se houver agresso posse de bem sob sua apreenso,
somente lhe deferida a autotutela imediata e proporcional da posse; se ele for
indicado como ru em ao possessria, dever valer-se da nomeao autoria
(art. 62, CPC).

Cumulao de pedidos: a cumulao de pedidos de indenizao, multa pela no


cessao imediata agresso da posse, bem como demolio no desnaturam a
natureza da ao possessria, que continuar a seguir o procedimento especial
previsto pelo CPC (marcantemente diferenciado pela audincia de justificao).

Exceptio domini: por expressa determinao legal (art. 923, CPC), no possvel,
regra geral, no juzo possessrio, discutir o domnio. A deciso acerca de uma ao
possessria ser tomada com base na ?melhor posse?, e nesse aspecto a funo
social da posse assume papel relevante. Excees: a usucapio pode ser utilizada
como matria de defesa e, consoante a Smula 487, STF, ser deferida a posse a
quem, evidentemente, tiver o domnio se com base neste ela for disputada.

Da questo da tutela antecipada nas aes possessrias


A tutela de urgncia permitida no mbito das aes possessrias pelo art. 928,
CPC. Ela ter carter satisfativo e estar pautada em cognio sumria.
O art. 928 c/c art. 924, CPC, exige requisitos especiais para a concesso da medida
liminar (que poder ser deferida com ou sem audincia da parte contrria,
lembrando que quando o ru for ente de direito pblico, no possvel a concesso
de liminar inaudita altera parte):

- prova da posse;
- caracterizao detalhada da agresso posse, inclusive com indicao da data
em que houve o esbulho ou a turbao;
- que a agresso tenha ocorrido a menos de ano e dia (esbulho ou turbao novo).
importante ressaltar que, quanto ao terceiro requisito, a concesso da tutela de
urgncia no se limita ao esbulho ou turbao nova. A interpretao sistemtica
do CPC conduz concluso de que caso a agresso tenha ocorrido h menos de
ano e dia, a liminar concedendo antecipao de tutela seguir o procedimento
especial previsto no art. 928, CPC. Caso, porm, a agresso tenha ocorrido h mais
de ano e dia, o direito fundamental de acesso justia e o princpio da
inafastabilidade da jurisdio implicam na necessidade de tutela jurisdicional
adequada soluo das crises de direito material, de modo que a tutela de urgncia
poder ser concedida, mas na forma do art. 273, CPC (aplicao do art. 924, CPC).
Desforo possessrio

Desforo incontinenti: defesa imediata da posse pelo possuidor agredido. Deve


estar assentado no binmio imediatismo-proporcionalidade. O art. 1.210, 1
tem que ser entendido em harmonia com o art. 188, tambm do Cdigo Civil.
O desforo prprio, como ao exclusiva do possuidor, deve ser
promovido logo e limita-se a trazer a situao ao fato anterior
violncia. Ou no permiti-lo que se perpetre. Logo, prazo
contnuo e ininterrupto. decadencial, de modo que no permite
um intervalo, pois se este se der, caber ao interessado buscar as
vias ordinrias, ou seja, procurar a Justia, como rgo estatal, a
disposio dos jurisdicionados (PUGLIESE, Roberto J. Direito das
coisas. So Paulo: LEUD, 2005. p. 195).
A doutrina costuma classificar a autotutela da posse em duas espcies:
- desforo imediato: ocorre nos casos de esbulho, em que o possuidor recupera o
bem perdido.
- legtima defesa da posse: ocorre nos casos de turbao, em que o possuidor
normaliza o exerccio de sua posse.

Semana Aula: 4
DIREITO CIVIL IV - AQUISIO E PERDA DA POSSE

2.7. Aquisio da posse


2.7.1 ? Momento de incio da posse

Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se


torna possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer dos
poderes inerentes propriedade.

O art. 1.204, CC, como visto, refora a teoria objetiva da posse.

2.7.2 ? Espcies de aquisio

A posse adquirida por qualquer ato atravs do qual seja possvel a visibilidade e
o uso econmico da propriedade. O Cdigo de 1916 trazia um rol exemplificativo
dos meios de aquisio da posse; no entanto, a opo metodolgica do CC/2002
de prestigiar clusulas gerais e consagrar o princpio da operabilidade, fez com que
a aquisio da posse fosse tratada de forma aberta, contemplando, assim, no
apenas as formas elencadas pelo CC/1916, mas tambm quaisquer outras que se
encaixem na dico legal.

Dessa forma, todos os meios juridicamente possveis para a aquisio de direitos


so vlidos para a aquisio da posse. Como os direitos so adquiridos atravs de
fatos jurdicos, cumpre ressaltar que os requisitos de validade da parte geral do
Cdigo Civil aplicam-se aquisio da posse (art. 104, CC/2002).

Da, a posse se adquire pela simples aparncia do ter para si e


revelao do estado de proprietrio. No se vislumbra qualquer
necessidade de justificar o status, pois trata-se de fato reconhecido
juridicamente. Da, descarta-se o registro pblico da posse no
Cartrio de Registro Imobilirio (PUGLIESE, Roberto J. Direito
das coisas. So Paulo: Livraria e Editora Universitria de Direito,
2005. p. 73)

Aquisio originria: no h relao jurdica com o antecessor da posse. A aquisio


se d por ato unilateral. Nos modos originrios de aquisio, no h relao de
causalidade entre a posse atual e a anterior. Segundo Orlando Gomes, adquire-se
a posse por modo originrio quando no h consentimento de possuidor
precedente.

Se o modo de aquisio originrio, a posse apresenta-se livre dos vcios que


anteriormente a contaminavam. Assim, se o antigo possuidor era titular de uma
posse injusta, tais vcios desaparecem ao ser esbulhado.

Aquisio derivada: Caracteriza-se a aquisio derivada ou bilateral quando a


posse decorre de um negcio jurdico. Neste caso, existe relao de causalidade
entre a posse atual e a anterior. O adquirente recebe a posse adquirida com os
mesmos vcios que a inquinavam nas mos do alienante. Se a posse anterior era
violenta, clandestina ou precria, conservar, em regra, o mesmo carter nas mos
do novo possuidor. A aquisio derivada pode ocorrer pela tradio e pela sucesso
inter vivos e mortis causa. A tradio a forma, por excelncia, de aquisio
derivada da posse.

2.7.3 ? Meios de tradio da posse

Podendo a posse ser adquirida por qualquer ato jurdico, tambm o ser pela
tradio, que pressupe um acordo de vontades, um negcio jurdico de alienao,
quer seja a ttulo gratuito (e.g., doao), quer a ttulo oneroso (e.g., compra e
venda). Existem trs espcies de tradio: real, simblica e consensual.

A tradio real envolve a entrega efetiva e material da coisa. Pressupe sempre


uma causa negocial. Para Serpa Lopes, a tradio real exige os seguintes
requisitos: a) a entrega da coisa (corpus); b) a inteno das partes em efetuar a
tradio, isto , a inteno do tradens em transferir outra parte a posse da coisa
entregue e em relao ao accipiens a inteno de adquirir-lhe a posse; c) a justa
causa, requisito a ser compreendido como a presena de um negcio jurdico
precedente, que a fundamenta.

A tradio caracteriza-se como simblica quando traduzida por atitudes, gestos,


condutas indicativas da inteno de transferir a posse. Exemplos clssicos so os
atos de entrega das chaves de imveis ou automveis. A coisa no efetivamente
entregue, mas o simbolismo do ato indicativo do propsito de transmitir a posse.

A tradio pode ser tambm consensual (alguns autores chamam de tradio ficta.
Preferimos no adotar essa denominao porque h dissenso entre a doutrina
quanto ao sinnimo de tradio ficta: se tradio simblica ou tradio consensual),
quando decorrer exclusivamente de um ato de vontade, independente de atos
simblicos de transferncia da posse, como ocorre, por exemplo, no constituto
possessrio.

Ocorre tradio consensual nas hipteses do constituto possessrio e da traditio


brevi manu. H constituto, p.ex., quando o vendedor, transferindo a outrem o
domnio da coisa, conserva-a em seu poder, mas agora na condio ou qualidade
de locatrio. A clusula constituti no se presume. Deve constar inequivocamente
do ato ou resultar da estipulao que a pressuponha.

J a traditio brevi manu exatamente o inverso do constituto possessrio, pois se


configura quando o possuidor de uma coisa alheia passa a possu-la como prpria.
Seria o exemplo do locatrio que adquire o bem.

Em ambas as hipteses (constituto e traditio) no ocorre exteriorizao da tradio.


Existe pura e simplesmente inverso no animus do sujeito. H uma modificao
subjetiva na compreenso da posse pelos sujeitos envolvidos. Aplicam-se tanto aos
mveis quanto aos imveis.

2.7.4 ? Acesso de posses


A posse pode tambm ser adquirida em virtude de sucesso inter vivos ou mortis
causa, tanto a ttulo singular quanto universal. de se observar os seguintes artigos
do CC:

Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatrios


do possuidor com os mesmos caracteres.

Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do


seu antecessor; e ao sucessor singular facultado unir sua
posse do antecessor, para os efeitos legais.

A segunda parte do artigo 1.207 traz uma exceo regra de que a posse mantm
o carter com que foi adquirida, prevista no art. 1.203 do CC.

A transmisso da posse pela sucesso apresenta duplo aspecto. Na que opera


mortis causa pode haver sucesso universal e a ttulo singular. D-se a primeira
quando o herdeiro chamado a suceder na totalidade da herana, frao ou parte-
alquota (porcentagem) dela. Pode ocorrer tanto na sucesso legtima como na
testamentria. Na sucesso mortis causa a ttulo singular, o testador deixa ao
beneficirio um bem certo e determinado, denominado legado, como p.ex. um
imvel. A sucesso legtima sempre universal; a testamentria pode ser universal
ou singular.

A transmisso da posse por ato causa mortis regida pelo princpio da saisine,
segundo o qual os herdeiros entram na posse da herana no instante do falecimento
do de cujus. Essa transmisso se opera sem soluo de continuidade e de forma
cogente, independentemente da manifestao de vontade do interessado.

A sucesso inter vivos geralmente se d a ttulo singular, como p.ex. quando algum
adquire um bem certo e determinado (um imvel), mas tambm pode ocorrer a ttulo
universal, como quando algum adquire uma universalidade (um estabelecimento
comercial, por exemplo).

Nos termos do j referido art. 1.207, o sucessor a ttulo singular pode unir sua posse
do antecessor, quando a mesma permanecer eivada dos eventuais vcios da
posse anterior. Caso resolva desligar sua posse da do antecessor, estaro
expurgados os vcios que a maculavam, iniciando com a posse nova prazo para
eventual usucapio.

Em sntese:
A posse do sucessor pode somar-se posse de seu antecessor para todos os
efeitos legais. No entanto, na hiptese de haver essa juno, o sucessor recebe a
posse antiga com todos os seus vcios (continuidade do carter da posse).

Sucessor a ttulo universal: h obrigatoriamente a soma das posses (a doutrina


denomina essa modalidade de sucesso de posses ? sucessio possessionis).

Sucessor a ttulo singular: pode escolher se inicia uma posse nova ou se soma a
sua posse com a de seu antecessor (a doutrina chama essa modalidade de acesso
de posses - acessio possessionis).

Quanto ao legatrio, h uma pequena polmica da doutrina. Com efeito, a corrente


majoritria defenda que o art. 1.206, CC trata da sucesso mortis causa e o art.
1.207, CC aplica-se somente sucesso inter vivos. Dessa forma, tanto no caso
dos herdeiros quanto no dos legatrios ocorre a sucessio possessionis. Essa a
posio, por exemplo, de Silvio Venosa: O art. 1.206, (antigo, art. 495) estende os
mesmos efeitos aos herdeiros e legatrios, embora estes ltimos sucedam a ttulo
singular. Preferiu o legislador tratar ambos da mesma forma, talvez porque a origem
comum seja a transmisso mortis causa (Direito civil: direitos reais. 3.ed. So
Paulo: Atlas, 2003. p. 93). Entretanto, uma outra corrente entende que h conflito
aparente entre os art.s 1.206 e 1.207, CC, e que o legatrio, por ser sucessor a
ttulo singular, pode escolher se ir ou no aceder sua posse a do antecessor.
Nesse sentido, Arnaldo Rizzardo, ao comentar o art. 1.207, CC, leciona que o
dispositivo acima no se refere apenas sucesso mortis causa, mas envolve
qualquer transmisso. Sua redao coincide com a do art. 496, do Cdigo de 1916,
mantendo-se a exegese que outrora se dava (Direito das coisas. 3.ed. Rio de
Janeiro: Forense, 2007. p. 81).

2.8. Extino da Posse

Sendo a posse jurdica, no sistema brasileiro de direito positivo, inspirado na teoria


objetiva de Jhering, a conjugao dos elementos corpus e animus (com a ressalva
de que deve ser entendido como a vontade de utilizar a coisa como faria o
proprietrio, o que bem diferente do elemento volitivo da teoria subjetiva de
Savigny), a perda da posse requer o desaparecimento de ao menos um desses
elementos. Assim que a posse pode ser perdida por:

a) perda da coisa;
Com a perda da coisa, o possuidor se v privado da posse sem querer. Na hiptese
de abandono, ao contrrio, a privao se d por ato intencional, deliberado.

b) perecimento da coisa;
A destruio pode resultar de: a) acontecimento natural ou fortuito, como a morte
de um animal; b) por fato do prprio possuidor, como no exemplo do acidente com
um veculo causado por direo imprudente ou c) por fato de terceiro, em ato
atentatrio propriedade.
Perde-se a posse tambm quando a coisa deixa de ter as qualidades essenciais
sua utilizao ou valor econmico, como sucede, por exemplo, com o campo
invadido pelo mar e submerso permanentemente; e ainda quando impossvel se
torna distinguir uma coisa da outra, como nos casos de confuso, comisto,
adjuno e avulso.

c) abandono (derrelio);

d) transmisso da posse para outra pessoa;

e) tomada da posse por outrem (v. art. 1.224);

f) classificao da coisa como bem fora do comrcio.

Nesta hiptese a coisa se tornou inaproveitvel ou inalienvel. Pode algum possuir


bem que, por razes de ordem pblica, moralidade, higiene ou segurana coletiva,
passe categoria das res extra commercium, verificando-se, ento, a perda da
posse pela impossibilidade, da por diante, de ter o possuidor poder fsico sobre o
objeto da posse.
Tal conseqncia, todavia, limitada s coisas tornadas insuscetveis de
apropriao, uma vez que a s inalienabilidade frequentemente compatvel com
a cesso de uso ou posse alheia.

Importante destacar os parmetros legais de perda da posse:

Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a


vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o
art. 1.196.

Art. 1.224. S se considera perdida a posse para quem no


presenciou o esbulho, quando, tendo notcia dele, se abstm de
retornar a coisa, ou, tentando recupera-la, violentamente
repelido.

Semana Aula: 5
DIREITO CIVIL IV - PROPRIEDADE
Unidade 3
Propriedade em Geral
3.1. Propriedade em geral. 3.2. Evoluo histrica, conceito e caractersticas.

O cdigo civil no definiu a propriedade, informando to-somente suas


caractersticas essenciais, quais sejam, uso (ius utendi), gozo (jus fruendi),
disposio (jus abutendi) e reivindicao (rei vindicatio), fundada, esta ltima, no
direito de seqela (art. 1.228, caput). Todavia, a doutrina procura definir a
propriedade:
- Maria Helena Diniz: direito que a pessoa fsica ou jurdica tem, dentro dos limites
normativos, de usar, gozar e dispor de um bem corpreo ou incorpreo, bem como
de reivindica-lo de quem injustamente o detenha (Curso de Direito Civil: direito das
coisas. 22.ed. So Paulo: Saraiva, 2007. pp. 113-114).

- San Tiago Dantas: direito em que a vontade do titular decisiva em relao


coisa, sobre todos os aspectos. Pode ele decidir tudo a respeito dela: pode, por
conseguinte, usa-la, pode aproveitar suas utilidades, pode at mesmo, destru-la e
pode dar um fim ao seu direito, transferindo-o ao patrimnio de outrem. Por isso, a
propriedade o direito em que a vontade do titular decisiva para a coisa, sobre
todos os seus aspectos (apud Pedro Elias Avvad. Direito imobilirio: teoria geral
e negcios imobilirios. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. p. 55).

Para Carlos Roberto Gonalves, o direito de propriedade pode ser definido como
?o poder jurdico atribudo a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem,
corpreo ou incorpreo, em sua plenitude e dentro dos limites estabelecidos na lei,
bem como de reivindic-lo de quem injustamente o detenha? (GONALVES,
Carlos Roberto. Direito civil brasileiro ? vol. V ? direito das coisas. pp. 206-207).

Quando todos os elementos esto nas mos de uma mesma pessoa, diz-se que a
propriedade plena; se ocorrer o desmembramento, passando um ou algum deles
para as mos de outra pessoa, diz-se a propriedade limitada (exemplo do usufruto).

Poder de reivindicao: a ao reivindicatria

O proprietrio tem o poder de reaver a coisa das mos daquele que injustamente a
possua ou detenha. a ao reivindicatria, tutela especfica da propriedade, que
possui fundamento no direito de seqela. A ao de imisso de posse, por exemplo,
tem natureza reivindicatria.

Os pressupostos da ao reivindicatria so trs: a) a titularidade do domnio, pelo


autor, da rea reivindicada, que deve ser devidamente provada; b) a individuao
da coisa, com a descrio atualizada do bem, seus limites e confrontaes; c) a
posse ilegtima do ru.

No que diz respeito ao requisito c, carece da ao o titular do domnio se a posse


do terceiro (ru) for justa, como aquela fundada em contrato no rescindido. O art.
1.228 do CC/2002 fala em posse injusta, mas a expresso deve ser compreendida
no sentido de posse sem ttulo, sem causa jurdica. No h necessidade que a
posse ou deteno tenha sido obtida atravs de violncia, clandestinidade ou
precariedade.

A ao reivindicatria imprescritvel, uma vez que a sua pretenso versa sobre o


domnio, que perptuo, somente se extinguindo nos casos previstos em lei
(usucapio, desapropriao etc.).
Embora imprescritvel, a reivindicatria pode esbarrar na usucapio, matria que
pode ser alegada pelo ru em sua defesa (v. Smula 237 do STF). Acolhida a
alegao de usucapio, a sentena afastar a pretenso do reivindicante, mas no
produzir efeitos erga omnes. Para tanto, necessria a propositura de ao de
usucapio, com citao de todos os interessados.

Podem ser objeto da ao reivindicatria todos os bens objeto da propriedade, ou


seja, coisas corpreas que se acham no comrcio, sejam mveis ou imveis,
singulares ou coletivas, singulares ou compostas, mesmo as universalidades de
fato.

A legitimado ativo o proprietrio, seja a propriedade plena ou limitada, irrevogvel


ou resolvel. Quando se tratar de ao real imobiliria, h necessidade de outorga
uxria para o seu ajuizamento, bem como a citao de ambos os cnjuges se o ru
for casado (CPC, art. 10).

Quanto legitimidade passiva, a ao deve ser movida contra quem est na posse
ou detm a coisa, sem ttulo ou causa jurdica. A boa-f do possuidor no impede a
propositura da reivindicatria. Aquele que detm a coisa em nome de terceiro deve
nomear este a autoria (CPC, 62). Pode a ao ser proposta contra aquele que
deixou de possuir a coisa com dolo, no intuito de dificultar a reivindicao.

A funo social da propriedade

importante observar que a palavra propriedade dotada de pluralidade


semntica, podendo ter, pelo menos, trs significados distintos:

A) Propriedade enquanto bem mvel ou imvel;


B) Propriedade enquanto direito que recai sobre um bem corpreo ou incorpreo;
C) Propriedade enquanto instituio.

A funo social da propriedade, j estudada na unidade referente posse, refere-


se aos trs significados de propriedade, pois:

a) A locuo ?funo social da propriedade? est relacionada utilidade conferida


ao bem (propriedade enquanto bem), seja ele mvel, imvel, corpreo ou
incorpreo. Essa utilidade se d atravs do exerccio da posse.

b) Por outro lado, o direito de propriedade, assegurado constitucionalmente como


um direito fundamental, apresenta a funo social como elemento estrutural
(propriedade enquanto direito), de modo que no h proteo constitucional
propriedade exercida em desconformidade com sua funo social. Em outras
palavras, essencial que o direito de propriedade seja exercido funcionalizado pela
socialidade.

c) Por fim, a funo social impe uma srie de limitaes que devem ser
respeitadas pelo proprietrio. As normas que asseguram o cumprimento da funo
social, bem como as que reprimem seu descumprimento integram o conjunto que
representa a instituio propriedade no direito brasileiro (propriedade enquanto
instituio).

A concepo da funcionalizao do Direito adjetivada pela socialidade. A funo


por si s poderia tambm incorrer em um indesejvel egosmo. Dessa forma, o
adjetivo social acompanha a locuo para consagrar a leitura conglobante do
Direito, atrelando a pessoa ao ambiente social em que coexiste com as demais
pessoas, iguais em dignidade e, por isso, o estabelecimento de qualquer relao
deve levar em considerao os interesses particulares dos sujeitos envolvidos,
conformando-os aos interesses socialmente relevantes.

A funo social, como a prpria etimologia da expresso revela, considera que o


Direito tem um compromisso inafastvel com a sociedade da qual emana e para
qual serve, devendo suas normas guardar coeso com a socialidade.

Assim, o fenmeno da funcionalizao do Direito est arrimado nos princpios da


solidariedade, da justia social e, evidentemente, na dignidade da pessoa humana,
porquanto o Direito, enquanto experincia da cultura humana, no pode
permanecer indiferente ao social (Luiz Edson Fachin. Estatuto jurdico do
patrimnio mnimo. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. p. 45). Guilherme Calmon
Nogueira da Gama e Caroline Dias Andriotti, ao tratarem da funcionalizao do
direito, revelam que ela advm da necessidade do Estado em intervir nas relaes
econmicas e participar ativamente da vida social, garantindo o equilbrio das
relaes, sobretudo na tentativa de harmonizar interesses meramente individuais e
as necessidades coletivas e sociais (Breves notas histricas da funo social no
Direito Civil. In: Guilherme Calmon Nogueira da Gama (org). Funo social no
direito civil. So Paulo: Atlas, 2007. p. 2).

A funo social da propriedade no direito brasileiro no novidade do Cdigo Civil


de 2002, muito menos da Constituio Federal de 1988. Desde a Carta de 1934, a
funo social da propriedade vinha, timidamente, ganhando seus primeiros
contornos no cenrio constitucional nacional, suprindo uma deficincia sociolgica
do tratamento conferido propriedade pela codificao civil de 1916, de cunho
notadamente individualista, tpico das codificaes oitocentistas.

Na Constituio de 1967, a expresso funo social da propriedade foi enfim


textualmente consolidada, mas somente na Constituio de 1988 a funo social da
propriedade foi elevada categoria dos direitos fundamentais, traando, assim,
contornos at ento inditos ao direito de propriedade rumo concretizao de um
princpio at ento insurgente, qual seja, o da solidariedade social.

A nova concepo constitucional repercutiu no Cdigo Civil, que, em razes de


naturezas diversas, estava obsoleto, cuja ab-rogao j estava fatalmente
destinada a acontecer diante da tramitao do projeto do Novo Cdigo Civil, desde
1975. A propriedade no mais poderia apresentar resqucios de individualismo. No
significa, com isso, propugnar pela extino da propriedade privada e instaurao
de um regime exclusivamente de propriedade coletiva. A propriedade privada existe
e constitucionalmente elencada como direito fundamental; todavia, to importante
quanto o prprio reconhecimento de um direito propriedade privada, a garantia
de que este direito de propriedade ser exercido conforme as exigncias da funo
social que ele deve desempenhar, exigncias essas que impem limites negativos
e positivos.

com esta ideologia que surge o Cdigo Civil de 2002, que, apoiado em suas
diretrizes de eticidade, socialidade e operabilidade, mesmo sem fazer referncia
textualidade da expresso, consolida a funo social da propriedade nos pargrafos
do art. 1.228:

1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as suas


finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, de
conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas
naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como
evitada a poluio do ar e das guas.
2o So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade,
ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar outrem.
3o O proprietrio pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriao, por
necessidade ou utilidade pblica ou interesse social, bem como no de requisio,
em caso de perigo pblico iminente.
4o O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado
consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco
anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em
conjunto ou separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse
social e econmico relevante.
5o No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao devida
ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para o registro do
imvel em nome dos possuidores.

Os dois primeiros pargrafos trazem importantes padres de utilizao da


propriedade conforme referenciais que transcendem os interesses meramente
individuais do proprietrio.

O 4 e 5 inovaram ao introduzir no ordenamento brasileiro instituto semelhante


usucapio, mas que com ela no se confunde: a desapropriao judicial pela
posse-trabalho. Esses dois dispositivos, apesar da excelente inteno do legislador
em criar novos instrumentos de implementao da funo social, vem sendo alvo
de vrias crticas doutrinrias, sobretudo pelas dvidas que surgem para sua
aplicao. Em primeiro lugar, ainda que a posio majoritria seja a de que a
natureza jurdica de desapropriao, autores h que entendem tratar-se de
usucapio. Por outro lado, questes como a possibilidade ou no de incidir sobre
bens pblicos; a espcie de propriedade que surgir aps a desapropriao (se
condomnio necessrio ou facultativo, ou mesmo se propriedade individual); se o
Poder Pblico deve arcar subsidiariamente com o valor da indenizao a que se
refere o 5; a que boa-f se refere o 4, fazem com que surja a necessidade de
lei para regulamentar o instituto. Ademais, os conceitos indeterminados existentes
(?considervel nmero de pessoas?, ?obras e servios de interesse social e
econmico relevante?, ?extensa rea?) exigem do intrprete muito cuidado na
aplicao.

Em se tratando da propriedade rural, a Constituio da Repblica, em seu art. 186,


fornece os parmetros cumulativos da funo social:
a) aproveitamento racional e adequado;
b) utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio
ambiente;
c) observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho;
d) explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores.

O art. 2 do Estatuto da Terra tambm fornece os requisitos cumulativos da funo


social da propriedade:

Art. 2 assegurada a todos a oportunidade de acesso propriedade da


terra, condicionada pela sua funo social, na forma prevista nesta Lei.
1 A propriedade da terra desempenha integralmente a sua funo
social quando, simultaneamente:
a) favorece o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores que nela
labutam, assim como de suas famlias;
b) mantm nveis satisfatrios de produtividade;
c) assegura a conservao dos recursos naturais;
d) observa as disposies legais que regulam as justas relaes de
trabalho entre os que a possuem e a cultivem.

A funo social est atrelada utilizao do bem, utilizao esta que somente
possvel atravs da posse. Assim, em se tratando da propriedade rural, a funo
social da posse agrria o elemento distintivo que garante a proteo constitucional
e legal do imvel (ressalte-se que muitas das vezes a posse desvinculada do
direito de propriedade ? ius possessionis x ius possidendi).

Caractersticas da propriedade

As caractersticas da propriedade esto indicadas no art. 1.231, CC: a plenitude e


a exclusividade. A essas caractersticas a doutrina soma outras trs: perpetuidade,
elasticidade e oponibilidade erga omnes.

A propriedade considerada plena quando se encontrarem nas mos do


proprietrio todas as faculdades que lhe so inerentes (usar, gozar, dispor e
reivindicar), estando o mesmo sujeito apenas s limitaes impostas no interesse
pblico.

Contrapondo-se a noo de propriedade plena, acima abordada, temos a


propriedade limitada, que se caracteriza: a) quando estiver sujeita a algum nus
real; b) quando for resolvel.
A exclusividade significa que a mesma coisa no pode pertencer com exclusividade
e simultaneamente a duas ou mais pessoas. O direito de um sobre determinada
coisa exclui o direito de outro sobre a mesma coisa. Isso no se choca com a idia
de condomnio, pois cada condmino proprietrio, com exclusividade, de sua parte
ideal.

A propriedade perptua, pois no se extingue pelo no-uso. No estar perdida


enquanto o proprietrio no a alienar ou ocorrer algum dos modos de perda
previstos em lei, como a usucapio, a desapropriao, o perecimento etc. Ademais,
transmissvel aos herdeiros.

A caracterstica da elasticidade decorre da possibilidade de serem transferidos


alguns dos poderes a terceiros. O fenmeno inverso chama-se retrao.

Por fim, a oponibilidade erga omnes j foi oportunamente estudada quando da


anlise das caractersticas dos direitos reais. Em tempo, importante lembrar que
a propriedade, por ser direito real por excelncia, apresenta as mesmas
caractersticas comuns a essa categoria de direitos.

Extenso do direito de propriedade:

A) propriedade mvel: recai sobre a coisa por inteiro, delimitada espacialmente


pelos prprios limites materiais da coisa.

B) propriedade imvel (arts. 1.229 e 1.230, CC): abrange o solo e o subsolo, em


altura e profundidade teis ao proprietrio. No se incluem as jazidas, minas,
recursos minerais, energia hidrulica e monumentos arqueolgicos (propriedade da
Unio).

3.3. Restries legais de interesse particular e pblico

Na verdade, mais correto falar em delimitaes ao direito de propriedade, pois tais


limites acabam por lhe conferir os seus contornos. So vrias as restries,
impostas pela Constituio Federal, pelo Cdigo de Minerao, Florestal, Lei de
Proteo ao Meio Ambiente etc.

H ainda limitaes que decorrem dos direitos de vizinhana e de clusulas


impostas voluntariamente nas liberalidades, como inalienabilidade,
impenhorabilidade e incomunicabilidade.

Todo esse conjunto traa o perfil da propriedade no direito brasileiro, afastando em


parte a idia de propriedade como direito absoluto e enfatizando o seu vis social.

As limitaes de interesse pblico sero estudadas nas respectivas disciplinas.


Alguns exemplos de limitaes de interesse pblico:

- Servido administrativa;
- Art. 176, CR: propriedade da Unio das jazidas e recursos minerais e os
potenciais de energia eltrica;
- Tombamento;
- Art. 5, XXIV, CR: possibilidade de desapropriao por utilidade ou
necessidade pblica ou por interesse social;
- Art. 1, Cdigo Florestal: as florestas existentes no territrio nacional e as
demais formas de vegetao, reconhecidas de utilidade s terras que
revestem, so bens de interesse comum a todos os habitantes do Pas,
exercendo-se os direitos de propriedade com as limitaes que a legislao
em geral e especialmente esta lei estabelecerem;
- Art. 5, XXV, CR: requisio de bens particulares.

Limitaes de interesse privado: esto contidas principalmente no Cdigo Civil,


especialmente o art. 1.228 c/c disposies acerca do direito de vizinhana. H
vrias outras limitaes dispostas no Cdigo e na legislao esparsa, alm de
sempre haver a possibilidade de as partes, no exerccio da autonomia privada,
estipularem limitao especfica (como ocorre, p.ex., nas clusulas de
inalienabilidade e incomunicabilidade).

Direitos de vizinhana

O Cdigo Civil, nos arts. 1.277 ao 1.313, estabelece importantes limitaes ao


direito de propriedade, relativos ao direito de vizinhana. Para Nelson Rosenvald e
Cristiano Farias, nos direitos de vizinhana a norma jurdica limita a extenso das
faculdades de usar e gozar por parte de proprietrios e possuidores de prdios
vizinhos, impondo-lhes um sacrifcio que precisa ser suportado para que a
convivncia social seja possvel e para que a propriedade de cada um seja
respeitada (Direitos reais. 6.ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 435).

Importante observar que a noo de vizinhana remete proximidade dos imveis,


independente de relao de contigidade entre eles.

As normas referentes ao direito de vizinhana estabelecem regras para:


a) controle e vedao do uso anormal da propriedade (arts.1.277 a 1.281, CC);
b) propriedade das rvores limtrofes e seus frutos (arts. 1.282 a 1.284, CC);
c) criao de passagem forada (art. 1.285, CC);
d) servido para passagem de cabos e tubulaes (arts. 1.286 e 1.287, CC);
e) guas (arts. 1.288 a 1.296, CC);
f) estabelecer limites entre prdios e regular o direito de tapagem (arts. 1.297 e
1.298, CC);
g) regulamentar o direito de construir (arts. 1.299 a 1.313, CC).

Semana Aula: 6
DIREITO CIVIL IV - AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL
3.4. Modos de aquisio da propriedade imobiliria

3.4.1 Registro de ttulo

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante


registro do ttulo translativo no Registro de Imveis.
1. Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imvel.
2. Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a
decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento,
o adquirente continua a ser havido como dono do imvel.

Art. 1.246. O registro eficaz desde o momento em que se


apresentar o ttulo ao oficial do registro, e este o prenotar no
protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o


interessado reclamar que se retifique ou anule.
Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio
reivindicar o imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do
terceiro adquirente.

No sistema imobilirio brasileiro, o registro tem natureza aquisitiva do domnio


(forma derivada de aquisio da propriedade imvel). Sem registro, o direito do
adquirente no direito real, e sim direito pessoal de eficcia relativa entre os
negociantes (adquirente e alienante), no produzindo efeitos, pois, contra terceiros.
A eficcia erga omnes da propriedade imvel s atingida pelo registro, que confere
a publicidade necessria relao dominial.

A publicidade das situaes jurdicas que afetem terceiros


instituto jurdico inserido no mago do direito civil. A necessidade
de se tornar cognoscveis as relaes jurdicas que produzam, ou
devam produzir efeitos perante terceiros, sejam de carter real,
sejam de carter pessoal, uma realidade jurdica e que encontrou
diferentes respostas ao longo da evoluo do Direito (...) Os
direitos reais, somente sero efetivamente direitos reais, dotados
da caracterstica da oponibilidade erga omnes, se o direito fornecer
algum instrumento adequado de publicidade que permita
coletividade tomar conhecimento da existncia de tal direito, sem
o que, no poder afetar a terceiros de boa f, sob pena de haver
afronta ao princpio da segurana jurdica, da boa f objetiva, e at
mesmo da justia. Assim, sem um meio eficaz de publicidade, no
se ter um efetivo direito real, oponvel a terceiros, uma vez que
estes o desconhecero; poder-se- chamar de direito real, mas em
verdade no o ser, ou no o ser em sua plenitude por encontrar
srias restries jurdicas decorrentes da ignorncia de sua
existncia por terceiros. O mesmo se diga a respeito dos direitos
puramente obrigacionais que devam ser oponveis em relao a
terceiros, como certos direitos de preempo, por exemplo: se no
forem publicizados, sua oponibilidade esvai-se (...) Inegvel a
tendncia civilista e registral mundial de se levar ao registro
imobilirio todos as situaes jurdicas imobilirias, reais e
pessoais, que tenham vocao para atingir terceiros. Sem o
registro, os terceiros de boa f no pode ser atingidos porque no
se lhes pode exigir o conhecimento da situao jurdica sobre a
qual no se lhe deu cognoscibilidade (a no ser que se prove que
a conhecia de fato, embora a no-publicidade). (Leonardo Brandelli.
Justificativa do enunciado apresentado na Comisso de Direito das Coisas da IV Jornada
de Direito Civil, realizada em Braslia entre os dias 24 e 26 de Outubro de 2006,
promovida pelo Conselho da Justia Federal e pelo Superior Tribunal de Justia.)

Legislao pertinente: Lei de Registros Pblicos (LRP) ? Lei n 6.015/73.

Smula n 84, STJ: admissvel a oposio de Embargos de Terceiros fundados


em alegao de posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que
desprovida de registro. (grifos no constam no original)

Acepes da palavra registro:

O vocbulo registro no unvoco. Inserido no contexto do registro


de imveis (LRP 167 a 171), ele utilizado pela LRP em duas
acepes: a) a primeira, referente ao ofcio pblico ?
determinadora da publicidade dos direitos reais; b) a segunda,
relacionada ao ato ou assento praticado em livro desse ofcio para
realizar o referido fim. (NERY JUNIOR, Nelson e NERY, Rosa
Maria de Andrade. Cdigo civil comentado. 4.ed. So Paulo:
Revista dos Tribunais, 2006. p. 752.)

Finalidade do Registro Imobilirio: conferir publicidade ao estado dos imveis para


que tal estado adquira eficcia perante terceiros.

Atributos do Registro: - publicidade


- presuno relativa de veracidade (exceo: registro
Torrens) ? f pblica
- legalidade
- obrigatoriedade
- continuidade
- fora probante
- prioridade
- especialidade

Efeito: aquisio de direitos reais (propriedade, servido, hipoteca etc.).

Atos de Registro de Imveis:


1) Matrcula:

Disciplinada pela LRP em seus arts. 227 a 235, a matrcula o registro inaugural
do imvel, consistindo na especificao do estado de um imvel, tanto em seus
aspectos fsicos (localizao, dimenses etc.) quando jurdicos (proprietrio, forma
de aquisio etc.). Este o teor do art. 228, LRP:
Art. 228. A matrcula ser efetuada por ocasio do primeiro registro
a ser lanado na vigncia desta lei, mediante os elementos
constantes do ttulo apresentado e do registro anterior nele
mencionado.

A matrcula s pode ser cancelada por determinao judicial, pelo desdobro ou pela
fuso.

Desdobro: subdiviso de lotes.

Fuso: unificao de imveis contguos. No caso de fuso, o cancelamento da


matrcula anterior e abertura de nova matrcula uma faculdade do proprietrio dos
imveis contguos.

2) Registro

Em conformidade com o art. 167, I da LRP, devem ser registrados todos os atos
que influenciem no uso, gozo e disposio de um imvel. Em outros termos, o
registro ser feito sempre que houver alterao na titularidade de um imvel ou
quando houver limitao da propriedade pela formao de direitos reais limitados.

Desta feita, devem ser registrados atos como: instituio de bem de famlia,
hipotecas, servides, usufruto, uso, habitao, contratos de compromisso de
compra e venda, anticrese, superfcie, incorporaes, instituies e convenes de
condomnio, compra e venda de imvel, permuta, dao em pagamento, doao
etc.

3) Averbao

Atravs da averbao feita alterao em registro j existente. Assim, o art. 167, II


da LRP determina que sero averbados atos como: mudana de denominao e de
numerao dos prdios, da edificao, da reconstruo, da demolio, do
desmembramento e do loteamento de imveis; restabelecimento da sociedade
conjugal; sentenas de separao judicial, de divrcio e de nulidade ou anulao de
casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imveis ou direitos reais
sujeitos a registro; contrato de locao, para fins de exerccio do direito de
preferncia; extino do direito de superfcie; clusulas de inalienabilidade,
impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imveis.

Procedimento registral (sntese)


- Prenotao: o protocolo de apresentao do ttulo para registro. A prenotao
de fundamental importncia para que seja determinada a preferncia, eis que uma
vez efetuado o registro, este retroagir data da prenotao. Tendo em vista a
preferncia, na prenotao deve conter data (e se possvel, at hora) e nmero de
ordem.

- Registro: feita a prenotao do ttulo instrudo com todos os documentos


necessrio e o pagamento dos emolumentos, o registro (ou a averbao, ou ambos,
quando for o caso) dever ser efetuado em at 30 (trinta) dias.

A apresentao do ttulo no significa que o registro ser efetuado. Com efeito,


dever o oficial do registro proceder anlise acurada a respeito da validade e da
possibilidade do ttulo a ser registrado (respeito ao princpio da legalidade, atributo
dos registros). Caso no haja qualquer bice legal, o registro ser regularmente
feito. Na hiptese de conter alguma irregularidade no registro, o oficial redigir nota
explicativa e fornecer as instrues necessrias para que tal irregularidade seja
superada. Superando a irregularidade, o ttulo poder ser novamente apresentado
e o procedimento ser iniciado novamente desde a prenotao.

H, tambm, a possibilidade de o requerente no se conformar com a exigncia do


oficial do registro. Neste caso, dever o requerente suscitar a chamada dvida,
cabendo ao oficial encaminh-la ao juiz competente para resolve-la. O interessado
pode impugnar a dvida em 15 dias; a ausncia de impugnao no obsta o
julgamento da dvida atravs de sentena. A dvida procedimento de jurisdio
voluntria.

O procedimento de dvida meramente administrativo, devendo,


mesmo quando haja interesse da Unio, ser decidido pelo juiz
corregedor competente de acordo com a lei de organizao
judiciria do Estado.( RSTJ 6/120)

Obs: dvida inversa, admitida pela doutrina e pela jurisprudncia, procedimento


de jurisdio voluntria suscitada diretamente pelo interessado ao juiz, quando o
oficial do registro se recusa a, ele mesmo, suscit-la.

Em princpio, a dvida do Oficial, devendo ser por ele suscitada.


Admite-se, no entanto, a dvida inversa quando haja omisso do
apresentante que no requer a suscitao ao Oficial, ou omisso
deste que no a suscita. (CSM ? SP, Ac. 755-0 Monte Alto)

3.4.2 Acesses imobilirias

Inicialmente cumpre esclarecer que a rigor do Cdigo Civil as acesses so


consideradas como formas de aquisio da propriedade imvel (art. 1.248, CC).
Todavia, a doutrina destaca que a acesso pode ocorrer:
- de imvel em imvel;
- de mvel em imvel;
- de mvel em mvel.

Essa ltima situao refere-se s hipteses de confuso, comisto e adjuno,


tratada pelo Cdigo Civil em seo prpria dentro do Captulo sobre aquisio da
propriedade mvel. Assim, para o Cdigo acesso ocorre somente na forma do art.
1.248; para a doutrina, h outras espcies de acesso tambm previstas no Cdigo
Civil, muito embora no tenha este assim categorizado

A aquisio por acesso pode ocorrer por - formao de ilhas


- aluvio
- avulso
- lveo abandonado
- construes e plantaes

As quatro primeiras formas de acesso so as chamadas acesses naturais. As


construes e plantaes so consideradas acesses artificiais.

Essa ltima situao refere-se s hipteses de confuso, comisto e adjuno,


tratada pelo Cdigo Civil em seo prpria dentro do Captulo sobre aquisio da
propriedade mvel. Assim, para o Cdigo acesso ocorre somente na forma do art.
1.248; para a doutrina, h outras espcies de acesso tambm previstas no Cdigo
Civil, muito embora no tenha este assim categorizado.

a) Formao de ilhas

Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou


particulares pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros,
observadas as regras seguintes:
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos
sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na
proporo de suas testadas, at a linha que dividir o lveo em duas
partes iguais;
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens
consideram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse
mesmo lado;
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do
rio continuam a pertencer aos proprietrios dos terrenos custa dos
quais se constituram.

Este artigo deve ser interpretado luz da Constituio da Repblica. Com efeito, o art. 20,
IV determina serem da Unio as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limtrofes com outros
pases, bem como as ilhas ocenicas e as costeiras, excludas, destas, as que forem de
propriedade dos Estados. Tambm a Constituio identifica como sendo de propriedade
dos Estados as reas, nas ilhas ocenicas e costeiras, que estiverem no seu domnio,
excludas aquelas sob domnio da Unio, Municpios ou terceiros e as ilhas fluviais e
lacustres no pertencentes Unio (art. 26, II e III).

Em outros termos, as ilhas formadas em guas pblicas pertencero ao Poder Pblico,


enquanto que as ilhas formadas em guas privadas sero do domnio privado, na forma do
art. 1.249, CC/2002, supra transcrito. Alm das guas particulares, o Cdigo Civil preceitua
que as ilhas formadas em correntes comuns tambm sero do domnio privado.

Os conceitos de guas pblicas, guas comuns e guas privadas so encontrados no


Cdigo de guas (Decreto n 24.643/34). O Cdigo de guas determina que as guas
pblicas so de uso comum ou dominiais (art. 1).

guas comuns: correntes no navegveis ou flutuveis e de que essas no se faam. (art.


8, Cdigo de guas).

guas particulares: So particulares as nascentes e todas as guas situadas em terrenos


que tambm o sejam, quando as mesmas no estiverem classificadas entre as guas
comuns de todos, as guas pblicas ou as guas comuns. (art. 8, Cdigo de guas).

b) Aluvio

Art. 1.250. Os acrscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente,


por depsitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou
pelo desvio das guas destas, pertencem aos donos dos terrenos
marginais, sem indenizao.
Pargrafo nico. O terreno aluvial, que se formar em frente de prdios
de proprietrios diferentes, dividir-se- entre eles, na proporo da
testada de cada um sobre a antiga margem.

Conceito de aluvio: art. 16 do Cdigo das guas - Constituem "aluvio" os acrscimos que
sucessiva e imperceptivelmente se formarem para a parte do mar e das correntes, aqum
do ponto a que chega o preamar mdio, ou do ponto mdio das enchentes ordinrias, bem
como a parte do lveo que se descobrir pelo afastamento das guas.

A aluvio pode ser - prpria: formada por depsitos de materiais trazidos das guas.
- imprpria: formada quando parte do lveo descoberto pelo
afastamento das guas.

c) Avulso

Art. 1.251. Quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se
destacar de um prdio e se juntar a outro, o dono deste adquirir a
propriedade do acrscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem
indenizao, se, em um ano, ningum houver reclamado.
Pargrafo nico. Recusando-se ao pagamento de indenizao, o dono
do prdio a que se juntou a poro de terra dever aquiescer a que se
remova a parte acrescida.

H uma impropriedade terminolgica no tratamento da avulso feito pelo Cdigo


Civil, pois o caput do art. 1.251 induz que a avulso ocorre apenas quando uma
poro de terra se deslocar abruptamente de um imvel para outro. Todavia,
consolidado o entendimento de que ocorre avulso quando qualquer parte de um
imvel violentamente arrancado e transportado, por fora natural, a outro imvel.
Assim tambm o que dispe o art. 19 do Cdigo de guas:

Art. 19. Verifica-se a "avulso" quando a fora sbita da corrente


arrancar uma parte considervel e reconhecvel de um prdio,
arrojando-a sobre outro prdio.

d) lveo Abandonado

Art. 1.252. O lveo abandonado de corrente pertence aos


proprietrios ribeirinhos das duas margens, sem que tenham
indenizao os donos dos terrenos por onde as guas abrirem
novo curso, entendendo-se que os prdios marginais se estendem
at o meio do lveo.

Distino entre lveo abandonado e aluvio imprpria.

Obs: lveo abandonado em decorrncia de obra pblica pertence ao ente pblico


que realizou a obra.
Processo Civil. Agravo no Recurso Especial. Ao de diviso.
Desvio do curso do rio. Utilidade pblica. lveo abandonado.
Propriedade do Estado. Cdigo de guas, art. 27. Litigncia de m-
f. Atentado verdade dos fatos. Reexame de prova. Prova do
prejuzo e julgamento extra petita. Prequestionamento. Ausncia.
- Se o rio teve seu curso alterado por ingerncia do Poder Pblico,
e no por fato exclusivo da natureza, pertence ao expropriante a
frao de terra correspondente ao lveo abandonado.
- inadmissvel o recurso especial na parte em que dependa de
reexame de prova e se no houve o prequestionamento do direito
tido por violado.
- Agravo no recurso especial a que se nega provimento.
(AgRg no REsp 431698 / SP. Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI.
TERCEIRA TURMA. Publicao DJ 30/09/2002 p. 259)

e) Construes e Plantaes
Art. 1.253. Toda construo ou plantao existente em um terreno
presume-se feita pelo proprietrio e sua custa, at que se prove o
contrrio.

Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno prprio com
sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas
fica obrigado a pagar-lhes o valor, alm de responder por perdas e danos,
se agiu de m-f.

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde,
em proveito do proprietrio, as sementes, plantas e construes; se
procedeu de boa-f, ter direito a indenizao.
Pargrafo nico. Se a construo ou a plantao exceder
consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou
edificou, adquirir a propriedade do solo, mediante pagamento da
indenizao fixada judicialmente, se no houver acordo.

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve m-f, adquirir o proprietrio as


sementes, plantas e construes, devendo ressarcir o valor das acesses.
Pargrafo nico. Presume-se m-f no proprietrio, quando o trabalho de
construo, ou lavoura, se fez em sua presena e sem impugnao sua.

Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de no


pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-f os
empregou em solo alheio.
Pargrafo nico. O proprietrio das sementes, plantas ou materiais poder
cobrar do proprietrio do solo a indenizao devida, quando no puder
hav-la do plantador ou construtor.

Art. 1.258. Se a construo, feita parcialmente em solo prprio, invade solo


alheio em proporo no superior vigsima parte deste, adquire o
construtor de boa-f a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da
construo exceder o dessa parte, e responde por indenizao que
represente, tambm, o valor da rea perdida e a desvalorizao da rea
remanescente.
Pargrafo nico. Pagando em dcuplo as perdas e danos previstos neste
artigo, o construtor de m-f adquire a propriedade da parte do solo que
invadiu, se em proporo vigsima parte deste e o valor da construo
exceder consideravelmente o dessa parte e no se puder demolir a poro
invasora sem grave prejuzo para a construo.

Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-f, e a invaso do solo alheio


exceder a vigsima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo
invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a
invaso acrescer construo, mais o da rea perdida e o da
desvalorizao da rea remanescente; se de m-f, obrigado a demolir o
que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que sero
devidos em dobro.

O art. 1.253, em atendimento ao princpio da gravitao jurdica, fixa presuno


relativa de propriedade das construes e plantaes ao proprietrio do imvel.

As normas contidas nos arts. 1.254 a 1.259 tm utilidade para as hipteses em que
ficar comprovado que o solo e as sementes ou materiais utilizados nas plantaes
ou construes pertencem a pessoas distintas. A regra geral a de que o
proprietrio do imvel, dada a natureza acessria das plantaes/construes com
relaes ao solo, adquirir a propriedade das aceses. O Cdigo Civil contempla
quatro situaes distintas:

1 situao: pessoa que planta/constri em solo prprio com matria-prima alheia

- se h boa-f: aquisio da propriedade das construes/plantaes, com


ressarcimento do valor da matria prima.
- se h m-f: aquisio da propriedade das construes/plantaes, com
ressarcimento do valor da matria prima, mais indenizao pelas perdas e danos
(se for o caso).

2 situao: pessoa que planta/constri com matria-prima prpria em solo alheio

- se h boa-f: o proprietrio do imvel adquire as construes/plantaes, mas ter


que ressarcir o proprietrio da matria-prima pelas despesas. A lei fala em
indenizao, o que revela a possibilidade de ressarcimento por eventuais perdas e
danos existentes.
- se h m-f: se o valor agregado ao solo superar de maneira desproporcional o
preo do terreno, o plantador/construtor de m-f poder adquirir a propriedade do
imvel, mediante pagamento de indenizao, que ser fixada judicialmente se no
houver acordo entre as partes. Se a m-f for bilateral, aplica-se o disposto no art.
1.256.

3 situao: pessoa que planta/constri com matria-prima alheia em imvel


alheio
- se h boa-f: o proprietrio do imvel adquire a propriedade das
construes/plantaes e dever o plantador/construtor ressarcir o valor da matria-
prima.
- se h m-f: por analogia, o proprietrio do imvel adquire a propriedade das
construes/plantaes e dever o plantador/construtor ressarcir o valor da matria-
prima, mais as eventuais perdas e danos.
Obs: a responsabilidade do proprietrio do imvel pela reparao subsidiria.

4 situao: construo parte em imvel prprio, parte em imvel alheio


Regas dos arts. 1.258 e 1.259.
Obs: autores h que visualizam nessa situao hipteses de desapropriao por interesse
privado.

Semana Aula: 7
DIREITO CIVIL IV - USUCAPIO DE IMVEIS

3.4. Modos de aquisio da propriedade imobiliria (continuao)

3.4.3. Usucapio

3.4.3.1 Conceito e natureza jurdica

Etimologia da palavra: usus (do latim, uso) + capionem (do latim, aquisio), que
significa aquisio pelo uso.

A usucapio entendida, assim, como a aquisio de direito real atravs do


exerccio da posse mansa, pacfica, continuada e duradoura. sabido que no
apenas a propriedade pode ser adquirida atravs da usucapio, mas outros direitos
reais, tais quais a servido e o uso (usucapio de uso de linha telefnica). Dessa
forma, a usucapio transforma um estado de fato (posse) em um estado de direito
(propriedade, servido etc). A usucapio forma originria de aquisio da
propriedade.

Andr Eduardo de Carvalho Zacarias: a usucapio o modo de aquisio da


propriedade e de outros direitos reais, pela posse prolongada da coisa com a
observncia dos requisitos legais (Anotaes sobre a usucapio: de acordo com
a Lei n 10.406/2002. So Paulo: EDJUR, 2006. p. 16).

Roberto J. Pugliese: um instituto criador, que pela ao do possuidor, no exerccio


do direito inerente posse jurdica da coisa passvel de ser possuda, transforma a
posse, ou seja, o estado de fato jurdico, em outro, isto , a propriedade ou qualquer
dos seus desmembramentos nos limites da permissibilidade ftica ou jurdica
(Direito das coisas. So Paulo: LEUD, 2005. p. 218).

Fundamento
Corrente subjetivista: o fundamento da usucapio a presuno de que o
proprietrio abandonou o bem, renunciando-o tacitamente.

Corrente objetivista: a aquisio da propriedade atravs da usucapio repousa na


utilidade social do bem em questo. A usucapio tem, assim, como fundamento a
consolidao da propriedade, dando juridicidade a uma situao de fato: a posse
unida ao tempo. A posse o fato objetivo, e o tempo, a fora que opera a
transformao do fato em direito (DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil
brasileiro: direito das coisas. 22.ed. So Paulo: Saraiva, 2007. p. 156).

3.4.3.2. Requisitos gerais e especficos

A) Pessoais: referem-se s caractersticas pessoais, bem como atitudes do


adquirente e do proprietrio. Assim, para usucapir, necessrio que o adquirente
tenha capacidade jurdica, na forma da lei civil. Por outro lado, tambm no corre o
prazo da usucapio contra os absolutamente incapazes. Alm disso, considerando
ser a prescrio uma espcie de prescrio aquisitiva (frise-se que h crticas
expresso), h que serem observadas as causas obstativas, suspensivas e
interruptivas da prescrio elencadas nos arts. 197 a 202, CC/2002.

B) Reais: referem-se ao objeto da usucapio, dizer, aos bens e direitos suscetveis


de usucapio. Assim que podem ser usucapidos os bens apropriveis, estando,
pois, excludos os bens fora do comrcio, os bens pblicos e bens que, pela
natureza da relao jurdica que autoriza a posse do possuidor, no podem ser
usucapidos, como, p.ex., o condmino usucapir rea condominial.

Smula n 340, STF: Bens Pblicos ? Aquisio por usucapio. Desde a vigncia
do Cdigo Civil [1916], os bens dominicais, como os demais bens pblicos, no
podem ser adquiridos por usucapio.

Polmica a respeito da usucapio de bens pblicos: Lei de 1850 ? impossibilidade


de usucapio de bens pblicos. Constituies de 1934, 1937 e 1946: possibilidade
de usucapir as terras devolutas. Constituio de 1988 e CC/2002: impossibilidade
de usucapio de quaisquer bens pblicos, incluindo as terras devolutas.

C) Formais: os requisitos formais referem-se posse (que deve ser exercida com
animus domini), ao prazo e sentena judicial (declaratria). A posse deve ser
justa, no sendo condio essencial a boa-f. Dessa forma, a posse h de ser:
mansa, pacfica, pblica, contnua e duradoura.

Obs: polmica sobre a possibilidade de usucapio de bens dados em comodato.

Sobre a continuidade, cabe ressaltar a possibilidade de soma de posses para efeito


de usucapio.
Em se tratando de usucapio de imveis, da sentena deve ser extrada carta que
ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis. Ademais, em conformidade com
as smulas 263 e 391, ambas do STF, tanto o possuidor quanto os confinantes
devem ser citados pessoalmente para a ao de usucapio.

Alm desses requisitos genricos, presentes em todas as espcies de usucapio,


algumas modalidades exige requisitos especficos, aplicveis somente a elas.
Assim, por exemplo, na usucapio ordinria, necessria prova da boa-f; na
usucapio tabular (art. 1.242, pargrafo nico, CC, preciso, alm da boa-f, que
o imvel tenha sido registrado e o registro sido posteriormente cancelado.

3.4.3.3. Espcies e respectivos prazos

- Usucapio de imveis - extraordinria

- ordinria

- especial - urbana (pro misero)


- rural (pro labore)

- coletiva (estatuto da cidade)

Em 2011, a Lei n. 12.424 introduziu uma nova modalidade de usucapio de bens


imveis, a qual a doutrina j vem denominando de usucapio matrimonial:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e


sem oposio, posse direta, com exclusividade, sobre imvel urbano de
at 250m (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade
divida com ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-
o para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio integral,
desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

Muitas questes polmicas esto sendo levantadas a respeito do novel instituto,


inclusive quanto prpria constitucionalidade. Na V Jornada de Direito Civil,
realizada pelo STJ e pelo CJF, alguns enunciados foram aprovados a respeito da
usucapio matrimonial:

498. A fluncia do prazo de 2 anos previsto pelo art. 1.240-A para a nova
modalidade de usucapio nele contemplada tem incio com a entrada em
vigo da Lei n. 12.424/2011.

499. A aquisio da propriedade na modalidade de usucapio prevista no art.


1.240-A do Codigo Civil s pode ocorrer em virtude de implemento de seus
pressupostos anteriormente ao divrcio. O requisito "abandono de lar" deve ser
interpretado de maneira cautelosa, mediante a verificao de que o afastamento
do lar conjugal representa descumprimento simultneo de outros deveres
conjugais, tais como assistncia material e sustento do lar, onerando
desigualmente aquele que se manteve na residncia familiar e que se
responsabiliza unilateralmente pelas despesas oriundas de manuteno da
famlia e do prprio imvel, o que justifica a perda da propriedade e a alterao
do regime de bens quanto ao imvel objeto de usucapio.

500. A modalidade de usucapio prevista no art. 1.240-A do Cdigo Civil


pressupe a propriedade comum do casal e compreende todas as formas de
famlia ou entidaes familiares, inclusive homoafetivas.

501. As expresses "ex-cnjuge" e "ex-companheiro", contidas no art. 1.240-A


do Cdigo Civil, correspondem situao ftica da separao,
independentemente de divrcio.

502. O conceito de posse direta referido no art. 1.240-A do Cdigo Civil no


coincide com a acepo empregada no art. 1.197 do mesmo Cdigo.

Prazos

Os prazos variam conforme a espcie de usucapio:

- usucapio extraordinria - art. 1.238, caput: 15 anos


- art. 1.238, pargrafo nico: 10 anos.

- usucapio ordinria - art. 1.242, caput: 10 anos


- art. 1.242, pargrafo nico: 5 anos.

- usucapio especial - rural (art. 1.239, CC c/c art. 191, CR/88): 5 anos.
- urbana (art. 1.240, CC c/c art. 183, CR/88): 5 anos.

- usucapio coletiva: 5 anos.

3.4.3.4. Direito intertemporal

Quanto aos prazos, especial ateno deve ser dada s modalidades extraordinria
e usucapio tabular, sendo necessrio fazer uso das normas de transio
previstas no nas disposies transitrias do Cdigo Civil.

Usucapio extraordinria (art. 1238, caput, CC): aplicao da regra contida no art.
2.028, CC:
Art. 2.028. Sero os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este
Cdigo, e se, na data de sua entrada em vigor, j houver transcorrido mais
da metade do tempo estabelecido na lei revogada.

Usucapio extraordinria (art. 1.238, pargrafo nico) e usucapio tabular:


aplicao da regra contida no art. 2.029, CC:

Art. 2.029. At dois anos aps a entrada em vigor deste Cdigo, os prazos
estabelecidos no pargrafo nico do art. 1.238 e no pargrafo nico do art.
1.242 sero acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo
transcorrido na vigncia do anterior

3.4.3.5. Alegao em defesa e seus efeitos


A regra da proibio de exceo de domnio suavizada quando a matria de
defesa for a usucapio, consoante entendimento sumulado pelo STF:

Smula 237, STF: o usucapio pode ser argido em defesa.

Quando a usucapio for alegada como matria de defesa, a deciso somente


poder ser usada para fins de registro se formulado pedido contraposto.

Semana Aula: 8
DIREITO CIVIL IV - AQUISIO DA PROPRIEDADE MVEL

A) Ocupao

forma originria de aquisio da propriedade. A ocupao ocorre quando algum


se apodera de algo que no tem proprietrio, de coisa sem proprietrio (res nullius
e res derelictae). Ex: caa e pesca.

Descoberta (inveno ? nomenclatura do CC/16)

Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida h de restitu-
la ao dono ou legtimo possuidor.
Pargrafo nico. No o conhecendo, o descobridor far por
encontra-lo e, se no o encontrar, entregar a coisa achada
autoridade competente.
Ocorre descoberta quando algum encontra coisa perdida por outrem. O
descobridor ou inventor far jus a recompensa de no mnimo 5% (cinco por cento)
sobre o valor do bem encontrado, mais as despesas com conservao e transporte.
A recompensa, denominada de achdego, dever ser fixada conforme o esforo do
descobridor para encontrar o dono, as possibilidades que o dono teria de encontrar
e a situao econmica de ambos (art. 1.234, CC/2002). Caso o descobridor
danifique dolosamente o bem, responder pelos prejuzos causados.

A descoberta s se torna forma de aquisio da propriedade na hiptese de a coisa


encontrada ser de valor exguo, situao em que o Municpio poder abandona-la
em favor do descobridor. Em todas as demais hipteses, a coisa ser alienada em
hasta pblica.

Achado do tesouro (arts. 1.264 a 1.266)

B) Usucapio:

Art. 1.260. Aquele que possuir coisa mvel como sua, contnua e
incontestadamente durante trs anos, com justo ttulo e boa-f, adquirir-lhe- a
propriedade.
Art. 1.261. Se a posse da coisa mvel se prolongar por cinco anos, produzir
usucapio, independentemente de ttulo ou boa-f.

Na usucapio ordinria exige-se, alm da boa-f, que a posse tenha por causa justo
ttulo, cuja noo j foi firmada na unidade referente teoria da posse. O prazo para
a usucapio ordinria de 3 (trs) anos.

Na usucapio extraordinria de bens mveis dispensa-se a prova da boa-f. Assim,


mesmo de m-f o possuidor poder usucapir o bem. A ausncia da exigncia de
boa-f refletida no prazo da usucapio, que de 5 (cinco) anos.

Obs: polmica sobre a possibilidade de usucapio de bens furtados ou roubados


pelo adquirente de boa-f.

Posio da jurisprudncia:
Recurso Especial. Usucapio ordinrio de bem mvel. Aquisio
originria. Automvel furtado.
- No se adquire por usucapio ordinrio veculo furtado.
- Recurso Especial no conhecido.
(STJ, Terceira Turma. REsp 247345 / MG. Rel. Min. Nancy
Andrighi. Publicao em DJ 25/03/2002)

Nessa ocasio, o recurso especial no foi conhecido por ter entendido o STJ que
no havia afronta a dispositivo de lei federal. Entretanto, vem a jurisprudncia
entendendo que h, sim, possibilidade de o adquirente de boa-f usucapir o bem,
desde que no una sua posse a da pessoa que praticou o crime:

Ementa
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM E DE
IMPOSSIBILIDADE JURDICA DO PEDIDO. REJEITADAS. USUCAPIO DE BEM MVEL. PRESSUPOSTOS
DE DIREITO MATERIAL. VECULO FURTADO. AQUISIO DA PROPRIEDADE POR TERCEIRO DE BOA-F.
POSSIBILIDADE.

1. COMPREENDIDO QUE O INSTITUTO DA LEGITIMIDADE PARA A CAUSA RELACIONA-SE


IDENTIFICAO DAQUELE QUE PODE PRETENDER SER O TITULAR DO BEM DA VIDA DISCUTIDO EM
JUZO, SEJA COMO AUTOR, SEJA COMO RU, AFIGURA-SE CLARA A LEGITIMIDADE PASSIVA AD
CAUSAM DA PARTE DEMANDADA QUE, TANTO EM CONTESTAO, QUANTO EM SEDE DE APELAO,
FAZ REQUERIMENTO PARA QUE O AUTOR DA AO DE USUCAPIO ENTREGUE-LHE O BEM LITIGIOSO.
ADEMAIS, NO CASO CONCRETO, A R PROPRIETRIA ORIGINRIA DO VECULO OBJETO DA
PRESENTE AO, DE MODO QUE, ACASO JULGADO PROCEDENTE O PEDIDO, ELA QUE SUPORTAR
OS EFEITOS DO DECISUM.

2. A PRETENSO AUTORAL A QUE SEJA DECLARADA A SUA TITULARIDADE DO VECULO, EM RAZO DE


USUCAPIO, ENCONTRA GUARIDA NO ORDENAMENTO JURDICO PTRIO, NOTADAMENTE NOS
ARTIGOS 618 E 619 DO CDIGO CIVIL DE 1916, NO HAVENDO QUE SE FALAR, POR ISSO MESMO,
EM IMPOSSIBILIDADE JURDICA DO PEDIDO.

3. O ARTIGO 618, CAPUT E PARGRAFO NICO, DO CDIGO CIVIL DE 1916 - CORRESPONDENTE AO


ARTIGO 1.260 DO CDIGO CIVIL DE 2002 - DISCIPLINA A COGNOMINADA USUCAPIO ORDINRIA,
CUJOS PRESSUPOSTOS DE DIREITO MATERIAL QUE VIABILIZAM A AQUISIO DA TITULARIDADE DA
COISA CORRESPONDEM AOS SEGUINTES: POSSE MANSA E PACFICA, ININTERRUPTAMENTE E SEM
OPOSIO, DURANTE 03 (TRS) ANOS, EXERCIDA COM ANIMUS DOMINI, JUSTO TTULO E BOA-F.

4. A PARTIR DA ANLISE DA CADEIA DOMINIAL DO VECULO OBJETO DESTES AUTOS, INFERE-SE QUE,
AINDA QUE SE PUDESSE COGITAR DE EVENTUAL M-F PORVENTURA EXISTENTE NA TRANSAO
REALIZADA ENTRE A SOCIEDADE EMPRESRIA SARITA AUTOS LTDA. E O SR. ROMUALDO PAES DE
BARROS - DADA A INEXISTNCIA DE INFORMAO NO CRV DESTE LTIMO ACERCA DE
EMPLACAMENTO ANTERIOR -, A MESMA COMPREENSO NO SE APLICA QUELES QUE ADQUIRIRAM
O AUTOMVEL POSTERIORMENTE. ESTES, AO QUE TUDO INDICA, COMPRARAM O VECULO
DESCONHECENDO A RESTRIO DE FURTO QUE PENDIA SOBRE O BEM; OS NEGCIOS JURDICOS DE
COMPRA E VENDA DO AUTOMVEL FORAM CELEBRADOS DE BOA-F; ADEMAIS, O PRPRIO PODER
PBLICO, POR MEIO DO COMPETENTE RGO DE TRNSITO, CONFIRMOU AS TRANSFERNCIAS
RELATIVAS AO BEM, EMITINDO O APROPRIADO CERTIFICADO DE REGISTRO DE VECULO.

5. AS POSSES EXERCIDAS PELO AUTOR E SEUS ANTECESSORES - AT, AO MENOS, O SR. CIRILINDO
VIEIRA DE S -, UNIDAS POR FORA DA ACCESSIO POSSESSIONIS, NOS TERMOS DO ARTIGO 619,
PARGRAFO NICO, C/C O ARTIGO 552, AMBOS DO CDIGO CIVIL DE 1916, PREENCHEM OS
PRESSUPOSTOS DE DIREITO MATERIAL VIABILIZADORES DA USUCAPIO ORDINRIA.

6. NADA OBSTA QUE O TERCEIRO DE BOA-F QUE ADQUIRE AUTOMVEL PROVENIENTE DE FURTO
ADQUIRA A TITULARIDADE DESTE POR MEIO DA USUCAPIO.
7. RECURSO DE APELAO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

(TJDF, 1 Turma Cvel. Processo n 2008 01 1 033256-0 ? APC. Rel. Des. Flavio Rostirola. Publicao
no DJe em 31/08/2009).

Portanto, a usucapio de bens furtados somente enfrenta dois problemas:

- possibilidade jurdica, fator que pode ser superado considerando que possvel a
interverso da posse;
- superada a possibilidade, qual a modalidade (se ordinria ou extraordinria). Isso
porque ainda que o adquirente esteja de boa-f, inegvel que o ttulo que ensejou
sua posse no apto a transferir a propriedade, eis que passado por aquele que
no proprietrio. Assim, a situao no se enquadra no conceito de justo ttulo j
defendido anteriormente, motivo pelo qual alguns autores preferem posicionar-se
no sentido de que a usucapio daqui decorrente ser extraordinria.

Como o posicionamento mais recente que h no STJ at o presente momento o


referenciado acima, ainda no possvel falar em consolidao da jurisprudncia
no assunto. provvel, no entanto, que diante da evoluo da jurisprudncia o STJ
reveja seu posicionamento para admitir a possibilidade de usucapio de bens
furtados.

C) Tradio
Art. 1.267. A propriedade das coisas no se transfere pelos negcios
jurdicos antes da tradio.
Pargrafo nico. Subentende-se a tradio quando o transmitente
continua a possuir pelo constituto possessrio; quando cede ao
adquirente o direito restituio da coisa, que se encontra em poder de
terceiro; ou quando o adquirente j est na posse da coisa, por ocasio
do negcio jurdico.

Art. 1.268. Feita por quem no seja proprietrio, a tradio no aliena a


propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao pblico, em leilo ou
estabelecimento comercial, for transferida em circunstncias tais que, ao
adquirente de boa-f, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar
dono.
o
1 Se o adquirente estiver de boa-f e o alienante adquirir depois a
propriedade, considera-se realizada a transferncia desde o momento
em que ocorreu a tradio.
2o No transfere a propriedade a tradio, quando tiver por ttulo um
negcio jurdico nulo.

Tal qual a posse, a propriedade dos bens mveis tambm transmitida atravs da
tradio, que pode ser real, presumida (tcita) ou consensual, espcies j
estudadas quando da transmisso derivada da posse. Importante notar que o art.
1.268, 2 esclarece ser a tradio negcio jurdico causal.

Tradio a non domino: no transmite a propriedade. Exceo: teoria da aparncia


(coisa ofertada ao pblico, adquirida de boa-f); nesse caso, h parte da doutrina
que entende que propriamente no se trata de tradio.

Ps-eficacizao da tradio: hiptese do art. 1.268 1.

D) Especificao

Art. 1.269. Aquele que, trabalhando em matria-prima em parte alheia,


obtiver espcie nova, desta ser proprietrio, se no se puder restituir
forma anterior.

Art. 1.270. Se toda a matria for alheia, e no se puder reduzir forma


precedente, ser do especificador de boa-f a espcie nova.
o
1 Sendo praticvel a reduo, ou quando impraticvel, se a espcie
nova se obteve de m-f, pertencer ao dono da matria-prima.
o
2 Em qualquer caso, inclusive o da pintura em relao tela, da
escultura, escritura e outro qualquer trabalho grfico em relao
matria-prima, a espcie nova ser do especificador, se o seu valor
exceder consideravelmente o da matria-prima.

Art. 1.271. Aos prejudicados, nas hipteses dos arts. 1.269 e 1.270, se
ressarcir o dano que sofrerem, menos ao especificador de m-f, no
caso do 1o do artigo antecedente, quando irredutvel a especificao.

Variveis a serem consideradas: irredutibilidade da especificao e boa/m-f do


especificador.

Na especificao, se o valor agregado for desproporcionalmente superior ao da


matria-prima, o especificador ser proprietrio da obra final, independente da
inteno (boa/m-f).

Semana Aula: 9
DIREITO CIVIL IV - PERDA DA PROPRIEDADE
3.6 Modos de perda da propriedade

Art. 1.275. Alm das causas consideradas neste Cdigo, perde-se


a propriedade:
I - por alienao;
II - pela renncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriao.
Pargrafo nico. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da
propriedade imvel sero subordinados ao registro do ttulo
transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imveis.

A) Alienao

um negcio jurdico, gratuito ou oneroso, que causa a transferncia de direito


prprio sobre bem mvel ou imvel a outrem.

O termo alienao deve ser reservado apenas s transmisses voluntrias,


provenientes de negcio jurdico bilateral.

A perda da propriedade pela alienao sempre estar subordinada tradio, no


caso de bens mveis (exceto navios e avies, que demandam registro) e ao registro
do ttulo aquisitivo, quando versar sobre bens imveis.

Em regra, a alienao necessita da vontade do titular do bem para se perfazer.


Todavia, h casos em que a alienao poder ocorrer sem o consentimento do
titular atual, como, por exemplo, na compra e venda com clusula de retrovenda.

B) Renncia

Segundo Nelson Rosenvald e Cristiano Farias, renncia o negcio jurdico


unilateral pelo qual o proprietrio declara formal e explicitamente o propsito de
despojar-se do direito de propriedade. Na renncia nada se transmite a ningum,
simplesmente o titular abdica do direito real, que nesse instante se converte em res
nullius (Direitos reais. 6.ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 245).

A renncia negcio jurdico que deve ser interpretado restritivamente. Por esse
motivo, a lei no admite renncia tcita, sobretudo quando se tratar de bens imveis,
devendo, nesse caso, o ato ser registrado no Cartrio de Registro de Imveis.

Os bens mveis podem, em tese, ser renunciados. Todavia, a formalidade exigida


pela renncia impede que na prtica essa modalidade de perda da propriedade seja
comum propriedade mobiliria.

C) Abandono

O abandono tambm implica em perda da propriedade por ato voluntrio do seu


titular, com a diferena que, nesse caso, o aninus de abandonar a coisa presumido
pela cessao dos atos de posse.
Note que, apesar de estranho e provavelmente contrrio boa-f, pela
manifestao expressa exigida na renncia possvel que o sujeito que renunciou
o bem continue na posse do mesmo. No abandono, porm, isso impossvel, pois
justamente a falta de prticas de atos sobre a coisa que faz induzir que o
proprietrio a abandonou.

Quando a coisa abandonada for imvel, o Municpio, o Distrito Federal ou a Unio


podero arrecadar o bem e aps trs anos adquirir a propriedade

Interessante e polmica norma trouxe o art. 1.276, 2, CC:

Art. 1.276. O imvel urbano que o proprietrio abandonar, com a inteno de no


mais o conservar em seu patrimnio, e que se no encontrar na posse de outrem,
poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos depois, propriedade
do Municpio ou do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscries.
1o O imvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstncias,
poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos depois, propriedade
da Unio, onde quer que ele se localize.
2o Presumir-se- de modo absoluto a inteno a que se refere este artigo,
quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietrio de satisfazer os nus
fiscais.

A doutrina aponta a inconstitucionalidade desse dispositivo, alegando afronta direta


ao devido processo legal (art. 5, LIV, CR/88) na fixao de presuno absoluta de
abandono.

D) Perecimento.

Perecimento material ou real: destruio da coisa.

Perecimento jurdico: a coisa continua a existir, mas uma situao jurdica


superveniente faz com que se torne impossvel o exerccio do direito pelo seu titular.
A doutrina diverge quanto a reconhecer o perecimento jurdico como modalidade de
perda da propriedade. Ex: impossibilidade de o proprietrio exercer seu direito sobre
um imvel em que foi erguida uma favela, antes de expirado o prazo da usucapio.

E) Desapropriao.
A desapropriao estudada no Direito Administrativo, tendo o Cdigo Civil
limitado-se a indic-la como forma de perda da propriedade.

Propriedade fiduciria

Propriedade resolvel x propriedade revogvel. A propriedade fiduciria como


espcie de propriedade resolvel.
Conceito, caractersticas e validade

Art. 1.361. Considera-se fiduciria a propriedade resolvel de coisa mvel


infungvel que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.
1o Constitui-se a propriedade fiduciria com o registro do contrato, celebrado
por instrumento pblico ou particular, que lhe serve de ttulo, no Registro de
Ttulos e Documentos do domiclio do devedor, ou, em se tratando de veculos,
na repartio competente para o licenciamento, fazendo-se a anotao no
certificado de registro.
2o Com a constituio da propriedade fiduciria, d-se o desdobramento da
posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa.
3o A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde
o arquivamento, a transferncia da propriedade fiduciria.

Art. 1.362. O contrato, que serve de ttulo propriedade fiduciria, conter:


I - o total da dvida, ou sua estimativa;
II - o prazo, ou a poca do pagamento;
III - a taxa de juros, se houver;
IV - a descrio da coisa objeto da transferncia, com os elementos
indispensveis sua identificao.

A propriedade fiduciria tem por causa um negcio fiducirio, que, conforme


observa Arnaldo Rizzardo, composto de dois elementos: um de natureza real, que
determina a transmisso do direito ou da propriedade; e outro de natureza
obrigacional, relativo restituio, ao transmitente ou a terceiro, do bem, aps
exaurido o objeto do contrato. Para Nelson Rosenvald e Cristiano Farias, o objetivo
da propriedade fiduciria reforar a responsabilidade do vnculo obrigacional. No
dizer dos autores:

O credor fiducirio converte-se automaticamente em proprietrio,


tendo no valor do bem dado em garantia o eventual numerrio para
satisfazer-se na hiptese de inadimplemento do dbito pelo
devedor fiduciante. (Direitos reais. 6.ed. Rio de Janeiro: Lumen
Juris, 2009. p. 380).

So caractersticas da propriedade fiduciria:


a) resolubilidade (condio: adimplemento do contrato);
b) transmisso da propriedade ao credor do negcio fiducirio;
c) transmisso da posse indireta ao credor fiducirio, atravs de constituto
possessrio;
d) permanncia do devedor fiduciante como possuidor indireto;
e) o bem objeto da propriedade fiduciria utilizado como garantia ao adimplemento
do negcio fiducirio;
f) devoluo da propriedade e da posse indireta (traditio brevi manu) ao devedor
uma vez adimplida a obrigao principal.
Sujeitos: Fiducirio: credor que recebe a propriedade e a posse indireta do bem.

Fiduciante: devedor que entrega a propriedade do bem e guarda para si


a posse direta.

Na propriedade fiduciria, ocorre o desdobramento da relao possessria,


sendo o credor fiducirio possuidor indireto, e o devedor fiduciante o possuidor
direto.

Objeto: bem mvel infungvel. H possibilidade de propriedade fiduciria incidente


em bem imvel na hiptese da alienao fiduciria da Lei 9.154/97. No entanto, a
essas propriedades especiais, aplica-se a legislao especfica, sendo o Cdigo
Civil mera fonte subsidiria naquilo que no for incompatvel, consoante disposto no
art. 1.368-A, CC.

A smula 28 do STJ autoriza que a propriedade fiduciria incida sobre bens j


pertencentes ao prprio devedor.

Requisitos do contrato:
- Descrio da dvida;
- Prazo de pagamento
- Taxa de juros, se houver (lembrar dos arts. 406 e 591, CC).
- Descrio do objeto.

necessrio o registro do ttulo (trata-se, portanto, de negcio formal).

Obs: invlida clusula que autoriza o credor a ficar com o bem no caso de
inadimplemento.

Obs2: A propriedade fiduciria no se confunde com a venda com reserva de


domnio, nem com a situao decorrente do contrato de arrendamento mercantil.

Direitos e deveres. Conseqncias do inadimplemento do contrato.


Art. 1.363. Antes de vencida a dvida, o devedor, a suas expensas e risco, pode
usar a coisa segundo sua destinao, sendo obrigado, como depositrio:
I - a empregar na guarda da coisa a diligncia exigida por sua natureza;
II - a entreg-la ao credor, se a dvida no for paga no vencimento.

Art. 1.364. Vencida a dvida, e no paga, fica o credor obrigado a vender, judicial
ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preo no pagamento de
seu crdito e das despesas de cobrana, e a entregar o saldo, se houver, ao
devedor.

Art. 1.365. nula a clusula que autoriza o proprietrio fiducirio a ficar com a
coisa alienada em garantia, se a dvida no for paga no vencimento.
Pargrafo nico. O devedor pode, com a anuncia do credor, dar seu direito
eventual coisa em pagamento da dvida, aps o vencimento desta.
Art. 1.366. Quando, vendida a coisa, o produto no bastar para o pagamento da
dvida e das despesas de cobrana, continuar o devedor obrigado pelo
restante.

Para que o credor exera o direito de executar a garantia, deve constituir o devedor
em mora ? somente com tal constituio que surge o interesse de agir para a ao
de busca e apreenso. No cabe falar em equiparao do devedor fiducirio com o
fiel depositrio, muito menos em priso civil, mxime pela Smula Vinculante n 25.

Obs: aplicao da teoria do adimplemento substancial na


propriedade fiduciria.

Semana Aula: 10
DIREITO CIVIL IV - PROPRIEDADE SUPERFICIRIA. DIREITOS DE VIZINHANA

3.7. Propriedade superficiria

Conceito

Direito real de construir e plantar em imvel alheio, conferido pelo fundieiro


(proprietrio do solo) em benefcio do superficirio (titular do direito), que passar a
exercer a posse direta da coisa, dentro de prazo determinado. o direito real de ter
coisa prpria incorporada em terreno alheio (exceo regra de que o proprietrio
do solo torna-se proprietrio de tudo o que for nele construdo/plantado ? princpio
de acesso).

Caracteres

- Direito real sobre coisa alheia;


- Finalstico: construir ou plantar. Crticas. PL 6.960/2002. Direito comparado
(direito de sobrelevao ? possibilidade no Brasil?);
- Temporariedade;
- Cnon superficirio (pagamento), na hiptese de concesso onerosa;
- Escritura pblica, registrada no Cartrio de Registro de Imveis;
- Impossibilidade de realizao de obras no subsolo, a no ser que haja
estipulao favorvel expressa.

Sujeitos

- Fundieiro: proprietrio do solo. Faz jus, na hiptese de concesso onerosa,


ao cnon superficirio, que o pagamento pela utilizao de sua
propriedade. Pelo art. 1.370, CC/2002, o pagamento pode ser efetuado de
uma s vez, ou parceladamente, conforme convencionado pelas partes.
- Superficirio: proprietrio das construes e/ou plantaes. Possui o
chamado direito de implante e tem a posse direta sobre o solo que exerce tal
direito. Responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imvel (regra
sujeita autonomia privada).
Pessoa jurdica de direito pblico pode constituir superfcie, que ser regida pelo
Cdigo Civil e lei especial.

Cdigo Civil x Estatuto da Cidade


O Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/2001), em seus artigos 21 a 23, tambm regula
o direito real de superfcie, de forma pouco diferenciada do tratamento conferido
pelo Cdigo Civil.
Enunciado n 93, I Jornada de Direito Civil CJF: As normas previstas no Cdigo
Civil, regulando o direito de superfcie, no revogam as normas relativas a direito de
superfcie constantes do Estatuto da Cidade, por ser instrumento de poltica de
desenvolvimento urbano.
Pablo Stolze: as normas do Estatuto da Cidade foram revogadas pelo novo Cdigo
Civil.

Constituio da Superfcie
- Consensual: neste caso, assume carter contratual, podendo ser onerosa
ou gratuita. Por decorrer da vontade das partes, est sujeita autonomia
privada.
- Usucapio. Elementos de direito comparado: BGB (30 anos).

Transferncia da Superfcie
- Ato inter vivos;
- Ato mortis causa. Admite-se a transmisso da superfcie aos herdeiros do
superficirio.
Ao fundieiro no assiste direito de remunerao sobre a transferncia da superfcie.
H, porm, direito de preferncia, tanto ao superficirio, quanto ao fundieiro, nos
casos de alienao. Exerccio do direito de preferncia: (omisso do cdigo quanto
ao prazo ? Pablo Stolze: cria vnculo somente obrigacional, no gerando efeitos
reais.

Extino da Superfcie
A superfcie extingue-se pelo decurso do prazo estipulado no instrumento pblico
que a constituiu. Com a extino, o fundieiro consolida a propriedade, que passa a
ser plena, no havendo necessidade, salvo estipulao contratual expressa, de
indenizar o superficirio pelas acesses feitas ao solo.
- Extino antecipada: desvio de finalidade. O Estatuto da Cidade apresenta
outras formas de extino antecipada da superfcie.
- Desapropriao: indenizao ao proprietrio e ao superficirio.

Unidade 4 ? DIREITO DE VIZINHANA


4.1. Conceito, princpios e natureza jurdica

As normas atinentes ao direito de vizinhana refletem limitaes ao direito de


propriedade. Constituem verdadeiras obrigaes propter rem, que nascem com a
prpria propriedade, classificando-se como deveres impostos aos vizinhos, de
maneira recproca. Sendo obrigaes, podem consistir em um dar, fazer ou no
fazer, havendo meios processuais adequados de tutela das crises jurdicas
decorrentes da violao dos direitos de vizinhana.

importante observar que o conceito de vizinhana no abrange somente as


relaes de contigidade.

Natureza jurdica:
a) teoria das servides legais;
b) obrigaes propter rem (teoria que prevalece).

Princpios

Incidem sobre as normas de direito de vizinhana os seguintes princpios:


a) funo social da propriedade, como limite autonomia privada dos proprietrios;
b) solidariedade, sobretudo nas situaes de passagem forada e nas servides de
cabos e tubulaes;
c) vedao do enriquecimento sem causa.

4.2. Espcies

Maria Helena Diniz (Curso de direito civil brasileiro. Vol. 4. Direito das coisas. 24.
ed. So Paulo: Saraiva, 2009. pp. 265-266) fornece a seguinte classificao dos
direitos de vizinhana:

a) restrio ao direito de propriedade quanto intensidade de seu exerccio ? uso


anormal da propriedade;
b) limitaes legais ao domnio similares s servides ? rvores limtrofes,
passagem forada, passagem de cabos e tubulaes e guas.
c) restries oriundas das relaes de contigidade entre dois imveis ? direito de
tapagem e direito de construir.

Uso anormal da propriedade (arts. 1.277 a 1.281, CC).

Utilizao abusiva da propriedade que implica em abalo sade, sossego e/ou


segurana da vizinhana. A doutrina destaca que os critrios para determinar o uso
anormal da propriedade so:

- grau de tolerabilidade da perturbao;


- localizao do imvel;
- natureza da utilizao ou da perturbao.
Meios de tutela: os artigos do cdigo civil relativos vedao do uso anormal da
propriedade viabilizam a utilizao de importantes instrumentos de tutela
jurisdicional adequada, tais como a tutela inibitria, a tutela especfica e a tutela de
remoo do ilcito. As normas contidas nos arts. 1.280 e 1.281, CC, possibilitam,
ainda, o manejo das aes demolitria e de dano infecto.

rvores limtrofes (arts. 1.282 a 1.284, CC)

Passagem forada (art. 1.285, CC)

Passagem de cabos e tubulaes (arts. 1.286 e 1.287, CC)

guas (arts. 1.288 a 1.296, CC)

Limites entre prdios e direito de tapagem (arts. 1.297 e 1.298, CC)

4.3. Diferenas dos direitos de vizinhana e servides prediais

Os direitos de vizinhana no se confundem com as servides prediais por vrios


motivos:
a) os direitos de vizinhana tm como fonte imediata a lei, no podendo o
proprietrio do prdio serviente se opor utilizao pelo prdio dominante. Ao
contrrio, as servides prediais so constitudas atravs de acordo entre as partes,
dependendo, por isso, de anuncia expressa de ambos os proprietrios dos prdios
envolvidos;
b) os direitos de vizinhana so obrigaes propter rem decorrentes do direito de
propriedade. As servides prediais so direitos reais;
c) os direitos de vizinhana so, em regra, insuscetveis de usucapio. As servides
prediais, em determinadas hipteses, esto sujeitas a usucapio;
d) os direitos de vizinhana somente so extintos pela modificao objetiva da
situao material que deu origem a eles. As servides prediais podem ser extintas
por acordo de vontades;
e) os direitos de vizinhana surgem da necessidade de assegurar o exerccio til e
pacfico da propriedade por todos. As servides prediais surgem pela comodidade e
vontade dos proprietrios.
Semana Aula: 11
DIREITO CIVIL IV - DIREITO DE VIZINHANA E CONDOMNIO

4.4. Limitaes ao direito de construir

Para Arnaldo Rizzardo, as normas referentes ao direito de construir so umas das


mais importantes do direito de vizinhana, eis que tm bastante aplicabilidade
prtica. De acordo com o autor, visa o direito de construir o regramento das relaes
que devem imperar entre os vizinhos, quando um deles resolver construir. Envolve
tanto a superfcie do solo quanto o subsolo e o espao areo. (Direito das coisas.
3.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 529).
Importante observar que as normas contidas no Cdigo Civil no so as nicas
limitadoras da autonomia do proprietrio em construir. Devem ser ainda levados em
considerao o plano diretor do municpio e as regulamentaes administrativas.

necessria uma leitura atenta dos dispositivos do Cdigo Civil atinentes s


limitaes ao direito de construir:

Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe
aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no despeje
guas, diretamente, sobre o prdio vizinho.
Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos
de metro e meio do terreno vizinho.
1o As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as
perpendiculares, no podero ser abertas a menos de setenta e cinco
centmetros.
2o As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou
ventilao, no maiores de dez centmetros de largura sobre vinte de comprimento
e construdas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra,
exigir que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio;
escoado o prazo, no poder, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no
artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira,
com prejuzo para o prdio vizinho.
Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas para luz, seja qual for a
quantidade, altura e disposio, o vizinho poder, a todo tempo, levantar a sua
edificao, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Art. 1.303. Na zona rural, no ser permitido levantar edificaes a menos de trs
metros do terreno vizinho.
Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao estiver adstrita a
alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede
divisria do prdio contguo, se ela suportar a nova construo; mas ter de
embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do cho correspondentes.
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisria
at meia espessura no terreno contguo, sem perder por isso o direito a haver
meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixar a largura e
a profundidade do alicerce.
Pargrafo nico. Se a parede divisria pertencer a um dos vizinhos, e no tiver
capacidade para ser travejada pelo outro, no poder este fazer-lhe alicerce ao
p sem prestar cauo quele, pelo risco a que expe a construo anterior.
Art. 1.306. O condmino da parede-meia pode utiliz-la at ao meio da espessura,
no pondo em risco a segurana ou a separao dos dois prdios, e avisando
previamente o outro condmino das obras que ali tenciona fazer; no pode sem
consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armrios, ou obras semelhantes,
correspondendo a outras, da mesma natureza, j feitas do lado oposto.
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisria, se necessrio
reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcar com todas as despesas,
inclusive de conservao, ou com metade, se o vizinho adquirir meao tambm
na parte aumentada.
Art. 1.308. No lcito encostar parede divisria chamins, foges, fornos ou
quaisquer aparelhos ou depsitos suscetveis de produzir infiltraes ou
interferncias prejudiciais ao vizinho.
Pargrafo nico. A disposio anterior no abrange as chamins ordinrias e os
foges de cozinha.
Art. 1.309. So proibidas construes capazes de poluir, ou inutilizar, para uso
ordinrio, a gua do poo, ou nascente alheia, a elas preexistentes.
Art. 1.310. No permitido fazer escavaes ou quaisquer obras que tirem ao
poo ou nascente de outrem a gua indispensvel s suas necessidades
normais.
Art. 1.311. No permitida a execuo de qualquer obra ou servio suscetvel de
provocar desmoronamento ou deslocao de terra, ou que comprometa a
segurana do prdio vizinho, seno aps haverem sido feitas as obras
acautelatrias.
Pargrafo nico. O proprietrio do prdio vizinho tem direito a ressarcimento pelos
prejuzos que sofrer, no obstante haverem sido realizadas as obras
acautelatrias.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibies estabelecidas nesta Seo
obrigado a demolir as construes feitas, respondendo por perdas e danos.
Art. 1.313. O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho
entre no prdio, mediante prvio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao, construo,
reconstruo ou limpeza de sua casa ou do muro divisrio;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem
casualmente.
1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparao de
esgotos, goteiras, aparelhos higinicos, poos e nascentes e ao aparo de cerca
viva.
2o Na hiptese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho,
poder ser impedida a sua entrada no imvel.
3o Se do exerccio do direito assegurado neste artigo provier dano, ter o
prejudicado direito a ressarcimento.

Unidade 5 ? CONDOMNIO

5.1. Conceito e natureza jurdica

O condomnio uma exceo exclusividade do direito de propriedade. No chega,


porm, a constituir uma espcie nova de direito real ? o mesmo direito de
propriedade, cuja titularidade plural. Cada condmino tem uma quota indivisa
sobre o bem, de modo que seu direito de propriedade incide sobre esse bem por
inteiro, na proporo de sua quota. Logo, o exerccio do direito sobre a coisa deve
respeitar os limites dos direitos dos demais condminos. Todos os comunheiros tm
direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade da propriedade. Em caso de
dvida, presumem-se iguais os quinhes de cada condmino (presuno juris
tantum).

H no condomno (ou compropriedade) as noes de indiviso (aspecto objetivo) e


comunho (aspecto subjetivo).

Notcia histrica: A noo de propriedade condominial surgiu ainda no perodo


arcaico do direito romano, com o instituto do consortium, em que os herdeiros,
denominados sui juis, permaneciam em compropriedade da herana deixada pelo
pater familias. Os bens do de cujus permaneciam, assim, em estado de indiviso.

Natureza Jurdica

Teoria da propriedade integral ou teoria individualista: cada condmino


proprietrio de toda a coisa e o exerccio desse direito de propriedade limitado
pelos direitos dos outros condminos. Sistema com origem no direito Romano,
adotado pelo direito brasileiro.

Teoria coletivista ou das propriedades plrimas parciais: o condomnio uma


espcie de soma intelectual de propriedades. Sistema adotado pelo direito
germnico.

Noes elementares ao condomnio


A) Indivisibilidade: aspecto objetivo.
B) Comunho: aspecto subjetivo.

Frao Ideal
Maria Helena Diniz: a frao ideal que, no bem indiviso, pertence a cada consorte.

Aspectos qualitativo e quantitativo da frao ideal.

4.2. Classificao e caractersticas

Quanto ao objeto
A) Condomnio universal;
B) Condomnio parcial.

Quanto necessidade
A) Condomnio transitrio;
B) Condomnio permanente.

Quanto forma
A) Condomnio pro diviso (comunho de direito, mas no de fato).
B) Condomnio pro indiviso (comunho de fato e de direito).

Quanto origem
A) Condomnio Voluntrio ou Convencional;
B) Condomno Incidente ou Eventual ou Acidental;
C) Condomnio Forado (paredes, cercas, muros, valas e formao de ilhas).

5.3. Direitos e deveres dos condminos


5.3.1. Condomnio necessrio ou forado (arts. 1.327 a 1.330, CC).

Objeto: paredes, cercas, muros, valas, tapumes e formao de ilhas. Condomnio


especial do Estatuto da Cidade (usucapio coletiva).

Todas as despesas com a conservao devem ser partilhadas e os comunheiros


devem utilizar a coisa de modo a no prejudicar uns aos outros.

Feita a obra sem a anuncia do confinante, este pode adquirir a meao atravs do
depsito da despesa que lhe caberia. Enquanto no houver sido efetuado o
depsito, no pode o confinante beneficiar-se a obra realizada pelo outro.

5.3.2. Condomnio voluntrio (arts. 1.314 a 1.316, CC)

Direitos e deveres dos condminos

A) Poder de proteo da coisa comum contra qualquer pessoa.

B) Direito de uso conforme sua destinao e exerccio de todos os direitos


compatveis com a indiviso.

Obs: o direito de usar importa em o condmino suportar os nus da conservao,


da perda e da deteriorao da coisa, alm de responder pelos frutos que percebeu
sem o consenso dos demais, conforme as regras da responsabilidade civil.

C) Direito de alhear a respectiva parte indivisa. Direito de preferncia ou prelao


(prazo decadencial de 180 para anular o ato de transferncia do domnio) e
pluralidade de condminos interessados (art. 504, CC/2002).

D) Direito de gravar a parte indivisa com nus reais.

E) Responder pelas dvidas contradas em favor do condomnio, com respectivo


regresso contra os demais condminos.

F) Renncia frao ideal.

G) Impossibilidade de dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranho sem a


anuncia prvia dos demais comunheiros. Direito de retomada.

Administrao do Condomnio

Deve ser escolhida pela maioria dos condminos, podendo recair sobre algum
estranho comunho. Todos os atos praticados pelo administrador do condomnio,
obriga os demais. Em no havendo escolha do administrador, presumir-se- como
sendo este o condmino que, por iniciativa prpria, pratica atos de gesto sem
oposio dos demais.

Os votos so computados conforme o valor do quinho do comproprietrio.

As deliberaes tomadas pela maioria absoluta dos votos, so obrigatrias a todos.


Caso no seja alcanada a maioria absoluta, o juiz decidir a requerimento de
qualquer condmino, ouvidos os demais.

Os frutos sero partilhados na proporo dos quinhes.

Extino do Condomnio

Por ser um estado anormal da propriedade, o condomnio pode ser extinto, com
exceo dos casos de condomnio forado e de coisa indivisvel. Desta forma,
extingue-se o condomnio ordinrio:

A) Em 5 anos, nos casos de condomnio consensual. Este prazo pode ser


prorrogado.
B) Em 5 anos, nos casos de condomnio eventual estabelecido pelo doador ou
testador.
C) Antes do prazo estabelecido, pelo juiz, a requerimento do interessado, em
decorrncia de razes graves.
D) Pela venda da coisa.

Extinto o condomnio, proceder-se- a diviso da rea condominial, que pode ser


feita de forma amigvel (escritura pblica) ou judicialmente e tem efeito declaratrio.
As regras de diviso do condomnio seguem, no que couber, as regras de partilha
da herana.

Obs: ao divisria e usucapio.

Semana Aula: 12
DIREITO CIVIL IV - CONDOMNIO EDILCIO

Aspectos Gerais

Condomnio constitudo com um ato de edificao.


Referncias legislativas: arts. 1.331 a 1.358, CC/2002; Lei n 4.591/64 (dispe sobre
o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias); Lei n 4.864/65 (cria
medida de estmulos construo civil).

Natureza Jurdica

O condomnio edilcio caracteriza-se pela justaposio de propriedades distintas e


exclusivas com reas comuns (art. 1331, caput), tais como o solo em que a
edificao erguida, as fundaes, muros, corredores, terrao de cobertura (salvo
estipulao contrria na conveno do condomnio ? art. 1.331 5) e tudo mais
que se destinar ao uso comum. um condomnio parcial, hbrido.
Obs: a garagem faz parte da parte exclusiva, podendo o proprietrio aliena-la e
grava-la livremente, a teor do art. 1.331 1. Porm, se garagem no tiver sido
atribuda especfica frao ideal do terreno, no se poder falar em propriedade
exclusiva e, portanto, a alienao ter que ser feita conforme o art. 1.339 2.
A cada unidade cabe frao ideal do solo e da rea comum, identificada em forma
decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio. No h relao
entre a frao ideal e a rea da unidade autnoma.

rea comum x rea de uso comum: a rea comum permite utilizao exclusiva,
enquanto que a rea de uso comum deve ser utilizada por todos os
comproprietrios.

Enunciado n 247, III Jornada de Direito Civil, CJF: no condomnio edilcio possvel
a utilizao exclusiva de rea comum que, pelas prprias caractersticas da
edificao, no se preste ao uso comum dos demais condminos.

Personalidade jurdica do condomnio

O condomnio no tem personalidade jurdica, mas to somente capacidade


postulatria (ou personalidade judiciria). A compreenso do art. 12 do CPC a de
que o condomnio, embora possa compor relao jurdica processual, entidade
jurdica despersonalizada, assim como a massa falida, o esplio e a Cmara
Municipal. Essa posio bastante questionvel diante do princpio da
operabilidade, uma das diretrizes do atual Cdigo Civil.

Enunciado n 90, I Jornada de Direito Civil, CJF: deve ser reconhecida a


personalidade jurdica ao condomnio edilcio.

Instituio do Condomnio (art. 1.332)

O Condomnio edilcio pode ser institudo por ato inter vivos ou mortis causa,
registrado no cartrio imobilirio, devendo conter: discriminao e individualizao
das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes
comuns (inc. I); determinao da frao ideal atribuda a cada unidade,
relativamente ao terreno e s partes comuns (inc. II); o fim a que as unidades se
destinam (inc. III).
O condomnio , ento, institudo por:
a) Destinao do proprietrio do edifcio;
b) Incorporao (proprietrio do terreno, promitente comprador do terreno e o
cessionrio do terreno);
c) Testamento.

Constituio do Condomnio (art. 1.333)


A lei distingue a instituio da constituio do condomnio. A constituio se d pela
conveno do condomnio, feita por escritura pblica ou instrumento particular,
subscrita por ao menos 2/3 das fraes ideais (incluindo os promitentes
compradores e os cessionrios de direitos a elas relativos) e registrada no Cartrio
de Registro de Imveis (oponibilidade erga omnes).

A conveno do condomnio obrigatria tanto aos condminos quanto aos


possuidores e/ou detentores.

Conveno do Condomnio

?A conveno do condomnio edilcio o instrumento no qual so prefixadas as


normas adotadas para o condomnio em plano horizontal, inclusive o modo como
ser administrado?. (Carlos Alberto Dabus Maluf)

Deve conter na conveno (art. 1.334):


- A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos
condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do
condomnio;
- A forma da administrao;
- A competncia das assemblias, bem como a forma de sua convocao e o
quorum exigido para as deliberaes;
- As sanes (condminos ou possuidores);
- Regimento interno (tudo o que no for essencial para a constituio e
funcionamento do condomnio, possuindo cunho circunstancial e mutvel).
Discusso sobre a oportunidade do Regimento na conveno.

Direitos e Deveres dos Condminos (arts. 1.335 a 1.346)

Os condminos tm propriedade privativa sobre a unidade autnoma e direito de


compropriedade sobre as partes indivisas.

So direitos dos condminos:


a) Sobre a unidade autnoma:
- Usar conforme sua destinao, embora o uso possa sofrer limitaes;
- Alienar independente do consentimento dos demais;
- Gravar com nus reais.
Obs: o ato de alienao da parte divisa importa em igual transferncia de titularidade
sobre a parte indivisa. No h prelao nem retomada.

b) Sobre a parte indivisa:


- Utilizao da rea condominial conforme sua destinao (vestbulo,
corredores, escadas, elevadores etc.);
- Votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite. Este
mesmo direito tambm assiste aos compossuidores que estiverem em dia
com as contribuies condominiais.
-
Obs: o gozo destes direitos independe da rea da unidade autnoma.

Deveres dos condminos:


- Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais
(obrigao propter rem). Em alguns casos, esta fixao feita conforme a rea da
unidade autnoma do condmino (estipulao expressa na conveno);
- No realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
- No alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
- Dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao e no as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos
possuidores ou aos bons costumes;
- Responder o adquirente da unidade autnoma pelos dbitos condominiais
existentes, com os juros e a correo monetria.

Obs:
A) Efeitos do inadimplemento relativo das contribuies condominiais: 1% ao
ms a ttulo de juros moratrios e multa de at 2% (clusula penal). Esta
multa, luz do direito anterior (art. 12, 3, Lei n 4.591/64), era de 20% e
foi reduzida conforme o parmetro estabelecido pelo CDC. Houve recente
veto presidencial na tentativa de elevar a clusula penal para 10%.
B) Efeito do descumprimento dos deveres condominiais: multa de at 5 vezes o
valor das contribuies condominiais, independente das perdas e danos.
Esta multa deve estar prevista na conveno do condomnio; caso contrrio,
a assemblia deliberar, por 2/3 dos demais condminos, o valor da multa.
C) Infraes reiteradas (incluindo a inadimplncia): multa de at o quntuplo das
contribuies condominiais, aprovada por deliberao de dos demais
condminos, tomando por parmetros a reincidncia e a gravidade das
faltas;
D) Comportamento incompatvel com a convivncia harmnica no condomnio:
multa de at 10 vezes o valor das contribuies condominiais, podendo ser
aplicada pelo sndico, independente de deliberao da assemblia, que
precisa, apenas, ratificar o ato posteriormente, com votos de dos demais
condminos.
Obs: Outras espcies de multa: restrio de utilizao de bens e servios, proibio
do ingresso de pessoas. Possibilidade de excluso mediante deciso da
Assemblia. ?Condomnios seletivos?. Ponto controvertido.

Realizao de obras no condomnio

As obras necessrias podem ser realizadas pelo sndico, ou, diante do impedimento
ou omisso deste, por qualquer outro condmino, independente de deliberao da
Assemblia. As demais obras dependem de aprovao da Assemblia, na seguinte
proporo:
- Obras volupturias: 2/3 dos condminos;
- teis: maioria dos condminos;
- Obras teis, na parte comum, em acrscimo s j existentes: 2/3 da
Assemblia;
- Outro pavimento ou outro prdio, para novas unidades imobilirias:
unanimidade dos condminos.
Obs: no caso de obras urgentes e necessrias, o sndico dar cincia imediata da
realizao Assemblia se importar em despesas excessivas.

Administrao do Condomnio

Assemblia geral
rgo deliberativo formado pelos condminos, equiparados a estes os promitentes-
compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas (art.
1.334, 2). Todos os condminos devem ser convocados Assemblia, sob pena
de nulidade da mesma (art. 1354). Condmino inadimplente: discusso.
Direito projetado: PL 6.960/2002: os codminos podero ser representados atravs
de procurao, sendo vedada a outorga de mais de trs mandatos mesma pessoa.

Compete Assemblia geral:


- Escolher (art. 1.347) e destituir o sndico (art. 1.349);
- Aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a
prestao de contas;
- Eleger substituto para o sndico;
- Alterar a conveno, sob aprovao de 2/3 dos votos dos condminos;
- Alterar a destinao do edifcio ou da unidade imobiliria, sob a aprovao
unnime dos condminos (redao dada pela Lei n 10.931/2004);
- Eleger o conselho fiscal.
Enunciado n 248, CJF: o quorum para alterao do regimento interno do
condomnio edilcio pode ser livremente fixado na conveno.
Convocaes da Assemblia geral:
- Primeira convocao: maioria dos votos dos condminos presentes, que
representem ao menos a metade das fraes ideais.
- Segunda convocao: maioria dos votos dos presentes, salvo quorum
especial.

Sndico
eleito pela Assemblia Geral, que tambm pode destitu-lo nos casos de
irregularidade, no prestao de contas ou m administrao, em reunio
especfica para este fim, sob a aprovao da maioria absoluta de seus membros.
Atribuies do sndico (art. 1.348):
- Convocar a Assemblia;
- Representar, ativa e passivamente o condomnio;
- Dar imediato conhecimento Assemblia da existncia de procedimento
judicial ou administrativo;
- Cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as deliberaes
da Assemblia;
- Diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestao dos servios que interessem aos possuidores;
- Elaborar o oramento anual;
- Cobrar as contribuies, impor e cobrar as multas;
- Prestar contas Assemblia, anulamente e quando exigido;
- Realizar o seguro da edificao (art. 1.346).
Possibilidade de tercerizao. Remunerao.

Extino do Condomnio

O condomnio extinto:
- Destruio. Neste caso, a Assemblia pode, sob voto da maioria absoluta,
optar pela reconstruo ou pela venda. Na hiptese de venda, o valor
apurado ser dividido entre os condminos conforme o valor de sua unidade
autnoma (art. 1.357, 2).
- Desapropriao.
Semana Aula: 13
DIREITO CIVIL IV - SERVIDO, USO, USUFRUTO E HABITAO

6.1. Servido

Aspectos Gerais
A servido prediais o direito real de fruio ou de gozo (jus in re aliena) constitudo,
pela lei ou pela vontade das partes, em favor de um prdio dominante, sobre outro
prdio serviente, pertencente a dono diferente. A servido impe ao prdio serviente
um encargo, restringindo as faculdades de uso e de gozo do proprietrio deste
prdio.
Requisitos da servido:
- Existncia de dois prdios
- Encargo imposto ao prdio serviente em benefcio de outro prdio prdio
(dominante);
Prdios de propriedades distintas.

Servides prediais (servitutes preaediorum) x servides pessoais (servitutes


personarum)
Servido predial: encargo imposto ao prdio. A servido no se d entre os titulares
dos imveis, mas entre os prdios.
Servido pessoal: expresso em desuso que significava a relao entre a pessoa e
a coisa sobre o mesmo objeto. No Direito Romano as servides pessoais eram o
usufruto, o uso, a habitao e as operae servorum et animalium (trabalho de
escravos e animais).

Servides prediais x passagem forada


As passagens foradas pertencem ao direito de vizinhana, e referem-se
exclusivamente aos prdios encravados, sem acesso via pblica, nascente ou
porto, o que no ocorre com as servides. Autores h que classificam a passagem
forada como uma espcie de desapropriao e outros como uma forma especial
de servido de passagem.
Sujeitos da relao de servido
Conforme as caractersticas da perpetuidade e da aderncia dos direitos reais, as
servides, uma vez institudas, gravam (nus reais) o prdio dominante em
benefcio do prdio serviente de forma perene, so podendo ser extintas mediante o
cancelamento do registro.
Assim, h na servido uma titularidade ativa indeterminada, que recai sobre o
proprietrio do prdio dominante (o dono da servido), e uma titularidade passiva
indeterminada, que recai sobre o proprietrio do prdio serviente.

Finalidade
As servides tm a finalidade de, limitando a faculdade de uso e de gozo do
proprietrio do prdio serviente, proporcionar um melhor aproveitamento do prdio
dominante, tornando-o mais til, agradvel ou cmodo. H, segundo Arnold Wald,
uma espcie de justia distributiva e correo de desigualdades nas servides.

Caractersticas
- Indivisibilidade (art. 1.386). A servido onera o prdio serviente, ainda que ele
esteja em condomnio ou que veja a ser posteriormente parcelado. Neste caso,
todos os imveis decorrentes do parcelamento continuaro onerados com a
servido. Em decorrncia da indivisibilidade, as servides no se estendem, nem
se ampliam, salvo hipteses expressamente previstas na lei.
- Perpetuidade. A lei regula, contudo, algumas hipteses de extino da
servido.
- A servido no se presume, devendo decorrer da lei ou da vontade das
partes (art. 696, CC/16), sendo necessrio seu registro no Cartrio de
Imveis. Em alguns casos, o juiz determina a servido.
- Inalienabilidade. No pode ser vendida, total ou parcialmente, muito menos
ser gravada com outra servido.

Classificaes
A) Quanto natureza dos prdios:
- Urbanas (ex. no construir prdio alm de determinada altura) ou rurais (ex.
pastagem, trnsito).
B) Quanto ao modo do exerccio:
- Contnuas (subsistem independente de ato humano direto, e.g. servido de
energia eltrica) ou descontnuas (dependem de ao humana seqencial,
e.g. servido de trnsito).
- Positivas (ao, utilidade do prdio serviente) ou negativas (omisso,
absteno de ato determinado).
C) Quanto exteriorizao:
- Aparentes ou no aparentes. Nas servides aparentes h sempre marcas
que indicam a existncia da servido, como obras e outras marcas visveis.
D) Quanto origem:
- Legais (coativas): Cdigo de guas, Cdigo de Minas.
- Convencionais.
Obs: Smula n 415, STF: Servido de trnsito no titulada, mas tornada
permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente,
conferindo direito proteo possessria.

Constituio das Servides


As servides podem ser constitudas por:
- Ato intre vivos. Neste caso, por fora do art. 108, CC/2002, a constituio se
dar por escritura pblica;
- Testamento (mortis causa);
- Usucapio ordinrio (prazo de 10 anos, no caso de posse com justo ttulo e
boa-f) ou extraordinrio (prazo vintenrio. Crtica da doutrina e PL n
6.960/2002. Enunciado n 251, III Jornada de Direito Civil, CJF). As hipteses
de usucapio aplicam-se somente s servides aparentes.
- Sentena judicial que determinar a diviso do condomnio;
- Destinao do proprietrio.

Exerccio das Servides


Cabe ao dono da servido, exceto disposio expressa no ttulo constitutivo, realizar
todas as obras necessrias ao uso e conservao da mesma.
Ao proprietrio do prdio serviente, assiste o direito de renncia propriedade ao
dono da servido. Ainda que o proprietrio do prdio dominante no aceite a
propriedade da servido, ele continuar obrigado a custear as obras de uso e
manuteno. O proprietrio do prdio serviente no pode, obviamente, prejudicar a
utilizao da servido por parte do proprietrio do prdio dominante.
Possibilidade de remoo da servido. Inovao do CC/2002 com relao ao
proprietrio do prdio dominante.
Restrio e ampliao da servido ? parmetros legais (art. 1.385, CC/2002):
finalidade, servido de trnsito e necessidades de cultura ou indstria (indenizao
ao proprietrio do prdio serviente).

Extino das Servides


As servides podem ser extintas:
- Pela confuso;
- Por conveno;
- Pela renncia (feita por escritura pblica e registrada no Cartrio de
Imveis);
- Pelo no uso contnuo por 10 (dez) anos;
- Pelo decurso do prazo ou implemento da condio;
- Pela desapropriao;
- Uma vez cessada a utilidade ou a comodidade para o prdio dominante;
- Resgate, feito por escritura pblica;
- Supresso das obras, nas servides aparentes, por efeito de contrato ou
outro ttulo.
Obs: a extino da servido, exceto nas hipteses de desapropriao, s produz
eficcia erga omnes quando cancelada no Registro de Imveis.

6.2. Usufruto, uso e habitao


Usufruto

Aspectos Gerais

direito real intransfervel, personalssimo, sobre coisa alheia, que atribui a uma
pessoa a faculdade de usar e fruir (usufruir) da coisa de outrem, temporariamente,
desde que no lhe altere a substncia. Ao lado do uso e da habitao, o usufruto
considerado uma espcie de servido pessoal, pois traduz a subordinao de um
bem a uma determinada pessoa que no seu titular.
nsita ao usufruto a noo de obrigao de restituio do bem ? o usufruturio,
porm, no fiel depositrio. necessrio o registro, no respectivo cartrio, do
usufruto de bens imveis.

Caracteres

- Direito real limitado: rene apenas as faculdades de uso e gozo (fruio);


- Direito real sobre coisa alheia: o usufruturio no possui as faculdades de
disposio e de reivindicao (nu-proprietrio);
- Direito personalssimo: recai sobre a pessoa do usufruturio, que no pode
transmitir o direito a outrem, nem seus herdeiros podem suceder-lhe no
usufruto (proibio do usufruto sucessivo). Por ser personalssimo, o usufruto
, tambm, impenhorvel e inalienvel (muito embora seja possvel a cesso,
a ttulo gratuito (comodato) ou oneroso (locao), do exerccio do usufruto);
- Temporariedade: o usufruto tem limitao temporal, no seguindo a regra
da perpetuidade dos direitos reais.

Sujeitos

- Usufruturio: titular do direito real de usufruto. Rene as faculdades de uso


e gozo. Tem a posse direta, bem como a administrao do bem objeto do
usufruto. Art. 1.394.
- Nu-proprietrio: titular da propriedade do bem sobre o qual recai o usufruto
sendo, por isso, possuidor indireto do mesmo. Rene as faculdades de
disposio e reivindicao.

Objeto

- Imveis e mveis infungveis e inconsumveis, podendo recair sobre um bem


singular (usufruto particular) ou um patrimnio (usufruto universal). Art.
1.390, CC/2002.
- Direitos: ttulos de crdito (art. 1.395).
-
Obs: pelo princpio da gravitao jurdica, o usufruto de um bem abrange seus
acessrios e acrescidos, tendo, ao final do usufruto, o usufruturio a obrigao de
restitui-los, ou o valor equivalente ao tempo da restituio (art. 1.392, 1). Por este
princpio sujeitar-se autonomia privada, as partes podem convencionar em sentido
diverso (art. 1.392, caput).

Classificao

1) Quanto origem: legal ou convencional.


2) Quanto ao objeto: prprio ou imprprio (quase usufruto: recai sobre bens
fungveis ou consumveis).
3) Quanto sua extenso: universal (recai sobre um patrimnio) ou particular
(recai sobre um bem particular); pleno (abrange a totalidade dos frutos e
utilidades) ou restrito (excluem-se, por fora da autonomia privada, alguns ou
todos os frutos e utilidades).
4) Quanto sua durao: temporrio ou vitalcio.

Obs: usufruto simultneo e usufruto sucessivo: no usufruto simultneo, duas ou


mais pessoas exercem direito de usufruto sobre o mesmo bem, enquanto que no
usufruto sucessivo um usufruturio sucede ao outro. importante lembrar que essa
sucesso deve ser pactuada entre usufruturio e nu-proprietrio, inexistindo a
possibilidade de sucesso hereditria no usufruto. Tambm no possvel o direito
de acrescer no usufruto simultneo, a no ser que ele seja inequivocamente previsto
(art. 1.411, CC).

Formas de Constituio

1) Por lei (usufruto legal);


2) Ato jurdico inter vivos, podendo ser gratuito ou oneroso. Pode se dar por
alienao ou reteno;
3) Ato jurdico causa mortis;
4) Usucapio.

Obs: o ato de constituio, quando o usufruto recair sobre bens imveis, est sujeito
a registro no cartrio imobilirio, sem o qual no adquire eficcia erga omnes.

Direitos do Usufruturio

1) Posse. A posse do usufruturio direta, justa e de boa-f, enquanto durar o


usufruto. Caso o usufruturio no cumpra a sua obrigao de restituir findo
o usufruto, a posse passar a ser injusta (precria) e de m-f. Por ser
possuidor, pode o usufruturio exercer a defesa de sua posse, seja atravs
da legtima defesa, ou pelo manejo dos interditos possessrios, inclusive
contra o prprio usufruturio. Caracteriza a posse o usufruturio o exerccio
do uso e do gozo do bem.

2) Uso. A princpio, a faculdade de uso recai sobre todo o bem e seus


acrescidos (usufruto pleno), incluindo as servides, pertenas e
animais. Se o usufruto for universal, o usufruturio tem direito parte do
tesouro achado, bem como meao nas paredes, cercas, muros, valas e
valados (art. 1.392, 2).

3) Administrao.

4) Fruio. A faculdade de fruio traduz-se na possibilidade de percepo dos


frutos decorrentes do bem objeto do usufruto.
- Frutos naturais pendentes incio: usufruturio
final: nu-proprietrio.
- Crias de animais: usufruturio;
- Frutos civis vencidos data de incio: nu-proprietrio
data do final: usufruturio
Obs: assiste ao usufruturio o direito de arrendar a coisa sem, contudo, alterar-lhe
a destinao econmica.

Deveres do usufruturio (arts. 1.400 a 1.409)

1) Determinao. O usufruturio deve inventariar a coisa para que, findo o usufruto,


a restitua tal qual a recebeu do nu-proprietrio.

2) Prestar cauo (real ou fidejussria) pela administrao. Caso o usufruturio no


preste a cauo exigida pelo nu-proprietrio, este poder administrar o bem,
mediante cauo feita em favor do usufruturio. Pela administrao, o nu-
proprietrio faz jus remunerao fixada pelo juiz. Esta cauo no ser exigida ao
doador que se reservar no usufruto do bem doado (exceo da cautio usufructuaria).

3) Conservao da coisa. O usufruturio, porm, no pode ser compelido a pagar


as deterioraes resultantes do exerccio regular do bem, mas apenas das
deterioraes resultantes do uso abusivo do mesmo, averiguado atravs da culpa
do usufruturio. As despesas extraordinrias, bem como as que forem superiores a
2/3 do rendimento lquido anual, devem ser feitas pelo usufruturio. Pagamento de
juros de capital.

4) Restituio do bem.

5) Pagamento de prestaes tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa.

6) Defesa da coisa e comunicao ao nu-proprietrio na hiptese de agresso ao


bem.

7) Pagamento do seguro. Destruio do bem e restabelecimento do usufruto de


coisa segurada.

Extino do Usufruto
- Renncia. No caso de bens imveis, a renncia dever ser feita por escritura
pblica.
- Morte do usufruturio. Por considerar o usufruto um direito personalssimo,
o direito brasileiro no admite usufruto sucessivo.

- Findo o prazo.

- Extino da pessoa jurdica. O usufruto por pessoa jurdica tem durao


mxima de 30 anos.

- Cessao do motivo que originou o usufruto.

- Destruio da coisa (exceo: coisa segurada).

- Consolidao.

- Culpa do usufruturio.

- No uso.

Uso

Art. 1.412. O usurio usar da coisa e perceber os seus frutos,


quanto o exigirem as necessidades suas e de sua famlia.
1o Avaliar-se-o as necessidades pessoais do usurio conforme
a sua condio social e o lugar onde viver.
2o As necessidades da famlia do usurio compreendem as de
seu cnjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu servio
domstico.

Art. 1.413. So aplicveis ao uso, no que no for contrrio sua


natureza, as disposies relativas ao usufruto.

No direito romano, o usurio podia somente utilizar o bem, sem percepo de


qualquer espcie de fruto. O direito moderno manteve praticamente a mesma
estrutura do direito romano, porm h a possibilidade de percepo de frutos, mas
somente para satisfazer as necessidades do usurio, bem como de sua famlia
(cnjuge, filhos solteiros e pessoas do servio domstico), levando em considerao
a condio social e o lugar onde vive.

Tal qual o usufruto, o uso tambm considerado um direito personalssimo sendo,


portanto, inalienvel, impenhorvel e intransfervel (nem o seu exerccio pode ser
cedido).

O uso deve ser registrado no registro imobilirio.


Habitao

Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar


gratuitamente casa alheia, o titular deste direito no a pode alugar,
nem emprestar, mas simplesmente ocup-la com sua famlia.

Art. 1.415. Se o direito real de habitao for conferido a mais de


uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa no ter de
pagar aluguel outra, ou s outras, mas no as pode inibir de
exercerem, querendo, o direito, que tambm lhes compete, de
habit-la.

Art. 1.416. So aplicveis habitao, no que no for contrrio


sua natureza, as disposies relativas ao usufruto.

o direito real de habitar com a famlia em imvel alheio. Tambm direito


personalssimo e, por isso, inalienvel, impenhorvel e intransfervel, sendo vedada,
inclusive, a cesso, seja a ttulo gratuito, seja a ttulo oneroso.

Habitao simultnea.

Tambm so aplicadas habitao as normas atinentes ao usufruto, no que couber.


Art. 1.831, CC/2002: habitao do cnjuge sobrevivente.

Semana Aula: 14
DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS

6.3. Direito real do promitente comprador do imvel


Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no
pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular,
e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente
comprador direito real aquisio do imvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do


promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem
cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o
disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a
adjudicao do imvel.

A promessa irretratvel de compra e venda (feita sem a clusula de


arrependimento), seja por instrumento pblico ou particular, devidamente registrada
no cartrio de imveis, gera direito real de aquisio do imvel. um direito real
limitado, sobre coisa alheia e s possui eficcia real aps registrado: antes do
registro, tem-se somente direito obrigacional, resolvido com perdas e danos.

Formas de execuo do contrato:


a) Pela entrega da escritura definitiva.
b) Pela sentena constitutiva de adjudicao compulsria. Smulas n 413, STF
e n 239, STJ.

Obs: aproveitar a oportunidade para fazer uma pequena reviso dos contratos-
promessa no Cdigo Civil.

Unidade 7 - DIREITOS REAIS DE GARANTIA

7.1. Conceito e natureza jurdica

Direitos reais de garantia so direitos reais sobre coisas alheias, acessrios, que
asseguram o adimplemento de obrigao principal.

Pontes de Miranda: o direito real de garantia tem dupla funo: determina qual o
bem destinado soluo da dvida, antes de outros bens; e pr-exclui, at que se
solva a dvida, a soluo, com ele, ou o valor dele, de outras dvidas. Com isso,
parece-se com o privilgio legal que recai sobre determinado objeto, mas ao simples
privilgio, que pessoal, a despeito da eficcia erga omnes, falta o elemento da
pr-excluso, que a natureza real dos direitos reais de garantia produz. (Tratado de
direito privado, vol. XX. Rio de Janeiro: Borsoi, 1971).

H, portanto, duas relaes distintas: uma, de natureza pessoal, que consiste na


obrigao garantida; e outra, de natureza real, que se traduz na vinculao de
determinado bem ao adimplemento da obrigao garantida. Por isso, alguns
autores defendem que os direitos reais de garantia so mistos, justamente por
coexistirem com uma relao pessoal, sem a qual no tm razo de ser.

Nelson Rosenvald e Cristiano Farias apontam que o Cdigo Civil prev quatro
direitos reais de garantia: propriedade fiduciria, penhor, hipoteca e anticrese.
Contudo, a propriedade fiduciria tem regramento prprio, pelo que apenas penhor,
hipoteca e anticrese so tratadas conjuntamente, e, por isso, apenas a eles so
aplicveis as regras gerais contidas nos arts. 1.419 a 1.430, CC.

7.2. Constituio. 7.3. Requisitos

Os direitos reais de garantia so constitudos atravs de contrato, que pode ser


celebrado entre as partes que integram a obrigao principal, ou tambm por
terceiro, que garante dvida alheia com bem prprio. Importante mencionar que em
se tratando de garantia instituda sobre bem imvel, ser necessrio o registro no
CRI em que estiver matriculado o bem; no caso do penhor, o contrato dever ser
registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos.
Para que tenha eficcia, o contrato que estabelece direito real de garantia deve
conter (art. 1.424, CC):
a) o valor do crdito, sua estimao, ou valor mximo;
b) o prazo fixado para pagamento;
c) a taxa dos juros, se houver;
d) o bem dado em garantia com as suas especificaes.

Alm desses fatores, a lei exige como requisito subjetivo de eficcia, a capacidade
para alienar. Com efeito, somente pode instituir direito real de garantia aquele que
tem capacidade de dispor do bem (art. 1.420, CC). A lei prev, ainda, duas situaes
especiais:
- Bem em condomnio: cada condmino pode estabelecer direito real de garantia
sobre sua frao ideal (art. 1.420, 2, CC);
- Ps-eficacizao: A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as
garantias reais estabelecidas por quem no era dono.

Proibio da clusula comissria: o art. 1.428, CC, impe nulidade absoluta


clusula que autoriza o credor hipotecrio, pignoratcio e anticrtico a ficar com o
bem quando houve inadimplemento do devedor. A clusula comissria no se
confunde com o direito de reteno do credor anticrtico previsto no art. 1.423, CC.
A vedao da clusula comissria no exclui, porm, a possibilidade de ser
realizada dao em pagamento.

7.4. Caractersticas

a) Seqela (art. 1.419, CC);


b) Indivisibilidade (art. 1.421, CC);
c) Possibilidade de excusso (art. 1.422, primeira parte, CC). Os bens dados em
penhor e em hipoteca sero penhorados e alienados em hasta pblica. A alienao
somente pode ser judicial, sendo vedada a venda extrajudicial do bem (proteo ao
patrimnio do devedor), a exceo das hipotecas realizadas no mbito do Sistema
Financeiro de Habitao e das hipteses em que no prprio contrato de penhor a
venda amigvel permitida. O interesse de agir para a excusso ocorre com o
vencimento do contrato, lembrando que o art. 1.425, CC, traz situaes de
vencimento antecipado da obrigao;
d) Prelao (art. 1.422, segunda parte, CC). Importante referir que a preferncia dos
direitos reais de garantia no se sobrepe a determinados privilgios legais sempre
que a lei assim determinar (art. 1.422, p. nico, CC). o caso, por exemplo, da
preferncia dos crditos fiscais na falncia.

Semana Aula: 15
DIREITO CIVIL IV - DIREITOS REAIS DE GARANTIA

PENHOR

1. Conceito

o direito real atravs do qual a posse de bem mvel do devedor (ou de terceiro)
entregue ao credor em garantia do adimplemento de obrigao principal. Do
conceito, possvel extrair os seguintes elementos:

- objeto: bem mvel. A lei admite, excepcionalmente, penhor especial de bens


imveis por acesso nas hipteses de penhor agrcola e penhor de mquinas;

- sujeitos: - credor pignoratcio: credor da obrigao principal e possuidor, mediato


ou imediato, do bem dado em garantia.

- devedor pignoratcio: devedor da obrigao principal e proprietrio do


bem dado em garantia. Eventualmente, em determinadas espcies de
penhor especial, o devedor pode ser tambm possuidor direto do bem
dado (penhor rural, industrial, mercantil e de veculos)

Admite-se que terceiro seja titular do bem dado em garantia.

2. Constituio

O Cdigo Civil exige dois requisitos para a constituio do penhor:

a) material: tradio da posse (art. 1.431, CC). No h penhor sem que o credor
pignoratcio seja possuidor do bem dado em garantia. Especial ateno merece o
pargrafo nico do art. 1.431, CC, que aparentemente afasta do credor a qualidade
de possuidor quando se tratar de uma das modalidades especiais de penhor rural,
industrial, mercantil e de veculos. Apesar da pouca tcnica na redao, a lei traz
espcie de tradio ficta da posse (especificamente constituto possessrio),
guardando o credor pignoratcio a posse indireta enquanto o devedor fica com a
posse indireta.

b) formal: o contrato que estabelece a garantia deve ser devidamente registrado no


cartrio competente (art. 1.432, CC)

3. Direitos e deveres do credor pignoratcio

So direitos do credor pignoratcio

a) a posse da coisa empenhada

Alguns pontos devem ser suscitados quanto posse do credor pignoratcio.


Em primeiro lugar, a finalidade da lei a de assegurar que o devedor no perder
ou deteriorar o bem para manter a integridade da garantia. Isso significa que nada
impede que seja estabelecido que um terceiro ficar na posse do bem durante a
vigncia do contrato principal. A posse do credor pignoratcio no , portanto, um
direito personalssimo.

Ademais, a posse limita-se mera apreenso da coisa, sem possibilidade de


exerccio das faculdades de uso e de gozo. Isso porque o penhor no direito de
fruio, mas mero direito de garantia. Assim, o credor pignoratcio ser uma espcie
de depositrio, sendo-lhe vedado utilizar o bem.

b) a reteno dela, at que o indenizem das despesas devidamente justificadas,


que tiver feito, no sendo ocasionadas por culpa sua

Obviamente esse direito no assiste ao credor pignoratcio que tem apenas a posse
indireta do bem.

c) o ressarcimento do prejuzo que houver sofrido por vcio da coisa empenhada

Aqui o vcio compreende tanto o vcio redibitrio quanto a evico. Importante


lembrar que pode haver, na hiptese, vencimento antecipado da obrigao.

d) a promoo da execuo judicial, ou da venda amigvel, se lhe permitir


expressamente o contrato, ou lhe autorizar o devedor mediante procurao

Excusso da obrigao.

e) a apropriao dos frutos da coisa empenhada que se encontrar em seu poder

Essa regra deve ser interpretada com cautela, para que no entre em aparente
conflito com o art. 1.435, IV, CC. Considerando o limite imposto pela vedao do
enriquecimento sem causa, somente autorizado ao credor ficar com os frutos se
houver abatimento proporcional do montante da dvida. Assim, no silncio das
partes, entende-se que o credor est autorizado a apropriar-se dos frutos da coisa
empenhada se o valor dos frutos apreendidos for descontado do total devido.

f) a promoo da venda antecipada, mediante prvia autorizao judicial, sempre


que haja receio fundado de que a coisa empenhada se perca ou deteriore, devendo
o preo ser depositado. O dono da coisa empenhada pode impedir a venda
antecipada, substituindo-a, ou oferecendo outra garantia real idnea.

g) manter a indivisibilidade da garantia, salvo determinao judicial (art. 1.434, CC).

So obrigaes do credor pignoratcio:


a) a custdia da coisa, como depositrio, e o ressarcimento ao dono pela perda ou
deteriorao de que for culpado, podendo ser compensada na dvida, at a
concorrente quantia, a importncia da responsabilidade;

b) defesa da posse da coisa empenhada e a dar cincia, ao dono dela, das


circunstncias que tornarem necessrio o exerccio de ao possessria;

c) a imputar o valor dos frutos, de que se apropriar (art. 1.433, inciso V) nas
despesas de guarda e conservao, nos juros e no capital da obrigao garantida,
sucessivamente;

d) a restitu-la, com os respectivos frutos e acesses, uma vez paga a dvida;

e) a entregar o que sobeje do preo, quando a dvida for paga, no caso de haver
venda judicial ou amigvel do bem.

4. Extino

Hipteses de extino:

a) extino da obrigao principal (princpio da gravitao jurdica)

b) perecimento da coisa

Nesse caso, o credor pignoratcio pode exigir que seja oferecida nova garantia, sob
pena de vencimento antecipado da obrigao. Trata-se de hiptese em que o
acessrio (extino do penhor) influenciar no principal (vencimento antecipado).

c) renncia do credor

Como o penhor no recai sobre bens imveis, sua renncia no precisa ser
expressa. Bem a propsito, a lei fixa presuno relativa de renncia sempre que o
credor pignoratcio consentir na venda particular do penhor sem reserva de preo,
restituir a sua posse ao devedor, ou anuir sua substituio por outra garantia.
Quanto a essa ltima hiptese, Nelson Rosenvald e Cristiano Farias observam que
trata-se propriamente de sub-rogao real, pois h substituio de uma garantia
pela outra.

Importante pontuar que a renncia ao penhor no induz a remisso da obrigao


principal. Ademais, a renncia tambm no implica vencimento antecipado da
obrigao.

d) confuso na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa


O art. 1.436 2, CC, ressalta que a confuso parcial no rompe com a
indivisibilidade da garantia.

d) dando-se a adjudicao judicial, a remisso ou a venda da coisa empenhada,


feita pelo credor ou por ele autorizada

Obs: dever ser averbado o cancelamento do registro para que a extino do


penhor tenha eficcia.

5. Modalidades especiais de penhor


a) penhor rural;
b) penhor agrcola;
c) penhor pecurio;
d) penhor industrial e mercantil;
e) penhor de direitos e ttulos de crdito;
f) penhor de veculos;
g) penhor legal.

HIPOTECA

1. Conceito

Direito real atravs do qual o devedor, sem transferir a posse, vincula bem imvel
ao adimplemento de obrigao principal (que pode, por expressa autorizao legal
contida no art. 1.487, CC, ser tambm dvida futura ou condicionada). Assim como
o penhor, tambm tem natureza mista por envolver relao pessoal e real.

Elementos que integram o conceito:

- objeto: como regra, bem imvel. O art. 1.473, CC fornece rol exaustivo de bens
que podem ser objeto de hipoteca: imveis e seus acessrios; domnio direto;
domnio til; estradas de ferro; recursos naturais elencados no art. 1.230, CC,
independente do solo; navios; aeronaves; direito de uso especial para fins de
moradia; direito real de uso; propriedade fiduciria.

- sujeitos: Credor hipotecrio: credor da obrigao principal. Aquele que pode


excutir o bem caso haja inadimplemento. No possuidor.

Devedor hipotecrio: proprietrio e possuidor do bem dado em garantia.


devedor da obrigao principal.

2. Caractersticas
Alm das caractersticas gerais dos direitos reais de garantia, a hipoteca ainda
apresenta as seguintes caractersticas:

a) extensibilidade: art. 1.474, CC.


b) transmissibilidade;
c) publicidade: a hipoteca deve ser levada a registro, consoante arts. 1.492 a 1.498,
CC.

3. Alienao do bem hipotecado

A hipoteca no impede o exerccio das faculdades inerentes propriedade,


podendo o devedor hipotecrio alienar a terceiro o bem dado em garantia. Alis, o
art. 1.475, CC, estabelece a nulidade absoluta da clusula que probe a alienao
do bem. Todavia, tal alienao acarretar conseqncias, sobretudo no aspecto
obrigacional da relao hipotecria.

Para o credor hipotecrio, possvel estabelecer em contrato o vencimento


antecipado da obrigao diante da alienao da garantia (art. 1.475, p. nico). A
inexistncia dessa clusula, contudo, no aniquilar o direito do credor hipotecrio,
que, por ser titular de direito real, poder opor a hipoteca ao terceiro adquirente do
imvel.

O terceiro que adquire o imvel hipotecado pode ou no assumir a dvida do


devedor originrio.

a) hiptese de no assuno: nesse caso, o terceiro adquirente tem a faculdade de


abandonar o imvel ao credor hipotecrio (ou aos credores hipotecrios, se houver
mais de uma hipoteca gravando o imvel). A lei prev dois momentos para o
abandono:
- a critrio do terceiro, devendo notificar o(s) credor(es) hipotecrio(s), situao em
que poder ser deferida a posse ou haver depsito judicial;
- 24 horas aps a citao do terceiro adquirente sobre o processo de execuo.

b) hiptese de assuno: art. 1.481, CC.

Em todos os casos, o terceiro adquirente ter direito de ressarcimento perante o


devedor (art. 1.481, 4, CC).

4. Pluralidade de hipotecas

lcito ao proprietrio instituir mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem (hipoteca
de primeiro grau e hipoteca de segundo grau). Pela caracterstica da preferncia, a
primeira hipoteca prefere a segunda, donde se extraem as seguintes concluses:
a) o segundo credor hipotecrio somente poder executar a hipoteca aps vencida
a primeira, salvo na hiptese de ser o devedor insolvente (art. 1.477, CC);

b) o segundo credor hipotecrio, diante do inadimplemento do devedor pode, na


qualidade de terceiro interessado, extinguir a primeira hipoteca, hiptese em que
consignar o valor da obrigao principal e acessrios (incluindo despesas
processuais, se for o caso) em favor do primeiro credor hipotecrio e se sub-rogar
em seus direitos perante o devedor que, notificado, no pagar (art. 1.478, CC)

5. Excusso, Remio e Adjudicao

O contrato garantido por hipoteca constitui ttulo executivo extrajudicial, conforme


art. 585, III, CPC. Isso significa que vencida e no paga a obrigao, pode o credor
ajuizar ao de execuo de ttulo extrajudicial contra devedor solvente, conforme
procedimento descrito nos arts. 646 e seguintes do CPC. Importante mencionar que
o art. 3, V, exclui a impenhorabilidade do bem de famlia quando se tratar de
execuo de hipoteca sobre o imvel oferecido como garantia real pelo casal ou
pela entidade familiar.

comum nos contratos de prestao continuada garantidos por hipoteca a aposio


de clusula de vencimento antecipado sempre que o devedor deixar de adimplir
quaisquer das parcelas da obrigao, o que denota a possibilidade de execuo da
hipoteca antes do prazo inicialmente fixado no contrato. possvel, tambm, que o
vencimento da hipoteca seja prorrogado por at 30 anos contados da data do
contrato, mediante averbao no registro da hipoteca (art. 1.485, CC).

A execuo da garantia hipotecria denominada excusso da hipoteca. O devedor


ser citado para pagar e o bem hipotecado ser imediatamente penhorado. Caso
no seja efetuado o pagamento, o bem ser avaliado e levado hasta pblica.

Eventual penhora de bem hipotecado acarretar vencimento antecipado da


obrigao, e o praceamento do bem somente ocorrer com a citao do credor
hipotecrio, que poder exercer sua preferncia.

Remio ou purga da hipoteca consiste na faculdade reconhecida a certas pessoas,


de liberar o bem gravado, mediante o pagamento da importncia devida e
acessrios (Caio Mrio da Silva Pereira. Instituies de direito civil. Vol. IV. 20.ed.
Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 336), assegurando, por um lado, os interesses do
credor, e por outro a livre circulao do bem.

Somente pode remir a hipoteca:


- o credor hipotecrio de segundo grau;
- o adquirente de imvel hipotecado;
- o devedor executado, bem como seu cnjuge, ascendente e descendente.
As hipteses de remio pelo credor da segunda hipoteca e pelo terceiro adquirente
j foram estudadas. Quanto remio feita pelo devedor executado, o art. 1.482,
CC, permite que esta seja feita a qualquer momento, desde a citao at a
assinatura do auto de arrematao ou publicao da sentena de adjudicao,
mediante pagamento do valor de avaliao ou do maior lance oferecido, conforme
o caso. Excepcionalmente, a remio ser deferida massa falida ou ao concurso
de credores, quando se tratar, respectivamente, de devedor falido ou insolvente.

A adjudicao possvel na hiptese do art. 1.482, p. nico, sempre que o credor


aceitar ficar com o bem, ainda que avaliado em valor inferior ao dbito, mediante
fornecimento de quitao integral da dvida.

6. Hipoteca de loteamentos e em incorporaes imobilirias

Art. 1.488. Se o imvel, dado em garantia hipotecria, vier a ser loteado,


ou se nele se constituir condomnio edilcio, poder o nus ser dividido,
gravando cada lote ou unidade autnoma, se o requererem ao juiz o
credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporo entre o valor de
cada um deles e o crdito.
1o O credor s poder se opor ao pedido de desmembramento do nus,
provando que o mesmo importa em diminuio de sua garantia.
2o Salvo conveno em contrrio, todas as despesas judiciais ou
extrajudiciais necessrias ao desmembramento do nus correm por conta
de quem o requerer.
3o O desmembramento do nus no exonera o devedor originrio da
responsabilidade a que se refere o art. 1.430, salvo anuncia do credor.

Smula 308, STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,


anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e venda, no tem eficcia
perante os adquirentes do imvel.

7. Modalidades especiais de hipoteca


a) hipoteca legal
b) hipoteca judiciria
c) hipoteca de vias frreas

8. Extino da hipoteca

A hipoteca extinta:

a) pela extino da obrigao principal;


b) pelo perecimento da coisa;
c) pela resoluo da propriedade;
d) pela renncia do credor;
e) pela remio;
f) pela arrematao ou adjudicao;
g) com a averbao, no Registro de Imveis, do cancelamento do registro, vista
da respectiva prova;
h) pela prescrio.

Obs: No extinguir a hipoteca, devidamente registrada, a arrematao ou


adjudicao, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos
credores hipotecrios, que no forem de qualquer modo partes na execuo (art.
1.501).

Obs2: usucapio libertatis e extino da hipoteca.

ANTICRESE

Dos direitos reais de garantia, o menos comum a anticrese, que consiste no direito
atravs do qual o devedor entrega ao credor imvel para que a percepo dos frutos
dele provenientes compense o valor do dbito. , portanto, direito real que recai
sobre bens imveis, e est diretamente relacionado ao jus fruendi e ao exerccio da
posse direta pelo credor anticrtico. Alis, a posse direta, com exerccio das
faculdades de uso e gozo do bem dado em anticrese elemento diferenciador
marcante da anticrese com relao aos demais direitos reais de garantia.

Sujeitos: credor anticrtico e devedor anticrtico.

Disciplina legal: arts. 1.506 a 1.510, CC.