A propsito del acuerdo 1 del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil 2017

Precario y desalojo por vencimiento de

contrato
El autor discrepa con el Acuerdo N 1 del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil 2017,
el cual establece que tras el requerimiento de restitucin del bien mediante carta
notarial, solo es posible demandar desalojo por precario. Considera que esto
constituye un lmite al ejercicio del derecho del arrendador y, adems, sostiene que lo
dispuesto por el pleno solo sera aplicable a aquellos contratos de arrendamiento que
no se hayan celebrado incluyendo la clusula de allanamiento futuro o conforme al
proceso nico de desalojo.

Se han difundido las conclusiones del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil
llevado a cabo el pasado 3 y 4 de noviembre en la ciudad de Chiclayo. Lamentablemente,
por temas de carga laboral, no pude participar como expositor y as atender la gentil
invitacin de la Dra. Carmen Martnez Marav y la comisin organizadora.

El primer acuerdo tomado (acuerdo 1), acerca de las consecuencias del envo de la carta
notarial requiriendo la desocupacin del bien cuando ha vencido el contrato de
arrendamiento, ha quedado como sigue:

"Luego de la publicacin del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de Paz Letrado
han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista
requerimiento de restitucin del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el
arrendatario (artculo 1704 CC); toda vez que en todos estos casos este ltimo ha
quedado constituido en poseedor precario, por lo que el Juez competente para
conocerlos es el Especializado, quedando impedido el arrendador de interponer
demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino nicamente por ocupacin
precaria.

Discrepo, respetuosamente, de lo acordado en mayora por los Magistrados que

participaron en el Pleno. Afirmar que tras el requerimiento de restitucin del bien (lase,
envo de carta notarial) solo es posible demandar desalojo por precario, resulta un lmite
al ejercicio del derecho del arrendador (que, en muchos casos, es el propietario tambin).

Cabe precisar que el Cuarto Pleno Casatorio Civil solo estableci en su quinto precedente
cundo nos encontramos frente a un poseedor precario[1]. Sin embargo, no concluy que
nicamente se pueda demandar (utilizar la va del) desalojo por precario.

Es importante hacer este distingo. Ntese que una cosa es la definicin de un supuesto de
posesin precaria y otra muy distinta cmo el actor (que requiere la restitucin de la
posesin del bien) pretende la tutela de su derecho. Era necesario, entonces, hacer el
distingo entre la institucin civil y el medio procesal. Me explico mejor con esta
interrogante: acaso contra un poseedor precario no se puede demandar tambin
reivindicacin? S, es totalmente posible demandar al "poseedor precario" con la accin
reivindicatoria.
En ese sentido: afirmar que el arrendador, que a su vez es propietario en muchos casos,
solo puede demandar desalojo por ocupacin precaria, limita su derecho imprescriptible
a demandar (tambin) la reivindicacin.

De otro lado, qu ocurre si no se remite la carta notarial? Qu, si en lugar de la carta

notarial se emplaza al arrendatario con la invitacin a conciliar extrajudicialmente?
All s puedo demandar el desalojo por vencimiento de contrato?

Finalmente, si el proceso inicia ante el juez especializado (tras demandar desalojo por
precario), siempre puede terminar ante la Corte Suprema va recurso de casacin. Me
pregunto si es verdaderamente eficiente que el trmite judicial para exigir que la
recuperacin del bien tras vencer un contrato de arrendamiento, merece incluir tambin
el tiempo que tomar la Corte Suprema para resolver lo (ya) previsible.

Cabe resaltar que hasta antes del Cuarto Pleno Casatorio Civil, usualmente los procesos
de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento iniciaban ante un Juez de Paz
Letrado (en su gran mayora, dada la cuanta), lo que ahorraba en tiempo y dinero para
los litigantes.

Sin embargo, pese a lo acordado en el Pleno Jurisdiccional, es nuestro entender que la

pretensin desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento an no ha quedo
extinta.

Con ocasin de la publicacin de la Ley N 30201 coment lo siguiente, lo que an resulta

vigente a mi entender: pese a que es totalmente posible optar por la va de desalojo por
ocupante precario en caso de fenecimiento del contrato de arrendamiento [una vez
cursado el aviso de conclusin] no resulta lo ms recomendable dado que en la realidad,
el proceso de desalojo por ocupante precario puede terminar dilucidndose a nivel de
Corte Suprema en Casacin, lo que hace ms largo el calvario hasta obtener la restitucin,
cuando los casos de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento, dada
la cuanta, suelen iniciar ante juzgados de paz letrado[2] (resaltado nuestro).

Por tanto, hacer uso en los contratos de arrendamiento, de la clusula de allanamiento a

futuro del arrendatario que nos ofrece el 594 del CPC, nos debe permitir demandar la
pretensin de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento (usualmente ante el
Juez de Paz Letrado)

En el mismo sentido el D.L. N. 1177 que cre el denominado ahora Proceso nico de
Desalojo establece: El Proceso nico de Ejecucin de Desalojo que se promueva al
amparo del presente Decreto Legislativo, se tramita ante el Juez de Paz Letrado o
ante el Juzgado que haga sus veces, de la jurisdiccin donde se ubique el inmueble
arrendado (resaltado nuestro).

En buena cuenta, el Cuarto Pleno Casatorio Civil no ha limitado el uso de uno u otro
instrumento procesal por el cual el arrendador vulnerado (muy probablemente
propietario) busque tutela.

Sin perjuicio de ello, existen dos formas por las que se podra acudir a un Juez de Paz
Letrado y simplificar los tiempos para la devolucin del bien: el uso de la clusula de
allanamiento futuro que permite la Ley N 30201 o, arrendar conforme las formalidades
que exige el Decreto Legislativo N. 1177. Esto, por cuanto entendemos que el Pleno
Jurisdiccional in comento solo ser aplicable a aquellos contratos de arrendamiento que
no se hayan celebrado conforme a la Ley N. 30201 o al D.L. 1177.

[1] Cuarto Pleno Casatorio Civil, publicado en El Peruano: 5. Se consideran como

supuesto de posesin precaria los siguiente: [] 5.2. Ser caso de ttulo de posesin
fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artculo 1704 del Cdigo Civil,
puesto que con el requerimiento de la devolucin del inmueble se pone de manifiesto la
voluntad del arrendador de poner fin al contrato. [].

[2] POZO SNCHEZ, Julio, Breves apuntes sobre el nuevo desalojo express para los
inquilinos bajo la clusula de allanamiento futuro, en: Gaceta Jurdica, Vol. 1, junio de
2014, p. 38.

(*) Julio Pozo Snchez es past profesor de Derechos Reales en la Universidad Nacional Mayor
de San Marcos.