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Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

IMPLEMENTAO
DO PEUC

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Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

IMPLEMENTAO DO PEUC

Uma vez regulamentado o PEUC, o processo de aplicao pode ser iniciado. Trata-se de um pro-
cesso, de fato, porque aplicar o instrumento mais do que notificar imveis ociosos, exercer
sua efetiva gesto, desde o planejamento at a avaliao dos efeitos da aplicao e do alcance
do instrumento frente aos objetivos colocados pela poltica urbana municipal.

Aplicar o PEUC mais do que notificar os imveis. realizar a gesto do instrumento


visando a alcanar os objetivos de sua aplicao.

A aplicao do PEUC, portanto, implica em uma srie de aes e procedimentos encadeados, que
devem ser cuidadosamente planejados e executados, de forma a garantir eficcia ao instrumen-
to19. Organiza-se em quatro etapas principais (a) planejamento da aplicao, (b) notificao, (c)
averbao e (d) monitoramento , as quais no so necessariamente sequenciais. Ao longo do pro-
cesso, muitas vezes, faz-se necessrio revisar o que foi inicialmente planejado; da mesma forma, a
notificao pode vir a ser refeita, o monitoramento deve ser constante e as avaliaes, peridicas.

As etapas desdobram-se em atividades condutoras do processo de aplicao, que podem abrir-


se em subatividades, as quais variam, entre outros fatores, conforme o porte do municpio e a
escala/alcance do instrumento.

Etapas Atividades condutoras


g'BCLRGDGA?MBMSLGTCPQMLMRGDGATCJ
g"CDGLGMBCCR?N?QBCLMRGDGA?M CQA?JML?KCLRM
Planejamento da
aplicao
g"CDGLGMBMQNPMACBGKCLRMQN?P?LMRGDGA?M
GKNSEL?MC?TCP@?M
g"CDGLGMBMQKMBCJMQBCBMASKCLRM?SRGJGX?P
g"CDGLGMBM?PP?LHMGLQRGRSAGML?J AMKNCRLAG?Q
g#J?@MP?MBMQRCPKMQB?PCESJ?KCLR?M?BKGLGQRP?RGT?BCAPCRM

g@CPRSP?BMQNPMACQQMQBCLMRGDGA?MAMK?HSLR?B?B?BMASKCLR?MNCPRGLCLRC
gRMB?LMRGDGA?MNPCQCLAG?JMSNMPCBGR?J
Notificao

g!SKNPGKCLRMBMNP?XMPCQCPT?BMN?P?GKNSEL?CQC?LJGQCBCCTCLRS?GQPCOSCPGKCLRMQ
de impugnao.

g1MJGAGR?M?MA?PRPGMBCPCEGQRPMBCGKTCGQN?P?OSCNPMACB??TCP@?M
gRCLBGKCLRM?CTCLRS?GQCVGELAG?QPCEGQRP?GQ
Averbao

Monitoramento gAMKN?LF?KCLRMB?QGRS?MBMQGKTCGQLMRGDGATCGQCLMRGDGA?BMQNMPKCGMBCSK
adequado sistema de informaes.

19 A ateno dispensada etapa de aplicao contribui, tambm, para que os prazos impostos pela norma geral no sejam
distendidos.

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PEUC e IPTU progressivo no tempo

Para que a aplicao do PEUC seja operacionalmente bem sucedida, faz-se necessria a capa-
citao das equipes envolvidas, a organizao de um sistema de monitoramento eficiente e a
disponibilizao de recursos materiais e humanos, ou seja, a oferta de meios que deem suporte
s atividades condutoras do processo.

Esses requisitos devem ser compatveis com a escala local, mas, ainda assim, podem representar
um desafio capacidade institucional do Municpio. No entanto, os possveis desafios devem ser
enfrentados para colocar em prtica o plano diretor e os instrumentos do Estatuto da Cidade. Os
recursos a serem disponibilizados para a aplicao do PEUC devem ser vistos e buscados como
parte do necessrio e indispensvel aperfeioamento da administrao pblica.

a. Planejamento da aplicao
O planejamento da aplicao deve considerar os marcos gerais estabelecidos no plano diretor e
na lei especfica do PEUC, que obrigatoriamente definem:

a delimitao das reas urbanas onde o instrumento aplicvel;


os prazos para implementao da obrigao de parcelar, edificar ou utilizar, respeitados
os mnimos ditados pelo Estatuto da Cidade;
as condies para implementao da referida obrigao ou, no mnimo, os critrios para a
caracterizao dos imveis no edificados, subutilizados ou no utilizados.

Ressalte-se que de fundamental importncia compreender que o planejamento da aplicao


parte dos marcos estabelecidos no plano diretor e na lei especfica. Alm disso, no sero cria-
dos novos critrios pelo decreto regulamentador que resultar do planejamento da aplicao.
Ao referido decreto somente caber definir procedimentos, detalhando a operacionalizao do
instrumento.

Identificao do universo notificvel


O primeiro passo do planejamento da aplicao a identificao do universo notificvel, para
o que devem ser empregados todos os meios formalmente disponveis na administrao mu-
nicipal. No entanto, ainda assim, pode ser que sejam necessrias a aplicao de alternativas
criativas e viveis que contribuam com a obteno de dados e informaes. O reconhecimento
dos imveis no utilizados, em especial, pode apresentar dificuldades que exijam a busca por
solues s vezes pouco convencionais.

A identificao dos imveis no edificados ou subutilizados deve ser iniciada pela consulta ao
cadastro fiscal-imobilirio do municpio. Uma vez relacionados os elementos que caracterizam
a no edificao e a subutilizao, poder ser gerada uma listagem geral de imveis abrangidos
pelo PEUC com base no referido cadastro. Essa listagem, no entanto, precisar ser refinada, ten-
do em vista que, na maioria dos municpios brasileiros, o cadastro no se mantm atualizado,

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apresentando lacunas e/ou imprecises. A listagem geral pode ser revisada e complementada
com informaes de outras fontes, tais como:

sistemas de controle interno (do setor de aprovao de obras particulares e outros);


matrculas dos cartrios de registro de imveis;
imagens areas;
vistorias fsicas aos imveis listados;
existncia de eventuais outros processos administrativos sobre o imvel.

Os sistemas de controle do setor de aprovao de obras particulares informam, por inscri-


o imobiliria, se foi emitido alvar de construo (dado que o cadastro fiscal-imobilirio no
possui) ou certificado de concluso de obras para o imvel (informao que deve constar do
cadastro fiscal-imobilirio, mas que nem sempre flui com rapidez de um para outro setor da
prefeitura). Assim, possvel depurar a listagem inicial e dela retirar imveis que j possuam
projeto aprovado, obra em andamento ou at mesmo obra finalizada.

A matrcula do cartrio de registro de imveis fornece as informaes jurdico-legais acerca da


propriedade, inclusive suas medidas e confrontaes oficiais, que devem ser comparadas aos
dados do cadastro municipal, para fins de enquadramento ou no do imvel como notificvel.
A obteno da matrcula, ou pelo menos sua visualizao online, fundamental caso o imvel
seja notificvel, pois informa o nome do proprietrio legal, seu endereo e eventuais gravames
existentes sobre o imvel. Nesse sentido, recomendvel que o Municpio estabelea convnio
com os cartrios de sua circunscrio com o objetivo de facilitar a obteno das matrculas.
Em alguns estados da federao, como em So Paulo, o Municpio pode se conveniar com a
associao dos registradores imobilirios, o que lhes permite a visualizao da matrcula, com
economia de tempo e recursos financeiros.

A certido de matrcula expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis confere segurana


ao ato da notificao e imprescindvel para a averbao.
Recomenda-se que os municpios estabeleam convnio com os cartrios de sua
circunscrio com o objetivo de facilitar a obteno das matrculas.

H de verificar-se, junto Procuradoria do Municpio, a existncia de eventuais processos de


desapropriao em curso que possam excluir o imvel da notificao. Da mesma forma, o setor
de finanas pode informar sobre dao em pagamento que retiraria o imvel do universo noti-
ficvel, uma vez que esse passou ao domnio pblico.

recomendvel fazer o cruzamento da listagem inicial com o cadastro de reas pblicas munici-
pais, para que essas sejam excludas. Igualmente, uma vez que os assentamentos precrios no
constam dos cadastros oficiais, necessrio recorrer aos levantamentos produzidos pelo setor
de habitao do municpio para excluir reas dadas como vazias pelo cadastro fiscal-imobilirio.

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PEUC e IPTU progressivo no tempo

O recurso a imagens areas, desde que recentes, pode indicar tanto a incluso quanto a excluso
de imveis da listagem inicial. Por exemplo, em um lote que consta no cadastro fiscal-imobilirio
como edificado, a construo pode ter sido demolida, sujeitando o imvel aplicao do PEUC,
aps a verificao de outros fatores. Ao contrrio, um lote que o cadastro fiscal-imobilirio re-
gistra como no edificado pode conter uma construo irregular, o que o excluir da aplicao
do PEUC se o coeficiente de aproveitamento for superior ao mnimo adotado para caracterizar
a subutilizao.
EMPLASA, 2000

Vista area do Municpio de So Paulo

Funo social da propriedade e irregularidade da construo so conceitos


distintos. O imvel cumpre funo social se atende aos critrios definidos pela
legislao municipal que rege o PEUC, independentemente da irregularidade, que
deve sofrer as sanes estabelecidas pelo setor competente.

As vistorias nos imveis listados permitem, com maior preciso, aferir possveis incluses e
excluses. Trata-se de um recurso de grande utilidade para a identificao do universo notifi-
cvel. Nesse sentido, o ideal seria que todos os imveis constantes da listagem inicial fossem
vistoriados antes da notificao, porm nem sempre isso vivel. Assim, caso seja adotado um

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escalonamento das notificaes, recomendamos que as vistorias sejam realizadas por etapas
precedentes s etapas de notificao. Tal procedimento mais adequado, tendo em vista que as
cidades sofrem constantes transformaes.

Ainda no tocante s vistorias, essas devem ser planejadas e os servidores incumbidos de realiz-las
devem ser capacitados para esse tipo de tarefa. Visando uniformizao da coleta de dados em
campo, recomendvel a utilizao de uma ficha de vistoria da qual constem os aspectos que
sero objeto da observao.

PRINCIPAIS ASPECTOS A SEREM OBSERVADOS NAS VISTORIAS

Se h edificao no imvel, grea de construo estimada


informar gCoeficiente de Aproveitamento (CA) estimado
gN de pavimentos
gUso do solo e atividade
gSe a edificao utilizada total ou parcialmente
gSe permanente ou provisria

Se no h edificao, Se h alguma atividade sendo exercida que no exija edificao


informar

Informar sempre Aspectos ambientais relevantes, tais como APP, vegetao expressiva, restries
topogrficas, faixas no edificveis destinadas a dutos ou similares

Se for o caso, registrar Informaes obtidas com pessoas presentes no imvel ou com vizinhos

O mtodo empregado nas vistorias a observao permite que sejam feitas estimativas, mas
no produz informaes exatas, como em um levantamento planimtrico-cadastral. Por isso,
para que as estimativas sejam razoveis, importante que os servidores destacados para a reali-
zao das vistorias tenham experincia prvia em trabalhos dessa natureza. Recomenda-se que,
preferencialmente, sejam designados fiscais de obras, pois nesta funo, alm da mencionada
experincia, os servidores contam com poder de polcia que lhes autoriza a entrada no imvel,
facilitando a observao.

As vistorias permitem elucidar dvidas e corrigir ou complementar informaes obtidas em


outras fontes. Cotejadas com os dados oficiais, possibilitam a obteno de um quadro mais pre-
ciso acerca da situao do imvel, permitindo que se defina se ele faz ou no parte do universo
notificvel.

Restando dvidas sobre como enquadrar o imvel, recomenda-se verificar se existem processos
administrativos relacionados ao imvel em questo. Tais processos podem ser elucidativos,
contribuindo para definir se a propriedade deve ou no ser notificada.

Este ltimo recurso especialmente relevante quando se trata de imveis no utilizados, cuja
identificao mais complexa e no pode se valer do cadastro fiscal-imobilirio que, mesmo
sendo falho, o ponto de partida para a identificao dos imveis no edificados e subutiliza-
dos. As informaes de consumo de gua, luz e gs, geradas pelas concessionrias de servios
pblicos, so ainda mais relevantes para a identificao das edificaes no utilizadas, pois,

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PEUC e IPTU progressivo no tempo

com base nelas, pode ser gerado um rol de edificaes potencialmente no utilizadas em funo
da inexistncia de consumo no perodo de tempo que a lei municipal estabelecer. As vistorias
nos imveis arrolados o passo seguinte e deve acontecer conforme os procedimentos j indi-
cados. Uma vez que a no utilizao pode no apresentar evidncias fsicas claras, deve-se dar
especial ateno busca por informaes com os vizinhos do imvel em questo.

Para isso, uma alternativa possvel estimular os cidados para que denunciem edificaes no
utilizadas. Para tanto, necessrio que a populao seja informada sobre a aplicao do PEUC,
seus objetivos e benefcios para a coletividade.

comum a existncia de percentual elevado de imveis no utilizados nas reas


centrais das grandes cidades. Identificar esses imveis e notific-los, embora
no seja uma tarefa simples, muito relevante. Recomenda-se a priorizao
dessa ao.

Definio das etapas de notificao / escalonamento


A definio do universo notificvel, em quantidade, condio (no edificado, subutilizado ou
no utilizado), localizao e outras variveis, permite que os gestores da poltica urbana muni-
cipal decidam sobre a necessidade de distribuio das notificaes no tempo e no espao (ou
escalonamento).

Escalonar as notificaes pode contribuir para ampliar a eficcia do instrumento, uma vez que:
(i) permite correo de rumo, caso se verifique uma alterao na dinmica de crescimento e ex-
panso da cidade; (ii) evita que se notifique um quantitativo de terras maior do que a capacidade
de absoro do mercado e do setor pblico; (iii) permite adequar a quantidade de notificaes
efetiva capacidade administrativa do municpio. O tamanho do universo notificvel um fator
importante a ser considerado na tomada de deciso.

Se o Municpio optar pelo escalonamento preciso que as etapas de notificao sejam definidas
estrategicamente, estabelecendo-se uma escala temporal de notificaes que evolua a partir dos
imveis mais significativos do ponto de vista do no cumprimento da funo social da propriedade.

So vrias as possibilidades. Os municpios devem estud-las luz dos objetivos da poltica


urbana local. Alguns exemplos so:

a notificao prioritria das ZEIS de vazios, no sentido de induzir a liberao de terra


para a produo de habitao social;
a incluso, na primeira etapa de notificao, dos imveis no edificados e no utilizados
na rea central do municpio;
a progresso das notificaes das reas mais centrais para as mais perifricas;

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a associao da condio do imvel (no edificado, subutilizado ou no utilizado) ao seu


tamanho, das maiores para as menores reas;
a notificao prioritria de um setor da cidade onde se queira promover um processo de
reabilitao urbana, como, por exemplo, o centro histrico.

Como se nota, so variadas as possibilidades. Cabe, portanto, aos municpios consider-las com
base nos objetivos da poltica urbana local.

Procedimentos e documentos para notificao


Definido o universo notificvel e as etapas de notificao (se houver), o planejamento da aplica-
o volta-se definio dos procedimentos e elaborao dos modelos de documentos necess-
rios notificao, com destaque para o auto de notificao e o texto-padro de edital.

O auto de notificao deve informar, no mnimo: a obrigao atribuda ao imvel e as consequn-


cias de seu no cumprimento; a legislao que fundamenta o ato; e o prazo de que o proprie-
trio dispe para impugnao administrativa e como essa deve ser instruda. importante que
seja reservado um espao para a identificao do servidor pblico responsvel pela notificao
(nome e assinatura), bem como para a identificao de quem a recebeu (nome, assinatura, RG).
Recomenda-se, tambm, que constem: o nmero do processo administrativo que trata da apli-
cao do PEUC ao imvel em questo; e o telefone do setor e do responsvel direto pela gesto
do instrumento, de forma que o notificado possa fazer contato em caso de dvida.

Recomenda-se, ainda, que o laudo tcnico mencionado anteriormente (reunindo os dados cadas-
trais e as informaes das vistorias) seja entregue juntamente com a notificao, com intuito de
melhor esclarecer o notificado e conferir transparncia ao ato administrativo.

Observe-se que a notificao por edital, a ser feita quando a notificao presencial no for viabi-
lizada aps trs tentativas (Art. 5, pargrafo 3, inciso II, EC), deve obedecer a um texto-padro,
que deve ser definido na fase de planejamento da aplicao. O edital dever conter todos os
elementos necessrios compreenso do ato.

Para cada um dos imveis notificveis ser aberto um processo administrativo prprio. Nele,
devem ser juntados todos os documentos que amparam e subsidiam o ato da notificao (os
dados e informaes cadastrais, as pesquisas realizadas, a ficha de vistoria, o laudo tcnico, a
certido de matrcula do imvel), a notificao emitida e a documentao subsequente. O pro-
cesso administrativo deve ser montado de forma a registrar devidamente as questes e decises
relacionadas aplicao do PEUC ao imvel.

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PEUC e IPTU progressivo no tempo

MODELO DE NOTIFICAO ADOTADO PELO MUNICPIO DE SO PAULO

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PEUC e IPTU progressivo no tempo

b. Notificao
A notificao deve ser realizada seguindo o rito ditado pela Lei Federal, isto , deve ser entregue
por funcionrio do rgo competente do Poder Pblico Municipal, ao proprietrio do imvel ou,
no caso de este ser pessoa jurdica, a quem tenha poderes de gerncia geral ou administrativa
(Estatuto da Cidade, Art. 5, pargrafo 3, inciso I)20. Porm, se por trs vezes a tentativa de no-
tificao presencial no tiver xito, a notificao ser feita por meio de edital.

O rgo competente para exercer a tarefa de notificar ter sido decidido no mbito do arranjo
institucional. O funcionrio designado por esse rgo deve estar preparado para abordar o
proprietrio de forma adequada, ou seja, conhecendo o conceito e os objetivos do instrumento,
bem como a regulamentao municipal e as consequncias da notificao, alm de ter cincia
do caso, objeto da notificao, em concreto.

Na hiptese, bastante comum, de notificao de proprietrios residentes fora do municpio,


faz-se necessria a previso de recursos materiais e financeiros para a realizao de viagens do
agente pblico responsvel pela notificao.

O endereo do proprietrio a ser notificado pode representar uma dificuldade a ser superada
ou contornada nos casos de incorreo ou desatualizao dos dados constantes do cadastro
fiscal-imobilirio e no registro de imveis. Nessa situao, indica-se a realizao de pesquisas
complementares, tais como: consultas a processos administrativos internos de parcelamento de
dvidas tributrias e a processos judiciais de execuo fiscal; pesquisas no stio eletrnico da Re-
ceita Federal; ou, at mesmo, consultas a listas telefnicas. H que se fazer algum esforo para
localizar o endereo do proprietrio, pois embora, a rigor, no se encontrando o proprietrio no
endereo constante do cadastro fiscal-imobilirio, nem no endereo da matrcula, a notificao
possa ser feita por edital, resta dvida sobre o alcance da publicao, em especial nos casos em
que o proprietrio possui dbito tributrio com o Municpio.

Outro aspecto que merece ateno a notificao de pessoa jurdica, caso em que deve ser no-
tificado quem tem poderes de gerncia ou administrao. Uma das dificuldades para isso reside
no fato de que nem sempre quem se diz representante legal e apto a receber a notificao porta
documentos comprobatrios dessa condio. Nesse caso, recomenda-se que o funcionrio faa a
entrega da notificao e registre no processo administrativo do imvel que a pessoa apresentou-
se como representante da empresa. Se houver pedido de impugnao (de competncia exclusiva
do proprietrio ou de quem detenha procurao para tanto) fica comprovado que a notificao foi
recebida. Caso contrrio, o Municpio deve avaliar a oportunidade de fazer a notificao por edital.

Outra questo que deve ser considerada a recusa do proprietrio em receber a notificao,
caso em que, alm do registro do fato no processo administrativo do imvel, recomenda-se a
notificao por edital.

20 Cabe informar que Maring/PR, municpio que iniciou a aplicao do PEUC em 2009, vem realizando notificaes
extrajudiciais por meio do Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos, que os cartrios de registro de imveis da
localidade averbam sem objees.

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Impugnao
Uma vez efetivada a notificao, seja de forma presencial ou por edital, deve-se respeitar o
prazo para impugnao por parte do proprietrio. As alegaes apresentadas nos pedidos de
impugnao, precisam ser avaliadas cuidadosamente para garantir a isonomia ao tratamento
de casos similares. A equipe municipal deve caracterizar e tipificar as situaes e alegaes e
estabelecer os critrios para deferimento e indeferimento.

Contudo, os argumentos apresentados pelos proprietrios de imvel na tentativa de impugnar a


notificao nem sempre esto devidamente embasados. Vo, por exemplo, desde o inconformis-
mo com a compulsoriedade (quando o proprietrio invoca o direito de propriedade como algo
absoluto), at a comprovao de que o imvel foi notificado como no edificado quando nele
h uma obra em andamento. Nesse ltimo caso, mesmo tendo havido vistoria fsica do imvel,
pode ter ocorrido um lapso temporal entre esta e a notificao, de forma que a realidade, data
da notificao, j seja outra.

Sem prejuzo do prazo para impugnao, importante que toda notificao seja informada ao
setor de aprovao de projetos to logo se concretize, para, com isso, evitar eventuais subter-
fgios que visem a escapar da obrigao imputada. Um exemplo: um lote vazio, notificado para
edificar, pode ser desdobrado em dois, antes que se averbe a notificao, de forma que a rea
total de cada um deles lhes permita escapar da notificao (caso concreto verificado em So
Bernardo do Campo/SP). Trata-se de uma medida de cautela. Havendo pedido de impugnao e
deferimento, o setor de aprovao de projetos ser informado do cancelamento da notificao.

Por fim, vale ressaltar que o momento da tramitao do pedido de impugnao da notificao
pode ser aproveitado para que a administrao dialogue com o proprietrio acerca dos objetivos
da aplicao do PEUC e de alternativas para o aproveitamento do imvel, inclusive por meio de
consrcio imobilirio21.

Em suma, podem ocorrer situaes diversas a partir do momento em que se inicia a notificao.
Nesse sentido, sugere-se a formao de uma comisso tcnica incumbida de analisar as questes e
propor os devidos encaminhamentos para os casos que surgem ao longo do processo de aplicao.

c. Averbao
A averbao grava o imvel com a obrigao de fazer, informando futuros adquirentes e tor-
nando desnecessria nova notificao (e o reincio da contagem dos prazos) em caso de trans-
misso.

21 Como ser detalhado adiante no Captulo Interao do PEUC com outros instrumentos e programas.

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PEUC e IPTU progressivo no tempo

O requerimento de pedido de averbao da notificao deve ser encaminhado ao Cartrio de


Registro de Imveis devidamente acompanhado de cpia da notificao gerada. Os cartrios
tm prazo regulamentar, determinado pela Corregedoria Geral de Justia do Estado, para anali-
sar o requerimento e proceder averbao ou devolver ao Municpio com alguma anotao ou
exigncia.

Fazer a notificao e encaminhar o pedido de averbao com base na matrcula do imvel sana
previamente grande parte do que poderia se constituir em questionamento do registro de imveis.

recomendvel que os Municpios busquem contato com os cartrios antes do


incio dos pedidos de averbao, principalmente no sentido de estabelecer uma
relao cooperativa entre as partes.

d. Monitoramento e controle
A aplicao do PEUC estende-se, alm da averbao da notificao, tambm ao monitoramento e
controle contnuo das aes posteriores. Sua ausncia pode, de um lado, permitir que o proprie-
trio esquive-se da obrigao objeto da notificao e, de outro, causar danos ao Municpio decor-
rentes de questionamentos de proprietrios notificados, prejudicados por falhas na aplicao
do instrumento. Sobretudo, a ausncia de um sistema de informaes confivel cria obstculos
avaliao dos resultados da aplicao do instrumento e dificulta o cumprimento dos objetivos
do planejamento municipal.

O monitoramento/controle envolve uma srie de procedimentos que parecem simples se consi-


derados isoladamente, mas que em seu entrelaamento, e em funo da escala, vo se tornando
mais complexos ao longo do tempo.

Cada um dos imveis notificveis deve ser acompanhado ao longo do processo de aplicao. O
controle deve ser feito por processo administrativo, registrando-se, em planilha prpria as se-
guintes informaes: os dados gerais do imvel (inscrio imobiliria, localizao, zoneamento
incidente, rea do lote, rea construda, coeficiente de aproveitamento); sua classificao ou
enquadramento no PEUC (no edificado, subutilizado ou no utilizado) e sua situao no curso
da aplicao (variveis diversas).

Variveis a monitorar no curso da aplicao


Data e forma da notificao (presencial ou por edital)
Pedido de impugnao da notificao (informar se houve ou no e na hiptese de ter sido
apresentado, informar a alegao e a deciso)
Averbao (informar data do encaminhamento ao Cartrio e data da averbao e, se
houver exigncias registrais, informar)

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Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

A listagem geral de notificveis sofre redues conforme progride a aplicao, seja porque o
imvel foi notificado e passa a integrar um segundo rol ou porque foi excludo, antes ou depois
da notificao. Antes da notificao, caso a unidade responsvel obtenha informaes que indi-
quem a excluso; depois da notificao, se houver deferimento da impugnao ou cumprimento
da obrigao. Assim, o conjunto de imveis notificveis desdobra-se em imveis notificados, a
notificar e excludos, cabendo registrar as excluses e acompanhar a evoluo dos notificados
e dos ainda a notificar, at que se esgotem e se chegue a ter apenas duas relaes: a de imveis
notificados e a de excludos.

incursos
IMVEIS IMVEIS IMVEIS AVERBADOS no IPTU
NOTIFICVEIS A NOTIFICAR NOTIFICADOS PROGRESSIVO
NO TEMPO

IMVEIS EXCLUDOS
EXCLUDOS EXCLUDOS (cumprimento
(reviso das (impugnao) da obrigao)
informaes)

O monitoramento dos imveis notificados deve prosseguir aps a averbao e mesmo aps a
aplicao do IPTU progressivo no tempo. necessrio conhecer e monitorar: se o proprietrio
apresentou projeto; se o projeto foi aprovado; se a obra foi iniciada e concluda.

Esse monitoramento necessrio para avaliar a eficcia da aplicao dos instrumentos no sen-
tido de cumprir sua finalidade e para evitar que o proprietrio escape da obrigao. A ausncia
desse monitoramento pode gerar situaes como aquelas em que o proprietrio do imvel apre-
senta projeto, obtm a aprovao e acaba sem iniciar a obra, sendo ignorado pela Administrao
Municipal, que deixa de aplicar o IPTU progressivo no tempo.

Sistema de informaes: funcionalidades


As Prefeituras Municipais geralmente possuem sistemas de informao com finalidades distin-
tas. Tais sistemas so quase sempre dispersos e no integrados. Dentre outros, pode-se men-
cionar os seguintes: sistemas de manuteno do cadastro imobilirio, sistema de controle de
processos e protocolo, de controle urbano e Sistema de Informaes Geogrficas (SIG).

O cotidiano da aplicao do PEUC exige a interface constante desses sistemas para a realizao

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PEUC e IPTU progressivo no tempo

de consultas ao cadastro imobilirio para pr-selecionar os imveis, ao SIG para subsidiar a


elaborao dos laudos, aos sistemas de protocolo e controle urbano para verificar a existncia
de projetos ou alvars expedidos visando atualizao permanente das informaes relativas
ao imvel objeto do PEUC.

O cenrio ideal seria dispor do suporte de um sistema de informao especfico e automatiza-


do para o gerenciamento do PEUC (que poderia ser chamado de SGPEUC, por exemplo), com
funcionalidades que permitissem documentar todos os procedimentos e monitorar as aes e
intercorrncias por lote.

O SGPEUC consultaria os diversos sistemas e produziria relatrios gerenciais para o acompa-


nhamento das metas e prazos, disparando alertas para que as providncias devidas venham a
ocorrer nos prazos programados. Criaria, ainda, um banco de dados do lote objeto do instru-
mento, que reuniria todas as informaes coletadas ou produzidas (desde as informaes do
cadastro imobilirio at os dados obtidos pela vistoria e confeco do laudo), possibilitando
o registro quantitativo e qualitativo ao longo das vrias etapas de aplicao do instrumento
notificao, impugnao, averbao e eventual enquadramento no IPTU progressivo no tempo.

O sistema deveria ainda auxiliar no monitoramento dos prazos estipulados para cada procedi-
mento, bem como possibilitaria uma consulta online aos sistemas visando a monitorar se a noti-
ficao foi atendida. O SGPEUC deve ser concebido de forma a ser acessado, via intranet, atravs
do navegador, com controle de acesso por usurio e respectivas permisses de acesso e edio
dos dados, possibilitando a extrao dos dados brutos e de relatrios gerenciais com intuito de
avaliar a eficcia de sua implementao (mais do que consultas pr-definidas).

e. Capacitao das equipes envolvidas


O processo de capacitao estrutura-se em dois eixos: um relativo aos fundamentos princpio-
lgicos e jurdico-legais do instrumento e outro, de natureza operacional, voltado a instruir as
aes ao longo do processo.

O programa de capacitao pode ser organizado em oficinas com apoio de eventuais consulto-
rias e tambm com base em reunies de trabalho com as equipes diretamente envolvidas.

O objetivo primeiro deve ser informar os servidores pblicos acerca da relevncia do instru-
mento para o cumprimento dos objetivos da poltica urbana e motiv-los para a execuo das
tarefas. Deve ser elaborado um plano de trabalho que envolva os servidores no planejamento da
aplicao e no debate das situaes encontradas aps o incio das notificaes. Reunies peri-
dicas podem ser realizadas ao longo do processo com o objetivo de viabilizar a operacionaliza-
o das notificaes, monitorar aes e prazos assim como propor eventuais correes de rota.

O desenho da capacitao deve se ajustar s caractersticas da equipe, assim como ao arranjo


institucional, no devendo resumir-se a eventos na fase que antecede as notificaes, pelo con-
trrio, deve ser pensada como um processo.

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Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao

f. Recomendaes gerais sobre o PEUC


Considerar, para a definio da rea de incidncia do instrumento (o que deve constar do
plano diretor), as caractersticas do territrio, a oferta de infraestrutura e as estratgias
relacionadas com o adensamento, reestruturao ou expanso do tecido urbano e obser-
var que o PEUC se aplica, apenas, s reas com boas condies de infraestrutura e sem
restries ambientais.

Aprovar lei especfica para atender ao disposto na Constituio e no Estatuto da Cidade.


Esta lei deve conter os critrios para a caracterizao dos imveis (como no edificados,
subutilizados e no utilizados) e os prazos para cumprimento da obrigao e pode regu-
lamentar aspectos especficos, como os procedimentos para aplicao do PEUC.

Aprovar decreto municipal que d suporte operacionalizao do instrumento, tratando


de questes como: competncias dos diversos rgos municipais; priorizao e escalo-
namento de reas, procedimentos de notificao e critrios para avaliao de pedidos de
impugnao.

Adotar critrios simples e de fcil aferio para definir o conceito de imvel no edificado,
imvel no utilizado e imvel subutilizado.

Fixar prazos que no sejam inferiores aos estabelecidos pelo EC para obrigao de apre-
sentao de projeto e incio das obras.

Estabelecer os mecanismos de gesto do instrumento.

Planejar a aplicao do PEUC, que envolve: identificao do universo de imveis notific-


veis; priorizao das notificaes e escalonamento das edificaes no tempo e espao; or-
ganizao institucional; elaborao do auto da notificao, contato com os cartrios para
acertar os procedimentos de averbao; capacitao da equipe envolvida, organizao de
um sistema de monitoramento e controle.

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