CURSO PROFESIONAL DE VALUAGION INMOBILIARIA - SOITAVE La pendiente de estas curvas es diferente, segtin se trate de uso residencial, oficinas comercios 0 industrias, pudiéndose agrupar de la manera siguiente: x | APARTAMENTOS / OFICINAS AREA (A) ENTRE FACTOR CORRECTIVO (FCA) . . m* 7 25 - 105 FCA }42860/A + 71428 106 - 125 FCA = 13,14260/A + 0,65713 126 - 200 FCA =15,88075/A + 0,63523 I 201 - 300 FCA =28,58400/A + 0.57168 301 - 500 FCA =50,02500/A + 0,50025 501. - 900 FCA =85,75800/A + 0,42879 “Module 03.05 - METODO DE INCIDENCIAS- ‘Notas Docentes Arq M* Emiie Pereira Colis(CURSO PROFESIONAL DE VALUACION INMOBILIARIA - SOITAVE | LOCALES COMERCIALES | | AREA(A) ENTRE * FACTOR CORRECTIVO (FCA) | m - | 2 - 105 FCA=7,142860/A + 0.71428 | | 106 - 150 FCA=2464245/A + 0.54761 | 151 - 350 FCA =42,71400/A + — 0,42714 | 351 - 750 FCA =69,89600/A + 0,34948 | 751 - 1.350 FCA =94,87500/A + 0.31624 LOCALES INDUSTRIALES | AREA (A) ENTRE FACTOR CORRECTIVO (FCA) | m | 100 - 1.000 FCA= 5000/A + 50 l So SS Este factor debe ser aplicado al Valor Residual de Terreno obtenido para cada uno de los referenciales que“tomponen la muestra, lo que permite que a través de una abstraccion mateméatica, se determine {a incidencia de terreno base para una superficie ideal de 25 m? de area Util 0 vendible. La muestra asi ajustada, seré analizada cuantitativamente, de 2ouerdo con su tamajio y composicién, utilizando las técnicas ya conocidas, bien sea por plicacion de estadistica descriptiva u otra que se considere aplicable. — APLICACIONES * Avaluo de edificios Uno “Ge los casos donde resulta especialmente apropiada ‘la utilizacion de! Método de Incidencias, en la valoracién de edificios no nuevos, situados en areas ya desarrolladas, toda vez que la variabilidad con la que puede toparse el valuador en funcién de las distintas ‘Superficies de terreno, areas construidas, caracteristicas de la construccién, edad y estado de conservacién, pueden hacer muy dificultosa la comparaci6n directa alin en el caso de localizar referenciales de ventas en el sector en estudio o en sectores comparables. Mease 0305 - METODO Dé INCIDENCIAS ‘Notas Docentes Arg® NP Emiia Pereira Calis 1s(CURSO PROFESIONAL DE VALUACION INMOBILIARIA - SOITAVE Uno de los paradigmas dela tasacion de inmuebles, se basa en el hecho de que una vez edificade el inmueble, el binomio terreno-construccién se hace inseparable y el valor de la tierra dependera de! buen uso o aprovechamiento que esa construccién haga de ella Sin embargo, en casos como el citado, una manera de proceder es dandole valor por separado al terreno y a las construcciones, para lo cual, a partir de ias operaciones de compraventa de unidades comparables, se hard el descuento del valor correspondiente a las construcciones, debidamente depreciadas por aiguno de los métodos conocidos, para llegar al valor de la tierra por via residual Posteriormente, se le daré valor por separado a las construcciones atendiendo sus caracteristicas constructivas, edad y estado de conservacion, segun se indicard en el capitulo correspondiente. La sumatoria de ambos valores dara como resultado el valor det edificio, Pero, en este caso, el valor del terreno deducido a partir de las incidencias, refleja automaticamente su “aprovechamiento” real, lo que obvia la reserva que para el calculo del valor del terreno lleva implicita ia consideracién de su valor deducido directamente dei mercado de ventas de terrenos sin construccién, El procedimiento a seguir y la aplicacién practica, se acompafian en anexo *METODO DE INCIDENCIAS ~ PROCEDIMIENTO GENERAL" y en Hojas de Ejercicio adjunto, los cuales ‘se basan en la formula ya conocida, cuya expresion es la siguiente. Vi= VT + VC + VEq + VEx Para el céiculo dei vaior del terreno, se procede a despejar de la formula, asi vT | - (VC + VEq + VEx) Donde falor de terreno a caicular VI = Valor total det inmueble conocido (Precio unitario 0 monto de la operacion) Notas Docentes Arq? M* Emilia Pereira Colls 16 ‘Modile 0305 - METODO DE INGIDENG!(CURSO PROFESIONAL DE VALUACION INMOBILIARIA - SOITAVE © VC, VEq y VEx = Valor de la construccion, de los equipos y obras extras (Conocidos 0 determinables directamente) Para deducir el valor imputable a la construccion y deducirlo det valor total del inmueble, es necesario determinar su costo.de reposicién 0 reemplazo segtin corresponda, el cual es variable en su ejecucién, lo 4 de hacerse para cada una de las muestras localizadas en el Registro. Les costos de reposicién incluyen materiales, equipos e instalaciones especiales, mano de ‘obra, proyectos, impuestos y tasas de construccién, supervision, acometidas de servicio y todo costo y gasto directa o indirectamente asociado a la construccién, y su determinacién se puede hacer de manera directa por apreciacién, por consulta con proveedores o publicaciones especializadas, bases de datos u otro similar, de la manera como se vio en el capitulo correspondiente al Método de aproximacién al costo. Una vez establecida, conocida 0 estimada la edad de cada edificacién, apreciado por © cbservacién directa su estado de mantenimiento y conservacién; sera posible determinar el factor de la depreciacion fisica ocurrida. Este factor aplicado al costo de reposicién, Snaimente_permite”establecer el valor actualizado de la construccién, el cual restado del precio unitario de la muestra, permite obtener par residuo el valor del terreno, partiendo de la siguiente ecuacion Una vez descontado el costo actualizado de la construccién, se obtiene el valor residual de temeno, como se demuestra en los ejercicios anexos, * CONCLUSION Ste método es especialmente adecuado, como ya se dijo, cuando no es posible otener directamente referenciales de ventas de terrenos. También resulta muy util en la determinacién del valor de conjunto de una edificacién a partir del valor de sus componentes, en ausencia de referenciales de. unidades vendibles comparables, constituyendo una variable aplicable al Método de Aproximacién al Costo, : @ ‘Medulo 0305 - METODO DE INCIDENCIAS Notas Docentes Arq? M Emilia Perewa Goi «17 eeCURSO PROFESIONAL DE VALUAGION INMOBILIARIA - SOITAVE donde el valor de terreno deducido a partir de las incidencias, si refleja el mayor o menor valor de la tierra agregada por la edificacién que soporta, Otra importante aplicacién del método de incidencias es para el calculo de los valores rentales de un edificio y la correspondiente distribucion de la renta o alquiler. Igual aplicabilidad podria tener en el campo de la propiedad horizontal u otras formas de condominio, para una distribucién mas equitativa de fos porcentajes de los derechos y obligaciones sobre las cosas comunes, al basarse en la real participacién de cada propietario Tespecto al area individual bajo su dominio. Por Ultimo, el método de incidencias, al establecer el real aprovechamiento de un inmueble, es un mecanismo para conocer la rentabilidad real de un proyecto a partir de sus unidades enajenables o rentales, Module 0305 - METGDO DE INCIDENCIAS- ‘Notas Docentes Arq? M# Emilia Pereira Cols IR.