Aula 14 – Direito Civil IV

Contrato de Compra e Venda – Disposições Gerais ( art. 481 e 504 do CC)

O contrato de compra e venda verbal ou escrito, é a espécie mais comum dos

contratos. Em nosso dia-a-dia realizamos inúmeras operações de compra e venda,
muitas vezes sem prestar atenção. Por exemplo, quando saímos para jantar, compramos
um chiclete na barraquinha, vamos ao supermercado, estamos realizando pequenas
operações de compra e venda.
Não é à toa que essa é a primeira espécie a ser tratada pelo Código Civil, sendo
que outros contratos, como permuta, são regulados também pelas disposições do
contrato de compra e venda.
O contrato de compra e venda não gera efeitos reais, ou seja, não transfere, por
si só, o domínio do bem alienado. O contrato de compra e venda gera: para o
vendedor, a obrigação de transferir a coisa vendida; para o comprador, a
obrigação de pagar o preço ajustado.
Porém, a transferência do domínio só ocorre com a tradição (entrega) do bem, no
caso de bem móvel, e com o registro do título de compra no Registro de Imóveis na
hipótese de bem imóvel. (arts. 1.267 e 1.245 da Lei n° 10.406/2002)
Os artigos 481 e 482 da Lei 10.406/2002 dispõem:
“Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a
transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
“Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e
perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”.
A partir da leitura desses dois artigos, podemos extrair a natureza jurídica e os
elementos do contrato de compra e venda.
Natureza jurídica:
[consensual e (em regra) não solene]
Depende apenas da vontade das partes. Estando ambas de acordo com o objeto e
o preço, o contrato é realizado. Não se exige, em regra, formalidade específica para o
contrato de compra e venda, que só será obrigatória quando prevista especificamente em
lei. Tanto é assim que a compra de um chiclete no baleiro da esquina perfaz uma
compra e venda perfeita, embora não formalizada em contrato escrito. Pode-se dizer,
sem medo de errar, que a maioria esmagadora das operações de venda é feita sem
formalidades específicas previstas em lei.
 Todavia, não se pode esquecer que, para algumas espécies de compra e venda, a
observância de determinadas formalidades poderão alterar os efeitos do contrato. Na
venda de bem imóvel de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo
vigente no país, é necessária a realização de contrato escrito mediante escritura pública
e seu registro no RGI para que gere efeitos perante terceiros, art. 108, CC. Importante: o
contrato de compra e venda de imóvel realizado por meio de instrumento particular é
negócio jurídico existente, válido e plenamente eficaz, mas somente entre as partes.
Existem outros contratos que, embora não necessitem de formalidades especiais
para seu aperfeiçoamento, necessitam de um determinado registro para que a tradição
do bem – apesar de móvel – tenha sua eficácia plena, inclusive perante terceiros.
[sinalagmático (ou bilateral)]
Envolve prestações recíprocas de ambas as partes. O comprador deve entregar o
preço enquanto o vendedor deve entregar a coisa.
[oneroso]
Tanto o comprador quanto o vendedor tem prestações a cumprir, que envolvem
transferência de seu patrimônio. A gratuidade da compra e venda, expressa na
desproporção manifesta entre o valor da coisa transferida e o preço acordado, desfigura
o contrato. O correspondente gratuito da compra e venda é a doação.
Elementos:
Os elementos do contrato de compra e venda encontram-se no artigo 482 acima,
quais sejam:
[consentimento ]
Comprador e vendedor têm que chegar a acordo quanto ao objeto e o preço.
[preço]
Conforme artigo 481 da Lei n° 10.406/2002, o preço deve ser pago em dinheiro.
Por quê? Além disso, o preço não deve ser irrisório, pois senão pode ser considerado
uma doação e não uma compra e venda. Como visto acima, deve haver uma
proporcionalidade entre o valor da coisa e seu preço.
O preço deve ser determinado ou determinável. Ou seja, a lei permite que o
preço não esteja determinado no contrato e que as partes indiquem: (1) terceiro para
fixá-lo; ou (2) taxa do mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e local; ou (3)
índices ou parâmetros, desde que possam ser determinados objetivamente. A fixação do
preço em regra segue o livre consentimento das partes. Sendo assim, qualquer fórmula
estipulada para fixação do preço é permitida. Pode o preço, inclusive, ser ajustado no
tempo, ou seja, mesmo após a tradição do objeto o preço pode estar sujeito a ajustes
posteriores.
Marvin (comprador) e Vital (vendedor) firmaram contrato de compra e venda no
qual deixaram de definir o preço. E agora?
Não é possível, porém, estabelecer que o preço será fixado de acordo com a
vontade de apenas uma das partes, pois nesse caso seria uma hipótese de condição
potestativa, vedada pela Lei n° 10.406/2002.
[coisa]
Em teoria, todas as coisas que não estejam fora do comércio podem ser objetos
do contrato de compra e venda.
Sua amiga, Mônica, conta que está super empolgada com o presente que ganhou
do namorado. Imagine que Eduardo inovou desta vez: comprou-lhe a constelação das
Três Marias!!! Ela lhe pergunta quanto vale esse presente. Um pouco constrangido com
a situação, você explica que esse presente, embora possa ter muito valor sentimental,
não tem qualquer valor econômico. Por quê? Isso não quer dizer, entretanto, que só
podem ser objetos de venda os bens tangíveis.
Os bens imateriais, ou intangíveis, também podem ser alienados, como as
marcas e o fundo de comércio.
– É possível alienar algo que não existe?
Nada impede que seja contratada a alienação de um bem que ainda não existe.
Como vimos anteriormente, no direito brasileiro, o contrato de compra e venda não
transfere o domínio do bem. Ele representa a obrigação de transferir um bem no
presente ou no futuro, de acordo com a combinação das partes. Tanto é assim, que é
possível alienar um empreendimento imobiliário, mesmo antes da construção dos
prédios. Qual seria um outro exemplo de venda de coisa futura?
Despesas do contrato e garantia
Em regra, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador e as
despesas com a tradição ficam sob responsabilidade do vendedor. As partes podem,
porém, estabelecer regra diversa.
No contrato de compra e venda à vista, quem tem que cumprir primeiro com sua
obrigação: o vendedor ou o comprador?
Além disso, no caso de venda a termo, o vendedor pode deixar de entregar a
coisa, se o comprador torna-se insolvente, até que o comprador lhe dê garantia de que
efetuará os pagamentos no prazo ajustado.
 Riscos da coisa
Res perit domino – princípio segundo o qual a coisa perece em poder de seu
dono, sofrendo este os prejuízos.
Esse princípio foi utilizado pelo legislador ao determinar, no art. 492, que “até o
momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço
por conta do comprador”.
Tendo em vista que a celebração do contrato de compra e venda não é suficiente
para transferir o domínio da coisa até o momento da tradição (para bens móveis) e do
registro (para bens imóveis), a coisa continua a pertencer ao alienante. Por isso, até o
momento de sua efetiva entrega ou registro, os riscos com a coisa são do vendedor.
Porém, os riscos com a coisa correm por conta do comprador quando:
– a coisa encontra-se à disposição do comprador para que ele possa contar,
marcar ou assinalar a coisa e, em razão de caso fortuito ou força maior, a coisa se
deteriora;
– o comprador solicita que a coisa seja entregue em local diverso daquele que
deveria ser entregue;
– o comprador está em mora de receber a coisa, que foi posta à disposição pelo
vendedor no local, tempo e modo acertado. Esta hipótese é uma exceção ao princípio da
Res perit domino, pois neste caso não houve a tradição da coisa. Não seria justo,
entretanto, que o vendedor arcasse com os riscos da coisa, uma vez que cumpriu sua
parte do contrato.
– houver mútuo acordo entre as partes.
Limitações à compra e venda
A lei veda que determinadas pessoas participem de compra e venda. Essa
vedação não resulta da incapacidade das pessoas para realizar essa operação, mas sim da
posição na relação jurídica. No caso, eles não têm legitimidade para realizar
determinadas operações. Isto ocorre nas seguintes situações:
– tutores, curadores, testamenteiros e administradores não podem comprar, ainda
que em hasta pública, os bens confiados à sua guarda ou administração;
– servidores públicos não podem comprar, ainda que em hasta pública, os bens
ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração,
direta ou indireta;
– juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou
auxiliares da Justiça não podem comprar, ainda que em hasta pública, os bens ou
direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a
que se estender a sua autoridade;
– leiloeiros e seus prepostos não podem adquirir, ainda que em hasta pública, os
bens de cuja venda estejam encarregados.
– descendentes não podem adquirir bens do ascendente, sem consentimento
expresso dos demais descendentes e do cônjuge do alienante.
Regras especiais
[venda por amostra]
Ocorre quando a venda ocorre com base em amostra exibida ao comprador. O
comprador tem direito de receber coisa igual à amostra.
[venda ad corpus e venda ad mensuram]
Venda ad mensuram – as partes estão interessadas em uma determinada área.
Exemplo: Fazendeiro tem interesse em adquirir mil hectares para poder plantar. O
objetivo do adquirente é comprar uma coisa com determinado comprimento necessário
para desenvolver uma finalidade.
Venda ad corpus – as partes estão interessadas em comprar coisa certa e
determinada, independentemente da extensão. Exemplo: Fazendeiro tem interesse em
adquirir a Fazenda Boa Esperança. Nestes casos, entende-se que a referência à medida
do terreno é meramente enunciativa.
Embora em alguns casos seja difícil determinar se a venda foi feita ad mensuram
ou ad corpus, por vezes essa distinção se faz necessária em razão das regras peculiares a
cada uma.
No caso de venda ad mensuram, o comprador tem o direito de exigir que a coisa
vendida tenha as medidas acertadas e não o tendo pode pedir a complementação da área,
ou caso isso não seja possível, rescindir o contrato de compra e venda.
Já no caso de venda ad corpus, o comprador não teria esse direito, caso verifique
que as medidas do imóvel adquirido não correspondem exatamente as medidas que
constaram do contrato.
[defeito oculto nas vendas conjuntas]
“Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não
autoriza a rejeição de todas”.