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CENTRO UNIVERSITÁRIO INTERNACIONAL UNINTER

EZEQUIEL SCHUKES QUISTER

TRABALHO INTERDISCIPLINAR

CURITIBA
2016

EZEQUIEL SCHUKES QUISTER

TRABALHO INTERDISCIPLINAR

Trabalho interdisciplinar apresentado como


requisito para a obtenção de nota para o 2ª
bimestre letivo de 2016, ao Centro Universitário
Internacional UNINTER.

Orientador: Prof. Marco Monteiro


CURITIBA
2016
SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO...........................................................................................................4
.........................................................................................................................................
2 PROBLEMA...............................................................................................................4
3 DIREITO CIVIL...........................................................................................................5
3.1 Como se classifica a obrigação da CONSTRUTORA?...........................................5
3.2 O contrato por si só já cria vínculo contratual entre as partes?.............................5
3.3 A Construtora poderá propor demanda com a finalidade de extinguir o contrato de
compra e venda? ..........................................................................................................5
4 DIREITO EMPRESARIAL..........................................................................................6
4.1 No caso em tela, que medida a Construtora pode utilizar para conseguir ganhar
tempo e tentar honrar suas obrigações diante dos credores?.....................................6
5 DIREITO CONSTITUCIONAL ...................................................................................7
5.1 Que argumentos jurídicos a CONSTRUTORA pode utilizar para liberar a
continuidade da obra, já que a mesma está embargada? ...........................................7
5.2 Alvará e o Embargo à obra foram realizados pelo ente federativo competente?...7
6 DIREITO DO TRABALHO ......................................................................................10
6.1 A CONSTRUTORA possui responsabilidade solidária ou subsidiária em relação
aos contratos de prestação de serviços e empreitada que a mesma celebrou,
levando em consideração possível vínculo trabalhista?.............................................10
6.2 Se a CONSTRUTORA não entregar o imóvel, terá que devolver os valores do
FGTS utilizados como parte de pagamento? E os demais valores?..........................11
7 DIREITO PENAL.....................................................................................................12
7.1 O Ministério Público pode propor alguma demanda penal, se a Conduta da
Construtora for caracterizada como ilícito penal?.......................................................12
7.2 Quais argumentos a Construtora poderá utilizar em sua defesa, caso seja
proposta uma demanda penal?...................................................................................14
8 CONCLUSÃO .........................................................................................................14
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
4

1. INTRODUÇÃO

Assim como ocorreu na primeira fase do trabalho interdisciplinar, esta segunda


fase teve por objetivo responder às questões suscitadas pelo problema abaixo
descrito, utilizando, para isso, todo o arcabouço jurídico brasileiro e conhecimentos
obtidos até o momento, decorrente das aulas e pesquisas realizadas no âmbito
acadêmico. A intenção agora, todavia, é trazer um respaldo jurídico para o outro lado
da lide: a empresa. Os elementos utilizados para isso não fogem muito do que fora
utilizado na primeira fase do trabalho, visto que apenas haverá inversão de papeis.
Porém, sabemos que essa mudança de polo trará novos elementos à baila,
impactando na forma como organizamos a defesa, bem como reformulando nosso
conhecimento e entendimento sobre o caso. Sim, novos elementos suscitam novas
ideias que por si, requerem mais esforço para concatenar um conjunto de normas
que possam trazer satisfação ao negócio aqui arrolado.

2. PROBLEMA

João Carlos Mendonça, brasileiro, solteiro, engenheiro civil, portador do RG n.


945609-4, SSP/PR, inscrito no CPF sob o n. 032.947.132-00, residente e domiciliado
na Rua Jaime Reis, 987, Curitiba, Paraná, intencionando adquirir um novo imóvel,
interessou-se por um apartamento cuja venda estava sendo intermediada pela
imobiliária Apolar da Água Verde, a partir do que se dirigiu a essa sede para saber
os detalhes da aquisição. Nessa oportunidade, pode constatar que o imóvel estava à
venda pelo valor de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais) e que dizia
respeito a um apartamento residencial de 80 metros quadrados, localizados no
Bairro Vila Izabel. João já possuía um imóvel próprio no bairro do Pinheirinho, o qual
pretendia vender após adquirir o novo.
Passados alguns dias, João retornou a imobiliária e fez uma proposta no valor
de R$ 325.000,00 (trezentos e vinte e cinco mil reais), a ser pago à vista, cujo valor
seria emprestado pelo seu pai.
A imobiliária repassou a proposta ao proprietário do imóvel, a Construtora FKR
LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n. 05.062.731/0001-
00, com sede na Av. Guararapes, 1520, Curitiba, Paraná, que aceitou o preço
oferecido.
No dia seguinte, 12 de abril de 2015, João se dirigiu a imobiliária e assinou a
proposta, momento em que ele deu um cheque no valor de R$ 32.500,00 (trinta e
dois mil e quinhentos reais), na forma de Arras, para pronto desconto foi pago com
valores sacados do FGTS, a quantia de R$ 150.000,00, já o restante foi acertado em
parcelas iguais e sucessivas.
No entanto, meses depois e antes mesmo de ser realizada a entrega das
chaves aos compradores, a Construtora se deparou com a impossibilidade de
continuar a obra, estando inadimplente com vários credores, os quais buscam
recuperar os seus créditos através dos meios legais.
Frisa-se também que a obra, embora estivesse com Alvará de Construção, foi
embargada, pois o prédio estava sendo construído em área de preservação
permanente. Foi o Estado do Paraná quem embargou a obra.
Nesse momento JOÃO parou de pagar as parcelas do imóvel e a
CONSTRUTORA pretende resolver o contrato.
5

Não bastasse a Construtora em questão utilizava-se de mão de obra


terceirizada em atividade fim, o que acarretou em um grande passivo trabalhista,
tendo sido citado em diversas demandas, provenientes de pseudos contratos de
prestação de serviços e empreitada.
Por outro lado, o Ministério Público estuda a possibilidade de propor demanda
penal em virtude de atos ilícitos. João até hoje não recebeu o imóvel.

3. DIREITO CIVIL

3.1 Como se classifica a obrigação da CONSTRUTORA?

Obrigação de fazer e de dar coisa certa.

3.2 O contrato por si só já cria vínculo contratual entre as partes? Explique

Sim, Existindo um contrato Sinalagmático as vontades deverão ser cumpridas,


sob pena de execução patrimonial contra o inadimplente. Responderá também por
perdas e danos e pela inadimplência contratual a parte que não cumprir com o que
foi estipulado no contrato, conforme nos ensina Maria Helena Diniz.

(...) as estipulações feitas no contrato deverão ser fielmente


cumpridas, sob pena de execução patrimonial contra o inadimplente.
O ato negocial, por ser uma norma jurídica, constituindo lei entre as
partes é intangível, a menos que ambas as partes o rescindam
voluntariamente, ou haja a escusa por caso fortuito ou força maior
(CC, art.393, parágrafo único), de tal sorte que não se poderá alterar
seu conteúdo, nem mesmo judicialmente. Entretanto, tem se
admitido, ante o principio do equilíbrio contratual ou da equivalência
material das prestações, que a força vinculante do contrato seja
contida pelo magistrado em certas circunstancias excepcionais ou
extraordinárias que impossibilitem a previsão de excessiva
onerosidade no cumprimento da prestação. (2008, p. 37).

3.3 A Construtora poderá propor demanda com a finalidade de extinguir o contrato


de compra e venda? Explique.

Em regra não, já que a extinção neste caso dar-se-ia pelo inadimplemento.


Que pode pedir a extinção do contrato é o comprador, conforme visto em trabalho
anterior. A obrigação da entrega do bem mediante o pagamento do preço estipulado
no referido contrato, não foi cumprido. Para tal cenário há uma explicação no artigo
476 do C.C.(Código Civil), fundamentada na apelação do TJ-PR, abaixo transcrita.
6

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de


cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

(TJ-PR - Apelação Cível : AC 795108 PR Apelação Cível - 0079510-8)


APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA
DA CONSTRUTORA QUE NÃO ENTREGA O IMÓVEL NO PRAZO. CASO FORTUITO.
ALTOS ÍNDICES PLUVIOMÉTRICOS. AUSÊNCIA DE PROVAS. CULPA DA
CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA AUTORA.
CORREÇÃO MONETÁRIA, A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO.
. Sendo certo que a construtora não entregará o apartamento objeto do contrato de compra
e venda na data aprazada, já que, restando menos de um mês para a sua entrega aos
adquirentes, a obra ainda se encontra no início, torna-se lícito aos compradores pleitearem,
pouco antes da data prevista para a entrega do imóvel, a suspensão do pagamento das
prestações (...).

É imperioso neste caso que qualquer demanda por parte da empresa seja no
sentido de estipular outra forma de cumprimento da obrigação, sob o risco de ser
penalizada com perdas e danos, além de danos moral.

4. DIREITO EMPRESARIAL

4.1 No caso em tela, que medida a Construtora pode utilizar para conseguir
ganhar tempo e tentar honrar suas obrigações diante dos credores? Explique.

No caso em tela observa-se que a construtora há meses está inadimplente com


diversos credores, o que lhes impediu de dar continuidade à obra e,
consequentemente, pagar seus fornecedores. Uma medida paliativa para resolução
do problema seria tentar pedir recuperação judicial, contudo, o risco de convolação
em falência é grande. Todavia, ao devedor ainda resta uma saída “se provar: (1) a
falsidade do título; (2) a ocorrência de prescrição; (3) a nulidade de obrigação ou de
título; (4) o pagamento da dívida; (5) qualquer outro fato que extinga ou suspenda a
obrigação (...)” (MAMEDE, 2010, p. 467). Contudo, não está descartada a
possibilidade de que a construtora possa sanar os débitos de forma direta, com cada
um dos envolvidos, numa tentativa de recuperação judicial ou extrajudicial.

5. DIREITO CONSTITUCIONAL

5.1 Que argumentos jurídicos a CONSTRUTORA pode utilizar para liberar a


continuidade da obra, já que a mesma está embargada? Explique
7

Primeiramente é preciso considerar em que consiste o Alvará. Segundo Rafael


de Oliveira Lage,

Alvará é o instrumento, meio ou fórmula através do qual a


Administração Pública expede autorização ou licença. Em outras
palavras, o alvará é a forma, o revestimento, o continente dos atos
administrativos da licença e da autorização. Por seu turno, esse ato
administrativo tem caráter vinculado e unilateral através do qual a
Administração Pública permite ao administrado que houver
demonstrado preencher os requisitos legais o exercício de
determinada atividade ou fato material, os quais são vedados antes
da apreciação do Poder Público1.

Se o Alvará expedido tinha por objetivo autorizar ou licenciar a construção, é


indiferente. É possível o cancelamento ou revogação de ambos quando não
presentes os critérios que deram causa a sua existência. Depreende-se que sua
emissão não gera efeitos permissivos definitivos.

A revogação da licença, como de qualquer ato administrativo, é


permitida a qualquer tempo, mas deverá sempre ser motivada pelo
interesse público, segundo os critérios de conveniência, oportunidade
e utilidade. Ao contrário das outras duas formas citadas, gera para o
administrado direito a indenização pelos prejuízos sofridos com a
extinção, em face do caráter de definitividade da licença2.

5.2 O Alvará e o Embargo à obra foram realizados pelo ente federativo competente?
Explique.

A Constituição Federal, em seu artigo 30 estabelece que:

Art. 30. Compete aos Municípios:


VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial,
mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da
ocupação do solo urbano.

“O meio ambiente com um todo está inserido no âmbito dos direito humanos
fundamentais, apresentando-se como um direito difuso ou coletivo, a ser tutelado
por meio da ação civil pública” (GARCIA, 2013, p. 277). Por esse razão de direito
fundamental, qualquer interessado pode requerer o embargo de uma obra que fira
tal princípio, porém, deve estar consciente de sua irregularidade flagrante, e, será
preciso que o faça através de entidades que tenham legitimidade para fazê-lo.

1
Fonte: https://jus.com.br/artigos/12795/o-ato-da-licenca-administrativa
2
Fonte: https://jus.com.br/artigos/12795/o-ato-da-licenca-administrativa
8

Considerando que o caso em exame se trata de uma construção em área de


preservação ambiental, certamente o Instituto Ambiental do Paraná se mostra como
entidade perfeitamente legitimada para propor ação de embargo. Contudo, conforme
nos ensina Hely Lopes Meirelles,

O poder municipal de controle das edificações decorre, hoje, da


Constituição Federal, que outorga competência expressa ao
Município para promover o ordenamento de seu território (...),
mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da
ocupação do solo urbano (art. 30, VIII). Embasa-se, ainda, no art.
572 do CC [hoje art. 1.299], que autoriza as construções,
respeitando-se o direito dos vizinhos e os regulamentos
administrativos. Tais regulamentos consubstanciam-se no Código de
Obras e nas normas edilícias complementares (1998, p. 128).

Citando ainda o ilustre doutrinador, verifica-se que “o poder de polícia


municipal, em matéria de habitações, como se vê, é amplo, possibilitando o
acompanhamento da execução da obra e vistorias posteriores à sua conclusão (...)”
(1998 p. 128). Vejamos algumas jurisprudências que dão corpo ao argumento:

(Apelação Cível nº 94.176-2, de Paranavaí - 1ª Vara Cível, em que é Apelante TELMA


DORNELES DANTAS e Apelado: DIRETOR PRESIDENTE DO INSTITUTO AMBIENTAL
DO PARANÁ IAP).
APELAÇÃO CÍVEL - MANDADO DE SEGURANÇA - ILHA DO MEL - CONSTRUÇÃO DE
CASA EM ÁREA DE PATRIMÔNIO PÚBLICO E DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE
LEGITIMIDADE DO INSTITUTO AMBIENTAL DO PARANÁ PARA FISCALIZAR O LOCAL -
Tratam estes autos de Mandado de Segurança Preventivo, com Pedido de Liminar ajuizado
por Telma Dorneles Dantas contra o Diretor Presidente do Instituto Ambiental do Paraná,
alegando que é professora aposentada, residente na Ilha do Mel, há mais de 8 anos e que
para aumentar seus rendimentos hospeda turistas em sua casa; que tem um pequeno
barraco de 9 metros quadrados, no qual abriga os auxiliares e seus filhos, e em volta deste
existe uma plantação caseira; que no dia 02 de março de 1997 o IAP, através de seus
fiscais, notificou-a para que desmanchasse o referido casebre em 10 dias, e no dia 11 de
março de 1997, invadiram a área, tirando todos os objetos pessoais dos auxiliares que lá
residiam, ameaçando-os de atear fogo, caso não desmanchassem o casebre em 24 horas.

________________________________________________________________________

(APELAÇÃO CÍVEL N.º 122607-5, DA COMARCA DE URAÍ VARA ÚNICA. APELANTES:


1) GLOBAL TELECOM S/A 2) MUNICÍPIO DE URAÍ. APELADOS: LUIZ CARLOS
FERREIRA E OUTROS. RELATOR: DES. HIROSÊ ZENI..
MANDADO DE SEGURANÇA. CONSTRUÇÃO E INSTALAÇÃO DE TORRE PARA
TRANSMISSÃO DE SINAIS TELEFÔNICOS. SERVIÇO DE TELEFONIA MÓVEL CELULAR.
CONCESSÃO DE LICENÇA PELO MUNICÍPIO. DIREITO À SEGURANÇA E À SAÚDE.
LESÃO NÃO COMPROVADA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.

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a. (TJ-SC - Apelacao Civel em Mandado de Seguranca MS 895364 SC


1988.089536-4)
Ementa: ADMINISTRATIVO - RECONSTRUÇÃO - TERRENO DE MARINHA - MANDADO
DE SEGURANÇA - MUNICÍPIO - FISCALIZAÇÃO E EMBARGO DEOBRA - COMPETÊNCIA
- HIPÓTESE PECULIAR EM QUE A AUTORIDADE NÃO NEGOU ESTIVESSE
A OBRA SENDO RECONSTRUÍDA NO MESMO LUGAR DA ANTERIOR CONSOANTE
ACORDO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. A municipalidade pode
opor embargo à obra em terreno de marinha, mas autorizando a reconstrução e não
negando estivesse no mesmo local, o ocupante tem direito de nela prosseguir. Hipótese em
que foi concedida a liminar e a obra, a esta altura, deve estar concluída.
_________________________________________________________________________
a.
b. (TJ-RS - Recurso Cível 71004796041 RS (TJ-RS)
Ementa: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGO DE OBRA DESTINADA A CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL. LICENCIAMENTO LEVADO A EFEITO POR ÓRGÃO MUNICIPAL.
LEGALIDADE DA FISCALIZAÇÃO REALIZADA PELO IBAMA. 1. Prevalece o entendimento
no âmbito do eg. Superior Tribunal de Justiça que "a atividade desenvolvida com risco de
dano ambiental a bem da União pode ser fiscalizada pelo IBAMA, ainda que a competência
para licenciar seja de outro ente federado". (STJ, 2ª T., AgRg no REsp 711.405/PR, rel. Min.
Humberto Martins, julgado em 28.4.2009, DJe 15.5.2009). 2. In casu, a despeito da
concessão de alvará de construção e licenças ambientais pelo órgão ambiental municipal, o
IBAMA embargou empreendimento destinado à construção de condomínio residencial, sob o
fundamento de que a obra estava sendo realizada em área de preservação permanente
(dunas). 3. Apelação e remessa oficial providas.

Por fim, Gustavo Felipe Barbosa Garcia nos ensina que

A Constituição Federal de 1988, no art. 225, assegura a todos o


direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, considerando
bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida,
impondo ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e
preservá-lo para as presentes e futuras gerações (2013, p. 271).

Como vimos no início do parágrafo, ao Poder Público cabe a ação civil


necessária para garantir os direitos de preservação e controle de áreas de
preservação. Como bem jurídico protegido e assegurado, sua preservação envolve
toda a coletividade num esforço de preservar aquilo que de mais importante temos,
depois de nossa própria vida.

6. DIREITO DO TRABALHO

6.1 A CONSTRUTORA possui responsabilidade solidária ou subsidiária em relação


aos contratos de prestação de serviços e empreitada que a mesma celebrou,
levando em consideração possível vínculo trabalhista? Explique.
10

A construtora possui responsabilidade solidária perante os créditos trabalhistas


da prestadora de serviços. Como se pode observar na sumula 331 do TST (Tribunal
Superior do Trabalho), não há distinção entre atividade fim ou atividade meio na
construção civil, podendo então a construtora utilizar mão de obra terceirizada de
atividade fim e também terá a responsabilidade subsidiária caso tenha alguma lide
na esfera jurídica.

A súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho dispõe, in verbis:


Nº 331 CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. LEGALIDADE
- Res. 121/2003, DJ 19, 20 e 21.11.2003
I - A contratação de trabalhadores por empresa interposta é ilegal,
formando-se o vínculo diretamente com o tomador dos serviços,
salvo no caso de trabalho temporário (Lei nº 6.019, de 03.01.1974).
II – (...)
III - Não forma vínculo de emprego com o tomador a contratação de
serviços de vigilância (Lei nº 7.102, de 20.06.1983) e de conservação
e limpeza, bem como a de serviços especializados ligados à
atividade-meio do tomador, desde que inexistente a pessoalidade e a
subordinação direta.
IV - O inadimplemento das obrigações trabalhistas, por parte do
empregador, implica a responsabilidade subsidiária do tomador dos
serviços, quanto àquelas obrigações, inclusive quanto aos órgãos da
administração direta, das autarquias, das fundações públicas, das
empresas públicas e das sociedades de economia mista, desde que
hajam participado da relação processual e constem também do título
executivo judicial (art. 71 da Lei nº 8.666, de 21.06.1993)

Para que alguém possa tomar posse definitiva de um imóvel ele terá que ser
legalmente inscrito no Cartório de Registro de Imóveis. Pois enquanto isso não
ocorrer o vendedor ainda continua figurando como legítimo dono do imóvel. Assim,
não impedindo o mesmo de ser vendido mais de uma vez ou ser penhorado por
dívida do vendedor.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro


do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a
decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o
adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Mas para salvaguardar o comprador que é o terceiro de boa-fé o STF


(Supremo Tribunal Federal) editou a súmula 308.
11

SUM-308 PRESCRIÇÃO QUINQUENAL (incorporada a Orientação


Jurisprudencial nº 204 da SBDI-1) - Res. 129/2005, DJ 20, 22 e
25.04.2005
I. Respeitado o biênio subsequente à cessação contratual, a
prescrição da ação trabalhista concerne às pretensões
imediatamente anteriores a cinco anos, contados da data do
ajuizamento da reclamação e, não, às anteriores ao quinquênio da
data da extinção do contrato. (ex-OJ nº 204 da SBDI-1 - inserida em
08.11.2000)
II. A norma constitucional que ampliou o prazo de prescrição da ação
trabalhista para 5 (cinco) anos é de aplicação imediata e não atinge
pretensões já alcançadas pela prescrição bienal quando da
promulgação da CF/1988. (ex-Súmula nº 308 - Res. 6/1992, DJ
05.11.1992).

6.2 Se a CONSTRUTORA não entregar o imóvel, terá que devolver os valores do


FGTS utilizados como parte de pagamento? Explique. E os demais valores?

Sim, a devolução se faz evidente ante ao inadimplemento, sem prejuízo de


perdas e danos, além de eventual indenização por dano material e moral.

Os valores despendidos a títulos de arras pode ensejar o disposto no artigo


419 do Código Civil:

A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar


maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a
parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos,
valendo as arras como o mínimo da indenização.

Eis algumas jurisprudências que dão base à fundamentação:

__________________________________________________________________
12

TJ-PR - Apelação Cível: AC 795108 PR


APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CAUTELAR. PLEITO PARA CESSAR PAGAMENTO DAS
PRESTAÇÕES ATRASO NO CRONOGRAMA DA OBRA. LIMINAR CONCEDIDA.
SENTENÇA JULGANDO IMPROCEDENTE O PEDIDO. APELO PROVIDO. Sendo certo que
a construtora não entregará o apartamento objeto do contrato de compra e venda na data
aprazada, já que, restando menos de um mês para a sua entrega aos adquirentes, a obra
ainda se encontra no início, torna-se lícito aos compradores pleitearem, pouco antes da data
prevista para a entrega do imóvel, a suspensão do pagamento das prestações sem que
sejam constituídos em mora, vez que, se tal medida não for deferida, sofrerão um prejuízo
ainda mais elevado, pois pagarão um maior número de prestações, sem que a construtora
entregue o imóvel, havendo indicativos de que sequer terá condições de ressarcir os valores
das prestações, já que não conseguiu avançar na obra.

__________________________________________________________________________
TJ-DF - Apelação Cível APC 20130310251482 (TJ-DF)

Data de publicação: 19/05/2015


Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA
OBRA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.
Transcorrido o prazo estabelecido no contrato para entrega do imóvel e não tendo sido
configurado caso fortuito ou de força maior, necessário entender-se
pela inadimplência da construtora. 2. No caso do atraso não justificado
na entrega do imóvel gera a mora para a construtora/incorporadora e consequente dever de
ressarcir o comprador em lucros cessantes, referente aos alugueres que o autor deixou de
poder aferir por não estar na posse do imóvel. 3. Recurso conhecido e não provido.
Sentença mantida.

7. DIREITO PENAL

7.1 O Ministério Público pode propor alguma demanda penal, se a Conduta da


Construtora for caracterizada como ilícito penal? Explique

Sim, primeiro é possível responsabiliza-la no âmbito dos crimes falimentares,


invocando a inteligência do artigo 168 da Lei 11.101/2005:

Art. 168. Praticar, antes ou depois da sentença que decretar a


falência, conceder a recuperação judicial ou homologar a
recuperação extrajudicial, ato fraudulento de que resulte ou possa
resultar prejuízo aos credores, com o fim de obter ou assegurar
vantagem indevida para si ou para outrem.
Pena – reclusão, de 3 (três) a 6 (seis) anos, e multa.
13

Considerando que há meses a empresa não pagava seus credores, infere-se


por este comportamento que seus administradores eram cientes da insolvência dela.
Portanto, a ação penal negativa é cabível e ganha força consubstanciada no fato de
que, no dia 11 de abril de 2015, João fez uma proposta de pagamento à empresa, a
qual aceitou de imediato o valor proposto. No dia 12 de abril João se dirigiu à
empresa e fechou o negócio. Em tal ocasião é evidente que os administradores da
empresa já sabiam de sua situação e de sua insolvência, porém, ainda assim
firmaram o negócio, lesando o adquirente de forma dolosa.
Mediante a este fato consideramos possível a ação de rescisão de contrato
com a devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos, com o objetivo de
refrear tal prática no futuro.

(AGRAVO DE INSTRUMENTO CV Nº 1.0024.13.237184-0/001 - COMARCA DE BELO


HORIZONTE - AGRAVANTE (S): SANDRA MARA DE OLIVEIRA PEREIRA - AGRAVADO
(A)(S): CONSTRUTORA DÍNAMO LTDA)
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO EXCESSIVO NA CONCLUSÃO DA
OBRA. PEDIDO JUDICIAL DE RESCISÃO DO CONTRATO. OBRA PARALISADA.
CONSTRUTORA COM DIVERSOS APONTAMENTOS NO CADASTRO DE RESTRIÇÃO
AO CRÉDITO. POSSIBILIDADE DE CAUTELAR PARA DEPÓSITO EM JUÍZO DOS
VALORES REFERENTES AO CONTRATO. SUSPENSÃO DA MORA EM RELAÇÃO ÀS
DEMAIS OBRIGAÇÕES DO CONSUMIDOR. 1. Ainda que não haja o título executivo judicial
formalizado, a teor de precedente do STJ, "é admissível o ajuizamento de ação cautelar
inominada, com os mesmos efeitos do arresto, em face do poder geral de cautela
estabelecido no art.798 do CPC, para fins de assegurar a eficácia de futura decisão em
ação de indenização proposta pelo autor, caso lhe seja favorável". 2. A provável rescisão
judicial do contrato de promessa de compra e venda por inadimplência da construtora, bem
como a paralisação da obra, resumem o preenchimento do fumus boni iuris e do periculum
in mora para o deferimento da cautelar com o intuito de que seja o valor pago pelo
consumidor depositado em juízo pela construtora e suspender a mora das prestações
restantes.

7.2 Quais argumentos a Construtora poderá utilizar em sua defesa, caso seja
proposta uma demanda penal? Explique

No que tange aos crimes falimentares, poderá arguir que a insolvência se deu
por riscos aleatórios, cuja imprevisibilidade afetou o andamento da obra, e que os
negócios praticados anteriormente ao prazo legal, constante no art. 99 da Lei
11.101/2005, podem garantir a boa-fé ao caso.
14

Se estivermos falando sobre a questão de irregularidade na construção em


relação ao embargo pelos órgãos ambientais, a construtora pode alegar que estava
regularmente autorizada a proceder com a obra, já que o alvará assim o prova.

O poder municipal de controle das edificações decorre, hoje, da


Constituição Federal, que outorga competência expressa ao
Município para promover o ordenamento de seu território (...),
mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da
ocupação do solo urbano (art. 30, VIII). Embasa-se, ainda, no artigo
572 do CC [hoje art. 1.299}, que autoriza as construções,
respeitando-se o direito dos vizinhos e os regulamentos
administrativos. Tais regulamentos consubstanciam-se no Código de
Obras e nas normas edilícias complementares (MERIELLES, 1998,
p. 128).

8. CONCLUSÃO

Diante do exposto é evidente que a empresa tem possibilidade ampla de


defesa, contudo, certamente terá que arcar com algum tipo de indenização, já que
feriu princípios contratuais de ordem pública, principalmente o da boa-fé objetiva. A
defesa só logrará êxito em minorar as perdas se deixar evidente que em nenhum
momento a empresa agiu de má-fé, e que fatos supervenientes trouxeram ao
negócio imprevisibilidade que acarretaram na possível falência. Ao operador do
direito não cabe decidir o certo ou errado da questão, mas garantir a ampla defesa
de seu cliente.

REFERÊNCIAS

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