Arrendatario que usa inmueble por muchos años no se

convierte en dueño del mismo por el simple paso del tiempo

 Publicado: julio 6, 2015

 Última Actualización: julio 3, 2015

Para ser dueño de un inmueble por el paso del tiempo es necesario que la
persona que lo está usando cumpla con ciertas condiciones: primero, un
tiempo de uso; segundo, durante dicho tiempo debe existir una posesión
quieta, pacífica, tranquila y pública.
Es todo un mito pensar que un arrendatario que lleve usando un inmueble,
llámese vivienda o local comercial, por más de un tiempo determinado, el día
de mañana puede hacerse dueño del inmueble por el paso del tiempo. Eso no
es así.

Para que una persona se convierta en dueño de un inmueble por el paso del
tiempo, es necesario que se cumplan ciertas condiciones: primero, un tiempo
de uso; y segundo, que en ese tiempo exista una posesión quieta, pacífica,
tranquila y pública.

Lo anterior significa que si una persona toma un inmueble y no reconoce

propiedad, no le paga arriendo a nadie, no se lo reclaman, no se está
ocultando, realiza actos de dueño y señor, como por ejemplo, pagar sus
impuestos o hacerle reformas, y resulta que pasa el tiempo, esta persona
puede pedir la propiedad a través de un proceso judicial conocido
como prescripción adquisitiva de dominio.

Pero, si por el contrario, pasan muchos años y durante ese tiempo se paga
arriendo, exista o no contrato firmado en notaría, podrán pasar muchos años
pero jamás nacerá el derecho de la prescripción adquisitiva de dominio,
porque durante todos esos años la persona ha venido reconociendo en otro,
la propiedad del inmueble, a través de pago del arriendo.

Mientras el arrendatario esté pagando el arriendo del inmueble, no existe una

posesión tranquila, pública, y nunca tendrá derecho a la prescripción
adquisitiva de dominio.
Sobre la prescripción adquisitiva de dominio
El artículo 762 del Código Civil Colombiano la define como:

“Es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño, sea
que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo o por otra
persona que la tenga en lugar y a nombre de él, El poseedor es reputado
dueño, mientras otra persona no justifique serlo”.
La posesión puede ser regular o irregular; la primera, se da cuando existe justo título y
buena fe, mientras que en la segunda no es necesario ninguno de estos requisitos.
Además, se debe diferenciar la posesión de la mera tenencia.

Para que exista prescripción adquisitiva de dominio se requiere haber poseído el bien; si
la prescripción es ordinaria, cinco años; y diez años si es extraordinaria, en cuanto a
bienes inmuebles se refiere. La ordinaria se da cuando se ha poseído de manera regular
el bien y la extraordinaria cuando se ha poseído de manera irregular.

“Para que exista prescripción adquisitiva de dominio se requiere haber

poseído el bien; si la prescripción es ordinaria, cinco años; y diez años si es
extraordinaria”

Haciéndole la guerra a los inquilinos descarados

No faltan los arrendatarios que por más que pase el tiempo no pagan. Para el
cobro de los arriendos adeudados, servicios públicos, y cuotas de
administración, se puede adelantar, por intermedio de un abogado, un
proceso ante un juez civil municipal, y solicitar el embargo y secuestro de los
bienes muebles o inmuebles, tanto del arrendatario como los de sus fiadores.

Ahora, si lo que se quiere es la restitución del inmueble, primero se puede

solicitar una audiencia de conciliación, en un centro de conciliación autorizado
por el Ministerio del Interior y Justicia, para buscar un arreglo con el
arrendatario, sobre la entrega del inmueble y el pago del dinero adeudado.
Si se logra el acuerdo, el acta suscrita ante el centro de conciliación presta mérito
ejecutivo; por otra parte, si el inquilino incumple, basta la petición por parte del director del
centro de conciliación a un juez, para que proceda a decretar el desalojo del moroso,
evitando así el proceso de restitución de inmueble.
“si el inquilino incumple, basta la petición por parte del director del centro de
conciliación a un juez, para que proceda a decretar el desalojo del moroso”
Si no hay acuerdo conciliatorio, por renuencia o no comparecencia del arrendatario, se
debe adelantar el proceso de restitución de inmueble arrendado, teniendo en cuenta que
en estos procesos los jueces deberán adoptar todas las medidas necesarias para que
sean fallados prontamente, sin dilataciones injustificadas, pudiendo solicitar el embargo y
secuestro de los bienes muebles o inmuebles de los coarrendatarios.

¿Si se arrienda una casa a una persona por mucho tiempo puede quedársela el
arrendatario?

Nos ha consultado un lector que si se arrienda una casa por mucho tiempo a una misma
persona, esa persona (el arrendatario), puede quedarse con la casa por el mero paso del
tiempo.
Seguramente el lector hace referencia a uno de los modos de adquirir el dominio de los
bienes llamado prescripción, donde una persona adquiere el dominio de una cosa si
demuestra haberla poseído por 5 0 10 años, dependiendo de si se trata de la prescripción
ordinaria o extraordinaria (Artículos 2529 y 2531 del código civil respectivamente).

Respecto a la preocupación del lector, hay que decir que la prescripción como modo de
adquirir el dominio de una cosa no aplica en el caso de los contratos de arrendamientos,
ya que la prescripción solo procede cuando el bien ha sido poseídopor un determinado
tiempo, y respecto a la posesión dice el artículo 762 del código civil colombiano:
«La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el
dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a
nombre de él.
El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo.»
En el contrato de arrendamiento la posesión no existe, toda vez que es imposible que el
arrendatario posea el bien con ánimo de señor y dueño cuando existe de por medio un
contrato de arrendamiento que contiene unas obligaciones que el arrendatario debe
cumplir en favor del arrendador, su propietario.
La mera existencia del contrato de arrendamiento excluye toda posibilidad de que el
arrendador pueda alegar la posesión del mismo. Y aún si no existiera un contrato de
arrendamiento por escrito, la simple obligación de pagar un canon mensual desvirtúa que
el arrendatario pueda alegar la posesión en los términos del artículo 762 del código civil.
El arrendatario no puede demostrar más que una mera tenencia, lo cual no da para que
se configure el fenómeno de la prescripción como modo para adquirir el dominio o
propiedad del bien.