CONSTRUCCI�N

Inmueble
RIQUEZA

CAMBIO DE MERCADO
en a

Introducci�n

o 35 a�os he adaptado mi estrategia de inversi�n para cambiar. Las recesiones, los

cambios del derecho tributario y las tasas de inter�s fluctuantes han tomado todos
su mejor oscilaci�n en el mercado de la vivienda. A trav�s de todo esto y a pesar
de predicciones peri�dicas de un colapso del alojamiento, los precios de la
vivienda y los alquileres han seguido su subida estable. Hoy el marco id�neo se
crea para una onda de la venta de la angustia y una nueva era de comprar
oportunidades. Los prestamistas han olvidado mucho tiempo el colapso del mercado
inmobiliario en los a�os 1980. Los nuevos prestamistas j�venes hacen muchos
pr�stamos de riesgo elevado. Algunos prestatarios de hoy se har�n vendedores
afligidos de ma�ana. Los pr�ximos a�os traer�n la oportunidad de una vida de
comprar propiedades de calidad en precios de ganga. El futuro es brillante para el
alojamiento. La demanda sigue aumentando. Las personas nacidas durante una
explosi�n demogr�fica han culpado en el mercado comprando segundas y terceras
casas. Ahora cuando la onda grande de ni�os boomer entra en el mercado de la
vivienda, compran antes, mientras en su vii temprano

A�os veinte de introducci�n. No esperan la motivaci�n de matrimonio o familia que

llev� a sus padres a comprar una casa. S�lo vend� una casa a un hombre solo en sus
a�os veinte tempranos que planea vivir en ella con un compa�ero de habitaci�n
durante un par de a�os. Planea comprar otra casa y luego al otro, basado en la
estrategia que he seguido y recomiendo. La inversi�n en casas es una manera
aprobada de acumular la riqueza significativa en un per�odo relativamente corto del
tiempo. Algunos inversionistas que han seguido mi consejo han superado ahora $10
millones en el capital propio. Para hacer esto necesita el conocimiento y la
dedicaci�n, pero no mucha capital sincera o educaci�n formal. La informaci�n en
este libro a�ade mi primer libro, Construyendo la Riqueza Una Casa a la vez, y, por
supuesto, recomiendo que lo lea. Aprenda a encontrar oportunidades donde la
recompensa es mucho mayor que el riesgo, y luego entre en el juego.

viii

CONSTRUCCI�N
Inmueble
RIQUEZA

CAMBIO DE MERCADO
en a
1
Cambio del abrazo - nunca se parar�
�ow le gusta el cambio? El cambio no es todo que popular. Arruina bien hecho
planes. La mayor parte de nosotros elegir�an un futuro totalmente previsible para
nuestras inversiones si pudi�ramos. Lamentablemente, nuestras inversiones son
sujetas a los caprichos de los mercados y la econom�a, y por lo tanto no son
previsibles. Los inversionistas afortunados no s�lo se adaptan al cambio; lo
explotan. Mientras la mayor�a de la gente sienta al margen el retorcimiento de sus
manos, los inversionistas afortunados buscan y compran oportunidades creadas por el
cambio. Cuando los mercados inmobiliarios cambian, el desmentido es una primera
reacci�n popular. Esto es seguido estrechamente por la noci�n, �Si s�lo seguimos
haciendo la misma cosa, tal vez calcular�. A diferencia de la sabidur�a
convencional en muchos deportes, una defensa buena no es la mejor estrategia en un
mercado inmobiliario que cambia. Tiene que invertir sin peligro, pero cuando hay
oportunidad, necesita una estrategia ofensiva buena. 1

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Si debe

abrazar el cambio, debe pensar con mucha ilusi�n en �l, extender la mano para �l,
esperarlo, y luego estar� preparado para �l. �Ser� bueno para usted! Si reacciona
defensivamente, no abrazar� el cambio, ni se beneficiar� de �l. La inversi�n es por
definici�n un juego conservador. Si toma posibilidades salvajes con su dinero, no
invierte; especula. A fin de acumular millones de d�lares en activos y capital
propio, debe ser un inversionista. Un especulador puede comprar y vender millones
del valor de los d�lares de la propiedad, pero, al final, todos all� deber�n
mostrar para ello es historias grandes. Un inversionista puede tener menos
historias buenas, pero tendr� mucho m�s dinero. No deber�a buscar emociones de sus
inversiones; quiere la seguridad y el crecimiento. Consiga sus emociones gastando
un poco de su dinero esquiando las cuestas negras en �lamo tembl�n o buceo con
botellas de ox�geno con los tiburones. Las oscilaciones salvajes en su capital
propio conseguir�n su bombeo de coraz�n, pero hay modos mucho menos caros de
conseguir el entusiasmo en su vida. Necesita una estrategia de inversi�n que
permite que usted sobreviva cambios del mercado sin tomar p�rdidas grandes. De
hecho, planee perder nunca. Si pierde el 50% de su capital propio, ahora tiene que
hacer una ganancia limpia del 100% para regresar a hasta. Las p�rdidas grandes le
ponen atr�s a�os y pueden romper su voluntad invertir. Es cr�tico que tiene un plan
de aprovechar mercados que cambian sin arriesgar lo que ha acumulado. Si empieza
s�lo, entonces probablemente tiene s�lo una cantidad de dinero modesta para perder.
Por extra�o que pueda parecer, est� en una mejor posici�n para hacer su primer
mill�n que el inversionista que s�lo recibi� una suerte inesperada y tiene miedo de
perderlo. Cuando est� pelado, todo lo que tiene es su reputaci�n. Por supuesto, en
la carrera larga es m�s importante guardar su reputaci�n que proteger su dinero. Su
reputaci�n con prestamistas se llama su clasificaci�n crediticia. Aunque pueda
invertir sin tomar a pr�stamo alguna vez de bancos, una reputaci�n del cr�dito
buena permitir� que usted tome a pr�stamo a precios m�s baratos y haga mejores
acuerdos con un prestamista. 2

Cambio del abrazo - nunca se parar�

Predicci�n de cambio
Los cambios del mercado inmobiliario no son totalmente previsibles, pero es una
apuesta segura que sigamos teniendo tanto los mercados del comprador como vendedor.
Siguen el uno al otro tan naturalmente como un pleamar sigue una marea baja. Estos
cambios son el efecto natural de un equilibrio de busca del mercado cuando se
sobrecompra o se sobreestima. A las adivinas les gusta predecir la longitud de
estos ciclos. Lo que pueden no reconocer es que los mercados inmobiliarios son
diferentes en todo el pa�s. Durante cualquier d�a, un mercado puede tener 20
apreciaci�n %-ayear, otro mercado resoplidos a lo largo en la apreciaci�n del 4% o
del 5%, y el otro puede ser estancado o disminuir. El dinero tiende a huir de los
mercados m�s lentos y abastecer de combustible los mercados m�s calientes. Aunque
fuertemente aconseje que usted invierta en bienes inmuebles donde vive, si su
ciudad no tiene potencial para el crecimiento, considere un movimiento a un mejor
mercado antes de que compre. Aunque no pueda predecir exactamente cambios, puede
esperar correcciones en el mercado y disponerse a aprovecharlos. Si su mercado ha
sido el mercado de un vendedor durante varios a�os con m�s alto que las tasas
medias de la apreciaci�n, deber�a tener el pensamiento que nos podemos acercar al
final de este per�odo previo en precios y ponernos preparado para una retardaci�n o
hasta un descenso en el mercado. Esto no significa que sale del mercado; puede
significar que vende unas propiedades y paga alguna deuda de riesgo elevado o
aumenta sus reservas de efectivo. Este libro se concentrar� en ingresos
residenciales, aunque los principios y las estrategias cubiertas sean igualmente
aplicables a otros tipos de bienes inmuebles. Hablar� de factores m�s all� de su
control que afectan el mercado, incluso tasas de inter�s y la disponibilidad de
cr�dito, los derechos tributarios y la fuerza de la econom�a. El mercado
inmobiliario cambia constantemente y siempre va. El cambio del abrazo y usted
estar�n preparados para ello y ganancia de ello. Aquellos que no hacen caso del
cambio a menudo se hacen sus v�ctimas. 3

2
�Causas de cambio - qu� era diferente esta vez?
el negocio de gallina es resonante, cada uno trabaja y las tasas de inter�s son
baratas; el mercado de la vivienda como era de esperar se ampl�a. Un mercado en
auge atrae a constructores y especuladores. Finalmente, crear�n demasiado
inventario y el suministro de casas exceder� el n�mero de compradores. Los precios
dejar�n de elevarse. Y si los precios se han elevado bien m�s all� del valor real
de la propiedad, dejar�n caer o al menos dejar�n de aumentar hasta que el
inventario existente se venda. En nuestro mercado m�s reciente, los constructores y
los especuladores ped�an ganancias lejos superior a una ganancia normal de un
mercado m�s equilibrado. Por ejemplo, un especulador o el constructor podr�an
comprar mucho por 100000$, construir una casa por 200000$ y luego tratar de
venderla por 500000$. Si pudiera comprar, construir y venderse en un a�o, har�a una
ganancia antes del impuesto de aproximadamente 200000$ en su inversi�n de 300000$.
Esto es un mucho mayor que la ganancia normal, por tanto cuando el mercado vuelve
al normal, el especulador puede hacer 50000$ a 100000$ 5

La construcci�n de Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia en la misma

transacci�n. Por supuesto, esto es un beneficio bruto y no explica el coste de
prestar dinero o pagar los gastos durante el per�odo del edificio. Esto no es de
ning�n modo una ganancia garantizada. Si cientos de casas inundan el mercado al
mismo tiempo, el precio se deber�a reducir para dar a un comprador un trato,
reduciendo o eliminando la ganancia. Siempre que el mercado se recaliente y
proporcione ganancias excesivas a constructores, reveladores y especuladores, atrae
cada vez m�s a jugadores hasta que creen un exceso de provisi�n. Entonces las
ganancias vuelven a niveles m�s normales. Aunque no haya margen de beneficio del
juego del cual pueda depender comprando y vendiendo una casa, deber�a poner una
ganancia m�nima si va a jugar en este mercado. Hay riesgo y se tiene que compensar,
no s�lo para el uso de su capital, sino tambi�n para el riesgo toma para comprar y
venderse a corto plazo. Un inversionista a largo plazo puede ser contento de
comprar una propiedad en el 10% debajo del mercado cuando la financiaci�n se puede
obtener que permitir� una vuelta inmediata en la inversi�n. Un especulador mejor
tiene un objetivo m�s alto, porque, como en el juego de sillas musicales, cuando la
m�sica se pare, el especulador probablemente se atascar� con el �ltimo que �l o
ella compraron y devuelva un poco de la ganancia. Algunos escritores han llamado el
final del per�odo previo en precios de la vivienda �una burbuja�, implicando que si
la burbuja se revienta, entonces los precios se caer�n dram�ticamente. Aunque los
precios se puedan caer dram�ticamente en la bolsa, y los precios de la tierra y los
precios en propiedades comerciales son sujetos a oscilaciones grandes, los precios
residenciales de casas moderadamente valoradas, donde �el hombre com�n� vive, son
hist�ricamente m�s estables. Hay varios motivos que los precios de la vivienda son
m�s estables que precios de tierra cruda o edificios de oficinas o edificios
comerciales. En primer lugar, la gente vive en casas y le gusta moverse. La gente
se esforzar� por guardar su casa. Los arrendatarios se escatimar�n en otros
art�culos en su presupuesto para quedarse en una casa buena en una vecindad buena.
Esta resistencia a recoger y movimiento ayuda a estabilizar el mercado. Por otra
parte, si un negocio va se rompi�, 6

�Las causas del Cambio - Qu� era Diferente esta vez? se tiene que mover. Seg�n las
estad�sticas, seg�n la Federaci�n Nacional de Fundaci�n Educativa Comercial
Independiente, los peque�os negocios hacen a arrendatarios de riesgo elevado, con
s�lo el 39% de ellos alguna vez girando una ganancia. En cualquier mercado, hay
potenciales compradores. La mayor parte de compradores de casas valoradas por la
mediana hacen su decisi�n de compra basada en la cantidad del pago al contado y el
pago mensual. El precio total de la casa es secundario a estos dos n�meros muy
reales; la realidad golpea cuando alguien tiene que expedir un cheque durante el
cierre y tener fondos en el banco cada mes del pago de la hipoteca. Ver � la Figura
21 para una ilustraci�n de la relaci�n entre precios de la vivienda medianos y
precios de fondos federales para los a�os � 19672007. Por lo tanto, cuando el
cr�dito es suelto y el inter�s es barato, los precios de la vivienda tienden a
brincar porque mucha gente m�s se puede permitir a comprar y esto crea el concurso
por el suministro existente de casas. Como

275,000 250,000 225,000 200,000 175,000 150,000

Precio mediano estadounidense de casas vendidas incluso precio de la tierra por

ciento de la tasa de los fondos federales eficaz

200 175 150 125 100

125,000 100,000 75,000 50,000 25 25,000 0

Dosificador de la carta econ�mico http://www.Economagic.com

75 50

00

9 198 1 198 3 198 5 198 7 198 9 199 1 199 3 199 5

196 7 196 9 197 1

197 3 197 5 197 7

199 7 199 9 200 1

� Figura 21
�(19672007)

Precios de la vivienda medianos y la tasa de los fondos federales

197

200

3 200 5 200 7

El edificio de la Riqueza de Bienes inmuebles en unos compradores del Mercado que

Cambian compite, conducen precios m�s alto. Aquellos precios m�s altos ahora atraen
a m�s constructores, y m�s inventario se crea. Los especuladores brincan en el
mercado, que compra a constructores y otros vendedores, y revende por ganancias
r�pidas. Muchos de estos compradores (los usuarios finales) vienen del mercado del
alquiler. Cuando pueden comprar una casa con pagos mensuales iguales a su alquiler
o una cantidad razonable m�s, se hacen compradores. Casi cada uno prefiere poseer a
alquilar y pagar� m�s que su alquiler corriente como un pago de la casa donde
construyen la equidad y quiz�s recogen algunas deducciones impositivas. Ya que los
arrendatarios compiten para comprar, la demanda de disminuciones de alquileres.
Muchos propietarios aprovechan el mercado creciente para vender con un margen de
ganancias. Esto reduce la cantidad de inventario disponible para alquileres.
Finalmente, los alquileres aumentar�n como la demanda de aumentos de alquileres y
el suministro permanece bajo. A alg�n punto en el ciclo, el coste de la compra en
t�rminos de pago mensual es tanto mayor que el coste del alquiler, que algunos
potenciales compradores deciden alquilar en cambio. � La tabla 21 muestra algunos
n�meros reales de mi mercado (Sarasota, Florida) durante los 10 a�os pasados. Como
las tasas de inter�s se cayeron, precios arrancados ya que el pago mensual se hizo
m�s atractivo comparado con el alquiler. Cuando los arrendatarios se podr�an
permitir a comprar una casa por menos que el coste para el alquiler, los
arrendatarios se hicieron compradores. Como los precios aumentaron r�pidamente,
aunque las tasas de inter�s permanecieran bajas, el pago del pr�stamo mensual
finalmente se hizo m�s alto que los alquileres. Algunos prestamistas creativos
hicieron pr�stamos con menos que el inter�s s�lo pagos. Esto permite a compradores
tomar a pr�stamo m�s dinero que podr�an tener derecho normalmente. Lamentablemente
para aquellos prestatarios, muchos tales pr�stamos tienen tanto tasas de inter�s
variables como cortos plazos. Cuando los precios aumentan y los pr�stamos vienen
debidos, muchos de los prestatarios no ser�n capaces de tener derecho a un nuevo
pr�stamo, poniendo sus casas y cr�dito en el peligro. 8

�Causas de cambio - qu� era diferente esta vez? � La tabla 21

�(19972006) Precios de la vivienda medios y pagos en Sarasota, Florida

2006 de 2005 de 2004 de 2003 de 2002 de 2001 de 2000 de 1999 de 1998 de a�o 1997
2007

Precio de la vivienda $90000$ 95000$ 100000$ 105000$ 110000$ 118000$ 138000$

180000$ 240000$ 250000$ 250000

Alquiler $720$ 760$ 800$ 850$ 900$ 950$ 975$ 975$ 1000$ 1100$ 1200

Tasa de inter�s (tipo de inter�s fijo de 30 a�os desde junio) el 8,5% el 7,9% el
7,1% el 7,7% el 8,4% el 7,3% el 6,7% el 6,4% el 5,8% el 6,8% el 6,9%

Pago mensual pr�stamo de 30 a�os* (pr�stamo del 95%) $657$ 655$ 638$ 711$ 796$ 768$
845$ 1069$ 1337$ 1548$ 1564

* �stos son principales y pago de intereses s�lo. Los impuestos y el seguro

a�adir�an una cantidad significativa al pago de la hipoteca.

Como los vendedores vendieron las casas menos caras, comenzaron a comprar casas m�s
caras y esta onda de la compra gote� el mercado. Note que los alquileres suben
sigilosamente en aproximadamente el 5% por a�o en la mayor parte de a�os, nivelando
cuando muchos arrendatarios se hacen compradores y propietarios que se van y
compiten para ocupar puestos. Cuando los precios de la vivienda dejen de subir, los
arrendatarios comenzar�n otra vez a competir por alquileres, haciendo subir
alquileres en un m�s alto que la tasa media.

Boomers exigen casas m�s grandes

Un factor que hace subir el precio medio y mediano de una casa vendida es que los
constructores construyen casas m�s grandes y m�s complicadas que hicieron hace 20
a�os. En los a�os 1950, los a�os 60, y los a�os 70, millones de b�sico de tres
dormitorios, un - y casas de dos ba�os, en los 9

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia 1,200-a

la variedad de 1400 pies cuadrada se construy�. Esto cre� un inventario de casas
relativamente econ�micas. Hoy, pocos constructores construyen una casa b�sica o una
caba�a. Los condominios han sustituido las casas m�s peque�as como las �casas del
juez de salida� de este siglo. Muchas casas de pisos m�s viejas se han convertido a
condominios. �stas son unidades m�s peque�as y son baratos porque muchos de ellos
se pueden basar en la cantidad de tierra que tomar�a para construir una casa. Los
constructores de conducci�n del factor primarios para construir casas m�s grandes y
m�s caras son el coste de tierra. En la mayor parte de �reas crecientes, los
gobiernos han respondido a los gritos de propietarios existentes que piden
crecimiento lento, menos tr�fico, y crecimiento para pagar su propio camino. Esto
ha conducido precios de la tierra m�s alto, y los constructores seguir�n
construyendo casas m�s caras mientras hay un mercado para ellos. Todav�a hay los
millones de casas moderadamente clasificadas incorpor� los a�os 1960 durante
principios de los a�os 1980 que hacen tanto inversiones excelentes como grandes
casas en las cuales vivir. En un mercado que cambia estas casas se har�n m�s
atractivas para compradores porque son m�s econ�micos y menos caros para mantener.

Es la tierra que aprecia

Un inversionista de la casa tiene que tener presente que la apreciaci�n en
cualquier casa es causada por el valor creciente de la tierra, no la casa. Las
casas realmente se desgastan, se hacen obsoletas, y a menudo se hacen menos
deseables. Las casas m�s viejas a menudo se derriban y sustituidas por casas m�s
nuevas, m�s caras ya que el valor de la parte lejos excede el valor de la casa.
Prec�vase de comprar una casa grande, cara a mantener como una inversi�n. La casa
m�s moderada en una gran parte apreciar� m�s y ceder� ingresos netos m�s altos que
la casa m�s grande. La proporci�n del valor de la casa al valor de la parte
afectar� la apreciaci�n de una propiedad. Como es la parte que aprecia, una casa de
100000$ en una parte de 200000$ ser� una mejor inversi�n a largo plazo que una casa
de 200000$ en una parte de 100000$. 10

3
La predicci�n de cambio de su mercado

hile no puede predecir el futuro, puede esperar el cambio qued�ndose armonizado

para varios factores en su
mercado. Tenga tanto una opini�n macro como micro de su mercado. En la visi�n,
macro, o m�s grande, estudie sus datos demogr�ficos. �Crece su ciudad? �Seguir�
siendo un lugar deseable para vivir, atrayendo a muchos nuevos compradores? �Qu�
parte de la ciudad probablemente ver� la mayor apreciaci�n en la pr�xima d�cada o
dos? Si las perspectivas de su ciudad est�n bien, un descenso a corto plazo en el
mercado no le deber�a desalentar de la compra. De hecho, es una verdadera
oportunidad de compra y puede hacer la compra de ganancias sincera grande bajo del
mercado en el mercado de un comprador. Si su ciudad es demasiado dependiente de una
industria o empleador, las perspectivas a largo plazo de esa industria o compa��a
son un papel clave de su an�lisis. Las ciudades tienden a adaptarse con el tiempo a
la p�rdida de un empleador principal, pero puede tardar mucho. Hab�a un tiempo 11

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia cuando

la pol�tica de alquiler de Boeing Aircraft ten�a una influencia principal en el
mercado de la vivienda de Seattle. Hoy, Boeing todav�a es un factor, pero los miles
de nuevos empleos han dado a Seattle la diversidad necesaria para absorber
cualquier despido de Boeing. Hay cientos de ejemplos de este tipo de la transici�n
exitosa en ciudades como Boston, Charlotte, y San Diego, pero lleva tiempo para
nuevos empleos de sustituir perdido. En la visi�n micro, o m�s peque�a, tiene que
reconocer en que parte del ciclo est� y planea su estrategia de compra de modo que
ustedes ambos sobrevivan y prosperen en un mercado que cambia. Cuando pico de
precios de la vivienda, quiere venderse si tiene que, y cuando tocan fondo, querr�
comprar todos los tratos que se puede permitir. Si no quiere tratar de predecir
c�mo su mercado cambiar�, puede usar el plan simple de s�lo comprar una casa un a�o
hasta que tenga bastante. Los acuerdos buenos est�n disponibles en cada mercado, y
mientras que sigue comprando, afilar� sus habilidades y har� mejor y mejores
acuerdos. Por supuesto si compra m�s cuando los vendedores regalan la propiedad y
se venden cuando los compradores tienen la posibilidad en la l�nea de pagar
demasiado, puede hacer su fortuna m�s r�pido y ser� m�s grande.

Alquileres y precios de la vivienda

Cuando la cantidad de propietarios de alquiler puede culpar se hace alto con
relaci�n al precio, los arrendatarios comenzar�n agresivamente a esperar comprar.
Los propietarios levantan alquileres tan a menudo como pueden porque tienen gastos
crecientes. Sin embargo, s�lo pueden levantar alquileres cuando la tasa de vacantes
es relativamente baja y los arrendatarios compiten por un suministro limitado de
casas. Puede rastrear el n�mero de casas disponibles por el siguiente el domingo
clasific� la secci�n de su peri�dico local. Cuente el n�mero de columnas (o el
n�mero de anuncios si es peque�o) de casas para el alquiler cada domingo. Tr�celo,
y conseguir� una sensaci�n para el n�mero de casas vac�as en su ciudad. Obviamente
no cada casa vac�a se anuncia, pero el n�mero de anuncios le dar� una indicaci�n de
los 12

La predicci�n de Cambio de Su n�mero del Mercado de puestos vacantes. Como Internet

se hace un factor m�s grande en la propiedad publicitaria, ser� capaz de usar la
informaci�n sobre ello para rastrear la disponibilidad y los precios de los
alquileres.

El mercado del cr�dito

Muchos arrendatarios prefieren comprar a alquilar, pero no pueden salvar el pago al
contado o tener derecho a un pr�stamo debido a su cr�dito. En algunos mercados, los
prestamistas relajan sus est�ndares de pr�stamo, permitiendo compradores tomar a
pr�stamo el 100% del precio de compra con pagos de menos que el inter�s s�lo.
Cuando esto pasa, muchas personas que no se pod�an licenciar generalmente para
comprar una casa ganan la loter�a y consiguen un pr�stamo. Lamentablemente, muchos
de aquellos pr�stamos caer�n m�s tarde a la falta cuando las tasas de inter�s se
eleven, aumento de extinciones del derecho de redimir, y los prestamistas otra vez
aprietan sus est�ndares de pr�stamo. Esto es un ciclo natural, abastecido de
combustible en parte por las memorias malas (y volumen de ventas) de los
prestamistas. Los prestamistas hacen el dinero cuando originan pr�stamos. Cobran
honorarios sinceros y luego culpan otra vez coleccionando los pagos del pr�stamo
(atendiendo honorarios). Entonces venden estos pr�stamos a otro prestamista o a
compradores institucionales como Fannie Mae o Freddie Mac, que levantan el dinero
en los mercados de valores vendiendo obligaciones. Cuando estos pr�stamos se
venden, el comprador puede reservar el derecho de recuperar el dinero si el
pr�stamo entra en la falta. Esto abandona al creador del pr�stamo con un poco de
responsabilidad residual. Cuando una extinci�n del derecho de redimir ocurre, el
prestamista original tiene que desempe�ar el pr�stamo y luego tratar con la
extinci�n del derecho de redimir.

El n�mero de extinciones del derecho de redimir

Como las extinciones del derecho de redimir se anuncian en un peri�dico local,
puede rastrear su n�mero. Cuando ve un fuerte aumento en el n�mero de extinciones
del derecho de redimir, puede esperar un mercado del cr�dito apretador. Los
prestamistas que extinguen el derecho de redimir la hipoteca por pr�stamos se har�n
m�s cuidadosos de la fabricaci�n de pr�stamos. Esto lo har� cada vez m�s dif�cil
para nuevos compradores licenciarse y tendr� un efecto refrescante en el mercado de
la vivienda. 13

El precio de venta que extinciones del derecho de redimir traen en la venta

Los prestamistas rastrean no s�lo el n�mero de ventas judiciales, pero por cu�nto
las propiedades se venden en estas subastas. Cuando haya muchos postores en una
subasta de la extinci�n del derecho de redimir, entonces los postores competir�n
por las propiedades y ofrecer�n el precio. Cuando esto pase, a menudo los
prestamistas recuperar�n todos o la mayor parte de su inversi�n en el pr�stamo. Sin
embargo, ya que un mercado se hace m�s del mercado de un comprador y menos
compradores quieren ofrecer en propiedades de la extinci�n del derecho de redimir,
sus ofertas ser�n mucho m�s bajas. Entonces los prestamistas tendr�n que elegir
entre toma de una p�rdida y piso de alquiler de la propiedad venderse por menos que
su equilibrio del pr�stamo o derecho de toma a la propiedad y tentativa de venderlo
por m�s que la oferta. Como m�s propiedades se venden por menos que los equilibrios
del pr�stamo, los prestamistas elegantes deciden ayudar a sus prestatarios
existentes a sobrevivir, m�s bien que ser tan r�pidos para extinguir el derecho de
redimir la hipoteca. Asista a sus subastas de la extinci�n del derecho de redimir
locales de vez en cuando, para no ofrecer en la propiedad, pero contar el n�mero de
postores y comparar las ofertas con los equilibrios del pr�stamo. Deber�a asistir a
estas subastas unas veces para entender el sistema, pero hacer preguntas del
fideicomisario u oficinista que conduce la subasta. T�picamente quieren contestar a
sus preguntas o le dir�n c�mo contestarlos. Prec�vase de seminarios de la extinci�n
del derecho de redimir caros que prometen ganancias f�ciles con el riesgo m�nimo.
La compra de la extinci�n del derecho de redimir es la manera m�s arriesgada de
comprar la propiedad. Los t�rminos son todo el dinero efectivo, y no hay garant�as
o garant�as en nada. Consigue lo que consigue. La casa se podr�a despojar de todo
lo valioso y destrozado antes de que pueda conseguir la posesi�n. Un comprador
afortunado vino a m� despu�s de una subasta de la extinci�n del derecho de redimir
local despu�s de que hab�a aprendido que la propiedad que compr� era sujeta a un
embargo preventivo de 120000$ que no fue borrado por la venta. Hab�a pagado sobre
dos veces lo que la propiedad val�a, y era demasiado tarde para buscar el consejo
profesional. Nunca ofrezca en una extinci�n del derecho de redimir 14

La predicci�n de Cambio de Su propiedad del Mercado sin asesor legal competente en

su equipo. Despu�s de la venta, no tiene recurso contra nadie. Por eso es tan
arriesgado.

El tiempo medio para vender un listado - el n�mero de listados activos y el n�mero

de listados vendidos
Aunque no cada propiedad para la venta se ponga en una lista con un corredor de
bienes ra�ces, un n�mero representativo son, de modo que rastreando las ventas de
agentes locales, pueda conseguir una sensaci�n buena cuanto tomar� para vender una
propiedad. Los agentes inmobiliarios son corredores de bienes ra�ces que comparten
sus listados a trav�s de Multiple Listing Services (MLS), y quienes pertenecen a la
Asociaci�n del Agente inmobiliario local. Cuando un agente con el acceso a MLS
consigue a un comprador vivo, el agente no se limita con sus listados, aunque haga
m�s dinero si vende su listado. Las posibilidades son el agente tratar� con fuerza
de hacer s�lo esto. Cada listado y cada venta se rastrean, y hechos como el n�mero
medio de d�as en el mercado, los precios de venta medios como un porcentaje del
precio del listado y el n�mero de listados que se venden y nunca se venden se
publican. Aun si no es un agente, puede tener acceso a esta informaci�n
solicit�ndolo de un agente con quien trabaja. Comparando estos datos en una base
trimestral, puede ver tendencias en el mercado. Est� bien comparar los datos de un
cuarto con que del mismo cuarto el a�o anterior, no s�lo con que del cuarto
inmediatamente anterior. La primavera y el verano t�picamente producen m�s ventas
que la ca�da e invierno, por tanto si compara la primavera cuarto con el cuarto de
invierno, podr�a concluir que el mercado es el mejoramiento, cuando realmente s�lo
es el tiempo que mejora.

El n�mero de nuevos permisos de edificaci�n

Su departamento del edificio local rastrea el n�mero de nuevos permisos de
edificaci�n y tambi�n permite para nuevas subdivisiones. El n�mero de nuevos 15

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en unos permisos del Mercado que

Cambian alcanzar� su punto m�ximo al final de mercado alcista en precios de la
vivienda. Mientras es dif�cil determinar antes de que pase, una gota significativa
en el n�mero de nuevos permisos confirmar� para usted que el mercado ha cambiado de
un vendedor al mercado de un comprador.

La proporci�n entre el coste de una nueva casa y su precio de venta

Como un mercado se calienta, los vendedores y los constructores son capaces de
cobrar un premio cuando venden una casa. La cantidad de este premio depende en
virtud del mercado. M�s fuerte el mercado, m�s alto el premio. Por ejemplo, si
puede comprar mucho por 100000$ y construir una casa por 200000$, se podr�a vender
en un mercado normal por alg�n peque�o premio sobre el coste total de 300000$,
porque un comprador pagar� m�s la satisfacci�n inmediata. En un mercado normal, un
constructor podr�a mandar un premio de 25000$ o hasta 50000$. En un mercado
caliente, la misma casa puede traer 100000$ o hasta un premio de 200000$. Esto es
un aumento artificial en el valor, y este premio r�pidamente desaparece cuando el
mercado pone marcha atr�s. En abajo mercado, no cuesta mucho menos para construir
una casa, o comprar la tierra y desarrollarse mucho. Los alcantarillados y
acu�ticos, las aceras y las calles todav�a son tan caros para instalar. Lo que
podr�a cambiar es el producto que los constructores entregan. Pueden construir una
casa m�s peque�a con menos art�culos de lujo a fin de entregar una casa a un precio
considerablemente inferior. Esto puede causar el precio medio de una nueva casa
vendida para caerse dram�ticamente a partir de un a�o al siguiente cuando el
mercado cambia.

No sea enga�ado por los promedios

Los promedios pueden muy enga�ar si no compara manzanas con manzanas. Cuando el
n�mero de gotas de ventas de la casa, a menudo las casas m�s caras dejar�n de
venderse primero. Hay algunas excepciones a esta regla para las casas valoradas muy
altas - porque compradores de 5$ 16

Prediciendo el Cambio de Su Mercado el mill�n y las casas de $10 millones son menos
sensibles a cambios del mercado que compradores de casas de 300000$. Es obvio que
cuando las casas m�s alto valoradas dejen de venderse, el precio medio de una casa
se caer�. Por ejemplo, vamos a suponer que hubiera cuatro ventas de casas en el mes
un en su ciudad, como puesto en una lista en � la Tabla 31. � La tabla 31
Casas vendidas en una ciudad durante per�odo de dos meses

Mes una casa 1 casa 2 casa 3 casa 4$ 100000$ 200000$ 200000$ 500000$ 1000000
totales

Mes dos $100000$ 200000$ 200000$ 500000

Ese mes el precio medio de una casa vendida era 250000$ (el total de las ventas de
1000000$ divididos en las cuatro ventas). Si el mes siguiente s�lo tres casas se
venden, para un total de 500000$, el precio de venta medio ese mes ser�a 166666$
(500000$ divididos en 3). �Realmente disminuy� alguna de las casas en el valor?
S�lo unos reporteros financieros son bastante inteligentes para comparar realmente
el verdadero precio de una casa vendida con por qu� se vendi� antes para determinar
una tendencia. Las publicaciones nacionales a menudo se dirigen al mercado
inmobiliario como si era un mercado nacional. Nada podr�a ser m�s lejano de la
realidad. Cada estado, cada condado dentro de ese estado y vecindades dentro de
aquellos condados son �nicos. Las casas pueden subir en el valor en una vecindad en
su ciudad y abajo en el otro.

Revisiones en la calle
El paseo a trav�s de vecindades en su ciudad y nota cuantas casas est�n en venta y
para el alquiler. Haga este esfuerzo a menudo y va 17

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia nota

c�mo sus vecindades hacen. A menudo el peri�dico publicar� una historia
provocativa, ofreciendo un mercado caliente o, a la inversa, un mercado completo.
Raramente dirigen una historia diciendo que todo va s�lo el derecho. Aquellos que
conf�an en el papel para la informaci�n podr�an ser bajo la influencia de estas
historias, pero si est� en el contacto con sus mercados y sabe lo que el inventario
hace donde compra, sus decisiones estar�n basadas en hechos no dan bombo
publicitario. Sugiero que rastree casas espec�ficas en las vecindades donde quiere
poseer la propiedad. Cuando una casa se venda, averig�e el precio de venta y luego
comp�relo con el precio que vendi� por �ltima vez. Esta informaci�n est�
t�picamente disponible para usted de su asesor del impuesto del condado; estos
archivos son en l�nea en muchos condados. Hay sitios web, como www.zillow.com, que
tambi�n proporciona valores y le puede dar un poco de informaci�n de la cifra
global, pero no confiar�a en tales sitios sin confirmar los precios con los
archivos p�blicos.

Archivos p�blicos pueden contener errores

Note que hasta los archivos p�blicos pueden no ser completamente exactos. El
condado recibe su informaci�n de vendedores y agentes de cierre. De vez en cuando
los errores se hacen, y en tiempos los vendedores exageran el precio para apoyar
valores en una vecindad. Sobre todo en un mercado decreciente, los constructores y
otros vendedores quieren precios de venta m�s altos hizo un informe, de modo que
los tasadores sigan valorando a altos precios. Por prestar la atenci�n a su
mercado, sabr� cuando los precios est�n a niveles que son demasiado altos o
demasiado bajos. Sabr� cuando los alquileres sean un trato y tienen el potencial
del aspecto positivo, as� como cuando son altos con relaci�n a los valores de las
casas. Aunque nadie pueda predecir exactamente el d�a o mes que un mercado
cambiar�, puede reconocer los factores que llevan a estas vueltas y estar
preparados para ellos.

18

4
C�mo vecindades cambian y c�mo sacar ganancia del cambio

henever alguien se acerca o de una vecindad, cambia. Cuando un arrendatario

desplaza a un due�o-inquilino, el cambio es raramente para el mejor. A la inversa,
cuando un due�o-inquilino sustituye a un arrendatario cuando un propietario se
vende a un arrendatario, los resultados buenos pueden ocurrir. Los nuevos due�os
excitados t�picamente convienen o remodelan su nueva casa. Toman el orgullo de la
propiedad y guardan su patio bien recortado. Incluso sus coches parecen mejores, y
mayor�a no aparca en medio del patio o deja caer una transmisi�n en la calzada. Los
vecinos cambian, y si estudia el cambio de la vecindad donde quiere comprarle
manchar� las tendencias.

19

De nuevo a usado en 60 segundos

Cuando una vecindad es flamante, cada casa parece casi perfecta del exterior: los
tejados son nuevos, la pintura es fresca, los patios no desordenados. Entonces la
gente se acerca y va cuesta abajo desde all�. Los ni�os y los animales dom�sticos
cavan agujeros en los c�spedes, y juguetes de la dispersi�n y otras sorpresas. Un
vecino tendr� un pulgar verde y un c�sped tan adecuado como un minigolf. Pero el
teleadicto al lado ver� la tele mientras las malas hierbas devuelven su patio a su
estado natural, no manicurado. Como los tejados se desgastan y las casas tienen que
trabajar, algunos due�os se venden y circulan. Los propietarios de otras
propiedades comprar�n algunas de estas casas. Unos cuantos los arreglar�n de modo
que parezcan nuevo otra vez, mientras los dem�s los alquilar�n a arrendatarios que
no se oponen a vivir en una casa que necesita la pintura y un nuevo tejado. Estos
arrendatarios menos melindrosos se acercar�n con sus propias adiciones especiales,
como el coche sin el guardabarros y un grupo de perros.

Busca de oportunidad
Ahora que entiende ciclos vecinos, puede comenzar a buscarlos en sus vecindades
objetivo. �Cuando es el mejor momento comprar en una vecindad? Seguramente no
cuando es flamante, a menos que consiga un gran trato. El mejor momento de comprar
consiste en cuando puede ver claramente que los arrendatarios est�n siendo
sustituidos por due�os, a consecuencia de ventas del propietario.

Creaci�n de oportunidad
Puede ayudar a este proceso a lo largo poni�ndose en contacto con propietarios que
poseen propiedades descuidadas en vecindades por otra parte buenas, y comprando a
ellos. Como un propietario elegante, puede arreglar las casas y luego alquilarlos a
arrendatarios que ser�n un activo a la vecindad y quien valorar� la propiedad y
tendr� cuidado de ella. Compre la casa m�s d�bil en una calle de un propietario
agotado, y luego h�gala parecer tan bien como las otras casas. Va 20

La ganancia del Cambio Vecino mejora el valor de la propiedad de cada casa en la

calle, y su casa brincar� en el valor. Cuando compre una casa de mala suerte,
aseg�rese que la consigue a un precio �de mala suerte�. Tiene una ventaja a muchos
compradores ya que puede consentir en comprar la propiedad �como es� la condici�n,
despu�s con cuidado inspeccionar la casa para defectos. H�galo f�cil para un
propietario venderse y con mayor probabilidad har� mucho. Algunos propietarios
financiar�n la compra cuando se vendan a usted. Odian tanto el pago de impuestos
como la ganancia del inter�s bajo que un banco les pagar�a. Si se venden a usted y
llevan la financiaci�n, pueden pagar impuestos ya que reciben sus ganancias. M�s,
pueden guardar su inter�s de ganancia de la equidad lleno, no s�lo la equidad
limpia que tendr�an si se vendieran por el dinero efectivo y pagaran impuestos.
Tambi�n, le pueden acusar m�s inter�s que el banco les pagar�. Hoy podr�an
conseguir el 2% al 5% de un banco, mientras se puede permitir a pagar el 5,5% o el
6%. Es muy para ustedes dos. Un propietario est� acostumbrado a riesgos de toma.
Probablemente alquilan esta casa por 1400$ a 1600$ por mes y dejan entrar un
movimiento m�s extra�o perfecto con el alquiler del s�lo un mes y un dep�sito
frente. Les puede ofrecer varias veces que la cantidad de dinero como un pago al
contado y todav�a tiene la acci�n de palanca alta, que le dar� una vuelta
fant�stica.

Estudio del caso: una casa comprada de un propietario

Valor de la casa: Su precio de compra: Su pago al contado: Sus pagos mensuales a
215000$ en el 5,5% durante 30 a�os: $250000$ 275000$ 225000 �(como es) $10000$
1120,76

Si un propietario se vende a usted y financia 215000$ del precio de compra en el

inter�s del 5,5%, ceder�a unos ingresos mensuales de 1120,76$. 21

�Si en cambio el propietario se vende por dinero efectivo, impuestos de pagas, e

invierte el dinero en un banco, cu�nto dinero ceder�a que cada mes? Ejemplo de los
ingresos limpios de un propietario (para una venta de 225000$): Precio de venta:
Impuestos: Valor despu�s de impuestos: ingresos anuales (el 5%): ingresos
mensuales: $225000$ 25000$ 200000$ 10000$ 833,33

Compare esto con 1120$ por mes menos el impuesto debido s�lo en la parte de la
ganancia del propietario recibida ese mes (150000/360$ = $416 el 15% = 62,40$ en el
impuesto debido en la ganancia). El inter�s ganado en el banco o en la nota ser�a
gravable.

La soluci�n de problemas vecinos para ganancia

A veces no tiene que comprar una casa para mejorar los valores de la propiedad en
una vecindad. John Adams, un amigo que vive en Atlanta y ense�a la inversi�n de la
casa, conta esta historia sobre un vecino que creaba un problema. John posey� una
casa en una calle de primera clase cerca del campus de la Universidad de Emory.
Lamentablemente su vecino de al lado era un coleccionista. Coleccion� coches m�s
viejos, todos en la necesidad de la reparaci�n. Esto era una irritaci�n a John, que
guard� su propiedad en buenas condiciones y quiso atraer a grandes arrendatarios.
Un d�a vio al vecino en el patio y se acerc� a ella sobre todos los viejos coches.
Aprendi� que los coches hab�an pertenecido a su marido que hab�a fallecido algunos
a�os antes, y aunque amara deshacerse de ellos, no sab�a c�mo hacerlo. John
consinti� en hacer el trabajo para ella y estaba encantada. A�adi� miles de d�lares
al valor de su propiedad y esa de las otras casas en esa calle haciendo una buena
acci�n. 22

La ganancia del Cambio Vecino Si ve a vecinos en la angustia, ofrezca ayudar.

Haciendo a los vecinos un favor, por ejemplo, ayud�ndoles a encontrar a un pintor
bueno o landscaper o roofer, podr�a hacer un amigo y mejorar la calle donde posee
la propiedad. �De vez en cuando, podr�a comprar hasta una casa! (No olvide de
preguntar si quieren venderse.)

23

5
El ajuste de su estrategia de comprar en un mercado que cambia
el ven cuando el mercado cambia, sus objetivos comerciales y financieros no deber�a
cambiar dram�ticamente. Como es m�s f�cil comprar la propiedad no significa que
deber�a comprar muchas propiedades m�s que plane�. Deber�a comprar s�lo bastante
propiedad de conseguirle a su objetivo. Si no tiene un plan, ahora es el tiempo
para considerar cuantas propiedades quiere comprar, que tipo de propiedad quiere
comprar, y c�mo quiere comprarlo.

�Cu�ntos?
Mi plan es comprar tan pocas propiedades como posible para encontrar mis objetivos
financieros. Cada propiedad que compra tiene tanto ganancia potencial como
problemas potenciales. Cada propiedad que compra tomar� algunos de 25

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia su

tiempo y su tiempo son una cosa que el dinero no puede sustituir. Cuando la gente
se jacta de la compra de 100 casas por a�o, se pregunta por qu� cualquiera querr�a
hacer todo ese trabajo y tomar esa cantidad del riesgo. En 35 a�os de la inversi�n
de jornada completa, he adquirido menos de 200 propiedades. Esto es un promedio de
aproximadamente 5 un a�o, y trabajo en ello de jornada completa. Considerando otra
posibilidad, comprar�a menos propiedades. Los pisos, el duplexes, los moteles y
edificios comerciales todos requirieron demasiado tiempo para las ganancias que
produjeron. Las casas que atrajeron a arrendatarios de gastos de explotaci�n bajos,
a largo plazo eran sin duda mis mejores inversiones. Sabiendo que en el mercado de
un comprador ser� m�s f�cil comprar que venderse, quiere comprar s�lo una casa a la
vez, a menos que tanto se experimente y bien se financie. Incluso entonces, puede
acumular m�s bienes inmuebles que necesitar� alguna vez, comprando s�lo uno por
uno.

Especializarse
Los asesores de inversiones le dir�n diversificar sus inversiones. Esto no es el
consejo malo si compra reservas y obligaciones. Cualquier compa��a puede ir el
vientre, por tanto quiere extender su riesgo. Comprando la propiedad, las ventajas
de especializaci�n pesan m�s que el riesgo implicado. Si va a invertir en casas,
puede diversificar su riesgo comprando casas en calles diferentes y en vecindades
diferentes. Si una vecindad o calle no aprecian, los otros van. La ventaja de
especializaci�n consiste en que aprender� valores y alquileres en cierto tipo de la
propiedad en ciertas vecindades. Debe saber el valor de una propiedad, lo que
alquilar� para, y el mercado para esa propiedad particular antes de que haga una
oferta. Saber lo que algo vale permite que usted haga ofertas en precios inferiores
a los del mercado. Saber lo que mensualmente alquila a un arrendatario bueno pagar�
permite que usted preste dinero en t�rminos que la propiedad reembolsar�. 26

El ajuste de Su Estrategia de Comprar en un Mercado que Cambia Como not� encima,

temprano en mi carrera compr� muchos tipos diferentes de la propiedad.
Lamentablemente, no era un experto en el mercado para ninguna de aquellas
propiedades, por tanto no hice grandes acuerdos cuando los compr�. No se puede
hacer un experto en cada tipo de la propiedad, tan escoja un tipo y aprenda tanto
como puede sobre compra y direcci�n de ello. Otra ventaja grande de la
especializaci�n es que puede desarrollar su sistema de gesti�n para manejar s�lo un
tipo del arrendatario. Cada tipo de la propiedad - casas, pisos, espacio comercial,
oficinas - tiene arrendatarios �nicos. Cada uno requiere arriendos diferentes,
estrategias diferentes de atraer a arrendatarios y niveles diferentes de la
atenci�n. Una vez que pose� un edificio comercial dado en arriendo a un
restaurante. Si hubiera un problema, se tuvo que fijar dentro de una hora; el
restaurante perder�a miles de d�lares en ingresos para cada hora que no pod�a abrir
para el negocio. Lo que ser�a una molestia a un arrendatario residencial era una
emergencia a un arrendatario comercial que necesit� una respuesta inmediata.
Alquilando a s�lo un tipo del arrendatario, puede tener pol�ticas claras y
estandarizadas y trabajo de escribir. Los arrendatarios residenciales de la familia
sola son sin duda los m�s f�ciles a poder una vez que entienda c�mo poder.

Compre las mejores propiedades que se puede permitir

Las propiedades mejor localizadas aprecian m�s y atraen a mejores arrendatarios.
Los compradores a menudo pagan un premio por una casa buena en una calle buena. En
abajo mercados, algunas mejores propiedades en la ciudad se pueden hacer
disponibles en precios de ganga. Tiene que ser un inconformista para comprar cuando
todos los otros se venden, pero esto es cuando har� sus mejores compras.
Identifique las vecindades que tienen el m�s potencial para la apreciaci�n en su
ciudad y definen un objetivo para comprar all�, si no hoy, un d�a. 27

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Cuando

comienza a comprar, la mejor propiedad que se puede permitir a poseer puede ser una
casa m�s vieja o un doble o un edificio del piso peque�o. Puede apretar el flujo de
fondos m�s mensual de estos tipos de propiedades, pero pasar� m�s tiempo manejando
a los arrendatarios que estos edificios atraen. Los arrendatarios tienden a moverse
m�s, y mejorar raramente la propiedad. Cuando se vayan, a menudo tendr� que
invertir tanto su tiempo como dinero para conseguir que la unidad en la forma
alquile otra vez. Como requieren que m�s tiempo pueda, menos compradores quieren
poseerlos. Aunque pueda hacer una vuelta buena mientras los posee, cuando se vende,
tendr� que hacer al siguiente comprador muy para tentarlos a comprar. Su ganancia o
ganancia cuando se venda ser�n m�s peque�as que si comprara una propiedad mejor
localizada que estar�a en la demanda m�s alta.

La compra para revender por flujo de fondos a corto plazo

El negocio de compra y venta de casas requiere que un nivel de calificaci�n m�s
alto que la compra de casas sostenga a largo plazo. Cuando compra para revender,
tiene que comprar con un descuento m�s profundo, y tiene que comprar algo que puede
revender r�pidamente. Si compra una casa y no la puede vender r�pidamente, su
ganancia potencial desaparecer� pronto. Si compra y revende a otros inversionistas,
sus ganancias ser�n peque�as, porque tambi�n esperar�n hacer una ganancia. La parte
buena de revender a otro inversionista es que a menudo puede hacer esto en s�lo
unos d�as o semanas. Antes de que compre una casa para revender, concordar con un
corredor de bienes ra�ces para ver qu� escalas de precios y qu� vecindades venden
el m�s r�pido. En un mercado lento, se necesitar�n meses en vez de semanas para
vender una casa, hasta a un precio bajo. Sepa el tiempo medio en el mercado para la
casa que planea comprar de modo que pueda proyectar sus gastos de la posesi�n y
tener el dinero a mano para hacer los pagos hasta que se venda. Si es corto en el
dinero efectivo para cubrir los pagos mensuales, se puede tentar aceptar una oferta
de 28

El ajuste de Su Estrategia de Comprar en un Mercado que Cambia que los miles menos
que usted podr�an conseguir si pudiera sostener un o m�s dos meses. Si compra y
luego se vende a un comprador que vivir� en la casa, probablemente har� una
ganancia m�s grande, pero tiene que esperar m�s largo para coleccionarla. La mayor
parte de homebuyers tienen que tener derecho y cerrarse por un nuevo pr�stamo a fin
de comprar su casa. Esto puede tomar un mes o m�s largo, despu�s de que encuentre
al comprador. En un mercado lento, se pueden necesitar muchos meses para conseguir
una oferta.

Trabajando Menos y Ganando M�s despu�s de Impuestos

Las ganancias a corto plazo de comprar y vender una casa se cobran los impuestos al
precio de ingresos ordinario m�s alto. Los ingresos netos m�s altos se pueden crear
si compra, sostiene, y alquila la casa durante al menos un a�o, y luego se vende
para tener derecho a la plusval�a a largo plazo. Compare las dos ventas mostradas
en � la Tabla 51. Si su objetivo fuera producir 100000$ por a�o en ingresos
anuales, lo puede hacer comprando y vendiendo seis casas en 12 meses, o podr�a
generar mismos 100000$ por a�o en ingresos limpios con s�lo dos compras y ventas un
a�o si su plan es sostener las casas durante dos a�os antes de que se venda. La
compra de seis casas en precios de ganga, y luego revender y el cierre de ellos en
seis meses tomar�an a ambos un alto nivel de � la Tabla 51 de habilidad�
Mucho tiempo - y ventas de la casa a corto plazo comparadas

Precio de venta del Per�odo de tenencia del Precio de compra del Valor de mercado
de la Casa de la Reventa a corto plazo Ingresos netos Fiscales (netos) $300000$
250000 3 meses (el 30%) de 7500$ (al por mayor) de 275000$ 17500$

A largo plazo Casa de la Reventa $300000$ 270000 2 a�os (el 15%) de 9000$
(detallista) de 330000$ 51000$ 29

La construcci�n de Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia y mucho

trabajo. En un mercado lento, la compra puede ser f�cil, pero la venta y conseguir
de todos los seis cerrarse ser�an provocativos. Puede ver de esta comparaci�n, que
un plan de negocios que permiti� que usted sostuviera casas durante al menos dos
a�os (asunci�n de un aumento de promedio del 5%a-a�o del valor) producir�a
considerablemente m�s ganancia que un plan de la compra e inmediatamente revender.
Note que el comprador que compr� y sostuvo dos a�os realmente pag� m�s la propiedad
(no tuvo que comprar como lejos debajo del mercado), pero todav�a hac�a m�s
ganancia debido a la combinaci�n de un poco de peque�o aumento del valor combinada
con una tasa impositiva inferior. Podr�a estar en una categor�a tributaria inferior
si los �nicos ingresos que tiene son de comprar y vender una o dos casas por a�o.
Sin embargo, si tiene otros ingresos, o compra y vende muchas casas por a�o, su
tasa impositiva podr�a ser el 30% o m�s alto, m�s cualquier vecino o impuesto de
estado que deber�a pagar. La �nica verdadera ganancia es una ganancia limpia.
Siempre considere lo que sus ingresos netos ser�n reuniendo su plan. Un problema
con compra y venta de casas para el flujo de fondos consiste en que no puede dejar
de trabajar o sus paradas del flujo de fondos. Es un trabajo: un trabajo wellpaying
que puede ser la diversi�n y la excitaci�n, pero todav�a es un trabajo. Puede dejar
de trabajar cuando usted transici�n de comprar y venderse a la inversi�n. Puede
usar muchas de las mismas habilidades, sobre todo los que implican la compra y la
negociaci�n, y realmente hacer m�s dinero con menos esfuerzo.

Compra aloja que producen flujo de fondos a largo plazo

En mi seminario, �Haci�ndolo Grande seg�n Peque�os Acuerdos�, ense�o que puede
hacer m�s dinero que usted puede gastar alguna vez, invirtiendo sin peligro en s�lo
una casa a la vez. Los inversionistas conservadores son estos que amontonan
fortunas enormes, y lo hacen tomando nunca p�rdidas grandes. Si sus p�rdidas son
todos los �peque�os acuerdos�, entonces nunca tendr� que comenzar otra vez, y nunca
ser� fuera del mercado. Por otra parte, peque�os acuerdos crecen para ser gran
negocios cuando los sostiene hasta que maduren. 30
El ajuste de Su Estrategia de Comprar en un Mercado que Cambia e Invierte en casas
moderadamente valoradas permite que usted tome el alto riesgo desde un punto de
vista de la acci�n de palanca. Es decir puede tomar a pr�stamo el 100% (o cerca de
ello) del precio de compra con un poco de comodidad. Puede usar esta cantidad de la
acci�n de palanca en cualquier mercado. Si compra una casa con nada abajo y
disminuye en el valor, ahora el prestamista tiene un problema junto con usted. Si
el prestamista fuera el vendedor, tiene una oportunidad de acercarse a �l o ella y
negociar de nuevo el precio o t�rminos. Si el prestamista no fuera el vendedor,
seguramente tiene una obligaci�n de reembolsar cualquier dinero que tomara a
pr�stamo. Sin embargo, el prestamista puede estar abierto para la negociaci�n de
pagos inferiores para animarle a seguir pagando. Cuando los precios se caen debajo
de equilibrios del pr�stamo y los due�os se encuentran al rev�s (el equilibrio del
pr�stamo es m�s alto que el valor de la propiedad), muchos due�os simplemente dejan
de hacer pagos y se alejan de la propiedad. Compare esto hasta un total de la
acci�n de palanca puede usar c�modamente reservas de compra u otros tipos de
inversiones y puede ver por qu� m�s personas hacen su primer mill�n en bienes
inmuebles que en la bolsa. El mercado de la vivienda es hist�ricamente estable
comparado con otros mercados, por tanto los prestamistas quieren prestar un mayor
porcentaje del precio de compra. Ser capaz de usar la acci�n de palanca para
comprar una inversi�n con una historia a largo plazo de la apreciaci�n estable le
da la oportunidad de convertir una peque�a cantidad del dinero en una fortuna
grande en una fracci�n de una vida. Esto est� bien, porque muchas personas no
comienzan a invertir hasta que sean en sus a�os cuarenta, a�os cincuenta, o hasta
sus a�os sesenta. El secreto a no tomar p�rdidas es comprar s�lo una casa a la vez.
Uno de mis estudiantes asisti� al seminario varias veces, y luego orgullosamente me
llam� para anunciar que acababa de comprar 13 casas en alg�n momento.
Lamentablemente, al d�a siguiente posey� 13 casas vac�as y tuvo que aprender a
poder de prisa. La otra parte inoportuna era que el vendedor era unos 31 m�s con
experiencia

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un inversionista del Mercado que

Cambia (el vendedor compr� las casas uno por uno), por tanto mi estudiante pag� m�s
por casa que habr�a hecho comprar �l uno por uno. La compra de casas uno por uno es
m�s segura en un mercado que cambia. Si los precios se caen, entonces quiere
comprar con cautela, si en absoluto, hasta que vea alg�n signo de una inversi�n de
precios. Es casi imposible predecir la cumbre o el fondo de un mercado. Despu�s de
los picos del mercado, la prensa tiene un auge que imprime historias sobre
compradores que pagaron altos precios y ahora tienen que aguantar la propiedad que
vale menos que lo pagaron. Los ejemplos que a menudo usan el espect�culo a qu�
distancia una casa se ha ca�do del pico del mercado. Si es bastante desafortunado
de comprar en el pico exacto, quiere comprar s�lo una propiedad. Si realmente
comprara una propiedad en o cerca de la cumbre del mercado, tiene que comparar el
coste de venta de ello hoy y toma de una p�rdida con el coste de posesi�n de ello
hasta que pueda esperar razonablemente que el mercado rebote. Todos los mercados
son diferentes, pero se necesitar�n t�picamente varios a�os para un mercado de la
vivienda sobreconstruido al propio derecho. Cuanto tomar� depende de qu�
sobreconstruido su mercado es y del n�mero de compradores que se trasladan a su
ciudad cada a�o. Toma a la nueva poblaci�n para reducir el inventario. Haciendo sus
proyecciones, planee sostener la propiedad durante al menos tres a�os. Si planea
sostenerlo hasta que la propiedad se doble en el valor, entonces use un t�rmino de
10 a�os para ser conservador. Los alquileres aumentar�n, y a menudo aumentar�n a
mayores precios cuando el mercado de ventas sea llano, ya que m�s personas deciden
alquilar que compran en un mercado poco activo. En la Construcci�n de la Riqueza
Una Casa a la vez, encontrar� un plan detallado para acumular sistem�ticamente
casas. Cuando compra casas para sostener a largo plazo, el precio que paga hoy no
es tan importante para usted como los t�rminos de la financiaci�n. Si su plan es
sostener una casa hasta que se doble en el valor, necesita al menos un pr�stamo de
10 a�os, con los pagos m�s bajos que puede 32
El ajuste de Su Estrategia de Comprar en un Mercado que Cambia negocia. M�s abajo
sus pagos, m�s flujo de fondos tendr� durante 10 a�os. No puede controlar la
cantidad de ingresos que coleccionar�. Puede aprender a ser un gerente eficiente y
guardar sus casas llenas de arrendatarios buenos, pero no tiene control de la
cantidad de alquiler que puede cobrar. El alquiler del mercado (el alquiler puede
acusar a un arrendatario) fluctuar� con la demanda de alquileres y el suministro de
alquileres ese d�a. En algunos mercados, la demanda es estacional. En estados m�s
calientes como Florida y Arizona, la demanda de aumentos de alquileres en el
invierno y alquileres t�picamente se eleva. Los alquileres tienden a reflejar
precios de la vivienda con el tiempo, aumentando en un promedio aproximadamente del
5% por a�o en la mayor parte de mercados. Sin embargo, cuando los precios brincan,
los alquileres a menudo son llanos, ya que muchos arrendatarios se hacen
compradores. Cuando los cambios del mercado y los arrendatarios dejan de comprar,
entonces m�s arrendatarios compiten por un suministro fijo de propiedades del
alquiler y los alquileres tienden a aumentar en un paso m�s r�pido.

La venta despacio por ganancias m�ximas

En la comparaci�n m�s temprana de compra y venta de casas, dos casas se vendieron
m�s de dos a�os produjeron m�s ingresos netos con menos trabajo que seis casas
vendieron el mismo a�o se compraron. Un inversionista a largo plazo puede ser a�n
m�s eficiente, vendi�ndose s�lo cuando los compradores pagan precios superiores y
compran cuando los vendedores rebajan precios. Si sostiene una casa 10 a�os antes
de revender, las ganancias de las cuales una casa puede ser bastante grande para
apoyarle durante un a�o o m�s largo. Mire el plan simplificado en � la Tabla 52,
donde un inversionista compra una casa un a�o y luego comienza a vender una casa un
a�o cuando el primer se dobla en el valor. El tiempo que tomar� para una casa para
aumentar en el valor a dos veces su precio de compra variar�. Como sugerido en � la
Tabla 52, si se hace un comprador experto y aprende a comprar � el 20%30% debajo
del mercado, entonces ha comprado, en efecto, la apreciaci�n de los dos o tres
a�os. 33

La construcci�n de riqueza de bienes inmuebles en una � tabla 52 del mercado que

cambia�
La compra y vender con un margen de ganancias casas con el tiempo

Casa a�o del valor de mercado comprado 1 a�o 3 precio de compra de $250000$ 262000$
275000 de 2 a�os $225000$ 230000$ 240000

Casas vendidas en 10 a�os* ganancia de $500000$ 524000$ 550000 del precio de venta
$275000$ 294000$ 310000

*Margen de tiempo aproximado.

Cuando sostiene cada casa hasta que valga al menos dos veces la cantidad pag� para
comprarlo, una venta 10 a�os despu�s de que la compra producir� cientos de miles de
d�lares en ganancias que se cobrar�n los impuestos a precios de la plusval�a bajos.
Por supuesto puede vender una casa despu�s de un a�o, cinco a�os, o sostenerlo para
siempre. M�s largo que sostiene una inversi�n rentable, apreciadora, m�s dinero
tendr� en el futuro.

Busque a vendedores con acciones ordinarias altas

Un due�o con una equidad m�s grande t�picamente tiene una ganancia m�s grande. Los
vendedores con ganancias grandes son m�s f�ciles a comprar a que un vendedor que
pierde el dinero. Un vendedor con una ganancia significativa a menudo bajar� el
precio miles de d�lares, si s�lo pregunta. Comparan el precio de venta con el
precio de compra que pagaron por la casa hace unos a�os. Otra ventaja de comprar a
un vendedor que tiene una equidad grande consiste en que se pueden permitir a
financiar la venta para usted si compra su casa. Si los hace una oferta que les da
un pago al contado y una serie de pagos, m�s bien que una oferta todo-en efectivo,
puede ser capaz de pagarles un precio m�s alto y todav�a hacer una ganancia. Si
compra la casa para sostener como una inversi�n, entonces los t�rminos de la
financiaci�n son m�s importantes para usted que el precio. Para hacer una ganancia
significativa de una casa, lo debe sostener para 34

El ajuste de Su Estrategia de Comprar en un Mercado que Cambia bastante tiempo para

ello para doblarse o m�s que duplicarse en valor. La llave a la posesi�n de una
casa tiene pagos que se puede permitir durante el per�odo de tenencia. Si se puede
permitir los pagos, entonces puede sostener la casa indefinidamente, hasta que
golpee su ganancia objetivo. Un vendedor con una ganancia grande y equidad es su
mejor perspectiva de llevar al due�o que financia. Busque a vendedores en esta
situaci�n y ofrezca comprar su casa, si financiar�n su compra en t�rminos que hacen
la casa econ�mica para usted.

Establezca su ganancia m�nima antes de que haga una oferta

Antes de que haga una oferta, defina un objetivo de la ganancia para una casa en
esa escala de precios, basada en el riesgo que tome. Use variedades cuando valore
una casa o hace proyecciones, porque en el mundo real no hay un precio que una casa
vale o para que alquilar�. Si compra una casa m�s abajo valorada que es confidente
que puede alquilar inmediatamente o revender por una peque�a ganancia, entonces su
riesgo es peque�o y una ganancia de 10000$ le puede compensar suficientemente su
riesgo y tiempo. Como compra propiedades m�s caras que tienen gastos de transporte
m�s altos y tomar�n m�s largo para venderse, sus aumentos del riesgo, y su ganancia
m�nima deber�a aumentar. Si es capaz y complaciente a tomar las propiedades del
riesgo m�s alto, entonces puede hacer ganancias m�s grandes. Si es nuevo a la
inversi�n, guarde su riesgo peque�o hasta que tenga la confianza y dinero efectivo
en el banco para sostenerle cuando toma el riesgo m�s grande. � La tabla 53 es un
ejemplo de precios y ganancias m�nimas que un inversionista con experiencia
buscar�a en una ciudad donde la casa valorada por la mediana vale 300000$. Note que
� la Tabla 53 pone la ganancia m�nima en una lista �objetivos�. Un blanco no se da
cada vez. Adem�s, de vez en cuando nos hacemos afortunados y nos pasamos de
nuestros objetivos. El objetivo de fijar este objetivo es darle un n�mero dif�cil
para negociar por de modo que tenga una posibilidad razonable de hacer una
ganancia. Las propiedades m�s caras son menos 35

La construcci�n de riqueza de bienes inmuebles en una � tabla 53 del mercado que

cambia�
Objetivos de la ganancia m�nimos cuando venta de casas

Precio de la vivienda $50000$ 100000$ 100000$ 150000$ 150000$ 200000$ 200000$

300000$ 300000$ 400000$ 400000$ 500000������

Objetivo de la ganancia m�nimo $10000$ 20000$ 30000$ 40000$ 50000$ 100000

el l�quido y tomar� m�s largo para venderse. Puede comprar probablemente y vender
varias casas de 200000$ en el tiempo le tomar� para vender una casa de 500000$.
Como las casas menos caras se venden m�s r�pido, son mucho m�s seguros de comprar.
Sin embargo, cuando sus habilidades de compra mejoran, podr�a ser capaz de comprar
una casa de 500000$ en 100000$ o hasta 200000$ debajo del valor de mercado. Sus
gastos de transporte ser�n m�s altos, y tendr� que ser un vendedor paciente, o no
se pondr� para coleccionar la ganancia llena. Si compra una casa que necesita
reparaciones, seguramente usar�n el valor de hoy calculando su ganancia m�nima.
Oir� que la gente dir� que una casa valdr� 400000$ cuando se arregle. Ese n�mero no
tiene nada que ver con lo que vale hoy. Se pueden necesitar 50000$ o 150000$ con el
trabajo para valer 400000$. Use valores de hoy, no ilusiones, para poner su
ganancia y luego su oferta.

La estructuraci�n de su deuda para reducir su riesgo y aumentar sus ganancias

No todos los pr�stamos se crean iguales. Unos tienen el riesgo m�s alto que otros.
Su banquero puede entender lo que aumenta el riesgo por un pr�stamo, pero pocos
prestatarios hacen. Puede reducir su riesgo si sabe lo que lo aumenta y negocie con
su prestamista para eliminar como muchos factores esto 36

El ajuste de Su Estrategia de Comprar en un Mercado que Cambia aumenta su riesgo

como posible. Lo que es bueno para el prestamista es t�picamente malo para el
prestatario, por tanto es una negociaci�n. Antes de que tome a pr�stamo para
comprar una propiedad, examinar los seis factores hablados abajo y negociar para
reducir su riesgo. Si el �nico modo que puede comprar es con un pr�stamo de riesgo
elevado, puede querer buscar una oportunidad m�s segura, sobre todo cuando el
mercado cambia o incierto. 1. T�rmino del Pr�stamo. Un pr�stamo a corto plazo, uno
que se debe reembolsar en s�lo unos a�os, es mucho m�s arriesgado que un pr�stamo a
largo plazo. El pr�stamo longerterm da usted, el prestatario, el derecho de guardar
el dinero para el t�rmino del pr�stamo sin pagar cualquier honorario adicional o
licenciarse de nuevo. Un pr�stamo a corto plazo se debe pagar y probablemente
pagarse con un nuevo pr�stamo al cual debe tanto tener derecho y luego pagar los
gastos de adquisici�n. Cuando los precios son bajos, siempre toman a pr�stamo para
el t�rmino m�s largo que puede negociar. Un pr�stamo de 40 a�os es mejor que un
pr�stamo de 30 a�os porque los pagos ser�n un poco m�s bajos. Los pagos inferiores
hacen el pr�stamo m�s seguro. Algunos pr�stamos pueden tener penas del pago
adelantado, pero t�picamente retiran progresivamente en los primeros a�os, por
tanto tiene la opci�n de pagar un pr�stamo y tomar a pr�stamo a un precio m�s
barato si las tasas de inter�s se caen. 2. El Programa de pagos. Tener un pr�stamo
con un pago inferior que normal durante los primeros a�os es una idea estupenda,
mientras no rompe el art�culo n�mero un, y se puede permitir los pagos m�s altos
cuando aumentan. Los pagos inferiores hacen el pr�stamo m�s seguro para usted. A
menudo un prestamista cobrar� una tasa de inter�s m�s alta o un poco de inter�s
pagado por adelantado, llamado puntos, haciendo estos pr�stamos. Se tiene que
comparar el coste de �stos acusa de las ventajas de los pagos inferiores. Por
ejemplo, si sus pagos ser�an 100$ por mes m�s abajo durante los cinco primeros
a�os, pero el prestamista quiso un precio sincero de 4000$, ser�a el cuidado mejor
de dinero de 4000$ en su cuenta bancaria y fabricaci�n pagos m�s altos. Tenga
presente, m�s abajo 37

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en unos pagos del Mercado que

Cambian no necesariamente compara con tasas de inter�s inferiores. Si su pago es
menos que la tasa de inter�s mensual, la diferencia se est� a�adiendo a su pr�stamo
cada mes. 100$ por mes no son unos ahorros para usted, ya que lo reembolsar�
finalmente. Es una ventaja para usted ya que siempre es mejor negociar para hacer
cualquier pago m�s tarde, m�s bien que m�s pronto. 3. La Garant�a subsidiaria para
el Pr�stamo. La seguridad que promete para un pr�stamo cuando toma a pr�stamo se
llama la garant�a subsidiaria. Las propiedades se diferencian en su valor como la
garant�a subsidiaria de dos modos. Un camino es su liquidez o la capacidad de
vender la propiedad r�pidamente por cerca del valor de mercado. Cualquier propiedad
se puede vender en un d�a; el procedimiento se llama una subasta. Sin embargo,
algunas propiedades traer�n s�lo una peque�a fracci�n de su valor en una subasta,
mientras los otros se vender�n por casi su valor total. Un bien mantenido,
welldesigned y la casa de construcci�n s�lida en una ubicaci�n deseable traer�n el
porcentaje m�s alto de valor. Una parcela de tierra no mejorada o la propiedad
intensiva por la direcci�n traer�n el porcentaje m�s bajo. Las propiedades que son
el l�quido hacen la mejor garant�a subsidiaria y mandan mejores t�rminos del
pr�stamo ya que los prestamistas reconocen que estos pr�stamos son m�s seguros. El
segundo factor que pone propiedades el uno aparte del otro es que alguna garant�a
subsidiaria produce ingresos y aumentos del valor. Un ejemplo bueno es bienes
inmuebles de la inversi�n. Otra garant�a subsidiaria, como un nuevo coche, no hace
a ninguno. Los prestamistas prefieren la apreciaci�n, garant�a subsidiaria
rentable, y a menudo prestar�n el dinero en mejores t�rminos (plazos m�s largo) y
con tasas de inter�s inferiores cuando esta clase de la garant�a subsidiaria se
ofrece. Los distribuidores de autom�viles con regularidad bajan tasas de inter�s
como un incentivo para hacer ventas. No confunda estos artificialmente intereses
bajos con los precios un banco le acusar�. Cuando hace asegurar un pr�stamo por una
propiedad que produce m�s o todos los ingresos que toma para hacer los pagos a un
pr�stamo, y aprecia en el valor, va raramente, si alguna vez, preocuparse de ello.
Es la deuda segura. Sin embargo, si toma a pr�stamo para comprar un activo esto
pro38

Poniendo Su Estrategia de no Comprar en un Mercado que Cambia duces ningunos

ingresos, como la casa vive en o una parcela de tierra, entonces, aunque la deuda
se pueda bien asegurar, requiere que usted haga pagos, y quiz�s pierda el sue�o.
Defina un objetivo para tener la deuda que es de liquidaci�n autom�tica, asegurada
por la propiedad que se pagar�. �La posesi�n de una casa que se paga por y no
teniendo ninguna deuda personal puede no curar todo el insomnio, pero es un gran
principio! 4. Tasa de inter�s. Obviamente una tasa de inter�s inferior es mejor. A
menudo tiene que elegir entre un precio inferior y un plazo m�s largo. T�picamente
un a largo plazo pr�stamo tendr� un ligeramente tasa de inter�s m�s alta que un
pr�stamo a corto plazo. La pregunta importante para contestar es: ��Cu�nto guardar�
este pr�stamo?� Si su plan es vender o financiar de nuevo la propiedad en cinco
a�os o menos, entonces conseguir el inter�s m�s bajo, m�s bajo pr�stamo del coste
delantero que puede negociar. Si su plan es sostener la propiedad indefinidamente
(mi plan - nunca venden una propiedad provechosa buena), entonces el a largo plazo
pr�stamo ser� menos costoso en la carrera larga, sobre todo si la tasa de inter�s
por el pr�stamo es relativamente baja. Las tasas de inter�s por pr�stamos a largo
plazo asegurados por bienes inmuebles se han extendido aproximadamente del 5% a
aproximadamente el 14% durante los 50 a�os pasados. Han clavado m�s alto, pero
pocas personas han tenido que tomar a pr�stamo por pr�stamos a largo plazo a
precios encima del 14%. Cuando nosotros cerca de la gama baja de esta variedad,
entonces es a su ventaja para tomar a pr�stamo con un pr�stamo del tipo de inter�s
fijo a largo plazo. Cuando los precios son m�s altos, luego un m�s barato, un
pr�stamo a plazo fijo m�s corto es mejor, porque financiar� de nuevo probablemente
a un precio inferior dentro de 5 a�os. � La figura 51 muestra el inter�s
hipotecario convencional de 30 a�os entre 1971 y 2007. 5. Responsabilidad. Siempre
que tome a pr�stamo el dinero tiene la obligaci�n de reembolsarlo. Si toma a
pr�stamo de un amigo y consiente en reembolsarlo la pr�xima semana, aun si no lo
anotara, todav�a tiene una obligaci�n de reembolsar. 39

20

15

10

5 1970

�reas Sombreadas de 2000 de 1990 de 1980 indican recesiones como determinado por el
NBER. Banco de Reserva Federal de 2006 de San Luis: research.stlouisfed.org

2010
Fuente: junta directiva del Sistema de Reserva Federal

� La figura 51 el Inter�s hipotecario Convencional de 30 a�os (Por ciento) All� es

obligaciones morales y hay obligaciones legales. La responsabilidad es la
responsabilidad legal de reembolsar una deuda. Puede negociar niveles diferentes de
la responsabilidad cuando toma a pr�stamo. Cuando toma a pr�stamo una cantidad
grande, su responsabilidad o responsabilidad legal de reembolsar, es tanto
negociable como muy importante para usted. Cuando consienta en reembolsar una deuda
asegurada por bienes inmuebles, firmar� dos documentos del pr�stamo. �stos pueden
existir por separado o se pueden combinar en un documento. Uno de estos documentos,
t�picamente, se llama un pagar�, y detallar� los t�rminos de su acuerdo de
reembolsar la nota. Declarar� la tasa de inter�s y c�mo se calcular�, sus pagos
mensuales y honorarios tard�os de ser aplicable, y se dirigir� a su
responsabilidad. El segundo instrumento es un acuerdo de seguridad, y con bienes
inmuebles es una hipoteca o un hecho de confianza, seg�n la ley del Estado. Deber�a
leer ambos documentos antes de que los firme. Esto le puede llevar un rato,
entonces solicitar copias de estos documentos junto con todos otros documentos de
cierre al menos un d�a antes de que se cierre, por tanto usted o su abogado los
pueden leer con cuidado. 40

Poniendo Su Estrategia de Comprar en un Mercado que Cambia La lengua en el pagar�

determinar� su responsabilidad de la deuda. La mayor parte de documentos
institucionales pesadamente favorecen al prestamista. Los millones de prestatarios
los firman cada a�o (sin leerlos) y ponen todos sus activos en peligro. Tiene otras
opciones. Durante los 35 a�os pasados, nunca he ido una vez a un banco de financiar
para comprar una casa. Cada pr�stamo era de un vendedor u otro inversionista. Uno
de los mejores enfoques debe pedir que el vendedor financie la compra de la casa
que compra. Cuando hace esto, la deuda debe al vendedor se llama una �deuda� del
dinero de compra, y su responsabilidad se puede limitar con la propiedad que
compra. Esto var�a de estado al estado tan verif�quelo con su abogado. Si no puede
reembolsar la deuda, puede tener la opci�n de dar al vendedor su propiedad atr�s y
no tener responsabilidad adicional de la deuda. Si presta dinero de un banco para
comprar la misma casa, no es un pr�stamo del dinero de la compra. Si no puede
reembolsar el banco, el banquero contratar� a un abogado para coleccionar el dinero
y ser� responsable de honorarios del abogado, todos los honorarios tard�os e
inter�s trasero. Si en una venta judicial la propiedad se vende por menos que el
total de lo que debe, el banco atar� entonces otros activos que posee (otros bienes
inmuebles, cuentas bancarias, quiz�s su veh�culo o efectos personales) y luego los
vende para pagar lo que todav�a debe m�s todos los gastos acumulados. Otra opci�n
es tomar a pr�stamo de otro inversionista en su ciudad. Encuentre a un
inversionista que entiende bienes inmuebles y quien ha acumulado la riqueza
significativa y pregunta si �l o ella financiar�an su compra de una propiedad. Los
inversionistas que hicieron su dinero en bienes inmuebles ser�n c�modos con bienes
inmuebles como la garant�a subsidiaria, y le prefieren prestar dinero en el inter�s
del 8% a tenerlo en el banco ganando s�lo el 4%. Puede pagar una tasa de inter�s
m�s alta tomando a pr�stamo de un inversionista, pero vale la pena, porque ser�
capaz de tomar a pr�stamo y cerrarse m�s r�pido y con menos gastos que cuando trate
con un banco. 41

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Cuando toma a

pr�stamo de un inversionista, puede hacer as� sin la responsabilidad personal si su
pagar� contiene una �cl�usula justificativa� que no requiere que usted reembolse
personalmente la deuda. Esto declara que la propiedad ser� la �nica seguridad para
la deuda y que el prestamista s�lo puede mirar a la propiedad como la seguridad
para la deuda. Un abogado de bienes ra�ces competente o la oficina del t�tulo ser�n
familiares con esta lengua. El prestatario y el prestamista ambos deben estar de
acuerdo con estos t�rminos. 6. La Proporci�n de la Deuda al Valor. La cantidad que
toma a pr�stamo afecta su riesgo. Cualquier propiedad tiene una �venta r�pida�
precio. Esto ser�a el precio por el cual se podr�a vender en 60 d�as o menos.
Variar� con el mercado, pero en un mercado normal, justamente equilibrado, una casa
atractiva, moderadamente valorada, bien localizada se vender�a por entre el 85% y
el 90% de su precio al por menor en 60 d�as. Una propiedad m�s dif�cil de vender,
como un condominio o d�plex o edificio del piso peque�o, puede traer entre el 75% y
el 85% de su valor, y la tierra no mejorada puede traer s�lo el 60% al 70% de su
valor. Cuando toma a pr�stamo m�s que el precio de venta r�pido, toma un riesgo m�s
alto. Aprenda a comprar propiedades en o debajo del precio de venta r�pido.
Entonces, aun cuando toma a pr�stamo el 100% de su precio de compra, siempre ser�
capaz de venderse por al menos la cantidad que debe.

La toma de t�tulo �Sujeto a la deuda existente�

Cuando toma el derecho a una propiedad sujeta a un pr�stamo existente y no firma un
acuerdo con el banco para garantizar personalmente pagar esa deuda, entonces no
tiene responsabilidad personal de esa deuda. Si no lo puede reembolsar, perder�a su
equidad en la propiedad, pero el bancario no ser�a capaz de atar su otra propiedad
y venderla para satisfacer la deuda. Los pr�stamos bancarios casi siempre requieren
garant�as personales. Si va a tomar a pr�stamo de bancos para comprar la propiedad,
s�lo tomar a pr�stamo contra la propiedad que se pagar�. 42

6
Nueve modos de protegerse en un mercado que cambia

antes son algunas estrategias de protecci�n su deber�a usar.

1. Qu�dese en contacto con el mercado

Sepa su mercado de la vivienda - no su ciudad entera, pero el mercado en las calles
donde quiere comprar la propiedad. Si quiere comprar s�lo una casa este a�o, tiene
que aprender por s�lo unas calles. Si sus objetivos son m�s ambiciosos, entonces
tiene que trabajar para aprender sobre el mercado en m�s calles y en vecindades
diferentes puede diversificar sus inversiones, aumentar sus vueltas potenciales y
reducir su riesgo comprando en vecindades diferentes. Algunas vecindades aprecian
m�s que otros. Unos atraen a mejores arrendatarios. Ande las calles de su ciudad
hasta que encuentre ubicaciones que es confidente har� grandes inversiones. Las
mejores vecindades en su ciudad permanecer�n populares, hasta en un abajo mercado.
Hay t�picamente menos volumen de ventas en aquellos 43

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en unas vecindades del Mercado

que Cambian, por tanto los precios tienden a ser m�s estables. Las vecindades m�s
caras no necesariamente son �las mejores�, y, por supuesto, todo lo que compre por
una inversi�n tiene que ser una casa que se puede permitir a sostener hasta que
realice la ganancia que quiere de ello. Usando el ejemplo en el cap�tulo anterior
de un valor de la casa entre 225000$ y 250000$ que alquila para entre 1400$ y 1600$
por mes, puede ver la variedad de flujo de fondos que podr�a esperar de una casa
del alquiler. Si quiere esperar m�s largo, a menudo puede mandar un precio m�s alto
o alquiler m�s alto. Sin embargo, al alquilar, a menudo es m�s sabio alquilar una
casa m�s pronto a un arrendatario bueno en el alquiler inferior, evitar una vacante
m�s larga. Si una casa por valor de 225000$ produjera 1400$ por mes en el alquiler
grueso, en la mayor parte de mercados 400$ de esto pagar�an los impuestos, seguro y
mantenimiento. Use n�meros reales basados en gastos en su ciudad para calcular sus
ingresos del alquiler gruesos y netos. Unos ingresos netos de 12000$ en una
inversi�n de 225000$ le pagar�an entre el 5% y el 6%. Si presta dinero para comprar
esta casa de la inversi�n, su vuelta despu�s de que la amortizaci�n de la deuda
variar� basado en los t�rminos del pr�stamo. M�s toma a pr�stamo, menos tendr� en
el flujo de fondos. Un comprador que no necesita el flujo de fondos de una
inversi�n podr�a comprar una propiedad m�s cara, si ese comprador lo pudiera
conseguir con un descuento m�s grande. Aunque muchos inversionistas compren casas
por flujo de fondos y apreciaci�n potencial, los otros s�lo compran por la
apreciaci�n. Si tiene un trabajo que le paga m�s que tiene que vivir de, o si tiene
otras inversiones que producen m�s ganancias que tiene que vivir de, no necesita
m�s flujo de fondos. El flujo de fondos adicional a alguien que no lo necesita por
lo general s�lo produce una renta imponible m�s grande, causando m�s impuestos para
pagar. Si no necesita los ingresos de una casa, entonces no es limitado por el
precio de la casa. Si quiere que una casa produzca unos ingresos m�s altos,
entonces compre una casa menos cara para alquilar. La plusval�a se cobra los
impuestos a un precio mucho inferior que alquileres, inter�s e ingresos salariales.
Unas ganancias de capital pueden resultar de la apreciaci�n. Esto 44

Nueve Modos de Protegerse en un Mercado que Cambia tambi�n se pueden crear cuando
compra una propiedad a un precio rebajado. Cuando compra una casa en 100000$ debajo
del mercado, no paga ning�n impuesto hoy sobre esa ganancia, y si sostiene el
bastante mucho tiempo de la casa y tiene derecho a unas ganancias de capital,
pagar� el impuesto al precio de ganancias de capital bajo. Si su plan es hacer las
ganancias de capital m�s grandes sacar ganancia, entonces su estrategia ser�
diferente de ese de un inversionista en quien m�s se concentran los ingresos del
alquiler mensuales. Puede hacer unas ganancias de capital grandes cuando compra,
�entrar en la ganancia�, apuntando casas m�s caras y haciendo ofertas s�lo a
vendedores que realmente quieren venderse. Las casas m�s caras a menudo se venden
con mayores descuentos, sobre todo en un mercado, lento, o suave. Mirada � a la
Tabla 61 para un ejemplo de precios y ofertas en un mercado inmobiliario suave con
esta variedad de propiedades disponibles. Si vive en un mercado con casas m�s o
menos caras, los n�meros pueden variar, pero el principio todav�a es v�lido. Si no
cree que estos n�meros sean verdaderos, quiero recordarle de la casa que Donald
Trump compr� aqu� en Florida (sin preguntar a mi permiso) para aproximadamente $3
millones bajo el mercado. Hizo $3 millones en una casa y no tuvo que pagar una
moneda de diez centavos en impuestos. Ha hecho m�s seg�n acuerdos m�s grandes, pero
entiende este principio y lo ha usado sabiamente. � La tabla 61
Precio y oferta en un mercado inmobiliario suave

Precio de la vivienda detallista $100000$ 200000$ 300000$ 400000$ 500000$ 600000$

800000$ 1000000

Oferta en un mercado suave $75000$ 160000$ 220000$ 300000$ 375000$ 450000$ 500000$
600000

Entrar en ganancia $25000$ 40000$ 80000$ 100000$ 125000$ 150000$ 300000$ 400000 45

El edificio de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Como el

precio de una casa sube, el riesgo sube junto con los gastos de transporte. Cuesta
mucho m�s para poseer una casa de 800000$, que probablemente no alquilar�a, que una
casa mucho menos cara que ser�a razonable alquilar. En la casa m�s cara, su
ganancia s�lo vendr� porque negoci� un descuento cuando compr�. Deber�a creer que
esto bastante tiempo realiza cualquier apreciaci�n en un mercado suave. Hay
inversionistas que prefieren las casas m�s caras por varios motivos. Uno es el
mayor potencial de la ganancia con cada acuerdo. Tendr�a que comprar ocho casas de
100000$, seg�n � la Tabla 61 para hacer una ganancia de 200000$, mientras la compra
de dos casas de 400000$ o una casa de 800000$ le dar�a la misma o mayor ganancia
potencial. Note que digo �el potencial�, porque no se hace pagado cuando compra la
casa, pero cuando lo vende. Si puede alquilar una casa para una cantidad razonable,
permite que usted se agarre a la casa m�s larga, aumentando las posibilidades que
haga una ganancia grande. Cuando compra una casa m�s cara, necesita bolsillos m�s
profundos, de modo que los gastos de la posesi�n no le obliguen a venderse antes de
que pueda realizar una ganancia. Est� consciente que, ya que compra casas m�s
caras, negociar� con compradores m�s inteligentes. Tiene que ser un mucho mejor
negociador para hacer una ganancia de la casa de un mill�n de d�lares, que hace
cuando compra una casa de 100000$. El usuario �ltimo de la casa de 100000$ es
contento s�lo de tener un lugar para vivir, donde el comprador de la casa de mill�n
de d�lares tiene muchas otras opciones y ser� probablemente un comprador m�s
melindroso.

2. Evite especulaci�n con el dinero que no se puede permitir a perder

Una regla buena de seguir en la inversi�n es: �Nunca pierda su capital�. Parece
simplista, pero muchos compradores ser�n atra�dos por la perspectiva de ganancias
potenciales grandes y comprar la propiedad que no se pueden permitir a sostener. 46

Nueve Modos de Protegerse en un Mercado que Cambia Aquellos compradores se pueden

hacer entonces propias v�ctimas y pueden arruinar su cr�dito bueno a lo largo del
camino si pierden la propiedad en la extinci�n del derecho de redimir.
Recientemente, me ofrecieron una casa valorada en $1,6 millones por 940000$. Esto
puede parecer a mucho si s�lo se concentra en la ganancia potencial. La pregunta
que tiene que preguntar es: �Cu�nto costar� para agarrarse a esta casa cada mes, y
me puedo permitir a hacer esto indefinidamente hasta que realmente lo pueda vender
por algo cerca del precio valorado? Por supuesto, parecer�a primero largo y dif�cil
en la valoraci�n de ver si realmente reflej� valores actuales. �Asunci�n que
realmente vale $1,6 millones y lo puede comprar por 940000$ asumiendo s�lo los
pr�stamos existentes de 940000$, cu�nto m�s dinero efectivo deber�a a mano tomar
este riesgo? El principal mensual y el pago de intereses son 5942$. Los impuestos
son aproximadamente 2000$ por mes y el seguro es 1000$ por mes. El mantenimiento en
el patio y fondo costar� m�s 400$ por mes, y las facturas de servicios ser�n
aproximadamente 200$ por mes. Si nada se rompe, costar� aproximadamente 9542$ por
mes. Acabado, costar�a 10000$ por mes para sostener esta casa. Matem�ticamente,
parece a mucho si preve que lo podr�a vender dentro de los tres primeros a�os.
Invertir�a 360000$ m�s de tres a�os, y si lo vendiera por $1,6 millones har�a una
ganancia de 300000$ de su inversi�n de 360000$. Esto es una vuelta del 83% en tres
a�os, mucho mejor que la mayor parte de inversionistas alguna vez hacen. Si lo
vende m�s pronto, los n�meros se ponen todav�a mejor. Si lo vende el primer a�o,
s�lo invierte 120000$ y podr�a hacer una ganancia de 540000$ - una vuelta del 450%.
Pero esto no es un problema de matem�ticas; es el mundo real. Los compradores le
pueden no pagar el precio valorado, y a menos que sea un superhombre financiero, se
har� naturalmente m�s preocupado de este acuerdo con cada mes de paso. Un comprador
puede notar que s�lo compr� la casa y ofr�zcale mucho menos que la valoraci�n. Los
compradores de casas de $1,6 millones tienden a ser mejores que el promedio
negociadores. 47

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia a Menos que

tenga al menos 360000$ que puede dedicar a la posesi�n de esta propiedad hasta que
se venda al precio �ptimo, tomar�a un riesgo extraordinario compr�ndolo.

3. Haga la misma ganancia con menos riesgo

Hay modos de tomar un riesgo limitado en una propiedad que es demasiado cara para
usted para sostener. Un enfoque debe firmar un contrato para comprar la propiedad
con una cl�usula que le libera del contrato si algo no pasa. Por ejemplo, puede
ofrecer comprar una casa sujeta ser capaz de obtener un pr�stamo. Si no puede tener
derecho a un pr�stamo, entonces podr�a anular el contrato sin la responsabilidad
adicional. Otra oferta com�n es cerrarse sujeto a la venta de su casa (podr�a ser
una casa del alquiler o su casa). Si no se puede vender, no se tendr�a que cerrar.
Es inmoral usar este tipo de una oferta de amarrar una propiedad que no tiene
intenci�n de comprar. Pero si realmente quiere comprarlo, esto le da la capacidad
de cerrarse en el precio para el periodo del tiempo, sin obligarse a hacer los
pagos o cerca en la casa. Si no puede conseguir la financiaci�n que especific� en
el contrato o no puede vender su casa, se puede alejar sin perder una moneda de
diez centavos. Un tercer enfoque requerir�a que usted haga una inversi�n en
efectivo. Es un contrato que le da la opci�n de comprar la propiedad a un precio
especificado. Podr�a ofrecer hacer los pagos de la casa del vendedor durante los
pr�ximos seis meses si el vendedor firmara un contrato que le da la opci�n de
comprar la casa durante ese per�odo a un precio. Su precio de compra podr�a ser el
equilibrio del pr�stamo, m�s una peque�a cantidad para cubrir los gastos de cierre.
Un contrato de la opci�n permite que usted controle la propiedad con el derecho de
revenderlo durante los seis meses, para una inversi�n limitada. Si no lo ha vendido
en seis meses, se puede alejar sin alguna otra obligaci�n. Podr�a ser hasta capaz
de negociar un exten48

Nueve Modos de Protegerse en un Mercado que Cambia sion si decide que el riesgo de
hacer m�s pagos vale la ganancia potencial. Por supuesto, estas ideas trabajan con
cualquier casa valorada. El pago de 10,000 por mes $ amplifica el riesgo de modo
que consiga su atenci�n. Las mismas matem�ticas y mismos principios del riesgo se
aplican a 100000$, 300000$, o casa de 500000$. No se caiga a la tentaci�n de una
ganancia potencialmente grande a menos que tenga el poder de la posesi�n de esperar
un tiempo razonable para vender y hacer esto sacar ganancia.

4. Evite responsabilidad si toma a pr�stamo para especular

En el susodicho ejemplo, �asumimos� los pr�stamos existentes para comprar una casa
de la inversi�n. Cuando compra una casa con uno o varios pr�stamos existentes o
embargos preventivos registrados contra la casa, el vendedor no tiene que pagar
aquellos pr�stamos antes de transferir el derecho a usted. Podr�a el hecho usted la
casa con todos aquellos pr�stamos y embargos preventivos en el lugar y podr�a tomar
el t�tulo �sujeto� a aquellos pr�stamos. En la mayor parte de transacciones
residenciales, los pr�stamos existentes se pagan durante el cierre y el comprador
obtiene un nuevo pr�stamo. La adquisici�n de un nuevo pr�stamo es cara, y puede ser
entretenida. Algunos vendedores est�n bajo mucha presi�n para venderse de prisa y
no pueden esperar a un comprador a conseguir un nuevo pr�stamo. Esto los limita con
compradores que tienen bastante dinero efectivo en el banco para comprar su casa, y
esto es un mercado muy limitado. Una alternativa debe seguir adelante y enzarzarse
con los pr�stamos existentes en el lugar, y tratar con los prestamistas y cualquier
poseedor del embargo preventivo m�s tarde. Si compra una casa con la intenci�n de
revenderlo por una ganancia r�pida, entonces la mayor parte de prestamistas
esperar�n su dinero hasta que revenda, sobre todo si guarda los pagos corrientes.
En un mercado que cambia, donde los precios se pueden caer y el volumen de ventas
es mucho m�s bajo, los prestamistas se hacen notablemente m�s cooperativa. Los
prestamistas no quieren hacerse propietarios. Hay muchos motivos que los
prestamistas quieren evitar tomar el derecho a bienes inmuebles, pero dos principal
es la responsabilidad incurrida por 49

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia se y hace un

due�o y el efecto negativo esto tiene en su balance. Cuando un banco extingue el
derecho de redimir la hipoteca, invierte en un activo no productivo, il�quido. El
restaurante en efectivo ha sustituido un pr�stamo que produce el dinero efectivo.
Sus fondos se amarran en el �ltimo lugar que quieren que ellos sean. Por lo tanto,
si compra una casa a un vendedor que tiene el problema haciendo sus pagos, el
prestamista sabe que el vendedor est� en el problema y que hay una extinci�n del
derecho de redimir potencial surgir. Si un nuevo comprador consentir� en comenzar a
hacer los pagos, el banco a menudo le dejar� asumir el pr�stamo existente sin
solicitar o conseguir un pr�stamo caro, nuevo. Si simplemente comienza a hacer los
pagos al viejo pr�stamo del vendedor, y no ha firmado ning�n nuevo documento del
pr�stamo, entonces no tiene responsabilidad personal para reembolsar ese pr�stamo.
Si deja de hacer pagos, el prestamista extinguir�a el derecho de redimir la
hipoteca y perder�a cualquier equidad que tuviera en la propiedad. Nunca compre una
casa a menos que se pueda permitir a hacer los pagos. En 35 a�os de comprar casas,
a muchos de vendedores que estaban detr�s en sus pagos, nunca he comprado una casa
y luego no he hecho los pagos. Aseg�rese que tiene los recursos financieros para
hacer los pagos o no compra la casa. Si no hace los pagos, entonces el cr�dito del
vendedor se da�ar� si hay una extinci�n del derecho de redimir. Si el peor pasa y
compra una casa y no se puede permitir a hacer los pagos, ofrecerla atr�s al
vendedor, m�s bien que dejarle entrar en la extinci�n del derecho de redimir. Su
cr�dito y su reputaci�n le seguir�n para siempre. Trabaje mucho para guardar a
ambos excepcionales.

5. Tenga una primaria y un plan secundario para reembolsar su deuda

Prestar dinero en un mercado que cambia es m�s emocionante y m�s arriesgado que
prestar dinero en un mercado estable. Cuando su capacidad de vender una propiedad
es menos previsible, entonces su plan de reembolsar sus pr�stamos es m�s importante
que alguna vez. 50

Nueve Modos de Protegerse en un Mercado que Cambia Si compra una casa como una
inversi�n a largo plazo, entonces la fuente primaria de reembolsar su pr�stamo
ser�n los ingresos que la casa produce en alquileres. Si los ingresos netos de la
ca�da de alquiler debajo del coste de llevar la casa, necesita una fuente de
ingresos secundaria para financiar los gastos de la casa hasta que se haga
provechoso. Una fuente podr�a ser ingresos de su trabajo. El otro podr�a ser
ingresos de sobra de otra casa. Una tercera fuente puede ser ingresos de una nota o
hipotecar a otra persona le debe de una venta anterior. Es importante, sobre todo
si comienza s�lo a construir su cartera de inversiones, que guarda un reloj
cuidadoso en su flujo de fondos, y que hace proyecciones realistas tanto de sus
ingresos como de gastos. Si sabe que necesitar� m�s dinero, el tiempo para alinear
el pr�stamo es antes de que realmente lo necesite. Una vieja broma es que la
primera regla de la banca es: �Nunca haga un pr�stamo a alguien que lo necesita�.
No ser� gracioso si es el que que necesita el pr�stamo.

6. Consiga su cr�dito en buenas condiciones y alinee otro cr�dito ahora

La mayor parte de personas pueden mejorar su puntuaci�n de cr�dito pagando sus
cuentas a tiempo y no tomando la deuda para comprar art�culos que no aprecian. La
deuda de la tarjeta de cr�dito y los pr�stamos de coche ambos son deudas incurridas
para comprar juguetes que valen menos el minuto despu�s de que los compra. Trate de
deshacerse de ambos tipos de la deuda tan pronto como es capaz. La conducci�n de un
coche m�s viejo sin pagos de coches es un mucho mejor plan que la compra de un
coche nuevo, que se deprecia r�pidamente cada tres a�os. La compra de juguetes
caros a cr�dito o el pago durante vacaciones con la deuda de la tarjeta de cr�dito
no s�lo hacen que usted pague mucho inter�s no deducible, pero tiene un efecto
negativo en su cr�dito. El resultado consiste en que pagar� el inter�s m�s alto que
alguien con el gran cr�dito. Si posee su casa, una manera de alinear el cr�dito
antes de que lo necesite debe obtener una l�nea del valor l�quido de la vivienda
del cr�dito. No use este dinero para 51

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia compra

juguetes o toma vacaciones. Es estupendo hacer a ambos, pero hacerlos con ganancias
gana, no dinero que toma a pr�stamo. No arriesgue su casa familiar para invertir.
Use la l�nea del valor l�quido de la vivienda del cr�dito s�lo como una reserva de
emergencia por si tenga una necesidad imprevista del dinero efectivo. Otra fuente
puede ser el dinero efectivo que recibe de vender todo o parte de su inter�s a una
casa de la inversi�n que posee. La posesi�n de una casa que es la fabricaci�n de
dinero cada mes, tanto de alquiler como de apreciaci�n, es un mejor plan que la
venta de esa casa. Sin embargo, si realmente necesita el dinero, vender s�lo la
parte de su inter�s a esa casa puede ser una mejor alternativa que el pr�stamo.
Cuando toma a pr�stamo, tiene que reembolsar el pr�stamo. Esto le da uno m�s cuenta
para pagar el pr�ximo mes y tiene un efecto negativo en su flujo de fondos mensual.
Como una alternativa, cuando vende la parte de su inter�s a una de sus casas de la
inversi�n a otro inversionista, consigue un control del inversionista de la venta y
su flujo de fondos mensual se cortar� en la mitad. La mayor parte de personas no
invierten en bienes inmuebles por dos motivos. El primer es que no quieren manejar
a arrendatarios. El segundo es que no saben c�mo poder bien. Si ya posee una casa
buena, bien financiada y alquilada, tiene un activo que a otros inversionistas les
gustar�a poseer, si no tienen que hacer ning�n trabajo para poseerlo. Quieren
permanecer pasivos. Si ha hecho todo el trabajo para comprarlo y financiarlo, y
quiere manejarlo, entonces puede sacar ganancia de una venta parcial a un
inversionista pasivo que no har� el trabajo que toma para ganar esa ganancia.

7. Evite deuda que pone sus otros activos en peligro

Antes cubr� c�mo reducir su riesgo cuando presta dinero. Si realmente toma a
pr�stamo con un pr�stamo que es a corto plazo, o tiene una tasa de inter�s alta o
requiere una garant�a personal, un pr�stamo de riesgo elevado no necesariamente
pondr� su carpeta entera en peligro. Puede diversificar el riesgo asegur�ndolo por
varias propiedades. 52

Nueve modos de protegerse en un mercado que cambia

Estudio del caso: venta parcial a otro inversionista

Al�jele Ahora Poseen y Valor de Alquiler: equilibrio del pr�stamo: alquiler
mensual: pagos mensuales (incluso impuestos y seguro): flujo de fondos mensual:
$275000$ 175000$ 1600$ 1500$ 100

Venda una mitad indivisa de inter�s de un inversionista pasivo �sujeto� al

equilibrio del pr�stamo existente por 50000$. El inversionista recibir� ahora una
mitad del flujo de fondos mensual y las ganancias de la venta. Si quiere venderse a
un precio inferior para dar al inversionista un trato, puede encontrar m�s f�cil
atraer a inversionistas. Si es un comprador bueno y puede comprar el 20% o m�s
debajo del mercado, puede usar esta estrategia de producir una fuente de capital
persistente para compras futuras.

La compra de casas del grado de inversi�n a precios rebajados y luego el pr�stamo

m�s que de usted no pagaron la casa guarda su deuda a un nivel que deber�a
autoliquidar tal como result� despu�s no puede hacer sus pagos.

8. Desarrolle sus habilidades de la direcci�n

Cuando un mercado cambia, las oportunidades de comprar est�n en todas partes. A
veces es demasiado f�cil comprar, pero la direcci�n de la propiedad no se hace m�s
f�cil. A fin de hacer una ganancia significativa de propiedades que compra en un
mercado lento, los debe sostener hasta los rebotes del mercado. Esto puede ser
varios a�os, pero las ganancias que hace el testamento m�s que le compensan su
esfuerzo. 53

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en una direcci�n del Mercado que

Cambia no tiene que ser un trabajo malo. Durante los 35 a�os pasados he manejado
todas mis propiedades personalmente. Durante ese tiempo, he tomado muchas
vacaciones de verano, nunca he trabajado noches o fines de semana, y nunca he
tomado llamadas telef�nicas de arrendatarios entre las 17:00 el viernes y 9:00 el
lunes. Nunca he desenchufado unos servicios en una casa del alquiler y no hago
ning�n trabajo f�sico en mis alquileres. Hago mi compra del dinero, direcci�n,
venta y pr�stamo del dinero. Contrato a alguien para hacer todo lo dem�s. Puede
poseer y manejar propiedades y tener una vida muy buena si la hace bien. He
registrado un seminario del d�a lleno que le ense�ar� c�mo poder e incluye todas
mis formas. Es la clase m�s importante que escuchar� alguna vez si quiere aprender
c�mo manejar la propiedad. Ver una descripci�n completa en mi sitio web.

9. Siga un plan de inversi�n conservador

En mi libro que Construye la Riqueza Una Casa a la vez, perfilo un plan para
acumular su primer mill�n de d�lares, que he seguido y he presentado a mis
estudiantes del seminario durante m�s de 30 a�os. La estrategia es comprar una casa
por a�o debajo del precio de mercado, financiar as� alquila producen el flujo de
fondos, y luego agarrarse hasta que la primera casa se doble en el valor. Algunos
inversionistas que siguen mi consejo tienen el problema limit�ndose a una casa un
a�o. El movimiento a un paso m�s r�pido es seguro mientras tiene el flujo de fondos
mensual suficiente para cubrir su deuda. �Tambi�n, tiene que aprender a poder bien,
por tanto sus casas se quedan llenas con arrendatarios buenos - arrendatarios que
pagan a tiempo, toman el cuidado bueno de la propiedad, y nunca llaman! Su riesgo
aumenta ya que compra m�s y compra m�s r�pido. Tenga presente que siempre es casi
m�s f�cil comprar que venderse. Si lo que hace parece demasiado f�cil, tal vez lo
hace incorrecto. Muchos inversionistas aspirantes han ido rompi� la compra de
demasiadas propiedades demasiado r�pido. 54

Nueve Modos de Protegerse en una Prueba del Mercado que Cambia el mercado
constantemente haciendo cada oferta mejor de usted que su �ltima. Pida por un mejor
precio, mejores t�rminos, y ofrezca un pago al contado inferior. Si conscientemente
sigue mejorando sus ofertas, entonces comprar� con seguridad, hasta en un mercado
que se cae.

55

7
Las transacciones con cambios de sus finanzas

seg�n Yogi Berra, �El futuro no es lo que sol�a ser�.

El equilibrio de sus objetivos a largo plazo con sus necesidades del flujo de
fondos a corto plazo
El primer paso en este proceso debe tasar que fondos necesita hoy y lo que quiere
ma�ana. Muchas personas definen objetivos para ma�ana que son tan fuera de alcance
que una vez que el zumbido se quita, retroceden en el mismo surco viejo, perezoso.
La llave al alcanzamiento de objetivos debe definir objetivos en los cuales usted
(y su c�nyuge si se casa) realmente creen. Comprando una casa por a�o que
sustituir� su ingreso corriente en 10 a�os o menos es un ejemplo de un objetivo
cre�ble. La acumulaci�n del valor de un mill�n de d�lares de activos rentables que
seguir�n aumentando en el valor y producir m�s ingresos cada a�o es un objetivo que
muchos de mis estudiantes han conseguido. 57

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Y

acumula $100 millones en cinco a�os es un sue�o, no un objetivo. Seguramente
algunas personas lo hacen, pero tienen suerte o incre�blemente �nico: lo que
hicieron para obtener el dinero (gane la loter�a, invente un sistema del software,
etc.) es casi imposible para una persona con la capacidad normal. �Adem�s, qu�
har�a con $100 millones? Es la diversi�n de mirar a ganadores de la loter�a
entrevistados. Unos son pr�cticos y planean guardar su trabajo porque les gustan su
trabajo y la gente con la cual trabajan. Podr�an comprar un nuevo cami�n o tomar
unas vacaciones m�s caras este a�o, pero no planean cambiar su vida ya
satisfactoria. Otros ganadores pasan por el dinero como est�n en una raza: bebida
de botellas de 1000$ de champ�n, salida de consejos de 10000$ y compra de coches de
250000$. Pronto aprenden que los gastos del dinero traen poca alegr�a, a menos que
lo gaste para algo significativo. �Qu� har�a si tuviera m�s dinero? Es una pregunta
que tiene que contestar. A menos que tenga un plan que cree le har� m�s dinero, no
pondr� en el tiempo que necesita para aprender lo que tiene que saber para hacer el
dinero en primer lugar. �Tiene los ingresos tiene que ambos vivir y comenzar a
invertir hoy? Para ser un inversionista necesita sus finanzas personales en el
pedido: m�s ingresos que sus gastos corrientes y un peque�o dinero efectivo en el
banco. Puede comprar una casa con Nada Abajo; de hecho, uno de mis estudiantes,
Robert Allen, escribi� un libro bueno con ese t�tulo. Sin embargo, una casa
comprada con nada abajo con poca probabilidad tendr� mucho, si alguno, flujo de
fondos. Por tanto necesitar� algunos ingresos de sobra o alg�n dinero efectivo en
el banco para asignar para gastos no cubiertos por el alquiler.

�Cu�nto dinero efectivo tiene que empezar?

�Cu�nto flujo de fondos de sobra o cuanto dinero efectivo en el banco tiene que
comenzar? Necesita bastante dinero para cubrir los pagos en

58

Tratando con Cambios de Sus Finanzas la casa si se sienta vac�o durante unos meses,
y/o bastante hacer no plane� el presupuesto reparaciones. La cantidad exacta que
necesita depender� de la escala de precios de la casa que compra. Aconsejo que mis
estudiantes acumulen el equivalente del alquiler de los seis meses en el banco
antes de que compre su primera casa. Las buenas noticias son que despu�s de que
compre la primera casa y la alquila a un arrendatario bueno, desarrollar�
r�pidamente la confianza que puede producir ingresos estables. No tendr� que
guardar el alquiler de los seis meses en el banco de cada casa que compra; tambi�n,
acumular� la equidad y su flujo de fondos aumentar� como sus alquileres aumentan.
Si no tiene flujo de fondos mensual excedente o dinero efectivo en el banco, deje
de leer ahora y anote cambios de su vida que quiere hacer de modo que pueda tener
un o ambos. Es un proceso simple: elimine gastos hasta que tenga un exceso o gane
m�s ingresos. Es mucho m�s f�cil y menos entretenido para gastar menos m�s bien que
tomar un segundo trabajo.

Gaste menos, invierta m�s

Como un inversionista que comienza mi coche de estado era un jeep postal de sobra.
Ten�a un asiento, por tanto mis amigos raramente ped�an que yo fuera en coche.
Montar�a a caballo en su nuevo BMWs arrendado y Mercedes-Benzes, pero compraba
casas en vez de coches de fantas�a. Alquilamos una casa durante 10 a�os antes de
que compr�ramos la casa en la cual vivimos hoy. Pero cuando lo compramos, �ramos
capaces de pagar en efectivo, por tanto nunca hemos tenido un pago de la casa.
Muchas personas compran una casa de fantas�a por los mismos motivos arriendan un
coche de fantas�a: impresionar a sus amigos y recibir satisfacci�n inmediata. Esa
casa cara sorber� todo su dinero efectivo excedente durante a�os. Adopte un estilo
de vida m�s conservador durante unos a�os y puede construir una m�quina de la
inversi�n que permitir� que usted disfrute del estilo de vida que quiere en el
futuro.

59
Cr�dito como un Sustituto de Dinero efectivo en el Banco
Una alternativa al dinero efectivo en el banco es el cr�dito al cual puede tener
acceso si tiene una necesidad en efectivo a corto plazo. Una l�nea de atribuye un
banco comercial o a un inversor privado llena esta necesidad. Son relativamente
baratos, y ya que lo reembolsa sus disminuciones del pago mensuales. Por supuesto,
tiene que reembolsar este pr�stamo, as� tener el flujo de fondos mensual para
reembolsarlo plane� el presupuesto antes de que tome a pr�stamo. Otra fuente es un
pr�stamo del valor l�quido de la vivienda contra su casa. No use su l�nea del valor
l�quido de la vivienda para un pago al contado para comprar una casa de la
inversi�n. Desarrolle la disciplina para ahorrar el dinero que necesita para un
pago al contado o aprende no a comprar con nada abajo. Un mercado que no aprecia
r�pidamente tendr� muchas oportunidades nothingdown. Su trabajo es elegir correcto.

Puestos vacantes
Los puestos vacantes pasan. Los propietarios elegantes tienen menos, porque
entienden c�mo quedarse llenos. Mi arrendatario medio se queda durante m�s de seis
a�os. Si tiene un programa de la direcci�n que casi elimina puestos vacantes,
entonces puede enfocar su energ�a en la compra en vez de la direcci�n. Antes de que
compre, considere lo que un grande arrendatario quiere en una casa. Un grande
arrendatario quiere una casa con las caracter�sticas siguientes:1. 2. 3. 4. 5. 6.
7. Cuarto adecuado y almacenaje Un patio con el tama�o decente en una calle segura
Limpia y bien mantenida Rodeado por vecinos buenos Cerca de compra y escuelas
Pose�das por un gerente bueno Un alquiler justo

Compre una casa que encaja esta descripci�n y puede atraer a arrendatarios que
valorar�n su casa y tendr�n el potencial para quedarse mucho tiempo. Mi
arrendatario del t�rmino m�s largo se qued� 27 a�os. Dieron resultado 60

Las transacciones con Cambios de Sus Finanzas mi pr�stamo y durante 27 a�os nunca
hab�a un d�a cuando la casa era vacante. �Ahora esto es un objetivo!

Soluci�n de problemas del flujo de fondos

Los problemas del flujo de fondos vienen de ingresos lower-projected o gastos
higher-projected.

Art�culo 1
Haga a su conservador de proyecciones y tenga un poco de error en cuenta tanto en
sus gastos como en ingresos. Si es un nuevo propietario, presupuesto para la
vacante de un mes cada a�o, y enchufa 1000$ s�lo para gastos diversos. Como se
mejora en selecci�n y arrendatarios de formaci�n, no tendr� estos gastos, pero
durante su primer a�o est� bien ser el conservador suplementario. De vez en cuando
alguien tratar� de venderme una propiedad rentable y los �nicos gastos los
espect�culos de la persona son impuestos y seguro. Esto no significa que esto es un
edificio donde nada alguna vez se rompe. Significa que no fijaron nada durante un
a�o. El siguiente due�o heredar� mucho mantenimiento aplazado. Cuando primero
compra una propiedad, la hace inspeccionar profesionalmente. Trate de contratar a
un inspector que tiene la experiencia de construcci�n, y quien le dar� un informe
escrito detallado. Entonces, consiga que el vendedor fije los art�culos que
necesitan la reparaci�n o negocie un mejor precio. Entonces fije todo antes de que
lo alquile. Ahora sus gastos ser�n algo previsibles porque la casa ser� en buenas
condiciones. No puede aumentar sus alquileres s�lo porque necesita m�s flujo de
fondos. Algunos propietarios hacen que su alquiler corresponda a sus pagos del
pr�stamo. Esto trabaja si su pago del pr�stamo s�lo resulta ser sobre el alquiler
del mercado, pero su pago mensual puede ser completamente diferente que el alquiler
del mercado (el alquiler que un arrendatario calificado pagar�). Si sus alquileres
son m�s altos que aquellos de su concurso, su casa se sentar� vac�o m�s largo. Si
su casa se sienta vac�o un mes entero porque 61
Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia que trata de
cobrar demasiado, luego habr�a sido el alquiler mejor de dinero de ello la primera
semana por mucho menos dinero. Use mi estrategia de poner alquileres que encuentran
o golpean su concurso; entonces ofrezca la casa m�s limpia, mejor de aspecto en la
ciudad. Sus casas se quedar�n llenas. Cuando tiene una casa vac�a, adem�s del
alquiler que no se re�ne, puede pagar un anuncio, o segar la hierba o calentar la
casa, m�s usted tienen que contestar al tel�fono y tratar de alquilar la casa. El
cuidado de sus casas llenas es la cosa m�s importante que puede hacer para su flujo
de fondos.

Venda a sus perdedores

Si se encuentra con una casa que s�lo no atraer� a un arrendatario bueno, o esto
requiere mucho mantenimiento, m�s bien que tratar de solucionar el problema, s�lo
vender la casa y comprar mejor uno. Cuando compre una casa debajo del valor de
mercado y lo venda por el precio de mercado, har� una ganancia. Puede ser una
ganancia m�s peque�a que har�a si lo sostuviera durante 5 o 10 a�os, pero algunas
casas son demasiado problema para sostener. Venda propiedades que consumen la mayor
parte de su tiempo y dinero y los sustituyen por mejor ya que aprende lo que hace
una casa mejor que el otro.

C�mo venderse
Incluso en el mercado de un comprador, puede vender una casa si ofrece financiarlo
para un nuevo o �subir� al comprador. La mayor parte de homebuyers van a un banco u
otros prestamistas para obtener un pr�stamo para comprar una casa. Sin embargo, hay
muchos potenciales compradores que no pueden o no ir a un banco para tomar a
pr�stamo. Probablemente la raz�n m�s com�n de esto es un problema del cr�dito. Los
millones de americanos han tenido una extinci�n del derecho de redimir, bancarrota
u otro problema del cr�dito que les impide tener derecho a un pr�stamo hoy. Los
otros no tienen problemas del cr�dito, pero no tienen bastantes ingresos, o tiempo
en el trabajo, o son el aut�nomo sin un historial que un banco aceptar�. 62

Tratando con Cambios de Sus Finanzas se puede vender a estos compradores que usan
una opci�n del arriendo o due�o que financia. Siempre hay un suministro de
compradores en el mercado. El secreto sabe c�mo dar un toque en ellos. Ver el
Cap�tulo 18 sobre la venta, para aprender c�mo vender una casa en cualquier
mercado.

La soluci�n de un problema del flujo de fondos

Si se encuentra en una posici�n donde los pagos del pr�stamo a una o varias de sus
casas son m�s altos que los alquileres pueden reembolsar, tiene un par de opciones.
Uno debe financiar de nuevo, si puede tomar a pr�stamo en t�rminos que bajar�n sus
pagos. Procure no conseguir un nuevo pr�stamo con una tasa variable o programa de
pagos o se puede encontrar con el mismo problema otra vez en un par de a�os. Si la
nueva financiaci�n no es una opci�n, entonces definancing puede ser. Cuando usted
definance, paga un pr�stamo o parte de �l vendiendo la parte de su inter�s a su
casa a otro inversionista.

Estudio del caso: Definancing

Suponga que posee una casa por valor de aproximadamente 220000$ y estorbado por un
pr�stamo de la tasa variable de 100000$ que ahora tiene pagos m�s alto que los
alquileres que la propiedad produce. Se acerca a un inversionista y ofrece venderla
un inter�s del 50 por ciento a su casa a cambio de una cantidad igual a su pr�stamo
y consentir en usar este dinero para pagar el pr�stamo. Entonces poseer�a cada uno
una mitad de inter�s a una casa libre-y-clara. Antes de la venta, su flujo de
fondos era negativo cada mes, y despu�s es positivo porque no tiene pagos del
pr�stamo. Al inversionista le gusta el acuerdo porque era capaz de comprar 110000$
en la equidad por s�lo 100000$; m�s le tiene para manejar la propiedad. Es una
inversi�n pasiva para ella, y se beneficiar� de la mitad del flujo de fondos y
mitad de la ganancia cuando se venda. 63

Esta misma estrategia puede ser usada s�lo para pagar la parte de la deuda en una
casa. Suponga que otra casa de 200000$ ten�a dos pr�stamos, un por 100000$ y un por
40000$. Este pr�stamo de 100000$ tiene una baja tasa de inter�s y pagos bajos, pero
el segundo pr�stamo de 40000$ tiene pagos altos y causa el problema. Para eliminar
la segunda hipoteca, consiente en vender a un inversionista una mitad de inter�s a
la casa, sujeta al primer pr�stamo, que permanecer� en la propiedad. Consiente en
pagarle 40000$ por una mitad indivisa de inter�s, otra vez con la provisi�n que usa
40000$ para pagar el $ pr�stamo de 40,000 segundos. Despu�s de la transacci�n,
usted cada uno posee una mitad de la casa con la primera hipoteca de 100000$
todav�a en la propiedad. El inversionista consigui� un trato (pag� 40000$ por
50000$ en la equidad) y posee una mitad de una propiedad que le hace dinero cada
mes en vez de todo uno que pierde el dinero. Puede hacer a inversionistas un mejor
acuerdo que en el ejemplo encima para tentarlos a comprar en su acuerdo. Tambi�n
puede vender m�s de un inter�s del 50% de un inversionista si su equilibrio del
pr�stamo es m�s alto que el 50%.

Transitioning de trabajo de jornada completa a inversi�n

Muchas personas han hecho el salto de trabajar para otros al trabajo para s�. Por
suerte, como un inversionista de bienes inmuebles, no tiene que dedicar
inmediatamente todo su tiempo a la inversi�n. Puede la transici�n durante varios
a�os de trabajar un trabajo de jornada completa para alguien m�s a ser un
inversionista de jornada completa. Durante este per�odo de transici�n, puede
desarrollar las habilidades que tiene que comprar, financiar y manejar la
propiedad. Otras cuestiones con las cuales tendr� que tratar incluyen seguro,
flujos de fondos desiguales y work64 no estructurado

Las transacciones con Cambios en Su d�a de Finanzas. Toma la disciplina y un plan

de negocios tener �xito como un inversionista de jornada completa. La compra de
bienes inmuebles requiere la capital, y antes de que se haga un inversionista de
jornada completa, quiere saber que tiene el acceso tanto al capital como al cr�dito
que tiene que adquirir propiedades. Un estudiante m�o que trabaj� para L�neas
a�reas del Delta, quiso hacerse un inversionista de jornada completa. Comenz� a
comprar una casa por a�o, entonces dos, entonces tres, y a lo largo del modo que se
qued� sin dinero para los pagos al contado. Esto le oblig� a buscar a
inversionistas que tanto comprar�an la propiedad con �l y le prestar�an dinero para
comprar la propiedad. Hoy es un inversionista de jornada completa, y sus
inversiones tempranas han prosperado como sus habilidades y el conocimiento
aument�.

Flujo de fondos a corto plazo y a largo plazo

Un inversionista de bienes inmuebles tiene dos fuentes de ingresos. 1. Flujo de
fondos a corto plazo o mensual de alquiler o ingresos por intereses 2. Los ingresos
a largo plazo de la venta de propiedad Le deber�an necesitar m�s dinero que los
ingresos mensuales producen, entonces puede aumentar su flujo de fondos hasta que
se venda, de uno de dos modos. El primer camino es vender un inter�s parcial a una
propiedad a otro inversionista. El segundo camino es tomar a pr�stamo contra la
equidad en la propiedad que planea vender. Proviene de un pr�stamo son libres de
impuestos, y cuando el pr�stamo es asegurado por un activo creciente, todav�a es la
fabricaci�n de dinero en ese activo hasta que se venda. Idealmente, s�lo quiere
vender la propiedad en un mercado caliente, aunque pueda comprar acuerdos buenos en
cualquier mercado. Lo siguiente es un ejemplo de un segmento de cinco a�os del plan
de negocios de un inversionista de jornada completa. Antes de que se lance a una
carrera de la inversi�n de jornada completa, adquiera las habilidades tendr� que
comprar, financiar, manejar y vender la propiedad. 65

Estudio del caso: venta de un inter�s parcial a una propiedad a otro inversionista
Valor de mercado: Su precio de compra: Su pr�stamo durante cierre: Su pago al
contado: Venda el inter�s del 50% del inversionista basado en un precio de: Dinero
efectivo debido del inversionista (sujeto al pr�stamo existente): $260000$ 285000$
200000$ 160000$ 40000$ 240000$ 40000�

Vendiendo al inversionista una mitad de inter�s a la propiedad en un precio de

ganga, puede recuperar su pago al contado y todav�a participar en una mitad de las
ganancias futuras. El inversionista consigue una compra del precio inferior al del
mercado sin el esfuerzo en su parte.

Estudio del caso: pr�stamo contra su equidad

Valor de mercado: Su precio de compra: Su pr�stamo durante cierre: Su pago al
contado: Tome a pr�stamo de un inversionista: $260000$ 285000$ 200000$ 160000$
40000$ 40000�

El pr�stamo podr�a ser asegurado por una segunda hipoteca con una tasa de inter�s
m�s alta que el mercado, pero sin pagos hasta que la casa se venda. Esto permitir�a
otra vez que usted recupere su pago al contado, reembolsando al inversionista
cuando vende la propiedad. Procure no obligarse a pagos a menos que est� seguro que
los puede hacer.

66

Las transacciones con cambios de sus finanzas

Plan de negocios de cinco a�os: inversionista de jornada completa

A�o Un: Adquiera tres casas � Ingresos de alquileres 300$ por mes; 3600$ por a�o �
Ingresos extra de pr�stamo contra $ de casas Dos de 30,000 a�os: Adquiera tres
casas � Ingresos totales de 6 alquileres 600$ por mes; 7200$ por a�o � Ingresos
extra de $ del pr�stamo Tres de 30,000 a�os: Adquiera tres casas � Ingresos totales
de $ de alquileres de 900 meses; 10800$ por a�o � Ingresos extra de $ del pr�stamo
Cuatro de 25,000 a�os: Adquiera tres casas � Ingresos totales de casas 1200$ por
mes; 14400$ por a�o � Ingresos extra de $ del pr�stamo Cinco de 25,000 a�os: Venda
dos casas, adquiera tres casas � Ingresos totales de casas 1300$ por mes; 15600$
por a�o � Ganancias de ventas $200000$ 110000� en pr�stamos = 90000$ Al final de
quinto a�o, este inversionista posee 13 casas, los 15 que se adquirieron, menos los
2 que vendi� en el a�o cinco. Era bastante sabio y bastante inteligente para
prestar dinero para el flujo de fondos que ten�a que ser capaz de agarrar hasta que
el mercado rebotara y podr�a comenzar a venderse por ganancias significativas. Esto
es el plan que us� durante los cinco primeros a�os que invert�. Tom� a pr�stamo de
los mismos inversionistas que financiaron el pago al contado en la propiedad que
compramos juntos. Eran felices que pas� todo mi tiempo buscando acuerdos buenos,
por tanto con mucho gusto me prestaron el dinero ten�a que sobrevivir hasta que el
mercado se volviera y �ramos capaces de vendernos por ganancias grandes.

67

Transitioning de invertir a retiro

Otro punto del cambio de su vida financiera es cuando decide dejar activamente de
adquirir y manejar su propia propiedad. Una parte atractiva de ser un inversionista
en el negocio de bienes inmuebles es que nadie le puede despedir. Sin embargo, a
alg�n punto la mayor parte de inversionistas van a volcar la direcci�n de sus
propiedades a alguien m�s, o simplemente vender las propiedades. El descubrimiento
de un gerente competente es provocativo. La propiedad gerente para alguien m�s
simplemente no paga bastante para atraer a la gente muy experta a la profesi�n. Un
gerente bueno adquirir� la propiedad de su propio. Otra opci�n es vender
simplemente su propiedad y disfrutar de gastar su dinero. M�s tarde en este libro
aprender� modos diferentes de venderse.

68

8
Cosas que puede controlar y cambiar

aqu� est�n diez factores que puede controlar f�cilmente y cambiar.

1. La cantidad de propiedad que posee

La cantidad de propiedad que posee determina su exposici�n, tanto bien como mala,
al mercado. Cuando los precios suben, quiere mucha exposici�n. Como es casi
imposible predecir cambios del mercado, una estrategia a largo plazo sabia es
a�adir a su carpeta propiedades fuertes cuando est� en el mercado de un comprador,
y vender sus propiedades m�s d�biles cuando tenemos el mercado de un vendedor.
Adoptando esta estrategia, siempre estar� en el mercado, pero seguir� mejorando sus
posesiones de modo que sea seguro en cualquier mercado y se puede beneficiar de
alzas. Con mayor probabilidad ir� se rompi� de comprar demasiada propiedad, que
hacerse o permanecer pobre de no comprar bastante. 69

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia

Comprando bienes inmuebles parece a palomitas de ma�z buenas comestibles: es
dif�cil marcharse una vez que empiece. Tenga presente que siempre es casi m�s f�cil
comprar que venderse. �Cuando sea joven (o joven en t�rminos de su experiencia de
bienes inmuebles) probablemente sobrecomprar� - tener cuidado! Puede comprar m�s
r�pido que puede aprender a poder. Un estudiante dej� mi seminario, excitado con
una cabeza llena de ideas de c�mo comprar la propiedad: compr� 100 casas durante el
siguiente (su primer) a�o. El segundo a�o trat� de hacerse un gerente bueno, pero
el desaf�o era demasiado grande y �l finalmente perdi� la mayor parte de las casas
que hab�a comprado. La compra de una casa a la vez le impedir� hacer este error.
Algunos gur�es aconsejar�n que usted compre s�lo y crea durante los tiempos de
retumbo y saque el resto del tiempo. Como Will Rogers dicho, �Compran antes de que
suba y si no sube, no lo compre�. Mi estrategia es comprar propiedades que ser�n
inversiones buenas sin la apreciaci�n, y luego los sostendr�n durante los a�os del
sobresueldo. Entonces, sigo sosteni�ndolos hasta que tenga una buena raz�n para
venderme. He pose�do algunas propiedades durante m�s de 30 a�os. Durante ese
tiempo, aquellas propiedades han aumentado en el valor m�s de 10 veces. Tengo la
intenci�n de sostenerlos m�s 30 a�os y coleccionar otra ganancia d�cupla.

2. El tipo de propiedad que posee

El tipo de propiedad que compra determina la cantidad de responsabilidad de la
direcci�n y la cantidad de riesgo que tome. Puede hacer el dinero comprando
cualquier tipo de la propiedad. Cada tipo de la propiedad tiene sus propios
desaf�os. Una casa media en una vecindad media que alquila y finalmente vende a una
familia media le puede hacer un mucho m�s alto que la ganancia media. No necesita
un alto nivel de habilidad, tampoco tiene que tomar un riesgo grande, para comprar
y manejar una casa. Puede hacer m�s dinero comprando propiedades m�s grandes, pero
el nivel de la habilidad ten�a que comprar la propiedad correcta, negociar muy, y
financiar y poder correcto es lejano m�s all� de los niveles que la mayor parte de
nosotros poseen. 70

Cosas Que Puede Controlar y Cambio Cuando compra un bloque de pisos o un centro
comercial, primero tiene que saber lo que vale y si es muy. Algunos edificios
grandes nunca hacen el dinero debido a su ubicaci�n o dise�o. �Ha visto alguna vez
un edificio que siempre tiene puestos vacantes? �Es bastante elegante para saber
por qu�? B�stelo para decir que Donald Trump es un mejor negociador y sabe m�s
sobre hoteles y edificios comerciales que usted o yo hacemos. Las buenas noticias
son que podemos decidir no negociar o competir por arrendatarios con Donald o
cualquiera en su liga. Sepa sus capacidades. Compre la propiedad que sabe bien y
puede manejar. Qu�dese en su liga o invierta el tiempo para aprender a jugar con
los chicos grandes.

3. El n�mero de arrendatarios que maneja

�Cu�ntas horas por semana o por mes quiere dedicar a compra y propiedad gerente?
Conteste a esa pregunta ahora, antes de que compre algo. Comenc� compra duplexes y
pisos. Un d�a, despert� hasta la realizaci�n que mi d�a entero, cada d�a, estuvo
dedicado a la soluci�n de problemas del arrendatario. No me gust� esto y decidido
encontrar una mejor manera de invertir en la propiedad. Descubr� por casualidad que
una casa compr� y alquil� requerido apenas cualquier tiempo comparado con los
pisos. La diferencia era la gente que vivi� en la casa. No me llamaron para cada
peque�a cosa, no lucharon con sus vecinos, y hasta fijaron algunas cosas que se
rompieron, algo que nunca ocurrir�a a un arrendatario del piso. Durante los
pr�ximos a�os, cambi� mi bloque de pisos y duplexes para una carpeta de casas
buenas, que todav�a poseo. Ahora en vez de pasar todo mi tiempo pudiendo, gasto
unas horas por semana manejando el mismo monto en d�lares de la propiedad, pero con
mucho menos arrendatarios y dolores de cabeza. Obviamente, m�s arrendatarios que
maneja, m�s decisiones tendr� que hacer y m�s tiempo que necesitar�. Lo que puede
no ser tan obvio es que algunos arrendatarios se quedan m�s largos que otros 71

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia y unos toman

mucho m�s posesi�n de mano. Las casas buenas que atraen a arrendatarios a largo
plazo han tomado menos tiempo para poder que cualquier otra propiedad que haya
pose�do adem�s de la tierra. Incluso la tierra toma poca ocupaci�n ya que la gente
verter� cosas malas en ella, reducir� sus �rboles, y el gobierno la puede dividir
en zonas de nuevo hasta para �tortugas s�lo�. A pesar de que los gur�es de la TV le
dicen, toda la propiedad toma alguna direcci�n. Elija la propiedad que compra por
el n�mero y el tipo de arrendatarios que atraer�.

4. Su flujo de fondos
El flujo de fondos en bienes inmuebles es en gran parte dependiente del tipo y la
cantidad de la financiaci�n de esto tiene en su propiedad. Cualquier propiedad
rentable, manejada bien y pose�da libre y libre de la deuda, tendr� el flujo de
fondos. Cuando toma a pr�stamo contra una propiedad, la deuda puede ser el
consumidor m�s grande del flujo de fondos. Los prestamistas reconocen esto y
limitan sus pr�stamos en tipos diferentes de la propiedad. � La tabla 81 muestra
algunas pautas, que se pueden diferenciar seg�n su cr�dito, el prestamista y el
mercado del cr�dito. No s�lo va la cantidad de estos pr�stamos variar, pero las
tasas de inter�s y t�rminos variar� extensamente. Por ejemplo, la mayor parte de
pr�stamos comerciales son durante un per�odo m�s corto, 3 a 5 a�os, mientras
pr�stamos residenciales

� Tabla 81

Pauta para pr�stamos por tipo de propiedad

Tipo de residencia de la familia sola ocupada por los propietarios Segunda o
vacaciones Bloque de pisos de la casa de la Inversi�n de casa, duplexes Tierra de
propiedades Comercial 72

Cantidad de pr�stamo � el 97%100% el 90%100% el 80% el 75%80% el 70%80% el 50%

disponible����

Las cosas Que Puede Controlar y el Cambio de todos los tipos tienden a ser m�s
largas. Los pr�stamos residenciales de cuarenta a�os, ocupados por los due�os est�n
disponibles ahora. Desde un punto de vista del flujo de fondos, el pr�stamo m�s
largo tendr� pagos inferiores, abandon�ndole m�s flujo de fondos. Un pr�stamo
�nicamente de inter�s es a�n mejor, pero la mayor parte de pr�stamos �nicamente de
inter�s son a corto plazo y se deben financiar de nuevo.

No es lo que compra, es c�mo lo financia

Algunas personas equivocadamente creen que el tipo de propiedad usted la compra es
el determinante principal del flujo de fondos, porque comparan los flujos de fondos
gruesos de la propiedad. Una medida como un multiplicador de alquiler grueso
permite que usted compare la cantidad del alquiler de la gruesa que una propiedad
produce contra el otro. La cantidad de ingresos brutos unos productos de la
propiedad le puede enga�ar. Esto es no necesariamente una medida de los ingresos
netos que una propiedad producir�. Algunas propiedades con flujos de fondos gruesos
altos realmente tienen flujos de fondos netos muy bajos. He pose�do pisos,
duplexes, propiedades comerciales y un motel, y le puedo decir que aunque el
alquiler grueso sea mucho m�s alto cuando alquila la propiedad antes del d�a, la
red no es. Los alquileres a corto plazo requieren a un gerente de jornada completa
y tienen muchos gastos m�s que comen por completo un gran porcentaje de ese
alquiler grueso. Una propiedad que alquila antes del d�a o hasta la semana no es
una inversi�n: es un trabajo. Los pisos pueden alquilar antes de la semana o mes y
realmente producen m�s flujo de fondos grueso que casas. Lo que muchas personas no
realizan, sin embargo, es que aproximadamente la mitad del flujo de fondos grueso
de un bloque de pisos bien administrado ser� usada para pagar los gastos, como
impuestos, seguro y mantenimiento. Mayor�a quienes compran un bloque de pisos
subestima este coste y supone que nada se rompa - una asunci�n incorrecta costosa.
Los arrendatarios del piso tienden a ser �speros en propiedad y movimiento a
menudo. Es bastante habitual tener que sustituir los 73

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en una alfombra del Mercado que

Cambia y repintura un piso despu�s s�lo seis meses cuando un arrendatario se va de
prisa en medio de la noche. Los arrendatarios de la casa no son perfectos, pero
tienden a ser m�s estables y causar menos da�o que arrendatarios del piso. Como se
hace un gerente bueno, ser� capaz de atraer y seleccionar a los mejores
arrendatarios en su ciudad. Cuando tenga grandes arrendatarios, sus ingresos netos
y su flujo de fondos ser�n m�s altos.

5. La cantidad que paga cuando compra

Antes de que haga una oferta de una propiedad, es el que que decide cu�nto quiere
pagar para comprar esa propiedad. Menos le gusta una propiedad, menos ofrecer�. Si
le gusta una casa, ofrecer� m�s y podr�a pagar demasiado. Un vendedor elegante (o
agente de bolsa) va a tratar de conseguir que usted guste la casa de modo que haga
una oferta y pagar� m�s. En un mercado que cambia, siempre quiere ofrecer menos que
iba normalmente. Prueba constantemente el mercado para ver si los precios se caen,
o si han arrancado otra vez. Una oferta que no se acepta no le cuesta nada. Siempre
puede hacer una oferta m�s alta. Cuando su oferta se acepta, entonces sabe lo que
esa casa val�a ese d�a. Cada vez que haga aceptar una oferta, haga algunas notas
sobre su opini�n del mercado ese d�a y por qu� hizo la oferta que hizo, y por qu�
el vendedor lo acept�. Este diario de acuerdos es una autobiograf�a financiera y ya
que el tiempo pasa puede aprender si el acuerdo que hizo era muy, o no. Obviamente,
quiere estudiar sus grandes acuerdos y tratar de recrearlos. Igualmente, aprender�
qu� clases de acuerdos quiere evitar en el futuro.

6. Los t�rminos cuando toma a pr�stamo

Como toma la decisi�n de comprar, tambi�n toma la decisi�n en cuando y cuanto tomar
a pr�stamo. Cuando las tasas de inter�s son bajas y 74

Las cosas Que Puede Controlar y cr�dito del Cambio son f�ciles a adquirir, quiere
prestar dinero para adquirir propiedades de la inversi�n. Cuando los precios se
elevan, puede querer tomar a pr�stamo menos y financiar m�s de sus compras usando
capital de otro inversionista, m�s bien que pr�stamos caros. Siempre requiera que
cualquier prestamista le provea de todos los t�rminos de un pr�stamo anticipado
antes de que pague cualquier honorario o firme cualquier documento. Demasiado a
menudo los t�rminos de un cambio del pr�stamo prometido antes del cierre. Esto con
la mayor probabilidad pasar� en un mercado donde las tasas de inter�s se elevan.
Muchos acuerdos se deshacen el d�a del cierre porque un prestamista cambia los
t�rminos del pr�stamo. Como un inversionista, se deber�a proteger cuando firma un
contrato, haciendo el cierre sujeto a la adquisici�n de la financiaci�n a un precio
espec�fico y en t�rminos que hacen la propiedad econ�mica para comprar. Si el
prestamista cambia aquellos t�rminos, quiere el derecho de anular el contrato sin
la pena. Tendr� que ser asertivo para hacer cumplir sus derechos como el vendedor y
el prestamista no estar� contento que rechaza cerrarse, aunque sea el prestamista
que cambia los t�rminos en el �ltimo momento. En resumen: los t�rminos malos por un
pr�stamo pueden causar cualquier propiedad de tener el flujo de fondos negativo. No
preste dinero para comprar una propiedad de la inversi�n a menos que sepa que el
flujo de fondos neto de la propiedad reembolsar� el pr�stamo, o que tiene otra
fuente de reembolso.

7. Donde vive e invierte

Puede hacer el dinero en todas partes invirtiendo en bienes inmuebles. El
crecimiento de ciudades t�picamente experimenta m�s apreciaci�n que otros. La
elecci�n donde vivir� es una de las decisiones m�s importantes que har� alguna vez,
junto con decisiones sobre matrimonio, familia y vocaci�n. No se mueva en alg�n
sitio porque el mercado inmobiliario est� caliente hoy. Los mercados calientes
atraen a constructores, que los sobreconstruyen, y se hacen mercados chulos. Puede
tomar a�os antes de que se hagan calientes otra vez. Vivo donde quiere y luego
adaptar su estrategia de inversi�n a su ciudad. 75

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Mis

estudiantes viven en 50 estados y alrededor del mundo. Todo el uso estrategias
diferentes de invertir. En un mercado estable, como Louisville, Kentucky, compran
casas en bajo de precios de mercado y los alquilan para el flujo de fondos, pero no
esperan mucha apreciaci�n. La inflaci�n cambiar� los precios de las casas m�s de 10
a�os, pero los constructores producen un gran suministro para mantenerse al
corriente de la demanda por tanto los precios con poca probabilidad disparar�n a
trav�s del tejado. En Costa Mesa, California, la apreciaci�n del 20% por a�o es
bastante com�n. Aunque los a�os menos del 10% ocurran de vez en cuando, una casa
del alquiler que se vendi� por 40000$ en 1976 se vende por aproximadamente 700000$
hoy. Esto es un aumento medio de s�lo m�s del 10% por a�o compuesto durante los 30
a�os pasados. Esa casa no producir� ning�n flujo de fondos hasta que pague el
pr�stamo abajo a aproximadamente el 50% de valor, pero puede contar probablemente
con la apreciaci�n del 10% durante los pr�ximos 30 a�os, mientras que el
crecimiento de la poblaci�n seguir� superando el suministro de casas. En mercados
grandes como Atlanta, Georgia, tiene muchas opciones en donde y que comprar.
Algunas partes de la ciudad tienen propiedades que producir�n el flujo de fondos
inmediato, mientras otras �reas pueden tener mucho m�s apreciaci�n. Todos estos
sitios son grandes sitios para vivir. Escoja donde quiere vivir, y luego entender
c�mo hacer el dinero en su ciudad.

8. El n�mero de horas un d�a que trabaja

Alguien una vez brome�, �M�s dif�cil trabajo, m�s afortunado me pongo�. La verdad
es que aquellos que trabajan mucho y elegante s�lo no tienen suerte. Dejan el resto
del paquete detr�s. El veinte por ciento de corredores de bienes ra�ces hace el 80%
de las comisiones. Aquel el 20% no espera algo a pasar; hacen cosas pasar cada d�a
haciendo llamadas telef�nicas, llamando a puertas, sosteniendo casas en exhibici�n,
escribiendo cartas, presentando ofertas y yendo a cierres. 76

Cosas Que Puede Controlar y Cambio sin Embargo, no le puedo decir que el 20% de
inversionistas hace el 80% de las ganancias. Toma el trabajo para encontrar mucho,
comprarlo, para poder, y finalmente lo vende, pero paga muy, muy bien.

9. El n�mero de nuevos contactos que hace cada d�a

Cuando preguntado c�mo encuentro la mayor parte de mis acuerdos, contesto, �Me
dirijo a la gente�. La gente entra en el problema, la gente se dirige a otra gente,
y me dirijo a ellos. Si quiere comprar una casa, pregunte a cada uno que se
encuentra si quieren vender una casa. Pregunte a su cartero, pregunte a su barbero,
pregunte a sus vecinos. Cuando pregunte, mayor�a se reir� y no dir�, pero una
persona le dir� entonces sobre alguien que saben quien quiere venderse. Le
garantizo que si pregunta a una docena de personas por d�a si quieren vender su
casa, encontrar� acuerdos m�s buenos que se puede permitir posiblemente a comprar.

10. Su actitud
Posiblemente la parte m�s importante de la inversi�n con �xito es el modo que se
acerca a ello. Si comienza pensando, �Nadie me vender� alguna vez una casa a un
precio bueno�, ser� seguramente una profec�a de autorealizaci�n. Por otra parte, si
comienza su d�a con el pensamiento que en alg�n sitio, alguien en su ciudad hoy
har� a un comprador muy en su casa, y hoy ser� usted, entonces mucho con mayor
probabilidad tendr� �xito. Su actitud hacia vendedores tambi�n es importante. Si
comienza a buscar propiedades de trato, a menudo tratar� con vendedores en el
problema financiero. T�picamente cuando alguien se tiene que vender de prisa, es
porque que la persona necesita el dinero o ya no puede hacer los pagos. Cuando se
encuentra delante de un vendedor en esta situaci�n, el vendedor tiene que saber que
se preocupa por la ayuda de �l o ella solucionan el problema. La gente no se
preocupa por lo que tiene que decir hasta que sientan que se preocupa. 77

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia puede comprar

una casa a un vendedor y hacer mucho para usted, y todav�a abandonar al vendedor
que se siente bien sobre el acuerdo. Hace esto siendo respetuoso, ver�dico, y
guardando sus promesas. Es esto simple. De cientos de vendedores he comprado de en
35 a�os, ninguno ha sido enojado con el cierre. Mayor�a era muy agradecida, y unos
hasta env�an tarjetas de Navidad. Eran contentos de hacer el negocio conmigo,
aunque hiciera mucho en su casa. Durante el d�a nos cerramos, quisieron mi dinero
mucho m�s que quisieron su casa.
La manera m�s confiable de predecir su futuro es crearlo. - John Schaub

78

9
Estrategias para las partes de inversi�n de esto no puede controlar

T
aqu� est�n seis partes de la inversi�n de esto no puede controlar.

1. Impuestos sobre la renta

Los impuestos son una parte de vida. Como un ciudadano estadounidense que ha
viajado extensivamente en el extranjero, le dir� que nuestros impuestos son un
peque�o precio para pagar hacer el negocio en un pa�s que tiene una econom�a
estable y mercado inmobiliario. Los inversionistas de todo el mundo afluyen los
Estados Unidos para comprar bienes inmuebles por esta raz�n. Piense en la tentativa
de invertir en un pa�s con un gobierno inestable o econom�a con oscilaciones
salvajes, como la inflaci�n del 300%, y ver� c�mo bien lo tenemos. Sin embargo,
aunque no pueda cambiar el derecho tributario, puede desarrollar una estrategia que
permite que usted haga mucha ganancia sin pagar muchos impuestos. Los
inversionistas en bienes inmuebles tienen ventajas fiscales significativas. 79

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Primero, nos

depreciamos cualquier propiedad mejorada y usamos la depreciaci�n (un gasto al
papel s�lo) para compensar ingresos del alquiler. En segundo lugar, cualquier
ganancia que haga despu�s de creer una casa durante un per�odo del bastante mucho
tiempo tener derecho a unas ganancias de capital se cobra los impuestos al precio
m�s bajo posible. En tercer lugar, puede vender una propiedad de la cual quiere
deshacerse e invertir de nuevo en otra inversi�n sin pagar un impuesto usando un
cambio de taxdeferred. En cuarto lugar, puede comprar una propiedad en un precio
inferior al del mercado y no pagar cualquier impuesto sobre su ganancia hasta que
lo venda (y nunca se tiene que vender). Y, quinto, pero no s�lo, puede tomar a
pr�stamo contra sus ganancias libres de impuestos. Usando una combinaci�n de estas
estrategias, puede hacer ganancias grandes libres de impuestos, y si sigue
adquiriendo la propiedad, puede usar la depreciaci�n para refugiarse muy, si no
todos, de sus ingresos. Una secci�n especial del c�digo tributario permite que
inversionistas activos compensen una cantidad ilimitada de sus ingresos con
p�rdidas de la propiedad. Concuerde con su CPA para ver si se licencia.

2. Precios de seguros
El seguro de propiedad, como impuestos, es un gasto inevitable para la mayor parte
de inversionistas. Los prestamistas requieren que usted tenga el seguro, por tanto
si presta dinero para comprar la propiedad, entonces el autoseguro no es una
opci�n. Una vez que pague sus pr�stamos, entonces puede decidir si el seguro es una
apuesta buena para usted. Muchos propietarios guardan sus gastos de seguros bajo
por propiedades underinsuring. Si el pr�stamo de la propiedad en una casa de
350000$ (y parte) se paga a cuenta a 150000$, un inversionista puede llevar s�lo
150000$ en el seguro, aunque la casa pueda valer bastante m�s. El due�o
�autoasegura� la diferencia, asumiendo la parte del riesgo si la casa incendia.
Esto es una decisi�n comercial razonable. No hay raz�n de comprar demasiado seguro,
porque el asegurador nunca le pagar� m�s que el coste de 80

Las partes de la Inversi�n de Esto no Puede Controlar la reconstrucci�n o la

reparaci�n de su casa. Mucho no puede incendiar, pero algunos due�os compran el
seguro para cubrir tanto el valor de la parte como de la casa.

3. El mercado para alquiler y para venta

No tiene control de ning�n mercado. Sin embargo, puede saber su mercado y valorar
sus propiedades atractivamente si est�n en venta o para el alquiler. La tentativa
de conseguir un precio demasiado alto la venta o el alquiler son una estrategia
d�bil. T�picamente, despu�s de unas semanas o meses de la inactividad a un alto
precio, reducir� su precio a un nivel donde la propiedad vender� o alquilar�. Si
hubiera comenzado con el precio inferior, podr�a haber evitado los meses de su
propiedad siendo vacante y salv� el coste adicional de la publicidad. Cuando los
mercados cambien, la mayor parte de due�os y los propietarios ser�n lentos para
reducir sus precios. Valore sus propiedades agresivamente por tanto genera el
inter�s en seguida. Cuando compra en un mercado que cambia, sabe que tiene que
comprar en un precio de ganga de modo que se pueda permitir a dar a su comprador o
arrendatario muy.

4. La tasa preferencial
Cuando las tasas de inter�s aumentan, elimina el n�mero de compradores que pueden
tener derecho a un pr�stamo. Esto hace la venta m�s dif�cil, pero mejora el mercado
del alquiler. Las tasas de inter�s m�s altas significan pagos del pr�stamo
mensuales m�s altos para nuevos compradores. Muchos compradores aspirantes
decidir�n alquilar en cambio, y el concurso aumentado por alquileres har� subir
precios. Est� un propietario cuando los precios se eleven y sus casas se quedar�n
llenas y sus alquileres aumentar�n. Cuando las tasas de inter�s comienzan a caerse,
saber que el mercado del comprador est� cerca del final. Busque grandes precios en
propiedades que puede sostener durante un par de a�os hasta la ca�da de precios, y
luego financiar de nuevo. Cuando las tasas de inter�s son bajas, vierten cualquier
propiedad d�bil o managementintensive que haya adquirido. Cuando los precios son
bajos, 81

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un cr�dito del Mercado que

Cambia es suelta y los bancos financiar�n la propiedad que no financiar�an cuando
los precios eran altos.

5. Inflaci�n
La inflaci�n es un amigo de inversionistas que usan la deuda sabiamente. La
inflaci�n reduce la capacidad adquisitiva de un d�lar. El efecto consiste en que
activos dif�ciles, como bienes inmuebles, aumento del precio con la inflaci�n.
Cuando compre estas propiedades y los financia con la deuda del tipo de inter�s
fijo, su pago permanecer� lo mismo, pero sus ingresos del alquiler mensuales
aumentar�n. Entonces ser� capaz de reembolsar su deuda f�cilmente con los ingresos
del alquiler adicionales. Como una cantidad alta de la acci�n de palanca es
f�cilmente asequible cuando compra una casa, un pago al contado del 10% podr�a
ganar una vuelta del 100% si la propiedad ha aumentado en el precio debido a la
inflaci�n en s�lo el 10%. Tome una casa de 250000$ que puede comprar por 225000$
con 22500$ abajo. Si aumenta en el precio el 10% el pr�ximo a�o subir� 25000$.
Compare esto con su pago al contado de 22500$ y asunci�n de un flujo de fondos
rentable ha hecho m�s de una ganancia del 100% en su primer a�o. Se hace a�n mejor:
el pr�ximo a�o el crecimiento del 10% estar� en el nuevo precio de 275000$ por
tanto un aumento del 10% ser�a 27500$. El diez por ciento ser�a alto para la
inflaci�n en los Estados Unidos, aunque esto pueda pasar. El promedio durante los
50 a�os pasados ha sido aproximadamente el 5%. Esto no es un n�mero del gobierno,
pero calculado tomando los precios de cosas que compra cada d�a (como casas) y
c�lculo del precio de incremento anual. En el 5% compuesto anualmente se necesitan
aproximadamente 14 a�os para un art�culo para doblarse en el precio. Las casas en
mi ciudad han seguido ese modelo, aunque raramente suban el 5% por a�o. M�s a
menudo suben el 10% por a�o durante un par de a�os, luego nivelan durante un par de
a�os, y luego arrancan otra vez. Este modelo de pelda�os en precios es t�pico en el
mercado singlefamily, aunque no en el mercado comercial o mercado de la tierra,
donde las oscilaciones de precios m�s salvajes son la norma. 82

Partes de inversi�n de esto no puede controlar

6. Los precios de tierra y material

Mientras el gobierno sigue regulando el uso de la tierra y el desarrollo, los
precios de partes desarrolladas seguir�n aumentando. Es la tierra bajo la casa que
realmente aumenta en el valor. S�lo la compra de partes buenas es una inversi�n
provechosa. �Pierde el flujo de fondos que los alquileres producen - pero no tiene
arrendatarios! La subida de precios de material de construcci�n como la demanda
sigue aumentando para el alojamiento por todo el mundo. Con una poblaci�n en auge,
no hay final a la vista a esta tendencia. La inflaci�n a�ade el combustible al
fuego, conduciendo precios a�n m�s alto. En la carrera larga, no cabe duda de que
tanto las partes como las casas seguir�n costando m�s para producir. La compra de
casas de construcci�n s�lida en partes buenas en su ciudad es una manera segura de
sacar ganancia de esta tendencia. No pase el tiempo preocup�ndose de cosas que no
puede controlar.

83

10
Doce oportunidades de ganancia en el mercado que cambia

el ou tiene que ser consciente para oportunidades de sacar ganancia.

1. Especuladores con una casa vac�a

Un mercado con precios de la vivienda crecientes atrae a especuladores que esperan
hacer una ganancia r�pida. Al principio, parece que cada comprador lo golpea rico,
pero cuando la oleada del mercado se para los especuladores tienen que aguantar la
propiedad que no quieren alquilar. Quieren su dinero atr�s y, con esperanza, una
ganancia. Como una casa vac�a r�pidamente se hace una carga de un especulador,
est�n abiertos para ofertas de acuerdos que no son s�lo el todo-dinero efectivo.
Los puede llevar un rato para reconocer que el mercado ha cambiado, pero cuando
hacen puede comprar a ellos en grandes t�rminos. Muchos especuladores se alejan de
dep�sitos grandes en propiedades que no han cerrado. A menudo, nunca planearon
cerrarse realmente. Esperaron �tirar� su contrato a otro comprador para una
ganancia. 85

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Para

encontrar a un especulador que posee una casa que podr�a querer comprar, comenzar a
buscar casas vac�as en las vecindades donde le gustar�a poseer una casa. Un
especulador a menudo pondr� en una lista con un corredor de bienes ra�ces, por
tanto los agentes pueden ser una grande fuente de conduce. Aproximadamente la mitad
de las propiedades que compro es a trav�s de agentes, porque golpean constantemente
los arbustos para listados y a menudo encuentran acuerdos que no podr�a encontrar
solo. Antes de que haga una oferta, determine lo que asciende puede alquilar la
casa para y hacer su oferta basada en la cantidad de pr�stamo que el alquiler neto
reembolsar�. Esto puede ser debajo lo que el especulador pag� por la casa, pero
haga una oferta que asegura que haga una ganancia. Si las contrapropuestas del
especulador a un alto precio, entonces puede hacer otra oferta pidi�ndole llevar
una nota para la diferencia entre lo que quiere pagar hoy y el precio que quiere.
Aqu� est� una negociaci�n que muestra c�mo este tipo de la oferta se recibe.

Estudio del caso: compra a un especulador

La casa se puso en una lista con un agente de bolsa por 320000$. La casa alquilar�a
por 1800$ por mes y ten�a gastos de aproximadamente 400$ por mes, dejando 1400$ por
mes disponibles para pagos mensuales. Esta cantidad mensual, 1400$, reembolsar�a un
pr�stamo de 30 a�os, del 6,5% de 221495$. Ofrec� al vendedor 220000$ y
contraofreci� 300000$. Mostr� al agente de bolsa una proyecci�n del incomeand-gasto
que contiene a las cifras para ingresos del alquiler y gastos y detalles mostrando
la cantidad del pr�stamo. (El vendedor y el agente) entendieron que esto era toda
la deuda que esta propiedad podr�a apoyar. Consent� en pagar 300000$ si aceptara
220000$ ahora y una nota por 80000$ pagaderos cuando vend� la casa. El vendedor
respondi� que quiso la nota pagada en cinco a�os o menos. Respond� que har�a esto
si redujeran la nota a 60000$. Me puse en contacto con un inversionista que
consinti� en hacer el pr�stamo de 220000$ de su plan de jubilaci�n. 86

Doce oportunidades de ganancia en el mercado que cambia

La negociaci�n para esta propiedad ense�a un par de lecciones. En primer lugar, el

vendedor no se enfad� cuando recibi� una oferta baja. Realmente quiso venderse y no
ten�a otros compradores. Contraofreci�, tratando de recuperar m�s de su dinero.
Despu�s, aunque prefiriera una oferta en efectivo, realmente quiso dejar de hacer
los pagos a esta casa. Us� 220000$ de la venta para pagar la mayor parte de su
pr�stamo y tuvo que expedir un cheque por 40000$ durante el cierre. Aun si tuviera
que tomar a pr�stamo esto 40000$, era mucho m�s feliz que la posesi�n de una casa
vac�a en la cual debi� 260000$.

Cierre de declaraci�n
El precio de venta Cash debido del comprador Cash debido del vendedor en el
pr�stamo Existente de cierre equilibra la Red debido al vendedor en la Nota de
cierre vendedor debido �<40000$> de $280000$ 220000$ 220000$ 260000 � 60000$

2. Propietarios con pagos crecientes

Muchos prestatarios tienen pr�stamos con pagos ese aumento. Mientras que las tasas
de inter�s siguen subiendo, los pagos mensuales pueden aumentar dram�ticamente. Si
su tasa de inter�s aumenta del 4% al 6% por un pr�stamo del tipo de inter�s fijo de
30 a�os, su pago mensual aumentar�a de 1432,24$ a 1798,65$. La mayor parte de
prestatarios tienen derecho a un pago del pr�stamo basado en un porcentaje de sus
ingresos, dicen el 25%. Tendr�an derecho a este pr�stamo con unos ingresos de al
menos 5728$ en ingresos mensuales (4 1432$). Es improbable que sus ingresos han
brincado ahora a 7192$ por mes, que es cuatro veces su nuevo pago mensual (4
1798,65$). Las malas noticias para propietarios con pagos que aumentan como la
subida de precios son que las tasas de inter�s pueden subir mucho m�s alto. 87

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Un propietario

que se preocupa del atraso en sus pagos puede pensar que el pr�stamo de m�s dinero
hace los pagos hasta que el mercado mejore. El pr�stamo de m�s dinero cuando ya
tiene un dilema del flujo de fondos s�lo hace el problema peor ya que sus nuevos
pagos ser�n a�n m�s grandes. La mejor soluci�n del propietario es venderse ahora
mientras todav�a tiene alguna equidad en su casa y cr�dito bueno. Entonces ser�
capaz de comprar una casa menos cara que se puede permitir, o s�lo alquilar hasta
que sea capaz de comprar otra vez.

3. Propietarios vencidos por sus pr�stamos

Los propietarios luchar�n para guardar sus casas. Lamentablemente, unos perder�n
sus casas en la extinci�n del derecho de redimir. Cuando los propietarios que est�n
detr�s en sus pagos vienen a m�, trato de darles el consejo que les ayudar� a
guardar su casa. Algunas personas han acumulado otras obligaciones, como deuda de
la tarjeta de cr�dito o pagos de coches grandes, que consumen tanto de su flujo de
fondos que ya no pueden hacer todos sus pagos, por tanto saltan un pago de la casa.
Se tienen que deshacer de uno o varios pagos a fin de guardar su casa. La mayor
parte de esta gente tiene tel�fonos celulares adem�s de tel�fonos de casa, servicio
de cable superior y coches agradables; m�s todav�a comen y hacen compras. Tienen
que decidir lo que es el m�s importante para ellos, y si es la casa, la mayor parte
de personas lo pueden guardar si se deshacen de todas las otras obligaciones. Para
aquellos propietarios que no lo pueden hacer, es mucho mejor para ellos vender su
casa antes de una venta judicial, que perderlo en la extinci�n del derecho de
redimir. Si esperan la venta judicial, habr�n da�ado su cr�dito al punto donde no
ser�n capaces de comprar otra casa mucho tiempo. Tambi�n, cada vez prestan dinero,
tendr�n que pagar una tasa de inter�s superior. Incluso sus gastos de seguros
subir�n, porque se clasifican como un riesgo m�s alto. Los futuros empleadores
pueden comprobar su cr�dito si solicitan una posici�n que trata con finanzas. 88

Doce Oportunidades de la Ganancia en el Mercado que Cambia Otro problema que pueden
tener encuentra a un propietario que alquilar� a ellos con el registro del cr�dito
incobrable. La mayor parte de propietarios comprueban el cr�dito de arrendatarios
anticipados que Los hacen una oferta de comprar su casa antes de que la venta pueda
solucionar un grave problema para ellos. Tenga cuidado: no haga para confundir la
caridad con el negocio. Puede compadecer a ellos y si hace, h�galos un regalo. Si
compra su casa, haga su oferta bastante bajo de modo que sepa c�mo har� una
ganancia.

4. Constructores con inventario sin vender

Los constructores siempre son agarrados por cambios del mercado. La direcci�n de su
negocio parece a la direcci�n de un portaaviones. Tarda mucho en pararse o cambiar
el curso. Como un portaaviones, un constructor junta el �mpetu en un mercado en
auge, construyendo cada vez m�s cada a�o. Cuando el mercado se para, el constructor
se atasca con las casas sin vender bajo la construcci�n, m�s las casas que se
venden, pero no se cierran, como compradores atr�s de contratos. Los constructores
ser�n r�pidos para dejar caer precios e incentivos de la oferta para vender su
inventario existente. Hasta que puedan vender algo, no pueden tomar a pr�stamo m�s
dinero para construir m�s casas, y esto es c�mo hacen su vida. Algunos
constructores tienen muchos empleados que no tienen nada para hacer cuando el
edificio se para, por tanto el constructor est� bajo mucha presi�n para hacer algo
r�pido. Un constructor por lo general presta dinero de un banco del coste de
construir una nueva casa. El pr�stamo se llama un �pr�stamo de construcci�n� y es
t�picamente para un t�rmino de s�lo un a�o. El pr�stamo de construcci�n es
t�picamente aproximadamente el 80% del valor de mercado de la casa. Sin embargo, un
cambio del mercado puede causar una gota en precios que cambiar�an esta proporci�n.
Oferta de asumir su pr�stamo de construcci�n, y puede ser capaz de comprar una casa
flamante con un descuento del 20%. El constructor se alejar� de la ganancia de esta
casa a fin de ser capaz de tomar a pr�stamo m�s dinero para construir otra casa.
Los constructores, como tiburones, tienen que seguir movi�ndose para sobrevivir. 89

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia El prestamista

que tiene el pr�stamo de construcci�n le prefiere prestar el dinero para comprar
esta casa a hacer el constructor deberlos pr�stamos de construcci�n en numerosas
casas vac�as. Haci�ndole un nuevo pr�stamo para sustituir el pr�stamo de
construcci�n, el prestamista tiene diversificado su riesgo, y el flujo de fondos
del constructor habr� mejorado por el que tiene el que menos pago para hacer.

5. Un inversionista que no es un gerente bueno

Muchas personas que se excitan y compran casas cuando el mercado nunca sube llevan
tiempo para aprender a poder. Estos due�os se hacen v�ctimas de arrendatarios
profesionales. Asista a cualquier reuni�n de propietarios y al menos una persona
tendr� historias sobre todos los arrendatarios malos que tiene, los desahucios que
ha sufrido a trav�s de, y el l�o que los arrendatarios hacen de las casas. Quiero
preguntar, ��Qui�n alquil� a todos estos arrendatarios malos?� La respuesta, por
supuesto, es este propietario. Se queja de los arrendatarios, cuando la falta
realmente est� con ella. Seguramente hay arrendatarios malos, pero no tiene que
alquilar a ellos. En 35 a�os de miles gerentes de arrendatarios, he tenido que
desalojar s�lo seis y ninguno en la memoria reciente. Esperamos que me hago un
mejor gerente y puede tambi�n. Cuando encuentra a un inversionista que es un
gerente pobre, no le tiene que escribir un control grande para comprar su casa. De
hecho, si se alquila actualmente a un arrendatario malo, el due�o podr�a ser tan
contento de deshacerse del arrendatario que le dar� casi la casa. Ofrezca arrendar
la casa con una opci�n de comprar. El precio de compra que ofrece deber�a ser para
un precio inferior al del mercado y el t�rmino deber�a ser mientras posible. Pida
durante cinco a�os (o m�s). El inversionista compr� esta casa a prop�sito. No
necesita el dinero hoy, s�lo alivio de necesidades de la direcci�n. Si el
inversionista es nervioso de su capacidad de funcionar, puede ofrecer un peque�o
dep�sito de la opci�n para aumentar su comodidad. No ofrezca pagar un pago al
contado grande a menos que consienta en dejar caer el precio a un nivel al por
mayor. 90

Doce Oportunidades de la Ganancia en el Mercado que Cambia Cuando compra a un

inversionista que usa una opci�n del arriendo, la propiedad se quedan del nombre
del inversionista. �l o ella siguen haciendo los pagos del pr�stamo y pagar los
impuestos y seguro. Le env�a un cheque de alquiler mensual y hace un abogado
preparar un contrato de la opci�n que le da el derecho exclusivo de comprar la
propiedad por un convenido per�odo de tiempo. Cuando env�a su cheque al vendedor
que conf�a en el vendedor para hacer los pagos toma un riesgo. Si el vendedor tiene
mucha equidad que perder� si no hace los pagos, entonces es un riesgo aceptable.
Sin embargo, si el vendedor tiene poca equidad para perder, entonces deber�a hacer
los pagos directamente al prestamista, mostrando pruebas del vendedor que los pagos
se hicieron.

6. Un inversionista que es cansado de direcci�n

Esto es una situaci�n diferente desde encima, porque este inversionista sabe c�mo
poder. Ha alcanzado un punto donde se puede permitir a contratar a otros para
manejar la propiedad, o s�lo venta total y vivo felizmente alguna vez despu�s. Los
gerentes buenos son dif�ciles de alquilar ya que pronto entienden esto el dinero
grande no est� en la direcci�n, pero en la posesi�n de la propiedad. Si puede
convencer al due�o de varias propiedades de la inversi�n de que puede hacer una
direcci�n de trabajo buena, pero que quiere m�s que una peque�a comisi�n como la
compensaci�n, entonces puede ser capaz de calcular un acuerdo con este due�o que
beneficiar�a a ustedes dos. El due�o tiene bastante ganancia ya, pero le gustar�a
m�s libertad y tiempo gastar su riqueza acumulada. Todav�a est� en la fase de
acumulaci�n de su vida y quiere trabajar si puede comenzar a adquirir m�s propiedad
en t�rminos que se puede permitir. Pregunte al due�o si consintiera en darle la
mitad de las ganancias futuras que la propiedad produce, si asume la direcci�n y
consiente en hacer todo el trabajo necesario. Retendr�a todas las ganancias
acumuladas a trav�s de hoy y recibir� la mitad de las ganancias futuras. 91

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Si puede venir

a un acuerdo, lo puede documentar usando un arriendo que requiere que usted pague
al due�o una cantidad del juego cada mes y le da una opci�n de comprar una mitad
indivisa de inter�s a la propiedad al precio de hoy. Como su opci�n s�lo es comprar
onehalf el inter�s al precio de hoy, el due�o todav�a conseguir� la otra mitad de
la apreciaci�n.

7. Un due�o de la ciudad
Cualquiera que haya pose�do una propiedad lejana de donde �l o ella viven sabe a
qu� parece para preocuparse de ello y tener todo que hace al coste de la propiedad
m�s que iba si estuviera en su ciudad. Durante a�os mi consejo a inversionistas
debe comprar la propiedad s�lo en la ciudad donde viven. Mi consejo es un resultado
de poseer la propiedad en 10 estados diferentes y en muchas ciudades diferentes
dentro de aquellos estados. Es mucho m�s f�cil y menos inquietante para hacer el
dinero en su ciudad que en alg�n lugar lejano. Cuando encuentra una propiedad que
es pose�da por alguien en un lugar lejano, sabe que el due�o ser�a m�s feliz sin la
preocupaci�n que viene con la propiedad. Haciendo una oferta de comprar tal
propiedad, trate al due�o ya que iba un gerente pobre de la propiedad. Haga el
empuje de su alivio de la oferta de la carga y la preocupaci�n de la direcci�n,
pero no ofrezca mucho dinero efectivo. La motivaci�n primaria del due�o no es
financiera; es una cuesti�n de salud mental. Puede solucionar el problema
consintiendo en tomar la responsabilidad de la propiedad y pagar la equidad del
due�o cuando lo puede revender y hacer una ganancia razonable.

8. Una casa que tiene que trabajar

Todas las casas necesitan un poco de trabajo. Unos son proyectos principales;
�al�jese de ellos! Deje los empleos grandes para alguien que ve cosas de fijaci�n
como la terapia. Busque casas que necesitan peque�as tareas espec�ficas que, cuando
llevado a cabo, mejorar�n el valor de la propiedad. Mi amigo Jay DeCima es un
maestro en la fijaci�n de casas y ha escrito varios libros buenos sobre el sujeto.
92

Doce Oportunidades de Ganancia en el Mercado que Cambia No todo el valor agregado

de reparaciones a una casa. Por ejemplo, un nuevo tejado puede costar 5000$, pero
a�ade s�lo unos cientos de d�lares al valor valorado; cada uno espera que una casa
tenga un tejado bueno. La nueva pintura, alfombra, y ajardinamiento, sin embargo,
hace una casa de mala suerte parecer joven otra vez. Estas inversiones s�lo no se
pagar�n m�s que, hacen la casa m�s atractiva para un potencial comprador. Busque a
un vendedor que no gastar� el tiempo y dinero para hacer su casa mirar su mejor (o
para aquellos desgraciados que, como m�, no tienen pista en qu� el color est� hoy).
Si tiene el talento para escoger colores que hacen la casa atractiva, h�galo. Por
otra parte contrate a un pintor (o un decorador) quien tiene el gusto bueno y
d�jele o ella eligen los colores. Use la pintura buena, porque continuar� m�s
r�pido y realmente hace una diferencia. Otra vez, puede hacer una oferta de pagar
al vendedor por su casa despu�s de arreglarla y ser capaz de venderla con un margen
de ganancias. Si su plan es vender la casa r�pidamente, m�s bien que alquilarla,
entonces negociar con fuerza el precio. Cada d�lar puede hacer caer el precio es un
d�lar en su bolsillo.

9. Cualquier prestamista que no recibe pagos

Cuando el mercado cambia, las tasas de inter�s son a menudo en marcha, elev�ndose o
cay�ndose. Cuando se elevan, el paro m�s alto con frecuencia ocurre ya que el
edificio reduce la marcha, el negocio en general reacciona a gastos del inter�s m�s
alto, y la gente comienza a guardar su dinero efectivo. Los prestamistas supervisan
constantemente el mercado de la vivienda, y ya que la econom�a reduce la marcha son
r�pidos para notar precios de la delincuencia m�s altos en sus carpetas del
pr�stamo. Cuando vean a m�s prestatarios quedarse atr�s en sus pagos, los banqueros
comenzar�n a trabajar con aquellos compradores para ayudarles a evitar una
extinci�n del derecho de redimir. Como habl� antes, a los prestamistas no les gusta
extinguir el derecho de redimir la hipoteca ya que s�lo no es malo para el
propietario, sino tambi�n mal para el negocio. En vez de recibir pagos, est�n en la
posici�n de gastar los gastos para mantener y vender una propiedad. 93

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Cuando se

encuentre negociando comprando una casa cuando los propietarios no sean corrientes
en su pago, tenga presente que puede tener una oportunidad de negociar de nuevo los
t�rminos del pr�stamo para reducir quiz�s los pagos o la tasa de inter�s. Si su
cr�dito es fuerte, el prestamista le prefiere tener haciendo los pagos que un
propietario en el problema. Es posible que el prestamista haga concesiones para
permitir que usted asuma la posici�n del propietario.

10. Un prestamista que ha extinguido el derecho de redimir la hipoteca

Un prestamista que ha ido completamente a trav�s de la extinci�n del derecho de
redimir trata y est� en el derecho a la propiedad es un vendedor impaciente. A los
prestamistas institucionales no les gusta la responsabilidad asociada con la
propiedad de la propiedad y no est�n en el negocio de la direcci�n. Sin tener en
cuenta la cantidad del pr�stamo que se extingui� el derecho de redimir, los
prestamistas est�n abiertos para cualquier oferta. Responden bien a ofertas bajas,
cuando el comprador consentir� en tomar el derecho a la casa en �como est� la
condici�n y cerca r�pidamente. Estas casas son grandes oportunidades de compradores
que tienen el activo disponible para hacer una oferta en efectivo baja, o quienes
tienen la capacidad de tomar a pr�stamo la cantidad del precio de compra sin pasar
por un proceso de la solicitud de pr�stamo largu�simo. Los prestamistas con
regularidad toman descuentos sustanciales (el 30% al 40%) para un cierre r�pido.
Esto es un tiempo m�s seguro para comprar una propiedad que en las ventas
judiciales. Cuando el banco es el due�o, puede comprar el seguro del t�tulo y hacer
inspeccionar la casa. Aun si consiente en comprarlo �como es� la condici�n, sabr�
lo que forma la casa estar� en cuando consiga la posesi�n. No ofrezca en una
subasta de la extinci�n del derecho de redimir a menos que est� el 100% seguro de
lo que ofrece en y la condici�n de la casa. Muchos postores de la extinci�n del
derecho de redimir han perdido su dinero porque el procedimiento de la extinci�n
del derecho de redimir se estrope� y todos los embargos preventivos no se
extinguieron. O compraron una propiedad que necesit� mucho m�s trabajo que
esperaron. Cuando los due�os extinguidos el derecho de redimir pierden su casa,
ellos raramente 94

Doce Oportunidades de la Ganancia en el Mercado que Cambia pintan y limpio por el

camino. De vez en cuando toman todo que pueden arrastrar, incluso las aplicaciones,
encendi�ndose y sondando encuentros, y hasta los gabinetes y el horno o
acondicionador de aire. Una casa quitada y destrozada no es ning�n peque�o
proyecto. Tenga cuidado con los riesgos antes de que ofrezca. Note: En algunos
estados, como Illinois, los propietarios que pierden su casa en una extinci�n del
derecho de redimir tienen un derecho de la amortizaci�n. Es decir pueden reclamar
su casa si pueden encontrar los fondos pagando el pr�stamo y gastos asociados con
la extinci�n del derecho de redimir dentro de cierto per�odo de tiempo. Siempre
aliste los servicios de un abogado de bienes ra�ces entendido comprando una casa en
la extinci�n del derecho de redimir hasta que entienda las reglas en su estado.

11. Corredores de bienes ra�ces con listados no se pueden vender

Compro al menos la mitad de mis propiedades a trav�s de agentes. Las mejores
compras que he hecho eran propiedades puestas en una lista. Los corredores de
bienes ra�ces gastan cada d�a mirando la propiedad, y les pagan para juntar a
compradores y vendedores, y negociar un acuerdo que ellos ambos pueden aceptar. En
un mercado caliente, los agentes necesitan a vendedores para poner su propiedad en
una lista. En un mercado abajo o que cambia, necesitan a compradores. Si es un
comprador activo, busca a los agentes que trabajan las vecindades en las cuales
quiere comprar. Vecindades de la �granja� de agentes. Andan el repartimiento a
domicilio de imanes del refrigerador y calendarios que tratan de hacer una
impresi�n buena. Esperan que alguien los llame cuando quieren comprar o venderse.
De manera interesante, la mayor parte de corredores de bienes ra�ces no compran la
propiedad ellos mismos. Un pu�ado de mejores agentes en cualquier ciudad hace la
mayor parte del dinero, y hacen mucho. Tambi�n son 24/7 ocupado que se dirige a
clientes y re�ne acuerdos, por tanto tienen poco tiempo para comprar la propiedad.
Los otros agentes se esfuerzan por hacer equilibrios para vivir. El caso es que
ning�n grupo es mucho concurso por muy. Ellos mayo 95

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia llama a

un buen amigo o relativo si encuentran mucho, pero le llamar�n si creen que puede
comprar y cerrarse r�pidamente. Una vez compr� una casa a trav�s de un agente que
hizo poner la propiedad en una lista durante seis meses y no hab�a tra�do al
vendedor hasta una oferta. El vendedor hab�a pose�do la propiedad durante m�s de 20
a�os, y era por valor de al menos cuatro veces lo que pag� por ello. Posey� la casa
libre-y-clara, y su motivaci�n para venderse era su deseo de acercarse a su hija y
familia que vivi� en otro estado. La Navidad ven�a, y quiso ser con aquellos
grandkids. Hice una oferta con t�rminos que hicieron la casa econ�mica a m�, y
ofrec� cerrar la venta en una semana. El agente de bolsa no era salvaje sobre los
t�rminos, pero cuando entendi� esto le pagar�an en una semana, y que el vendedor
ser�a capaz de moverse en una semana y encontrar su fecha l�mite, se hace m�s
entusi�stico. Firm� el contrato, nos cerramos, y cada uno ten�a una semana buena.
Todav�a poseemos esa casa y se ha doblado en el valor m�s varias veces debido a su
gran ubicaci�n. Los corredores de bienes ra�ces no se hacen pagados cuando ponen
una propiedad en una lista, s�lo cuando venden el que. De hecho, un listado que no
se vende costar� a agentes cualquier dinero que gasten para anunciar y promoverlo.
Los agentes tienen una obligaci�n al vendedor de sostener casas en exhibici�n y,
por supuesto, el vendedor los llamar� diariamente para ver lo que hacen para vender
la casa. Cuando un listado en el cual el reactivo pesadamente se invierte est� a
punto de expirar, ese agente se motiva para traer al vendedor alguna oferta, s�lo
mostrar que hubo un poco de acci�n en la propiedad. Mientras no puede saber que el
listado est� a punto de expirar, puede averiguar t�picamente preguntando al
vendedor cuanto de largo la propiedad ha estado en el mercado y si se ha puesto en
una lista con el mismo agente de bolsa. Cuando un agente vende la propiedad, la
comisi�n se parte entre el listado y los agentes de bolsa que se venden. Entonces
los agentes de ventas se dividen con su agente (agentes) de bolsa. Los vendedores
que venden sus propios listados har�n t�picamente dos veces m�s el dinero como
aquellos que venden el listado de otro reactivo. 96

Doce Oportunidades de la Ganancia en el Mercado que Cambia Cuando encuentra una

casa que se interesa en y se pone en una lista, llame al agente del listado para
verlo y hacer su oferta. Ya que ese dependiente conseguir� ambas partes de la
comisi�n si se vende a usted, trabajar� dos veces m�s con fuerza para reunir un
acuerdo. No forme una relaci�n exclusiva con ning�n agente, a menos que ese un
agente le haga mucho dinero. Los agentes el m�s muy productivos est�n demasiado
ocupados para concentrarse s�lo en un cliente, por tanto encontrar� raramente a un
agente caliente que le enviar� mucho negocio. En cambio, haga muchos amigos en el
negocio y diga a todos ellos llamarle si ponen en una lista una casa que tienen que
vender de prisa. Cuando llamen, pare lo que hac�a y hace una oferta. Est�
consciente que los corredores de bienes ra�ces oyen esto todo el tiempo, por tanto
paga para seguir a agentes que conoce el trabajo la vecindad donde quiere comprar.
Llame a estos que le gusta al menos una vez al mes. C�mprelos una taza de caf� o
t�melos para almorzar. Un agente que le ayuda a reunir s�lo un mucho vale decenas
de miles de d�lares a usted. Algunos agentes poseen su casa u otra propiedad.
Cuando el negocio est� bien, a menudo trepan, reclutando a dependientes,
contratando a secretarios y otro personal de la oficina, y alquilando oficinas m�s
grandes. Cuando el mercado se calma, sus ingresos pueden pasar a la mitad durante
la noche. M�s bien que cerrar su oficina, a menudo vender�n una propiedad o hasta
su propia casa para levantar el dinero efectivo para quedarse en el negocio. Como
tienen la confianza que pueden desempe�ar en cuando las ventas recogen otra vez,
los agentes pueden ser una fuente buena de una propiedad en un precio de ganga
temprano en un descenso.

12. Otro inversionista que necesita financiaci�n

Una vez que haya acumulado la propiedad tiene que encontrar sus objetivos a largo
plazo, puede querer considerar hacerse un prestamista. Otros inversionistas a
menudo necesitan la capital para pagos al contado o para el precio de compra
entero. Mientras esto no es una inversi�n para un principiante, una vez que haya
adquirido y haya manejado muchas propiedades tendr� las habilidades que tiene que
ser un prestamista. 97
La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia que La
primera regla del pr�stamo nunca es hace un pr�stamo en una propiedad que no
querr�a poseer. La segunda regla nunca es el pr�stamo m�s que querr�a pagar la
propiedad. Como un comprador afortunado, sabr� que tipos de la propiedad quiere
poseer y cu�nto pagar�a por ellos. �stas son habilidades cr�ticas para un
prestamista. Esperamos que nunca tendr� que extinguir el derecho de redimir un
pr�stamo, pero si hiciera, querr�a que el resultado final est� feliz por usted. Si
un prestatario dej� de hacer pagos a usted, llevar� tiempo y dinero para conseguir
la posesi�n y el derecho a la propiedad. En la mayor parte de estados, tendr� que
contratar a un abogado y en cada estado lleva tiempo para completar el proceso de
la extinci�n del derecho de redimir. Mientras el pr�stamo puede aumentar su flujo
de fondos y producci�n en su inversi�n, realmente requiere la habilidad y la
paciencia. Como el flujo de fondos de un pr�stamo se puede interrumpir (cuando el
prestatario deja de hacer pagos), no deber�a confiar completamente en �l para sus
ingresos. Teniendo varios pr�stamos, puede extender su riesgo y hacer su flujo de
fondos de su cartera de pr�stamos m�s serio.

98

11
La fabricaci�n de ofertas de propiedades con precios que cambian
gallina que un mercado cambia r�pidamente en la una o la otra direcci�n, es un
desaf�o para compradores, vendedores y tasadores para determinar valores. Antes de
que haga una oferta de una casa, debe ser confidente del valor. Los tasadores
conf�an en cifras de ventas, y, por supuesto, los precios de venta son determinados
por negociaciones entre compradores y vendedores. Cuando un mercado sube, los
vendedores continuamente prueban el mercado pidiendo por precios m�s alto y m�s
altos. Cuando los compradores consienten en pagarles, el mercado sube y gana el
�mpetu ya que m�s ventas se completan. En un mercado donde los precios suben, el
volumen a menudo es alto as� hay muchas ventas para compararse. Cuando un mercado
baja, el volumen de ventas t�picamente disminuye cuando los precios de venta se
caen. Ahora los compradores prueban el mercado haciendo m�s abajo y ofertas
inferiores. Cuando los vendedores comienzan a aceptar las ofertas inferiores, ca�da
de precios. Antes de que haga una oferta, estudie la lista siguiente para ver si
puede determinar lo que su mercado hace. 99

Las seis fases de un mercado que cambia

� La primera fase: Desmentido - los vendedores todav�a tratan de conseguir los
precios m�s altos.� La segunda fase: los Vendedores usan estrategias de
comercializaci�n m�s agresivas, como la fabricaci�n de concesiones de precios y
regalos. Los compradores son buscadores de trato.� La tercera fase: Con el precio
adicional la reducci�n viene la aceptaci�n; los precios se estabilizan.� La cuarta
fase: los Compradores vuelven al mercado.� La quinta fase: el Inventario comienza a
encogerse y los compradores comienzan a competir por propiedades. Los constructores
trepan la producci�n.� La sexta fase: hay una vuelta al mercado de un vendedor.

D�se una variedad

Cuando la tentativa de establecer el valor de una propiedad, m�s bien que escoger
un precio, escoge una variedad de precios. Cuando un mercado se mueva r�pidamente
en una direcci�n o el otro, la variedad ser� m�s grande, m�s o menos el 10%. Si el
mercado es llano, entonces su grupo puede ser estrecho, m�s o menos el 5%. En un
mercado que cambia r�pidamente, si mira una casa en la variedad de 300000$, deber�a
saber que el mercado bastante bien establece que vale entre 270000$ y 330000$. Si
puede declarar que con la confianza, entonces su objetivo es comprarla debajo del
precio de 270000$. Puede querer pagar m�s si el vendedor consintiera en financiar
la propiedad en mejores que el mercado t�rminos. Esto trabaja en cualquier mercado.
Si el mercado es m�s estable puede ser capaz de apretar la variedad en esa
propiedad: 285000$ a 315000$, por ejemplo. Todav�a quiere hacer su oferta bastante
lejos debajo de la variedad inferior de su precio para garantizarle una ganancia.

100

La fabricaci�n de ofertas de propiedades con precios que cambian

Cuando precios se caen

Cuando los precios se caigan, haga su primera oferta el 20% debajo del precio que
quiere. En un mercado que aprecia, comprando una propiedad el 10% debajo del
promedio del mercado le dar�a bastante margen para permitirle revenderlo y
recuperar su dinero si cambiara de opini�n. Cuando un mercado disminuye, tiene que
comprar m�s lejos debajo del mercado para tener el mismo margen de la seguridad. Si
es nuevo al negocio de comprar casas, ofreciendo el 20% debajo del precio que
quiere pagar puede parecer �spero. Permanezca seguro, esto es una pr�ctica com�n.
Sin falta use el precio inicial del vendedor como un gu�a haciendo su oferta. Puede
ser el 20% o m�s encima del valor de mercado. El vendedor no se sentir� mal si paga
su alto precio. Un vendedor no aceptar� su oferta inferior a menos que le ayude. No
haga ofertas a vendedores a menos que tenga alguna raz�n de creer que est�n tanto
listos como probables de aceptar su oferta. Si hace ofertas debajo del mercado de
10 casas al azar seleccionadas para la venta en su ciudad, es improbable que
cualquier vendedor aceptar�. Sin embargo, si con cuidado selecciona casas de las
cuales hacer ofertas, y luego investigar la casa y el due�o antes de que haga una
oferta, sus posibilidades que su oferta debajo del mercado se acepte mejoran
dram�ticamente. Haga ofertas a vendedores que le necesitan - quienes quieren una
oferta, y quienes son capaces de aceptar una oferta baja.

Estudio del caso: compra a un propietario de mucho tiempo

Ayer habl� con un vendedor que ha pose�do una casa durante 10 a�os y ha tenido el
mismo arrendatario durante 10 a�os. El arrendatario s�lo se movi� y el trabajo de
necesidades de la casa. El propietario no quiere arreglarlo o alquilarlo otra vez.

101

La casa se ha m�s que duplicado en el valor ya que el due�o compr�. Sabiamente no

financi� de nuevo, por tanto tiene mucha equidad. Quiere vender la casa en �como
es� la condici�n. Es un grande candidato por una oferta baja porque: (1) tiene una
ganancia significativa en la propiedad; (2) tiene mucha equidad, porque su pr�stamo
se ha pagado a cuenta ya que la propiedad aument� en el valor; (3) no quiere hacer
el trabajo que tomar�a para vender la casa en un precio al detalle. Oferta: 10000$
abajo, pagos de 1100$ por mes (el 80% de su alquiler corriente) durante 10 a�os con
un pago de 220000$ (el 80% de valor de hoy) en 10 a�os. Si el vendedor insiste en
todo el dinero efectivo, entonces baje su precio inicial. D� al vendedor una opci�n
de un todo-precio al contado bajo o un precio m�s alto con t�rminos. Ambos ser�n
buenos para usted.

Estudio del caso: soluci�n de un problema del flujo de fondos

Otro due�o se puso en contacto conmigo hace unas semanas con un problema del flujo
de fondos. Sus pagos son m�s que sus ingresos. Ha tomado a pr�stamo contra su casa,
pero ahora no puede reembolsar el pr�stamo. Tiene la posibilidad de perder m�s de
100000$ en la equidad y su cr�dito bueno. Se tiene que vender y venderse
r�pidamente mientras su cr�dito est� en el bien bastante forma para comprar otra
propiedad. Un comprador que asume su pr�stamo perder� aproximadamente 300$ por mes
en el mercado del alquiler corriente. Si los alquileres aumentan en el 5% por a�o
tomar� 5 a�os antes de que sean bastante altos para cubrir los pagos. Como una
estimaci�n conservadora, 5 a�os o 60 meses del $ el flujo de fondos negativo de 300
meses (realmente los alquileres deber�an aumentar gradualmente durante ese tiempo
haciendo esta p�rdida m�s peque�a) requerir�a que un inversionista invierta 18000$
adicionales despu�s del pago al contado. Esta propiedad vale entre 225000$ y
250000$ hoy y el equilibrio del pr�stamo es aproximadamente 160000$. Ofrezca
comprarlo por 40000$ sobre el

102

La fabricaci�n de ofertas de propiedades con precios que cambian

el equilibrio del pr�stamo, 10000$ pagaderos hoy y m�s 30000$ cuando vende la
propiedad. La Compra del equilibrio del Pr�stamo del valor de hoy hoy Sostiene
durante 60 meses $260000$ 280000$ 160000$ 10000 �(dinero efectivo abajo) 18000$
(inversi�n en efectivo adicional requerida) 225000$ (asunci�n de ninguna
apreciaci�n) 30000$ (saldo deudor del contrato) 42000$ (basado en el precio de
venta bajo)

Venda en 60 meses debido al vendedor en la reventa la ganancia Proyectada

Todos estos n�meros son conservadores. Esperamos que podr�a vender la propiedad por
m�s que su estimaci�n baja de lo que vale hoy, y posiblemente coleccionar�a m�s
alquiler. Como consinti� en comprar con un pago al contado bajo y pag� al vendedor
m�s �nico cuando se vendi�.

Estudio del caso: casa del detalle vacante

Un tercer due�o se puso en contacto conmigo sobre una casa del detalle (un
construy� especulativamente con las esperanzas de revenderla para una ganancia) en
que estuvo a punto de cerrarse. Es un due�o de la ciudad y sabiamente no quiere
alquilarlo y manejar una propiedad de la ciudad. Su plan de venderse por una
ganancia hoy no trabajar� porque cientos de otros especuladores han puesto sus
casas sobre el mercado, unos a un precio inferior. El due�o s�lo quiere de este
acuerdo. Pagar� a un comprador para cerrarse en esta casa y liberar �l de la
obligaci�n y la carga de esta casa. Se prefiere cerrar en la casa

103

y tome una p�rdida hoy que quiz�s toman hasta una p�rdida m�s grande m�s tarde. La
Compra del valor de hoy contrata del Dep�sito del constructor con el constructor
(ya pagado por el vendedor) el Saldo deudor para cerrar la P�rdida operativa si
compra ��$275000300000$ 260000$ 26000$ 234000$ 300$ 400 por mes

Suponiendo un per�odo de tenencia de 60 meses, el coste llevar esta propiedad

estar�a entre 18000$ y 24000$. �Si se pudiera vender por 275000$ al final de 5
a�os, y quiere una ganancia m�nima de 40000$, cu�ntos podr�a pagar por esta casa
hoy? Su ganancia m�nima Su coste que cree Cash ten�a que cerrar hoy el Total
parcial precio de venta Probable en 5 a�os (asunci�n de ninguna apreciaci�n)
Diferencia ten�a que hacer esto un acuerdo viable para usted $40000$ 24000 (la
estimaci�n alta) $234000$ 298000

$275000$ 23000
Ofrezca comprar la casa y liberar al vendedor de la obligaci�n de cerrarse si le
pagar� 23000$. He hecho acuerdos como esto y he aceptado pagos del vendedor con el
tiempo. Por ejemplo, podr�a permitir que el vendedor le pagara 400$ por mes durante
60 meses en vez de 23000$ hoy. 400$ por mes le compensar�an la p�rdida cada mes. Si
el vendedor elige esta opci�n, h�gale firmar una nota y registre una hipoteca o el
hecho de la confianza contra otra propiedad que posee para asegurar la deuda. 104

La fabricaci�n de ofertas de propiedades con precios que cambian

Aunque siempre haya estos tipos de oportunidades de comprar, un mercado que cambia
hace las oportunidades potencialmente m�s provechosas ya que los vendedores a veces
exageran sus p�rdidas potenciales. �Comience a buscar oportunidades y nunca se
aburrir� otra vez!

La fabricaci�n de la oferta correcta de su mercado

Su estrategia de compra depender� de lo que cree que su mercado har� en el futuro.
�Vive en un mercado que disminuye hoy porque se sobreconstruy�, pero tiene
perspectivas a largo plazo de m�s apreciaci�n? Entonces la adquisici�n de t�rminos
que permiten que usted sostenga la propiedad durante al menos cinco a�os hasta el
ciclo corriente pone marcha atr�s es m�s importante que la compra con un mayor
descuento. Por otra parte, si su ciudad no crece en la poblaci�n y las perspectivas
de la futura apreciaci�n son escasas, tiene que comprar a�n adelante debajo del
mercado. Mis estudiantes en ciudades en el Mediooeste y Nordeste quienes tienen
mercados estancados a menudo compran propiedades con descuentos del 30% y del 40%.
Hacen esto porque pueden, y porque no pueden contar con la apreciaci�n para ninguna
parte de sus ganancias. Puede hacer tanta compra en un mercado poco activo como en
un hotmarket, la estrategia es diferente s�lo. En vez de comprar y sostener para la
apreciaci�n, compra con un descuento m�s grande, comprando su �apreciaci�n� cuando
se cierra. En caliente, mercados de crecimiento alto, hasta los compradores buenos
pagan casi precios al detalle en la apreciaci�n de mercados porque el potencial de
apreciaci�n est� casi seguro.

Antes de que haga una oferta, vaya ven varias casas que se han vendido en la misma
vecindad
Si un cuadro vale mil palabras, realmente mirando la propiedad que se vendi� vale
mil horas en Internet que busca 105

La construcci�n de Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia con Google

Earth o Zillow.com. Tiene que mirar n�meros, pero lo que es m�s importante tiene
que ver, sentir y oler a qu� una casa parece. Es a�n m�s importante ver en la
persona a qu� la vecindad parece. La gente quiere quedarse en casa y hacer surf la
Red, pero mirar cuadros en su ordenador nunca puede sustituir el andar abajo una
calle, mirar cada casa, y dirigi�ndose a los vecinos. Notar� perros grandes que
ladran, l�neas de energ�a enormes o una estaci�n de bombeo para el sistema de la
alcantarilla que no puede ver, o�r u oler en su ordenador. Una casa de 1200 pies
cuadrada se puede bien dise�ar y mantenerse, mientras otra casa de 1200 pies
cuadrada en la misma calle puede ser un desastre del dise�o y necesitar
reparaciones principales. No cada uno tiene el gusto bueno. La mayor parte de
nosotros no pueden escoger una pintura en color adem�s de gris�ceo. La mayor parte
de personas aplazan de fijar cosas hasta que haya una emergencia, hasta que el
peque�o agujero del tejado haga que el techo se caiga encima de la TV. Cuando
realmente ve las casas que se han vendido, puede hacer una comparaci�n buena con la
casa que trata de comprar o vender. Ahora puede decir a un vendedor o comprador
sobre la casa abajo la calle que se vendi�, lo que lo forma est� en, y por qu� su
precio en esta casa es muy. Una ventaja del lado de calles de andar y mirar casas
es que a menudo encontrar� una casa vac�a que podr�a ser una oportunidad.
C�lculo del coste de reposici�n
Si ningunas ventas recientes est�n disponibles, puede calcular el coste de comprar
mucho y construir una casa para conseguir una idea de su coste de reposici�n. Los
tasadores usan un coste por pie cuadrado tanto de la parte como de casa para
establecer el valor. Un coste de pies cuadrados se debe ajustar tanto para
cuestiones objetivas (como edad, calidad de productos usados, como para arte) y
cuestiones subjetivas (petici�n de freno y dise�o). Hay advertencias a la
utilizaci�n de este m�todo. Las casas se pueden desgastar, pero no leen que para
significar todas las casas m�s viejas son menos valiosos. La condici�n de una casa
m�s vieja va 106

Las Ofertas que hacen de Propiedades con Precios que Cambian dependen de la calidad
de la construcci�n original y c�mo la casa se mantuvo. Una casa construy� hace 60 o
160 a�os se puede mejor construir que una nueva casa (a pesar del hecho no hab�a
c�digos de construcci�n). Si se ha bien mantenido, puede valer mucho m�s por pie
cuadrado que una nueva casa. Cuando la comparaci�n del pie cuadrado cost�,
considera la diferencia en calidad de la construcci�n. Muchas casas moderadas se
construyen a los patrones establecidos por el departamento del edificio. Aunque los
c�digos puedan ser rigurosos, no regulan la calidad de los materiales o trabajo
terminado. La calidad de las ventanas, encuentros, y suelo, junto con el nivel de
worksmanship, tiene mucho para hacer con el valor real. Ajuste su estimaci�n de
valor basado en la calidad del material usado y la habilidad. Algunos due�os
sobremejoran o gastan m�s dinero que apropiado construyendo o remodelando. Los
gabinetes de alta cualidad de encargo que ponen con contracumbres del granito en
moderadamente casa del alquiler de precios, cuando los gabinetes fabricados en
serie con contracumbres de Formica ser�an adecuados son una basura del dinero.
Aunque estos art�culos puedan costar 10000$, su instalaci�n no a�ade 10000$ al
valor de la propiedad. Los mismos materiales en una casa m�s cara pueden a�adir m�s
valor que su coste. Una sobremejora com�n construye demasiados pies cuadrados. Si
la casa media en una calle es 1200 pies cuadrados y el due�o construye una casa de
1800 pies cuadrada, los pies cuadrados sobre el promedio de 1200 pies cuadrado no
a�adir�n el valor proporcionado. La compra de una casa que es peque�a para una
vecindad, por ejemplo una casa de 1000 pies cuadrada rodeada por casas de 1600 pies
cuadradas, es una oportunidad. Si hace una adici�n a la casa m�s peque�a, puede
a�adir m�s valor a la casa que el coste adicional.

La calibraci�n del valor de la parte

La determinaci�n lo que mucho vale puede ser complicada. En algunas vecindades m�s
viejas, no hay ventas de la parte vacante. Sin embargo, si el �rea 107

El edificio de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia es popular,

las casas se pueden derribar para tener la nueva construcci�n en cuenta. El precio
pagado por la casa es s�lo el valor de la parte. En subdivisiones m�s nuevas, puede
encontrar partes vacantes. Es probable que el revelador negocie precios inferiores
con un constructor que compra varias partes. Mire compras m�ltiples; tiene que
entender que �stos son precios de ganga, no reflexivos del valor real. S�lo la
comparaci�n del coste de pies cuadrados de partes no es provechosa sin mirar la
propia parte. Una parte de 10000 pies cuadrada en el lado de una colina, o con un
barranco que lo pasa, ni siquiera puede ser buildable. Cuando desarroll� y vend�
partes, not� que algunas partes se vendieron en seguida, mientras los otros eran
casi imposibles de venderse. �Por qu�? Podr�a haber sido la forma de la parte, la
direcci�n de la cual estuvo enfrente, la colocaci�n de utilidades, o hasta los
vecinos. Mucho al lado de una casa morado vivo es m�s dif�cil de venderse y digno
menos. Buscando ventas comparables de casas o de partes, idealmente los encuentra
en la misma vecindad, pero a menudo puede encontrar vecindades comparables. Andando
las calles donde quiere invertir, ser� capaz de determinar las vecindades que son
realmente comparables en calidad y deseabilidad, no s�lo talla y forma.
108

12
El descubrimiento y la compra a propietarios que se tienen que vender

el desaf�o de ne en el mercado de un comprador no es comprar demasiado, demasiado

r�pido. En mi primera experiencia en el mercado de un comprador, sobrecompr� y
luego tuve que aguantar varias propiedades que eran dif�ciles de venderse. En el
mercado de un comprador es mucho m�s f�cil comprar que venderse. Encontrar� a
muchos vendedores deseosos en el mercado de un comprador. Unos no har�n caso del
cambio o estar�n inconscientes de �l, y todav�a esperar�n una oferta alta. La
ense�anza a clasificar a los vendedores que pescan altos precios de estos que se
tienen que vender es la llave a la fabricaci�n de acuerdos buenos. Aunque con
regularidad compre la propiedad en bajo de precios de mercado, cada vendedor al
cual compro se alegra de verme y contento de tomar mi dinero. Cambian una casa que
es una carga para mi dinero efectivo. A menudo creen que el mercado va a caerse
adelante, mientras creo que 10 a�os de ahora �l ser�n considerablemente m�s altos y
planeo sostener hasta entonces.

109

En un mercado caliente cada vendedor consigue una oferta - aproximadamente m�s de

Un
Mis primeros a�os en bienes inmuebles estaban en el mercado de un vendedor
caliente. Cuando puse una propiedad sobre el mercado, sab�a que se vender�a, y se
vender�a por un alto precio, y probablemente se vender�a pronto. Cuando ese mercado
dio vuelta, y dio vuelta r�pidamente, era dif�cil adaptarse a un mercado donde ni
siquiera podr�a conseguir una oferta, mucho menos una oferta valorada del modo
lleno.

Cuando el mercado da vuelta, vendedores est�n inseguros

Los mercados cambian r�pidamente, pero toma m�s largo para vendedores para cambiar.
Los agentes de bolsa y los vendedores son el �ltimo para reconocer y confesar que
los precios se caen. Mientras sus vecinos vendieron su casa en 15 d�as por el d�lar
superior, han tenido la casa en el mercado durante 90 d�as sin una oferta y est�n
inseguros del valor de su propiedad. Muchos vendedores tienen ganancias
significativas en sus propiedades. Unos han tomado a pr�stamo contra aquellas
ganancias, y unos han sobretomado a pr�stamo. En un art�culo reciente en un
peri�dico local, hab�a un ejemplo de un hombre que hab�a comprado una casa por
129995$ hace once a�os y ahora debe 332000$ contra ella. Us� el dinero prestado
para viajar y comprar un nuevo coche, y ahora no est� seguro c�mo reembolsar� el
pr�stamo, ya que no trabaja jornada completa. Su casa todav�a vale aproximadamente
400000$, pero si se vende, no obtendr� bastante para tomar otras vacaciones y
deber�a conseguir un trabajo de jornada completa a fin de pagar el alquiler en una
casa comparable. Sea bienvenido al mundo real. Los prestamistas como muy tienen la
culpa como los prestatarios. Hacen publicidad agresivamente y prestan agresivamente
en tiempos buenos. Cuando el mercado d� vuelta, los prestamistas tomar�n p�rdidas
por algunos de estos pr�stamos, pero dudo que devuelvan las comisiones o
sobresueldos que de buena gana tomaron cuando hicieron los pr�stamos. 110

El descubrimiento y la compra a propietarios que se tienen que vender

Expiran muchos listados
Para sobrevivir en un mercado que cambia, los corredores de bienes ra�ces deben
saber c�mo vender, no s�lo poner en una lista. Muchos agentes nunca venden nada.
S�lo ponen en una lista propiedades pose�das por sus vecinos y parientes, esperando
que alguien m�s los venda y recoger�n un poco de dinero f�cil. Cuando un vendedor
pone en una lista una propiedad que no se vende en 90 o 180 d�as, all� ser�
receptivo para bajar ofertas y ofertas con t�rminos si ese vendedor realmente se
tiene que vender. Algunas casas toman a�os para venderse.

Vendedores a menudo sobrevaloran sus casas

La raz�n primaria que una propiedad no se vende consiste en que es demasiado caro.
Aunque los compradores no sean tasadores, han mirado muchas otras casas y pueden
manchar una casa demasiado cara en 30 millas por hora. Sin embargo, una casa
demasiado cara puede ser una oportunidad de inversi�n. A menudo la casa se valora
alto porque el corredor de bienes ra�ces consinti� en ponerla en una lista por ese
precio. Como el agente deber�a saber el mercado, el vendedor consiente en aspirar
al alto precio. Como el tiempo pasa, tanto el agente como el vendedor se hacen m�s
preocupados y a menudo bajar�n el precio en pasos. A veces lo dejan caer debajo del
valor de mercado. Aun si todav�a est�n encima del mercado, haga ofertas de casas
que han estado en el mercado durante 180 d�as o m�s. Estos vendedores (y el agente)
est�n listos para una oferta, y el agente trabajar� mucho para conseguir que el
vendedor lo acepte. Pagan al agente s�lo si la casa se vende. D�le una oportunidad
de ganar una comisi�n - y usted una oportunidad de comprar una inversi�n buena.
Haga una oferta.

Algunos vendedores no consiguen que la casa en forma se venda

A menudo ver� una casa que no est� en la forma para venderse. Una casa desordenada
o sucia o una casa que necesita un nuevo tejado, pintura o nuevo suelo no va s�lo a
vender tan r�pido como prop111 bien presentado

La construcci�n de Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia erty. Como

un comprador, deber�a buscar estas casas mal mantenidas, porque la mayor parte de
compradores no har�n caso de ellos. La mayor parte de compradores no tienen la
ambici�n de tomar un proyecto. Quieren una casa en la cual se pueden mover hoy.
Vaciarse y limpieza de una casa, mejorando el ajardinamiento, pintura, y nuevo
alfombrado, todo el valor agregado y hace la casa atractiva para mucha gente m�s.
�stas son mejoras cosm�ticas. Otras casas necesitan mejoras de capital, como un
nuevo tejado, nueva fontaner�a, nuevo alambrado, un drainfield o nuevos gabinetes,
que son proyectos a menudo a largo plazo que requieren mucho dinero efectivo y
mucho tiempo completar. Lamentablemente, muchas de estas mejoras costosas no a�aden
tanto valor a la casa como cuestan. Mientras los nuevos gabinetes del cuarto de
ba�o y la cocina a menudo a�aden tanto valor como cuestan, pueden costar mucho.
Busque casas que necesitan mejoras cosm�ticas, no mejoras de capital principales.
Incluso mejor, busque casas que son en buenas condiciones, cuyo due�o s�lo se tiene
que vender de prisa. Cuando un vendedor entra en una posici�n donde se tiene que
vender r�pidamente, se tendr� que vender con un descuento. Un comprador normal s�lo
no se puede mover bastante r�pido para comprar y cerrarse en una casa en una semana
o menos; algunas de mis mejores ofertas han sido casas que compr� y cerrado en
menos de una semana. A fin de comprar una casa y cerrarla en una semana, primero
tiene que saber el mercado. Entonces tiene que tener el dinero para cerrarlo o
saber donde conseguirlo. Y �ltimo, tiene que saber c�mo inspeccionar la casa, el
t�tulo buscado, y la transacci�n cerrada en una semana. �Se puede hacer!

Pocos vendedores ofrecen t�rminos

Una manera de vender una casa en cualquier mercado es ofrecerlo con el due�o que
financia. Pocos vendedores entienden c�mo hacer esto o quieren arriesgar
implicados. Busque a vendedores que anuncian t�rminos. Unos anunciar�n una �opci�n
del arriendo� o �alquilan para poseer�. Cuando encuentra a un vendedor que ofrece
112

Encontrando y Comprando a Propietarios Que Tienen que Vender t�rminos, d�jele hacer
la mayor parte de la conversaci�n. Aun si sabe m�s sobre una opci�n del arriendo
que el due�o, deje al due�o explic�rselo. A menudo m�s habla, mejor el acuerdo se
pondr�. Cuando compra en t�rminos, la longitud de los t�rminos puede ser m�s
importante que el precio. Si un vendedor pregunta a demasiado, pero lo financiar�
con pagos que permiten que usted lo alquile para el flujo de fondos hoy, todav�a
puede ser muy.

Algunos vendedores alejados

Cuando el due�o vive lejos de una propiedad y algo rompe o necesita la atenci�n, �l
o ella tienen un problema mucho m�s grande que un due�o que vive en esa ciudad.
Fuera de vista, lejos del coraz�n no se aplica cuando un due�o se mueve 1000 millas
de distancia de una casa con un pr�stamo grande contra ello. Todav�a tiene mucho en
peligro y muy poco control. Est� a merced del corredor de bienes ra�ces y cada uno
que trabaja en la casa. Mi gobierno consiste en que m�s lejos un vendedor es de la
propiedad, m�s impaciente se deber� vender y el mejor el precio ser�. Busque a
vendedores que se han movido lejos de su propiedad. Est�n ansiosos de solucionar un
problema y pagar�n para hacerlo.

Algunos vendedores compraron otra casa

Cuando los vendedores compran otra casa antes de que vendan el primer, a menudo se
ponen en una posici�n econ�micamente precaria. A menudo toman a pr�stamo contra la
equidad en la vieja casa para comprar la nueva, por tanto tienen dos pagos del
pr�stamo m�s grandes. Este tipo de la presi�n financiera inspira a estos vendedores
a deshacerse s�lo de la vieja casa, aun si toman una p�rdida. Cuando encuentra una
casa vac�a para la venta, se hace un detective. Haga preguntas sobre donde los
vendedores se movieron. Pregunte si alquilaron o compraron una nueva casa. Algunos
vendedores tienen una nueva casa seg�n el contrato, pero no se pueden cerrar en �l
hasta que vendan su vieja casa. Aunque racionalmente, debieran querer quedarse s�lo
en los viejos 113

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en una casa del Mercado que Cambia
hasta que se venda, una vez que tengan un contrato en el nuevo, est�n m�s ansiosos
de venderse y moverse.

Haga Preguntas antes de que Vaya Mirada

Antes de que consienta en mirar la casa de alguien, con un corredor de bienes
ra�ces o por usted, llevar tiempo para hacer al vendedor unas preguntas. Hay
literalmente los millones de casas y muchos de ellos est�n en venta. A menos que
tenga un sistema para evaluar el potencial de aquellas casas, puede gastar mucho
tiempo yendo en coche para ver casas que tienen poco o ning�n potencial. En un
seminario doy clases dos veces al a�o, los estudiantes aprenden c�mo buscar las
respuestas a m�s de 50 preguntas a fin de evaluar el potencial de una propiedad y
la motivaci�n del vendedor. Hacen todo esto antes de que entren en su coche para ir
para encontrarse con el vendedor.

La clasificaci�n de la Motivaci�n del Vendedor y la Viabilidad de la Casa como una

Inversi�n
Busca a un vendedor que le har� muy en una casa que quiere comprar. Cuando se
dirige a un vendedor o un agente, deber�a hacer preguntas, tomar notas, y al final
de conversaci�n asignan una fila tanto al vendedor como a la propiedad. Si quiere
comprar una casa de tres dormitorios, de dos ba�os de cierta talla y en cierta
escala de precios, y localizado en una de varias vecindades que seleccion�,
entonces s�lo las propiedades que encuentran aquellos criterios conseguir�n se�ales
altas. Si la casa es la medida correcta y precio, en la vecindad correcta, y es en
buenas condiciones, le puede dar unos 8 o 9 por una escala de � 110. Si busca a un
vendedor motivado, entonces todas las pistas en este cap�tulo le ayudar�n a
descubrir a ese vendedor motivado. Si el vendedor es fuera de la ciudad, ha
comprado otra casa, ha tenido la casa para la venta durante muchos meses y ofrece
t�rminos, entonces el vendedor puede clasificar unos 7 o 8 por una escala de � 110.
114

El descubrimiento y la Compra a Propietarios Que Tienen que Vender la Mayor parte

de casas y la mayor parte de vendedores estar�n m�s abajo por su escala. A menos
que se aburra y sea el gas es barato, conduciendo para mirar una casa que con poca
probabilidad comprar� es una p�rdida de tiempo y dinero.

Las pruebas de la motivaci�n de un vendedor

A veces consigue un mensaje variado de vendedores. Suponga que se trasladaron a
otra casa, tenga una casa vac�a que ha estado en venta durante seis meses, pero no
ofrecen el precio inferior al del mercado o ning�n t�rmino. Sospecha que
probablemente har�n a alguien muy, pero quiere un signo de ellos antes de que haga
una oferta. Una manera de probarlos es pedir que ellos vengan se encuentran con
usted, antes de que vea la casa. A menudo me encuentro con vendedores en mi oficina
antes de que vea su casa por dos motivos. En primer lugar, es muy eficiente. Si no
quieren hacerme muy, entonces he gastado s�lo un peque�o tiempo - mucho menos que
hizo conducir yo a y mir� su casa. En segundo lugar, prueba su motivaci�n para
hacer un acuerdo. Si vienen para verme, es un signo que realmente quieren venderse.
Puede confirmar esto con sus preguntas y conversaci�n una vez que se encuentre con
ellos. Si no tiene una oficina, use una oficina a la cual tiene el acceso. Si hace
el negocio con un banco, una compa��a de seguros del t�tulo o agente del seguro de
accidentes, todos estos negocios t�picamente tienen una sala de conferencias que le
dejar�n usar. Si no, quiz�s se pudiera encontrar en su vest�bulo c�modo. Otra
opci�n ser�a una cafeter�a, pero un lugar de negocio parecer� m�s profesional.

H�galos una oferta que soluciona su el problema m�s grande

Antes de que haga una oferta de una propiedad, ser capaz de anotar el un problema
m�s grande que el vendedor tiene. Aqu� est�n algunos problemas probables. 1. Una
casa vac�a que requiere mucho esfuerzo de mantener 115

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Una casa

que necesita mucho trabajo Una casa con pagos grandes Una casa alquilada a
arrendatarios que no pagan al alquiler Una casa ocupada por un pariente que no
contribuye econ�micamente 6. Una casa con pagos que no se pueden permitir a hacer
7. Una casa con un pr�stamo en extinci�n del derecho de redimir 8. Una situaci�n
del divorcio con un c�nyuge en la casa y la otra fabricaci�n de los pagos (o no)
hay muchos otros vendedores de problemas tienen, pero puede ver que si fuera un
due�o con un problema a la lista, se motivar�a para hacer a un comprador muy y
deshacerse de la casa. Cuando hace su oferta, se concentra en solucionar el un
problema m�s grande. Pueden tener otros problemas, como cuentas de la tarjeta de
cr�dito impagadas, o necesitando el dinero para retiro o educaci�n universitaria de
un ni�o, pero s�lo tiene que solucionar un problema grande de comprar su casa. 2.
3. 4. 5.

Muchos Lookers y pocos compradores en el mercado de un comprador

Los vendedores se hacen frustrados despu�s de que su casa absolutamente buena se
sienta en el mercado durante meses sin una oferta. Muchos lookers invadir�n su
casa, a menudo critic�ndolo, y luego se ir�n sin hacer una oferta. Cuando los
encuentra y muestra el inter�s serio, los vendedores pueden tratar con fuerza de
jugarlo chulo, pero su ansia por venderse ser� aparente. Cuando hace una oferta,
pueden responder diciendo que ten�an una oferta m�s alta y la bajaron. Preg�nteles
si tomaran esa oferta si el comprador la hiciera otra vez y viera c�mo responden. A
menudo dicen que lamentaron que no lo hubieran tomado. �Cuando encuentra a un
vendedor que se tiene que vender y qui�n quiere vender, hacerlos una oferta! Est�n
a punto de hacer a alg�n comprador muy.

116

13
La compra a otros inversionistas

el mercado caliente atrae a muchos nuevos inversionistas. Los gur�es de la TV y los

promotores de venta directa caros, de alta presi�n convencen a muchas personas que
no tienen experiencia de bienes inmuebles, habilidades o aptitud para darle un
intento. �Qu� se podr�a equivocar? Muchos de estos reci�n llegados compran una
propiedad por demasiado dinero, firman un pr�stamo incobrable, y luego alquilan a
arrendatarios que no pagan el alquiler o tienen cuidado de la propiedad. Unos meses
de poseer una propiedad que �se ocupa, pero no se alquila� inspirar�n a muchos de
estos magnates de la propiedad �quieren ser� para lanzarse en paraca�das.
Lamentablemente, si han pagado demasiado o han tomado a pr�stamo demasiado en
t�rminos malos, no tendr�n equidad para venderse. A menos que quieran expedir un
cheque para pagarle para comprar su casa, hay poca raz�n de comprar estas
propiedades. Una otra soluci�n es consentir en ayudarles en t�rminos que permitir�n
que usted haga una ganancia.

117

Estudio del caso: compra a un inversionista de la ciudad

Aqu� est� una casa que compr� a un inversionista que s�lo no era cansado de la
direcci�n, pero se hab�a movido de la ciudad y pod�a de una distancia. La direcci�n
de fondo puede ser una pesadilla. Compr� esta casa y la dio en arriendo a un
arrendatario por 150$ por mes menos que su pago del pr�stamo. Los arrendatarios
dejaron de pagar el alquiler y era varias horas de distancia, tan se pon�a los
arrendatarios para cooperar eran dif�ciles. Como sus pagos eran m�s altos que los
ingresos la casa producida, la oferta que hice tuvo que ser otra cosa que asumir
sus pagos. En vez de ofrecer comprar la casa en seguida, ofrec� arrendar la casa de
�l por 300$ por mes menos que sus pagos si me diera una opci�n de cinco a�os de
comprar la propiedad por el precio lo hab�a pagado. Podr�a comenzar o a coleccionar
el alquiler de estos arrendatarios o deshacerme de ellos y alquilar a otra familia
que me pagar�a bastante para hacer poco dinero extra cada mes. Dentro de cinco a�os
el mercado deber�a mejorar bastante que podr�a hacer una ganancia vendiendo la casa
por m�s que mi precio de la opci�n. Aunque al due�o no le gustara la idea de perder
300$ por mes durante cinco a�os, era bastante mejor que 1500$ por mes que pierden
(que era la situaci�n actual), y un problema principal en su vida se marchar�a.

S�lo haga el problema marcharse

Cuando compra una casa a un inversionista que tiene problemas de la direcci�n,
hacer el problema marcharse vale tanto como la soluci�n financiera. Un problema del
arrendatario que no sabe c�mo solucionar parece a un dolor de muelas fuerte. Todo
lo dem�s en su vida puede ser perfecto, pero que el dolor de muelas fuerte ser�
todo en que puede pensar. 118

La compra a otros inversionistas

Aconsej� que el due�o se dirigiera a su contable y aprendiera c�mo la posesi�n de
la propiedad durante cinco a�os afectar�a su declaraci�n de renta. La p�rdida
mensual combinada con la depreciaci�n cre� p�rdidas fiscales que podr�a amortizar.

Siempre pregunte, ��qu� m�s posee?�

Uno de mis profesores, Warren Harding, era un genio de bienes inmuebles. Me ense��
preguntar a alg�n vendedor con una peque�a equidad, ��Qu� m�s posee?� A veces puede
comprar dos propiedades al mismo tiempo y hacer un acuerdo bastante bueno del
segundo para compensarle comprar el primer. La compra de dos propiedades
inmediatamente significa dos veces el riesgo y dos veces el trabajo. No salte en un
acuerdo como esto a menos que est� listo y preparado.

Estudio del caso: compra de dos casas por el precio de uno

Un inversionista compr� una nueva casa en un precio al detalle. Quiso venderse,
pero no ten�a �xito. Tambi�n posey� otra propiedad; bien se localiz�, y ya que lo
hab�a pose�do para varios a�os hab�a equidad considerable. Ofrec� comprar la nueva
casa por el equilibrio del pr�stamo si consintiera en venderme la otra propiedad
con un descuento. Estuvo de acuerdo y era capaz de comprar dos casas buenas y hacer
mi �goingin ganancia� de la segunda casa. � La tabla 131 muestra c�mo trabaj�.
Pagu� la venta al por menor por la casa n�m. 1 y como la parte de un convenio
general en el cual tambi�n adquir� la casa n�m. 2 con un descuento de 100000$.
Siempre que compre una propiedad con un pr�stamo en el lugar, estar muy claro sobre
quien ser� responsable del pr�stamo. Si consiente en dejar el pr�stamo existente en
la propiedad, puede tomar el t�tulo �sujeto� a o asumir el pr�stamo. Hablaron de
ambos de estas ideas antes. Entienda la diferencia y estar claro en su acuerdo. 119

� Casa de la tabla 131 1 Casa de $350000$ 350000$ 0$ 350000 del Precio de compra de
la Equidad del equilibrio del Pr�stamo del Valor 2$ 400000$ 250000$ 150000$ 300000

Estudio del caso: comparaci�n de una casa comprada por un nuevo inversionista en un
precio al detalle y una casa comprada por un inversionista sabio a un precio al por
mayor
Como � la Tabla 132 ilustra, un inversionista sabio sabe para tomar a pr�stamo con
los pagos m�s bajos posible hoy. Los pagos m�s bajos hacen posible permitirse a
sostener la casa indefinidamente. � La tabla 132
Comparaci�n a casa compra

La nueva Casa de Compra del Inversionista valora el Flujo de fondos de Ingresos

netos del Alquiler de Pagos de T�rminos del equilibrio del Pr�stamo del Precio de
compra $300000$ 285000$ 260000 20 a�os, el 6,5% $1938,49$ 1600$ 1200 (738,49$)

Compra del Inversionista sabia $300000$ 225000$ 200000 40 a�os, el 6,5% $1170,94$
1600$ 1200 (+ 29,36$)

120

La compra a otros inversionistas

Inversionistas que tienen pr�stamos que no se pueden permitir

Cuando un nuevo inversionista compre una casa en cerca de un precio al detalle y
luego tome a pr�stamo la mayor parte del precio de compra, tendr� invariablemente
el flujo de fondos negativo. Los alquileres de una casa no a menudo cubrir�n un
pr�stamo highpercentage. Los compradores al por mayor pueden tener el flujo de
fondos porque compran lejos debajo del mercado y toman a pr�stamo menos que lo que
pagan en los t�rminos m�s largos posibles. Ver el estudio del caso en la p�gina
120. Sus ganancias grandes vienen no de la peque�a cantidad de alquileres que
coleccionar� durante los primeros a�os, pero las ganancias de capital que
coleccionar� un d�a si sostiene la casa hasta que se doble (o m�s) en el valor. �
La tabla 133 pone algunos futuros valores de la casa en una lista usando un
incremento de precios anual del 5%. � La tabla 133 explica por qu� mi seminario se
titula �Haci�ndola Grande seg�n Peque�os Acuerdos� y por qu� soy tan popular entre
los estudiantes que han seguido mi consejo durante los 30 a�os pasados. Muchos de
mis estudiantes comenzaron a comprar casas en los a�os 1970 y a�os 1980 y todav�a
los poseen. El flujo de fondos mensual se hace m�s significativo durante los a�os
cuando los alquileres aumentan. Sin embargo, la rentabilidad grande est� en la
apreciaci�n causada por la inflaci�n. Si vive en un �rea de crecimiento alto como
Florida o California, sus resultados finales probablemente ser�n mucho m�s altos
que �stos � la Tabla 133
Precios de la vivienda mostrando apreciaci�n anual del 5%

Casa 1
Precio de hoy Price en 5 a�os Price en 10 a�os Price en 15 a�os Price en 20 a�os
Price en 25 a�os Price en 30 a�os $150000$ 191442$ 244344$ 311839$ 397994$ 504953$
648229

Casa 2
$300000$ 382884$ 488668$ 626678$ 795989$ 1015906$ 1296582

Casa 3
$450000$ 574326$ 733002$ 935517$ 1193983$ 1523859$ 1944874

Casa 4
$600000$ 765768$ 977336$ 1247356$ 1591978$ 2031812$ 2593165

121

La construcci�n de Riqueza de Bienes inmuebles en unos n�meros del Mercado que

Cambian. Mis estudiantes que comenzaron a comprar a principios de los a�os 1980
ahora poseen 20 o m�s pagados - para casas, que han aumentado 4 a 10 veces en el
valor. Si comienza hoy, su �xito deber�a ser un est�mulo a usted. Cuando mira � la
Tabla 133, es obvio que las casas higherpriced producen ganancias m�s grandes en la
carrera larga.

Compre una gran parte, no una gran casa

Es importante recordar que la parte, no la casa, sube en el valor. No compre una
casa grande, cara como una inversi�n. Costar� demasiado para mantener. Compre la
mejor parte que se puede permitir, con una casa que es funcional y rentable. Otro
punto para tomar de esta mesa es que no tiene que comprar muchas casas para
acumular un capital propio significativo con el tiempo. Algunos inversionistas
comienzan con el objetivo de comprar docenas o hasta cientos de casas. La compra de
m�s casas pone su carpeta entera en el mayor riesgo. Compre a tan poco como puede
para encontrar su objetivo. Siempre es m�s f�cil comprar uno m�s que vender el que.

Retirar a inversionistas necesita a inversionistas con mucho futuro

Cuando un mercado tenga un per�odo previo grande, los inversionistas que se acercan
a la edad de jubilaci�n probablemente comenzar�n a pensar cobrar en efectivo. Un
inversionista que ha acumulado una carpeta de propiedades probablemente no quiere
ponerlos en una lista con un corredor de bienes ra�ces y pagar a una comisi�n. Los
inversionistas tienden a ser econ�micos y mayor�a ha vendido unas propiedades
durante los a�os y entiende que pueden obtener mucho m�s vendiendo la propiedad
ellos mismos. Un desaf�o con la venta de casas de la inversi�n consiste en que
valen m�s sin un arrendatario en la posesi�n. Por supuesto, lleva tiempo y esfuerzo
de sacar a arrendatarios y conseguir las casas en buenas condiciones antes de
venderlos. Otro problema consiste en que el inversionista puede tener un grande
arrendatario que s�lo no quiere mover de una casa. 122

La compra a Otros Inversionistas Un tercer problema: cuando las casas se vendan, lo

que va el inversionista hacer con el dinero efectivo. Si un inversionista tuviera
10 casas que vale un promedio de 250000$, con pr�stamos que hacen un promedio de
50000$ por casa, tendr�a $2 millones en la equidad. Si sacara a los arrendatarios,
arreglara las casas y se vendiera, terminar�a indudablemente con menos dinero
debido al coste de reparaciones y meses en el mercado sin ingresos del alquiler. La
asunci�n de $2 millones es la ganancia y que la tasa impositiva ser�a el 15%, luego
300000$ en el impuesto ser�an debidos. Esto dejar�a al inversionista con $1,7
millones invertidos en el 4% que produce 68000$ anualmente, antes de impuestos
sobre la renta en los ingresos. (La depreciaci�n que el inversionista toma se puede
cobrar los impuestos a un precio m�s alto, por tanto la red actual puede ser menos
de $1,7 millones.) Si el inversionista puede vender las propiedades de repente a
otro inversionista, puede evitar el fastidio de salida de arrendatarios, convenir
las casas y venta de ellos uno por uno; m�s puede evitar pagar el impuesto sincero
en su ganancia. Tambi�n puede guardar el funcionamiento de $2 millones lleno. Una
soluci�n de todos estos problemas es vender las casas con los arrendatarios en el
lugar a otro inversionista.

No baje sus est�ndares para comprar un grupo de casas

Un inversionista que comienza siempre deber�a comprar s�lo una casa a la vez. Si
tiene la experiencia y recursos financieros para comprar un grupo de casas, buscar
a otro inversionista que liquida sus casas. Muchos inversionistas acumulan una
mezcla de casas. Puede ser capaz de comprar a todos ellos en un precio de ganga y
vender d�bil m�s de un a�o o dos. Con cuidado piense que este tipo de la
proposici�n se asegura que el riesgo suplementario y el trabajo suplementario que
toma valen los tratos sube a las propiedades buenas. Algunos inversionistas poseen
solamente casas del armatoste. Evite estas propiedades, ya que son dif�ciles de
venderse a alguien. A los bancos no les gusta 123

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia para hacer

pr�stamos en ellos ya que pocos compradores con cualquier cr�dito quieren
comprarlos. Y los mejores arrendatarios - estos quiere vivir en sus casas - no
quieren vivir en aquellas casas.

Estudio del caso: compra de una carpeta de casas de un inversionista

Cuando encuentra a un inversionista con una carpeta de casas que le gustar�a
poseer, aqu� est�n dos ofertas que puede hacer lo que es bueno tanto para usted
como para el vendedor:

Oferta 1
Consienta en comprar la carpeta entera que en alg�n momento hace el pago al contado
m�s peque�o que puede negociar, y luego fabricaci�n de pagos mensuales durante un
per�odo largo del tiempo, proveyendo al inversionista de unos ingresos a largo
plazo. El inversionista puede el hecho las propiedades a usted y puede firmar una
nota e hipoteca (o el hecho de la confianza) para asegurar la deuda. Una idea buena
cuando tiene una hipoteca o el hecho de la confianza que cubre varias propiedades
es incorporar una cl�usula de liberaci�n en su hipoteca que permite que usted venda
una propiedad y pague un porcentaje prorrateado de la deuda pendiente entonces. Si
el vendedor financiar� la mayor parte del precio de compra en t�rminos que permiten
que usted haga un peque�o flujo de fondos sacar ganancia desde el principio, y
luego financiar la propiedad para un largo plazo (al menos 10 a�os), entonces el
precio de compra no es tan importante para usted como los t�rminos. Un
inversionista que ha pose�do varias propiedades durante muchos a�os tendr� una
ganancia grande, y si no ha financiado de nuevo, una equidad grande. Un vendedor
con una ganancia grande y equidad puede ser m�s f�cil a negociar con que una sin
una ganancia. Si el inversionista de venta financia sus propiedades para usted,
entonces coleccionar� el inter�s de sus $2 millones llenos en la equidad, y puede
consentir en pagar su m�s inter�s que un banco iba. 124

La compra a otros inversionistas

� Tabla 134

Comparaci�n de dos ventas

La venta a trav�s del Valor de mercado de Agente Menos apuro cuesta a Menos gastos
de la posesi�n Menos comisiones Menos equidad de la Red de impuestos despu�s del
Inter�s ganado de venta $2500000$ 25000$ 25000$ 150000$ 270000* $1530000$ 61200 en
el 4%

Venta a otro inversionista $2500000$ 0,00$ 0,00$ 0,00$ 2000000$ 120000 en el 6%

*Basado en el precio de venta de $2,5 millones, menos gastos, ganando neto $2,3
millones, menos el 15%; los impuestos actuales podr�an ser m�s alto debido al
recobro de la depreciaci�n.

Este inter�s se cobrar� los impuestos as� la red ser� m�s baja. Adem�s del inter�s
del 6%, el pr�stamo puede incluir el reembolso del principio principal a alg�n
punto. Un comprador inteligente puede negociar un pr�stamo �nicamente de inter�s
durante los 10 primeros a�os con el pr�stamo para amortizar entonces durante los
pr�ximos 20 a�os. Si esto se hace, los pagos que comienzan en el a�o 11 saltar�an
de 10000$ por mes a 14328,62$ por mes durante los pr�ximos 20 a�os. A un vendedor
en sus a�os sesenta le podr�a gustar esta idea, ya que le proveer�a de ingresos
estables en sus a�os noventa. Aunque 10000$ por mes puedan ser una peque�a
reducci�n de ingresos para el vendedor de los alquileres, le puede mostrar que es
mucho m�s que recibir�a vendi�ndose y poniendo el dinero en el banco o en la bolsa
donde los dividendos tienden a estar en el 2% a la variedad del 3%. M�s ello es
mucho m�s seguro que la bolsa, porque sabe la garant�a subsidiaria bien y sabe que
los alquileres producir�n los ingresos para pagar el inter�s.

125

Oferta 2
Arriende todas las casas que un inversionista posee para una cantidad neta cada
mes. Esta cantidad neta que les paga debe ser menos que los alquileres gruesos que
las propiedades ahora producen. Tendr� gastos que se deben pagar de los alquileres,
y se deber�a compensar el trabajo y riesgo del cual est� a punto de tomar la
responsabilidad. Es bastante habitual para un inversionista de mucho tiempo tener
m�s abajo que alquileres del mercado. Como los pr�stamos pagan a cuenta y los
alquileres aumentan durante los a�os, muchos inversionistas guardar�n sus
alquileres en el lado bajo del mercado para animar a sus arrendatarios buenos a
quedarse. Esto es la estrategia buena, ya que pagan a sus arrendatarios buenos para
tener cuidado de su propiedad en vez de pagar a un gerente de la propiedad.

Alquileres bajos pueden se�alar oportunidad

He comprado casas de inversionistas que no han levantado el alquiler durante 10
a�os. Huelga decir que, sus arrendatarios estaban encantados y llamar�an raramente
al propietario; se preocuparon que la llamada pudiera causar un aumento de
alquiler. No el levantamiento de los alquileres durante 10 a�os no es la direcci�n
buena. El propietario regala demasiados ingresos. Los arrendatarios buenos se
quedar�n en un alquiler justo si les da una casa buena. Cuando encuentra a un
propietario que no ha levantado alquileres con regularidad, este error en la parte
del propietario puede trabajar a su ventaja haciendo una oferta. � La tabla 135
muestra otro ejemplo de c�mo podr�a estructurar una oferta de comprar varias casas
a un inversionista a largo plazo que se retira. La cantidad neta disponible para
pagar al due�o cada mes es 3380$� ($4400$ 1020).

126

La compra a otra � tabla 135 de inversionistas�

Inventario de la casa pose�do por un inversionista que se retira

Casa del valor #1 casa #2 casa #3 casa #4 totales $250000$ 250000$ 175000$ 300000$
975000

Alquiler $1100$ 1100$ 1000$ 1200$ 4400

Precio original de compra $50000$ 50000$ 30000$ 80000$ 180000

Equilibrio del pr�stamo $30000$ 30000$ 0,00$ 50000$ 110000$ 4400$ 220$ 400$ 400$
1020

Ingresos del alquiler gruesos mensuales Menos: Mantenimiento de la concesi�n de la

vacante del 5% 100$ por mes por casa Su compensaci�n de manejar Costes totales

Podr�a ofrecer pagar al due�o 3380$ cada mes y consentir en tomar la

responsabilidad de guardar las casas alquiladas, coleccionando el alquiler, y
teniendo cuidado de todos los art�culos de mantenimiento hasta 100$ de presupuesto
cada mes. Por supuesto, todos estos art�culos son negociables, pero usando este
tipo de la l�gica cuando la fabricaci�n de su oferta ayuda al due�o a ver que se
tiene que compensar tanto hacer el trabajo como gastar el dinero para mantener sus
propiedades. La segunda parte de la oferta ser�a una opci�n de comprar estas
propiedades a precios de hoy: 975000$ para cuatro casas, para el t�rmino de su
arriendo. Un plazo m�s largo es mejor para usted (como el comprador) siempre que
compre una opci�n de comprar una propiedad. Cada a�o adicional que puede negociar
se hace cada vez m�s valioso. El primer a�o, asumiendo la propiedad sube el 5% en
el valor, vale aproximadamente 50000$. El

127

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia el

d�cimo a�o en la misma opci�n vale al menos dos veces m�s porque la propiedad se
doblar� probablemente en el precio durante ese per�odo de 10 a�os. He adquirido
opciones de comprar la propiedad durante 20 a�os y m�s largo. Un vendedor en estos
t�rminos piensa en usted como un gerente de la propiedad, que tiene un incentivo
para hacer un trabajo bueno y guardar las propiedades en buenas condiciones. Quiere
comprar a un inversionista que tiene una ganancia y quien tendr� el flujo de fondos
de los pagos que le hace. El due�o de las propiedades puestas en una lista encima
est� en esa posici�n. Su precio de la opci�n tambi�n es negociable. En una opci�n a
largo plazo, puede ofrecer ajustar el precio. Una manera simple de hacer esto debe
hacer su oferta de comprar la primera casa m�s pronto, decir en cinco a�os al
precio de hoy, y luego ajustar el precio de las otras cuatro casas, compr�ndolos
durante los pr�ximos seis a�os. Aqu� est� a qu� esa oferta puede parecer. Arriende
cuatro casas por 3380$ por mes durante los cinco primeros a�os. Durante los cinco
primeros a�os, tiene una opci�n de comprar el n�mero de la casa 1 por el precio de
250000$. Al final de cinco primeros a�os, los alquileres son ajustados hacia arriba
en el 10% en las tres casas restantes, y tiene una opci�n de comprar aquellas tres
casas a estos precios y en el horario mostrado en � la Tabla 136. Por supuesto,
todos estos t�rminos son negociables. Sugiero que copia impresa de este tipo del
horario y lo d� al due�o para ayudarle a estudiar detenidamente su oferta. Es
improbable que el vendedor iniciar�a este tipo del acuerdo y vista que en la letra
le dar� una posibilidad de considerar las ventajas que este acuerdo le trae. � Casa
de Precios de la tabla 136 #2 Casa #3 Casa #4 T�rmino de $275000$ 215000$ 360000 3
a�os adicionales 6 a�os adicionales 9 a�os adicionales

128

Comprando a Otros Inversionistas Esta oferta es buena para el vendedor por varios
motivos. Como el due�o no tiene venta en los cinco primeros a�os, no paga ning�n
impuesto y guarda todo su capital invertido y ganancia de una vuelta. Mientras que
los pr�stamos siguen pag�ndose a cuenta, se beneficia, y si por alg�n motivo no
compra la propiedad, no tiene gasto a fin de recobrar el derecho a la propiedad, ya
que todav�a lo posee. Si le hubiera vendido la misma propiedad completamente,
habr�a tenido que pagar impuestos, y cualquier acci�n subsecuente para poseer de
nuevo la propiedad requerir�a honorarios de abogados Tambi�n, el vendedor sigue
recibiendo ingresos del alquiler que pueden ser el impuesto abrigado por cualquier
depreciaci�n restante. Vende sus casas en un precio al detalle sin comisiones o
gasto de la vacante y sin la obligaci�n de hacer reparaciones. Como ha visto antes,
�stos pueden ser gastos principales cuando se vende. He vendido propiedades usando
esta t�cnica para muchos por primera vez homebuyers y algunos inversionistas.
Tambi�n es una manera excelente de vender una casa de la inversi�n a un ni�o
adulto. Si por la raz�n que sea el ni�o decide que landlording no es para ella,
entonces puede dejar simplemente de hacer pagos a usted y tiene la propiedad atr�s,
ning�n muss, ning�n alboroto. Nunca querr�a entrar en una situaci�n donde tiene que
poner una denuncia contra un con relaci�n a recobran el derecho a una propiedad.
Busque oportunidades de comprar casas buenas a otros inversionistas. Puede ser muy
para ustedes dos.

129

14
La compra de preextinciones del derecho de redimir de due�os
el cr�dito de gallina es suelto, los prestamistas compiten para hacer pr�stamos a
propietarios e inversionistas; los pr�stamos que no har�an en tiempos normales.
Algunos de �stos son pr�stamos de riesgo elevado que los especuladores y los
propietarios ser�n incapaces de reembolsar. Algunos prestatarios que realizan que
no se pueden permitir a hacer los pagos tratar�n o de tomar a pr�stamo m�s dinero
para hacer los pagos a sus pr�stamos existentes o tratar de vender la casa y pagar
los pr�stamos. Los otros usan la t�cnica hist�rica de simplemente no hacer caso del
problema, esperando que se marche. Los propietarios que est�n detr�s en sus pagos y
toman a pr�stamo a�n m�s dinero para hacer sus pagos traseros entran s�lo en m�s
problema. Esto aumentar� t�picamente sus pagos y el resultado los conseguir� m�s
profundo endeudado. Cuando se encuentre pegado en un agujero profundo, deje de
cavar.

131

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia en vez

del Pr�stamo, decidiendo venderse mientras todav�a tienen alguna equidad es una
decisi�n sabia. Su prestamista puede trabajar hasta con ellos durante unos meses
permiti�ndoles hacer pagos parciales (o hasta ningunos pagos) hasta que la
propiedad se venda. Si se pueden vender, evitar�n arruinar su cr�dito y el trauma
de una extinci�n del derecho de redimir y un movimiento forzado.

Prestamistas no quieren extinguir el derecho de redimir y tomar derecho a bienes

inmuebles
Cuando unos prestamistas extinguen el derecho de redimir la hipoteca tienen a 1.
Expida un cheque para los honorarios de abogados y tribunales cuesta 2. Expida m�s
cheques para reparar y mantener la casa hasta que se venda 3. Expida cheques para
asegurar la casa y pagar los impuestos 4. Asuma el riesgo de poseer una casa vac�a
Aunque la mayor parte de pr�stamos sean a instituciones con carpetas del pr�stamo
grandes, unos son a prestamistas privados. P�ngase en el lugar de un prestamista
que ha estado coleccionando pagos de 1000$ por mes, y luego de repente se encuentra
enfrentante con la posesi�n de una casa que no quiere, y expedir los cheques
puestos en una lista encima para decenas de miles de d�lares. �Prefiere ese
prestamista no hacer un acuerdo con el prestatario de seguir haciendo alg�n pago y
tener cuidado de la casa, m�s bien que asumir la casa? La mayor parte de
prestamistas prefieren hacer un acuerdo. Como un prestamista, he ampliado y he
negociado de nuevo t�rminos del pr�stamo m�s bien que tomar el derecho a una
propiedad que no quise poseer. Aun cuando un prestamista extingue el derecho de
redimir la hipoteca, puede no recuperar su dinero cuando finalmente vende la casa.
M�s bien que tomar la posibilidad de tener una p�rdida hoy, a menudo trabajar� con
due�os y con compradores, permitiendo pr�stamos existentes asumirse y por
compradores que trabajan con los vendedores para solucionar su problema. 132

La compra de preextinciones del derecho de redimir de due�os

Prestamistas se hacen m�s flexibles como cambio de tiempos

Temprano en abajo ciclo, los prestamistas son dif�ciles de tratar con ya que tienen
pocos prestatarios en el problema y poseen pocas propiedades a consecuencia de
extinciones del derecho de redimir. Mientras que el mercado sigue abland�ndose y
tienen m�s faltas del pr�stamo y m�s extinciones del derecho de redimir, se har�n
m�s abiertos para la discusi�n. Los prestamistas elegantes se dan cuenta temprano
en el ciclo y, negociando con due�os existentes y nuevos compradores, son capaces
de evitar muchas extinciones del derecho de redimir.

La compra a un Due�o antes de la Extinci�n del derecho de redimir

Cuando encuentra a un due�o que est� detr�s en sus pagos, puede haber una
oportunidad de comprar su casa en un precio inferior al del mercado y negociar muy
con su prestamista.

La cuerda de salvamento de una extinci�n del derecho de redimir

Cuando los due�os primero descubren que son incapaces de permitirse los pagos, son
�nico que sabe. Est� a este punto que pueden tratar de tomar a pr�stamo m�s dinero
o poner su casa sobre el mercado. Despu�s, el prestamista averiguar� si el due�o
llama o no puede hacer un pago. A este punto, el prestamista puede querer permitir
que el prestatario haga pagos parciales o hasta financie de nuevo el pr�stamo. Si
los pagos van impagados para varios meses, el prestamista archivar� finalmente un
aviso de la falta, y comenzar� una acci�n de la extinci�n del derecho de redimir.
No hay un n�mero prescribido de meses que deben pasar antes de que un prestamista
comience la extinci�n del derecho de redimir. Unos pueden comenzar inmediatamente y
los otros pueden esperar meses o hasta a�os. Cuando esta acci�n se archiva con el
tribunal y se publica en el peri�dico, entonces se hace la atenci�n p�blica y
cualquiera puede averiguar los nombres de los due�os y la direcci�n de la
propiedad. Las listas de propiedades en la extinci�n del derecho de redimir se
publican y se venden. Los sitios web de la extinci�n del derecho de redimir
proporcionan esta informaci�n a sus suscriptores. 133

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Cientos, si no

los miles, de la gente conseguir�n los nombres y direcciones de estos due�os y
muchos les enviar�n una carta. La mayor parte de corresponsales gastan su dinero,
porque pocas de estas cartas se leer�n. Para hacer preextinciones del derecho de
redimir de compra del dinero, tiene que aprender c�mo localizar a estos vendedores
antes de que esta lista se publique. Como los prestamistas acumulan m�s extinciones
del derecho de redimir, t�picamente esperan m�s largos antes de que comiencen a
extinguir el derecho de redimir la hipoteca. Es bastante habitual encontrar un
pr�stamo un a�o apretado vencido, sin una extinci�n del derecho de redimir
archivada. Estas tardanzas largas son oportunidades de compradores elegantes.
Cuando encuentra a un prestamista que ha esperado un a�o o m�s comenzar la
extinci�n del derecho de redimir, ese prestamista dar� la bienvenida a su oferta de
negociar de nuevo ese pr�stamo.

Prec�vase de los ladrones

Lamentablemente, un buen n�mero de compradores de la extinci�n del derecho de
redimir son ladrones, que tratar�n de intimidar a los vendedores en la venta de la
casa a ellos. Algunos de estos compradores tomar�n el derecho a la casa de un
vendedor, prometiendo hacer los pagos del pr�stamo, pero entonces nunca hacer un
pago. Se acercan y viven libres hasta que el prestamista finalmente los eche. O
alquilan a un arrendatario confiado, guardan el alquiler, pero no hacen los pagos.
Esto se llama �la equidad pasar rozando� y es ilegal. La extinci�n del derecho de
redimir que resulta da�ar� el cr�dito de los vendedores, y cualquier arrendatario
perder� su dep�sito de seguridad y se desalojar�, aunque hayan pagado el alquiler.
Cuando hace una oferta a la gente que afronta la extinci�n del derecho de redimir,
puede hacer una ganancia significativa, sin aprovecharlos o causarlos pena.
Necesitan el alivio de un pr�stamo que no pueden reembolsar. Cuando consiente en
comprar su casa y reembolsar ese pr�stamo, hacer rayar los recursos hasta lo
reembolsan. Nunca consienta en pagar un pr�stamo a menos que sepa que puede hacer
as�.

El d�a de la extinci�n del derecho de redimir

Finalmente el prestamista extinguir� el derecho de redimir la hipoteca si el
prestatario no responde a la petici�n del banco de pagos. Una extinci�n del derecho
de redimir es los 134

La compra de Preextinciones del derecho de redimir de Due�os trata por lo cual el

prestamista exige el dinero debido (incluso cualquier honorario de abogados y
dinero que se ha gastado protegiendo la propiedad del da�o). Despu�s de que el
tribunal ha publicado una sentencia definitiva un empleado del tribunal o el
fideicomisario subasta la propiedad. Los t�rminos de estas subastas var�an de
estado al estado, y hasta condado al condado. Para aprender m�s sobre �stos ventas
y el sistema en su ciudad, asista a varias ventas. Venga temprano y haga preguntas
de la persona que conduce la venta. Pregunte c�mo la subasta se conduce, quien
puede ofrecer, cuanto dinero tiene que pagar cuando hace su oferta y c�mo tiene que
pagar la propiedad si es el ganador. �No ofrezca! S�lo haga muchas preguntas y
luego mire el espect�culo. Si asiste a varias subastas de la extinci�n del derecho
de redimir, en la mayor parte de ciudades a menudo notar� a algunos mismos postores
en las ventas. Son compradores profesionales. Pueden ser abogados o banqueros u
otros inversionistas, pero saben m�s que hace sobre el proceso. Pueden colaborar
hasta para ofrecer el precio de propiedades cuando un forastero (esto es usted)
trata de comprar una propiedad. La compra en una venta judicial es un juego de
puestas elevadas y no es para comenzar a inversionistas. A menudo un postor
afortunado debe pagar a todo el dinero efectivo el d�a de la venta y recoge el
t�tulo �como es� la condici�n. Esto significa que no hay garant�as o garant�as de
ninguna clase. Como esto es una manera muy arriesgada de comprar una propiedad, las
ofertas son t�picamente bajo del precio de mercado. En el siguiente cap�tulo, hablo
de estrategias de comprar en subastas de la extinci�n del derecho de redimir. Una
extinci�n del derecho de redimir puede ser una oportunidad, pero mayor�a no es. No
haga el error de mirar s�lo propiedades extinguidas el derecho de redimir. Son
propiedades a menudo d�biles en �reas malas. Busque casas en vecindades donde
quiere comprar, y cuando encuentra una extinci�n del derecho de redimir en esa
vecindad, estar listo para hacer una oferta. He comprado casas en las mejores
vecindades en nuestra ciudad en la extinci�n del derecho de redimir. La gente rica
entra en el problema tambi�n. A menudo son m�s f�ciles a comprar a, porque son
confidentes que tendr�n pronto la oportunidad de comprar otra vez. Puede querer
asistir, 135

El edificio de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia pero no

compra a, una familia reci�n pobre que pierde la casa familiar debido a un poco de
tragedia financiera.

Encontrando a vendedores que se tienen que vender - antes de que su concurso los
encuentre
M�s bien que perseguir cada extinci�n del derecho de redimir en su ciudad, primero
identif�quese qu� tipo de la propiedad quiere comprar; entonces identifique el �rea
de ciudad en la cual quiere comprar; y s�lo entonces comience a buscar
oportunidades. El mejor momento de hacer una oferta a un vendedor de la
preextinci�n del derecho de redimir consiste en antes de que tenga mucha
competencia de muchos �compradores de la extinci�n del derecho de redimir� en su
ciudad. Aquellos compradores se alertan a la oportunidad cuando el prestamista
archiva el pleito de la extinci�n del derecho de redimir o aviso de la falta. Si
encuentra a un vendedor que est� detr�s en sus pagos antes de que este aviso se
archive, las posibilidades est�n bien que ser� el �nico comprador con quien trata.
Hay muchos modos eficaces de encontrar a un vendedor que puede estar en la
extinci�n del derecho de redimir una vez que haya apuntado una vecindad. El m�s
eficaz toma poco tiempo y compromiso de su parte: anda a trav�s de una vecindad,
dirigi�ndose a los vecinos, y preguntando si conocen a alguien que quiera venderse.
El andar a trav�s de una vecindad, la no conducci�n de su coche o hasta la
equitaci�n de su moto: el andar es el secreto al �xito. Las polic�as han aprendido
que cuando �andan un latido�, llegan a conocer a la gente y desarrollan la
confianza y esto lleva a mejor comunicaci�n y vecindades m�s seguras. Si hace su
coche abajo una calle, perder� muchos detalles que tiene que notar: la casa que
necesita un trabajo de pintura; una casa vac�a; la gente que hace las maletas para
moverse; y, el m�s importantemente, el vecino hablador que sabe todo que esto
contin�a en la vecindad. En la clase doy clases dos veces al a�o, andamos calles en
la ciudad donde la clase se sostiene y dir�jase a vecinos, simplemente preguntando,
�Haga 136

�La compra de Preextinciones del derecho de redimir de Due�os conoce a alguien que
quiera venderse?� Se asombrar�a cuanta informaci�n los estudiantes aprenden sobre
una vecindad en s�lo unas horas en la calle, y cuantas oportunidades encuentran.
Como muchos adolescentes, ten�a una ruta de papel. Mi trabajo era andar a domicilio
y pedir que la gente en mi vecindad se suscribiera al papel. Cuando alguien estuvo
de acuerdo, entregar�a el papel a la casa durante una semana, y luego volver�a y
llamar�a a su puerta otra vez para coleccionar el dinero para esa semana. Era
intensivo por el tiempo y no una manera muy eficiente de entregar papeles, pero era
la gran formaci�n. Lo que aprende en ventas a domicilio de cualquier clase es que
la mayor parte de personas se dirigir�n a usted y muchos realmente comprar�n algo a
usted. Gru��n compartir� una palabra media, pero r�pidamente aprende a cepillar de
estos pavo y buscar las oportunidades Si ha vendido papeles o galletas de la
Exploradora, o si ha hecho una campa�a a domicilio, sabe esto. Si no tiene, es una
habilidad que vale la pena adquirir. La elecci�n de la vecindad correcta es el
primer paso importante. Si compra una casa por una inversi�n, compra un en una
vecindad donde es el andar c�modo las calles y dirigi�ndose a los vecinos. Entonces
cuando compre all�, ser� c�modo dirigi�ndose a los arrendatarios que quieren
alquilar su casa. Otro m�todo eficaz de encontrar a vendedores antes de su concurso
env�a cartas a todos los due�os en una vecindad dici�ndoles que le gustar�a comprar
una casa en esa vecindad. La carta debe ser sincera y tan personal como la puede
hacer. Ayuda a decir que sabe su vecindad (o hasta su calle) y ha querido mucho
tiempo comprar all�. Explique que no es un Agente inmobiliario (a menos que sea -
entonces revelan) y d�gales que quiere y es capaz de cerrarse r�pidamente. Una
carta corta, personalizada con la mayor probabilidad se leer�. Ha recibido
probablemente cartas de corredores de bienes ra�ces, y quiz�s de otros compradores,
tratando de poner en una lista o comprar su casa. La pr�xima vez recibe uno de
�stos, comienza un archivo y guarda las cartas. Busque 137

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia que son

sobre todo atractivos a usted y tratan de imitarlos cuando env�a sus cartas. El
secreto al �xito cuando el env�o deba apuntar una vecindad, personalice la carta, y
luego enviarlo a la misma gente m�s que una vez. Pagas de persistencia. La mayor
parte de personas tirar�n su primera carta, y tal vez su segunda. Pero cuando el
d�a viene que realmente quieren vender, luego su carta (tal vez su tercera, tal vez
su d�cimo) puede revelar la semana correcta y sabr�n que realmente debe querer
comprar su casa: los ha estado escribiendo cartas durante meses. Esto le da una
ventaja grande a su concurso, quienes generan tarjetas postales de la forma o
cartas no personalizadas. La generaci�n conduce el correo de utilizaci�n es un
juego de n�meros. Si identifica una vecindad con 500 casas, sabe que un cierto
n�mero de aquellos propietarios se vender� cada a�o. Si env�a a 500 due�os una
carta cada dos meses durante un a�o, enviar� 6 cartas a todos los 500 o un total de
3000 cartas. La asunci�n de las cartas le cost� 50 centavos cada uno, esto es una
inversi�n de 1500$, m�s su tiempo. �Si compra s�lo una casa a consecuencia de
aquellas cartas, es que una vuelta buena en su dinero y tiempo? Otra manera de
pensar en ello: �pagar�a a alguien unos honorarios de la remisi�n de 1500$ si le
dijeran sobre una casa que podr�a comprar en un precio inferior al del mercado? Si
decide usar esta t�cnica, son m�s elegantes que su concurso, quien tambi�n puede
usar el correo directo. Como un due�o de propiedades m�ltiples en muchas
vecindades, consigo muchas cartas, a menudo del mismo comprador. No prestan
obviamente ninguna atenci�n a a quien env�an. Si prestaran la atenci�n no me
enviar�an cinco cartas id�nticas el mismo d�a. La copia impresa de una lista
alfabetizada de los nombres a los cuales planea enviar y buscar nombres duplicados
puestos en una lista como due�os (como m�) quienes poseen varias casas en la
vecindad. Tome un enfoque diferente con estos inversionistas. P�ngase en contacto
con ellos y d�gales que not� que poseyeron varias casas y que se puede interesar en
la compra de uno o varios cuando deciden venderse. 138

Comprando Preextinciones del derecho de redimir a Due�os imprimiendo y estudiando

estos nombres, y luego yendo adelante por buscar a los due�os, averiguando cuando
compraron, cu�nto pagaron, y hasta cu�nto tomaron a pr�stamo cuando compraron,
comenzar� a �poseer� esta vecindad. Cuando ande a trav�s de la vecindad, comenzar�
a reunir nombres y direcciones. Cuando una oportunidad aparezca y va, usted estar
mejor preparada para aprovecharlo. La suerte pasa cuando la oportunidad encuentra a
un comprador preparado. Est� preparado y se har� afortunado.

Para comprarle tienen que hablar con los vendedores

Una parte importante del env�o de cartas tiene un modo f�cil para ellos de llamarle
despu�s de que leen su carta. Los compradores afortunados a menudo tienen un
tel�fono dedicado s�lo a la compra. Es el n�mero que dan a vendedores potenciales
(pero no a todos los dem�s). Con tel�fonos celulares puede tener un n�mero que
pueden llamar en cualquier momento y alcanzarle. Cuando los vendedores le llaman,
esto es el d�a y la hora que han decidido vender su casa. A menos que conteste,
pueden no dejar un mensaje. Si reparte tarjetas de visita con su n�mero en ello o
env�a cartas, o la puesta se suscribe lo que dice que compra casas, el secreto al
�xito contesta al tel�fono y se dirige a un vendedor listo.

�No pegue un tiro s�lo a la brisa, preparado!

Cuando los vendedores llaman, tiene que ser capaz de hagan que bastantes preguntas
tanto sean capaces de encontrarlos otra vez como evaluar su situaci�n. La
evaluaci�n debe tasar si los vendedores est�n listos para venderse hoy. Haciendo la
pregunta directamente - ��Para cu�ndo quiere venderse?� - aprender� lo que tiene
que saber. Una pregunta complementaria buena es ��Para cu�ndo quiere moverse?�
Busca una respuesta como �Podr�amos ser este fin de semana�, a diferencia de �No
queremos movernos hasta que la escuela sea�. Ambos due�os podr�an estar detr�s en
sus pagos, pero s�lo un ha reconocido la seriedad del problema. 139

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Una vez que
haya identificado la oportunidad, c�tese para reunirse. No tiene que estar en la
casa del due�o. Si esto es la casa del due�o (no una propiedad de la inversi�n)
entonces piden que �l o ella le encuentren en su oficina o una ubicaci�n neutra
para evitar la conexi�n emocional con la casa. No haga una oferta cuando primero
encuentre a los due�os. El objetivo de esa primera reuni�n es comenzar a
desarrollar la confianza. Est� a tiempo, haga todo que dice que har� y har� que
otro tiempo se re�na. Si est�n deseosos de venderse, podr�a ser m�s tarde ese d�a o
al d�a siguiente. D�se bastante tiempo para comprobar valores (que tendr� ya una
sensaci�n para como est� en �su vecindad�) y hacer una lista de preguntas que
necesitar� contest� antes de que pueda hacer una oferta.

El preparado para hacer una oferta a un vendedor de la preextinci�n del derecho de

redimir
Antes de que haga una oferta, quiere aprender todo que puede sobre la propiedad y
la situaci�n de los vendedores. Esto incluye los detalles sobre cu�nto deben y la
personalidad del prestamista. Las palabras clave aqu� son �preguntan� y
�verifican�. Los vendedores que quieren venderle su casa pueden estar ansiosos de
contestar a sus preguntas, pero pueden no saber las respuestas. Incluso sin la
informaci�n, pueden soltar respuestas. Aqu� est�n algunas de mis preguntas
favoritas. 1. 2. 3. 4. �Cu�nto ha pose�do la casa? �Qui�nes son los due�os? �Cu�nto
pag� por ello? �Cu�nto debe? �A quien? �Pagos?Condiciones? �Tasa de inter�s? 5.
�Son corrientes sus pagos? 6. �Cuando se puede mover? 7. �Hay all� algo malo con su
casa? 140

Las Preextinciones del derecho de redimir de compra de Due�os All� son la mayor
parte de otras preguntas puede y deber�a preguntar, sobre a�os de aplicaciones,
tallas del cuarto, escuelas, utilidades, etc., pero la lista encima contiene
preguntas que son dif�ciles para ellos de contestar. No porque no saben las
respuestas, pero porque no quieren que usted sepa las respuestas. Aprender� mucho,
no s�lo de sus respuestas, pero c�mo contestan a estas preguntas. Si rechazan
contestar, entonces no est�n completamente listos para venderle su casa. El
problema puede consistir en que no saben que usted bastante bien le conf�a estas
respuestas a�n. Si cree que esto es el problema, haga m�s lento y pase m�s tiempo
haciendo preguntas menos importantes como ��Qu� color es esa alfombra?� ��Hay all�
escuelas cerca?� ��Cu�nto es su factura de electricidad media?� ��Cu�nto paga en
impuestos y seguro?� Despu�s de que aumenta alguna compenetraci�n, trabajo en una
de las preguntas m�s dif�ciles y ve si contestan. D�jeles hablar - escucha. Despu�s
de que ha hecho las preguntas, comenzar� a entender su situaci�n y comenzar a
formular una oferta que solucionar� su un problema principal. Verifique sus
respuestas por dos motivos. Una raz�n es ver si le dan respuestas honestas. Si
mienten descaradamente, se alejan. No puede burlar un ladr�n. Dos - necesita la
informaci�n buena en cuanto a equilibrios del pr�stamo, programas de pagos, seguro
y leyes de impuestos que se han pagado o son debidas de pagarse, etc. Verifique
pidiendo las copias de las declaraciones del pr�stamo, p�lizas de seguros,
registros tributarios y la p�liza de seguros del t�tulo que indica cuando compraron
la casa (tendr� los nombres de los due�os, una descripci�n legal buena y el precio
de compra). Antes de que haga una oferta de comprar la casa, quiere que los due�os
sean c�modos con usted y sientan que est� all� para ayudarles a solucionar un
problema. Est� de confianza, y haga las preguntas necesita respuestas a antes de
que pueda hacer una oferta que realmente soluciona su problema. Hacen inspeccionar
la casa despu�s de que hace su oferta, pero antes de que se cierre. La inspecci�n
expondr� cualquier prob141 caro a la reparaci�n

La construcci�n de Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia lems. Su

contrato deber�a permitir que usted requiera que los due�os fijen estos art�culos o
permitan que usted se aleje del acuerdo. Si es nuevo a la compra, use una lista de
comprobaciones como la que que sigue.

La compra y el cierre de lista de comprobaciones

1. Identifique una compra de trato potencial; haga las preguntas. 2. Anote un
problema urgente que puede solucionar para el vendedor 3. Establezca el valor justo
de mercado, d� o tome el 5%. 4. Investigue el mercado ingresos netos de alquiler y
probables que la propiedad producir�. 5. Estado su ganancia aceptable m�nima de
esta casa. 6. Formule una oferta que soluciona el un problema urgente del vendedor.
7. Haga la oferta. Insista en una aceptaci�n o en una contrapropuesta. 8. Si su
primera oferta no se acepta, haga otra oferta basada en cualquier nueva
informaci�n. 9. Si el vendedor es insensible, pero permanece convencido hay
oportunidad, m�rchese y vuelva en una semana con otra oferta. 10. Aceptan el
contrato - firmado por todos los partidos. 11. Haga su dep�sito de la fianza (suma
pagada cuando haga una oferta a su abogado o agente del t�tulo). 12. Retenga a un
inspector de la casa e inspector de la termita de ser necesario. 13. Pida una
b�squeda del t�tulo con una compa��a del t�tulo, abogado o compa��a del dep�sito.
14. La conversaci�n con el agente o abogado que preparar� los documentos de cierre
para alertarlos a cualquier cl�usula extra�a en el contrato. 15. Consiga copias de
cualquier documento se requerir� que firme el d�a antes del cierre y consiga que
una copia del compromiso de seguro del t�tulo - le�do examine para ver excepciones.
142

La compra de Preextinciones del derecho de redimir de Due�os 16. �Lea documentos de

cierre con cuidado! 17. Conduzca un paseo - a trav�s de la inspecci�n. 18. Durante
el d�a de cierre, examine los documentos y coleccione los documentos apropiados,
manuales de instrucciones y garant�as; consiga todo abridor de la puerta de garaje
y las llaves. Note: Cuando compra, no hay prisa. El tiempo est� en su lado. (La
lista precedente reimprimida por permiso: de �La fabricaci�n de John Schaub de Ello
Grande seg�n Peque�os Acuerdos� Seminario.)

Fabricaci�n de la oferta
La fabricaci�n de la oferta a due�os que est�n en peligro para perder su casa es
diferente que la compra a otro vendedor. Los vendedores estar�n en una prisa m�s
grande, y el prestamista puede ser una llave a la fabricaci�n muy. En el siguiente
cap�tulo aprender� sobre la negociaci�n con prestamistas. Cuando encuentra a un
due�o que realmente se tiene que vender, reconocer que �l o ella van a hacer a
alguien muy. Podr�a ser tambi�n usted. Cada d�a que los vendedores que est�n detr�s
en sus pagos esperen a venderse, se ponen bajo m�s presi�n y se hacen m�s profundos
en el agujero. Un pr�stamo vencido a menudo se acumular� el inter�s a un precio m�s
alto, y los honorarios tard�os a�adir�n a�n m�s al equilibrio del pr�stamo cada
mes. Encima de esto, los costos del tribunal y los honorarios del fideicomisario o
el abogado a�adir�n m�s al equilibrio del pr�stamo. Si los vendedores quieren
alejarse con dinero, se tienen que mover r�pidamente. Expl�queles esto. Para contar
lo que ofrecer�, comience con una variedad de precios que la casa podr�a vender por
el dado una cantidad de tiempo normal para venderla. De esto, descuente cualquier
gasto de reparaciones, gastos de la posesi�n proyectados y la ganancia m�nima que
querr�a hacer en una casa en esta escala de precios. � La tabla 141 muestra un
ejemplo. 143

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en una � Reparaci�n del valor de

la Casa de la Tabla 141 del Mercado que Cambia � cuesta gastos de la Posesi�n (3
meses) el M�ximo de la ganancia M�nimo ofrece ����(primeros) 25000$ de $250000$
275000$ 10000$ 4500$ 40000$ 195500$ 150000 de los equilibrios del pr�stamo
Existente ����(segundos)

Su oferta podr�a ser de pagar el dinero efectivo de 20000$ de vendedores durante el

cierre, con el contingente de cierre sobre su capacidad de asumir los pr�stamos
existentes en t�rminos aceptables para usted. Puede decidir financiar de nuevo o
hacer entrar a un inversionista para pagar los pr�stamos existentes, pero esto
estar�a a su opci�n. A menos que pueda comprar con un descuento m�s grande, no
querr�a consentir en pagar ambos pr�stamos durante el cierre ya que esto requerir�a
m�s 175000$ en el dinero efectivo. Si puede comprar esta casa por 20000$ abajo, su
ganancia proyectada de aproximadamente 40000$ (con el potencial de m�s 25000$ si se
puede vender por el lado alto de la variedad) es la remuneraci�n justa para el
riesgo y trabajo implicado. Si tiene que pagar el dinero efectivo de 195000$
durante el cierre, querr� hacer m�s de una ganancia de 40000$.

La compra directamente antes de una venta (o incluso despu�s)

Algunas personas en circunstancias de la extinci�n del derecho de redimir aplazan:
no pueden tomar una decisi�n hasta el momento final. Mi oficina se localiz�
directamente a trav�s del juzgado durante 25 a�os. El juzgado es donde todas las
ventas judiciales se sostienen en mi ciudad. Era f�cil andar a trav�s de la calle a
la venta. Era igualmente f�cil para aquellos que estuvieron a punto de perder su
casa para andar a mi oficina. A menudo, los due�os vendr�an para verme justo antes
de la venta y unos despu�s de la venta. Seg�n la ley de Florida, el due�o todav�a
tiene el derecho con 144

La compra de Preextinciones del derecho de redimir de Due�os la casa hasta que un

juez transfiera el derecho al comprador. Por tanto todav�a podr�a comprar al
�due�o� hasta esa transferencia del t�tulo. Si hecho, algunos estados dan al due�o
que pierde una propiedad en el tiempo de la extinci�n del derecho de redimir para
reclamar o redimir la propiedad. No d� a estos �due�os� ning�n dinero para su
t�tulo, a menos que sepa que todav�a poseen la propiedad y sabe de todos los
estorbos. Esto tomar� la ayuda de un abogado de bienes ra�ces r�pido y competente.
Un abogado agudo puede hacer una b�squeda del t�tulo y cerrar una transacci�n en
una hora o dos. El desaf�o encuentra el que quien dejar� caer lo que hace y trabajo
ahora para cerrar el acuerdo.

Derechos de amortizaci�n
Cada estado tiene un enfoque diferente a extinciones del derecho de redimir y los
derechos del (ahora antiguo) due�os despu�s de la extinci�n del derecho de redimir.
Muchos estados no tienen derecho de la amortizaci�n, y los derechos de los due�os
se extinguen en la venta. Otros estados permiten a due�os hasta un a�o para redimir
su propiedad pagando los importes adeudados por los pr�stamos, m�s gastos. Aprenda
su ley del Estado. Si su estado permite la amortizaci�n durante alg�n per�odo,
puede ser capaz de comprar aquellos derechos al due�o. Esto permitir�a que usted
compre la casa y se venda al otro sin esperar para el per�odo de amortizaci�n a
correr. Compruebe esto con un abogado de bienes ra�ces en su ciudad. Si compra una
propiedad sujeta a un derecho de amortizaci�n, lo puede alquilar, pero ser�a
imprudente gastar cualquier dinero serio que mejora la propiedad hasta que el
per�odo de amortizaci�n expire. La mayor parte de personas nunca desempe�an una
casa que pierden en la extinci�n del derecho de redimir, pero si compra un con un
descuento grande, las probabilidades son mejores que se redimiera. Para resumir,
encuentre una casa en una vecindad donde quiere comprar lo que es pose�do por un
vendedor que est� detr�s en sus pagos. Pase el tiempo con el due�o y haga preguntas
que le consiguen la informaci�n tiene que hacer una oferta. Haga su oferta,
explicando que m�s largo el due�o espera, menos obtendr� de la casa. Entonces,
despu�s de que tenga un contrato firmado, p�ngase en contacto con el prestamista.
145

15
Los secretos de un comprador profesional para negociar ventas en descubierto y
otros grandes acuerdos con prestamistas
n 35 a�os de comprar extinciones del derecho de redimir, he hecho muchos acuerdos
con prestamistas. La llave a la fabricaci�n muy en una compra de la preextinci�n
del derecho de redimir casi siempre implica al prestamista. El vendedor a menudo
debe casi tanto como la propiedad vale, y a veces m�s que vale. Hay muchos modos
que un prestamista le puede ayudar a comprar una propiedad, cuando el prestamista
tiene un pr�stamo y no recibe pagos. Los prestamistas quieren deshacerse de la no
realizaci�n de pr�stamos y cualquier propiedad que adquieran a trav�s de la
extinci�n del derecho de redimir. Un banco con una historia 147

Yo

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia de hacer

muchos pr�stamos incobrables llamar� la atenci�n tanto de sus accionistas como de
los Examinadores Bancarios federales. Esto no es la clase de la atenci�n que su
banquero local quiere.

Ay�dese ayudando al banquero

Cuando deben a un prestamista cierta cantidad, no hay garant�a que la recibir�n. De
hecho, si un prestamista extingue el derecho de redimir la hipoteca por un
pr�stamo, a menudo pierde el dinero. Los gastos de extinci�n del derecho de
redimir, reparaci�n, agarr�ndose a la propiedad y mercadotecnia pueden comer
f�cilmente por completo el 20% al 30% de la cantidad del pr�stamo. Esta cantidad
que el prestamista puede perder se forma de varios elementos. 1. 2. 3. 4. El coste
de una comisi�n �(el 6%7%) El coste promedio de reparaciones �(el 5%10%) Costos del
tribunal y honorarios de abogados �(el 4%6%) El coste de posesi�n, impuestos,
seguro y mantenimiento en curso �(el 5%10%)

El prestamista muy se pagar�a, hasta con un descuento, a extinguir el derecho de

redimir la hipoteca. Es mejor para el propietario y para el prestamista hacer un
acuerdo antes de la venta judicial. El propietario puede perder su equidad, pero
puede evitar el trauma y el estigma de una extinci�n del derecho de redimir.

�A qui�n se deber�a dirigir en el banco?

Un secreto a hacer el negocio con un prestamista es recordar que el banquero
durante el otro final del tel�fono consigue muchas llamadas de la gente que no
lleva a cabo o guarda su palabra. Se debe vender primero al banquero, luego vender
su oferta. Si desarrolla una relaci�n buena con un banquero, puede hacer el negocio
de repetici�n con ese banquero. El segundo acuerdo ser� m�s f�cil que el primer
porque sabe que funcionar�. En un banco de la comunidad m�s peque�o, comience su
discusi�n con el funcionario de pr�stamos que hizo el pr�stamo. A menudo puede
encontrar su nombre 148

Los Secretos de un Comprador Profesional en los documentos del pr�stamo originales,

que los vendedores tendr�n en su posesi�n. Si no pueden encontrar los documentos,
vaya en l�nea o vaya al juzgado y busque la nota original e hipoteca o hecho de la
confianza. Busque una firma de un oficial bancario. Los funcionarios de pr�stamos
tienen un inter�s personal en una resoluci�n buena del pr�stamo que hacen. No ayuda
a sus cartas credenciales de pr�stamo si muchos de sus pr�stamos entran en la
extinci�n del derecho de redimir. Un funcionario de pr�stamos probablemente no
tendr� la autoridad para tomar una decisi�n, pero se puede poner al jefe del
departamento de pr�stamo residencial en el banco, y tendr� la autoridad. Haga todo
lo posible encontrarse personalmente con la persona que toma decisiones;
impresi�nela que quiere ayudar tanto al banco como el prestatario de una situaci�n
mala. Si tiene el cr�dito bueno, le dice sobre ello. Si ha tenido experiencias que
ayudan a otros en la extinci�n del derecho de redimir, d�gale. Los oficiales
bancarios quieren hacer el negocio con alguien que puede funcionar. En bancos
regionales m�s grandes, hay departamentos separados, los departamentos de la
mitigaci�n de la p�rdida a menudo llamados, establecidos para �calcular� problemas
cuando los prestatarios no pueden hacer sus pagos. Cuando hable con los due�os,
pida que ellos le muestren cualquier carta que han recibido del banco. �stos a
menudo ser�n de una colecci�n o especialista de la mitigaci�n de la p�rdida. Note
que el nombre de la persona y n�mero de tel�fono.

�Cu�ndo es el mejor momento ponerse en contacto con el prestamista?

Ac�rquese al prestamista tan pronto como tiene un contrato con los vendedores para
comprar su propiedad. Trate de ponerse en contacto con los banqueros antes de que
comiencen el proceso de la extinci�n del derecho de redimir: antes de que hayan
pagado cualquier honorario de abogados y antes de que alguien m�s sepa sobre el
acuerdo. El prestamista no se dirigir� a usted sobre la situaci�n de sus
prestatarios, a menos que tenga un contrato para comprar su casa. Adem�s del
contrato, el banco puede solicitar una carta de la autorizaci�n del prestatario. Es
una carta simple declarando que han estado de acuerdo con 149

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia le vende

la casa y solicita que el prestamista coopere de cualquier modo posible, incluso la
revelaci�n de los equilibrios del pr�stamo y cualquier otro gasto que sea debido.
La excepci�n a esta regla es cuando se acerca al banco, para no comprar la casa,
pero comprar el pr�stamo. Un banco puede vender un pr�stamo en cualquier momento.
Si el pr�stamo no funciona (los prestatarios est�n detr�s en sus pagos), entonces
el banco lo podr�a vender con un descuento. Haga todo lo posible ponerse al
prestamista antes de que el prestamista contrate a un abogado para extinguir el
derecho de redimir la hipoteca en la propiedad. No tengo nada contra abogados. Me
caso con uno bueno. Pero una vez que los abogados tienen el archivo, no tendr�n
prisa por colocar. Como se hacen pagados por la hora, est� contra su inter�s propio
para solucionar el problema en una hora.

Dar un banco un hecho en lugar de extinci�n del derecho de redimir

Una soluci�n para un due�o que no puede hacer sus pagos es al hecho la propiedad al
prestamista. El prestamista tiene que consentir en aceptar el hecho (no puede s�lo
el hecho alguien una propiedad sin su permiso), y el t�tulo debe ser sin otros
estorbos. Si el prestatario ha colocado una segunda hipoteca en la propiedad o
tiene un embargo preventivo o juicio contra �l, entonces aquellos embargos
preventivos permanecer�an en el t�tulo de la propiedad. En este caso el prestamista
no aceptar� el hecho, porque un pleito de la extinci�n del derecho de redimir
todav�a es necesario para liberar el t�tulo de la propiedad de los otros embargos
preventivos. Cuando un banco gana el derecho a una propiedad a trav�s de un hecho
en lugar de la extinci�n del derecho de redimir, no hay atenci�n p�blica y pocas
personas fuera del vendedor y el banco sabr� sobre esta transacci�n. Si negocia
para comprar una casa y ver que esto es una soluci�n, puede ayudar a arreglarlo y
al mismo tiempo consentir en comprar la casa del banco. El banco no quiere la casa;
quiere un pr�stamo de realizaci�n o el dinero. Lo puede comprar o y financiarlo del
banco, o si tiene otro origen de fondos, negocia unos 150

La venta a precios rebajados de Secretos de un Comprador Profesional del banco.

Aunque el banco no tenga el coste de extinci�n del derecho de redimir, todav�a har�
asociar los otros gastos con la posesi�n de la propiedad y se prefiere vender hoy a
agarrarse a la propiedad. Muchos pr�stamos son vendidos por el prestamista inicial.
Si los pr�stamos se venden a otro prestamista, que el nuevo prestamista t�picamente
comienza a atender los pr�stamos, coleccionando los pagos y cualquier dinero del
dep�sito requerido. Algunos pr�stamos se venden a compa��as de servicios
financieros grandes como Fannie Mae. Cuando aquellos pr�stamos entran en la falta,
a menudo se venden como un paquete a un comprador financiero que se especializa en
pruebas. El gobierno federal origina algunos pr�stamos a trav�s de la
Administraci�n de Veteranos y asegura pr�stamos de bancos a trav�s del FHA (la
Administraci�n Federal de Vivienda). La informaci�n sobre casas extinguidas el
derecho de redimir en por la Administraci�n de Veteranos o FHA est� disponible en
la HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano estadounidense) el sitio web:
www.hud.gov.

El entendimiento del proceso bancario

Cuando los propietarios est�n detr�s en sus pagos, el pr�stamo se asignar� a un
especialista en el banco. �sta no es la misma gente que hace los pr�stamos o
cuentas abiertas en el banco. �stos son banqueros que s�lo tratan con prestatarios
que est�n detr�s en sus pagos. T�picamente tienen la autoridad para negociar dentro
de l�mites o pueden conseguir r�pidamente el permiso de hacer un acuerdo con un
nuevo comprador. La mayor parte de compradores no tratan de negociar mejores
t�rminos el pr�stamo existente; simplemente financian de nuevo el pr�stamo con el
mismo prestamista u otro prestamista. Esto es la primera preferencia del
prestamista: cuando un banco hace un nuevo pr�stamo puede cobrar y coleccionar
nuevos honorarios, tasas de solicitud, hasta puntos. T�picamente, cuando llame el
banco, le animar�n a solicitar un nuevo pr�stamo. Si hace, tendr� que tener derecho
primero a ese pr�stamo, y luego pagar todos los gastos de cierre asociados. Esto es
muy para el banco, pero no muy para usted. 151

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia m�s Bien que
conseguir un nuevo pr�stamo, puede pedir que el prestamista haga una de dos cosas
que son buenas para usted. 1. Podr�an permitir que usted �asumiera� (sentido toman
sujeto al pr�stamo, como hablado antes) o asuma el pr�stamo existente, modificando
algunos t�rminos. 2. Podr�an consentir en dejarle pagar el pr�stamo existente con
un descuento. Esto com�nmente se refiere como una �venta en descubierto� porque
compra la propiedad por menos que - o �corto� de - el equilibrio del pr�stamo.

De nueve caminos prestamistas pueden modificar un pr�stamo existente para ayudarle

como un comprador
Los prestamistas pueden:1. reduzca la tasa de inter�s. Obviamente, con una tarifa
reducida de inter�s, los pagos ser�n m�s bajos y podr�an girar una compra marginal
en una ganga. 2. Baje los pagos. Aun si no cambian la tasa de inter�s, pueden
reducir la cantidad del pago ampliando el t�rmino del pr�stamo. 3. Aplace los
pagos. Permiti�ndole aplazar un pago o dos o seis, el prestamista puede sin cambiar
la cantidad del pago de intereses o pago mensual, permitirle alg�n cuarto de
respiraci�n para remodelar y vender una casa o convenir y encontrar a un
arrendatario bueno. 4. Permita que usted asuma el pr�stamo sin la calificaci�n.
Mientras la mayor parte de pr�stamos contienen la lengua que permite que un
prestamista acelere (llame debido) un pr�stamo cuando un comprador compra la
propiedad asegurada por el pr�stamo sin el permiso del prestamista, los
prestamistas pueden renunciar sus derechos de hacer esto. Tambi�n pueden renunciar
su derecho de llamar los pr�stamos para compradores subsecuentes. 5. Perdone
honorarios tard�os. Un prestamista puede renunciar o perdonar todos los honorarios
tard�os, tasas de inter�s aumentadas o cualquier otro honorario que se pueda haber
cargado al pr�stamo. 152

Los Secretos de un Comprador Profesional 6. A�ada los honorarios del abogado a la

cantidad del pr�stamo. M�s bien que requerir que expida un cheque para gastos
actuales en los cuales el prestamista ha incurrido, los prestamistas los pueden
a�adir hasta un total del pr�stamo. 7. Pr�stele m�s dinero. Si la casa necesita
reparaciones, o si atr�s los impuestos son impagados, o si necesita el dinero
efectivo por otros motivos, puede pedir que el prestamista aumente la cantidad del
pr�stamo o le haga un nuevo segundo pr�stamo con t�rminos y tasas de inter�s
favorable a usted. 8. H�gale un pr�stamo contra otra propiedad que posee. Si el
prestamista insiste en un pago al contado, pida prestarse el dinero contra otra
propiedad que posee. 9. Rebaje un pr�stamo existente (venta en descubierto). Cuando
adquiere una propiedad para menos que el equilibrio del pr�stamo existente, puede
pedir que el prestamista acepte menos que lo que los deben como el pago total para
su pr�stamo. Esta �venta en descubierto� ser� aprobada por el prestamista s�lo si
el prestatario existente no recibe ning�n dinero efectivo del comprador.

Ventas en descubierto
Para una venta en descubierto para ocurrir, el prestamista requerir� que la
documentaci�n demuestre que la propiedad se est� comprando para menos que el
equilibrio del pr�stamo. T�picamente, el prestamista requerir� que usted amueble el
siguiente. 1. Una declaraci�n de los vendedores que le autorizan el comprador
ponerse en contacto con el prestamista de su parte. 2. Una copia del contrato
firmado. 3. Una declaraci�n de privaci�n del vendedor que explica por qu� el
vendedor no ha sido capaz de hacer el pago o vender la propiedad. Esta declaraci�n
no deber�a ahorrar ningunos detalles, tratar de hacer al prestamista sentir el
dolor del vendedor. 4. Las copias del informe financiero del vendedor (no mostrando
ningunos otros recursos disponibles), junto con la justificaci�n del ingreso
corriente del vendedor (hojas de paga) y gastos mostrando que el vendedor no se
puede permitir a hacer los pagos. 153

La construcci�n de Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia 5. Una

copia de la declaraci�n de cierre (HUD 1). 6. Una �hoja neta� - mostrando todos los
gastos que se descontar�n durante el cierre y la red al vendedor. La red al
vendedor deber�a ser 0,00$. 7. Un CMA (an�lisis del mercado relativo) la exposici�n
de ventas recientes y la justificaci�n por qu� la casa vale menos que ello
consist�an en cuando se compr�. 8. Una lista de cualquier reparaci�n necesaria. Es
el mejor para justificar esta lista con la oferta de un contratista, incluso fotos
que muestran el da�o. 9. Una carta de la prueba de los fondos. Obviamente, todo
esto llevar� tiempo y poco trabajo. Las buenas noticias son que los prestamistas
rebajar�n un pr�stamo considerablemente �(el 20%30%), m�s bien que afrontar�n una
extinci�n del derecho de redimir en una propiedad que ha pasado al valor. Las malas
noticias son que si el prestamista est� de acuerdo con una venta en descubierto,
tiene que ser capaz de expedir un cheque para la cantidad entera que ha consentido
en pagar. El prestamista no va probablemente a hacerle un nuevo pr�stamo para pagar
el viejo pr�stamo con un descuento, aunque esto pudiera pasar si es la parte de su
oferta. Sin embargo, el prestamista no le permitir� meses para tratar de vender la
casa por m�s dinero. Una venta en descubierto requiere el pago casi inmediato. Si
no tiene el dinero en el banco para pagar el pr�stamo, encuentre una l�nea de
cr�dito de la cantidad que necesita antes de que haga una oferta de la venta en
descubierto. Como una alternativa, encuentre a un inversionista que financiar� la
compra. Los acuerdos de la venta en descubierto se deshacen despu�s de que se
negocian cuando el comprador no puede subir con la cantidad de efectivo grande
necesaria para cerrar el acuerdo. Diga a otros inversionistas que tiene el dinero
efectivo disponible para ventas en descubierto y le pueden traer los acuerdos que
no se pueden permitir. Los bancos realmente quieren conseguir pr�stamos de no
realizaci�n lejos de sus libros. Los banqueros est�n abiertos para todas las ideas
puestas en una lista encima, simplemente tiene que preguntar. 154

Los secretos de un comprador profesional

Las transacciones con otros prestamistas

Aunque los bancos y otros prestamistas institucionales hagan la mayor�a de
pr�stamos, cada a�o los cientos de miles de pr�stamos no institucionales se
originan, y probablemente se encontrar� con ellos como compra. Estos prestamistas
tienden a ser individuos o fundaciones y otras entidades para las cuales una
persona toma las decisiones. Esto da a un comprador una ventaja clara, porque estos
prestamistas tienen m�s motivaci�n para solucionar el problema y recuperar su
dinero. Y, pueden tomar una decisi�n r�pidamente.

Vendedores que han financiado una venta

En un mercado lento, muchos vendedores ayudan a nuevos compradores prest�ndolos
parte o todo el precio de compra. Estos pr�stamos se llaman �hipotecas del dinero
de la compra�, y mucho existente tiene t�rminos no est�ndar y trabajo de escribir.
Los documentos del pr�stamo a menudo est�n preparados por un abogado o compa��a del
t�tulo, y a veces por el propio vendedor. Cuando un vendedor que ha financiado su
propia venta deja de recibir los pagos, puede causar el trauma financiero
inmediato. Un vendedor que est� acostumbrado a pagos de recepci�n de 1400$ por mes
notar� cuando el dinero de repente se pare. El vendedor puede usar los ingresos
para vivir de o devolver otro pr�stamo. Sin los ingresos, puede tener un grave
problema e inmediato. Si un vendedor ha financiado la venta de una casa a fin de
deshacerse de ella, las posibilidades est�n bien que no la querr� atr�s. Las
posibilidades tambi�n est�n bien que negociar� de nuevo los t�rminos o hasta estar�
de acuerdo con una venta en descubierto como hablado encima.

Miembros de familia
A menudo pr�stamo de miembros de familia el uno al otro dinero. Casi como a menudo,
aquellos pr�stamos no se devuelven. Mientras arruinar�a la conversaci�n durante una
comida de la familia si un miembro extinguiera el derecho de redimir la hipoteca en
el otro, el pariente de pr�stamo a menudo es muy receptivo de otros 155 no
relativos

La construcci�n de Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia y asume el

pr�stamo. Con el inversionista no relacionado de una intervenci�n, el prestamista
ser� m�s optimista sobre reembolsarse. Si compra una casa y deben a uno de los
parientes del due�o parte o todo el dinero por el pr�stamo, antes de que consienta
en comprar, dirigirse al pariente de pr�stamo. Esta persona puede estar m�s
contenta con usted haciendo los pagos. De ser as�, puede ser capaz de usar esto
para su ventaja y negociar de nuevo los t�rminos para reducir sus pagos o tasa de
inter�s. Ambos de �stos son mejores soluciones que una venta en descubierto, porque
no tendr� que expedir un cheque grande.

Fincas
Cuando una persona muere, su activos se hacen la parte de la finca. Estos activos
pueden incluir pr�stamos hechos durante la vida del difunto. Tambi�n pueden incluir
la propiedad en la cual el administrador de la finca puede vender y llevar la
financiaci�n. Finalmente la finca se distribuir� a los herederos. Cuando hay m�s de
un, es posible que varios herederos posean conjuntamente los pr�stamos que
resultan. Si aquellos pr�stamos asegurados por bienes inmuebles entran en la falta,
la finca o los herederos ser�n muy receptivos de una venta en descubierto o de
t�rminos negociados de nuevo. Como uno quien ha servido del ejecutor de una finca,
le puedo decir que el inter�s principal del ejecutor termina el trabajo. La �ltima
cosa que un ejecutor o un grupo de herederos quieren ser�a extinguir el derecho de
redimir la hipoteca en una propiedad que requerir�a que el tiempo adicional pueda y
se venda otra vez. Busque estas situaciones y h�galos una oferta de negociar de
nuevo la deuda en t�rminos que lo har�n provechoso de usted poseer.

Planes de jubilaci�n
Las notas, las hipotecas y los hechos de la confianza son grandes inversiones para
planes de jubilaci�n. Como fincas, generalmente no quieren extinguir el derecho de
redimir la hipoteca. S�lo quieren guardar su dinero invertido.

156

Los Planes de jubilaci�n de Secretos de un Comprador Profesional poseen dos

calidades �nicas. En primer lugar, la mayor parte de proyectos se orientan hacia el
largo plazo. Los de cuarenta a�os con un plan de jubilaci�n invertido en una
hipoteca no necesitan el dinero durante m�s al menos 20 a�os. Realmente no quieren
devolverse, pero realmente quieren pagarse. Tienen mucha flexibilidad en c�mo se
reembolsan. En mi plan de jubilaci�n, hay pr�stamos sin pagos debidos durante meses
o hasta a�os a la vez. Quiero guardar mi dinero invertido y ganando el inter�s
hasta que est� listo para gastarlo, que puede ser m�s 20 a�os. La segunda calidad
�nica consiste en que un plan de jubilaci�n no puede descontar una p�rdida. Ya que
el plan no paga ningunos impuestos sobre la renta, una p�rdida lo hace nada bueno
en absoluto. Realizando esto, puede negociar para reembolsar un pr�stamo que puede
ser dif�cil para el plan de reunirse. Los administradores del plan podr�an negociar
de nuevo los t�rminos del pr�stamo para hacerlo muy econ�mico a usted. O podr�an
consentir en prestarle a�n m�s dinero en grandes t�rminos.

Estudio del caso: pr�stamo del plan de jubilaci�n

Un plan de jubilaci�n hizo un pr�stamo de 150000$ contra una casa. Dos a�os m�s
tarde, los prestatarios dejaron de hacer pagos. El equilibrio por el pr�stamo con
seis pagos traseros era ahora 152000$ y la casa se hab�a ca�do al valor a 140000$.
Si el plan de jubilaci�n extingue el derecho de redimir la hipoteca, tendr�a que
pagar los honorarios del abogado, perder el inter�s durante el per�odo de la
extinci�n del derecho de redimir y per�odo de mercadotecnia (si los prestatarios
presentan una solicitud de declaraci�n de quiebra, la extinci�n del derecho de
redimir tomar�a m�s largo), la paga por cualquier reparaci�n la casa puede
necesitar, pagar los impuestos y seguro durante el per�odo de la extinci�n del
derecho de redimir y per�odo de mercadotecnia, y luego pagar a una comisi�n para
vender la casa. � La tabla 151 muestra una hoja neta proyectada.

157

� Tabla 151

Hoja neta proyectada

Precio de venta en 8 meses los honorarios de Menos abogado inter�s Perdido para
Impuestos de 8 meses y Comisi�n del coste del Apuro de seguros gastos proyectados
Totales ingresos netos Proyectados

$140000$ 3000$ 8010$ 2800$ 5000$ 8400$ 27210$ 112790

Recuerde que la motivaci�n es doble. Un, el plan no quiere tomar una p�rdida; y
dos, el plan es un prestamista a largo plazo con otros activos. Una oferta ser�a
comprar la casa, asumiendo el equilibrio del pr�stamo de 152000$, y reduciendo los
pagos a 700$ por mes durante los pr�ximos 5 a�os, luego a 800$ por mes durante los
5 a�os despu�s de esto, luego 900$ por mes hasta no reembolsado, todos con una tasa
de inter�s del 6%. Pagar�a probablemente el pr�stamo mucho antes de que el �ltimo
pago se hiciera debido, pero lo que es m�s importante sus pagos ser�an bajos y
econ�micos durante los 10 primeros a�os. El plan de jubilaci�n ser�a capaz de
guardar el pr�stamo de 152000$ entero en sus libros, y finalmente recibir cada
moneda de diez centavos de su dinero, que seguir�a acumulando el inter�s. Compare
esto con la cantidad que el plan de jubilaci�n recibir�a en la venta perfilada
encima. Otra oferta ser�a comprar esta casa y asumir el pr�stamo existente si el
plan le hiciera un pr�stamo en otra propiedad que posee o quiere comprar. Ese
pr�stamo estar�a a un precio favorable, dir�a el 6% y tendr�a pagos bastante bajo
para permitir que usted tenga el flujo de fondos inmediato cuando coleccion� el
alquiler. Con esta soluci�n, el plan no s�lo se pone para coleccionar su importe
total por el pr�stamo existente (sin el fastidio de extinci�n del derecho de
redimir y nueva mercadotecnia) y hace otro pr�stamo s�lido, que ganar� el inter�s.
158

Los secretos de un comprador profesional

Otros prestamistas individuales

Otra gente ha vendido la propiedad y sostiene una hipoteca o el hecho de la
confianza. Cuando estos pr�stamos entran en la falta, a estos vendedores, como
mayor�a, les gustar�a evitar el trabajo y gasto implicado. Use el susodicho estudio
del caso como un gu�a y h�galos una oferta que le pone en una posici�n para tener
el flujo de fondos en la propiedad que compra.

Prestamistas involuntarios - poseedores del embargo preventivo

Algunas personas terminan con embargos preventivos contra una propiedad a
consecuencia de un pleito, o disoluci�n de una sociedad o divorcio. Estos
�prestamistas� a menudo est�n en la posici�n menor o inferior, suponiendo que hay
pr�stamos o los embargos preventivos delante de ellos. Como no hicieron
intencionadamente un pr�stamo y pueden no recibir pagos, estos prestamistas son muy
receptivos del descuento de sus embargos preventivos hoy para un pago al contado.
Antes de hacer una oferta de pagar un embargo preventivo asegurado por una
propiedad que compra, aprenda m�s sobre el pr�stamo.�De cu�ndo es? �De qu� tama�o
es? �El poseedor corriente del embargo preventivo efectivo han invertido o se
concedi� por da�os en un pleito? He adquirido algunos embargos preventivos menores
para tan s�lo 5 centavos en un d�lar despu�s de investigar el embargo preventivo y
decidiendo que el poseedor hab�a dejado la esperanza del recogimiento y estar�a
contento con cualquier pago. Los otros bien se aseguran, pero casi todos aceptar�n
una cantidad rebajada para el dinero efectivo hoy, m�s bien que esperar�n pagarse
m�s tarde.

159

16
Compra de extinciones del derecho de redimir

la gallina un prestatario no puede encontrar una soluci�n con un prestamista, el

resultado �ltimo es la venta del fideicomisario o una venta judicial. En algunos
estados, los pr�stamos contra la propiedad son asegurados por hipotecas y aquellos
estados requieren un proceso de la extinci�n del derecho de redimir. Una extinci�n
del derecho de redimir es un pleito archivado por el prestamista y petici�n de un
juez para publicar un pedido de hacer vender la propiedad para satisfacer la deuda
debida. La venta judicial se debe anunciar correctamente para cumplir con el
requisito legal para la atenci�n p�blica, y luego la venta est� abierta para el
p�blico. La ubicaci�n y el tiempo de la venta ser� semanas anunciadas de antemano.
El anuncio estar� en un peri�dico local. Averig�e qu� papel en su �rea dirige estos
anuncios y comience a leerlos. Note cambios de los n�meros de anuncios. Busque
direcciones, los nombres y las subdivisiones que sabe y va ven estas casas. Persiga
por ir a la venta y observar tanto c�mo las ofertas se hacen como por cu�nto la
propiedad se vende. 161

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia La

ubicaci�n de la venta judicial puede ser la propia propiedad, pero el m�s a menudo
est� en un juzgado u otro edificio p�blico. El proceso se dise�a para conseguir la
oferta m�s alta por la propiedad de modo que el prestamista se pueda reembolsar. En
otros estados, los pr�stamos son asegurados por un contrato de fideicomiso; un
fideicomisario, que no es un juez, maneja la venta. El fideicomisario establece la
fecha de venta y tiempo. Hay una diferencia significativa en estos procesos, aunque
ambos causen una subasta. El proceso entero en un estado del fideicomisario puede
tomar un mes o dos comparado con una extinci�n del derecho de redimir judicial en
otros estados que a menudo tomar�n seis meses para completar. Aprenda m�s sobre su
proceso asistiendo a subastas y haciendo preguntas del fideicomisario u oficinista
que conduce la venta. Un fideicomisario con experiencia o el abogado de bienes
ra�ces pueden proporcionar una riqueza de la informaci�n. Una fuente adicional
puede ser una clase en el derecho inmobiliario ense�ado en un colegio local. El
alquiler de un abogado para representarle en una compra de la extinci�n del derecho
de redimir es una inversi�n buena; un error le puede costar su oferta entera. El
d�a de la subasta, los postores se juntar�n en la ubicaci�n anunciada bien antes de
la venta. Acu�rdese de buscar a los postores profesionales: entienden el proceso y
tienen los recursos de ofrecer y a menudo colgar�n atr�s hasta que la venta
comience. Se requiere que los postores traigan un cheque de caja o dinero efectivo
para un porcentaje de su oferta o para la oferta entera. Algunas subastas permiten
que un porcentaje de la oferta se pague en la conclusi�n de la venta con el saldo
deudor m�s tarde ese d�a. Los otros requieren todo el dinero efectivo en la
conclusi�n de la venta. Hay mucho aprender sobre sus ventas locales antes de que
comience a hacer ofertas. La compra en la venta extinguir el derecho de redimir
puede ser peligrosa por varios motivos. 1. El t�tulo que consigue no se garantiza o
se asegura. Cuando compra en una subasta de la extinci�n del derecho de redimir, la
carga est� en el comprador para investigar el t�tulo y saber en qu� ofrecen. Ning�n
seguro del t�tulo est� disponible y el juez o el fideicomisario no va 162

La compra de Extinciones del derecho de redimir est� de pie detr�s o garantiza el

t�tulo. Un entendimiento de la ley del t�tulo es cr�tico, e investigaci�n del
archivo para asegurar que el aviso apropiado recibido de todas los partidos
requeridas de la venta sea la responsabilidad del comprador, no el fideicomisario o
juez. Si alguien tiene una reclamaci�n contra la propiedad y no recibe el aviso
apropiado que su reclamaci�n est� a punto de son borrados por una venta judicial,
entonces su reclamaci�n no se extingue. Todav�a ser� un embargo preventivo contra
la propiedad y puede ser hecho cumplir por el poseedor. De vez en cuando, un
embargo preventivo menor no se extinguir� porque aviso impropio da al poseedor del
embargo preventivo el abogado de clasificaci�n. A veces un segundo acreedor o el
fideicomisario extinguen el derecho de redimir la hipoteca, y la primera hipoteca o
el hecho de la confianza todav�a estar�n en el lugar despu�s de la venta. Una vez
que un comprador infeliz en una venta judicial se puso en contacto conmigo despu�s
de ofrecer en lo que pensaba era una cantidad baja para la compra de una casa, s�lo
para averiguar despu�s de la venta que era una extinci�n del derecho de redimir por
un segundo acreedor hipotecario, no el primer. El primer

Estudio del caso: extinci�n del derecho de redimir de un embargo preventivo menor
Valor de la casa: Primera hipoteca: la segunda Ganancia de la hipoteca ofreci� en
la venta judicial: Precio total pagado por ganador: � primera hipoteca de $150000$
200000$ 225000$ 150000$ 75000$ 60000 �(no extinguido en la venta) oferta en
efectivo

+ $60000$ 210000

El postor pag� 210000$ por una casa por valor de 200000$. 163

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en una hipoteca del Mercado que

Cambia de m�s de 150000$ todav�a estaba en la propiedad y hab�a adquirido la
propiedad sujeta a esa hipoteca. Hab�a pagado mucho m�s que la propiedad val�a.
S�lo los embargos preventivos que correctamente se notifican y son menores a
(registrado despu�s) el embargo preventivo extinguido el derecho de redimir son
borrados por una venta judicial. Todos los otros permanecen en la propiedad. 2. A
menudo es dif�cil determinar que condici�n la propiedad estar� en cuando consiga la
posesi�n. Si la casa todav�a se ocupa, a veces puede ofrecer a los propietarios
alg�n dinero efectivo si dejan la casa vac�a y limpia. Lo necesitar�n para moverse.
Si los due�os son totalmente no cooperativos, se pueden ir enojado. Recuerde: los
ahora ex propietarios enojados pueden causar mucho da�o por el camino de una casa.
Pueden tomar todas las aplicaciones y l�mparas y hasta los encuentros de
fontaner�a. A veces toman los gabinetes y hasta el acondicionador de aire. Una vez
despu�s de comprar una casa vac�a en la extinci�n del derecho de redimir,
inmediatamente fui para asegurar la casa y encontr� a los vecinos que desentierran
todo el ajardinamiento. Dijeron que los due�os se lo dieron. Es una idea buena de
ir encuentran a los vecinos antes de la venta y hasta contratar al vecino para
tener cuidado del patio y mirar la casa a usted. La mayor parte de vecinos se
alegrar�n de que compra una casa del fastidio y planea mejorarla. Algunas
propiedades ser�n vacantes en el momento de la venta. Si la casa se cierra, no
puede ser capaz de comprobar la condici�n del interior o la fontaner�a, sistemas
el�ctricos, y mec�nicos. P�ngase en contacto con el prestamista en una casa vac�a
para ver si podr�a ser capaz de conseguir el acceso. Si las ventanas se tapan y las
cerraduras se cambiaron, puede ser capaz de hablar su camino en la casa dici�ndoles
que quiere ofrecer en ello. Si no puede entrar, asumir el peor y ajustar su oferta
en consecuencia. Las extinciones del derecho de redimir a menudo se venden por el
50 por ciento del precio al detalle y uno de los motivos es la incertidumbre de la
condici�n. 164

Compra de Extinciones del derecho de redimir 3. Como la compra es para todo el

dinero efectivo, el precio ofrece necesidades de ser bajo de su estimaci�n del
precio de mercado justo. No es posible conseguir que una hipoteca compre una
extinci�n del derecho de redimir, por tanto tiene que tener el dinero efectivo o
tomarlo a pr�stamo sin usar la propiedad que adquiere como la garant�a subsidiaria.
Si toma a pr�stamo de un �prestamista dif�cil� (un prestamista de riesgo elevado
profesional), a menudo pagar� sobre dos veces el yendo la tasa de inter�s o m�s
alto. �Sus gastos de transporte ser�n altos, sus gastos de reparaci�n tan alto, se
ofrecer�n bajo!

Despu�s de la venta - un mejor tiempo para comprar una extinci�n del derecho de
redimir
�Si la secci�n precedente le asustara, bien! Una venta judicial no es un lugar
bueno para comprar su primera casa. De hecho, muchas personas que han invertido con
�xito durante a�os nunca han comprado en una venta judicial. No es la �nica manera
de hacer mucho en una extinci�n del derecho de redimir. Un tiempo m�s seguro para
comprar una propiedad extinguida el derecho de redimir es s�lo despu�s de la venta.
En una venta judicial el prestamista que extingue el derecho de redimir la hipoteca
terminar� con la propiedad, o un postor ofrecer� bastante que el prestamista
aceptar� la oferta, m�s bien que reclamar� la propiedad. La oferta alta no tiene
que ser el importe total del equilibrio del pr�stamo. Un prestamista puede decidir
aceptar una oferta inferior.

Estudio del caso: venta judicial para menos que equilibrio del pr�stamo
Valor de la casa: equilibrio de la primera hipoteca: Alto ofrecido en la venta
judicial: Precio total pagado ganando a postor: $150000$ 175000$ 154000$ 112000$
112000�

El prestamista acept� el dinero efectivo de 112000$ m�s bien que tome el derecho a
una casa que necesit� una cantidad de trabajo desconocida en un cambio 165

La construcci�n de Riqueza de Bienes inmuebles en un mercado del Mercado que

Cambia. Si el mercado fuera fuerte y la casa en buenas condiciones, entonces el
prestamista podr�a haber decidido tomar la casa y tratar de recuperar m�s dinero.

Compre a un prestamista que se atasca con la propiedad

Como un prestamista que ha tenido que aguantar unas propiedades, le puedo decir que
un prestamista est� ansioso de dirigirse a un potencial comprador despu�s de que el
prestamista toma el derecho a una extinci�n del derecho de redimir. El desaf�o que
tiene cuando las transacciones con un prestamista institucional grande se ponen a
la persona que tomar� una decisi�n de vender la propiedad. Los bancos grandes
tienen un departamento separado que realmente vende solamente la propiedad con la
cual un banco por casualidad toma el derecho a trav�s de la extinci�n del derecho
de redimir. A menudo llamado el Departamento de Real Estate Owned (REO), el archivo
sobre la propiedad extinguida el derecho de redimir encontrar� finalmente su camino
hacia el escritorio de alguien en ese departamento. Muchos bancos inmediatamente
ponen la propiedad en una lista con un agente de bolsa en una ciudad que se
especializa en la venta de propiedades de REO. A menudo tienen equipos que hacen
reparaciones y mantienen la propiedad mientras est� en el mercado. Si comienza a
mirar extinciones del derecho de redimir en sus vecindades, notar� que a menudo los
mismos dependientes pondr�n todas en una lista las extinciones del derecho de
redimir. Ll�melos y d�jeles saber que es un comprador interesado. Otra estrategia
es dirigirse profesionalmente al prestamista. Tiene que ser persistente ya que
trata con una burocracia grande. S�lo conseguir a una persona viva por el tel�fono
puede ser un desaf�o y probar su paciencia. Si la propiedad es la que que el banco
realmente no quiere poseer, t�picamente un necesitando mucho trabajo o un en la
condici�n incierta, estar�n m�s deseosos de hacer el negocio. Principio poni�ndose
en contacto con la rama local del prestamista. Si es un peque�o banco, p�ngase en
contacto con el funcionario de pr�stamos que hizo el pr�stamo. Si es un banco
regional grande, p�dalos el nombre y el n�mero del departamento REO que maneja la
propiedad en su �rea. Entonces llame y qu�dese 166

La compra de Extinciones del derecho de redimir por el tel�fono hasta que realmente
se dirija a una persona. Es el trabajo aburrido, pero la recompensa vale la pena.
Nuestra hija una vez asegur� uno de billetes estudiantiles only1,500 a un juego del
f�tbol del campeonato nacional llamando agresivamente (mientras m�s de 80000
estudiantes miraron de la casa). Sus probabilidades son mejores. Bob Bruss, el
escritor de varias columnas de peri�dico excelentes y boletines informativos
(www.bobbruss.com), aconseja enviar al presidente del banco una carta certificada
con un contrato para comprar la casa junto con un cheque certificado para un
dep�sito. Mientras el presidente de un banco grande enviar� s�lo esto al
departamento REO, cuando venga del escritorio presidencial, conseguir� seguramente
la mejor atenci�n que si s�lo lo enviara a la direcci�n del banco. Muy inteligente.
Incluso los bancos grandes tienen la toma de decisiones de la gente. Trabaje mucho
para localizar y construir luego una relaci�n con una persona que toma decisiones
en el departamento REO. Pagar� dividendos. Toma el esfuerzo de comprar una casa
directamente a un prestamista despu�s de la extinci�n del derecho de redimir y
antes de que se ponga en una lista con un agente de bolsa. Si realmente quiere la
casa vale el esfuerzo. Si es incapaz de pasar al prestamista, luego esperar y hacer
su oferta a trav�s del agente de bolsa. �Los compradores afortunados hacen lo que
los compradores menos afortunados rechazan hacer! Los bancos no son los �nicos
prestamistas que extinguen el derecho de redimir la hipoteca. Cuando nota a un
fideicomisario, un individuo, una corporaci�n, una sociedad o un ejecutor que
archiva una acci�n de la extinci�n del derecho de redimir en una casa que quiere
comprar, vaya los ver. Las probabilidades est�n bien que prefieren tener muy el
dinero que la propiedad.

La compra de un Pr�stamo antes de que Se extinga el derecho de redimir

Mientras los prestamistas no pueden vender una propiedad hasta despu�s de una venta
judicial, pueden vender un pr�stamo que est� en la extinci�n del derecho de
redimir. Muchas de mis mejores ofertas han resultado de comprar un pr�stamo a un
prestamista que no quiso extinguir el derecho de redimir la hipoteca. Cuando se
acerca a un prestamista antes de la venta, es t�pico para pedir un equilibrio del
pr�stamo o hacer una oferta de la venta en descubierto. Otro enfoque debe ofrecer
simplemente comprar el pr�stamo, y luego puede 167

Estudio del caso: Compra de un Pr�stamo antes de Extinci�n del derecho de redimir
Esta casa se abandon� y da�ada considerablemente por los due�os antes de la salida.
El banquero apropiadamente se preocup�, porque no tuvo ni idea cu�nto necesitar�a
para hacer las reparaciones. Como la casa estaba abierta, era capaz de hacer una
inspecci�n cuidadosa (y luego cerrar la casa) y sab�a sobre que los gastos de
reparaci�n ser�an. Valor de la casa: $175000$ 200000 �(despu�s de 20000$ en
reparaciones) $125000$ 80000$ 90000$ 87000

Equilibrio de la primera hipoteca: Primero ofrezca comprar el pr�stamo:

contrapropuesta bancaria: oferta final aceptada por ambos:

extinga el derecho de redimir y consiga el derecho a la propiedad o negocie de

nuevo con los due�os.

La compra al prestamista en t�rminos

Como declarado antes, en una venta judicial los t�rminos son todo el dinero
efectivo. Si espera hasta despu�s de la venta, puede preguntar al prestamista,
quienquiera ella o �l son, para financiar la propiedad para usted. Un prestamista,
grande o peque�o, prefiere tener una hipoteca, y unos ingresos, que una casa vac�a
que se tiene que manejar. A menudo puede negociar mejores que el mercado t�rminos
cuando compra a un prestamista. Recuerde, el prestamista no le presta dinero
efectivo. Se deshace de un problema. Es una persona diferente que toma la decisi�n
que las aplicaciones de toma de la casa de pr�stamos abajo. El banco puede ser
flexible en los requisitos para el gran cr�dito y un pago al contado normal si no
quiere la propiedad. M�s propiedad que un prestamista tiene en el inventario, menos
quiere m�s. 168

Comprando Extinciones del derecho de redimir Cuando un mercado reduce la marcha

r�pidamente, los prestamistas pueden acumular inventarios de miles de casas vac�as.
Har�n casi cualquier clase del acuerdo de deshacerse de aquellas casas. Aqu� est�n
algunos t�rminos que puede preguntar comprando una extinci�n del derecho de redimir
de un banco.� Una tasa de inter�s inferior que el mercado � Un pr�stamo �nicamente
de inter�s � Un pr�stamo con menos que pagos �nicamente de inter�s (amortizaci�n
negativa) � Un pr�stamo sin pago durante tres meses (pago inicial debido en tres
meses) � Un pr�stamo que puede ser asumido sin la calificaci�n por otro comprador �
Un �ning�n doctor� pr�stamo, uno que no requiere ninguna calificaci�n � Un pr�stamo
que no requiere que impuestos y seguro sean escrowed

La compra al postor victorioso en la venta

La mayor parte de personas que ofrecieron y compran en subastas de la extinci�n del
derecho de redimir no compran una casa para moverse en; compran una casa que
esperan vender por una ganancia. Si la casa que se vende en subasta es un de que
hizo una oferta, ac�rquese al postor victorioso. Sabe cu�nto el comprador pag� por
ello; s�lo le mir� comprarlo. No lo ha pose�do muy mucho tiempo por tanto puede
querer venderse a usted para una peque�a ganancia. La compra al postor victorioso
es mucho m�s segura que la compra en la venta. Ahora tendr� el tiempo para hacer
examinar el t�tulo y comprar el seguro del t�tulo. Ahora tendr� el tiempo para
prestar dinero de un prestamista y negociar una baja tasa de inter�s. Una otra
posibilidad consiste en que el postor alto puede querer financiar la venta para
usted. Esto le salvar�a la mayor parte del coste de conseguir un nuevo pr�stamo
comercial. 169

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia puede

consentir en comprar la casa �como es� la condici�n sujeta a la inspecci�n de la
casa. Si encuentra demasiado mal con ello, puede negociar de nuevo el precio o
alejarse del acuerdo.

El compartimiento de las ganancias con el postor victorioso

Si conoce al postor o sabe que es respetable, puede querer hacer un tipo diferente
de una oferta que permitir�a que usted compre la propiedad con un pago al contado
muy bajo. Un vendedor puede resistir para una ganancia m�s grande que quiere pagar
hoy; sin embargo, puede querer pagar una parte del vendedor de una ganancia que
hace m�s tarde. Una soluci�n de este problema es comprar el inter�s de la parte a
la casa del comprador afortunado con un documento a pagar �nicamente de inter�s
hasta que la casa se venda. Si su acuerdo es compartir ganancias 50/50, entonces
comprar�a la mitad de inter�s a la casa para la mitad de lo que el comprador pag�
en la venta. Recibir�a entonces la mitad de las ganancias y el comprador
recuperar�a su inversi�n original m�s la mitad de las ganancias.

Estudio del caso: compartimiento de las ganancias

Valor de la casa: Compra en venta judicial: Compre una mitad de inter�s: $175000$
200000$ 100000$ 50000�

Cuando la propiedad se venda, el comprador de la extinci�n del derecho de redimir

recibir� primeros 100000$, m�s la mitad de la diferencia. Suponga que la casa se
venda por 200000$ despu�s de un a�o. Precio de venta: Comprador de 200000$ Mitad de
los beneficios La nota debe al comprador Cash distribuido en la venta 170 100000$ +
$50000$ 150000 Usted $100000$ 50000$ 50000�

Compra de extinciones del derecho de redimir

Podr�a ser capaz de comprar la casa por menos de 150000$ directamente despu�s de la
venta, pero esto requerir�a que usted preste dinero de otra fuente y haga pagos
mensuales. La compra s�lo mitad permite que usted haga pagos s�lo a su mitad del
precio de compra (50000$). Si la tasa de inter�s fuera el 8%, su coste de inter�s
para el a�o ser�a s�lo 4000$ (el 8% $50000). Si alquila la casa durante el a�o, su
mitad del alquiler deber�a cubrir m�s que ese coste. El comprador de la extinci�n
del derecho de redimir har� una ganancia de 50000$ con poco trabajo (hace el
trabajo). Esto es m�s que recibir�a con un r�pido �como es� la venta. Las
relaciones entre compradores adinerados (quienes han estado invirtiendo con �xito
durante a�os) y nuevos inversionistas (quienes est�n ansiosos de hacer el trabajo
para la parte de la ganancia) son comunes y son buenas para ambos. Llegue a conocer
a los compradores en sus ventas judiciales y mire por su parte que puede trabajar
con.

Sacando a los Due�os despu�s de que Compra

�C�mo consigue que due�os se muevan de su casa cuando pierden la casa en una acci�n
de la extinci�n del derecho de redimir? Ay�deles. Probablemente necesitan el dinero
m�vil y tal vez un lugar para almacenar la mayor parte de su materia si se mueven
en un lugar m�s peque�o, como un piso. A menudo pueden alquilar un piso con poco
dinero sincero, pero necesitar una unidad de almacenaje. Siempre que compre una
casa en una extinci�n del derecho de redimir, aseg�rese que incorpora bastante
dinero en el acuerdo de ayudar a los due�os a trasladarse a otro lugar. Pague por
adelantado el alquiler en una unidad de almacenaje durante un a�o y d�les bastante
para alquilar otro lugar o retroceder a donde sus padres viven. D�les bastante para
alquilar un cami�n si se mueven de la ciudad. Es la econom�a falsa para tratar s�lo
de hablar ellos de su casa. El dinero que gasta para la ayuda del antiguo
movimiento del due�o ser� mucho menos que gastar�a desaloj�ndolos y luego limpiar
el l�o y da�o que se deja. 171

17
El pr�stamo en t�rminos creativos - su llave a flujo de fondos
el ou puede comprar un tipo particular de la propiedad para el flujo de fondos,
como un doble, un bloque de pisos o un motel. He intentado todos ellos y le dir�
que la direcci�n de los arrendatarios que ocupan estas propiedades es el trabajo.
Tambi�n puede conseguir el flujo de fondos de propiedades m�s f�ciles a manejar
como casas, tomando a pr�stamo en t�rminos buenos cuando compra. Trabajando
elegante en vez del trabajo duro, realmente puede tener m�s flujo de fondos.
Algunos inversionistas wannabe toman a pr�stamo en t�rminos malos y luego tratan de
apretar m�s flujo de fondos de sus arrendatarios. En la localidad, un comprador
inexperto financi� una adquisici�n de viviendas de la inversi�n en su tarjeta de
cr�dito. Su tasa de inter�s comenz� bajo, pero cuando perdi� un pago la tasa de
inter�s brinc� al 22%. Trat� de alquilar la casa a tres compa�eros de habitaci�n
para generar m�s flujo de fondos para cubrir sus pagos. Plan malo - trabajo duro,
no elegante. 173

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Si parece a

m�, quiere a los muy pocos arrendatarios posibles. Quiere comprar propiedades que
son las m�s f�ciles a poder. Puede tener m�s flujo de fondos, no apretando a m�s
arrendatarios en sus propiedades, pero por t�rminos del mejoramiento cuando presta
dinero. Hay muchos modos que puede prestar dinero para financiar una casa. � La
tabla 171 es una lista de varias clases de pr�stamos disponibles en mi ciudad hoy.

Se pone para elegir el tipo de inter�s que paga

Cada vez presta dinero, se pone para elegir quien tomar a pr�stamo de y que precio
pagar�. La mayor parte de inversionistas pagan tasas de inter�s detallistas cuando
toman a pr�stamo y pagan precios al detalle cuando compran. Por �la venta al por
menor� quiero decir el precio de mercado no rebajado. Si compra una casa de la
inversi�n en un precio al detalle y luego paga a un � pr�stamo de la Tarjeta de
cr�dito de la Fuente de la Tabla 171 de inter�s detallista � Bancos de Bancos
comerciales de prestamistas Dif�ciles Prestamistas de inversionistas Pasivos que
poseen al Vendedor de la propiedad que financia 174 Tasa de inter�s � el 624%
(cuando llega tarde en un pago, los saltos del precio) � el 1218% (prestan basado
en la equidad) � el 812% (cr�dito requerido - el pr�stamo puede ser no respaldado)
� el 712% (el precio depende de su cr�dito) � el 812% (el precio depende de su
historia) � el 512% (el precio depende de su cr�dito y habilidad) � el 012% (el
precio depende de su habilidad)

El pr�stamo en t�rminos creativos - su llave a flujo de fondos

Estudio del caso: casa comprada en precio al detalle y financiada con una tasa de
inter�s detallista
Valor de la casa: Precio de compra: ingresos del alquiler mensuales netos: $215000$
240000$ 215000$ 1200�

� La tabla 172 muestra la cantidad que se puede tomar a pr�stamo y reembolsarse con
1200$ por mes con tasas de inter�s diferentes por un pr�stamo de amortizaci�n de 30
a�os. � Cantidad del Pago de la tabla 172$ 200150$ 180369$ 163540$ 149138$ 136740$
126007$ 116662

Tasa de inter�s el 6% el 7% el 8% el 9% el 10% el 11% el 12%

Llame 30 a�os 30 a�os 30 a�os 30 a�os 30 a�os 30 a�os 30 a�os

Si pudiera tomar a pr�stamo en el inter�s del 6%, podr�a comprar la casa con
aproximadamente un pago al contado de 15000$, m�s cualquier gasto de cierre. En el
8% m�s realista, tendr�a que dejar m�s de 50000$ m�s sus gastos de cierre. A menos
que comience con mucho dinero y gran cr�dito, esta estrategia no es para usted. Aun
si tiene mucho dinero y gran cr�dito, deja mucha ganancia cuando paga precios al
detalle e inter�s. precio, tendr�a que hacer un pago al contado grande para el
flujo de fondos de los alquileres para cubrir sus pagos. En su libro Nada Abajo,
uno de mis ex estudiantes, Robert Allen, explican algunas ideas que ense�o sobre la
compra con lever175

La construcci�n de Riqueza de Bienes inmuebles en una edad del Mercado que Cambia.
Uno de los problemas habla de preocupaciones comprando una casa con nada abajo, que
le abandone debido mucho. Obviamente, si no compra con nada abajo y no se puede
permitir los pagos, no poseer� el bastante mucho tiempo de la propiedad para hacer
una ganancia. Tiene que ser un prestatario inteligente no para comprar con nada
abajo y tener el flujo de fondos positivo. Se puede hacer: lo he hecho muchas
veces. La llave debe hacer o el vendedor prestarle el precio de compra entero con
pagos que son cubiertos por el alquiler neto o asumen un pr�stamo existente que
tiene pagos bajos.

Estudio del caso: due�o que financia con pagos bajos

Valor de la casa: Precio de compra: ingresos del alquiler mensuales netos: Vendedor
que financia: pagos mensuales: $215000$ 240000$ 180000$ 1200$ 180000 � el 7% $1000
durante 5 primeros a�os 1200$ durante pr�ximos 5 a�os 1400$ hasta totalmente no
pagado

Con este programa de pagos, los pagos durante los 5 primeros a�os ser�an menos que
el inter�s del pr�stamo (que ser�a 1050$). El equilibrio al final de 5 a�os ser�a
183580$. Cuando los pagos aumenten a 1200$, comenzar� a amortizar, y ya que
aumentan otra vez, el pr�stamo dar� resultado completamente en aproximadamente 28
a�os.
Muchos vendedores quieren una corriente de ingresos a largo plazo. Un vendedor, que
pagamos temprano, se disgust�: sab�a que cuando tom� nuestro dinero y lo puso en el
banco, sus ingresos mensuales se caer�an dram�ticamente. El cuidado de los pagos
bajo durante los 5 a 10 primeros a�os es el m�s importante para usted. En 10 a�os,
tanto los alquileres como la propiedad valoran 176

Tomando a pr�stamo en T�rminos Creativos - Su Llave al Flujo de fondos aumentar�.

Deber�a ser capaz de financiar de nuevo y pagar a su vendedor, y los alquileres m�s
altos ser�n bastante para pagar su nuevo pr�stamo.

Otra manera no de comprar con nada abajo y tener flujo de fondos

Antes expliqu� c�mo asumir un pr�stamo existente. Aqu� est� un ejemplo mostrando la
ventaja de asumir o tomar sujeto a un pr�stamo existente en la propiedad. Otra vez,
esto es una compra de nada abajo con t�rminos que producir�n el flujo de fondos
inmediato para el comprador.

Estudio del caso: asumir un pr�stamo con pagos bajos

Valor de la casa: Precio de compra: ingresos del alquiler mensuales netos:
financiaci�n bancaria existente: pagos mensuales: Saldo deudor a vendedor: Pago a
nota a vendedor: $250000$ 300000$ 225000$ 1300$ 178000 �(el 6,5%, 30 a�os) $1125$
47000 (inter�s del 4%) 100$ por mes durante cinco primeros a�os 200$ por mes
durante pr�ximos cinco a�os 300$ por mes hasta no pagado

Este pr�stamo tiene menos que pagos �nicamente de inter�s durante los cinco
primeros a�os, entonces amortiza. A menudo, los vendedores de una casa como esto
llamar�n y pedir�n su dinero pronto y ofrecer�n tomar una cantidad rebajada si les
paga temprano. Esto puede aumentar sus ganancias en decenas de miles de d�lares.

Ambos de estos caminos s�lo descritos para comprar y financiar casas trabajan bien
en un mercado que cambia donde los vendedores son incapaces de venderse 177

La construcci�n de Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia

r�pidamente. Un rasgo de los dos seminarios que ense�o cada a�o tiene estudiantes
que realmente encuentran a vendedores motivados de casas y los hacen ofertas. M�s
de 100 casas se han comprado durante mis clases durante los a�os.

�Qu� valen t�rminos buenos a usted?

�Cu�ndo toma a pr�stamo en mejores que el mercado t�rminos, cuanta ganancia
adicional hace? �Si un vendedor prestar� el dinero en el 6% y cuesta el 8% para
tomar a pr�stamo del banco, cu�nto vale ese pr�stamo a usted cada mes como un
comprador? � La tabla 173 muestra cuanta ganancia mensual se puede ganar tomando a
pr�stamo de vendedores en vez de un banco. � La tabla 174 muestra cuanto m�s har�a
sobre el t�rmino de un pr�stamo de 30 a�os. Aunque se necesite m�s trabajo para
comprar una casa con el due�o que financia, paga bien. Cuando comenc� a comprar la
propiedad, el �nico modo que podr�a comprar era con t�rminos como estos perfilados
en preceder a dos estudios del caso en las p�ginas 176 y 177. Se necesita m�s
trabajo para encontrar a vendedores que financiar�n la propiedad para usted, pero
si tiene poco dinero efectivo o cr�dito, siempre ser� un modo que puede comprar la
propiedad. � La tabla 173
Vendedores ganancia mensual adicional ganada tomando a pr�stamo de

Tasa de inter�s bancaria el 8% el 8% el 8% el 8% el 8% 178

Tasa de inter�s del vendedor el 6% el 6% el 6% el 6% el 6%

Cantidad del pr�stamo $100000$ 150000$ 200000$ 250000$ 300000

Ganancia mensual adicional $167$ 250$ 333$ 416$ 500 ganados

El pr�stamo en t�rminos creativos - su llave a � la tabla 174 del flujo de fondos�

Vendedores sacan ganancia ganados durante un per�odo de 30 a�os tomando a pr�stamo
de

Tasa de inter�s bancaria el 8% el 8% el 8% el 8% el 8%

Tasa de inter�s del vendedor el 6% el 6% el 6% el 6% el 6%

Cantidad del pr�stamo $100000$ 150000$ 200000$ 250000$ 300000

Ganancia de 30 a�os adicional $60120$ 90000$ 119880$ 149760$ 180000

La utilizaci�n de dinero del inversionista para financiar sus acuerdos

Muchas personas con el dinero como y entienden bienes inmuebles, pero no tienen el
tiempo o ambici�n de comprar y manejar la propiedad. Probablemente hacen invertir
su dinero en la bolsa o en una cuenta bancaria. Hay dos diferencias principales
entre inversi�n en la bolsa e inversi�n en bienes inmuebles. En primer lugar, puede
usar conocimiento y habilidades de comprar una propiedad en un precio inferior al
del mercado y en mejores que el mercado t�rminos. En segundo lugar, puede comprar
bienes inmuebles con poco o nada abajo. Un corredor de bolsa le dir� que los bienes
inmuebles no son el l�quido. Esto es el mejor parte. Como no es el l�quido y es m�s
dif�cil de venderse, puede hacer �entrar� significativo en la ganancia. En la
bolsa, paga el mismo precio que todos los dem�s, sin tener en cuenta qu� bien es.
Otra cosa buena de bienes inmuebles siendo il�quidos consiste en que es m�s f�cil
sostenerlo hasta que al menos se doble en el valor. �Cu�nta gente sostiene una
reserva hasta que se doble en el valor? No muchos van, porque - al menos en parte -
es tan f�cil vender una reserva. La mayor parte de accionistas que tienen una
ganancia del 50% o del 75% se hacen nerviosos y se venden antes de que vuelva
abajo. Como los bienes inmuebles tienden a tener una mente de una pista cuando
vienen a cual manera de ir, pagan para sostenerlo, aun cuando el mercado no se
mueve mucho. En la carrera larga subir�. Muchos 179

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en unos inversionistas del

Mercado que Cambian desea este resultado, pero porque toma el esfuerzo
suplementario, pocos inversionistas realmente lo consiguen. Una vez que adquiera
las habilidades de comprar una propiedad debajo del mercado y manejarlo bien, puede
atraer a inversionistas que pueden: (1) ser una fuente de dinero del pago al
contado, (2) ser una fuente de cr�dito de adquirir pr�stamos, y (3) ser una fuente
de pr�stamos para la propiedad que quiere poseer por usted. Cuando dos personas
invierten juntos, las ganancias se pueden compartir desde muchos puntos de vista.
Simplemente prestando dinero de un inversionista en un convenido la tasa de inter�s
es la m�s simple y la mejor para usted - mientras se puede permitir a hacer los
pagos.

Estudio del caso: pr�stamo de un inversionista

Valor de la casa: Precio de compra: ingresos del alquiler mensuales netos: Pr�stamo
de inversionista: $250000$ 300000$ 200000$ 1350$ 200000 �(el 8% s�lo interesa
debido en 10 a�os o despu�s de la venta) 1333$

Pagos mensuales:

Este pr�stamo ser�a asegurado por una primera hipoteca o el hecho de la confianza
en la propiedad. Un pr�stamo �nicamente de inter�s tiene varias ventajas. En primer
lugar, la contabilidad es f�cil. El equilibrio siempre ser� 200000$ (m�s cualquier
inter�s debido). En segundo lugar, tendr� pagos inferiores, que es bueno para usted
como el prestatario. En tercer lugar, 200000$ llenos del inversionista se queda
invertido en el 8%. Si, por ejemplo, comienza a reembolsarle 75$ por mes del
principal, entrar�a probablemente en una cuenta bancaria ganando lejos menos del
8%. Con este arreglo, toma todo el riesgo, pero se beneficiar� de toda la ganancia
de la venta. Como lo compr� 50000$ debajo del mercado, y con nada abajo, bien se
recompensar� por su riesgo. 180

El pr�stamo en t�rminos creativos - su llave a flujo de fondos

El prestamista presta s�lo el 80% del valor de la propiedad (200000/250000$ = 080)

Si el prestamista quiere m�s compromiso de su parte, podr�a hacer un pago al
contado, que reducir�a entonces sus pagos mensuales. Otra alternativa debe dar al
prestamista la garant�a subsidiaria adicional. La garant�a subsidiaria podr�a ser
una cuenta bancaria que promete, o una obligaci�n o cualquier valor. Tambi�n podr�a
ser otra propiedad que posee. Los prestamistas con 200000$ m�s se preocupan por la
toma de un riesgo con su dinero que la ganancia de una vuelta alta. Querr�n una
vuelta m�s alta que pueden llegar a un banco, pero se refieren principalmente por
la seguridad. Si posee otra propiedad y quiere prometerlo como la garant�a
subsidiaria adicional para el pr�stamo, podr�a ser capaz de negociar una tasa de
inter�s inferior. Siempre que prometa la garant�a subsidiaria adicional, incorpore
una provisi�n en la hipoteca o el hecho de la confianza que permite que usted
suelte esa garant�a subsidiaria con el pago de cierta cantidad. Si su prestamista
le da una opci�n de hacer un pago al contado de 25000$ o prometer la garant�a
subsidiaria adicional, entonces es l�gico que si le paga 25000$ la garant�a
subsidiaria se suelte del pr�stamo. Esto permite que usted venda la propiedad
prometida como la garant�a subsidiaria adicional pagando a cuenta s�lo 25000$ del
equilibrio del pr�stamo restante.

Estudio del caso: compra con un inversionista

Valor de la casa: Precio de compra: Pago al contado: ingresos del alquiler
mensuales netos: financiaci�n bancaria existente: pagos mensuales: $300000$ 350000$
250000$ 50000$ 1400$ 200000 �(el 6,5%, 30 a�os) 1264$ 181

Mientras puede no haber tenido 50000$ en el banco o puede estar poco dispuesto a
dejar 50000$ en esta casa, es un acuerdo excelente de compartir con un
inversionista. Suponga que despu�s de que compra juntos, sostenga la casa hasta que
se doble en el valor: valor de la casa en reventa: equilibrio del pr�stamo
restante: Beneficio bruto: Menos la inversi�n inicial: Ganancia para partirse: el
50%: $600000$ 180000 (aproximaci�n) $420000$ 50000$ 370000$ 185000

El inversionista har�a 185000$ antes del impuesto sacar ganancia en su inversi�n de

50000$ inicial. Adem�s habr�a recibido una mitad del flujo de fondos durante el
per�odo de tenencia. Tambi�n recibir�a 185000$ para su parte, m�s la mitad del
flujo de fondos. La mayor parte de inversionistas estar�an contentos con esta
vuelta, sobre todo si hace todo el trabajo.

Aqu� est�n unas suposiciones para invertir con otros. 1. S�lo compre propiedades
que producen una ganancia inmediatamente. La raz�n de usar el dinero efectivo de un
inversionista es hacer dos cosas. a. Conduzca el precio abajo a un precio al por
mayor b. Reduzca la cantidad de deuda necesaria para comprar la propiedad 2. S�lo
compre con un otro inversionista a la vez. 3. Tenga un acuerdo escrito de c�mo
partir� ganancias y quien ser� responsable de y tendr� la autoridad para tomar
decisiones sobre venta y alquiler. 4. Tenga una comprensi�n mutua sobre cuanto
sostendr� la propiedad. Es mejor declarar esto en t�rminos de ganancia en vez del
tiempo. Por ejemplo, podr�a consentir en sostener la propiedad hasta que su valor
se doble (o alcanza cierto valor). Si esto 182
Pr�stamo en T�rminos Creativos - Su Llave al Flujo de fondos toma 5 a�os o 10 a�os,
tiene un objetivo. Siempre puede modificar esto por el consentimiento mutuo. 5.
S�lo compre propiedades con alguien que tiene el dinero en el banco (o en una
cuenta de valores), no alguien que lo tiene que tomar a pr�stamo para d�rselo. Si
lo tienen que tomar a pr�stamo, estar�n deseosos de reembolsarlo y querr�n venderse
m�s pronto. No compre una casa con un inversionista hasta que desarrolle las
habilidades necesarias para comprar y manejar la propiedad.

183

18
La venta en un mercado con pocos compradores
n el mercado de un comprador, los compradores gobiernan. Tienen la ventaja porque
hay m�s propiedades en el mercado que compradores. Algunas de aquellas propiedades
se sientan en el mercado durante meses o a�os. Esto es un tiempo estupendo para
comprar, ya que puede apuntar a un vendedor que piensa necesidades de vender y
hacer luego una oferta que le garantiza una ganancia. Es un tiempo provocativo para
venderse - pero se puede vender con la estrategia correcta. Incluso en un mercado
muy lento, siempre hay los potenciales compradores - s�lo les tiene que dar una
raz�n de comprar. Si no se tiene que vender en el mercado de un comprador, no haga.
Alquiler en cambio. Los mercados del alquiler a menudo mejoran en el mercado de un
comprador. La raz�n es el mercado de un comprador consiste en que algo ha resultado
en el mercado hacer la compra menos atractiva. Puede ser un per�odo previo en
precios. Tambi�n podr�a ser un aumento espectacular de tasas de inter�s. Cualquiera
de �stos lo har�a dif�cil para muchos compradores tener derecho a un pr�stamo, por
tanto se hacen arrendatarios en vez de compradores. 185

Yo

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia que

Muchos todav�a quieren comprar despu�s de precios o aumento de tasas de inter�s,
pero no creen que se puedan permitir a comprar. Todav�a puede vender una propiedad
si muestra a un comprador complaciente c�mo ella o �l se pueden permitir a comprar
su casa. Cuando los mercados reducen la velocidad, las ventas se pueden caer el
20%, el 30%, o hasta el 50%. Esto todav�a deja m�s el 50% que es compradores y todo
que necesita es un comprador.

Algunas casas se venden m�s r�pido que otros

Un secreto a la venta en un mercado lento compra una casa para venderse lo que
tiene la amplia petici�n. Las casas en ciertas escalas de precios se venden m�s
r�pido como hay m�s compradores en esa escala de precios. Puede averiguar qu�
escalas de precios se venden el m�s r�pido de un Agente inmobiliario u otro
corredor de bienes ra�ces que tiene el acceso a MLS (Servicio del Listado M�ltiple)
estad�stica. Mire el �tiempo en el mercado� para escalas de precios diferentes.
Puede ser capaz de buscar por vecindades. Las casas en vecindades m�s deseables se
venden m�s r�pido que la casa media. Busque una vecindad con casas en la escala de
precios que quiere comprar en esto tiene unos tiempos de ventas m�s cortos que el
promedio. Otro secreto a la venta en un mercado lento es comprar casas en la gama
baja de la escala de precios en una vecindad. Compre una casa por menos de 300000$
en una vecindad con casas en los l�mites de 290000$ a 425000$, y se vender� m�s
r�pido que las casas valoraron m�s de 400000$. Hay simplemente m�s personas que se
pueden permitir la casa m�s barata. A menudo las casas menos caras tienen el
potencial. Se pueden mejorar o ampliarse. Las casas m�s caras se pueden
sobremejorar ya o sobreconstruirse para la vecindad.

Evite comprar casas ��nicas�

Una casa ��nica� es dif�cil de venderse en cualquier mercado, sobre todo en un
mercado lento. Evite comprar casas con el dise�o exterior extra�o y 186

La venta en un Mercado con Pocos Compradores planos extra�os. Busque casas normales
de aspecto en averagesized y partes en forma de. Evite partes de la esquina u otras
partes raras y en forma de. Evite fondos: s�lo una fracci�n de compradores quiere
un fondo. Busque casas con garajes y/o s�tanos; le gusta el cuarto suplementario
por la materia. Los garajes y los s�tanos son el espacio �barato�, que a�aden m�s
que su coste para el valor de una casa.

Otro secreto: entendimiento de las motivaciones del comprador

Hacer unas preguntas amistosas le ayudar� a calificar a potenciales compradores.
Una pareja quienes se quedan en un motel hasta que encuentren una casa es mejores
candidatos que otra pareja que tienen que vender la casa que actualmente poseen
antes de que puedan comprar suyo. Como aprendi� a clasificar la motivaci�n del
vendedor, puede clasificar la motivaci�n de un potencial comprador. Haga suavemente
preguntas de sondeo como ��Para cu�ndo se tiene que mover?� y ��Ha tenido derecho a
un nuevo pr�stamo?� Aprenda si son compradores nuevos, o si poseyeran una casa
antes y suben o bajan. Si tienen que vender una casa poseen antes de que compren
suyo, no son perspectivas buenas - pasan poco tiempo con ellos. Su mejor
perspectiva es (1) un comprador que ha vendido su casa y necesidades de moverse,
(2) uno quien se traslada a la ciudad quien est� ansioso de comprar, o (3) un
arrendatario que est� listo para comprar.

Les tiene que dar una raz�n de comprar

Muchas personas que viven en un piso o doble con su familia prefieren tener una
casa y un patio. La posesi�n de una casa es el sue�o americano. Apunte a
arrendatarios en su ciudad envi�ndoles anuncios o tarjetas postales. Trate de
provocar su inter�s con l�neas de sondeo como el siguiente.� ��Por qu� alquiler
cuando la posesi�n puede ser tan barata y se pone para pintar color que le guste?�
187

La construcci�n de Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia � �Cansado

de andar un bloque a su coche - compran hoy y parque en su puerta principal�.�
��Deje de limpiar con agua su alquiler abajo los servicios - comienzan a construir
la equidad el pr�ximo mes!� Estas declaraciones capturan algunos motivos que la
mayor parte de arrendatarios prefieren comprar. Quienes alquilan le gustar�a
comprar, si les puede mostrar c�mo. �Por qu� siguen los arrendatarios alquilando?
Aqu� est�n los motivos superiores. 1. Carencia de un pago al contado y gastos de
cierre 2. Carencia de ingresos 3. Los problemas en la calificaci�n para un pr�stamo
Otros compradores pueden querer su casa, pero tener otros problemas. 1. No han
vendido su vieja casa. 2. Son nuevos en la ciudad y nuevos en el trabajo. 3. No
tienen bastante para un pago al contado y gastos de cierre. Otro problema es un
historial de cr�dito pobre. Est� cauteloso de la venta a alguien con un registro
del cr�dito pobre a menos que se convenza de que la causa era probablemente un
acontecimiento antiguo, como una enfermedad grave o un fracaso comercial. Un deudor
que dirige la deuda de la tarjeta de cr�dito y luego rechaza pagarla es un riesgo
de cr�dito pobre. Sin embargo, aquellos compradores que han tenido una bancarrota o
extinci�n del derecho de redimir, podr�an ser un mejor riesgo que alguien con mucha
deuda a corto plazo. Probablemente tienen pocos acreedores ahora, y si han girado
una esquina en sus vidas, pueden ser un riesgo bueno. Para vender a arrendatarios
una casa, tendr� que vencer los motivos por qu� los arrendatarios creen que no
pueden comprar. Aquellos motivos pueden incluir (1) poco dinero para un pago al
contado y (2) no bastantes ingresos para hacer un pago de la hipoteca en este
tiempo. Si les puede mostrar c�mo comprar con el pago al contado que tienen y con
pagos mensuales que se pueden permitir, entonces el precio que cobra por la casa se
hace una no cuesti�n. Puede 188

La venta en un Mercado con Pocos Compradores vende una casa por un precio al
detalle, hasta en un mercado lento, si ayuda a compradores ofreciendo t�rminos que
se pueden permitir.

�Venderse con o sin un corredor de bienes ra�ces?

La venta de una casa es una habilidad. Si no sabe c�mo hacer esto, aprender o pagan
a un agente para poner en una lista y negociar una venta para usted. Algunos
vendedores tratan de vender una casa por s� durante meses, y luego poner en una
lista con un agente. Esto es una basura del dinero. Adquiera las habilidades de
vender una casa usted mismo o usar un reactivo experto para hacer el trabajo para
usted. Si usa un reactivo, use el que quien realmente ha vendido varias casas en su
vecindad. Muchos agentes ponen propiedades en una lista y esperan que otros agentes
los vendan. Quiere a un agente que sabe c�mo venderse y cerrarse, y quien trata en
su escala de precios y �rea. No haga el error del listado con un conocido social o
un pariente a menos que est� seguro que pueden producir resultados.

Utilizaci�n de un corredor de bienes ra�ces

Los corredores de bienes ra�ces son en la naturaleza optimista. Esto no es una cosa
mala, pero puede deformar la realidad. La realidad puede ser cara. Durante m�s de
10 a�os, era un Agente inmobiliario activo y pose� una oficina con m�s de una
docena de socios. Los corredores de bienes ra�ces proporcionan un servicio valioso
a due�os que no saben c�mo a o no quieren vender su propia propiedad, pero este
servicio viene a un coste. Si vende una casa del alquiler usando un reactivo,
querr�a sacar a sus arrendatarios y arreglar la casa. Una casa alquilada nunca
parece grande. Lo que es m�s importante los arrendatarios tienen un inter�s a la
casa no vendi�ndose, porque entonces se tendr�n que mover. A menudo lo har�n con
fuerza para mostrar la casa. Cuando la venta de una casa del alquiler, arreglar la
casa y el listado de ella requieren que usted deje los ingresos que la casa produce
e invertir el dinero adicional. Adem�s del pago de una comisi�n de bienes
inmuebles, es probable que la oferta que finalmente acepta sea para menos que el
precio del listado. 189

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Supone

que pone una propiedad de 300000$ en una lista con un agente, y 90 d�as despu�s de
que lo pone en una lista, acepta una oferta de 290000$ y paga a una comisi�n del 6%
de 17400$. Obtendr� aproximadamente 272600$. Adem�s, le costar� al menos 1500$ por
mes o m�s 4500$ en el transporte de gastos, no explicando reparaciones que hace
antes de que venda la casa o se requiera hacer antes del cierre. Podr�a gastar
f�cilmente m�s 5000$ en gastos del apuro o negoci� reparaciones.

Red proyectada de venta de propiedad puesta en una lista

Precio de cat�logo: la Oferta acept�: Menos comisi�n: Menos gastos de transporte:
reparaciones menos negociadas: ingresos netos probables: $300000$ 290000$ 17400$
4500$ 5000$ 263100

La venta de su propia propiedad

Si aprende a vender sus propias casas, entonces no s�lo le puede salvar una
comisi�n y algunos gastos, a menudo se puede vender m�s r�pido porque puede ofrecer
mejores t�rminos. Una comisi�n t�pica de una casa de 300000$ ser�a el 6% o 18000$.
A menudo vendo casas y los financio para compradores nuevos, tomando tan s�lo 5000$
para un pago al contado.
La venta de una casa a compradores que necesitan ayuda
Saber c�mo vender su propia propiedad es una habilidad valiosa. Vale decenas de
miles de d�lares cada vez vende una propiedad. La financiaci�n de una venta para un
comprador, la toma de s�lo un peque�o pago al contado, suenan a una proposici�n
arriesgada. Puede ser a menos que se licencie sus compradores anticipados como un
propietario hace. Los propietarios est�n acostumbrados al piso de alquiler de
alguien moverse en su casa despu�s de pagar el alquiler de los s�lo un o dos meses
y un dep�sito de seguridad. Si el alquiler y dep�sito de seguridad en unos totales
de la casa 3500$, entonces piso de alquiler 190

La venta en un Mercado con Pocos Compradores alguien se acerca con un pago al

contado de 5000$ es menos arriesgada que el alquiler de ellos la propiedad.
Ofreciendo la casa con un pago al contado bajo, ensancha su mercado y se puede
vender m�s r�pido. Aunque un corredor de bienes ra�ces pudiera ofrecer una casa en
t�rminos, querr�a t�picamente que un pago al contado bastante grande cubra su
comisi�n. Si consintiera en tomar la comisi�n con el tiempo ya que recibe su
dinero, entonces un agente le podr�a ayudar a venderse.

La venta con un pago al contado bajo usando una opci�n del arriendo
La utilizaci�n de una opci�n del arriendo de venderse permite que usted se venda a
un arrendatario existente o a otro comprador que puede necesitar el tiempo para
adquirir un pr�stamo bancario. Vendo casi todas mis casas usando opciones del
arriendo, por varios motivos. 1. Se venden m�s r�pido. T�picamente se necesita s�lo
un mes o dos para encontrar a un comprador cuando ofrece vender la utilizaci�n de
una opci�n del arriendo con un pago al contado bajo y pagos mensuales iguales al
alquiler del mercado. 2. Mis gastos son m�s bajos. La casa se vende m�s r�pido as�
hay menos d�as vacantes; menos cuentas de hacer publicidad y mantener la casa; m�s,
aqu� est� un art�culo grande, puede vender la casa en �como es� la condici�n. Si la
casa tiene alguna reparaci�n necesaria, rev�lelos, pero deje al comprador hacer las
reparaciones. Cuando el comprador invierta su tiempo y dinero que mejora la casa,
con mayor probabilidad se cerrar�. Finalmente, no hay comisi�n para pagar. 3. Ayuda
a homebuyers nuevo a entrar en el mercado de la vivienda. Los compradores m�s
j�venes a menudo necesitan ayuda con la compra de su primera casa. Vendiendo a una
familia joven una casa en t�rminos que se pueden permitir no s�lo puede ser
provechosa, pero es provechoso. Bob Bruss, un inversionista de la casa de
California afortunado, recomienda esto cuando anuncia una casa para la venta con
una opci�n del arriendo, usted 191

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia puede

atraer a compradores declarando en su anuncio�, 5000$ le mueven a�. Esto ayuda a
compradores a autolicenciarse. La mayor parte de compradores podr�an creer que el
cierre de gastos y otros gastos ascender�a a un total m�s alto, entonces declarando
que un n�mero global como 5000$ ayuda a su anillo telef�nico. De vez en cuando
alguien responder� a su anuncio quien tiene m�s para dejar, y, por supuesto,
coleccionar m�s dinero sincero es mejor para usted como el vendedor. Cuando se
vende en una opci�n del arriendo, quiere que el comprador sea finalmente capaz de
tener derecho y obtener un pr�stamo convencional y pagarle. A menudo el t�rmino de
un a�o en una opci�n del arriendo es el bastante mucho tiempo para el comprador
para tener derecho a un pr�stamo bancario. Para mejorar las posibilidades de
compradores de la opci�n del arriendo que se cierran cuando compran una casa de
usted, puede �precalificar� a sus compradores, como un prestamista va cuando
solicitan un pr�stamo. Los prestamistas convencionales miran ingresos de los
prestatarios y deudas para ver si se pueden permitir un nuevo pr�stamo. Los
prestamistas quieren no ver m�s que el 28% de los ingresos brutos de los
prestatarios usados para pagos del pr�stamo, y no m�s que el 38% usado para pagos
del total de la deuda. Un prestatario con ingresos brutos de 3500$ por mes se
podr�a permitir pagos de la casa mensuales de 980$ por mes (el 28% $3500 = 980$) y
pagos del total de la deuda de 1330$ por mes (el 38% $3500 = 1330$). Si sus
compradores tienen la deuda m�s alta que aceptable, tienen que aumentar sus
ingresos o reducir su deuda antes de solicitar un pr�stamo.

Venta en t�rminos
Una alternativa a la utilizaci�n de una venta de la opci�n del arriendo debe
ofrecer financiar la propiedad para un vendedor. Hay varias diferencias en los dos
enfoques. Cuando consiente en venderse con una opci�n del arriendo, no ha
transferido el derecho a la propiedad. Todav�a lo posee, y si los
arrendatarios/compradores no pueden hacer los pagos, a menudo se ir�n sin cualquier
demanda judicial que necesidad tiene de tomarse. Si la demanda judicial es nec192

Vendiendo en un Mercado con Pocos Compradores essary, normalmente un procedimiento

de desahucio es lo que se requiere conseguir la posesi�n de la propiedad. Su opci�n
de comprar no ser� v�lida o ejecutable a menos que paguen el alquiler. Cuando se
vende en t�rminos, transfiere el derecho a la propiedad, sosteniendo una nota e
hipoteca (o el hecho de la confianza) como la garant�a subsidiaria. Esta
transferencia puede requerir que local o impuestos de estado se paguen en la
transferencia, m�s usted, como el vendedor, puede tener una responsabilidad del
impuesto sobre la renta.

La venta a altos precios con los gastos m�s bajos

Tiene opciones cuando decide vender una casa. Uno se debe vender a otro
inversionista. La ventaja consiste en que puede vender a un inversionista una casa
que se alquila as� no perder� los ingresos mientras la casa est� en el mercado. La
desventaja es que la mayor parte de inversionistas quieren mucho y le prefieren
hacer financiar la propiedad para ellos a tomar a pr�stamo de un banco. Si no
necesita una venta al contado y los ingresos que se re�nen de un pr�stamo caben en
su plan total, venderse en t�rminos puede ser una soluci�n buena.

Estudio del caso: venta a otro inversionista o amigo o pariente

Valor de la casa: � Precio de venta de $325000$ 350000�: Pago al contado de
349000$: pagos mensuales de 10000$: 1695$ (el 6% s�lo interesa) Se comparan con
ingresos del alquiler netos de 1400$. Se puede vender por un precio m�s alto
ofreciendo grandes t�rminos, como un pr�stamo �nicamente de inter�s del 6% para un
t�rmino de 3 a 5 a�os. Si al final de t�rmino, quiere seguir coleccionando el
inter�s, podr�a ampliar el t�rmino del pr�stamo. Cuando se vende en t�rminos, lo
puede tratar como una �venta de la instalaci�n� con objetivos fiscales. Esto
permite que usted pague impuestos ya que recibe sus ganancias. Concuerde con su CPA
para ver si se licencia. 193

La construcci�n de la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Esto es

una soluci�n buena si tiene un miembro de familia o un amigo que quiere ayudar a
invertir.

La venta de una casa que tiene que trabajar

La condici�n de la casa no es como cr�tica cuando vende casas del juez de salida.
Aunque una casa en buenas condiciones apele t�picamente a m�s compradores y se
vender� m�s r�pido, una casa que necesita el trabajo es atractiva para otros
compradores. Cuando tiene una casa que necesita mucho trabajo, considere la venta
de �l en �como es� la condici�n, pero s�lo v�ndase a alguien calificado para hacer
el trabajo. No quiere recuperar una casa en la condici�n peor.

Estudio del caso: venta de una casa que tiene que trabajar usando una opci�n del
arriendo
Valor de la casa: precio de la opci�n: Pago al contado: alquiler mensual: � t�rmino
de $250000$ 275000$ 269000$ 5000 1 a�o�: 995$
Note que tanto el pago al contado como los pagos mensuales son bajos para una casa
en esta escala de precios. Esto debe atraer a compradores y hacerlo econ�mico para
ellos durante el tiempo hacen las reparaciones necesarias de la casa. La mayor
parte de compradores mejorar�n la casa, y luego la financiar�n de nuevo r�pidamente
para recuperar su inversi�n en la casa. Se valorar� a un precio m�s alto despu�s de
repararse. Aunque la mayor�a de las casas que vendo en opciones del arriendo
realmente se cierre, tal como result� despu�s un arrendatario/comprador no se puede
cerrar, el uno o el otro ofrezco seguir alquilando la casa a ella (sin la opci�n) u
ofrecer reembolsar la parte de su dinero de la opci�n si me da la casa atr�s a
tiempo y en buenas condiciones. A veces compran otra casa a m� m�s tarde o se hacen
un grande arrendatario a largo plazo. 194

Vendi�ndose en un Mercado con Pocos Compradores Para m�s informaci�n sobre opciones
del arriendo, ver �La compra y la Venta de Opciones del Arriendo de Utilizaci�n�,
disponible en mi sitio web, www.johnschaub.com. A causa de varios casos de
transacciones fraudulentas, algunos estados (Texas m�s recientemente) han decretado
la legislaci�n que coloca ciertos requisitos de ventas de la opci�n del arriendo.
Investigue sus leyes del Estado antes de comprar o vender la utilizaci�n de una
opci�n del arriendo.

Compre/Venda Proceso de Toma de decisiones de una Casa Comprada en lo alto del

Mercado
Si comprara una casa cerca de la cumbre de un mercado caliente y ahora encuentre
que no la puede vender por lo que pag� por ella, tiene una decisi�n resistente de
hacer. �Lo deber�a sostener vac�o hasta que se venda, o lo deber�a alquilar y
esperar mejores condiciones del mercado?

Estudio del caso: casa comprada en lo alto del mercado

Precio de mercado en cumbre de mercado: Precio de compra: Valor de mercado 6 meses
m�s tarde: Mensualmente coste para llevar casa (despu�s de que recogimiento de
alquiler): Mensualmente coste para llevar la casa durante 3 a�os: Mensualmente
coste para llevar casa durante 5 a�os: p�rdida antes del impuesto de ser vendida
hoy: precio de venta razonable para esperar de ser sostenido 5 a�os: Menos coste de
posesi�n: Ingresos netos: �($280000$ 250000) de $300000$ 280000$ 250000$ 500$
18000$ 30000$ 30000�$ 325000$ 30000$ 15000

195

Este ejemplo no explica un poco de aumento del flujo de fondos ya que podr�a ser
capaz de levantar alquileres, tampoco explica cualquier ahorro fiscal que pueda
realizar. El factor decisivo ser�a la ubicaci�n de la casa y el tipo de
financiaci�n tiene. Si la financiaci�n y la ubicaci�n son ambos mejores que el
promedio, entonces la posesi�n de la casa es una decisi�n sabia. Si la casa ser� un
problema de la direcci�n debido a una ubicaci�n mala o construcci�n pobre, o si el
pr�stamo no es un pr�stamo debajo del mercado que le da la acci�n de palanca que
mejora sus ganancias con el tiempo, entonces la venta hoy ser�a aconsejable. Aunque
la venta en un mercado poco activo o un mercado que disminuye sea m�s provocativa
que en un mercado caliente, ventas pasan.

196

19
Un plan de 10 a�os para construir riqueza una casa a la vez
y pap� vino a m� cuando era en sus a�os sesenta y pidi� que yo le ayudara a
comenzar a invertir para el retiro. Hasta ese punto, su estrategia hab�a sido
llevar bastante seguro de vida para pagar sus deudas cuando muri�. Sospecho que tan
se sorprendi� como cualquiera que todav�a estaba vivo en 63, porque siempre hab�a
vivido la vida a su m�s lleno. Una vez que celebr� su cumplea�os sesenta y tres,
concluy� que podr�a vivir a�n m�s largo. Para disfrutar de la vida necesitar�a m�s
dinero que hab�a salvado hasta ahora. Le ayud� a comprar varias casas, y hoy a la
edad de 90 a�os, tiene varios miles de d�lares por mes del flujo de fondos
suplementario de sus tres casas libres-y-claras. Aquellos fondos suplementarios
permiten que �l viva muy c�modamente.

Nunca es Demasiado tarde para comenzar

No sabe cuanto va a vivir. Algunos cient�ficos m�dicos creen que podemos sobrevivir
a nuestros padres antes de 20 a�os o m�s. Invirtiendo activamente, se puede quedar
agudo y quedarse en el control 197

La construcci�n de Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia de sus

finanzas. M�s, es mucho m�s diversi�n de hablar de un acuerdo que s�lo hizo que sus
dolores y dolores.

La reuni�n de su plan de 10 a�os

Diez a�os son el bastante mucho tiempo para adquirir una cantidad significativa de
la riqueza invirtiendo en casas. � La tabla 191 es un ejemplo de un plan de
inversi�n de la casa de 10 a�os. El plan supone que la casa que comprar�a en su
ciudad valga 250000$ hoy y que se doblar� en el valor en 10 a�os. Tambi�n supone
que aprenda a comprar esa casa al menos el 10% bajo el mercado y luego financiar
con un pago al contado del 10% con t�rminos que permitir�n que usted lo sostenga
hasta que se doble en el valor. Si las casas toman m�s largo que 10 a�os para
doblarse en su ciudad, entonces su mercado puede ser el mercado de un comprador y
deber�a ser capaz de hacer mejores acuerdos cuando compra. Si su mercado es menos
caro y todav�a puede comprar una casa en su ciudad por 125000$, s�lo cortar los
n�meros en la mitad. Las buenas noticias son que cuesta menos para vivir en su
ciudad. Si sus casas son m�s caras, doblan o triplican los n�meros hasta que
correspondan a los n�meros en su ciudad. Necesitar� m�s dinero, pero las casas m�s
caras se pueden comprar con un descuento m�s grande, por tanto tendr� m�s dinero.
Si vive en un mercado muy caro, entonces compra s�lo un aloja cada dos o tres a�os.
Todav�a tendr� bastante en 10 a�os. Una vez que posea una carpeta de casas, puede
decidir sostenerlos indefinidamente. Si aprecian el 5% el pr�ximo a�o, esta carpeta
de diez casas de 500000$ producir�a una ganancia de 250000$, no contando los
ingresos del alquiler. Si los sostiene hasta que la deuda se pague, tendr�a unos
ingresos significativos de s�lo los alquileres y se podr�a vender un por ingresos
extra si tuviera que.

M�s que el dinero

La compra de una casa para alquilar a una familia que necesita un lugar decente
para vivir no s�lo le har� mucho dinero, pero tambi�n provee a una familia 198

La construcci�n de riqueza una casa en un � horario 191

Su capital propio en 10 a�os si compra y sostiene el que

250000$ alojan un a�o

A�o 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Compra del Precio de la vivienda en 10 a�os Price $500000$ 500000$ 500000$ 500000$
500000$ 500000$ 500000$ 500000$ 500000$ 500000$ 225000$ 240000$ 255000$ 270000$
290000$ 313000$ 338000$ 368000$ 404000$ 450000

Equilibrio del Pr�stamo aproximado en Su Equidad 10 A�os en 10 A�os $200000$

212000$ 224000$ 238000$ 256000$ 273000$ 296000$ 324000$ 351000$ 404000$ 2778000$
300000$ 288000$ 276000$ 262000$ 244000$ 227000$ 204000$ 176000$ 149000$ 96000$
2222000

Totales $5000000$ 3153000

con una casa. Muchos de mis arrendatarios viven en los mismos 10 a�os de casa o
m�s; algunos arrendatarios se quedaron m�s largos que 20 a�os. Mientras pueden no
ser capaces de permitirse a poseer esa casa, pueden disfrutar de vivir la mayor
parte de su vida en una casa agradable en una vecindad buena. Si m�s inversionistas
compraran una otra casa como una inversi�n, habr�a mucha vivienda de protecci�n
oficial en cada ciudad. En un sujeto paralelo, el presidente Jimmy Carter ha dicho
que si cada iglesia en Am�rica construyera s�lo un H�bitat para la Humanidad a
casa, podr�amos eliminar el alojamiento de pobreza en nuestro pa�s. Algunas
iglesias han construido m�s de 100 y todav�a van fuertes. Avanzamos.

Plantaci�n de �rboles
El mejor momento de plantar un �rbol era hace 10 a�os. El tiempo segundo mejor para
plantar uno es hoy. 199

Construyendo la Riqueza de Bienes inmuebles en un Mercado que Cambia Aunque no

pueda comprar casas hace 10 a�os, puede comenzar hoy. Un mercado que cambia trae la
oportunidad. Comience hoy a identificar vecindades en su ciudad que ser� fuerte 10
a�os de ahora. Busque casas que son pose�das por vendedores que se tienen que
vender. Haga ofertas al menos el 10 por ciento debajo del mercado. Financie las
casas con t�rminos que se puede permitir durante al menos 10 a�os. Alqu�lelos en
alquileres justos a arrendatarios que valoran la casa. Sostenga las casas hasta que
se doblen en el valor. �Ahora disfrute del resto de su vida!
�Nunca es demasiado tarde para ser cual podr�a haber sido�. - George Elliot

200

20
Desaf�ese: haga algo para otros

�nce encuentra su camino econ�micamente, se puede preguntar, por qu� hacen m�s?
Unos lo comparan con monta�as que suben. Sube monta�as porque puede; hace el dinero
porque puede. Mientras la fabricaci�n y los gastos del dinero son la diversi�n, si
esto es todo lo que alguna vez hace, perder� mucho placer en la vida. El placer de
pasar tiempo con familia y amigos. El placer de entrenar a ni�os y ayudarles a
aprender el valor de juego de equipo o ganando justamente. El placer de lectura a
un estudiante joven o darles una beca de modo que puedan ser los primeros en su
familia en asistir a la universidad. El placer de ayudar a H�bitat para
propietarios de la Humanidad a construir su propia casa, y luego de mirar a sus
ni�os crecer en una casa decente. El placer de escuchar a su padre o madre o un
amigo le conta historias que puede haber o�do muchas veces, pero que siempre se
dicen como es la primera vez. 201
Sobre el autor
John Schaub es un inversionista de jornada completa que ha sobrevivido a siete
presidentes, varias recesiones y cientos de arrendatarios. John compra propiedades
de calidad a precios rebajados con la mejor que el mercado financiaci�n y los
alquila a arrendatarios a largo plazo. Comparte lo que ha aprendido, tanto bien
como malo, con lectores y con estudiantes en tres seminarios por a�o. Compra,
vende, y maneja todas sus propiedades y sigue haciendo lo que ense�a. Las ganancias
de invertir en casas han permitido a John y su familia disfrutar de viajar el mundo
y la libertad de tomar muchas vacaciones ampliadas. John, un piloto tasado por el
instrumento, a menudo vuela su avi�n para negocio y placer. John es un abogado de
mucho tiempo para la vivienda de protecci�n oficial y ha servido durante 21 a�os en
el Consejo de H�bitat para Humanity Sarasota, Inc., y 7 a�os en el Consejo de
H�bitat para Humanity International. Sirve en los consejos del Centro M�s entero
del Alojamiento. Ya que m�s informaci�n sobre cursos del estudio a distancia de
John y seminarios vivos por favor p�ngase en contacto con nosotros en:
www.johnschaub.com

Oferta especial - sobresueldo libre

�Es un fabricante del dinero o un hoyo del dinero? La matriz de la ganancia de John
Schaub
La identificaci�n y el reconocimiento de mucho son un desaf�o. Los compradores
profesionales consecuentemente compran en precios inferiores a los del mercado
porque por instinto saben mucho cuando ven el que. John dise�� una matriz de toma
de decisiones que puede usar para evaluar r�pidamente el potencial tanto de la
propiedad como del vendedor. Use esta matriz y puede evitar comprar un hoyo del
dinero que gastar� su tiempo y absorber� su dinero efectivo, y sabr� cuando hacer
su oferta de conseguir la mejor oferta. John tiene propiedades de evaluaci�n de
experiencia de 35 a�os y negociaci�n con vendedores. Todo esto se une en esta
matriz para ayudarle a tomar decisiones cr�ticas temprano en el proceso de compra.
M�s - John explica c�mo usar su matriz en un audio de 20 minutos accesible en
cualquier ordenador en l�nea. Simplemente vaya a la P�gina Web de John:
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