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Mercado Imobiliário

Avaliação
de Imóveis

MÉTODOS
AVALIATÓRIOS
PREVISTOS PELA
NBR 14.653-1

PTAM - PARECER
TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
´
MERCADOLÓGICA - CONTEUDO
E APRESENTAÇÃO
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação
Informamos que é de
inteira responsabilidade
(CIP)
do(s) autor(es) a emissão (Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
dos conceitos.
120 p.
Nenhuma parte desta
publicação poderá ser
reproduzida por qualquer Avaliação de Imóveis - 1. ed. - Curitiba:
meio ou forma sem prévia
autorização do Ibrep.
Ampla, 2011.
Bibliografia
A violação dos direitos
autorais é crime estabe-
ISBN 978-85-63614-08-7
lecido na Lei nº 9.610/98 1. Avaliação de bens 2. Métodos de avaliação 3. Mercado
e punido pelo Art. 184 do
Código Penal.
imobiliário 4. Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
CDD - 690

Direitos autorais

Desenvolvimento
1 Introdução à avaliação de imóveis 5
Mapa de Conteúdos 1.1 Avaliação de imóveis: um apanhado 8 1
histórico
1.2 Avaliação de imóveis: conceitos básicos 12
1.3 o código de ética e a responsabilidade civil 16
exercícios 18

2 Normas, leis e resoluções 19


2.1 Normalização pela ABNT 22
2.2 Aspectos legais
2.3 Instrumentos reguladores do
26
28
2
CoFeCI para a avaliação de imóveis
exercícios 30

3 Noções de arquitetura e urbanismo 31


para avaliadores
3.1 Edificações, equipamentos e vias urbanas 34
3.2 Parcelamento do solo, loteamento,
desmembramento e condomínio
36
3
exercícios 42

4 Métodos avaliatórios 43
4.1 Métodos previstos pela NBr 14653-1 46
4.2 Método comparativo direto de dados de 48
mercado
exercícios

5 Aplicação do método comparativo


50

51
4
5.1 vistoria dos imóveis 54
5.2 Composição da amostra e 56
homogeneização dos elementos
5.3 valor de mercado, valor de compra e 58
venda e valor de locação
exercícios

6 Conteúdo e apresentação do PTAM


62

63
5
6.1 PTAM: conteúdo mínimo e forma de 66
apresentação
6.2 Honorários pela elaboração do PTAM 68
6.3 o PTAM nos processos judiciais 70
exercícios 72

7 Avaliação na prática de imóveis


urbanos e rurais
73
6
7.1 Terreno não edificado 76
7.2 Terreno com edificação unifamiliar 81
7.3 Apartamento em edifício residencial 88
7.4 área rural 95
exercícios 104

Gabarito 110
Referências 118 7
FOTO: GETTY IMAGES

Introdução à Avaliação de imóveis avaliação DE IMÓVEIS 5


FOTO: GETTY IMAGES

6 avaliação DE IMÓVEIS Introdução à Avaliação de imóveis


Introdução à Avaliação de imóveis avaliação DE IMÓVEIS 7
1.1 Avaliação de imóveis:
um apanhado histórico

você sabe como surgiu a avaliação de imóveis? Nessa


unidade de estudo vamos fazer uma retrospectiva
histórica dos fatos que serviram de alicerce para essa
atividade no Brasil.

os primeiros textos sobre o assunto, no Brasil,


surgiram no inicio do século xx, publicados em revistas
técnicas de engenharia do estado de São Paulo. em 1918,
o engenheiro victor da Silva Freire publicou um artigo
sobre avaliação racional de terrenos, prática adotada em
outros países desde meados do século anterior.

Depois disso, durante as décadas de 1920 e 1930,


diversos trabalhos procuraram difundir essa técnica.
e, em 1941, Luis Carlos Berrini lançou seu primeiro
livro chamado “Avaliação de Terrenos”, uma das mais
significativas obras do gênero.

As primeiras normas de avaliação de imóveis surgiram


na década de 1950, organizadas por entidades públicas
e institutos voltados para a área. em novembro de 1952,
o primeiro Anteprojeto de Normas para Avaliação de
Imóveis, escrito pelo engenheiro Augusto Luis Duprat,
foi examinado pela Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT).

ATUALMENTE O PROCESSO
BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES DE
IMÓVEIS ESTÁ ENTRE OS MAIS
AVANÇADOS E RECONHECIDOS
DO MUNDO.

8 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS


O utros estudos de grande importância surgiram no
decorrer do tempo, elaborados por institutos que
atuam neste setor. Mas é na época do grande surto
de desapropriações da década de 1960, com estudos
produzidos por comissões de profissionais dedicados
a perícias e avaliações judiciais, que o assunto da
avaliação imobiliária ganhou maior relevância.

E, em 1975, o Banco Nacional da Habitação (BNH),


com o objetivo de padronizar essa atividade, firmou
um acordo com a ABNT para a elaboração de uma
norma para a avaliação de imóveis urbanos. A partir
disso, então, foi instalada a Comissão de Estudo de
Vistorias e Avaliações (CEVA) do Comitê Brasileiro de
Construção Civil – CB-2, da ABNT.

Desses trabalhos iniciais surgiu, em 1977, a primeira


Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos
da ABNT, sob a sigla NB 502. A principal novidade
dessa norma é o estabelecimento de níveis de
precisão para as avaliações. Nessa época também
a ABNT começou a produzir outras normas para
avaliações que tratam de imóveis rurais, unidades
padronizadas, máquinas, equipamentos e complexos
industriais e glebas urbanizáveis.

Em 1989, essa norma passou pela primeira revisão


e foi registrada no INMETRO como NBR 5676 –
Avaliação de Imóveis Urbanos. Nesta oportunidade,
os níveis de precisão foram transformados em níveis
de rigor. Em seguida surgiram as normas NBR 8799,
para imóveis rurais e a NBR 8951, para glebas
urbanizáveis, entre outras.

FOTO: BANCO DE IMAGENS PARTICULAR

Introdução à Avaliação de imóveis avaliação DE IMÓVEIS 9


Normas da ABNT para avaliações
No início dos anos 2000 a ABNT editou as normas da série NBr 14653 - Avaliação de Bens,
com validade a partir de 30 de maio de 2001, constituída das seguintes partes:

Parte 1 - NBR 14653-1, com os conceitos, métodos e Parte 6 - NBR 14653-6,


validade a partir de 30 de procedimentos gerais para os com validade a partir de 30
maio de 2001: visa consolidar serviços técnicos de avaliação de julho de 2008 com errata
os conceitos, métodos de imóveis rurais, inclusive de 13 de março de 2009:
e procedimentos gerais servidões rurais. Detalha as Complementa conceitos,
para os serviços técnicos, diretrizes e padrões específicos métodos e procedimentos
fixando as diretrizes para de procedimentos em relação gerais para os serviços técnicos
avaliação de bens quanto à a: instituição de terminologia, de avaliação de recursos
classificação da sua natureza, definições, símbolos e naturais e ambientais. Fixa as
instituição de terminologia, abreviaturas, classificação da diretrizes para a valoração de
definições, símbolos e sua natureza, descrição das recursos ambientais quanto à
abreviaturas, descrição das atividades básicas, definição classificação da sua natureza,
atividades básicas, definição da metodologia básica, instituição de terminologia,
da metodologia básica, identificação do valor de definições, símbolos e
especificação das avaliações mercado ou outra referência abreviaturas, descrição das
e requisitos básicos de laudos de valor, especificação das atividades básicas, definição
e pareceres técnicos de avaliações e requisitos básicos da metodologia básica,
avaliação. de laudos e pareceres técnicos especificação das avaliações
de avaliação. e requisitos básicos de laudos
Serve como um guia e é exigível e pareceres técnicos de
em todas as manifestações Parte 4 - NBR 14653-4, avaliação.
técnicas escritas vinculadas a com validade a partir de 30
esta atividade. de janeiro de 2003: visa Parte 7 - NBR 14653-7,
detalhar e complementar os com validade a partir de 26
procedimentos gerais nos de março de 2009: Aborda
Parte 2 - NBR 14653-2, aspectos que dizem respeito à as normas relacionadas
com validade a partir de 03 avaliação de empreendimentos. ao patrimônio histórico,
de fevereiro de 2011. visa fixando as diretrizes para a
detalhar os procedimentos Parte 5 - NBR 14653-5, valoração de bens imóveis dos
gerais da norma de avaliação com validade a partir de 05 patrimônios artístico, cultural e
de bens no que diz respeito à de julho de 2006: Detalha e arquitetônico.
avaliação de imóveis urbanos, complementa os procedimentos
inclusive glebas urbanizáveis, gerais estipulados na ABNT eSTAS NorMAS vISAM
unidades padronizadas e NBr 14653-1, nos aspectos CoNSoLIDAr OS CONCEITOS,
servidões urbanas. que dizem respeito à avaliação MÉTODOS E PROCEDIMENTOS
de máquinas, equipamentos, PARA SERVIÇOS TÉCNICOS
Parte 3 - NBR 14653-3, instalações e bens industriais DE AVALIAÇÃO DE BENS,
com validade a partir de 30 em geral. PORTANTO SÃO DE
de junho de 2004: Consolida ATENÇÃO OBRIGATÓRIA NOS
TRABALHOS AVALIATÓRIOS.
10 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS
Importante: consulte sempre o site da
ABNT - Associação Brasileira de Normas
Técnicas www.abnt.org.br para verificar
possíveis atualizações e erratas nas normas.

FOTO: BANCO DE IMAGENS PARTICULAR

Introdução à Avaliação de imóveis avaliação DE IMÓVEIS 11


1.2 Avaliação de imóveis:
conceitos básicos

C
Vamos agora abordar as definições utilizadas
nos artigos, normas e publicações da área. São
conceitos mais específicos para a avaliação de omecemos pela definição de
imóveis, que se diferem do significado mais simples, avaliação. No dicionário Aurélio
que é de domínio público. Isto é importante para temos:
uma melhor compreensão do que veremos a seguir,
no contexto dessa área. • Avaliação: ato ou efeito de
avaliar/Apreciação,
A norma NBr 14653-1 diz que a avaliação análise/valor determinado
de imóveis é a análise técnica, realizada por um pelos avaliadores.
engenheiro de avaliações, para identificar o valor
de mercado dos bens (tangíveis) ou de direitos • Avaliar: determinar a valia
ou frutos sobre eles (intangíveis), assim como ou o valor de alguma coisa.
determinar indicadores de viabilidade de sua
utilização econômica, para uma determinada e pelo dicionário Houaiss da
finalidade, situação e data. Língua Portuguesa:

outro conceito importante nessa área é o de • Avaliação: ato ou efeito


imóvel, definido assim pela NBR 14653-1: “Bem de avaliar (-se)/Cálculo
constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele do valor de um bem ou de
incorporadas. Pode ser classificado como urbano bens/valor determinado por
ou rural, em função da sua localização, uso ou quem avalia.
vocação.” • Avaliar: estabelecer a
valia, o valor ou o preço de
alguma coisa.

FoTo: GeTTY IMAGeS

12 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS


P
o laudo de avaliação, por sua vez,
é definido na norma como: “relatório
técnico elaborado por engenheiro
de avaliações em conformidade ara um comparativo, vamos ver
com esta parte da NBr 14653, para essas expressões explicadas pelo
avaliar o bem.” dicionário Aurélio:

O parecer técnico é definido • Parecer: ter semelhança


pela norma como um relatório com/Ser verossímil,
circunstanciado ou esclarecimento crível, provável/
técnico emitido por um profissional Conceito, opinião/opinião
capacitado e legalmente habilitado fundamentada sobre
sobre assunto de sua especialidade. determinado assunto,
emitida por especialista.

• Técnico: peculiar a uma


determinada arte, ofício,
profissão ou ciência/
Indivíduo que aplica
determinada técnica,
especialista, perito,
experto.

INTroDução à AvALIAção De IMóveIS AvALIAção De IMóveIS 13


Outras definições
A NBR 14653-1 estabelece, entre outras, as seguintes definições:

• Acessório: Bem que se • Bem: Coisa que tem valor, • Benfeitoria útil: Benfeitoria
incorpora ao principal e que suscetível de utilização ou que que aumenta ou facilita o seu
possui valor isoladamente, pode ser objeto de direito, que uso, embora dispensável.
incorporado ou não a ele. integra um patrimônio.
• Benfeitoria voluptuária:
• Amostra: Conjunto de dados • Bem tangível: Bem Benfeitoria que visa simples
de mercado representativos de identificado materialmente deleite ou recreio, sem
uma população. (por exemplo: imóveis, aumentar o uso normal do
equipamentos, matérias- bem.
• Amostragem: Procedimento -primas).
utilizado para constituir uma • Custo: Total dos gastos
amostra. • Bem intangível: Bem não diretos e indiretos necessários
identificado materialmente à produção, manutenção ou
• Avaliação de bens: (por exemplo: fundo de aquisição de um bem, numa
Análise técnica, realizada comércio, marcas e patentes). determinada data e situação.
por engenheiro de avaliações,
para identificar o valor de • Benfeitoria: Resultado • Dado de mercado: Conjunto
um bem, de seus custos, de obra ou serviço realizado de informações coletadas no
frutos e direitos, assim como num bem e que não pode mercado relacionadas a um
determinar indicadores de ser retirado sem destruição, determinado bem.
viabilidade de sua utilização fratura ou dano.
econômica, para uma
determinada finalidade, • Benfeitoria necessária:
situação e data. Benfeitoria é indispensável
para conservar o bem ou evitar
a sua deterioração.

14 avaliação DE IMÓVEIS Introdução à Avaliação de imóveis


• Depreciação: Perda de meio de comercialização que motivaram determinado
valor de um bem, devido a ou exploração econômica. evento, avaliar bens, seus
modificações em seu estado ou Pode ser: imobiliário (por custos, frutos ou direitos.
qualidade, ocasionadas por: exemplo: loteamento, prédios
comerciais/residenciais), de • Preço: Quantia pela qual se
1. Decrepitude: Desgaste de base imobiliária (por exemplo: efetua, ou se propõe efetuar,
suas partes constitutivas, hotel, shopping center, uma transação envolvendo um
em consequência de seu parques temáticos), industrial bem, um fruto ou um direito
envelhecimento natural, ou rural. sobre ele.
em condições normais de
utilização e manutenção. • Homogeneização: • Valor de mercado: Quantia
Tratamento dos preços mais provável pela qual se
2. Deterioração: Desgaste observados, mediante a negociaria voluntariamente
de seus componentes aplicação de transformações e conscientemente um bem,
em razão de uso ou matemáticas que expressem, numa data de referência,
manutenção inadequados. em termos relativos, as dentro das condições do
diferenças entre os atributos mercado vigente.
3. Mutilação: Retirada de dos dados de mercado e os do
sistemas ou componentes bem avaliando. • Vida útil: Prazo de utilização
originalmente existentes. funcional de um bem.
• Perícia: Atividade técnica
4. Obsoletismo: Superação realizada por profissional • Vistoria: Constatação
tecnológica ou funcional. com qualificação específica, local de fatos, mediante
para averiguar e esclarecer observações criteriosas em
• Empreendimento: fatos, verificar o estado de um bem e nos elementos e
Conjunto de bens capaz um bem, apurar as causas condições que o constituem ou
de produzir receitas por o influenciam.

FOTO: GETTY IMAGES


1.3 O código de ética e a
responsabilidade civil

O conceito de bom profissional No Código de Ética Profissional dos


envolve, além da competência e Corretores encontramos, no artigo 5°,
conhecimentos técnicos para exercer a um texto que trata desse assunto:
função, diversas características. uma
delas, fundamental para o exercício de Art. 5º - O corretor de imóveis responde
qualquer profissão, é a ética. civil e penalmente por atos profissionais
danosos ao cliente, a que tenha dado
esta característica exige, no causa por imperícia, imprudência,
exercício da função, o respeito às negligência ou infrações éticas.
regras de conduta estabelecidas
pela sociedade, assim como as que A responsabilidade civil, por este
regulamentam o exercício profissional. ponto de vista, independe da culpa. um
Segundo o Código de Ética Profissional trabalho mal realizado por imperícia,
dos Corretores (resolução CoFeCI imprudência ou negligência poderá
n° 326/92), “os deveres do Corretor gerar o dever de indenizar o cliente ou
de Imóveis compreendem, além da a quem tenha causado o dano.
defesa do interesse que lhe é confiado,
o zelo do prestígio de sua classe e Sobre isso, vemos o art. 927 do
o aperfeiçoamento da técnica das Código Civil (Lei n° 10.406/2002), no
transações imobiliárias”. capítulo “Da obrigação de Indenizar”:

Porém, mais do que possa constar Art. 927. Aquele que, por ato
em um código, o profissional tem o ilícito (arts. 186 e 187), causar dano
conhecimento do que é certo e errado a outrem, fica obrigado a repará-lo.
ao exercer sua atividade. e o ato, sob Parágrafo único. Haverá obrigação de
o ponto de vista moral e ético, produz reparar o dano, independentemente de
efeitos não somente no indivíduo que culpa, nos casos especificados em lei,
o pratica, mas também nos que estão ou quando a atividade normalmente
à sua volta e traz consequências à desenvolvida pelo autor do dano
sociedade como um todo. Isso significa implicar, por sua natureza, risco para os
que a ética está ligada também à direitos de outrem.
responsabilidade.

16 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS


É MUITO IMPORTANTE QUE VOCÊ, PROFISSIONAL DO
MERCADO IMOBILIÁRIO, LEIA NA ÍNTEGRA O CÓDIGO DE
ÉTICA PROFISSIONAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS.
ELE É UM INSTRUMENTO QUE NORTEIA A CONDUÇÃO DO
ExERCÍCIO PROFISSIONAL. ACESSE ATRAVÉS DO SITE
DO COFECI: WWW.COFECI.GOV.BR.

Nos artigos 186 e 187, em “Dos


Atos Ilícitos”, estabelece o Código Civil:

Art. 186. Aquele que, por ação ou


Ética e moral
omissão voluntária, negligência ou
A palavra Ética é originada
imprudência, violar direito e causar dano
do grego “ethos”, que significa
a outrem, ainda que exclusivamente
“modo de ser, caráter, costume.”
moral, comete ato ilícito.
Significa o que é bom para o
indivíduo e para a sociedade
Art. 187. Também comete ato
e seu estudo contribui para
ilícito o titular de um direito que, ao
estabelecer a natureza de
exercê-lo, excede manifestamente os
deveres no relacionamento
limites impostos pelo seu fim econômico
indivíduo-sociedade.
ou social, pela boa-fé ou pelos bons
costumes.
Do latim, temos “mos,
mores” , que significam
Para compreender o que dizem
costume(s), e deram origem,
esses artigos, vamos a um exemplo:
na língua portuguesa, à palavra
No caso de que um Parecer Técnico
Moral.
de Avaliação Mercadológica (PTAM)
venha a instruir um processo de
etimologicamente, ética e
financiamento bancário, o imóvel será
moral tem o mesmo significado.
tomado como garantia considerando-se
Porém, na atualidade, utiliza-se
o valor de mercado que lhe for
o termo Ética para denominar
atribuído. o corretor que emitir um
a ciência que estuda o
(PTAM) atribuindo ao imóvel valor que
comportamento e da conduta
lhe exceder o valor de mercado poderá
humana e o termo Moral para se
ser responsabilizado civil e penalmente.
referir à qualidade da conduta
humana. Logo, pode-se afirmar
que a moral é o objeto de estudo
da ética.

INTroDução à AvALIAção De IMóveIS AvALIAção De IMóveIS 17


Exercícios
1. quais são as Normas regem os trabalhos 5. relacione as colunas abaixo com os respectivos
avaliatórios? conceitos:

Perda de valor de um bem,


devido a modificações em
seu estado ou qualidade,
1. Benfeitoria
ocasionadas por:
decrepitude, deterioração,
mutilação e obsoletismo.

Bem identificado
materialmente, por
2. Custo exemplo, imóveis,
equipamentos e matérias-
2. Defina Parecer Técnico e Laudo de Avaliação de -primas.
acordo com a NBr 14.653-1:
Benfeitoria que
aumenta ou facilita
3. Depreciação
seu uso, embora
dispensável.

Tratamento dos
preços observados,
mediante a aplicação
de transformações
matemáticas que
4. Bem Tangível
expressem, em termos
relativos, as diferenças
3. Ética e moral tem o mesmo significado? entre os atributos dos
dados de mercado e os do
bem avaliando.

resultado de obra ou
serviço realizado num
5. Acessório bem e que não pode ser
retirado sem destruição,
fratura ou dano.

Ato ou efeito de avaliar,


apreciação, análise ou
4. É atribuída ao corretor avaliador ´
6. Benfeitoria util
valor determinado pelos
responsabilidade civil na emissão de PTAM – avaliadores.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica? Bem que se incorpora
ao principal e que possui
7. Homogeneização
valor isoladamente,
incorporado ou não a ele.

Total dos gastos diretos


e indiretos necessários
à produção, manutenção
8. Avaliação
ou aquisição de um bem,
numa determinada data e
situação.

18 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS


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Normas, Leis e Resoluções avaliação DE IMÓVEIS 19


FOTO: GETTY IMAGES

20 avaliação DE IMÓVEIS Normas, Leis e Resoluções


Normas, Leis e Resoluções avaliação DE IMÓVEIS 21
2.1 Normalização pela ABNT
É por meio das normas da vamos conhecer agora o que existe
série NBr 14653 que hoje são em algumas das normas que fazem
estabelecidas as diretrizes, parte da NBr 14653:
conceitos, métodos e
procedimentos para a realização da
avaliação de bens. essas normas
são resultado da revisão da Norma
Brasileira para Avaliação de
Imóveis urbanos, a NBr 5676/89
entre outras, criadas para atender
a essa atividade.

Procedimentos gerais
NBR 14653-1

Traz orientações quanto aos Nesta norma temos ainda


procedimentos gerais que se a classificação dos bens em
aplicam às outras partes dessa tangíveis - destacando, entre
norma, e somente será utilizável outros: imóveis, máquinas,
em conjunto com cada uma equipamentos, veículos,
delas, sendo exigível em todas as mobiliário e utensílios,
manifestações técnicas escritas. acessórios, matérias-primas
e outras mercadorias, infra-
ela vem consolidar estruturas, instalações,
os conceitos, métodos e recursos naturais, recursos
procedimentos gerais para os ambientais, culturas agrícolas
serviços técnicos de avaliação e semoventes -, e intangíveis
de bens em geral. Fixa diretrizes - empreendimentos de base
quanto à classificação de imobiliária, industrial ou rural,
sua natureza; instituição de fundos de comércio, marcas e
terminologias, definições, patentes, entre outros.
símbolos e abreviaturas;
descrição das atividades básicas;
definições de metodologias
básicas; especificação das
avaliações; requisitos básicos de
laudos e pareceres técnicos de
avaliação.

22 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS


NBR 14653-2 Imóveis urbanos

esta parte da NBr 14653 corrido -, loja, galpão, vaga de


fixa diretrizes para a avaliação garagem, misto, hotéis e motéis,
de imóveis com o objetivo de hospitais, escolas, cinemas e
identificar o valor de mercado do teatros, clubes recreativos e
imóvel urbano. prédios industriais) e quanto
ao agrupamento das unidades
Aqui encontra-se a (loteamento, condomínio de
classificação dos imóveis casas, prédio de apartamentos,
urbanos quanto ao uso conjunto habitacional, conjunto
(residencial, comercial, industrial, de prédios comerciais, conjunto
institucional e misto), quanto de unidades comerciais e
ao tipo de imóvel (terreno - complexo industrial).
lote ou gleba -, apartamento,
casa, escritório - sala ou andar

Imóveis rurais
NBR 14653-3

Com o objetivo de identificar quatro a 15 módulos fiscais


o valor de mercado do imóvel - e grande - acima de 15
rural, esta parte da norma módulos fiscais) e quanto à
detalha instruções e padrões exploração (não explorado, de
específicos de procedimentos lazer e turismo, de agricultura,
para a avaliação desse tipo de de pecuária, de silvicultura,
imóvel, especialmente quanto agroindustrial e misto).
a: instituição de terminologia,
definições, símbolos e esta norma traz também a
abreviaturas, classificação da classificação dos componentes
sua natureza, descrição das dos imóveis rurais (terras,
atividades básicas, definição da benfeitorias, máquinas
metodologia básica, identificação e equipamentos fixos ou
do valor de mercado ou outra removíveis, veículos, semoventes
referência de valor, especificação e recursos naturais), além da
das avaliações e requisitos classificação dos frutos (rendas
básicos de laudos e pareceres de exploração direta, aluguel,
técnicos de avaliação. arrendamento e parcerias) e
direitos (servidões, usufrutos,
Aqui aparece a classificação concessões, comodatos,
dos imóveis rurais quanto à direitos hereditários, direitos
dimensão (pequeno - até quatro possessórios e outros).
FoToS: GeTTY IMAGeS módulos fiscais -, médio - de

NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS AvALIAção De IMóveIS 23


empreendimentos
NBR 14653-4
Traz instruções para a ou embargado, desativado ensino), de base industrial
avaliação de empreendimentos e desmonte -, conforme a (de transformação e de
quanto à: classificação da base - imobiliários, com construção civil), de
sua natureza, instituição de parcelamento do solo, com base rural (agroindústria,
terminologia, definições, benfeitorias ou com ambos exploração animal, exploração
símbolos e abreviaturas, (residenciais, comerciais, vegetal e exploração
descrição das atividades básicas, de serviços, industriais, mista), de base comercial
definição da metodologia básica, rurais, mistos), de base e serviços (transmissão de
especificação das avaliações, imobiliária, com fins de dados e teleinformática),
requisitos básicos de laudos e exploração comercial e/ou de base mineral (extração e
pareceres técnicos de avaliação. de serviços (hotel, motel, beneficiamento), com base
resort, apart-hotel, shopping em concessões de serviços
Ainda nesta parte da center, outlet e centros públicos (água potável,
norma, podemos encontrar de compras semelhantes, esgoto, coleta e tratamento
a classificação dos parque temático, clube, posto de resíduos sólidos, energia
empreendimentos conforme de combustíveis, teatro, elétrica, telecomunicação,
o estágio - concepção ou cinema, casa de diversão, radiodifusão e televisão, gás,
anteprojeto, projeto, implantação depósito, hospital, clínica, rodovia, ferrovia, hidrovia,
ou execução, pré-operação casa de repouso, cemitério, terminais de transporte e
(start-up ou posto em marcha), supermercado, estádio, transporte coletivo).
operação (em marcha), paralisado arena, estabelecimento de

AS NORMAS TÉCNICAS SÃO


IMPRESCINDÍVEIS AO BOM
FUNCIONAMENTO DA ATIVIDADE,
REGULAMENTANDO E CONSTRUINDO
UM PADRÃO DE QUALIDADE.

Compõem, ainda, a NBR 14653 a parte 5, que


trata de máquinas, equipamentos, instalações e bens
industriais em geral, a parte 6, dedicada aos recursos
naturais e ambientais, e a parte 7, relacionada aos
patrimônios históricos e artísticos.

FoTo: GeTTY IMAGeS

24 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS


Normas, Leis e Resoluções avaliação DE IMÓVEIS 25
FoTo: GeTTY IMAGeS
2.2 Aspectos legais

A atenção às normas da
Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT) e ao Código de
Ética Profissional dos Corretores
de Imóveis é muito importante
para uma boa conduta
profissional. Essas diretrizes são,
inclusive, uma obrigação legal,
expressa no Art. 39 do Código de
Defesa do Consumidor
(Lei n° 8.078/90):

O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR É UMA LEI QUE


TRATA DAS RELAÇÕES DE CONSUMO NAS ESFERAS CIVIL,
DEFININDO AS RESPONSABILIDADES E OS MECANISMOS PARA
A REPARAÇÃO DE DANOS CAUSADOS; ADMINISTRATIVA,
´
DEFININDO OS MECANISMOS PARA O PODER PUBLICO ATUAR
NAS RELAÇÕES DE CONSUMO; E PENAL, ESTABELECENDO
NOVOS TIPOS DE CRIMES E SUAS PUNIÇÕES.
´
SEU CONTEUDO PODE SER ACESSADO NO SITE DO PLANALTO:
HTTP://WWW.PLANALTO.GOV.BR/CCIVIL_03/LEIS/L8078.HTM.

26 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS


Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas
abusivas: (Redação dada pela Lei nº 8.884, de 11 de junho de 1994)

I - condicionar o fornecimento de produto Normalização e Qualidade Industrial


ou de serviço ao fornecimento de outro produto (Conmetro);
ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites
quantitativos; IX - deixar de estipular prazo para o
cumprimento de sua obrigação ou deixar a
II - recusar atendimento às demandas fixação de seu termo inicial a seu exclusivo
dos consumidores, na exata medida de suas critério;
disponibilidades de estoque, e, ainda, de
conformidade com os usos e costumes; IX - recusar a venda de bens ou a prestação
de serviços, diretamente a quem se disponha
III - enviar ou entregar ao consumidor, sem a adquiri-los mediante pronto pagamento,
solicitação prévia, qualquer produto, ou fornecer ressalvados os casos de intermediação regulados
qualquer serviço; em leis especiais; (Redação dada pela Lei
nº 8.884, de 11 de junho de 1994);
IV - prevalecer-se da fraqueza ou
ignorância do consumidor, tendo em vista sua X - (Vetado).
idade, saúde, conhecimento ou condição social,
para impingir-lhe seus produtos ou serviços; X - elevar sem justa causa o preço de
produtos ou serviços. (Incluído pela Lei
V - exigir do consumidor vantagem nº 8.884, de 11 de junho de 1994);
manifestamente excessiva;
XI - Dispositivo incluído pela MPV
VI - executar serviços sem a prévia nº 1.890-67, de 22 de outubro de 1999,
elaboração de orçamento e autorização expressa transformado em inciso XIII, quando da
do consumidor, ressalvadas as decorrentes de conversão na Lei nº 9.870, de 23 de novembro
práticas anteriores entre as partes; de 1999;

VII - repassar informação depreciativa, XII - deixar de estipular prazo para


referente a ato praticado pelo consumidor no o cumprimento de sua obrigação ou deixar a
exercício de seus direitos; fixação de seu termo inicial a seu exclusivo
critério. (Incluído pela Lei nº 9.008, de 21 de
VIII - colocar, no mercado de consumo, março de 1995);
qualquer produto ou serviço em desacordo
com as normas expedidas pelos órgãos oficiais XIII - aplicar fórmula ou índice de reajuste
competentes ou, se normas específicas não diverso do legal ou contratualmente estabelecido.
existirem, pela Associação Brasileira de (Incluído pela Lei nº 9.870, de 23 de novembro
Normas Técnicas ou outra entidade credenciada de 1999).
pelo Conselho Nacional de Metrologia,

Parágrafo único. Os serviços prestados e os produtos remetidos ou entregues ao consumidor, na hipótese


prevista no inciso III, equiparam-se às amostras grátis, inexistindo obrigação de pagamento.

NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS AvALIAção De IMóveIS 27


2.3 Instrumentos reguladores do
COFECI para avaliação de imóveis
existe uma grande discussão Assim, vemos que é de em resumo, estes dois
a respeito de quem pode e quem competência legal do Corretor documentos dispõem:
não pode realizar a avaliação de Imóveis emitir opinião
de um imóvel. A NBr 14653 da sobre a comercialização • A Regulamentação para o
ABNT restringe a competência imobiliária, ou seja, mercado Cadastro Nacional de Avaliadores
para a elaboração de avaliação imobiliário. A opinião, abalizada Imobiliários;
de imóveis, assim como para e fundamentada, apresentada
emissão de laudo de avaliação, em forma de relatório • É condição para inscrição
aos profissionais de nível superior, circunstanciado, elaborada ser Corretor de Imóveis, com
devidamente registrados no por um profissional capacitado inscrição regular junto ao CreCI
Conselho regional de engenharia, e legalmente habilitado, de sua região, sendo que:
Arquitetura e Agronomia – CreA. corresponde, segundo a Norma
a) Se formado em Curso
NBR 14653, à definição de
Técnico em Transações
à parte disso, a Lei 6530/78, Parecer Técnico.
Imobiliárias, deverá ter
que regulamenta a profissão de
certificado de conclusão de
Corretor de Imóveis, dispõe, em e é, dessa forma, que nasceu
Curso de Avaliação de Imóveis;
seu artigo 3°: o Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica (PTAM), emitido b) Se formado em Curso
Art. 3º - Compete ao por corretores de imóveis Superior em Gestão Imobiliária
Corretor de Imóveis exercer a e fiscalizado pelo sistema ou equivalente, com conteúdo
intermediação na compra, venda, CoFeCI-CreCI. A emissão programático e carga-horária
permuta e locação de imóveis, desse documento, bem como o que atendam o exigido na
podendo, ainda, opinar quanto à Cadastro Nacional de Avaliadores resolução;
comercialização imobiliária. Imobiliários, a Declaração de
Avaliação Mercadológica e o • O corretor deverá requerer sua
Selo Certificador, foram inscrição através os CreCIs ou
regrados através da resolução Delegacias;
CoFeCI N° 1066/2007 e do
respectivo Ato Normativo. • Padrões mínimos obrigatórios
que deverão ser atendidos quando
da emissão do PTAM – Parecer
Técnico de Avaliação Imobiliária,
além da obrigatoriedade de
fixação do SELO CERTIFICADOR;

• Tempo mínimo de arquivamento


da terceira via do PTAM de cinco
anos.

28 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS


É MUITO IMPORTANTE A LEITURA
NA ÍNTEGRA DOS INSTRUMENTOS
REGULADORES DO COFECI, POR ISSO,
ACESSE NO SITE WWW.COFECI.GOV.BR
NO CAMPO LEGISLAÇÃO, A PUBLICAÇÃO
ATUALIZADA DE TODAS AS RESOLUÇÕES DO
CONSELHO AOS CORRETORES DE IMÓVEIS.

Normas, Leis e Resoluções avaliação DE IMÓVEIS 29


Exercícios
1. Quais são as normas, leis e resoluções que regem os 4. o que mudou para o corretor de imóveis com a
trabalhos avaliatórios dos corretores de imóveis? resolução - CoFeCI 1066/2007?

2. Somente poderá avaliar o corretor de imóveis 5. o que é exigido para inscrição no Cadastro
inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Nacional de Avaliadores Imobiliários?
Imobiliários?

3. Qual artigo da lei que regulamenta a profissão 6. quais são os requisitos mínimos exigidos no
de corretor de imóveis que define a competência PTAM - Parecer de Avaliação Mercadológica?
para avaliar imóveis?

30 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS


FOTO: BANCO DE IMAGENS PARTICULAR

Noções de Arquitetura e Urbanismo para avaliadores avaliação DE IMÓVEIS 31


32 avaliação DE IMÓVEIS Noções de Arquitetura e Urbanismo para avaliadores
FOTO: GETTY IMAGES

Noções de Arquitetura e Urbanismo para avaliadores avaliação DE IMÓVEIS 33


3.1 Edificações, equipamentos
e vias urbanas
Nessa Unidade de Estudo vamos tratar dos tipos de edificações e
os equipamentos e vias urbanas que servem a estas edificações.
Isso é importante para você, Corretor Avaliador, porque estas
características interferem no valor do imóvel avaliado.

Vamos ver algumas definições: As edificações Habitacionais


ainda são classificadas quanto ao
Edificações são estruturas tipo:
físicas e rígidas que têm a função • Unifamiliar
de abrigar e acomodar pessoas • Popular
ou atender a necessidade • Multifamiliar
das mesmas. elas podem ser • Coletiva
classificadas quanto ao uso ou
ocupação da seguinte forma: Quanto à edificação, elas
podem ser classificadas como:
• Habitacional: uso destinado isoladas, geminadas, em série,
à moradia; conjuntos residenciais e edifícios.
Mas, independente dessas
• Não habitacional: uso classificações, o Código de Obras
destinado ao exercício de e as Leis de uso e ocupação do
atividades urbanas (comerciais, Solo de cada município devem
industriais e outras); ser obedecidos, atendendo assim
as peculiaridades locais.
• Misto: constituído de
mais de um uso (habitacional
e não habitacional) ou mais
de uma atividade urbana (não
habitacional dentro de um
mesmo lote).

FoTo: GeTTY IMAGeS


Já para falar de equipamentos, as O conceito, diretrizes e normas
normas NBR 9283 e NBR 9284 de 1986, para o sistema de vias urbanas
se utilizam de nomenclaturas diferentes constam no plano diretor de cada
para identificar os mesmos objetos: município. Assim, o sistema viário
urbano pode ser classificado, por
• Mobiliário Urbano: são todos exemplo, como:
os objetos, elementos e pequenas
construções integrantes da paisagem • Vias de transição
urbana, de natureza utilitária ou não, • Vias perimetrais
implantados mediante autorização do
• Vias arteriais
poder público, em espaços públicos e
• Vais coletoras
privados.*
• Vias locais

• Equipamento Urbano: é um termo • Via de pedestres


que designa todos os bens públicos • Ciclovias
ou privados, de utilidade pública, • Entre outras
destinado à prestação de serviços
necessários ao funcionamento
da cidade, implantados mediante
autorização do poder público, em
espaços públicos e privados.**

* NBR 9283, de março de 1986.


**NBR 9284, de março de 1986.

FOTO: GETTY IMAGES

Noções de Arquitetura e Urbanismo para avaliadores avaliação DE IMÓVEIS 35


3.2 Parcelamento do
solo, loteamento,
desmembramento e
condomínio

vamos relembrar agora os conceitos


de Parcelamento do Solo, Loteamento e
Desmembramento, expressos na Lei
n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979
- Parcelamento do Solo urbano - Lei
de Loteamentos (Dou 20.12.79):

O parcelamento do solo urbano


poderá ser feito mediante loteamento
ou desmembramento, observadas as
disposições desta Lei e as das legislações
estaduais e municipais pertinentes.
Sendo que loteamento é a subdivisão
de gleba em lotes destinados a
edificação, com abertura de novas vias
de circulação, de logradouros públicos
ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes.
Capítulo I – Art 2° § 1°.

Desmembramento é subdivisão de
gleba em lotes destinados a edificação,
com aproveitamento do sistema viário
existente, desde que não implique na
abertura de novas vias e logradouros
públicos, nem no prolongamento,
modificação ou ampliação dos já
existentes. Capítulo I – Art 2° § 2°.

36 AvALIAção De IMóveIS NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS


J
á o condomínio encontra-se regulamentado na
Lei n° 4591 de 16 de dezembro de 1964, a Lei dos
Condomínios e Incorporações e, mais recentemente, na
Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), que
dedica um capítulo específico, denominado Do Condomínio
Edilício, que compreende os artigos 1.331 a 1.358:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são


propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum
dos condôminos.

§ 1° As partes suscetíveis de utilização independente, tais


como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou
abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no
solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por
seus proprietários.
§ 2° O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e
refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o
acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos
condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou
divididos.
§ 3° A cada unidade imobiliária caberá, como parte
inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes
comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária
no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada
pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4° Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do
acesso ao logradouro público.
§ 5° O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição
contrária da escritura de constituição do condomínio.

FOTO: GETTY IMAGES


Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício Art. 1.334. Além das cláusulas referidas
por ato entre vivos ou testamento, registrado no art. 1.332 e das que os interessados
no Cartório de Registro de Imóveis, devendo houverem por bem estipular, a convenção
constar daquele ato, além do disposto em lei determinará:
especial:
I - a quota proporcional e o modo de
I - a discriminação e individualização pagamento das contribuições dos condôminos
das unidades de propriedade exclusiva, para atender às despesas ordinárias e
estremadas uma das outras e das partes extraordinárias do condomínio;
comuns;
II - sua forma de administração;
II - a determinação da fração ideal
III - a competência das assembleias,
atribuída a cada unidade, relativamente ao
forma de sua convocação e quórum exigido
terreno e partes comuns;
para as deliberações;
III - o fim a que as unidades se
IV - as sanções a que estão sujeitos os
destinam.
condôminos, ou possuidores;

Art. 1.333. A convenção que constitui V - o regimento interno.


o condomínio edilício deve ser subscrita § 1° A convenção poderá ser feita por
pelos titulares de, no mínimo, dois terços escritura pública ou por instrumento
das frações ideais e torna-se, desde logo, particular.
obrigatória para os titulares de direito
sobre as unidades, ou para quantos sobre § 2° São equiparados aos proprietários,
elas tenham posse ou detenção. para os fins deste artigo, salvo disposição
Parágrafo único. Para ser oponível contra em contrário, os promitentes compradores
terceiros, a convenção do condomínio e os cessionários de direitos relativos às
deverá ser registrada no Cartório de unidades autônomas.
Registro de Imóveis.

38 AvALIAção De IMóveIS NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS


Art. 1.335. São direitos do condômino: IV - dar às suas partes a mesma
destinação que tem a edificação, e não as
I - usar, fruir e livremente dispor das
utilizar de maneira prejudicial ao sossego,
suas unidades;
salubridade e segurança dos possuidores, ou
II - usar das partes comuns, conforme aos bons costumes.
a sua destinação, e contanto que não exclua § 1° O condômino que não pagar a
a utilização dos demais compossuidores; sua contribuição ficará sujeito aos juros
III - votar nas deliberações da moratórios convencionados ou, não sendo
assembleia e delas participar, estando quite. previstos, os de um por cento ao mês e multa
de até dois por cento sobre o débito;
Art. 1.336. São deveres do condômino: § 2° O condômino, que não cumprir
qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos
I - contribuir para as despesas do
II a IV, pagará a multa prevista no ato
condomínio na proporção das suas frações
constitutivo ou na convenção, não podendo
ideais, salvo disposição em contrário na
ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
convenção; (Redação dada pela Lei
contribuições mensais, independentemente
nº 10.931, de 2004);
das perdas e danos que se apurarem; não
II - não realizar obras que havendo disposição expressa, caberá à
comprometam a segurança da edificação; assembléia geral, por dois terços no mínimo
dos condôminos restantes, deliberar sobre a
III - não alterar a forma e a cor da cobrança da multa.
fachada, das partes e esquadrias externas;

FoTo: GeTTY IMAGeS

NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS AvALIAção De IMóveIS 39


Art. 1337. O condômino, ou possuidor, Art. 1.340. As despesas relativas a partes
que não cumpre reiteradamente com os seus comuns de uso exclusivo de um condômino,
deveres perante o condomínio poderá, por ou de alguns deles, incumbem a quem delas
deliberação de três quartos dos condôminos se serve.
restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor Art. 1.341. A realização de obras no
atribuído à contribuição para as despesas condomínio depende:
condominiais, conforme a gravidade das
faltas e a reiteração, independentemente das I - se voluptuárias, de voto de dois
perdas e danos que se apurem. terços dos condôminos;
Parágrafo único. O condômino ou possuidor II - se úteis, de voto da maioria dos
que, por seu reiterado comportamento condôminos.
antissocial, gerar incompatibilidade de
convivência com os demais condôminos ou § 1° As obras ou reparações necessárias
possuidores, poderá ser constrangido a pagar podem ser realizadas, independentemente
multa correspondente ao décuplo do valor de autorização, pelo síndico, ou, em caso de
atribuído à contribuição para as despesas omissão ou impedimento deste, por qualquer
condominiais, até ulterior deliberação da condômino.
assembleia. § 2° Se as obras ou reparos necessários
forem urgentes e importarem em despesas
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar excessivas, determinada sua realização,
área no abrigo para veículos, preferir- o síndico ou o condômino que tomou a
-se-á, em condições iguais, qualquer dos iniciativa delas dará ciência à assembleia,
condôminos a estranhos, e, entre todos, os que deverá ser convocada imediatamente.
possuidores. § 3° Não sendo urgentes, as obras ou
reparos necessários, que importarem em
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino despesas excessivas, somente poderão ser
às partes comuns são inseparáveis efetuadas após autorização da assembleia,
de sua propriedade exclusiva; são especialmente convocada pelo síndico, ou, em
também inseparáveis das frações ideais caso de omissão ou impedimento deste, por
correspondentes as unidades imobiliárias, qualquer dos condôminos.
com as suas partes acessórias.
§ 4° O condômino que realizar obras ou
§ 1° Nos casos deste artigo é proibido reparos necessários será reembolsado das
alienar ou gravar os bens em separado. despesas que efetuar, não tendo direito
§ 2° É permitido ao condômino alienar à restituição das que fizer com obras ou
parte acessória de sua unidade imobiliária reparos de outra natureza, embora de
a outro condômino, só podendo fazê-lo a interesse comum.
terceiro se essa faculdade constar do ato
constitutivo do condomínio, e se a ela não se
opuser a respectiva assembleia geral.

40 avaliação DE IMÓVEIS Noções de Arquitetura e Urbanismo para avaliadores


Art. 1.342. A realização de obras, em Seção III
partes comuns, em acréscimo às já existentes, Da Extinção do Condomínio
a fim de lhes facilitar ou aumentar a
utilização, depende da aprovação de dois Art. 1.357. Se a edificação for total ou
terços dos votos dos condôminos, não sendo consideravelmente destruída, ou ameace
permitidas construções, nas partes comuns, ruína, os condôminos deliberarão em
suscetíveis de prejudicar a utilização, por assembléia sobre a reconstrução, ou venda,
qualquer dos condôminos, das partes por votos que representem metade mais uma
próprias, ou comuns. das frações ideais.
§ 1° Deliberada a reconstrução, poderá
Art. 1.343. A construção de outro o condômino eximir-se do pagamento das
pavimento, ou, no solo comum, de outro despesas respectivas, alienando os seus
edifício, destinado a conter novas unidades direitos a outros condôminos, mediante
imobiliárias, depende da aprovação da avaliação judicial.
unanimidade dos condôminos.
§ 2° Realizada a venda, em que
se preferirá, em condições iguais de
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço
oferta, o condômino ao estranho, será
de cobertura incumbem as despesas da sua
repartido o apurado entre os condôminos,
conservação, de modo que não haja danos às
proporcionalmente ao valor das suas
unidades imobiliárias inferiores.
unidades imobiliárias.

Art. 1.345. O adquirente de unidade


Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a
responde pelos débitos do alienante, em
indenização será repartida na proporção a
relação ao condomínio, inclusive multas e
que se refere o § 2° do artigo antecedente.
juros moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda


a edificação contra o risco de incêndio ou
destruição, total ou parcial.

FOTO: GETTY IMAGES


Exercícios
1. Quanto ao uso/ocupação as edificações podem
ser classificadas como?

5. De que forma interfere na avaliação de um


imóvel o mobiliário urbano e o sistema viário da
região?

2. De que tipo podem ser as edificações


habitacionais?

6. De que forma pode ser feito o parcelamento do


solo urbano?

3. Mobiliário urbano e equipamento urbano tem o


mesmo significado? Explique.

7. De acordo com o Código Civil - Lei n° 10.406


qual a definição de condomínio edilício?

4. Cite 3 exemplos de vias que compõem o sistema


viário urbano:

42 AvALIAção De IMóveIS NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS


FOTO: GETTY IMAGES

Métodos Avaliatórios avaliação DE IMÓVEIS 43


FOTO: GETTY IMAGES

44 avaliação DE IMÓVEIS Métodos Avaliatórios


Métodos Avaliatórios avaliação DE IMÓVEIS 45
4.1 Métodos previstos
pela NBR 14653-1

quais são e o que dizem os Método involutivo: É baseado em


métodos de avaliação previstos pela um modelo de estudo de viabilidade
NBr 14653-1? técnico-econômica para a análise
do valor do terreno, buscando seu
Para identificar o valor de um bem, aproveitamento eficiente mediante
seus frutos e direitos, é necessário hipotético empreendimento imobiliário
primeiro definir a metodologia que será compatível com as características do
utilizada. os métodos de avaliação imóvel e condições do mercado.
usuais estão descritos no item 8.2 da
NBr 14653-1 da ABNT: utiliza um critério indireto de
valoração que indica a viabilidade
Método comparativo direto de de incorporação de um grande
dados de mercado: O valor é definido terreno para transformá-lo em outro
através da comparação com dados empreendimento. Isso significa dizer
de mercado assemelhados quanto que o valor é determinado pelos
às características extrínsecas e recebimentos máximos que se pode
intrínsecas dos bens. Para isso, é obter naquele imóvel. Como na
fundamental a existência de um avaliação de um imóvel residencial
conjunto de dados que possa ser (uma casa), por exemplo. utilizando
tomado como amostra representativa o método involutivo, a avaliação terá
do mercado. como base os possíveis recebimentos
que esta casa possa gerar caso seja
A amostragem é feita a partir de transformada em um imóvel comercial
imóveis de referência, semelhantes e alugada a um preço melhor, ou
e, na maioria das vezes (por ser uma transformada em um tipo de comércio.
característica importante para o cálculo
de valor), localizados próximos à região Método evolutivo: é uma forma
do imóvel avaliado. de análise que consiste em partir do
valor do terreno, acrescendo o valor da
É O MÉTODO MAIS UTILIzADO construção com seus custos diretos e
NO BRASIL, TANTO PARA IMÓVEIS indiretos, custos financeiros, despesas de
RESIDENCIAIS COMO COMERCIAIS. venda e lucros, fator de comercialização,
etc. Pode-se dizer que, com esse
método, calcula-se o valor do imóvel a
partir dos custos para sua obtenção.

46 AvALIAção De IMóveIS MÉToDoS AvALIATórIoS


Método da capitalização da renda:
Apropria o valor do imóvel com base
na capitalização presente de sua
renda líquida, real ou prevista, sendo
determinante o estabelecimento
justificado de taxa de desconto e
período de capitalização.
Significa dizer que o valor de um
imóvel é determinado em função de
sua capacidade de gerar renda, o que
geralmente é o aluguel.
Esse método é uma grande ferramenta
para se analisar a viabilidade do
investimento. Ao utilizá-lo, a
rentabilidade do imóvel é explícita, o que
nos permite compará-la a investimentos
em outros tipos de imóveis e até mesmo
em ações, poupança, etc.

Para a emissão do Parecer Técnico


de Avaliação Mercadológica (PTAM)
o método a ser empregado é o
comparativo direto de dados de
mercado, aplicado ao imóvel como um
todo, incluindo terreno, edificações e
demais benfeitorias.

FOTO: BANCO DE IMAGENS PARTICULAR

Métodos Avaliatórios avaliação DE IMÓVEIS 47


4.2 Método comparativo direto
de dados de mercado

o processo de elaboração do PTAM No caso dos PTAM, é fundamental


inicia quando é solicitado a um corretor que seja composta a amostra de
de imóveis que avalie o valor de um imóveis semelhantes para que a
determinado imóvel que, nesse caso, comparação possa ser realizada sem a
será chamado de “imóvel objeto ou necessidade da homogeneização, pois
avaliando”. aí entra o fator da subjetividade.

e no Comparativo Direto de o PTAM não tem como objetivo


Dados do Mercado, o primeiro passo se tornar um trabalho científico, mas
é a escolha de outros imóveis para sim de expressar uma opinião técnica
compor a amostra. São os chamados e abalizada sobre o valor de mercado
imóveis comparandos, que devem ser do imóvel objeto. Sendo assim, a
similares ao imóvel objeto e estarem homogeneização da amostra, quando
à venda ou terem sido recentemente não puder ser evitada, deve ser feita
comercializados. por alguns fatores que representam,
por exemplo, o acréscimo de valor
recomenda-se que o número unitário que existe entre o de um
de imóveis comparandos não seja terreno de esquina e o de um de meio
inferior a cinco. entretanto encontrar de quadra na mesma rua ou bairro.
cinco imóveis com semelhança Para zonas estritamente residenciais
total ao imóvel objeto nem sempre unifamiliares, esse valor se situa ao
é possível. Nesses casos, deve ser redor de 10�, já para zonas de uso
feita a homogeneização dos dados da misto, pode chegar a 20� e para zonas
amostra. em que predomina o comércio, pode
atingir 50�.
Nas avaliações tratadas nas normas
da série NBr 14653, o tratamento da outros atributos podem ser
amostra é um procedimento científico, homogeneizados por fatores, como
que segue a seguinte proporção: dimensões de testada e profundidade,
quanto maior o grau desejado de condições topográficas (declividade,
precisão e fundamentação mais ondulações, drenagem), idade e
elaborado e profundo será o estudo. conservação para as edificações, etc.
Método da Renda

A NBR 14653 fala também


Para imóveis de diferentes do método da renda, que é o da
localizações (zonas ou bairros capitalização da renda do imóvel
distintos), pode ser utilizada a relação objeto, ou seja, da determinação de
existente entre os respectivos valores seu valor pela capitalização da renda
unitários constantes da Planta líquida que ele proporciona.
de Valores Genéricos - PVG, nos
municípios que a elaboram. O fator No caso do PTAM, não se trata de
gerado por essa relação chama-se fator capitalização, mas da determinação do
de transposição, mas sua utilização valor provável de um imóvel cujo valor
deve ser evitada, pois nem sempre a de locação mensal é conhecido, pela
PVG retrata uma valoração pontual utilização inversa do percentual que
correta e atualizada. relaciona o valor dos imóveis que lhe
são semelhantes e os praticados em
Com a utilização criteriosa dos seus aluguéis.
dados assim tratados, obtêm-se os
valores unitários homogeneizados de Também pode ser empregado de
todos os itens da amostra e sua média forma inversa, para a determinação do
aritmética conduzirá ao provável valor valor locatício mensal de um imóvel
unitário do imóvel objeto, podendo ser cujo valor é conhecido ou encontrado
emitido, assim, o PTAM. pelo método comparativo direto de
dados de mercado.

EM NENHUMA HIPÓTESE DEVEM SER FEITAS


COMPARAÇÕES ENTRE IMÓVEIS DOTADOS, SEGUNDO
A LEGISLAÇÃO MUNICIPAL, DE DIFERENTES
CONDIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO. DA
MESMA FORMA, PARA OS IMÓVEIS COM EDIFICAÇÕES,
NÃO DEVEM DIFERIR DETERMINADAS CONDIÇÕES,
´
COMO PADRÃO DE CONSTRUÇÃO, NuMERO DE
DORMITÓRIOS PARA OS APARTAMENTOS, ETC.

FOTO: GETTY IMAGES

Métodos Avaliatórios avaliação DE IMÓVEIS 49


Exercícios
1. quais os métodos avaliatórios que estabelece a 4. Relacione as colunas com a definição específica
NBr 14653 – 1? de cada método:

Método analítico que


consiste em partir do valor
1. Método do terreno, acrescendo o
Comparativo valor da construção com seus
de Dados de custos diretos e indiretos,
Mercado custos financeiros, despesas
de venda e lucros, fator de
comercialização, etc.

Define o valor através da


comparação com dados de
mercado assemelhados quanto
às características extrínsecas
2. qual o método que deve ser aplicado na emissão 2. Método e intrínsecas dos bens.
Involutivo É condição fundamental a
do PTAM?
existência de um conjunto de
dados que possa ser tomado
como amostra representativa
do mercado.

Apropria o valor do imóvel


com base na capitalização
presente de sua renda
3. Método líquida, real ou prevista,
evolutivo sendo determinante o
estabelecimento justificado de
taxa de desconto e período de
capitalização.

Baseado em modelo de estudo


de viabilidade técnico-
-econômica para apreciação
3. recomenda-se que o quadro amostral tenha no
do valor do terreno, buscando
mínimo quantos imóveis comparandos? seu aproveitamento eficiente
mediante hipotético
4. Método de empreendimento imobiliário
Capitalização compatível com as
da renda características do imóvel e
condições do mercado.
Critério indireto de valoração
que indica a viabilidade de
incorporação de um grande
terreno para transformá-lo em
outro empreendimento.

50 AvALIAção De IMóveIS MÉToDoS AvALIATórIoS


FoTo: BANCo De IMAGeNS PArTICuLAr

APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo AvALIAção De IMóveIS 51


FOTO: GETTY IMAGES

52 avaliação DE IMÓVEIS Aplicação do Método comparativo


Aplicação do Método comparativo avaliação DE IMÓVEIS 53
5.1 Vistoria dos imóveis

Vistoria dos Imóveis e as constantes na matrícula a determinação do valor


no registro Imobiliário e se as de mercado, assim como a
o primeiro passo para a edificações estão averbadas na infraestrutura existente no
avaliação de um imóvel, que é matrícula, pois sua ausência próprio imóvel e na região. As
imprescindível de acordo com pode representar redução de benfeitorias existentes devem
a NBr 14653, é a vistoria. em valor de mercado. ser verificadas, para a busca
casos excepcionais, quando for de imóveis comparandos com
impossível o acesso ao bem, em imóveis rurais: é benfeitorias semelhantes em
admite-se a adoção de uma imprescindível a pesquisa para qualidade e quantidade.
situação paradigma, desde que conferir se o imóvel descrito na
seja acordada entre as partes matrícula é o mesmo que está É muito comum, para
e esteja explícita no trabalho sendo vistoriado. Isso pode imóveis rurais, os preços
técnico. parecer desnecessário, mas unitários de mercado
é muito comum o interessado não serem expressos em
e é no momento da vistoria fornecer uma matrícula e unidades monetárias, mas
do imóvel objeto que o corretor apresentar outro imóvel para em quantidades de produtos
de imóveis deve observar a vistoria. Igualmente de agropecuários, como arrobas
todas as suas características, fundamental importância é a de boi e sacas de soja.
assim como as de seu entorno, verificação da reserva ambiental
realizando um registro legal, se está averbada na NA AVALIAÇÃO DE
fotográfico. matrícula, qual o percentual da IMÓVEIS RURAIS O
área deve ser reserva, etc. CORRETOR NÃO DEVE
O que deve ser observado: MANIFESTAR-SE A RESPEITO
um outro fator determinante DA QUALIDADE DO SOLO,
em imóveis urbanos: para no valor de mercado de PRODUTIVIDADE E OUTROS
os que possuem edificações, uma propriedade rural é ASSUNTOS TÉCNICOS FORA
verificar o uso (residencial a existência de passivos DE SUAS ATRIBUIÇÕES.
ou comercial), o padrão ambientais. Lembre-se que A ORIENTAÇÃO É FICAR
de construção, os tipos de a imprescritibilidade dos RESTRITO À COMPARAÇÃO
materiais empregados, a crimes ambientais poderá DE IMÓVEIS SEMELHANTES,
idade aparente e o estado de acarretar a penalização VERIFICANDO O VALOR DE
conservação. futura do proprietário pelo MERCADO PELOS VALORES
dano ambiental causado por PRATICADOS NA REGIÃO.
É preciso verificar, ainda, proprietário anterior.
as condições do logradouro
onde se situa o imóvel, os o uso dado ao imóvel
serviços públicos de que é rural e aos de seu entorno
dotado, suas dimensões reais é de suma importância para

54 AvALIAção De IMóveIS APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo


NBR 14653-1

7.3 vistoria do bem avaliando.

7.3.1 Nenhuma avaliação poderá


prescindir da vistoria. em casos
excepcionais, quando for impossível o
acesso ao bem avaliando, admite-se
a adoção de uma situação paradigma,
desde que acordada entre as partes e
explicitada no laudo.

7.3.2 A vistoria deve ser efetuada


pelo engenheiro de avaliações com o
objetivo de conhecer e caracterizar
o bem avaliando e sua adequação
ao seu segmento de mercado,
daí resultando condições para a
orientação da coleta de dados.

7.3.3 É recomendável registrar as


características físicas e de utilização
do bem e outros aspectos relevantes
à formação do valor.

7.3.4 o conhecimento de
estudos, projetos ou perspectivas
tecnológicas que possam vir a afetar
o valor do bem avaliando deverá ser
explicitado e suas consequências
apreciadas.

FoTo: GeTTY IMAGeS

APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo AvALIAção De IMóveIS 55


5.2 Composição da amostra e
homogeneização dos elementos

o PTAM tem o objetivo de expressar residenciais unifamiliares, esse fator


uma opinião técnica e abalizada situa-se ao redor de 10�; para aquelas
sobre o valor de mercado do imóvel de uso misto, pode chegar a 20�
avaliando. Já vimos que, diante da e para zonas em que predomina o
impossibilidade de conseguir imóveis comércio, pode atingir 50�.
em número suficiente para aplicar
o método Comparativo Direto de outros atributos podem ser
Dados do Mercado, deve ser feita a homogeneizados por fatores objetivos,
homogeneização dos dados da amostra. como: dimensões de testada e
profundidade, condições topográficas
esse processo, recomendado pela (declividade, ondulações, drenagem),
norma técnica, tem o objetivo de idade e conservação da edificação,
corrigir a discordância dos elementos entre outros.
comparativos, seguindo a metodologia
de aplicação de fatores objetivos ou Há também o Fator de Transposição,
científicos. obtido através da divisão do valor
unitário do imóvel em avaliação, pelo
esses fatores compreendem índices valor unitário do imóvel pesquisado.
cujos valores têm base em estudos estes valores são levantados, em
consagrados e advém de normas geral, nas prefeituras dos municípios.
avaliatórias. Desta forma, cabe ao essa relação de valores, chamada de
corretor responsável pela avaliação a Planta de valores Genéricos - PvG,
correta aplicação e confiando ao seu serve como medida de comparação
bom senso a utilização de fatores que da potência comercial entre vários
realmente participam da formação logradouros.
dos preços de imóveis, como o fator
localização, área e vaga de garagem, Com a utilização criteriosa dos
entre outros. dados assim tratados, obtêm-se os
valores unitários homogeneizados de
O fator objetivo é aquele que todos os itens da amostra e sua média
representa, por exemplo, o acréscimo aritmética conduzirá ao provável valor
de valor unitário que existe entre unitário do imóvel objeto, podendo ser
um terreno de esquina e um terreno emitido, assim, o Parecer Técnico de
de meio de quadra na mesma rua Avaliação Mercadológica.
ou bairro. Para zonas estritamente

56 AvALIAção De IMóveIS APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo


N
ão devem ser feitas, em hipótese nenhuma,
comparações entre imóveis dotados de diferentes
condições de uso e ocupação do solo, segundo
a legislação municipal. Da mesma forma, para
os imóveis com edificações, não devem diferir
determinadas condições como padrão de construção,
número de dormitórios para os apartamentos, etc.

FoTo: GeTTY IMAGeS

APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo AvALIAção De IMóveIS 57


5.3 Valor de mercado, valor de compra e
venda e valor de locação

Valor x preço Geralmente, esses dois em 1989 o princípio


conceitos se confundem, mas da corrente univalente
você sabe distinguir os em algumas situações o preço prevaleceu, pois a norma
conceitos de valor e preço? e a pode situar-se acima ou abaixo vigente, a NBr 5676,
importância dessa diferenciação do valor, considerando as trabalhava com este
para a avaliação imobiliária? características da transação e a conceito. Com a publicação
época em que ela foi realizada. da série NBr 14653 temos
Na NBR 14653-1 define-se Somente em um mercado de a definição de valor de
preço como a quantia pela qual concorrência perfeita valor é mercado como “quantia
se efetua, ou se propõe efetivar, igual a preço. mais provável pela qual se
uma transação envolvendo um negociaria voluntariamente
bem, um fruto ou um direito Dessa forma, vamos pensar e conscientemente um bem,
sobre ele. Outra definição nessas definições do início numa data de referência,
que utilizaremos é: preço é da engenharia de avaliações, dentro das condições do
a expressão monetária de quando o conceito de valor mercado vigente”.
um bem, quantia em dinheiro foi definido como mutável,
pela qual uma determinada cujo significado poderia variar Valor de mercado
mercadoria, em determinada em função da finalidade da
época, pode ser vendida. avaliação. o Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica
Já a ideia de valor está Temos, então, duas (PTAM) é a opinião do Corretor
relacionada à de utilidade. entre correntes: plurivalente, que de Imóveis quando ao valor
muitas definições para esse considerava o valor como um de mercado do imóvel objeto.
conceito, destacamos esta, elemento puramente subjetivo, ele se refere, sempre, a uma
do Glossário de Terminologia admitindo os diversos tipos, data fixa, sendo essencial
Básica Aplicável à engenharia como o contábil, o tributário, a contemporaneidade dos
de Avaliações e Perícias, o potencial, dentre muitos elementos de comparação.
do Instituto Brasileiro de outros relacionamentos e a Também é indispensável a
Avaliações e Perícias de univalente, cujo conceito de existência de um mercado
engenharia de São Paulo - valor, num dado momento, é aberto em que haja, ao menos,
IBAPe/SP: valor é qualidade único, resultante das forças de alguém disposto a vender e um
inerente a um bem, que mercado, baseado em critérios comprador, sem interferências
representa a importância para objetivos, seja qual for a externas.
sua aquisição ou posse. finalidade da avaliação.

58 AvALIAção De IMóveIS APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo


o valor da transação Valor de Compra e Venda Valor de Locação
concretizada nessas condições
é o valor de mercado. o valor de mercado para quando o objetivo do PTAM
compra e venda é estabelecido é a determinação do valor
Para que um bem tenha valor pela comparação com imóveis de mercado para locação
de mercado são necessários semelhantes. essa comparação do imóvel objeto, o método
quatro agentes: é feita com imóveis oferecidos empregado é o de comparação
• Utilidade; à venda ou recentemente direta com outros imóveis
• Escassez; comercializados. semelhantes, de mesma
• Poder de compra; utilização, fazendo-se a
• Desejo de comprar. No caso de imóveis que estão proporção entre as áreas dos
à venda, não há a certeza de que imóveis, ou seja, através do
o tempo que decorre entre a venha a ser vendido pelo valor valor unitário de locação.
oferta do bem e a concretização de oferta, sendo, normalmente
da venda caracteriza a liquidez, corrigido pelo fator de oferta Pode-se, ainda, no caso de
sendo a proporção: tanto maior (0,9 a 0,8), que representa um dificuldade em constituir uma
a liquidez quanto menor for o deságio, entre 10% e 20%, amostra de, ao menos, cinco
tempo decorrido. previsto para a ocasião do imóveis comparandos, empregar
fechamento do negócio. o método da renda. esse método
Para a liquidez máxima, consiste em, conhecendo-se
dá-se o nome de liquidação As condições de o valor do imóvel previamente
forçada e é o valor procurado comercialização também ou determinado dentro do
pelas instituições bancárias para são muito importantes para procedimento do PTAM, estimar
imóveis em garantia. a análise comparativa dos o valor de locação pela aplicação
imóveis, sendo preferível utilizar de um percentual usual de renda
Para caracterizar o valor de negociações à vista. Em caso (taxa de retorno) à esse valor
mercado do imóvel (no caso de de pagamentos parcelados, é previamente conhecido.
transferência da propriedade) fundamental a determinação do
e estimar o valor mensal que valor presente ou a comparação Atualmente, esse percentual
deve ser pago a título de de iguais condições de varia entre 0,5% e 1,2%, sendo
aluguel do imóvel (não visando parcelamento, especificando-as mais comum sua fixação entre
a transferência de propriedade) no texto do PTAM. 0,7% e 0,8%.
temos dois tipos de valores:
o de compra e venda e o de
locação, respectivamente.

FoTo: GeTTY IMAGeS

APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo AvALIAção De IMóveIS 59


RESUMO - Passo a passo do método comparativo
direto de dados de mercado

1°. Análise Documental - 3° Pesquisa de Imóveis


a documentação do imóvel é para composição do quadro
fonte primordial de informações, amostral - recomenda-se que
independente da tipologia do este quadro seja composto de no
imóvel (urbano ou rural). Por mínimo cinco amostras.
isso o corretor avaliador deverá
analisar os seguintes documentos: 4° Homogeneização das
Título aquisitivo para constatação amostras - utilizando-se fatores
dominial, preferencialmente a como: testada, profundidade,
certidão atualizada do imóvel; topografia, idade do imóvel, no
Número do contribuinte IPTU, ITR, caso de apartamento o andar,
CCIR – INCRA e NIRF. orientação, entre outros.

2° Vistoria - as informações 5° Determinação dos valores


detalhadas obtidas no momento unitários homogeneizados do
da vistoria darão subsídios quadro amostral.
de aspectos qualitativos e
quantitativos do imóvel avaliando, 6° Determinação do valor
que em determinado momento médio estimado do imóvel
nortearão a redação do PTAM. avaliando.

7° Redação do PTAM
propriamente dita.

´
O conteudo do PTAM deve ser redigido
com texto claro, apresentando um
desenvolvimento lógico que reflita
o caminho percorrido pelo avaliador
para alcançar a formação do valor de
mercado do imóvel avaliando.
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60 avaliação DE IMÓVEIS Aplicação do Método comparativo


Aplicação do Método comparativo avaliação DE IMÓVEIS 61
Exercícios
1. o que deve ser observado no momento da 4. Como é estabelecido o valor de mercado de um
vistoria? imóvel?

2. o que é fator objetivo? 5. Cite as principais etapas que devem ser


observadas na elaboração do PTAM:

3. Quais são as definições de valor e qual a 6. qual deve ser o procedimento do corretor
definição que prevalece até os dias de hoje? de imóveis avaliador, quando a finalidade da
avaliação implicar em fornecer elementos que
estejam além das suas atribuições profissionais?

62 AvALIAção De IMóveIS APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo


FOTO: GETTY IMAGES

´
Conteudo e Apresentação do PTAM avaliação DE IMÓVEIS 63
64 avaliação DE IMÓVEIS Conteudo
´ e Apresentação do PTAM
FOTO: GETTY IMAGES

´
Conteudo e Apresentação do PTAM avaliação DE IMÓVEIS 65
6.1 PTAM: conteúdo mínimo e
forma de apresentação
A resolução CoFeCI n° 1066/2007, em
seu Ato Normativo, Anexo III, determina os
requisitos mínimos do Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica (PTAM):

1. Identificação do solicitante 5. Determinação do valor de Mercado do


imóvel avaliando
2. Finalidade do PTAM
6. encerramento
3. Identificação e caracterização do imóvel
Conclusão do PTAM;
• Situação e localização (Estado,
Data e assinatura do C.I. emissor do
Município, logradouro, número, etc.);
PTAM;
• Número de matrícula e cartório de
Aposição do Selo Certificador ao lado da
registro imobiliário;
assinatura.
• Áreas (do terreno, de construção, real
privativa, de uso comum, real total, 7. Anexos:
fração ideal, etc.) e dimensões do
• Relatório fotográfico (quando não
imóvel;
incluído na Caracterização do Imóvel);
• Características e infraestrutura
• Plantas de situação e localização,
disponível no logradouro e na região
mapas, etc.;
onde se encontra o imóvel;
• Certidão atualizada da matrícula no
• Descrição detalhada do imóvel e
Cartório do registro de Imóveis;
acessórios (construções, benfeitorias,
instalações, etc.); • Documentos diversos (outras certidões,
recibos de impostos, CCIr, etc.);
• Relatório fotográfico, da data da
vistoria realizada no imóvel. • Currículo do Corretor de Imóveis
Avaliador.
4. Pesquisa de imóveis comparandos, para
aplicação do Método Comparativo Direto
de Dados de Mercado

• Identificação dos imóveis escolhidos


para compor a amostra, explicitando as
respectivas fontes;

• Homogeneização dos itens da amostra.

66 AvALIAção De IMóveIS CoNTeuDo


´ e APreSeNTAção Do PTAM
O
utro ponto importante para a criação de um
PTAM é que o texto seja claro e apresente
a opinião técnica sobre o valor de mercado
do imóvel objeto com uma fundamentação
em forma de raciocínio lógico, de tal modo
que qualquer pessoa que o leia possa
acompanhar os passos de seu emissor até a
conclusão.

O PTAM deve, ainda, ser impresso em três


vias. Duas são destinadas ao cliente, com
aposição do Selo Certificador numerado em
ambas, ao lado da assinatura do corretor de
imóveis avaliador. A terceira via deverá ser
arquivada por cinco anos no escritório do
profissional, estando nela fixada a terceira
via do selo certificador numerado.

Os selos certificadores serão fornecidos


pelo CRECI, mediante a Declaração de
Emissão de PTAM e o recolhimento da
taxa correspondente, na forma prevista na
Resolução-COFECI n° 1066/2007.

FOTO: GETTY IMAGES

´´
Conteudo e Apresentação do PTAM avaliação DE IMÓVEIS 67
6.2 Honorários pela elaboração do PTAM

o primeiro passo para a emissão do


LEMBRE-SE: OS TRABALHOS
parecer técnico deve ser a pactuação
BEM ELABORADOS DE HOJE
de honorários, preferencialmente por
SÃO A CERTEzA DE MAIS
escrito. CLIENTES E MELHORES
HONORÁRIOS NO FUTURO!
A maneira mais correta de se
estabelecer a relação com o cliente é
através de um contrato de prestação
de serviços, onde haja descrição das
obrigações do corretor de imóveis que
emitirá o PTAM e a remuneração em
contrapartida, ou seja, os honorários
profissionais.

Nos dias atuais, entretanto, é comum


e não menos válida a apresentação da
proposta via fax ou e-mail, e a pactuação
dos honorários ser confirmada em
resposta pela mesma via.

Ainda não existe uma tabela válida


de honorários pela emissão de PTAM,
embora alguns CreCI´s sugiram valores,
como você vê a seguir.

Mas existem vários fatores que


devem ser considerados na formulação
da proposta de honorários, como tempo
despendido, o valor do imóvel, o grau de
complexidade, as condições financeiras
do cliente, a habitualidade ou
eventualidade da prestação de serviços,
a localização do imóvel objeto e as
despesas de locomoção e estadia e, por
fim, a competência e o reconhecimento
público do profissional.

FoTo: BANCo De IMAGeNS PArTICuLAr


UF HONORÁRIOS PARA AVALIAÇÕES FONTE

Mínimo de 0,5� (para imóveis com valores acima de r$ 2.880.001,00) a 1�


(para imóveis com valores até r$ 5.000,00), mais uma Taxa Complementar
AL CRECI-AL
Mínima de r$ 200,00. No caso de avaliação para determinar o valor do
aluguel mensal, toma-se por base 1� do valor do imóvel.

Até 1� sobre o valor de venda e até 10� do valor mensal do aluguel. Para
BA consultas de conhecimentos imobiliários, a hora técnica sugerida é de, no CRECI-BA
mínimo, 10� do valor da anuidade do CreCI.

CE Mínimo de 0,5� sobre o valor de comercialização CRECI-CE

DF Até 1� sobre o valor de venda e até 10� do valor mensal do aluguel. CRECI-DF

Mínimo de 1� sobre o valor apresentado, sendo que o valor mínimo é de um


ES CRECI-ES
salário mínimo vigente.

GO o valor mínimo é de r$ 500, ou 0,5� sobre o valor de avaliação. CRECI-GO

Mínimo de 0,7� sobre o valor apurado de comercialização e 50� do valor do


MS CRECI-MS
primeiro aluguel.
1� do valor apresentado no parecer, observando o mínimo de r$ 200,00.
MG Por hora técnica, a partir de 10� do valor da anuidade vigente do CreCI/ CRECI-MG
MG.

PA De 0,5� a 1� sobre o valor de avaliação CRECI-PA

PB Mínimo de dois salários mínimos ou 1� do valor da avaliação CRECI-PB


Para o parecer sobre o valor de venda, a taxa mínima é de r$ 300,00,
PR corrigidos pelo CuB. Para valor de locação, a taxa mínima é de 50� do valor CRECI-PR
do aluguel.
o valor mínimo será o equivalente a dois salários mínimos da união, ou 0,6�
RJ CRECI-RJ
sobre o valor da avaliação.

o valor mínimo é de 2� (para imóveis com valores até r$ 5.000,00) a 0,6�


RN CRECI-RN
(para imóveis com valores acima de r$ 150.000,00).

o valor mínimo corresponde a 1/3 do Cub-Sinduscon/rS do mês da


RS contratação ou 0,2� calculados sobre o valor de comercialização do imóvel CRECI-RS
objeto do parecer.

Mínimo de 0,5� sobre o valor de comercialização e 50� do valor inicial da


RO CRECI-RO
locação.

SC Mínimo de r$ 500,00, sendo o valor mínimo da hora técnica de r$ 100,00. CRECI-SC


Para os pareceres escritos quanto à comercialização de imóvel o valor será
fixado em 1�, sendo o valor mínimo é de r$ 650,00, e o parecer verbal
SP CRECI-SP
quanto a operações imobiliárias é a partir do valor de 1 anuidade vigente do
CreCI/SP.

TO valor mínimo de 120 uFIr ou 2� do valor apresentado. CRECI-TO

´
CoNTeuDo e APreSeNTAção Do PTAM AvALIAção De IMóveIS 69
6.3 O PTAM nos
processos judiciais

Em diversos tipos de
ações judiciais, possessórias
e dominiais, como
desapropriações, inventário,
partilha, renovatórias, revisionais
de locação, indenizatórias,
dissolução e liquidação de
sociedades, é necessário o
conhecimento do valor de
mercado dos imóveis.

Em qualquer dos casos o


cliente poderá solicitar o PTAM
para instruir petição, seja como
requerente ou como requerido.
No caso, entretanto, de
nomeação pelo juiz como perito
judicial (pessoa responsável para
realizar avaliações e perícias em
juízo, ou seja, em processos que
correm na justiça), há que se
observar o que determinam os
artigos 145 e 422 do Código de
Processo Civil:

70 avaliação imobiliária Conteudo


´ e Apresentação do PTAM
Art. 145. Quando a prova do fato
depender de conhecimento técnico ou
científico, o juiz será assistido por perito,
segundo o disposto no art. 421.
§ 1º Os peritos serão escolhidos entre
profissionais de nível universitário,
devidamente inscritos no órgão de classe
competente, respeitando o disposto no
Capítulo VI, seção VII, deste Código.
§ 2º Os peritos comprovarão sua
especialidade na matéria sobre que deverão
opinar, mediante certidão do órgão
profissional em que estiverem inscritos.
§ 3º Nas localidades onde não houver
profissionais qualificados que preencham
os requisitos dos parágrafos anteriores, a
indicação dos peritos será de livre escolha
do juiz.

O § 1º acima restringe a nomeação


de perito aos profissionais de nível
universitário, não havendo tal restrição,
entretanto para os assistentes técnicos,
pois assim estabelece o art. 422 do
mesmo CPC:

Art. 422. O perito cumprirá


escrupulosamente o encargo que lhe foi
cometido, independentemente de termo
de compromisso. Os assistentes técnicos
são de confiança da parte, não sujeitos a
impedimento ou suspeição.

FOTO: BANCO DE IMAGENS PARTICULAR

´´
Conteudo e Apresentação do PTAM avaliação DE IMÓVEIS 71
Exercícios
1. qual o conteúdo mínimo que deve constar no 4. Por quantos anos o Corretor Avaliador deve
PTAM? arquivar o PTAM?

2. existe uma tabela de honorários para elaboração 5. O que certifica o selo afixado ao PTAM?
de um PTAM? e quais fatores devem ser
considerados na formulação da proposta de
honorários?

6. O PTAM pode ser ilustrado com fotografias


antigas, fornecidas pelo cliente? Por quê?
3. Qual a definição de perito judicial e quais
os requisitos que o juiz deve observar para
nomeação?

72 AvALIAção De IMóveIS CoNTeuDo


´ e APreSeNTAção Do PTAM
FoTo: GeTTY IMAGeS

´ De IMóveIS urBANoS e rurAIS


AvALIAção NA PráTICA AvALIAção De IMóveIS 73
FOTO: GETTY IMAGES
7.1 Terreno não edificado

PTAM de terreno não edificado PARECER TÉCNICO por homogeneização para


DE AVALIAÇÃO formação de preços.
Agora que já vimos todo MERCADOLÓGICA
o conteúdo necessário A presente avaliação
a elaboração do PTAM - 1 - OBJETIVO DA atende as exigências da
Parecer Técnico de Avaliação AVALIAÇÃO Resolução COFECI
Mercadológica, vamos praticar! É objetivo desta Avaliação nº 1.066/2007.
o imóvel urbano
Conforme vimos em constituído por um Como vimos na Resolução
unidades anteriores o PTAM terreno em Marituba, no COFECI N ° 066/2007 em
deverá atender aos requisitos estado do Pará. seu Ato Normativo, Anexo III,
mínimos, conforme estabelece um dos requisitos mínimos é a
a Resolução COFECI Em seguida, apresentamos identificação e caracterização
n° 1066/2007, porém a sua a metodologia a ser do imóvel.
apresentação/layout é muito empregada na elaboração
pessoal. O que veremos a do PTAM. Como vimos em 3 - ZONA E
seguir são exemplos que você uma unidade de estudo LOGRADOURO
poderá usar como referência anterior, o método que
em seus futuros trabalhos. deverá ser empregado pelo 3.1 - SITUAÇÃO E
corretor avaliador é o Método LOCALIZAÇÃO
Nesta unidade temática, Comparativo Direto de Dados Situa-se o imóvel no
iremos apresentar exemplos do Mercado. Município de Marituba,
práticos de diversos tipos de Estado do Pará, com
imóveis, começando pelo PTAM 2 - METODOLOGIA frente na Rua Uriboca, no
de terreno não edificado. O valor do imóvel será bairro do mesmo nome.
determinado pelo Método
Começamos esse documento Comparativo Direto de 3.2 - CONDIÇÕES DE
preenchendo a identificação Dados de Mercado. INFRAESTRUTURA
do solicitante e a finalidade do URBANA
parecer. Foi, para tanto, efetuada O imóvel é dotado
pesquisa de imóveis em dos seguintes serviços
situações equivalentes públicos:
Por solicitação de Fulano e com as mesmas - via urbana pavimentada;
de Tal, e com a finalidade características do imóvel - rede de água tratada;
de conhecimento do valor avaliando, de tal modo - rede de energia elétrica
de mercado, emitimos o que a comparação em alta e baixa tensões;
presente seja possibilitada, - rede e facilidades
ponderados os atributos telefônicas;

76 AvALIAção De IMóveIS AvALIAção NA PráTICA De IMóveIS urBANoS e rurAIS


- iluminação pública; 5 – VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
- coleta de lixo; Pesquisando entre ofertas à venda e negócios realizados nas
- entrega postal. imediações, para imóveis em condições que possibilitem
a comparação com o imóvel avaliando, encontramos os
3.3 - PERSPECTIVAS seguintes elementos de amostra:
DE MERCADO
As condições atuais do 1. Terreno na rua Uriboca,medindo 60,00m x 200,00m, com
mercado imobiliário área de 12.000m², vendido por R$ 60.000,00;
são de estabilidade, 2. Terreno na rua Uriboca, medindo 70,00m x 200,00m, com
havendo equilíbrio entre área de 14.000m² , vendido por R$ 68.000,00;
oferta e procura. São
boas as perspectivas 3. Terreno na rua Uriboca, medindo 80,00m x 200,00m, com
de comercialização em área de 16.000m² , vendido por R$ 72.000,00.
médio prazo. 4. Terreno na rua Uriboca, medindo 60,00m x 200,00m, com
área de 12.000m², oferecido à venda por R$ 70.000,00;
4 - DESCRIÇÃO DO
IMÓVEL AVALIANDO 5. Terreno na rua Uriboca, medindo 70,00m x 200,00m, com
(Matrícula: XXXXX – área de 14.000m², oferecido à venda por R$ 76.000,00;
1º Ofício/Ananindeua)
Para os imóveis constantes dos elementos de amostra 4 e 5,
por serem ofertas à venda, consideraremos um deságio de
4.1 - TERRENO: 20% para seu valor de mercado. Assim, os preços unitários de
Plano, tem as seguintes amostra são:
características:
Área: 14.000,00m² 1. R$ 60.000,00/12.000,00m² = R$ 5,00/m²
Forma: retangular 2. R$ 68.000,00/14.000,00m² = R$ 4,86/m²
Frente: para a Rua 3. R$ 72.000,00/16.000,00m² = R$ 4,50/m²
Uriboca, com 70,00m 4. R$ 70.000,00/12.000,00m2 = R$ 5,83/m2
5. R$ 76.000,00/14.000,00m2 = R$ 5,43/m2
A pesquisa de imóveis
comparandos para a aplicação Homogeneizando em relação à fonte das amostras, temos:
do método escolhido também é 4. R$5,83m² x 0,80 = R$ 5,83/m²
fundamental. Nesse documento 5. R$ 5,43/m² x 0,80 = R$ 4,34/m²
devem aparecer os imóveis
escolhidos para compor a ∑ valores unitários/ m2 das amostras
Média dos Valores Homogeneizados =
amostra, com as respectivas Quantidade de amostras
fontes explicitadas e, se for o
caso, a homogeneização dos 5,00/m2 + 4,86/m2 + 4,50/m2 + 4,66/m2 + 4,34/m2
Média dos Valores Homogeneizados =
itens da amostra. 5

Média dos Valores Homogeneizados = 4,67/m2

Teremos, então, para a média dos valores unitários


homogeneizados: R$ 4,67/m² (...)
FoTo: GeTTY IMAGeS

AvALIAção NA PráTICA De IMóveIS urBANoS e rurAIS AvALIAção De IMóveIS 77


(...) Desta forma é possível determinar o valor de encontrado, sendo que este percentual deverá
mercado do imóvel avaliando: ser o mesmo para o limite inferior e superior.
Este intervalo, embora reduza a precisão da
Assim, para o imóvel avaliando: avaliação, aumenta a certeza de que o valor de
14.000,00m² x R$ 4,67/m² = R$ 65.380,00 mercado encontrado para o imóvel avaliando
está dentro do intervalo adotado de 2%.
A norma permite o arredondamento do valor Limite Inferior = R$ 63.700,00
encontrado em até 1%, portanto podemos Limite Superior = R$ 66.300,00
dizer que, em números redondos, o valor do
imóvel é de R$ 65.000,00. A conclusão deste documento é feita com a
data e a assinatura do corretor de imóveis
Pode-se, ainda, estabelecer um intervalo de emissor do PTAM e a aposição do Selo
confiança de até 10% em relação ao valor Certificador ao lado da assinatura.

ATENÇÃO!

Os exemplos de PTAMs
aqui apresentados
tiveram seus dados
reais alterados e suas
fotografias suprimidas
para não identificÁ-los,
porém todo o processo de
elaboração explicitado
de forma correta e real,
assim como a indicação
das fontes de onde foram
extraídas as informações
dos imóveis componentes
das amostras.
7.2 Terreno com edificação
unifamiliar
Vamos ver agora um exemplo de um PTAM de terreno com 3 - ZONA E
edificação unifamiliar. Começamos pela identificação do solicitante LOGRADOURO
e da finalidade do parecer.
3.1 - SITUAÇÃO E
Por solicitação de FULANO DE TAL, e com a finalidade LOCALIZAÇÃO
de conhecimento do valor de mercado, emitimos o presente Situa-se o imóvel
residencial no Município
PARECER TÉCNICO DE VALOR DE MERCADO de Porto Alegre, Estado
do Rio Grande do Sul,
1 - OBJETO DA AVALIAÇÃO com frente na Rua Paulo
É objeto desta Avaliação o imóvel urbano constituído por Afonso, nº 1234, no bairro
um prédio residencial e respectivo terreno no município de Vila Assunção.
Porto Alegre, no estado do Rio Grande do Sul.
3.2 - CONDIÇÕES DE
E, em seguida, especificamos a metodologia a ser utilizada: INFRAESTRUTURA
URBANA
2 – METODOLOGIA O imóvel é dotado
O valor do imóvel será determinado pelo Método dos seguintes serviços
Comparativo Direto de Dados de Mercado. públicos:
- via urbana pavimentada;
Foi, para tanto, efetuada pesquisa de imóveis em situações - rede de água tratada;
equivalentes e com as mesmas características do imóvel - rede de energia elétrica
avaliando, de tal modo que a comparação seja possibilitada, em alta e baixa tensões;
ponderados os atributos por homogeneização para - rede e facilidades
formação de preços. telefônicas;
- iluminação pública;
A presente avaliação atende as exigências da Resolução - coleta de lixo;
COFECI nº 1.066/2007. - entrega postal.

Vamos agora identificar e caracterizar o imóvel que será 3.3 - PERSPECTIVAS DE


avaliado. Nesse momento, é importante situar e localizar o MERCADO
imóvel, incluindo também o número de matrícula e cartório As condições atuais do
de registro imobiliário. Aqui deve constar ainda a descrição mercado imobiliário
das áreas do terreno, da construção, real privativa, de uso são de procura
comum, real total, fração ideal, etc., e ainda dimensões do superando a oferta, com
imóvel. Entram aqui também as características e infraestrutura boas perspectivas de
disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel. comercialização em curto
É fundamental também o relatório fotográfico da data da prazo.
vistoria realizada no imóvel. (...)

AvALIAção NA PráTICA De IMóveIS urBANoS e rurAIS AvALIAção De IMóveIS 81


(...) 4 - DESCRIÇÃO DO social e íntima e cerâmicos nas áreas de serviço. É coberta
IMÓVEL AVALIANDO: com telhas de barro tipo colonial sobre estrutura de
(Matrícula: XXXX – 1º madeira.
Ofício/Porto Alegre)
4.3 – FOTOGRAFIAS DO IMÓVEL:
4.1 – TERRENO: Importante - As fotografias foram suprimidas para não identificá-lo.
Área: 400,00m²
Formato: retangular A seguir, os imóveis comparandos para a aplicação do Método
Frente: 10,00m Comparativo Direto de Dados de Mercado e a homogeneização dos
itens da amostra:
Plano, acima do nível
do meio-fio, com boa 5 – VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
drenagem e fora de área
de alagação. Pesquisando entre ofertas à venda e negócios realizados nas
imediações, para imóveis em condições que possibilitem
4.2 – EDIFICAÇÃO: a comparação com o imóvel avaliando, encontramos os
Área construída: 180,00m² seguintes elementos de amostra:

Possui três dormitórios, 1. Casa na Rua Paulo Afonso - Bairro Vila Assunção, com
dos quais um é suíte, com 200m2, vendida por R$ 370.000,00.
closet, banheiro social, 2. Casa na Rua Guaporé - Bairro Vila Assunção, com 190m2,
sala com dois ambientes, vendida por R$ 340.000,00.
escritório, copa-
-cozinha, área de serviço, 3. Casa na Rua Santo Inácio - Bairro Vila Assunção, com
dependência completa 220m2, oferecida à venda por R$ 410.000,00.
de empregada, varanda, 4. Casa na Rua São Pio XII - Bairro Vila Assunção, com
churrasqueira e garagem 230m2, oferecida à venda por R$ 440.000,00.
fechada para dois veículos.
5. Casa na Rua Frederico Leitner - Bairro Vila Assunção,
Os quartos e cozinha com 190m2, oferecida à venda por R$ 405.000,00.
estão equipados com
Para os imóveis constantes dos elementos de amostra 3, 4 e
armários embutidos
5 por serem ofertas à venda, consideraremos um deságio de
em excelente estado de
10% para seu valor de mercado.
conservação.
Assim, os preços unitários de amostra são:
Construída em alvenaria,
com laje de forro em 1. R$ 370.000,00/200m² = R$ 1.850,00/m²
concreto armado, paredes 2. R$ 340.000,00/190m² = R$ 1.789,47/m²
pintadas em látex acrílico,
esquadrias metálicas 3. R$ 410.000,00/220m² = R$ 1.863,63/m²
em alumínio, pisos em 4. R$ 440.000,00/230m² = R$ 1.913,04/m²
porcelanato nas áreas
5. R$ 405.000,00/190m² = R$ 2.131,58/m²

82 AvALIAção De IMóveIS AvALIAção NA PráTICA De IMóveIS urBANoS e rurAIS


Para os imóveis constantes dos elementos de amostra 3, 4 e 5, por serem ofertas à venda,
consideraremos um deságio de 10% para seu valor de mercado.

Homogeneizando em relação à fonte das amostras, temos:

Amostras Homogeneizadas

3. R$ 1.863,63 / m2 x 0,90 = R$ 1.677,28 / m2


4. R$ 1.913,04 / m2 x 0,90 = R$ 1.721,74 / m2
5. R$ 2.131,58 / m2 x 0,90 = R$ 1.918,42 / m2

∑ valores unitários/m2 das amostras


Média dos Valores Homogeneizados =
Quantidade de amostras

Média dos Valores Homogeneizados =


R$1.850,00/m2 + R$1.789,47/m2 + R$1.677,28/m2 + R$1.721,74/m2 + R$1.918,42/m2 =
5

Média dos Valores Homogeneizados = R$ 1.791,38

Então, para a média dos valores unitários homogeneizados: R$1.791,38/m²

Finalizamos com a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando e a conclusão do PTAM:

180,00m² x R$ 1.791,38/m² = R$ 322.448,76

A norma permite o arredondamento do valor encontrado em até 1%, portanto podemos dizer
que em números redondos o valor do imóvel é de R$ 322.000,00.

Pode-se, ainda, estabelecer um intervalo de confiança de até 10% em relação ao valor


encontrado, sendo que este percentual deverá ser o mesmo para o limite inferior e superior.
Este intervalo, embora reduza a precisão da avaliação, aumenta a certeza de que o valor de
mercado encontrado para o imóvel avaliando está dentro do intervalo estabelecido.

Neste exemplo aplicamos um intervalo de -3% e +3%


Limite Inferior = R$ 312.340,00
Limite Superior = R$ 331.660,00

Segue a data, assinatura do corretor avaliador e demais dados, junto com o Selo Certificador.
ATENÇÃO!

oS exeMPLoS De PTAMs AquI APreSeNTADoS TIverAM SeuS DADoS reAIS ALTerADoS e


SuAS FoToGrAFIAS SuPrIMIDAS PArA Não IDeNTIFICá-LoS, PorÉM ToDo o ProCeSSo De
eLABorAção exPLICITADo De ForMA CorreTA e reAL, ASSIM CoMo A INDICAção DAS FoNTeS
De oNDe ForAM exTrAÍDAS AS INForMAçõeS DoS IMóveIS CoMPoNeNTeS DAS AMoSTrAS.

´
´ de Imóveis Urbanos e Rurais
Avaliação na Prática avaliação DE IMÓVEIS 85
86 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação
´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
´ de Imóveis Urbanos e Rurais
Avaliação na Prática avaliação DE IMÓVEIS 87
7.3 Apartamento em
edifício residencial
PTAM de Imóvel Urbano com Foi, para tanto, efetuada pesquisa de imóveis em situações
edificação de prédio residencial equivalentes e com as mesmas características do imóvel
multifamiliar avaliando, de tal modo que a comparação seja possibilitada,
ponderados os atributos por homogeneização para
O exemplo que veremos a formação de preços.
seguir é de um apartamento em
edifício residencial. Vamos à A presente avaliação atende as exigências da Resolução
montagem do PTAM, iniciando COFECI nº 1.066/2007.
pela identificação do solicitante
e a finalidade do PTAM: E, em seguida a identificação e caracterização do imóvel:

Por solicitação de 3 - ZONA E LOGRADOURO


FULANO DE TAL,
e com a finalidade de 3.1 - SITUAÇÃO E LOCALIZAÇÃO
conhecimento do valor
de mercado, emitimos o Situa-se o imóvel em edifício residencial no município de
presente Recife, Estado de Pernambuco, com frente na Estrada de
Belém, esquina com a Rua Voluntários da Pátria, bairro
PARECER TÉCNICO DE Campo Grande.
VALOR DE MERCADO
3.2 - CONDIÇÕES DE INFRAESTRUTURA URBANA
1 - OBJETO DA
AVALIAÇÃO O imóvel é dotado dos seguintes serviços públicos:

É objeto desta Avaliação o - vias urbanas pavimentadas;


imóvel urbano constituído - rede de água tratada;
por um apartamento - galeria de águas pluviais;
residencial em Recife, no - rede coletora de esgotos;
estado de Pernambuco. - rede de energia elétrica em alta e baixa tensão;
- rede e facilidades telefônicas;
Apresenta-se, então, o - TV a cabo;
método aplicado: - iluminação pública;
- coleta de lixo;
2 - METODOLOGIA - transporte coletivo;
- entrega postal.
O valor do imóvel será
determinado pelo Método
Comparativo Direto de
Dados de Mercado.
88 AvALIAção De IMóveIS AvALIAção
´ NA PráTICA De IMóveIS urBANoS e rurAIS
FoTo: GeTTY IMAGeS
3.3 - PERSPECTIVAS DE Os dormitórios com piso em carpete de madeira e
MERCADO banheiros com azulejos recentemente reformados.

As condições atuais do Sistema de aquecimento de água para atendimento a


mercado imobiliário banheiros e cozinha, através de aquecedor de passagem a
são de procura gás.
superando a oferta, com
boas perspectivas de Os dormitórios e a cozinha são equipados com armários
comercialização em curto embutidos em bom estado de conservação.
prazo.
Área real privativa: 150,00m²
3.4 – ATRIBUTOS DO
PRÉDIO 4.2 – FOTOGRAFIAS DO APARTAMENTO
Importante - As fotografias foram suprimidas para não
Com 26 anos de identificá-lo.
construção e bom estado
de conservação, revestido A seguir, identifica-se a pesquisa de imóveis comparandos:
com pastilhas, o prédio
possui um elevador, 5 – VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
dois apartamentos por
andar, com duas varandas Pesquisando entre ofertas à venda e negócios realizados nas
cada um. A cada um imediações, para imóveis em condições que possibilitem
dos apartamentos tipo a comparação com o imóvel avaliando, encontramos os
correspondem duas vagas seguintes elementos de amostra:
de garagem coberta.
1. Apartamento no Edifício Cidade de Belém, no quarto
4 - DESCRIÇÃO DO andar, idade 26 anos, com 150m2, vendido por R$ 380.000,00.
IMÓVEL AVALIANDO
(Matrícula: XXXX – 1º 2. Apartamento no Edifício Cidade de Belém, no sexto
Ofício/Recife) andar, idade 26 anos, com 150m2, vendido por R$ 395.000,00.

4.1 – APARTAMENTO 401: 3. Apartamento no Edifício Cidade de Nazaré, no sétimo


andar, idade 25 anos, com 115m2, oferecido à venda por
O imóvel localiza-se no R$ 375.000,00.
quarto andar, apartamento
tipo, na prumada 1, com 4. Apartamento no Edifício Portal de Belém, no terceiro
frente voltada para o andar, idade 10 anos, com 140m2, oferecido à venda por
nascente, constituído de 3 R$ 420.000,00.
dormitórios, dos quais um
é suíte, banheiro social, 5. Apartamento no Edifício Portal de Belém, no quarto
sala com dois ambientes, andar, idade 10 anos, com 150m2, oferecido à venda por
copa-cozinha, área de R$ 435.000,00. (...)
serviço e dependência
completa de empregada.

´ De IMóveIS urBANoS e rurAIS


AvALIAção NA PráTICA AvALIAção De IMóveIS 89
(...) Assim, os preços unitários de amostra são: Temos, assim, como determinar o valor de
mercado do imóvel avaliando:
1. R$ 380.000,00/150m2 = R$ 2.533,33/m²
2. R$ 395.000,00/150m2 = R$ 2.633,33/m² Valor do Imóvel Avaliando = Área do
Imóvel Avaliando x Valor Médio Unitário
3. R$ 375.000,00/115m2 = R$ 3.260,87/m² Homogeneizado
4. R$ 420.000,00/140m2 = R$ 3.000,00/m²
Valor do Imóvel Avaliando =
5. R$ 435.000,00/150m2 = R$ 2.900,00/m² 150,00m² x R$ 2.696,08/m² = R$ 404.412,30
Os imóveis 1 e 2 do quadro amostral foram
efetivamente vendidos, enquanto os demais A norma permite o arredondamento do
estão anunciados à venda. Os imóveis 1, 2 e 3 valor encontrado em até 1%, portanto
assim como o imóvel objeto, tem 26 anos de podemos dizer que em números
idade de construção. Os imóveis 4 e 5 tem 10 redondos o valor do imóvel é de
anos de construção. R$ 404.400,00.

Consideraremos, assim, uma redução de 3% Na conclusão devem aparecer, ainda, a


no preço dos imóveis dos elementos 3, 4 e 5, data e assinatura do Corretor Avaliador
por serem oferecidos à venda e uma redução emissor do PTAM.
de 10 % nos elementos 4 e 5, por serem muito
mais novos em relação ao imóvel avaliando e os
elementos 1, 2 e 3, para homogeneização.

Homogeneizando em relação à fonte e a idade


da construção as amostras, temos:

3. R$ 3.260,87/m² x 0,97 = R$ 3.163,04/m²


4. R$ 3.000,00/m² x 0,97 x 0,90 = R$ 2.619,00/m²
5. R$ 2.900,00/m² x 0,97 x 0,90 = R$ 2.531,70/m²

∑ valores unitários/m2 das amostras


Média dos Valores Homogeneizados =
Quantidade de amostras

Média dos Valores Homogeneizados =


R$2.533,33/m2 + R$2.633,33/m2 + R$3.163,04/m2 + R$2.619,00/m2 + R$2.531,70/m2 =
5

Média dos Valores Homogeneizados = R$ 2.696,08

´
ATENÇÃO!

OS ExEMPLOS DE PTAMs AQUI APRESENTADOS TIVERAM SEUS DADOS REAIS


ALTERADOS E SUAS FOTOGRAFIAS SUPRIMIDAS PARA NÃO IDENTIFICÁ-LOS,
PORÉM TODO O PROCESSO DE ELABORAÇÃO ExPLICITADO DE FORMA CORRETA
E REAL, ASSIM COMO A INDICAÇÃO DAS FONTES DE ONDE FORAM ExTRAÍDAS
AS INFORMAÇÕES DOS IMÓVEIS COMPONENTES DAS AMOSTRAS.
´ De IMóveIS urBANoS e rurAIS
AvALIAção NA PráTICA AvALIAção De IMóveIS 91
92 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação
´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
´ de Imóveis Urbanos e Rurais
Avaliação na Prática avaliação DE IMÓVEIS 93
94 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação
´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
7.4 Área Rural

Avaliação de área rural Em seguida, define-se a número de matrícula e cartório


metodologia a ser utilizada. de registro imobiliário, áreas,
Na avaliação a seguir, temos Nesse caso, será uma características e infraestrutura
um exemplo de um parecer conjugação de métodos: disponível, descrição detalhada
técnico de um imóvel rural do imóvel e acessórios e
(constituído de área de terras 2 - METODOLOGIA relatório fotográfico.
e benfeitorias) localizado no
município de Rosário Oeste, em O valor final do imóvel 3 - ORIGEM
Mato Grosso. será obtido por uma
conjugação de métodos: O imóvel foi adquirido
Como já vimos, iniciamos o O valor das terras será por JOÃO DE TAL em
PTAM com a identificação do determinado pelo Método 29/01/88 através de
solicitante e a finalidade do Comparativo de Dados Escritura Pública de
parecer: de Mercado. O das Compra e Venda lavrada
benfeitorias, pelo Método nas notas do Cartório
Por solicitação de do Custo de Reprodução. do 1º Ofício da Comarca
FULANO DE TAL, de Rosário Oeste e
e com a finalidade de Foi, para tanto, efetuada registrada sob o nº R-5
conhecimento do valor pesquisa de áreas de na Matrícula nº 2081, no
de mercado, emitimos o terras em situações livro nº 02 de Registro
presente equivalentes e com as Geral em 05/02/88 no
mesmas características do mesmo Cartório do
PARECER TÉCNICO imóvel avaliando, de tal 1º Ofício, Registro de
DE VALOR DE modo que a comparação Imóveis da Comarca de
MERCADO seja possibilitada, Rosário Oeste.
ponderados os atributos
1 - OBJETO DA por homogeneização para 4 - SITUAÇÃO E
AVALIAÇÃO formação de preços. LOCALIZAÇÃO

É objeto desta Avaliação A presente Avaliação Situa-se o imóvel no


o imóvel rural constituído atende os requisitos da Município de Rosário
pela área de terras com Resolução-Cofeci Oeste, no local
respectivas benfeitorias, nº 1066/07. denominado “Marzagão”,
denominado Fazenda entre a Serra do Morro
Água Branca, em Rosário Na sequência devemos Selado e a Serra Azul,
Oeste, no estado do Mato identificar e caracterizar o local, no vale do ribeirão Água
Grosso. indicando situação e localização, Branca. (...)

´ de Imóveis Urbanos e Rurais


Avaliação na Prática avaliação DE IMÓVEIS 95
(...) O acesso à área, a partir de Cuiabá, é feito, áreas levemente onduladas na divisa junto à
inicialmente, pela rodovia estadual MT-020 serra do Morro Selado. A cobertura vegetal
(Cuiabá-Chapada dos Guimarães) e a seguir é de cerrado, com matas ciliares junto
pela MT-351 (estrada de acesso à APM- aos córregos e ribeirões todos com águas
Manso), ambas pavimentadas, perfazendo a perenes. O principal deles, o ribeirão Água
distância de 100km até a margem esquerda Branca, corta a Fazenda, vindo da encosta da
do rio Manso, junto à represa da Usina Serra Azul.
Hidrelétrica da Eletronorte. A partir daí, pela
O solo é profundo, latossol amarelo, com
estrada não pavimentada que dá acesso à presença de filitos (piçarra) e afloramentos
vila de Marzagão e dela até a Fazenda Água localizados de rochas areníticas em
Branca, com a distância de mais 100km. cordilheiras. Apresenta boa drenagem e
uma rede de cursos d’água perenes (Rio
Localiza-se a Fazenda Água Branca logo Mansinho, Ribeirão Água Branca e seus
após a Fazenda Serra Azul, ambas bem afluentes) que dá excelentes condições de
conhecidas na região por serem, com a aproveitamento de toda a área para pecuária.
Fazenda Estrela d’Alva, as que mantém as
estradas e pontes em condições de tráfego Nas áreas planas dessa região, já se pratica
permanente, servindo de apoio às fazendas a agricultura mecanizada de soja, milho e
menores das redondezas. arroz, havendo estrutura de estocagem na
vizinha Fazenda Serra Azul.
Dista o imóvel avaliando 200km de
Cuiabá (metade da distância em rodovia 5.2 - BENFEITORIAS
pavimentada), 140km de Nobres e 95km de
Nova Brasilândia. Na área da Fazenda Água Branca existem as
seguintes benfeitorias:
5 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
AVALIANDO a) 5.600ha de pastagem formada
de brachiaria brizantha, humidicola e
5.1 - TERRENO andropogon, em área desmatada, enleirada,
gradeada, nivelada, corrigida com
Área : 16.562,90ha (13.550,00ha registrados e incorporação de calcário e semeada com
3.012,90ha de excesso, dentro do perímetro do emprego de fertilizante;
memorial descritivo constante do registro).
b) 110km de cerca de arame liso, cinco
Trata-se de uma área de topografia fios, mourões de aroeira, furados e balancins
predominantemente plana, com poucas de madeira;

96 AvALIAção De IMóveIS AvALIAção


´ NA PráTICA De IMóveIS urBANoS e rurAIS
c) Galpão/depósito com estrutura utilizando a conjugação de métodos, temos:
de madeira, cobertura de telhas de
fibrocimento e piso de concreto (parte 6 - VALOR DO TERRENO
chão batido), com a área de 510,00 m²;
O preço de comercialização das áreas
d) Um alojamento para empregados, que estão tendo destinação agrícola,
com paredes em alvenaria de tijolos na região do Marzagão e Laranjal
cerâmicos, cobertura em telhas de situa-se em torno de 70 sacas de soja
fibrocimento, esquadrias de madeira, por hectare (a R$ 27,00/saca, corresponde a
piso em cimento alisado, com 87,84m²; R$ 1.890,00/ha). Boa parte da Fazenda Água
Branca poderá vir a ter destinação agrícola, o
que tem introduzido valorização na região.
e) Três casas para o empregados,
com paredes em alvenaria de tijolos Pesquisando entre ofertas à venda de áreas
cerâmicos, cobertura em telhas de de terras brutas com localização e condições
fibrocimento, esquadrias de madeira, comparáveis às do imóvel avaliando,
instalações elétricas e hidráulicas encontramos a média homogeneizada de
embutidas, piso em cimento alisado, R$ 1.100,00/ha.
com 144,00m² cada uma;
Assim, o valor da terra bruta será:
f) Uma casa sede com escritório, com
paredes em alvenaria de tijolos, cobertura 1) Para a área registrada:
com telhas de cerâmica, instalações 13.550,00 ha x R$ 1.100,00/ha = R$ 14.905.000,00
elétricas e hidráulicas embutidas, piso
em ardósia, com 351,00m²; 2) Para a área de excesso a regularizar (deságio
de 20 %):
g) 25km de estradas, parte dentro, 3.012,90 ha x R$ 1.100,00/ha x 0,80 = 2.651.352,00 (...)
parte fora da propriedade, com pontes e
mata-burros;

h) Um curral de formato elíptico, de


madeira, com esteios de aroeira e pranchas
de itaúba e piúva (ipê), com seringa, brete
e tronco sob cobertura de fibrocimento,
com nove repartições internas e
capacidade de manejo de 700 reses.
FoTo: GeTTY IMAGeS

´ De IMóveIS urBANoS e rurAIS


AvALIAção NA PráTICA AvALIAção De IMóveIS 97
7 - VALOR DAS BENFEITORIAS

Pastagens formadas R$ 5.550.000,00


Cercas R$ 150.000,00
Depósito - Galpão R$ 95.000,00
Alojamento Empregados R$ 45.000,00
3 Casas Empregados R$ 194.000,00
Casa sede R$ 152.000,00
Estradas internas R$ 35.000,00
Curral R$ 120.000,00
T O T A L R$ 6.341.000,00

Desta forma, determinamos o valor


de mercado do imóvel avaliando:

8 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL

Valor da terra nua (1): R$ 14.905.000,00


Valor da terra nua (2): R$ 2.651.352,00
Valor das benfeitorias: R$ 6.341.000,00
Valor total do imóvel: R$ 23.897.352,00

Ou, em números redondos: R$ 24.000.000,00
(Vinte e Quatro Milhões de Reais).

A Avaliação realizada somente abrange os


bens imóveis e seus acessórios. Não inclui
bens móveis e semoventes. Não foi realizada
a Avaliação Econômica que, levando-se
em conta que no imóvel rural avaliado é
desenvolvida atividade econômica no ramo da
pecuária, certamente superaria a avaliação
FOTO: GETTY IMAGES

meramente imobiliária.

98 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação


´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
Atenção!

O Parecer Técnico deste exemplo vegetação, implica na participação


apresenta nomes fictícios inseridos de um profissional da área
em dados regionais reais para de engenharia agronômica na
a época de sua realização. As elaboração do Parecer. O corretor
fotografias do imóvel avaliando de imóveis contratado para
foram suprimidas, para não avaliar o imóvel deve procurar um
identificá-lo. O emprego do Método agrônomo para realizar o trabalho
do Custo de Reprodução, assim em parceria, sendo o parecer
como as referências técnicas assinado pelos dois profissionais.
aos atributos do solo, culturas e

´ de Imóveis Urbanos e Rurais


Avaliação na Prática avaliação DE IMÓVEIS 99
100 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação
´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
´ de Imóveis Urbanos e Rurais
Avaliação na Prática avaliação DE IMÓVEIS 101
102 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
Exercícios
1. Elabore um PTAM para o imóvel
descrito abaixo por meio do Método
Comparativo de Dados de Mercado
utilizando como base as informações a
seguir:

Tipo: Apartamento Garagem: duas vagas

Localização: Rua Marechal Mallet, 512 – Apto 601 Área: 212 m2


(endereço fictício) Andar: 6°.
Bairro Juvevê, Curitiba – Paraná Posição: Frente
Idade: 12 anos Fator de Comercialização: 3�
Dormitórios: 3 Intervalo de Confiança de 1,5�

Selecione nos imóveis abaixo os elementos para compor o seu quadro amostral:

# Bairro Posição Idade Andar Área Total m2 R$

1 Cabral frente 12 1° 202,00 m2 Ofertado a venda R$ 421.000

2 Ahú fundos 06 6° 210,00 m2 Vendido por R$ 432.000

3 Juvevê fundos 12 5° 212,00 m2 Vendido por R$ 504.000

4 Juvevê frente 13 10° 212,00 m2 Ofertado a venda R$ 528.000

5 Ahú frente 09 5° 225,00 m2 Vendido por R$ 505.000

6 Juvevê frente 12 5° 202,00 m2 Vendido por R$ 498.000

7 Juvevê fundos 12 1° 205,00 m2 Ofertado a venda R$ 490.000

8 Cabral frente 07 5° 197,00 m2 Ofertado a venda R$ 445.000

9 Ahú frente 05 1° 267,00 m2 Vendido por R$ 472.000

10 Juvevê frente 10 6° 222,00 m2 Vendido por R$ 502.000

11 Juvevê frente 12 10° 212,00 m2 Ofertado a venda R$ 530.000

12 Juvevê frente 12 6° 212,00 m2 Vendido por R$ 516.000

104 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação


´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
´ De IMóveIS urBANoS e rurAIS
AvALIAção NA PráTICA AvALIAção De IMóveIS 105
2. Elabore um PTAM para o imóvel
descrito abaixo por meio do Método
Comparativo de Dados de Mercado
utilizando como base as informações a
seguir:

Tipo: Terreno não edificado Testada: 12m

Terreno localizado no bairro Atuba, município Frente para Rua Frederico Leitner
de Curitiba, no estado do Paraná, plano com as Fator de Comercialização: 3%
seguintes características: Fator de Profundidade: 5%
Área: 420m 2 Intervalo de Confiança de 2%
Formato: Retangular

Selecione nos imóveis abaixo os elementos para compor o seu quadro amostral:

# Imóvel Município Bairro Características Área Valor

Retangular Ofertado à venda por


1 Terreno Curitiba Atuba 570m2
Dimensões: 15,00m X 38,00m R$ 355.000
Jardim Retangular
2 Terreno Curitiba 540m2 Vendido por R$ 325.000
Social Dimensões: 12,00m X 45,00m
Retangular Ofertado a venda por
3 Terreno Curitiba Atuba 480m2
Dimensões: 12,00m X 40,00m R$ 298.000
Santa Retangular Vendido por
4 Terreno Colombo 420m2
Terezinha Dimensões: 12,00m X 35,00m R$ 115.000
Retangular
5 Terreno Curitiba Atuba 500m2 Vendido por R$ 350.000
Dimensões: 20,00m X 25,00m
Alphaville Retangular Ofertado à venda por
6 Terreno Curitiba 663m2
Graciosa Dimensões: 17,00m X 39,00m R$ 380.000
Jardim Retangular Ofertado à venda por
7 Terreno Curitiba 504m2
Social Dimensões: 12,00m X 42,00m R$ 375.000
Alphaville Retangular Ofertado a venda por
8 Terreno Pinhais 684m2
Graciosa Dimensões: 12,00m X 57,00m R$ 400.000
Retangular
9 Terreno Curitiba Atuba 420m2 Vendido por R$ 288.000
Dimensões: 12,00m X 35,00m
Retangular
10 Terreno Curitiba Atuba 540m2 Vendido por R$ 320.000
Dimensões: 15,00m X 36,00m

106 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação


´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
´ De IMóveIS urBANoS e rurAIS
AvALIAção NA PráTICA AvALIAção De IMóveIS 107
3. Elabore um PTAM para o imóvel
descrito abaixo por meio do Método
Comparativo de Dados de Mercado
utilizando como base as informações a
seguir:

Tipo: Prédio residencial e respectivo terreno Formato: Retangular

Residência térrea localizada no bairro Santa Testada: 12m


Cruz, município de Belo Horizonte no estado de Idade: 5 anos
Minas Gerais com as seguintes características: Frente para Rua Munhoz da Rocha
Terreno: 560m 2
Fator de Comercialização: 3�
Área Construída: 180m2

Selecione nos imóveis abaixo os elementos para compor o seu quadro amostral:

Área
# Imóvel Município Bairro Características Valor
Construída

1 Casa Belo Horizonte Santa Cruz Casa térrea, 6 anos 196 m2 Vendida por R$ 410.000

Ofertada à venda por


2 Casa Belo Horizonte Boa Vista Casa térrea, 5 anos 180m2
R$ 380.000

3 Casa Belo Horizonte Santa Cruz Casa térrea, 8 anos 176m2 Vendida por R$ 350.000

Ofertada à venda por


4 Casa Belo Horizonte Santa Cruz Casa térrea, 2 anos 182m2
R$ 395.000

5 Casa Belo Horizonte Santa Cruz Casa térrea, 4 anos 152m2 Vendida por R$ 297.000

Ofertada à venda por


6 Casa Belo Horizonte Boa Vista Casa térrea, 14 anos 196m2
R$ 350.000

7 Casa Belo Horizonte Santa Cruz Casa térrea, 5 anos 180m2 Vendida por R$ 380.000

Ofertada à venda por


8 Casa Belo Horizonte Boa Vista Casa térrea, 12 anos 220m2
R$ 395.000
Ofertada à venda por
9 Casa Belo Horizonte Boa Vista Casa térrea, 12 anos 190m2
R$ 378.000

108 avaliação DE IMÓVEIS Avaliação


´ na Prática de Imóveis Urbanos e Rurais
´ De IMóveIS urBANoS e rurAIS
AvALIAção NA PráTICA AvALIAção De IMóveIS 109
Gabarito
1 Introdução à avaliação de imóveis ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor
do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de
outrem.
1. Nos artigos 186 e 187, em “Dos Atos Ilícitos”, estabelece o
Código Civil:
As normas que regem os trabalhos avaliatórios são normas Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária,
da ABNT Série 14.653 - Avaliação de Bens constituída das negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a
seguintes partes: outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Parte 1 - NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito
Partes 2 - NBR 14653-2 - Imóveis Urbanos que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites
Parte 3: - NBR14653-3 - Imóveis Rurais impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou
Parte 4 - NBR14653-4 Empreendimentos pelos bons costumes.
Parte 5 - NBR14653-5 - Máquinas, equipamentos,
instalações e bens industriais em geral
Parte 6 - NBR14653-6 - Recursos naturais e ambientais
5.
Parte 7 - NBR14653-7 Patrimônios históricos e artísticos
(3)
(4)
2. (6)
(7)
Parecer Técnico: Relatório circunstanciado ou (1)
esclarecimento técnico emitido por um profissional (8)
capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua (5)
especialidade. (2)
Laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por
engenheiro de avaliações em conformidade com esta parte
da NBR 14653, para avaliar o bem. 2 Normas, Leis e Resoluções

3. 1.
Normas da ABNT Série 14.653, Lei 8.078/1990 – Código Civil
e Resolução-COFECI n° 1066/2007 e seu Ato Normativo.
Etimologicamente, ética e moral tem o mesmo significado.
Porém na atualidade utiliza-se o termo Ética para denominar
a ciência que estuda o comportamento e da conduta humana 2.
e o termo Moral para se referir a qualidade da conduta
humana. Logo, pode-se afirmar que a moral é o objeto de Não, conforme estabelece a RESOLUÇÃO-COFECI
estudo da ética. ´
N° 1.066/2007, no seu Artigo 1° - Parágrafo Unico “a
inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional
de Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando
4.
ao corretor de imóveis nele não inscrito opinar quanto à
comercialização imobiliária nos termos do artigo 3°, in fine,
Sim, é atribuída ao corretor avaliador a responsabilidade da Lei n° 6.530, de 12 de maio de 1978”.
civil pela emissão do PTAM, sendo que conforme estabelece
Código Civil (Lei 10.406/2006) esta independe de culpa,
pois um trabalho mal realizado por imperícia, imprudência ou 3.
negligência poderá gerar o dever de indenizar o cliente ou a A Lei 6530/1978, que regulamenta a profissão de Corretor
quem tenha causado dano. de Imóveis, dispõe, em seu artigo 3º: “Compete ao Corretor
O Código Civil (Lei 10.406/2002) estabelece, em seu art. de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda,
927, no capítulo “Da Obrigação de Indenizar”: permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), quanto à comercialização imobiliária”.
causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano,
independentemente de culpa, nos casos especificados em lei,

110 avaliação DE IMÓVEIS gabarito


4. 3 Noções de Arquitetura e Urbanismo
para avaliadores
A Resolução – COFECI 1066/2007 e seu Ato Normativo
1.
veio preencher uma lacuna deixada pela NBR 14.653,
estabelecendo assim a criação do Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários, as condições para inscrição, Quanto ao uso/ocupação as edificações podem ser
padrões mínimo para elaboração do PTAM - Parecer Técnico classificas como:
de Avaliação Imobiliária, além da obrigatoriedade de fixação • Habitacional – uso destinado à moradia;
do selo certificador. • Não habitacional – uso destinado ao exercício de atividades
Deste modo, valorizando o trabalho do corretor avaliador urbanas (comerciais, industriais e outras);
uma vez que a aposição do selo certifica que o parecer • Misto – constituído de mais de um uso (habitacional e
de avaliação mercadológica foi elaborado por Corretor não habitacional) ou mais de uma atividade urbana ( não
de Imóveis devidamente habilitado e inscrito no Cadastro habitacional) dentro de um mesmo lote.
nacional de Avaliadores Imobiliários mantido pelo Sistema
COFECI/CRECI, nos moldes estabelecidos na Resolução- 2.
COFECI n° 1.066/2007.

Podem ser unifamiliar, popular, multifamiliar e coletiva.


5.
3.
Conforme estabelece a Resolução COFECI 1066/2007 em
seu Art. 2º
Mobiliário Urbano : são: “todos os objetos, elementos e
Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores
pequenas construções integrantes da paisagem urbana, de
Imobiliários o Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou
natureza utilitária ou não, implantados mediante autorização
alternativamente:
do poder público, em espaços públicos e privados” (NBR
I) possuidor de diploma de curso superior em gestão
9283 de março de 1986).
imobiliária ou equivalente;
Equipamento Urbano é um termo que designa todos os
II) possuidor de certificado de conclusão de curso de
bens públicos ou privados, de utilidade pública, destinado
avaliação imobiliária.
à prestação de serviços necessários ao funcionamento da
§ 1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição
cidade, implantados mediante autorização do poder público,
no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, os
em espaços públicos e privados (NBR 9284 de março de
certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal.
1986).
§ 2º - Para inscrição no Cadastro, o Conselho Federal
poderá exigir aprovação prévia em prova de conhecimentos
sobre avaliação mercadológica de imóveis. 4.

6. Vias de Transição -
Vias Perimetrais
Vias Arteriais
Conforme estabelece a Resolução COFECI 1066/2007 em
seu Art. 5° - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica,
para determinação do valor de mercado, deve conter os 5.
seguintes requisitos mínimos:
I) identificação do solicitante; O fato do imóvel, por exemplo, estar localizado em via
II) objetivo do parecer técnico; urbana pavimentada, dotado de rede de água tratada, rede
III) identificação e caracterização do imóvel; elétrica, onde existem também os serviços de coleta de lixo
IV) indicação da metodologia utilizada; e entrega postal, valorizam o imóvel, por isso é importante
V) valor resultante e sua data de referência; o corretor avaliador conhecer as condições de infraestrutura
VI) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de do imóvel avaliando.
Imóveis Avaliador.

(...)

gabarito avaliação DE IMÓVEIS 111


(...) 6. 4.
O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante
(3)
loteamento ou desmembramento, observadas as disposições
(1)
desta Lei e as das legislações estaduais e municipais
(4)
pertinentes.
(2)
Sendo que loteamento é a subdivisão de gleba em lotes
destinados a edificação, com abertura de novas vias de
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, 5 Aplicação do método comparativo
modificação ou ampliação das vias existentes. Capítulo I –
Art 2° § 1°. (Lei N°6766/79)
1.
Desmembramento é subdivisão de gleba em lotes destinados
a edificação, com aproveitamento do sistema viário
Na vistoria do imóvel objeto, devem ser observadas todas as
existente, desde que não implique na abertura de novas vias
suas características, assim como as de seu entorno, fazendo
e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação
delas registro fotográfico.
ou ampliação dos já existentes. Capítulo I – Art 2° § 2°.
No caso de imóveis urbanos, para os que possuem
(Lei N°6766/79)
edificações, verificar o uso, se residencial ou comercial, o
padrão de construção, os tipos de materiais empregados,
a idade aparente e o estado de conservação. Verificar as
7.
condições do logradouro onde se situa o imóvel objeto, os
De acordo com o Código Civil, condomínio edilício é o serviços públicos de que é dotado, suas dimensões reais e
conjunto de edificações caracterizado pela existência de as constantes da matrícula no Registro Imobiliário e, ainda,
partes exclusivas e partes comuns, englobando portanto se as edificações estão averbadas na matrícula, pois sua
tanto os condomínios verticais (de prédios), quanto ausência pode representar redução de valor de mercado.
os horizontais (de casas). O Condomínio edilício (arts. Para os imóveis rurais é imprescindível a pesquisa para
1331 a 1358) se diferencia do condomínio comum (arts. conferir se o imóvel descrito na matrícula é o mesmo que
1314 a 1330), pois naqueles há partes comuns e partes está sendo vistoriado, pois é muito comum o interessado
exclusivas, ao passo que o condomínio comum existem fornecer uma matrícula e apresentar para vistoria imóvel
multiproprietários onde todos detêm a propriedade em diverso.
comum, sem individualizações.

2.
4 Métodos avaliatórios
Fator objetivo é aquele que representa, por exemplo, o
acréscimo de valor unitário que existe entre um terreno de
1.
esquina e um terreno de meio de quadra na mesma rua ou
a) Método comparativo direto de dados de mercado; bairro.
b) Método involutivo; • para zonas estritamente residenciais unifamiliares, esse
c) Método evolutivo; fator situa-se ao redor de 10% (dez por cento);
d) Método da capitalização da renda. • para zonas de uso misto, pode chegar a 20% (vinte por
cento);
• para zonas em que predomina o comércio, pode atingir
2. 50% (cinquenta por cento).
Outros atributos podem ser homogeneizados por fatores
Para a emissão do Parecer Técnico de Avaliação
objetivos, como:
Mercadológica, entretanto, o único método aplicável é o
• dimensões de testada e profundidade;
comparativo direto de dados de mercado, aplicado ao imóvel
• condições topográficas (declividade, ondulações,
como um todo, incluindo terreno, edificações e demais
drenagem);
benfeitorias.
• idade e conservação da edificação, entre outros.

3.
3.
Recomenda-se que o quadro seja composto no mínimo 5
(cinco) imóveis comparandos. Existiam duas correntes: a plurivalente que definia o
conceito de valor mutável, cujo significado variava em
função da finalidade de avaliação, envolvendo aspectos

112 avaliação DE IMÓVEIS gabarito


psicológicos. Esta corrente admitia os mais diversos tipos 6.
de valor, como o contábil, o tributário, o potencial, dentre
muitos outros relacionamentos, considerando assim o valor
O corretor deverá buscar a parceria com profissionais que
de um elemento puramente subjetivo.
estejam aptos a tais atribuições, por exemplo, o engenheiro
E a corrente univalente que define que valor é único,
agrônomo, no caso de matéria referente à análise/qualidade
qualquer que seja a finalidade da avaliação, resultante das
do solo. Sendo que o PTAM deverá ser assinado por todos
forças de mercado, baseado em critérios objetivos.
os profissionais envolvidos na sua elaboração. Os serviços
A definição que prevalece até os dias de hoje é a da corrente
destes profissionais devem ser mensurados na composição
univalente, de que o valor, num dado instante, é único,
dos honorários da avaliação.
qualquer que seja a finalidade da avaliação.

4.
6 Conteúdo e apresentação do PTAM
O valor de mercado de um imóvel pode ser estabelecido
por meio da emissão de um PTAM - Parecer Técnico de 1.
Avaliação Mercadológica e tem por finalidade expressar a
opinião do Corretor de Imóveis responsável por sua emissão, O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica deverá
quanto ao Valor de Mercado do imóvel objeto. apresentar, como conteúdo mínimo, os requisitos
Esse valor refere-se, sempre, a uma data fixa, sendo estabelecidos na Resolução COFECI N° 1066, no Ato
essencial a contemporaneidade dos elementos de Normativo, em seu Anexo III:
comparação. Também é indispensável a existência de um 1. Identificação do solicitante;
mercado aberto, em que haja, ao menos, um vendedor 2. Finalidade do PTAM;
disposto a vender e um comprador disposto a comprar o 3. Identificação e caracterização do imóvel
bem, sem interferências externas. O valor da transação Situação e localização (Estado, Município, logradouro,
assim concretizada é o valor de mercado. número, etc.);
Número de matrícula e cartório de registro imobiliário;
5. Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso
comum, real total, fração ideal, etc.) e dimensões do
imóvel;
1°. Análise Documental – a documentação do imóvel é
Características e infraestrutura disponível no logradouro e
fonte primordial de informações e independente da tipologia
na região onde se encontra o imóvel;
do imóvel (urbano ou rural) por isso o corretor avaliador
Descrição detalhada do imóvel e acessórios (construções,
deverá analisar os seguintes documentos:
benfeitorias, instalações, etc.);
Título aquisitivo para constatação dominial,
Relatório fotográfico, da data da vistoria realizada no imóvel;
preferencialmente a certidão atualizada do imóvel;
4. Pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação do
Número do contribuinte IPTU, ITR, CCIR – INCRA e NIRF
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
2°. Vistoria – as informações detalhadas obtidas
Identificação dos imóveis escolhidos para compor a
no momento da vistoria darão subsídios de aspectos
amostra, explicitando as respectivas fontes;
qualitativos e quantitativos do imóvel avaliando, que em
Homogeneização dos itens da amostra;
determinado momento nortearão a redação do PTAM.
5. Determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando;
3°. Pesquisa de Imóveis para composição do quadro
6. Encerramento
amostral – este quadro deverá ser composto de no mínimo 5
Conclusão do PTAM;
amostras.
Data e assinatura do C.I. emissor do PTAM;
4°. Homogeneização das amostras – considerando-
Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura
se critérios como bairro, idade do imóvel, e no caso de
apartamento, o andar, a posição solar, entre outros.
5°. Determinação dos valores unitários homogeneizados 2.
do quadro amostral
6°. Determinação do valor médio estimado do imóvel Ainda não existe uma tabela de honorários oficial pela
avaliando (limites de variação de 1% a 10% conforme nível emissão de PTAM, por isso o corretor dever considerar na
de precisão da avaliação, sendo que quanto mais precisa a formulação da proposta de honorários: o tempo despendido,
avaliação, menor a variação). o valor do imóvel, o grau de complexidade, as condições
7°. Elaboração do PTAM financeiras do cliente, a habitualidade ou eventualidade da
prestação de serviços, a localização do imóvel objeto e as
despesas de locomoção e estadia e, por fim, a competência e
o reconhecimento público do profissional. (...)

gabarito avaliação DE IMÓVEIS 113


(...)
3. 5.

O perito judicial é aquele nomeado para realizar avaliações O selo certifica que o parecer de avaliação mercadológica foi
e perícias em juízo, ou seja, em processos que correm na elaborado por Corretor de Imóveis devidamente habilitado
Justiça, observado o que o que determina o art. 145 do e inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
Código de Processo Civil. mantido pelo Sistema COFECI/CRECI, nos moldes
estabelecidos na Resolução-COFECI n° 1.066/2007, e seu
Ato Normativo.
4.

Conforme estabelece a RESOLUÇÃO-COFECI N° 6.


1.066/2007 em seu Ato Normativo o Corretor de Imóveis
deverá manter em arquivo, por 05 (cinco) anos, cópias do Não, as fotografias devem ser atuais e registradas no
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, da Declaração momento da vistoria no imóvel.
de Avaliação Mercadológica e do vinculado Selo Certificador,
os quais deverão ser apresentados, se e quando solicitados
pelo Conselho Regional, no prazo máximo de 05 (cinco) dias
úteis.

7 Avaliação na prática de imóveis urbanos e rurais

1.

Excluímos do quadro de imóveis:


• Apartamentos em bairros diferentes do imóvel avaliando
• Apartamentos de fundos
Como no quadro de imóveis apresenta imóveis com características similares à do
imóvel avaliando excluímos as seguintes amostras 1,2,3,5, 7, 8, 9 e 12.
Ficamos então com as seguintes amostras:

# Bairro Posição Idade Andar Área Total m2 R$

4 Juvevê frente 13 10° 212,00 m2 Ofertado a venda R$ 528.000


.

6 Juvevê frente 12 5° 202,00 m2 Vendido por R$ 498.000

10 Juvevê frente 10 6° 222,00 m2 Vendido por R$ 502.000

11 Juvevê frente 12 10° 212,00 m2 Ofertado a venda R$ 530.000

12 Juvevê frente 12 6° 212,00 m2 Vendido por R$ 516.000

114 avaliação DE IMÓVEIS gabarito


Calculamos o valor unitário das amostras:

# Bairro Valor Área Total m2 Valor Unitário Observação


4 Juvevê R$ 528.000 212,00 m 2
R$ 528.000/ 212 m = R$ 2.490,57/m
2 2
Ofertado a venda
6 Juvevê R$ 498.000 202,00 m2 R$ 498.000/ 202 m2 = R$ 2.465,35/m2 Vendido
10 Juvevê R$ 502.000 222,00 m 2
R$ 502.000/ 222 m = R$ 2.261,26/m
2 2
Vendido
11 Juvevê R$ 530.000 212,00 m2 R$ 530.000/ 212 m2 = R$ 2.500,00/m2 Ofertado a venda
12 Juvevê R$ 516.000 212,00 m2 R$ 516.000/ 189 m2 = R$ 2.433,96/m2 Vendido

Como os imóveis 4 e 11 são imóveis ofertados a venda, iremos aplicar um deságio (fator de comercialização) de 3%
Homogeneização das amostras 4 e 11

# Bairro Valor Unitário Homogeneização Observação


4 Juvevê R$ 2.490,57/m 2
R$ 2.490,57/m x 0,97 = R$ 2.415,85/ m
2 2
Ofertado a venda
11 Juvevê R$ 2.500,00/m2 R$ 2.500,00/m2 x 0,97 = R$ 2.425,00/ m2 Ofertado a venda

Média dos valores homogeneizados: ∑ valores unitários homogeneizados/m2 das amostras


Quantidade de amostras

homogeneizados homogeneizados

∑∑ = R$ 2.415,85/ m2 + R$ 2.465,35/m2 + R$ 2.261,26/m2 + R$ 2.425,00/ m2 + R$ 2.433,96/m2


5

∑ = R$ 12.001,42/m2 = R$ 2.400,28/m2
5

AAssim, para o imóvel avaliando temos:


Valor do Imóvel Avaliando = área do imóvel avaliando x valor unitário médio homogeneizado
Valor do Imóvel Avaliando = 212,00 m2 x R$ 2.400,28/ m2 = R$ 508.860,17
A norma permite o arredondamento do valor encontrado em até 1%, portanto podemos dizer que em números redondos o valor
do imóvel é de R$ 509.000,00.

O corretor avaliador pode ainda estabelecer um intervalo de confiança de até 10% em relação ao valor encontrado, sendo que
este percentual deverá ser o mesmo para o limite inferior e superior. Este intervalo embora redução a precisão da avaliação,
aumenta a certeza de que o valor de mercado encontrado para o imóvel avaliando está dentro do intervalo estabelecido.

Aplicando um intervalo de -1,5% e +1,5%


Limite Inferior = R$ 509.000,00 x 0,985 = R$ 501.365,00
Limite Superior = R$ 509.000,00 x 1,015 = R$ 516.635,00

VALOR MÉDIO DO IMÓVEL AVALIANDO: R$ 509.000,00


(Quinhentos e nove mil reais)
Limite Inferior = R$ 501.365,00
Limite Superior = R$ 516.635,00

(...)

gabarito avaliação DE IMÓVEIS 115


(...) 2.
Excluímos do quadro de imóveis:

• Terrenos em bairros diferentes do imóvel avaliando

Ficamos então com as seguintes amostras:

# Imóvel Município Bairro Características Área Valor

Retangular
1 Terreno Curitiba Atuba 570 m2 Ofertado à venda por R$ 355.000
Dimensões: 15,00m X 38,00m
Retangular
3 Terreno Curitiba Atuba 480 m2 Ofertado a venda por R$ 298.000
Dimensões: 12,00m X 40,00m
Retangular
5 Terreno Curitiba Atuba 500 m2 Vendido por R$ 350.000
Dimensões: 20,00m X 25,00m
Retangular
9 Terreno Curitiba Atuba 420 m2 Vendido por R$ 288.000
Dimensões: 12,00m X 35,00m
Retangular
10 Terreno Curitiba Atuba 540 m2 Vendido por R$ 320.000
Dimensões: 15,00m X 36,00m

Calculamos o valor unitário das amostras:

# Bairro Valor Área Total m2 Valor Unitário Observação


1 Atuba R$ 355.000 570,00m2 R$ 355.000/ 570 m2 = R$ 622,81/m2 Ofertado a venda
3 Atuba R$ 298.000 480,00m2 R$ 298.000/ 480 m2 = R$ 620,83/m2 Ofertado a venda
5 Atuba R$ 350.000 500,00m2 R$ 350.000/ 500 m2 = R$ 700,00/m2 Vendido
9 Atuba R$ 288.000 420,00m 2
R$ 288.000/ 420 m = R$ 685,71/m
2 2
Vendido
10 Atuba R$ 320.000 540,00m2 R$ 320.000/ 540 m2 = R$ 592,59/m2 Vendido

Como os imóveis 1 e 3 são imóveis ofertados a venda, iremos aplicar um deságio (fator de comercialização) de 3%.
Já na amostra 5 iremos aplicar um fator de correção de profundidade de 5%.

Homogeneização das amostras 4 e 11 Amostras 1 e 3 aplicação do


fator de comercialização

# Bairro Valor Unitário Homogeneização Observação


1 Atuba R$ 622,81/m 2
R$ 622,81/m x 0,97 = R$ 604,13 / m
2 2
Ofertado a venda
3 Atuba R$ 620,83/m2 R$ 620,83/m2 x 0,97 = R$ 602,21/ m2 Ofertado a venda
5 Atuba R$ 700,00/m2 R$ 700,00/m2 x 0,95 = R$ 665,00/ m2 Ofertado a venda
Amostras 5 aplicação do
fator de profundidade

Média dos valores homogeneizados: ∑ ∑ valores unitários homogeneizados/m2 das amostras


Quantidade de amostras

Homogeneizado

∑ = R$ 604,13/m2 + R$ 602,21/m2 + R$ 665,00/m2 + R$ 685,71/m2 + R$ 592,59/m2


5

∑ = R$ 3.149,64 /m2 = R$ 629,93/m2


5

116 avaliação DE IMÓVEIS gabarito


Assim, para o imóvel avaliando temos:
Valor do Imóvel Avaliando = área do imóvel avaliando x valor unitário médio homogeneizado
Valor do Imóvel Avaliando = 420,00m2 x R$ 629,93/m2 = R$ 264.570,06
A norma permite o arredondamento do valor encontrado em até 1%, portanto podemos dizer que em números redondos o valor
do imóvel é de R$ 265.000,00.

O corretor avaliador pode ainda estabelecer um intervalo de confiança de até 10% em relação ao valor encontrado, sendo que
este percentual deverá ser o mesmo para o limite inferior e superior. Este intervalo embora redução a precisão da avaliação,
aumenta a certeza de que o valor de mercado encontrado para o imóvel avaliando está dentro do intervalo estabelecido.

Aplicando um intervalo de -2% e +2%


Limite Inferior = R$ R$ 265.000,00 x 0,98 = R$ 259.700,00
Limite Superior = R$ 265.000,00 x 1,02 = R$ 270.300,00

VALOR MÉDIO DO IMÓVEL AVALIANDO: R$ 265.000,00


(Duzentos e sessenta e cinco mil reais)
Limite Inferior = R$ 259.700,00
Limite Superior = R$ 270.300,00

3.
Excluímos do quadro de imóveis:
• Terrenos em bairros diferentes do imóvel avaliando
Ficamos então com as seguintes amostras:

Área
# Imóvel Município Bairro Características Valor
Construída
Belo
1 Casa Santa Cruz Casa térrea, 6 anos 196 m2 Vendida por R$ 410.000
Horizonte
Belo
3 Casa Santa Cruz Casa térrea, 8 anos 176m2 Vendida por R$ 350.000
Horizonte
Belo
4 Casa Santa Cruz Casa térrea, 2 anos 182m2 Ofertada à venda por R$ 395.000
Horizonte
Belo
5 Casa Santa Cruz Casa térrea, 4 anos 152m2 Vendida por R$ 297.000
Horizonte
Belo
7 Casa Santa Cruz Casa térrea, 5 anos 180m2 Vendida por R$ 380.000
Horizonte

Calculamos o valor unitário das amostras:

# Bairro Valor Área Total m2 Valor Unitário Observação


1 Santa Cruz R$ 410.000 196,00 m2 R$ 410.000/ 196 m2 = R$ 2.091,84 /m2 Vendido
3 Santa Cruz R$ 350.000 176,00 m 2
R$ 350.000/ 176 m = R$ 1.988,64 /m
2 2
Vendido
4 Santa Cruz R$ 395.000 182,00 m2 R$ 395.000/ 182 m2 = R$ 2.170,33/m2 Ofertado a venda
5 Santa Cruz R$ 297.000 152,00 m2 R$ 297.000/ 152 m2 = R$ 1.953,95/m2 Vendido
7 Santa Cruz R$ 380.000 180,00 m 2
R$ 380.000/ 180 m2 = R$ 2.111,11/m2 Vendido

Como o valor do imóvel 4 é de oferta a venda, iremos aplicar um deságio (fator de comercialização) de 3%.
Homogeneização da amostra 4

# Bairro Valor Unitário Homogeneização Observação Observação


4 Santa Cruz R$ 2.170,33/m 2
R$ 2.170,33/m x 0,97 = R$ 2.105,22/m
2 2
Ofertado a venda Ofertado a venda

Amostra 4 aplicação do fator de


(...)
comercialização

gabarito avaliação DE IMÓVEIS 117


(...) Média dos valores homogeneizados: ∑ ∑ valores unitários homogeneizados/m2 das amostras
Quantidade de amostras

Homogeneizado

∑ = R$ 2.091,84/m2 + R$ 1.988,64/m2 + R$ 2.105,22/m2 + R$ 1.953,95/m2 + R$ 2.111,11/m2


5

∑ = R$ 10.150,76/m2 = R$ 2.030,15/m2
5
Assim, para o imóvel avaliando temos:

Valor do Imóvel Avaliando = área do imóvel avaliando x valor unitário médio homogeneizado
Valor do Imóvel Avaliando = 180,00 m2 x R$ 2.030,15/m2 = R$ 365.427,00

A norma permite o arredondamento do valor encontrado em até 1%, portanto podemos dizer que em números redondos o valor
do imóvel é de R$ 365.000,00.

VALOR MÉDIO DO IMÓVEL AVALIANDO: R$ 365.000,00


(Trezentos e sessenta e cinco mil reais)

Referências
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SÁ, Antonio Lopes de. Ética Profissional. Editora Atlas, 2009.

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Acesso em: segunda quinzena de julho de 2011.
COFECI, Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Resolução – Cofeci nº 326/92 – Código de Ética Profissional dos Corretores
de Imóveis. Disponível em: <http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/1992/resolucao326_92.pdf> Acesso em: segunda
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NETO, Francisco Maia. Artigo “Engenharia de Avaliações – 1”. Disponível em: <http://www.precisao.eng.br/fmnresp/engenha1.
htm> Acesso em: segunda quinzena de julho de 2011.

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ABNT. NBR 14653-3:2004 Avaliação de bens Parte 3: Imóveis rurais. Publicada em: 31/05/2004.
ABNT. NBR 14653-4:2002 Avaliação de bens Parte 4: Empreendimentos. Publicada em: 30/12/2002.
ABNT. NBR 14653-5:2006 Avaliação de bens Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral.
Publicada em: 05/06/2006.
ABNT. NBR 14653-6:2008 Versão Corrigida:2009 Avaliação de bens Parte 6: Recursos naturais e ambientais. Publicada em:
30/06/2008.
ABNT. NBR 14653-7:2009 Avaliação de bens Parte 7: Bens de patrimônios históricos e artísticos. Publicada em: 26/02/2009.
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