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Material Teórico

DIREITO IMOBILIÁRIO
Tema 8
Usucapião

Conteudista Responsável: Profª Marlene Lessa


cod ImobCDS1202_a04b

1
Usucapião

Para o Prof. Daniel Áureo: a usucapião é conceituada como “modo de


aquisição da propriedade pela posse continuada durante certo lapso de tempo
somada aos requisitos estabelecidos em lei. É também chamada de prescrição
aquisitiva, pois o elemento tempo influi na aquisição de um direito, no caso, a
propriedade imóvel. Uma vez que não há antecessor e, portanto, não deriva de
ninguém é ainda modalidade de aquisição originária da propriedade”.

Usucapião (o termo encontra farta


utilização no feminino e no masculino
pelos estudiosos da língua
portuguesa) – é o meio de aquisição
pela posse continuada.

É uma prescrição aquisitiva da propriedade, ou seja, o proprietário (dono do


bem que consta no registro imobiliário) deixou de permanecer ou de exercer
sua posse sobre o bem, durante certo lapso de tempo, então outra pessoa
pode adquirir a propriedade deste bem.

Clóvis Bevilaqua explica mais: “a usucapião é o modo de aquisição da


propriedade e de outros direitos reais (usufruto, uso, habitação...) pela posse
prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais”.

Tanto bens móveis como imóveis podem ser usucapidos. Como nossa
disciplina é direito imobiliário, dos imóveis é que estudaremos este instituto.

Na Revista dos Tribunais 288:201 colacionada na obra de Maria Helena Diniz


fica claro que “a sentença declaratória de usucapião é título hábil para o
registro do imóvel usucapido”.

2
Por fim, antes de adentrarmos nos casos em que o direito a usucapir o bem
está previsto em lei, vamos tratar da denominação “usucapião tabular”
(expressão que é melhor analisada por Hercules Aghiarian1): “por tal expressão
se classifica a usucapião proposta pelo titular do direito afirmado, o qual,
embora certo de sua condição de domínio alcançado no tempo e por ninguém
contestado, dispõe de título sem condições de registro. Neste caso, não lhe
resta outra alternativa senão a de propor a ação de usucapião para declarar
certa sua condição, precaver-se de eventuais opositores, e for fim buscar o
caminho de legitimação registral a seu título – precário, em nível de eficácia
registral -, tornando-o pela sentença declaratória da usucapião tabular, por via
reflexa, hábil para registro declaratório de domínio, nos termos da Lei de
Registros Públicos. Recorde-se que para efetivação do registro seguirá a
sentença com trânsito em julgado, por meio de carta de sentença”.

Espécies de Usucapião

O Prof. Daniel Áureo apontou os casos em que a norma confere ao posseiro


direito a aquisição do bem:

a) Usucapião Constitucional Urbana

A usucapião constitucional urbana (pro misero ou usucapião especial urbana) é


prevista no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1.240 do Código Civil:

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até
duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao


homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de


uma vez.

1
AGHIARIAN, Hércules. Op. cit. p. 58.

3
§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos
e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á
o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou
rural.

§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao


homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido


ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Há ainda o direito incluído pela Lei 12.424/2011:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos


ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com
exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e
cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge
ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia
ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424,
de 2011)

§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo


possuidor mais de uma vez.

§ 2º (VETADO). (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

4
A Lei 10.257/2001 também tratou deste modo de aquisição de imóvel:

Da usucapião especial de imóvel urbano

Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana


de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco
anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia
ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a


ambos, independentemente do estado civil.

§ 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo


possuidor mais de uma vez.

§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno


direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por
ocasião da abertura da sucessão.

Assim é fácil discernir que o que pode ser protegido, no nosso ordenamento, é
uso racional e aproveitamento do solo urbano, com condições de preservar
indivíduos no local em vivem, com seu uso e destinação corretos.

Daí os requisitos:

1. Posse ininterrupta, sem oposição;

2. Posse animus domini;

3. Decurso do prazo;

4. Independe de justo título e boa-fé;

5. Estabelecimento de moradia do possuidor ou de sua família;

6. Não ser proprietário de imóvel rural ou urbano e

7. Não ultrapassar 250 (duzentos e cinqüenta) metros quadrados de


extensão.

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b) Usucapião Constitucional Rural

A usucapião constitucional rural (pro labore ou usucapião especial rural) é


prevista no art. 191 da Constituição Federal e no art. 1.239 do Código Civil:

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou


urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem
oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua
família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.Parágrafo
único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou


urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição,
área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares,
tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua
moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Nesta forma de aquisição é enfocado o trabalho do posseiro. Deste tipo de


condição são extraídos os requisitos para a efetividade do direito:

1. Posse ininterrupta, sem oposição;

2. Posse animus domini;

3. Decurso do prazo de 5 (cinco) anos;

4. Estabelecimento de moradia, obras ou serviços;

5. Não ser proprietário de imóvel rural ou urbano;

6. Não ultrapassar 50 (cinqüenta) hectares de extensão e

7. Independe de justo título e boa-fé.

6
c) Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária é prevista no art. 1.242 do Código Civil:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele


que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé,
o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o


imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que
os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econômico.

Este é o tipo de aquisição usual. Tem como requisitos:

1. Posse ininterrupta, sem oposição;

2. Posse animus domini;

3. Decurso do prazo de 10 (dez) anos, podendo ser reduzido para 5


(cinco) anos se a utilização for para moradia ou realização de
investimentos (nesse caso fala-se, respectivamente, em usucapião
ordinário comum e usucapião ordinário social);

4. Imóvel urbano ou rural;

5. Justo título e

6. Boa-fé.

O morador do bem deve ter um título formal, correto para se utilizar deste caso
de usucapião. Este título, entretanto, é defeituoso, irregular ou apresenta algum
vício.

7
d) Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária é disciplinada no art. 1.238 do Código Civil e tem


como requisitos:

1. Posse ininterrupta, sem oposição;

2. Posse animus domini;

3. Decurso do prazo de 15 (quinze) anos, podendo ser reduzido


para 10 (dez) anos desde que o possuidor tenha se estabelecido
no imóvel como sua moradia ou se nele realizar obras e serviços
produtivos (nesse caso fala-se, respectivamente, em usucapião
extraordinário comum e usucapião extraordinário social) e

4. Imóvel urbano ou rural.

Nota-se, pois, que nessa espécie de usucapião não se exige justo título e boa-fé.

Processo de Usucapião

Está definido nos artigos 941 usque 945, ambos do CPC. O pedido será judicial
e será encerrado com a sentença declaratória de usucapião, permitindo a
regularização do imóvel e sua livre disposição.

Antigamente se falava em audiência de justificação da posse, mas pelas


normas atuais dispensa-se tal audiência. Faz parte do rito a citação dos
proprietários e confinantes do imóvel que podem exercer o direito de
contestação. Depois das manifestações há saneamento e audiência de
instrução e julgamento.

A nova elaboração do CPC está alterando este procedimento com o fito de o


tornar apenas um procedimento edital:

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Adotar-se-á o procedimento edital:
I – na ação de usucapião;
II – nas ações de recuperação ou substituição de título ao
portador;
III – em qualquer ação em que seja necessária, por
determinação legal, a provocação, para participação no
processo, de interessados incertos ou desconhecidos.
Parágrafo único. Na ação de usucapião, os confinantes
serão citados pessoalmente.

e) Usucapião Coletiva

A usucapião coletiva está disciplinada no art. 10 da Lei 10.257/2001 (Estatuto


da Cidade):

Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta


metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda
para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem
oposição, onde não for possível identificar os terrenos
ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas
coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de
outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este


artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas
sejam contínuas.

§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo


juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório
de registro de imóveis.

§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada


possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um
ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos,
estabelecendo frações ideais diferenciadas.

§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível


de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois
terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior
à constituição do condomínio.

§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial


serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes,
obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

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Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão
sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que
venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo.

Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião


especial urbana:

I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou


superveniente;

II – os possuidores, em estado de composse;

III – como substituto processual, a associação de moradores da


comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica,
desde que explicitamente autorizada pelos representados.

§ 1o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção


do Ministério Público.

§ 2o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária


gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis.

Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada


como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como
título para registro no cartório de registro de imóveis.

Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito


processual a ser observado é o sumário.

São, portanto, requisitos deste modo de aquisição:

1. Posse ininterrupta, sem oposição;

2. Posse animus domini;

3. Decurso do prazo de 5 (cinco) anos;

4. Área urbana com mais de 250 (duzentos e cinqüenta) metros


quadrados;

5. Estabelecimento de moradia de população de baixa renda e

6. Não ser proprietário de imóvel rural ou urbano.

Convém frisar que essa espécie de usucapião é destinada para população de


baixa renda que ocupa grandes espaços urbanos, ou seja, áreas de favela.

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Não é possível discriminar a porção ocupada por cada família, por isso essa
modalidade de usucapião dá origem a um condomínio entre os possuidores2.

QUADRO ESQUEMÁTICO (do Prof. Daniel Áureo)

JURISPRUDÊNCIA
– TJRJ. Usucapião extraordinária.
Prédio semi-favelado de habitação coletiva.
Composse. Pleito individual inviabilizado.
CCB/2002, art. 1.238. CCB, art. 550.

Inexistência de prova segura dos fatos constitutivos do direito do


autor, qual o de sua posse mansa, pacífica e vintenária sobre o
imóvel usucapiendo, ônus que era só seu, ainda quando não
comprovado pelo réu o alegado vínculo locatício. Prédio, ademais,
semi-favelado, de habitação coletiva, caracterizadora da
composse que inviabilizava o pleito individual de usucapião sobre
toda a área. Sendo vários os possuidores de uma só gleba, sem
posse localizada individualmente, o caso será de composse.

2
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2006, v. 4, p. 87.

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Sobre a expressão “a usucapião”:

Embora esse instituto seja usualmente empregado no gênero masculino


(devido à lei anterior assim instituir), a forma erudita e acorde com sua origem
etimológica sugeriu seu emprego no gênero feminino e assim a utilizaremos
neste estudo, tal qual o Estatuto da Cidade - Lei n. 10.257, de 10 de julho de
2001 (BRASIL, 2002) -, e o novo Código Civil - Lei n. 10.406, de 10 de janeiro
de 2002 (BRASIL, 2002). Isso porque usucapião, em latim, é vocábulo derivado
da junção de usu e capio, sendo este último substantivo do verbo capere, e que
representa a parte principal do composto usucapio, indicando seu gênero
feminino.

O que é a usucapião?

Podemos dizer que a usucapião é um dos modos de aquisição originária da


propriedade de bens móveis e imóveis, e de outros direitos reais (habitação,
enfiteuse, servidões reais, uso, usufruto), mediante o prolongamento da posse
e o preenchimento, pelo possuidor, dos demais requisitos exigidos legalmente
para sua configuração.

Entre os doutrinadores pátrios, numa posição majoritária, a usucapião é


definida como "um modo de aquisição da propriedade, por via da qual o
possuidor se torna proprietário" (GOMES, 1999, p.163), não derivando o direito
de o usucapiente se tornar proprietário de nenhuma relação com o antigo dono,
como sustenta Monteiro (1997).

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JURISPRUDÊNCIA

CONSTITUCIONAL, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE


USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM
RESOLUÇÃO DO MÉRITO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO
MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL EM PRIMEIRO GRAU.
INSTRUMENTALIDADE DO PROCESSO. NULIDADE INEXISTENTE.
PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO. DESATENDIMENTO DOS
REQUISITOS DO ART. 183 DA CF. I. Na linha da jurisprudência desta
Corte, “Não há nulidade na sentença que declara extinto o processo
sem julgamento do mérito, pela falta de manifestação do Ministério
Público, somente imprescindível para as decisões de mérito” (AMS
1999.34.00.038333-4/DF, Rel. Desembargador Federal Daniel Paes
Ribeiro, Sexta Turma, DJ de 12/06/2006, p. 104.) II. Para que o imóvel
urbano seja adquirido por usucapião, é necessário o preenchimento de
requisitos previstos no art. 183 da Constituição da República, quais
sejam: a) posse com animus domini do imóvel por cinco anos
ininterruptos e sem oposição, com a finalidade de moradia; b) ter o
imóvel área não superior a duzentos e cinqüenta metros quadrados; c)
não ser o possuidor proprietário de outro imóvel urbano ou rural. III. No
caso concreto, os Autores adquiriram o imóvel objeto da causa em
1995, por meio de mútuo hipotecário firmado com a Caixa, tendo
figurado, portanto, como legítimos proprietários do bem até abril de
2002, quando, em razão do inadimplemento contratual, o imóvel foi
adjudicado em favor da referida empresa pública. Tal fato demonstra o
desatendimento dos requisitos constitucionais, seja em razão da
condição de proprietários dos Autores até 2002, seja porque a posse do
bem no período posterior à sua adjudicação, que foi inferior a cinco
anos, jamais poderia ser considerada de boa-fé. Demais disso, em
setembro de 2005, antes do ajuizamento da presente ação, o citado
bem foi transferido a terceira pessoa, o que enseja a ilegitimidade da
Caixa para figurar no pólo passivo do presente feito. IV. Apelação
desprovida. (TRF1. APELAÇÃO CÍVEL 2005.40.00.006440-2/PI Relator:
Juiz Federal César Augusto Bearsi (convocado) Julgamento: 30/06/08).

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Não estão sujeitos à usucapião

 Bens públicos (Art. 102 do Código Civil)


 Bens fora do comércio
 Bens naturalmente indisponíveis (o ar, a água do mar, etc.)
 Os legalmente indisponíveis (bens de incapazes, órgãos do corpo
humano, direitos da personalidade, etc.)
 Os indisponíveis pela vontade humana (deixados em testamento, com
cláusula de incomunicabilidade) - todavia este último já foi decidido pelo
Superior Tribunal de Justiça que não é considerado bem fora do comércio,
portanto objeto de usucapião (STJ, 4ª T. Resp 207.167-RJ, Rel. Min. Sálvio
de Figueiredo).

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