I.

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

1.1. LA SUNARP Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Actualmente la organización del sistema registral peruano está a cargo de un Organismo

Público Descentralizado denominado Superintendencia Nacional de Registros Públicos
(SUNARP). Esta organización es creada como un organismo descentralizado autónomo
del Sector de Justicia y es el ente rector del Sistema Nacional de Registros Públicos, con
personería jurídica de Derecho Público; con patrimonio propio y autonomía funcional,
jurídica - registral, técnica, económica, financiera y administrativa. Su presupuesto está
comprendido dentro del volumen 5 del presupuesto del sector Público.

La institución fue creada con la ley N° 26366, publicada el 24 de octubre de 1994, y su

finalidad principal es organizar todo el sistema Nacional de Registros Públicos.
Asimismo, tiene como finalidad la de mantener y preservar la unidad y coherencia del
ejercicio de la función registral en todo el país, tratando de que se logre la
especialización, simplificación, integración, y modernización de la función,
procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran.

Según la norma de su creación, la SUNARP conglomera los siguientes registros:

 Registro de Personas Naturales

 Registro de Personas Jurídicas
 Registro de Propiedad Inmueble
 El Registro de Bienes Muebles
 Los demás Registros de carácter jurídico creado o por crearse.

En el Registro de la Propiedad Inmueble específicamente, se anota la primera inscripción

de determinado predio (inmatriculación). Aquí también se inscriben sus modificaciones,
transferencias, cargas y gravámenes, entre otros actos inscribibles.

REGISTROS QUE CONFORMAN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE:

 Registro de Predios
 Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios Públicos
 Registro de Derechos Mineros

1
 1.2. RESEÑA HISTÓRICA DEL REGISTRO DE PREDIOS EN EL PERÚ

Después de la invasión española se llevó a cabo un intenso proceso de recepción de las

instituciones jurídicas hispánicas.

Gunther González, afirma, citando a Roca Sastre, que:

“…en dicho momento histórico se encontraba vigente en España la pragmática

de Carlos V, aprobada a propuesta de las cortes de Toledo. Esta disposición
establecía que en cada ciudad que fuese cabeza de jurisdicción se encargaría a
una persona que tuviese a su cargo un libro en donde se registrasen los censos,
tributos, imposiciones o hipotecas sobre fincas; y de no registrarse dentro de un
plazo específico, no haría fe ni se juzgaría conforme a dichos gravámenes, ni
podía ser perjudicado por ellos cualquier tercer poseedor”

Esta pragmática se justificó en la necesidad de evitar los abusos producidos al vender

como libres los bienes sujetos a censos o prestaciones reales. Como se puede ver es una
nueva institución que tenía efectos sustantivos, debido a que sancionaba a la persona
no diligente, impidiendo que los gravámenes no inscritos puedan oponerse a los
titulares de predios.

Según el autor citado, la función del registro era análoga a una purga de gravámenes
que se producía con cada transmisión de propiedad, de tal manera que la finca quedaba
“limpia” de afectaciones con respecto a terceros. Afirma también que nos
encontrábamos frente a la creación de un registro con efectos de “inoponibilidad de lo
no inscrito”, lo cual quiere decir que no puede oponerse ningún acto que previamente
no se encuentre inscrito. A nuestro parecer estas disposiciones permitieron generar en
el Perú el primer indicio de la protección registral, permitiendo que con la inscripción
del gravamen su nivel de oponibilidad aumente considerablemente.

1.3. EL REGISTRO DE PREDIOS

La norma registral peruana nos dice que el registro de predios es un registro jurídico
integrante del registro de propiedad inmueble en el cual se inscriben los actos o

2
derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el Artículo 2019 del Código Civil,
normas administrativas y demás normas especiales.

Consideramos que el Registro de Predios juega un papel trascendental en la protección

de los derechos patrimoniales. En la misma línea se pronuncia Luis Diez Picazo al afirmar
que “el Registro es una institución administrativa que tiene por objeto la publicidad
oficial de las situaciones jurídicas de los bienes inmuebles.”

Según Ramón y Luis Roca Sastre, debemos entender que el registro de la propiedad
inmueble posee un carácter instrumental, ya que de él se vale el derecho inmobiliario
registral para lograr su fin de dar seguridad a la propiedad inmueble y proteger así el
tráfico jurídico sobre la misma.107 Es en este sentido que esta institución tiene por
finalidad dar a conocer (publicitar lo oficial) la situación jurídica de los bienes inmuebles
que se encuentran registrados, lo cual, genera oponibilidad, protección y seguridad
jurídica, aspectos que permiten que los titulares de los derechos o bienes inscritos
tengan mayor acceso al crédito, a los servicios básicos, acceso a seguros, entre muchos
otros beneficios más.

El registro de Predios se encuentra integrado por partidas registrales provenientes de

los registros que le dan origen, así como por los asientos que en él se extiendan,
organizados mediante un sistema automático de procesamiento de datos.

El sistema de organización registral es el del Folio Real, lo cual significa que cada predio
registrado o unidad inmobiliaria se inscribirá en una partida distinta, descartando la
posibilidad que dos predios se encuentren inscritos en una misma partida registral.

Según lo que nos dice Gunther Gonzáles, el Registro de la Propiedad Inmueble del Perú
acoge, expresamente, el sistema de Folio Real, debido al cual todos los actos referidos
a un inmueble determinado se agrupan en una sola hoja, bastando la consulta de esta
para determinar el historial jurídico del inmueble.

Es así como nuestro país sigue al sistema adoptado por Alemania, Australia, Suiza,
Austria, España, y muchos otros países europeos y americanos. Todas las partidas
registrales contendrán seis rubros donde se inscribirán los actos y derechos
correspondientes a los predios, como podemos observar en la tabla del Anexo N°1

3
CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS DEL REGISTRO DE PREDIOS.

a. Características Generales:
Como bien se estableció el Registro de Predios es parte del Registro de Propiedad
Inmueble, el cual se encuentra dentro de la administración de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
Con la ley 27755, publicada el día 29 de mayo del 2002, se crea el Registro de
Predios como parte del Registro de Propiedad Inmueble, que integra a los
registros jurídicos de Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección
especial de Predios Rurales.
Actualmente, la integración todavía no se ha perfeccionado. Lo que se puede
observar es que el Registro Predial Urbano se encuentra incorporado
institucionalmente al Registro de Predios, pero funcionalmente sigue actuando
bajo los mismos parámetros y características con los que venía trabajando antes
de su incorporación, utilizando un sistema distinto de inscripción del que utilizan
otras áreas del Registro de Predios.

b. Actos Inscribibles:
En el Registro de Predios se inscriben los actos o derechos que recaen sobre
predios a los que se refiere el código civil en su artículo 2019, los cuales son: (i)
Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen
o limiten los derechos reales sobre inmuebles, (ii) Los contratos de opción, (iii)
Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa, (iv) El cumplimiento total o
parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o
contratos registrados. Además también se inscriben los actos establecidos en
otras normas administrativas y demás normas especiales.

4
 II. LA INMATRICULACIÒN
Un problema endémico de la propiedad inmobiliaria en el Perú es que un gran
porcentaje de predios no tienen existencia registral, lo que impide que sus propietarios
puedan inscribir sus titularidades y beneficiarse de las ventajas que otorga el registro.
La falta de inscripción del predio puede deberse a que el predio nunca se registró o
porque es parte de otro de mayor extensión. En ambos casos para lograr inscribir la
propiedad se requiere que previamente se registren otros actos.

2.1. DEFINICIÓN DE INMATRICULACIÓN

La inmatriculación es la primera herramienta que nos permite sanear un inmueble, pues

es el acto mediante el cual un predio ingresa por primera vez al registro, también se le
denomina primera de dominio. Este acto es exclusivo y excluyente porque por cada
inmueble se abre una partida. Asimismo, carece de sustento causal pues su inscripción
no emanarà de otro derecho previamente inscrito, es decir, constituye una excepción al
principio de tracto sucesivo, conforme al artículo 2015 del Còdigo Civil pues el título
suficiente para su inscripción se encuentra previsto en el artículo 2018.

En suma, mediante la inmatriculación se obtiene el punto de partida del historial jurídico

del predio en el registro. Esto es, el predio que antes no estaba registrado, accede al
Registro o nace a la vida registral mediante la inmatriculación.

Debe tenerse presente que en aplicación del principio de especialidad, cuando se

inmatricula un predio se abre una partida registral en la que se inscribirán todos los actos
y derechos relativos al bien. A esta técnica de inscripción se le denomina folio real, que
es utilizada por los registros de bienes. En estos registros el elemento esencial para abrir
una partida registral es el bien y no la persona o titular.

En esa línea, es que el artículo IV del Tìtulo Preliminar del Texto Unico Ordenado del
Reglamento General de los Registros Pùblicos (RGRP) señala que por cada bien o
persona jurídica se abrirà una partida registral independiente, en donde se extenderà la
primera inscripción de aquellas asì como los actos o derechos posteriores relativos a
cada uno. Esta norma concuerda con el artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del

5
Registro de Predios que dispone: Por cada predio se abrirà una partida registral en la
cual se extenderán todas las inscripciones que a este correspondan ordenadas por
rubros.

Son ilustrativos los siguientes fallos del Tribunal Registral:

“ (…) su propia naturaleza y concepto, que una inmatriculación no puede extenderse

respecto a un inmueble que ya cuenta con antecedentes registrales, puesto que al existir
una partida en la que consta inscrita la misma área, no podría abrirse una nueva que
desconozca los efectos de los asientos preexistentes, los mismos que se encuentran
legitimados conforme al artículo 2013 del Código sustantivo (…) salvo que se declare
judicialmente su nulidad”. 1

“De acuerdo al principio de especialidad y al sistema de folio real, al inmatricular el

inmueble se genera una partida registral con la descripción que sirva para identificarlo
en lo sucesivo, con la determinación de los propietarios y los titulares de otros derechos
sobre él”2

2.2. LA USUCACIÒN COMO HERRAMIENTA PARA EL SANEAMIENTO Y TÌTULO

PARA LA INMATRICULACION

La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo originario de adquisición de la

propiedad, por efecto del transcurso del tiempo en la posesión de un bien. En este caso,
la titularidad no se sutenta en el derecho de otro, es decir, el usucapente no hace suyo
el bien porque el que lo tenía se lo tranfiriò (relación de causalidad), sino que se
convierte en titular, con independencia de que antes lo fuese otra persona, porque ha
venido comportándose como tal. En efecto, pa circunstancia de que el usucapiente
adquiera, independientemente de la existencia de un tìtula que provenga del anterior
propietario, e incluso en daño del anterior propietario depone a favor de la tesis de que
es un modo originario de adquisición de la propiedad.

1
Resoluciòn Nº 122-2002-ORLC/TR
2
Resoluciòn Nº 038-98-ORLC/TR.

6
La usucaciòn cumple una función social en el sentido de que busca evitar controversias
sobre la titularidad de los bienes a través de comprobar la posesión por largo tiempo,
con lo cual se regularizan las situaciones de hecho socialmente ventajosas. Otorga
seguridad jurídica al poseedor y a la relación jurídica del hombre con la cosa que explota
para que de esta forma cumpla con la función social, es decir, que las cosas se trasmitan
fácil a aquellas personas que verdaderamenre las necesita y pueda explotar y ejercer en
su totalidad.

La prescripción adquisitiva además de sus funciones social y de seguridad jurídica que

otorga al poseedor, sirve como medio de prueba de la propiedad a tal punto que permite
sanear esta última.

La doctrina nacional ha señalado que: “La verdadera función de la usucapión no es

facilitarle las cosas al ususpador sino servir de prueba definitiva de la propiedad a favor
del adquiriente a título derivativo, pueda ampararse en la posesión a título de dueño
por el tèrmino de leu,, de tal manera que la usucapión sirve para subsanar la eventual
irregularidad de los títulos (…). La usucapión nace como un mecanismo de prueba
definitiva de la propiedad, con lo cual se evitan indefinidas controversias pespecto a las
transmisiones sucesivas del bien, y se logra dotar de un relativa seguridad a la atribución
y circulación de la riqueza”3

El hecho de servir la usucapión como medio de prueba la cinvierte en una herramienta

de saneamiento de la propiedad por cuanto el derecho del usucapiente será oponible a
cualquier persona que alegue tener un mejor derecho que èl. Esta característica
saneadora incluso beneficiará a quien alegue haber obtenido la propiedad en mèrito a
un título derivativo, pero que por diversas razones no pudo consolidar su derecho
mediante la inscripción. En efecto, aunque se alegue haber adquirido la propiedad del
bien por un título derivativo, el poseedor puede lograr que se le declare propietario
aplicando la prescripción corta o larga dependiendo de si su título califica como justo.
En caso contrario, tendrá expedito el camino para obtener la propiedad por prescripción
larga siempre que cumpla con sus requisitos.

3
HONZALES BARRÒN, Gunther, Ob. Cit.,p.663

7
Por otro lado es incorrecto negar el derecho de sanear la titulación vía prescripción larga
a quien considera haber adquirido la propiedad de un bien por título derivativo (la
llamada “prescripción del propietario”) y bajo argumento de que se estará adquiriendo
nuevamente el bien por usucapión. En estos casos, el hecho de que por contrato se haya
adquirido el bien no le hace perder la naturaleza originario a la usucapión, pues el
contrato solo servirá como prueba para acreditar la forma como se obtuvo la posesión.

Sobre el particular se ha dicho que:

“ (…) la usucapión (en particular la larga) debería cumplir con la función jurídica y
económica de “curar” todo problema adquisitivo de derechos reales, haciendo que el
hecho mismo de la posesión para sì de un bien por el tiempo previsto por let se vuelva
ella misma en fuente o modo de adquisición del derecho. (…) pedida la declaración de
usucapión, lo único que debería verificarse es la concurrencia de sus elementos y
establecer sis consecuencias, poco importando que el que la alega tenga de su lado otro
título, valido o no, eficaz o no, de adquisición del derecho, prescindiéndose cualquier
otra consideración atinente a la situación pasada que no constituya uno de su
elementos. (…) Ergo, cuando nuestros jueces ven un “imposible jurídico” el bien de su
“anterior propietario” no solo se crean un falso problema sino que neutralizan la función
del instituto, es decir, mantienen la situación posesoria en la incertidumbre, sin dejar de
decir que por lo general cuando un actor afirma que “comprò” el bien es para dejar
sentado que su posesión fue, durante todo el plazo legar, como propietario, es decir, a
efectos, justamente, de poder obtener la declaración de usucapión”. 4

La Corte Suprema ha tenido la oportunidad de pronunciarse a favor de esta posición,

pues ha señalado en la Casacion Nº 2750-2003- La Libertad, que:

“El propietario de un bien cuyo título extraviado, perdido o deteriorado, no està

obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de título supletorio, toda vez
que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del
derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la constitución y ña
ñey para la obtención de dicho fin”.

4
ARIANO DEHO, Eugenia. “Sobre la imposibilidad de pretender la declaración de usucapión del bien
adquirido previamente por compraventa”

8
Igualmente considero en la Casaciòn Nº 2432-2000-Lima que:

“Si el demandante alega tener un derecho de propiedad e interpone demanda de

prescripción adquisitiva porque los demandados tienen su título de propiedad inscrito
en los Registros Pùblicos, no hay impedimento para invocar la prescripción, porque si
tuviera un título de propiedad vàlido e inscrito en los Registros Pùblicos, no tendría la
necesidad de interponer la demanda de prescripción”.

La usucapión es el medio por excelencia de prueba de la propiedad y por tanto es un

mecanismo idóneo para el mismo propietario, sea que estec cuente con requisitos de
orden jurídico formal, o sea que el poseedor no cuente con este tipo de requisitos
formales, por no haber tenido nunca o por haberlos extraviado.

2.3. EL REGISTRO Y LA PRESCRIPCION

La seguridad que otorga el registro está sustentada en los principios de publicidad,

legitimación y fe pública registral, que garantizan al adquiriente la oponibilidad de su
derecho frente a terceros. No obstante, el sistema registral tiene la debilidad de no ser
oponible a aquel que adquiere un bien por usucapión, “el registro puede oponerse a
todo menos al poseedor que ha sumado más de diez años de posesión (directa o por
suma de plazos posesorios). Curiosamente la posesión se convierte en nuestro sistema
en un signo de cognoscibilidad oponible incluso a la inscripción registral, a pesar de que
resulta obvio que el último es un signo mucho mas perfecto y cierto”

En efecto, tal como regla el Còdigo Civil, al instituto de la prescripción adquisitiva y al

principio de fe pùblica registral se puede concluir que quien adquiere por prescripción
un bien vence al titular registral. Por esta razón, se exige a su vez que a efectos de
registrar su derecho el prescribiente haya demandado al titular registral y que el notario
o el juez, lo haya declarado propietario, en cuyo supuesto la sentencia o el acta notarial
tendrán efectos retroactivos desde la fecha en que el prescribiente cumplió el tiempo
señalado por la ley para ser considerado propietario.

2.4. PRESUPUESTOS PARA LA INMATRIICULACIÒN

9
Para la inmatriculación de un predio se requiere que se identifique el bien, vale decir
que se describa exactamente su ubicación, señalándose su área, linderos y medidas
perimétricas, asì como que se acredite la propiedad.

Para identificar el bien se debe cumplir con presentar los planos que establece el RIRP.
En cambio, para acreditar la propiedad se debe presentar títulos de los cuales se
desprenda ese derecho, para lo cual, como se mencionò, nos puede ayudar la institución
de la usucapión.

El artículo 2018 del Còdigo Civil señala mediante què títulos puede acreditarse
propiedad sobre un predio no registrado a efectos de obtener su inmatriculación. Asì, la
norma exige la exhibición de títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en
su defecto, títulos supletorios. Los artículos 17 y 18 del RIRP desarrollaron esta norma
estableciendo las resglas para la inmatriculación en mèrito a títulos con antigüedad de
cinco años y en mèrito a títulos que no requieren esa antigüedad.

2.5. LA INMATRICULACION EN MERITO A TÌTULOS CON ANTIGÜEDAD NO

MENOR DE CINCO AÑOS

Como mencionamos, el artículo 2018 del Còdigo Civil exige que el título que se presente
al registro para la inmatriculación de un predio sea uno que tenga una cierta antigüedad,
la cual es de cinco añis por lo menos. Este plazo no es arbitrario, sino que guarda relación
con el plazo de la llamada prescriocion corta, es decir, mediante la cual se adquiere un
inmueble mediane su posesión con justo título y buena fe durante cinco años, tal como
lo dispone el artículo 950.

Con relación a este plazo, la exposición de Motivos Oficial del Còdigo Civil se señala que:
“Este periodo de 5 años resulta bastante menor que el señalado en el Còdigo del 36. No
es sin embargo, una reducción arbitraria, sino que obedece ala disminución del plazo
practicada en el artículo 950 de nuestro código, que establece en 5 años el plazo de
prescripción adquisitiva con justo título y buena fe”5

5
Exposicion de motivos oficial del Codigo Civil. Registros Pùblicos. Separata especial de El Peruano,
publicada el 19 de noviembre de 1990, p . 18

10
Se puede decir por lo tsnto, que la inmatriculación de un predio en mèrito a títulos con
antigüedad no menor de cinco años se debe sustentar en la adquisición de la propiedad
por prescripción adquisitiva corta, ya que en este cas, el justo título y la buena ef rodean
al poseedor de una mayor apariencia de legitimidad.

Gunther Gonzales señala sobre el jjusto título, que es justo por ser legalmente suficiente
para transmitir la propiedad, con el único defecto de la falta de titularidad. Además, el
título debe ser “verdadero” por lo que el acto o el negocio jjurìdico debe haber tenido
existencia real, y no tratarse de un título simulado o putativo. Por último, el título debe
ser “vàlido” es decir, no estar afectado por ninguna causal de nulidad, aunque sì se
admiten títulos anulables, pues estos gozan provisionalmente de validez hasta que
judicialmente se declare lo contrario.

Adicionalmente ese título debe estar supeditado a la buena fe del poseedor. De acuerdo
al artículo 916 del Còdigo Civil, existe buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad
por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título.

En ese sentido, será suficiente para la inmatriculación de un predio que se presente un

justo título que cuente con una antigüedad de cinco años o en su defecto deberán
presentarse los títulos de los transferentes hasta cumplir con el plazo requerido, pues
debe considerarse que el poseedor puede sumar a su plazo posesorio el de su
transferente, de acuerdo al artículo 898 del Còdigo Sustantivo.

Asì mismo, como lo dispone el artículo 17 del RIRP, tampoco será necesario que la
inmatriculación se sustente en una pluralidad de títulos con antigüedad de cinco años,
pues basta que un título tenga por sì solo la antigüedad requerida, computándose el
plazo desde la fecha cierta del título en el que conste la adquisición.

Por lo expuesto, es claro que cualquier título por el que se adquiera la propiedad de un
predio es suficiente para la inmatriculación. Asì, esta puede darse también en mèrito a
un testamento, para lo cual se requerirà que se individualice el predio transferido,
computándose el plazo del título desde la fecha del fallecimiento del testador, como lo
dispone el artículo 17 del RIRP.

11
 2.6. INMATRICULACION EN MÈRITO A TÌTULOS QUE NO REQUIEREN DE UNA
ANTIGÜEDAD DE CINCO AÑOS

El artículo 18 del RIRP, establece cuales son los títulos que no requieren una antigüedad
de cinco años para permitir la inmatriculación de predios. Estos títulos son:

a) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley Nº 27333, escritura pùblica o

formulario registral de formación de títulos supletorios.
b) Sentencia o en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley Nº 27333, escritura pùblica o
formulario registral de declaración de prescripción adquisitiva de dominio.
c) Resolución que disponga la primera inscripción de bienes de dominio público o
dominio privado del Estado o, la incorporación o reversión de un predio de
dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales.
d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del territorio de comunidades
campesinas.
e) Resolución judicial de adjudicación del predio por remate
f) Otros que señala la ley

2.7. PLANOS A PRESENTARSE PARA LA INMATRICULACION

Como mencionamos, para la inmatriculación de un predio se requiere que se identifique

plenamente el bien, vale decir, que se describa exactamente su ubicación, señalando
área, linderos y medidas perimétricas, dimensiones y demás características físicas. El
artículo 20 del RIRP exige que se presenten planos catastrales.

Estos planos tienen como finalidad que el registro determine, a través de su área de
catastro, que la totalidad o parte del predio no se encuentre ya registrado, evitando de
esta forma duplicidad de partidas o superposiciones.

Al respecto, Fernando Tarazona señala que:

“La presentación del plano catastral del predio o, en su caso, plano de ubicación, permite
no solo determinar los aspectos físicos relevantes del terreno a inmatricular, sino
también determinar su ubicación exacta dentro del catastro, circunstancia que resulta
fundamental para su localización y diferenciación de otros predios (…). Teniendo un

12
predio perfectamente diferenciado y localizado en el plano registral, se puede
determinar si se encuentra registrado o no, o en su caso, si existe superposición con uno
ya registrado, de acuerdo con la confrontación que se realice con el registro gràfico de
predios que lleva el registro”

Asì, cuando el predio a inmatricular sea urbano y estè ubicado en regiones catastradas
o en proceso de levantamiento catastral se presentarà el plano catastral y código
catastral. En caso de predios ubicados en regiones no catastradas se presentarà el plano
de ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la
municipalidad distrital correspondiente.

En el caso de predios rurales ubicados en áreas catastradas, se requiere presentar el

certificado de información catastral otorgado por la entidad competente para su
expedición.

Tratándose de predios rurales ubicados en áreas no catastradas, en tanto cofopri no

haya efectuado el levantamiento catastral en dichas zonas, el registro de Predios no
podrá exigir la presentación de Còdigo de Referencia Catastral ni la visaciòn del plano.
En este caso será suficiente la presentación del c ertificado negativo de zzona catastrada
emitido por el Cofopri, el plano perimétrico y memoria descriptiva elaborados por el
profesional inscrito en el índice de verificadores de la Sunarp y el Tìtulo a que alude el
artículo 2018 del Còdigo Civil.

Los planos catastrales deben estar georreferenciados a la Red Geodèsica Nacional

referida al datum y proyección en coordenadas oficiales. Los requisitos generales que
deben cumplir los planos están regulados, por la Directiva Nº 008-2004-sunarp/SN,
sobre actos inscribibles en el Registro de Predios que requerirán informa previo del área
de Catastro, aprobada por la Resoluciòn Nº 296-2004-sunarp-sn. Esta norma establece
entre otras cosas que:

- Los planos de ubicación y perimètricos de predios urbanos y rurales qye se

presenten al registro, además de utilizar los parámetros establecidos en el Tìtulo
II Capìtulo XVII del Reglamento Nacional de Construcciones, deben estar
elaborados en una escala gràfica que permita la visualización y verificación de los
datos técnicos.

13
 - El plano perimétrico debe contener el cuadro de datos técnicos donde obren los
vértices debidamente georreferenciados, en coordenadas UTM, datum oficial, y
debe estar visado por el profesional competente para ello, que se responsabilice
por la facciòn del documento cartográfico.
- En los casos que no sea posible presentar los planos en un sistema
georreferenciado, por estar referidos a predios ubicados en zonas no
catastradas, se presentarà planos en los que la localización y ubicación del predio
se realice en función a aspectos físicos resaltantes y no perecederos del predio,
los que deben estar firmados y suscritos por el verificador competente.
- Los planos de lotización que se presenten al registro, deben contar con un cuadro
resumen en el que se describa las áreas por manzana, asì como con un cuadro
general de datos técnicos, debiendo adjuntare asimismo el plano de ubicación a
escala conveniente. Para los casos en que el plano haya sido diseñado asistido
por computadora (CAD), el usuario podrá adjuntar la información gráfica y literal
correspondiente en medios magnéticos.

Estos planos son evaluados por el área de catastro del Registro, la que debe emitir un
informa técnico sobre la base de la información gràfica con la que cuente dicha área. El
informe tendrá por objeto señalar si existe o no superposición con propiedades inscritas
de terceros, o cualquier otra información relevante para la inscripción registral.

El informe que realice el área de catastro debe ser motivado, asì lo señaló el Tribunal
Registral en la Resolucion Nº 189-2006-TR-T. Por otro lado, el informe es vinculante para
el registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El registrador
debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sì lo vinculan, y otros aspectos
de aplicación e interpretación de normas jjurìdicas, que no le competen a dicha área,
sino de manera indelegable y exclusiva al registrador público.

En caso de que por falta de información en el catastro de la oficina registral no pueda

determinarse si el predio cuya inmatriculación se solicita se encuentra registrado o se
superpone con otro ya inscrito, ello no impedirpa la inmatriculación.

En los antecedentes de la Directiva Nº 008-2004-SUNARP/SN se señala que las áreas de

catastro de algunas zonas registrales tienen limitaciones en su capacidad operativa, por

14
lo que es razonable que algunas de ellas no puedan determinar con exactitud si el predio
a inmatricularse se encuentra o no inscrito. En ese sentido se considera acertado el
precedente vinculante pues tal deficiencia no debería impedir la inmatriculación del
predio ya que el informe del área de catastro no es vinculante. Será el registrador quien
decida si se inmatricula o no el predio, siempre u cuando que de la documentación
presentada se advierta su existencia y la titularidad del solicitante.

15
16