IV. APLICACION A UN CASO PRACTICO. (Avalio de una nave industrial utilizada como maquiladora) AVALUO L- ANTECEDENTES. Solictante del avaldo: Escuela de Ingenieria Civil (UNISON), m \Valuador: Maria Cristina Corona Gémez Elsa Lydia Téllez Valencia Fecha del avalo: Abril de 1997, : Tamueble que se valia: Tres Naves Industrales (Utilizadas como Maguiladoras) Régimen de propiedad: Privada Propietario del inmueble: Montalvo Hermanos, S.A. de CV. Propésitoo destino del aval: Determinar el valor comercial del inmucble. ‘Ubicacién del inmucble: Herinosillo, Sonora. Area Industrial carretera a Bahia Kino ‘imero de cuenta predial: No se proporcioné ‘ne ng Cy Mae 3sIL CARACTERISTICAS URBANAS, CCasficacin de la zona: Industrial y Comercial ‘Tino de construccién: Naves Idustriales utilizadas como maquiladoras, de construccién tipo, moderna, de buena calidad Indice de saturacién d la ona: 85% Poblacin: Flotant. . ‘Contaminacién ambiental: Ningunaaprecible wos {Uso de suelo: Industrial ‘Vias de acceso e importancla de tas mismas: Blvd. Luis Encinas’ Je access principal; como secundario Ave, Tecnoligico. Servicios piblicos y equipamicnto urbano: Transporte urbano tanto ¢@ acceso principal como en el socundario, red de agua y drenaje de la ciudad, red de energia eléctrica, alumbrado piiblico, hidrantes, banquetas y guamiciones de concreto, pavimento asfiltic, teléfonos, casetas de control de soceso y vgilancia, equipamiento wrbano adecuado a la zon, ~TERRENO ‘Tramos de calle, calles transversales limitrofes y orientacién: Obrero Mundial entre Blvd. Luis Encinas y Avenida Teenolégic. Deptt ai Cy MoatMedias y eolindancias Norte: 92,60 m con Avenida Tecnolgic. Sur 192.60 m com Calle de Servicio Este; 148.10 m con Plaza Ley Sahuaro Oeste : 148.10 m con Calle Obrero Mundial Croquis: Depend gets Cy Meat aAREA TOTAL: 13,714.06 m2 “Topografa y configuracién: Terreno plano y de forma rectangular. CCaractersticas panorimicas: Mismas navesindustiales, Densidad habitacional: De 40a 4S viviendas/Ha. Ivensidad de construcidn: Del 70% al 80% del terreno. Serdar yo tits: La eli por el Kelme Mut de meni IV. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE vos Uso actual: Maquiladora 4 ‘Tipo de construcciones: ‘Tipo A Nave ILy IV. En area de manufactura; estructura de acero y Limina, muros divisorios de block de concreto 15X20X40ems.,acabados de pisos conereto pul, Tipo B Nave lly IV, Fn oficinas y bafioslosa de viguetay bovedila, aplanado de yeso pulido y trl, muros divisorios de block de conereto 1SX20X:40em, acabado de pisos en oficinas loseta de 20X20 esmaltada y en batlos eonereto puido‘Tipo C- Nave VI. En drea de manufactura y cafeteria estructura de acero y lina, muros divisorios de block de conereto de 1SX20X40em,, acabado de pisos en érea de manufactura conereto pulido, en cafeteria piso ceramico de 8°X8". Tipo D- Nave VI . bn fn y hs fo de cnr, man sn de Hck ato de ISNINNEOM, scabado de piso cerimico de 8°XS" en oficinas, en baos piso de conereto pul. Tipo E.- Area Extra, a ‘Muro de block de conereto de 15X20X40 em. acabado de piso cerimico de 30 X 30cm, en area 1; ‘en area 2 cemento palo ( plafond con tratamiento especial retardador de fuego), Steel-deck. Nimero de niveles: Uno Nave ILy IV.- Altura libre a parte inferior de estructura = 5.55 mts ‘Altura de Techos en oficinas y batos = 2.97 mis, [Nave VL- Altura libre a parte inferior de estructura =5.00 mis. Altura de techos en oficinas y bartos 2.74 mts, (Calidad y clasificacién de la construceién: Modemno y buena calidad. ‘Numero de niveles: Uno, Eudad aproximada de la construcci6n: 8 aos (Naves I yIV);§ atts (NaveVD. epee dng Coy MaatVida itil remanente: 42 anos Estado de conservacién: Bueno, Calldad det proyecto: Adecuado a su epoca y funcional Unidad rentables susceptible a rentarse: Total 3 Naves Industiales (3 Maquiladora). ‘Y. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION 8) OBRA NEGRA 0 GRUESA. CCimiemtos: Del tipo A al D zapatas sisladas de conereto refpreado y zapatas coridas de concrete reforzado, Estructura: Del tipo A y C a base de columnas de concrets reforzado de seecién cuadrada ‘Trabes principales, polineriay techumbre de acero con altura de piso apart inferior de la estructura ‘de tacho de §.00 mt. y clas entre calumas de 8 S018 10 50 mts Del tipo B.-Losa de vigueta y bovedilla Del tipo D.-Losa de conereto armado. Del tpo ts Area exta losa tipo Stee-deck. ‘Muros: Del tipo A y C.- Muros de earga block de concreto 15-20-40, Del tipo B y D.~ Muros de carga block de concreto 15-20-40 y muros de tabla-oca, Enirepisos: No hay. ep ngenrCiy Mae‘Techos: Del tipo A y C; estructura de aceroy lamina con aslamiento térmico con claros grandes de dos aguas. Del tipo C- Losa de viguetay bovedilla Del tipo D- Losa de concreo armado Del tipo E.- Losa tipo Steel Deck. Azotoa: tipo de impermesbilizacion Naves ly IV, sistema engargolado con impermeabilzantintegrado®? > "Nave VI, sistema acartonado con cubierta impermeable multipanel, ssardascalojon de servicio de colindanca; hacia el Este, block con fall clctonica, b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: Aplanados: Interioes rea de manuféctra block aparents, dre de oficnas cementoacabado pul. Exceriores;texturizado rug09p Plafones: En tipo B y D de tablaroc y alumini natural Lambrines: Azuteo en batos y cocina; en nave VI azuljo de primera calidad 15X300m. Pisos: Tipo Ay C pisos de conereto pulide de 5" de espesor con mala electrosoldada ‘Tipo B, D yEloseta de 20X20 em. esmaltada Eealeras: No hay. pune gin Coy Mit “intura: En muros interiores del piso a 6” = Pintua esmate En murosinterires de 6” al techo = Pintura vile Herrerin (excepto sluminio) = Piatra esmalto. Estructura de acero Primer Muros exteriores Pinturaviniica ‘Recubrimientos especiales: No hay. ©) CARPINTERIA -Puertas interiores de tambor. 4) INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS.- “Tuberia de agua exterior de P.V.C. hdriulico para las tres aves, tuberia interior de agua de cobre tipo M de 3/4” de diémetro en naves IL y IV , y de 1/2” de didshietro en-nave VI en aparente buen estado de conservacién, “Tubera interior de drenaje ytuberia do drenaje exterior de PV.C. on las es Haves en aparcnte buen estado, ‘Muebes de bato: 2 WCC. tipo tangue y 2 lavahos en drea de oficinas: 10 W.C. . 8 lavabos y 4 mingitorios en érea de ‘manufactura; todos blancos de mediana calidad en buen estado, en nave I 2 WC. y2 lavabos en drea de oficinas;10 W.C,, 6 lavabos y 4 mingitorios en drea de manufactura; 4 W.C. y 4 lavabos en drea de lockers; 4 lavabos ffente a area de produceién; todos blancos de ‘mediane calidad en buen estado, en nave IV. ‘pene ngrerCi Mie °2 W.C. y2lavabos en drea de ofieinas, 10 W.C.,$lavabos y 3 mingitorios en éres de manufactura; todos blancos de mediana calidad en buen estado, en nave VI Se tiene un sink para rapeador para cada rea de baflos en las tres nave, ©) INSTALACIONES ELECTRICAS.- Se tienen instalaciones ocultas entubadas normales en buen estado, con salidas de centro y muros Se tiene luz de emergencia entubadas en buen estado. . Apagadores y contactos de placa metiica de buena calidad, en buen estado. Lamparas Nuoresentes de 2X75 watts(Nave VI), 2X75 watts de tipo industrial en rea de produtcién, limparas de tipo sobreponer de 2X75 watts y 2X39 watts en drea de oficins, de 2X75 watts tipo comercial en érea de baios (Naves ly IV) ‘Tablers principales marca Square-D con interruptorestermomagnéticos de buena calidad, con tipo e conientetrifisica, * {) PUERTAS ¥ VENTANERIA METALICAS, Se cuenta con puertas de andenes enerollables con aslamiento témico en buen estado y puetas de emergeneia de metal galvanizada, calibre 20 ambos lados, 1" de espesoren buen estado en las tes raver, Las puertas exteriors son de multipanel en buen estado, Ventaneia de aluminio natural modizado de 3 de espesor, en buen estado, 9) VIDRIERIA- En las tres naves, video claro semidobe de 4 mi. wane nea Cy iat .1) CERRAJERIA ‘De mediana calidad de tipo bola con lave de la marca Scovill en todas ls puets. i) FACHADAS. “ovas ls fachadas acabado texturzado ragoso, |) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS- . INSTALACIONES ESPECIALES: + Sista ie aconicionad tds as es pa as 3 nave, 9 nen nave, 980 nave IV y en la nave VI se tiene 100 toneladas, en buen estado, Subestacin eléctrica de 800 KVA en nave Il de 800 KVA en nave IV; y de 825 KVA en nave VI; cen buen estado, \VL- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.- En base a una investigacién de mercado para este tipo de construcciones, se determiné que las ‘operaciones que se presentan son las de renta, quedando pricticamente excluidas las de compra ‘venta, Debido a Jo anteriomente expuesto s6lo son aplicables los métodes de Valor Fisico 0 Directo y el Valor por Capitalizaién de Renta <= ae “ Depend geiiCily Mis2) Del terreno: {ote tna predominant industri Valor de calle o de zona: 4. 38a? ($375.000m") Véase Anexo 1) ‘Superfiie | Valor Unitario Valor Parcial [practi | a8 casi?) | | cas —_| L 1162.54 435 sss 2 4083961 re 177.65230 35.3067 435 109 = 153,58499 Tota 10730893 466,793.84 ls ‘Valor Unitario mao da: 4.35 t 6,173.30) 2491 494 73.68 | 1.488.51085 i 3.9935) 3537 494, 3.2 13427363 rm 33.8637] 2491 861 27 70,930.99 W. 1.4a2ai| 3537 861 3232 46,605.39] Vv = 683531] 3537 298 33 234,681.20) Toa 107,308.93 3.635,060.95 ‘Valor promo: 2456 ls. 2 (URN: Vease Anexo I) (Porcentajes de Demérite, Vise Aneso D “s ‘mt it Cy Mae‘© Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias VURN.[DEMERITO] VIUNR. |PARCIAL] |CONCEPTO. {dlls.). —(%) __|__(aills.) {alls.)- fa.c.de2si 1481.00) 12.683.39| 38,050 7 de 20 tons 12.454,00} AL 11,084.06] 11,084.06} on 83600 1 1634.08] — 1634.03 jNAVE IV. A. de 25 tor 14,251.00) i a :66.78| ‘Ade 20 i2astool | aossoel 3.252.181 A ded on Lsi600 11 Lassos) 163404 ‘NAVE VL 625 ons 1751.00] 30 s7s.20] 39,902.30 LA. de 3 tons. 1.553.001 30 “1,087.1 1,087.1 NAVE IL Subst. lest de 300 KV, 3625] ssiso6] sisal (Subst, Elect, de 500 KVA. 10,650.38) AL 418,84] 9,478.84) NAVEL = |Subst. Elect. de 167 K\ 0.13} i 1: 9,478.85} (Subst, Elect de 300 KVA. 6. uu 5,835.06] _ 5,835.06 NAVE VI Subst, Best de 225 KV) aszso] 30 f-a.8sis asad) jubst, Flect. de 300 KV 6, * 4.589.381 i NAVEIL uiero 600 V cap, 1200 AMP, 000,00} iL 6,230.00 30.00] 2000 AME. 9,750.00] 11 sol 9.677 ‘NAVE IV [Talblera 600 V cap, 1200 AMP. 000,00} 6230.00] im [blero 600'V ca. 2000 AME. 0.00 7.50] 8.677 a Sabot ) =| VALOR FISICO 0 DIRECTO (1)+ (2)+ (3)=3,328,728.77 dls. (VURN : Véase Anexo ID) Depart degen y Mas 226,873.98 4“VIIL- VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS 2) Rena rel feta s ty Reni exinada ode mere: $40,739 lls VéaeAvixo I Renta Bra Total Mens (fet etna) $ 40,7739 ll Importe de deducciones +35 (%) (Véase Anexo I1) ~ Renta Net Mens 26305, ds Renta Neta Anal $318363.60"uns. Capitaizando la renta anual al 9.0 %, tasa de capitalizacién aplicable al caso (Véase Anexo ID, resulta un INDICE DE CAPITALIZACION de: S 3,534,040.00 alls. IX- RESUMEN : Valor Fisico 0 Directo $3,328,728.77 dll. ‘Valor de Capitalizacién de Rentas S$ 3,534,040.00 dlls. Depenmen de psa Cy MiX.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION ‘Tomando en cuenta los conceptos que intervienen en cada uno de los dos métodos ullizados, considerames que el resultado més adecuado es el arrojado por el de capitalizacién de renta, ya que el inmueble presenta caractersticas generales muy favorables para determinar el valor que sea mis aproximada al real. XL- CONCLUSION Valor comercial: $3,534,040.00 als (Son res millones quinientos treinta y cuatro mil cuarenta délares.)" Esta cantidad representa e! Valor Comercial al dia 15 de abril de 1997. XIL- VALOR REFERIDO (En su caso) Para los efectos a que haya lugar, el valor referido del inmueble al dia VALUADOR, VALUADOR. PIC. Matia Cristina Corona Gémez PIC. Elsa Lydia Téllez Valencia ‘pee ng Cy Me‘Acceso para Personal. Ba toy REPORTE FOTOGRAFICO Hl}Estacionamiento para Personal . Calle de Servicio. so‘Andén de Carga-Descarga.