4.2.

ABORDAREA PRIN VENIT

Abordarea prin venit este o abordare comparativă a valorii oricărei proprietăţi generatoare
de venit, care ia în considerare informaţiile referitoare la veniturile şi cheltuielile aferente
proprietăţii acesteia prin convertirea venitului în valoare.
Abordarea prin venit consta în metode, tehnici şi procedure matematice pe care evaluatorul
le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietăţii de a genera beneficii şi să transforme aceste
beneficii într-o indicaţie asupra valorii actualizate.
Abordarea prin venit implică şi estimarea unei rate de capitalizare, atunci când se
capitalizează venitul sau fluxul de numerar şi a unei rate de actualizare, când se actualizează fluxul
de numerar. În estimarea ratei adecvate se iau în considerare factori, cum ar fi: nivelul ratelor
dobânzii, ratele rentabilităţii aşteptate de participanţii de pe piaţă pentru investiţii similare şi riscul
inerent fluxului de beneficii avute în vedere.

 Determinarea ratei de capitalizare:

Comparabile
Nr.crt. Specificații C1 C2 C3
1. Aria utilă construită m.p. 48 49 58
2. Valoare de vânzare EUR 38.000 56.000 59.500
3. Preț unitar (rd.2/rd.1) EUR/mp 792 1.143 1.026
4. Chirie EUR/lună 200 350 360
5. Chirie anuală (rd.4*12l) EUR 2.400 4.200 4.320
6. Grad de neocupare - GN * (rd. 5*16,67%) 400 700 720
7. Venit brut efectiv - VBE (rd.5-rd.6) 2.000 3.500 3.600
8. Cheltuieli cu întreținerea EUR 400 450 500
9. Venit net efectiv - VNE (rd.7-rd.8) EUR 1.600 3.050 3.100
10. Rata de capitalizare % (rd.9/rd.2) 4,21% 5,45% 5,21%

* Pentru obținerea GO s-au estimat 2 luni în care proprietarul nu ar avea chiriași,

respectiv 60 zile/360 zile*100=16% reprezentând GN; scăzând din 100 GN, rezulta
GO=83,33%.

După efectuarea calculelor pe baza celor 3 comparabile de pe piață,care prezintă

caracteristici asemănătoare cu apartamentul subiect, toate find aplasate în zona Tătărași s-a
determinat ratele de capitalizare pe fiecare comparabilă în parte. Rata de capitalizare care este
cea mai potrivită apartamentului subiect este aleasă ca fiind C1, deoarece are cele mai multe
caracteristici similare cu subiectul și anume: aria construibilă este foarte asemănătoare și prețul
de vânzare este chiar egal cu cel al apartamentului subiect. Deci, pentru determinarea valorii
apartamentului prin aceasta abordare se va utiliza o rata de capitalizare de 4,21% și chiria lunară
va fi considerată cea de 200 EUR/lună a aceleiași comparabile (C1) aleasă ca fiind cea mai
corespunzătoare apartamentului evaluat.

Metoda capitalizării venitului:

 Metoda capitalizării directe
Valoarea de rentabilitate a proprietății imobiliare a fost determinată prin metoda
capitalizării directe. Esența acestei metode derivă din teoria utilității, care conferă o anumită
valoare unui bun (sau proprietăți) cumpărat(e) numai în măsura în care cumpărătorul (investitorul)
realizează o satisfacție din achiziția respectivă. În cazul proprietății, aceasta satisfacție se reflectă
prin câștigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietății.

Nr.crt. Elemente de calcul Apartamentul de evaluat

1. Localizare Tătărași
2. Suprafața construită (mp) 50
3. Chiria lunară (EUR/lună) 200
4. Venit brut anual EUR (rd.3*12l) 2.400
5. Grad de ocupare - GO 83,33%
6. Venit brut efectiv - VBE (rd.4*rd.5) (EUR) 2.000
7. Cheltuieli cu întreținerea EUR 400
8. Venit net efectiv - VNE (EUR) (rd.6-rd.7) 1.600
9. Rata de capitalizare 4,21%
10. Valoare apartament (rd.8/rd.9) EUR 38.005

Valoarea prin venit

estimată prin metoda capitalizării directe

38.000 €
Echivalent 170.806 lei
Curs valutar 11.01.2017- 1euro = 4,4949 lei