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Aula nº 5 - 19-10-2017

Sumário: contrato de promessa


Antunes Varela, Das obrigações em Geral VOL I, 9ª edição – Revista e
atualizada Livraria Almedina 1996;
Pedro Romano Martinez, Direito das obrigações Apontamentos, 2ª edição -
Lisboa 2004

Contratos reais quanto à Contratos consensuais


constituição
são aqueles que, para se Para a sua perfeição basta o simples
aperfeiçoaram, necessitam não consenso das partes , prescindindo
apenas do consentimento mútuo dos de qualquer entrega da coisa.
contratantes, mas também da
entrega da coisa; ex: artº 1126,1182

Contratos formais Contratos consensuais


Maneira como o contrato se Artº 219 – sem forma
exterioriza, como se revela a especial
declaração de vontade- artº 875:
Compra e venda –

A forma e a formalidade não se confundem


Forma: Escritura pública
Formalidade – serve para complementar o negócio. Por ex o CT como s
estrasngeiros devem ser visados pela DGT – este visto é uma formaldade

Noção de documento – artº 362


Mofdalidades de documento
1. Documentos escritos
a. Autenticos – artº 363/2 -os exarados pelo Norário nos respetivos
livros ou em instrumentos avulsos e certificados, certidões e outsos
documentos análogos por ele expedidos. Todos os outros
ducumentos são
b. Documentos particulares – artº 36372 in fine
i. Documentos autenticados – artº 363/3 – documentos
particulares confirmados pelas partes perante o Notário
(confissão de dívida com assinatura reconhecida)

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CONTRATO DE PROMESSA
ARTº 410º
Ex: c pretende arrendar casa de praia para as férias de verão que ainda está
longe –
A pretende vender um prédio a B, mas este ainda não tem o dinheiro e A. não
quer vender a prestações
o que se pode fazer?

O promitente vendedor promete vender, livre de quaisquer ónus ou encargos, ao promitente


comprador, que promete comprar, a fracção autónoma designada pela letra ...., correspondente
ao .... andar do prédio urbano sito na rua ......, Frequesia de ......, Concelho de ....., descrito na
Conservatória do Registo Predial de ...... sob o nº ......./...... e inscrita na matriz sob o nº ....., da
qual é proprietário e legítimo possuidor.
Contrato pelo qual ambas as partes (contrato promessa bilateral) ou apenas uma delas (contrato
promessa unilaterlal) se obriga, dentro de certo prazo e com determinadas condições a
celebrar um contrato prometido (compra e venda, locação, sociedade etc)
Contrato promessa sinal
-Convenção autónoma -Cláusula dependente de um outro
negócio

-A coisa entregue pode ser como -Consiste na coisa (dinheiro ou outra


sinal ou pode ser como antecipação coisa fungível ou infungível) entregue
do pagamento por um dos contratantes ao outro no
momento da celebração do contrato
ou e momento posterior como
garantia cumprimento ou como
antecipação de indemnização devido
ao outro contratante na hipótese do
autor do autor do sinal não celebrar
o negócio
O sinal tanto pode constituir no
contrato promessa como no cotrato
definitivo

Regime aplicável
A Regra é o Principio da equiparação: ao contrato promessa aplicam-se as
regras do contrato prometido: assim as regras do contrato prometido sobre, por
exemplo da capacidade das partes, dos vícios, da resolução da interpretação
aplicam-se também ao contrato promessa.
Esta regra tem duas exceções:
1- forma do contrato

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2- disposições que pelo seu fundamento não se podem aplicar ao contrato
promessa

1 – Se para o contrato prometido, a lei exigir documento – 410/2 (autêntico ou


particular – Ex: artº 875- venda, 947//1 doação de coisas imóveis), para o
contrato promessa a lei exige documento escrito assinado pelos promitentes. Se
por promessa unilateral basta a assinatura de quem se vincula (atenção que o
contrato de promessa unilateral é um contrato e portanto tem duas partes, mas
apenas uma parte se vincula a contratar, não se exigindo a assinatura da parte
que fica com inteira liberdade de contratar.
Tratando de promessa bilateral - ambas as partes são promitentes e por isso
ambas devem assinar
Se o contrato prometido for consensual, também o será o contrato promessa

Qual a obrigação que resulta do contrato promessa?


É uma obrigação de prestação de fato, de fazere, e qual é essa obrigação?
É de celebração do contrato prometido, isto é, se é promessa de compra e
venda, o contrato prometido é compra e venda, se se trata de promessa de
contrato de trabalho, o contrato prometido é o contrato de trabalho, se se trata
de promessa de arrendamento, o contrato prometido é o contrato de
arrendamento
O contrato de promessa tem, em princípio eficácia meramente obrigacional –
produz efeitos entre as partes. Mas já o contrato prometido de alienação ou
oneração de coisa determinada goza de eficácia real, isto é, produz efeitos em
relação a terceiros.
É neste caso de efeitos que se aplica a segunda exceção:
2 Disposições que pelo seu fundamento não se podem aplicar ao contrato
promessa 410/2, in fine, isto é, disposições que se aplicam ao contrato
prometido, mas que não se aplicam, pelo seu fundamento, ao contrato de
promessa.
Então para sabermos se determinada regra é ou não aplicável ao contrato
promessa temos que conhecer a sua razão de ser.
Assim não é aplicável ao contrato promessa de compra e venda com eficácia
meramente obrigacional. O artº 879/a aplicável à transmissão de propriedade
(contrato prometido de compra e venda). E porque é que esta regra não se aplica
ao contrato de promessa? Porque no contrato de promessa não se transmite a
propriedade, antes de obriga a transmitir. (A transmissão opera-se como contrato
prometido) e porque não se transmite a propriedade também não se aplica ao
contrato de promessa o artº 796/1 - isto é - o risco de perecimento da coisa não
corre por conta do promitente-comprador, mas por conta do promitente vendedor
porque ainda não há venda, continuando este o proprietário e por isso responde
pelo risco do perecimento da coisa.

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Também não se aplica ao contrato promessa a proibição de venda de coisa
alheia porque o promitente vendedor é proprietário e nessa qualidade promete
vender coisa própria. No contrato de promessa não há a transferência
automática da propriedade - artº 408/1, esta opera-se nos contratos definitivos
ou prometidos.

Contrato promessa com eficácia real – artº 413º cc


A 01-12-15 A promete vender a B uma joia. A 03-01-2016 A vende a joia a C .
quid iuris?
A tem de indemnizar B dos danos por esse sofridos coma a falta de
cumprimento. C adquire validamente o dto de propriedade sob a joia e portanto
a promessa de venda anterior não afeta a constituição de dto adquirido
posteriormente. É isso que significa que a promessa tem eferito meramente
obrigacional – inter partes.
Mas a promessa de transmissão (alienação) ou oneração de dto reias sobre
imóveis ou sobre móveis sujeitos a registo (que são automóveis, barcos e
aeronaves ( aeronave é o nome genérico dos aparelhos que navegam no ar.
Entre os diversos tipos de aeronave estão o avião, helicóptero) pode produzir
efeitos em relação a terceiros ( num negócio jurídico terceiro, por
contraposição com parte, é todo aquele que não +e nem o autor da declaração
e nem o seu destinatários. Podem ser pessoas interessadas no negócio ou
totalmente indiferentes dele) se verificados os 3 requisitos cumulativos:

I. O contrato de promessa deve ser feita mediante escritura pública –


contrato formal -, se o contrato prometido exigir a escritura pública. Se
para o contrato prometido a lei não exigir escritura pública, basta o
documento particular assinado pelas partes para a promessa ser válida.
E isso tendo em conta a ressalva “quando conste de escritura pública
“feita relativamente aos bens móveis sujeito a registo - no artº 413º (artº
80/2/j do Cnotariado aprovado pelo Dec-Lei nº 9/2010, de 29-03 e
republicado em 24 de maio de 2 010, BO nº 20, 1ª série). Portanto há
casos – o dos bens móveis sujeitos a registo que não é exigido que a
promessa seja feita mediante escritura pública, basta documento
particular
II. Pretender as partes atribuir eficácia real;
III. Serem inscritos no registo dos dtos emergentes da promessa de
alienação ou oneração ( Art. 2/1/e do CRPredial, aprovado pelo Dec.Le
nº 10/2010, de 29 de março , republicado a 24 de maio de 2010 BO nº 2º
1ª série.
Na falta destes requisitos a promessa ainda que válida, só terá efeitos
obrigacional – inter partes.
Cumpridos os requisitos, a promessa prevalece sobre os direitos que se
constituam posteriormente sobre a mesma coisa. Quando for realizado o
contrato prometido de alienação ou de oneração de bens imóveis ou móveis
sujeitos a registo, em relação a terceiros, tudo se passa como se a alienação ou

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oneração tivesse ocorrido na data em que a promessa foi registada. Mas se a
promessa não for regista, ela prevalece inter partes: os dtos não podem ser
opostos aos terceiros.
Transmissão dos dtos e obrigações dos promitentes – artº 412 –
Os dtos e obrigações que não sejam exclusivamente pessoais, são livremente
transmitidos. Ex. cessão da posição contratual – artº 577cao do falecimento –
transmite-se os dtos e obrigações aos seus sucessores – 1952º cc

Dtos e obrigações de natureza pessoal e por isso não se transmitem


Ex: Promessa de contrato de trabalho, promessa de mandato, promessa de
prestação de serviço.

Recusa do cumprimento da promessa


I. Execução específica – artº 830º cc
Na prática, o juiz vai considerar o contrato prometido celebrado, por força da
sentença: já existe a declaração negocial do cumpridor, o juiz vai suprir a
declaração negocial do faltoso, produzindo-a e temos as duas declarações
negocias – temos o contrato prometido e é esta sentença que se regista quando
está sujeito a registo e para ter efeito em relação a terceiros (artº 3/a do CPR)
II. A recusa do cumprimento pode configurar: o incumprimento da obrigação
– falta de cumprimento - e a simples mora do devedor – isto é, a prestação
não foi cumprida, mas ainda é possível o seu cumprimento porque a se
mantem o interesse fundamental do credor
A mora do devedor é assim falta não definitiva no cumprimento da sua
obrigação. E como vamos sair deste impasse: o credor tem interesse no
cumprimento da obrigação, mas ela não foi cumprida e existe um contrato
válido. Para exigir do devedor é necessário converter a mora – atraso no
cumprimento - em incumprimento definitivo – é o que se chama de
interpelação admonitória artº 808.
O devedor está em mora quando? Quando, porque lhe seja imputável, não
cumpriu dentro do prazo a prestação eu ainda é possível.
Mas é necessário a prática de um ato para o constituir a mora em
incumprimento definitivo, caso contrario vamos perder a ação para exigir o
cumprimento.
E para o constituir em mora em incumprimento definitivo, o credor deve dar
uma nova chance ao devedor, isto é, vamos interpelá-lo para cumprir e essa
interpelação – interpelação admonitória - em que consiste:
 em fixar um prazo razoável para cumprir a obrigação quer esta seja
obrigação pura – que não tinha prazo para cumprir - quer seja uma
obrigação com prazo (estabelecido – fixado na lei – , estipulado ou
convencionado –pelas partes) para cumprir, sob pena se a obrigação

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se dar por não cumprida. Findo esse prazo sem que a obrigação tenha
sido cumprida – há incumprimento da obrigação - 798 e ss.

Portanto a interpelação admonitória é a possibilidade concedida ao devedor para


cumprir, ainda que tardiamente a sua obrigação, o credor pode resolver o
contrato e requer indemnização pelos danos causados 798 e ss.

A interpelação admonitória aplica-se quer ao contrato prometido quer ao ao


contrato promessa porque a concessão de um prazo suplementar ao devedor,
em mora, para cumprir , aplica-se quer às obrigações resultantes de contrato
prometido quer àquelas resultantes de do contrato-promessa.
E ao contrato promessa com constituição de sinal? Artº 442 Também em
relação a este é necessário a interpelação admonitória

Caso prático. Contrato-promessa com constituição de sinal :


Em janeiro de 1992 A promete vender a B um apartamento em construção.
B entregou sinal.
As partes prometeram que a escritura pública seria realizada dentro dos 2 anos
após a construção.
A construção terminou em 1993 e o B, promitente comprador, marcou a escritura
pública para 11 de junho , às 11 horas.
O A promitente vendedor faltou à realização do acto por fato a ele imputável.
O B interpela o A para o cumprimento – celebração do contrato prometido- e
mesmo assim o A não cumpre.
O B – promitente comprador tem direito ao dobro do sinal e consequentemente
a pôr termo ao contrato.
Mas também pode, o promitente comprador, porque se mantem o seu interesse
na compra do imóvel, apesar da mora do promitente vendedor e mesmo tendo
constituído sinal, requerer a Execução especifica. Neste caso, não sendo a
obrigação emergente de contrato de promessa cumprida voluntariamente – artº
817- tem o credor o direito de exigir judicialmente o cumprimento através da
Execução especifica- 830º em alternativa a receber o sinal em dobro. 442/2,
segunda parte
E é preciso saber aqui a atenção, o promitente comprador o interpelar o
promitente vendedor para cumprir concedendo-lhe um novo prazo, o promitente
comprador não quer dizer com isso que vai resolver o contrato se o PV não
cumprir .
Com a interpelação o PC quer dizer que se o PV voltar a não cumprir dentro do
novo prazo que lhe for concedido, o PC considera definitivamente não cumprida

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para todos os efeitos legais. E um dos efeitos é o recurso à realização coativa
da prestação através da Execução especifica.
Há casos em que a mora faz perder o interesse – imagina que o PC apenas
queria comprar a casa porque a filha mora ao lado, mas a filha acabou por vender
a casa- Não havendo interesse, não é necessária a interpelação, basta o PC
resolver o contrato

E se quem não cumpriu a promessa de compra e venda do apartamento


acompanhada do sinal for o PC, isto é, se ele não comparecer para a outorgada
da escritura pública? Artº 442/2. 1ª parte se quem tiver constituído o sinal (PC)
deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro
contraente (PV) o direito a fazer sua a coisa entregue, com consequentemente
resolução do contrato– fica como sinal.

Falta de cumprimento, não há sinal.


Neste caso, após a interpelação admonitória para converter a mora em
incumprimento definitivo, portanto não basta a simples mora, como não há sinal,
se o credor interessado na realização do contrato prometido, o caminho é a
Execução especifica.