APR-1679-C Novembro/2011

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Antônio Paulo Ronchi

Referências: falência, no 2009.017201-4, 4ª Vara Cível de Sorocaba

18 páginas
RESUMO

or determinação do Juízo de Direito da 4a Vara Cível de Sorocaba, é feito

P laudo de avaliação na ação de falência, sob n 2009.017201-4, de autoria
de Auto Peças Porto Eixo contra TCS – Transportes Coletivos de Soroca-
ba Ltda., para se apurar o valor de mercado de um imóvel urbano.

Os valores são aferidos adotando-se procedimentos e metodologia pre-

conizados pelas normas da Abnt (Associação Brasileira de Normas Técnicas)
e do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

Tendo como referência o mês de outubro de 2011, o valor de mercado

do imóvel de matrícula 97.654 do 1º RI de Sorocaba é de 6.462.283 reais.
SUMÁRIO

Condições preliminares............................................................... 4
Objetivo da avaliação................................................................ 4
Objeto........................................................................................ 4
Pressupostos............................................................................... 4
Orientação dos trabalhos........................................................... 5
Situação do imóvel...................................................................... 6
A localização............................................................................. 6
O local onde está inserido.......................................................... 6
A infraestrutura urbana.............................................................. 7
As principais características...................................................... 8
Avaliação....................................................................................... 12
Critério....................................................................................... 12
Breve diagnóstico do mercado imobiliário................................ 12
A metodologia utilizada............................................................. 13
Cálculos do valor do imóvel...................................................... 14
Conclusão técnica....................................................................... 17
Palavra final............................................................................ 18
Anexos
1 – Dados de mercado
2 – Análise estatística
3 – Especificação da avaliação
CONDIÇÕES PRELIMINARES
As razões e a maneira pela qual a perícia é feita

Objetivo da avaliação

ncontrar o valor de mercado de uma propriedade situada em perímetro

E urbano na cidade de Sorocaba.

Objeto

rédio nº 6.500 da Rodovia Raposo Tavares, km 99, em Sorocaba, de

P matrícula 97.654 do 1º RI, de propriedade de TCS – Transportes Cole-
tivos de Sorocaba Ltda., com superfície de 14.680,00 m2, cujo terreno é
assim descrito: “na frente onde mede 258,90 metros, com a Rodovia Rapo-
so Tavares; pelo lado direito, de quem da via olha para o imóvel, onde
mede 91,15 metros, com Sérgio Xavier de Almeida, pelo lado esquerdo,
onde termina em zero, com Roberto Carvalho França, Dr. Milton Tavares,
Angelo Vial e Milton de Tales”.

Pressupostos

este trabalho, considera-se que os imóveis estão regularizados, livres

N e desembaraçados de quaisquer ônus e em condições de serem
comercializados imediatamente, e que os dados constantes nos seus regis-
 Condições preliminares

tros têm fundamentação legal.

Deixa de ser feita busca a defeitos em títulos e/ou parâmetros técni-

cos possessórios. As medidas foram obtidas de fontes oficiais. As informa-
ções, tomadas de boa-fé.

Orientação dos trabalhos

om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas

C seguintes etapas:

 Estudo da documentação de interesse técnico fornecido pelo sín-

dico, especialmente cópias das matrículas em apreço;
 Vistoria ao imóvel e vizinhanças (dia 16 de novembro de 2011);
 Análise dos dados obtidos, com participação do arquiteto Tho-
más Paulo Ronchi;
 Elaboração de laudo de avaliação.

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VISTORIA
Exposição de dados obtidos de vistoria ao terreno e sua vizinhança

A localização

om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas

C seguintes etapas:

O imóvel está situado na rodovia Raposo Tavares, nas proximidades da

avenida Mário Campolim. Na figura 1, tem-se a situação do imóvel [traços
vermelhos] em imagem de Google Maps. Na figura 2, a mesma situação, em
imagem de satélite de Google Earth.

Figura 1 – imóvel em mapa Figura 2 – imagem de satélite

O local onde está inserido

enominado Parque Campolim, o lugar está incluído na malha urbana de

D Sorocaba.
 Vistoria

Com relevo suavemente ondulado, na maior parte, o solo da região é

aparentemente seco. O ar denota poluição, em face de movimentação constan-
te e intensa de veículos, mas não há passagem constante de pedestres.

A localidade é servida por transporte coletivo, coleta de resíduos sóli-

dos e serviços públicos e comunitários relativos à segurança, educação, cultu-
ra e lazer bem como igrejas de diferentes religiões. Nesse ínterim, possui
infraestrutura completa, e sua ocupação é mista [residencial multifamiliar e
comercial], com padrão de ocupação normal e facilidade de acessos.

Nota-se que a localidade é formada [em sua maioria] por construções

residenciais de padrão fino, com tendência de assim permanecer em curto
prazo. O padrão do comércio observado é normal, com tipo de comércio de
padrão superior e alta atratividade.

Nas imediações são encontrados dois shoppings [Esplanada e Panorâ-

mico], três hipermercados [Carrefour, Extra e Assaí], bancos e sem-número
de estabelecimentos comerciais dos mais variados [farmácias, restaurantes,
lanchonetes, postos de combustíveis etc.] e prestadores de serviços, especial-
mente ao longo da avenida Antônio Carlos Comitre, principal artéria da loca-
lidade.

A infraestrutura urbana

avenida Ipanema possui os melhoramentos públicos comuns: meio-fio

A e sarjetas, esgotamento sanitário, pavimentação, rede de água potável,
rede de energia elétrica, iluminação pública e telefonia.

7
 Vistoria

Esses melhoramentos também são encontrados na maior parte das inú-

meras vias do bairro, nas imediações do imóvel.

As principais características

imóvel está disposto em meio de quadra; com base no registro, tem área
O total de 14.680,00 m2. Está cadastrado na PMS (Prefeitura Municipal
de Sorocaba) sob nº 80.15.37.0146.01.000.

Pela planta de zoneamento da municipalidade, encontra-se em ZR2 –

Zona Residencial 2.

Faz frente para a Rodovia Raposo Tavares, na sua confluência com a

rua Lázaro Guerreiro Puglia, como se vê na montagem fotográfica 1, na qual
a rodovia está do lado esquerdo.

Foto 1 – Terreno na confluência da rodovia Raposo Tavares e a rua Lázaro Guerreiro Puglia

A frente do terreno para a rodovia é identificada por cerca de arame

8
 Vistoria

farpado sobre mourões de concreto, como se verifica pela foto 2.

Foto 2 – Frente do imóvel para a rodovia

A frente secundária do imóvel, para a rua Lázaro Guerreiro

Puglia, também é identificada por cerca de arame. Vista geral desta frente
encontra-se na fotografia 3, pela qual se verifica que, em frente ao imóvel, na
maior parte, esta rua não está pavimentada.

Foto 3 – Vista parcial do interior do terreno

9
 Vistoria

No fundo, em parte, o imóvel apresenta um córrego, observado na

fotografia 4. A parte restante dessa divisa é configurada com muro de alvena-
ria do Condomínio Isaura, tema da foto 5.

Foto 4 – Vista parcial do córrego Foto 5 – Vista parcial de muro no fundo do terreno

Mediante o cadastro municipal e observações in loco o imóvel não

possui edificações. A maior parte do imóvel apresenta vegetação de porte ras-
teiro, especialmente gramíneas. Há também algumas árvores, especialmente
na faixa ciliar ao córrego. Melhor se mostra pelas estampas 6 e 7.

Foto 6 – Vista do interior do imóvel

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 Vistoria

Foto 7 – Outra vista do interior do terreno

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AVALIAÇÃO
Os meios e a atribuição do valor do imóvel

Critério

avaliação é feita com base nas recomendações preconizadas pelas

A seguintes normas em vigor:

 Norma Brasileira NBR 14.653, da Abnt (Associação Brasileira

de Normas Técnicas) - Avaliação de bens - Parte 1 [2004]: Pro-
cedimentos gerais, e Parte 2 [2011]: Imóveis urbanos;

 Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos, do Ibape (Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) de São Paulo,
2005.

Breve diagnóstico do mercado imobiliário

esquisas efetuadas nos últimos meses no mercado imobiliário de Soroca-

P ba revelam existir número pequeno de ofertas de imóveis de porte e
características similares ao imóvel em avaliação, isto é, com frente para a
rodovia Raposo Tavares e nas proximidades do Shopping Esplanada.

De um modo geral, no mercado imobiliário ao longo ou nas proximida-

des desta avenida, o volume de negócios tem sido bom, e a velocidade de
negociações, média, no último ano. Para glebas, estes itens são inferiores
quando comparados a terrenos urbanos, principalmente situadas em condomí-
nios fechados.
 Avaliação

O bom volume de negócios pode ser explicado pelo “Feirão da Caixa”

e a campanha de lançamento do programa governamental “Minha Casa,
Minha Vida”.

Por sua vez, o imóvel em análise tem um aspecto relevante para sua
formação de valor: frente para rodovia de importante circulação no município
e proximidade de importante polo comercial e de vários lançamentos imobi-
liários recentes. Nada obstante, está situado em local que possui infraestrutura
compatível ao padrão da região.

A metodologia utilizada

tiliza-se o método comparativo direto de dados de mercado, isto é, o

U valor do terreno é alcançado por intermédio da comparação com dados
de mercado1, devidamente homogeneizados na forma usual e de acordo com
as instruções normativas.

No caso em pauta, é feito o tratamento científico dos dados obtidos,

pela inferência estatística, que é feito utilizando-se o software SisReN.

O imóvel em tela está inserido em região heterogênea quanto a área,

usos e localizações; além disso, os imóveis de um modo geral diferem entre si
quanto a áreas e benfeitorias.

Assim, a inferência estatística é o tratamento adequado para averiguar

essas dissonâncias, normais em mercados, e, a partir delas, obter as principais

1
Dados de mercado são imóveis assemelhados àquele em avaliação, que estão à venda ou foram
vendidos recentemente.

13
 Avaliação

tendências e desenvolver um modelo matemático que permita observar as

características específicas de cada um dos imóveis.

Valor do imóvel

ara o caso em exame, foram encontrados nove dados de mercado na

P região circunvizinha, contemporâneos, cujas principais características
estão relacionadas no anexo 1.

Em posse desses dados, estuda-se as variáveis que, em princípio, são

relevantes para retratar o comportamento do mercado e encontrar a tendência
de formação de preços para explicar o valor total do imóvel.

Inicialmente, admite-se que tenham influência nos preços de aparta-

mentos (valor total, variável dependente, em R$) as seguintes características
(ou variáveis independentes):

 Área do terreno: variável quantitativa, expressa em m2, destina-

da a investigar, dentro da amplitude de áreas existentes no mer-
cado, sua relação com a variação dos preços;

 Polo de interesse: variável qualitativa, atribuída em nº [de 1 até

5], que visa qualificar maior valor do imóvel pela sua proximida-
de e/ou facilidade de acesso ao polo comercial.

Aplica-se o fator de fonte aos valores dos dados de mercado, isto é,

um desconto de 10%, considerando eventual venda em curto prazo.

14
 Avaliação

A partir das características dos dados de mercado, é estudada uma

equação de regressão, ou modelo matemático, que represente os valores de
venda de imóveis de condições similares ao imóvel em avaliação na região
onde está situado.

O encontro desse modelo pressupõe a representação simplificada das

propriedades e do comportamento do mercado pela possibilidade de ser expli-
car fenômenos complexos utilizando-se somente as variáveis mais significati-
vas, que, via de regra, englobam as influências das demais.

Os estudos estatísticos [detalhado no anexo 2] permitiram um modelo

no qual se verifica que as variáveis principais para o caso em tela estão rela-
cionadas com a área do terreno e o polo de interesse.

Dessa forma, o valor total de mercado da unidade aplicável ao caso

pode ser obtido pelo seguinte modelo matemático:

Valor unitário = 1 / (0,003132798892 + 4,113698623-12 × Área do terreno2 – 0,001205743097 × Polo de interesse1/2)

A interpretação deste modelo conduz às circunstâncias lógicas para

cada uma das variáveis estudadas:

 Existe uma relação inversamente proporcional do preço com a

área do terreno: à medida que a área aumenta, o valor unitário do
terreno diminui;

 Há uma relação direta do preço com o polo de interesse, isto é, à

medida que aumenta o índice, aumenta o valor unitário.

Pelo gráfico comparativo de preços observados e estimados o poder de

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 Avaliação

predição deste modelo é considerado bom.

E com base nos parâmetros empregados na avaliação, obtém-se o Grau

de Fundamentação I e o Grau de Precisão III. A especificação desta ava-
liação é apresentada no anexo 3; os itens que se enquadram ao caso em tela
estão ali destacados em azul.

■■ Cálculo do valor do imóvel

Como é dito, o imóvel possui área de 14.680,00 m2. Com este dado,
atribuindo-se índice “3” ao polo comercial, com o uso do modelo matemático
obtido, obtém-se o valor unitário (Vu) de terreno, da seguinte forma:

Vu = 1 / (0,003132798892 + 4,113698623-12 × 14.680,002 – 0,001205743097 × 31/2)

Nesse ínterim, encontra-se o valor médio de R$ 517,89 por metro qua-

drado, além do valor máximo de R$ 815,64 e o mínimo de R$ 379,39. Consi-
dera-se um desconto de 15% no valor médio, uma vez que, diferentemente
dos dados de mercado utilizados na formação deste valor, o imóvel em tela
tem uma faixa considerada APP (Área de Preservação Permanente).

Assim, o valor do imóvel (Vi) é obtido multiplicando-se a área do ter-

reno (At) pelo valor unitário e o dito desconto, ou seja:

Vi = At × Vu
Vi = 14.680,00 × 517,89 × (1 – 0,15)
Vi = 14.680,00 × 440,21
Vi = R$ 6.462.283,00
[Seis milhões, quatrocentos e dois mil, duzentos e oitenta e três reais]

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CONCLUSÃO TÉCNICA
A perícia atribui valor ao imóvel

mpregando-se a norma brasileira Abnt NBR 14.653 e a Norma para

E Avaliação de Imóveis Urbanos, do Ibape-SP, no grau I de enquadramen-
to, tendo como referência o mês de outubro de 2011, o valor de mercado para
o imóvel de matrícula 97.654 do 1º RI é de R$ 6.462.283,00.

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PALAVRA FINAL
Últimas considerações e forma de apresentação do laudo

ste laudo de avaliação contém 18 folhas, impressas apenas na frente,

E todas rubricadas, menos esta última, que é datada e assinada, e inclui
três anexos.

Sorocaba, 18 de novembro de 2011

Antônio Paulo Ronchi

CREA/SP 0601041072

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