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DR - derechos reales
EDUBP | ABG | séptimo cuatrimestre
EDUBP | ABOGACÍA | derechos reales - pag. 1

í ndice
 presentación 3
 programa 7
contenido módulos

 mapa conceptual 11

 macroobjetivos 12
 agenda 13
 material 14
material básico
material complementario
 glosario 18
 módulos *
m1 | 30
m2 | 46
m3 | 58
m4 | 79
m5 | 113
m6 | 136
m7 | 149
m8 | 161

* cada módulo contiene:
microobjetivos
contenidos
mapa conceptual
material
actividades
glosario

 evaluación 171
impresión total del documento 171 páginas !
EDUBP | ABOGACÍA | derechos reales - pag.2

p r e s e n t ación
Estimado alumno:
Le damos formalmente la bienvenida

al estudio del cuarto derecho civil de
su carrera de abogado, denominado:
Derechos Reales. Seguramente, al
comenzar el estudio de la asignatura,
usted verá reflejadas situaciones coti-
dianas de su presente, como así tam-
bién de su pasado. Observará, desde
el punto de vista jurídico, aquellas
situaciones de hecho vividas desde
niño, con los juguetes obsequiados
por sus padres o bien los que llevaban
sus amigos.
Así también, recordará aquel día cuando encontró, en la vía pública, un objeto
de valor y asustado lo tomó y se lo entregó a quien, Ud. entendía, le resolvería
la situación. O bien, cuando teniendo once años se acercó tantas veces a un
kiosco y adquirió golosinas o figuritas y luego las intercambió con sus amigos.
Hoy, posiblemente, tendrá en la mira adquirir un automotor, un lote de terreno
o un departamento en la zona céntrica del lugar donde habita, vive en un barrio
cerrado o tiene intenciones de adquirir un tiempo compartido.
Podríamos aquí continuar enunciando situaciones que han tenido lugar en su

propia experiencia, en la de sus familiares, vecinos, compañeros, etc. Posible-
mente sean muchos y diversos los argumentos que lo llevarán a usted a conside-
rar que necesita conocer acabadamente las relaciones de poder con las cosas
y los derechos sobre éstas o sobre un bien.
Los contenidos y características de la asignatura permiten calificarla como

estructural y de relevancia fundamental en la formación del profesional Abogado.
El conocimiento y comprensión de la Teoría General de los Derechos Reales
favorece a la construcción de un perfil sólido y de excelencia del Abogado, a la
vez que constituye un presupuesto esencial que debería estar en condiciones
de acreditar todo profesional de derecho.
La temática de los Derechos Reales se conforma con las clásicas enseñanzas y

doctrinas del Derecho Patrimonial, enriquecidas por la modernidad y amplitud
de horizontes, que han traído las nuevas formas de propiedad, hoy plasmadas
en cuatro nuevos derechos reales1 y los institutos de cambio y desplazamiento
legal de los bienes.
A través del desarrollo de esta asignatura, nos proponemos aportarle aquellos

elementos relevantes que le posibiliten una formación civilista sólida. Se facilita,
de esta forma, conocer los Derechos Reales y las relaciones de poder que origi-
nan; con especial desarrollo de las implicancias jurídico-sociales atribuibles a la
propiedad en sus diversas manifestaciones.
Si bien se sigue una gradualidad metodológica en el tratamiento y recepción

del Derecho Civil; las Instituciones y conceptos objeto de análisis y desarrollo
durante el cursado de Derechos Reales; agotan en el proceso formativo del Abo-
1 La ley 26.994 incorpora en el art. 1887 como derecho real a: conjuntos inmobili-
arios, tiempo compartido, cementerios privados, y superficie

gado su preparación integral sobre instituciones fundamentales, dentro del vasto
campo de los llamados derechos patrimoniales.
Así, la palabra propiedad, es comprensiva no sólo del dominio en sí mismo; sino
también a los demás derechos reales y de los derechos personales que están
ínsitos en él.
La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha entendido invariablemente, que

la garantía constitucional de la propiedad (art. 17 C.N.) comprende a todos los
derechos patrimoniales.
Los pueblos de la civilización occidental conservan una firme confianza en el

derecho de propiedad, como sustento de un estilo de vida al que no se sienten
dispuestos a renunciar. Pero, al propio tiempo, el avance de la socialización del
derecho y su repercusión en el derecho de propiedad, es incontenible.
El objeto y razón de ser de esta asignatura, reside en comprender aquello que

conocemos como Teoría General de los Derechos; e interpretar las Relaciones
de Poder que vinculan al ser humano con las cosas. A su vez, el objeto de la
asignatura se compone por las defensas tanto de las relaciones de poder, como
de los derechos reales.
En esta interpretación de los Derechos Reales, se ve involucrada toda la regla-

mentación respecto de cada Derecho Real, prevista en la ley de fondo.2
Tan sólo existen, en un número limitado, los Derechos Reales creados por ley.3
Por su parte, las normas que informan los Derechos Reales son generalmente
de orden público.
En el desarrollo de la asignatura, usted tendrá la posibilidad de conocer en pro-

fundidad los llamados modos de adquisición de los derechos reales. Nos refe-
rimos aquí a ciertos hechos o actos jurídicos a los que la ley les ha conferido
la virtualidad de conducir a la adquisición del dominio. Queda comprendido en
esto la caza, la pesca, el hallazgo de un tesoro, el acrecentamiento de un inmue-
ble ribereño, ya sea que se desarrollen en forma paulatina o abrupta.
Es moneda corriente escuchar, en materia de bienes muebles, la posesión vale

por título. Posiblemente usted lo invoca a diario cuando, ante cualquier negación
a su propiedad, respecto de una cosa mueble contesta: ¡Es mía porque yo tengo
la posesión y la compré de buena fe!
Entérese: la ley deja de lado al verdadero propietario si la cosa mueble no fuere

robada ni perdida, se obtuvo de buena fe y a título oneroso; y si fuere robada
se admite la prescripción adquisitiva en materia de cosas muebles. De allí que,
mediando buena fe, podrá hacer suya la cosa mueble no registrable que le ven-
dieron y resultó que era robada, si transcurrieron dos años. Procure comprarla
2 Art. 1882 Ley 26.994 Concepto. El derecho real es el poder jurídico,

de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma
autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferen-
cia, y las demás previstas en este Código.
3 Art. 1887 Ley 26.994 Enumeración. Son derechos reales en este
Código: a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los
conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g)
la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la
hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda.

en lugares donde se acostumbra a vender cosas de esa naturaleza o donde son
exhibidas públicamente, pues tendrá asegurada la buena fe.
El dominio, llamado paradigma de los Derechos Reales, tiene ciertas restriccio-

nes impuestas en el interés público, y en el interés recíproco de los vecinos.
Sin lugar a hesitación, usted o un familiar directo viven en un inmueble sometido

a propiedad horizontal. Con la autoridad que me brinda los años de experiencia
en la profesión, le digo que, en todos los edificios sometidos a propiedad hori-
zontal, sean pequeños o amplios, precarios o de lujo, hay grandes problemas y
sólo un abogado con buen conocimiento de los Derechos Reales puede mane-
jarlos. Recuerde siempre: ¡La convivencia es difícil!
El fenómeno de los barrios cerrados ha crecido en todas las ciudades del país,
buscando minimizar la inseguridad.
Por otra parte, no puede haber condominio donde no existan desavenencias.

Para ser resueltas con éxito, debe conocerse acabadamente la normativa ins-
tituida respecto de ese derecho real, en concordancia con la esencia de los
derechos reales.
En este momento, o quizás en un futuro próximo, usted decida tomar un crédito.

No existe entidad financiera que otorgue crédito, o particular que le venda una
cosa mueble o inmueble sin exigir la constitución de una garantía real.
Sus padres o usted mismo, seguramente quisieran dejar sus bienes correcta-
mente distribuidos. En familias bien avenidas se habla de anticipo de herencia,
reservándose el disponente el usufructo. Si no hay buen entendimiento, sólo un
abogado con una formación sólida en Derechos Reales podrá resolver con éxito
la cuestión.
Hoy el Derecho Real de Superficie comprende: edificación, plantación y fores-

tación. A nuestro entender se ha llenado un vacío importante, siendo necesario
ampliar aquel derecho real de superficie forestal creado en la ley 25.509.
Como no podía ser de otra manera, los derechos reales están asistidos, en caso
de ser desconocidos, por las acciones reales.
Las cosas son elementos vitales para la vida del hombre para su bienestar, para
su cultura intelectual y moral. Pero ocurre que la apropiación y goce de una cosa
por un hombre, supone la exclusión de la apropiación y goce de esa misma
cosa por los otros hombres. Queda así planteado el problema de la distribución
de la riqueza, esencial en todo tiempo, pero que en el nuestro ha tomado una
importancia superior que no puede disimularse. En torno al derecho de las
cosas gira la organización social y política de los pueblos, su estilo de vida,
su filosofía.
Lo invitamos ahora a ver el video de presentación IC 1 de la asignatura.
Finalmente, tome en cuenta las siguientes especificaciones sobre la propuesta

de evaluación IC 2 prevista para esta asignatura.

A los efectos de poder resolver con éxito las evaluaciones parciales y, posterior-
mente, el examen final, resulta imprescindible haber realizado las actividades
preparadas para cada módulo. Es también necesario que Ud. fundamente sus
respuestas.
Le deseamos mucha suerte.
presentación | IC
información complementaria 1
La información complementaria 1 se encuentra disponible en Plataforma.
presentación | IC
Propuesta de Evaluación
Estimado alumno:
Teniendo en cuenta que la asignatura Derechos Reales corresponde a cuarto

año, Ud. conoce acabadamente en que consiste una evaluación, y no es algo
distinto a un examen de los conocimientos adquiridos a lo largo de un período
determinado de tiempo. Dadas las particulares características del proceso de
enseñanza-aprendizaje en la educación a distancia, resulta necesario precisar
los criterios que regirán el acto evaluativo.
Conociendo ambos -Ud. y yo- la no obligatoriedad de la realización por parte del

estudiante a distancia de las actividades contenidas en cada módulo, me per-
mito sugerirle en aras de poder lograr su objetivo -comprender la materia- que
las tome como obligatorias. Recuerde que no podrá ser Abogado y ejercer la
profesión sin conocer derechos reales.
La resolución teórica de una situación problemática es importante; pero aún más

importante es resolverla conforme a la jurisprudencia existente sobre el tema.
Es por ello que el aprendizaje de derechos reales tomando en cuenta el caso
concreto y la resolución judicial obtenida, me atrevería a decirle, es la llave para
obtener resultados apreciables en la actividad profesional. Toda gestión es en
función de una disposición legal; pero es fundamental conocer como se aplica,
en la situación concreta, la misma. La disciplina en estudio presenta rasgos
eminentemente prácticos y de la vida diaria.
Sólo realizando las actividades Ud. puede comprobar el avance de los conoci-
mientos obtenidos y lograr la aclaración de dudas y errores que se presentan en
los exámenes, tanto evaluaciones parciales como examen final.
Para afrontar con éxito las evaluaciones Ud. deberá, en primer término, repasar
la legislación que brindan los materiales básicos y los conceptos teóricos de
los materiales complementarios, junto con el glosario preparado para la asigna-
tura. Luego de ello relea las actividades contenidas en cada módulo y verifique
los errores que pudo haber tenido como así también la influencia en las res-
puestas del asistente académico. Es importante tener presente el título de cada
módulo y el título de cada unidad en el programa dentro del contexto general.

La finalidad que se persigue a través de las evaluaciones es comprobar el grado
de adquisición de conocimientos conceptuales y prácticos a los que Ud. haya
accedido a través de la realización de las actividades de cada módulo. En este
sentido, las evaluaciones son herramientas útiles para ambos sujetos del pro-
ceso enseñanza-aprendizaje: (tutor-estudiante), ya que posibilitan ajustar y
corregir falencias y/o deficiencias en la comprensión de los distintos aspectos
de la asignatura, sobre la marcha de dicho proceso.
La calificación será la resultante de la evaluación de aspectos como: a) conoci-

mientos técnicos adquiridos y claridad conceptual; b) las transferencias de esos
conocimientos y conceptos a la actividad práctica, a través de un razonamiento
jurídico y c) la organización y precisión técnico lingüística y gramática de su
trabajo.
Los aspectos mencionados en a) conformarán un cuarenta por ciento (40%), el

referido en b) un cincuenta por ciento (50%) y los mencionados en c) un diez por
ciento (10%). A través de la valoración conjunta de estos items se llegará a una
calificación final que oscilará entre cero (0) y cien (100) puntos, con la aclaración
que por expresa reglamentación académica de la Universidad Blas Pascal la
aprobación de la asignatura demanda un puntaje mínimo de cincuenta puntos.
La primera evaluación parcial de la evaluación comprende los contenidos del

módulo uno. La segunda evaluación parcial comprende los contenidos de los
módulos dos y tres. La tercera evaluación parcial comprende los módulos
cuatro, cinco, seis y siete. La cuarta evaluación parcial comprende el módulo
ocho. Por lo general, los planteos fácticos efectuados durante el transcurso de
la materia no presentan un modo unívoco de resolución, sin perjuicio de los
límites normativos y de las circunstancias que en el caso concreto habrán de
considerarse para proveer la solución más ajustada.
Espero que Ud. considere cada parte de la evaluación como un nuevo desafío
en su proceso de comprensión de la asignatura, acercándolo aún más a situa-
ciones reales que deberá enfrentar en un futuro casi inmediato como profesional
de derecho, que le permitirá salir airoso de las mismas.
p r o g rama
MODULO 1: TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES
UNIDAD 1: CONCEPTO, ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS

REALES
Generalidades. Análisis de la legislación aplicable.
Derechos Reales. Concepto. Objeto. Derecho de persecución y de preferencia.
Diferencias y similitudes con los derechos personales. Adquisición y transmisión
de los derechos reales: Teoría del título y modo. Oponibilidad. Extinción. Convali-
dación de los derechos reales constituidos por el no propietario. Clasificación de
los derechos reales según: a) cosa propia o ajena; b) principales o accesorios;
c) cosa registrable o no registrable. Ejercicio de los derechos reales. Publicidad
de los Derechos Reales: Función y efectos. Evolución y medios. Sistemas.
UNIDAD 2: PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA

Antecedentes. Derecho comparado. Evolución, normas legales aplicables.
Principios registrales y su consagración en la Legislación Argentina. Rogación.

Inscripción. Legalidad. Especialidad. Tracto. Prioridad. Publicidad. Ley 17801
y su reglamentación Provincial. Disposiciones técnico registrales vigentes.
MODULO 2: RELACIONES DE PODER
UNIDAD 3: RELACIONES DE PODER

Concepto, tipos. Diferencias. Disposiciones generales.
Posesión. Concepto. Elementos constitutivos. Naturaleza jurídica. Doctrinas.
Interversión de título. Objeto de la posesión. Cosas susceptibles de ser poseí-
das. Extensión. Clasificación de la posesión. Según título, persona o modo.
Determinación de la buena o mala fe. Registración en la posesión Ley provincial
9150. Dto. Reglamentario 586/04. Ley 24.374.
UNIDAD 4: ADQUISICION CONSERVACION Y EFECTOS DE LAS RELACIO-

NES DE PODER
Adquisición. Capacidad. Modos unilaterales y bilaterales. Importancia del acto
adquisitivo. Tradición. Concepto, elementos. Otras formas de tradición. Rela-
ción de poder vacua y sobre universalidades de hecho. Supuestos. Efectos
de la posesión. Derechos y deberes inherentes a la posesión. Supuesto del
poseedor condenado a restituir la cosa: Efectos respecto al precio, frutos, pro-
ductos, gastos y mejoras, destrucción o deterioro. Conservación y extinción de
la posesión. Supuestos.
Tenencia. Concepto. Derechos y deberes inherentes a la tenencia. Conserva-
ción y extinción.
UNIDAD 5: PROTECCION DE LAS RELACIONES DE PODER

Fundamento. Teorías. Antecedentes históricos. Sistema del Código Civil y
Comercial. Principios generales. Elementos y medios.
Lesiones que pueden inferirse a las Relaciones Reales. Concepto. Elementos.
Casos. Diferencias.
Defensa extrajudicial. Noción y elementos legales.
Acciones posesorias. Naturaleza. Objeto, requisitos para su procedencia.
Tipos. Efectos.
Ejercicio y relaciones entre la instancia posesoria y las acciones reales. Proyec-
ción jurídica. Eficacia.
MODULO 3: RÉGIMEN JURÍDICO DE LA PROPIEDAD
UNIDAD 6: RÉGIMEN JURÍDICO DE LA PROPIEDAD, GARANTIAS

Antecedentes históricos y derecho comparado: El Régimen Jurídico de la propie-
dad en Roma; en los pueblos Germánicos; en la Edad Media y Moderna.
El Régimen de la propiedad según los sistemas individualistas; de la propiedad
social y socialista. Régimen y Extensión del derecho de propiedad en la Repú-
blica Argentina
Garantía de la Propiedad. Fuentes Legales que la Consagran - Frentes a los par-
ticulares y Frente al Estado. La Expropiación: Requisitos. Tipos. Disposiciones
legales. Procedimiento. Bien expropiable.

MODULO 4: MODOS DE ADQUISICION DE LOS DERECHOS REALES
UNIDAD 7: MODOS ESPECIALES DE ADQUISICION DEL DOMINIO

Modos de adquirir: originarios y derivados. Adquisición legal de derechos reales
sobre muebles.
Apropiación: concepto, cosas apropiables. Caza y pesca. Enjambres.
Tesoro: Concepto. Reglas. Régimen de cosas perdidas. Recompensa.
Transformación. Casos. Soluciones. Accesión. Concepto. Accesión de mue-
bles. Supuestos. Accesión de inmuebles: a) aluvión, b) avulsión, c) construc-
ción, siembra y plantación. Invasión de inmueble colindante: supuestos.
Régimen especial de los automotores: Caracteres. Registro Nacional de la Pro-
piedad Automotor. Análisis de la legislación vigente. Dto. Ley 6582/1958 y Dto.
335/1988. Régimen de los semovientes. Concepto. Marcas y señales. Legisla-
ción aplicable.
UNIDAD 8: PRESCRIPCION ADQUISITIVA

Prescripción adquisitiva. Noción. Fundamentos. Requisitos generales. Altera-
ciones del curso de la prescripción. Clases de prescripción. Efectos. Prescrip-
ción por parte del estado.
Prescripción breve o decenal: concepto. Requisitos. Presunciones. Efectos.
Prescripción larga o bicenal: concepto. Requisitos. Procedimiento. Efectos.
Prescripción de muebles: casos admitidos. Requisitos.
MODULO 5: DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA
UNIDAD 9: DOMINIO
Concepto. Dominio perfecto: caracteres. Extensión. Dominio imperfecto: revo-
cable, fiduciario, desmembrado. Dominio revocable: concepto. Caracteres.
Dominio Fiduciario: concepto. Naturaleza. Constitución. Caracteres. Duración.
Sujetos. Objeto. Modos de adquisición del dominio fiduciario. Facultades del
dueño fiduciario. Extinción, causas. Situación jurídica del fideicomisario. Domi-
nio desmembrado: concepto. Caracteres.
Dominio de las aguas. Dominio público y dominio privado. Régimen de las
aguas pluviales; de ríos y arroyos.
Vivienda. Afectación. Efectos. Beneficiarios. Subrogación real. Desafectación.
Límites al dominio. Limitaciones en interés público: a) reservadas al derecho
administrativo; b) a la libre disposición jurídica; c) El camino de sirga.
Limitaciones en interés recíproco de los vecinos. Supuestos. Facultades judi-
ciales.
UNIDAD 10: CONDOMINIO, PROPIEDAD HORIZONTAL

Condominio: concepto. Elementos. Clases.
Condominio sin indivisión forzosa: Facultades de los condóminos. Obligacio-
nes. Administración de la cosa común. Reglas para la deliberación y resolución.
Liquidación de frutos. Gastos y deudas. Partición.
Condominio de indivisión forzosa: fuentes. Pactos permitidos. Condominios
sobre cosas accesorias a varios inmuebles. Pared medianera. Abandono.
Propiedad horizontal: Concepto. Generalidades. Elementos. Sujeción de un
edificio al régimen de la propiedad horizontal. Formalidades. Reglamento de
propiedad horizontal. Inscripción registral. Consorcio de propietarios. Concepto.
Naturaleza. Órganos. Funciones y responsabilidades. Subconsorcios.
Derechos y deberes de los propietarios: enumeración y análisis. Casos. Actos
prohibidos. Expensas. Abandono de la unidad de propiedad exclusiva. Infraccio-
nes. Prehorizontalidad.

UNIDAD 11: CONJUNTOS INMOBILIARIOS, TIEMPO COMPARTIDO, CEMEN-
TERIOS PRIVADOS- SUPERFICIE
Conjuntos inmobiliarios: Concepto. Características. Cosas y partes necesaria-
mente comunes. Facultades y obligaciones de los propietarios. Limitaciones
reglamentarias. Transmisión de unidades. Sanciones.
Tiempo compartido: Concepto. Afectación. Deberes del emprendedor. Deberes
de los usuarios. Administración. Extinción.
Cementerios privados: Concepto. Afectación. Facultades y deberes del titular
del derecho de sepultura. Administración.
Superficie: Concepto. Modalidades. Plazos. Facultades del superficiario y del
propietario. Transmisión. Extinción. Efectos.
MODULO 6: DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA
UNIDAD 12: DERECHOS REALES DE USO Y DISFRUTE

Usufructo: Concepto. Constitución. Derechos y deberes del usufructuario.
Derechos y deberes del nudo propietario. Mejoras. Transmisión. Conclusión del
usufructo.
Uso: concepto. Caracteres. Objeto.
Servidumbres prediales: caracteres. Clasificación. Constitución. Capacidad.
Derechos y deberes del propietario del fundo dominante.
Servidumbre de tránsito: noción. Naturaleza. Servidumbre de acueducto: con-
cepto. Especies. Derechos y obligaciones que origina.
Servidumbre para recibir aguas: concepto. Caracteres. Caracteres. Efectos.
MODULO 7: DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA
UNIDAD 13: DERECHOS REALES ACCESORIOS O DE GARANTIA

SEGURIDADES REALES
Seguridades reales y personales. Privilegios especiales y derecho de garantía.
Concepto de preferencias. Derecho de retención.
Hipoteca: Concepto. Caracteres. Constitución. Casos. Capacidad. Forma. Publi-
cidad. Efectos de la hipoteca. Análisis de su proyección y consecuencias en
cuanto al crédito; entre las partes; entre el acreedor y los terceros poseedores.
Letras hipotecarias. Preanotación hipotecaria. Reserva de rango. Extinción de
la hipoteca: distintas causas. Cancelación voluntaria y judicial.
Anticresis: concepto. Naturaleza. Capacidad. Forma y prueba. Contenido. Extin-
ción.
Prenda con desplazamiento: concepto. Caracteres. Capacidad. Objeto. Conte-
nido. Obligaciones del acreedor prendario. Extinción de la prenda.
MODULO 8: PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS REALES
UNIDAD 14: ACCIONES REALES

Concepto, su diferencia con las acciones posesorias. Acciones reales regladas
como tales en el Código Civil y Comercial.
Acción Reivindicatoria: definición legal. Sujeto activo: regla general. Cesiona-
rio expreso y tácito. Condómino. Coheredero, legatario. Usufructuario, usuario,
habitador y acreedor prendario. Sujeto pasivo: regla general. Objeto de la rei-
vindicación.
Reivindicación de inmuebles: carga de la prueba, extremos a probar, presenta-
ción de títulos emanados de autor común o de diferentes autores. La excepción

de prescripción. Reivindicación de muebles: casos en que procede. Efectos de
la reivindicación: efectos principales y accesorios.
Acción confesoria: concepto, casos de aplicación, sujetos activo y pasivo.
Prueba. Efectos.
Acción negatoria: concepto, casos de aplicación. Carga de la prueba. Sujetos
activo y pasivo. Efectos.
Acción de deslinde: concepto, supuesto de procedencia. Carga de la prueba.
Efecto de la sentencia.
m a p a c o n c eptual

m a c r o o b j etivos
• Interpretar las relaciones de poder que vinculan al ser humano con las
cosas o parte material de éstas, o los bienes cuando la ley lo determine,
identificándolas como el objeto y razón de ser de esta Asignatura.
• Conocer los Derechos Reales, las relaciones que originan y las impli-
cancias jurídico- sociales, atribuibles a la propiedad, en sus diversas
manifestaciones.
• Comprender los postulados fundamentales sobre los que se ha cons-

truido el sólido edificio de los Derechos Reales, para conocer los víncu-
los entre las personas y las cosas y bienes, determinados expresamente
por la ley, y la protección jurídica de los derechos sobre las mismas.
• Interpretar la esencia y características de los poderes de hecho y dere-

cho sobre las cosas o bienes; dotándolo de una formación que lo habi-
lite para orientar y asesorar en materia de intereses patrimoniales.
• Asumir, como técnico, problemas jurídicos prácticos concretos; habili-

tándolo para asesorar y patrocinar intereses de terceros de contenido
real en conflicto.
• Valorar los conocimientos adquiridos a través del estudio de los Dere-

chos Reales, como aporte cabal para el desarrollo de la profesión en
cualquier ámbito del ejercicio profesional futuro.
• Integrar al estudio de los Derechos Reales los conocimientos adquiridos

con anterioridad en la Carrera.
• Identificar y comprender los postulados y normativa básica, regulatoria

de la llamada Teoría General de los Derechos Reales y las relaciones de
poder que se establecen sobre las cosas.
• Analizar las disposiciones contenidas en la ley 26.994, con vigencia a

partir del 1º de agosto de 2015, para comprender las modificaciones
introducidas respecto del código civil –ley 340-.
• Estimular las mejores posibilidades, alentando las inquietudes intelec-

tuales a través del acceso a la información y discusión respetuosa de
la doctrina generadora de la normativa de los Derechos Reales; de tal
forma que el tránsito por la asignatura promueva la excelencia científica
y su formación profesional.
• Aplicar los principios de la Ética y del conocimiento fundado científica-

mente, como herramientas válidas en la búsqueda de la justicia y digni-
dad humana.

a genda
Porcentaje estimativo por modulo según la cantidad y complejidad de con-

tenidos y actividades
MÓDULOS PORCENTAJES ESTIMADOS

1 25%
2 15%
3 5%
4 15%
5 10%
6 10%
7 10%
8 10%
TOTAL 100%
Representación de porcentajes en semanas
SEMANAS MÓDULOS
1 2 3 4 5 6 7 8
1
2
3
4
5
6
Primera Evaluación Parcial
7
8
9
10
11
12
13
Segunda Evaluación Parcial
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Tercera Evaluación Parcial
28
29
30
Cuarta Evaluación Parcial

m a terial
Material básico:
• MARIANI DE VIDAL, Marina. “DERECHOS REALES”, Editorial Zavalia -

5ta. Edición.
• Código Civil y Comercial ley 26.994 IC 1
• Ley 26994 Índice temático y leyes derogadas y modificadas IC 2
• Ley 340 Código Civil Velez Sarsfield IC 3
• Ley 27.077 Modifica vigencia Código Civil y Comercial IC 4
• Índice Código Civil y Comercial de la Nación IC 5
• Equivalencias Código Civil Ley 340 y Ley 26994 IC 6
• Régimen Jurídico del Automotor-Dto. Ley 6582/58 con sus modificacio-
nes IC 7
• Decreto 335-1988 Reglamentario Régimen Automotor IC 8
• Ley 14005 Loteos IC 9
• Ley 23.266 Modificación de la Ley 14005 IC 10
• Ley 14159 Catastro-Prescripción Adquisitiva IC 11
• Ley 17801 Publicidad Registral Inmobiliaria mod. Ley 26.994 IC 12
• Ley Pcial. 5771 Reglamentación Ley 17801-Córdoba IC 13
• Resolución general 1/2011 Digesto Registral Inmobiliario Córdoba IC 14
• Ley Pcial. 9150 Registración de la posesión-Córdoba IC 15
• Decreto 586-2004 Reglamentación Ley 9150 Córdoba IC 16
• Ley 24374 Regularización dominial IC 17
• Ley 27118 Régimen de reparación histórica de la agricultura familiar IC
18
• Ley 21499 Expropiación IC 19
• Ley Pcial. 6394 Expropiación Córdoba IC 20
• Ley 22939 Marcas y Señales IC 21
• Ley 21309 Cláusulas de actualización IC 22
• Ley 24283 Valor de bienes o prestaciones IC 23
• Ley 21477 Usucapión del Estado IC 24
• Ley 24441 Fideicomiso-Letras Hipotecarias con modif.. Ley 26.994 IC 25
• Ley 26356 Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido modif. Ley 26.994
IC 26
• Decreto 15347/1946 Preanotación hipotecaria IC 27
• Ley 25248 Leasing modif. Ley 26994 IC 28
• Ley 26209 Catastro IC 29
• Leyes derogadas y modificadas por ley 26.994 IC 30
• www.infojus.gov.ar
• www.infoleg.gov.ar
• www.dnrpa.gov.ar
• www.cba.gov.ar
• www.csjn.gov.ar

• Leyes provinciales. Registro Propiedad Inmueble.
Dto. 11643-1963 Inmobiliario IC 31

Buenos Aires
Dto. 5479-1965 Reglamentación IC 32
Ley 3343 Inmobiliario IC 33
Catamarca Ley 4986 Modificación IC 34
Ley 3721 Microfilmación IC 35
Ley 70 Modificación IC 37
Chaco
Ley 4853 Dirección IC 38
Ley 5062 BdeF IC 39
Chubut
Ciudad de
Buenos Aires
RG14-1990 Peticiones normatizadas IC
Córdoba 45
Resolución 1/2011 Digesto Registral
Inmobiliario IC 46
Corrientes Ley 4298 Inmobiliario IC 47
Entre Ríos Ley 6964 Inmobiliario IC 48
Ley 51 IC 49
Ley 447-70 Inmobiliario IC 50
Formosa
DTR 1-1981 Cautelares IC 51
DTR 1-1997 Tracto IC 52
Ley 4531 Reestructuración IC 53
Ley 4950 Exenciones IC 54
Jujuy
Ley 4733 Certificados IC 56
Dto. Ley 483-1968 Inmobiliario IC 57
Leyes del La Pampa Ley 1507 Modificación IC 58
Registro de DTR1-2004 Solicitudes informes IC 59
la Propiedad Ley 3335 Inmobiliario IC 60
Inmueble Ley 3792 Modificación IC 61
La Rioja
Ley 6107 Saneamiento IC 62
Ley 2111 Inmuebles IC 63
Mendoza
Ley 1197 Reg. embargos IC 66
Disposiciones Técnico Registrales IC 67
Ley 971 IC 68
Misiones Ley 391 Inmobiliario IC 69
Neuquén Ley 2087 Inmobiliario IC 71
Ley 2746 Exención IC 73
Río Negro Ley 2861 Informes IC 74
Ley 3127 Documentos IC 75
Salta Ley 5148 Inmobiliario IC 77

San Juan
Ley 3802 IC 81
San Luis Ley 5768 Regularización IC 83
Santa Cruz Dto. Ley 302-1971 Inmobiliario IC 85
Ley 11292 modifica 6435 IC 87
Santa Fe Ley 7960 modifica 6435 IC 89
Santiago del Estero Ley 3813 Inmobiliario IC 93
Tierra del Fuego Ley 532 Inmobiliario IC 94
Tucumán
Ley 5295 Director IC 96
Material Complementario:
• RIVERA, Julio-MEDINA, Graciela (Direc.) CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

Ley 26.994 Tomo , Editorial La Ley Año 2014
• ALTERINI Jorge Horacio. “ACCIONES REALES”, Editorial: Abeledo-
Perrot. Año 2000
• AREAN Beatriz “JUICIO DE USUCAPION”, 2da edición. Editorial: Ham-
murabi. Año 1992.
• BORDA, Guillermo. “DERECHO CIVIL-TRATADO DE DERECHOS
REALES”, Editorial Abeledo Perrot. Año 1992
• BORGARELLO Luís Avelino. “MANUAL DE MEDIANERIA URBANA”,
Editorial: Mateo José García. Año 1992.
• BRUSA Horacio H. “DERECHOS REALES”, Editorial: Impresora Briga-
dier. Año 1992.
• BUERES, Alberto J. (Director) HIGHTON, Elena I. (Coord.) “CODIGO
CIVIL COMENTADO”, Tomos 5A, 5B, 5C Derechos Reales 2da. Edi-
ción. Editorial: Hammurabi. Año 2004.
• CALEGARI DE GROSSO Lydia E. “DERECHOS REALES”, TOMO I y II.
Editorial: Abeledo-Perrot. Año 1998.
• COGHLAN Antonio R.M. “EL CONDOMINIO SIN INDIVISION” FOR-
ZOSA”,. Editorial: LA LEY. Año 1980.
• CONSOLE José “USURPACION DE INMUEBLES”, Editorial: Ediciones
La Rocca. Año 1997.
• GARRIDO CORDOBERA “ANTICRESIS”, Editorial: Universidad. Año
1986.

• GATTI Edmundo “PROPIEDAD Y DOMINIO”, Editorial: ABELEDO-
PERROT. Año 1996.
• GHERSI Carlos A. “JUICIO DE AUTOMOTORES”, Editorial: Hammurabi.
Año 1996.
• GHERSI Carlos A. “RESPONSABILIDAD DEL FABRICANTE, DUEÑO Y
GUARDIAN DEL AUTOMOTOR”, Editorial: Hammurabi. Año 1986.
• GOLDENBERG Alicia E.. “EJECUCION HIPOTECARIA”, Editorial: Edi-
ciones La Rocca. Año 1999.
• GUSTAVINO. “LA PROPIEDAD PARTICIPADA Y SUS FIDEICOMISOS”,
Editorial: Ediciones La Rocca. Año 1994.
• HIGHTON Elena I. “PROPIEDAD HORIZONTAL Y PREHORIZONTALI-
DAD” Volumen 4 2da Edición. Editorial: Hammurabi. Año 2001
• HIGHTON Elena I.. “HIPOTECA: LA ESPECIALIDAD EN CUANTO AL
CREDITO”, 2da Edición. Editorial: Depalma. Año 2000.
• HIGHTON. MOSSET ITURRASPE PAOLANTONIO. “REFORMAS AL
DERECHO PRIVADO (ley 24.441)”, Rivera. Editorial: Rubinzal - Culzoni.
Año 1995.
• KELLY Julio Alberto. “DERECHOS DE GARANTIA SOBRE BIENES
MUEBLES”, Editorial: Heliasta S.R.L. Año 1989.
• KEMELMAJER DE CARLUCCI Aida - PUERTA DE CHACON Alicia. “DERE-
CHO REAL DE SUPERFICIE”, Editorial: Astrea. Año 1989
• LAFAILLE, Héctor. “DERECHO CIVIL-TRATADO DE LOS DERECHOS
REALES”,
• LAQUIS, Manuel Antonio. “DERECHOS REALES”, Editorial: Depalma,
edición año 1983. Tomos I a V.
• LISOPRAWSKI Silvio V. - KIPER Claudio M.. “FIDEICOMISO. DOMINIO
FIDUCIARIO. SECURITIZACION”, Editorial: Depalma. Año 1995.
• MOISSET DE ESPANES, Luís. “DOMINIO DE AUTOMOTORES Y PUBLI-
CIDAD REGISTRAL”, Editorial: Advocatus. Año 1981.
• MUSTO, Néstor Jorge. “DERECHOS REALES”, Editorial: Rubinzal Cul-
zoni, edición año 1981.
• MUSTO, Néstor Jorge. “DERECHOS REALES”, Editorial Astrea Edición
2000.
• ORELLE - ARMELLA - CAUSSE. “FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA Y
DE LA CONSTRUCCION (ley 24.441)”, Editorial: Ad-Hoc Tomo I y II-A.
Año 1995.
• PEÑA GUZMAN, Luís Alberto. “DERECHOS REALES”, Editorial: TEA
(Tipográfica Editora Argentina) Edición año 1975.
• PROSPERI, Fernando. “REGIMEN LEGAL DE AUTOMOTORES”, Edi-
torial: Ediciones La Rocca. Año 1997.
• SALVAT, Raymundo M.- “TRATADO DE DERECHO CIVIL ARGENTINO-
REALES”, 4ta. Edición actualizada por ARGAÑARAS, Manuel J. Edito-
rial: TEA (Tipográfica Editora Argentina).
• VALDEZ J. - ORCHANSKI B. “DERECHOS REALES-LECCIONES”, Edi-
ciones LERNER.
material | IC
información complementaria 1-96
Las informaciones complementarias 1 a 96 se encuentran disponibles en Plata-

forma.

g l osario
Accesión de cosas muebles: Si cosas muebles de distintos dueños acceden

entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deterio-
rarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía
mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué
cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.
Art. 1958 Ley 26.994
Acción de despojo: Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenen-

cia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad
de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores
particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La
acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia
autoridad. Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la reali-
zación de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor
ejerce la posesión o la tenencia. La sentencia que hace lugar a la demanda debe
ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra
que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto
se refiere a la posesión o a la tenencia. Art. 2241 Ley 26.994
Acción de mantener la tenencia o la posesión: Corresponde la acción de man-

tener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una
universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en
parte del objeto. Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza
fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente
realización de una obra. La sentencia que hace lugar a la demanda debe orde-
nar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que
vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se
refiere a la posesión o a la tenencia. Art. 2242 Ley 26.994
Acciones reales: Las acciones reales son los medios de defender en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden
su ejercicio. Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicato-
ria, la confesoría, la negatoria y la de deslinde. Las acciones reales son impres-
criptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva.
Art. 2247 Ley 26.994
Actos posesorios: Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes:

su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materia-
les, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier
modo que se obtenga. Art. 1928 Ley 26.994
Adquisición legal de derecho real: Se adquieren por mero efecto de la ley: a)

los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables
al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerra-
miento es forzoso; b) el condominio que se origina en la accesión de cosas
muebles inseparables; c) la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite,
y d) los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. Art. 1894
Ley 26.994
Adquisición legal de derechos reales sobre muebles: La posesión de buena

fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que
el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.

Aluvión: El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con
aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al
dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por
aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente
defensivos. No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmue-
ble. No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente. Art. 1959 Ley 26.994
Anticresis: La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas

registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un ter-
cero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para impu-
tarlos a una deuda. Art. 2212 Ley 26.994
Avenimiento en la expropiación: Hay avenimiento cuando el expropiante

adquiere directamente del propietario, dentro de los valores máximos estimados
por el Tribunal de Tasaciones de la Nación o Consejo General de Tasaciones en
la Provincia de Córdoba, para los bienes inmuebles o las oficinas técnicas com-
petentes para los bienes que no sean inmuebles. Es decir, hay aceptación del
valor asignado por parte del expropiado. En el caso de los inmuebles, el valor
de tasación, existiendo avenimiento, se incrementa automáticamente en un diez
por ciento por todo concepto. En caso de no existir avenimiento, el expropiante
deberá promover la acción judicial de expropiación. En esta acción de expropia-
ción, sólo puede discutirse el valor del bien sujeto a expropiación.
Avulsión: El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas

que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También
le pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural. Si se des-
plaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras
no se adhiera naturalmente. Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de
adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas. Art. 1961
Ley 26.994
Bloqueo Registral: Es el efecto que produce el ingreso de un documento al

Registro con entidad para producir reserva de prioridad, e interponiendo una
barrera a todos los documentos que ingresen posteriormente respecto de un
mismo inmueble. Hay inmutabilidad de la situación registral a favor de quien
solicitó un certificado.
Cancelación de la hipoteca: Es el acto por el que se deja sin efecto la ins-

cripción registral. Puede haberse extinguido la hipoteca por cualquiera de los
medios mencionados y no haberse cancelado la inscripción registral.
Carácter absoluto: El dominio es absoluto porque abarca el summum de las

facultades reconocidas al individuo sobre una cosa, a tal extremo que se iden-
tifica el derecho con la cosa misma. Se habla diciendo esta cosa es mía y no
tengo un derecho real de dominio sobre esta cosa.
Carácter exclusivo: Dos personas no pueden tener cada una en el todo el domi-
nio de una cosa. Evidentemente sobre una cosa pueden existir varios derechos
reales; como puede ocurrir por ej. respecto de un inmueble que esté gravado
con usufructo, hipoteca y servidumbre. Lo que nunca puede suceder es que el
dueño sea titular de otro derecho real sobre la misma cosa, porque quien es
dueño ya no necesita tener sobre ella otro derecho real, por ser el dominio el
derecho real de mayor contenido que encierra todas las facultades posibles.
Carácter perpetuo: El dominio es ilimitado en el tiempo, subsiste tanto como

dura la cosa que constituye su objeto. Cuando se transmite, el derecho es el

mismo y solamente cambia de titular. Por otra parte, el dominio no se extingue
porque su titular deje de ejercerlo; no se pierde por el no uso.
Bienes fuera del comercio: Están fuera del comercio los bienes cuya transmi-
sión está expresamente prohibida: a) por la ley; b) por actos jurídicos, en cuanto
este Código permite tales prohibiciones. Art. 234 ley 26.994
Bienes que integran el tiempo compartido: Con independencia de la natu-

raleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al
que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con
inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los
fines mencionados. Art. 2088 Ley 26.994
Bienes y cosas: Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15

pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes mate-
riales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables
a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del
hombre. Art. 16 Ley 26.994
Camino de sirga: El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las

orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar
libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del
curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violato-
rios de este artículo. Art. 1974 Ley 26.994
Cementerios privados: Se consideran cementerios privados a los inmuebles de

propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. Art. 2103 Ley
26.994
Condominio: Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que

pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una
parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que
la ley o el título dispongan otra proporción. Art. 1983 Ley 26.994
Conjuntos inmobiliarios: Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo,

barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo
dispuesto en las normas administrativas locales. Art. 2073 Ley 26.994
Convalidación de los derechos reales: Si quien constituye o transmite un dere-

cho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión
queda convalidada. Art. 1885 Ley 26.994
Cosas muebles: Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas
o por una fuerza externa. Art. 227 ley 26.994
Cosas divisibles: Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porcio-
nes reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo
y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma. Las cosas no pueden
ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y apro-
vechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento
parcelario corresponde a las autoridades locales. Art. 228 ley 26.994

Cosas principales: Son cosas principales las que pueden existir por sí mismas.
Art. 229 ley 26.994
Cosas accesorias: Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza

son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheri-
das. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto disposición legal en
contrario. Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que
sea posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor.
Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria. Art. 230 ley 26.994
Cosas consumibles: Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina

con el primer uso. Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el
primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de consumirse o
deteriorarse después de algún tiempo. Art. 231 ley 26.994
Cosas fungibles. Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la

especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por
otras de la misma calidad y en igual cantidad. Art. 232 ley 26.994
Defensa extrajudicial: Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la

tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una
agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios
de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe
recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa.
Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servi-
dores de la posesión. Art. 2240 Ley 26.994
Derecho real: El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se

ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este
Código. Art. 1882 Ley 26.994
Derechos reales sobre cosa ajena: Son derechos reales sobre cosa ajena: el
usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres, la hipoteca, la anticresis y la
prenda. Art. 1888 Ley 26.994
Derechos reales sobre cosa propia: Son derechos reales sobre cosa total o
parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los con-
juntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie
si existe propiedad superficiaria. Art. 1888 Ley 26.994
Derecho Subjetivo: Podemos llamar derecho subjetivo a todo interés humano

jurídicamente protegido. Son mirados como las distintas facultades o prerrogati-
vas del hombre conforme a sus derechos.
Desapoderamiento de la posesión o la tenencia: Hay desapoderamiento

cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tene-
dor. Art. 2238 Ley 26.994
Desistimiento de la Expropiación: El expropiante puede desistir de la acción

promovida en tanto la expropiación no se encuentre perfeccionada.
Diferencias entre la tradición para adquirir dominio y la tradición para adqui-

rir posesión: Para que haya tradición posesoria es necesaria la entrega y recep-
ción voluntaria e la cosa, y queda consumada sólo a través de la realización de
actos materiales de ambas partes o de alguna de ellas con el asentimiento de la

otra, siendo la capacidad exigida, la llamada capacidad de voluntad. Para que se
tenga por operada la tradición traslativa de dominio, a más del cumplimiento de
los actos materiales, es indispensable que concurran la legitimidad y capacidad
del tradente, la capacidad del adquirente y que la tradición sea consecuencia de
una obligación asumida en virtud de un título suficiente.
Dispensa de la prescripción. Requisitos. El juez puede dispensar de la pres-

cripción ya cumplida al titular de la acción, si dificultades de hecho o maniobras
dolosas le obstaculizan temporalmente el ejercicio de la acción, y el titular hace
valer sus derechos dentro de los seis meses siguientes a la cesación de los
obstáculos. En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de
seis meses se computa desde la cesación de la incapacidad o la aceptación del
cargo por el representante. Esta disposición es aplicable a las sucesiones que
permanecen vacantes sin curador, si el que es designado hace valer los dere-
chos dentro de los seis meses de haber aceptado el cargo. Art. 2550 Ley 26.994
Dominio imperfecto: El dominio es imperfecto si está sometido a condición o

plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales. Art. 1946 Ley
26.994. Supuestos de dominio imperfecto: Son dominios imperfectos el revoca-
ble, el fiduciario y el desmembrado. Art. 1964 1era. parte Ley 26.994
Dominio perfecto: El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro
de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se
pruebe lo contrario. Art. 1941 Ley 26.994
Elementos de los conjuntos inmobiliarios: Son elementos característicos de

estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas,
estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y
restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de
contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y
sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen,
son interdependientes y conforman un todo no escindible. Art. 2074 Ley 26.994
Exclusividad del dominio: El dominio es exclusivo y no puede tener más de un

titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por
otro, si no es por lo que falta al título. Art. 1943 Ley 26.994
Expropiación irregular: La ley contempla tres casos: a) Cuando existiendo una

ley que declara de utilidad pública un bien, el estado lo toma sin haber pagado
la indemnización. b) Cuando con motivo de la ley de declaración de utilidad
pública, de hecho una cosa mueble o inmueble resulte indisponible por evidente
dificultad o impedimento. c) Cuando el estado imponga al derecho del titular de
un bien o cosa una indebida restricción o limitación, que importen una lesión a
su derecho de propiedad.
Expropiación Perfeccionada: La expropiación está perfeccionada cuando se ha

operado la transferencia del dominio al expropiante mediando sentencia firme,
existe toma de posesión y pago de la indemnización.
Extinción de la hipoteca: Siendo la hipoteca un derecho real accesorio de una

obligación principal, no puede subsistir si la obligación se extingue por cual-
quiera de los modos previstos en la ley. Además se extingue por renuncia, reso-

lución o revocación del dominio del constituyente, remate judicial del inmueble
por otro acreedor y por confusión.
Extensión del dominio: El dominio de una cosa comprende los objetos que
forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble
se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovecha-
miento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las cons-
trucciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su
dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo
el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario. Art. 1945 Ley 26.994
Finalidad de la acción confesoría: La acción confesoría tiene por finalidad

defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden
ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. Art. 2248 Ley
26.994
Finalidad de la acción de deslinde: La acción de deslinde procede cuando

existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la
línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de
manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demar-
car el límite en el terreno. No procede acción de deslinde sino reivindicatoria
cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los límites. Art. 2266
Ley 26.994
Finalidad de la acción negatoria: La acción negatoria tiene por finalidad defen-

der la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde
ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución
indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. Art. 2248
Ley 26.994
Finalidad de la acción reivindicatoria: La acción reivindicatoria tiene por fina-

lidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que producen el desapoderamiento. Art. 2248 Ley
26.994
Frutos percibidos o pendientes: a) fruto percibido: el que separado de la cosa

es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se considera perci-
bido el devengado y cobrado; b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto
civil pendiente es el devengado y no cobrado. Art. 1934 1era. parte Ley 26.994
Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien produce, de modo
renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia. Frutos naturales son las
producciones espontáneas de la naturaleza. Frutos industriales son los que se
producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra. Frutos civiles son
las rentas que la cosa produce. Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los
frutos civiles. Productos son los objetos no renovables que separados o sacados
de la cosa alteran o disminuyen su sustancia. Los frutos naturales e industriales
y los productos forman un todo con la cosa, si no son separados. Art. 233 ley
26.994
Habitación: La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmue-

ble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El dere-
cho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana. Art.
2158 Ley 26.994

Hipoteca: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o
más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que
otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de perse-
cución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado. Art.
2205 Ley 26.994
Indemnización en la expropiación: La indemnización sólo comprende el valor

objetivo del bien y los daños que sean una consecuencia directa e inmediata de
la expropiación. No comprende circunstancias de carácter personal o afectivo,
ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pudiera conferir al bien la obra a
ejecutarse.
Inmuebles por su naturaleza: Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las

cosas incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el
suelo sin el hecho del hombre. Art. 225 ley 26.994
Inmuebles por accesión: Son inmuebles por accesión las cosas muebles que
se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdu-
rable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser
objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario. No se consideran
inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la
actividad del propietario. Art. 226 ley 26.994
Interrupción de la prescripción: El efecto de la interrupción de la prescripción

es tener por no sucedido el lapso que la precede e iniciar un nuevo plazo. Art.
2544 Ley 26.994. Duración: Los efectos interruptivos del curso de la prescripción
permanecen hasta que deviene firme la resolución que pone fin a la cuestión,
con autoridad de cosa juzgada formal. La interrupción del curso de la prescrip-
ción se tiene por no sucedida si se desiste del proceso o caduca la instancia.
Art. 2547 Ley 26.994. Alcance subjetivo: La interrupción de la prescripción no se
extiende a favor ni en contra de los interesados, excepto que se trate de obliga-
ciones solidarias o indivisibles. Art. 2549 Ley 26.994
Interrupción de la prescripción por reconocimiento: El curso de la prescrip-

ción se interrumpe por el reconocimiento que el deudor o poseedor efectúa del
derecho de aquel contra quien prescribe. Art. 2545 Ley 26.994
Interrupción de la prescripción por petición judicial: El curso de la prescripción

se interrumpe por toda petición del titular del derecho ante autoridad judicial que
traduce la intención de no abandonarlo, contra el poseedor, su representante en
la posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz,
ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento
procesal aplicable. Art. 2546 Ley 26.994
Interrupción de la prescripción por solicitud de arbitraje. El curso de la pres-

cripción se interrumpe por la solicitud de arbitraje. Los efectos de esta causal se
rigen por lo dispuesto para la interrupción de la prescripción por petición judicial,
en cuanto sea aplicable. Art. 2548 Ley 26.994
Interversión del titulo de la posesión: Nadie puede cambiar la especie de su

relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se
pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta
por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y
sus actos producen ese efecto. Art. 1915 Ley 26.994

Jus Persequendi: El titular de un derecho real goza del jus persequendi como
una de las características de su derecho, en virtud del cual puede perseguir la
cosa cualquiera sea la persona que la tenga bajo su poder.
Jus Possessionis: Tiene sólo la posesión. Puede tener la posesión aún sin dere-
cho, como en el caso del poseedor ilegítimo. La posesión por sí misma genera
los derechos de la posesión. El propietario que tiene título y se le ha hecho
tradición de la cosa reúne ambos jus tanto el possidendi como el possessionis.
Jus Possidendi: Tiene sólo un derecho a la posesión. Es quien tiene únicamente

un título válido, pero no ha logrado el modo, no tiene la posesión y, consiguiente-
mente, carece de derecho de poseer. Debe recurrir a las vías legales para exigir
el cumplimiento de la tradición que le es debida, esto es, el modo suficiente.
Justo título: El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no está legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relación pose-
soria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de
la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los
actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.
Art. 1902 Ley 26.994
Mejoras: Pueden ser de mero mantenimiento, necesarias útiles y suntuarias.

a) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores origi-
nados por el uso ordinario de la cosa; b) mejora necesaria: la reparación cuya
realización es indispensable para la conservación de la cosa; c) mejora útil: la
beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria; d) mejora suntuaria:
la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo. Art. 1934 2da.
parte Ley 26.994
Modalidades de la superficie: El superficiario puede realizar construcciones,

plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble
ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. También puede
constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya
existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades,
el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del
suelo. Art. 2115 Ley 26.994
Muro, cerco o foso. Denominación: El muro, cerco o foso se denomina: a)

lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del
inmueble colindante; b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en
cada uno de los inmuebles colindantes; c) contiguo: al lindero que se asienta
totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide
con el límite separativo; d) medianero: al lindero que es común y pertenece en
condominio a ambos colindantes; e) privativo o exclusivo: al lindero que perte-
nece a uno solo de los colindantes; f) de cerramiento: al lindero de cerramiento
forzoso, sea encaballado o contiguo; g) de elevación: al lindero que excede la
altura del muro de cerramiento; h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del
suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie. Art. 2006 Ley
26.994
Numerus clausus o Número cerrado: La regulación de los derechos reales

en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la confi-

guración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estruc-
tura. Art. 1884 Ley 26.994
Objeto de la posesión y de la tenencia: El objeto de la posesión y de la tenen-

cia es la cosa determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totali-
dad o una parte material de la cosa. Art. 1912 Ley 26.994
Objeto de los derechos reales: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o

una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una
parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente seña-
lado por la ley. Art. 1883 Ley 26.994
Objeto Expropiable: Pueden ser objeto de expropiación todos los bienes con-
venientes o necesarios para la satisfacción de la “utilidad pública”, cualquiera
sea su naturaleza jurídica. Pueden pertenecer al dominio público o al dominio
privado; pueden ser cosas o no.
Oponibilidad erga omnes: Significa que pueden hacerse valer frente a todos
o lo que es igual contra todos los integrantes de la comunidad; tienen eficacia
contra cualquiera. Los derechos reales son absolutos y por lo tanto oponibles
erga omnes.
Percepción de los frutos: El poseedor de buena fe hace suyos los frutos perci-
bidos y los naturales devengados no percibidos. Art. 1935 2do. párr. Ley 26.994
Perpetuidad del dominio: El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y

subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no
ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por
prescripción adquisitiva. Art. 1942 Ley 26.994
Posesión de mala fe: La mala fe se presume en los siguientes casos: a) cuando

el título es de nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habi-
tualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para
adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue
registrado por otra persona. Art. 1919 Ley 26.994
Posesión de buena fe: El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no

conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error
de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad. Art. 1918 Ley
26.994
Posesión o tenencia vacua: Para adquirir por tradición la posesión o la tenen-

cia, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar opo-
sición alguna. Art. 1926 Ley 26.994
Posesión viciosa: La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas mue-

bles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmue-
bles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios
de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos
los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el
poseedor o sus representantes. Art. 1921 Ley 26.994
Posesión: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho
real, lo sea o no. Art. 1909 Ley 26.994

Prenda de créditos: La prenda de créditos es la que se constituye sobre cual-
quier crédito instrumentado que puede ser cedido. La prenda se constituye
aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque
éste no sea necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crédito
prendado. Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas. Art.
2232 Ley 26.994
Prenda: La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no regis-

trables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de
los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado
y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Art.
2219 Ley 26.994
Principio de especialidad: Es necesaria una perfecta determinación del inm-

ueble a los efectos de lograr una buena correlación de los títulos y un encade-
namiento perfecto de los distintos adquirentes dominiales.
Principio de Inscripción: Todo documento por el que se constituya, transmita,

declare, modifique o extinga derechos reales sobre inmuebles, debe ser ins-
cripto para su publicidad y oponibilidad a terceros.
Principio de legalidad: El registro tiene una función calificadora sólo respecto

de las formas extrínsecas del documento a inscribir. Existen discrepancias doc-
trinarias a la hora de delimitar el alcance de la noción “formas extrínsecas”.
Principio de legitimación: Se entiende que toda información publicitada por el

registro es fidedigna y legítima a los efectos de resguardar la seguridad jurídica.
El registro da fe de la inscripción registral, pero sólo de los aspectos extrínsecos,
no los intrínsecos del documento por aquello de que la registración es no con-
validante y declarativa.
Principio de prioridad: Significa que quien en primero e el tiempo es primero en

el derecho. La prioridad de distintas anotaciones o inscripciones respecto de un
mismo inmueble se determinará por la fecha y el número de presentación asig-
nado a los documentos en el registro. Este principio es susceptible de ser dejado
de lado por la voluntad de las partes manifestada en forma clara y manifiesta.
Principio de rogación: A los efectos de que se produzca una modificación en

los asientos registrales, debe mediar una solicitud a tal efecto. Es decir que el
registro sólo actúa a petición de parte y nunca lo hace de oficio. Son excepcio-
nes a este principio la caducidad de las inscripciones de medidas cautelares
prevista en el art. 37 de la ley 17801 y la caducidad de la inscripción de las hipo-
tecas. Este principio registral está contenido en el art. 6 de la ley 17801.
Principio de tracto sucesivo: Importa la concatenación perfecta y sucesiva de

los distintos titulares del inmueble de manera tal que conociendo el último titular
se puede llegar hacia atrás en tiempos inmemoriales hasta el primer titular.
Principio de tracto abreviado: Constituye una modalidad del principio anterior y

no una excepción como alguna doctrina sostiene. Hay cuatro supuestos, y entre
ellos: La instrumentación de escrituras simultáneas como consecuencia de la
realización de mas de un acto jurídico en forma conjunta. Hay discrepancia en la
doctrina sobre el alcance del término simultáneo a los efectos de este artículo.
Propiedad: La Corte Suprema de Justicia de la Nación la ha conceptualizado a

través de sus resoluciones como todo interés apreciable del hombre, fuera de sí

mismo, su vida y su libertad. Agregando posteriormente, a los efectos de deter-
minar si existe propiedad o no, que debe tratarse de un derecho adquirido y no
una mera expectativa o posibilidad.
Propiedad Horizontal: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce

sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y dis-
posición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble
así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y con-
forman un todo no escindible. Art. 2037 Ley 26.994
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción

a favor de quien la invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a
favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de
elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
Retrocesión: Procede la acción de retrocesión cuando no se le diere destino

alguno en un lapso de dos años computados desde que la expropiación quedó
perfeccionada o cuando al bien expropiado se le diere un destino diferente al
previsto en la ley expropiatoria.
Servidor de la posesión: Se llama servidor de la posesión a quien utiliza una

cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitali-
dad. Art. 1911 2do. párrafo Ley 26.994
Servidumbre forzosa: Nadie puede imponer la constitución de una servidum-

bre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo,
caso en el cual se denomina forzosa. Son servidumbres forzosas y reales la
servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con
la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación
económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de
recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio
grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en
cañerías. Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del
fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se
la debe fijar judicialmente. La acción para reclamar una servidumbre forzosa es
imprescriptible. Art. 2166 Ley 26.994
Servidumbre: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos

inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad
sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo. Art. 2162
Ley 26.994
Sujeto activo: Es la persona legitimada para entablar la defensa de la relación

real o del derecho real que corresponda.
Sujeto pasivo: Es persona contra quien puede dirigirse la defensa de la relación

real o del derecho real.
Superficie: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se

constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso,
goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir,
o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo,
según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el

título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las
leyes especiales. Art. 2114 Ley 26.994
Suspensión de la prescripción. Casos especiales: El curso de la prescripción

se suspende: a) entre cónyuges, durante el matrimonio; b) entre convivientes,
durante la unión convivencial; c) entre las personas incapaces y con capacidad
restringida y sus padres, tutores, curadores o apoyos, durante la responsabili-
dad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo; d) entre las personas
jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización,
mientras continúan en el ejercicio del cargo; e) a favor y en contra del heredero
con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen por causa la
defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario. Art. 2543 Ley 26.994
Tenencia: Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del
poseedor. Art. 1910 Ley 26.994
Tesoro: Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en
otra cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se
encuentra en una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectación.
Art. 1951 Ley 26.994
Tiempo compartido: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más

bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hos-
pedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones
compatibles con su destino. Art. 2087 Ley 26.994
Turbación de la posesión o tenencia: Hay turbación cuando de los actos no

resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Art. 2238 Ley 26.994
Transformación: Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de

buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de
otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible vol-
verla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera. Art. 1957
1era. Parte Ley 26.994
Transmisibilidad de los derechos reales: Todos los derechos reales son trans-
misibles, excepto disposición legal en contrario. Art. 1906 Ley 26.994
Unidad funcional: El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad

funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios sus-
ceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan inde-
pendencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un
pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa
del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables
para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complemen-
tarias destinadas a servirla. Art. 2039 Ley 26.994
Unión de posesiones: El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus

antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción
breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo
jurídico. El heredero continúa la posesión de su causante. Art. 1901 Ley 26.994
Uso: El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena,
su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el
título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce

se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso sólo puede
constituirse a favor de persona humana. Art. 2154 Ley 26.994
Usufructo: Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente

de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es
una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un
derecho, cuando se lo menoscaba. Art. 2129 Ley 26.994
Utilidad Pública: Comprende todos los casos donde se procure la satisfacción

del bien común sea éste de naturaleza material o espiritual. Prevalece el interés
o bienestar de la comunidad por sobre el interés o bienestar individual.
m ó dulos
m1
m1 microobjetivos
• Comprender el método del Código Civil y Comercial –ley 26.994- en

materia de derechos reales y reconocer sus semejanzas y diferencias
con los derechos personales.
• Reconocer la importancia y funciones de los Derechos Reales dentro del

campo de los llamados derechos patrimoniales.
• Utilizar los conocimientos gradualmente adquiridos en las asignaturas

correlativas, aplicando conceptos e instituciones que conducen a la
adquisición de los Derechos Reales y su ejercicio.
• Comprender la existencia, en número limitado, de los Derechos Reales.
• Advertir la trascendencia de la oponibilidad erga omnes de los Dere-

chos Reales y la circunstancia de estar regulados por normas de orden
público en su mayoría.
• Entender la necesidad de la publicidad de los Derechos Reales, sea ésta

posesoria o registral.
• Comprender acabadamente las disposiciones que regulan la publicidad

de los Derechos Reales sobre inmuebles, a los efectos de su oponibili-
dad a los terceros interesados de buena fe.
• Resolver las cuestiones relativas a la publicidad registral inmobiliaria, a

la luz de la ley nacional y las respectivas reglamentaciones en el orden
provincial.

m1 contenidos
TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES
Antes de dar comienzo lo invitamos a ver el siguiente video IC 1 que pre-

senta los Módulos 1 y 2.
El presente módulo lo introducirá en la llamada teoría general de los derechos

reales y la publicidad registral inmobiliaria.
El Código Civil y Comercial de la Nación –ley 26.994- ha incorporado en el art.

1882 el concepto de derecho real, ampliando el objeto de los mismos que ahora
comprende: la cosa, parte material de una cosa y un bien taxativamente seña-
lado por la ley. Conocerá, igualmente, cuales son los derechos reales existentes
en el derecho civil argentino, conforme el art. 1887; sus características, elemen-
tos y diferencias con los derechos personales IC 2.
La adquisición de los Derechos Reales y el análisis profundo de la llamada teoría

del título y del modo, en cuanto a adquisición derivada entre vivos, y los supues-
tos de adquisición por mero efecto de la ley; y convalidación de los Derechos
Reales.
También conocerá la clasificación de los derechos reales atendiendo al objeto,

según recaigan sobre cosa propia o ajena, según dependan o no de un derecho
personal y según recaigan sobre cosas registrables y no registrables.
Siendo los Derechos Reales oponibles erga omnes, se da especial importancia

en este módulo a la publicidad de los derechos reales, desarrollándose la fun-
ción y efectos; según sea a través de medio o de sistema.
En la unidad número dos, se analiza en forma acabada la publicidad registral

inmobiliaria, contemplada en el art. 1893 del Código Civil y Comercial y regulada
a nivel nacional en la ley 17801, con la pertinente reglamentación en cada provin-
cia de la República Argentina y la ciudad autónoma de Buenos Aires.
Se analiza el concepto de los llamados principios registrales contenidos en la

ley 17801, poniéndose en movimiento los mismos en su aplicación concreta a
situaciones prácticas.
Se agrega el trabajo procedimiento registral IC 3 realizado por el Abogado

y Notario Santiago Vazquez de Novoa. El mismo es sólo material de apoyo
y debe ser completado con el libro de texto, la ley nacional 17801 y las
correspondientes leyes provinciales, reglamentarias de la ley nacional.
ART. 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal,

que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye
a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en
este Código.
ART. 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:

a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;

e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
Le sugerimos ver las clases satelitales disponibles en la plataforma:
• CLASE SATELITAL 8069 Nuevo Código Civil y Comercial, derechos

reales, disposiciones generales. Concepto. Objeto. Parte - A y B.
• CLASE SATELITAL 8070 Nuevo Código civil y comercial. Derechos

Reales. Clasificación ejercicio. Adquisición Parte – A y B.
m1 |contenidos | IC

m1 |contenidos | IC
DIFERENCIAS Y SEMEJANZAS ENTRE DERECHOS

REALES Y PERSONALES
DERECHOS REALES Y
DERECHO PERSONAL
• Los derechos personales pueden ser fuentes de los derechos reales
VINCULACIONES: • Ciertos derechos reales son accesorios y sirven de garantía a los
derechos creditorios
• Respecto a los títulos de crédito concurre un derecho real sobre el
título cuya posesión es indispensable para poder ejercer un derecho
personal
DIFERENCIAS: DERECHOS REALES DERECHO PERSONAL

es un cúmulo de facultades, es un consiste en exigir a otro el cumplimiento
ESENCIA
poder jurídico de una prestación
son las cosas es la conducta del deudor en beneficio
OBJETO: del acreedor o sea una prestación de dar,
hacer o no hacer
tenemos el sujeto (titular del dere- tenemos sujeto activo (acreedor), sujeto
ELEMENTOS:
cho) y el objeto (cosa) pasivo (deudor) y objeto (prestación)
es obtenido por el titular del dere- el beneficio es alcanzado por el acreedor
INMEDIATEZ:
cho directamente de la cosa a través del deudor
rige el principio de orden público y rige el principio de la autonomía de la
REGIMEN LEGAL: en mínima parte la autonomía de la voluntad, limitado por el orden público la
voluntad moral y las buenas costumbres
NÚMERO: sólo son creados por ley son ilimitados
requieren un modo suficiente Nacen de alguna de las causas o fuentes
ADQUISICION: previstas por la ley, ej. Contratos, actos
jurídicos, ilícitos, etc.
todos los integrantes de la socie- hay obligado determinado
OPONIBILIDAD:
dad deben respetar
necesariamente deben ser publici- no tienen necesidad de ser publicitados
PUBLICIDAD: tados para el conocimiento de los por su condición de relativos
terceros
en su mayoría, se ejercen por la es extraño a su ejercicio la idea de pose-
EJERCICIO: posesión; es el medio natural de sión
ejercicio
opera produciendo la adquisición la prescripción opera produciendo la pér-
PRESCRIPCION:
del derecho dida de la acción
Pueden ser temporarios o perpe- se agotan con el cumplimiento
tuos y aún los temporarios son per-
PERMANENCIA:
manentes respecto de la obtención
del beneficio.
pueden ser temporarios o perpe- son siempre temporarios
DURACION:
tuos
la concurrencia es solamente admiten la concurrencia de sujetos acti-
compatible con los de garantía y vos y pasivos
las servidumbres, para el dominio
EXCLUSIVIDAD: y el usufructo rigen la exclusividad,
para el uso y la habitación juegan
o bien la concurrencia o bien la
exclusividad
se extinguen con la pérdida o des- no se extinguen aún cuando desaparez-
EXTINCION:
trucción de la cosa can todos los bienes del deudor
gozan del jus preferendi y del jus
persequendi.

m1 |contenidos | IC
Certificado notarial Celebración de la escritura inscripción preventiva Diario Admisión del doc.
(15, 25, 30 días) (45 días) (180 días) (examen del documento
debe ser integral, tiene
30 días) Rechazo del doc.
Adecua el documento nueva observación prorroga automática

(150 días) (Art. 10 y 11, ley 5771)
RECURSOS Recurso de rectificación el registrador tiene Admitir la inscripción (rectifica su

(Dentro de los 30 días) 15 días para posición)
Rechaza el recurso y ratifica

su posición
cambia la resolución del registrador
se tiene 15 días para interponer el director tiene 30 días

recurso de apelación para resolver
confirma lo ratificado y sostenido
por el registrador
Adecua el documento
Hace suya la observ.
se lo notifica al rogante y del registro el rogante debe
este tiene 2 posibilidades adecuar el doc.
Vía Jurisdiccional Cámara Civil
(10 días para presentar
días para elevarlo a la cámara por parte del director) Hace lugar al rogante ordena la
inscripción
Consideraciones a tener en cuenta:
• En los recursos los días son hábiles (procedimiento administrativo)
• En caso de silencio del registro se lo tiene por denegatoria tácita
• En la notificación de la la primera observación el plazo corre desde el primer día hábil de la semana siguiente.
m1 material
Diríjase a la página 14 para leer el contenido de este material.
m1 actividades
m1 | actividad 1
Análisis del Libro IV del Código Civil y Comercial – Ley 26.994
Esta actividad se constituye a los fines de conocer el esquema de las dispo-

siciones relativas a derechos reales en el Código Civil y Comercial – Ley
26.994 con vigencia a partir del 1º de agosto de 2015.
Ud. ha cursado, previo a la asignatura derechos reales, tres derechos civiles: a)

parte general, b) obligaciones y c) contratos encontrándose vigente el Código
Civil –ley 340-.

1- Sobre la base del material titulado “Índice Código Civil y Comercial de la
Nación”, realice un esquema determinando el número de títulos - con su respec-
tiva denominación- que comprende el libro IV –Derechos Reales- del Código Civil
y Comercial -ley 26.994-; y consigne en cada título si contiene disposiciones
generales. A 1
2- Ingresando al Libro IV -Derechos Reales- Título I, Capitulo 1, enuncie breve-

mente cuáles son los principios comunes a los derechos reales establecidos por
el Código Civil y Comercial –Ley 26.994-. A 2
m1 |actividad 1 | AA
asistente académico 1
Consulte el documento incorporado en materiales de la asignatura como “Índice

Código Civil y Comercial de la Nación”.
Consulte el documento incorporado en materiales de la asignatura como “Código

Civil y Comercial de la Nación – Ley 26.994- arts. 1882 a 1891”.
m1 | actividad 2
Adquisición de los derechos reales
La presente actividad se constituye a los fines de saber interpretar las dis-

posiciones del Código Civil y Comercial - Ley 26.994- referidas a la adqui-
sición derivada, entre vivos, de los derechos reales.
El Código Civil y Comercial de la Nación –Ley 26.994- establece en el Título I,

Capítulo 2 del libro IV, la llamada teoría del titulo y el modo.
1- Sobre la base del art. 1892 y los arts. 2601, 2602 y 2603 del Código Civil –ley
340- elabore un concepto de la llamada teoría del título y el modo en la adquisi-
ción derivada, entre vivos, de los derechos reales. A 1
2- Determine los requisitos de su procedencia.
Ley 340 Código Civil LIBRO III - CAPITULO IV De la tradición traslativa de
dominio
Art. 2.601. Para que la tradición traslativa de la posesión haga adquirir el dominio
de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capaci-
dad para enajenar, y el que la reciba ser capa adquirir.

Art. 2.602. La tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio.
Art. 2.603. Los únicos derechos que pueden transmitirse por la tradición, son los
que son propios del que la hace.
m1 | actividad 3
Certificados Registrales - Errores Registrales
La presente actividad se constituye a los fines de saber interpretar las dispo-

siciones de la ley de fondo. Lo invitaos a leer detenidamente esta resolución
para luego responder a las siguientes consignas e interrogantes:
1.) Describa sucintamente los hechos

2.) ¿Qué entiende por carácter declarativo de la publicidad registral inmo-
biliaria?
3.) ¿Qué es el certificado notarial y qué es el bloqueo registral? A 1
4.) ¿Cuál fue el derecho que aplicó el Máximo Tribunal de la Nación para
decidir la cuestión relativa a la procedencia de la demanda? A 2
Tribunal: Corte Suprema de Justicia de la Nación

Fecha: 05/11/2002
Partes: Santa María Estancias Saltalamacchia y Cía. S.C.A. c. Provincia de
Buenos Aires
Publicado: JA 2003-II-288. Fallos 325:2949.
DAÑOS Y PERJUICIOS - Responsabilidad del Estado - Errores registrales -
Certificados registrales
Buenos Aires, noviembre 5 de 2002.- Resulta: 1. A fs. 164/168 se presenta por
medio de apoderado Santa María Estancias Saltalamacchia y Compañía Socie-
dad en Comandita por Acciones e inicia demanda contra la provincia de Buenos
Aires a fin de que se la condene a resarcir el importe de todos los daños, pre-
sentes y futuros, derivados de una consecuencia inmediata o mediata, incluidos
el daño emergente y lucro cesante que el funcionamiento irregular del servicio
público registral le haya ocasionado al expedir certificados que acreditaban can-
celaciones de hipotecas y levantamientos de embargo que continuarían subsis-
tentes. Afirma que no se precisa el monto de lo reclamado porque su estimación
depende de elementos aún no definitivamente fijados y porque la iniciación de la
demanda es imprescindible para evitar la prescripción.
Expresa que es una empresa familiar dedicada desde hace más de treinta y
cinco años a la explotación agropecuaria en campos de su propiedad ubicados
en el partido de 9 de Julio y que en el año 1982, a fin de derivar algunos lotes
de hacienda que la capacidad receptiva del campo no admitía, decidió comprar
una fracción apropiada para ello. Con tal motivo, uno de sus directivos se puso
en contacto con la firma inmobiliaria “Aznar Propiedades” de la localidad de Bra-
gado, adquiriendo finalmente un inmueble de alrededor de trescientas hectáreas
en el partido de 25 de Mayo, propiedad de Juan C. Marino.
Para formalizar la operación se suscribió primeramente un boleto de compra-

venta redactado por aquella firma con el asesoramiento del escribano Aníbal R.

Riano, en el que se dejó constancia de que, según un certificado emitido por el
registro inmobiliario, la propiedad no reconocía gravámenes ni embargos por
haber sido cancelados los preexistentes. La escritura traslativa de dominio se
suscribió varios días después con intervención del escribano Jorge M. Blanco,
de la localidad de Bragado, quien tramitó un nuevo certificado que reprodujo la
información anterior en el sentido de que el bien estaba libre de gravámenes y
embargos. Destaca el hecho de que en dos oportunidades distintas y con inter-
vención de notarios diferentes el informe registral resultó coincidente.
Dice que tomó posesión del bien y que lo explotó sin perturbación alguna hasta
que el 18/6/1983 sus directivos tomaron conocimiento de que se iba a realizar el
remate de la propiedad por disposición judicial dictada en el juicio “ de Alpero-
vich, Eugenia v. Witemburg, Matilde C. s/ejecución hipotecaria”, que tramitaba
ante el Juzgado en lo Civil y Comercial n. 6 de San Martín. La ejecución era con-
secuencia del incumplimiento de un presunto mutuo con garantía real que habría
contraído una anterior propietaria.
Ante ello, se recurrió al escribano Andrés M. Larrañaga, quien hizo saber a los
asistentes a la subasta, al martillero y al juez de la causa que se encontraba
presente que el bien a rematarse estaba ocupado por la actora, la que tenía su
posesión como consecuencia de la compraventa de la que daba cuenta la escri-
tura notarial respectiva, y que dicho contrato se había formalizado con relación
al inmueble libre de gravámenes e hipotecas y había sido inscripto sin inconve-
nientes el 13/8/1982.
Agrega que también se efectuó una presentación en el juicio hipotecario pidiendo

la nulidad de esas actuaciones y, por consiguiente, del remate ordenado; que
el juicio respectivo se encuentra todavía en primera instancia; y que simultánea-
mente se realizaron averiguaciones oficiosas en el Registro de la Propiedad,
donde se les informó que los certificados expedidos eran genuinos y que la firma
del funcionario que los suscribía era auténtica, sin perjuicio de lo cual se había
promovido una causa penal.
Sostiene que si el incidente de nulidad planteado en el juicio hipotecario fuera

desestimado, se le produciría un daño -además del genérico que surge de la
sola omisión de las verdaderas condiciones del dominio- derivado de la falta de
servicio, pues no cabe duda de que cuando una provincia impone el deber de
obtener un certificado registral como requisito para la escrituración de inmue-
bles, ello presupone la prestación de un servicio regular. En el caso, de haberse
observado tal conducta, y si los certificados hubieran hecho constar los embar-
gos e hipotecas que aparecieron cancelados, otra habría sido su conducta.
En otro orden de ideas, expresa que el 18/6/1985 se cumplirían los dos años
de haber tomado conocimiento de los hechos por los que reclama; y que ello
justifica la iniciación de la demanda para evitar que una interpretación restrictiva
del art. 4037 CCiv., que hace iniciar el cómputo de la prescripción desde la toma
de conocimiento de los hechos, repela la acción. Destaca, no obstante, que la
jurisprudencia de la Corte Suprema sostiene un criterio amplio sobre el punto,
expuesto en los fallos que cita.
Aclara que la iniciación del presente juicio “no implica el desistimiento del inci-
dente de nulidad deducido en el juicio hipotecario sino que, por el contrario,
esas actuaciones revisten capital importancia para esta acción pues la existen-
cia y determinación de parte de los daños depende de la resolución que allí
recaiga”. Cita jurisprudencia del tribunal en apoyo de su reclamo.

2. A fs. 191/197 contesta la provincia de Buenos Aires. Plantea la falta de legi-
timación activa fundada en que la actora reclama eventuales daños ante un
supuesto error registral que habría posibilitado la adquisición de un inmueble
como libre de gravámenes. Dice que ese daño no se encuentra configurado
porque para ello es necesario que exista una sentencia definitiva en su contra,
que el deudor subrogante no pague y que el inmueble en cuestión sea ejecutado
en forma definitiva.
Cuestiona el criterio de la actora acerca de la prescripción, por cuanto el daño

aún no se ha producido. Por ello, “mal puede pues creer el actor, que la acción
prescribiría antes de que se produzca el daño, porque esto implicaría que una
acción puede prescribir antes del nacimiento de la acción que la justifica”. Consi-
dera asimismo que no se han agotado las vías ordinarias para conseguir la satis-
facción de su crédito y que la actora debió ejercer los derechos que la evicción
acuerda contra el vendedor. Cita doctrina y jurisprudencia.
Atribuye negligencia al escribano Riano y afirma que eso repercutió sobre los
supuestos perjuicios a cuya producción contribuyó la propia actora por su culpa
in eligiendo. Sostiene que no ha existido responsabilidad del registro, pues no
omitió publicitar medidas cautelares sino que expidió certificados acordes con
la matrícula falsificada. Agrega, por último, que la acción está prescripta por
cuanto a partir del momento en que el escribano Riano tomó conocimiento de
los hechos, lo que aconteció el 22 o 27 de julio de 1982, debe computarse el
plazo del art. 4037 CCiv. Pide la citación como terceros de los escribanos Riano
y Blanco.
3. A fs. 209/213 vta. se presenta el escribano Jorge M. Blanco. Realiza una nega-
tiva de carácter general y expone que a los fines de formalizar la escritura de
compraventa solicitó los respectivos certificados al registro inmobiliario, de los
que no surgía la existencia de gravámenes. Dice que no advierte responsabili-
dad de su parte, toda vez que el organismo reconoce haber publicitado asientos
falsos. Por otro lado, ante tal publicidad no pudo dudar de que los datos con-
signados eran los correctos. En apoyo de su postura cita la resolución registral
del 4/10/1982 dictada con motivo de su presentación, en la que se reconoce
que la protección de la buena fe registral no puede resultar desvirtuada por una
deficiencia funcional atribuible al registro porque conspiraría contra la seguridad
jurídica y la circulación de bienes. Opone la prescripción respecto de la citación
de la provincia.
Considerando:
1º) Que este juicio es de la competencia originaria de la Corte Suprema (arts.

115 CN. [1]).
2º) Que a los fines de la solución del litigio resulta significativo señalar que la
parte actora consideró necesaria la interposición de la demanda para evitar la
prescripción de la acción, que a su juicio podría entenderse operada hacia el
18/6/1985, día en el que se cumplirían dos años de la toma de conocimiento
de los hechos dañosos que fijó en la oportunidad en que conoció la subasta
ordenada en una ejecución hipotecaria de su propiedad (ver fs. 165/166 vta.,
159/162).
Ante tal circunstancia se presentó en ese juicio pidiendo la nulidad de las actua-
ciones fundada en su condición de titular de un dominio adquirido sobre la base
de información del registro inmobiliario que afirmaba que el bien no reconocía
embargos u otros gravámenes. Ese juicio no tenía al momento de la demanda

sustanciación definitiva. Agregó que si su presentación no fuera atendida se
producirían los daños por los que reclama. Su presentación -aclara- no implica
el desistimiento del incidente de nulidad mencionado, “sino que, por el contrario,
esas actuaciones revisten capital importancia para esta acción pues la existencia
y determinación de parte de los daños depende de la resolución que recaiga en
ese incidente” (fs. 166 vta.).
3º) Que según el art. 163 inc. 6 párr. 2º CPCCN. (2), “la sentencia podrá hacer
mérito de los hechos constitutivos, modificativos o extintivos, producidos durante
la sustanciación del juicio y debidamente probados, aunque no hubiesen sido
invocados oportunamente como hechos nuevos”. Concordemente, el tribunal ha
señalado en numerosos precedentes que sus pronunciamientos deben atender
a las circunstancias existentes al momento de la decisión (Fallos 304:1716 ;
316:723 y 1713 [3]). Es en este contexto procesal que deben estudiarse los
antecedentes del caso, en particular la actividad desarrollada por la actora en
defensa de sus derechos en el juicio hipotecario mencionado. Ello es así, por
cuanto el crédito pretendido en esta causa “dependía de lo que se resolviera en
el incidente de nulidad, pues con anterioridad no se le podía considerar cierto y
susceptible de apreciación, sino sólo conjetural” (Fallos: 321:2144 ).
4º) Que por ante el Juzgado en lo Civil y Comercial n. 6 de la ciudad de San

Martín, provincia de Buenos Aires, tramitó la causa “Bloch de Alperovich, Eugenia
y otros v. Witemburg y Lozzi o Witemburg de Castro Caballero o Witemburg,
Matilde s/cobro hipotecario”, en la que se reclamó el pago de un mutuo cuya
garantía real la constituía una hipoteca sobre el campo adquirido por la actora.
En ese expediente, reconstruido por pérdida (ver fs. 47/50) y en el cual se había
dispuesto la subasta del inmueble (ver fs. 20), la que se llevó a cabo el 18/6/1983,
se presentó la actora solicitando la nulidad de las actuaciones y consiguiente-
mente la del remate. Asimismo, interpuso una tercería de dominio. Tanto una pre-
tensión como la otra resultaron desestimadas, tal como surge de fs. 518/521 de
la ejecución y 83/85 de la tercería, que obran agregadas por cuerda, por lo que,
finalmente, el 6/8/1998 se puso en posesión del bien al acreedor hipotecario. Así
se convirtió en cierto un daño hasta entonces conjetural.
5º) Que según la jurisprudencia de este tribunal, el punto de partida de la pre-

scripción debe ubicarse en el momento a partir del cual la responsabilidad existe
y ha nacido la consiguiente acción para hacerla valer o, en otros términos, desde
que la acción quedó expedita (Fallos 312:2352;320:1352,2551;321:2144); y es
evidente que, en la especie, ello ocurrió cuando la actora tomó conocimiento de
las resoluciones judiciales, lo que aconteció el 7/12/1994 y el 24/9/1996, respec-
tivamente. Por tanto, corresponde rechazar la defensa opuesta por la provincia
de Buenos Aires.
6º) Que, según expresa la actora, el 5/8/1982 suscribió por ante el escribano
Jorge M. Blanco, titular del registro n. 2 de la ciudad de Bragado, la escritura
de compraventa de un campo ubicado en la localidad de 25 de Mayo, provincia
de Buenos Aires, propiedad de Juan C. Marino. A fin de realizar la operación,
el mencionado notario solicitó el certificado de dominio correspondiente, en el
que constaba la inexistencia de gravámenes y embargos. Con igual constancia
se había expedido otro pocos días antes, solicitado por el escribano Aníbal R.
Riano en oportunidad de firmarse el boleto de compraventa. Esa información
-sostiene- no era correcta, porque tiempo después la propiedad fue subastada
por un acreedor hipotecario cuyo crédito era objeto de un juicio ejecutivo donde
se dispuso el remate.

7º) Que según las constancias de la ejecución antes mencionadas, el 12/2/1981
se dictó sentencia y el 10/4/1981 se dispuso la subasta del inmueble (fs. 20),
la que se llevó a cabo en el Nuevo Hotel Galileo en la ciudad de 25 de Mayo el
18/6/1983 (fs. 123 y 127). En esa oportunidad, “una persona que dijo ser escrib-
ano” hizo reservas de acciones y derechos contra posibles adquirentes, dado
que Santa María Estancias Saltalamacchia y Cía. S.C.A. era el titular dominial
del bien (fs. 130, 131 y acta notarial de fs. 146/148). Pocos días más tarde la
actora pidió la nulidad de las actuaciones y consiguientemente de la subasta,
arguyendo que al tiempo de la adquisición del inmueble no pesaba sobre éste
hipoteca alguna (ver fs. 164/170). Como se señaló antes (consid. 4), la petición
fue desestimada e igual suerte corrió la tercería de dominio deducida.
Entre tanto, el Registro de la Propiedad Inmueble abrió el expediente administra-

tivo 2307.14448/1983 como consecuencia de la denuncia presentada el 27/7/1983
por el abogado Alberto F. Ruiz de Erenchún, quien, ante el conocimiento de que
terceros invocaban haber adquirido el inmueble libre de restricciones, reiteró
la vigencia de los gravámenes y pidió que se dispusiera la instrucción de un
sumario y la denuncia penal pertinente respecto del titular del bien que efec-
tuó la venta como libre y a quienes pudieron haber efectuado asientos falsos
o “extravíos culposos” de documentación registral. Pidió en consecuencia la
reconstrucción de la matrícula (fs. 533/534 y 574 de estos autos), lo que así se
dispuso (fs. 581/582). Ante tales circunstancias, el juez de la ejecución decretó
una medida de no innovar con relación al inmueble hipotecado (fs. 193 de la
causa a su cargo), que se comunicó mediante oficio al registro (fs. 586 de estos
autos).
A fs. 590 obra una presentación del Dr. Ruiz de Erenchún en la que denun-
cia lo que denomina “incompatibilidad de asientos” y reitera la necesidad de
instruir un sumario administrativo para determinar las causas de la desaparición
de la matrícula 12721, por lo menos hasta entonces, sin justificación legal. A fs.
608/610 obra copia de la matrícula una vez reconstruida con la constancia de los
gravámenes y de la medida de no innovar a que se ha hecho referencia.
Sobre la base de esos y otros antecedentes (entre ellos, el oficio del juez de
la ejecución citada, que ratificó la subsistencia de los embargos y la copia del
certificado obtenido por el escribano Blanco donde obran las supuestas cance-
laciones), el registro efectuó una denuncia penal ante los tribunales de La Plata,
que culminó con la condena de Juan C. Marino, quien había vendido el bien a la
actora como libre de gravámenes, a un año y seis meses de prisión.
Del texto de esa denuncia (ver fs. 634) surge explícita la irregularidad producida
en los asientos registrales, toda vez que se reconoce la sustitución de la matrícula
12721 correspondiente al inmueble designado como parcela 1474, colocando en
el rubro cancelaciones y levantamiento de embargos los gravámenes que pesa-
ban sobre el bien. Sobre la base del nuevo asiento de dominio prima facie fraud-
ulento -continúa el informe- se despacharon certificados que sirvieron de base
para la instrumentación de la escritura de compraventa a la sociedad actora.
Destaca, asimismo, que la denuncia se efectuó por uno de los acreedores hipo-
tecarios y que el juzgado en el cual estaba radicada la ejecución iniciada por
Eugenia Bloch de Alperovich informó que no existía constancia del levantami-
ento del embargo respectivo. A fs. 639/642 obra copia fiel del original reconstru-
ido, en la cual constan los gravámenes que, según los certificados expedidos a
solicitud de los escribanos intervinientes en la confección del boleto y la ulterior
transmisión de dominio, habían sido levantados.

Debe puntualizarse que los notarios Riano y Blanco acompañaron originales de
los certificados de dominio a fs. 382/385 y 403/406 de estos autos en respuesta a
los oficios librados. El último de esos profesionales ya se había expedido acerca
del contenido del certificado respectivo al contestar la citación de tercero (fs.
205/214). Cabe agregar que las constancias del juicio ejecutivo indican que a
fs. 302 el registro reconoció que “omitió mencionar la existencia de gravámenes
vigentes”, circunstancia que ha sido considerada en los fallos de primera y seg-
unda instancia (fs. 490/494 y 518/521, respectivamente) y en la sentencia dictada
en sede penal contra Marino, que en fotocopia obra a fs. 480/487 de ese mismo
expediente.
8º) Que es del caso señalar que la provincia ha admitido la existencia de la inex-
actitud registral consignada en los respectivos certificados al expresar en los
ptos. 34 y 35 de su escrito de contestación que “el asiento dominial es falso”, y
que el registro “publicitó situaciones jurídicas registradas (asiento falso) que no
corresponden a la realidad extrarregistral”, aunque pretende excusar su respon-
sabilidad basada en que “expidió certificados acordes con la matrícula dolosa-
mente falsificada”. Esta curiosa línea de defensa resulta improcedente, según el
criterio reiteradamente expuesto por esta Corte en el sentido de que quien con-
trae la obligación de prestar un servicio público lo debe realizar en condiciones
adecuadas para llenar el fin para el que ha sido establecido y debe afrontar las
consecuencias de su incumplimiento o ejecución irregular (Fallos 321:2144 y
sus citas). También ha señalado que la omisión de consignar en las certifica-
ciones registrales expedidas la existencia de derechos reales de hipoteca, en
tanto haya permitido la enajenación de un bien como libre de gravámenes -tal
como ha acontecido en la especie-, es causa generadora de daños y perjuicios
que el Estado provincial debe reparar (Fallos 324:492).
9º) Que la provincia ha utilizado como defensas principales en su escrito de con-

testación que al tiempo de iniciar el juicio no había sentencia definitiva en contra
de la actora, que no había citado de evicción al vendedor y que no se había
ejecutado judicialmente el bien. Por ello le negaba legitimidad para demandar.
Entre otros argumentos, invocaba su culpa in eligiendo porque los notarios inter-
vinientes en la operación habían sido negligentes en el cumplimiento de su fun-
ción al no advertir singularidades en la certificación (ver fs. 195 vta.).
En lo que respecta al primer aspecto, que ya ha sido analizado, cabe señalar

que las decisiones recaídas en contra de sus derechos han definido la cuestión
conduciendo a la entrega del bien a quien lo adquirió en la subasta realizada el
18/6/1983, operación aprobada; y respecto de los restantes, los precedentes del
tribunal sobre la materia determinan su rechazo.
Así, se ha dicho que es doctrina consolidada de esta Corte que en situaciones

semejantes no es necesario agotar otras vías para reclamar el crédito ni demos-
trar previamente la condición de insolvente del deudor, por cuanto la responsabi-
lidad extracontractual del Estado, comprometida por la actividad de sus órganos,
genera un daño independiente de la antecedente relación entre la parte actora y
su respectivo deudor (Fallos 307:1668 ; 310:1535 [4]; 313:907 [5] y 318:470 ).
Tampoco conduce a una solución diversa el comportamiento negligente que se

atribuye a los escribanos intervinientes pues, conforme a una consolidada doct-
rina de este tribunal, la eventual responsabilidad de los notarios no excusa total
ni parcialmente la de la provincia, sin perjuicio de las acciones que ulteriormente
pudiere ejercer ésta contra aquéllos para obtener -si procediere- su contribución
en la deuda solventada (Fallos 307:1507 ; 308:966 ; 310:2027 ; 318:4701800 [6]
y 321:2144).

10º) Que en atención a lo expuesto corresponde fijar la indemnización, la que
en el caso está constituida por el precio pagado por la actora para la adqui-
sición del campo que consta en la escritura del 5/8/1982. Esa suma, actualizada
al 31/3/1991 según el índice de precios mayoristas nivel general, equivale a $
105.318. A ello deben agregarse los importes abonados en concepto de gastos
y honorarios en el incidente de nulidad y en la tercería de dominio planteados en
la ejecución hipotecaria. Según las constancias agregadas a esta causa, cuya
incorporación fue admitida por el tribunal a fs. 809, ese ítem asciende a $ 65.227,
importe en el que se contempla, tal como se peticiona a fs. 849 vta., el 10% que
prescribe el art. 12 inc. a ley 6716 (7) de la Provincia de Buenos Aires, modificada
por la ley 10268 (8).
En cuanto al lucro cesante que se reclama a partir del momento en que la actora
soportó la desposesión del inmueble, es dable señalar que esa circunstancia
no acuerda por sí sola certidumbre al daño, toda vez que no existen constan-
cias que acrediten que estuviera afectado a una explotación económica. Por lo
tanto, el monto total del resarcimiento se establece en la suma de $ 170.545.
Los intereses se deberán calcular con relación a la suma de $ 105.318, desde
el 5/8/1982 -fecha en que la actora suscribió la escritura de compraventa del
inmueble objeto de autos- hasta el 31/3/1991, a la tasa del 6% anual. Desde
entonces hasta el efectivo pago y con respecto al total adeudado, los acceso-
rios se devengarán como corresponda según la legislación que resulte aplicable
(Fallos 316:165 [9]).
Por ello, se decide: Hacer lugar parcialmente a la demanda seguida por Santa
María Estancias Saltalamacchia Cía. S.C.A. contra la provincia de Buenos
Aires, condenándola a pagar, dentro del plazo de treinta días, la suma de
$ 170.545, con más los intereses, que se liquidarán de conformidad con
las pautas indicadas en el considerando precedente. Con costas (art. 68
CPCCN. [10]).- Julio S. Nazareno.- Eduardo Moliné O’Connor.- Augusto C. Bel-
luscio.- Enrique S. Petracchi.- Antonio Boggiano.- Guillermo A. F. López.- Adolfo
R. Vázquez.
Debe estudiar las disposiciones de la ley 17801 y especialmente los arts. 22, 23
y 24.
Recuerde que la ley de Publicidad Registral Inmobiliaria, nº 17801, es nacional y

los registros de la propiedad o registros inmobiliarios son provinciales.
Ud. dispone en materiales de la asignatura de las leyes reglamentarias de la ley

nacional, correspondiente a cada provincia.

m1 | actividad 4
Recursos – Inexactitud Registral Inmobiliaria
La presente actividad se constituye a los fines de saber interpretar las dis-

posiciones de la ley de fondo. Lo invitamos a leer detenidamente esta reso-
lución para luego responder a las siguientes consignas e interrogantes:
2.) ¿Qué entiende por inexactitud registral?
3.) ¿Qué es el contencioso registral? A 1
4.) ¿Cuál fue el derecho que aplicó el Tribunal de Alzada para decidir a
favor de la inscripción del título? A 2
Excma. Cámara 5ta. en lo Civil y Comercial

AUTO INTERLOCUTORIO NÚMERO: 58
Córdoba, 9 de Marzo de dos mil cuatro.---------------------------------------
------------------------
Y VISTOS: Los autos caratulados “TRUCCO DE BARETTA MARISA DEL VALLE
- ESC. PUB. TITULAR REG. NOTA. 436 - INTERPONE RECURSO DE RECTI-
FICACION Y APELACION EN SUBSIDIO REF. DOMINIO Nº 2192/03”venidas
las presentes actuaciones administrativas en apelación del Registro General de
la Provincia, en contra de la resolución Nº 75 de fecha 16.IX.03 dictada por el
Director General del Registro General de la Provincia (fs. 35/36 vta.) que reza de
la manera siguiente en la parte pertinente “Artículo Primero: Rechazar el recurso
de apelación interpuesto por la Escribana Marisa del Valle Trucco de Baretta,
titular del Registro Notarial Nº 436, manteniendo la observación formulada con
fecha 17.VI.03 al documento notarial Diario de P.H. Nº 2192 del 9.IV.03...”.---------
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Y CONSIDERANDO: I.- A fs. 40/43 vta. la Notaria Marisa del Valle Trucco de
Baretta con el patrocinio letrado de la Dra. María Eugenia Pische deduce contra
la resolución de la Dirección General del Registro General de la Provincia que
lleva el Nº 75 de fecha 16.IX.03 y que resuelve el Expediente Administrativo Nº
0032-030123/2003 con motivo del recurso de apelación que fuera dispuesto;
el presente recurso judicial a los efectos de modificar la decisión que ha sido
tomada por dicho Registro General y por el cual se ha mantenido la observación
que se formulara. Radicados los autos en esta Alzada, en virtud de lo dispuesto
por el art. 19 de la ley 5771 y sus modificatorios y firme el decreto de autos queda
la causa en estado de ser resuelta (fs. 52).
II.- Una breve relación fáctica será suficiente para avanzar incluso en la respuesta
que al recurso se habrá de brindar. La notaria interviniente indica que a los efec-
tos de instrumentar una compraventa, requirió el Certificado que prevé el art.
23 de la ley 17.801 y que el mismo fue expedido con fecha 19.III.03 bajo el Nº
12.643, en el mismo, se informa que no aparecen inhibiciones y no reconoce el
inmueble gravámenes. Autorizado el acto notarial, dentro del plazo de vigencia
del certificado el Registro, procede a efectuar una observación a la Escritura Nº
25 de fecha 21.III.03 y que reza: “Acreditar cancelación de hipoteca Nº 1029, Fº
3264, Año 1995”.----------------------------------------------------------------------------------------
La queja ante el Registro y ahora ante esta Alzada no es otra que la misma denun-
cia que se hace al Registro de la Propiedad por la no información de la existencia
de la hipoteca, cuya cancelación ahora se reclama y por lo que, deviene inde-
bida la tal observación por ser una responsabilidad del Registro General de la
Provincia el brindar información fidedigna.----------------------------------------------------

Por su parte el Registro ha señalado que tratándose de una hipoteca que origi-
nariamente se otorgó a favor del Banco de la Provincia de Córdoba, y que por
lo tanto, enmarcadas dentro de la ley 15.283 y de los Decretos-Ley 13.128 y Ley
20.787 de los cuales se desprende que “Los efectos del registro de hipotecas
durarán hasta la completa extinción de la obligación hipotecaria, no obstante lo
dispuesto a este respecto por el Código Civil”, de manera tal, que ellas no pres-
criben por el término de ley sino a través de su cancelación expresa. En definitiva
se indica “Que de todo lo verificado y analizado se desprende que no se habría
omitido informar en el certificado notarial la existencia de la hipoteca, pues se
trata de una hipoteca constituida en el año 1958 la que a su vez fue ampliada y
tomada a cargo, y en dicho certificado se requiere que se efectúen las búsque-
das de gravámenes por el término de ley” (fs. 34).-----------------------------------------
III.- No existe objeción entonces, respecto a la existencia de que la Notaria inter-
viniente requirió el respectivo certificado para autorizar la compraventa en cues-
tión, como que el instrumento fue brindado en el llamado plazo de vigencia del
certificado en cuestión. El certificado notarial tal como resulta conocido se trata
de un instrumento público en los términos del Código Civil que garantiza que la
situación jurídica por ellos publicitada se mantendrá inmutable durante un plazo,
que generalmente es de quince días, reservando prioridad para un negocio que
se encuentra en gestación, es decir que a la publicidad formal, agrega un impor-
tante efecto de publicidad material (cfr. López de Zavalía, F.; Curso introductorio
al derecho registral, Bs.As., Zavalía, 1983, pág. 326)---------------------------------------
Mediante entonces los certificados y los informes la sociedad en general toman
conocimiento del estado de las propiedades que habrán de ser motivo de algún
tipo de negocio jurídico; mediante ello, es el propio Registro quien cumple con el
dar a publicidad las relaciones jurídicas o existentes y con lo cual, protege efecti-
vamente a todas las personas interesadas en contratar sobre aquéllos bienes sus-
ceptibles a registración. El principio de publicidad sin duda que es rector dentro
de la ley registral.---------------------------------------------------------------------------------------
Los datos entonces que son consignados en los certificados hacen plena fe de su
contenido, sirviendo de prueba de que los datos que suministran corresponden
fielmente a la situación registral del inmueble, con lo que se integra la llamada
fe pública registral. Pero en verdad el certificado “no solamente hace conocer
la situación en que se encuentran actualmente los bienes, sino que garantiza su
inmutabilidad durante un plazo que establece la propia ley registral, es decir, se
proyecta hacia el futuro, para dar seguridad a los interesados de que el negocio
jurídico que piensan celebrar respecto a esos bienes, no se va a ver afectado por
un cambio de la situación registral, como sería la aparición de gravámenes, inhi-
biciones o embargos posteriores” (Moisset de Espanés, L.; Publicidad registral,
Bs.As., Zavalía, 2003, pág. 297).- En este marco de temas, es que el Certificado
Nº 12.643 expedido el día 19.III.03 indica: “Expedido a las 0 horas, que practica-
das las investigaciones correspondientes, se informa que los folios indicados no
aparecen inhibiciones. Lo descripto no reconoce gravámenes durante el término
que expresa la solicitud. El dominio consta. Las búsquedas de inhibición y gravá-
menes se efectuaron únicamente como se solicita en ítem 9 y según búsquedas
del sector cómputos”.-
Con lo cual no existe razón de ningún tipo para pensar, que habiéndose requerido
el informe al Registro de la Propiedad, y éste haberlo expedido en los términos
que han sido transcriptos más arriba, la Escribana no autorizara la compraventa.
Aparece evidente entonces que ha existido una llamada inexactitud registral para
seguir la misma terminología de la ley 17.801 en su artículo 34; y dicha inexac-
titud tiene como se puede advertir conclusiones de no menor entidad; pues tal
como la doctrina registralista ha venido sosteniendo en manera reiterada y la
jurisprudencia pacíficamente se ha ocupado en igual sentido, la información que
publica el Registro goza de una presunción de exactitud y también de integra-
lidad de la misma (cfr. V Congreso Internacional de Derecho Registral (Roma,

1982, conocido el documento como Carta de Roma, y reiterado en la ulterior
Carta de Buenos Aires).----------- -------------------------------------------------------------------
Además de ello en reciente jurisprudencia la misma C.S.J.N. ha dicho del Regis-
tro de la Propiedad, que “quien contrae la obligación de prestar un servicio
público lo debe realizar en condiciones para llenar el fin para el que ha sido esta-
blecido y debe afrontar las consecuencias de su incumplimiento o ejecución irre-
gular (Fallos 321:2144 y sus citas)” in re “Santa María Estancias Saltalamacchia y
compañía SCA c/ Buenos Aires, Provincia de s/ Resarcimiento de daños y lucro
cesante” (C.S.J.N. del 5.XI.02, publicada en Revista Zeus, Nº 7314 (T.93) del
24.XI.03).------- El hecho que con posterioridad sea el mismo Registro de la Pro-
piedad quien efectúa la observación al documento escriturario al diario 2192/03,
indicando la existencia de una hipoteca que como había sido constituida a favor
del Banco de la Provincia de Córdoba, extiende sus efectos hasta tanto ella no
sea cancelada en manera definitiva y por lo tanto, escapa a la previsión corriente
del Código Civil; en modo alguno puede ser ello una razón para que no pueda
ser informada acerca de su existencia.-------------- --------------------------------------------
Por el contrario pone en evidencia empírica, la inexactitud de la primera informa-

ción; a lo que se debe agregar que es el mismo sentido común el que señala, que
son ese tipo de hipotecas por justamente la razón que acaba de ser señalada, las
que deberían ser mayor objeto de búsqueda para la información registral, la que
si debe ser exacta y completa, como es lógico, no puede tener dicha inexactitud
e incompletitud. ----------------------------------------------------------------------------------------
Corresponde en consecuencia acoger el recurso de apelación que se ha inter-
puesto en contra de la resolución Nº 75 del 16.IX.03 del Sr. Director del Regis-
tro General de la Propiedad de la Provincia de Córdoba; disponiéndose que
se proceda a la inscripción de la escritura traslativa de dominio Nº 25 de fecha
21.III.03 acorde al certificado Nº 12.643 emitido por el Registro General de la
Propiedad de la Provincia, sin perjuicio de las consecuencias que por otra vía se
puedan seguir de la observación que ha sido formulada por el Registro con fecha
17.VI.03 al documento notarial Diario PH Nº 2192 del 9.IV.03. --------------------------
Corresponde regular los honorarios profesionales de la Dra. Marcela Eugenia

Pische por sus tareas profesionales en lo que resulte del treinta por ciento (30%)
del punto medio de la escala del art. 34 (Arg. Arts. 34, 36, 37 120 de la ley 8226).-
----- ------------------------------------------------------------ Por todo ello; y lo dispuesto por
el art. 382 C.P.C, SE RESUELVE: I.- Acoger el recurso de apelación que se ha
interpuesto en contra de la resolución Nº 75 del 16.IX.03 del Sr. Director del
Registro General de la Propiedad de la Provincia de Córdoba; disponién-
dose que se proceda a la inscripción de la escritura traslativa de dominio Nº
25 de fecha 21.III.03, acorde al certificado Nº 12.643 emitido por el Registro
General de la Propiedad de la Provincia. II.- Regular los honorarios profesio-
nales de la Dra. Marcela Eugenia Pische por sus tareas profesionales en lo que
resulte del treinta por ciento (30%) del punto medio de la escala del art. 34 de la
ley 8226. Protocolícese, hágase saber y bajen.

Los registros inmobiliarios son provinciales y cada provincia ha dictado la ley per-
tinente a los fines de reglamentar su funcionamiento. Vea los arts. 15 y siguientes
de la ley 5771 correspondiente a la Provincia de Córdoba.
Recuerde que debe existir una observación por parte del registrador, no compar-
tida por el particular, a los fines de promover el recurso pertinente.
Debe estudiar las disposiciones de la ley 5771 correspondiente a la provincia de

Córdoba o la correspondiente a su provincia de origen. La legislación corres-
pondiente a cada provincia se encuentra incorporadas en el apartado Material.
m1 glosario
Diríjase a la página 18 para leer el contenido de este glosario.
m2
m2 microobjetivos
• Conocer los vínculos que pueden establecerse entre una persona y una
cosa determinada, y distinguir cada una de las relaciones de poder con-
sagradas en el nuevo código civil y comercial de la Nación.
• Reconocer la importancia de la posesión no sólo como medio de ejer-

cicio de los derechos reales, sino también como la relación real propia
de los derechos reales y comprender la clasificación de la posesión con-
forme al sujeto y al modo de adquisición.
• Interpretar la adquisición de la posesión de inmuebles, mediando boleto

de compra-venta, a la luz de los arts. 1170 y 1171 de la ley 26.994.
• Comprender la importancia del acto adquisitivo de la posesión para

determinar la calidad de la posesión e inicio del cómputo de los plazos
posesorios.
• Entender los requisitos de la tradición para adquirir posesión y las distin-

tas formas de tradición.
• Conocer los efectos de la posesión en cuanto a derechos y obligaciones

inherentes a la misma, y distinguir las correspondientes a bienes mue-
bles o inmuebles; relacionándolo con la calidad de la posesión.

• Entender la existencia de la defensa extrajudicial y acciones judiciales en
las defensas de las relaciones de poder, distinguiendo las lesiones que
pueden producirse tanto en la posesión como en la tenencia.
• Comprender la razón de ser de las defensas de las relaciones de poder,

y advertir la simplificación producida por la ley 26.994 al involucrar en
éstas tanto a la posesión como la tenencia.
m2 contenidos
RELACIONES DE PODER
El presente módulo lo llevará a conocer las llamadas relaciones de poder en el

Código Civil y Comercial de la Nación, antes denominadas relaciones reales en
el Código Civil, como poderes de hecho que se establecen entre una persona y
una cosa determinada.
En cada momento de nuestras vidas desarrollamos relaciones de poder y la

establecemos con la ropa que vestimos, el automóvil que alquilamos, o los ele-
mentos con que trabajamos sean éstos propios o del empleador si trabajamos
en relación de dependencia.
Comprende el concepto de cada una de las relaciones de poder contempladas

en nuestro derecho, siendo la de mayor jerarquía la posesión. Vea el cuadro de
relaciones de poder IC 1.
Respecto de la posesión y la tenencia comprende su objeto, que es la cosa

determinada y se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte
material de la cosa; determinándose la imposibilidad de cambiar la especie de
la relación de poder, por la mera voluntad del sujeto, o por el solo transcurso del
tiempo.
La ley 26.994 dispone respecto a la buena fe en la relación de poder cuando el

sujeto no conoce, ni puede conocer, que carece de derecho, es decir, cuando
por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad;
presumiéndola de buena fe, a menos que exista prueba en contrario. La mala
fe se presume cuando el título es de nulidad manifiesta, cuando se adquiere de
persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y cuando
recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra
persona.
Las relaciones de poder se presumen legítimas, es decir el ejercicio de un dere-

cho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley, a
menos que exista prueba en contrario. Siendo la posesión el medio de ejercicio
de los derechos reales, en los cuales se verifica entrega de la cosa, está ínsito
en dicha relación la importancia del acto adquisitivo y los efectos en cuanto a
derechos y obligaciones. También, respecto de la posesión ilegítima, los efectos
en el supuesto de ser condenado a restituir y la conservación y pérdida de la
relación de poder.
En la unidad número cinco se analizan, en primer término, el fundamento de la

existencia de la protección de las relaciones de poder; las lesiones de turbación

y desapoderamiento, y las defensas reflejadas en las acciones de mantener y de
despojo. Vea el cuadro de acciones posesorias IC 2.
Se analiza el sujeto activo y pasivo en las acciones protectoras de la posesión y

de la tenencia y los efectos de ellas.
La relación entre el juicio posesorio y el petitorio; las características de cada uno

y los efectos.
Le sugerimos ver las siguientes clases satelitales disponibles en la plataforma:
• Clase satelital 8072 Nuevo Código Civil y Comercial. Relaciones de

poder. Disposiciones Generales. Clasificación de la posesión. Parte – A
y B.
• Clase satelital 8073 Nuevo Código Civil y Comercial. Defensa de la
posesión y la tenencia. Parte – A y B
• Clase satelital 8076 Nuevo Código Civil y Comercial. Adquisición, ejer-
cicio, conservación y extinción de la relación de poder. Parte - A y B.
m2 |contenidos | IC
RELACIONES DE PODER
Requieren Se Clasifica
Legitima
Al título
Ocupación Inmuebles Modo Ilegitima (1)
Unilateral
Aprehensión Muebles Corpus y Atendiendo Buena Fe
Se
Animus Domini POSESION Al sujeto (1)
Adquiere Mala Fe (2)
Muebles
Modo
Tradición Bilateral Sin vicios
Al modo (2)
Inmuebles Con vicios
Requiere
1. Actos materiales Inmuebles Muebles

2. Capacidad tanto del que entrega como del quien recibe
3. Titulo con entidad para transferir la posesión.
4. Quien entrega debe ser poseedor.
Posesión Vacua: que no exista contradictor Art. 1926
1. Violencia 1. Hurto
2. Clandestinidad 2. Estafa
3. Abuso de confianza 3. Abuso de confianza
Se
Adquiere Modo Corpus y Animus
Tradición Bilateral Detinendi TENENCIA
Requieren Se Clasifica

m2 |contenidos | IC
PROTECCION DE LAS RELACIONES DE PODER
TITULO XIII Acciones posesorias y acciones reales

CAPITULO 1 Defensas de la posesión y la tenencia
ACCIONES POSESORIAS
Sujeto activo
Desde tenedor hasta

propietario
Lesiones
Turbación Desapoderamiento
Corresponde Corresponde
Acción de mantener Acción de despojo Art.

Art. 2242 C.C.C.N. 2241 C.C.C.N.
contra contra
Turbador
Sucesores Herederos Despojante
particulares de
mala fe
Cosa Juzgada Material
m2 material

m2 actividades
m2 | actividad 1
Determinación de la calidad de poseedor y de tenedor de la cosa
Ud. ya ha estudiado la adquisición de los derechos reales y su ejercicio. Por tal

motivo, lo invitamos a determinar la calidad de poseedor o tenedor de la cosa
en los siguientes supuestos:
a) El Sr. Julio González ha adquirido un inmueble con el objetivo de obtener

una renta mensual alquilándolo, suscribiendo la pertinente escritura traslativa de
dominio que es inscripta en el registro a los fines de su oponibilidad a terceros
interesados de buena fe. A 1
b) El Sr. Roque Fernández, enterado de la intención de alquilarlo por parte de

Julio González, se pone en contacto con éste y firma un contrato de locación por
el término de dos años realzando la mudanza ese mismo día. A 2
c) Santiago Pérez ha ingresado por la fuerza, cortando los alambres, a un campo

de propiedad de Roberto Peña.
d) Luego de dos años, Santiago Pérez firma un boleto de compra venta con
Segundo Portela y le hace tradición. A 3
Cada respuesta debe estar adecuadamente fundada.
Tenga presente la adquisición de la posesión a través de la tradición y tratán-

dose de inmuebles el concepto de posesión vacua. Arts. 1923, 1924, 1926 del
Código Civil y Comercial de la Nación.
CAPITULO 2: Adquisición, ejercicio, conservación y extinción
Artículo 1923: Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por

la tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el
que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro,
quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del
nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro,
reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo posee-
dor. La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.
Artículo 1924: Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a
otra que la recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por
lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa,
los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que
entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla.
Artículo 1926: Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la posesión
o la tenencia, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe
mediar oposición alguna.

Tenga en cuenta que el locatario es representante de la posesión de otro. Art.

1910 Código Civil y Comercial de la Nación.
Artículo 1910: Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio
de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como repre-
sentante del poseedor.
A los fines de resolver esta consigna de la actividad, analice los supuestos de

presunción de posesión de mala fe en el Código Civil y Comercial de la Nación
Arts. 1918, 1919, 1920, 1921
Artículo 1918: Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no

de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.
Artículo 1919: Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de

buena fe, a menos que exista prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa
clase de cosas y carece de medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado
por otra persona.
Artículo 1920: Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se deter-

mina al comienzo de la relación de poder, y permanece invariable mientras no se
produce una nueva adquisición.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe
estar al día de la citación al juicio.
Artículo 1921: Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es

de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando
es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza.
Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejer-
cen. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes,
sea contra el poseedor o sus representantes.

m2 | actividad 2
La relación con la cosa determina la acción a iniciar
Ud. ha desarrollado la actividad 1 de este módulo y conoce la adquisición de

la posesión a través de la tradición, en la siguiente situación problemática lo
invitamos a establecer, en un primer momento, la relación de poder existente,
su calificación en cuanto al sujeto y la acción a iniciar a los fines de pretender
recuperar el inmueble.
El Sr. Santiago Arroyo es propietario de un inmueble ubicado en la ciudad de

Córdoba y suscribe boleto de compra-venta a favor de Susana Ritaro, esta
abona el cincuenta por ciento (50%) del precio establecido en ese momento y
se obliga a pagar el cincuenta por ciento (50%) restante en diez cuotas iguales
y consecutivas. En razón de haber abonado sólo dos cuotas, el Sr. Santiago
Arroyo inicia acción de desalojo a los fines de recuperar el inmueble afirmando
que sólo ha entregado la tenencia.
Los interrogantes planteados son:
a) ¿Qué relación de poder adquirió Susana Ritaro? A 1
b) ¿Cómo califica la relación de poder adquirida por Susana Ritaro, atendiendo

a su conducta? A 2
c) ¿Corresponde iniciar acción de desalojo para recuperar el inmueble, ante el

incumplimiento del pago del saldo de precio?
Debe responderlos de manera fundada.
Tenga presente lo dispuesto en los arts. 1908, 1909, 1910 del Código Civil y
Comercial de la Nación.
Posesión y tenencia Capitulo 1 Disposiciones generales
Artículo 1908: Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa
son la posesión y la tenencia.
Artículo 1909: Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio
de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular
de un derecho real, lo sea o no.
Artículo 1910: Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio
de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como repre-
sentante del poseedor.

Tenga presente la calificación de la relación de poder establecida en los arts.

1918, 1919, 1920 del Código Civil y Comercial
Artículo 1918: Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no

Artículo 1919: Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de

buena fe, a menos que exista prueba en contrario.
por otra persona.
Artículo 1920: Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se deter-

mina al comienzo de la relación de poder, y permanece invariable mientras no se
produce una nueva adquisición.

m2 | actividad 3
Lesiones a la posesión y la tenencia
Elaboración de un esquema que refleje las lesiones reconocidas en el Código

Civil y Comercial de la Nación a la posesión y la tenencia, y las acciones perti-
nentes.
Ud. dispone de un esquema relativo a la protección posesoria en el Código de

Vélez Sarsfield (Ley 340) IC 1, donde se distinguen las acciones protectoras del
poder efectivo y las acciones posesorias propiamente dichas. El Código Civil
y Comercial de la Nación ha simplificado sustancialmente ese esquema en el
TITULO XIII - Acciones posesorias y acciones reales- CAPITULO 1 Defensas de
la posesión y la tenencia, arts. 2238, 2241, 2242, 2343, 2244
LIBRO IV - TITULO XIII - Acciones posesorias y acciones reales
CAPITULO 1 Defensas de la posesión y la tenencia
Artículo 2238: Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habili-
tan. Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen
por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de
poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente producción,
ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor
o tenedor. Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta
del poseedor o del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el
efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor. La acción es posesoria
si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la

posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados
como acción posesoria sino como acción de daños.
Artículo 2241: Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para

recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa
o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus
herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el
desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si
toma la cosa de propia autoridad. Esta acción comprende el desapoderamiento
producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto
sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia. La sentencia que hace
lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad,
o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
Artículo 2242: Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la

acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre
una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo
turba en todo o en parte del objeto. Esta acción comprende la turbación pro-
ducida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que
anuncian la inminente realización de una obra. La sentencia que hace lugar a la
demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes
para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en
todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
Artículo 2243: Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo

de la lesión, se considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la
cosa en la fecha, más próxima a la lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga
que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua.
Artículo 2244: Conversión. Si durante el curso del proceso se produce una

lesión mayor que la que determina la promoción de la acción, el afectado puede
solicitar su conversión en la que corresponde a la lesión mayor, sin que se retro-
traiga el procedimiento, excepto violación del derecho de defensa en juicio.
Artículo 2245: Legitimación. Corresponden las acciones posesorias a los

poseedores de cosas, universalidades de hecho o partes materiales de una
cosa. Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias
contra terceros sin el concurso de los otros, y también contra éstos, si lo exclu-
yen o turban en el ejercicio de la posesión común. No proceden estas acciones
cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o
menor de cada parte. Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por
hechos producidos contra el poseedor y pedir que éste sea reintegrado en la
posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla directa-
mente.
Artículo 2246: Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de

conocimiento más abreviado que establecen las leyes procesales o el que deter-
mina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso.

m2 |actividad 3 | IC
PROTECCION DE LAS RELACIONES DE PODER
ACCIONES PROTECTORAS DEL PODER EFECTIVO O

POLICIALES (protegen el corpus)
Sujeto activo
desde tenedor interesado

hasta propietario
Lesiones
Turbación Despojo
corresponde corresponde
Acción innominada de Acción de despojo Art. 2490 CC

manutención o policial
de manutención Art.
2469 CC contra
contra
Cómplices Despojante
Turbador
Sucesores
particulares Sucesores
de mala fe universales
Cosa juzgada formal

ACCIONES POSESORIAS PROPIAMENTE DICHAS O
ESTRICTO SENSU (protegen la posesión)
Sujeto activo
desde poseedor calificado ( anualidad y carencia

de vicios ) hasta propietario
Lesiones
Turbación Desposesión
corresponde corresponde
Acción de manutención Acción de recupero

( Art. 2495 CC.) ( Art. 2487)
requiere requiere
Actos de turbación Art. Exclusión total o

2496 CC. parcial de la cosa
pueden ser a través de
Obra nueva
corresponde
Acción de obra nueva sin Obra nueva con

desposesión (Art. 2499 desposesión (Art.
CC: 1ª parte) 2498 CC.)
Cosa juzgada material respecto de los hechos
Art. 2499 CC última parte: acción de daño temido. Debe existir verosimilitud que de un edificio o de
otra cosa se produzca un daño.
m2 | actividad 4
Derechos y obligaciones del poseedor condenado a restituir
En la actividad 3 de este mismo módulo ha estudiado las acciones poseso-

rias, por ello lo invitamos a realizar un esquema referido a los derechos y
obligaciones del poseedor condenado a restituir. A tal efecto diagrame dos
columnas donde consigne: 1. Poseedor de buena fe; 2- Poseedor de mala fe y,
en sentido horizontal, lo referido a frutos (percibidos y pendientes), productos,
mejoras necesarias, útiles y suntuarias, destrucción o deterioro. A 1

El esquema debe realizarse conforme a las disposiciones del Código Civil y

Comercial de la Nación Arts. 1932 a 1938.
Libro IV - TITULO II Posesión y tenencia - CAPITULO 3 Efectos de las rela-

ciones de poder
Artículo 1932: Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor

tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa
que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir el respeto de los lími-
tes impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.
Artículo 1933: Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen

el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no
se haya contraído obligación al efecto. Deben respetar las cargas reales, las
medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos en el Capítulo 4,
Título III de este Libro.
Artículo 1934: Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:

a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación
posesoria. Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado
y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores origina-
dos por el uso ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la con-
servación de la cosa;
e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la
hizo.
Artículo 1935: Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La

buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y
la buena o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con
relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesión
universal o particular. El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos
y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe restituir los percibi-
dos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir
los productos que haya obtenido de la cosa. Los frutos pendientes correspon-
den a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.
Artículo 1936: Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El

poseedor de buena fe no responde de la destrucción total o parcial de la cosa,
sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe responde de
la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igual-
mente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa,

aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien
tiene derecho a su restitución.
Artículo 1937: Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular

sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la

cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae
el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición
legal.
Artículo 1938: Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de

poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni
por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la
cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejo-
ras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe.
Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor
valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la
naturaleza en ningún caso son indemnizables.
m2 glosario
m3
m3 microobjetivos
• Conocer el concepto de propiedad y su evolución histórica para poder

comparar las distintas facetas que se fueron dando en cada tiempo.
• Distinguir el régimen de la propiedad según los sistemas individualistas,

de la propiedad social y de los sistemas socialistas.
• Comprender el régimen del derecho de propiedad en la República

Argentina.
• Advertir la existencia, en nuestro régimen jurídico, de garantías a la pro-

piedad tanto frente al Estado como frente a los particulares.
• Entender el régimen de la expropiación; especialmente los requisitos de

su procedencia y tipos de expropiación.
• Analizar el objeto de expropiación y las facultades del sujeto expropiante.

m3 contenidos
RÉGIMEN JURÍDICO DE LA PROPIEDAD
Antes de dar comienzo lo invitamos a ver el siguiente video IC 1 que presenta

los Módulos 3 y 4.
Al estudiar el Módulo 2, Ud. ha concluido con las relaciones de poder, esos vín-
culos de la persona con una cosa determinada.
En el presente módulo Ud. ingresa al concepto de propiedad y tomamos el pro-

porcionado por la Excma. Corte Suprema de Justicia de la Nación, entendiendo
como tal todo interés apreciable del hombre, fuera de sí mismo su vida y su
libertad.
Como podrá advertir es un concepto sumamente amplio. Se abandona la cosa

o parte material de la cosa o los bienes cuando taxativamente lo dispone la ley,
como único objeto del derecho.
Dicho concepto involucra sin lugar a dudas tanto los derechos reales, como los
derechos personales como los derechos intelectuales.
La propiedad individual, precisamente por estar protegida en el orden jurídico,

goza de garantías y éstas están referidas tanto frente a los particulares como
frente al Estado.
Frente a los particulares toma relevancia el Titulo XIII del Código Civil y Comer-
cial referido a las acciones posesorias y acciones reales
Conocerá la figura de la expropiación como garantía frente al Estado; y dentro

de expropiación, los requisitos de su procedencia, bienes expropiables, proce-
dimiento administrativo y judicial y tipos de expropiación. Analizaremos la ley
21.499 como disposición nacional que la regula.
m3 |contenidos | IC
m3 material

m3 actividades
m3 | actividad 1
Procedencia de la expropiación irregular
Esta actividad se constituye a los fines de saber interpretar las disposiciones

de la ley de fondo. Lo invitamos a leer detenidamente el fallo para luego
responder a las siguientes consignas e interrogantes:
1.) Describa sucintamente los hechos.

2.) ¿Qué entiende por expropiación inversa o irregular? A 1
3.) ¿Hubo toma de posesión por parte de la Municipalidad de Córdoba?
A 2
3.) ¿Cuál fue el derecho que aplicó el Tribunal de Alzada para decidir la
cuestión a favor del particular?
AUTO INTERLOCUTORIO NUMERO: 597
Córdoba, 15 de DICIEMBRE de dos mil tres.-
Y VISTOS: ---------------------------------------------------------------------------------------------
1) En estos autos caratulados “OVELAR OMAR JOSE ALBERTO C/

MUNICIPALIDAD DE CORDOBA -EXPROPIACION IRREGULAR”, el recurso de
apelación interpuesto por la demandada en contra del Auto Interlocutorio N°
258 del 2 de Mayo de 2.003 (fs. 153/162), dictado por el Juzgado de 1ra. Inst.
y 10a. Nom. en lo C. y C., por el que se resolvió: “I) Rechazar la oposición a
la expropiación articulada por la Municipalidad de Córdoba, con costas.- II)
Ordenar la prosecución del juicio según su estado.- III) Diferir la regulación
de honorarios de los profesionales actuantes para cuando exista base para
practicarla. Protocolícese...”.--------
2) A fs. 183/192 expresan agravios los apoderados de la demandada,
sosteniendo que el A-quo se aparta de los términos de la Ley 6.394 cuando
estima que la falta de declaración de utilidad pública no es argumento para
desestimar la demanda, sosteniendo que la ley lo exige expresa y previamente,
citando doctrina en su apoyo. Agregan que no puede asignarse al informe ema-
nado de la Dirección de Planeamiento Urbano entidad suficiente, equivalente a
ley declarativa de utilidad pública, para habilitar la acción intentada. Manifies-
tan que no cuestionan la desnaturalización del derecho de propiedad, sino que
se oponen a la acción elegida y que sea la Municipalidad la obligada al pago,
citando doctrina y expresando que del mismo informe surge que la afectación
se origina por la traza de la Ruta Provincial N° 110 y que la Ordenanza 8060/85
opera por la existencia de la normativa provincia que afecta la parcela de que se
trata. Ofrecen prueba documental fotográfica y reiteran que la respuesta dada al
actor por un organismo técnico incompetente no puede sustentar la demanda,
porque no son vinculantes para el D.E., ni constituye acto administrativo defini-
tivo, según la Carta Orgánica Municipal, que en lo pertinente transcriben, insis-
tiendo en que no se dictó ordenanza declarando de utilidad pública al inmueble.
Cuestionan también la conclusión del sentenciante en cuanto a que la supuesta
convalidación del propietario anterior no puede afectar al actor, porque éste
tomó como sustento de su reclamo la negativa a aquél, lo que tendrá inciden-
cia en el pago de los intereses. Se agravian también porque entienden que la
voluntad del legislador se suplió por vía judicial, agregando que existe diferen-

cia entre las leyes nacionales y provinciales de expropiación porque la última
no contempla la acción sin previa declaración de utilidad pública, por lo que la
jurisprudencia citada por el A-quo no es aplicable al caso. Cuestionan también la
asimilación entre la denegatoria para construir y la desposesión del bien porque
importan dar por tierra con la garantía del Art. 17 de la C.N. y que el desapodera-
miento debe entenderse como ocupación material, porque a partir de esa fecha
corren los intereses. Citan jurisprudencia y formulan reserva del Caso Fede-
ral.-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
3) A fs. 193/196 el Dr. Héctor Raúl Romanutti, apoderado de la actora,
solicita el rechazo del recurso interpuesto a mérito de las consideraciones que
realiza a las que remitimos, oponiéndose a la apertura a prueba.----------------------
4) Firme el pase de los autos a estudio, queda la cuestión en estado de

ser resuelta.-----------------------------------------------------------------------------------------------
Y CONSIDERANDO: ----------------------------------------------------------------------------
I) Tal como manifiesta el apoderado del Actor, la queja formulada por
la recurrente no solo constituye una reiteración de las defensas mencionadas
en la instancia anterior, limitada a demostrar su disconformidad con lo resuelto,
sino que además introduce cuestiones no planteadas al contestar la vista que
se le corriera (ver fs. 135/141), tales como las referidas a que la afectación es
por una Ruta Provincial y por lo tanto correspondiente a esa jurisdicción y que
la Ordenanza N° 8060/85 opera por la normativa provincial que afecta a la par-
cela, por lo que no es a su cargo el pago. En atención al contenido de la misma,
no es ocioso reiterar una vez más, que el apelante no sólo debe manifestar su
desacuerdo con la resolución en crisis, sino que además debe señalar el punto
concreto que considera equivocado en el desarrollo argumental del magistrado.
Y ello es así por cuanto el objeto del recurso de apelación consiste en poner en
tela de juicio el razonamiento del juez, destacando los desaciertos de hecho o
de derecho en que incurre al emitir el pronunciamiento, no pudiendo tampoco
tratarse lo que no fue sometido a la anterior instancia, por lo que limitaremos
nuestro análisis solamente a lo que fue debidamente introducido al proceso.------
II) Sin perjuicio de lo expuesto diremos que los apoderados de la
demandada formularon oposición a la acción intentada por la inexistencia de
ley de declaración de utilidad pública y en sus agravios reiteran ese argumento,
sin lograr destruir la afirmación de la Sra. Juez de la instancia anterior en cuanto
afirma que no es necesario una declaración formal al respecto, siendo suficiente
los actos administrativos que declararon “no edificable” al inmueble de que
se trata. Tal como sostiene el apoderado del actor al contestar el traslado, y
lo expresa la jurisprudencia citada por el A-quo en su resolución, la garantía
del Art. 17 de la Constitución Nacional es a favor del propietario y no de la
Municipalidad, que amparándose en ella no dicta la ordenanza respectiva, pero
impide la utilización del bien, sin abonar indemnización alguna.-----------------------
III) Contrariamente a lo que sostienen los recurrentes, el análisis legal

debe comenzar por el Art. 17 de la Constitución Nacional que, luego de disponer
que la propiedad es inviolable, establece que es procedente la expropiación por
causa de utilidad pública, calificada por ley y previa indemnización. Que siendo
ello así, las reglamentaciones que se dicten en las diferentes jurisdicciones deben
siempre respetar la propiedad privada y no pueden impedir su uso y disfrute de
ninguna manera, salvo las fijadas. Por ello, las referencias a la previa necesidad
de ley que declare de utilidad pública al inmueble que contiene la ley provincial
de expropiación en el Art. 32 evidentemente están realizadas en beneficio y
protección del propietario, autorizándolo a promover en esos casos el juicio de

expropiación irregular, pero de manera alguna puede entenderse que se trate de
una enumeración taxativa a favor del Estado, porque ello importaría facilitarle la
afección de derechos de los particulares, sin ninguna consecuencia, lo que no
puede tolerarse, correspondiendo por ello interpretar correctamente la norma, tal
como lo hizo el A-quo, pues los actos administrativos de que se trata importan una
indebida restricción o limitación que lesionan el derecho de propiedad de Ovelar y
como tal argumento no fue destruido por vía de los agravios, corresponde mantener
lo resuelto.------------------------------------------------------------------------------------------------
IV) Tampoco sirve de sustento al recurso la referencia a la ineficiencia

de los actos de los organismos técnicos de la Municipalidad como causa de la
expropiación, no solamente porque ello tampoco fue introducido al oponerse a la
acción, lo que sería suficiente para rechazarlo, sino que en su caso, pudo servir
en aquel entonces para dictar los actos administrativos definitivos necesarios y
suficientes para dejar sin efecto la declaración de “no edificable” y permitir al
propietario realizar la construcción que pretendía, porque según se sostiene no
existía ley que declarara ese inmueble de utilidad pública y por ende no podía
restringirse su uso, ni siquiera en virtud de lo dispuesto por el Art. 2.611 del C.C.
como se menciona en el auto recurrido, lo que además no fue motivo de agravio
expreso.-
V) Por otra parte, es evidente que el Organismo Técnico que forma parte
de la administración municipal, obró en cumplimiento de lo dispuesto por el Art.
105 Inc. b) de la Ordenanza 8.060/85, sin hacer ninguna referencia al argumento
introducido en esta instancia que con ello se satisfacía un normativa provincial,
y no autorizó el emprendimiento inmobiliario porque como el inmueble estaba
afectado por la traza de la Ruta Provincial o Avda. Ricardo Rojas en el ámbito
municipal, impedía la continuidad de esa vía de circulación, tal como se advierte
nítidamente en la fracción identificada 12-03-18 en el plano o croquis obrante a
fs. 122 de autos, incorporado por la demandada, con sello de Oficialía Mayor, lo
que lo torna instrumento público, habiendo además la Dirección de Planeamiento
Urbano en el informe que luce en copia a fs. 123 manifestado, en referencia
a dicha avenida, que “...corresponde la transferencia al dominio público de la
traza completa de la misma con un ancho de 24.00.”, todo lo que a criterio del
sentenciante importan actos de restricción o limitación material del derecho de
propiedad que hace plenamente viable la acción de expropiación irregular, lo
que de manera alguna implica suplir judicialmente la voluntad del legislador,
sino aplicar correctamente la legislación vigente para evitar el perjuicio a los
particulares.---------------------------------------------------------------------------------------------
VI) Que las referencias a la incidencia en los intereses de las

manifestaciones sobre el desapoderamiento del bien, no es cuestión que deba
debatirse en este momento, porque ello será motivo de concreta decisión en
primera instancia, cuando al continuarse los trámites del juicio, se decida -en
su caso- sobre las sumas a pagar y sus accesorios, lo que nos libera de su
tratamiento específico.--------------------------------------------------------------------------------
VII) Que tampoco tiene entidad suficiente el agravio referido a la supuesta

conformidad del propietario anterior, no solamente porque la misma no existe
en forma expresa, sino como una posibilidad de transacción, considerando esa
parte del terreno como espacio verde para la aprobación de un emprendimiento
inmobiliario, sino también porque los dichos de un tercero no pueden afectar al
actual propietario, quien compró un inmueble que no estaba afectado legalmente,
siendo en consecuencia contradictorio el razonamiento de la Municipalidad de
Córdoba de no aceptar la acción de expropiación irregular porque no existe ley
de declaración de utilidad pública, pero acepta que el inmueble está afectado

a la traza de una avenida y que por ello ni el anterior propietario, ni el actual,
puedan construir en el mismo.--------------------------------------------------------------------
Por esas razones, citas legales efectuadas, lo dispuesto por el art. 382 del C.P.C.
(texto reformado por ley 9129) y constancias de fs. 201,......................................
SE RESUELVE:-----------------------------------------------------------------------------
1°) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la demandada y

mantener el resolutorio recurrido en todas sus partes, con costas.---------------------
2°) Estimar los honorarios de los Dres. Héctor R. Romanutti y Mario Ale-
jandro Petitto, en conjunto y proporción de ley, en el 4% del punto medio del Art.
34 de la Ley 8.226 y al Dr. Héctor Luis Bocco en la suma equivalente a 4 jus.-------
Protocolícese, hágase saber y bajen.---------------------------------------------
Debe estudiar las disposiciones de la ley 21.499 (expropiación) y la ley provincial

de expropiación 6.394.
Debe aplicar los conceptos estudiados en las unidades 3 y 4. Recuerde que la
expropiación es la garantía de la propiedad frente al estado.
m3 | actividad 2
Prescripción de la expropiación irregular
A los fines de saber interpretar las disposiciones de la ley de fondo, lo

invitamos a leer detenidamente este caso de jurisprudencia. Luego res-
ponda las siguientes consignas e interrogantes:

2.) ¿Cuál es la diferencia entre este fallo y el caso de jurisprudencia
que corresponde a la actividad 1 de este módulo? A 1
3.) ¿Qué se discute en un juicio de expropiación? A 2
3.) ¿Cuál es su opinión respecto a la solución dada tanto por el Sr. Juez
de Primera Instancia como por el Tribunal de Alzada?

Cámara 6ta. Nominación en lo Civil y Comercial de la ciudad de Cba. Sentencia
Nº 158 de fecha 10/10/02 Trib. de origen: Juz. 19ª CC Cba.
Autos: “Reyna, Rosario c/ Gobierno de la Provincia de Córdoba – Expropia-

ción Inversa”
2ª Instancia. Córdoba, 10 de octubre de 2002

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
La doctora Ana María Esteban de Flores dijo:
I) El decisorio bajo recurso contiene una adecuada relación de causa que satis-
face plenamente las exigencias del art. 329, CPC, por lo que en honor a la bre-
vedad al mismo me remito.
En contra de la sentencia, que hizo lugar a la acción de expropiación irregular

incoada, la demandada interpone recurso de apelación, el que es concedido, y
queda en consecuencia abierta la competencia de grado.
La accionada por intermedio de su apoderado expresa los agravios, los que son
contestados por el actor.
Dictado el decreto de autos, firme y consentido el mismo, queda la causa en

estado de resolver.
II) La demandada formula los agravios que la sentencia le provoca y solicita se

la revoque por los siguientes motivos:
Agravios: manifiesta que le causa gravamen que el a quo, haciendo una interpre-
tación forzada de las manifestaciones del Dr. Borra, arribe a la conclusión que se
debe aplicar la prescripción decenal establecida por el art. 4023, CC.
Dice que este examen que realiza el judicante resulta a todas luces improce-
dente porque existiendo una legislación específica como es la ley provincial de
expropiación N° 6394, la misma excluye de su tratamiento otra ley porque la
misma es una facultad propia del Gobierno de la Provincia de Córdoba, la cual
no ha sido delegada a la Nación.
En consecuencia resulta de aplicación al caso la ley provincial N° 6394 que, en

su art. 36 puntualmente establece: “La acción de expropiación irregular pres-
cribe a los cinco años, computados desde la fecha en que tuvieron lugar los
actos o comportamientos del Estado que tornan viable la referida acción”. En
consecuencia solicita se haga lugar a este agravio y se revoque la sentencia con
costas a la actora.
El segundo agravio radica en las costas. Dice que el art. 31 LE regula lo espe-
cífico en materia de costas pero el a quo, inexplicablemente, se aparta de dicha
norma y le da una interpretación por lo demás original y se la impone a su
parte. Argumenta que el art. 31 LE expresamente reza: “...y serán a cargo del
expropiado cuando la indemnización se fije en igual suma que lo ofrecido por el
expropiante...”. Que en el caso de autos la suma mandada a pagar como indem-
nización resulta inferior a la reclamada por la actora, de modo que las costas del
juicio, haciendo un razonamiento lógico corresponde se apliquen a la actora, lo
que así pide.

El tercer agravio radica en que el judex condena a su parte al pago de los hono-
rarios del representante de la expropiada en el Tribunal de Tasaciones, pues al
condenar a la Provincia de Córdoba, dentro de las mismas se hallan los honora-
rios del perito de parte al que el sentenciante asimila analógicamente con lo que
establece el art. 47 inc. 1, ley 8226 sus modificatorias.
Arguye que los honorarios de los peritos de partes son a cargo de la parte que
los propuso y obviamente pueden ser libremente pactados.
Solicita se revoque la sentencia acogiendo el recurso de apelación interpuesto

con costas a la parte actora. Plantea reserva de caso federal.
III) La parte actora contesta la expresión de agravios y en base en los argumen-

tos que expresa solicita el rechazo del recurso de apelación interpuesto.
IV) Previo a ingresar a los agravios conviene recordar: “Nadie puede ser privado
de su propiedad sino por causa de utilidad pública, previa desposesión y una
justa indemnización”. Que el art. 17 de la CN, cuando dispone que la indemniza-
ción expropiatoria sea “justa”, importa el derecho del expropiado a cuestionar el
monto de la indemnización correspondiente y con ello la realización probatoria
para determinar el valor real del bien. Ingresando al thema decidemdum, por una
cuestión de método trataré por separado los agravios de la parte demandada.
a. La primera queja radica en la circunstancia de que, según el apelante, el a quo

haciendo una interpretación forzada arriba a la conclusión que se debe aplicar la
prescripción decenal establecida por el art. 4023 del C. Civil y no la que dispone
la Ley de Expropiaciones.
Debemos manifestar que, como es sabido, la prescripción es una excepción

para repeler una acción por el solo hecho de que el que la entabla ha dejado
durante un lapso de intentarla o de ejercer el derecho al cual ella se refiere.
Ahora bien, compartimos lo sostenido por el judicante en cuanto que es recién

a partir de la determinación del valor real y actual del inmueble expropiado que
comienza a computarse el plazo de prescripción que fija la ley de expropiaciones
provincial. Por lo que el curso de la prescripción para ejercer la acción de expro-
piación inversa no comienza antes de la fijación de la indemnización expropia-
toria, la que recién es fijada con la sentencia de primera instancia. El apoderado
de la accionada sostiene que se cumplió el plazo dispuesto por la ley 6394 y que
su plazo no podrá ser suplido por el que establece el CC.
Ahora bien, soy de opinión que, para que este plazo que establece la ley de
expropiaciones pueda comenzar a computarse, la expropiación debe quedar
perfeccionada, por lo que debe operar transferencia de dominio al expropiante
mediante sentencia firme, toma de posesión y pago de la indemnización, com-
putándose esa fecha como la de inicio del cómputo para la prescripción y no
como pretende el accionado desde la toma de posesión del inmueble por parte
del expropiante.
La adquisición del dominio sobre el inmueble por parte del Estado se encuentra
subordinada al pago de la indemnización previa determinada en la sentencia
definitiva del juicio expropiatorio y recién a partir de allí puede comenzar a com-
putarse el término de prescripción. Se ha sostenido que: “...El Estado no puede
hacer valer a los efectos de la prescripción adquisitiva el tiempo que media entre
la ocupación efectiva de la cosa y la sentencia que declara transferida la propie-
dad. Es que el expropiador, mientras dura el juicio de expropiación, en los casos

en que se le ha acordado derecho a ocupar la cosa tiene sobre ella -en rigor-una
tenencia legítima (aunque se la designe como posesión inmediata o provisoria)
y la secuela del trámite expropiatorio implica un permanente reconocimiento de
la propiedad de otro, hasta tanto la sentencia declare transferido el bien al sujeto
expropiador”. (La Ley, 1979 C, p. 439 y ss).
Como bien lo destaca el judicante, se debe tener por cierta la declaración de

utilidad pública por parte de la Provincia juntamente con la resolución que dictó
dicha repartición.
También se encuentra acreditada la desposesión del bien por parte de la deman-

dada en contra de la actora y que dichos actos se produjeron en noviembre de
1993.
Pero se advierte que la determinación del valor del bien se encuentra controver-
tida y es el Estado a través del Consejo de Administración quien debe determi-
nar el valor real y actual del inmueble expropiado; sólo desde ese momento se
puede comenzar a computar el plazo de prescripción. El que, compartiendo lo
sostenido por el a quo, no se encuentra cumplido y recién comenzará a correr a
partir de la sentencia de primera instancia que determinó el valor del inmueble.
Otro aspecto a tener en cuenta es que el expropiante intenta demostrar que con
fecha 13 de junio de 1990 inicia expediente administrativo; con fecha noviembre
de 1993 se le confisca la propiedad al Sr. Reyna y recién se interpone la presente
acción con fecha 24 de noviembre de 1999, cuando ya se encontraban vencidos
los plazos que prescribe el art. 36 de la ley 6394.
Debemos destacar que como es sabido para que la expropiación quede plena-
mente perfeccionada y pueda aplicarse el art. 36, ley 6394 es necesario que se
encuentre probada la transferencia de dominio al expropiante mediante senten-
cia firme, toma de posesión y “el pago de la indemnización computándose esa
fecha como el inicio del plazo y no desde la toma de posesión del inmueble por
el expropiante”. Se ha sostenido que “...Mientras el juicio de expropiación no se
termine y se integre la indemnización, no hay constitucionalmente transmisión
de la propiedad, por lo tanto, durante la tramitación del juicio el expropiador que
ocupa la cosa no lo hace a título de dueño sino por imperio de normas legales
tendientes a asegurar los fines del Estado y a efectos de que éstos no se vean
enervados o demorados por dichos trámites...” (La Ley, 1979 C, p. 439 y ss).
De lo expuesto surge de manera inequívoca que, mientras el juicio de expropia-

ción no ha terminado y no se fije la indemnización, la transmisión de la propiedad
no se encuentra perfeccionada, por lo que recién cuando se determine por sen-
tencia el pago de la indemnización previa puede comenzar a correr el término
que prescribe la ley de expropiación provincial.
Por lo que es recién a partir de la sentencia de primera instancia que determinó

el valor de la indemnización que comienza a correr el plazo de prescripción que
fija la ley de expropiación provincial; mientras tanto el único plazo de prescrip-
ción posible es el que prescribe el Código Civil el que por su parte no se encuen-
tra cumplido.
De lo que se desprende que corresponde rechazar este agravio.
b. El segundo agravio es por la imposición de las costas. El apoderado de la

Provincia de Córdoba sostiene que el a quo les impuso las costas por haber
dado lugar a la iniciación de la presente acción cuando, según su parte, la situa-
ción debió ser inversa porque la suma mandada a pagar resulta inferior a la

reclamada. Por lo que sostiene en su expresión de agravios que esta situación
debió ser reglada por lo que dispone el art. 31, ley 6394 que expresa: “...y serán
a cargo del expropiado cuando la indemnización se fije en igual suma que la
ofrecida por el expropiante”. Sobre esta queja debo destacar que el expropiante
no ofreció pagar suma alguna y fue la expropiante quien dio lugar, como bien lo
argumentó el a quo, a la iniciación del presente juicio de expropiación irregular.
Por lo que no corresponde la aplicación del art. 31 de la ley de expropiaciones
habida cuenta que dicha normativa regula una situación particular cual es que
el expropiante hubiera efectuado un ofrecimiento indemnizatorio, circunstancia
que no se vislumbra en las presentes actuaciones.
Por lo que, al resultar de la resolución que la petición de los demandados es

rechazada, y las costas -dada su naturaleza resarcitoria- son parte integrante de
decisión, corresponde imponérselas a la parte vencida sin que quepa efectuar
una interpretación exclusivamente diferente, máxime cuando, como ocurre en el
subexamine, la Provincia de Córdoba pretende la prescripción del derecho del
expropiado a una indemnización por ser privado de su propiedad por causas de
utilidad pública, derecho éste que no se encuentra prescripto.
Por lo cual, reitero, teniendo especialmente en cuenta los términos de la demanda,

los de la contestación (que se oponen al progreso de la acción interponiendo
la prescripción) que niega todo derecho al accionante controvirtiendo absoluta-
mente el derecho indemnizatorio, la solución no puede ser sino desfavorable a la
parte condenada ya que el demandado ha sido vencido en el litigio y la solución
del art. 130 se impone. Se rechaza también este agravio.
c. El tercer agravio, esto es, que los honorarios del perito de control son a cargo
de la parte que los propone, no será tratado atento el allanamiento efectuado
por la parte actora. Allanamiento éste que cumple acabadamente con lo que
exige el art. 131, CPC, toda vez que el mismo es real, incondicionado, oportuno,
habida cuenta que ésta es la primera oportunidad procesal para realizarlo, es
total y efectivo porque el que se allanó pone en evidencia que va a cumplir con la
obligación de pagar al perito de control, por lo que este agravio es procedente.
En consecuencia corresponde rechazar el recurso de apelación, salvo en lo que

respecta al tercer agravio que es admitido. Así dejo expresado mi voto.
El doctor Jorge Ávalos Mujica dijo:
I) Coincido con la relación de causa que efectúa la Sra. Vocal de primer voto en
tanto reúne los requisitos exigidos por la ley adjetiva (art. 329, CPC).
II) Considero, por compartir sus conclusiones, que la Sra. Vocal preopinante
da la respuesta correcta a todas las cuestiones planteadas aunque, en punto al
tema que involucra la problemática de la prescripción, dejo expresada mi pos-
tura discordante respecto a qué debe tomarse como referente para el punto de
partida de su cómputo y a la imposición de costas.
No se presenta espacio razonable para poner en discusión que el derecho del

propietario es de carácter personal, que la acción para ejercitar la expropiación
irregular es prescriptible, en sentido lato, y que según doctrina mayoritaria la
única y exclusiva finalidad de esta acción es obtener la indemnización corres-
pondiente y, en modo alguno, la devolución del bien. De manera que siendo
una acción de expropiación irregular, el plazo que rige para estos casos es el de
cinco años que prevé el art. 36 de la ley provincial 6394, por su especificidad.

A partir de esta premisa, tengo para mí que el perjudicado, mediante el reclamo
administrativo previo, determinó su intención de obtener la indemnización que le
correspondía como consecuencia de la declaración de utilidad pública genérica.
Y digo con esto que comparto en su primera parte la motivación en que reposa
el pronunciamiento atacado porque se ha dado una adecuada interpretación
de la situación fáctica imperante en la causa en tanto concede como un hecho
relevante la existencia de un reclamo administrativo en curso que ha provocado
una actividad del expropiado que está muy lejos de considerarse pasiva o negli-
gente.
Ocurre que es dable liberar al acreedor y propietario de las consecuencias de

la prescripción en tanto hayan hecho valer sus derechos cuando ha sido despo-
seído de la posesión y para ello, acorde con las peculiaridades de las distintas
situaciones a que pueda dar lugar el ejercicio de la potestad expropiatoria, ha de
arribarse a decisiones justas en aquellos casos que no revelen una negligente
inacción de parte del expropiado.
Además, como bien se resalta en el fallo traído a colación en el pronunciamiento

que nos ocupa, si bien no está prevista en las expropiaciones irregulares la hipó-
tesis del reclamo administrativo previo determinado a interrumpir el curso de la
prescripción, no es menos cierto que debe considerárselo como una exterio-
rización concreta y expresa de la voluntad del expropiado a reclamar el pago
indemnizatorio y, como tal, con efecto suficiente para suspender la caducidad.
En doctrina, al interpretar la disposición del art. 3689, CC, se ha sostenido que

“También en otros fallos se ha resuelto que el concepto de ‘demanda’ debe
extenderse a algunos actos extrajudiciales -especialmente si se trata de reclama-
ciones administrativas- que traduzcan la debida diligencia del titular del derecho
y su voluntad de hacerlo valer, quedando librada a la prudencia de los jueces
establecer en cada caso concreto si se ha interrumpido o no la prescripción”
(Salas- Trigo Represas, “Código Civil Anotado” tomo 3, pág. 316).
En similar posicionamiento se embarcan otros autores que, sin dejar de reco-

nocer que median corrientes contrarias, han arribado a la conclusión de que
“si bien ‘abstractamente’ una mera denuncia o trámite administrativo no puede
interrumpir la prescripción, este principio no es fatal ni necesario sino adecuado
a las circunstancias de cada caso, por lo que puede obtener la justa y correspon-
diente excepción” (Bueres- Highton “Código Civil y normas complementarias-
Análisis doctrinario y jurisprudencial”, T.6B, pág. 684).
Por ello, atendiendo a las circunstancias del caso que me ocupa, he considerado
que basta el reclamo administrativo como expresión de voluntad suficiente para
desvirtuar la presunción de abandono del derecho que pudiera inducir la inac-
ción del interesado.
En ese lineamiento se ha embarcado la jurisprudencia cuando expresa que “Para

los efectos de la interrupción de la prescripción el concepto de demanda debe
ser amplio, incluyéndose en dicho concepto todo acto judicial -y ciertos actos
extrajudiciales como la reclamación administrativa- que sean indicativos de la
debida diligencia del acreedor y de su voluntad de interrumpir el curso del tér-
mino prescriptivo, quedando librado a la prudencia y mesura de los jueces esta-
blecer en cada caso si ha operado o no el efecto interruptivo” (LL, 155-512).
Por tanto aprecio con absoluta convicción que, en el caso, la demanda de expro-
piación irregular fue promovida antes de que operara la prescripción.

En cuanto a la imposición de costas, considero que en razón de que la deman-
dada se pudo sentir con derecho a litigar atento la naturaleza de la cuestión
planteada y lo controvertido de los argumentos jurídicos involucrados en el caso,
las costas deben imponerse por su orden (art. 130, CPC) en ambas instancias.
Así voto.
El doctor Eduardo Alberto Lavayén dijo:
Coincido con la relación de causa que efectúa la Sra. Vocal de primer voto en
tanto reúne los requisitos exigidos por la ley adjetiva. Participo también con los
argumentos sostenidos y las conclusiones a que ha arribado en punto a lo que
fue materia de decisión, tanto en lo que hace a la cuestión de fondo relacionada
con la determinación de la fecha a partir de la cual comienza a computarse el
plazo de prescripión que prevé la ley de expropiaciones de orden provincial
cuanto con los demás planteos referidos a la condena accesoria.
En cuanto al tema de las costas, sobre las que aparecen divergencias, tengo
para mí que, si bien la parte demandada pudo creerse con derecho a oponerse a
la demanda que consideró injusta o improcedente, no puedo ceñirme a la íntima
convicción de que tenía razones para litigar para decidir la eximición del pago de
las costas del juicio toda vez que, en la mayoría de los casos, los que acuden a la
Justicia es porque creen que les asiste razón en sus reclamos, lo que no impide
que deban soportar las consecuencias del resultado adverso a sus pretensiones.
Las costas no constituyen, en sí mismas, una sanción sino un resarcimiento de
los gastos ocasionados a la vencedora.
De lo dicho llego a la conclusión, en concordancia con el criterio asumido en

doctrina y jurisprudencia, que la imposición de costas no mira a la conducta
subjetiva de las partes durante el litigio ni aun antes de él, y sí, con un criterio
objetivo, que consiste en la reparación de los gastos requeridos para el ejercicio
del derecho a incoar una demanda justa ante el órgano jurisdiccional.
Por tanto, me pronuncio en el sentido de que las costas deben ser soportadas
por el apelante (art. 130, CPC), como lo decide la Sra. Vocal del primer voto.
Por el resultado de la votación que antecede y por mayoría,
SE RESUELVE: I) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación, sólo res-

pecto de los honorarios del perito de control, los que serán a cargo de la accio-
nante. II) Confirmar en lo demás la sentencia. III) Costas a cargo del apelante.
Ana María Esteban de Flores - Jorge Ávalos Mujica - Eduardo Alberto Lavayén

Recuerde que existe una ley de expropiación a nivel nacional y es la nº 21.499 y

una ley a nivel provincial. En la provincia de Córdoba es la ley 6394, ambas leyes
se encuentran en el apartado Material de la asignatura.
Recuerde el fundamento del instituto de la expropiación. El Estado, a los efectos

de cumplir con sus fines, necesita, en ciertos casos, tomar bienes de los parti-
culares.
m3 | actividad 3
Venta del inmueble afectado a expropiación
A los fines de saber interpretar las disposiciones de la ley de fondo, lo

invitamos a leer detenidamente este caso de jurisprudencia. Luego res-
ponda las siguientes consignas e interrogantes:
1.) Describa sucintamente los hechos.

2.) Distinga entre incorporación del bien al dominio público e indisponi-
bilidad del bien sujeto a expropiación. A 1
3.) ¿Cuándo una expropiación se encuentra consolidada? A 2
4.) ¿Cuál fue el derecho que aplicó el Tribunal de Alzada para decidir la
cuestión relativa a la indisponibilidad del bien?
TSJ Sala Civ. Y Com. de la ciudad de Córdoba, fecha 11/06/02. Sentencia N° 70.
Tribunal de origen: C6a. CC Cba. “TI.CA.RI. SRL. c/ Municipalidad de Córdoba
-Dem. Reivindicatoria -Recurso Directo-”.
Córdoba, 11 de junio de 2002.
1) ¿Es procedente el recurso directo?
2) En su caso ¿Es procedente el recurso de casación?
A LA PRIMERA CUESTIÓN:
El doctor Domingo Juan Sesin dijo:
I. El actor -mediante apoderado- deduce recurso directo en estos autos, en razón

de que la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Sexta Nominación
de esta ciudad le denegó el recurso de casación motivado en el inc. 1° del art.
383 del CPCC (Auto interlocutorio N° 70 del 09/03/01), oportunamente dedu-
cido contra la sentencia número ciento cuarenta del veintitrés de octubre de dos

mil. Dictado y firme el proveído de autos queda el recurso en condición de ser
resuelto.
II. Los agravios vertidos contra el auto denegatorio pueden sintetizarse como
sigue: tras reseñar brevemente los antecedentes de la causa, el quejoso aduce
que los fundamentos utilizados por el a quo para apoyar la denegación del
recurso carecen del más elemental apoyo argumental. Al respecto señala que las
enunciaciones vertidas son puramente dogmáticas y genéricas, y no expresan
razones demostrativas de lo concluido. Agrega que -a diferencia de lo sostenido
por el a quo- ninguno de los motivos casatorios han tenido por objeto modificar
la base fáctica tenida en consideración por el sentenciante, sino que por el con-
trario todos los agravios se refieren a la ausencia de motivación de las conclusio-
nes de índole jurídica adoptadas por el fallo en crisis. Finalmente advierte que el
Tribunal de Mérito es incompetente para indagar sobre la existencia de los vicios
denunciados, estándole vedado juzgar el mérito sustancial del recurso extraordi-
nario, y que no obstante ello, el a quo ha ingresado en tal análisis concluyendo
en la inexistencia de los yerros que se imputan al fallo en crisis, excediendo –de
este modo- los límites de su competencia.
III. A despecho de lo sostenido por la parte recurrida al evacuar el traslado del

recurso de casación y, contrariamente a lo sostenido por el a quo, considero
que prima facie concurren las condiciones formales, en cuya virtud la ley habilita
esta etapa extraordinaria. En efecto, al margen de la configuración o no de los
vicios denunciados, lo cierto es que la cuestiones argumentadas por el quejoso
al amparo de la causal prevista en el inc. 1° del art. 383 del CPCC (contradicción,
arbitrariedad, falta de fundamentación) son de naturaleza procesal, lo que abre
la instancia casatoria articulada por el recurrente. Por ello corresponde conocer
en el fondo la impugnación deducida (art. 407, primera parte, del CPCC). Por lo
expuesto, voto afirmativamente a la primera cuestión.
Los doctores María Esther Cafure de Battistelli y Luis E. Rubio adhieren al

voto del señor vocal preopinante.
A LA SEGUNDA CUESTIÓN:
El doctor Domingo Juan Sesin dijo:
I. Atento la respuesta dada a la primera cuestión corresponde declarar mal dene-

gado el recurso de casación fundado en el inc. 1° del art. 383 del CPCC y con-
cederlo por esta vía. La admisión de la queja impone la restitución del depósito
efectuado en cumplimiento de lo dispuesto por el art. 78 de la Ley 8805, que
fuera condición de su admisibilidad formal.
II. Interpuesto el recurso de casación en tiempo y forma, se corrió traslado a la

contraria quien lo evacuó a fs. 21/26.
III. El escrito de casación, en lo que es de interés para el presente acto decisorio,

admite el siguiente compendio: III.1. Falta de fundamentación lógica y legal por
haberse incurrido en contradicción y en arbitrariedad normativa: en este punto el
recurrente denuncia la prescindencia del estudio y análisis de la superposición
de títulos, aun cuando la propia Cámara ha postulado su existencia. Agrega que
por otro lado el Mérito arbitrariamente ha preferido la expropiación por sobre su

compraventa, otorgando a aquélla un efecto saneador del que carece. III.2. Falta
de fundamentación lógica y legal: en este acápite de la articulación recursiva
se critica de inmotivada la conclusión del a quo por cuanto presupone la “regu-
laridad” del acto expropiatorio sin dar explicaciones de tal extremo, el que se
encuentra controvertido. Al respecto señala que el efecto de sacar el bien expro-
piado del comercio depende insoslayablemente de que la expropiación haya
sido regular, por el contrario si se hubiera realizado en la persona que no era su
dueño, carecería de todo efecto. A continuación cuestiona y objeta la interpreta-
ción que el Tribunal de juicio ha realizado de los arts. 21, 16 y 29 de la Ley 6394.
III.3. Falta de fundamentación lógica y legal: por cuanto la Cámara ha apoyado
su resolución sobre la base de la existencia de un derecho real de dominio en
cabeza de la Municipalidad de Córdoba al año 1985, y tal afirmación no encuen-
tra fundamento toda vez que la demandada no ha ejercido jamás la posesión
del inmueble en cuestión sino después del despojo a su parte. Afirma que tal
dominio nunca fue adquirido por faltar un elemento indispensable: la posesión.
IV. Así reseñados los agravios corresponde ingresar al análisis de los mismos a
fin de determinar si asiste o no razón al recurrente. Sin perjuicio de ello, adelanto
criterio en sentido adverso a la pretensión traída a estudio por cuanto los vicios
de actividad denunciados no resultan susceptibles de ser revisados por este Tri-
bunal casatorio o carecen de trascendencia anulatoria. A fin de justificar tal ase-
veración preliminar, y en observancia a los principios jurídicos de verificabilidad
y racionalidad, trataré por separado cada una de las censuras sustentatorias del
recurso extraordinario sub júdice.
V. La denuncia de arbitrariedad normativa y contradicción no se configura en la

especie sino que la objeción vertida en casación procura reeditar en esta instan-
cia la interpretación de normas sustanciales y demostrar la existencia de yerros
in iudicando, materia sobre la cual no se extiende el control de esta Sala por la
vía casatoria propuesta.
En efecto, tal como surge de la lectura del fallo en crisis resulta claro –como bien
lo reconoce el casacionista- que para la Cámara a quo la adquisición del inmue-
ble por Expropiación tiene naturaleza o cualidad de adquisición originaria, esto
es, saneadora de todo vicio o gravamen que pudiera existir sobre el bien raíz.
Más allá de que pueda o no compartirse tal solución sustancial, lo cierto es que
la misma no resulta de modo alguno irrazonable o arbitraria, como pretende el
impugnante.
Todo lo contrario, tal como lo puntualiza Marienhoff en su Tratado de Derecho

Administrativo (T IV, p.149), prestigiosa doctrina ha sostenido -ya desde antaño-
que la adquisición del bien objeto de la expropiación constituye un medio origi-
nario. Como argumentos sustentadores de tal posición sustancial se han vertido,
entre otros, que la expropiación no implica una enajenación voluntaria (como
sería el caso, vgr. de una compraventa), que el expropiante adquiere la pro-
piedad del objeto expropiado al margen del vínculo o relación algunos con el
derecho del propietario de ese objeto y que los efectos de la expropiación son a
consecuencia de un acto del poder público que se apodera directamente de la
cosa para afectarla a la obra pública, siendo indiferente la capacidad y voluntad
de su titular dominial.
Así, a juicio de Meyer, en la expropiación, la transferencia del bien expropiado se

produce a título originario, no siendo el expropiante un sucesor del expropiado
(Mayer O., Le Droit Administratif Allemand, trad. Francesa, París, 1906, T. III, pp.
47 y ss.). En nuestra doctrina, se ha pronunciado conforme a esta tesis Villegas
Basavilbaso (Derecho Administrativo, Tipográfica Editora Arg., Bs. As., 1956, T.

VI, pp. 342 y ss.) y Borda (Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales, Ed. Perrot,
Bs. As., 1992, 4a ed. Ampliada, T. I, p. 258)sub júdice.
De hecho, la Corte Suprema de Justicia de la Nación, a los efectos de declarar

improcedente el impuesto a las ganancias eventuales sobre el importe de la
indemnización, sostuvo que el expropiante adquiere la propiedad expropiada a
título “originario”, y no a título derivado como en la compraventa (CSJN, Fallos
238:335).
No me resulta ajeno que tal doctrina y jurisprudencia no es unitaria ni pacífica.
A contrario, soy conciente de que los autores dividen sus opiniones al respecto,
afirmando algunos que la adquisición de la cosa objeto de la expropiación cons-
tituye un medio originario, y otros sosteniendo que tal adquisición es a título deri-
vado. Empero, tampoco es cierto lo que afirma el recurrente en orden a que el
temperamento del fallo en crisis sobre el punto resulta arbitrario. Lo arbitrario es
aquello que se funda sólo en la voluntad subjetiva del juzgador y carece de toda
razón o motivo objetivo y jurídico que lo justifique. Tal como lo señalara supra,
la solución adoptada encuentra sustento en razones jurídicas que se pueden o
no compartir, pero que resultan válidas y objetivas y encuentran apoyatura en
nuestro ordenamiento jurídico vigente.
Por otro costado, tampoco corresponde calificar al razonamiento sentencial de

contradictorio.
El mismo resulta coherente con la doctrina de adquisición “originaria” asumida.

Si para el Tribunal a quo la adquisición del inmueble por expropiación en 1985 lo
fue a título originario, luego, la circunstancia –cierta- de la superposición de título
resultaba intrascendente desde que, si la propiedad se adquirió a título origina-
rio el expropiante no está sujeto a los vicios que sobre la cosa o su inscripción
registral pudieran haber existido respecto de su antecesor.
En otras palabras, para el a quo la adquisición del inmueble por el Estado lo

ha sido a título originario, luego, pese a admitir que existió superposición de
matrículas y de títulos dominiales entiende que tal extremo no es el oponible al
expropiante ya que la expropiación saneó los vicios que pudieran verificarse a
su respecto.
Por otro lado, la conclusión adoptada por el Mérito pareciera ser la consagrada
en el art. 29 de la Ley provincial de Expropiación (Ley 6394) la cual excluye toda
acción de terceros que impida la expropiación o sus efectos estableciendo que
los derechos del reclamante se consideran transferidos de la cosa a su precio o
a la indemnización, “quedando libre de todo gravamen”.
Ello así, la norma comentada expresamente dispone que la expropiación pro-

duce la adquisición originaria del bien expropiado, transformando los intereses o
derechos reales sobre la cosa, en derechos personales sobre el precio o indem-
nización.
Las consideraciones formuladas por el quejoso respecto de esta disposición nor-

mativa no merecen acogida, ya que si bien es cierto que –desde una perspectiva sis-
temática- la norma se encuentra ubicada en el Título VI (referido a las disposiciones
de procedimiento), también es real que de un análisis gramatical del art. 29 surge
evidente que la regla de derecho en él contenida refiere no sólo al proceso de expro-
piación sino que también regula los efectos propios del mismo, consagrando que
la cosa expropiada queda libre de todo gravamen e impidiendo cualquier acción
que de algún modo pudiera alterar los efectos provocados por la expropiación.
En cuanto a la crítica de que él no sería un tercero, la misma carece de mayor

sustento jurídico. La locución “tercero” empleada por la norma refiere a todo
sujeto que no hubiera intervenido como “parte” en el juicio expropiatorio, siendo
indiferente la naturaleza real o personal del derecho por él aducido sobre la cosa.
Igual doctrina interpretativa, tal como lo puntualiza el Mérito, parece ser la asu-
mida por el legislador cordobés en el art. 16 de la Ley de Expropiación provincial
según el cual “No se considerarán válidos, respecto al expropiante los contratos
celebrados por el propietario con posterioridad a la ley que declaró afectado el
bien a expropiación y que impliquen constitución de algún derecho relativo al
bien”.
Adviértase que, a despecho de lo sostenido por el casacionista, la disposición

bajo la lupa no refiere al “expropiado”, sino al propietario del inmueble.
A tal punto esto es así, que la invalidez de los actos jurídicos no se determina
a posteriori de efectuada la expropiación (donde recién podría hablarse de un
“sujeto expropiado”) sino desde la sanción de la ley que declara afectado el
inmueble a expropiación, oportunidad en la cual –al menos ab initio- no se puede
hablar de expropiado sino de propietario del inmueble.
Consecuentemente, si el accionante adquirió el inmueble con posterioridad a la

ley que afectó el bien a expropiación, tal negocio jurídico no resulta oponible al
expropiante.
En conclusión, el agravio examinado no puede tener recibida, por cuanto importa

la denuncia de un “error in iudicando” el cual no resulta susceptible de control
por este Alto Cuerpo, al menos, por la vía impugnativa propuesta.
Lo concerniente a interpretación de derecho de fondo o la hermenéutica de

normas de índole sustancial está reservado a los Tribunales de Mérito, y por
lo tanto exento del limitado ámbito de cognición propio de esta Sede por la vía
propuesta.
Por lo tanto, la denuncia no involucra ningún vicio formal en la aplicación del

derecho legal vigente y por lo tanto el gravamen queda reducido a una mera
discrepancia con la conclusión sustancial a la que arribara el Tribunal de grado,
crítica que no puede ser atendida por este Tribunal de casación.
VI. Igual suerte adversa corre el segundo de los agravios planteados ya que el
mismo tiende también a controvertir la interpretación de normas sustanciales
que efectúa el a quo en el pronunciamiento opugnado.
En efecto, el recurrente insiste con que el efecto de sacar el bien expropiado del
comercio depende insoslayablemente de que la expropiación haya sido dirigida
contra el “real” propietario del inmueble, mientras que si se hubiera realizado
contra la persona que no era su dueño carecería de todo efecto.
Una vez más reitero que la crítica tiende a denunciar un vicio in iudicando, ya que rein-
cide con su postura sustancial relativa a que la adquisición ha sido a título derivado.
Si, tal como lo puntualizara en el considerando precedente, para el Mérito los
efectos del ejercicio del poder de expropiación tienen carácter originario, poco
importa si el sujeto expropiado era o no el verdadero propietario de la cosa.
En otras palabras, en el temperamento del fallo en crisis, el efecto de la expropia-

ción se traduce en la toma o apropiación de la cosa por el poder público de una
manera absoluta, apartando al propietario cualquiera que sea.

De este modo, poco importa –a los fines de la validez y vigencia de los efectos de
la expropiación- si el expropiado era o no el real propietario de la cosa, debiendo
–eventualmente- recurrir el actor por la vía procesal que corresponda, quedando
a salvo sus derechos que se considerarán transferidos de la cosa a la indemni-
zación que se pagó al expropiado.
En sentido concordante, autorizada doctrina ha sostenido que la expropiación

tiende a satisfacer la utilidad pública y el bienestar general, es decir el bien
común y que “Es en virtud de esta necesidad jurídica, ínsita en el instituto expro-
piatorio, que justifica los efectos de la expropiación en relación a los terceros y
a sus derechos. Estos efectos han sido expresamente consignados en el art. 26
de la ley 13.264: ‘Ninguna acción de tercero podrá impedir la expropiación ni
sus efectos...’ (...) la expropiación es irrefragrable; se opera no solamente inter
partes sino también erga omnes, y los derechos reales de terceros se transfor-
man en derechos personales sobre el precio o la indemnización del bien expro-
piado” (Villegas Basavilbaso, Ob. cit., ps. 441 y 442).
En definitiva, mediante este agravio el recurrente introduce un planteo idéntico

al efectuado en primer término, y por tanto no apunta a demostrar la existencia
de un vicio formal sino que tiende a reeditar su postura pretendiendo un nuevo
juzgamiento de los hechos y una nueva interpretación de normas sustanciales,
cuestiones ajenas a la limitada competencia de esta Sala por la vía casatoria
propuesta.
Resta indicar que lo concerniente a la validez o invalidez de la Ordenanza muni-

cipal que afectó el inmueble a expropiación, tal como se advierte en el pronun-
ciamiento opugnado, no resulta revisable desde que esta cuestión ya ha sido
materia de decisión en sentencia firme y pasada en autoridad de cosa juzgada.
En efecto, la cuestión de si la Ordenanza n° 4654 refería o no al bien raíz objeto de la
presente demanda reivindicatoria, así como su validez, ya fue resuelta por la Sentencia
recaída en autos: “Cort J.M. C/ Municipalidad de Córdoba – Expropiación inversa”.
Es real que en el referido pronunciamiento no existieron consideraciones expre-
sas respecto a la validez de la Ordenanza, y ello así por cuanto las partes no
habían controvertido esta cuestión.
Sin embargo, la sola circunstancia de haber declarado la expropiación importó

–implícitamente- expedirse sobre la validez de la normativa en función de la cual
se dictó tal pronunciamiento.
Ninguna otra interpretación cabe al respecto, desde que pretender revisar nue-
vamente el alcance de tal Ordenanza sería poner en tela de juicio la firmeza de
la resolución jurisdiccional que hizo lugar a la pretensión –precisamente- porque
entendió que la ley que afectaba el inmueble a expropiación era válida y atañía
al inmueble motivo del sub lite.
De lo contrario ¿cómo pretende el recurrente que se diga ahora que la Ordenanza es

inválida y no obstante ello no alterar la cosa juzgada que hizo lugar a la expropiación?
Una solución como la sostenida por el quejoso conllevaría a un absurdo seme-
jante al de afirmar que una sentencia –firme y pasada en autoridad de cosa
juzgada- que acoge una demanda de daños y perjuicios por incumplimiento
contractual (en la cual no se controvirtió la validez del contrato) y condenó a
indemnizar al accionante, puede ser revisada en orden a este último punto.

VII. Finalmente, el último agravio tampoco merece acogida.
Es cierto que ya desde la primera instancia el accionante ha cuestionado que

la Municipalidad haya ejercido sobre el bien raíz posesión alguna para con ello
aducir que su título debe ser preferido al invocado por la Municipalidad deman-
dada en los términos del art. 2792 del CC.
También es real que la sentencia bajo anatema no ha explicitado mayormente los

motivos por los cuales tal defensa no merecía acogida.
Empero, el déficit formal censurado carece de trascendencia anulatoria del pro-

nunciamiento en crisis.
Y ello así por cuanto tal como se viene enunciando, el temperamento del fallo en
crisis impide acudir a lo dispuesto en el art. 2792 del CC.
En efecto, para el Mérito el actor carece de un título jurídico idóneo y oponible a

la Municipalidad demandada, conclusión que se asienta en el carácter originario
de la adquisición por expropiación, en la exclusión de toda acción de terceros
que impidan los efectos de la expropiación (art. 29 LEP) y en la invalidez de los
actos jurídicos sobre la cosa posteriores a la ley que afecta el bien a expropia-
ción (art. 16 de la LEP).
Si para el a quo la adquisición del inmueble por boleto invocada por el reivindi-
cante resulta inoponible a la Municipalidad demandada y el título aducido resulta
inválido por cuanto el bien raíz había sido sustraído del tráfico jurídico, poco
importa determinar la fecha en que la Municipalidad tomó posesión del inmue-
ble, ya que el art. 2792 CC invocado por el recurrente sólo resulta aplicable en
los supuestos en los cuales “...demandado y demandante presenten cada uno
título de adquisición que ellos hubiesen hecho de diferentes personas...”.
En definitiva, el núcleo central de la motivación del acto sentencial bajo anatema

se centra en puntualizar que el título invocado por el reivindicante no es válido
respecto del Estado demandado.
Si el actor carece de un título jurídico válido, resulta intrascendente –salvo que se

estuviera frente a una pretensión de reivindicación por usucapión (que no es el
caso)- analizar la posesión del demandante, ya que, tal como resulta de los arts.
2758 y 2774 del Código Civil un recaudo insoslayable para la procedencia de la
acción de reivindicación consiste –precisamente- en la acreditación de la propie-
dad de la cosa por parte del actor, es decir en la justificación de la titularidad de
su derecho de dominio.
Según el criterio del a quo, el actor carece de un título de propiedad válido y por
tanto la reivindicación intentada deviene en improcedente, siendo por ello intras-
cendente el análisis de la posesión invocada.
En este sentido, autorizada doctrina –refiriéndose a la acción de reivindicación-

ha sostenido que “Cuando la ley habla de título de propiedad, alude naturalmente
a títulos válidos, ya que los nulos carecen de efectos reales” (Borda, Guillermo,
Tratado... Ob. cit., t. II, p. 507).
Esta exigencia de la validez del título para la procedencia de la acción de reivin-

dicación surge también de lo prescripto en el art. 2468 del Código Civil, el cual
dispone: “Un título válido no da sino derecho a la posesión de la cosa...”, de lo

que se deduce que si el título invocado contiene un vicio que lo torna en inválido
(como se ha resuelto en la especie), la reivindicación deviene en improcedente.
En definitiva, si del temperamento del fallo en crisis surge que para la Cámara
a quo el título invocado por el accionante es inválido y no resulta oponible al
Estado, y los argumentos dados para sustentar tal conclusión no han sido idó-
neamente rebatidos manteniéndose incólumes, la cuestión relativa a si el reivin-
dicante contaba o no con la posesión de la cosa al interponer la acción resulta
intrascendente.
Con lo expuesto, queda cerrada –en sentido negativo- la cuestión.
Sin perjuicio de ello, y sólo a mayor abundamiento, considero relevante señalar

que la expropiación es un instituto propio del derecho público. Este carácter
esencialmente “publicístico” de la expropiación impone que las reglas que la
gobiernan han de ser propias del derecho público.
La ley civil podrá ser aplicada supletoriamente, en casos no previstos por la ley
especial de expropiación o la ley administrativa, pero cuando éstas últimas exis-
tan, sus previsiones son concluyentes.
Y es del caso que para el supuesto sub exámine sí existen normas administra-
tivas que refieren –indirectamente- al momento a partir del cual el bien queda
excluido del tráfico comercial privado.
En efecto, el bien queda sustraído del comercio desde el momento en que la litis
se anota en el Registro General de la Propiedad.
A tal oportunidad refiere expresamente la Ley de Expropiación provincial, la cual

prevé la indisponibilidad e inembargabilidad del objeto de la expropiación desde
el instante mismo en que la litis sea registrada en forma.
En efecto, el art. 20 in fine de la ley 6394 dispone que: “La litis se anotará en el
Registro General de la Provincia, quedando desde ese momento indisponible e
inembargable el bien”.
Es decir, ya desde la anotación del proceso expropiatorio en el Registro provin-

cial, el bien raíz se sustrae del tráfico comercial, siendo a partir de tal oportuni-
dad indisponible e inembargable por cualquier particular.
Adviértase que nada refiere la norma a la cuestión de la efectiva “adquisición del

dominio” por parte del Estado, lo cual constituye una cuestión distinta y atinente
a otro tema: la incorporación del bien en el régimen dominical.
En otras palabras, para que el bien objeto de un juicio de expropiación se torne

en indisponible, sustrayéndolo del tráfico jurídico, no resulta indispensable que
el mismo haya sido efectivamente incorporado al dominio público del Estado,
para lo cual sí es necesaria la toma de posesión.
Esta solución se manifiesta con mayor claridad ni bien se note que la medida
cautelar genérica de anotación de litis no conlleva consigo el efecto de indispo-
nibilidad e inembargabilidad que prevé el art. 20 de la Ley de Expropiación local.
Consecuentemente, los caracteres de indisponibilidad e inembargabilidad con-

sagrados en la norma para luego de anotada la litis en el Registro evidencian la

intención del legislador de establecer efectos jurídicos especiales y específicos
para los bienes sujetos a expropiación.
Sobre el punto, no resulta ocioso señalar que aun cuando los bienes dominica-
les y los sujetos a proceso expropiatorio registrado puedan coincidir en algunos
caracteres (vgr. en la indisponibilidad e inembargabilidad), lo cierto es que las
condiciones o presupuestos jurídicos para que funcionen tales notas caracterís-
ticas no son idénticos.
Para que un bien quede sometido al régimen jurídico del dominio público, como
dependencia del mismo, no basta con que se cuente con un título jurídico legí-
timo que le haya permitido al Estado adquirir el dominio de esa cosa, sino que es
menester la “afectación” de esa cosa la que provoca su incorporación efectiva al
dominio público y la somete a los principios que rigen dicha institución.
Ello así, el dominio público supone –insoslayablemente- de dos recaudos: la

titularidad y la afectación (a la que el recurrente denomina “posesión”).
Sin embargo, la expropiación por causa de utilidad pública presupone un régimen

jurídico especial de derecho público, diverso al genérico del dominio público.
Esto es, en materia expropiatoria, basta con que el proceso de expropiación
haya sido inscripto en el Registro General de Propiedad para que el bien raíz se
torne en indisponible e inembargable, siendo indiferente a tal fin si el Estado ha
o no tomado posesión del mismo.
La indisponibilidad e inembargabilidad a la que refiere el art. 20 in fine de la Ley

6394 implica la sustracción de los bienes objeto de procesos expropiatorios del
comercio jurídico del derecho privado, lo que –a su vez- presupone la imposibili-
dad de ser objetos de negocios jurídicos, de embargo, de ejecución judicial, etc.
La ratio iuris de tales caracteres de los objetos de un proceso expropiatorio regis-
trado consiste en la futura consagración especial que afectará a esos bienes. Es
decir, el fundamento radica en otorgar una protección más rigurosa a efectos de
que los bienes a expropiarse no sean transferidos a terceros tornando en ilusorio
el bienestar público perseguido con el proceso de expropiación.
En conclusión, resulta evidente, pues, que la tutela o protección de las cosas

afectadas a un juicio de expropiación es distinta a la prevista para las cosas que
integran el dominio público del Estado.
Ello así, asiste razón al a quo cuando resuelve la invalidez del título invocado por
el reivindicante ya que la sentencia dictada en el juicio de expropiación inversa
se encuentra registrada en el Folio 25, Dominio 20 Tomo 1 Año 1985, asiento
agregado en copia a fs. 217 y que data del 25/04/85 fecha desde la cual el bien
se tornó en indisponible e inembargable.
Ello así, el bien raíz objeto de esta litis fue sustraído del tráfico jurídico privado
desde el momento mismo en que la expropiación irregular se anotó en el Regis-
tro, y con mayor razón desde que la sentencia recaída en ese proceso de expro-
piación fue debidamente publicitada en el Registro de la Propiedad.
VIII. En mérito de todo lo expuesto, voto por la negativa a la segunda cuestión

planteada. Así voto.
Los doctores María Esther Cafure de Battistelli y Luis E. Rubio adhieren al

voto del señor vocal preopinante.

Por el resultado de los votos emitidos, previo acuerdo, el Excmo. Tribunal Supe-
rior de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Comercial,
RESUELVE: I. Acoger el recurso directo intentado. II. Devolver el depósito efec-

tuado, que fuera condición de admisibilidad del recurso directo, debiendo
dejarse recibo en autos. III. Rechazar el recurso de casación deducido por la
parte actora. IV. Imponer las costas por el orden causado.
Domingo Juan Sesin, María Esther Cafure de Battistelli y Luis Enrique Rubio.
Debe estudiar las disposiciones de la ley nacional de expropiación nº 21.499 y

la ley provincial de expropiación nº 6394. Ambas se encuentran en el apartado
Material de la asignatura.
Analice el art. 29 de la ley nacional de expropiación nº 21.499.
m3 glosario
m4
m4 microobjetivos
• Conocer la normativa que informa los modos especiales de adquisición

del dominio, distinguiendo entre modos de adquisición de los derechos
reales y la llamada teoría del título y modo.
• Comprender la existencia de hechos y actos jurídicos a los cuales la ley

le asigna la virtualidad de hacer adquirir el dominio.
• Recordar que las normas que informan los derechos reales son gene-
ralmente de orden público, teniendo mínima cabida la autonomía de
la voluntad, circunstancia que no es ajena a la temática de modos de
adquisición de los derechos reales.
• Comprender que cuando ha operado la adquisición del derecho por la

teoría del título y el modo, no corresponde aplicar los modos de adqui-
sición de los derechos reales.

• Conocer que la disposición del art. 1895 del Código Civil y Comercial
–ley 26.994-, con todos sus requisitos, opera cuando no se ha obtenido
la cosa mueble de quien tenía derecho para trasmitir.
• Comprender que el régimen de automotores y el de los semovientes,

son regímenes especiales, dentro de la adquisición del dominio de
cosas muebles.
• Advertir que la adquisición de los derechos reales por prescripción se

aplica tanto respecto de cosas inmuebles como de cosas muebles,
incorporándose la prescripción larga, de diez años, en materia de auto-
motores.
• Reconocer la aplicación de la prescripción decenal, con efecto convali-

dante y retroactivo, sólo respecto de inmuebles exigiéndose los requisi-
tos de justo título y buena fe.
m4 contenidos
MODOS DE ADQUISICISIÓN DE LOS DERECHOS REALES
Ante todo debo recordarle que Ud. habiendo estudiado los tres módulos anteri-
ores conoce la llamada teoría general de los derechos reales y, a partir de este
módulo, estudia cada uno de los derechos reales en particular.
Por ello, el programa tiene como cuarto módulo los modos especiales de adquis-
ición de los derechos reales.
A su vez Ud. ya conoce la llamada teoría del título y del modo que informa la
adquisición, de de manera derivada, entre vivos de derechos reales que se ejer-
cen por la posesión.
Los arts. 1894 y 1895 ubicados en el libro IV, título I –disposiciones generales-
capitulo 2, se trata la adquisición, por mero efecto de la ley, en materia de dere-
chos reales.1
En este módulo se estudian además “los modos especiales de adquisición del

dominio” y se entiende por tales a los hechos o actos jurídicos a los cuales la
ley les confiere la virtualidad de conducir a la adquisición de ese derecho real.
1 Art. 1894: Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios
con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmue-
bles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la acce-
sión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y
los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
Art. 1895: Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión
de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdi-
das es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propi-
etario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien
la invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el
respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa regis-
trable y éstos no son coincidentes.

El libro IV, Título III, capitulo 2 del Código Civil y Comercial –ley 26.994-, a lo
largo de cinco secciones, regula los distintos modos especiales de adquisición
del dominio IC 1 de la siguiente manera: Sección 1era.: adquisición del domi-
nio de cosas muebles sin dueño, no registrables –apropiación-, caza, pesca y
enjambres; Sección 2da.: el tesoro; Sección 3era. régimen de las cosas perdi-
das; Sección 4ta.: Transformación y accesión de cosas muebles; y Sección 5ta.:
accesión de cosas inmuebles, construcción, siembra y plantación e invasión de
inmueble colindante.
Igualmente, en este módulo, se estudia el régimen especial de los automoto-

res -cosa mueble registrable- y la dinámica del Registro Nacional de Propiedad
del Automotor. En los últimos años el automotor ha adquirido una importancia
relevante por su valor económico y el incremento inusitado de los mismos en
circulación.
El régimen de los semovientes junto a las marcas y señales se estudia, sepa-

radamente, al constituir con los automotores regímenes distintos del general
establecido para la adquisición de cosas muebles. En nuestro país la explotación
ganadera alcanza niveles de importancia.
La prescripción adquisitiva IC 2 es un modo de adquirir, aplicable tanto a cosas

muebles como inmuebles. Si bien Ud. conoce el significado de la palabra pres-
cripción por haberla estudiado respecto de los derechos personales, en materia
de derechos reales importa un modo de adquisición del dominio y cobra impor-
tancia la incorporación de la prescripción adquisitiva larga, establecida en diez
años, para muebles registrales.2
Le sugerimos ver las clases satelitales disponibles en la plataforma:
• Clase Satelital 8071 Nuevo Código Civil y Comercial. Extinción de los

derechos reales. Disposiciones Generales. Prescripción Adquisitiva.
Parte A y B
• Clase Satelital 8081 Nuevo Código Civil Comercial. Dominio. Modos

especiales de adquisición del dominio de cosas muebles. Accesión,
construcción, siembra y plantación. Parte A y B.
2 Art. 1897: Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el

cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante
el tiempo fijado por la ley.
Art. 1898: Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con
justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa
es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del

justo título.
Art. 1899: Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte
años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la
mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable,
no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo
régimen especial sean coincidentes.

m4 |contenidos | IC
apropiación
caza
Secc. 1era. pesca
enjambres
Secc. 2da. tesoro
Secc. 3era. régimen de cosas perdidas
Buena fe y no adquiere el dominio el
puede volver la transformador
cosa al estado
anterior
Mala fe y no puede dueño de la materia, exige
volver la cosa al indemnización o la cosa
estado anterior abonando el trabajo o el mayor
valor
transformación
Buena fe y puede dueño de la materia hace suya
volver la cosa al la cosa y paga el trabajo o
Secc. 4ta. estado anterior exige los gastos de volver la
cosa al estado anterior
Mala fe y puede dueño de la materia hace suya
volver la cosa al la cosa sin pagar el trabajo, o
LIBRO IV estado anterior abdicarla y exigir
indemnización por la materia y
TITULO III el daño
CAPITULO 2 Sin mediar hecho hace suya la nueva cosa el
del hombre y de propietario de la que tenia
accesión de
MODOS imposible mayor valor económico al
cosas muebles separación momento de la accesión, si no
ESPECIALES es posible determinarlo los
DE propietarios adquieren la cosa
por partes iguales
ADQUISICIÓN accesión de
DEL DOMINIO cosas aluvión
Ley 26.994 inmuebles
avulsión
dueño del inmueble debe

Buena fe indemnizar el mayor valor
adquirido
construcción
siembra y
Secc. 5ta. dueño del inmueble puede
plantación
exigir se vuelva al estado
anterior, pero si la diferencia de
Mala fe valor es importante debe los
materiales y el trabajo: o bien
abdicar y exigir el valor del
inmueble y del daño
puede obligar a respetar lo
construido si no hubo oposición
inmediata, luego de conocida la
invasión del Buena fe invasión, y exigir el pago del
valor de la parte invadida;
inmueble
puede exigir la adquisición total
colindante en caso de menoscabo del
aprovechamiento normal
puede obligar a demoler lo
construido si hubo oposición
Mala fe
inmediata, luego de conocida la
invasión; pero si resulta
abusiva el juez puede ordenar
la indemnización

m4 |contenidos | IC
registrables 2 años computados desde

la registración, si los
elementos identificatorios
son coincidentes
COSAS Buena fe
MUEBLES
-hurtada o no registrables 2 años computados desde
perdida- la adquisición de la
posesión
Mala fe 20 años computados desde la adquisición de

PRESCRIPCIÓN la posesión
ADQUISITIVA
Modo de adquisición de
un derecho real por la COSA MUEBLE No inscripta a nombre del 10 años computados desde
posesión durante el REGISTRABLE poseedor que la recibe del titular o la adquisición de la
tiempo fijado por la ley. -No hurtada o de su cesionario sucesivo, si los posesión
La posesión debe ser perdida- elementos identificatorios son
ostensible y continua. coincidentes
requiere justo 10 años con efecto

Buena fe titulo retroactivo a la fecha del
título
COSAS
INMUEBLES
20 años desde la
no requiere titulo adquisición de la posesión,
Mala fe sin efecto retroactivo y
determinación de la fecha
de cumplimiento de los
veinte años de posesión



m4 material

m4 actividades
m4 | actividad 1
Prescripción adquisitiva de inmueble
A los fines de saber interpretar las disposiciones del Código Civil y Comer-
cial -ley 26.994-, lo invitamos a leer detenidamente este caso de jurispruden-
cia. Luego responda las siguientes consignas e interrogantes:
1.) Determine el momento a partir del cual se comenzó a contar el término

establecido para la adquisición del dominio de inmueble por prescripción
larga. A 1
2.) ¿Cómo debe ser la posesión a los fines de dar lugar a la adquisición del
derecho real?
3.) ¿Conforme lo dispuesto en el art. 1905 del Código Civil y Comercial –Ley
26.994- que debe agregarse a esta sentencia? A 2
Caso de jurisprudencia
SENTENCIA NUMERO: 49.-
En la ciudad de Córdoba a los dos días del mes de junio de dos mil tres reuniéronse
en Acuerdo Público los Sres. Vocales de la Excma. Cámara Primera de Apelacio-
nes en lo Civil y Comercial de esta ciudad, Dres. Mario Sársfield Novillo, Ricardo
Jesús Sahab y Héctor Hugo Liendo, con la asistencia de la Secretaria actuante,
a los fines de dictar resolución en los presentes autos caratulados “LUDUEÑA
ALICIA HAYDEE - USUCAPION”, procedentes del Juzgado de Primera Instancia
y Décimo Quinta Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, por haberse
concedido el recurso de apelación deducido por la parte demandada en contra
de la Sentencia número ciento noventa y uno de fecha tres de abril de dos mil
dos (fs. 343/345) que resolvía: “Hacer lugar a la demanda y en consecuencia
declarar adquirido por prescripción, el dominio del inmueble relacionado en los
vistos, por parte de Alicia Haydeé Ludueña. Ordenar la cancelación de la inscrip-
ción dominial del F° 588 vto. Tomo 3 Año 1997 Dpto. Capital, a nombre de Juan y
Reginaldo Vega, debiendo procederse a la matriculación del inmueble a nombre
de la actora Alicia Haydeé Ludueña. Imponer las costas a los demandados, en
virtud de la derrota sufrida difiriendo la regulación de los honorarios profesiona-
les de los Dres. Ruth Mariana Funes, Horacio Eduardo Romero, Cristina Quinte-
ros, Alfredo Zoia e Isabel Ceballos, para cuando se precise la base de cálculo.
Protocolícese ...”.--
El Tribunal se planteó las siguientes cuestiones a resolver:
PRIMERA CUESTIÓN: ¿ Es procedente el recurso de apelación ?-------------------
SEGUNDA CUESTIÓN: ¿ Qué pronunciamiento corresponde dictar?---------------
Efectuado el sorteo de Ley resultó que los Sres. Vocales emitirán sus votos en
el siguiente orden: Dres. Héctor Hugo Liendo, Ricardo Jesús Sahab y Mario
Sársfield Novillo.---------------------------------------------------------------------------------------

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL SR. VOCAL DR. HECTOR HUGO
LIENDO, dijo: -------------------------------------------------------------------------------------------
I.- Los demandados, por medio de apoderado, deducen recurso de apelación

(fs. 346) siendo por providencia del 23 de Abril de 2002 (fs. 348) concedido el
remedio interpuesto.-----------------------------------------------------------------------------------
Radicados los autos ante este Tribunal e impreso el trámite de ley (fs. 364 vta.),
los recurrentes evacuan el traslado ordenado a fs. 365/369, siendo contestados
por el actor, por medio de su apoderado, a fs. 371.----------------------------------------
Firme el proveído de “autos y a estudio”, estudiada que lo es la causa, quedan
las presentes actuaciones en estado de ser resueltas.------------------------------------
II.- Los recurrentes vencidos por lo resuelto en la Sede anterior, luego de efec-
tuar el objeto de su presentación, aduce las quejas que el decisorio opugnado
le causa, manifestando los siguientes seis agravios:---------------------------------------
1°) por cuanto en el punto II de sus considerandos, el Juzgador entiende que

el argumento defensivo de la demandada -en esta Sede recurrente- de negar la
existencia de la posesión “animus domini” de la actora, resulta inatendible luego
de su confrontación con los datos obtenidos por la inspección judicial practicada
como medida para mejor proveer de fs. 329/3; porque entiende que la consta-
tación del inmueble genera la convicción opuesta.-----------------------------------------
2°) en el punto III de sus considerandos, entiende que el acta de fs. 329/3, esta-
blece con claridad la distinción entre construcciones presumiblemente origina-
rias existentes en el terreno, dadas las características de edificación observadas,
tales como paredes de adobe y abertura de apariencia en extremo vetusta, y
tres habitaciones de distinta factura, erigidas no más allá de veinte años atrás,
como lo revelan los materiales de construcción empleados, las puertas de chapa
utilizadas y la existencia en ellas de agua corriente. ---------------------------------------
3°) que en el punto IV de sus considerandos, entiende que de las constancias

de fs. 331 vto., surge que la demandante ha innovado el sistema de provisión
de agua para su vivienda anteriormente abastecida por un aljibe existente en el
predio, al instalar un tanque de agua y la cañería necesaria para surtir de ella a
la cocina y baños que ha edificado, de donde resulta posible inferir que su com-
portamiento traduce con claridad su ánimo de dueña, pues el carácter definitivo
de las mejoras que ha introducido, traducen de modo inequívoco, su vocación
de permanencia en el inmueble.-------------------------------------------------------------------
4°) en cuanto en el punto V de sus considerandos, entiende que la antigüedad

de la posesión ejercida por la accionante; constituye un hecho reconocido en
autos, que esta ha habitado en el inmueble durante toda su vida, tal como se
desprende de las afirmaciones vertidas por las partes a fs. 5 vto. y 112 vto.,
con la aquiescencia de quienes fueran sucesivamente titulares del dominio de la
finca, de modo que los actos posesorios arriba señalados, estuvieron siempre a
la vista de ellos, que lejos de haber turbado su ejercicio, han manifestado haber
consentido su permanencia, aún cuando sabían de la existencia de las mejoras
introducidas.-------- ------------------------------------------------------------------------------------
5°) señala que en el punto VI del considerando el Sr. Juez entiende que al admi-
tir de tal suerte la posesión ejercida por Alicia Ludueña, los demandados no
pueden mantener su afirmación de que nunca se desatendieron de su posesión,
por la sola circunstancia de haber abonado deudas impositivas, pues ello no es
ninguna evidencia de señorío como lo pretenden, máxime cuando al mismo acto
cumplido por su contraria, le desconocen tal virtualidad, de manera que la teoría

de los propios actos determina en este punto, su adversa forma. --------------------
6°) como último agravio, indica que en el considerando, puntos II, III y IV se basa
en la inspección judicial de fs. 329/3, en la que el a-quo hace apreciaciones y
valoraciones para las cuales son necesarios conocimiento técnicos-científicos
específicos, para cuya procedencia el medio de prueba idóneo es el dictamen
pericial y no la inspección judicial.---------------------------------------------------------------
III.- Argumentan los recurrentes, a los fines de la fundamentación de los agravios

enunciados, como primera queja que la sentencia dictada en autos es contraria
a derecho, pues se ha afectado la igualdad procesal de las partes garantizada
por los arts. 16 y 18 de la Constitución Nacional, desde que el Juzgador basa su
decisorio en torno a la inspección judicial de fs. 329/3, que fuera ordenada como
medida para mejor proveer, la cual valora por las reglas de un medio probatorio
diferente -como es el dictamen pericial o pericia- cuya procedencia es distinta,
lo que desnaturaliza y deja en estado de indefensión a ésta parte. ------------------
En relación al segundo agravio, sostienen los recurrentes que la conclusión a

que arriba el a-quo es totalmente incorrecta y confusa, puesto que se preguntan
en base a que conocimientos y como puede determinar que las construcciones,
que menciona en el considerando III de su decisorio, han sido erigidas no más
allá de veinte años atrás. ----------------------------------------------------------------------------
Respecto a la tercera queja, señala que no resulta admisible lo manifestado por

el Sr. Juez en el punto IV de su considerando, ya que la casa se encontraba
dotada de agua por el aljibe mandado a construir por el padre de los recurrentes,
tal como lo testimonio su constructor el Sr. Manuel Ludueña a fs. 187. Y el hecho
de colocar un motor para elevar el agua -que es tomada del aljibe aludido- no
significa que se ha innovado el sistema de provisión de agua para la vivienda,
de donde pueda luego inferirse como realiza el a-quo que ello traduce con cla-
ridad su ánimo de dueña, son que son las lógicas procuraciones de comodidad
que efectúa un ocupante de una vivienda o predio, más aún con el paso de
los años. Agrega, que el tanque y cañerías aludidas, son de fibrocemento y de
plástico respectivamente, colocados superficialmente y adosados a la pared por
grampas, lo que denota precariedad, lo cual permite su retiro fácilmente en el
momento que se desee, toda vez que no van ni empotrados ni amurados a las
paredes. --------------------------------------------------------------------------------------------------
Respecto al cuarto agravio planteado, lo fundamenta en que el razonamiento

seguido en el punto V del considerando atacado es contrario a derecho, toda vez
que la tenencia de la actora no puede ser convertida en posesión. Desde que
la tenencia que detenta la actora, lo es en virtud del fallecimiento de su madre
Ramona H. Ludueña producida el día 23/03/91 y a quién los padres de los aquí
recurrentes le facilitaron la propiedad (aún antes del nacimiento y de que fuera
capaz la actora), que sabido es en derecho que la actora no puede unir su tenen-
cia o aún su posesión a la de su progenitora -quién lo hacía a título de tenedora-
conforme lo dispuesto en el art. 2353, en el que se establece la inmutabilidad de
la posesión. Nadie puede tergiversar la causa de su posesión y mucho menos
aún unir su posesión a una anterior a título de tenencia (art. 2352). Por lo que a la
actora, le faltaría el requisito de su posesión a través del término de los veinte años
exigidos por la ley.-
En relación al numerado como quinto agravio, objetan los recurrentes que el

a-quo en violación al principio de congruencia no atribuya valor probatorio sufi-
ciente, como para fundar su resolución, el pago de los impuestos en forma regu-

lar y periódica durante años realizados por los demandados -inclusive hasta el
año 1989 -------------------------------------------------------------------------------------------------
La última queja esgrimida por los recurrentes se fundamenta en lo que respecta

a la inspección judicial labrada a fs. 329/3, que fuera dispuesta como medida
para mejor proveer por el a- quo, denunciando que fue tomada y efectuada por
el auxiliar designado por el Juzgador, y que no fue realizada por el Juez en forma
personal como órgano de prueba, lo que fue motivo de impugnación por el inci-
dente de nulidad promovido a fs. 339/340 por la actora, el cual hasta la fecha
se encuentra pendiente de resolución y trámite. -------------------------------------------
Indican, por lo demás, que el A quo hace apreciaciones y valoraciones para

las cuales son necesarias conocimientos técnicos-científicos específicos, pues
se trata de un medio de prueba compuesto, por lo que para su procedencia el
medio de prueba idóneo es el dictamen pericial y no la inspección judicial. Se
incorpora a la causa, elementos de convicción por un medio de prueba Inspec-
ción Judicial y se lo aprecia y valora por las reglas de una pericial. Además se
pretende con la medida para mejor proveer dispuesta, suplir la falta de prueba o
negligencia en el ofrecimiento de las partes, lo que viola la igualdad de las partes
en el proceso, dejando a ésta parte en estado de indefensión. ------------------------
Por lo expuesto, los recurrentes solicitan se rechace la demanda de usucapión

deducida, con costas. Formulan reservas de ley. -------------------------------------------
IV.- La parte actora, por medio de apoderado, contesta el traslado a fs. 371 soli-
citando el rechazo del recurso de apelación intentado por la parte demandada,
con costas. ----------------------------------------------------------------------------------------------
Sosteniendo que la mera queja de su contraria dirigida a lo comprobado en

la medida para mejor proveer no puede servir de fundamento para admitir el
recurso, desde que lo allí verificado no hace más que reafirmar los dichos de
los testigos Fontanelli y Venencio, por lo cual se ha precisado el tipo de cons-
trucciones, su diversidad y las mejoras en el sistema de provisión de agua del
inmueble. Por lo demás, la actora ha demostrado que ha poseído animus domini
el inmueble que ocupa desde hace años, sin que los demandados nunca la
hayan turbado, siendo que tenían pleno conocimiento de la actitud de la actora.
Por último, sostiene que comparte la descripción que efectúa en la inspección
realizada por el Juez Inferior. ----------------------------------------------------------------------
V.- El pronunciamiento opugnado (fs. 343/345), contiene una adecuada relación

de causa, que junto a los escritos de las partes a los que se ha hecho referencia,
se da por reproducida para satisfacer la exigencia del art. 329 de la ley foral. ----
VI.- Ingresando al estudio del remedio impugnativo planteado por los demanda-
dos, debo efectuar en primer término, un análisis pormenorizado de las constan-
cias de la causa que considero relevantes a los fines de la posterior dilucidación
del presente proceso de usucapión incoado, en tal sentido, surge de autos que:
a) la parte actora solicita al preparar su demanda por usucapión, que se

declare la posesión veinteañal que ejerce sobre el inmueble que describe
(conf. fs. 5/6), desde que lo ocupa en calidad de poseedora desde hace
más de sesenta años, en forma pública, pacífica e ininterrumpida, funda su
requerimiento en lo normado por los arts. 4015, 41016, 2353, 2524 inc. 7°
del C.C., tal petición se formula el día 1° de Octubre de 1997 (conf. cargo fs.
6).-----------------------

b) prepara que lo es en forma su pretensión inicial (conf. fs. 1/32), la parte actora
a fs. 33/34 deduce la presente demanda de usucapión en contra de los titulares
del dominio que se pretende usucapir, el cual se encuentra inscripto a nombre
de Juan y Reginaldo Vega, ello se efectúa con fecha 17 de Septiembre de 1998
(conf. cargo de fs. 34). -------------------------------------------------------------------------------
c) a fs. 35 el Tribunal da el trámite de juicio ordinario a la demanda ejercida. -----
d) con fecha 8 de octubre de 1998 se les da participación a los herederos de los

demandados en autos, atento la representación que allí invocan (conf. fs. 45/45
vta.). ------------------------------------------------------------------------------------------------------
e) los demandados contestan la demanda planteada a fs. 110/117, manifestando,

a los fines del rechazo de la demanda planteada en su contra, sucintamente las
siguientes circunstancias, que el inmueble que se pretende usucapir fue origina-
riamente adquirido por su abuelo y tío, Reginaldo y Juan Vega respectivamente
-estando ellos solteros- en el año 1907 conforme se encuentra así inscripto en el
Registro General de Propiedades; que su madre Dominga Ramona Vega -única
hija matrimonial nacida de la unión entre su abuelo Reginaldo Vega y abuela
Antonia Ludueña- resulta a la postre única propietaria del inmueble de marras
al haber adquirido de la única hija de Juan Vega la parte restante; que Antonia
Ludueña (su abuela) ya tenía tres hijos naturales, entre los que se encuentran su
hermanastra Ramona Haydée Ludueña, alias Negra; que al contraer matrimonio
Dominga Ramona Ludueña (su madre) con Dionisio Raimundo Villella (padre
de los demandados) se les permitió seguir ocupando la casa, del inmueble que
hoy se pretende usucapir, a titulo de tenencia, dada la extrema pobreza en la
que vivía su media hermana, quién ya tenía, en ese entonces, cuatro hijos, entre
ellos, la actora usucapiente Alicia Haydee Ludueña, alias Pocha; que recuerdan
que el padre de los demandados limpiaba, desmalezaba, reparaba los alam-
brados existentes e incluso mando a construir un aljibe; que la madre de los
comparecientes al fallecer (el día 24/11/1981) le pidió a su padre que respetara
el permiso que le dio a su hermanastra para vivir en la casa, lo que así aconteció
desde que nunca se tomó ninguna acción que los afectara; que nuestro padre
siguió pagando regularmente los impuestos que gravaban la propiedad e incluso
afrontó gastos de mantenimiento y arreglos de la misma; de igual modo, al morir
el padre de los hoy demandados (el día 27/12/1990), pidió se respetara la última
voluntad de nuestra madre, lo que así sucedió. Por último, sostienen que el
día 23/03/1991 falleció Ramona Haydée Ludueña, alias Negra, continuando la
tenencia su única hija soltera la actora usucapiente Alicia Haydee Ludueña, alias
Pocha, ya que todos los hermanos a medida que iban formando familia dejaban
el inmueble. ---------------------------------------------------------------------------------------------
VII.- Así trabada la litis, por proveído de fecha 27 de mayo de 1999 (fs. 125 vta.) se
abre a prueba el proceso por el término de cuarenta días. A fs. 170 la parte actora
ofrece la siguiente prueba: instrumental, documental y testimonial. A fs. 174 los
demandados, por su parte, ofrecen: documental, instrumental, testimonial, presun-
tivas e informativa.-
Diligenciadas que lo son las diferentes pruebas ofrecidas (conf. fs. 126/236) y pre-
sentados los alegatos de las partes intervinientes (conf., respectivamente, a fs.
238, parte actora; a fs. 239/248, parte demandada; a fs. 249, Comuna local y a fs.
250, Provincia de Córdoba) queda, luego de algunas vicisitudes procesales acae-
cidas, en definitiva a fs. 325 vta. la causa en estado de ser resuelta por el Sr. Juez de
Primera Instancia, disponiendo el Juzgador seguidamente ordenar como medida
para mejor proveer la inspección judicial del inmueble que se pretende usucapir,
la que fuera realizada el día 6 de diciembre de 2001, en presencia del Tribunal, de

los letrados de la parte demandada y la propia actora Sra. Alicia Haydée Ludueña
(conf. fs. 329/330).-
Sobre la medida jurisdiccional dispuesta, cabe efectuar la siguiente digresión,

a los fines de su posterior valoración por parte de este Tribunal, desde que el
incidente de nulidad deducido a fs. 339/340 por la parte actora por los motivos
que allí expone, si bien nunca fue proveído por el A quo, cabe resaltar que el
mismo se encuentra tácitamente desistido por estricta aplicación de la teoría de
los actos propios, desde que en esta Sede, en ocasión de contestar la expresión
de agravios de los recurrentes, ha defendido vehemente las argumentaciones
expuestas por el Juzgador en el decisorio bajo recurso, el cual se encuentra
sustentado casi exclusivamente en la inspección judicial realizada, por lo que
ha quedado adquirida dicha prueba para el proceso, sin hesitación alguna. ------
Así planteada la cuestión, el Sr. Juez de Primera Instancia resolvió en el decisorio

sub examine receptar la demanda de usucapión deducida, con fundamento en
que quedó demostrado en la inspección judicial practicada como medida para
mejor proveer: a) la posesión animus domini de la actora del inmueble a usuca-
pir, b) que ésta ha erigido, no más allá de veinte años atrás, tres habitaciones
de distinta factura, atento los materiales de construcción empleados, c) que ha
efectuado innovaciones en el sistema de provisión de agua para su vivienda
anteriormente abastecidas por un aljibe, al instalar un tanque de agua y la cañe-
ría necesaria para surtir de ella a la cocina y baños que ha edificado, de lo que
infiere en forma definitiva su actuar con animo de dueña; d) por su parte, señala
que la antigüedad de la posesión ejercida por la actora, es un hecho recono-
cido en autos, ya que ésta ha habitado el inmueble durante toda su vida, con la
aquiescencia de quienes fueran los sucesivos titulares del dominio de la finca,
aún cuando sabían de la existencia de las mejoras introducidas, e) y por último,
en relación al pago de deudas impositivas por parte de los demandados resuelve
que ello no evidencia el señorío que éstos pretenden, máxime si desconocen
tal virtualidad, al mismo acto cumplido por su contraria. ---------------------------------
VIII.- Surge de las constancias de autos, los siguientes hechos que considero
resultan dirimentes a los fines de dilucidar el conflicto suscitado, desde que se
encuentran incontrovertidos al no haberse producido prueba en contrario para
desvirtuarlos, los que cronológicamente son los siguientes: ----------------------------
1) Que en el año 1907 adquieren el inmueble de marras los Sres. Juan Vega y
Reginaldo Vega, conforme surge de la escritura traslativa de dominio celebrada
con fecha 23 de Agosto de 1907, cuyas copias concordadas lucen a fs. 62/63.
2) Que el Sr. Reginaldo Vega contrae matrimonio con la Sra. Antonia Ludueña en
el año 1912, conforme surge del certificado expedido por el Registro Civil de la
Capital, cuya copia concordada obra a fs. 64. Unión de la cual nace, en el año
1918, la única hija del matrimonio Sra. Dominga Ramona Vega (conf. acta de
nacimiento de fs. 69). ---------------------------------------------------------------------------------
3) Que el condómino Sr. Reginaldo Vega fallece en el año 1919 (conf. acta de
defunción fs. 65) y que su esposa Sra. Antonia Ludueña fallece en el año 1931
(conf. acta de defunción fs. 67). Por su parte, el otro condómino Sr. Juan Vega
fallece en el año 1940 (conf. acta de defunción fs. 66) dejando como heredera a
la Sra. María Rosa Vega de Arias. ----------------------------------------------------------------
4) La Sra. Dominga Ramona Vega pasa a ser única propietaria del inmueble de
marras en el año 1947, al adquirir el resto de la propiedad de la heredera del

condómino Sr. Juan Vega, Sra. María Rosa Vega de Arias, conforme surge de
los recibos de pago obrante a fs. 93. ------------------------------------------------------------
5) Que la Sra. Dominga Ramona Vega contrae matrimonio con el Sr. Dionisio
Raymundo Villella, dejando el inmueble en calidad de préstamo a la Sra. Ramona
Haydée Ludueña (por ser la hermanastra de aquélla - madre de la actora usu-
capiente). -------------------------------------------------------------------------------------------------
6) Que en el año 1947 el Sr. Dionisio Raymundo Villella, esposo de la propietaria

de la finca, manda a construir un aljibe para proveer de agua al inmueble, para lo
cual contrato a los fines de su realización al Sr. Manuel Ludueña, tío de las partes
en conflicto, cargando a su costo tanto con los materiales como con la mano de
obra (conf. fs. 89/90 concordante con lo manifestado por la actora en ocasión de
la inspección judicial obrante a fs. 329/330). -------------------------------------------------
5) Que la actora arreglo el aljibe, en sus partes bajas no así en la de arriba,

debido a que las raíces de las plantas lo habían deteriorado (conf. lo manifes-
tado por la actora a fs. 329/330), lo que se realizó en el año 1970 de acuerdo a
lo que surge de la testimonial del Sr. Venencio obrante a fs. 207, aunque cabe
resaltar que allí manifiesta que las tareas que enumera las realizó por encargo de
la madre de la actora. -------------------------------------------------------------------------------
6) Que a fs. 94 se acompaña un plano de mensura y subdivisión confeccionado

en enero de 1979, que se encuentra suscripto por el Ing. Ernesto J. Freites (reco-
nocido a fs. 209) y que fuera aprobado por Catastro Provincial y Municipal, ya
que los propietarios del terreno figuran como firmantes del mismo, (conf. firmas
y visado de fs. 94 conc. testimonial de fs. 209). ----------------------------------------------
7) Que la Sra. Dominga Ramona Vega de Villella fallece en el año 1981 (conf.
acta de defunción fs. 70 y auto de declaratoria de fs. 74), que su esposo y padre
de los demandados, Sr. Dionisio Raymundo Villella fallece en el año 1989 (conf.
acta de defunción de fs. 72 y auto de declaratoria de fs. 85), por lo que sus hijos,
comparecientes en estos obrados, son los actuales propietarios del inmueble
objeto del pleito al ser declarados sus respectivos herederos (conf. fs. 74 y 85). -
8) Que los demandados acompañan diferentes recibos de pago de tributos pro-

vinciales y municipales que inciden sobre el inmueble oblados desde el año
1957 hasta el año 1986 (conf. fs. 95/109).------------------------------------------------------
9) Que la actora demuestra la realización de actos posesorios, como funda-

mento de la pretensión esgrimida en autos (aunque sin nunca acreditar que
hayan superado los veinte años exigidos por nuestro Código Civil, como se
analizara) los cuales no han sido negados en este proceso, encontrándose lo
suficientemente acreditados con la prueba concordante y correlativa obrante en
autos. Entre ellos debe ponerse de relieve: a) que se han acompañado diferen-
tes recibos de pago de tributos provinciales y municipales que inciden sobre el
inmueble oblados a partir del año 1989 (conf. fs. 126/163), b) que se ha compro-
bado en la inspección judicial de fs. 329/330 la existencia de tres habitaciones
nuevas, que no superan los 20 años, c) que en el exterior de éstas existe un baño
de construcción precaria que cuenta con agua corriente, cuya construcción es
de aproximadamente 8 a 9 años (conf. ídem), d) que junto al aljibe existe un
tanque de agua erigido en un soporte de hierro que ha sido colocado luego de la
construcción del originario aljibe, al que la actora manifiesta reconstruyó en sus
partes bajas (conf. ídem), e) en las distintas habitaciones ha puesto cañerías de
agua corriente, las ha pintado de blanco, ha colocado alambres, puertas, piso de
mosaicos y techo de zinc, todos de reciente realización (conf. ídem), f) existen

testimoniales que ratifican los actos posesorios invocados por la actora, pero
nunca allí se manifiesta que fueran más allá de 20 años, conf. fs. 203, 204 y 207
vta., salvo la aislada testimonial de fs. 207 como luego se ha de valorar, y g) que
mando realizar trabajos rurales al Sr. Carrió desde el año 1990 a 1999, conforme
surge de recibos de pago obrantes a fs. 164/169 reconocidos a fs. 203. -----------
IX.- Ahora bien debemos analizar si en el sub lite se dan los presupuestos de
hecho previstos por el plexo normativo aplicable a los fines de determinar la
procedencia de la usucapión, a saber: a) la posesión animus domini y b) el trans-
curso del tiempo legal. -------------------------------------------------------------------------------
a) En relación al primero, partiendo de que la posesión es un hecho (arts. 2.470,

2.363, in fine, nota al Libro III, la no mención en el art. 2.503, nota al art. 2.482,
la sola exigencia del discernimiento para adquirir la posesión del art. 2.392 del
Cód. Civ.), el cual se comprueba a través de un poder de hecho general y exclu-
sivo sobre una cosa que debe ser ejercitada a título de dueño (art. 2351 del
Código de Vélez), llegamos a determinar cuales son sus condiciones de configu-
ración: el señorío sobre la cosa, llamada corpus y la intención de poseerla para
sí, llamada animus.-------------------------------------------------------------------------------------
Ello desde que, atento lo normado por el art. 2352 del igual ordenamiento, la
simple tenencia, en tanto conlleva el reconocimiento de ser la propiedad que se
detenta de otro, no puede ser convertida en posesión, ni por el transcurso del
tiempo, ni por la voluntad del tenedor, en virtud de la regla que prohíbe la inter-
versión del título consagrada por el art. 2353 del Cód. Civil. ---------------------------
Por su parte, la mera detentación de la cosa, crea una presunción a favor de la

existencia de la posesión, de manera que quién niega la posesión e invoca la
existencia de una tenencia, deberá cargar con su prueba. Consecuentemente,
el poseedor no tendrá que probar el animus domini sino sólo la existencia de
actos exteriores de poder material sobre la cosa que pretende adquirir para sí,
enumerados en el art. 2384 del C.C.. La demostración de que quien ha ocupado
el inmueble durante veinte años no cuenta con el animus, sería a cargo de quien
lo niega, por tanto su titular dominial deberá acreditar fehacientemente que la
posesión opuesta no cuenta con alguno de los caracteres que lo configuran,
es decir, demostrar en su caso que la posesión alegada fue discontinua, inte-
rrumpida, oculta y/o violenta, para que la presunción legal del animus domini
caiga.------------------
b) En relación al segundo elemento, es decir, el plazo legal, surge de autos que

la actora pretende la adquisición del dominio por vía de la posesión veinteañal,
atento lo normado por el art. 4015, por lo que se exige para la procedencia
de la pretensión incoada el transcurso del plazo veinte años, sin necesidad de
que ésta alegue título ni buena fe, debiendo la posesión contener, además del
animus, los caracteres que exige la ley sustantiva en su articulado correlativo, a
saber: continua e ininterrumpida (art. 2481 conc. arts. 4015 y 4016 C.C.), pública
(art. 2479 C.C.) y pacífica (art. 2478 conc. art. 2470 C.C.), (Cfr. Areán de Díaz
de Vivar, Beatriz, “Juicio de Usucapión”, Bs. As., 1984; Tinti, Pedro León, “El
proceso de usucapión”, Ed. Alveroni, Córdoba, 1994).------------------------------------
X.- Corresponde tal como ha sido planteada la cuestión, adentrarnos entonces

ha determinar sí en el sub lite se dan las condiciones exigidas por la ley sustancial
para la procedencia de la usucapión pretendida, en base a la valoración integral
del cúmulo probatorio incorporado a este proceso, el cual debe ser apreciado
desde la sana crítica (arg. art. 13 de la Ley n° 5445 modif. n° 5879).------------------

Como dijimos, se pretende la declaración de adquisición del dominio por usu-
capión con sustento en lo establecido por los arts. 4015 y 4016 conc. arts. 2353,
2354 y 2524 inc. 7° del C.C., (conf. demanda fs. 5/6). ------------------------------------
La actora alega para fundamentar la pretensión adquisitiva incoada, lógicamente

una posesión animus domini del inmueble por el plazo de sesenta años, a lo que
los demandados responden que no existe tal posesión sino sólo una tenencia
precaria por parte de la actora por los motivos que exponen en el responde de
la demanda. ---------------------------------------------------------------------------------------------
En consecuencia, como ha quedado trabada la litis, siguiendo el iter lógico tem-

poral reseñado supra en los considerandos pertinentes, debo expresar que no
hay dudas que la actora usucapiente detenta la cosa desde hace más de sesenta
años desde que no se niega por los demandados tal circunstancia, lo que se
discute es en que carácter lo realizada. --------------------------------------------------------
Respondiendo a tal interrogante, considero que la mera detentación de la cosa

establece una presunción juris tantum a favor de la parte actora respecto a la
existencia de una posesión, por lo que deberán los demandados, al negar la
existencia de la misma, los que cargan con la prueba de tal planteo defensivo,
es decir, probar fehacientemente la calidad de tenedora por parte de la actora. --
De entre las diferentes pruebas acompañadas a tales efectos por los demanda-
dos, debo destacar especialmente, la realización por parte de los padres de los
accionados del aljibe aún existente en el inmueble que éste mandó a construir a
su costo al albañil Sr. Manuel Ludueña en el año 1947. ----------------------------------
Sobre tal planteo, la actora confiesa la construcción de dicho aljibe por parte
de los padres de los demandados pero denunciando que ha efectuado arreglos
con posterioridad, todo lo cual surge de la inspección judicial realizada en el
inmueble por el Sr. Juez de Primera Instancia (conf. fs. 329/330) a lo que concor-
dantemente el testigo Sr. Manuel Ludueña (fs. 187) confirma tal afirmación de la
actora, al señalar que el padre de los demandados le pagó para construir dicho
aljibe en el año 1947 que ocupaba la madre de la actora a los fines de proveer de
agua al inmueble que ellas habitaban, a todo ello, el Sr. Juez señala que el aljibe
es de antigua construcción en la inspección judicial (conf. fs. 329/330).------------
Este incuestionable acto posesorio externo material e innovativo en relación a la

finca, efectuado en dicha época por los titulares registrales del inmueble, con la
manifiesta aquiescencia de la actora en tal oportunidad, nos esta demostrando
palmariamente que la posesión animus domini alegada de más de sesenta años,
se encuentra interrumpida ante el reconocimiento por la actora del derecho de
propiedad que los titulares del inmueble tenían, por lo que la posesión alegada
pasó a ser tenencia desde dicho momento pues hay un claro reconocimiento
de su parte de que resulta otro quién tenía la facultad de disponer del corpus,
en consecuencia, ha dejado de tratar la cosa como propia, es decir, actuó sin el
animus que pretende invocar como sustento de la demanda que ha planteado.----
XI.- En consecuencia, debemos analizar los actos posesorios realizados por la

actora que demuestran sí a partir de allí, en el transcurso de éstos cincuenta
años (que van desde 1947 a la demanda de usucapion de 1997), ha logrado
intervertir el título de tenencia por posesión, para la admisibilidad de la preten-
sión de declaración de usucapion pretendida en relación al inmueble que habita,
desde que nuestra ley civil establece que nadie puede cambiar por sí mismo
ni por el transcurso del tiempo la causa de su posesión, de lo que sigue que
el que ha reconocido la posesión de otro se presume que continua poseyendo

por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario (arg. art. 2353 del Cód.
Civil). Por lo que “Para intervertir el título con que se ha comenzado a ocupar un
inmueble no basta el cambio interno de la voluntad del sujeto ni la exterioriza-
ción por simples actos unilaterales, en tanto resulta necesaria la conformidad del
propietario del inmueble o la realización por éste de actos exteriores suficientes
para contradecir su derecho (arg. art. 2458, Cód. Civil)”, (CCivil y Com. Rosario,
Sala II, noviembre 1, 1995 in re Heredia de Stagno, María A. y/u otra, LL Litoral,
1998272). -------------------------------------------------------------------------------------------------
En tal sentido, del análisis de la prueba acompañada al proceso, tenemos como

actos posesorios externos más favorable a los fines de la interversión del titulo
que detenta, la reconstrucción de dicho aljibe en sus partes bajas debido a que
las raíces de las plantas lo habían deteriorado (sic, declaración de la actora a
fs. 329/330) presumiblemente realizadas en el año 1969/1970 según testimonio
del Sr. Venencio a fs. 207, pero a su respecto, debo señalar, que ese sólo acto
carece de la impronta necesaria que le permita la demostración de la interversión
de su tenencia en posesión animus domini, por dos razones fundamentales: 1)
no se encuentra demostrado fehacientemente que la propia actora lo hubiera
ordenado realizar para tener por configurado un acto posesorio propio -desde
que se ha demandado a fs. 5/6 una posesión exclusiva y no una coposesión con
su madre para lograr una accesión, y, asimismo, el testigo Sr. Venencio a fs. 207
afirma que reparaba el inmueble por encargo de la madre de la actora- y, en su
caso, 2) resulta un acto material de carácter meramente conservatorio del inmue-
ble que habitaban. ------------------------------------------------------------------------------------
En tal sentido la jurisprudencia ha señalado que: “Para convertirse en poseedor,

el que era tenedor debe probar que manifestó, por actos exteriores la intención
de privar al poseedor de disponer de la cosa, y eso ocurre cuando tales actos
exteriores no sólo revelan la simple voluntad de privar al poseedor de la cosa sino
que verdaderamente produzcan ese efecto”, (S.C. Buenos Aires, marzo 5 985 in
re Díaz, Carlos I. c. Pieres, Augusto N. Ac. 34.203, LA LEY, 1985D, 187 DJBA,
129707). -------------------------------------------------------------------------------------------------
XII.- Lo que sí demuestra indudablemente la interversión del título exigido por

la ley sustancial para que, en su caso, se declare la prescripción adquisitiva
pretendida, lo sería la realización de un cúmulo de actos posesorios que deter-
mina la configuración de una posesión animus domini por parte de la actora del
inmueble que pretende usucapir por este proceso, lo cual se pone de manifiesto
a través v.gr. del pago de tributos provinciales y municipales, construcción de
habitaciones nuevas, innovaciones sistema de agua corriente, baños, alambra-
dos, colocación de pisos y techos, entre otros, conforme surge de la constata-
ción judicial de fs. 329/330 concordante con la testimonial de los Sres. Carrió,
Fontanelli, Tonello de Degiovanini, Venencio y Soncini, conf. respectivamente a
fs. 203, 203 vta., 204, 207 y 207 vta., todos los cuales, en ningún supuesto, se
encuentra demostrado que hayan superado dichos actos posesorios invocados
el plazo de veinte años exigido legalmente.

Aún en la hipótesis de iniciación más favorable a la actora, que se hayan iniciado
a partir del año 1989, con el pago de los tributos, no se ha cumplimentado el
plazo legal previsto en nuestro Código Civil para la pretendida declaración de
adquisición del dominio por prescripción deducida en autos.
Desde otro punto de vista, si bien han existido actos posesorios configurativos
de la interversión del título originario, los mismos de igual manera en la hipótesis
fáctica más favorable a la actora no alcanzan los veinte años requeridos, desde
que las tres habitaciones nuevas e innovaciones realizadas no tienen más de

veinte años, como lo dice el Sr. Juez en su inspección y lo ratifican los testimo-
nios de los Sres. Fontanelli, Tonello de Degiovanini y Venencio, obrantes res-
pectivamente a fs. 203, 204 y 207, lo que determina que el plazo legal invocado
en sustento del prescripción adquisitiva deducida aún no se ha configurado,
deviniendo el mismo, en consecuencia, prematuro. Se ha decidido que: “En las
demandas por usucapión debe probarse la posesión “animus domini” actual,
también la anterior y especialmente la que se tuviera en el inicio de la ocupación,
como único medio de demostrar el cumplimiento del plazo legal”, (SC Buenos
Aires, marzo 5 985 in re Vinent, Pablo c. Pineiro de Amette. L., LA LEY, 1985D, 11
DJBA, 129706).
XIII.- Por lo tanto, atento los fundamentos expuestos, realizados en base a un

análisis integral de la prueba acompañada para este proceso y a tenor de las
normas invocadas en sustento de la demandada planteada, se desprende que la
misma debe ser desestimada en todas sus partes, por extemporánea. En conse-
cuencia, voto en forma afirmativa a la cuestión planteada.
A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA EL SR. VOCAL DR. RICARDO JÉSUS

SAHAB, dijo:---------------------------------------------------------------------------------------------
I) Que, la sentencia apelada contiene una relación fáctica que satisface las exi-
gencias del art. 329 CPC, por lo que a ella me remito por razones de breve-
dad.
II) Que, el apelante se agravia del siguiente modo: 1) Porque la sentencia es

contraria a derecho por basarse en la inspección judicial de fs. 329/33 y en la
que se hacen apreciaciones y valoraciones para las que es necesario poseer
conocimientos técnicos-científicos específicos, “y que ante la carencia de los
mismos son incorporados al proceso a través del dictamen de una persona con
conocimientos en dicha materia o asunto; y para cuya procedencia el medio
de prueba idóneo es el Dictámen Pericial (o Pericia) y no la Inspección Judicial”
(sic), dejándola en estado de indefensión y rompiendo la igualdad procesal, con
lo que se afecta los arts. 16 y 18 de la C.N.. Hace referencia a las consecuentes
afirmaciones del a quo contenidas en los Considerandos III y IV (fs. 366/367).
Agrega que las evaluaciones erróneas de la inspección fueron efectuadas por un
auxiliar designado por el Juzgador y no hechas personalmente por él, razón que
motivó su incidente de nulidad de fs. 339/340. 2)Porque la sentencia reconoce la
posesión de la accionante en base a las afirmaciones de las partes de fs. 5 vta. y
112 vta., con actos posesorios que siempre estuvieron a la vista de los titulares
dominales, quienes lejos de haber turbado su ejercicio, han manifestado haber
consentido su permanencia, aún cuando sabían de la existencia de las mejoras
introducidas. Dice el apelante que tal reconocimiento es contrario a derecho
porque la tenencia de la actora no puede ser convertida en posesión (art. 2353
CC), tenencia que fue sostenida y probada en autos. 3) Porque la sentencia es
contraria a derecho al sostener que los demandados no pueden mantener su
afirmación de que nunca se desentendieron de su posesión, por la sola circuns-
tancia de haber abonado deudas impositivas, pues ello no es ninguna evidencia
de señorío, máxime cuando al mismo acto cumplido por la contraria le descono-
cen virtualidad, en contradicción con los actos propios. Sostiene el apelante que
tal afirmación viola el principio de congruencia por atribuir al pago de impuestos
por la accionante durante los últimos años valor probatorio suficiente para fundar
la decisión. 4) Formula reserva del caso federal por violación al derecho de igual-
dad, debido proceso y propiedad (arts. 16, 18 y 17 C.N.).


III) Que, los agravios fueron contestados en los términos que da cuenta el
escrito de fs. 371 y Vta. y que tengo reproducidos aquí por razones de breve-
dad.
IV) Que, el primer agravio es improcedente por varios motivos y, especialmente,

por los que siguen. En primer lugar, no hay constancia de la supuesta delegación
de facultades del Juez en favor de otra persona o funcionario para efectuar la ins-
pección ocular dispuesta como medida para mejor proveer, constando al pie de
las actas de fs. 329/330 y 331 y Vta. la firma puesta por el apelante, sin ninguna
manifestación, observación o reserva, lo que hace que la cuestión sea inaten-
dible simple y decisivamente por haber consentido la supuesta intervención de
delegado en la realización de la referida inspección y de las actas respectivas
que la documentan. Así imponen decidir los arts. 1071 y 1198 C.C..
Que, en segundo lugar la invocación de un incidente de nulidad articulado en

relación al mismo acto procesal y que estaría contenido en el escrito de fs.
339/340, además de ser totalmente intempestivo por tardío (fue presentado el
14-12-01, en tanto el acto en el que la misma parte participó y suscribió data
del 06-12-01, rigiendo el art. 78 CPC), no fue proveído. Esto fue consentido por
la misma parte apelante quien a fs. 338 pidió decreto de autos para sentencia
y a 341 y Vta. presentó alegato sobre la misma medida para mejor proveer con
fecha 08-02-02. Estas razones mínimas deciden el rechazo del agravio bajo tra-
tamiento.

Que, el resto de la queja en cuanto versa sobre la necesidad de que haya sido
un técnico el que se pronunciara sobre los puntos que integran la pericia, luce
tardía ya que el apelante ha consentido la realización de la inspección judicial
y luego, al evacuar el traslado del art. 325 CPC (fs. 341 y Vta.), nada ha dicho
sobre la cuestión que hoy pretende introducir en esta instancia, desbordando
los límites propios de la apelación ordinaria. En consecuencia, esta parte de la
queja resulta igualmente inadmisible no sólo por no haberse formulado el cues-
tionamiento en su oportunidad, sino también por lo mismo que antes dijera en
relación a los actos propios (arts. 1071 y 1198 C.C.).
V) Que, el agravio referido a tener por acreditada la posesión por la accionante

en función de lo expresado por el a quo, tampoco procede. La sentencia tiene
por acreditada la posesión por la demandante en estos términos: “Que en primer
lugar debe advertirse que el plano de mensura, aportado incialmente a fs. 4 y
aprobado por la oficina de catastro, demuestra que el inmueble que se pretende
adquirir, se encuentra debidamente delimitado en sus medidas y colindancias,
identificándose con suficiencia el objeto sobre el cual se invoca la voluntad de
dueño, por lo que corresponde ingresar a la valoración de la prueba tendiente a
demostrar la concurrencia de los presupuestos fácticos de la norma referida a la
prescripción veinteañal como modo de adquirir el dominio” (Considerando I-, fs.
344). Esta delimitación fáctica del objeto sobre el que versa la litis es incuestio-
nable y ha sido debidamente ratificado por el Ing. Freites al responder al pliego
de fs. 208 (fs. 209). Este testigo expresa que la mensura fue hecha en 1979 y que
el propietario del bien mensurado es el que figura en el plano, “caso contrario el
mismo no se habría aprobado” (fs. 209).
Que, a continuación el a quo dice que el argumento defensivo de los demanda-

dos, consistente en negar la posesión “animus domini” y sostener la mera cali-
dad de tenedora de la actora “resulta inatendible luego de su confrontación de
los datos obtenidos en la inspección judicial practicada como medida para mejor
proveer e instrumentada en el acta de fs. 329/3, en cuanto la constatación del
inmueble genera la convicción opuesta” (Considerando II, fs. 344 y Vta.). Y luego

para a fundar afirmando “III Que en tal sentido, en el acta se establece con clari-
dad la distinción entre las construcciones presumiblemente originarias existentes
en el terreno, dadas las características de edificación observadas, tales como
paredes de adobe y aberturas de apariencia en extremo vetustas; y tres habitacio-
nes de distinta factura, erigidas no más allá de veinte años atrás. como lo revelan
los materiales de construcción empleados, las puertas de chapa utilizadas y la
existencia en ellas de agua corriente. IV Que asimismo, de las constancias de fs.
331 vto. surge que la demandante ha innovado en el sistema de provisión de agua
para su vivienda anteriormente abastecida por un aljibe existente en el predio, al
instalar un tanque de agua y la cañería necesaria para surtir de ella a la cocina y
baño que ha edificado, de donde resulta posible inferir que su comportamiento
traduce con claridad su ánimo de dueña, pues el carácter definitivo de las mejo-
ras que ha introducido, traducen de modo inequívoco, su vocación de permanen-
cia en el inmueble.. V-Que respecto de la antiguedad de la posesión ejercida por
la accionante constituye un hecho reconocido en autos, que ésta ha habitado en
el inmueble durante toda su vida, tal como se pretende de las afirmaciones ver-
tidas por las partes a fs. 5 vto. y 112 vto., con la aquiescencia de quienes fueran
sucesivamente titulares del dominio de la finca, de modo que los actos pose-
sorios arriba señalados, estuvieron siempre a la vista de ellos, que lejos haber
turbado su ejercicio, han manifestado haber consentido su permanencia, aun
cuando sabían de la existencia de las mejoras introducidas.” (fs. 344 Vta./345).

Que, “la posesión es un hecho según la opinión -que compartimos- de distintos
autores que entienden que así fue reglamentada (arts. 2.470, 2.363, in fine, nota
al Libro III, la no mención en el art. 2.503, nota al art. 2.482, la sola exigencia del
discernimiento para adquirir la posesión del art. 2.392)”, según lo tiene dicho
este tribunal (Confr.: S. N° 53 del 14-06-01, “Leiva de Papurello Amanda Jacinta-
Usucapión- Rehace”). En el sublite, el a quo se ha referido concretamente a la
demostración de la realización de actos materiales, esto es, actos posesorios en
los términos del artículo 2.384 del Código Civil.
Que, lo que el a quo determina como conclusiones de convicción y por el método

de inferencia, está corroborado por las testimoniales rendidas en la causa. Así,
el testigo Carrió, al declarar sobre la base del pliego de fs. 200, dice que conoce
que la accionante ocupa como dueña desde 1959, habiendo él efectuado tra-
bajos en el inmueble por contratación hecha por la Sra. Alicia Ludueña, alias la
Pocha, a quien considera propietaria y donde vivió juntamente con su madre,
reconociendo los recibos de pagos por las taras realizadas y que corren a fs.
164/169, correspondiendo a distintos períodos que van desde julio de 1990 a
marzo de 1999 (fs. 203). -----------------------------------------------------------------------------
Que, el testigo Fontanelli, al responder al pliego de fs. 101, dice desde que él
nació (cuando declara tenía 79 años) “esa gente ya vivía allí, la madre y la actora”,
destacando que ésta hizo “tres piecitas techadas con chapa” e hizo arar y plantó
tunas (fs. 203 Vta. y 204). A su vez, esto aparece ratificado por la testimonial de
Alfredo A. Venencio quien al responder al pliego de fs. 105 sostuvo que la actora
ocupa el inmueble desde que él tiene uso de razón (al declarar tenía 59 años) y
que a su entender la actora es su propietaria, quien levantó piezas, techó, puso
pisos., hizo cisterna o aljibe, instaló cañería para agua, hizo un asador, colocó
cercos, etc., todas tareas ejecutadas ente 1069 y 1970. Destacan que sólo hay
dos de las restantes piezas que las hizo hace aproximadamente dos años. Y res-
pondiendo al interrogatorio de la demandada, dijo que cuando vivía la madre de
la actora, ésta hizo pintar y limpiar una huerta, podar y retirar árboles (fs. 207).

Que, por su parte, el testigo Sonzini (pliego de fs. 206) dijo que sabe por otras
personas que siempre vivió allí la actora y que personalmente conoce que lo
hace desde 1970.

Que, las testimoniales traídas por la demandada no modifican la conclusión a
que conducen los testigos antes citados. Así, por ejemplo, el Sr. Rubén Panero,
al responder al pliego de fs. 214, dice que el padre de los Villella prestaba el
inmueble a la madre de la Pocha, por lo que la actora “tiene que haber estado en
préstamo igual que la madre de la misma” y que el inmueble no estaba dividido
(fs. 215).
VI) Que, finalmente, el último agravio tampoco puede atenderse. Sobre el punto
el a quo ha dicho que “VI-Que al admitir de tal suerte la posesión ejercida por
Alicia Ludueña, los demandados no pueden mantener su afirmación de que nunca
se desentendieron de su posesión, por la sola circunstancia de haber abonado
deudas impositivas, pues ello no es ninguna evidencia de señorío como lo pre-
tenden, máxime cuando el mismo acto cumplido por su contraria, le desconocen
tal virtualidad, de manera que la teoría de los propios actos determina en este
punto, su adversa fortuna” (fs. 345), argumento del que el apelante no se hace
cargo, no configurando tal afirmación violación del principio de congruencia por
no ser cierto que el a quo haya atribuído al pago de impuestos por la accionante,
durante los últimos años, valor probatorio suficiente para fundar la decisión, tal
como surge del Considerando transcripto.-----------------------------------------------------
Que, por último, el agravio reiterado del apelante en el sentido de que la actora
no habría poseído sino después de la muerte de su madre, no alcanzándole el
término legal para usucapir, a más de no compadecerse con la prueba referida,
olvida que dos o más personas pueden tomar en común la posesión de una
cosa indivisible y que cada una de ellas puede adquirir la posesión de toda la
cosa (art. 2409 C.C.), que es lo que ha ocurrido en autos, sin que perjudique lo
dispuesto por el art. 4006 del mismo cuerpo legal.

VII) Que, debe tenerse presente la reserva del caso federal introducida por el
apelante.
VIII) Que, las costas se imponen a la demandada por resultar vencida (art. 130
CPC), debiéndose diferir la regulación para cuando haya base para ello.
A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA EL SR. VOCAL DR. MARIO SÁRS-
FIELD NOVILLO, dijo: -----------------------------------------------------------------
I. Los vicios procesales que se hubieran producido en la instancia anterior, han
sido consentidos por actuaciones posteriores, no impugnativas, de la parte ape-
lante. -------------------------------------------------------------------------------------------------------
II. El juez tiene facultades, dentro del marco que le limita la sana crítica racional,
para ponderar los hechos controvertidos en el pleito y sobre circunstancias o
situaciones que han sido apreciadas en forma personal. De ahí, entonces, que el
embate recursivo en ese aspecto no pueda ser atendido. ------------------------------
III. En lo que hace al ejercicio de la posesión invocada, debe tenerse en cuenta
lo siguiente.

El testigo Ramón Ludueña (ver fs. 187), refiere haber realizado obras para el Sr.
Raimundo Villella en el año mil novecientos cuarenta y siete.
Relata que el inmueble objeto del pleito fue dado en “condición de préstamo”
por Rosalía Vega a Ramona Haydee Ludueña, madre de la accionante. Dice que
después que muriera ésta “recién le colocaron el piso a dos piezas” y que la
usucapiente ocupa la propiedad desde hace veinte a veinticinco años.

Hugo Ignacio Molina (ver fs. 190/191), manifiesta que sabe por comentarios de
Rosalía Vega y el Sr. Villella (padre) que el bien fue prestado a la Sra. Ludueña
(la “Negra”, madre de Alicia Haydee Ludueña, la “Pocha”).

Pedro Carrió (ver fs. 203), testimonia haber realizado distintos trabajos para la
“Pocha”, en el predio en cuestión, entre julio de mil novecientos noventa y marzo
de mil novecientos noventa y nueve.
Benjamín María Fontanelli (ver fs. 203 vta.), hace saber que cuando nació (en mil
novecientos veinte) esa gente, la madre y la actora, ya vivían allí y que han reali-
zado mejoras consistentes en tres piecitas, han hecho arar y plantado tunas.------
Úrsula Tonello de Degiovanini (fs. 204), de un año más de edad que el anterior,
coincide con sus dichos.
Alfredo Arturo Venancio (fs. 207), de cincuenta y nueve años de edad al momento
de la recepción de su testimonio, declara que sabe que la accionante habita en el
lugar desde que tiene uso de razón y que ha realizado distintas mejoras. -----------
Luis Alberto Sorcini (fs. 207 vta.), manifiesta que sabe que la Sra. Ludueña vive
en el lugar que pretende usucapir desde mil novecientos setenta y que tiene
conocimiento por otras personas que siempre ha vivido allí.

De este medio de convicción colectado, se desprende que por disposición del
Sr. Villella se efectuaron actos posesorios hasta el año mil novecientos cuarenta
y siete y que por disposición de la actora, o su progenitora, se realizaron mejoras
en el mismo inmueble desde un lapso superior a los veinte años anteriores a la
promoción de la acción que nos ocupa.
Así las cosas, tengo por acreditada la realización de actos posesorios por parte
de las señoras Ludueña, madre e hija, y a tenor de lo dispuesto por el art. 3.417
del Código Civil a esta como continuadora de la personalidad jurídica de su cau-
sante, sosteniendo, en consecuencia que la solución que propicia el Dr. Sahab
en su voto es la adecuada a la cuestión propuesta. ----------------------------------------
IV. Así voto.-----------------------------------------------------------------------------------------------
A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA EL SR. VOCAL DR. HECTOR HUGO

LIENDO, dijo:--------------------------------------------------------------------------------------------
Por los motivos expuestos y normas legales mencionadas, considero que debe
ser receptado el recurso de apelación deducido por los demandados y, en
su consecuencia, revocar el decisorio cuestionado. Debiéndose, por lo tanto,
rechazar la demanda de usucapión incoada por la Sra. Alicia Haydée Ludueña
en todas sus partes. Con costas a su cargo atento su carácter de vencida (art.
130 del C.P.C.). Diferir la regulación de los honorarios profesionales intervinien-
tes para cuando exista base cierta para ello. Así voto. -----------------------------------
A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA EL SR. VOCAL DR. RICARDO JESUS

SAHAB, dijo:------------------------------------------------------------------------------------------
Que, en mi opinión corresponde: 1) Rechazar el recurso de apelación, con

costas a la demandada (art. 130 CPC), difiriéndose la regulación para cuando
haya base para ello. 2) Tener presente la reserva del caso federal introducido
por la demandada. -------------------------------------------------------------------------------------

A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA EL SR. VOCAL DR. MARIO SÁRS-
FIELD NOVILLO, dijo: -------------------------------------------------------------------------------
Por considerar correcto el pronunciamiento propuesto por el Sr. Vocal Dr. Ricardo
Jesús Sahab, adhiero al mismo en todos sus términos. --------------------------------
Atento el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal, por mayoría ---------
RESUELVE:-----------------------------------------------------------------------------------------------
1) Rechazar el recurso de apelación, con costas a la demandada (art. 130 CPC),

difiriéndose la regulación para cuando haya base para ello. -----------------------------
2) Tener presente la reserva del caso federal introducido por la demandada.

Protocolícese y bajen.
Debe conocer las disposiciones del TITULO II - Posesión y tenencia-
Capítulo 2 Adquisición, ejercicio, conservación y extinción
Art. 1922: Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una
cosa, ésta debe establecerse voluntariamente:
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es
suficiente que tengan diez años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo,
o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente.
Art. 1923: Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la

tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del
Art. 1924: Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que
la recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos,
una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se
suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla
a quien la recibe, o de éste de recibirla.
Art. 1925: Otras formas de tradición. También se considera hecha la tradición

de cosas muebles, por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas
u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposición
alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las
entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el envío.

Art. 1926: Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la posesión o la
tenencia, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar
oposición alguna.
Art. 1927: Relación de poder sobre universalidad de hecho. La relación de poder

sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero
unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño o una piara, abarca sólo las
partes individuales que comprende la cosa.
Art. 1928: Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los
siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de
signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento
por cualquier modo que se obtenga.
Art. 1929: Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción,

aunque su ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria.
Art. 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba

en contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba
haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.
Art. 1931: Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el

poder de hecho sobre la cosa.
En particular, hay extinción cuando:
a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la pose-
sión o la tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.
Art. 1905: Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en

los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso,
debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce
la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al

tiempo en que comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de pres-

cripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación
al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.

m4 | actividad 2
Prescripción adquisitiva de cosa mueble registrable
cial –Ley 26.994-, lo invitamos a leer detenidamente este caso de jurispru-
dencia. Luego responda a las siguientes consignas e interrogantes:

establecido para la adquisición del dominio por prescripción larga de mue-
bles registrables. A 1
2.) Determine por qué no es de aplicación el art. 1.899 del Código Civil y
Comercial- Ley 26.994. A 2
3.) ¿Podría intentarse nuevamente la acción de prescripción adquisitiva

del automotor a la luz del Código Civil y Comercial- Ley 26.994-?
Cámara 1a. Civ. Com. y Contencioso Administrativa de Río Cuarto. 27/02/03.

Sentencia Nº 8. Trib. de origen: Juz. 1a. CC, Río Cuarto. Autos: “Rama de Gli-
neur Berne, Martha Luisa – Usucapión de Automotor”
Río Cuarto, 27 de febrero de 2003
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
El doctor Julio Benjamín Avalos dijo:
I) Martha Luisa Rama de Glineur Berne promueve en estos autos demanda de

usucapión de automotor, en contra de Javier Ramón Martínez y/o quien se con-
sidere con derecho al mismo. Expone que el diez de diciembre de mil novecien-
tos noventa y cuatro, adquirió al señor Haroldo Salvador Cortés, un automóvil
marca Dodge modelo mil novecientos setenta y uno, con motor marca Chrysler
Nº 1000164, dominio C 356.152. Que éste a su vez lo había adquirido a Hugo
Oscar Ferrarese, quien al diecisiete de marzo de mil novecientos ochenta y ocho
ya detentaba la posesión del vehículo. Que Ferrarese, por su parte, lo había
adquirido a Adán Antonio Romo, por boleto de compraventa de fecha dos de
marzo de mil novecientos ochenta y ocho. Que en ambos casos, la celebración
del contrato de venta fue seguida de la tradición del vehículo. Que ello significa
que se efectuó la entrega voluntaria del automotor, o sea que éste no ha sido
robado o perdido. Que, en consecuencia, no es de aplicación el art. 4016 bis del
Código Civil, sino la presunción de los art. 2363 y 2413 del Código Civil. Que de
todos modos, unida la posesión de la compareciente a la de sus antecesores se
cumple el lapso exigido por el art. 4016 bis del Código Civil para que se pueda
promover la acción. Que por ello solicita que se haga lugar a la demanda, con
costas. A fs. 84, la actora amplía la demanda por usucapión de un motor marca
Valiant IV de seis cilindros Nº 92074, en contra de propietario desconocido. Que
como consta a fs. 35, en mayo de mil novecientos noventa y ocho, comprobó
que el vehículo no estaba equipado con el motor original sino con el des-
cripto precedentemente. Que la compareciente y su tradens ignoran en qué
momento fue sustituido el motor, no contando con documentación alguna sobre

el mismo. Que por lo tanto solicita que previa la realización de los trámites de ley,
se tenga por adquirido por usucapión el bien de que se trata, ordenándose su
inscripción registral. La ampliación no fue admitida por el tribunal, en virtud de lo
normado por la resolución interna Nº 36/96 y decreto Nº 335/88 del Registro
Nacional de Propiedad Automotor, ordenando a la actora ocurrir por la vía que
corresponda. Declarado rebelde el demandado citado por edictos, le fue nom-
brado como representante el señor asesor letrado, quien evacuó el traslado de
la demanda, manifestando que por no contar con instrucciones de su represen-
tado, negaba todos los hechos y derechos invocados por la actora, salvo aque-
llos que fuesen objeto de expreso reconocimiento. Diligenciada la prueba
ofrecida por la parte actora y presentados los alegatos de bien probado, el juez
de primer grado dictó sentencia resolviendo rechazar la demanda con costas,
por considerar que en el sub-júdice no se cumplen los requisitos necesarios
para la prescripción corta del art. 4016 bis del Código Civil, y que asimismo no
se encuentra cumplido el plazo de la prescripción veinteñal del art. 4016 del
Código Civil. El fallo fue impugnado por el apoderado de la demandante, quien
interpuso en su contra los recursos de apelación y nulidad, siéndole concedido
únicamente el primero. Radicados los autos ante este tribunal, la actora expresó
agravios, los que fueron refutados por el señor asesor letrado. Dictado y consen-
tido el proveído de autos y concluido el estudio de la causa, queda el proceso en
condiciones de ser sentenciado. II) La pretensión de que el decreto ley 6582/58
no se encuentra vigente por no haber sido ratificado por el Congreso, implica
introducir en la alzada una cuestión novedosa, no sometida a juicio en primera
instancia, que no puede ser tratada por el tribunal de apelación (arg. art. 332 del
Código Procesal). Por otra parte, es absurdo sostener que dicho plexo legal no
ha sido ratificado por ley 14.467, por cuanto ésta no empleó la palabra “ratifica-
ción”, sino que dispuso en su artículo primero que el decreto ley de que se trata,
junto con los demás dictados entre el treinta de setiembre de mil novecientos
cincuenta y cinco y el treinta de abril de mil novecientos cincuenta y ocho, con-
tinuaban en vigencia. Mediante la “ratificación” el Poder Legislativo confirma la
validez, para el futuro, de las normas dictadas por el gobierno de facto. No cabe
ninguna duda que expresar que “continúan en vigencia” implica que se ratifican
las normas dictadas durante el período en cuestión. Esto es tan claro, que no he
tenido noticia hasta ahora que alguien haya pretendido discutirlo, habiendo sido
aplicadas las normas del decreto ley pacíficamente durante más de cuarenta
años. III) A partir de la sanción del decreto ley 6582/58, dejó de tener aplicación
respecto de los automotores, la norma del art. 2412 del Código Civil, siendo
regidos desde entonces por dicho ordenamiento especial. Se ha establecido un
sistema registral constitutivo, puesto que la transmisión del dominio sólo surte
efectos respecto de las partes y en relación a terceros, desde la fecha de la ins-
cripción en el Registro, confiriendo la inscripción de buena fe, la propiedad del
vehículo (art. 1º y 2º del decreto ley 6582/58). Enseña Moisset de Espanés que
el modo “tradición” ha sido sustituido por el modo “inscripción”, de manera que
si no se inscribe el título no se opera la transmisión, aunque se haga entrega de
la cosa (“Automotores y Motovehículos - Dominio “ Zavalía, 1992, pág. 115 y
siguientes). Se ha discutido si la tradición del vehículo sin inscripción es apta
para transmitir la posesión o la mera tenencia. Si como en este caso, quien reci-
bió el vehículo actúa con ánimo de dueño, debe ser considerado como posee-
dor, pero ilegítimo y de mala fe, porque en el régimen constitutivo nadie puede
considerarse como verdadero propietario si no está registrado el automotor a su
nombre. No hay buena fe en el pretenso adquirente, “pues es exigible una inves-
tigación sobre la situación jurídica del objeto y porque quien adquiere un auto-
motor inscripto a nombre de una persona distinta del vendedor, no actúa con la
diligencia debida al no haber hecho esas averiguaciones que le hubiesen permi-
tido advertir que no podía inscribir a su nombre el vehículo. Además dicho
poseedor no podría alegar la falta de necesidad de la inscripción, pues su creen-

cia reposaría en un error de derecho que no es excusable” (Claudio Marcelo
Kiper “La prescripción adquisitiva de cosas muebles y el Proyecto de unificación
de la legislación civil y comercial”, La Ley 1988-C-868). A los poseedores que
tienen inscripto de buena fe el vehículo a su nombre les son aplicables los art. 4
del decreto ley y 4016 bis del Código Civil, por lo que con el transcurso de dos
años adquieren el dominio del rodado por prescripción. Ninguna norma se
ocupa expresamente de los poseedores de mala fe, por lo que algunos autores
que consideran “ladrones” a quienes están en esa situación, sostienen que el
poseedor de mala fe de cosas muebles no está legitimado para adquirirlas por
prescripción. Con Moisset de Espanés opinamos que el art. 4016 del Código
Civil debe ser interpretado con amplitud, incluyendo a los poseedores de mala fe
de cosas muebles, quienes no siempre son delincuentes, aunque la cosa sea
robada o perdida (obra citada, págs. 474 y siguientes). Dicha solución es la que
ha seguido esta Cámara hace tiempo, (“Beltramo Myrna Emilia -Usucapión” Sen-
tencia Nº 11 del 16 de marzo de 1989). Entonces, es correcta la sentencia que
desestima la demanda por considerar inaplicables los plazos de la prescripción
corta del art. 4016 bis del Código Civil y todavía no cumplidos los del art 4016 del
mismo cuerpo legal, desde que no es posible unir la posesión de la actora a la
de los poseedores anteriores, puesto que para ello se requiere que sean todos
de buena fe (arg. art. 4005 del Código Civil). Como lo ha sostenido la doctrina de
manera unánime, la aplicación de la prescripción veinteñal a los automotores es
disvaliosa, habiéndose postulado la reducción de los plazos a cuatro años (ver
Moisset de Espanés, obra citada, pág. 501). Sustentando razones semejantes a
las expuestas en este voto, en un fallo de la Suprema Corte de la Provincia de
Mendoza, ha opinado la prestigiosa jurista Aída Kemelmajer de Carlucci que el
plazo del 4016 bis del Código Civil es inaplicable para quien no es titular registral
del dominio del automotor, añadiendo que ello podrá ser criticable de “lege
ferenda” pero es lo que resulta de la ley vigente. Y que “no se trata de considerar
no escrito un artículo aislado, sino de la imposibilidad de modificar-pretoriana-
mente y por la sola voluntad del juzgador-un conjunto coherente de normas” (ver
Moisset de Espanés, obra citada, pág. 524). Por último, no es posible abordar la
situación del nuevo motor -como pretende la apelante- pues no han sido refuta-
das las razones por las que el a quo se abstuvo de tratar el asunto, afirmando
que el tema había quedado fuera de la litis. Por todo lo expuesto, es que consi-
dero correcta y bien fundada la sentencia atacada, la que merece ser confir-
mada. Voto pues por la afirmativa a la cuestión propuesta.
Los señores Vocales doctores Eduardo Héctor Cenzano y César de Olmos

dijeron que por compartir la solución dada al caso por el Vocal preopinante,
adherían a su voto y se pronunciaban en idéntico sentido. ------------------------------
Por el resultado del Acuerdo que antecede y por unanimidad del Tribunal
SE RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación y confirmar la sentencia
de grado en todo lo que ha sido materia de recurso. 2) Imponer las costas a la
apelante.
Julio Benjamín Avalos - Eduardo Héctor Cenzano - César de Olmos

Debe conocer las disposiciones del TITULO II - Posesión y tenencia- Capi-

tulo 2 Adquisición, ejercicio, conservación y extinción y del TITULO I Dis-
posiciones Generales - CAPITULO 2 - Adquisición, transmisión, extinción y
oponibilidad de los derechos reales


oposición alguna.





Titulo I Disposiciones Generales - CAPITULO 2 - Adquisición, transmisión,

extinción y oponibilidad
Art. 1895: Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadqui-
rente. La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no regis-
trables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos
reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisi-
ción fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a

favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si

el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios
de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
Art. 1902: Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva
es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce
por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su
otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni

podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo

de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de
los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen
especial.
Art. 1903: Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario,

que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta
es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo

en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesa-
dos de buena fe.

Retome las disposiciones del Código Civil y Comercial –Ley 26.994-
Art. 1899: Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el
plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su ins-

cripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa
mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la
recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coinciden-
tes.
Art. 1900: Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y
continua.
Art. 1901: Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su cau-

sante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre

que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones
unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.
m4 | actividad 3
Prescripción adquisitiva larga de cosa mueble registrable –automotor-
cial –Ley 26.994-, lo invitamos a leer detenidamente este caso de jurispru-
dencia. Luego responda a las siguientes consignas e interrogantes:

establecido para la adquisición del dominio por prescripción larga de mue-
bles registrables. A 1
2.) Determine por qué es de aplicación el art. 1.899 del Código Civil y
Comercial- Ley 26.994. A 2
3.) ¿Podría intentarse nuevamente la acción de prescripción adquisitiva

del automotor a la luz del Código Civil y Comercial- Ley 26.994-?

Cámara 7a. Civ. Com. y Comercial de Córdoba. Sentencia Nº 154 27.11.2003.
Trib. de origen: Juz. 38a. CC, Córdoba. Autos: “Nayi, Carlos Raúl c/ Instituto
del Cemento Portland Argentino – Usucapión”
En la ciudad de // Córdoba, a los // 27 días del mes de NOVIEMBRE del

año 2003, siendo las horas se reúnen en Acuerdo Público los integrantes de
la Excma. Cámara Séptima en lo Civil y Comercial, Dres. Jorge Miguel Flores
y Javier V. Daroqui bajo la presidencia del primero de los nombrados y en
presencia de la Secretaria autorizante, a los fines de dictar resolución en los
autos caratulados “NAYI CARLOS RAUL C/ INST. DEL CEMENTO PORTLAND
-USUCAPION”, venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y Trigé-
simo Octava Nominación en los que por Sentencia N°642 de fecha veintitrés de
Agosto de dos mil Dos se resolvió:”1°) Tener por desistido al actor de la acción
entablada en contra del Instituto del Cemento Portland Argentino, con costas;
a cuyo fin se difiere la regulación de honorarios para cuando exista base cierta
para efectuar el cálculo. 2) Rechazar la demanda de usucapión incoada por el Sr.
Carlos Raúl Nayi en contra del Sr. Iván Fernando Prosdócimo, con costas; a cuyo
fin, se difiere la regulación de honorarios para cuando exista base económica
para practicarla. Protocolícese,...”. Previa espera de ley, el Tribunal se planteó
las siguientes cuestiones a resolver: 1.- ¿Procede el recurso de apelación dedu-
cido? 2.- En su caso ¿Qué corresponde decidir?. De acuerdo al sorteo de ley
practicado el orden de emisión de los votos es el siguiente: Dres: Jorge Miguel
Flores y Javier V. Daroqui. --------------------------------------------------------------------------
A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA, ---------------------------------------------------

EL SR. VOCAL DR. JORGE MIGUEL FLORES DIJO: -------------------------------------
1.- En contra de la sentencia de primera instancia que resuelve tener por

desistido al actor de la acción entablada en contra del Instituto Cemento Por-
tland Argentino, con costas, rechazando a su vez la demanda de usucapión inco-
ada en contra del Sr. Iván Fernando Prosdócimo, el accionante deduce recurso
de apelación agraviándose por dos razones: a) En primer lugar por la impo-
sición de costas a su parte en relación al desistimiento. En ese sentido alega
que el juez ha fallado más allá de lo peticionado, ya que la Asesora Letrada, en
representación del codemandado rebelde, no solicitó su imposición. b) Por otro
lado tacha la resolución de incongruente por -según dice- contener fundamentos
contradictorios y motivación insuficiente, soslayando el tratamiento de prueba
decisiva. En ese orden destaca que ningún impulso procesal ejerció el code-
mandado Prosdócimo para procurar revertir la situación de la posesión pacífica
e ininterrumpida del auto. -- ------------------------------------------------------------------------
2.- Según ha quedado sintetizado en el apartado anterior, dos son los

agravios que traduce la disconformidad del demandante con la sentencia de
primer grado; veamos cada uno de ellos en particular: -----------------------------------
a) El reproche vertido en orden a la imposición de costas por el desis-

timiento de la demanda en contra del Instituto del Cemento Portland Argentino,
no puede ser recibido. Porque una vez propuesto el desistimiento y dispuesto
el mismo, las costas –en principio- corresponden ser impuestas al que desiste.
La regla de la imposición de costas al que desiste (técnicamente, vencido),
sólo se desplaza en aquellas situaciones en que el desistimiento –del proceso
o del derecho- responda nada más que a cambio de legislación sobrevenida
luego de promoverse la demanda o de la interpretación jurisprudencial, o bien
cuando las partes así lo hayan establecido de común acuerdo expresa o táci-
tamente. Esta solución no se altera por la circunstancia de que la representa-

ción de la codemandada haya estado a cargo del Defensor Oficial (Asesor Let
rado).-------------------------------------------------------------------------------------------------------
b) Por lo demás, el apelante se limita a manifestar la mera discrepancia

con lo decidido, reiterando las causas por las cuales ostenta la posesión del
automotor intentando persuadir de la posesión pacífica, de buena fe e initerrum-
pida sobre el automotor en virtud de la dación en pago que motivó la entrega del
mismo; además pretende se confiera a la falta de contestación de la demanda
un valor absoluto a favor de su aspiración (v. fs. 464, 2º párrafo y sig.). Sin
embargo, en esos términos, la expresión de agravios no es idónea para revertir
la suerte del pleito. En primer lugar, porque aún cuando el magistrado “pueda”
acordar a la falta de contestación a la demanda el valor de un reconocimiento de
la verdad de los hechos expuestos al accionar, no queda eximido de examinar la
procedencia de la acción, ya que la condena del remiso no puede fundarse en la
sola falta de contestación, sino en el ajuste de los hechos al derecho aplicable.
Y en segundo lugar, porque la queja no rebate las claras y categóricas asevera-
ciones del pronunciamiento en cuanto a que el accionante no puede reputarse
poseedor de buena fe del automotor, al no haber acreditado el ejercicio de la
posesión quieta, pública, pacífica e ininterrumpida por más de dos años del vehí-
culo objeto de la demanda. En ese lineamiento, y de manera por demás precisa,
el fallo deja constancia que la inscripción registral del automotor configura un
requisito indispensable; declarando que al titular de la posesión en esas con-
diciones no le cabe el tratamiento de la prescripción breve del art. 4016 bis del
C. Civil. Contra esa formulación nada se ha expuesto por el apelante. Es sabido
que no basta disentir con la solución dada por el juzgador sin fundamentar la
posición ni concretar pormenorizadamente los errores u omisiones en que éste
habría incurrido respecto de la fundamentación jurídica que rige la materia traída
a juzgamiento; es decir, sin dar las bases jurídicas del distinto punto de vista,
ni expresar donde radica el equívoco en la interpretación jurídica otorgada. En
consecuencia, dado que la meta de la actividad recursiva consiste en demostrar
el desacierto de la sentencia que se recurre y no una simple reproducción de los
hechos que motivan la demanda, el agravio propuesto en esta sede no alcanza
la suficiencia técnica adecuada por lo que debe ser rechazado el recurso de
apelación. ------------------------------------------------------------------------------------------------
A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA: ----------------------------------------------------
EL SR. VOCAL DR. JAVIER V. DAROQUI DIJO: --------------------------------------------
Adhiero a los fundamentos y conclusiones arribados por el Sr. Vocal

preopinante, votando en consecuencia en idéntico sentido.-----------------------------
A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA: ---------------------------------------------------
EL SR. VOCAL DR. JORGE MIGUEL FLORES DIJO: -------------------------------------
Voto para que se rechace el recurso de apelación y se confirme la sen-

tencia en lo que ha sido materia de agravios, con costas. Fijar los honorarios
por los trabajos de la alzada en favor del Dr. Jorge Rodolfo D Alessandro en el
33% del punto medio de la escala del art. 34 de la ley arancelaria vigente (sin
perjuicio del mínimo legal en su caso).------------------------------------A LA SEGUNDA
CUESTION PLANTEADA:----------------------------------------------------------------------------
EL SR. VOCAL DR. JAVIER V. DAROQUI DIJO: --------------------------------------------
Adhiero a los fundamentos y conclusiones arribados por el Sr. Vocal

preopinante, votando en consecuencia en idéntico sentido.----------------------------

Por el resultado de la votación que antecede, y por unanimidad atento el
voto coincidente de los Dres. Jorge Miguel Flores y Javier V. Daroqui (art. 382 del
C.P.C., texto reformado por ley 9129) conforme constancias de fs. 480 el Tribunal,.
----------------------------------
RESUELVE:--------------------------------------------------------------------------------------------
Rechazar el recurso de apelación y se confirme la sentencia en lo que ha

sido materia de agravios, con costas. Fijar los honorarios por los trabajos de la
alzada en favor del Dr. Jorge Rodolfo D Alessandro en el 33% del punto medio de
la escala del art. 34 de la ley arancelaria vigente (sin perjuicio del mínimo legal
en su caso).------------------------------------------------- -------------------------------------------
Protocolícese y Bajen. Con lo que terminó el acto que previa lectura

y ratificación firman los Sres. Vocales. -------------------------------------------------------
Debe conocer las disposiciones del TITULO II - Posesión y tenencia- Capi-

tulo 2 Adquisición, ejercicio, conservación y extinción y del TITULO I Dis-
posiciones Generales - CAPITULO 2 - Adquisición, transmisión, extinción y
oponibilidad de los derechos reales




oposición alguna.





Titulo I Disposiciones Generales - CAPITULO 2 - Adquisición, transmisión,

extinción y oponibilidad
Art. 1895: Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadqui-
rente. La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no regis-
trables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos
reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisi-
ción fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a

favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el

respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios
de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
Art. 1902: Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva
es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce
por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su
otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni

podido conocer la falta de derecho a ella.

Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo
de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de
los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen
especial.
Art. 1903: Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario,

que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta
es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo

en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesa-
dos de buena fe.
Retome las disposiciones del Código Civil y Comercial –Ley 26.994-
Art. 1899: Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el
plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su ins-

cripción, ni la mala fe de su posesión.
tes.
Art. 1900: Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y
continua.
Art. 1901: Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su cau-

sante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre

que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones
unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.

m4 | actividad 4
Régimen de cosas perdidas
El Sr. Juan Ledesma, mientras caminaba por la vía pública, encontró un reloj de
oro marca “Rolex” y habiéndolo tomado, muy confundido por la situación de no
saber cómo proceder, lo consulta a Ud. como abogado y le realiza las siguientes
preguntas:
a) ¿Soy poseedor de buena fe por haber encontrado el reloj en la vía pública?

A 1
b) ¿Tengo obligación de encontrar al propietario del reloj?
c) ¿Entiendo que es muy riesgoso intentar ubicar al propietario, como procedo?
d) ¿Si realizo todas las diligencias para tratar de ubicar al propietario y no lo
logro, entregándolo a la autoridad policial pierdo todo derecho a recompensa?
A 2
Debe retomar las disposiciones contenidas en el Libro IV del Código Civil y

Comercial –Ley 26.994- en el TITULO III Capitulo 2 Modos especiales de
adquisición del dominio Sección 3era. Régimen de cosas perdidas
Art. 1955: Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está obligado a
tomarla, pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a título one-
roso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si
no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe
dar intervención al juez.
Debe retomar las disposiciones contenidas en el Libro IV del Código Civil y

Comercial –Ley 26.994- en el TITULO III Capitulo 2 Modos especiales de
adquisición del dominio Sección 3era. Régimen de cosas perdidas
Art. 1956: Recompensa y subasta. La restitución de la cosa a quien tiene dere-

cho a reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa.
Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su
fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede
liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla,
la cosa debe venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa
es perecedera o de conservación costosa. Deducidos los gastos y el importe de
la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que
se halló.

m4 glosario
m5
m5 microobjetivos
• Conocer la normativa establecida en el Código Civil y Comercial –ley 26.994-

con referencia al paradigma de los derechos reales, el dominio.
• Distinguir las distintas clases de dominio y que carácter está afectado en

cada uno de los supuestos de dominio imperfecto.
• Comprender el dominio fiduciario, su naturaleza, caracteres, sujetos, objeto

y duración.
• Reconocer los límites impuestos al dominio, en las disposiciones del Código

Civil y Comercial –ley 26.994-.
• Conocer el concepto de condominio y sus clases, las obligaciones y reglas

para la administración y disfrute; especialmente el caso de la pared media-
nera.
• Comprender las disposiciones en materia de propiedad horizontal, los requi-

sitos de sujeción de un edificio al régimen de propiedad horizontal y los
órganos que componen la propiedad horizontal.
• Distinguir las llamadas cosas comunes de la unidad de propiedad exclusiva,

como así también los derechos y obligaciones de los propietarios de unida-
des de propiedad exclusiva y la naturaleza del consorcio.
• Conocer el concepto de conjuntos inmobiliarios como derecho real de pro-

piedad horizontal especial y la normativa aplicable.
• Conocer el concepto de derecho real de tiempo compartido y las reglas de

su ejercicio.
• Advertir la consagración del derecho real de cementerio privado, como dere-

cho de sepultura.
• Comprender el derecho real de superficie de edificación, siembra o planta-

ción, como un derecho real independiente del terreno sobre el cual recae.

m5 contenidos
DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA

los Módulos 5 y 6.
En el presente módulo comienzan a estudiarse detenidamente cada uno de los

derechos reales en particular y, específicamente los derechos reales sobre cosa
propia.
Sin lugar a dudas el dominio es el paradigma de los derechos reales, por ello
se estudian en este módulo los caracteres del dominio y las clases de dominio.
El dominio es perfecto1 cuando es perpetuo y no está gravado con ningún otro
derecho real, otorgando todas las facultades de usar, gozar y disponer material
y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. Es imper-
fecto2 cuando está destinado a durar un cierto tiempo o es el reservado por el
dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio útil, resultando
como supuestos de dominio imperfecto temporario el revocable y el fiduciario y,
como tercer supuesto, el dominio desmembrado.
El concepto de dominio no puede entenderse sin límites por ello el Código Civil
y Comercial contempla límites que son impuestos en el interés público y en el
interés recíproco de los vecinos.
Siendo el condominio el dominio de varias personas sobre una misma cosa

mueble o inmueble, por una parte alícuota o indivisa, el uso y disfrute de la cosa
respecto de la parte alícuota tiene connotaciones especiales.
1 Art. 1941: Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga
todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa,
dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que
se pruebe lo contrario.
Art. 1942: Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y sub-
siste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza
sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescrip-
ción adquisitiva.
Art. 1943: Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular.
Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no
es por lo que falta al título.
2 Art. 1964: Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revo-

cable, el fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos
de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV
del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga
real que lo grava.
Art. 1965: Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o
plazo resolutorio a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la
transmitió. La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria
expresa o por la ley. Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben
entender limitadas al término de diez años, aunque no pueda realizarse el hecho
previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años trans-
curren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente
establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio
imperfecto.

La propiedad horizontal en las grandes urbes es, en la actualidad, el derecho
real de mayor movimiento económico y existen cada día mayores inversiones
inmobiliarias en el sistema de propiedad horizontal. El llamado reglamento pro-
piedad horizontal contiene además de la descripción detallada de las unidades
de propiedad exclusiva y las llamadas partes comunes del edificio, la incidencia
de la unidad de propiedad exclusiva en el total del edificio; también llamado
porcentual.
Contiene igualmente, el destino de las unidades de propiedad exclusiva, con-

forme a su funcionalidad, y las normas de convivencia.
La etapa comprendida entre el comienzo de la realización del edificio y hasta su

completa terminación se denomina prehorizontalidad y, el Código Civil y Comer-
cial –ley 26.994-, la regula en el Título V capítulo 103. La prehorizontalidad es
un estado jurídico y quien contrata en esta etapa, adquiere sólo un derecho
personal.
El Código Civil y Comercial –ley 26.994- contempla como derechos reales prin-
cipales los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, los cementerios priva-
dos y la superficie –comprendiendo la de edificación, plantación y forestación-4,
situaciones existentes en la realidad de los hechos pero que habían tomado
3 CAPITULO 10 Prehorizontalidad
Art. 2070: Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contra-
tos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal
están incluidos en las disposiciones de este Capítulo.
Art. 2071: Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o
proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe
constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acu-
erdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas
abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes
que el adquirente no asume en el contrato preliminar. El incumplimiento de la obligación impu-
esta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos
que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos
contra el enajenante.
Art. 2072: Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:
a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liqui-
dación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organ-
ismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de con-
trol, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser
celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder
irrevocable a ese fin.
4 Conjuntos inmobiliarios. Art. 2073: Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de
campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier
otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que
contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
Tiempo compartido. Art. 2087: Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno
o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje,
comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su
destino.
Cementerios privados Art. 2103: Concepto. Se consideran cementerios privados a los inm-
uebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.
Superficie Art. 2114: Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que
se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y dis-
posición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado,
forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejer-
cicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo
previsto en este Título y las leyes especiales.

forma jurídica de derechos personales, o combinación de derechos reales y per-
sonales, o bien propiedad horizontal, adaptando a normativa vigente verdaderos
derechos reales no regulados en la ley.
Para el estudio de esta temática tome en cuenta las siguientes clases satelitales
disponibles en la plataforma:
• 8080 Nuevo Código Civil y Comercial. Dominio, caracteres. Extensión.

Modos especiales de adquisición del dominio de muebles. Parte A y B
• 8083 Nuevo Código Civil y Comercial. Límites al dominio. Parte A y B
• 8084 Nuevo Código Civil y Comercial. Condominio con y sin indivisión

forzosa Parte A y B
• 8095 Nuevo Código civil y Comercial. Propiedad horizontal, disposicio-

nes generales, reglamento de propiedad horizontal, y modificaciones en
cosas y partes comunes. Parte A y B
• 8096 A Nuevo código civil y comercial. Derechos reales sobre cosa

propia, conjuntos inmobiliarios, características, limitaciones y restriccio-
nes reglamentarias. Parte A y B
m5 |contenidos | IC
m5 material
m5 actividades
m5 | actividad 1
Dominio imperfecto – Pacto de retroventa- Límites al dominio
El Sr. Nicasio Peralta transfirió al Sr. Martín Pérez el inmueble ubicado en Avda.
Rafael Núñez 5215 de la ciudad de Córdoba, consignándose la prohibición de
venta para la instalación de hipermercados y con obligación de volver a vendér-
selo a igual precio que lo adquiere; en el término de cinco años.
A seis años de aquella transferencia de dominio, el Sr. Nicasio Peralta pretende

el cumplimiento de la obligación por parte del Sr. Martín Pérez, reclamando le
sea vendido nuevamente el inmueble. Muy afligido el Sr. Pérez se dirige a su
estudio y le solicita tenga a bien atenderlo en forma inmediata, con el objetivo
que le responda las siguientes preguntas:

a) ¿Tenía prohibido vender a un tercero que ha instalado un parque de diver-
siones? A 1
b) ¿Es nula la venta que realicé hace treinta días?
c) ¿En qué condiciones fui dueño durante esos seis años? A 2
d) ¿Qué responsabilidad tengo frente a este tercero a quien le vendí hace

treinta días y ha instalado un parque de diversiones?
Debe retomar las disposiciones contenidas en el Código Civil y Comercial Libro

IV - Titulo III Capitulo 4 - Limites al dominio
Art. 1970: Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio pri-

vado en el interés público están regidas por el derecho administrativo. El apro-
vechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad
con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Los límites
impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad,
rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Art. 1971: Daño no indemnizable. Los deberes impuestos por los límites al
dominio no generan indemnización de daños, a menos que por la actividad del
hombre se agrave el perjuicio.
Art. 1972: Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la

cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada
o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas
si se refieren a persona o personas determinadas. En los actos a título gratuito
todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no
excede de diez años. Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto
o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de
manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que
se estableció. En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que
afectan las porciones legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria.

IV - Titulo III Capitulo 3 - Dominio imperfecto
Art. 1964: Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el

revocable, el fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los
artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo
31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la
respectiva carga real que lo grava.
Art. 1965: Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o

plazo resolutorio a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se

la transmitió. La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición volun-
taria expresa o por la ley. Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se
deben entender limitadas al término de diez años, aunque no pueda realizarse
el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez
años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar
definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título cons-
titutivo del dominio imperfecto.
Art. 1966: Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas faculta-
des que el dueño perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las
consecuencias de la extinción de su derecho.
Art. 1967: Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa registra-

ble tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de adquisi-
ción o de la ley. Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene
efecto respecto de terceros sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan
una obligación personal de restituir la cosa.
Art. 1968: Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o con-

dición, el dueño revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en
poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo sufi-
ciente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisi-
ción; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
Art. 1969: Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el dueño

perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por
el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al
dueño.
m5 | actividad 2
Cómo se debe convivir en Propiedad Horizontal
Ud. es abogada/o y un familiar muy cercano se presenta en su domicilio par-

ticular, un día feriado, y le manifiesta los inconvenientes suscitados con otros
propietarios de unidades de propiedad exclusivas; solicitándole le responda los
siguientes interrogantes: A 1
1) ¿Qué es el consorcio de propietarios?

2) ¿Qué es el reglamento de propiedad horizontal?
3) ¿Cómo puedo conocer si en el quinto piso puede funcionar un consultorio
odontológico?
4) ¿Debo pedir autorización a los propietarios de los otros departamentos para
cambiar la mesada de la cocina que es de granito en todas las unidades?
5) ¿Qué son las asambleas?
6) ¿Qué es el consejo de administración?
7) ¿Puedo presentarme como propietario de una unidad de propiedad exclusiva
ante el Juez civil, y exponerle mi total disconformidad con la manera de actuar
del administrador?
8) ¿Cómo procedo en caso de continuar los ruidos molestos provenientes del
departamento A ubicado en el décimo piso del edificio?



IV - Titulo V Capítulos 1 a 9 - Propiedad Horizontal
TITULO V - Propiedad horizontal-CAPITULO 1- Disposiciones generales
Art. 2037: Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce

forman un todo no escindible.
Art. 2038: Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de
dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento
de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El regla-
mento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad fun-
cional.
Art. 2039: Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina

en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros
espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que
tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directa-
mente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende
la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o
indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unida-
des complementarias destinadas a servirla.
Art. 2040: Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las
unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables
para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propie-
dad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran
comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho
exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcio-
nales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su
destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
Art. 2041: Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes nece-
sariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con
el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructu-
ras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cablea-
dos, hasta su ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes
comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con dis-
capacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacua-
ción alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el
consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
Art. 2042: Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes

comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Art. 2043: Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto
a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado
por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas,
ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También son
propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son pre-
vistas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las
restricciones que impone la convivencia ordenada.
Art. 2044: Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funciona-

les constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble.
Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La
personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del
régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el regis-
tro inmobiliario.
CAPITULO 2 Facultades y obligaciones de los propietarios
Art. 2045: Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento

de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella cons-
tituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de
un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a
las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse
separadamente de éstas.
Art. 2046: Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del
reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su
parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas
y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el
funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalación;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por
constituir uno diferente del de la unidad funcional.
Art. 2047: Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distin-
tos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la
normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Art. 2048: Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos
de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y
reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, como-
didad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son
expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias
para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y
para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también
pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la
asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por
el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los
propietarios de las expensas y demás contribuciones.
Art. 2049: Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna
expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de
su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tam-
poco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas
por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consor-
cio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspon-
diente. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las
contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a
determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
Art. 2050: Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin impli-
car liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de
la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.
CAPITULO 3 Modificaciones en cosas y partes comunes
Art. 2051: Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u
obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio
requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe téc-
nico de un profesional autorizado. Quien solicita la autorización si le es dene-
gada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización
si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la
asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo,
contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad,
destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución
de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
Art. 2052: Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra
nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes

comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones,
gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe
realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. También requiere unani-
midad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular
que sólo beneficia a un propietario.
Art. 2053: Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva
autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario
debe efectuarla a su costa y so-portar los gastos de la modificación del regla-
mento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
Art. 2054: Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del admi-

nistrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar repa-
raciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de
negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro
total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado
anterior, a costa del propietario.
Art. 2055: Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave dete-
rioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de
la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los
materiales, la reparación o la reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la
minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por trans-
misión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la
ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes,
según valuación judicial.
CAPITULO 4 Reglamento de propiedad horizontal
Art. 2056: Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;

b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodi-
cidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede
detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de
propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de
unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;

t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
ARTICULO 2057: Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modi-

ficarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios
de la totalidad de los propietarios.
CAPITULO 5 Asambleas
Art. 2058: Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propieta-

rios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el regla-
mento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando
le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por
ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del per-
sonal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del
consejo de propietarios, si lo hubiere.
Art. 2059: Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a

la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con
transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y com-
pleta; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos
los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. La asamblea puede
autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si
la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos
tercios de la totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones
tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan
en asamblea.
Art. 2060: Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por

mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unida-
des funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de
las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría
de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por
medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los
quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio,
con mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial de nulidad de la
asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.
Art. 2061: Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de

derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de fun-
cionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa
de sus titulares.
Art. 2062: Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración
del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de
Registro de firmas de los propietarios. Debe labrarse acta de cada asamblea en
el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su
asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el
administrador con las firmas originales registradas. Las actas deben confeccio-
narse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben con-
tener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas
o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el

presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administra-
dor debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de
las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.
Art. 2063: Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios,

en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan
el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asam-
blea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la
que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con
mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma
sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas caute-
lares para regularizar la situación del consorcio.
CAPITULO 6 Consejo de propietarios
Art. 2064: Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por

propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del
administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los
treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sus-
tituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
CAPITULO 7 Administrador
Art. 2065: Representación legal. El administrador es representante legal del

consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un ter-
cero, persona humana o jurídica.
Art. 2066: Designación y remoción. El administrador designado en el regla-

mento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea
si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los
noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del
momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unida-
des funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asam-

blea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal.
Pueden ser removidos sin expresión de causa.
Art. 2067: Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obli-

gaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En
especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;

b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de
la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y
verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satis-
facerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos

imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la auto-
rización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre
del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea
convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y
tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que
incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de
asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de
propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación
local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y
conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio
y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entre-
gar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del
consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después
de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la
existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el
certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con cons-
tancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información
sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales
como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de
representante legal.
CAPITULO 8 Subconsorcios
Art. 2068: Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o natura-

leza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever
la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo
aquello que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener
una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse espe-
cialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de
conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente
a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores
que lo integran.
CAPITULO 9 Infracciones
Art. 2069: Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las

prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad hori-
zontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o
cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la
que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordena-
miento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado
en caso de reiteración de infracciones.

m5 | actividad 3
Ejercicio del derecho real de Propiedad Horizontal
El Sr. Adolfo Pereyra ha intervenido en la venta de varias unidades de propiedad

exclusiva del edificio “Florida II”. En el lapso de una semana han ido a verlo tres
de las personas que compraron unidades en dicho edificio, de nombre Daniel
Gonzalez, Pedro Ledesma y Raúl Fonseca, reclamándole por situaciones que,
ha decir de los adquirentes, de haber tenido conocimiento no compraban en
dicho edificio; además han amenazado al Sr. Adolfo Pereyra con denunciarlo
por haberles ocultado los problemas que ahora tienen.
Totalmente confundido el Sr. Pereyra concurre a su estudio junto con los Sres.
Gonzalez, Ledesma y Fonseca para que le contestarle ciertas preguntas frente a
quienes le han reclamado de muy mala manera.
a) ¿Pueden impedirle al Sr. Daniel Gonzalez el uso de la terraza aduciendo

que tiene un porcentual muy bajo (1,33%) y además su propiedad es un
local en planta baja? A 1
b) ¿Pueden cobrarle al Sr. Pedro Ledesma el diez por ciento (10%) de las
expensas del edificio, cuando su porcentual es del 4,35% aduciendo que
su unidad ocupa todo el último piso del edificio?
c) ¿Al no haber abonado las expensas durante dos meses el Sr. Fonseca, se
le puede clausurar el uso del ascensor en el piso donde se encuentra su
unidad de propiedad exclusiva?
d) ¿Podría el Sr. Fonseca hacer abandono de la unidad de propiedad exclu-

siva, a los fines de liberarse del pago de las expensas?

IV - Titulo V Capítulos 1 a 9 - Propiedad Horizontal
TITULO V - Propiedad horizontal-CAPITULO 1- Disposiciones generales
Art. 2037: Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce

forman un todo no escindible.
Art. 2038: Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de
dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento
de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El regla-
mento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad fun-
cional.

Art. 2039: Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina
en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros
espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que
tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directa-
mente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende
la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o
indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unida-
des complementarias destinadas a servirla.
Art. 2040: Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las
unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables
para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propie-
dad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran
comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho
exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcio-
nales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su
destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
Art. 2041: Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes nece-
sariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con
el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructu-
ras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cablea-
dos, hasta su ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes
comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con dis-
capacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacua-
ción alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el
consorcio.
Art. 2042: Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes

comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Art. 2043: Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto
a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado
por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas,
ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También son

propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son pre-
vistas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las
restricciones que impone la convivencia ordenada.
Art. 2044: Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funciona-

les constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble.
Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La
personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del
régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el regis-
tro inmobiliario.
CAPITULO 2 Facultades y obligaciones de los propietarios
Art. 2045: Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento

de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella cons-
tituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de
un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a
las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse
separadamente de éstas.
Art. 2046: Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del
reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su
parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas
y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el
funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por
constituir uno diferente del de la unidad funcional.
Art. 2047: Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distin-
tos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la
normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Art. 2048: Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos
de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y
reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, como-
didad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son
expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias
para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y
para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también
pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la
asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por

el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los
propietarios de las expensas y demás contribuciones.
Art. 2049: Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna
expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de
su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tam-
poco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas
por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consor-
cio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspon-
diente. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las
contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a
determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
Art. 2050: Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin impli-
car liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de
la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.
CAPITULO 3 Modificaciones en cosas y partes comunes
Art. 2051: Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u
obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio
requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe téc-
nico de un profesional autorizado. Quien solicita la autorización si le es dene-
gada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización
si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la
asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo,
contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad,
destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución
de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
Art. 2052: Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra
nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes
comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones,
gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe
realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. También requiere unani-
midad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular
que sólo beneficia a un propietario.
Art. 2053: Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva
autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario
debe efectuarla a su costa y so-portar los gastos de la modificación del regla-
mento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
Art. 2054: Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del admi-

nistrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar repa-
raciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de
negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro
total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado
anterior, a costa del propietario.
Art. 2055: Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave dete-
rioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de
la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los
materiales, la reparación o la reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la
minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por trans-

misión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la
ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes,
según valuación judicial.
CAPITULO 4 Reglamento de propiedad horizontal
Art. 2056: Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodi-
cidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede
detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de
propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de
unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
ARTICULO 2057: Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modi-

ficarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios
de la totalidad de los propietarios.
CAPITULO 5 Asambleas
Art. 2058: Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propieta-

rios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el regla-
mento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando
le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por
ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del per-
sonal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del
consejo de propietarios, si lo hubiere.
Art. 2059: Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a

la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con
transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y com-
pleta; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos

los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. La asamblea puede
autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si
la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos
tercios de la totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones
tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan
en asamblea.
Art. 2060: Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por

mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unida-
des funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de
las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría
de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por
medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los
quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio,
con mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial de nulidad de la
asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.
Art. 2061: Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de

derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de fun-
cionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa
de sus titulares.
Art. 2062: Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración
del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de
Registro de firmas de los propietarios. Debe labrarse acta de cada asamblea en
el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su
asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el
administrador con las firmas originales registradas. Las actas deben confeccio-
narse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben con-
tener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas
o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el
presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administra-
dor debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de
las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.
Art. 2063: Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios,

en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan
el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asam-
blea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la
que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con
mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma
sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas caute-
lares para regularizar la situación del consorcio.
CAPITULO 6 Consejo de propietarios
Art. 2064: Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por

propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del
administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los
treinta días de producida la vacancia.

Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sus-
tituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
CAPITULO 7 Administrador
Art. 2065: Representación legal. El administrador es representante legal del

consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un ter-
cero, persona humana o jurídica.
Art. 2066: Designación y remoción. El administrador designado en el regla-

mento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea
si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los
noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del
momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unida-
des funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asam-
blea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal.
Pueden ser removidos sin expresión de causa.
Art. 2067: Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obli-

gaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En
especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de
la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y
verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satis-
facerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la auto-
rización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre
del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea
convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y
tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que
incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de
asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de
propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación
local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y
conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio
y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entre-
gar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del
consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después
de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la
existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el
certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con cons-
tancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información
sobre los seguros vigentes;

m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales
como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de
representante legal.
CAPITULO 8 Subconsorcios
Art. 2068: Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o natura-

leza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever
la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo
aquello que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener
una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse espe-
cialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de
conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente
a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores
que lo integran.
CAPITULO 9 Infracciones
Art. 2069: Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las
prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad hori-
zontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o
cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la
que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordena-
miento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado
en caso de reiteración de infracciones.
m5 | actividad 4
Modalidades del derecho real de superficie
El Código Civil y Comercial –Ley 26.994- establece el derecho real de superficie

bajo la modalidad de construcción, forestación y plantación, para su compren-
sión lo invitamos a responder el siguiente cuestionario: A 1
Modalidad construcción
1.) ¿Qué comprende la modalidad del derecho real de superficie de cons-
trucción?
2.) ¿Cuál es el plazo máximo por el cual se puede constituir el derecho
real de superficie de construcción?
3.) ¿Cuáles son las facultades del superficiario en esta modalidad?
4.) ¿En que consiste la indemnización que puede convenirse a favor del
superficiario?
Modalidad forestación y plantación

5.) ¿Qué comprende la modalidad del derecho real de superficie de fores-
tación y plantación?
6.) ¿Cuál es el plazo máximo por el cual se puede constituir el derecho
real de superficie de forestación y plantación?
7.) ¿Cuáles son las facultades del superficiario en esta modalidad?
8.) ¿En que consiste la indemnización que puede convenirse a favor del
superficiario?
Extinción
9.) ¿Cómo se extingue el derecho de superficie de construir, plantar o fores-
tar?

Debe retomar las disposiciones del Libro IV - TITULO VII Superficie
Art.T 2114: Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario,

que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad
de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar
o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o
el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración estable-
cidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este
Título y las leyes especiales.
Art. 2115: Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, planta-

ciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno,
haciendo propio lo plantado, forestado o construido. También puede constituirse
el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,
atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad
separada del titular del suelo.
Art. 2116: Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre

todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio
aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del
régimen de propiedad horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la
plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovecha-
miento.
Art. 2117: Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exce-

der de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años
para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del
derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no
exceda de los plazos máximos.
Art. 2118: Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de super-

ficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad
horizontal.
Art. 2119: Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato one-

roso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de
muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible
a los efectos del saneamiento del justo título.
Art. 2120: Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está
facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de cons-
truir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos
casos, al plazo de duración del derecho de superficie. El superficiario puede
afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del
terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir
y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades
privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consen-
timiento del propietario.

Art 2121: Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición
material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin
turbar el derecho del superficiario.
Art. 2122: Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficia-

ria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo cons-
truido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del
plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar.
Art. 2123: Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del

derecho comprende las obligaciones del superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan
de sus obligaciones legales o contractuales.
Art. 2124: Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por

renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición reso-
lutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a
construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.
Art. 2125: Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de

superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del
suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales
o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal
o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el
suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese
habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.
Art. 2126: Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho

de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al super-
ficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por
las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos
posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman
en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los
dos últimos años, descontada la amortización.
Art. 2127: Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación

supletoria las normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho
de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el
acto constitutivo.
Art. 2128: Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de

superficie se ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya exis-
tente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad superficiaria,
la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas
inmuebles en tanto sean compatibles y no estén modificadas por las previstas
en este Título.

m5 glosario
m6
m6 microobjetivos
• Conocer el esquema de los derechos reales sobre cosa ajena y enten-

der el régimen aplicable en razón de existir dos o más derechos reales
sobre el objeto del derecho.
• Recordar que sólo los derechos reales de dominio, condominio, pro-

piedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cemen-
terios privados y superficie - cuando existe propiedad superficiaria- son
sobre cosa propia, de allí que los derechos reales sobre cosa ajena,
deben reconocer a los efectos de su existencia, alguno de estos dere-
chos reales.
• Comprender que los derechos reales sobre cosa ajena pueden ser de
uso y disfrute o bien de garantía. Corresponden al primer grupo el usu-
fructo, uso, habitación, y servidumbre; y al segundo grupo hipoteca,
prenda y anticresis.
• Distinguir que los derechos reales sobre cosa ajena de uso y disfrute
caducan por el no uso.
• Conocer el régimen de facultades inherentes a cada uno de los dere-

chos reales sobre cosa ajena de uso y disfrute.
m6 contenidos
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA
En el módulo anterior Ud. conoció el régimen jurídico de los derechos reales

sobre la cosa propia, siendo ellos el dominio, condominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado y superficie.
Sobre dicha base, en el presente módulo, se estudian los derechos reales sobre
cosa ajena de uso y disfrute. Estamos frente a derechos reales que para ser tales
presuponen la existencia, sobre la misma cosa objeto del derecho, de cualquiera
de los antes mencionados sobre cosa propia correspondiente a un tercero.
Estos últimos son titulares de un dominio imperfecto al estar gravada la cosa que
constituye el objeto del derecho con otro derecho real.
El usufructo, como derecho real sobre cosa ajena, es el que mayores facultades
otorga a su titular; y al igual que el uso y la habitación no se puede alterar la
sustancia de la cosa debiendo restituirse al concluir del término del derecho. Las

servidumbres pueden ser constituidas de manera forzosa y se ejercen a través
de determinados actos posesorios.
Por ser derechos reales sobre cosa ajena, caducan por el no uso.
El Código Civil y Comercial –ley 26.994-admite la transmisibilidad del usufructo

dejándolo sujeto, en cuanto a su duración, a la del usufructuario y no a la del
adquirente.1
El art. 18942 admite la adquisición legal del derecho real de habitación del cón-
yuge y del conviviente supérstite.3
En materia de servidumbre se conceptualizan el derecho real que se establece

entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determi-
nada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno, aunque sea de mero recreo, y se
admiten como servidumbres forzosas las de tránsito, de acueducto y de recibir
agua.4
1 TITULO VIII – Usufructo – Capitulo 2 Derechos del usufructuario

Art. 2142: Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho,
pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de dura-
ción del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo
propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y
habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufruc-
tuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
2 Art. 1894: Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los con-
dominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común
de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el
que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cón-
yuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes
de buena fe.
3 Art. 2383: Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge

supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre
el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que
a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este
derecho es inoponible a los acreedores del causante.
Art. 527: Atribución de la vivienda al conviviente supérstite. Si careciera de vivienda
propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el
derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble
de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de
la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es ino-
ponible a los acreedores del causante. Se extingue si el conviviente supérstite constituye
una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable
o bienes suficientes para acceder a ésta.
4 Art. 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una

servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo,
caso en el cual se denomina forzosa. Son servidumbres forzosas y reales la servidum-
bre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la
de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en
el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada
artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es
canalizada subterráneamente o en cañerías. Si el titular del fundo sirviente no conviene
la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada
la población, se la debe fijar judicialmente. La acción para reclamar una servidumbre
forzosa es imprescriptible.

m6 material
m6 actividades
m6 | actividad 1
Usufructo: Facultades del usufructuario y del nudo propietario
Hace aproximadamente seis meses el Sr. Nicasio Ponce adquirió un inmueble

destinándolo a vivienda, y constituyó usufructo a favor del Sr. Raúl Gigena.
En el día de la fecha lo llama por teléfono el Sr. Nicasio Ponce y le manifiesta que
cuando se constituyó el usufructo a favor de Gigena quedó todo debidamente
aclarado pero, actualmente, existen diferencias profundas y por ello le solicita
tenga a bien recibirlos - Sr. Ponce (propietario) Sr. Gigena (usufructuario)- para
contestarles determinadas preguntas:
Sr. Nicasio Ponce:
a) ¿Puedo pedirle ahora al Sr. Gigena la fianza que antes no le exigí, si com-
pruebo que hay de su parte un empobrecimiento manifiesto? A 1
b) ¿Puedo constituir una servidumbre de paso a favor de otro inmueble?
c) ¿Puedo, ahora, constituir una hipoteca?
d) ¿Puedo exigir al usufructuario la propiedad de todas las rentas civiles pen-

dientes de cobro al momento de iniciarse el usufructo? A 2
Sr. Raúl Gigena:
a) ¿Puedo transformar la vivienda en un negocio de comidas, nocturno?
b) ¿Puedo quedarme con la propiedad del tesoro que encontré?
c) ¿En que estado debo devolver las cosas recibidas?
d) ¿Puedo alquilar el inmueble a una sobrina?
e) ¿Puedo enajenar el usufructo a favor de un tercero?

Debe retomar las disposiciones del Libro IV Titulo VIII Usufructo
CAPITULO 1 Disposiciones generales
Art. 2129: Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurí-
dicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia,
forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.
Art. 2130: Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una
parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen
testamentario.
Art. 2131: Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el

dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los
comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
Art. 2132: Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede estable-

cerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue
para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en
el acto constitutivo se prevé lo contrario.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden
entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda
aceptar el usufructo.
Art. 2133: Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede

constituir un usufructo o imponer su constitución.
Art. 2134: Modos de constitución. El usufructo puede constituirse:

a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
Art. 2135: Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución del usu-

fructo se presume onerosa.
Art. 2136: Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente,

sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a con-
dición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por
no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o
a plazo suspensivos, la constitución sólo es válida si se cumplen antes del falle-
cimiento del testador.
Art. 2137: Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a

inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en
su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario
y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden

hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser
hechos por escritura pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufruc-
tuario está obligado a inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura
pública. Esta obligación tampoco es dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la
ejecución no efectivizada.
Art. 2138: Presunción. La falta de inventario y de determinación del estado de

los bienes hace presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el
título y que se encuentran en buen estado de conservación, excepto que se haya
previsto lo contrario.
Art. 2139: Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el

acto de constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso
y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los
bienes, una vez extinguido el usufructo.
Art. 2140: Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por

causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias
personas con derecho de acrecer.
CAPITULO 2 Derechos del usufructuario
Art. 2141: Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al usu-

fructuario singular o universal:
a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de anima-
les, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros
iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al
tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario;
c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usu-
fructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados
por hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna.
Art. 2142: Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su

derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite
máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adqui-
rente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y res-
titución del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticre-
sis, uso y habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos
casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propie-
tario.
Art. 2143: Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras,

además de las que está obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa.
No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no
ocasiona daño a los bienes.
Art. 2144: Ejecución por acreedores. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el

derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al
nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes.

CAPITULO 3 Obligaciones del usufructuario
Art. 2145: Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino
de los bienes del usufructo, el que se determina por la convención, por la natu-
raleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Art. 2146: Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las

mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por
su culpa.
No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.
El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las
que está obligado aun antes de la extinción del usufructo.
Art. 2147: Mejoras anteriores a la constitución. El usufructuario no está obli-

gado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitu-
ción de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inven-
tariarlos o a determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el
nudo propietario.
Art. 2148: Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufruc-

tuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que
afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.
Art 2149: Comunicación al nudo propietario. El usufructuario debe comunicar

al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón
de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo
propietario.
Art. 2150: Restitución. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usu-
fructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la
cantidad y estado a que se refieren los artículos 2137 y 2138.
CAPITULO 4 Derechos y deberes del nudo propietario
Art. 2151: Disposición jurídica y material. El nudo propietario conserva la dis-

posición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar
el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese
de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución
del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
CAPITULO 5 Extinción
Art. 2152: Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción

del usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición
pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se
extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El
desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del
usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

Art. 2153: Efectos de la extinción. Extinguido el usufructo originario se extin-
guen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores par-
ticulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportuni-
dad prevista para la extinción del usufructo originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin
culpa del usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario los des-
pojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del
usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los
animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.
Recuerde que el régimen de percepción de los frutos es diferente según se trate

de frutos civiles o naturales.
Frutos percibidos o pendientes: a) fruto percibido: el que separado de la cosa

es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se considera perci-
bido el devengado y cobrado; b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto
civil pendiente es el devengado y no cobrado. Art. 1934 1era. parte Ley 26.994.
m6 | actividad 2
Constitución de servidumbre
El Sr. Daniel González ha comprado como inversión un lote de 800m2 de super-

ficie y lo ha subdividido en tres lotes dos de 250m2 y uno de 300m2 habiendo
construido en cada uno de ellos una vivienda.
Ha logrado vender, a muy buen, precio las tres viviendas a tres personas distin-
tas. Los adquirentes han comenzado a tener problemas entre si y el Sr. Daniel
González necesita efectuarle una serie de preguntas porque pretende continuar
con la misma mecánica de comprar, subdividir y construir para luego vender.
a) ¿Están obligados los propietarios de las viviendas construidas en los

lotes de 250m2. recibir el agua del lote de 300m2? A 1
b) ¿Puede negarse el propietario del lote de 300m2 a retirar los des-

agües que convergen a uno de los lotes de 250m2?
c) ¿Puede uno de los propietarios de los lotes de 250m2 continuar

saliendo a la vía pública por el otro lote de 250m2 porque es menor el
trayecto, aunque posee su propia salida? A 2

Debe retomar las disposiciones del Libro IV – Titulo XI - Servidumbre
CAPITULO 1 - Disposiciones generales
Art. 2162: Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre

dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada
utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
Art. 2163: Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte
material del inmueble ajeno.
Art. 2164: Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la

carga real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita
a la abstención determinada impuesta en el título.
Art. 2165: Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la consti-

tuida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si
se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título
no resulta una duración menor. Servidumbre real es la inherente al inmueble
dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la
servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la
situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable
que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inhe-
rente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder
que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una con-
vención, ni ser sometida a gravamen alguno. En caso de duda, la servidumbre
se presume personal.
Art. 2166: Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una

servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de
hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa. Son servidumbres forzosas y
reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación
suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la pobla-
ción, y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no
resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterráneamente o en cañerías. Si el titular del fundo sirviente no conviene la
indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si está invo-
lucrada la población, se la debe fijar judicialmente. La acción para reclamar una
servidumbre forzosa es imprescriptible.
Art. 2167: Servidumbre personal a favor de varios titulares. La servidumbre

personal puede establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una
subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el título
prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que
se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera
o no pueda aceptar la servidumbre.
Art. 2168: Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los
titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la

posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titu-
lares.
Art. 2169: Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede

constituir una servidumbre o imponer su constitución.
Art. 2170: Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución de la

servidumbre se presume onerosa.
Art. 2171: Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.
Art. 2172: Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con inde-

pendencia del inmueble dominante. La servidumbre personal es intransmisible
por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de
varias personas con derecho de acrecer.
CAPITULO 2 Derechos y obligaciones del titular dominante
Art. 2173: Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede

constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es
conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede
constituir derechos reales.
Art. 2174: Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad

de ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de
la principal, pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.
Art. 2175: Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumen-

tan las necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servi-
dumbre forzosa.
Art. 2176: Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmue-

ble sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la servi-
dumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los
cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.
Art. 2177: Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular domi-

nante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menos-
caban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a
su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste sólo debe tolerar la
realización de las tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.
Art. 2178: Ejecución por acreedores. En ningún caso la transmisión o la ejecu-

ción de la servidumbre pueden hacerse con independencia del inmueble domi-
nante.
Art. 2179: Comunicación al sirviente. El titular dominante debe comunicar al

titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del
ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos
por el titular sirviente.
CAPITULO 3 Derechos del titular sirviente
Art. 2180: Disposición jurídica y material. El titular sirviente conserva la dispo-

sición jurídica y material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de
hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre.

Así, aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso conserva la
facultad de pasar él mismo por el lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de
otra. Si lo hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación; si la ser-
vidumbre es onerosa puede optar por una disminución del precio proporcional a
la gravedad de la turbación.
Art. 2181: Alcances de la constitución y del ejercicio. El titular sirviente puede

exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor
menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la
utilidad a la que tiene derecho.
Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y
tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.
CAPITULO 4 Extinción de la servidumbre

de las servidumbres:
a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;
b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte,
aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una
persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a
los cincuenta años desde la constitución.
Art. 2183: Efectos de la extinción. Extinguida la servidumbre, se extinguen

todos los derechos constituidos por el titular dominante.
Retome el art. 1888 del Código Civil y Comercial –Ley 26.994-
Art. 1888: Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen
real. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio,
el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superfi-
ciaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena. Con relación al
dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en
contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el
modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.

m6 | actividad 3
Ejercicio de la servidumbre
El señor Santiago Pedernera se entusiasmó con la compra de un inmueble en

una zona residencial. Este inmueble está afectado como fundo sirviente a favor
de un inmueble de propiedad del Sr. Carlos Fernandez. Todo anduvo muy bien
hasta que el Sr. Santiago Pedernera advirtió que su dominio era imperfecto
porque la cosa sobre la que recae el derecho está gravada con otro derecho real.
Le solicita a Ud. lo asesore como abogado, con el objetivo de conocer si ha rea-

lizado un buen negocio, y le realiza las siguientes preguntas:
1.) ¿Estando afectado el inmueble con una servidumbre a favor del inmueble
colindante de propiedad del Sr. Carlos Fernández, puedo constituir otra servi-
dumbre a favor de un tercero?
2.) ¿Puedo constituir hipoteca? A 1

3.) ¿Qué ocurría si le adquiero el inmueble al Sr. Carlos Fernandez? A 2
4.) ¿Qué ocurría si demuestro que el Sr. Carlos Fernandez hace once años que
no utiliza la servidumbre?
Debe retomar las disposiciones del Libro IV – Titulo XI - Servidumbre
CAPITULO 1 - Disposiciones generales
Art. 2162: Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre

dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada
utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
Art. 2163: Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte
material del inmueble ajeno.
Art. 2164: Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la

carga real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita
a la abstención determinada impuesta en el título.
Art. 2165: Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la consti-

tuida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si
se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título
no resulta una duración menor. Servidumbre real es la inherente al inmueble
dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la
servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la
situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable
que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inhe-
rente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder
que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una con-
vención, ni ser sometida a gravamen alguno. En caso de duda, la servidumbre
se presume personal.

Art. 2166: Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una
servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de
hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa. Son servidumbres forzosas y
reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación
suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la pobla-
ción, y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no
resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterráneamente o en cañerías. Si el titular del fundo sirviente no conviene la
indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si está invo-
lucrada la población, se la debe fijar judicialmente. La acción para reclamar una
servidumbre forzosa es imprescriptible.
Art. 2167: Servidumbre personal a favor de varios titulares. La servidumbre

personal puede establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una
subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el título
prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que
se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera
o no pueda aceptar la servidumbre.
Art. 2168: Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los
titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la
posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titu-
lares.
Art. 2169: Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede

constituir una servidumbre o imponer su constitución.
Art. 2170: Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución de la

servidumbre se presume onerosa.
Art. 2171: Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.
Art. 2172: Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con inde-

pendencia del inmueble dominante. La servidumbre personal es intransmisible
por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de
varias personas con derecho de acrecer.
CAPITULO 2 Derechos y obligaciones del titular dominante
Art. 2173: Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede

constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es
conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede
constituir derechos reales.
Art. 2174: Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad

de ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de
la principal, pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.
Art. 2175: Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumen-

tan las necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servi-
dumbre forzosa.
Art. 2176: Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmue-

ble sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la servi-

dumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los
cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.
Art. 2177: Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular domi-

nante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menos-
caban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a
su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste sólo debe tolerar la
realización de las tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.
Art. 2178: Ejecución por acreedores. En ningún caso la transmisión o la ejecu-

ción de la servidumbre pueden hacerse con independencia del inmueble domi-
nante.
Art. 2179: Comunicación al sirviente. El titular dominante debe comunicar al

titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del
ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos
por el titular sirviente.
CAPITULO 3 Derechos del titular sirviente
Art. 2180: Disposición jurídica y material. El titular sirviente conserva la dispo-

sición jurídica y material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de
hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre.
Así, aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso conserva la
facultad de pasar él mismo por el lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de
otra. Si lo hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación; si la ser-
vidumbre es onerosa puede optar por una disminución del precio proporcional a
la gravedad de la turbación.
Art. 2181: Alcances de la constitución y del ejercicio. El titular sirviente puede

exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor
menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la
utilidad a la que tiene derecho.
Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y
tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.

Art. 2183: Efectos de la extinción. Extinguida la servidumbre, se extinguen

todos los derechos constituidos por el titular dominante.

Debe retomar las disposiciones del Libro IV – Titulo I Disposiciones generales –

Capitulo 2 - Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad
Art. 1907: Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los dere-
chos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extin-
guen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción,
por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
Y las disposiciones del Titulo XI - Servidumbre

m6 glosario
m7
m7 microobjetivos
• Conocer el esquema de los derechos reales sobre cosa ajena y entender el

régimen aplicable en razón de existir dos o más derechos reales sobre la
cosa objeto del derecho.
• Recordar que sólo los derechos reales de dominio, condominio, propie-

dad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie, como derechos reales
sobre cosa propia, admiten la constitución de los llamados derechos reales
de garantía; siendo éstos hipoteca, anticresis y prenda.
• Comprender las facultades del acreedor hipotecario, en aras de mantener

incólume el valor del inmueble objeto del derecho real de garantía.
• Distinguir el llamado tercero adquirente de un inmueble hipotecado del lla-

mado tercero poseedor.
• Comprender el régimen de la anticresis como derecho real de garantía,

aplicable a cosas muebles e inmuebles.
• Recordar el concepto de prenda civil o también llamada con desplaza-

miento.

m7 contenidos
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

los Módulos 7 y 8.
En el módulo cinco Ud. conoció el régimen jurídico de los derechos reales

sobre la cosa propia, siendo ellos el dominio, condominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerios privados y superficie
cuando existe propiedad superficiaria.
Los derechos reales de garantía admitidos en el Código Civil y Comercial -ley

26.994- son: hipoteca, anticresis y prenda. A 1
Sobre dicha base, en el presente módulo, se estudian los derechos reales sobre
cosa ajena, en garantía de un crédito; siendo sus caracteres: convencionalidad,
accesoriedad, especialidad e indivisibilidad. A 2
Las llamadas letras hipotecarias nacen a los efectos de producir la movilización

del crédito, siendo éstas títulos valores con garantía hipotecaria; transmitiéndose
por endoso nominativo.
La ley 24.441 prevé la ejecución extrajudicial de la hipoteca cuando así ha sido

convenida al momento de su constitución, tratándose de una hipoteca de primer
grado.
La anticresis es el derecho real de garantía que supone por parte del acreedor
anticresista el uso y goce del inmueble o del mueble entregado, pero ese disfrute
se imputa a intereses de la deuda y luego a capital y si no se debieran interés,
se imputa a capital.
La prenda es el derecho real de garantía para obtener en forma rápida créditos

de poco monto, exigiéndose la entrega de la cosa mueble al acreedor prendario.
Así, es común, la constitución de prenda sobre una joya de valor en razón de no
exigir ésta -la joya- gastos de mantenimiento.
Anticresis Art. 2212: Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que

recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al
acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir
los frutos para imputarlos a una deuda.
Prenda Art. 2219: Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre

cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el
dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instru-
mento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero desig-
nado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el
presente Capítulo.
Art. 2186: Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del
crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el
principal, excepto en los supuestos legalmente previstos.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la

existencia del crédito.

Art. 2188: Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden cons-
tituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y
estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.
Art. 2189: Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o grava-

men debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión
del monto máximo del gravamen. El crédito puede estar individualizado en todos
los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los
casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto,
de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intere-
ses, costas, multas, u otros conceptos. El acto constitutivo debe prever el plazo
al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde
ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos naci-
dos durante su vigencia.
Art. 2191: Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La

indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y
cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de
sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguir-
los a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia
de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías. Puede convenirse
la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados.
También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien,
siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si
hace a su propio interés.
m7 |contenidos | IC
m7 |contenidos | AA
Hipoteca Art. 2205: Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía

que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder
del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor,
las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el
crédito garantizado.
m7 |contenidos | AA
Art. 2185: Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser
constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la
ley indica para cada tipo.

m7 material
m7 actividades
m7 | actividad 1
Facultades del titular del hipotecado y del acreedor hipotecario
El Sr. Daniel González le ha adquirido un inmueble de diez hectáreas al Sr. Marcos

Gómez y ha constituido, mediante escrituras simultáneas, derecho real de hipo-
teca por el saldo de precio pendiente de pago. Se estableció como modalidad
del pago del saldo de precio, ochenta y cuatro cuotas mensuales iguales y
consecutivas contadas a partir del mes siguiente al de la adquisición del inmue-
ble. Advirtiendo el Sr. Daniel González que durante siete años tendrá gravado el
inmueble con la hipoteca constituida a favor del Sr. Guerra, decide consultarlo,
realizándole las siguientes preguntas: A 1
a) ¿Puedo arrendar el campo por diez años recibiendo toda la renta anti-
cipada?
b) He encontrado un tesoro ¿puedo negociar con el acreedor hipoteca-

rio?
c) ¿Puedo constituir una servidumbre de paso en favor de un inmueble

vecino?
d) Estando totalmente depreciados los valores agrarios ¿puedo intentar

la explotación de un cortadero de ladrillos, e inutilizarlo para la agricul-
tura y ganadería?
e) ¿Puedo constituir una hipoteca en segundo grado?
f) ¿Qué ocurriría si un tercero saca a subasta el inmueble, antes de ser

exigible al crédito garantizado con hipoteca?
Para resolver esta actividad es importante retomar las disposiciones contenidas

en LIBRO IV TITULO XII Derechos reales de garantía CAPITULO 1: Disposicio-
nes comunes
Art. 2195: Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía conserva

todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto
que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir
la privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la dismi-
nución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.

Art. 2196: Inoponibilidad. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los
actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.
Art. 2197: Realización por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un

tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a
dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente. Si el cré-
dito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía
suficiente de la restitución de lo percibido en la extensión del artículo 349 para el
caso de frustración de la condición.
LIBRO IV TITULO XII Derechos reales de garantía
CAPITULO 1 Disposiciones comunes
Art. 2184: Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales consti-

tuidos en garantía de créditos se rigen por las disposiciones comunes de este
Capítulo y por las normas especiales que corresponden a su tipo.
Art. 2185: Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser
constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la
ley indica para cada tipo.
Art. 2186: Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del
crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el
principal, excepto en los supuestos legalmente previstos.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la
existencia del crédito.
Art. 2187: Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y

simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse
la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los suje-
tos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.
Art. 2188: Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden cons-

tituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y
estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.
Art. 2189: Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o grava-

men debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión
del monto máximo del gravamen. El crédito puede estar individualizado en todos
los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los
casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto,
de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intere-
ses, costas, multas, u otros conceptos. El acto constitutivo debe prever el plazo
al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde
ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos naci-
dos durante su vigencia.
Art. 2190: Defectos en la especialidad. La constitución de la garantía es válida

aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre
que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto
constitutivo.Art. 2191: Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indi-
visibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a
una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y
de cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes

puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con
prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los

bienes afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud
de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición
de este último si hace a su propio interés.
Art. 2192: Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos

todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debi-
das.
Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:

a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda cons-
tituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utiliza-
ción por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de
esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las
condiciones antes indicadas.
Art. 2193: Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeu-

dado y los intereses posteriores a su constitución, como así también los daños y
costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas
anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura
sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención.
Art. 2194: Subrogación real. La garantía se traslada de pleno derecho sobre los
bienes que sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier
otro concepto que permite la subrogación real. En caso de extinción parcial del
objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material restante.
Art. 2195: Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía conserva

todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto
que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir
la privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la dismi-
nución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.
Art. 2196: Inoponibilidad. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los

actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.
Art. 2197: Realización por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un

tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a
dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente.
Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca

garantía suficiente de la restitución de lo percibido en la extensión del artículo
349 para el caso de frustración de la condición.
Art. 2198: Cláusula nula. Es nula toda cláusula que permite al titular de un dere-
cho real de garantía adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalida-
des y condiciones de ejecución previstas por la ley para cada derecho real de
garantía.
Art. 2199: Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor,

sea un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin

obligarse en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente
con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo del gravamen.
Art. 2200: Ejecución contra el propietario no deudor. En caso de ejecución de la

garantía, sólo después de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en
la oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales locales, hacer intimar
al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el límite del gravamen,
o para que oponga excepciones. El propietario no deudor puede hacer valer las
defensas personales del deudor sólo si se dan los requisitos de la acción subro-
gatoria. Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden
ser alegadas por el propietario no deudor en juicio de conocimiento.
Art. 2201: Derecho al remanente. Una vez realizado el bien afectado por la
garantía, el propietario no deudor tiene derecho al remanente que excede el
monto del gravamen, con exclusión del precedente propietario y de los acreedo-
res quirografarios.
Art. 2202: Subrogación del propietario no deudor. Ejecutada la garantía o satis-

fecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a:
a) reclamar las indemnizaciones correspondientes;
b) subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;
c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en
beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución,
o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la
proporción que les corresponde soportar según lo que se haya acordado o, sub-
sidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes gravados.
Art. 2203: Efectos de la subasta. Los derechos reales de garantía se extinguen

por efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron debi-
damente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les
correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.
Art. 2204: Cancelación del gravamen. Las garantías inscriptas en los registros
respectivos se cancelan:
a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza
que el exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la can-
celación de las respectivas constancias registrales;
b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la reso-
lución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota mar-
ginal en el ejemplar del título constitutivo de la garantía.
CAPITULO 2 Hipoteca
Art. 2205: Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre
uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente
y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de
persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
Art. 2206: Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y
superficie.
Art. 2207: Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa

por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin
esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición

extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta
consentimiento expreso.
Art. 2208: Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escri-
tura pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del
acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y
previamente a la registración.
Art. 2209: Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe
estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindan-
cias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones
sean necesarias para su debida individualización.
Art. 2210: Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se

conservan por el término de veinte años, si antes no se renueva.
Art. 2211: Convenciones para la ejecución. Lo previsto en este Capítulo no

obsta a la validez de las convenciones sobre ejecución de la hipoteca, reconoci-
das por leyes especiales.
m7 | actividad 2
Derecho real de anticresis y de prenda
El Sr. Santiago Ramírez es acreedor de Rubén Álvarez en virtud de haberle entre-

gado mercadería durante un año. Rubén Álvarez está dispuesto a garantizar
ese crédito constituyendo derecho real de anticresis sobre un inmueble que,
tiempo atrás, estuvo alquilado para vivienda; negándose a garantizar la obliga-
ción mediante hipoteca.
Ante la actitud del deudor, el Sr. Santiago Ramírez, lo consulta a Ud. como abo-
gado con el objetivo de conocer si le será favorable la garantía ofrecida por
Rubén Álvarez realizándole las siguientes preguntas:
1.) ¿En qué consiste el derecho real de anticresis? A 1

2.) ¿Quiénes pueden constituirlo?
3.) ¿Cuál es el plazo máximo de vigencia?
4.) ¿Qué derechos y deberes tengo como acreedor?
El Sr. Ramírez, le hace saber que de no aceptar la constitución de derecho real

de anticresis, el Sr. Rubén Álvarez le ha ofrecido prendar un torno de gran valor;
en perfectas condiciones de uso y mantenimiento. A tal efecto, debe responderle
las siguientes preguntas:
5.) ¿En qué consiste el derecho real de prenda? ¿Cómo se constituye? A 2

6.) ¿Qué ocurriría si el Sr. Rubén Álvarez resultara no ser propietario del torno?
7.) ¿Qué derechos y deberes tengo como acreedor?
8.) ¿Qué puedo establecer, respecto de la ejecución en caso de incumplimiento
del deudor, al momento de la constitución?

CAPITULO 3 Anticresis
Art. 2212: Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre
cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un
tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para
imputarlos a una deuda.
Art. 2213: Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.
Art. 2214: Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez

años para cosas inmuebles y de cinco años para cosas muebles registrables. Si
el constituyente es el titular de un derecho real de duración menor, la anticresis,
se acaba con su titularidad.
Art. 2215: Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la

cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a
gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.
Art. 2216: Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe conservar la

cosa. Puede percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla en arrendamiento;
puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como fruto el
alquiler que otro pagaría. Excepto pacto en contrario, no puede modificar el des-
tino ni realizar ningún cambio del que resulta que el deudor, después de pagada
la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía.
El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato
y responde de los daños que ocasiona al deudor. El incumplimiento de estos
deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al titular
actual legitimado.
Art. 2217: Gastos. El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos nece-
sarios para la conservación del objeto, aunque éste no subsista; pero el acree-
dor está obligado a pagar las contribuciones y las cargas del inmueble.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del
mayor valor del objeto.
Art. 2218: Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la anticresis

se conservan por el término de veinte años para inmuebles y de diez años para
muebles registrables, si antes no se renueva.

CAPITULO 4 Prenda
SECCION 1ª
Disposiciones generales
Art. 2219: Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas mue-
bles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la
totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público
o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las
partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capí-
tulo.
Art. 2220: Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con regis-
tro para asegurar el pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier
clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de
la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes
que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en
seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación especial.
Art. 2221: Posesión. Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten

mientras el bien afectado se encuentra en poder del acreedor o del tercero
designado. Se reputa que el acreedor o el tercero continúan en posesión de la
prenda cuando media pérdida o sustracción de ella o hubiera sido entregada a
otro con obligación de devolverla.
Si el acreedor pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene
en su poder, sin exceptuar al propio constituyente de la prenda.
Art. 2222: Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por

instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del cré-
dito. El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designa-
ción detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción
de los documentos y títulos, y demás datos que sirven para individualizarlos.
Art. 2223: Prendas sucesivas. Puede constituirse una nueva prenda sobre
el bien empeñado, a favor de otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder se
encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregada en custodia a
un tercero en interés común. La prioridad entre los acreedores queda estable-
cida por la fecha de su constitución. No obstante, las partes pueden, mediante
declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los
efectos de esta regla y establecer otro orden de prelación para sus derechos, a
fin de compartir la prioridad o autorizar que ésta sea compartida.
SECCION 2ª
Prenda de cosas
Art. 2224: Prenda de cosa ajena. Si el acreedor que recibe en prenda una cosa
ajena que cree del constituyente la restituye al dueño que la reclama, puede
exigir al deudor la entrega en prenda de otra de igual valor. Si el deudor no lo
hace, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la obligación principal aunque

tenga plazo pendiente; si el crédito está sujeto a condición se aplica el artículo
2197.
Art. 2225: Frutos. Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe
percibirlos e imputarlos al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego
al capital. Es válido el pacto en contrario.
Art. 2226: Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa prendada sin con-
sentimiento del deudor, a menos que el uso de la cosa sea necesario para su
conservación; en ningún caso puede abusar en la utilización de la cosa ni perju-
dicarla de otro modo.El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de
este artículo, da derecho al deudor a:
a) dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
b) pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
c) reclamar daños y perjuicios.
Art. 2227: Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos originados por la con-
servación de la cosa prendada, aunque ésta no subsista.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del
mayor valor de la cosa.
Art. 2228: Venta del bien empeñado. Si hay motivo para temer la destrucción de
la prenda o una notable pérdida de su valor, tanto el acreedor como el constitu-
yente pueden pedir la venta del bien. Asimismo, el constituyente puede recabar
la devolución de la prenda sustituyéndola por otra garantía real equivalente y,
si se presenta ocasión favorable para su venta, requerir la autorización judicial
para proceder, previa audiencia del acreedor. La cosa empeñada puede también
venderse a petición de otros acreedores. En tal caso, como en los anteriores, el
privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.
Art. 2229: Ejecución. El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta

pública, debidamente anunciada con diez días de anticipación en el diario de
publicaciones legales de la jurisdicción que corresponde al lugar en que, según
el contrato, la cosa deba encontrarse.
Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o merca-
dos públicos, la venta puede hacerse en la forma habitual en tales mercados, al
precio de cotización.
Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:
a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella
se haga al tiempo del vencimiento de la deuda, según lo establezca el experto
que las partes designen o bien por el que resulte del procedimiento de elección
establecido; en su defecto, el experto debe ser designado por el juez a simple
petición del acreedor;
b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determi-
nan, el que puede consistir en la designación de una persona para efectuarla o la
venta por el acreedor o por un tercero a precios que surgen de un determinado
ámbito de negociación o según informes de los valores corrientes de mercados
al tiempo de la enajenación que indican una o más cámaras empresariales espe-
cializadas o publicaciones designadas en el contrato. A falta de estipulación en
contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor, junto con las indica-
das en los párrafos primero y segundo de este artículo, según el caso. El acree-
dor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta
privada o por su adjudicación.

Art. 2230: Rendición de cuentas. Efectuada la venta, el acreedor debe rendir
cuentas, que pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la vali-
dez de la enajenación.
Art. 2231: Documentos con derecho incorporado. La prenda de títulos valores

se rige, en lo pertinente, por las reglas de la prenda de cosas.
SECCION 3ª
Prenda de créditos
Art. 2232: Créditos instrumentados. La prenda de créditos es la que se consti-

tuye sobre cualquier crédito instrumentado que puede ser cedido.
La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho
instrumento y aunque éste no sea necesario para el ejercicio de los derechos
vinculados con el crédito prendado. Se aplican supletoriamente las reglas sobre
prenda de cosas.
Art. 2233: Constitución. La prenda de créditos se constituye cuando se notifica

la existencia del contrato al deudor del crédito prendado.
Art. 2234: Conservación y cobranza. El acreedor prendario debe conservar y

cobrar, incluso judicialmente, el crédito prendado. Se aplican las reglas del man-
dato. Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero,
debe aplicar lo recibido hasta cubrir íntegramente su derecho contra el deudor y
en los límites de la prenda. Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor
debe proceder a la venta de la cosa, aplicándose el artículo 2229.
Art. 2235: Opción o declaración del constituyente. Cuando la exigibilidad del

crédito pignorado depende de una opción o declaración del constituyente, el
acreedor prendario puede hacer la respectiva manifestación, por su sola cuenta
si su propio crédito es exigible, y de común acuerdo con aquél en caso contrario.
Si la opción o la declaración corresponden al deudor del crédito dado en garan-
tía, sólo producen efecto si se comunican al propio acreedor y al prendario. Son
válidos los pactos en contrario que celebran el acreedor prendario y el constitu-
yente de la prenda.
Art. 2236: Participación en contrato con prestaciones recíprocas. Si el crédito

prendado se origina en un contrato con prestaciones recíprocas, en caso de
incumplimiento del obligado prendario el acreedor puede enajenar forzadamente
la participación de aquél en dicho contrato, sujeto a las limitaciones contractua-
les aplicables. Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta al
asentimiento de la otra parte de tal contrato, y éste es negado injustificadamente,
debe ser suplido por el juez. Por participación se entiende el conjunto de dere-
chos y obligaciones derivados del contrato.
Art. 2237: Extinción. Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extin-
guido el crédito dado en prenda, el acreedor debe restituir el instrumento pro-
batorio del crédito prendado y notificar la extinción de la prenda al deudor del
crédito prendado.

m7 glosario
m8
m8 microobjetivos
• Reconocer la diferencia existente entre las defensas posesorias y las

defensas reales para comprender, en cada caso, el sujeto activo.
• Conocer el efecto de cada una de las acciones, reales para poder aplicar-
las según sea el caso concreto.
• Comprender, respecto de la acción reivindicatoria, los distintos supues-

tos referidos a: cesionario, condómino y sucesores a los fines de deter-
minar la procedencia de la acción.
• Determinar los distintos supuestos de reivindicación de inmuebles con

relación a la presentación de títulos emanados de autor común o de dife-
rentes autores, a los fines de establecer los extremos a probar en cada
caso.
• Establecer la lesión sufrida por el derecho real a los efectos de distinguir

la procedencia de la defensa real pertinente.
• Comprender el supuesto de procedencia de la acción de deslinde.
• Entender la defensa de los derechos reales como el cierre de su estudio

para armonizar y aplicar, conjuntamente, todos los conceptos aborda-
dos anteriormente.
m8 contenidos
PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS REALES
Luego de haber estudiado el concepto de derecho real y las características de

los mismos en el módulo 1, conoció cada uno de los derechos reales existentes
en el derecho argentino, con sus respectivas reglamentaciones, en los módulos
4, 5, 6 y 7.
Ya estaba familiarizado con los caracteres de los derechos reales en general y

completó a través del estudio de cada uno de los derechos reales en particular
los conocimientos respecto de las facultades que implican, según el caso, con
relación al objeto y modo de ejercicio.
Era imprescindible que existiera un esquema normativo de defensa de esos

derechos, pues de nada serviría ser titular de un derecho real si ante el ataque
de un tercero no se pudiera recurrir a vías legales en su defensa.

El Código Civil y Comercial –ley 26.994- establece como acciones reales la rei-
vindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde, esta última procede en
los supuestos de inmuebles colindantes con sus límites confundidos. A 1
La acción reivindicatoria y la acción negatoria corresponden a los titulares de

derechos reales que se ejercen por la posesión y la diferencia entre una y otra
está en el grado de la lesión al derecho real. Así en la acción reivindicatoria la
lesión es la privación del objeto, la exclusión, y en la acción negatoria es la tur-
bación.
La acción confesoria compete a los titulares de servidumbres activas, respecto

de las cuales cumple igual función que la acción reivindicatoria y a quienes se
vieren impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión. A 2
También comprende la reivindicación de cosas muebles y en tal supuesto ten-

dremos que decir: procede la acción reivindicatoria en todos los casos en donde
no tiene aplicación el art. 2412 del Código Civil.
Es en la acción reivindicatoria donde cobra vida la prescripción adquisitiva, tanto

de cosas muebles como inmuebles, por vía de excepción.
Al tratarse de la defensa de los derechos reales, todos los módulos quedan

involucrados. La adquisición y pérdida de la posesión o la tenencia cobra impor-
tancia como dos caras de la misma moneda y darán lugar al análisis de proce-
dencia o no de la acción real.
Se discuten los derechos sobre el objeto de los derechos reales y, por lo tanto,
no es una cuestión menor. La propiedad en sí afecta a la organización social,
porque contribuye a definir los dos espacios que organizan nuestra vida como
seres humanos: el privado y el público.
Hemos llegado al final de esta asignatura y ahora lo invitamos a ver el siguiente

video de cierre IC 1.
m8 |contenidos | IC
m8 |contenidos | AA
CAPITULO 2 Defensas del derecho real - SECCION 1ª Disposiciones generales
Art. 2247: Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender
en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques
que impiden su ejercicio. Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la
reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde. Las acciones reales
son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción
adquisitiva.

m8 |contenidos | AA
Art. 2248: Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción
reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se
ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapodera-
miento. La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho
real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una
turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre
u otro derecho inherente a la posesión. La acción confesoria tiene por finalidad
defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejer-
cer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. Las acciones reales
competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles
cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los
derechos inherentes a la posesión.
m8 material
m8 actividades
m8 | actividad 1
Legitimación activa en la acción reivindicatoria
El Sr. Florencio Álvarez se ha radicado en Francia hace diez años y regresa a la

Argentina al sólo efecto de vender una quinta ubicada en Camino a 60 cuadras
Km. 8, a las afueras de la ciudad de Córdoba.
Se concreta la venta a favor del Sr. Lucio Romero suscribiéndose la pertinente

escritura traslativa de dominio pero no puede hacerle tradición porque la per-
sona a quien dejó como casero le impide ingresar al inmueble manifestando
que desde su radicación en Francia a pagado los impuestos con su dinero y ha
explotado la quinta como verdadero propietario.
Lo consultan a Ud. como abogado ante este inconveniente el Sr. Álvarez y el Sr.
Romero, a los fines de dilucidar una serie de dudas al respecto, formulándole las
siguientes preguntas:
a) ¿Tiene acción Lucio Romero contra Florencio Álvarez? A 1
b) ¿Puede el Sr. Romero iniciar acción reivindicatoria? A 2
c) ¿Qué ocurriría si quien yo dejé como casero exhibe una escritura dada
por Fausto Rodríguez que fue quien le vendió hace doce años a Flo-
rencio Álvarez? A 3

Tenga presente la teoría del título y el modo y lo dispuesto respecto de la obliga-

ción de entregar cosa cierta.
LIBRO TERCERO - DERECHOS PERSONALES
TITULO I Obligaciones en general CAPITULO 3 Clases de obligaciones
SECCION 1ª Obligaciones de dar

Parágrafo 2° Obligaciones de dar cosa cierta para constituir derechos reales
Art. 750: Tradición. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa
antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario.
Recuerde la posibilidad de cesión de derechos, y la consecuente cesión de la

acción a los efectos de proceder a su defensa.
En los supuestos en que tanto actor como demandado, en la acción reivindica-

toria, presentan título existen conforme a las disposiciones del código dos posi-
bilidades: a) que emanen de una misma persona o b) que emanen de distintas
personas.
TITULO XIII - Acciones posesorias y acciones reales
CAPITULO 2 Defensas del derecho real - SECCION 2ª Acción reivindicatoria
Art. 2256: Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en

la reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común,

se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, igno-
rando la obligación anterior, independientemente de la fecha del título;
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes anteceso-
res, el título del reivindicante posterior a la posesión del demandado, es
insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente
título alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes anteceso-
res y el título del reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se
presume que este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se
reivindica;
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes anteceso-
res, sin que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se
presume que lo es el que tiene la posesión.

m8 | actividad 2
Excepción de prescripción en la acción reivindicatoria
El mismo Sr. Florencio Álvarez es propietario de un terreno baldío de 900m2 en

la localidad de Villa Allende que está ocupado por un intruso desde antes de
radicarse en Francia hace diez años.
Ante lo ocurrido con la quinta de Camino a sesenta cuadras Km. 8 a las afueras
de la ciudad de Córdoba, decide ceder gratuitamente la acción reivindicatoria a
favor del Sr. Raúl Prieto mediante escritura pública.
El cesionario, Sr. Prieto, lo consulta a Ud. como abogado solicitándole le aclare

una serie de dudas:
a) ¿Puedo iniciar acción reivindicatoria en contra del intruso? A 1

b) ¿Cómo se puede defender este intruso? A 2
c) ¿En caso de iniciar la acción reivindicatoria, es seguro que recupere el lote
de terreno?
d) ¿Si recuperara el lote que gastos y que mejoras debo abonarle al intruso?
A 3
Tenga presente la cesión de derechos y la consecuente cesión de acción a los

efectos de su defensa.
Tenga presente las siguientes disposiciones contenidas en el Libro IV del Código

Civil y Comercial –Ley 26.994-
TITULO III Dominio CAPITULO 1- Disposiciones generales
Art. 1942: Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y

subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no
ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio
por prescripción adquisitiva.
CAPITULO 2 Defensas del derecho real - SECCION 2ª Acción reivindicatoria

título alguno;

reivindica;
Retome las disposiciones del Código Civil y Comercial
LIBRO IV Titulo II Posesión y tenencia CAPITULO 1
Disposiciones generales
Art. 1917: Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una

cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino
en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder.
Art. 1918: Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no

Art. 1919: Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena

fe, a menos que exista prueba en contrario.
por otra persona.
Art. 1920: Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina

al comienzo de la relación de poder, y permanece invariable mientras no se pro-
duce una nueva adquisición.
Art. 1921: Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de

cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es
de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza.
Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejer-
cen. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes,
sea contra el poseedor o sus representantes.
LIBRO IV Titulo II Posesión y tenencia CAPITULO 3
Efectos de las relaciones de poder
Art. 1932: Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen

derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que cons-
tituye su objeto. También tienen derecho a exigir el respeto de los límites impues-
tos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.

Art. 1933: Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el
deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se
haya contraído obligación al efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y
los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.
Art. 1934: Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:

a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación
posesoria. Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado
y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores origina-
dos por el uso ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la con-
servación de la cosa;
e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la
hizo.
Art. 1935: Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La

buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y
la buena o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con
relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesión
universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales deven-
gados no percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su
culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que
haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la
cosa.
Art. 1936: Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El

poseedor de buena fe no responde de la destrucción total o parcial de la cosa,
sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe responde de
la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igual-
mente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa,
aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien
tiene derecho a su restitución.
Art. 1937: Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede

a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero
el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho
real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal.
Art. 1938: Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de

poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni
por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la
cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejo-
ras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe.
Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor
valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la
naturaleza en ningún caso son indemnizables.

m8 | actividad 3
Acción reivindicatoria respecto de muebles
Atento el valor de determinadas cosas muebles como las joyas y los automoto-
res le proponemos esta actividad, a los efectos de determinar la procedencia o
no de la acción reivindicatoria en materia de cosas muebles registrables –auto-
motores- y cosas muebles no registrables; partiendo de la finalidad de la acción
reivindicatoria que es: “defender la existencia del derecho real que se ejerce por
la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento” Art.
2248 –Ley 26.994- A 1
1.) ¿Son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, no hurtados

o robados?
2.) ¿Son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, hurtados o

robados luego de transcurridos dos años?
3.) ¿Son reivindicables los automotores no robados ni hurtados, no ins-

criptos, existiendo identidad entre el asiento registral y los códigos de
identificación estampados en chasis y motor del vehículo, luego de su
posesión durante diez años?
4.) ¿Cómo prueba, en la reivindicación de cosas muebles registrables –

automotores- , robadas o hurtadas, que la registración del demandado
es de mala fe?
5.) ¿Procede la acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable

contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título one-
roso?
6.) ¿En qué supuestos el reivindicante de una cosa mueble registrable o no

registrable, robada o perdida, debe abonar al poseedor de buena fe el
precio pagado?
Debe retomar las disposiciones del Código Civil y Comercial –Ley 26.994- Libro
IV
TITULO I Capitulo 2 Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad.
Art. 1899: Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe,
el plazo es de veinte años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o
nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
tes.

CAPITULO 2 Defensas del derecho real
SECCION 1ª Disposiciones generales
Art. 2247: Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender
en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques
que impiden su ejercicio. Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la
reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde. Las acciones reales
son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción
adquisitiva.
Art. 2248: Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción
reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se
ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapodera-
miento. La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho
real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una
turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre
u otro derecho inherente a la posesión. La acción confesoria tiene por finalidad
defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejer-
cer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. Las acciones reales
competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles
cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los
derechos inherentes a la posesión.
Art. 2249: Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la

titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo
de la sentencia.
Art. 2250: Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del dere-
cho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño. Si opta por el restable-
cimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del
daño. Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el dere-
cho a ejercer la acción real.
Art. 2251: Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada
uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares. Cuando
la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte
indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o
una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa.
Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejer-
cicio por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa. La cosa juzgada
extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de
defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del
daño aprovecha o perjudica sólo a los que han intervenido en el juicio.
SECCION 2ª Acción reivindicatoria
Art. 2252: Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho. La cosa

puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo
la universalidad de hecho.
Art. 2253: Objetos no reivindicables. No son reivindicables los objetos inmate-

riales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si no se reivindica
la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución.

Art. 2254: Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son rei-
vindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados
o robados. Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados ins-
criptos y poseídos de buena fe durante dos años, siempre que exista identidad
entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados en chasis y
motor del vehículo.
Art. 2255: Legitimación pasiva. La acción reivindicatoria debe dirigirse contra

el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante.
El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de
la acción si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado
por los efectos de la acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el
poseedor. Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede
dirigirse contra quien lo tiene inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido en
los términos del régimen especial.

título alguno;
reivindica;
Art. 2257: Prueba en la reivindicación de muebles registrables. Respecto de

la prueba en la reivindicación de cosas muebles registrables, robadas o hurta-
das, cuando la registración del demandado es de mala fe, se deben observar las
reglas siguientes:a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia
de los elementos identificatorios de la cosa de acuerdo al régimen especial y
tampoco se constata la documentación y estado registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su ins-
cripción en el registro respectivo. El demandado debe justificar de igual manera
el derecho que opone;
c) si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su exis-
tencia y la rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del
demandado carece de inscripción, incumbe a éste acreditar el que invoca contra
el actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscrip-
ción registral, emanados de un autor común, es preferida aquella que acredita la
coincidencia de los elementos identificatorios registrales exigidos por el régimen
especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscrip-
ción registral derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a quién
corresponde el derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene
inscripto.

Art. 2258: Prueba en la reivindicación de muebles no registrables. En la rei-
vindicación de cosas muebles no registrables:
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el dere-
cho de la que primero adquiere el derecho real;
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el dere-
cho que se derive del antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el
derecho que se remonta a una adquisición originaria, aunque sea más reciente;
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la
reivindicación si el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque éste
sea de buena fe.
Art. 2259: Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no regis-

trable robado o perdido de un poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle
al reivindicante el precio que pagó, excepto que el objeto se haya vendido con
otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o
por quien acostumbraba a venderlos. Si se trata de una cosa mueble registrable
robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de buena fe, el reivindi-
cante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el
enajenante de mala fe.
Art. 2260: Alcance. La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable

no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a
título oneroso excepto disposición legal en contrario; sin embargo, el reivindi-
cante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede
ampararse en su buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin interven-
ción del titular del derecho.
Art. 2261: Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución

del objeto, parte material de él o sus restos. En cuanto a las reglas de cumpli-
miento de la sentencia, se aplican las normas del Capítulo 3 del Título II de este
Libro. Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del
vencido, debe ordenarse la rectificación del asiento registral.
m8 glosario
e v a l u ación
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