Chapter 1

Riil Properti & Penilainnya (Real Property and Its Appraisal) hal 3-17

Overview
 Karakteristik tanah
 Konsep tanah
 Praktek penilaian
 Jenis nilai
 Kewajiban penilai
 Penilaian arus kas
 Penggunaan Penilaian

Berbagai Disiplin ilmu yg mempelajari tanah (hal 3)

 Tanah merupakan pondasi kegiatan sosial ekonomi
 Tanah dipelajari dan dianalisis dlm berbagai disiplin ilmu (al:hukum, sosiologi,
geografi, ekonomi dll)
 Hukum mengatur ttg pemilikan dan penggunaan tanah
 Sosiologi mempelajari tanah sebagai:
 sumber daya (resources) untuk semua orang,
 komoditas yang dpt dimiliki, perdagangkan, dan digunakan secara individu
 Geografi mempelajari fisik tanah dan aktivitas manusia di atasnya
 Ekonomi mempelajari tanah sebagai kekayaan , dan sebagai 1 dari 4 faktor produksi
(tenaga kerja, kapital koordinasi entreprener)
 “antar disiplin ilmu terdapat hubungan inter-relationship (saling mempengaruhi)”

Pemahaman umum Karakteristik tanah (hal 3)

 Setiap bidang tanah adalah unik dari segi lokasi maupun komposisi
 Tanah tidak bergerak secara fisik (physically immobile), bergerak dalam
hukum/interest
 Land is durable
 Supply of land is finite
 Land is useful to people
 “Setiap disiplin ilmu akan mendefinisikan terminologi “tanah” berbeda-beda sesuai
dengan masing-masing sudut pandangnya (misal tanah vs lahan, bumi, properti,
aktiva tetap dll)”

Pandangan/View Penilai Properti (hal 3)

 Penilai memandang pemahaman umum karakteristik tanah tsb merupakan pondasi
dari nilai properti
 Penilai memahami nilai properti dari sudut pandang/konsep ekonomi (“agregat
pemahaman berbagai disiplin ilmu”)
 Penilai menekankam pemahaman konsep pengunaan tanah dari sudut pandang pasar
sebagai ukuran nilai
 Pasar mencerminkan perilaku orang dalam merespon tekanan sosial ekonomi

Beberapa aspek pertanahan yang perlu dipahami penilai (hal 3)

 Governmental & Legal
 Economic
 Social
 Geographic & Environmental
Aspek Governmental & Legal (kasus di Amerika) (hal 4)
 Perilaku masyarakat dari sisi budaya, politik, ekonomi dan pemerintahan dicerminkan
oleh hukum (law).
 Pemilikan dan penggunaan tanah diatur dengan hukum/regulasi pemerintah
 Dalam pasar ekonomi bebas, penggunaan tanah “tetap” diatur dalam kerangka hukum.
“terkait dengan kriteria legal dalam The Highest and Best use (HBU)”
 Pemerintah/hukum melindungi hak individu dlm memiliki dan menggunakan tanah,
tetapi pemerintah/hukum juga melindungi hak publik menggunakan tanah. Dengan
kata lain bebas tapi terbatas (freedom is not without restriction).
“ini terkait dengan pemahaman tentang definisi/karakteristik barang pribadi (private
good) dan barang publik (public good) dan penilaiannya”
 Hukum tidak fokus pada karakteristik fisik, lebih fokus pada hak dan jaminan terkait
dengan berbagai kepentingan terhadap tanah (right and obligation associated with
various interest in land).
 “Penilai dituntut pengetahuan dan kemampuan memahami aspek hukum yang terkait
dengan pertanahan yang berlaku (UUPA, Perpres 65/2006, PP 6/2006 jo PP 38/2008
dll), dan pengaruh terhadap nilai properti dan penilainnya”.

“Aspek Hukum Pertanahan di Indonesia”

Aspek Economic(hal 5)
 Tanah merupakan sumber utama kekayaan (wealth) yg dlm konteks ekonomi dapat
diukur dengan uang atau nilai pertukaran
 Tanah dan produknya mempunyai nilai ekonomi jika:
 dikonversi menjadi barang atau jasa yang:
 bermanfaat (useful),
 menarik/merangsang/mengundang hasrat (desirable),
 dapat dibayar konsumen (paid by consumer) sesuai kemampuan membeli
(purchasing power) hal 30, dan terbatas jumlah/supply-nya.
 Konsep ekonomi memandang tanah sebagai:
 sumber kekayaan (wealth) dan
 objek nilai merupakan fokus teori nilai.
 Teori nilai (value theory) dibangun berdasarkan sumber dan basis pemikiran konsep
ekonomi yang panjang (long history/”school of thougth”)
 Teori nilai berkontribusi (“melandasi”) dalam pendefinisian nilai yang digunakan
dalam laporan penilaian dan berbagai literatur penilaian

Evolusi Penafsiran “Nilai”

Nilai = Utility/kegunaan (e.g. Aristoteles)
Nilai = Labor/tenaga kerja (e.g. Adam Smith – “toil and trouble”)
Nilai = tenaga kerja sebagai komoditas (e.g. Marx)
Nilai = ongkos produksi (e.g. David Ricardo)
Nilai = kadar hasrat/desire (Walras, Neo-kalsik)

Aspek Social (hal 5)

 Terkait dengan aspek hukum yaitu distribusi hak pemilikan dan penggunaan tanah
antara untuk individu dan masyarakat/publik.
 Permintaan (demand) tanah yang meningkat, sedangkan penawaran (supply) tanah
tetap, akan meningkatkan persaingan (sesuai dengan persepsi antar masing-masing
individu) dan mempercepat penggunaan tanah secara lebih intensif.
 “ini terkait dengan pemahaman tentang definisi/karakteristik barang pribadi (private
good) dan barang publik (public good) dan cara penilaiannya”
 Penilai dituntut memahami regulasi dan restriksi penggunaan lahan serta pengaruhnya
terhadap suatu properti.
“contoh perbedaan persepsi pemanfaatan area publik Gelora Bung Karno (GBK)
apakah untuk open/green space atau shopping center/business park? Bagaimana cara
menilai GBK jika untuk open/green space dan sebaliknya?

Aspek Geographic & Environmental (hal 6-7)

 Utilitas/kegunaan serta penggunaan tertinggi dan terbaik tanah dipengaruhi secara
signifikan oleh karakteristik fisik dan lokasi (dalam arti luas geografi)
 Penggunaan tanah dipengaruhi banyak faktor:
 Karakteristik fisik (topografi, jenis tanah, air, vegetasi)
 Karakteristik Geografi:
 Distribusi lokasi sumber daya alam, populasi, fasilitas (fasos dan
fasum), jasa, industri, pergerakan orang dan barang (“dapat
memanfaatkan Sistem Informasi Geografi/SIG)
 Trend ekonomi, populasi, teknologi dan budaya (untuk estimasi aktual
dan potensi pasar)
 Pengaruh masing-masing faktor tersebut terhadap suatu lahan bervariasi
 Penilai dituntut mampu memahami pengaruh karakteristik fisik dan geografi tersebut
terhadap nilai tanah

Definisi Beberapa Terminologi Objek Penilaian (hal 7)

 Real Estate
 Real Property
 Personal Property
 Trade Fixtures

Real Estate (hal 7)

 Real Estate berbeda dengan real property
 Di Amerika, kedua terminologi tersebut sering diperlakukan sama untuk
tujuan legal
 Real estate adalah tanah secara fisik dan yang melekat pada tanah
 Real estate is immobile and tangible
 Real estate mencakupi bagian atas dan bawah permukaan tanah
 Real estate mencakupi komponen berujud:
 Tanah
 Semua bagian alamiah tanah seperti pohon dan mineral
 Semua yang dilekatkan oleh orang, seperti bangunan (termasuk semua
komponen tetap bangunan: plumbing, electrical wiring, heating
system) dan site improvement

Real Property (hal 8)

 Real Property termasuk semua kepentingan, manfaat dan hak yang melekat
pada pemilikan fisik real estate ataupun estate
 Semua pemilikan kepentingan pada real property disebut dengan sebendel hak
(bundle of rights) yang mencakupi hak untuk:
 menggunakan
 menjual,
  menyewakan
 memasuki
 menyerahkan dll

Perbedaan Real Estate, Personal Property, dan Trade fixture (hal 9)

Uraian Real esate Personal Property Trade/chattel Fixture

Karakteristik  Melekat pada tanah  Bagian real estate yang  semacam

atau bangunan secara dapat dipindahkan atau perlengkapan/peralat
permanen melekat tidak permanen an tetap (fixture) yang
 Personal properti yang  Tidak memerlukan bukti melekat pada
melekat pada tanah hak kepemilikan bagunanan tetapi
 Dipasang secara tetap  Jika dipindahkan tidak tidak memerlukan
agar bangunan dapat merusak real estate bukti hak
berfungsi dengan kepemilikan
semestinya  semacam personal
 “apabila dibongkar properti tetapi tidak
dapat mempengaruhi tetap.
nilai (penyusutan fisik  melekat pada
dan fungsi)” bangunan tapi dapat
pindahkan jika sewa
berakhir kecuali
dinyatakan lain
Contoh  tanah  perabotan/perkakas dan  restaurant booths
 bangunan perlengkapnnya  Pompa bensin/solar
 perlengkapan/peralatan (furniture dan furnishing) SPBU
tetap (fixture: plumbing,  Peralatan yang dipasang  Storage tanks
lighting, heating dan AC penyewa dan dapat  Peralatan fitness di
pada properti dipindahkan jika sewa klub kesehatan
perumahan) berakhir  Plumbing, lighting,
heating, AC di
bangunan industri

Pengertian Properti
Definisi Properti dalam peraturan perundang-undangan
Surat keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat, selaku Ketua BKP4N, No.
05/KPTS/BKP4N/1995 tanggal 23 Juni 1995
“Properti (real property) adalah hak tanah dan atau bangunan permanen yang menjadi objek
pemilik dan pembangunan” (pasal 1 angka 4)
Pengertian “Properti” menurut hukum Anglo Saxon (Common Law)
1. Ownership or right to own something (pemilikan atau hak untuk memiliki sesuatu
benda)
Law of property (hukum benda) = Branch of the law dealing with the rights of
ownership (cabang dari hukum yang berhubungan dengan hak untuk memiliki)
2. Anything whish can be owned (segala benda yang dapat dimiliki)
Contoh : intellectual property, personal property
3. (real) property = land and building
 Pengertian Properti dan padanannya dalam hukum positif di Indonesia
 Benda tak bergerak (real property) yaitu tanah atau tanah hak berikut benda-benda
lainnya yang berkaitan dengan tanah, baik karena alam maupun buatan manusia
(bangunan perumahan dan lingkungannya)
 Benda bergerak (personal property) yang menurut sifatnya dapat dipindah-
pindahkan dan dihitung jumlahnya. Sedang benda bergerak dapat berupa benda
berwujud (tangible) dan benda tak berwujud (intangible) yaitu tagihan, hak paten, hak
milik intelektual, dll.

Penggolongan Properti
The Appraisal of 1. Real Property Penggolongan properti kedua buku
Real Estate 12th a. (Tangible) : Real Estate (Tanah, bangunan, ini secara prinsip adalah sama
Edition dan sarana pendukungnya) dimana menjelaskan bahwa secara
b. (Intangible) : Bundle of rights (the rights to garis besar properti dibagi menjadi
Use, Sell, Lease, Give a way, Refuse to do dua bagian, yaitu Real Property dan
International of these) Personal Property. Dimana kedua
Association of 2. Personal Property jenis properti (Real Property dan
Assessing Officers a. (Tangible) : Furniture and Fixture Personal Property) terbagi menjadi
(IAAO) b. (Intangible) : Hak Paten, Hipotik, Piutang, dua yaitu tangible dan intangible
Saham, Obligasi, Sertifikat Deposito

Fundamental of 1. Real Estate dan Real Property Tidak memisahkan antara

Real Estate a. Tanah pengertian Real Property dan Real
Appraisal 8th b. Fixture Estate, tapi pada prinsipnya pada
Edition c. Trade fixture buku ini memiliki persamaan
2. Personal Property persepsi dengan kedua buku diatas
ttg penggolongan jenis properti.
Pengertian fixture dalam buku ini
adalah segala sesuatu yang
dilekatkan secara permanen diatas
tanah baik secara alami maupun
oleh tangan manusia.
Fixture merupakan bagian dari Real
Estate

Penggolongan Properti
Dari ketiga buku yang dibahas, terdapat kesamaan tentang definisi real estate, antara lain :
• terdapat komponen tanah, dan bangunan, dan perlengkapan lainnya
• bersifat permanen melekat diatas tanah.
Dari ketiga buku yang dibahas, terdapat kesamaan tentang definisi real property, antara lain:
• merupakan sekumpulan hak, kepentingan, dan keuntungan
• berkaitan dengan kepemilikan real estate.
Dari ketiga buku yang dibahas, terdapat kesamaan tentang definisi personal property, antara
lain:
• segala sesuatu (berwujud atau tidak berwujud)
• tidak dilekatkan secara permanen pada keseluruhan atau bagian dari sebuah real
estate
• bukan real estate.
Hal yg harus dilakukan penilai terkait beberapa komponen obje penilaian (hal 8)
 Dalam melakukan penilaian, Penilai harus mengidentifikasi dengan jelas komponen-
komponen mana: personal properti, perlengkapan/peralatan tetap (fixture),
tade/chattel fixture yang akan dinilai dan menentukan nilai properti
 “Identifikasi perlu dilakukan dengan hati-hati terutama akan dinilai dengan
pendekatan perbandingan data pasar dan pendekatan kapitalisasi pendapatan
(diperlukan konsistensi dalam perbandingan)”
 Contoh:
 Jika objek yang dinilai adalah gedung perkantoran kosong, maka analisis
kesebandingan harga jual/sewa harus konsisten (jgn dibandingkan dengan gedung
perkantoran siap pakai. Dapat dipakai tetapi harus dilakukan penyesuaian
seperlunya)”.
 Jika dinding partisi, perkakas dan perlengkapan (furniture dan furnishing) gedung
perkantoran dimiliki penyewa, maka penilai harus hati-hati sewaktu penilaian
ditujukan untuk pemilik. Dalam analisis kesebandingan harga jual/sewa harus
diasumsikan perkantoran kosong. Jika dinding partisi, perkakas dan perlengkapan
penyewa ikut diperhitungkan dapat mengakibatkan over value (krn memasukan
nilai yang bukan milik pemilik)

Beberapa profesi terkait penilaian (hal 10)

 Buyers & Sellers memiliki sedikit pengetahuan atau pengalaman dalam bidang real
properti sehingga untuk membuat keputusan harga yang layak memerlukan jasa
penilai
 Real Estate Agents & Brokers:
 memiliki lisensi untuk menjual real property
 menguasai peta lokasi tertentu
 memiliki akses histori informasi pasar
 dapat mengevaluasi properti tertentu, tetapi tidak mempertimbangkan semua
faktor yang mempengaruhi nilai secara komprehensif sebagaimana dilakukan
dalam keahlian penilai
 Financial Institutions:
 pegawai pemerintah yang tugasnya terkait dengan tanah atau nilai/pasar tanah
di lokasi tertentu
 memiliki kemampuan menilai
 Tidak mengikuti pelatihan penilaian berkelanjutan
 Licensed & Certified Appraisers:
 Telah memenuhi persyaratan pendidikan, pengalaman
 Melakukan penilaian untuk wilayah atau jenis properti tertentu.
 Mengikuti pendidikan berkelanjutan
 Mematuhi kode etik dan standar penilaian, dan peraturan yang mengatur jasa
penilaian
 Full-time professional real estate appraiser
 Licensed & Certified Appraisers yang memiliki lesensi dan sertifikat penilai
yang lebih luas.
3 aktivitas penilaian (hal 11-12)
Uraian Penilaian Konsultasi Kajiulang
(consulting) (review)

Definisi Tindakatan atau Tindakan atau proses -Tindakan atau

proses pengembangan analisis, proses
pengembangan opini rekomendasi, opini untuk pengembangan dan
nilai menyelesaiakn masalah, di mana pengkomunikasian
opini nilai merupakan bagian opini tentang
/komponen analisis untuk qualitas pekerjaan
penyelesaian tugas yg diberikan penilai yang lain
client/pelanggan
Karakteristik -analisis pasar -menganalisis bukti dan aktivitas -terkait dengan
-mengumpulkan data pasar untuk membentuk pengendalian mutu
terkait penilaian kesimpulan yg tidak hanya fokus (quality control) dan
-menggunakan pada indikasi nilai tertentu saja audit fungsi
teknik analisis yg -mengembangkan opini nilai (auditing function)
memadai sebagai bagian dari proses -menguji laporan
-menerapkan penyelesaian masalah seperti penilai yang lain
pengetahuan, untuk memutuskan apakah untuk menentukan
pengalaman dan rencana penggunaan properti apakah kesimpulan
keputusan ahli apakah laik (feasible) secara nilai konsisten
(expert judgemnet) ekonomi atau tidak dengan data yang
utk mengembangkan dilaporkan dan
solusi atas masalah informasi umum lain
penilaian
-memberikan opini
nilai properti yg
mencerminkan
semua bukti terkait
Contoh -opini nilai pasar - studi kelayakan ekonomi -kaji ulang lapangan
untuk tujuan -pertimbangan investasi dan (field review)
penjaminan marketability pada rencana -kaji ulang kantor
pelunasan utang, jual projek/existing pengembangan (desk review)
beli dll studi pemanfaatan tanah (land
utilization studies)
-studi permintaan dan penwaran
-analisis daya serap (absorption
analysis)

Maksud Penilaian (Purpose of appraisal) ((hal 13)

 Maksud (purpose) dan tujuan penggunaan (intended use) penilaian adalah saling
terkait tetapi secara konsep berbeda.
 Maksud penilaian (purposes of appraisal ) adalah mencakupi:
 alasan-alasan penugasan penilaian (berdasarkan informasi keinginan
client/pelanggan yang memberi tugas penilaian) dan
 skup penugasan penilaian yang dinyatakan dalam laporan penilaian,
untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan klien terkait dengan opini nilai (jenis nilai tertentu)
properti atau studi evaluasi (konsultasi terkait dengan keputusan investasi properti
 Jika pertanyaan-pertanyaan/alasan-alasan client dapat dipahami dengan jelas, maka
maksud penilaian dapat diungkapkan dengan jelas, termasuk pendefinisian jenis nilai
yang akan dihasilkan seperti antara lain:
 nilai pasar (market value),
 nilai bisnis berjalan (going-concern value),
 nilai kena pajak (assessed value),
 nilai guna (use value),
 nilai investasi (investment value), dan jenis nilai lainnya
 Maksud penilaian (purposes of appraisal ) merupakan pondasi untuk pembuatan
kesimpulan nilai akhir

Tujuan Penggunaan Penilaian (intended use of appraisal) ((hal 13)

 Tujuan penggunaan (intended use) penilaian adalah penggunaan isi laporan penilaian
oleh client/pelanggan yang meberi tugas penilaian.
 Tujuan penggunaan atau fungsi penilaian ditentukan oleh client, contoh:
 Penjual menginginkan nilai pasar rumah untuk menghindari penerimaan harga
yang terlalu sedikit dalam penjualan rumah
 Pembeli menginginkan nilai pasar rumah untuk menghindari pembayaran
harga yang terlalu besar dalam memutuskan pembelian rumah
 Corporate menginginkan tingkat sewa (rent level) atau tren demografi di suatu
wilayah untuk memutuskan realokasi
 Developer perlu memahami faktor supply dan demand di suatu area sebelum
pengembangan komplek apartemen\
 Maksud dan tujuan penggunaan penilaian harus dapat diterima baik oleh client
maupun penilai, dan harus mematuhi standar penilaian yang belaku

Tujuan Penggunaan Penilaian (intended use of appraisal) (hal 14)

 Pemindahmilikan hak kepemlikan (transfer of ownership), seperti:
 Membantu pembeli prospektif menentukan harga penawaran
 Membantu penjual prospektif menentukan harga jual
 Membantu menentukan suatu basis untuk pertukaran properti
 Membantu menentukan basis untuk reorganisasi atau penggabungan pemilikan
berbagai properti
 Finansial dan kredit (financing and credit), seperti:
 Menentukan opini nilai jaminan pinjaman
 Membantu investor untuk membuat keputusan membeli jenis investasi terkait
properti
 Pengadilan (litigation), seperti:
 Menentukan opini nilai properti keseluruhan sebelum atau setelah penyitaan
 Mengestimasi bahaya/resiko pada properti akibat penyitaan
 Menentukan nilai pasar dalam contract dispute, bagian portofel, kepentingan
kemitraan
 Permasalahan perpajakan (tax matters)
 Menentukan opini nilai kena pajak
 Memisahkan aset yang dapat disusutkan (depreciable) dan tidak dapat
disusutkan (non-depreciable)
 Menentukan capital gain (seperti tambahan/pertumbuhan nilai riil tanah
karena tanah mengalami apresiasi/pertumbuhan nilai riil)
Tujaun Penggunaan Penilaian (intended use of appraisal) (hal 14)
 Konsultasi penilai, pembuatan keputusan dan akuntansi, seperti:
 Untuk merancang skedul sewa dan persyaratan penyewaan
 Menentukan kelayakan program pembangunan (construction) atau renovasi
 Membantu corporate untuk membelikan rumah untuk pegawai yang
dipindahtugaskan
 Untuk memberikan jasa yang diperlukan dalam asuransi
 Untuk memfasilitasi penggabungan korporat (merger), IPO atau revisi nilai
buku
 Menentukan opini nilai likuidasi untuk pelaksanaan lelang
 Memberikan konsultasi kepada client terkait pertimbangan tujuan, alternatif,
sumber daya (resources), constraints dan timing aktivitas investasi
 Memberikan saran kepada pemerintah tekait dengan perancangan
wilayah/peruntukan dll
 Menganalisis trend supply dan demand pasar
 Memastikan kondisi pasar properti
 Menilai aset tetap dan membantu alokasi nilai aset (misal nilai aktiva tetap
rumah menjadi bagian nilai tanah, bangunan, peralatan dan perlengkapan
dalam laporan keuangan)

Pertanggungjawaban Penilai (Appraiser Liability) ((hal 14)

 Pertanggungjawaban penilai berkembang seiring dengan perkembangan skup dan
tanggungjawab profesionalisme penilai
 Penilai dapat dimintai pertanggungjawaban atas:
 kelalaian,
 mis-representasi,
 penipuan/kecurangan,
 pelanggaran kontrak,
 kurang memathui standar penilaian yang belaku
 Masalah krusial terkait dengan pertanggungjawaban penilaian pada umumnya terjadi
pada:
 privity contract (pelanggaran kontrask kerjas seperti dalam hal penggunaan
laporan penilaian)
 pengungkapan kepatuhan ataupun penyimpangan (disclosure) terkait dengan
standar penilaian yang berlaku dan dirujuk
 proses pengadilan (litigation)
 Penilai disarankan untuk meningkat kompetensi dengan:
 pendidikan berkelanjutan,
 menggunakan ckecklist dan backup review penilaian,
 mengasuransikan pertanggungjawaban profesional,
 mematuhi standar penilaian yang berlaku
 Standar penilaian seperti:
 Uniform Standard of professional Appraisal Practice/USPAP yang diterbitkan
oleh Appraisal Standards Board of the Appraisal Foundation, dan
 International Valuaton Standard/IVS yang diterbitkan oleh International
Valuation Standard Committee)
merupakan standar profesi penilai yang diterbitkan untuk penilai dan pengguna jasa
penilai
 Di Indonesia sedang disusun RUU penilaian