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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr.

Conselheiro Afonso Correia

ARRENDAMENTO URBANO

O Regime do Arrendamento Urbano foi aprovado pelo Dec-lei nº 321-B/90, de 15 de


Outubro, depois de autorizado o Governo a legislar na matéria pela Lei nº 42/90, de 10 de
Agosto.
O RAU entrou em vigor em 18 de Novembro de 1990, trinta dias após a publicação deste
Dec-Lei - art. 2º, nº 1 - porque o Suplemento do D.R. só foi distribuído ao público em 18 de
Outubro. Quem atribua fé pública à data constante do D.R. dirá que o R.A.U. entrou em vigor
em 15 de Novembro, 30 dias após a data da sua publicação no Diário Oficial. Sobre a questão, A.
Seia, 6ª ed., 20 a 22 e n.º 4 do art. 2º da Lei n.º 74/98, de 11 de Novembro.
O Dec-Lei nº 278/93, de 10 de Agosto, introduziu alterações ao RAU e foi publicado ao
abrigo da Lei - de autorização - nº 14/93, de 14 de Maio.
O Dec-lei nº 257/95, de 30 de Setembro, estendeu a reforma operada pelo Dec-Lei nº
278/93 aos arrendamentos destinados ao comércio, indústria e ao exercício de profissões liberais
e, bem assim, aos contratos destinados a outros fins não habitacionais.
O Dec-lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril, dispensou a escritura pública, bastando o
contrato escrito para os arrendamentos que antes exigiam escritura.
O Dec-lei nº 329-B/2000, de 22 de Dezembro, alterou várias normas do RAU.
As Leis n.os 6/2001 - medidas de protecção de pessoas que vivam em economia
comum - e 7/2001 - medidas de protecção das uniões de facto, ambas de 11 de Maio -
também alteraram o regime da transmissão ou sucessão no arrendamento, como se verá na altura
devida.
As normas dos art. 3º e ss do Dec-Lei aprovador do R.A.U. contêm disposições
revogatórias e ou transitórias de muito interesse porque nelas se mantém o regime anterior em
alguns casos, nomeadamente o da nulidade relativa do nº 3 do art. 1029º CC (art. 5º do Dec-lei
nº 321-B/90) e os efeitos de anteriores contratos que sofreriam de invalidade mista por falta de
escrito - habitação - ou escritura pública - comércio e indústria - sempre imputável ao senhorio e
só invocável pelo arrendatário (art. 6º do Dec-Lei nº 321-B/90) que só ao inquilino permite
arguir a nulidade do arrendamento para comércio ou indústria por falta de forma.
Mas se o inquilino não arguir essa nulidade tudo se passa, em relação ao senhorio, como
se de arrendamento válido se tratasse, permitindo-lhe pedir o despejo quando caso disso. E se o
inquilino arguir a nulidade para se eximir ao pagamento das rendas ou tiver violado o contrato
por qualquer outra forma, mantendo a ocupação, deve seguir-se a orientação fixada pela Jurispru-
dência que, com base no abuso do direito, a valer mesmo contra a nulidade por falta de
forma, decretava o despejo e condenava no pagamento das rendas devidas - A. Seia, 6ª ed., 31,
nota 1; RLJ 126-196; BMJ 454-674; Col. 93-V-283.

Como decidiu a R.ão do Porto, na Ap. 1486.01,


a) - Um arrendamento para comércio ou indústria, celebrado antes da entrada em vigor
do RAU, é regulado pelo disposto no art. 1029º, nº 1, al. b) e nº 3, do CC, por ser a lei
vigente ao tempo da celebração.
b) - Celebrado verbalmente ou por simples escrito particular (contrato-promessa de
arrendamento, por exemplo) em vez de por escritura pública, tal contrato é nulo, por
força do disposto nos art. 1029º, nº 1, b), e 220º do CC, referidos à al. j) do art. 89º do

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Cód. do Notariado de 1967. Lei posterior não sana a invalidade por falta de forma,
salvo declaração expressa em contrário.
c) - Esta invalidade configura-se como nulidade atípica ou mista por, ao contrário da
nulidade comum (art. 286º do CC), só ser invocável pelo locatário. O Tribunal não
pode conhecer ex officio de tal nulidade.
d) - O contrato nulo por falta de forma é, pois, válido enquanto a nulidade não for
invocada pelo inquilino, como se de verdadeira anulabilidade se tratasse. Como tal
deve ser cumprido, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento
dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.
e) - Findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se automaticamente por períodos
sucessivos se não for eficazmente denunciado.
f) - Por denúncia extemporânea e apesar de desocupado o arrendado, o arrendatário deve
as rendas correspondentes ao período de renovação enquanto não invocar - como não
invocou - a nulidade por falta de forma. Nesta hipótese só devia as rendas
correspondentes ao período de efectiva ocupação.

O art. 3º, nº 1, al. e), revogou o art. 1º da lei nº 55/79, de 15 de Setembro, que, além do
mais, impedia o senhorio de denunciar o contrato de arrendamento da fracção autónoma de um
prédio se o regime da propriedade horizontal tivesse sido constituído depois de celebrado o
contrato, salvo se tivesse adquirido a fracção por sucessão – art. 1º.
Revogada aquela lei, desapareceu esta limitação, tal como aqueloutra de o contrato
vigorar há mais de vinte anos, prazo alargado para 30 anos, como se verá a propósito do art. 107º.

Mas, por Acórdão de 23.6.99, no D.R. II, de 8.11.99, por maioria de três contra dois, o Tribunal
Constitucional julgou organicamente inconstitucional esta al. e) do nº 1 do art. 3º do Dec-lei nº 321-
B/90, de 15 de Outubro, na parte em que revogou o art. 1º da Lei nº 55/79, de 15 de Setembro, por
violação do disposto na al. h) do nº 1 do art. 168º da Constituição, revisão de 1989, por não se poder
considerar abrangida tal alteração pela Lei nº 42/90, de 10 de Agosto, lei que autorizou o Governo a
legislar sobre o arrendamento, mas com as limitações constantes do seu art. 2º, al. c), que mandava
preservar as regras socialmente úteis que tutelam a posição do arrendatário.
Os senhores Juizes que votaram vencido entendem que aquela limitação à denúncia para habitação
própria, embora favorável ao arrendatário, não era socialmente útil, pois deve prevalecer o direito do
proprietário quer a propriedade seja anterior ou posterior ao arrendamento.

O art. 5º revogou o nº 3 do art. 1029º e o nº 2 do art. 1051º, ambos do CC.


Visto já aquele nº 3 do art. 1029º - os efeitos dos contratos celebrados antes do RAU são
ressalvados pelo art. 6º - dir-se-á que o nº 2 do art. 1051º agora revogado dispunha que o
arrendamento não caducava pela cessação dos poderes de administração do locador (usufrutuário,
cabeça de casal, administrador de bens alheios) se o locatário, em 180 dias, fizesse notificar o
senhorio de que pretendia manter a sua posição de arrendatário.
Actualmente, o contrato de locação caduca, revogado que foi o nº 2 do art. 1051º.
Levantou-se, então, a questão de constitucionalidade desta norma revogatória, por atentatória do
direito à habitação (art. 65º da Const.).
O TC decidiu sistematicamente (DR., II, de 22.3.99, 30.3.99 e 8.7.99) que tal norma não
atentava contra o direito à habitação - que não está a cargo dos privados mas sim do Estado -

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porque, nos termos do nº 2 do art. 66º e 90º do RAU, em caso de caducidade do arrendamento
por causa prevista na al. c) do art. 1051º do CC, o arrendatário tem direito a novo arrendamento.

O arrendamento urbano é disciplinado por três grupos de normas:


I - Regras gerais da locação - art. 1022º a 1063º CC, ex vi do art. 5º, nº 1, do R.A.U.,
no que não esteja em oposição com o RAU.
II - Disposições gerais do arrendamento urbano - 1º a 73º, todo o Cap. I, do R.A.U.
III - Disposições especiais de cada uma das modalidades de arrendamento urbano
tradicionais entre nós:
para habitação - Capítulo II, art. 74ºa 109º;
para comércio ou indústria - cap. III, art. 110 a 120º;
para o exercício de profissões liberais - 121º e 122º - e outras aplicações lícitas
- 5º, 2 e 123º

Os arrendamentos especiais referidos nos art. 5º, nº 2 e 6º RAU estão sujeitos,


primeiramente, ao regime da locação do CC e só depois às normas do RAU, com as necessárias
adaptações, sem prejuízo da aplicação da legislação especial respectiva.
Em relação a estes arrendamentos não sentiu a lei necessidade de proteger o inquilino,
pelo que lhes retirou o carácter vinculístico característico do arrendamento urbano em geral.

Sobre avaliações e correcções extraordinárias de rendas pode ver-se A. Seia, 6ª ed.,


38 a 46, e Ac. do STJ, no BMJ 473-461 e Col. Jur. (STJ) 01-I-144)

art. 1º - Conceito

A noção do art° 1º do R.A.U. é decalcada da noção geral de locação constante do art


1022º do Cód. Civil; da sua articulação com o art° 1023º resulta serem elementos caracte-
rizadores, essenciais do arrendamento:
a) A obrigação de uma das partes proporcionar ou conceder à outra o gozo de uma coisa
imóvel;
b) Que esse gozo seja temporário;
c) Que o proporcionamento do gozo tenha como contrapartida uma retribuição que não
pode ser indeterminada. Se o for, não pode qualificar-se o contrato como de arrendamento – Col.
STJ 98-II-95.

São elementos naturais os resultantes de normas supletivas - tempo e lugar do pagamento


de renda - 1039º - e acidentais as cláusulas acessórias, como as condições suspensivas ou
resolutivas, estas só permitidas, dada a natureza vinculística do arrendamento, quando o arrenda-
mento não estiver sujeito a renovação obrigatória, como em geral está - 1054º - com as excepções
do art. 5º, nº 2, al. a) a e).
É um contrato bilateral ou sinalagmático, na medida em que às obrigações do locador de
entregar ao locatário a coisa locada e de lhe assegurar o gozo desta para os fins a que se destina -
1031º CC - corresponde a obrigação primeira de o locatário pagar a renda - 1038º, al. a).

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A relação locatícia pode constituir-se também, por decisão judicial, art. 1793º (casa de
morada de família), ou por execução específica - novo arrendamento - 95º, 1, RAU.
Por dificuldades burocráticas, falta de licença de utilização, etc., frequentemente recorrem
as partes a contrato-promessa de arrendamento.
Já a propósito do regime da nulidade do negócio jurídico - 280º - por impossibilidade
legal do objecto falàmos da questão de saber se esta impossibilidade é originária - Col. STJ 96-
I-107 - ou superveniente - BMJ 448-327.

Mas, ainda que as partes tenham denominado certo contrato como promessa de arrenda-
mento, se vier a ocorrer a ocupação da coisa mediante certa retribuição mensal, tal situação deve
definir-se como contrato de arrendamento, pois as partes cumpriram a pro-messa, entrando já no
campo do arrendamento, porventura nulo por falta de forma.

O arrendamento tem natureza essencialmente pessoal, ainda que equiparado aos direitos
reais para certos efeitos - 1037º, nº 2, 1276º e ss e 1285º ... o direito do locatário, por mais
piruetas que os autores dêem à volta do seu regime e por mais rombos que o legislador vá abrindo
no casco da sua couraça original, continua a ser um direito de raiz estruturalmente obrigacional,
assente no dever que recai sobre o locador de proporcionar ao locatário o gozo (temporário) da
coisa, para o fim a que ela se destina - RLJ, A. Varela, nº 3749, pág. 249, comentário a Ac.
STJ, de 21.12.82, e recentemente BMJ 458-227, com indicação de muita doutrina e
jurisprudência.

I - A lei ao tratar da locação e do seu regime, encara o direito do locatário como um


direito obrigacional, pessoal, relativo e não como um direito real, absoluto, erga omnes.
II - Consequentemente, o direito ao arrendamento não é usucapível -
BMJ 434-635, Ac. de 22.2.94

Pode considerar-se arrumada, depois de longa querela dos Prof. A. Varela, G.Teles, J.
Gomes e O. Ascensão, a questão da natureza do contrato pelo qual um comerciante ocupa
espaços ou lojas em Centros Comerciais, a questão dos Shoping Centers.

Em 24.10.96 o STJ decidiu (BMJ 460-742 e ss):


I - No contrato de instalação de logista num centro comercial, a par do elemento típico
do contrato de locação, que é o da obrigação de uma das partes proporcionar à outra o gozo
temporário de uma coisa, ocorrem outros elementos, como a atribuição ao criador do centro da
iniciativa da sua organização, da selecção dos ramos de negócio e de serviços e das próprias
pessoas que são os logistas, da gestão de todo a orgânica e da prestação de certos serviços.
II - O contrato de instalação de logista num centro comercial é um contrato atípico e
inominado.
III - Tal contrato é insusceptível de se espartilhar nos estreitos limites do regime do
contrato de locação, nele não tendo assento disposições legais como a da renovação auto-mática
que tipifica o contrato de arrendamento comercial, por ser conflituante com a necessidade de
proteger o interesse geral do todo orgânico que é o centro comercial.

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No mesmo sentido decidiu o Supremo em 18.3.97 - Col. STJ 97-II-26 - classificando tal
contrato como atípico e consensual, que não exige forma especial.
Para além da natureza do centro comercial e relações entre o criador do centro e os
lojistas, no Ac. de 20.1.98 o STJ estudou a questão da penhora sobre o estabelecimento instalado
no Shoping, concluindo pela sua impenhorabilidade quando há cláusulas que limitam o trespasse
- BMJ 473-516, adiante transcrito na parte interessante, comentado por A. Varela na RLJ 131-
143 e ss, já visto a propósito da penhora de estabelecimento em Garantia das Obrigações .

Entrega do prédio - É o primeiro acto de cumprimento do contrato - art. 1031º, a), CC.
A não entrega do prédio traduz incumprimento, gerador de direito a indemnização - 798º do CC -
e pode ser judicialmente exigido o cumprimento da obrigação assumida, nos termos do art. 817º
do CC.
Quando, por contratos sucessivos, se constituirem, a favor de pessoas diferentes, mas
sobre a mesma coisa, direitos pessoais de gozo incompatíveis entre si, prevalece o direito mais
antigo em data (se no mesmo dia, o primeiramente celebrado, ainda que para vigorar mais tarde
que o anterior), sem prejuízo das regras próprias do registo - 407º CC e 6º CRP - Col. 88-II-259.

A exceptio inadimpleti contractus - 428º - tem aplicação muito limitada no arrenda-


mento pois, uma vez entregue ao locatário a coisa locada, o sinalagma em grande medida se
desfaz. O locador continua obrigado a proporcionar o gozo da coisa ao locatário - 1031º, b) -, mas
esta é uma obrigação sem prazo ou dia certo para o seu cumprimento, ao passo que é a termo a
obrigação do pagamento da renda.
Mas porque se mantém a regra da correlatividade, da reciprocidade - a obrigação de
pagamento da renda - 1038º, al. a), CC, corresponde à obrigação do senhorio de assegurar ao
inquilino o gozo da coisa locada para os fins a que ela se destina (1031º, nº 1, a) e b), CC - e
embora as prestações estejam sujeitas a prazos diferentes, a exceptio poderá ser sempre invocada
pelo contratante cuja prestação deva ser efectuada depois da do outro, apenas não podendo ser
oposta pelo contraente que deveria cumprir primeiro - BMJ 342-355.

O locatário só pode suspender o pagamento de toda a renda, quando se trate de não


cumprimento do locador que exclua totalmente o gozo da coisa; no caso de privação parcial do
gozo, imputável ao locador, o locatário apenas poderá suspender o pagamento de parte da renda -
Col. Jur. 1996-II-177 e locais aí citados.
Em 6.5.82 (BMJ 317-239) o STJ decidiu que a mora do senhorio em fazer obras gera
obrigação de indemnizar mas não justifica que o arrendatário deixe de pagar rendas.
Se o senhorio cair em mora na eliminação de defeitos, o arrendatário pode apenas, no caso
de vício ou defeito, considerar não cumprido o contrato e pedir ao locador indemnização pelos
prejuízos, ou resolver o contrato se os defeitos assumirem a gravidade prevista na lei, ou pedir a
anulação do contrato por erro ou dolo, ou efectuar ele mesmo, dentro dos parâmetros legais, as
reparações ou despesas urgentes e reclamar o reembolso ao senhorio - Col. 96-IV-45.

Vícios do prédio - 1032º a 1035º - A. Seia, 85 e ss, incluindo a ilegitimidade ou a


deficiência do direito do locador:
- O locador incumpre o contrato - onus da prova dele (799º) - no caso de vício com as
características do art. 1032º, a) e b): vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que

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coisa locada é destinada ou carecer das qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo
locador. Incumprido o contrato, o inquilino pode:
- pedir indemnização - 798º;
- anular o contrato por erro ou dolo - 1035º;
- resolver o contrato - 1050º e 801º, nº 2.
O senhorio não é, porém, responsável nas hipóteses previstas no art. 1033º.

Este regime dos art. 1032º e 1033º é aplicável às situações prevenidas no art. 1034º,
designadamente ao arrendamento de coisa alheia.
Arrendamento deve definir-se como contrato pelo qual alguém se obriga a
proporcionar ... 1022º do CC.
Da aplicação dos art. 1032º e 1033º às situações do art. 1034º e da anulabilidade por erro
ou dolo fixada no art. 1035º resulta ser válido o arrendamento de coisa alheia. Com efeito,
... se o contrato de locação de coisa alheia pode originar a sujeição do locador aos efeitos
do não cumprimento, isso significa inquestionavelmente que se considera válido o contrato. O
locador não pode eximir-se ao cumprimento da obrigação de entrega da coisa locada com
fundamento em que esta lhe não pertence e responderá pelos danos que causar ao locatário se
culposamente a não cumprir - H. Mesquita, RLJ 125º-100, nota 1.

A propósito de arrendamento para armazenamento de produtos alimentares em que se


verificou infiltração de água das chuvas, com impossibilidade de gozo do arrendado, levantou-se
a questão de saber se o arrendatário podia suspender o pagamento de rendas – 1031, b) e 428º
CC, deixando de haver fundamento para o despejo por falta de pagamento de rendas e se o
senhorio incumpre o contrato, com obrigação de indemnizar o arrendatário.
A Relação do Porto - Col. 99-I-195 - decidiu que

- O direito a indemnização decorrente da privação do local arrendado para os fins


fixados no contrato de arrendamento resultará de incumprimento contratual (798º) como conse-
quência de mora, após interpelação para reparar o vício ou por causa devida a culpa do senhorio -
1031º, 1032º, 1038º, a) e h) e 428º.
- O ónus de prova incidirá sobre o locador ou sobre o arrendatário, conforme o vício seja
inicial (já existente à data de entrega) ou surja posteriormente - 1032º e 799º CC.

Legitimidade (legitimação ou poder de disposição atribuído pelo direito substantivo)


e capacidade para dar e tomar de arrendamento - A. Seia, 93 e ss - O arrendamento de imóvel
ou de sua fracção por prazo não superior a seis anos traduz-se num acto de administra-ção
ordinária - 1024º, nº 1 CC. Portanto - e em princípio - pode dar de arrendamento quem,
dotado de personalidade jurídica (67º e 160º - pessoas colectivas - CC), tiver a administração
do imóvel.

Menores, interditos e inabilitados - 97 e ss - A incapacidade de exercício dos menores


(123º CC) é suprida pelo poder paternal ou tutela (124º, 1877º, 1921º e 1922º); interditos - 138º,
nº 1; inabilitados - 153º e ss: depende do que for fixado na sentença que decretou a inabilitação.

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A necessidade de autorização do tribunal para a celebração de arrendamento de prédio


pertencente a menor apenas é exigida quando o prazo inicial do contrato for superior a 6 anos,
independentemente das suas prorrogações - artigo 1889.°, n.° 1, al. m), do C C – BMJ 460-737.

Proprietário - dados os latos poderes do proprietário - 1305º - será ele normalmente o


locador, salvo quando não for ele o titular do direito de gozo sobre o prédio.
Compropriedade (1403º, nº 1) ou outras (1404º) formas de comunhão (co-herdeiros) -
Para que o arrendamento de prédio indiviso feito apenas pelo consorte ou consortes
administradores se considere válido é necessário que os restantes co-proprietários - pois só em
conjunto exercem os poderes que competem ao proprietário (1405º, nº 1) - manifestem, por igual
forma, antes ou depois do contrato, o seu assentimento - 1024º, nº 2; esta doutrina é aplicável à
comunhão hereditária (art. 1404º) - 2091º, 1 - enquanto não houver cabeça de casal a administrar
a herança, nos termos do art. 2078º, nº 1, do CC. Havendo-o, a ele compete a administração da
herança até à sua liquidação e partilha, aplicando-se o disposto no art. 1051º, 1, c) (BMJ 460-
737).
Confirmação - 288º.
Fora destas condições o arrendamento padece de nulidade relativa porque só invocável
pelos restantes consortes em relação a quem é ineficaz (BMJ 441-305) - A. Seia, 106 e 107, nota
1.
Cônjuges - 1682ºA, 1, a) e b) e 1682ºB, c) e d) - Para este efeito, e ao contrário do que
resultaria do disposto no n.° 1 do art. 1024.° do C.C., salvo se o regime de bens for o de
separação, o arrendamento de bens imóveis próprios ou comuns e a locação do estabele-
cimento comercial são considerados actos de administração extraordinária, seja qual for a
duração do contrato, vigorando a administração conjunta.
No tocante à casa de morada de família, ainda que o regime de bens seja o da separação,
só ambos os cônjuges podem dispor do arrendamento - 1682º B, c) e d).
Os actos praticados em contravenção destas normas são anuláveis a requerimento do
cônjuge que não deu o seu consentimento - 1687º, nº 1.

Usufrutuário - pode dar de arrendamento - 1446º - mas o contrato caduca logo que cessa
o usufruto - al. c) do art. 1051.° do C.C. - sem prejuízo do direito a novo arrendamento - n.° 2
do art. 66.°, que remete para o art. 90º.
Se o usufrutuário encobriu esta sua qualidade e causou prejuízos ao arrendatário com a
caducidade do arrendamento pode ter que o indemnizar por incumprimento ou defeituoso
cumprimento contratual - 1034º, 1, b) - tal como já acontecia no domínio da Lei 2030 e pode ver-
-se na RLJ 110-267 e ss, em comentário de Vaz Serra a Ac. do STJ, de 7.10.76.

Administradores legais de bens alheios, c. casal... 111 e ss - Podem dar de


arrendamento por prazo inferior a seis anos - 1024º, nº 1 - mas caduca o arrendamento nos termos
do art. 1051º, c): quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base
nos quais o contrato foi celebrado.

Penhora - A penhora gera a indisponibilidade dos bens penhorados relativamente ao


processo executivo (819º), mas não afecta a validade dos actos praticados em relação a terceiros,
actos que somente são ineficazes face ao exequente e aos demais credores intervenientes na

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execução, sendo válido o arrendamento efectuado pelo proprietário dos bens penhorados, na
pendência da execução, relativamente a terceiros que posteriormente os adquiriu - BMJ 251-163.

Diferentemente decidiu o mesmo STJ (BMJ 458-227) que a oneração de prédio urbano
através da celebração posterior (a hipoteca registada) de contrato de arrendamento impossibilita
ou, pelo menos, dificulta o ressarcimento completo do credor com garantia real, na medida em
que se vai reflectir no respectivo preço. Só, pois, através da mencionada ineficácia se cumpre a
hipoteca, conferindo-se, efectivamente, «ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas
coisas imóveis, ou equiparadas, preferência sobre os demais credores que não gozem de privilé-
gio especial ou de prioridade de registo».
Mais recentemente - Col. STJ 00-II-150 - decidiu o mesmo STJ que a venda judicial, em
processo executivo, de fracção hipotecada faz caducar o arrendamento não registado, quando
celebrado posteriormente à constituição e registo da hipoteca, por na expressão «direitos reais»
mencionada no art. 824º, nº 2, do CC se incluir, por analogia, aquele arrendamento.

A hipoteca fora constituída e registada em 12.6.92, a fracção foi dada de arrendamento em


21.9.93, a penhora foi registada em 21.6.96 e a venda executiva ocorreu em 8.10.98.

No ensinamento Prof. H. Mesquita “coisa onerada” é aquela sobre que incidem a favor
de terceiros direitos, gravames ou vínculos que a acompanham em caso de transmissão e que
excedem os limites normais relativos a coisas da mesma garantia. Constitui ónus, por exemplo,
uma garantia real, um direito de usufruto, um direito de servidão, um direito de arrendamento de
que o senhorio não possa libertar-se a curto prazo".
A oneração, traduzida em arrendamento de bem hipotecado, é válida.
Só que semelhante desvalorização do prédio, agora em fase executiva, atenta a sua
finalidade, vai frustrar a posição do credor hipotecário.
A essência de garantia hipotecária desvanece-se.
Surge a instabilidade do crédito, em face da flutuação do valor do bem.
O sistema não pode permitir tal: o art. 695º completa-se com o art. 824 nº 2.
Por isso a venda judicial, em processo executivo de fracção hipotecada faz caducar o
seu arrendamento, não registado, quando celebrado posteriormente à cons-tituição e registo
daquela hipoteca, por na expressão "direitos reais” mencionado no art. 824º, nº 2 CC se
inclui, por analogia, aquele arrendamento.
A igual conclusão chegaram expressamente: Prof. O. Ascensão, ob. cit., pág. 388 e H.
Mesquita, ob. cit.., pág. 140.
«Termos em que ... a fracção arrematada deverá ser entregue à exequente e arrema-
tante), sua proprietária, com a correlativa caducidade do invocado arrendamento e sua
investidura na posse real e efectiva daquela».

Considerou-se, pois, ineficaz em relação ao credor hipotecário exequente e arrematante


o arrendamento posterior a hipoteca registada, acrescentando-se que o locatário que, de boa fé,
outorgou no contrato de arrendamento, sofrendo prejuízos atribuíveis ao locador, tem à sua
disposição os meios legais para o respectivo ressarcimento.

Depositário judicial - poderes de administrar - 843º CPC - caducando o contrato com a


cessação dos poderes de administração do fiel depositário - 1051º, c) -, sem prejuízo do direito a

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novo arrendamento (66º, nº 2 e 90º do RAU -, cessação que ocorre com o levantamento da
penhora (847º), adjudicação ou venda dos bens ou extinção da execução por pagamento
voluntário.
Falência - op. cit., 117 a 120 - liquidatário judicial - 132º e 147º do Cód. Falências. Para
a cessação do arrendamento pelo liquidatário - 169º e ss do C. Falências.
Promitente comprador - Porque pelo arrendamento se constitui relação obrigacional,
não real, é válido o arrendamento de coisa alheia e, portanto, de fracção autónoma que o locador
prometeu comprar, tal como é válida a promessa de venda de coisa alheia e nula a venda de
coisa alheia (892º).
Sempre que um contrato locativo tenha por objecto coisa alheia, uma de duas: ou o
locador consegue proporcionar o gozo da coisa ao locatário (porque, por exemplo, se encontra na
posse ou detenção dela, ou porque o proprietário lhe confere para isso autorização) e o contrato
fica cumprido; ou não consegue e aplica-se o regime do não-cumprimento dos art. 1034º, 1, a) e
1035º - H. Mesquita, RLJ 125º-382, e o acima visto.
P. Coelho - Arrendamento, 1988, pág. 104 - entende que o arrendamento de bens alheios
é nulo por falta de legitimidade do locador.
E sempre será ineficaz em relação ao dono da coisa, o p. vendedor.

Prédio urbano - 204º, nº 2, in fine, logradouro, quintal

Prazo

Não pode exceder 30 anos - 1025º - e será de seis meses se nada for convencionado ou
outro não for determinado por lei ou estabelecido pelos usos - cfr. art. 10º.
O contrato de arrendamento é de renovação automática no que toca ao senhorio, que só o
pode fazer cessar nos termos previstos na lei - arts. 50º e 64.° e segs. do RAU, mas é hoje
possível celebrar contratos de arrendamento urbano para habitação (98º e ss), comércio ou
indústria, profissões liberais (117º, 121º e 123º) de duração limitada, não inferior a cinco
anos e com convenção expressa.
A renda deve ser fixada em escudos - 19º - certa e determinada - 8º, 1, c) - e no regime de
renda livre pode ser convencionada cláusula de actualização da renda ou seu escalonamento -
78º, 2.
Obrigações do locatário - 1038º

A primeira delas é a de pagar a renda no tempo e lugar próprios que são supletivamente
fixados no art. 1039º.
Se o senhorio não praticou os actos necessários para receber a renda ou não conseguiu
ilidir a presunção que sobre si recaia constituiu-se em mora, nos termos do art. 813º do C.C., não
tendo o arrendatário que voltar a oferecer o pagamento da renda nem que praticar quaisquer actos
necessários ao cumprimento da obrigação.
A renda pode ser reduzida nos termos do art. 1040º- BMJ 461-441: a expressão
«duração do contrato» usada no artigo 1040.º, n.° 2, tem o significado de prazo (estipulado ou
estabelecido, supletivamente, por lei) por que, em princípio, o contrato deve manter-se,
independentemente de eventuais renovações.

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A mora do locatário nos oito dias seguintes ao seu começo não produz quaisquer efeitos -
1041º, 2 - mas, para além desse prazo, dá ao senhorio o direito de pedir o despejo (64º, 1, a) -
caso especial em que a mora permite a resolução do contrato - e exigir o pagamento em singelo
das rendas em dívida (1041º, 2) ou exigir uma indemnização de 50% do devido se não quiser
resolver o contrato com esse fundamento.
O inquilino pode ainda fazer caducar o direito ao despejo se proceder ao depósito da
renda e indemnização devida e sua notificação ao senhorio, como previsto no art. 1042º ou logo
que, até à contestação da acção em que o senhorio exerce tal direito de resolução, pague ou
deposite as somas devidas e a indemnização referida no n.° l do artigo 1041.° - 1048º.
A violação das obrigações aqui fixadas ao inquilino conduzem, quase sempre, à resolução
do contrato, como se vê do art. 64º. É excepção, além doutras - 64º, nº 2 - o reconhecimento do
beneficiário da cedência como tal ou comunicação feita por este - 1049º e 1061º.

Uso - 3º, nº 1; Quando nada se estipule, só para habitação - 3º, 2. Indústria doméstica -
75º, 1 - e até 3 hóspedes - 76º, 1, b) - sem prejuízo de cláusula em contrário.
Uso prudente - 1043º, 1. Pequenas deteriorações inerentes a uma prudente utilização - 4º
do RAU – Col. 96-I-275.
Perda ou deterioração - 1044º - culpa presumida do arrendatário, a quem cabe a prova
de que não lhe é imputável a causa de deterioração - Col. STJ 94-I-159 e 01-I-121.
Cedência - Sublocação (1060º), cessão (424º CC), comodato (1129º):
Nos termos da al. f) do art. 1038º e em princípio é proibido ao locatário proporcionar a
outrem o gozo total ou parcial da coisa, salvo se a lei o permitir ou o locador autorizar. A violação
desta obrigação é causa de resolução do contrato (art. 64º, 1, f), salvo reconhecimento, pelo
senhorio, do beneficiário da cedência como tal - 1049º.
A cessão é válida, mesmo sem autorização do senhorio, nos casos de divórcio ou separa-
ção judicial de pessoas e bens (84º, aplicável à união de facto, nos termos do art. 4º, nº 3, da Lei
nº 7/2001, de 11 de Maio) e de trespasse (115º, 1), hospedagem (76º, 1, b) e 3).

Não constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento para comércio e indústria a


mera circunstância de uma terceira sociedade, sem consentimento do senhorio, ter indicado o locado - de
que o arrendatário continua a dispor -, como sede estatutária, sendo que não ficou demonstrado que, na
prática, se desenrole aí actividade social daquela, consubstanciadora de uma certa fruição - Bol. 436-425.
Contra: R.ão de Coimbra, Ac. de 30.3.93, com comentário favorável na RLJ 126-340 (H. Mesquita).

Quando permitida por lei ou autorizada pelo senhorio, a cedência do gozo da coisa deve
ser comunicada ao locador no prazo de quinze dias - art. 1038º, h) - também sob pena de despejo.
Em caso de trespasse nulo (falta de forma) ou ineficaz (falta de comunicação) a
respectiva acção deve ser proposta contra o arrendatário e não também contra o beneficiário do
trespasse, visto que está apenas em causa aquele contrato (arrendamento) e ao trespasse é alheio o
senhorio (Bol 242-363).
Para evitar futuros embargos de terceiro ao despejo seria conveniente demandar
trespassante e trespassário, tal como se demandam os dois cônjuges e não só o arrendatário
comercial marido ou mulher - 28ºA CPC.
Admitiu a intervir o trespassário o Ac. na Col. 90-V-46, mas decidiu em sentido contrário
o publicado na Col. 93-II-100.

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No ensinamento de Teixeira de Sousa e contra a opinião de Pinto Furtado, a demanda


conjunta do arrendatário e do subarrendatário (eficaz perante o senhorio) apresenta-se,
relativamente aos interesses do locador, como uma situação de litisconsórcio voluntário
conveniente.

Pinto Furtado - Manual, 818 e 819 - entende que só quando a acção de despejo se funde
num subarrendamento, empréstimo ou cessão da posição contratual, ilícitos ou ineficazes perante
o senhorio (al. f) do art. 64º, 1 do RAU), deverá ser proposta, em litisconsórcio necessário
passivo, contra arrendatário e subarrendatário.

Restituição da coisa findo o contrato - al. i) e 1043º


Atraso na restituição - 1045º - deve a renda a título de indemnização e dobro da
indemnização (renda) após a mora do arrendatário. Não há lugar a indemnização se a não restitui-
ção é imputável ao senhorio.
art. 2º

Interessa ter em conta a distinção entre prédio rústico e urbano - 204º, 2 - e não confundir
arrendamentos mistos - aqui regulado - com arrendamento com pluralidade de fins, este
regulado no art. 1028º CC.
Tratando de arrendamento com pluralidade de fins pode ver-se A. Seia, 140 e ss, e os
muitos elementos fornecidos em nota no BMJ 486-300 e 301.
Nos termos do art. 1028º, nº 1, CC, um arrendamento com pluralidade de fins, sem
subordinação entre eles, funciona como se estivesse em presença de dois arrendamentos.
Teorias da absorção - prevalece o regime correspondente ao fim principal (nº 3, 1ª parte
do art. 1028º) e da combinação - n.os 1 e 2 do art. 1028º .

art. 3º

Já vimos as várias espécies de arrendamentos: para habitação, comércio ou indústria,


exercício de profissão liberal e outro fim lícito do prédio - 5º, nº 1, e) e 123º RAU.
Presuntivamente : habitação - nº 2.
Frequentemente o dono de uma fracção autónoma que tem, segundo o título consti-tutivo,
como destino a habitação, arrenda-a para fim diferente deste. Tal é proibido pelo regime da
propriedade horizontal - 1422º, 2, c) - pelo que qualquer condómino pode fazer cessar tal
arrendamento, devendo a acção ser proposta contra senhorio (proprietário) e arrendatário -
28º, 2, CPC.
Por sua vez, o arrendatário poderá usar dos meios atrás vistos para o caso de vício e
incumprimento pelo locador.
A habitação pode ou não ser permanente. Só esta está sujeita, atentos os interesses em
jogo, ao RAU e protegida pelos princípios vinculísticos próprios do arrendamento.
Diz-se residência permanente a residência habitual, estável e duradoura onde o
arrendatário mora habitualmente e onde tem instalada e organizada a sua vida doméstica: onde
come, dorme, permanece nas horas de lazer, vê televisão e onde conserva os móveis indispen-
sáveis à vida quotidiana, recebe os amigos, o correio, etc.
Habitação não permanente é a ocasional, em praias, termas ou outros lugares de
vilegiatura - al. b) do n.° 2 do art. 5º.

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Como veremos, o arrendamento habitacional permite o exercício de indústria doméstica


(75º), não comércio doméstico, no locado e que aí vivam pessoas além do arrendatário: 76º.

art. 4º - deteriorações lícitas – 1043º n.º 1

Distinguir entre pequenas deteriorações, lícitas, permitidas por esta norma e obras que
podem originar a resolução do contrato e consequente despejo - 64º, 1, d) - ou ser mandadas
demolir de imediato se o senhorio não preferir o despejo - RLJ 130-187 - e entre obras e
benfeitorias: Não pode aplicar-se o regime das benfeitorias aos actos de inovação ou de
transformação praticados pelo arrendatário - isto é, actos que modifiquem, em alguns dos seus
elementos, a composição e a configuração da coisa arrendada - RLJ 130-222.
Por Ac. na Col. STJ 99-II-38 o Supremo decidiu que não altera substancialmente a
estrutura externa do prédio arrendado a demolição da parede exterior de remate de uma das
montras da loja, quando essa alteração se traduziu no alargamento da montra primitiva.
Exemplos de deteriorações permitidas em A. Seia, 154/155.

art. 5º e 6º

Nas hipóteses previstas nas várias alíneas do nº 2 do art. 5º não se aplica o regime
vinculístico do RAU, antes é aplicável o regime geral da locação - 1022º a 1063º - e as normas
indicadas no art. 6º do RAU, com as devidas adaptações, com actualização da renda de acordo
com a liberdade contratual (405º).

Assim, na locação de telhado ou espaço para publicidade, de garagem arrendada separadamente


de local apto para habitação, comércio ou indústria ou profissão liberal, por partido político, o senhorio
pode denunciar o contrato nos termos do art. 1055º, ainda que os contratos sejam anteriores ao RAU -
12º, 2, 2ª parte - (Col. 97-V-131).
O TC, por Ac. de 27.6.2001, no DR., II, de 9.11.2001, julgou não inconstitucional a aplicação da
lei nova a contratos anteriores agora livremente denunciáveis, nos termos do art. art. 5º, nº 2, e), do RAU.
Exemplo de arrendamento rústico não sujeito a regime especial é o de terreno para
campo de futebol - Col. Jur. 96-V-40.

- Ao tipo de arrendamento para depósito, ao ar livre, de sucata de automóveis - 5º, nº 2,


e) - é aplicável regime geral da locação civil e não o regime geral de arrendamento urbano, que é
vinculístico.
- Findo o prazo estipulado, verifica-se a caducidade do respectivo contrato – 1051º, nº 1,
a), CC - Col. STJ 99-I-78

O arrendamento de imóveis do domínio privado do Estado é regulado pelo Dec-lei nº


507/A/99, de 24 de Dezembro, transcrito em A. Seia, 156.
A Relação de Évora - Col. 99-V-258 - entendeu ser este regime aplicável, por analogia, às
autarquias, sendo competentes os tribunais administrativos para conhecer da respectiva matéria.
Ver, sobre a questão, as notas na mesma obra, pág. 159 e 160.

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Concretamente quanto à al. e) do n.º 2 do art. 5º do RAU (arrendamento de espaços não


habitáveis, a Partido Político, decidiu a Relação do Porto, em seu Ac. de 19.2.2002, na Col. Jur.
2002-I-210, que
«Espaços não habitáveis são, naturalmente, aqueles em que não é possível estabelecer
habitação: uma parede, um telhado, um terraço, uma varanda, um armazém, uma garagem, um
lugar para estacionamento de carros, etc.
Para que não fiquem submetidos ao RAU, os arrendamentos desses espaços terão, por
outro lado, de destinar-se a afixação de publicidade, armazenagem, parqueamento de viaturas ou
outros fins limitados, como por exemplo, a afixação de antenas.
Como ensina Pereira Coelho, Breves Notas ao «Regime do Arrendamento Urbano», na
Rev. Leg. Jurisp., Ano 125º, pág. 263, a exigência de que o arrendamento de espaço não habitável
se destine a fins limitados significa que ele terá de convencionar-se «para os fins que possam ser
prosseguidos nesse espaço». «Não pode ser para habitação, comércio ou indústria, exercício de
profissão liberal, para instalação de uma repartição de finanças ou de uma conservatória de
registo predial, para sede de um partido político, de um sindicato, de uma associação cultural ou
recreativa, etc.».
Não há-de tratar-se, pois, de arrendamento que tenha por objecto o prédio na sua função
normal.
Segundo Pereira Coelho, estudo citado, pág. 216, «a ideia de que se deverá partir é a de
que o legislador terá pretendido excluir da disciplina do arrendamento - ou, com mais precisão,
das disposições do RAU não mencionadas no n.º 1 do art.º 6º e, em particular, do princípio da
renovação obrigatória do contrato (art.º 68º, n.º 2) - determinados arrendamentos em que não se
justificam tão grandes entorses à liberdade contratual como os que algumas daquelas disposições
consagram. O interesse do arrendatário na estabilidade da relação locativa, ou seja, em termos
práticos, na estabilidade da habitação, do estabelecimento comercial ou industrial, do escritório,
do serviço ou da organização que têm a sua sede no local arrendado, interesse que justifica na
generalidade dos contratos de arrendamento o sacrifício do interesse do senhorio, não terá peso
suficiente, na ideia da lei, para impor esse sacrifício nos arrendamentos de «espaços não
habitáveis», em que serão consideravelmente menores os prejuízos causados ao arrendatário pela
eventual denúncia do contrato».
Estes ensinamentos do Prof. Pereira Coelho merecem-nos inteira aceitação. Daí repudiar-
mos a tese de Meneses Cordeiro que, em anotação ao Acórdão da Relação de Lisboa de 31/5/85,
na Revista da Ordem dos Advogados, Ano 54, pág. 848, defende que o regime vinculístico se não
aplica nos arrendamentos feitos a partidos políticos, podendo, assim, o senhorio denunciar tais
arrendamentos nos termos gerais do art. 1.055º do C. Civil.
Para chegar a tal conclusão, defende que espaço não habitável «é, antes de mais, aquele
que não é tratado pelas partes em termos de habitação» e que a lei vigente permite às partes,
«através da estipulação de «fins limitados» para o arrendamento, regressar ao esquema puro da
locação, com hipótese, designadamente, de livre denúncia pelo senhorio».
Os fins limitados, segundo tal docente, «serão todos aqueles que não possam reconduzir-
se aos fins habitacionais ou comerciais que informam o arrendamento comum. Tal será o caso
dum arrendamento feito a um partido político, para o exercício da sua actividade».
Ora temos por inaceitáveis ambas as referidas noções.
No que toca à primeira, não é crível que corresponda ao pensamento legislativo, pois é
suposto que o legislador sabe exprimir-se em termos adequados (conf. artigo 9º n.º 2 do C. Civil).

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Quanto à segunda, não toma em conta que, para além dos arrendamentos para habitação,
para o comércio ou indústria e para o exercício de profissões liberais, o Regime do Arrendamento
Urbano regula ainda os arrendamentos para outros fins (conf. artigo 123º, introduzido pelo Dec-
Lei 257/95, de 30 de Setembro).
Dispõe, na verdade, o art. 3º, n.º 1 do RAU que o arrendamento urbano pode ter como fim
a habitação, a actividade comercial ou industrial, o exercício de profissão liberal ou outra
aplicação lícita do prédio.
A última das categorias enunciadas no citado artigo, inicialmente, não estava especifica-
mente regulada no RAU.
Passou a está-lo com a reforma introduzida pelo referido Dec-Lei 257/95, que abriu um
novo capítulo - o Capítulo V - dedicado a tal categoria.
Teve-se fundamentalmente em vista possibilitar que, nos novos contratos da referida
categoria, se estipule um prazo de duração efectiva.
Distinguindo o citado artigo 123º dois casos:
No caso do n.º 1, o regime de duração efectiva que pode ser estipulado é o dos art.os 117º
a 120º, ou seja, o previsto para os arrendamentos para comércio ou indústria.
No caso do n.º 2, ou seja, quando o arrendamento se destine ao exercício de uma
actividade não lucrativa, poderá convencionar-se, em alternativa, ou o dito regime dos arren-
damentos para comércio ou indústria, ou o regime dos artigos 98º a 101º, relativo aos arrenda-
mentos para habitação.
Estas disposições, a nosso ver, só têm sentido aceitando-se que o legislador partiu do
pressuposto de que o arrendamento urbano para outra aplicação lícita do prédio estava, como está
ainda hoje na falta de convenção em contrário, sujeito ao princípio da prorrogação obrigatória ou
da renovação automática.
Não se tem aí em vista, seguramente, os arrendamentos previstos no citado art. 5º, n.º 2,
al. e), pois a esses não se aplica o referido princípio.
Quanto às espécies a considerar dentro da categoria de que vimos falando, diz Pinto
Furtado que são as que a autonomia da vontade descobrir e vier a estabelecer como fim
contratual.
A mais notória será a do arrendamento de prédio urbano para fim desportivo.
Outra, «a do arrendamento de um prédio ou parte de prédio urbano a uma associação
stricto sensu, para o exercício da sua actividade não comercial ou industrial, como o dado,
designadamente a uma associação de recreio, cultural ou filantrópica, a um partido político, a
um sindicato, etc.».
Em todos estes casos, acrescenta o mesmo autor, obra citada, pág. 259, estaremos em
presença de um arrendamento urbano, disciplinado pelo inteiro Regime do Arrendamento
Urbano, na forma que começamos por enunciar a este respeito.»
Concluiu-se que o arrendamento a partido político é disciplinado pelo RAU, pelo que
só pode ser denunciado em acção judicial (art. 68º, n.º 2 e 70º) e nos casos do art. 69º do
RAU.
Mais se decidiu (BMJ 499-300) ser denunciável, nos termos gerais da locação - art. 1055º
CC - o contrato de arrendamento de garagem, datado de 1971, e integrar-se na al. f) deste art. 5º -
arrendamentos sujeitos a legislação especial - o arrendamento de casas construídas pelo dono de
empresa para os seus empregados (Col. Jur. 2001-III-281).

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FORMA

7º do RAU (na redacção do Dec-lei nº 64A/2000, de 22 de Abril, em vigor


desde 1 de Maio de 2000) e 6º do Dec-Lei nº 321-B/90

I - Arrendamentos anteriores ao RAU -

Revogando, embora, o Decreto-Lei nº 13/86, de 23 de Janeiro (art° 3°, nº 1, alínea j), o


Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, manteve (no seu art° 6°) os precisos efeitos que o
art° 1º do Decreto-Lei nº 13/86 reconhecia aos contratos celebrados antes da sua entrada em
vigor.

a) - No domínio do Decreto-Lei nº 13/86, os contratos de arrendamento para habitação


(não sujeitos a registo, ou seja, celebrados por menos de seis anos - art. 2º, nº 1, al. m)
do CRP) deviam ser reduzidos a escrito, sob pena de nulidade. Tratava-se, porém, de
formalidade ad probationem, pelo que o contrato podia provar-se mediante recibo
de renda1. A nulidade integrava invalidade mista que só podia ser invocada pelo
locatário; a invalidade do contrato por falta de escrito presumia-se imputável ao
locador; o locatário tinha, por sua vez, a possibilidade de provar a existência do
contrato por qualquer meio de prova admitido em direito, desde que não houvesse
invocado a nulidade.
b) - Para habitação por mais de seis anos - escritura pública - 80º, l), do C. Not. Na falta
de escritura ou de registo, reduzia-se a contrato por seis anos, desde que houvesse
escrito - 1029º, nº 2, CC.
Se puramente verbal, entende P. Furtado que se aplica o regime agora dito em a), mas
A. Seia pronuncia-se pela nulidade, nos termos dos art. 280º e 286º CC.
c) - Para comércio, indústria ou profissão liberal - 1029º, 1, b); Porém, deve atentar-
se no art. 1029º, nº 3 então vigorante: a falta de escritura pública é sempre imputável
ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário que poderá fazer a
prova do contrato por qualquer meio.
Sobre a não inconstitucionalidade do nº 3 do art. 1029º do CC, conceito de
locação, obrigação de pagar rendas se não invoca a nulidade do contrato, não podendo
manter-se no arrendado se a invocar; tipo de acção a propor contra o ocupante - despejo
ou reivindicação - veja-se o ac. do STJ, de 6.2.96, no BMJ 454-674, assim sumariado:

ARRENDAMENTO FORMA
INCONSTITUCIONALIDADE
PERFEIÇÃO DO CONTRATO OCUPAÇÃO ILEGÍTIMA
INDEMNIZAÇÃO REIVINDICAÇÃO

I - Na vigência do nº 3 do artigo 1029º do Código Civil (aditado pelo artigo 1º do


Decreto-Lei nº 67/75, de 19 de Fevereiro, e revogado pelo artigo 5º do Decreto-Lei nº 321-B/90,
de 15 de Outubro), a falta de escritura pública para formalizar os contratos de arrendamento para

1
- Pinto Furtado (Manual, 341) entende que o arrendatário pode provar o arrendamento por qualquer meio. A. Seia
defende que só pelo recibo ou documento - carta ou declaração do senhorio às Finanças - pode o locatário provar o
contrato, nem sequer por confissão (op. cit., 173, nota 1 e 174).

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comércio, indústria ou exercício de profissão liberal era sempre imputável ao locador, só podendo
a respectiva nulidade ser invocável pelo locatário, que tinha a faculdade de fazer prova do
contrato por qualquer meio.
II - Essa norma não era inconstitucional, respeitando, designadamente, o artigo 13º da lei
fundamental.
III - O artigo 13º da Constituição não implica uma proibição absoluta de discriminação no
tratamento legal de uma dada matéria, vedando apenas discriminações arbitrárias ou
desrazoáveis, desprovidas de fundamento material bastante.
IV - Ora, há razões objectivas que justificam o tratamento mais favorável do locatário,
enquanto parte mais desprotegida, tendo o preceito em questão tido em vista, nessa perspectiva,
garantir a continuidade da exploração comercial, industrial ou de profissão liberal, facilitar a
circulação da empresa e defender a integridade do valor económico do estabelecimento ou da
profissão liberal do arrendatário.
V - Sendo o contrato de locação, nos termos do artigo 1022º do Código Civil, o contrato
pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa,
mediante retribuição, são três os respectivos elementos essenciais:
a) - A obrigação de proporcionar à outra parte o gozo de uma coisa;
b) - A natureza temporária desse gozo;
c) - O facto de àquela prestação corresponder uma remuneração.
VI - Nos termos da teoria da impressão do destinatário, adoptada pelo Código Civil, não
se verifica o encontro de declarações necessário à perfeição de um contrato de arrendamento mas
apenas, porventura, uma promessa de arrendamento - se, apesar de ocorrer a utilização de um
prédio por uma sociedade constituída entre o respectivo proprietário e outra pessoa, estes apenas
acordaram verbalmente que a sociedade deliberaria pagar ao primeiro certa renda, deliberação
que, todavia, não veio a ser tomada.
VII - Na situação descrita, é incongruente a invocação, por um lado, do arrenda-
mento, para legitimar a ocupação, e, por outro, da nulidade de tal contrato, para evitar o
pagamento de renda.
VIII - Assim, não possuindo o utilizador do prédio título legítimo de ocupação, esta é
ilícita, constituindo aquele no dever de indemnizar o proprietário, nos termos do art. 483º,
nº 1, do CC, em valor equivalente às rendas não percebidas e correspondentes juros de
mora.
IX - Carecendo o ocupante do prédio de título legítimo para o efeito, é adequada a acção
de reivindicação para obter a respectiva desocupação e restituição ao proprietário.

II - posteriores ao RAU e até ao Dec-lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril

a) Contratos de arrendamento para habitação não sujeitos a registo, ou seja, celebrados


por menos de seis anos - al. m) do n.° l do art. 2.°do CRP:
Devem ser celebrados por escrito, formalidade ad probationem, mas, conforme
dispunha o n.° 3, a inobservância da forma escrita só pode ser suprida pela exibição do recibo de
renda e determina a aplicação do regime de renda condicionada, sem que daí possa resultar
aumento de renda.
Só recibo - nº 3 do art. 7º. Não é possível a prova do contrato verbal por testemunhas
(393º, nº 1), ou por confissão (354º, nº 1 e contra o regime geral do 364º, nº 2).

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Boa fé ou abuso de direito. Outro documento emanado do senhorio (v.g. carta,


declaração fiscal)? - P. Coelho e M. Pinto admitem-no; J. Gomes, não.

b) Arrendamentos para habitação celebrados por mais de seis anos - 7º, nº 2, a) e 4 -


devem ser reduzidos a escritura pública - al. l) do art. 80º e al. f), do art. 81º, do C. do
Notariado.
O contrato nulo por falta de forma não pode ser convalidado com a exibição do recibo da
renda. Não se aplica a estes arrendamentos o disposto no n.° 3. Este arrendamento, desde que
reduzido a escrito, valerá por seis anos.
c) Arrendamentos para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal - Idem
alínea b) anterior.
Declarada a nulidade do contrato de arrendamento comercial por não ter sido celebrada
escritura pública, nos termos do n.° 1 do art. 289° do C.C., fica o arrendatário não só obrigado a
restituir ao senhorio o locado como ainda a pagar a este uma indemnização pela utilização do
mesmo e enquanto a situação se for mantendo.
Tal indemnização pode corresponder ao montante das rendas acordadas, vencidas e
não pagas, sem restituição das entretanto pagas, que estas são contrapartida do uso que não
pode ser devolvido - Col. 98-III-122.

Nulo o arrendamento por vício de forma, nula é a fiança a tal arrendamento prestada –
632º CC - Col. 96-II-10.
J. Gomes entende ser aplicável a estes arrendamentos o nº 3 do art. 7º: 67- 68
d) - Arrendamentos para outros fins - escrito particular.

O nº 1 do art. 7º que consagra o regime da redução a escrito não se aplica aos


arrendamentos a que se refere o art. 5º, nº 2, do RAU, tal como o art. 6º do Dec-Lei
aprovador do RAU ressalva a retroactividade dos art. 7º e 8º - 1029º, nº 3, CC.

III - Posteriores ao Dec-lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril

Este Dec-lei, como do preâmbulo se vê, visou proceder à desformalização da prática de


alguns actos que até hoje requeriam intervenção notarial e dispensou a escritura pública em
todos os casos onde antes a exigia: arrendamentos sujeitos a registo e arrendamentos para o
comércio, indústria ou exercício de profissão liberal (art. 7º), trespasse (art. 115º, nº 3),
cessão de exploração (art. 111º, nº 3) e cessão da posição de arrendatário (art. 122º, nº 2).
Assim e desde 1.5.2000, qualquer arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito -
nº 1 do art. 7º; a falta de escrito só pode ser suprida pela exibição de recibo de renda e determina
a aplicação do regime de renda condicionada, sem que daí possa resultar aumento de renda - nº 2
do art. 7º.
Arrendamentos sujeitos a registo e na falta deste - nº 3 do art. 7º - válido por seis anos,
se observada a forma escrita; se não foi observada a forma escrita, o contrato é nulo e não pode
ser convalidado com a exibição do recibo de renda, como antes se dispunha no nº 4 do art. 7º.
A. Seia, 6ª ed., 177:
«Da análise do preceito em anotação (art. 7º, redacção actual) resulta que, para o
futuro, todos os contratos de arrendamento urbano devem ser celebrados por simples

17
Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia

escrito, tendo sido dispensada a escritura publica que até então era necessária para a
celebração de alguns.
Contudo, a consequência da omissão dessa formalidade varia consoante os casos.
A doutrina que explanamos ... em relação aos contratos de arrendamento para habitação
não sujeitos a registo, ou seja, celebrados por menos de seis anos, continua válida relativamente
a todos os contratos de arrendamento para habitação celebrados dentro desse prazo (II, a)
acima).
Os contratos para habitação celebrados por mais de seis anos não necessitam, também,
de ser celebrados por escritura publica, considerando-se plenamente eficazes pelo prazo máximo
por que o poderiam ser sem registo - seis anos -, no caso de este não ter sido feito, mas desde que
tenha sido observada a forma escrita. Terá de haver aqui, como se disse atrás, uma redução do
negócio jurídico, nos termos do artigo 292º do CC, com afastamento da segunda parte deste
preceito.
Os contratos de arrendamento para comércio ou indústria ou para o exercício de
profissão liberal e os para outra aplicação lícita necessitam, igualmente, de ser reduzidos a
escrito. Porém, a omissão dessa formalidade importa, agora, nulidade, invocável a todo o tempo
por qualquer interessado e declarada oficiosamente pelo tribunal - artigos 280º e 286º do CC. O
regime do nº 2 não é aplicável a essas situações, por nestes contratos não existir regime de
renda condicionada, que é exclusiva dos arrendamentos para habitação, e o intérprete não poder
aplicar uma sanção não tipificada na lei para o caso concreto, adequar uma já existente ou criar
uma outra para o efeito. E não estando uma sanção especialmente prevista na lei a consequência
da falta de forma legalmente prescrita é a nulidade da declaração negocial - artigo 220º do CC.
Aliás, é regime análogo ao da cessão de exploração do estabelecimento comercial ou
industrial (nº 3 do artigo 111º), do trespasse do estabelecimento comercial ou industrial (nº 3 do
artigo 115º) e da cessão da posição de arrendatário nos arrendamentos para o exercício de
profissões liberais (nº 2 do artigo 122º).
Igual regime se aplica aos arrendamentos sujeitos a registo celebrados por mais de seis
anos, sem que tenha sido observada a forma escrita, por força do nº 3 e já que não lhes é
aplicável o antecedente nº 2.
De salientar, mais uma vez, que as regras relativas aos arrendamentos para habitação não
são aplicáveis aos contratos referidos no nº 2 do artigo 5º, como se vê do nº 1 do artigo 6º, pois,
não estando sujeitos a forma legal, podem provar-se por qualquer modo.
Realce-se, por fim, que a locação por mais de seis anos é considerada não um acto de
administração ordinária mas de disposição, conforme o n.º 1 do artigo 1024º do CC».

E um arrendamento celebrado por simples escrito, quando a lei vigente à data da sua
celebração exigia escritura pública (para comércio, p. ex.), que valor tem depois deste Dec-lei?
É doutrina corrente a que ensina ser a forma do contrato de arrendamento regulada pela
lei vigente ao tempo da sua celebração, tal como parece resultar da 1ª parte do nº 2 do art. 12º do
CC.
Mas não é fácil julgar nulo um contrato celebrado por escrito em 30 de Abril de 2.000 se,
celebrado no dia seguinte, já no domínio da nova lei, seria perfeitamente válido. Pois se a lei quis
desburocratizar, simplificar, dispensar a escritura pública, como não aplicar a lei nova a tal
contrato?

18
Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia

De resto, a lei que ressalvou os efeitos de contratos anteriores - art. 6º do Dec.- Lei nº
321-B/90 - inculca ter estado sempre no espírito do legislador o princípio da conservação dos
negócios jurídicos.
art. 8º

O que deve constar do escrito, salvo se a lei fixa regime supletivo.


Consequências da falta - A. Seia, 187: se a falta das menções referidas no n.° 1, que são
essenciais, não puder ser suprida de qualquer forma o contrato é inválido, preenchendo a
nulidade do art. 280º, n.° 1, do C.C.; a falta das menções referidas no n.° 2 ou tem as
consequências já referidas ou levará senhorio e arrendatário a ter de as fixar posteriormente,
judicial ou extrajudicialmente, através da integração da declaração negocial de harmonia com a
vontade das partes - art. 239º do C.C.

Não pode ser qualificado como arrendamento o contrato em que seja indeterminada a
retribuição a pagar pelo utilizador do imóvel ou em que a mesma não revista natureza periódica -
STJ (Silva Paixão), Ac. de 5.6.01, na Col. Jur. (STJ) 01-II-124.

art. 9º
Licença de utilização

Menção da existência de licença de utilização ou documento de ter sido requerida - nº 4


do art. 9º, na redacção do Dec-lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril.

A licença de utilização é necessária para todos os arrendamentos podendo, em caso de


urgência, ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida.
Tem de haver conformidade entre a finalidade constante da licença e o fim do contrato de
arrendamento - n.os 1 e 2.
A mudança de finalidade no sentido de permitir arrendamentos comerciais deve ser
sempre autorizada pela câmara municipal - nº 3.

A falta de licença ou do documento por causa imputável ao senhorio sujeita-o:


a) - a coima não inferior a um ano de renda, observados os limites legais - nº 5;
b) - a ver resolvido o contrato pelo arrendatário (art. 801º, nº 2, do C.C.), com indemniza-
ção nos termos gerais (art. 562º do C.C.) - nº 6; ou
c) - a ver o inquilino requerer a sua notificação para a realização das obras necessárias -
n.º 6 - com manutenção da renda inicialmente fixada.

A falta de autorização para arrendamentos habitacionais passarem a comerciais


importa:
a) - a nulidade do contrato - nº 7;
b) - a sua sujeição a coima não inferior a um ano de renda, observados os limites legais -
nº 7, remissivo ao nº 5.
c) - a indemnização do arrendatário (art. 562º do C.C.) - nº 7. Nada se diz quanto ao
arrendamento habitacional de locais licenciados para outro fim que não a habitação, não se
prevendo, por isso, qualquer sanção.

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Este art. 9º entrou em vigor, apenas, em 1.1.92 e só é aplicável aos contratos


celebrados depois dessa data.
Art. 10º - prazo

O prazo aqui referido - supletivo de seis meses - é o inicial, pois o arrendamento é


renovável nos termos do art. 68º e 1054ºCC, salvo nos contratos em que foi expressamente
clausulada a duração limitada - 98º, 117º, 121º e 123º.
Por via das sucessivas renovações o arrendamento pode ir além de 30 anos. Contra: P.
Furtado e BMJ 359-661.

OBRAS - 11º a 18º - 1031º e 1036º CC

O Dec-lei nº 329-B/2000, de 22 de Dezembro, (Suplemento), para entrar em vigor 30


dias após a sua publicação, alterou a redacção dos art. 12º, 15º, 16º e 18º, no sentido de tornar
mais eficaz a realização de obras no arrendado.

Nos termos da al. b) do art. 1031º do CC, é obrigação do senhorio assegurar ao


arrendatário o gozo da coisa para os fins a que esta se destina.
Daí que tenha ele a obrigação de assegurar a manutenção do prédio em estado de
conservação idêntico àquele em que o entregou aquando da celebração do contrato.
Mas são, também, aqui aplicáveis as regras gerais da boa fé e do abuso do direito.
Quem paga uma renda de 200$00 não pode exigir obras de milhares de contos (Col. 96-
IV-43).
Verificar-se-á uma hipótese de abuso de direito se os inquilinos de um prédio de
habitação, que em conjunto pagam mensalmente cerca de 150.000$00 de renda, pretendem obter
a condenação dos respectivos senhorios a efectuarem obras de conservação ordinária do imóvel
de valor superior a 10.000.000$00 - STJ, Bol. 470-546.
Sobre outros casos de (in)existência de abuso de direito, ver A. Seia, nota 4 da pág.
201/202.
Hoje a lei distingue claramente entre obras de conservação ordinária - nº 2 - de
conservação extraordinária - nº 3 - e de beneficiação - nº 4 do art. 11º
As obras de conservação ordinária são da conta do senhorio, salvo o disposto nos art.
1043º do CC, 4º (deteriorações lícitas) e 120º (convenção nos arrendamentos para comércio ou
indústria) do RAU - 12º. E podem originar actualização das rendas, nos termos dos art. 38º e 39º
- n.º 2 do art. 12º do RAU.
Ao contrário de Romano Martinez - que admite a validade de cláusula que, em qualquer
tipo de arrendamento, ponha a cargo do arrendatário as obras de conservação - A. Seia entende
que, nos arrendamentos para habitação, tal cláusula é nula, por virtude do disposto nos art.
12º, 13º e 40º do RAU e 1030º do CC - op. cit. 204/205.
Nos demais arrendamentos – 120º: convenção escrita de que qualquer dos tipos de
obras fica a cargo do arrendatário.

O senhorio só terá de efectuar as obras de conservação extraordinária e de beneficiação


se, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe for imposta pela Câmara
Municipal competente ou se, por escrito, tiver acordado a sua feitura com o arrendatário - art 13º,
nº 1; a realização das obras dá lugar à actualização da renda - 13º, nº 2.

20
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Obras não urgentes - O arrendatário pode fazer queixa na Câmara ou terá de propor
acção judicial contra o senhorio pedindo que este seja condenado a realizá-las, seguindo-se, se for
caso disso, a execução para prestação de facto.
Possível abuso de direito se o valor das obras é desproporcionado ao montante da renda -
Col. 96-4-43 e BMJ 470-546, atrás vistos.
Obras não urgentes - se o senhorio, avisado, as não efectuar, o arrendatário terá de
instaurar acção pedindo a condenação dele a efectuá-las ou queixar-se à Câmara que proce-derá a
vistoria e notificará o senhorio para as efectuar, caindo em mora se incumprir.

Urgentes:
a) - não consentem qualquer dilacção - 1036º, nº 2 - o arrendatário, indepen-
dentemente da mora do senhorio, pode fazer as reparações ou despesas, com direito a
reembolso (art. 18º), mas tem de o avisar ao mesmo tempo de que as vai realizar. Este aviso vale
como interpelação.
b) - não consentem as delongas do processo judicial, e o senhorio está em mora por ter
havido prévia interpelação - o arrendatário tem a possibilidade de as fazer extraju-dicialmente,
com direito ao reembolso (compensação com as rendas devidas - Varela, RLJ 100-380 -,
podendo, inclusive, ser compensado pelos danos resultantes da mora do senhorio, com base no
disposto no art. 804.° do CC - 1036º, nº 1. Reembolso e compensação.
O reembolso pode ser pedido em acção judicial se o inquilino credor não quiser sujeitar-
se ao limite de 70% a que se refere o art. 18º do RAU.

Não há mora sem interpelação - 805º, nº 1 - fixação de prazo e decurso deste - art.
804º, nº 2, parte final.

Para ressalva da posição do arrendatário que pode ver negada a natureza urgentíssima das
obras, será conveniente continuar a pagar a renda, exigindo o reembolso pelos meios comuns, não
arriscando compensação discutível e eventual despejo.
O arrendatário tem o direito de fazer extrajudicialmente as obras urgentes, com direito a
reembolso - 16º, nº 4 e 1036º - quando a Câmara tiver ordenado a feitura das obras mas o
senhorio não as executou nem a Câmara as iniciou no prazo de vinte dias a contar da recepção do
requerimento - 13º, nº 1, 14º e 15º.
Nos arrendamentos para comércio ou indústria podem as partes convencionar por escrito
que quaisquer obras podem ficar a cargo do arrendatário - 120º.

Benfeitorias - 1046º e 1273º - Salvo convenção em contrário, o locatário é equipa-rado


ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias feitas na coisa. Como possuidor de má fé tem direito
a ser indemnizado pelas benfeitorias necessárias que haja feito e a levantar as benfeitorias úteis,
desde que tal levantamento não cause detrimento na coisa beneficiada. Neste caso será
indemnizado de acordo com as regras do enriquecimento sem causa - n.os 1 e 2 do art. 1273º.
Sobre o conceito e espécies de benfeitorias - 216º.
O direito de indemnização por benfeitorias úteis depende de o dono da coisa se opor ao
levantamento das benfeitorias com fundamento em detrimento da coisa benfeitorizada (art 1273º
do CC) - Col. STJ 99-II-69.

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RENDA - 19º A 39º

Salvo nos arrendamentos de renda apoiada (82º) ou condicionada (81º), o montante


inicial da renda pode ser livremente fixado pelas partes - 405º - liberdade contratual. Já as
actualizações só podem ocorrer nos casos previstos na lei - 30º.
A renda tem que ser determinada, fixada, conhecida de antemão.
Para evitar alterações ilegais de renda, esta deve ser fixada em escudos 2. Se fixada em
moeda estrangeira, converte-se ope legis em escudos ao câmbio do dia e lugar da celebração do
contrato - nº 3 do art. 19º.
Vencimento - 20º, supletivo. Tempo e lugar - 1039º; mora - 1041º.
Como já se viu, o locador não pode cumular o recebimento da indemnização de 50% com
a resolução do contrato por falta de pagamento de rendas - 1041º, 1, parte final.

Também aqui a mora não dá direito à resolução porque o locatário pode pagar a renda,
sem qualquer encargo, nos oito dias seguintes à constituição em mora (1041º, nº 2) e pode pagar a
renda (incluindo as que se venceram entre a propositura da acção e a entrada da contestação,
mesmo com multa - Col. 88-IV-118 e BMJ 371-451 - mas agora com a indemnização legal, até à
contestação da acção de despejo por falta de pagamento da renda - 1048º.
Para além deste prazo entende a lei que a mora se transformou em incumprimento
definitivo.

Antecipação - 21º - a antecipação pode abranger dois meses, se as partes conven-


cionarem o pagamento antecipado de um mês: em 1 de Janeiro paga esse mês e o antecipado de
Fevereiro.

Redução - 1040º - A redução da renda só se justifica pelo prejuízo que a privação do


prédio locado acarreta para o locatário, e esse prejuízo, no caso de o locador não ter tido culpa
nessa privação (temporal), tem a ver com o prazo convencionado ou fixado na lei para a duração
do contrato, isto é, com o período de vigência que se espera ele venha a ter, independentemente
das suas eventuais renovações.
- A expressão «duração do contrato», usado no artigo 1040º, nº 2, do Código Civil, tem
o significado de prazo (estipulado ou estabelecido, supletivamente, por lei), por que, em
princípio, o contrato deve manter-se, independentemente de eventuais renovações.
A compensação pode ocorrer em três modalidades: extinção das dívidas compensáveis por
simples imposição de um dos interessados ao outro (compensação legal unilateral), extinção por
acordo das partes (compensação voluntária, contratual ou convencional) ou extinção dos créditos
recíprocos através de uma decisão constitutiva dos tribunais (compensação judiciária) - BMJ
461-441.
Depósito - 22º a 29º

O arrendatário pode depositar a renda em três casos:


I - 841º, 1, a) e b) - mora do senhorio ou impossibilidade de cumprimento com segurança
por facto do credor, desconhecido, ausente, recusa de renda ou de recibo, etc. - 22º, nº 1.

2
- Sobre a vigência do euro pode ver-se a Nota Prévia, A. Seia, 5.

22
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II - mora e depósito do devido com 50% - 1041º, nº 2 e 1048º. O depósito a que se refere
este art. 1048º abrange as rendas vencidas até à contestação, inclusive, como resulta da expressão
somas devidas.
III - na pendência de acção de despejo - 22º, 2 - para evitar mais litígios.
Tanto o depósito por mora do credor como a sua notificação ao senhorio são facultativos
(24º, 1 e 2); os depósitos condicional (1042º, nº 2) e o impugnado carecem de decisão judicial -
28º. Não no caso do art. 27º: o senhorio pode levantar o depósito se declarar, por escrito, que não
impugnou nem pretende impugnar o depósito.

O depósito das rendas (ou da parte delas que não foi paga) e da respectiva in-demnização,
ainda que condicional, é sempre liberatório e faz com que subsista o arrendamento, mesmo que a
final se prove a falta de pagamento das rendas.
É irrelevante o depósito da renda se o seu alegado fundamento não for exacto ou o
arrendatário já estiver em mora quanto a renda anteriormente vencida. Só fazendo um
depósito correcto o arrendatário fará cessar a mora.
Na pendência de acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou deposi-tadas,
nos termos gerais, sob pena de o senhorio poder pedir o despejo imediato - art. 58º.
O depósito é feito nos termos do art. 23º e deve sê-lo no Balcão da C.G.D. do lugar do
cumprimento.
Sobre transferências bancárias, informática e interpretação actualista do preceito -
depósito em qualquer balcão da CGD que o transferirá para a agência competente pode ver- se A.
Seia, op. cit., 245.

Consignação em depósito e impugnação - 1024 e ss CPC e 26º RAU.

Notificação, depósitos posteriores, impugnação e levantamento – 24º a 28º - A. Seia, 248


a 254.
ACTUALIZAÇÃO - 30º a 39º

O Dec-Lei n.º 329-B/2000, de 22 de Dezembro (suplemento), alterou os art. 31º, 32º,


36º e 38º.

Esta regra geral do art. 30º não se aplica aos arrendamentos rústicos não sujeitos a
regimes especiais e aos arrendamentos e subarrendamentos urbanos regulados nas als. a) a e) do
n.° 2 do art. 5º, por imposição do art 6°.
No regime de renda livre pode ser convencionada, por escrito, a actualização anual das
rendas - nº 2 do art. 78.°, 119.°, 121.° e 123º. Não já nos arrendamentos para habitação de
duração limitada inferior a oito anos - 99º, 2 - ou outros de duração não superior a cinco anos
- 119º, 121º e 123º.
Casos de actualização - 31º:

a) - Coeficiente anual - 31º, a) e 32º - para 2002 - D.R., II, de 30.10.01, Aviso nº
13.052A/01 - 1.043.
Para 2003 foi fixado o coeficiente anual de 1.036, conforme Aviso n.º 10012/2002, no
DR, II, n.º 223, de 26.9.2002.

23
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Os factores de correcção extraordinária referidos na Lei n.º 46/85, de 20 de


Setembro, constam da Portaria n.º 1368/2002, de 19 de Outubro, no DR, IB, de 19 de
Outubro.
...a parte decimal do coeficiente de actualização representa o montante da actuali-zação,
enquanto a unidade, que constitui a parte inteira, representa a renda vigente no momento da
aplicação do coeficiente.
O dobro do coeficiente para actualização da renda é igual a duas vezes a sua parte decimal
- BMJ 473-461.
Com o novo regime atender-se-á ao aviso do INE - 32º, nº 2, na redacção do Dec-lei 329-
B/2000.
«Anualmente significa decorrido um ano desde o começo do contrato ou desde a data em
que se iniciou o pagamento da última actualização.
Se o contrato começou em Janeiro de 2000 ou se o pagamento da última actualização se
iniciou na mesma data a renda pode ser actualizada em Janeiro de 2001
Perante o disposto no nº 2 do art. 34º nada impede o senhorio de proceder apenas à
actualização no decurso de 2001 e de, posteriormente, aplicar o (novo) coeficiente para 2001.
É o caso de, por exemplo, poder pedir a actualização em Janeiro de 2001 mas só a
solicitar em Maio do mesmo ano. Em Janeiro de 2002 pode voltar a actualizar a renda, pelo novo
coeficiente (de 2002). Assim receberá os meses de Junho a Dezembro de 2001 actualizados em
2001 e depois em Janeiro de 2002 procederá à actualização desse ano.
O que não pode é recuperar os aumentos de renda não feitos, no exemplo, os dos meses de
Janeiro a Maio de 2001, mas não terá de esperar por Maio de 2002 para proceder à nova
actualização.
Nos casos do art. 46º, entendendo nós que o que prevalece são as cláusulas do sub-
arrendamento e não as do arrendamento, a data a ter em conta para o início da actualização será a
do começo do contrato de subarrendamento ou da data em que se iniciou o pagamento da ultima
actualização»3.
Actualização de renda apoiada - 82º e 8º do Dec-lei nº 166/93, de 7 de Maio;
Actualização por transmissão - 87º.

O processo de actualização vem regulado nos art. 33º a 36º, com troca de missivas entre
senhorio e inquilino e com os efeitos explicados em A. Seia, 263 e ss.

Comissão especial – o anterior art. 36º; o n.º 1 foi declarado inconstitucional - Bol. 453-
97, e com força obrigatória geral por Ac. no DR, I-A, de 13.3.98, por inconstitucionalidade
orgânica, dado que a lei de autorização legislativa não autorizava o Governo a criar esta
comissão especial que tem natureza de tribunal arbitral (necessário, como diz o novo nº 3 do art.
36º.
Com a nova redacção do art. 36º, introduzida pelo Dec-Lei n.º 329-B/2000, de 22 de
Dezembro, requer-se a fixação definitiva do aumento devido a comissão especial ou ao tribunal
de comarca competente.

3
- A. Seia, 258.

24
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b) - Por convenção das partes - só não permitida nos arrendamentos habitacionais de


duração limitada inferior a cinco anos - 99º, nº 2 - e nos comerciais, industriais ou profissões
liberais e similares (art. 123º) de duração não superior a cinco anos - 119º e 121º.

c) - Por obras - 31º, b) e 38º - Se as partes não acordarem no aumento de renda que
acompanhará o acordo sobre obras - 39º - pode o senhorio, compelido administrativamente a
fazer obras de conservação extraordinária ou de beneficiação, exigir um aumento de renda,
apurado nos termos do RECRIA e pelas fórmulas constantes do art. 12º do Dec-lei nº
329C/2000, de 22 de Dezembro.

Condomínio - despesas correntes ...não por obras - 40º a 43º - Note-se a necessi-dade
de escrito, sob pena de nulidade (41º) do contrato nessa parte, pois as restantes cláusulas do
contrato mantêm-se válidas – 41º, nº 2.

Subarrendamento - 44º a 46º; 1060º a 1063º CC

Subarrendamento ou sublocação é o contrato de arrendamento celebrado entre o


locatário e um terceiro com fundamento no arrendamento que ele sublocador-locatário celebrou
antes com o locador seu senhorio - 1060º.
Está, em princípio, sujeito ao regime geral do arrendamento, pode ser total ou parcial,
tanto no tempo (x vezes por semana) como no espaço (parte de casa).
Só pode provar-se nos mesmos termos que o contrato de arrendamento (especialidade do
art. 46º) e é requisito de eficácia em relação ao senhorio a autorização - 1038º, f) - por escrito
ou por escritura pública (44º, 1), consoante a forma que for exigida para o contrato-base.
Apesar de não autorizado, o subarrendamento considera-se ratificado pelo senhorio se
este reconhecer o subarrendatário como tal - 44º, nº 2 e 1049º - não bastando o simples
conhecimento da cedência.
A sublocação deve ser comunicada ao senhorio nos quinze dias seguintes - 1038º, g) e
1061º - sob pena de ineficácia e consequente resolução do arrendamento - 64º, nº 1, f).
Em caso de subarrendamento total pode o senhorio, nos termos do art. 46º, resolver o
arrendamento, passando o subarrendatário a arrendatário directo, com as mesmas cláusulas do
subarrendamento.

A tutela possessória caberá, naturalmente, ao subarrendatário perante o arrendatário e, nos


casos em que o subarrendamento lhe seja oponível, também perante o senhorio.
O arrendatário pode resolver o contrato de subarrendamento com os mesmos funda-
mentos com que o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento.
Se for o arrendatário que adquire o prédio mantêm-se as cláusulas constantes do contrato
de subarrendamento, que deixa de ficar dependente do contrato principal (o arrendamento
extinguiu-se por confusão) e, consequentemente, das suas causas de extinção.
Assim, a posição de proprietários não confere aos Réus o direito de ocupar o prédio,
designadamente o seu 1º andar, visto que todo ele está dado de arrendamento aos Autores. Podem
ocupar esse andar mas só na qualidade de subarrendatários pela qual devem renda - A. Seia, 282.
Quando é o detentor do prédio, o sublocatário pode sobrestar no despejo se não tiver
sido ouvido e convencido na acção e exibir título de subarrendamento, emanado do executado, e
documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de quinze dias a respectiva

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notificação ao senhorio ou de este ter especialmente autorizado o subarrendamento, ou de ter


reconhecido o subarrendatário como tal - n.os l e 2, al. b) do art. 60º.
Para além da oposição ao despejo, pode, ainda, o subarrendatário deduzir embargos de
terceiro ao despejo ordenado mas ainda não executado, procurando fazer prova da licitude e
eficácia, em relação ao senhorio, da sublocação de que é titular - 351º e 359º CPC.
Extinto por qualquer causa - acordo, caducidade, denúncia, resolução - o arrendamento,
caduca o subarrendamento - art. 45º e 1102º (revogado) - sem prejuízo da responsabilidade do
sublocador para com o sublocatário.
Dado este regime de caducidade do subarrendamento por extinção do arrendamento, já se
defendeu que ao sublocatário não é possível deduzir embargos de terceiro ao despejo - Col. 00-I-
191.
O subarrendatário lícito tem direito a novo arrendamento e preferência na compra do
locado quando o arrendamento-base caduque por morte do arrendatário-sublocador - art. 90º, n.º
1 , b) e 97º.
Preferência - 47º a 49º

Não há preferência nos contratos de duração limitada - 99º, 2, 117º e 121º a 123º - e o
contrato deve ter mais de um ano.
O inquilino só tem preferência na venda da fracção que lhe está arrendada - Bol. 439-526,
mas se não está constituida a propriedade horizontal preferirá em relação ao todo - Col. 96-V-13
e STJ 97-I-77.
Decidiu o STJ, em 30.4.97 - BMJ 466-501 - que só o arrendatário do prédio ou de fracção
autónoma (ainda que não constituída a propriedade horizontal, mas desde que se verifiquem
os respectivos requisitos – 1415º CC) e não já o arrendatário de dependência ou dependências
não autónomas, (quarto, sala, parte de uma casa) pode exercer o direito de preferência
relativamente ao local arrendado.
O exercício desse direito é viável tanto no caso de venda autónoma do local arrendado
como no caso de ser integrado na venda de todo o prédio. Neste último caso pode ser exercida a
preferência apenas em relação ao local arrendado se daí não resultar prejuízo sensível para o
alienante.
Esta Jurisprudência foi reafirmada pelo mesmo STJ e por Ac. do mesmo Relator, na Col.
99-II-129.

E em 10.12.97 o mesmo Supremo decidira que um prédio de vários andares não sujeito ao
regime de propriedade horizontal é considerado juridicamente uma coisa, no seu todo, embora
possam ser retiradas utilidades económicas distintas de cada uma das suas partes.
Assim, o direito de preferência do arrendatário de um dos andares de um prédio nessas
condições reporta-se ao imóvel no seu todo - BMJ 472-454.
O TC, por Ac. de 5.4.2000, no DR., II, de 31.10.2000, decidiu não julgar inconstitucional
o artigo 47º, nº 1, do Regime ao Arrendamento Urbano (RAU), quando interpretado em termos de
atribuir ao arrendatário de parte de um prédio urbano, que não está constituído em propriedade
horizontal, o direito de preferência na alienação de todo o prédio.

Preferência e prévio fundamento para (acção de) despejo - A. Seia, 294 e ss, citando
Parecer do Prof. Mota Pinto:

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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia

A sentença de despejo não tem efeito retroactivo, só produz efeitos “ex nunc”, ao
contrário da sentença que reconheça o direito de preferência que tem efeitos "ex tunc", efeitos
que retroagem ao momento da venda.
Por isso:
Proposta acção de preferência e a seguir acção de despejo por factos posteriores à
compra e venda, objecto da acção de preferência, a instância deve ser suspensa na acção de
resolução do arrendamento, prosseguindo a primeira.
Se os factos que fundamentam a acção de despejo forem anteriores à compra e venda,
pressuposto da preferência, o Prof. Mota Pinto distinguia:
- se a acção respectiva (de despejo) não foi proposta antes da acção de preferência, esta
(proposta em primeiro lugar) não pode ser objecto da suspensão da instância, nos termos do art.
279º do CPC, que só permite a suspensão quando a decisão da causa dependa do julgamento da
outra já proposta, devendo ser suspensa a acção tendente à resolução do arrendamento;
- se a acção de despejo foi intentada antes da acção de preferência, deve ser suspensa a
instância de preferência, prosseguindo a primeira. Isto porque deve impor-se aqui decisivamente
o princípio segundo o qual a inevitável demora do processo, ou ainda a necessidade de recorrer
a ele, não deve ocasionar dano à parte que tem razão, princípio conducente a não prejudicar o
senhorio (alienante ou adquirente) que, diligentemente, pôs a acção de despejo e que, de outro
modo, tendo razão no começo dos litígios, sofreria dano injusto.

Em 6.5.98, por Ac. na Col. STJ 98-II-72, o STJ decidiu que

I - A resolução do contrato de arrendamento fundado em facto quer anterior, quer


posterior à venda do prédio e decretado depois da celebração desta, extingue ex tunc a situação
locatícia e o correlativo direito do arrendatário preferir na compra.
II - A acção de despejo é prejudicial relativamente à acção de preferência, justifi-cando-se
a suspensão desta até à decisão definitiva daquela.
III - O art. 1º da Lei nº 63/77 deve ser interpretado no sentido do direito de prefe-rência
dever ser reconhecido ao arrendatário se e na medida em que lhe proporcione continuar a habitar
o arrendado, mas agora a título de habitação própria.
IV - Não é necessário comunicar o projecto de venda a ambos os cônjuges, quando só um
deles tiver outorgado no contrato de arrendamento.
V - São elementos essenciais da projectada alienação a comunicar ao preferente a coisa a
vender e o preço pretendido.
VI - O nome do comprador, as condições de pagamento, o local e a data da realização do
contrato projectado poderão ser ou não essenciais para a formação da decisão do preferente em
resultado das especificidades concretas do caso.
VII - O silêncio do arrendatário perante uma comunicação do senhorio para preferir não
vale como renúncia ao direito de preferência.
Mais recentemente, em 1.2.2000, Col. STJ 00-I-52, o mesmo Supremo decidiu que
I - A comunicação do projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato deve ser
feita apenas ao titular do direito de preferência, no caso, ao arrendatário, e não também ao
cônjuge deste, ainda que se trate da casa de morada de família.
II - A renúncia ao direito de preferência depende exclusivamente da vontade do titular
desse direito, não carecendo de qualquer consentimento do seu cônjuge.

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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia

III - A notificação a ambos os cônjuges, prevista no art. 1463º do CPC, só tem lugar se e
quando o direito de preferência pertencer em comum a ambos os cônjuges.
IV - A norma do art. 83º (não comunicação do arrendamento ao cônjuge do arrendatário)
do RAU não é inconstitucional.
V - O art. 47º do RAU não pode ser interpretado extensivamente de forma a abranger o
cônjuge do arrendatário.

Também há preferência na venda de quota ideal do prédio - Assento no Bol. 424-61.


O subarrendatário não tem direito de preferência, salvo se, tendo direito a novo
arrendamento (90º e 97º), o senhorio pretender vender o prédio - 93º, a).

Vários preferentes e sua graduação: art. 48º - A. Seia, 301 a 302.

Assento de 1.2.95, no Bol. 444-101: Vendido prédio urbano a locatário habitacional de


parte dele sem que o proprietário tenha cumprido o disposto no artigo 416.°, n.° l, do Código
Civil quanto aos restantes locatários, o comprador não perde, pelo simples facto da aquisição, o
respectivo direito legal de preferência.
E qualquer desses locatários preteridos, como detentor de direito concorrente, não o
poderá ver judicialmente reconhecido sem recorrer ao meio processual previsto no artigo 1465º
do Código de Processo Civil, aplicável com as devidas adaptações.
Impõe-se o recurso ao art. 1465º CPC sempre que sejam concorrentes os direitos em
presença.
Importantes notas sobre o direito de preferência e respectiva acção em A. Seia, 302 a
317.
CESSAÇÃO DO ARRENDAMENTO - 50º e ss.

O arrendamento urbano pode cessar - art. 50º - por:


- acordo entre as partes (revogação ou distrate) - art. 62º
- resolução - arts. 63.º a 65º
- caducidade - arts. 66º e 67º
- denúncia - arts. 68º a 73º e
- por outras causas determinadas na lei.
A resolução consiste na destruição da relação contratual que fora validamente constituída,
destruição operada por um dos contraentes com base em facto posterior à celebração do contrato,
no intuito de fazer regressar as partes à situação anterior à celebração do mesmo, como se não
tivesse sido realizado, sendo equiparada, na falta de disposição especial, quanto aos seus efeitos,
à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico - art. 433º do C.C.
A caducidade é a extinção automática contrato, como mera consequência de algum
evento a que a lei atribui esse efeito. Aqui o contrato resolve-se ipso jure, sem necessidade de
qualquer manifestação de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo. O fundamento
da caducidade opera por si e imediatamente (G. Teles).
Mas uma coisa é a caducidade do arrendamento, propriamente dita - art. 66º -, de
natureza substantiva, e outra é a caducidade da acção de resolução, do direito de pedir a resolu-
ção do contrato - art. 65º - de natureza processual.

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A denúncia é a declaração feita por um dos contraentes, em regra com certa antecedência
sobre o termo do período negocial em curso, de que não quer a renovação ou a continuação do
contrato renovável ou fixado por tempo indeterminado.
Além da cessação do contrato por acordo, por resolução, por caducidade e por denúncia, o
preceito prevê outras causas determinadas na lei, que podem originar a cessação da relação
contratual do arrendamento urbano.

É imperativo o regime legal da resolução, da caducidade e da denúncia - 51º - sendo


obrigatório o recurso a acção judicial, pelo senhorio, nos casos de resolução - (63º, 2 e 1047º
CC), de denúncia (70º) e de caducidade - (55º, 2) se o arrendatário recusa despejar o prédio.

Nos contratos de duração limitada basta a notificação judicial avulsa - 100º, 2, 117º, 2,
121º e 123º.

Quando a iniciativa da resolução e da denúncia parte do senhorio tem carácter


judicial e quando pertence ao arrendatário tem carácter extrajudicial.

Para a denúncia em geral rege o art. 1055º aplicável aos arrendamentos das al. b), c) e
e) do art. 5º, por força do nº 1 do art. 6º.
Prazos especiais - A. Seia, 323.
Interpelação - 53º e 54º (efeitos) - A. Seia, 321. Prazos - 323 a 325

ACÇÃO DE DESPEJO - 55º a 61º

Tem a finalidade constante do art. 55º: resolução (63º, nº 2) ou denúncia pelo senhorio
(70º a 73º), ou efectivação da cessação do contrato (caducado – 66º, nº 1 – acordo – 62º e
denúncia pelo arrendatário - 68º, nº 1 - sem entrega do prédio), segue, na fase declarativa, os
termos do processo comum (56º), supõe um arrendamento válido, distingue-se da acção de
reivindicação porque nesta o senhorio alega a propriedade do prédio ou da fracção cuja entrega
pede e que o réu não tem título legítimo de ocupação, nomeadamente por o arrendamento ter
caducado sem transmissão (85º) ou sem direito a novo arrendamento (90º) pelos RR ocupantes
(Col. STJ 96-I-157).

Sobre esta questão deve estudar-se o Ac. do STJ, de 11.7.2000, na Col. STJ 00-II-162 a
166, de que vai cópia: além de outras e importantes questões processuais, distingue-se entre
acção de reivindicação e despejo, caducidade de arrendamento por morte de senhoria
usufrutuária, desde quando se conta o prazo para o exercício do direito a novo arrendamento, etc.

A acção de despejo não se aplica aos arrendamentos e subarrendamentos do n.° 2 do


art. 5º, e aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais, por imposição do n.° l
do art. 6.°. Usar-se-á, em tais casos, o processo comum – 1047º CC.

Como especialidades da acção de despejo, no RAU contam-se:

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na fase declarativa - cumulação de pedidos de despejo com o de pagamento de rendas


ou de indemnização – 56º, n.º 2 - e o R. pode reconvir por benfeitorias e ou indemnização - só -
n.º 3, actual n.º 4, do art. 56º.
De acordo com a nova redacção do nº 3 do art. 56º e nos casos ali previstos (falta de
residência permanente de arrendatário com outra casa), pode o senhorio pedir uma indemnização
igual ao valor da renda condicionada, desde o termo do prazo para contestar até à efectiva entrega
da habitação
Há sempre recurso para a Relação, independentemente do valor, com efeito suspensivo
se a decisão recorrida decretar o despejo - 57º, tanto na apelação como no agravo da decisão
do incidente de despejo imediato a que se refere o art. 58º.
Em especial para as acções em que se aprecie a validade ou subsistência de contratos
de arrendamento para habitação – 678º, nº 5, do CPC – BMJ 481-383.
Mas já o recurso para o STJ dependerá do valor da acção. O TC julgou não
inconstitucional esta norma do art. 57º por Ac. no DR, II, de 12.7.96.

A falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção permite ao senhorio


requerer o despejo imediato que o inquilino só pode evitar se, até ao termo do prazo para a sua
resposta, provar que pagou ou depositou as rendas em dívida e a indemnização legal - 58º,
adiante melhor analisado.

A fase executiva segue os termos da execução para entrega de coisa certa - ( A. Seia,
335) - só expressamente prevista para a execução de despejo de arrendamentos de duração
limitada – 101º, nº 2 -, observando-se a tramitação do art. 59°, com emissão de mandado de
despejo que só se susta nos casos do art. 60º, nº 2 ou por doença aguda e com risco de vida -
61º.
Parece-me que os termos expeditos da execução do mandado de despejo e especiais de
oposição a este mandado se não compadecem com os termos da execução para entrega de coisa
certa, em que é possível deduzir embargos de executado - 929º CPC.
O Cons.º A. Seia entende que não é admissível oposição à execução por embargos de
executado, sendo inviável a aplicação do art. 929º do CPC e considerando-se finda a execução
com a consumação do despejo.

Para além da oposição ao mandado, pode o executado agravar do despacho que ordena
a passagem do mandado de despejo, mas este meio só admite prova por documento.
Para cobrança coerciva das rendas e indemnização em que o R. foi condenado na
sentença de despejo recorre-se à execução para pagamento de quantia certa, com processo
sumário por a execução se basear em decisão judicial - 465º, nº 2, do CPC.

Competente em razão do território para a acção de despejo é o tribunal onde se situa o


imóvel arrendado - 73º, nº 1, CPC.
Por haver sempre recurso, independentemente do valor, é obrigatória a constituição de
advogado - 32º, 1, b), CPC.
LEGITIMIDADE (processual)

Visto o conceito de legitimidade - 26º CPC - terão legitimidade activa e passiva,


respectivamente, o senhorio (que pode não ser o proprietário, qualidade esta que só interessa nos

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casos de denúncia dos art. 71º, 73º, 108º e 93º) e o inquilino. Claro que é também senhorio o
adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato - 1057º CC.
Comproprietário, co-herdeiro - com poderes de administração - e cabeça de casal em
herança indivisa - qualquer deles pode, desacompanhado dos demais, instaurar acção de despejo,
que é acto de mera administração. Havendo convenção de administração conjunta - maioria:
985º, 2, 3 e 4, ex vi do art. 1407º, 1, CC.
Cônjuges - legitimidade activa - 18º CPC e 1682º CC - basta a intervenção do cônjuge
administrador. Se o imóvel se integrar no património comum do casal será necessária a
intervenção de ambos os cônjuges.
- legitimidade passiva - tratando-se de casa de morada de família deve a
acção ser proposta contra ambos - 1682º-B, a), CC e 28º-A, nº 1, CPC. Se o não for, parece que o
não demandado pode embargar de terceiro, apesar de o arrendamento habitacional se não
comunicar ao outro cônjuge. Com efeito,
Não faz sentido que a lei, depois de estabelecer o dever de demandar ambos os cônjuges,
vede uma reacção posterior do cônjuge não demandado contra a violação desse dever - Salter
Cid, na nota 2, A. Seia, 306; Col. STJ 97-I-74 que admitiu os embargos a despejo pelo cônjuge
em vista da protecção da família e do direito à habitação consagrados na Constituição - 67º e
65º.
Não estando em causa a casa morada de família a acção deverá ser proposta, nos
termos gerais, contra o cônjuge que interveio no contrato.

Porque o direito ao arrendamento comercial ou, em geral, de arrendamento que se


não destine à habitação, se integra no património conjugal (1724º, b, CC), também a acção
em que se pede a resolução deste arrendamento comunicável deve ser proposta contra ambos os
cônjuges, sob pena de o cônjuge não interveniente poder deduzir embargos de terceiro e neles
voltar a discutir o fundamento do despejo porque a sentença não constitui, quanto ao embargante,
caso julgado - RLJ nº 3748-235 e ss.

PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS
LEGITIMIDADE
LEGITIMIDADE PASSIVA DOS CÔNJUGES
ARRENDAMENTO PARA O EXERCÍCIO DE PROFISSÃO
LIBERAL
CESSÃO DO ARRENDAMENTO
EMBARGOS DE TERCEIRO

I - A necessidade de intervenção de ambos os cônjuges (ou de um com o consentimento


do outro) em certo tipo de acção, regulada nos artigos 17.º a 19.º do Código de Processo Civil, na
versão de 1967, complementado pela Lei nº 35/81, de 27 de Agosto, configurava o pressuposto
processual da legitimidade, e não o da capacidade judiciária.
II - O arrendamento para o exercício de profissão liberal, apesar de celebrado, na
constância do matrimónio, apenas por um dos cônjuges, comunica-se ao outro, se estiverem
casados em regime de comunhão (geral) de bens.
III - A cessão da posição do arrendatário de contrato celebrado nos termos de II, porque
não constitui acto de administração ordinária, só pode operar-se com o consentimento de ambos
os cônjuges, nos termos do artigo 1678º, nº 3 (2ª parte), do Código Civil.

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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia

IV - Consequentemente, a acção de despejo relativa à situação indicada teria de ser


intentada contra os dois cônjuges, pois ambos eram «sujeitos da relação material controvertida»,
para os efeitos do artigo 26º, n. 3, segundo segmento, do aludido CPC.
V - Se assim se não procedesse, e viesse, depois, a pretender executar o despejo ordenado
apenas contra o marido, a mulher teria o direito de se opor a essa execução medi-ante embargos
de terceiro.
VI - A acção especial de despejo, verificada a cessão do arrendamento nos moldes antes
indicados, teria também de ser dirigida contra o cessionário, pois que este, apesar de não ser
«sujeito da relação material controvertida», poderia vir a sofrer prejuízo decorrente da eventual
procedência de tal acção, na medida em que o nº 1 do artigo 60º do Regime do Arrendamento
Urbano dispõe que «o mandado de despejo é executado seja quem for o detentor do prédio»,
norma esta cuja aplicação precede a daquele critério, já que o nº 3 do artigo 26º do Código de
Processo Civil (versão de 1967) só manda considerá-lo «na falta de indicação da lei em
contrário».
VII - Pelo exposto, deverá ser intentada contra ambos os cônjuges e também contra o
cessionário - sob pena de absolvição da instância por falta de legitimidade passiva, a acção
especial de despejo fundada no facto de ter sido cedida a uma sociedade a posição de arrendatário
num arrendamento para o exercício de profissão liberal que, apesar de este último contrato haver
sido celebrado apenas por um dos cônjuges, se comunicara ao outro, em virtude de estarem
casados em regime de comunhão geral de bens.
STJ, ac. de 26.3.98, BMJ 475-580

União de facto - atribuirá legitimidade ao companheiro(a) quem entender a família de


forma alargada, mormente após as recentes Leis n.os 6 e 7/2001, de 11 de Maio, sendo que o
art. 10º desta Lei nº 7/01 revogou a Lei 135/99, de 28 de Agosto. Mas sempre o não
demandado poderá intervir como opoente ou assistente.

Subarrendatário - seja válido ou inválido o subarrendamento, porque o subarrendatário


não é parte no arrendamento, não tem ele legitimidade para intervir como parte principal,
podendo intervir como opoente, assistente. Mas se o subarrendamento é válido e eficaz, à
semelhança do trespasse em que o trespassário aplicou o prédio a destino diferente, a prudência
aconselha que a acção seja proposta contra ambos. Assim se evitarão acusações de conluio com o
arrendatário e embargos de terceiro ou oposição ao mandado de despejo.

Admitiu a intervenção em acção de despejo do alegado trespassário a Relação de Lisboa


– Col. 90-5-146 – A mesma Relação decidiu em contrário por ac. na Col. 93-II-100.

Revogação - 62º

é a destruição voluntária da relação contratual pelos próprios autores do contrato, por


acordo dos contratantes, projectada apenas para o futuro.
De notar, apenas, a necessidade, sob pena de nulidade, de escrito nas hipóteses do nº 2
deste art. 62º: sempre que o prédio não seja logo entregue ou o acordo contenha cláusulas
compensatórias ou quaisquer cláusulas acessórias.

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O escrito aqui referido é formalidade ad probationem, pelo que a parte onerada com a
prova pode provar por qualquer meio, inclusive testemunhas, a desocupação e efectiva entrega do
locado - BMJ 488-349.
Resolução - 63º a 65º

A resolução traduz-se na destruição da relação contratual, validamente constituída,


operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato, no
intuito de fazer regressar as partes à situação anterior à celebração do mesmo, como se não
tivesse sido realizado, sendo equiparada, na falta de disposição especial, quanto aos seus efeitos,
à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico - art. 433.° do C.C.
Retroactividade - 434º, n.os 1 e 2: a resolução não abrange as prestações já efectuadas,
as rendas pagas.
Quando pedida pelo senhorio tem de ser decretada pelo tribunal - 63º, nº 2.
O arrendatário pode resolver o contrato com base em incumprimento do senhorio, nos
termos gerais do direito, designadamente dos art. 801º, nº 2 e 1050º CC; o senhorio só pode
resolver com algum dos fundamentos do art. 64º.

A acção de despejo, o direito de pedir a resolução do arrendamento, caduca se não


for proposta nos termos do art. 65º: dentro de um ano, a contar do conhecimento do facto que
lhe serve de fundamento. Se este facto for continuado ou duradouro, conta-se o prazo de um
ano a partir da data em que o facto tiver cessado.
Factos instantâneos e duradouros: é muito discutida a natureza instantânea ou dura-
doura de alguns factos-causa de resolução, como pode ver-se em P. Furtado.
Pereira Coelho considera instantânea uma conduta violadora que se executa em dado
momento temporal, embora os seus efeitos permaneçam no tempo - d) e f) do nº 1 do art. 64º
(obras, subarrendamento ou cedência); a violação será continuada quando se reitera ou mantém
em aberto, quando persiste no tempo - b), c), e), g), h) e i) da mesma norma.

Quanto à falta de pagamento de rendas, é sabido que cada falta de pagamento constitui
fundamento de resolução, pelo que a acção para resolução com este fundamento pode caducar
pelas faltas ocorridas há mais de um ano, mas mantém-se pelas verificadas há menos de um
ano.
Além disso, caduca a acção em relação àquelas rendas, não quer dizer que elas não sejam
devidas, pois só prescrevem em cinco anos - 310º, b), CC.
Assim, porque a falta de pagamento daquelas rendas vencidas há mais de um ano não
pode ser invocada para resolver o contrato, pode o senhorio pedir o seu pagamento com a
indemnização legal de cinquenta por cento - 1041º.
É discutível que o conhecimento de causa de resolução pelo anterior senhorio se
transmita com a venda do locado - 1056º CC (Col. 89-IV-134: não se transmite o conhecimento
que leva à caducidade; sim - Col. 90-III-130).

A caducidade do direito de pedir o despejo, a caducidade da acção (coisa diferente da


caducidade-forma de extinguir o arrendamento) não é de conhecimento oficioso - 333º, nº 2 e
303º CC e 496º CPC.

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Causas de resolução - 64º

Vêm taxativamente indicadas nas al. a) a j) do art. 64º do RAU que reproduz o art.
1093º do CC.
De notar, quanto às alíneas:
a) - É a sanção para a violação da obrigação imposta na al. a) do art. 1038º CC.
Além da caducidade do direito de resolução pelo depósito das rendas em dívida e
indemnização até à contestação da acção de despejo (1048º), a exceptio non adimpleti contractus
funciona em termos muito limitados (RLJ 119-137 e 1040º).
Se a falta de pagamento das rendas mensais for só parcial, configura-se o direito do
senhorio à resolução do contrato, salvo se essa falta tiver «escassa importância» - art. 802º, nº 2,
do Código Civil - BMJ 471-329.

b) - Sanção para a violação da obrigação imposta pela al. c) do art. 1038º.


Não constitui uso para fim ou ramo de negócio diverso a actividade acessória, instru-
mental ou habitualmente conexa com a autorizada no título - RLJ 116-105 e 155; Col. STJ 00-I-
136: cursos de massagens não é acessório de macrobiótica.

c) - RLJ 122-125 e ss.

d) - Resulta da violação da al. d) do art. 1038º.


A expressão «alterem substancialmente», constante do artigo 64.°, n.° l, alínea d), do
RAU e, antes, do artigo 1093.°, n.° l, alínea d), do Código Civil, abrange tanto a estrutura externa
como as divisões internas de um prédio urbano, incluindo o logradouro que, por definição (204º,
nº 2, CC), integra o prédio urbano.
Tal não acontece (?) quando o inquilino como que «empurra» uma parede de alvenaria 90
cm, entre uma casa de banho e uma marquise, revalorizando aquela e diminuindo esta, através da
substituição de uma parede por outra idêntica, com aquele afastamento - BMJ 461-424.

e) - Relacionada com a obrigação da al. b) do art. 1038º. Pela nova redacção introduzida
pelo Dec-lei nº 329-B/2000, de 22 de Dezembro, em vigor desde 4.2.2001, sanciona-se a violação
de cláusula de não hospedagem permitida pela al. b) do nº 1 do art. 76 - parte final da al. e).
Distinguir entre hospedagem e sublocação, pois apenas se consideram hóspedes as
pessoas a quem o arrendatário proporcione habitação e preste habitualmente serviços relaci-
onados com esta, ou forneça alimentos, mediante retribuição - 76º, nº 3.

f) - Sanciona-se aqui a violação da obrigação imposta nas al. f) e g) do art. 1038º


Discute-se se é necessária autorização e ou comunicação ao senhorio em caso de locação
de estabelecimento, sucedendo-se decisões divergentes - Col. 97-I-214, 97-IV-32 e 98-I-184. À
cautela, deve, ao menos, comunicar-se a cessão, já que, semelhantemente com o trespasse, parece
não ser necessária autorização do senhorio, como se verá na altura própria.

g) - art. 1062º CC. O STJ - Ac. de 22.5.01, na Col. Jur. (STJ) 01-II-95, decidiu que o
senhorio, proprietário do locado, pode exigir, com base em enriquecimento sem causa do seu

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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia

inquilino, o montante que este tenha cobrado, acima das rendas que paga, como subrendas por
sublocação ilícita.

h)- Deixou aqui de falar-se, como fazia o CC, em encerramento consecutivo. Pretende
evitar-se a desvalorização do prédio, pelo que o uso esporádico pode integrar esta causa de
despejo.
Se o arrendamento foi contratado para qualquer ramo de comércio, pode o armazém ser
usado para depósito, sem necessidade de estar aberto ao público - BMJ 458-307.

i) - Contemplam-se aqui dois fundamentos de despejo:


- conservar o prédio desabitado (desocupado) por mais de um ano - aplicável aos
arrendamentos de prédios não incluídos na al. h) nem os destinados a habitação permanente;
- não ter no arrendado residência permanente, habite ou não outra casa;
Também aqui desapareceu o advérbio consecutivamente.
A falta de residência permanente não tem que durar por mais de um ano, que este prazo só
a desabitado se refere – Col. STJ 01-III-75.

A verificação de algum dos casos prevenidos no nº 2 do art. 64º faz cessar os efeitos da
falta de habitação ou de residência permanente - A. Seia, 436 a 446.

Pode dizer-se unânime na jurisprudência o entendimento segundo o qual o arrendatário


tem residência permanente na casa onde tem o seu lar, ou seja, onde tem instalada e organizada a
sua vida familiar e social e a sua economia doméstica, onde dorme e toma as refeições de forma
habitual e de modo estável e onde também recebe a sua correspondência, os seus amigos e as
visitas (Ac. STJ A. Barros, de 11.10.01, na Col. STJ 01-III-72).
Na jurisprudência (Ac. agora citado, pág. 73) é também corrente o entendimento de que
quando o arrendatário não tem residência permanente na casa arrendada, a permanência aí de
parentes seus em linha recta só obsta ao despejo se eles já anteriormente viviam com o locatário,
se a ausência deste é temporária (ou seja, se ele tiver o propósito de ali regressar) e se, entre o
arrendatário e os familiares que lá ficaram, continuar a existir um vínculo de dependência
económica.
Por isso, quando se dá a desintegração ou o desmembramento da família, a cir-
cunstância de os pais do arrendatário continuarem a residir na casa arrendada já não pode
constituir facto impeditivo do despejo.
A necessidade de se verificar um vínculo de dependência económica entre o arren-datário
e os seus parentes em linha recta, que permaneceram no local arrendado, fundamenta-a a
jurisprudência no facto de estarem autorizados a viver com o arrendatário na casa locada «todos
os que vivem com ele em economia comum» (cf., o artigo 76º, nº 1, do RAU), presumindo-se que
vivem nessas condições «os seus parentes ou afins na linha recta ... ainda que paguem alguma
retribuição ... » (cf., o nº 2 do mesmo artigo 76º) - TC, DR., II, 8.11.2000.

O mesmo TC considerou não inconstitucional a norma da al. b) do nº 2 do art. 64º


interpretada no sentido de que as comissões de serviço público por tempo indeterminado
(carreira diplomática) não obstam ao despejo e não violam os princípios da igualdade - Bol.
484-82.

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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia

j) - Prevê-se nesta alínea o caso de a entidade patronal dar de arrendamento uma casa ao
seu trabalhador em função desta sua qualidade: como trabalhador, recebe ele a remuneração
acordada no contrato de trabalho; como arrendatário paga a renda devida. Trata-se de uma união
de contratos em que o arrendamento está na dependência do contrato de trabalho pelo que,
extinto este, também aquele se extingue.

57º a 61º

Há sempre recurso para a Relação, nas acções de despejo, independentemente do valor da


causa (57º), mas já o recurso para o STJ está sujeito às regras gerais. O recurso tem efeito
suspensivo quando a decisão recorrida decrete o despejo.
Ainda e nos termos do art. 678º, nº 5, do CPC, como já dito, em todas as acções - de
reivindicação, por exemplo - em que se aprecie a validade ou a subsistência de contratos de
arrendamento para habitação é sempre admissível recurso para a Relação, com efeito suspensivo
quando se decrete a entrega do prédio - 792º CPC.
E as normas (678º CPC e 20º da LOTJ) que impedem o recurso para o STJ em função do
valor não padecem de inconstitucionalidade - TC, D.R. II, 12.7.96.

58º - despejo imediato

Se, na pendência da causa, o R. não deposita as rendas que se forem vencendo, pode o A.
requerer o seu imediato despejo, despejo que será ordenado se o R, ouvido em dez (153º CPC)
dias, não provar (por qualquer meio) que pagou ou depositou tais rendas e a indemnização que
for devida.
Este incidente deve ser deduzido no Tribunal onde se encontra o processo, na Relação se
para aí subiu em recurso e aí se verifica a falta de pagamento de rendas (Col. 96-IV-130).
Deve ser permitido ao inquilino, quando ouvido, defender-se do pedido de despejo
imediato com base na mora creditoris e provar tal mora por qualquer meio, mesmo por testemu-
nhas, meio de prova que o art. 392º CC não afasta - BMJ 477-379.
Contra: A. Seia, 369 e ss - o inquilino não pode defender-se com a mora do senhorio
porque a lei permite-lhe depositar as rendas na pendência da causa, nos termos do nº 2 do art.
22º, justamente para não ter que a oferecer ao senhorio ou alegar pretexto para deixar de a pagar.
Como decidiu o STJ em 18.2.99,

Acção de despejo - Acção incidental de despejo imediato - Rendas vencidas na


pendência da acção - Não pagamento ou depósito - Mora do locador

I - Ainda que enxertada na acção principal de despejo (mesmo em sede de recurso) a


acção incidental de despejo imediato não se confunde com aquela, já que possui um novo e
autónomo fundamento ou, se se quiser, uma nova causa petendi consistente precisamente na falta
de pagamento das rendas na pendência da acção principal.
II - Uma vez desencadeado tal procedimento ou acção incidental, o inquilino arrenda-
tário só poderá obviar ao despejo imediato se, até ao termo do prazo para a sua resposta,
pagar ou depositar definitivamente as rendas em mora e a importância da indemnização
devida.

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III - Tal efeito cominatório legal (artigo 58º, nº 3, do Regime do Arrendamento Urbano)
não pode ser precludido mediante a alegação e ou prova por parte do arrendatário de que foi o
senhorio que se constituiu em mora, v. g. por se ter recusado a receber as rendas, por não se
encontrar em casa quando ali se dirigiu para as pagar ou de não as ir receber ao seu domicílio
como lhe incumbia face ao acordado.
IV - Face à disciplina e à economia do texto legal, a única defesa admissível da banda
do locatário para evitar o despejo é a prova do pagamento ou do depósito nos sobreditos
termos, que não a simples invocação de uma eventual mora accipiendi.
V - Nada, com efeito, de jure constituto, exime ou desonera o inquilino, arrendatário ou
locatário do encargo de efectuar o aludido depósito na eventualidade da existência (meramente
presumida ou realmente provada) de mora do locador ou senhorio, não fazendo a lei, neste
conspecto, qualquer distinção entre mora solvendi e mora accipiendi - Ac. de 18.2.1999, BMJ
484-355

A prova do pagamento ou do depósito é a única defesa admissível, não sendo relevante


qualquer justificação, nomeadamente uma daquelas (mora do senhorio). É também esta a
doutrina tradicional.

Também já se decidiu que


I - Pedida indemnização, em sede de reconvenção, por danos ocasionados no locado,
mercê da não realização de obras de conservação pelo senhorio, mas continuando a locatária a
fruir o arrendado para os fins a que se destina, não pode esta deixar de pagar ou depositar as
rendas na pendência da acção, sob pena de ser decretado o despejo.
II - A tal despejo não obsta o facto de se ter alegado possibilidade de compensar o
montante dos danos com o quantitativo correspondente às rendas vencidas e não pagas na
pendência da acção - R.ão Porto, 29.9.98, Col. 98-IV-199

59º a 61º - mandado de despejo, suspensão

A execução do despejo deve correr por apenso e a execução do mandado só se susta nos
casos previstos nas al. a) e b) do nº 2 do art. 60º e em caso de doença aguda de alguém que
legitimamente (76º) possa viver no arrendado. Outros entendem que deve seguir-se o processo de
execução para entrega de coisa certa:
É que o art. 59º citado nada (mas nada mesmo) diz a respeito de como é que o mandado
de despejo se deve processar.
Pais de Sousa, in Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano (RAU) - 2ª edição, em
anotação ao referido artigo, informa que “continua a existir a possibilidade de se questionar a
apensação desse mandado à acção de despejo, e logo adianta que não vê razão para contrariar
essa prática (cfr. nota 1, in pág. 134).
A questão é discutida.
Assim, Menezes Cordeiro e Castro Fraga defendem o enxerto na acção de despejo do
respectivo mandado (in Novo Regime do Arrendamento Urbano, 106, nota 2).
Por sua vez, Pinto Furtado defende que a “acção de despejo é, salvo a hipótese do art.
101º do RAU, o meio processual de aplicação geral a todos os casos em que o senhorio tem
direito a pôr termo ao contrato e fazer desocupar o prédio locado.

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E acrescenta que constitui “um processo especial que encerra dentro de si, não apenas
características declarativas, dentro das quais se segue, efectivamente, a tramitação do processo
comum, - art. 56º - 1 do RAU) - mas também características executivas”.
E sintetiza que a acção de despejo é “uma acção declarativa-executiva cuja decisão final,
embora fundada numa actividade essencialmente assertória do facto extintivo invocado pelo
senhorio, deve ser tida como uma sentença constitutiva - pois, antes dela, o contrato de
arrendamento persiste em vigor” (in Manual ..., pág. 807 e ss.).
Por outro lado, o Conselheiro Aragão Seja defende, louvando-se em Alberto dos Reis,
que o mandado de despejo é um autêntico processo de execução para entrega de coisa certa.
Teixeira de Sousa, in Acção de Despejo, segundo informam os Conselheiros Pais de
Sousa, Cardona Ferreira e o Desembargador Lemos Jorge, defende que o processo de despejo
comporta, hoje, uma fase declarativa e uma fase executiva (no mesmo processo) (in
Arrendamento Urbano - Notas Práticas, pág. 192) - Col. Jur., 00-I-104.

A R.ão de Lisboa, por ac. de 16.11.99, Col. 99-V-90, decidiu:

Muito embora os art. 59º a 61º nada refiram sobre a faculdade de dedução de embargos de
executado pelo locatário, autores há que defendem dever aplicar-se subsidiariamente à execução
do despejo o regime da execução para entrega de coisa certa que é aquela que, na sua
finalidade, mais se aproxima da execução do despejo.
Ora, permitindo o art. 929º, nº 1 do CPC que, na execução para entrega de coisa certa,
possa o executado deduzir embargos com fundamento em benfeitorias a que tenha direito,
deverá igualmente admitir-se que o locatário - embora seja equiparado, em certos casos, ao
possuidor de má-fé, relativamente a essas benfeitorias (art. 1046º, nº 1 do CC) possa embargar a
execução do despejo com fundamento no direito de retenção relativo a benfeitorias que haja
realizado no prédio locado.
Só assim não será se o direito a benfeitorias não tiver sido invocado na fase
declarativa da acção de despejo - porque em tal caso está precludida a alegação daquele direito
na sua fase executiva (nº 3 do citado art. 929º).
Haverá, assim, para estes autores, ao lado da oposição à execução do despejo que o art.
60º, nº 2, possibilita ao detentor (não arrendatário), a oposição facultada ao próprio arrendatário
(que é o verdadeiro executado), que não é senão a estabelecida, para a execução comum para a
entrega de coisa certa, no art. 929-4 do CPC. Afirma-se mesmo que toda a defesa do detentor do
imóvel e do executado contra a execução do mandado de despejo se há-de subordinar ao disposto
no artigo 60º (quanto ao detentor do imóvel) e nos artigos 928º e ss do CPC (quanto ao
executado).
Mesmo que não se siga este entendimento, e se siga antes - como o faz Aragão Seia - a
inadmissibilidade da dedução de oposição à execução do mandado de despejo por meio de
embargos, não cremos que possa negar-se ao arrendatário a possibilidade de, por qualquer outra
via, se opor a essa execução, quando tenha fundamento para tal. Ponto é que seja assegurado ao
exequente o exercício, sem peias, do contraditório.

Também pode deduzir-se oposição ao despejo mediante embargos de terceiro, designa-


damente pelo cônjuge do R. não demandado na acção de despejo, apesar de o arrendamento
para habitação se lhe não comunicar.

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Não se trata de problema de comunicação patrimonial da situação de arrendatário (o que


acontece no arrendamento de cariz material, como é o caso do arrendamento comercial ou
semelhante); trata-se de especial protecção de casa de morada de família, na linha do direito
(constitucional) à habitação (art 65º da Constituição) e à protecção da família (art° 67º).
É incompreensível que o sistema imponha, em defesa da família, o dever de demandar
ambos os cônjuges - litisconsórcio necessário passivo - e depois, em plena quebra da sua unidade,
venha, pelo silêncio, ou por meios indirectos, a obstacular à ulterior defesa do não demandado em
violação daquele dever - Col. STJ 1997-I-74.
Ver BMJ 475-580 acima sumariado, a propósito da legitimidade dos cônjuges.

Caducidade - 66º, 1051º e 67º

Caducidade é a extinção automática do contrato, como mera consequência de algum


evento a que a lei atribui esse efeito. Aqui o contrato resolve-se ipso jure, sem necessidade de
qualquer manifestação de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo.
Notar, no art. 1051º, alíneas
a) - Porque o contrato se renova por períodos sucessivos se não for denunciado no tempo
ou pela forma convencionada ou legal - 1054º - de pouco efeito será esta caducidade
nos contratos de duração não limitada.
b) - Salvo no respeitante aos arrendamentos não sujeitos a renovação obrigatória - al. a)
a e) do nº 2 do art. 5º, livremente denunciáveis, nos termos dos art. 68º, nº 2 e 6º - não
é possível subordinar os arrendamentos a condição resolutiva. Tal iria contra a
natureza vinculística do arrendamento.
c) do art. 1051º - o direito a novo arrendamento (66º. nº 2 e 90º)

O nº 2 do art. 5º do Dec-lei nº 321-B/90, aprovador do RAU, revogou o nº 2 do art. 1051º


do CC, segundo o qual o arrendamento não caducava por factos integradores da al. c) do nº 1 do
mesmo art. 1051º se, nos 180 dias posteriores ao conhecimento de tal facto, o arrendatário
notificasse judicialmente o senhorio de que pretendia manter a sua posição contratual.
Era o caso de arrendamento de bem do menor celebrado pelo pai seu representante:
quando o menor atingia a maioridade, caducava o arrendamento (al. c) do nº 1 do art. 1051º) se
não fosse aquele nº 2.
Revogado o dito nº 2 e não ressalvado qualquer direito no tocante aos arrendamentos não
habitacionais (66º, nº 2, do RAU), levantou-se a questão de aplicação da lei nova aos
arrendamentos celebrados à sombra da antiga lei, mas cujo facto gerador da caducidade (maiori-
dade) ocorre já no domínio da nova lei.
Aplicar-se-ia retroactivamente a nova lei, com violação dos princípios da segurança
jurídica, do estado de direito democrático e da igualdade (este em relação aos inquilinos habita-
cionais).
O TC tem negado sucessivamente provimento aos recursos interpostos com estes
fundamentos, de que pode ver-se, por último, o Ac. no DR II, de 8.7.99, por não verificadas
aquelas alegadas violações constitucionais.

Por morte do usufrutuário locador e nos termos da mesma al. c) do art. 1051º, o
contrato de arrendamento caduca, conheça ou não o arrendatário a qualidade de usufrutuário do
locador e independentemente de o usufruto estar registado ou não.

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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia

Mas, por força do disposto nos art. 1034º, nº 1, b) e 1032º do CC, pode o locador ficar
sujeito à obrigação de indemnizar e entendeu-se que se a qualidade de usufrutuário do
locador só é conhecida com a citação para acção de despejo, pode o R, na contestação da acção,
excepcionar o seu direito a novo arrendamento (66º, nº 2) para o que tem o prazo de 90 dias
(94º, nº 1), a contar do momento em que tem conhecimento não só da morte do senhorio
mas também dessa qualidade que determina a caducidade do arrendamento. Doutra forma, o
seu direito a novo arrendamento seria um direito armadilhado - Col. STJ 00-II-164, acima
citado, com cópia.

A indemnização ao locatário deriva, além do mais, de o locador se ter apresentado como


proprietário quando era apenas usufrutuário no momento da entrega do imóvel locado, como
previsto no art. 1034º, nº 1, b) - Col. STJ 99-II-71 e RLJ 110-272 acima vista.
Quando o arrendatário desconhecia a qualidade de usufrutuário do senhorio - apesar de
registado o usufruto - dado o início do prazo assinado no nº 1 do art. 94º do RAU só ocorrer com
o conhecimento da cessação do direito do usufruto com base no qual se celebrara o arrenda-
mento, conclusão é que no caso sub judice tal prazo não existia e por isso o contrato de arrenda-
mento em causa não cessou.
De qualquer modo, haverá que entender-se que o inquilino, que apenas soube da
qualidade de usufrutuários dos senhorios do local arrendado aquando da citação para a acção de
despejo, exerceu em tempo o seu direito de pretender celebrar novo contrato de arrendamento, ao
declarar essa sua pretensão na contestação dentro do prazo para o efeito previsto na lei
substantiva - Col. 96-II-107.

I - O prazo para exercício do direito do arrendatário a novo arrendamento após


caducidade do anterior por morte do usufrutuário locador, na hipótese prevista no nº 2 do art. 66º
do RAU, conta-se a partir do conhecimento por parte daquele do falecimento em causa.
II - Compete ao proprietário do prédio arrendado, que queira obter o despejo, alegar e
provar que o inquilino que exerceu o direito a novo arrendamento não o fez dentro daquele prazo,
designadamente por ter conhecimento do óbito nos 30 dias anteriores ao exercício do direito -
Col. STJ 99-II-28

Com efeito, se de arrendamento para habitação se trata e em caso de caducidade por facto
previsto na al. c) do art. 1051º, o arrendatário tem direito a novo arrendamento, nos termos do
art. 90º, direito que lhe confere o nº 2 do art. 66º, ambos do RAU, e só pode (art. 329º)
exercê-lo depois de conhecer a morte e a qualidade de usufrutuário do locador.

O STJ, por seu Ac. de 22.5.2001 (Azevedo Ramos), na Col. 2001-II-97, decidiu:

I - Um contrato de arrendamento, celebrado pelo usufrutuário de um prédio, como senho-


rio, caduca por morte deste.
II - Tratando-se de arrendamento para habitação e ocorrendo a referida caducidade, o
arrendatário tem direito a um novo arrendamento, que deverá exercer mediante comunicação
escrita, enviada ao senhorio, nos 30 dias subsequentes à caducidade do contrato anterior, sob
pena de caducidade daquele direito.
III - Se, não obstante a caducidade do arrendamento, o locatário se mantiver no gozo da
coisa pelo prazo de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se renovado.

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IV - A falta de oposição do senhorio tem que durar um ano.


V - Enquanto este período não se mostrar decorrido, o senhorio não está limitado por
qualquer posição anterior de não oposição, podendo sempre tomar Iniciativas conducentes à
desocupação do locado.
VI - É perfeitamente admissível que, disposto em dado momento, a anuir à renovação de
um contrato caduco, o senhorio venha a resolver coisa diversa, desde que ainda não tenha
decorrido o prazo de um ano a que alude o art. 1.056º do Cód. Civil.
VII - Após a caducidade do contrato, o inquilino fica obrigado a indemnizar o senhorio
pela não restituição do locado, sendo essa indemnização igual ao montante da renda ou ao seu
dobro, consoante haja ou não mora do locatário, quanto a essa restituição.

Ver art. 1052º (excepções à caducidade) e


1056º - o contrato considera-se renovado se o locatário se mantiver no gozo da coisa
locada pelo lapso de um ano, sem oposição do locador4. Esta oposição há-de chegar ao
conhecimento do locatário dentro do prazo de um ano e pode consistir na propositura de acção de
despejo, ainda que a citação ocorra para lá do ano (Col. 96-III-271). O recebimento de rendas,
com recibo em nome do falecido, não foi considerado como reconhecimento para este efeito -
Col. Jur. 96-V-88.

d) - morte do arrendatário (possibilidade de transmissão (85º) ou extinção da pessoa


colectiva - 1059º

Por morte do arrendatário (ou do cônjuge sobrevivo a quem se tenha transmitido - nº 4


do art. 85º)
I - o arrendamento para habitação - não caduca, antes se verifica transmissão
pela forma e às pessoas indicadas no art. 85º;
II - Se caduca, por não lhe sobreviverem os transmissários indicados no art. 85º,
pode haver direito a novo arrendamento a favor das pessoas que com o arrendatário viviam em
economia comum e dos subarrendatários (com subarrendamento eficaz, oponível ao senhorio) -
90º, nº 1, a) e b).
Assim, em caso da morte do arrendatário ou da extinção de pessoa colectiva o
contrato caduca, excepto:
- se houver convenção escrita nesse sentido - (1059º, nº 1);
- no arrendamento para habitação, em caso de transmissão por divórcio ou quebra da
união de facto - art. 84.° - ou por morte - art. 85º, transmissão que se distingue do direito
a novo arrendamento - art. 90º;

- nos arrendamentos para comércio ou indústria e para o exercício de profissões


liberais, o arrendamento não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podem
renunciar à transmissão - arts. 112º e 121º.
A cessão de quotas ou mudança de firma, não implicando extinção da personalidade
colectiva, não mexe com o arrendamento.

No caso da al. e), para que se justifique a caducidade do contrato de arrendamento há


necessidade de que ocorra a perda total do locado - 790º, nº 1.
4
- Sobre o significado desta expressão pode ver-se, por último, o Ac. da R.ão do Porto, na Col. 2002-I-197/8.

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Verifica-se a perda total quando os danos sofridos pelo prédio o tornam inapto para
proporcionar a finalidade do arrendamento ainda que mantendo-se o edifício parcialmente de pé -
Col. STJ 96-III-69.
Quando a perda é parcial o locador exonera-se da obrigação mediante a prestação que lhe
for possível - art. 793.°, n.° l, do C.C. -, podendo o arrendatário obter uma redução da renda -
1040º do C.C. -, indemnização - art. 798 do C.C. - ou até a resolução do contrato - art. 1050º do
C.C. - A. Seia, 465.
Caducidade por expropriação por utilidade pública - art. 67º; 9º, 30 e ss, C. Exp.

Denúncia - 68º a 73º

A denúncia é a declaração feita por um dos contraentes ao outro, em regra com certa
antecedência sobre o termo do período negocial em curso, de que não quer a renovação ou a
continuação do contrato renovável ou fixado por tempo indeterminado.
Também aqui se revela o favor da lei em relação ao arrendatário que pode livremente
denunciar o contrato nos termos do art. 1055º (respeitados os prazos ali previstos), enquanto a
denúncia pelo senhorio só é possível nos casos e pela forma previstos na lei – 68º, n.os 1 e 2:
em acção judicial nos termos do art. 70º.
A denúncia pelo senhorio só é possível nos casos previstos na lei e pela forma nela
estabelecida - 68º, nº 2 e 1054º: 69º, 98º, 117º e 121º a 123, para habitação própria ... e contratos
de duração limitada; já a denúncia pelo arrendatário deve ser feita por simples escrito - 53º, nº 2
- e com observância dos prazos previstos no art. 1055º:
O prazo da al. b) - 60 dias - aplica-se aos arrendamentos celebrados por um ano e
seguintes - BMJ 469-494:

CONTRATO DE ARRENDAMENTO
PRAZO DE DENÚNCIA PELO LOCATÁRIO
(ENUMERAÇÃO DO ARTIGO 1055º, nº 1,
DO CÓDIGO CIVIL)
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL
MORA DO LOCATÁRIO
INDEMNIZAÇÃO

I - Constando de uma cláusula de um contrato de arrendamento, celebrado por escritura


pública, que aquele teve o seu início no dia 1 de Julho, pelo prazo de um ano, terminando em 30
de Junho do ano seguinte e renovando-se por iguais períodos se não for denunciado «no seu
termo», um declaratário normal, colocado na posição do arrendatário, não interpretaria tal
estipulação com o sentido de possibilitar ao locatário pôr fim ao contrato até ao último dia do
prazo ou da sua renovação.
II - Um arrendatário normal sabe que o senhorio pretende tirar do imóvel de que é dono,
sem grande perda de tempo, os rendimentos ou o uso que ele é capaz de lhe proporcionar E sabe
também que para evitar os prejuízos decorrentes para o senhorio de uma denúncia intempestiva,
isto é, com eficácia imediata ou de tal modo próxima que lhe possa causar dificuldades ou danos
inaceitáveis, deve considerar-se necessário um pré-aviso.

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III - A norma do artigo 1055º, nº 1, do Código Civil, que exige a comunicação da


denúncia do contrato de arrendamento com uma determinada antecedência, é uma disposição
imperativa destinada a proteger tanto o senhorio como o inquilino.
IV - Adquirido, no caso concreto, que o contrato de arrendamento era pelo prazo de um
ano, renovável, o arrendatário, ora recorrente, ao comunicar a denúncia por carta de 26 de Maio,
recebida a 27, não observou a antecedência mínima 60 dias relativamente a 30 de Junho, pelo
que tal denúncia foi ineficaz.
V - A circunstância de quer na alínea b) quer na alínea c) do n.º 1 do artigo 1055º do
Código Civil, para definir o pré-aviso de denúncia, se referir o prazo de um ano, ali como limite
mínimo e aqui como limite máximo (do contrato de arrendamento), não é susceptível de tornar
equivoca a fixação da antecedência da denúncia, quando se aceite que, no contexto de uma
enumeração escalonada, se deve dar prevalência às alíneas precedentes sobre as sucessivas, pois é
de admitir que o legislador, ao enumerar o primeiro prazo a que fez corresponder a antecedência
da denúncia respectiva, ipso facto exclui que, dentro dos limites invocados, se aplique uma
antecedência diferente. Isto é, o prazo correspondente à antecedência seguinte não poderá
ultrapassar no seu limite máximo, o limite mínimo antecedente, nomeadamente ao abrigo do
disposto no artigo 806º do mesmo Código, cujo comando, tendo natureza supletiva, só intervém
quando não haja outra indemnização moratória – Ac. de 3.7.97, Bol. 469-494.

Ineficaz a denúncia, o arrendatário teve de pagar as rendas devidas pelo novo prazo
por que o arrendamento se renovou e a indemnização de 50% a que se refere o art. 1041º do
CC, apesar de ter desocupado o arrendado.

O Dec-Lei n.º 329-B/2000, de 22 de Dezembro, deu nova redacção ao nº 1 - e suas


alíneas - do art. 69º e acrescentou o nº 3 ao art. 71º.
Além de dividir em duas alíneas a anterior al. a) - agora permite-se mais a denúncia para
construir no prédio a residência do senhorio ou dos descendentes em 1º grau (al. b), condicionou-
-se a denúncia da al. c) à existência de projecto de arquitectura aprovado pela Câmara Municipal
e acrescentou-se um outro fundamento de denúncia
- al. d): quando o prédio esteja degradado e não se mostre aconselhável, sob o aspecto
técnico ou económico, a respectiva beneficiação ou reparação e esteja aprovado pela câmara
municipal o respectivo projecto de arquitectura.
Deve entender-se que a denúncia para habitação própria exige a verificação cumula-
tiva dos requisitos dos art. 69º, nº 1, al. a) e 71º, verificação cumulativa que o TC julgou não
inconstitucional pelo Ac. de 27.9.00, no DR., II, de 5.12.00 e fora exigida, por último, pelo Ac. do
STJ no BMJ 487-292.

No novo nº 3 do art. 71º ficou claro que - O direito de denúncia para habitação do
descendente está sujeito à verificação do requisito previsto na alínea a) do n.° l relativa-
mente ao senhorio e do da alínea h) do mesmo número para o descendente.

Sobre a (im)possibilidade de o comproprietário ou co-herdeiro, só por si, desacom-


panhado e sem consentimento dos demais, denunciar o arrendamento para sua habitação, deve
ver-se A. Seia, 494 e ss, bem como a Jurisprudência e doutrina aí citadas.

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Discutiu-se a inconstitucionalidade orgânica do art. 69º, 1, a), na parte em que permite ao


senhorio denunciar o arrendamento a favor de descendentes de 1º grau porque o Governo teria
ultrapassado a autorização legislativa (Lei nº 42/90, de 10 de Agosto) que lhe mandava preservar as regras
socialmente úteis que tutelam a posição do arrendatário - al. c) do art. 2º. da Lei.
Por ac. no D.R. II, de 18.5.98, e no BMJ 465-561, o TC declarou a inconstitucionalidade
orgânica deste segmento do art. 69º, nº 1, a) - descendentes - precisamente por entender que o Governo
ultrapassou a lei de autorização legislativa, a Lei nº 42/90 de 10 de Agosto, que, na al. c) do art. 2º,
impunha ao Governo a preservação das regras socialmente úteis que tutelam a posição do arrendatário.
Na sequência desta Jurisprudência do TC, este declarou a inconstitucionalidade da norma na parte
referente aos descendentes em 1º grau, precisamente por aquele motivo, com força obrigatória geral,
por Ac. no DR IA, de 19.2.99.

Por Ac. de 8 de Junho de 1999, no DR II, de 25.10.99, o mesmo TC decidira não julgar
inconstitucionais as normas do art. 69º, n.° l, alínea b), do RAU e dos artigos 1º, 3.°, nº 2, e 5º da
Lei nº 2088, de 3 de Junho de 1957, na redacção da Lei nº 46/85, de 20 de Setembro.
Também o art. 2º daquele Dec-lei alterou a redacção dos art. 1º, 3º e 7º desta Lei nº
2088, de 3.6.57.

Na acção - obrigatória - deve o R. ser citado com antecedência mínima de seis meses
relativamente ao fim do contrato e o despejo só se impõe decorridos que sejam três meses sobre
o trânsito em julgado da decisão que o ordena - 70º
Se a citação se não fizer com aquela antecedência, deve entender-se formulado o pedido
de denúncia para a renovação seguinte - BMJ 300-376.

Indemnização ao arrendatário (dois anos e meio de renda) e sanção pela não ocupação
constam do art. 72º: mais dois anos de renda e direito a reocupar o prédio.
Este direito de denúncia é excluído nos casos do art. 109º (necessidade ou requisitos do
71º intencionalmente criados), tem as limitações do art. 107º, excluídas no caso do art. 108º
(regresso de emigrante há menos de um ano, depois de emigrado durante, pelo menos, dez anos,
cabendo ao senhorio o onus da prova do circunstancialismo deste art. 108º - A. Seia, 613, nota
2).
O Dec-lei nº 329-B/2000, de 22 de Dezembro, alterou a redacção do art. 107º, por
forma a abranger as duas alíneas do art. 69º, nº 1 e esclareceu, na alínea b) do seu nº 1, que
era impeditivo da denúncia o decurso do prazo de 20 anos decorrido na vigência da lei
anterior (Lei nº 55/79) que se bastava com tal prazo inferior.

É também excluído o direito de denúncia para habitação própria - 69º, nº 1, a) - hoje


também a al. b) - quando a invocada necessidade de habitação ou os requisitos previstos no art.
71º tenham sido intencionalmente criados - art. 109º.

De entre as limitações foi muito discutida a questão de saber se o facto de o arrendatário ter
completado 20 anos no locado ainda no domínio da Lei 55/79, de 15 de Setembro, exclui o direito de
denúncia apesar de o RAU ter alargado o prazo para 30 anos. Levantava-se aqui uma questão de aplicação
de leis no tempo, parecendo estar a predominar o entendimento de aplicação da lei nova aos
arrendamentos anteriores; seria, assim, irrelevante ter-se completado aquele prazo de 20 anos no domínio
da lei antiga. Ver A. Seia, 480-481 e locais ali citados, em notas.

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Porém, o TC passou a decidir que o arrendatário que tivesse completado os 20 anos de


arrendamento no domínio da lei antiga adquirira o direito a não ser despejado por denúncia do senhorio; e
o postulado da segurança jurídica que deriva do princípio do Estado de direito democrático impede se lhe
aplique a lei nova - 30 anos - e se permita a denúncia do contrato porque não se completaram ainda os
trinta anos da nova lei.
E nestes termos julgou inconstitucional, por violação do artigo 2º da Constituição da República, a
norma do artigo 107º, n.° 1, alínea b), do RAU, interpretada no sentido de abranger os casos em que já
decorrera integralmente, no domínio da lei antiga, o tempo de permanência do arrendatário, indispensável,
segundo essa lei, para impedir o exercício do direito de denúncia pelo senhorio - por último, os ac. no DR,
II, de 13.7.99 e de 21.10.99.
A al. b) do nº 1 do art. 107º foi julgada inconstitucional, com força obrigatória geral pelo Ac.
do TC, de 16.2.2000, no DR. I, de 17.3.2000

Questão arrumada com a nova redacção dada ao art. 107º, 1, b), pelo Decreto-lei nº
329-B/2000, de 22 de Dezembro, no sentido defendido pelo TC.

Na nova redacção da al. b) do nº 1 deste art. 107º acrescentou-se um novo factor de


impedimento ao exercício do direito de denúncia pelo senhorio, o de o locatário ser portador de
deficiência a que corresponda incapacidade superior a dois terços, a acrescer ao já antes
consagrado, o da incapacidade para o trabalho.
«Que se trata de facto impeditivo diferente do acabado de apontar resulta até da
circunstância de, no artigo 87º, a propósito do regime de renda dos contratos transmitidos aos
descendentes do arrendatário por morte deste, se distinguirem as duas situações: a de ser o
descendente portador de deficiência a que corresponda incapacidade superior a dois terços -
alínea a) do 4 - e a de sofrer ele de incapacidade total para o trabalho - alínea b) do mesmo nº 4.
Aliás, a jurisprudência tem identificado a incapacidade total para o trabalho apenas com a
invalidez absoluta, e não também com a grande invalidez, sublinhando, de resto, que esta é um
menos em relação àquela.
Ora sendo o acrescento ora analisado um elemento novo e não se descobrindo na lei de
autorização legislativa - Lei nº 16/2000, de 8 de Agosto - cobertura para ele, há que concluir que
o dito artigo 107º, nº 1, al. a), parte final, sofre de inconstitucionalidade orgânica, pois o Governo,
ao adicioná-lo, invadiu a reserva parlamentar relativa, da alínea h) do nº 1 do artigo 165º da CRP
- regime geral do arrendamento (...) urbano.
Na verdade, não podem deixar de ser havidos como fazendo parte desse regime geral os
factos impeditivos do direito de denúncia do contrato pelo senhorio.
Não se vê, porém, que haja inconstitucionalidade material» - A. Seia, 611.

***
Arrendamento Urbano para habitação - 74º a 109º

Todo este capítulo II contém normas especiais do arrendamento para habitação, depois
de o capítulo I conter as normas gerais para todos os arrendamentos urbanos.
Prevê-se no art. 74º o arrendamento de casa com o aluguer de mobílias, consi-derando-
se arrendamento urbano todo o contrato e renda todo o preço pago.
As disposições gerais constam dos art. 74º a 76º, sendo de atentar nos conceitos de
indústria doméstica - 75º (não comércio – Col. STJ 99-II-66 - nem profissão liberal) - na

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presunção juris et de jure de economia comum das pessoas referidas no nº 2 e no conceito de


hóspedes do nº 3, ambos do art. 76º. É este conceito - em que predomina a prestação de
serviços - que nos permite distinguir os hóspedes dos sublocatários e a consequente resolução do
contrato em caso de sublocação ilegal.

A Relação de Coimbra, por ac. na Col. 2.000-II-39, decidiu que não é indústria domés-
tica, antes constitui uso do arrendado para fim diverso e, por isso, causa de despejo, receber e
cuidar de crianças desde alguns meses de idade até aos 2/3 anos.

RENDA - 77º A 82º

São três os regimes de renda: livre (78º), condicionada (79º) e apoiada (82º). O mais
vulgar é o da renda livre, sendo obrigatório o regime de renda condicionada nas hipóteses
previstas no art. 81º, designadamente por caducidade do arrendamento por cessação dos poderes
legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado (66º, nº 2) e nos casos de
transmissão (87º) ou de direito a novo arrendamento (90º e 92º), 7º, 1 e 2 (inobservância de
forma).
No regime de renda livre só não podem as partes convencionar a actualização anual nos
contratos de duração limitada inferior a oito anos - 78º e 99º, 2.

O regime para encontrar o montante da renda condicionada, designadamente quanto ao


valor actualizado dos fogos, seu nível de conforto, estado de conservação e coeficiente de
vetustez, foi alterado pelo Dec-lei 329-A/2000, de 22 de Dezembro, que regulou em novos
moldes a forma de encontrar o valor da renda condicionada, com recurso para comissão especial
ou tribunal de comarca, processo respectivo e custas.

Transmissão - 83º a 89º-D

Embora incomunicável ao cônjuge (83º, norma julgada não inconstitucional - Col.


STJ 00-I-53 - o arrendamento pode não caducar em caso de divórcio ou de morte do
arrendatário.
Em caso de divórcio - art. 84º - o arrendamento será atribuído por acordo homologado
(pelo Juiz ou Conservador) ou por decisão judicial, a qualquer dos cônjuges, nos termos do art.
84º, a notificar oficiosamente ao senhorio - nº 4 do art. 84º.
Deve aplicar-se este regime quando da união de facto haja filhos e o Tribunal confie os
filhos ao não arrendatário, pois foi declarado inconstitucional (RLJ 124-294) o Assento (Bol.
366-177) que declarou inaplicável este regime às uniões de facto, mesmo que delas houvesse
filhos menores.
Para tal decidir é competente o Tribunal de Família - BMJ 467-552 - seguindo-se o
processo previsto no art. 1413º CPC.
Este regime do art. 84º é aplicável na cessação da união de facto, pois o nº 3 do art. 4º
da Lei nº 135/99, de 28 de Agosto, dispunha, tal como o nº 3 do art. 4º da Lei nº 7/2001, de 11
de Maio, que a revogou, dispõe que em caso de separação pode ser acordado entre os
interessados a transmissão do arrendamento em termos idênticos aos previstos no nº 1 do art.
84º do RAU.

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E o nº 4 do art. 4º de ambas estas leis manda aplicar o disposto no art. 1793º do CC e no


nº 2 do art. 84º do RAU se o Tribunal entender que tal é necessário, designadamente tendo em
conta os interesses dos filhos do casal ou do membro sobrevivo (da união de facto).
No caso de morte do arrendatário - 85º - a transmissão do arrendamento segue as regras
do art. 85º, salva a excepção do art. 86º (o titular tem residência nas comarcas de Lisboa e Porto
e limítrofes ou na respectiva localidade quanto ao resto do país) e a renúncia do titular do direito
- 88º.
art. 85º

A transmissão do arrendamento para habitação por morte do arrendatário ou daquele a


quem tiver sido cedida (validamente) a sua posição contratual constitui excepção à regra geral da
caducidade do arrendamento por morte do locatário, proclamada na al. d) do art. 1051º do CC.

Na interpretação desta norma deve ter-se em atenção:


- No nº 3, onde se lê número anterior deve ler-se nº 1;
- Porque a lei quer proteger o direito de familiares próximos do falecido arrendatário, não
se verifica este direito de transmissão se o titular desse direito não precisa da casa - art. 86º;
- Salvo se o primeiro transmissário tiver sido o cônjuge sobrevivo - caso em que por sua
morte o arrendamento se transmite ainda aos parentes e afins das al. b), d) e f) que com ele
(cônjuge transmissário) convivessem há mais de um ano, mas não ao cônjuge com quem
entretanto case - só há transmissão em um grau - art. 85º, nº 4;
- viver em economia comum ou conviver com o arrendatário é o mesmo que ter residência
permanente, habitual, com a definição constante do art. 2º da lei nº 6/01 (Col. Jur. 01-III-19).
- a transmissão dá-se pela ordem e com a preferência indicadas no nº 3, também aplicável
em caso de renúncia do antecedente;
- descendente é também o adoptado, ainda que por adopção restrita;
- Na al. e), onde se lê alínea c) deve ler-se al. d).

A propósito da al. a) do nº 1 do art. 85º decidiu a Relação de Lisboa - Col. 00-I-126:


I - O meio processual próprio para se obter a desocupação de uma casa objecto de
um arrendamento que caducou por óbito do arrendatário é a acção de reivindicação, e não
a acção de despejo.
II - A al. a) do nº 1 do art. 85º do RAU deve ser interpretada restritivamente,
naqueles casos em que o cônjuge arrendatário abandona o arrendado, continuando a viver
neste o cônjuge sobrevivo, após a separação de facto.
III - Nestes casos, o arrendamento não caduca por morte do primitivo
arrendatário, transmitindo-se ao cônjuge sobrevivo, observados que se mostrem os
requisitos previstos nesse diploma.

Se o arrendamento se transmitiu à viuva do falecido arrendatário não se transmite, por


morte desta, ao seu companheiro (Col. 97-IV-111) e, se transmitido do pai para o filho, não se
transmite à viuva deste (Col. 96-V-89), sem prejuízo do direito a novo arrendamento se concorre-
rem os requisitos do art. 90º e ss.

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O regime de renda será, em caso de transmissão para maiores de 26 e menores de 65 anos,


e com as excepções do nº 4 do art. 87º, o de renda condicionada - 87º - com possibilidade de
denúncia pelo senhorio - 89ºA - e oposição do arrendatário - 89ºB e ss -
Verificada a transmissão mortis causa do arrendamento para habitação a favor do cônjuge
do arrendatário, nos termos do artigo 1111º do Código Civil - ou do correspondente artigo 85º do
RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.° 321-B/90, de 15 de Outubro, pode, em conformidade com
os citados preceitos, operar-se nova transmissão por morte do cônjuge sobrevivo a favor dos
parentes ou afins do primitivo arrendatário, desde que estes convivessem com o cônjuge
sobrevivo há mais de um ano, muito embora não tivessem convivido com o primitivo arren-
datário - BMJ 441-297.
89º a 89º C (D)

O processo de transmissão inicia-se com a comunicação ao senhorio pelo transmissário


não renunciante, por carta registada com aviso de recepção e nos 180 dias posteriores à triste
ocorrência, do falecimento do transmitente (arrendatário ou seu viuvo), com os documentos que
provem o óbito e a qualidade de transmissário do comunicante.

Declarada que foi, com força obrigatória geral, a inconstitucionalidade da eliminação


do nº 3 do art. 89º, operada pelo art. 1º do Dec-lei nº 278/93, de 10 de Agosto, conforme Ac. do
TC no DR, IA, de 8.7.97 e BMJ 467-229, foi repristinado o dito nº 3, pelo que a inobservância
do disposto nos n.os 1 e 2 do art. 89º não faz caducar o direito à transmissão do arrenda-
mento, mas pode constituir o transmissário incumpridor na obrigação de indemnizar.

Recebida a comunicação e no caso de transmissão que daria origem a renda condi-


cionada (87º, maiores de 26 e menores de 65 anos, não deficientes ou inválidos) e em alternativa
à aplicação do regime da renda condicionada, o senhorio pode responder ao pretendente à
transmissão que opta pela denúncia do contrato, obrigando-se a pagar-lhe indemnização igual a
dez anos de renda - 89ºA.
O valor da renda será o da praticada à data da transmissão - art. 2º, b), da Lei nº
14/93, de 14 de Maio, à sombra de que foi emitido o Dec-lei nº 278/93, de 10 de Agosto.
Se o transmissário quiser evitar a consolidação da denúncia - 89º A, nº 3 - tem de
responder ao senhorio a propor-lhe nova renda, naturalmente mais elevada que a condicionada -
89º B.
O senhorio não tem que aceitar a renda proposta, mas se insistir na denúncia, a indemni-
zação de dez anos de renda será calculada com base na renda proposta pelo inquilino - 89º B, nº 2
- a pagar ou depositar nos termos do art. 89º C.
Repristinado que foi o nº 3 do art. 89º, o art. 89ºD apenas tem aplicação ao disposto nos
art. 89ºA a 89ºC.
DIREITO A NOVO ARRENDAMENTO - 90º A 96º

Ao lado da transmissão - 85º - consagra a lei


I - no caso de caducidade do arrendamento por morte do arrendatário ou seus sucessores
ou por renúncia destes - 90º, nº 1, 1ª parte - (85º e Col. STJ 97-III-87)
II - ou por força do disposto na al. c) do art. 1051º - 66º, nº 2, do RAU,
o direito das pessoas indicadas nas al. a) e b) do nº 1 do art. 90º a que com elas seja celebrado
novo arrendamento, salvo se esse titular do direito tiver casa nas condições do art. 91º -

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ficando o novo arrendamento sujeito aos regimes de renda condicionada, mas sem diminuição
de renda, e de duração limitada regulado no art. 98º - 92º.
Com a nova redacção dada à al. f) do nº 1 do art. 85º pelo art. 6º da Lei nº 6/01 foi
parcial e tacitamente revogada a al. a) do nº 1 do art. 90º porque as pessoas que vivessem com
o finado há mais de cinco anos (al. a) do nº 1 deste art. 90º) passaram a ter direito à transmissão
(que é mais que direito a novo arrendamento) por força daquela al. f) ao fim de dois anos.
Assim e
A - Por morte do primitivo arrendatário
«Nos termos do nº 1 do art. 85º o arrendamento para habitação não caduca por morte do
primitivo arrendatário ou daquele a quem tiver sido cedida a sua posição contratual se lhe
sobreviverem pessoas indicadas nas respectivas als. a) a f).
Existindo essas pessoas, a menos que todas renunciem ao direito à transmissão - art. 88º -
o contrato não caduca, transmitindo-se o direito ao arrendamento para uma delas, segundo a
ordem legal.
Não beneficiam do direito a novo arrendamento
- as pessoas que conviviam com o arrendatário em economia comum - al. a) do art. 76º -
há menos de dois anos,
- os hóspedes - al. b) do art. 76º - e
- os que habitavam o local arrendado por força de negócio jurídico que não respeitasse
directamente à habitação (empregada interna, dama de companhia).
No caso de não haver nenhuma das pessoas referidas nas als. a) a f) ou de as existentes
terem renunciado ao direito à transmissão, o contrato caduca, mas têm direito a novo arrenda-
mento
- os subarrendatários, quando a sublocação seja eficaz em relação ao senhorio,
preferindo, entre vários, o mais antigo.

B - Arrendatário subsequente (transmissário)


No caso de o falecido arrendatário não ser o primitivo arrendatário ou a pessoa a quem
tivesse cedido a sua posição contratual, mas qualquer outro arrendatário que se lhes houvesse
seguido, não tem aplicação o artigo 85º, pois este só se refere, como se disse, ao primitivo
arrendatário ou àquele a quem tiver sido cedida a sua posição contratual.

No caso do falecimento de arrendatário subsequente têm direito a novo arrendamento,


sucessivamente:
I - Os que convivessem com o falecido arrendatário em economia comum, há mais de
cinco anos, à data da morte, com excepção dos que habitem o local arrendado por força de
negócio jurídico que não respeite directamente a habitação, de entre as seguintes categorias - al.
a) do nº 1 do artigo 76º:
- Seus parentes ou afins na linha recta ou até ao 3º grau da linha colateral;
- Pessoas relativamente às quais houvesse obrigação de convivência ou de alimentos.
No caso de haver pluralidade de pessoas nas condições referidas dá-se preferência à
antiguidade: o direito a novo arrendamento cabe às que conviviam há mais tempo com o arren-
datário preferindo, em igualdade de condições, os parentes, por grau de parentesco, os afins, por
grau de afinidade, e o mais idoso.

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Àqueles que têm direito a novo arrendamento há que acrescentar o cônjuge (do
arrendatário subsequente, transmissário) não separado judicialmente de pessoas e bens ou de
facto por não se operar para ele a transmissão da posição jurídica do arrendatário, nos termos do
artigo 85º, nº 1.
II - Os subarrendatários, quando a sublocação seja eficaz em relação ao senhorio,
preferindo, entre vários, o mais antigo - al. b) do artigo em anotação.

Não há direito a novo arrendamento nas situações previstas no art. 91º - o titular do
direito tem casa e não precisa deste arrendamento - e o senhorio pode recusar o novo arrenda-
mento nas circunstâncias previstas no art. 93º.
O direito a novo arrendamento é exercido nos termos do art. 94º, sob pena de caducidade
do direito - nº 4 do art. 94º - e pode ser objecto de execução específica - 95º.

Direito a novo arrendamento não é o antigo direito de preferência em novo arrenda-


mento que só se verificava quando e se o senhorio arrendasse o imóvel.
É o direito de exigir ao senhorio que celebre com o beneficiário ou titular desse
direito um novo contrato de arrendamento, com recurso a execução específica, se necessário
- 95º.
O titular do direito a novo arrendamento tem direito a ocupar a casa até que seja
celebrado o respectivo contrato. - Ac. do S.T.J. de 19.3.1992, Bol. 415 - 609 e Assento no DR, I,
de 27.10.84: nos termos do n.º 2 do art. 95º, os efeitos do novo arrendamento retroagem à data da
caducidade do anterior.

O senhorio pode recusar o novo arrendamento nos casos previstos do art. 93º, com as
sanções do art. 96º e com direito de preferência (97º), no caso de venda do locado, pelo titular
do direito a novo arrendamento que tenha exercido o direito a novo arrendamento com oposição
do senhorio que disse ir vender o prédio, como permitido pelo art. 93º, a).
Entendeu-se (Col. 96-II-122) não ser exigível a prova da necessidade para fazer valer a
excepção da al. b) do art. 93º.
DURAÇÃO LIMITADA - 98º A 101º

Com o RAU - art. 98º - permitiu-se a celebração de contratos por prazo determinado,
não inferior a cinco anos, rompendo-se com o princípio da renovação obrigatória consagrado,
em geral, no art. 1054º CC e 50º do RAU.
A cláusula de limitação há-de constar do texto escrito (98º e 117º - para comércio ou
indústria) do contrato a que, pela sua especial natureza, se não aplicam as normas indicadas
no nº 2 do art. 99º.
Nos termos deste art. 99, nº 1, o prazo convencionado não se suspende nem interrompe
pela transmissão de posições contratuais nem esta transmissão produz alteração do conteúdo do
contrato.
Assim, transmitido o direito do arrendatário por morte a favor do cônjuge, não pode este
pretender que o prazo acordado recomece a ser contado a partir da data da transmissão - J.
Gomes, 2ª ed., 213.

Não se aplicam a estes contratos, por força do nº 2 do art. 99º,


- Direito de preferência do arrendatário - arts. 47.° a 49º;

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- Convenção do regime de actualização anual de rendas, quando o contrato tenha um


prazo de duração efectiva inferior a oito anos - n.° 2 do art. 78.°;
- Actualização até ao limite da renda condicionada no caso de outra residência - art. 81º-
A;
- Denúncia pelo senhorio, oposição do arrendatário, pagamentos e restituição do local no
caso de transmissão por morte do arrendatário - arts. 89.°A a 89.°C
- Direito a novo arrendamento, indemnização e reocupação - arts. 90º a 96.°;
- Direito de preferência - art. 97º - pessoa que tinha direito a novo arrendamento mas o
senhorio recusou, alegando pretender vender o imóvel.
- Diferimento das desocupações - arts. 102º a 106º;
- Limitações ao direito de denúncia - arts. 107º a 109º - A. Seia, op. cit., 595 e 596.

Na falta de atempada denúncia - por notificação judicial avulsa requerida com um ano
de antecedência sobre o fim do prazo ou renovação (100º, nº 2) - o contrato renova-se por três
anos (100º, nº 1), se outro não estiver especialmente previsto.
Nos arrendamentos para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, a
renovação, na falta de válida denúncia, é por período igual ao do contrato, se outro não estiver
expressamente estipulado - 118º.

O arrendatário pode desistir, denunciar ou revogar o contrato a todo o tempo,


mediante simples comunicação escrita ao senhorio, com 90 dias de antecedência relati-
vamente à data em que pretende abandonar o locado - 100º, nº 4.

Neste aspecto, o regime dos contratos de duração limitada é mais favorável ao inquilino
do que o dos arrendamentos comuns, nos quais é ineficaz a "revogação" unilateral com a
consequência de que se o senhorio não quiser aceitar a desistência do inquilino no decurso do
prazo inicial ou da sua renovação, este tem de suportar o contrato até ao fim do prazo em
curso - J. Gomes, ib., 219.

A execução do despejo é muito facilitada, segue os termos da execução ordinária para


entrega de coisa certa, sendo título executivo o conjunto do contrato escrito e a certidão de
notificação judicial avulsa - 101º.
Não sendo aqui aplicável o diferimento da desocupação - 102º a 106º, excluído pelo nº 2
do art 100º - já o é a suspensão por doença aguda, do art. 61º. À mora na entrega aplica-se o
disposto no art. 1045º CC.
Diferimento - 102º a 106º

Apenas é admitido o diferimento da desocupação do arrendado, ordenada na acção de


despejo, nos arrendamentos habitacionais (102º, 1, não de duração limitada), pelo máximo de um
ano a contar do trânsito da sentença que decretou o despejo (104º, 1), e por razões sociais
ponderosas que constam do art. 103º.
O processo vem regulado no art. 105º, destacando-se o facto de o pedido poder ser
apresentado até ao momento da designação do dia para a audiência final; deve observar-se,
quanto a rendas, o disposto no art. 106º: serão caucionadas pelo requerente ou pagas pela
Segurança Social, conforme o diferimento se funde na al. a) ou na al. b) do art. 103º.

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Arrendamentos para comércio ou indústria - 110º a 120º


(Regime também aplicável aos arrendamentos para o exercício de profissões liberais,
por remissão do art. 121º).

Começa a lei por definir - 110º - arrendamento para comércio ou indústria: é o


arrendamento de prédios - ou partes de prédios - urbanos ou rústicos para fins directamente
relacionados com uma actividade comercial ou industrial.
Decisivo aqui é o fim - directamente relacionado com - que as partes quiseram para o
arrendamento. Por isso se decidiu que o arrendamento para armazém - não se provando que se
destinava a armazenar mercadorias do arrendatário comerciante - se destinou a outra aplicação
lícita, não beneficiando do regime dos arrendamentos para comércio - Col. 90-II-229.
Trespassou-se uma escola de reeducação de crianças deficientes. O senhorio pediu o
despejo com fundamento em cessão ilegal da posição contratual, pedido que foi contestado com
fundamento em ter sido efectuado trespasse, devidamente comunicado, sendo, pois, legal a
transmissão do arrendamento. O STJ, como as Instâncias, atendeu a defesa dos RR, decidindo
que:
É actividade comercial a de mediação nas trocas e industrial a que se destina à produção
de riqueza.
- Para além das sete situações previstas no artigo 230º do Código Comercial, devem ser
consideradas como empresas comerciais todas as que correspondem às características jurídicas da
comercialidade, independentemente de estarem ou não enumeradas ou serem análogas a alguma
das aí indicadas.
- Constitui uma empresa industrial, para efeitos de arrendamento, um estabelecimento
de ensino particular de interesse público visando a reeducação de crianças atrasadas mentais, com
finalidade de obtenção de lucro - BMJ 456-396

111º - Cessão de exploração - e 115º - Trespasse

É fundamental distinguir entre cessão de exploração do estabelecimento comercial -


111º - e trespasse - 115º.
Cessão de exploração de estabelecimento comercial é, como resulta do artigo 111º do
RAU, o contrato pelo qual se transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente
com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele
instalado. É a locação, o arrendamento de um estabelecimento.
Tal como o trespasse, a cessão de exploração implica a transferência, em conjunto, das
instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento e que,
transmitido o gozo do prédio, nele se continue a exercer o mesmo ramo de comércio ou industria.
A distinção essencial entre ambos é que, no primeiro, há uma transferência temporária
de exploração enquanto que no segundo há uma transmissão definitiva da titularidade do
estabelecimento.
Na locação de estabelecimento o concedente mantém a propriedade do estabeleci-mento
na sua esfera jurídica, podendo retomar a sua exploração quando por qualquer forma cessar o
contrato que celebrou com o locatário.

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O trespasse é a venda, a transferência definitiva do estabelecimento; Por efeito do


contrato, o vendedor-trespassante transfere definitivamente para o comprador-trespassário a
propriedade do estabelecimento.
Naquela cede-se temporariamente a exploração do estabelecimento; no trespasse
vende-se o estabelecimento.

O contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial era obrigatoriamente


realizado por escritura pública, nos termos da alínea k) do artigo 89.° do Código do Notariado,
aprovado pelo Decreto-Lei n.° 47 619, de 31 de Março de 1967.
Com a publicação do novo Código do Notariado, aprovado pelo Decreto-Lei n.° 207/95,
de 14 de Agosto, não foi contemplada essa obrigatoriedade.
Porém, o Decreto-Lei n.° 40/96, de 7 de Maio, veio, através do seu artigo 1º, aditar ao
artigo 80º daquele Código a alínea m), que dispôs deverem especialmente celebrar-se por
escritura pública o trespasse e a locação do estabelecimento comercial e industrial, retomando, ao
mesmo tempo, a antiga designação de locação de estabelecimento, divergente da utilizada pelo
artigo 111º do Regime do Arrendamento Urbano - BMJ 469-504.

Hoje, com o aditamento do nº 3 ao art. 111º pelo Dec-lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril,


a cessão de exploração, como o trespasse, deve constar de documento escrito, sob pena de
nulidade.
O trespasse envolve a transmissão da posição do arrendatário, independentemente da
autorização do senhorio - 115º, nº 1; deve ser comunicado ao locador nos quinze dias seguintes -
1038º, g) - sob pena de resolução - 64º, 1, f), do RAU.
Sendo certo, como vimos, que tanto o trespasse como a cessão deviam celebrar-se por
escritura pública e hoje devem constar de escrito, é muito controvertida a questão de saber se a
cessão de exploração carece de autorização do senhorio e ou se deve ser-lhe comunicada, à
semelhança do que obrigatoriamente se impõe para o trespasse, bem como se pode ceder-se a
exploração de estabelecimento que ainda não entrou em funcionamento.

Parece ser maioritário o entendimento de que:


- não é necessária autorização do senhorio para a locação de estabelecimento porque o
cedente mantém a propriedade dele; de resto, o estabelecimento - que é o que se dá de locação -
nem é do senhorio, pelo que não haverá que lhe pedir autorização para tanto.
- deve ser comunicada ao senhorio a cessão da exploração;
- pode ser locado estabelecimento cuja exploração ainda se não iniciou.
Sobre as duas primeiras questões e tratando a natureza de estabelecimento pode ver-se o
Ac. do STJ de 29.9.1998, na Col. STJ 1998-III-39, maxime 41.

Sobre contratos de exploração turística - ver, por último, a Col. 97-II-119 e o Assento
no DR, II, de 7.6.96: não sujeição ao regime vinculístico do arrendamento, validade de
cláusula de não renovação.

I - Não existe trespasse se, no momento da celebração da escritura, que as partes


denominaram como de "trespasse", nada existe já no estabelecimento a não ser o local onde ele
estava instalado - (Col. STJ 99-II-38, no mesmo sentido, em caso de «trespasse» de
estabelecimento que a «trespassante» nunca teve).

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II - É legal e possível o chamado trespasse parcial de um estabelecimento, embora seja


indispensável que abranja um mínimo de elementos essencial à existência de um esta-
belecimento, que não lhe falte o núcleo central e caracterizador da empresa, que fique salva a
funcionalidade do complexo menor que foi transferido e que permita ao adquirente exercer o
mesmo ramo de comércio - Col. STJ 93-I-117.

Trespasse e (não) transmissão do passivo

Não são sinónimos a transmissão do activo do estabelecimento e a transmissão deste


como universalidade; e, em nenhuma universalidade, como tal, se dá o fenómeno de ficar
obrigado a pagar o passivo quem adquirir o activo.
Não se pode falar em assunção cumulativa de dívida se o trespassário do estabelecimento
não assumiu o seu passivo conjuntamente com o alienante.
A transmissão singular de dívidas só pode efectuar-se com autorização expressa do credor
(595º, nº 1, a), CC) e se este intervier no trespasse os seus direitos de crédito mantêm-se sobre o
trespassante e o património deste.
Igualmente se não transmite o passivo do estabelecimento se não houve contrato entre o
transmissário e o credor, com ou sem consentimento do antigo devedor (595º, nº 1, b), CC) - Col.
STJ 1996-II-42.

I - O trespasse de estabelecimento comercial, se for feito com a sua dimensão máxima,


com “todo o activo e passivo”, importa, nas relações internas, a obrigação para o trespassário de
satisfazer (perante o trespassante) as dívidas aos credores.
II - Nas relações externas, o trespassante continua obrigado a satisfazer as dívidas aos
credores se estes o não exonerarem, por declaração expressa, dessa obrigação.
III - A extinção dos contratos por distrate só pode fazer-se por acordo de ambas as partes.
IV - A exigência de forma opera, tão-só, perante o cerne, o núcleo central do negócio.
V - O passivo não faz parte do núcleo essencial, do âmbito mínimo necessário ao
trespasse do estabelecimento.
VI - Se as partes o integrarem no contrato de trespasse, podem modificar, posteri-
ormente, esta cláusula acessória por acordo constante do simples documento particular ou mesmo
por estipulação verbal, enquanto não houver ratificação do credor - Col. STJ 00-I-148, ac. de
28.3.2000.
I - O que é essencial para que exista o trespasse é que se transmita a titularidade do
estabelecimento comercial ou industrial, como unidade económica, como um todo destinado ao
fim próprio dessa unidade.
II - A «clientela» não é elemento constitutivo do estabelecimento.
III - Num sistema de livre concorrência, como é o nosso, não é concebível um «direito
sobre a clientela» - BMJ 461-451.

Por isso se decidiu não ser indemnizável o dano sofrido pelo trespassário de um
estabelecimento por causa de o trespassante ter aberto um outro estabelecimento ao lado do que
trespassou ao A. do pedido de indemnização, com o mesmo ramo de negócio, tendo-o publicitado
junto da antiga clientela.

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Sobre trespasse de estabelecimento comercial e dever de não concorrência publicou o


Prof. Nogueira Serens Parecer na Col. Jur. (STJ) 01-II-5, assim sumariado:

I - Com o trespasse do estabelecimento comercial o trespassante fica implicitamente


obrigado a não concorrer, durante certo tempo e num certo espaço, com o trespassário. Essa
obrigação implícita de não concorrência tem o seu fundamento, segundo o tradicional
ensinamento da doutrina, no dever de entrega que impende sobre o trespassante.
II - A doutrina e a jurisprudência têm ido, porém, mais longe na definição do âmbito
subjectivo da obrigação implícita de não concorrência, fazendo-a abranger outros sujeitos que não
apenas o trespassante do estabelecimento (e, sendo este um empresário em nome individual, o
seu cônjuge), quando se prove que, em concreto, a concorrência desses outros sujeitos seria
particularmente perigosa para o trespassário, atentos os vínculos que mantinham com o estabe-
lecimento trespassado;
III - Pela obrigação implícita de não concorrência poderá ser também vedado ao
trespassante a assunção da qualidade de sócio de uma sociedade em nome colectivo, que explore
um estabelecimento concorrente com o do trespassário sempre que, atentas as circunstâncias do
caso concreto, se justifique a desconsideração da personalidade jurídica da sociedade, por forma
a ser possível dizer que é o sócio (trespassante) quem efectivamente concorre com o trespassário;
IV - É admitida a validade de "pactos de não concorrência" que nunca poderão exceder a
duração de três anos quando, cumulativamente, se verifiquem três requisitos:
a) - forma escrita;
b) - proibição respeitante a actividade cujo exercício pelo trabalhador possa causar
prejuízo à entidade patronal;
c) - remuneração do trabalhador durante o período da limitação da sua actividade.

Sobre o contrato de instalação em centro comercial pode ver-se, por último, o Ac. do
STJ, de 20.1.98, no BMJ 473-516 e RLJ 131-373, já comentado a propósito da penhora de
estabelecimento instalado em shoping center e que na parte interessante se transcreve:
A sociedade Carrefour (organizadora do centro comercial) celebrou com a executada
(lojista) um contrato que denominaram «de licença de utilização» da loja nº 19, então em tosco,
integrada num centro comercial.
A executada nela instalou uma organização comercial apta a entrar em funcionamento (e
que realmente veio a entrar em funcionamento) para o fim tido em vista (comércio de joalharia e
relógios), isto é, uma organização de factores produtivos representando para si, empresária, uma
fonte potencial de lucros e apta a entrar em funcionamento.
Esta organização da executada por ela criada na loja cuja utilização lhe foi cedida é um
estabelecimento comercial.
Até ser criada uma tal organização não havia estabelecimento comercial, não se podia
falar em tal, o que desde logo afasta entender-se que possa ter havido locação de estabelecimento
comercial ou então um contrato pelo qual o Centro Comercial Carrefour se limitou a confiar a
terceiro a sua gestão sem abrir mão da responsabilidade directa e pessoal da administração da
empresa.
Quem concebeu, criou, montou e desenvolveu o estabelecimento foi a executada. O
Centro Comercial Carrefour não se limitou a proporcionar o gozo do espaço necessário à sua
instalação, posição característica do senhorio no arrendamento (que, a haver arrendamento, aqui
seria para o comércio).

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Integra-se, e assim foi procurada, num centro comercial.


O centro comercial, cujo elemento verdadeiramente inovador está na organização
contratual unitária do centro como um todo, vê estabelecer e por si realiza uma permanente
integração entre os interesses dos empreendedores do shopping center e os dos comerciantes, que
constitui a base para a realização posterior de ganhos de produtividade, e combina as vantagens
da coordenação a nível de planeamento estratégico e a visão global do mercado, com todos os
ganhos associados a uma operação descentralizada em que a competição é estimulada de forma
coerente, e não predatória (A. Varela, Revista de Legislação e de Jurisprudência, ano 127º, pág.
175, nota 1).
Porém, entre o fundador do centro e os lojistas não é criada qualquer sociedade.
A. Varela, no estudo referido, bem como em Estudos em Homenagem ao Prof Doutor
Ferrer Correia, II, págs. 43 e segs., dá conta de várias posições doutrinárias sobre a natureza
jurídica do contrato realizado entre o organizador do centro e cada um dos lojistas,
fornecendo, a pág. 181 da Revista de Legislação e de Jurisprudência, um critério a adoptar na
resolução da dificuldade, conquanto previna que «nem sempre fácil de aplicar»: «se as cláusulas
especiais introduzidas pelos contraentes na convenção negocial não prejudicam a causa do
contrato típico (ou seja, a função económico-social própria do tipo de contrato que a lei tem
diante dos olhos ao fixar o seu regime) em que ele se integra, atentas as cláusulas restantes, a
convenção negocial celebrada continua a pertencer a esse tipo de negócio, embora com
modificações impostas pela vontade das partes. Se, pelo contrário, as cláusulas introduzidas pelas
partes na convenção negocial afastam a composição dos seus interesses de qualquer dos modelos
básicos de contratação tipificados, padronizados ou standardizados pela lei, a convenção cai
inexoravelmente na categoria dos contratos inominados».
Por uma das cláusulas a agravada obriga-se a proporcionar à executada o gozo temporário
da loja, o que poderia fazer pensar em locação (Código Civil, artigo 1022º e 1º do Regime do
Arrendamento Urbano), já que essa obrigação é elemento típico dela, embora a possa haver
noutros tipos de contrato.
Todavia, essa cedência não é, no contrato em causa, «o traço fundamental da prestação a
cargo do cedente», «o elemento essencial da operação está antes na inserção do
estabelecimento do lojista dentro de um conjunto criteriosamente seleccionado de lojas, não
apenas com o poder, mas também com o dever de exercer certo ramo de comércio em
determinados termos» (A. Varela, R. L. J. ano 128, pág. 371).
Não é a estipulação retributiva numa parte fixa e noutra variável que, de per si, nos pode
ajudar na classificação do contrato pois que se a renda é elemento essencial do arrendamento já a
sua fixação (artigo l9º do RAU) é requisito que interessa à validade do contrato e não à sua qua-
lificação.
Todavia, se, isoladamente, essa cláusula não é clarificadora, se lida no conjunto do
contrato contribui para a sua qualificação.
Além daquelas duas partes relativas à cedência do espaço, a executada, porque e enquanto
lojista, obrigou-se a comparticipar nos encargos gerais de todo o centro comercial na proporção
da área que ocupa (cláusula 3ª).
Além daquela obrigação, a agravada, porque organizadora do centro que quis a funcionar
como shopping center o que é a causa de ser procurada pelos que querem ser lojistas nele,
assumiu outras «que possibilitam o exercício concertado da actividade comercial dos múltiplos
lojistas, nos termos integrados em que ele foi planeado» (idem, pág. 183) - cfr. as cláusulas 2ª e
10ª.

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Como bem acentua A. Varela, se se tiverem em atenção algumas atribuições patrimoniais


realizadas pelo organizador do centro conclui-se não constituírem «objecto de uma prestação
contratual de serviço realizada a favor do titular das lojas beneficiárias» (pág. 184) e que «a
instalação do comerciante na loja do centro tem como escopo principal a integração do lojista no
conjunto organizado de actividades comerciais que constituem o tenant mix específico de cada
nova unidade global, inteiramente estranha ao contrato de locação, mesmo de locação do
estabelecimento comercial» (pág. 186).
A interdisciplinaridade e complementaridade de espaços e serviços presente na
organização do centro comercial e na celebração dos contratos com os lojistas ajuda a
implementar aquele mesmo centro e revela ainda como o seu organizador se mantém como seu
explorador permanente.
E esta intervenção activa na vida dos contratos que celebra revela-se, por exemplo, aqui
no clausulado 2º (promoção do Centro Comercial Carrefour e outros serviços), 3º (obrigação
assumida quanto às limitações resultantes da integração da loja no conjunto das que compõem o
Centro Comercial Carrefour, o que, e contrapartida, a faz beneficiar do chamamento público
provocado através da vizinhança das lojas-âncora), 4º (necessidade de prévia autorização para a
mudança da denominação social), 6º (necessidade de aprovação prévia dos trabalhos acabamento
e decoração), 7º (obrigação de manter e conservar a loja ...), etc., etc.
As obrigações assumidas pelo lojista, a previsão de intervenção activa do criador,
fundador ou organizador, a procura de certas lojas como lojas-âncora e cuidado posto para a
vizinhança das outras lojas revelam que subjaza sempre a ideia de aquele conservar para si o
direito de opção em relação a quem pode ser lojista um certo intuitus personae preside à
organização e desenvolvimento do centro como um todo unitário.
Tem-se, pois, o contrato celebrado como um contrato inominado.
Trespasse é a transmissão definitiva, por acto entre vivos (seja a título oneroso, seja a
título gratuito), da titularidade do estabelecimento comercial.
Também Henrique Mesquita entende que o trespasse engloba todos os negócios de
transmissão definitiva e inter vivos de um estabelecimento, seja qual for a causa do acto
translativo - venda, troca, doação, realização do valor de uma quota no capital de determinada
sociedade, transmissão decorrente de uma fusão de sociedades, etc., entendimento que considera
pacífico.
O trespasse não tem como pressuposto a existência prévia de um arrendamento (tal como
o anterior artigo 1118º, nº 1, do Código Civil, o artigo 115º, nº 1, do RAU refere-se apenas ao
trespasse acompanhado por acto entre vivos da posição de arrendatário, limita-se a fixar os
termos em que a transmissão da posição do arrendatário comercial ou industrial se pode operar
em caso de trespasse nem que, quando este exista, se verifique a transmissão da posição de
arrendatário.
A transmissão definitiva da titularidade do estabelecimento comercial (trespasse) é um
acto distinto do arrendamento nem pode ter causa neste, pelo que não há que, sem mais, lhe
estender o disposto para uma situação concretamente distinta, nomeadamente a impera-tividade
do regime legal previsto para esta.
Ficou estipulado na cláusula 21ª que a executada se obrigava a não ceder, no todo ou em
parte, os poderes que lhe foram concedidos nesse contrato sem prévia autorização escrita da
agravada.

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Como referiu este Supremo Tribunal de Justiça, a contratação referente à instituição e


funcionamento de um centro comercial é regulável pela vontade das partes, nos limites legais,
pelas disposições gerais e, se necessário, pelas regras da figura que lhe esteja mais próxima.

Pelo que se entendeu não ser penhorável uma loja de um centro comercial quando tiver
sido clausulado, nos limites legais, que o organizador do centro conserva para si o poder de
intervir na celebração de um eventual trespasse, quer inviabilizando-o totalmente quer apenas
quanto à escolha de outorgante que, por qualquer razão, não deseja como lojista.

Não dependendo de autorização do senhorio, deve o trespasse ser-lhe comunicado, por


qualquer forma, no prazo (de direito substantivo) de quinze dias - 1038º, g) - sob pena de
resolução do contrato - 64º, 1, f) - salvo se o senhorio tiver reconhecido o beneficiário da
cedência como tal ou a cedência lhe tiver sido comunicada pelo trespassário.

Sobre fusão e cisão de sociedades e destino do arrendamento de estabelecimento


comercial de alguma das sociedades deve ver-se A. Seia, 650 a 655 locais aí citados: sempre que
haja transmissão do direito de arrendamento (que não caduca - art. 112º, a), CSC) impõe-se a sua
comunicação ao locador, no prazo de quinze dias, nos termos da al. g) do art. 1038º CC.

112º a 114º

Além de comunicável ao cônjuge casado em regime de comunhão (A. Varela, na RLJ


119-24, art. 1724º, b) e 1732º) por não exceptuado por lei da comunhão, o arrendamento para
comércio ou indústria não caduca por morte do arrendatário, embora os sucessores (que o são
de acordo com as regras gerais das sucessões) possam renunciar à transmissão - nº 1 do art.
112º.
O não renunciante comunicará, em 180 dias, ao senhorio a não renúncia, com os docu-
mentos que provam o seu direito - nº 2.

O não cumprimento, pelo sucessor, do dever de comunicação no prazo legal não importa a
caducidade do direito à transmissão - nº 3 - como ensina P. Coelho, RLJ 131-370, A. Seia,
642/643 e decidiu a Relação do Porto, na Col. 98-I-210:
O não cumprimento do disposto no artº 112º, nº 2, do RAU, não determina a caducidade
do arrendamento para o comércio.
De facto, sendo o artº 112º, nº 1, reprodução do revogado artº 1113º, do CC e os n.os 2 e 3
inspirados no também revogado artº 1111º do CC, nada na actual lei, designadamente a
conjugação dos art.os 112º, nº 3 e 113º, nº 1, do RAU, impede que se continue a seguir o
entendimento no domínio da legislação revogada de que a falta de comunicação da morte do
arrendatário no prazo de 180 dias não acarreta a caducidade do arrendamento.
No mesmo sentido - não caducidade - decidiu a Relação de Évora, por ac. na Col. 00-III-
259 a 261 - o nº 3 do art. 112º significa que o arrendatário não pode prevalecer-se da não
comunicação para afirmar que não é arrendatário, que não tem de pagar rendas ou indemnizar
pelos danos derivados da omissão - e o STJ, por Ac. de 16.1.01, na Col. (STJ)01-I-65

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Conforme ensinamento do Cons.º A. Seia, ao sucessor que não cumpriu os deveres de


comunicação não assiste o direito a compensação em dinheiro (art. 113º), sempre que por facto
seu ou do seu antecessor o prédio tenha aumentado de valor locativo e o arrendamento cesse por
caducidade ou denúncia do senhorio. Além de ter que indemnizar pelos danos causados.

113º e 114º

Compensação (113º) e diferimento da desocupação por caducidade (66º) ou denúncia -


68º e 69º - (114º).
O prazo para desocupação do prédio, previsto no art. 114º do RAU, inicia-se nos termos
desse preceito (um ano ou dois, se o arrendamento tiver durado dez ou mais anos, após o termo
do contrato ou da sua renovação), sendo irrelevante a data do trânsito em julgado da decisão
definitiva da acção de despejo – Col. STJ 99-II-69.
Várias hipóteses em A. Seia, 645.
art. 116º - Preferência

Concede aqui a lei ao senhorio direito de preferência no trespasse por venda ou dação
em cumprimento do estabelecimento comercial.
Porque o art. 121º - arrendamento para o exercício de profissões liberais - remete para o
disposto nos art. 110º a 120º, incluindo, portanto, o art. 116º (preferência em caso de trespasse)
e porque também naqueles arrendamentos é possível transmitir a posição de arrendatário, sem
autorização do senhorio, a quem no prédio arrendado continue a exercer a mesma profissão -
122º - (médicos, advogados, profissões liberais em geral), põe-se a questão de saber se há
preferência do senhorio na alienação do estabelecimento ou na cessão da posição contratual
de profissional liberal, ainda que ele não queira continuar a explorar o estabelecimento ou
não possa, por falta de título bastante, exercer no arrendado a profissão do cedente
profissional liberal.

É ponto assente, dada a existência de lei especial (que se diz ir ser alterada) - Lei nº 2125,
de 20 de Março de 1965, da propriedade das farmácias - que o senhorio de uma farmácia que
não seja farmacêutico não goza do direito de preferência no trespasse daquela - BMJ 438-491.

I - O trespasse de estabelecimento comercial engloba a transferência da titularidade deste


como universalidade, abrangendo, além das instalações, os utensílios, mercadorias e outros
elementos que integram o estabelecimento (artigo 115º do Regime do Arrendamento Urbano),
entre os quais, sem dúvida, as licenças e alvarás exigíveis, sendo de notar, ainda, que é elemento
essencial do trespasse a manutenção no local arrendado do mesmo ramo de comércio ou indústria
que ali se exercia.
II - A lei veda imperativamente a propriedade das farmácias a quem não seja
farmacêutico e, assim como seria nulo o trespasse feito a favor dos autores (artigo 294º do
Código Civil), não é possível, por via da preferência, que obtenham aquilo que não podiam obter
directamente - BMJ 439-600.

Admitiu-se a cessão da posição contratual de médico a uma sociedade de médicos - Col.


98-I-217 - e a uma sociedade o laboratório de análises do cedente - Col. 97-IV-29.

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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia

A Relação de Lisboa - Col. 93-III-125 - entendeu que o senhorio não advogado não
podia preferir na cessão do arrendamento de um escritório de advogados por não poder ele
continuar a exercer ali essa profissão. O direito de preferência do senhorio não era um direito a
recuperar o prédio arrendado.
O STJ, ao contrário - BMJ 458-275 - admitiu senhorio não médico a preferir na cessão
da posição contratual entre médicos, recuperando o imóvel com a consequente extinção do
arrendamento:
Não é de exigir ao senhorio preferente que reuna em si as necessárias aptidões e vontade
que lhe permitissem exercer a mesma profissão no local arrendado. Aliás, o mencionado requisito
alusivo ao exercício da mesma actividade só logra justificação quando há uma cessão, o que não
acontece quando o senhorio exerce o direito de preferência, pois que, neste caso, o arrendamento
extingue-se ipso jure, e uma vez extinto o arrendamento, o proprietário fica restituído ao pleno
gozo dos direitos de uso e disposição que lhe são assegurados pelo artigo 1305º do Código Civil.

Ambos os Ac. estão comentados na RLJ 130-211 e ss pelo Prof. A. Varela, com o saber e
profundidade que O caracterizam, comentário que assim se resume:
a) - o direito de preferência atribuído ao senhorio pelo art. 116º do RAU compete ao
senhorio de prédio arrendado, qualquer que seja a sua situação profissional e, em
princípio, sem nenhum dever de prosseguir com a actividade comercial ou industrial
do estabelecimento adquirido.
b) - A cessão a outrem do direito de arrendamento para o exercício de profissão liberal só
constitui trespasse e, por isso, só confere direito de preferência ao senhorio quando o local
onde a prestação de serviços liberais é executada puder ser equiparado a um
estabelecimento comercial no sentido usual ou corrente do termo, como acontece em
grandes clínicas médicas, laboratórios de radiologia, etc. - A. Seia, 683 e ss.

... a posição sustentada nesta anotação acaba por não coincidir, nem com a solução
decorrente do acórdão da Relação de Lisboa, nem com a orientação oposta do Supremo Tribunal
de Justiça.
Não coincide com a primeira, na medida em que não aceita o direito de preferência do
senhorio nos casos realmente abrangidos pelo disposto no artº 118º (primitivo texto) do RAU
hoje compreendidos no artigo 122º do mesmo diploma -, ainda que o senhorio exerça a mesma
profissão do arrendatário.
E rejeita de igual modo a doutrina do Supremo, que considera aplicáveis à cessão da
posição contratual do arrendatário, prevista e regulada no artigo 118º (primitiva redacção), os
mesmos requisitos que rodeiam o disposto nos artigos 115º e 116º, mas partindo da ideia, a nosso
ver infundada, de que o simples facto de a posição do arrendatário cedida a outrem se referir a um
arrendamento destinado ao exercício de profissão liberal bastará para equiparar essa cessão à
transmissão da posição jurídica do locatário nos arrendamentos comerciais.
Já as sociedades que desenvolvem a sua actividade de prestação de serviços liberais num
local equiparado a estabelecimento comercial podem proceder à cessão da exploração deste e ao
seu trespasse - art. 121º, remissivo aos arts. 111° e 115° n.° l, - com direito de preferência do
senhorio, exerça ele ou não profissão liberal.

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Curso de preparação para o C.E.J. – Aulas do Sr. Conselheiro Afonso Correia

117º a 120º

Duração limitada, mínimo de cinco anos, por cláusula expressa e escrita no texto do
contrato - 117º, cujo nº 2 manda aplicar o regime dos art. 98º a 101º - com renovação por igual
período se outro não tiver sido acordado e na falta de denúncia - 118º.
Se não for fixado prazo para a denúncia pelo senhorio - o que terá de constar de cláusula
escrita (118º, nº 2) - aplicam-se os prazos do art. 1055º.
O contrato e a certidão de notificação judicial avulsa (de denúncia) são título executivo
bastante para execução ordinária para entrega de coisa certa - 101º, nº 1.
O arrendatário pode não só denunciar o contrato para o fim do prazo como revogá-lo a
todo o tempo, o que significa pôr-lhe fim, fazê-lo cessar através de declaração unilateral, por
meio de simples escrito a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima do art. 1055º do C.C.,
sobre a data em que se operam os seus efeitos – 100º, nº 4.

Nos arrendamentos de duração efectiva superior a cinco anos ou sem prazo - acordo
escrito, no próprio contrato ou em documento posterior, sobre a actualização anual das rendas -
119º.
Convenção escrita quanto a quaisquer obras - 120º

Arrendamento para o exercício de profissões liberais - 121º e 122º

O art. 121º manda aplicar-lhes o regime dos art. 110º a 120º, ou seja, dos arrendamentos
para comércio e indústria.
A cessão da posição de arrendatário - a pessoa singular ou colectiva que no prédio
continue a exercer a mesma profissão - deve ser celebrada por escrito, sob pena de nulidade
- 122º, nº 2.

Arrendamentos para outros fins - 123º - e convenção expressa para aplicação do regime
de duração limitada - nº 2 (arrendamento para o exercício de actividade não lucrativa) ao
remeter para os art. 98º a 101º.

Pinto Furtado inclui nesta norma os arrendamentos para a instalação de sindicatos,


partidos políticos, sociedades recreativas de bibliotecas, museus, associações culturais e despor-
tivas - art. 5º, nº 2, e) e 6º do RAU.

Porto, Janeiro de 2003

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