Condomínios em Geral e Incorporações Imobiliárias

Condomínios em Geral e
Incorporações Imobiliárias
Condomínios em Geral e Incorporações Imobiliárias

Ivens Henrique Hübert
Fundação Biblioteca Nacional

ISBN 978-85-387-3172-6
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,

mais informações www.iesde.com.br
Condomínios em Geral
e Incorporações Imobiliárias
Edição revisada
IESDE Brasil S.A.

Curitiba
2012
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H867c
Hübert, Ivens Henrique

Condomínios em geral e incorporações imobiliárias / Ivens Henrique Hübert. - 1. ed.,
rev. - Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012.
208p. : 28 cm
Inclui bibliografia
ISBN 978-85-387-3172-6
1. Condomínios - Legislação - Brasil. 2. Condomínios - Brasil - Administração. 3.

Incorporação imobiliária - Brasil. I. Título.
12-7136.
CDU: 347.238.2
02.10.12 15.10.12 039469

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Sumário
Condomínios em geral no Direito brasileiro | 9
Introdução | 9
Comunhão | 10
Condomínio | 11
Concepções jurídicas de condomínio | 12
Consequências das concepções jurídicas | 13
Divisão e extinção do condomínio | 14
Administração do condomínio | 15
Locação do bem em condomínio | 16
Conclusão | 16
Condomínio edilício: definição, características e sua convenção | 21

Introdução | 21
Evolução e contornos legais | 22
Nomenclatura | 23
Delimitação do conceito | 24
Convenção de condomínio | 25
Conteúdo da convenção | 27
Conclusão | 28
Direitos e deveres dos condôminos | 37

Introdução | 37
Uso, fruição e disposição | 38
Uso das partes comuns | 40
Uso das áreas privativas | 41
Votação em assembleia | 43
Contribuição condominial | 43
Cobrança de dívidas | 44
Multas | 45
Alteração da fachada | 45
Conclusão | 47

Administração de condomínio | 53
Introdução | 53
O síndico | 54
Conselho fiscal e outros cargos | 58
Modalidades de gestão do condomínio | 59
Empresa contratada para administrar | 60
Conclusão | 62
Assembleia condominial | 67
Introdução | 67
Assembleia do condomínio | 68
Assembleia geral ordinária | 68
Assembleia geral extraordinária | 69
Convocação da assembleia | 70
Conteúdo das discussões e local de realização | 71
Quorum e deliberações | 71
Representação dos condôminos por procuração | 72
Votação: regras e procedimentos | 73
Atas | 74
Participação do locatário nas assembleias | 75
Conclusão | 75
Despesas do condomínio | 81
Introdução | 81
Responsabilidade pelas despesas | 82
Espécies de despesas | 83
Despesas com obras necessárias, úteis e voluptuárias | 85
Locatário e despesas do condomínio | 87
Espécies de receitas | 89
Conclusão | 90
Relações condominiais, contratos e novas modalidades imobiliárias | 95

Introdução | 95
O condomínio edilício e os custos de transação | 96
Direitos reais e direitos pessoais | 97
Contrato de compra e venda | 98
Contrato de locação | 99
Formas alternativas de uso da propriedade | 100
Conclusão | 102
Constituição e extinção do condomínio | 107

Introdução | 107
Formas de constituição do condomínio | 108
Constituição e especificação do condomínio | 111

Requisitos para constituição | 112
Extinção do condomínio | 112
Formas de extinção do condomínio | 113
Conclusão | 115
O incorporador e a incorporação imobiliária | 119

Introdução | 119
A figura do incorporador | 120
Atuação do incorporador | 121
Responsabilidades do incorporador | 122
Incorporação e defesa do consumidor | 122
Destituição e falência do incorporador | 124
Conclusão | 125
Fases pré-contratuais da incorporação | 131

Introdução | 131
A restrição legal ao desempenho da atividade de incorporador | 132
Proprietário do terreno | 132
Estudo de viabilidade, projetos e licenças para a incorporação | 134
Registro da incorporação | 135
Lançamento da incorporação e publicidade | 138
Conclusão | 139
Obrigações e direitos do incorporador | 145

Introdução | 145
Deveres e obrigações gerais do incorporador | 146
Direitos do incorporador | 149
Obrigação do incorporador quanto ao patrimônio de afetação | 150
Conclusão | 151
Obrigações do adquirente | 157

Introdução | 157
A incorporação e a exceção de contrato não cumprido | 158
Cláusula resolutiva | 160
Encargos decorrentes da mora do adquirente | 162
Outros aspectos relativos às obrigações do adquirente | 164
Conclusão | 165
A construção na incorporação | 169

Introdução | 169
O contrato de construção e a incorporação | 170
Transmissão da fração ideal | 171
Regras quanto à construção | 171
Modalidades de construção | 173
Conclusão | 176

Infrações e penalidades | 179
Introdução | 179
Infrações de natureza civil e criminal | 180
Falta de pagamento das prestações | 180
Publicação de anúncios em órgãos de informação e publicidade em desacordo com prescrições
legais | 183
Proteção criminal aos adquirentes | 183
Conclusão | 186
Condomínios, incorporações e sistemas legislativos | 191

Introdução | 191
A legislação diretamente aplicável aos condomínios | 191
A legislação diretamente aplicável às incorporações | 193
Outras disciplinas legais aplicáveis | 194
Conclusão | 198
Referências | 205

Apresentação
O objetivo da disciplina Condomínios em Geral e Incorporações Imobiliárias é fornecer ao aluno os conhecimentos
gerais sobre a regulamentação jurídica de condomínios e incorporações imobiliárias, segundo as normas brasilei-
ras. Dessa forma, busca-se capacitar o estudante a extrair entendimentos necessários, decorrentes da lei, visando
aplicá-los nas mais diversas situações de sua vida profissional. Do mesmo modo, visa-se transmitir os conceitos
básicos, necessários para a compreensão do ambiente legal relacionado aos condomínios e incorporações.
Nesse sentido, a disciplina delineia, em sua primeira metade, a legislação aplicável aos condomínios. A primeira
aula, portanto, é dedicada ao regime jurídico dos condomínios em geral. Já as aulas restantes dedicam-se à espécie
de condomínio, que se afigura como objeto central do estudo: o chamado “condomínio edilício”.
Nesse âmbito, tratar-se-á dos temas centrais referentes a essa seara. Primeiramente, será examinada a natureza da
convenção condominial, seus contornos, limites e características. Em seguida, será dedicada análise à relação de
direitos e deveres dos condôminos, com ênfase em questões práticas, comuns no ambiente condominial.
A aula seguinte tratará do tema relativo à administração, verificando-se os poderes e deveres dos síndicos e de adminis-
tradores. Após, a questão das despesas condominiais e, em seguida, a Assembleia Geral, serão objeto de exame.
As relações condominiais e seus desdobramentos em virtude dos contratos celebrados relativos às unidades do condomí-
nio edilício, a saber, compromissos de compra e venda e contratos de locação, também serão objeto de estudo.
Com tais exames, finaliza-se a disciplina dos condomínios, partindo-se, em seguida, para o estudo das incorpora-
ções imobiliárias. Neste, após o estudo das incorporações em geral, será dedicada atenção à questão das obriga-
ções e direitos do incorporador e do adquirente.
As aulas seguintes terão como tema as diversas formas de incorporação, abarcando-se a construção em geral e
suas espécies, a construção por empreitada e a construção por administração. Por fim dedica-se especial exame às
infrações previstas em lei, relativas aos incorporadores.
Com base no roteiro ora traçado, espera-se contribuir para que o aluno possa, desde já, orientar seus estudos, visan-
do extrair o máximo das lições do presente curso.

Condomínios em geral
no Direito brasileiro
Ivens Henrique Hübert*
Introdução
Quando mencionamos a existência de condomínios, pensamos, de um modo geral, em edifícios,
residenciais ou comerciais, ou ainda nos condomínios residenciais de casas que ultimamente são bas-
tante frequentes em nossas cidades, sobretudo em virtude da violência crescente.
Entretanto, é importante mencionar que, do ponto de vista jurídico, a noção de condomínio vai
muito além dessa tradicional visão decorrente do crescimento do mercado imobiliário. A noção de con-
domínio, assim como a ideia da qual se origina a comunhão, possui suas raízes na Roma Antiga, com seu
conjunto de leis altamente organizado e estruturado.
Dessa forma, para se compreender toda a regulamentação jurídica do chamado condomínio
“edilício”, ou seja, aquele condomínio presente nos edifícios das grandes cidades, composto por partes
comuns a todos os condôminos e por partes exclusivas de propriedade de cada um deles, é bastante
importante apresentar, primeiramente, as noções jurídicas de comunhão e de condomínio.
Esse é, portanto, o tema desta aula. Note que aqui não se procurará fazer menção às regras espe-
cíficas do condomínio edilício, visto que o objetivo, neste momento, é apresentar as noções gerais do
condomínio como um todo, quando ele existe sobre um bem específico: uma casa, um automóvel, um
rebanho de gado etc.
* Mestre em Direito das Relações Sociais pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). Pós-graduado em Gestão de Direito Empre-
sarial pela Faculdade de Administração e Economia do Paraná (FAE). Bacharel em Direito pela Universidade Federal do Paraná (UFPR). Advogado.
Coautor do livro Direito Tributário Internacional Aplicado, volume II, editado pela Quartier Latin e autor de artigos publicados em revistas es-
pecializadas.
10 | Condomínios em geral no Direito brasileiro
Comunhão
A ideia de condomínio liga-se, de um modo geral, com o compartilhamento de poderes de pro-
priedade sobre um bem. Nesse sentido, o conceito de condomínio está contido na noção de comunhão,
a qual é mais ampla. Analisemos, primeiramente, esta última.
Por comunhão, entende-se uma série de manifestações ocorridas no mundo social em que, por
alguma razão, determinado bem ou patrimônio possui mais de um proprietário. Essa ideia é totalmente
excepcional. De um modo geral, o Direito trabalha com a ideia de que cada bem deve possuir apenas
um proprietário e que cada indivíduo é senhor de um único patrimônio, assim entendido o conjunto de
todos os bens que ele possui.
Dessa forma, a ideia de copropriedade custou a ser aceita nas legislações ao longo dos tempos.
Até hoje em dia, é vista apenas como uma situação que deve ser tratada como exceção, sendo a regra
geral a propriedade exclusiva de um indivíduo sobre um bem ou patrimônio.
Essa dificuldade de o Direito trabalhar com a ideia de comunhão decorre, em grande medida, de
que apenas havendo um único proprietário é que este pode desfrutar plenamente de todos as facul-
dades que a propriedade lhe confere. Basicamente, entende-se que o proprietário possui sobre a sua
propriedade as seguintes faculdades:
::: usar da coisa de que é proprietário, isto é, utilizá-la como lhe convier, sem interferência de
terceiros;
::: fruir da coisa, ou seja, auferir os frutos (resultados) que dela resultarem (por exemplo, aluguéis
de um imóvel, reprodução de um rebanho etc.);
::: dispor da coisa, ou seja, transferi-la a qualquer terceiro, seja através de venda, doação, ou qual-
quer outra forma.
Assim, sendo proprietário de um bem, o sujeito poderia exercer todas essas faculdades, sem que
pudesse existir qualquer oposição por parte de terceiros. Entretanto, essa noção de propriedade plena,
na qual o proprietário pode fazer com o bem tudo o que lhe convier, sem atentar para quaisquer ou-
tros interesses, está largamente ultrapassada. Atualmente, fala-se, nos mais diversos casos, da chamada
“função social da propriedade”, através da qual a propriedade deve atender não apenas os interesses de
seu dono, mas igualmente à coletividade.
Nesse sentido, por exemplo, o latifundiário não pode deixar toda sua terra inativa sem que, sobre
ela, exista qualquer uso produtivo. Do mesmo modo, o proprietário de um imóvel antigo no centro da
cidade possui uma série de obrigações, não podendo simplesmente permitir que seja deteriorado, acar-
retando poluição visual, nem pode modificar a fachada do prédio histórico que tenha sido tombado.
Assim, na mesma linha do desenvolvimento da função social da propriedade, entende-se atual-
mente que essas faculdades de usar, fruir e dispor do bem não sejam exercidas de forma única, absoluta.
Ao contrário, admite-se que elas possam ser compartilhadas, relativizadas.
Desse modo, passa a ser também mais comum a ideia de comunhão, ou seja, de compartilhamen-
to da propriedade, já que o fato de existir mais de uma pessoa proprietária do mesmo bem não afasta
o exercício das faculdades acima citadas, mas apenas exige uma delimitação dos direitos e deveres de
cada coproprietário.

Assim, a comunhão manifesta-se nas mais diversas áreas do Direito. Um tipo bastante importante
de comunhão é o casamento. Quando duas pessoas casam pelo regime da comunhão total ou parcial
de bens, estão elas aceitando compartilhar a propriedade de seus bens ou, pelo menos, daqueles bens
que vierem a adquirir após o casamento. Da mesma forma, quando nem sequer ocorre o casamento,
mas as pessoas convivem juntamente por um determinado período de tempo. É a chamada união está-
vel, que também cria uma forma de comunhão.
Da mesma forma, ocorre a sucessão hereditária, ou seja, o patrimônio de uma pessoa falecida, en-
quanto não for efetuada a partilha dos bens entre os herdeiros. Quando esta for realizada, cada um dos
herdeiros passa a ser proprietário (único) de uma determinada parcela de bens, que será transferida ao
seu patrimônio pessoal. Antes disso, porém, o chamado “espólio”, isto é, o conjunto de bens do falecido,
pertencerá a todos os herdeiros de forma comum. Trata-se, também, de uma comunhão.
Condomínio
O condomínio, por sua vez, é uma forma de comunhão onde o que existe é um compartilhamen-
to sobre um bem específico. Duas ou mais pessoas são proprietárias, simultânea e concorrentemente,
de um mesmo objeto, seja ele um automóvel, um imóvel etc.
O condomínio pode ser basicamente de duas espécies:
::: voluntário, ou convencional;
::: forçado ou legal.
Condomínio forçado
O condomínio legal ou forçado é aquele que tem sua origem na lei. Diversos são os casos que se
podem citar nesse sentido. Decorrem, via de regra, do inevitável estado de indivisão de certos bens.
O condomínio sobre as construções existentes na linha divisória dos terrenos (paredes, cercas, mu-
ros, valas) é um desses exemplos. Sobre esses objetos, em específico, os vizinhos exercem seus direitos de
propriedade em condomínio. Assim, se um dos vizinhos resolver levantar parede, vala, cerca, muro ou si-
milar na linha divisória do terreno, a lei permite que ele o faça mesmo que sem consultar o outro vizinho.
Posteriormente, poderá cobrar proporcionalmente as despesas referentes a essa obra. Assim, desde que
o outro vizinho concorra com tais despesas, terá nascido aí um condomínio forçado, decorrente da lei.
Por outro lado, o vizinho que não efetuou a referida obra tem direito a pagar o preço proporcional,
de forma a se tornar condômino da parede, sem que aquele que a construiu possa se opor. Caso neces-
sário, deverá ser efetuada perícia em processo judicial, para que se apure o valor que deverá ser pago.
Enquanto não ocorrer a perícia, nenhuma modificação poderá ocorrer na parede, muro, vala ou cerca.
Outras vezes, existe o condomínio sobre pastagens, que não são propriedades individuais de
nenhum fazendeiro, mas pertencentes, conjuntamente, a diversos proprietários, que ali deixam pastar
seu gado. É o chamado compáscuo.

Condomínio voluntário
Por outro lado, o condomínio voluntário é aquele que decorre da vontade das partes, que por
alguma razão acordam em se tornarem coproprietárias de algo. Contudo, por vezes a vontade que se
manifesta não é a das partes que se tornarão coproprietárias, mas de um terceiro: é o caso quando, por
testamento, o testador transfere aos herdeiros um determinado bem e define, em testamento, que es-
tes deverão compartilhar a propriedade por um determinado período.
Sendo o condomínio voluntário aquele que realmente interessa neste curso, é a ele que se faz
referência nos itens a seguir.
Concepções jurídicas de condomínio

A noção jurídica de condomínio deriva de duas concepções bastante distintas, e até contrárias,
entre si. De um lado, há uma concepção mais individualista, cuja origem é o direito romano. Do outro,
há uma concepção mais coletivista, com base no direito germânico. Cada uma delas procura explicar, à
sua maneira, este fenômeno tão particular que é a divisão da propriedade sobre um mesmo bem.
Teoria individualista
Para explicar essa questão, a teoria individualista procura dividir o objeto em partes ideais, atri-
buindo a cada sujeito a propriedade sobre uma parcela ideal, que nada mais é senão uma parte abstrata
do bem considerado. Embora todos os condôminos exerçam direitos sobre o todo, eles são, a rigor,
proprietários de uma parte ideal, ou seja, uma quota-parte do objeto.
Desse modo, desapareceria a exclusividade do direito de propriedade e, em seu lugar, surgiria a
ideia de copropriedade, formada pela soma dos quinhões pertencentes a cada um dos condôminos.
Segundo essa mesma teoria, sendo esse estado de compartilhamento uma situação excepcional em
relação à regra da propriedade exclusiva, ele também tende a ser provisório, desaparecendo após um
período de tempo. Note-se, entretanto, que com relação aos condomínios edilícios, essa noção de tem-
porariedade deixa de ter importância.
Teoria coletivista
Por outro lado, a concepção coletivista não vislumbra no condomínio essa divisão em partes
ideais, mas antes vê na comunhão um único direito, cujo sujeito é a coletividade constituída pelos inte-
ressados. Ou seja, a propriedade é efetivamente coletiva. O bem não pertence a várias pessoas, cada um
com sua parte ideal, mas sim a todos em conjunto, como se fossem uma só pessoa.
Conforme leciona Orlando Gomes (2000, p. 213):

A teoria coletiva vê na comunhão um só direito, tendo como sujeito a coletividade constituída pelos interessados. Não
há titulares individuais. A coisa é realmente comum. Numa palavra, a propriedade é coletiva. O bem não pertence a
várias pessoas, cada qual tendo a sua parte, mas a todos os comunheiros em conjunto, ainda que não seja orgânico o
estado de indivisão. Não há, enfim, justaposição de partes individuais.
Consequências das concepções jurídicas

Essa distinção entre concepções não é apenas mero exercício teórico. Ao contrário, possui grande
desdobramento prático, na medida em que repercute em uma série de questões relativas ao condomí-
nio. Para ficarmos apenas com um exemplo: pela concepção individualista, as decisões relativas ao con-
domínio podem ser tomadas por maioria, seja uma maioria simples ou algum quorum qualificado. Afinal,
cada condômino é proprietário de uma determinada quota-parte. Juntando-se aqueles que possuem a
maioria das quotas-partes, a vontade deles será, por essa concepção, a vontade do condomínio.
Já no caso da concepção coletivista, tomando por base que se trata de uma única vontade comum,
apenas a unanimidade dos condôminos é que pode decidir algo em favor do condomínio. No caso de um
dos coproprietários ser contrário à decisão a ser tomada, esta já não poderá ser implementada.
O direito brasileiro, assim como a maioria das legislações, segue a orientação individualista, admi-
tindo a existência da propriedade dividida em partes ideais. Assim, a lei brasileira toma, como base para
o exercício dos direitos e dos deveres dos condôminos, essa ideia de parte ideal.
A parte ideal é a fração que cabe a cada condômino no âmbito do condomínio. As diversas partes
ideais são justapostas, formando, através de sua soma, a propriedade sobre o todo. O problema é que
cada proprietário pode também ser considerado, através da parte ideal que titulariza, dono do todo.
Seu direito não é exercido apenas sobre a parte ideal, mas sobre o todo.
Assim, o condômino, coproprietário de uma casa, pode usufruir da totalidade da área de que ele
é proprietário, juntamente com os demais condôminos. Do mesmo modo, aquele que é proprietário de
um veículo em condomínio com outra pessoa tem amplas faculdades de buscar reaver o bem que, por
qualquer razão, lhe foi tirado.
Estamos, portanto, diante de um dilema teórico que precisa ser adequadamente explicado. Afi-
nal, o condômino possui direitos sobre sua parte ideal ou sobre a totalidade do bem?
Em resposta, poderíamos afirmar, sinteticamente, que ele possui direitos sobre ambos, cada qual
conforme o caso. Sobre sua quota-parte, pode exercer todos os direitos que lhe cabem como proprietá-
rio exclusivo, independentemente do consentimento dos demais. Assim, sua autonomia sobre a parte
ideal abrange vendê-la ou doá-la, quando e a quem quiser; gravar sobre ela algum ônus, tal como o
penhor ou a hipoteca; auferir os frutos, ou seja, os lucros relativos à sua parte (por exemplo, quando o
bem como um todo é locado a terceiro). Pode ainda reivindicá-la, de quem tenha indevidamente toma-
do posse do bem.
Da mesma forma, é na proporção da quota-parte de cada um que serão calculadas as dívidas
incidentes sobre o condomínio.
Já sobre a totalidade, o condômino poderá praticar todos os atos que dependem do consenti-
mento dos demais. Assim, poderá usar da totalidade do bem em condomínio, na forma que tenha sido
definida pelos condôminos através de um contrato ou convenção.
Divisão e extinção do condomínio

Como informado no início deste texto, a noção geral de condomínio no direito brasileiro é toma-
da como exceção em relação à regra geral, que seria a propriedade exclusiva. Nesse sentido, o condomí-
nio tenderia à sua própria extinção. Por essa razão, o Código Civil garante direitos aos condôminos para
que estes busquem exercer seu direito de dividir o bem detido em condomínio.
Assim, se o bem for, por sua natureza, divisível, qualquer condômino pode exigir sua divisão, des-
de que, previamente, não tenha havido acordo entre os condôminos para que o condomínio perduras-
se por determinado período de tempo. A lei fala em cinco anos, como prazo máximo para a existência
do condomínio, podendo esse prazo vir a ser prorrogado pelas partes. Em outras palavras, o prazo de
cinco anos é o prazo máximo que a lei determina que duas ou mais pessoas convencionem manter de-
terminado bem em condomínio. Nada impede, no entanto, que elas renovem esse acordo em seguida.
Da mesma forma, caso a determinação quanto à formação do condomínio provenha do doador
ou do testador, este não poderá permitir que o condomínio persista por período superior a cinco anos.
Decorrido esse período, o condomínio apenas continuará existindo se os próprios coproprietários assim
pactuarem.
Desse modo, o bem em condomínio está sempre sujeito à divisão. O Código Civil prevê uma série
de procedimentos sobre a forma como deve processar-se essa divisão. O artigo 1.320 do referido código
já prevê o seguinte:
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um
pela sua parte nas despesas da divisão.
Dessa forma, respeitados os limites temporais previstos no ato que instituiu o condomínio, pode-
rá ocorrer a divisão prevista nesse artigo, sendo cada condômino responsável pela parcela das despesas
decorrentes da divisão de forma proporcional a seu respectivo quinhão, ou seja, de acordo com sua
parte ideal.
A divisão poderá ser requerida por qualquer dos condôminos, mediante ação judicial em que se
prove:
::: já haver ocorrido o lapso temporal resultante do acordo inicial;
::: ser o bem divisível por sua natureza.
Mas a divisão poderá também ocorrer de forma amigável entre as partes, sem a necessidade de inter-
venção judicial. Caso se trate de imóveis, será necessária uma escritura pública feita em cartório.
Entretanto, mesmo antes do decurso do período de existência do condomínio que tenha sido
pactuado, a divisão poderá ser determinada pelo juiz. Isso ocorrerá quando, por requerimento de um
dos condôminos, o juiz entenda existirem razões graves, que justifiquem esse procedimento.
Se tratar de pequena propriedade rural, o Estatuto da Terra determina que o imóvel não poderá ser
dividido, caso, após sua divisão, suas áreas independentes tornem-se inferiores a um módulo de proprie-
dade rural. O módulo rural é estabelecido em cada região do país, conforme o tamanho de propriedade
que naquela região se entenda como área mínima necessária para sustento de uma família.

Já se o bem for, por sua própria natureza, indivisível, a solução será necessariamente a venda do
bem como um todo, repartindo os condôminos o valor da venda, de forma proporcional aos seus qui-
nhões. Outra solução poderá ser a venda das partes ideais de cada condômino para um deles, o qual se
tornará proprietário exclusivo sobre todo o bem.
O artigo 1.322 do Código Civil determina o procedimento aplicável nesse caso:
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será
vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e
entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Assim, caso não haja acordo para que um dos condôminos passe a ser o proprietário único, inde-
nizando os demais, o bem será colocado à venda, devendo adquirir aquele que fizer a melhor oferta. Em
caso de ofertas iguais, a lei prevê três critérios de desempate: o condômino tem preferência sobre os ter-
ceiros; já entre os condôminos, tem preferência aquele que tiver as benfeitorias mais valiosas. Benfeitorias
são entendidas como qualquer tipo de obra ou acréscimo que aumente o valor de um determinado bem
(uma construção qualquer que tenha sido introduzida no imóvel por um dos condôminos, por exemplo).
Caso não existam benfeitorias no bem, ou sejam elas de igual valor, o último critério de desempate é o
tamanho do quinhão, tendo preferência aquele condômino que possuir a maior parte ideal.
Administração do condomínio
Caso o bem mantenha-se indiviso por um período de tempo mais extenso, existe por vezes a
necessidade de se designar um dos condôminos, ou um terceiro, como administrador, de modo a ga-
rantir a finalidade coletiva do bem. Assim, o artigo 1.324 do Código Civil já estabelece que aquele que
normalmente administrar o bem é tido, para todos os efeitos, como o seu administrador:
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Assim, para todos os efeitos, esse administrador, ainda que não expressamente nomeado, terá
poderes para cobrar dos demais condôminos as contribuições necessárias para a manutenção do bem
ou para a sua divisão. Como acentua Silvio Venosa (2007, p. 310):
Essa regra é importante no tocante a terceiros que tratem com esse administrador. Essa administração poderá ser ex-
pressa ou tácita, como deflui da lei. Há medidas urgentes que exigem pronta providência do condomínio. A obtenção
de autorização dos demais condôminos poderia pôr a perder o direito de todos. Mas também a administração ordiná-
ria pode se dar de forma tácita, com um dos condôminos assumindo de fato a administração, com o conhecimento e
ausência de oposição dos demais. Ocorre com muita frequência que os condôminos em sua maioria desinteressam-se
pela coisa e apenas um deles assume a tarefa de administrá-la, para que não pereça. É evidente que esse administra-
dor poderá cobrar de cada condômino as despesas proporcionais que a administração exigiu. Doutro modo ocorreria
injusto enriquecimento.
Entretanto, os condôminos podem também decidir, expressamente, pela nomeação de um de-

les, ou de um terceiro, como administrador. O administrador do condomínio possui poderes gerais de
administração, ou seja, visando à manutenção e à conservação do bem. Em nenhuma hipótese ele está
habilitado a vender ou alugar o bem, nem gravá-lo com penhor ou hipoteca.

Essas são decisões que cabem apenas aos condôminos, que decidirão de acordo com a maioria.
O que conta, para a apuração de tal maioria, não é o número de condôminos, mas sim o tamanho de
cada quinhão de que sejam proprietários. Assim, por exemplo, se Francisco e José são proprietários de
quinhões que representam proporcionalmente 30% e 25%, respectivamente, do valor total do bem, te-
rão eles, juntos, a possibilidade de formar a maioria, decidindo as questões sobre o condomínio. Mesmo
que existam outros cinco condôminos, os quais juntos possuem os outros 45% do bem, estes estarão
sujeitos à vontade dos dois primeiros, desde que Francisco e José deliberem em conjunto.
Isto é o que determina o artigo 1.325 do Código Civil:
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§1.º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§2.º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os
outros.
§3.º Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
Assim, em caso de qualquer dúvida quanto ao valor do quinhão de um condômino, ou não se

alcançando maioria pela votação, a lei prevê a intervenção judicial, de modo a sanar o conflito.
Locação do bem em condomínio

Uma outra alternativa, enquanto o condomínio permanecer indiviso, e caso os condôminos pre-
firam não nomear administrador para o bem, é alugá-lo, para uso específico de um deles ou de terceiro.
Nesse caso, o inquilino utilizará o bem e pagará aluguel aos condôminos, recebendo cada qual uma
parte do valor da locação, de acordo com seu quinhão.
Uma questão a se perguntar é se houver interesse de mais de uma pessoa em alugar o bem. Nes-
se caso, aplicam-se os mesmos critérios de preferência já estabelecidos para o caso de venda. Assim, nas
mesmas condições de oferta:
::: o condômino tem preferência sobre o terceiro;
::: o condômino com benfeitorias mais valiosas terá preferência sobre aqueles com benfeitorias
menos valiosas;
::: em caso de não haver benfeitorias ou serem elas do mesmo valor, o condômino com maior
quinhão terá preferência sobre aqueles com quinhões menores.
Conclusão
O objetivo desta aula foi apresentar as características gerais das normas brasileiras sobre os con-
domínios. Assim, buscou-se conceituar a figura do condomínio a partir do seu gênero, que é a noção de
comunhão. Analisaram as diferentes espécies de condomínio, verificando as distinções entre o condomí-
nio forçado ou legal e o condomínio voluntário ou convencional. Este último foi analisado mais a fundo,
verificando-se as regras mais importantes que o Código Civil prevê sobre sua formação, sobre os direitos
dos condôminos, sua administração, locação, divisão e extinção. Da mesma forma, procurou-se analisar as
diversas concepções teóricas existentes sobre o condomínio, bem como seus desdobramentos práticos.
É importante não confundir a figura geral dos condomínios, tal como analisada nesta aula, com a
figura específica do “condomínio edilício”. O condomínio edilício é aquele decorrente das incorporações
imobiliárias e da formação de prédios e condomínios de casas nas grandes cidades. Embora tenha como
base comum o conjunto de normas que regulam os condomínios em geral, o condomínio edilício pos-
sui uma série de normas específicas, as quais regulam as suas características particulares: conjunção de
áreas comuns (em condomínio) e áreas próprias de cada um dos condôminos.
Desse modo, a figura do condomínio em geral aplica-se apenas indiretamente aos condomínios
edilícios, mas visa regular diversas outras situações da vida social, em que existe o compartilhamento de
um bem por duas ou mais pessoas.
Texto complementar
Promulgado em 2002, o novo Código Civil (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002) entrou em vigên-
cia a partir de 11 de janeiro de 2003. O texto a seguir já está atualizado de acordo com a Lei 10.931 de
2004, que trouxe algumas mudanças ao novo Código Civil.
O novo Código Civil é bastante extenso. A parte que trata do condomínio está nos capítulos VI e VII.
Lei 10.406/2002 – novo Código Civil

Capítulo VI – Do Condomínio em Geral
Seção I – Do Condomínio Voluntário
Subseção I – Dos Direitos e Deveres dos Condôminos
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos
os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a
respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar
posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de
conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte
ideal.
§1.º Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adqui-
rindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§2.º Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a
parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obri-
gou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela,
obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano
que lhe causou.
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o
quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§1.º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco
anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§2.º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§3.º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz deter-
minar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança
(arts. 2.013 a 2.022).
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indeni-
zando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais
de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias
mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos
do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa
àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa
seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino
ao estranho.
Subseção II – Da Administração do Condomínio
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador,
que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o
condômino ao que não o é.
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante co-
mum.
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§1.º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§2.º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer con-
dômino, ouvidos os outros.
§3.º Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de últi-
ma vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.
Seção II – Do Condomínio Necessário
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto
neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, va-
las ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho,
embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).
Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de
ambos os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o
pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra
divisória.
Atividades
1. Apresente, com suas palavras, a diferença entre a concepção individualista e a concepção coleti-
vista do condomínio.

2. Relacione as colunas:
a) Usar (( receber os dividendos das ações de que se é proprietário.
b) Fruir (( fazer uma permuta, dando um veículo usado e recebendo um

novo, com o pagamento da diferença.
c) Dispor (( decidir, como proprietário, o que e quanto plantar em suas terras.
3. Diferencie comunhão e condomínio.
Gabarito
1. A teoria individualista procura explicar o condomínio como uma justaposição de partes ideais,
em que cada proprietário é dono de uma delas e possui sobre ela direitos exclusivos. Já a teoria
coletivista vê a coletividade de proprietários como um ente único, que seria o proprietário exclu-
sivo da totalidade do bem.
2. B–C–A
3. Comunhão é o compartilhamento de qualquer bem ou patrimônio. Já a noção de condomínio é

mais estrita, pois diz respeito apenas ao compartilhamento de poderes de propriedade sobre um
bem específico.

Condomínio edilício:
definição, características
e sua convenção
Introdução
Entre as diversas modalidades de condomínio existentes na vida social, existe uma em especial,
que de tal forma chama a nossa atenção e marca nossa vida diária, a ponto de muitas vezes substituir-
mos a espécie pelo gênero e chamá-la simplesmente de condomínio, sem outros adjetivos.
Na realidade, estamos tratando, nesse caso, do que o Código Civil chama de “condomínio edilício”
e do que os autores denominam segundo expressões diversas: propriedade horizontal, propriedade por
pisos, condomínio por apartamentos, propriedade por planos horizontais, condomínio em edifícios.
Trata-se do fenômeno que basicamente traduz o crescimento urbano ocorrido ao longo de todo
o século XX. A utilização de imóveis de forma plural, mediante a otimização de seu espaço comum e o
aproveitamento do espaço dos terrenos através da construção de prédios, é um processo que se acen-
tuou durante as últimas décadas.
Atualmente, muitas das questões, que em outros tempos provocaram debates teóricos, já se en-
contram plenamente resolvidas. Nem sempre foi assim: no início do século passado, apesar da existência
de condomínios de propriedades por planos horizontais, não havia leis que regulamentassem a questão
com maiores detalhes. Dessa forma, eram frequentes os conflitos, decorrentes do entendimento de que
o proprietário não possuía qualquer direito especial sobre seu apartamento ou conjunto, mas apenas
sobre uma parte ideal do imóvel. Evidentemente, essa situação acarretava uma insegurança bastante
grande ao proprietário, a qual somente veio a ser resolvida com o advento da legislação específica.

22 | Condomínio edilício: definição, características e sua convenção
Nesta aula, procuraremos apresentar não apenas essa evolução legislativa, como também preci-
sar o conceito de condomínio edilício e suas características fundamentais. Do mesmo modo, procurare-
mos tratar de um dos aspectos essenciais dessa forma de condomínio: a sua convenção.
Evolução e contornos legais

A existência de prédios divididos em unidades, atribuídas cada qual a diferente proprietário, não
é nova. Entre os romanos, já era corrente esse modo de habitação, sobretudo em bairros plebeus. Antes
disso, acredita-se que os sumérios também já possuíam estruturas de habitação divididas em unidades.
Entretanto, em todos esses casos, não havia uma clara divisão da propriedade, tal como a conhe-
cemos nos condomínios de hoje e que somente veio a se desenvolver a partir do século XVIII. Na Idade
Média, contudo, já havia um sistema de propriedade em certa medida semelhante ao que atualmente
conhecemos, embora sem contornos mais complexos. Esse sistema passou a ser utilizado com mais
frequência com o crescimento das cidades.
Conta-se que em Rennes, na França, a formação da propriedade horizontal teve sua causa princi-
pal em um incêndio de grandes proporções que ocorreu em 1720, de tal magnitude que o fogo destruiu
mais de 850 casas, obrigando mais de 8 000 pessoas a reconstruírem suas residências. A fim de se pou-
par gastos e tempo, os moradores foram orientados a levantar suas casas segundo um plano desenvol-
vido pelo arquiteto real. As ruas foram alargadas e foram construídos edifícios altos, abrigando três ou
quatro famílias, em diferentes pisos.
Os resultados foram bastante satisfatórios, tornando-se essa uma tendência em diversas cidades
europeias a partir de então.
Entretanto, uma disciplina jurídica mais adequada, que resguardasse melhor os coproprietários,
somente surgiu muito mais tarde, nas legislações do século XX.
No Brasil, o Código Civil antigo sequer tratava desse tema específico, mas apenas do condomínio
em geral (copropriedade de um bem, que não guarda relação direta com a propriedade horizontal). Sob
a influência de leis estrangeiras, e diante do crescimento dessa forma de habitação, surgiu o Decreto
5.481, de 25 de junho de 1928, que procurou regular a matéria.
Esse diploma legal ainda tratava da matéria de maneira bastante inadequada, embora já repre-
sentasse grande avanço em relação à situação anterior. Ali já se previa a separação entre as partes co-
muns e as exclusivas, previa-se a necessidade de nomeação de administrador para o imóvel e a coparti-
cipação nas despesas. Havia também algumas restrições quanto a alterações na fachada e na estrutura
do imóvel.
Somente em 1964 veio a ser publicada uma lei que tratasse da propriedade horizontal de forma
mais ampla. A Lei 4.591 permitiu grandes avanços na matéria, a qual, naquele tempo, já demandava
modernizações. A pressão populacional, o preço do solo urbano e as modernas técnicas de construção
civil já exigiam, há muito, uma regulação jurídica à altura. Basta considerar que, nas grandes cidades
brasileiras, já se construíam edifícios com mais de 30 andares desde os anos 1940.
A lei de 1964 trouxe não apenas a disciplina da propriedade horizontal, mas também a questão
relativa às incorporações. Essas duas disciplinas não guardam necessariamente uma relação, até porque
o condomínio pode ser constituído de outras formas que não através da incorporação. Entretanto, há
uma razão histórica para que, na época, se resolvesse tratar de ambos os temas de modo conjunto: na
época, eram muitos os empreendimentos imobiliários não concluídos, trazendo enormes prejuízos aos
compradores das unidades, os quais não contavam com uma lei adequada para protegê-los dos abusos
dos incorporadores. A proteção integral desses compradores justificou, portanto, a edição de uma lei
consolidada, unindo as duas matérias.
Desde a publicação do novo Código Civil, em 2002, a parte relativa aos condomínios passa a ser
regulada quase que inteiramente por essa nova legislação, ficando apenas a parte relativa às incorpo-
rações ainda tratada pela Lei 4.591. Essa última disciplina, no entanto, também demanda modificações,
tendo em vista não estar atualizada em relação às modernas formas de incorporação e construção.
O Código Civil de 2002 dedica todo um capítulo à questão da propriedade por apartamentos,
logo após a regulação dos condomínios em geral. Nesse sentido, pretende caracterizar essa modalida-
de como uma subespécie de condomínio, sujeita, no entanto, a regras especiais. Apenas quando essas
regras especiais não forem aplicáveis a determinado caso é que será possível buscar sua solução nas
regras gerais do condomínio.
Nomenclatura
Desde seu surgimento, existe muita discussão quanto ao nome adequado para esse fenômeno
imobiliário. O novo Código Civil adotou uma denominação que, até então, não costumava ser das mais
utilizadas. Chamou a figura de “condomínio edilício”. Embora os autores do código a defendam, há se-
veras críticas quanto a essa denominação, pois o termo “edilício”, supostamente derivado do latim, não
guardaria nenhuma relação direta com o objeto de que se trata. Na realidade, o termo “edilício”, segun-
do os dicionários, significa “relativo a edil”, ou “próprio de edil”, e não possui relação com o ato de edifi-
cação, conforme sustentado pelos autores do Código Civil (LOPES, 2006, p. 50).
Antes do advento do novo código, costumava-se denominar essa forma de propriedade por no-
mes distintos: “propriedade horizontal”, “propriedade por planos horizontais”, “condomínio relativo”,
“condomínio por andares”, “condomínio por edifícios”, “condomínio sui generis” ou “condomínio espe-
cial”. Todas essas denominações, no entanto, pecam em algum sentido, por não caracterizarem, de for-
ma abrangente, as diversas manifestações do fenômeno.
Os termos “relativo”, “sui generis” ou “especial” nada dizem de concreto sobre o fenômeno, que, ali-
ás, tornou-se antes a regra do que a exceção na maior parte do mundo. O termo “propriedade horizon-
tal”, embora frequentemente utilizado, é muitas vezes criticado por se alegar que se trata, na realidade,
de uma propriedade vertical (o edifício). Essa crítica é totalmente infundada, pois o termo é na realidade
uma abreviação da expressão “propriedade por planos horizontais”, que visa denotar a existência de
pisos distintos, cada qual objeto de propriedade de um ou mais indivíduos.
Entretanto, mesmo a expressão “propriedade por pisos horizontais” não é totalmente adequada,
na medida em que oculta outras formas de construção que permitem a utilização dessa modalidade de
uso da propriedade. É o caso, por exemplo, dos conjuntos comerciais em um único piso, ou então, dos
chamados condomínios fechados. Sobre estes, a questão de saber se estão ou não inclusos nas regras
relativas ao condomínio edilício será analisada no item seguinte.
Na ausência de uma melhor denominação, e tendo em vista que a lei vigente utiliza-se desse
nome, adotaremos preferencialmente a expressão “condomínio edilício”. Também usaremos, eventual-
mente, os demais nomes acima referidos sabendo referirem-se, todos, ao mesmo fenômeno, qual seja:
a estruturação de imóveis, unindo áreas de propriedade exclusiva e áreas de propriedade comum.
Delimitação do conceito
Analisada a questão da nomenclatura, importa agora precisar com mais detalhes o conceito. Em
outras palavras, cumpre analisar o que exatamente abrange essa figura da propriedade horizontal.
Segundo João Batista Lopes (2006, p. 62):
O condomínio edilício significa a reunião de habitações, salas ou lojas, formando uma unidade estrutural (edifício)
sujeita a um único regulamento jurídico, para atendimento de necessidades e fins comuns. São consideradas comuns
as coisas destinadas ao serviço do edifício: o solo, as escadas, as paredes mestras, os pátios, os elevadores, a portaria,
a fachada etc.
Já as áreas de uso exclusivo são formadas pelas diversas unidades autônomas que o formam. O
Código Civil assim descreve a conjugação dessas duas realidades:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos
condôminos.
§1.º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou
abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§2.º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação
e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum
pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§3.º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns,
que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (nova redação dada
pela Lei 10.931/2004).
§4.º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§5.º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Como se percebe, o artigo 1.331 traça os preceitos básicos relativos à estruturação do condomí-
nio edilício. Define o direito individual às unidades autônomas, juntamente com uma fração ideal do
solo e das partes comuns. Não é permitida a venda em separado dessas áreas comuns, isto é, uma parte
ideal dela liga-se, de forma indissociável, a cada um dos apartamentos.
Além disso, um requisito fundamental de cada unidade autônoma é a saída para a rua ou outro
ambiente público. Isso significa que não deve haver passagem por unidade de outro proprietário para
se ter acesso à rua. Se isso acontecesse, já não estaríamos mais tratando de condomínio edilício, mas de
outra forma de uso da propriedade.
Cada unidade possui uma fração ideal das partes comuns a ela vinculada, a qual é proporcional
ao seu valor. Assim, uma unidade maior (um apartamento duplex em cobertura, por exemplo) possui
uma parte ideal proporcionalmente maior que as demais.

As garagens, por outro lado, não são partes comuns, mas sim objeto de propriedade exclusiva de
seu dono, vinculadas à respectiva unidade autônoma.
Os terraços de cobertura, como previsto no parágrafo quinto, fazem parte das áreas comuns, a
não ser que, na escritura de constituição do condomínio, tenha-se optado em vinculá-la a uma das uni-
dades. Nesse caso (e isso é bastante comum em edifícios residenciais), o terraço geralmente integra os
apartamentos do último andar.
A partir dessas definições da lei, é comum questionar se os chamados condomínios fechados, ou
seja, os conjuntos residenciais constituídos por casas, enquadrar-se-iam no conceito de condomínio
edilício previsto pela lei.
Com relação a esses, deve-se tomar algum cuidado. Existem condomínios dessa espécie que real-
mente se enquadram na forma de divisão prevista no Código Civil, relativa ao condomínio edilício. Esse
é o caso quando o que existe de fato é uma copropriedade sobre imóvel, objeto de um único registro
no Cartório de Registro de Imóveis.
Nesse caso, haverá registro no referido cartório de uma única inscrição, em relação à qual tenha
se formado um condomínio, com unidades distintas, conferindo-se aos proprietários direitos sobre as
áreas exclusivas e sobre partes ideais das áreas comuns. É o que, muitas vezes, denomina-se “condomí-
nio deitado”.
Por outro lado, existe algo que, apesar da semelhança, não se confunde com essa modalidade de
condomínio edilício. É o caso do loteamento fechado, que é uma forma de parcelamento do solo urbano,
regida pela Lei 6.766/79. Essa lei disciplina a formação de loteamentos em conformidade com princípios ur-
banísticos, visando ao crescimento e desenvolvimento adequado das cidades. Tais loteamentos, ainda que
fechados, não preveem muitas vezes áreas comuns, mas apenas criam lotes privados, juntamente com vias
públicas. Embora o loteamento fechado não esteja previsto expressamente na lei, entende-se que é possí-
vel instituí-lo mediante a aprovação da prefeitura municipal, a qual, através de um ato de concessão ou per-
missão, outorga o uso das vias de circulação e de praças para o uso restrito dos moradores do loteamento.
Assim, são duas formas distintas de constituição dos chamados “condomínios fechados”, trazen-
do consequências diversas, embora, do ponto de vista prático, muitas vezes pareçam semelhantes. É
importante notar, entretanto, que apenas a primeira dessas formas implica, efetivamente, formação de
um condomínio edilício.
Convenção de condomínio
Como se pode concluir do que foi analisado até o momento, o condomínio edilício implica um
exercício de convivência entre vizinhos muito mais intenso do que aquele que existe pela justaposição
de casas isoladas. Não bastasse a circunstância de que apenas paredes ou pisos dividem as unidades
que cabem a cada um dos condôminos, existe uma série de situações relativas ao uso das áreas comuns
que necessitam ser cuidadosamente reguladas, de modo a se evitar os conflitos ou, ao menos, prever as
formas mais eficientes para a sua solução.
Essa é a razão pela qual, desde a antiga Lei 4.591/64, relativa à propriedade horizontal, já se exigia,
no momento da constituição do condomínio, a existência de uma convenção, que regulasse adequada-

mente todos os direitos e deveres dos condôminos, bem como disciplinasse todas as normas relativas
ao uso das áreas comuns, inclusive com relação aos terceiros que as utilizam eventualmente.
Validade e requisitos da convenção

Segundo prevê o artigo 1.333, de forma implícita, a convenção deve ter a forma escrita. Ela pode
tanto possuir a forma de documento particular, elaborado pelos condôminos ou pelo incorporador,
quanto a forma de escritura pública, elaborada por notário. De todo o modo, para que possa valer pe-
rante terceiros, é necessário que ela venha a ser registrada perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Quando tratamos da questão relativa à convenção, é importante atentarmos para o fato de que
ela é oponível erga omnes, ou seja, perante todos, desde que atendido o requisito do registro em cartó-
rio. Isso significa o seguinte: a convenção, nos limites da área do condomínio, é aplicável a todos os in-
divíduos que por alguma razão ali estejam. Assim, não são apenas os signatários, isto é, os proprietários,
que devem submeter-se às suas regras. Também os inquilinos dos apartamentos, os terceiros que ape-
nas estejam ali casualmente, os usuários dos serviços e clientes em um prédio de conjuntos comerciais,
todos sujeitam-se igualmente às regras da convenção.
A esse respeito, assim se manifesta Caio Mário da Silva Pereira (1991, p. 134):
Uma vez aprovada pelo quorum regular, a Convenção adquire força obrigatória. Impõe-se, obviamente, aos seus signa-
tários. [...] Quem assinar obriga-se com isto. Mas, e aqui se caracteriza bem a sua natureza estatutária, desborda dos que
deram sua aprovação e vai alcançar os condôminos que não assinaram, estendendo-lhes a sua força cogente. Mais longe
ainda, impõe-se também aos que recusaram sua aprovação ou sua assinatura por discordarem total ou parcialmente de
sua preceituação. Se fosse possível a qualquer condômino, por se ausentar ou pelo voto contrário, furtar-se ao imperativo
da normação convencional, esta seria nada. O titular de direitos sobre uma unidade tem a faculdade de discordar, de vo-
tar contra, de fazer discurso, de opor-se ao preceito, até o momento da aprovação. Uma vez obtida esta, [...] a convenção
passa a ser a lei daquela comunidade, e seus dispositivos obrigam a todo o condomínio. [...]. Mas não se impõe somente às
partes, tomada esta expressão no sentido de pessoas integrantes do condomínio como titularidade jurídica do edifício.
A Convenção, como direito de uma comunidade, aplica-se ainda como força obrigatória a quantos venham, posteriormen-
te integrá-la, como os adquirentes de direitos ou sub-rogatários naqueles que pertenciam aos originários condôminos.
Mais ainda: a Convenção obriga a quaisquer ocupantes, e nesta palavra, o legislador designou os que o sejam em ca-
ráter eventual. Assim é que a normação privada, decorrente da Convenção, pode ser invocada contra qualquer pessoa
que, ainda transitoriamente, ocupe qualquer parte do edifício. É por esta razão que o visitante não se pode esquivar da
observância das normas vigentes.
Nesse sentido, a convenção não é apenas um contrato entre os condôminos. Ela não cria efeitos
apenas entre os coproprietários, mas em relação a terceiros também. A convenção, portanto, é norma
interna, aplicável ao espaço condominial. Possui um caráter institucional, definindo os deveres que de-
verão ser seguidos e os direitos que deverão ser respeitados por todos ali presentes.
Quorum de instituição e quoruns de alteração

Para que passe a ser eficaz entre os condôminos, é necessário que seja subscrita, isto é, expressamen-
te aprovada, pelo quorum mínimo de dois terços dos titulares das frações ideais. Esse quorum causa alguns
problemas quando se trata de constituição do condomínio através de incorporação. Isso porque, nesse caso,
o próprio incorporador é obrigado a apresentar a minuta da convenção. Desse modo, a convenção será um
documento já elaborado conforme os interesses do próprio incorporador. Mais do que isso, no momento
da constituição do condomínio, é provável que o incorporador ainda mantenha algumas unidades, que não
foram vendidas, podendo, deste modo, aprovar de forma isolada a minuta que ele mesmo elaborou.
Essa convenção, imposta de forma unilateral pelo incorporador, vinculará a todos os proprietários
e também terceiros, e somente poderá ser alterada por dois terços do total das frações ideais (e ainda
assim, não com relação a todos os pontos, como veremos a seguir). Nota-se, dessa forma, que a lei não
prevê uma solução adequada para esse caso. Na hipótese de constituição do condomínio por incor-
poração, deveria a lei prever alguma forma de rediscussão posterior da convenção, quando todas as
unidades já tivessem sido transferidas a outrem pelo incorporador.
Quanto à alteração da convenção, como já referido anteriormente, o artigo 1.351 da lei também
prevê o quorum mínimo de dois terços das frações ideais. Essa regra é prevista na lei, mas nada impede
que, na própria convenção, insira-se um quorum mais elevado, em relação às alterações dessa mesma
convenção. O que a lei proíbe é que se preveja um quorum menor, mas nada impede que o quorum
previsto venha a ser mais elevado, inclusive prevendo a unanimidade das partes ideais, em relação a
alguns temas.
A propósito, a própria lei já exige a unanimidade para a alteração da convenção em relação a
dois pontos específicos: a alteração da destinação do edifício ou a alteração da destinação da unidade
imobiliária. Essas alterações, evidentemente, envolvem questões relativas a direitos dos proprietários e,
portanto, não poderão ser alteradas senão quando todos os condôminos estejam de acordo.
Por essa mesma razão, entende-se que outros temas que envolvam o direito adquirido dos con-
dôminos não podem ser alterados sem a concordância deles. Assim, por exemplo, a alteração da dimen-
são das frações ideais ou a alteração das paredes externas ou da fachada do edifício.
A questão da alteração da destinação do edifício ou das unidades exige uma atenção especial.
Por um lado, é evidente que, quando se opta por transformar um condomínio residencial em um condo-
mínio comercial, é necessária a unanimidade dos condôminos. Mas, essa mesma unanimidade também
é exigida quando se opta por transformar um condomínio residencial em alguma destinação mais espe-
cífica: um condomínio estritamente para idosos, por exemplo, não sendo admitida a venda de unidades
para famílias com crianças.
Do mesmo modo, com relação à alteração da destinação das unidades, é sempre necessária a
avaliação segundo um critério de razoabilidade. Caso não haja solução amigável, a decisão caberá ao
juiz. Assim, não poderá a convenção simplesmente impedir a aquisição de determinada unidade por
um casal com muitos filhos. Por outro lado, ela poderá impedir a utilização de um mesmo espaço por
várias famílias, que querem criar subdivisões na unidade que não existiam originalmente. Nesse senti-
do, a avaliação sobre o conteúdo da convenção e sobre as alterações que nela se pretende fazer, estarão
sempre sujeitas a uma análise judicial, caso algum dos condôminos leve essa questão a juízo.
Conteúdo da convenção
O artigo 1.334 do Código Civil assim dispõe:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a conven-
ção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordiná-
rias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§1.º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§2.º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compra-
dores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Assim, estes temas, além daqueles relacionados no artigo 1.332 (discriminação e individualização
das unidades de propriedade exclusiva; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade; e o
fim a que as unidades se destinam), devem constar da convenção, segundo o que determina a lei. Nada
impede, no entanto, que diversos outros assuntos sejam tratados na convenção.
Por essa razão, o inciso V do artigo 1.334 prevê, entre os temas a serem tratados, a elaboração
do regimento interno. Neste, devem constar todas as regras específicas quanto ao uso das partes ex-
clusivas e comuns do condomínio. É comum, inclusive, que o regimento interno seja definido em um
documento específico, apartado da convenção. Dessa forma, a convenção trataria dos temas essenciais,
relativos à definição das partes ideais e das unidades condominiais, e o regimento trataria das regras
específicas quanto ao uso e funcionamento do condomínio edilício. É neste documento que constarão,
por exemplo, os horários de funcionamento da portaria e as atribuições do zelador.
Assim, o regimento interno tem a função de completar a convenção. Ocorrendo conflito entre as
disposições do regimento e as da convenção, prevalecerá a convenção. O regimento interno, se cons-
tante de documento apartado, também deverá ser instituído e alterado pelo mesmo quorum previsto
para a convenção.
Conclusão
O condomínio edilício representa uma grande inovação, desenvolvida ao longo dos últimos sécu-
los, relativa ao aproveitamento do espaço urbano, com base na modernização das técnicas de constru-
ção. Nesse sentido, a instauração do condomínio depende de um equacionamento bastante elaborado
quanto aos direitos e deveres dos condôminos.
Por essa razão, a lei estabelece as regras básicas relativas à propriedade horizontal. Ao mesmo
tempo, atribui à convenção do condomínio a possibilidade de disciplinar, de modo mais amplo e espe-
cífico, as questões relativas a cada condomínio.
É importante notar que as regras da convenção submetem-se às regras da lei. Desse modo, não
pode haver conflito entre umas e outras. Caso exista, prevalecerão as disposições da lei.
Entretanto, a convenção pode sim ampliar algumas garantias que são estabelecidas na lei. Pode,
por exemplo, elevar os quoruns relativos a algumas matérias. Não pode, por outro lado, reduzi-los, pois,
dessa forma, estaria tornando a situação dos condôminos mais insegura.
A convenção está, portanto, sujeita às restrições da lei, em todos os sentidos.
Texto complementar
Segue, como texto complementar, um modelo de regimento interno de um condomínio, elabo-
rado pelo Dr. Rudnei Maciel (2007), e extraído do site <www.folhadosindico.com.br>, na internet. Vale
a pena conferir outros modelos disponíveis nesse endereço. Além disso, com alguma procura, encon-
tram-se também modelos atualizados de convenções na internet.
Condomínio Edifício EXEMPLO

Regulamento interno
O regulamento interno do Condomínio Edifício EXEMPLO, localizado à ENDEREÇO, CIDA-
DE, ESTADO, é parte integrante de sua Convenção e reger-se-á pelo disposto na Lei 4.591/64, Lei
10.406/2002 e assembleias gerais. Obrigam-se os condôminos ou terceiros a quem aqueles cedam,
seja a que título for, suas unidades autônomas, a cumpri-lo, sendo as infrações punidas de acordo
com as normas deste Regulamento, da Convenção do Condomínio e na forma prevista nos demais
dispositivos legais que regem a matéria.
Capítulo I – dos direitos e deveres dos condôminos
Art. 1.º São direitos dos condôminos:
I - usar, gozar, fruir e dispor das respectivas unidades autônomas, desde que respeitadas as dispo-
sições deste regulamento interno, da Convenção, das Leis 4.591/64, Lei 10.406/2002 e das demais
leis aplicáveis.
II - Fazer uso das partes comuns, conforme a sua destinação, e sobre elas exercer todos os direitos
que lhes são legalmente conferidos, desde que respeitadas as disposições da lei civil, desta conven-
ção, do presente regulamento interno e decisões das assembleias especificamente aplicáveis, de
forma que o uso da coisa comum não cause incômodo, dano, obstáculo ou embaraço, suscetíveis
de prejudicar a utilização pelos demais condôminos e legítimos possuidores de suas respectivas
partes próprias ou comuns.
III - Comparecer ou fazer-se representar nas assembleias gerais, podendo participar, votar e ser vo-
tado, aprovar, impugnar, rejeitar qualquer proposição, desde que em dia com o pagamento das
despesas condominiais e multas que lhe tenham sido impostas.
IV - Fazer consignar no livro de atas das assembleias, ou no livro de ocorrências, críticas, sugestões,
desacordos ou protestos contra atos que considerarem prejudiciais à boa administração do condo-
mínio, solicitando ao síndico, se for o caso, a adoção das medidas corretivas adequadas.
V - Examinar livros, arquivos, contas e documentos outros, podendo, a qualquer tempo, solicitar
informações ao síndico sobre questões atinentes a administração do condomínio.
VI - Manter animais em suas unidades, desde que não causem risco à integridade, ao sossego, à
salubridade dos moradores, à higiene das áreas comuns e nelas sejam conduzidos no colo ou, se
necessário, em compartimentos apropriados.
Art. 2.º São deveres dos condôminos:
I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais nos termos da
convenção.
II - Cumprir e fazer com que sejam cumpridas, respeitar e fazer com que sejam respeitadas por seus
locatários, sub-rogados, empregados e usuários a qualquer título, da respectiva unidade autônoma,
as determinações da convenção, do presente regulamento interno, das assembleias gerais e da lei
civil aplicável à matéria.
III - Zelar pela ordem, segurança, solidez, asseio e conservação da edificação, bem como reparar os
danos e/ou prejuízos que venham a causar às áreas comuns e/ou às unidades autônomas.
IV - Permitir o ingresso do síndico ou de pessoa por este indicada em sua unidade, sempre que
houver necessidade de realizar trabalhos e verificar as instalações elétricas, hidrossanitárias ou de
gás que estejam em mau funcionamento ou necessitando de reparos e que interessem a causa
comum.
V - Manter atualizados seus dados cadastrais e dos demais moradores da unidade perante a admi-
nistração.
VI - Observar o horário de silêncio: das 22h às 07h.
Art. 3.º É vedado aos condôminos ou a terceiros que, de qualquer forma, ocupem as unidades au-
tônomas:
I - prejudicar o direito dos demais moradores.
II - Dar às suas partes destinação diversa do conjunto da edificação e utilizá-las de maneira prejudi-
cial ao sossego, salubridade, segurança e bons costumes.
III - Usar, ceder ou alugar o apartamento para fins não residenciais.
IV - Alterar a forma e a cor da fachada, portas, janelas e demais esquadrias externas.
V - Colocar vasos e outros objetos nos parapeitos das janelas, bem como instalar varais externos.
VI - Colocar, na parte externa ou interna do edifício, placas, letreiros, anúncios, aparelhos luminosos
ou qualquer outra inscrição ou publicidade, salvo enfeites natalinos.
VII - Colocar aparelho de ar condicionado fora do padrão estabelecido em assembleia.
VIII - Permitir o escoamento de água proveniente de ar condicionado, de roupas, tapetes ou asseme-
lhados que prejudique as demais unidades ou áreas comuns.
IX - Atirar pontas de cigarro, água e qualquer outro objeto pelas janelas, ou ainda nos corredores,
escadas, saguão, bem como limpar ou estender tapetes, capachos, almofadas, colchões, cobertores
etc., nas áreas comuns e janelas.
X - Lançar pelo vaso sanitário, pelas pias ou demais tubulações, materiais ou dejetos que possam
obstruir os encanamentos e esgotos do condomínio.
XI - Depositar lixo fora dos locais destinados para depósito, sem acondicionamento adequado, não
selecionados em lixo seco ou orgânico e em desacordo com os horários estabelecidos: segunda à
sexta-feira das 18h às 19h e no sábado das 11h às 12h.
XII - Usar as dependências de uso comum como depósito, mesmo que momentaneamente, para
guarda de objetos particulares ou materiais de qualquer natureza.

XIII - Promover leilões, exposições ou vendas nas áreas comuns.

XIV - Instalar antenas de radioamador no edifício, bem como cabos e fios de televisão nas áreas co-
muns sem autorização expressa da administração.
XV - Utilizar os empregados e prestadores de serviço do condomínio para serviços particulares du-
rante o horário de trabalho.
XVI - Produzir ruídos excessivos, em qualquer horário, nos apartamentos ou nas áreas comuns, que
possam perturbar o sossego dos demais moradores.
Capítulo II – do salão de festas
Art. 4.º O salão de festas, seus equipamentos, móveis e utensílios destinam-se a realização de assem-
bleias, reuniões e festas promovidas pela administração e por moradores em dia com suas obriga-
ções condominiais.
Parágrafo único. Não será permitido o aluguel ou cessão a terceiros.
Art. 5.º As reservas serão realizadas mediante formulário próprio disponível com a administração ou
pessoa por esta designada.
Art. 6.º Quando da entrega e devolução das chaves serão realizadas vistorias do local.
Art. 7.º Compete ao condômino entregar as chaves do local, devidamente limpo, com o lixo recolhi-
do e em perfeitas condições, até a manhã do dia seguinte ao evento.
Art. 8.º Será cobrada taxa pela utilização do salão, no valor determinado em assembleia, a ser inseri-
da no boleto de cobrança do condomínio seguinte à utilização.
Capítulo III – das garagens
Art. 9.º Os espaços-estacionamentos destinam-se exclusivamente a guarda de veículos.
Art. 10. O condomínio não disporá de vigia para guarda exclusiva dos espaços-estacionamentos ou
seguro para cobertura de danos, roubos e furtos que por ventura venham a ocorrer no interior desta
e em áreas comuns.
Art. 11. A velocidade máxima permitida é de 10 km/h e a circulação deve ser feita sempre com os
faróis acesos.
Art. 12. É vedado aos condôminos:
a) depositar móveis, utensílios, pneus, motores ou quaisquer outros objetos, ainda que tempo-
rariamente e na sua vaga;
b) executar serviços como montagem de móveis, pintura, conserto, limpeza etc., ainda que na
sua vaga;
c) buzinar nas áreas comuns, ou produzir qualquer tipo de barulho excessivo proveniente do
veículo;
d) estacionar fora dos limites da sua vaga;
e) alugar ou ceder seu box a não moradores, sem dar direito de preferência a condômino resi-
dente.

Capítulo IV – das penalidades

Art. 13. Os condôminos estão sujeitos às seguintes penalidades pelo descumprimento do disposto
na convenção e no presente regulamento interno:
a) deixar de pagar as importâncias que lhe couberem no rateio das despesas, bem como mul-
tas por infração – perda do direito de votar, ser votado e participar das assembleias, e multa
de 2% (dois por cento) sobre o valor da respectiva contribuição, corrigida monetariamente e
acrescida de juros de 1% (um por cento) ao mês, calculados a partir de cada vencimento, nos
termos da legislação vigente, além de honorários advocatícios de 20% sobre o débito, devidos
no caso de cobrança judicial ou extrajudicial, e custas, se houver.
b) demais infrações: após advertência, por escrito, ao condômino infrator, multa no valor equi-
valente a 2 (duas) vezes a sua contribuição mensal para as despesas à época da aplicação da
penalidade, enquanto perdurar a infração, sem prejuízo da adoção das demais medidas legais
cabíveis, visando a reparação de eventual dano ocasionado às áreas comuns ou ao uso das
partes privativas.
§1.º - A aplicação das multas capituladas não autoriza a manutenção do estado das coisas pratica-
das, ou desenvolvidas contrariamente a lei, a convenção e ao regimento interno, que se cumprirão
ainda que por vias judiciais.
§2.º - Em caso de reiterado descumprimento dos deveres previstos na Lei 4.591/64, Lei 10.406/02, na pre-
sente convenção e regimento interno, o condômino ou possuidor poderá ser constrangido a pagar uma
multa correspondente até 5 (cinco) vezes a sua contribuição mensal para as despesas da sua unidade, in-
cidente à época da infração, mediante deliberação de três quartos dos condôminos restantes, conforme
a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
§3.º - Em caso de reiterado comportamento antissocial, o condômino infrator pagará a multa no va-
lor equivalente a 10 (dez) vezes a sua contribuição mensal para as despesas à época da infração, até
ulterior deliberação de assembleia, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 1.337 do Código
Civil em vigor;
§4.º - As multas serão incluídas no respectivo documento de cobrança, emitido por ocasião do reco-
lhimento das contribuições mensais das unidades;
§5.º - Considera-se reiterada quando a prática da infração for cometida por duas ou mais vezes, so-
bre o mesmo fato ou não, num período de cinco meses.
Capítulo V – das disposições gerais
Art. 14. Os condôminos são diretamente responsáveis por todos os atos praticados por seus depen-
dentes, empregados, locatários ou ocupantes a qualquer título de seus apartamentos.
Art. 15. O condomínio, em hipótese alguma, responsabilizar-se-á por furtos, roubos ou danos ocor-
ridos nas unidades autônomas e nas áreas comuns.
Art. 16. É atribuição dos empregados do edifício comunicar ao síndico qualquer irregularidade co-
metida por parte dos moradores ou visitantes.

Art. 17. As reclamações e sugestões devem ser registradas em livro próprio ou submetidas à apre-
ciação da Assembleia Geral.
Art. 18. Será observado, em tudo quanto for omisso no presente regulamento, a Convenção, a Lei
4.591/64, Lei 10.406/02, com as modificações posteriormente introduzidas aplicáveis à matéria.
Art. 19. Cada condômino receberá uma via deste regulamento, não podendo alegar a sua ignorân-
cia.
Art. 20. Em caso de venda ou locação, o condômino deverá comunicar ao síndico o nome e demais
dados do novo morador, adquirente ou locatário fazendo constar, obrigatoriamente, nos respecti-
vos instrumentos, cláusulas que obrigue o fiel cumprimento das disposições contidas na Conven-
ção e no presente regulamento interno. Em caso de omissão, o vendedor ou locador ficará solidaria-
mente responsável, com o novo adquirente, locatário ou morador por quaisquer danos.
Parágrafo único. Em caso de locação, o locador permanecerá como único responsável perante a
administração do edifício pelo pagamento de sua cota parte e multas.
Art. 21. Fica eleito o Foro da Comarca de Porto Alegre, Capital do Estado do Rio Grande do Sul, com
renúncia de quaisquer outros, por mais especiais que sejam, para qualquer ação ou procedimento
decorrente da aplicação dos dispositivos deste regulamento.
CIDADE , DIA de MÊS de ANO.
Atividades
1. Assinale as alternativas como verdadeiras (V) ou falsas (F):
(( O Brasil dispõe de uma legislação referente a condomínio de propriedade horizontal desde
1964.
(( Propriedade horizontal e condomínio edilício são duas formas distintas de condomínio,
cada uma com sua regulação específica.
(( O condomínio deitado, quando resultante de desdobramento em unidades distintas, de-
vidamente registradas no Cartório de Registro de Imóveis, é uma forma de condomínio
edilício.
(( A Lei 4.591/64 regula, até os dias atuais, a disciplina dos condomínios e incorporações imo-
biliárias.
(( Embora já existissem formas de condomínio desde os romanos e sumérios, a propriedade ho-
rizontal, da forma como a conhecemos atualmente, apenas se formou a partir do século XVIII.

2. Qual a função da convenção condominial?
3. Quais são as matérias previstas na convenção que não podem ser alteradas senão mediante una-
nimidade?

Gabarito
1. F– F–V–F–V
2. A função da convenção condominial é disciplinar os direitos e deveres dos condôminos, definir

as regras de uso e funcionamento das partes comuns e unidades exclusivas, tratar de questões
relativas à administração e à deliberação em assembleia, bem como dispor sobre todos os outros
assuntos que os condôminos decidam regular.
3. O Código Civil menciona expressamente duas dessas matérias: a alteração da destinação do con-
domínio e a alteração da destinação da unidade imobiliária. Além dessas, relacionam-se também
todos os casos em que ocorrer a modificação de direito adquirido dos condôminos, tais como a
alteração das partes ideais ou das unidades exclusivas, por exemplo.


Direitos e deveres
dos condôminos
Introdução
A convivência de pessoas de origens e costumes distintos em um condomínio, seja este residen-
cial, seja comercial, exige um equilíbrio bastante delicado. Esse equilíbrio somente é estabelecido pelas
regras legais e convencionais que regulam as relações condominiais. O exame dessas regras permite
elencar uma série de direitos e deveres dos condôminos, variáveis conforme o caso, mas que regulam,
de um modo geral, o uso adequado da propriedade decorrente do condomínio. Uma vez que o condo-
mínio é a conjunção de espaços particulares com espaços de propriedade comum, é de grande impor-
tância que cada condômino esteja ciente de seus direitos e de seus deveres para, desse modo, não ferir
os direitos dos demais condôminos.
Na realidade, cada titular de uma unidade autônoma possui sobre ela os mesmos direitos básicos
inerentes a qualquer outra forma de propriedade. Por outro lado, tendo em vista a situação específica
do condomínio, o titular possui também deveres, que surgem exatamente para permitir o exercício dos
direitos por parte de todos, com base nas normas de convivência. Em outras palavras, o condomínio, tal
como uma escola, uma empresa ou a sociedade como um todo, é um agrupamento humano em que a
definição dos direitos e deveres visa justamente permitir a convivência da melhor forma possível, equa-
cionando os interesses pessoais de cada um.
Conforme ensina João Batista Lopes (2006, p. 76):
Os atos dos condôminos são regulados pelo princípio da igualdade de uso ou reciprocidade de direitos e deveres. Em
rigor técnico, não há falar de restrições ou limitações ao direito de propriedade, mas, sim, de regulamentação de seu
exercício [...].
Sendo assim, pode-se dizer que, para além do pagamento devido por cada condômino, este é tam-
bém responsável por uma série de outras obrigações, as quais não significam limitação ao seu direito de
propriedade, mas sim regulamentação adequada de seu uso, tendo em vista os interesses dos demais.
38 | Direitos e deveres dos condôminos
Desse modo, para que se possa compreender as responsabilidades de cada coproprietário, é fun-
damental conhecer as normas que regem os condomínios e as relações entre condôminos. Essas normas
possuem duas naturezas diversas: por um lado, decorrem da lei, ou seja, resultam da legislação imposta
pelo Estado; por outro, decorrem do que os condôminos aprovaram, no momento da constituição do
condomínio. São as normas que constam da convenção do condomínio e de seu regimento interno.
Tendo em vista que essas normas convencionais variam caso a caso, a definição do rol exato de direitos
e deveres dos condôminos apenas será feita a partir da análise específica, relativa a cada condomínio.
Quanto às regras legais, estas encontram-se previstas principalmente pelo novo Código Civil, vi-
gente desde janeiro de 2003. Por outro lado, a Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964, embora derrogada
em muitos de seus dispositivos, permanece válida em alguns pontos, em relação aos quais o Código
Civil não trouxe inovações. Esse rol de normas é, como comentado acima, completado pelas regras pre-
vistas na convenção do condomínio e no regulamento interno.
Assim, no que se refere à temática específica dos direitos e deveres dos condôminos, objeto desta
aula, a análise específica do tema inicia-se pelo que está disposto nos artigos 1.335 e 1.336 do Código Civil:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossui-
dores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na
convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego,
salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Esses direitos e deveres serão analisados a seguir, de forma mais precisa.
Uso, fruição e disposição

A previsão do inciso I do artigo 1.335 do Código Civil reitera as três faculdades básicas que de-
correm da propriedade: usar da forma que lhe convenha; fruir, ou seja, perceber resultados financeiros
decorrentes do bem; e dispor, ou seja, a qualquer tempo, vender, alugar ou de outra forma ceder sua
unidade, sem que, para isso, precise do consentimento dos demais proprietários.
Quanto à venda da propriedade autônoma, é importante atentarmos para o fato de que a unida-
de exclusiva é inseparável da parte comum, ou seja, o proprietário não pode vender seu apartamento
e continuar usufruindo das partes comuns, como o salão de jogos e o playground. Do mesmo modo,
também não se pode vender o direito ao uso das partes comuns sem a venda da propriedade exclusi-
va. Trata-se de uma e única unidade indissociável. Por isso a cada unidade autônoma, conforme o seu
tamanho, corresponde uma fração ideal do solo e das partes comuns, a qual não pode, em nenhuma
hipótese, ser vendida ou cedida de forma separável da unidade exclusiva.

É o que decorre das regras que constam do artigo 1.339 e seus parágrafos:
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são tam-
bém inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§1.º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§2.º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo
fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva
assembleia geral.
Percebe-se, portanto, que a lei procura tornar bastante clara a circunstância de que o direito de
propriedade é único, seja ele exercido sobre as partes exclusivas, seja exercido sobre as partes comuns.
O proprietário não pode nem vender esses bens em separado, nem gravá-los com hipoteca, conforme
consta do parágrafo primeiro. Caso ele opte por hipotecar seu imóvel, a garantia recairá sobre a totalida-
de de seu direito, isto é, sua propriedade exclusiva e a fração ideal do solo e das áreas comuns. Cumpre
esclarecer que o novo Código Civil também detalha, no parágrafo segundo do artigo 1.331, algumas
das partes comuns de um condomínio edilício, que não podem ser divididas, separadas ou alienadas:
§2.º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação
e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum
pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Por outro lado, o próprio artigo 1.339, em seu parágrafo segundo, prevê uma exceção à regra de
que as frações ideais sobre as partes comuns são inseparáveis das unidades autônomas. Através desse
dispositivo, permite-se que o proprietário venda a outro condômino uma parte acessória de sua unidade.
Também permite essa mesma venda a um terceiro, mas nesse caso apenas sob duas condições: de que
essa possibilidade conste do ato constitutivo do condomínio (a convenção) e de que não haja oposição
da assembleia. Assim, mesmo constando da convenção do condomínio, é possível que a assembleia, por
maioria de votos, acabe não permitindo essa venda a terceiros. A assembleia deverá, de qualquer forma,
manifestar-se, já que qualquer condômino possui preferência na aquisição em relação a um terceiro.
Por parte acessória deve-se entender uma propriedade exclusiva, mas que possua uma matrícula
específica no Registro de Imóveis, bem como indicação fiscal individualizada. Em alguns casos, as ga-
ragens podem revestir-se dessas características, o que permitiria a sua venda em separado. Entretanto,
na maioria das hipóteses, não será possível sua venda dessa forma, visto que, geralmente, elas acabam
integrando a matrícula e o lançamento fiscal da própria unidade autônoma.
Em tais casos, apenas a locação da vaga na garagem seria permitida. Trataremos desse ponto e de
outros relativos às questões das garagens no item seguinte, dada a sua relevância.
Vaga da garagem
A respeito das garagens, é necessário considerar que são diversas as possibilidades existentes
sobre o uso desse espaço. Em alguns casos, cada condômino tem propriedade exclusiva sobre uma ou
mais garagens. Em outros trata-se apenas de área comum. Nessas hipóteses, ocorre muitas vezes que
o número de garagens é inferior ao número de apartamentos. Ou então, que algumas garagens são lo-
calizadas em pontos bem mais favorecidos, do ponto de vista da utilização, que outras. Assim, é preciso
considerar alguns aspectos específicos.
Como já comentado anteriormente, a venda da vaga de garagem a outro condômino é permitida.

A venda a terceiro será autorizada se a convenção do condomínio assim o permitir e se a assembleia
geral não se opuser. Outro detalhe importante é que a venda só poderá ocorrer se a garagem possuir
matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, pois, do contrário, ela integra, indissociavelmente,
a área da unidade autônoma.
Além disso, o proprietário que possuir a garagem como unidade autônoma, com espaço devida-
mente definido e discriminado, poderá utilizá-la colocando nela os veículos que preferir, sejam estes
automóveis, motocicletas, bicicletas etc. As restrições à utilização da garagem, nesse caso, são relativas
à destinação da unidade. Em outras palavras, não é permitido utilizá-la com outra finalidade senão a de
guardar veículos.
Por outro lado, existem casos em que há garagens com espaços delimitados, embora elas não cor-
respondam a propriedades exclusivas dos condôminos, mas sim constituam áreas comuns, de todo o
condomínio. Nesse caso, será a convenção ou o regimento interno que direcionará o seu uso. O espaço
delimitado por faixas ou placas não tem o condão de fazer com que a área deixe de ser área comum.
Nessas situações, surgem alguns problemas, principalmente se o número de vagas for inferior ao
número de unidades autônomas. Dessa forma, todos os condôminos devem ter direito a utilizá-las, em
conformidade com as normas estabelecidas na convenção. Esta deverá prever critérios para que todos
possam desfrutar das vagas, em turnos ou de outra forma. É possível, assim, que se defina a realização
de rodízios ou sorteios. No caso dos sorteios, é importante que estes ocorram periodicamente, para
evitar que, após a realização do primeiro sorteio, aqueles que obtiveram as melhores vagas delas se
apossem em definitivo. Portanto, deve haver critérios claros previstos na convenção relativamente a
tais definições. Esta pode eventualmente prever também que as vagas serão utilizadas aleatoriamente,
dependendo de quem chegar primeiro. Essa solução, entretanto, não é a mais indicada, pois pode cer-
tamente resultar em conflitos.
No que se refere à possibilidade de locação das vagas de garagem, o artigo 1.338 do Código Civil
define que os condôminos possuem preferência para a locação em relação a terceiros. Além disso, os
terceiros somente poderão ser locatários de vagas se a convenção o permitir. Do contrário, razões de
segurança e privacidade do condomínio justificam que não se permita a qualquer condômino alugar
a sua vaga a um estranho. A possibilidade de locação a terceiros, aliás, costuma ser mais comum em
condomínios comerciais do que em condomínios residenciais.
Uso das partes comuns

Por uso das partes comuns do condomínio entende-se o exercício simultâneo de direitos por
várias pessoas, cotitulares dos direitos sobre essas áreas. Como já informado, não existem limitações ao
direito de propriedade, mas apenas regulamentações quanto ao seu exercício. Assim, o uso das áreas
comuns enfrenta restrições que decorrem da necessidade de seu compartilhamento.
Além dos deveres dos condôminos previstos em lei, existem ainda outras duas ordens de restri-
ções que decorrem de princípios gerais de convivência. A primeira delas é que o uso das partes comuns
não pode causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores. Ou seja, o salão de festas e
a sala de jogos podem ser usados desde que sua utilização não atrapalhe o desfrute dessas ou de outras
partes pelos demais condôminos. A segunda restrição é a de que não é permitido constituir obstáculos
ou embaraço ao bom uso da propriedade por todos. Um exemplo disso é que o condômino não pode
colocar entulhos na sua vaga ou na de outro, dificultando ou impedindo a utilização da garagem por
outras pessoas.
Nos dois casos citados acima, deverá prevalecer o poder disciplinador do condomínio, de modo
que as atitudes e vontades individuais sejam submetidas à vontade de todos. O uso das áreas comuns por
cada condômino, portanto, deve ocorrer sem que isso cause problemas ao uso por parte dos demais.
Além disso, o condômino deve atentar sempre para o direito dos demais moradores e vizinhos.
Por essa razão, é dever do condômino conservar e manter as áreas comuns e, em caso de danos causa-
dos por ele a essas áreas, deve repará-los.
Desse modo, as áreas comuns devem ser conservadas e mantidas sob essa natureza. Mesmo que
algumas áreas de uso comum não possuam uma destinação específica, o condômino não poderá tomá-
-las como sua propriedade individual. Assim, não é permitido o chamado usucapião, ou seja, a aquisi-
ção da propriedade decorrente da não utilização do bem, por parte dos condôminos, sobre as áreas
comuns. Afinal, como já analisado, estas não poderão ser divididas, nem vendidas separadamente das
unidades exclusivas a que se referem.
Em contrapartida, o Código Civil, em seu artigo 1.340, possibilita a um ou mais condôminos a uti-
lização com exclusividade de partes comuns do condomínio, caso em que as despesas decorrentes do
uso dessas áreas são de responsabilidade exclusiva de quem as usufrui. Assim, por exemplo, as despesas
relativas ao uso dos elevadores podem apenas caber aos condôminos que deles se utilizam. Os aparta-
mentos situados no térreo não seriam obrigados a compartilhar dessas despesas. No entanto, mesmo
nesse caso, essa possibilidade de uso exclusivo pode ser negada pela convenção do condomínio, caso
em que as despesas e o uso seriam obrigatoriamente compartilhados por todos.
Como se vê, em cada hipótese, serão preponderantemente a convenção e o regimento interno do
condomínio que disciplinarão a forma de utilização de cada uma das áreas comuns.
Uso das áreas privativas

A unidade autônoma pode ser livremente utilizada pelo proprietário, ou por quem a detenha em
determinado período, desde que respeitadas as normas constantes da lei. Aplicam-se a esse caso, em
especial, os incisos I a IV do artigo 1.336 do Código Civil. Além dessas, algumas outras regras aplicam-se,
as quais podem ser condensadas nas seguintes orientações gerais:
a) respeito às regras gerais de boa vizinhança;
b) utilização da unidade de forma adequada à destinação do imóvel.
No que se refere ao respeito às regras gerais de vizinhança, é importante considerar a previsão do
artigo 1.337, parágrafo único. Segundo esse dispositivo, o condômino que possuir reiterada conduta an-
tissocial, gerando incompatibilidade de convivência com os vizinhos, poderá vir a ser apenado com mul-
ta correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. Dessa
maneira, o Código Civil prevê uma possibilidade de constranger o condômino que, por sua ação, causar
reiteradamente dano aos demais, por conta da não observação das regras básicas de vizinhança.
Além disso, a parte final desse dispositivo dá a entender que o Código Civil permite também que
a assembleia delibere por medidas mais drásticas quanto a esse condômino, inclusive impedindo-o
de continuar habitando aquele espaço. Melhor seria, evidentemente, se o Código Civil tivesse deixado
essas outras possibilidades mais claras. De todo o modo, não há dúvidas que, relativamente à legislação
anterior, trata-se de um grande avanço.
Ainda sobre esse tema específico, Lorena del Carmen Contreras e Maria Inês R. Landini Dolci (2003,
p. 23) lecionam o seguinte: “A lei não define o que é comportamento antissocial dos condôminos ou
possuidores. Portanto, recomenda-se que a Convenção estabeleça expressamente o que o condomínio
considera comportamento antissocial. Essa medida diminui a incidência de dúvidas e abusos”.
Cabe salientar ainda, quanto a essa questão, o uso do termo “bons costumes”, efetuado pelo Có-
digo Civil no final do inciso IV do artigo 1.336, relativamente à forma como cada condômino deverá
utilizar sua unidade específica. Isso significa que a lei procura garantir a todos que sua tranquilidade não
será afetada por ações tomadas por vizinhos, que sejam de alguma forma atentatórias à moralidade e
aos costumes tidos como razoáveis em uma sociedade.
Por outro lado, o condomínio não tem o direito de impedir que ocupantes de um apartamento
ou conjunto, sejam estes proprietários ou não, recebam visitas de pessoas de caráter duvidoso. A menos
que seja comprovado que essas pessoas podem efetivamente perturbar o sossego ou as regras vigen-
tes, não é permitido ao condomínio realizar um controle prévio quanto ao ingresso desses indivíduos.
Cada condômino ou ocupante tem o direito de receber quem quer que seja, desde que não haja ofensa
ao sossego e à moralidade. Havendo suspeitas, poderão ser coletadas informações e elementos neces-
sários para instruir procedimento judicial específico, o qual, no entanto, apenas será efetivado após a
referida ocorrência.
Existem, ainda, outros fatores considerados como violação das regras de boa vizinhança. Um de-
les, muito comum em condomínios nas grandes cidades, é o barulho. Em alguns estados como São
Paulo e Minas Gerais, existem decretos que regulam horários e valores de ruídos máximos permitidos,
contados em decibéis. No Rio de Janeiro, há a Lei 126, de 10 de maio de 1977, a Lei do Silêncio. Por essa
lei, não é permitido qualquer ruído que ultrapasse os 85 decibéis em ambiente exterior ao recinto em
que tem origem.
Havendo problemas de barulho nos condomínios, deve-se contatar o síndico para que o problema
seja solucionado da maneira mais amena possível, começando com uma circular que não seja nominal
ao condômino que produz barulho após o horário permitido, e culminando com medidas judiciais para
cobrança de multas. Geralmente, a própria convenção traz os horários em que deve ocorrer o silêncio.
Outro dever do condômino expresso em diversos enunciados legais é justamente a questão rela-
tiva à utilização adequada da unidade, que deverá ocorrer em conformidade com a destinação prevista
na convenção do condomínio. Essa obrigação também encontra-se prevista no inciso IV do artigo 1.336
do Código Civil. Dessa maneira, é inerente ao direito de propriedade sobre uma unidade autônoma que
esta seja utilizada de acordo com a destinação adequada.
Assim, não são permitidas, por exemplo, atividades comerciais em condomínios exclusivamente
residenciais. Essa vedação não implica, por exemplo, que um condômino opte por fazer de sua resi-
dência seu espaço de trabalho. Entretanto, a utilização como ambiente de trabalho deverá cercar-se de
cuidados, de modo a não atrapalhar a vizinhança: não poderão existir placas indicativas do negócio em
frente ao seu apartamento; da mesma forma, o número de pessoas que o visitem não deverá ser exces-
sivo, de forma a atrapalhar a utilização residencial e a segurança dos demais condôminos.
Votação em assembleia
Ao condômino é permitido participar das assembleias, podendo também candidatar-se aos car-
gos previstos na convenção, desde que não tenha dívida com o condomínio. Assim, todo condômino,
proprietário ou possuidor de uma ou mais unidades em um edifício, ao participar da assembleia, tem
direito ao voto, seja pessoalmente ou através de um procurador. No caso de procuração, tendo em vista
o disposto no parágrafo 2.° do artigo 654 do Código Civil, pode haver necessidade de reconhecimento
de firma, caso isso conste da convenção, ou seja assim definido pela maioria dos condôminos.
Em se tratando das votações em assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio,
de acordo com o parágrafo 4.º do artigo 24 da Lei 4.591/64, o locatário poderá votar, caso o condômino-
-locador não compareça.
Uma questão que tem sido muito discutida é a situação de um condômino que permanece
inadimplente por um período extenso, mas acaba fazendo acordo para pagamento parcelado da dívi-
da e passa a pagar as cotas mensais em dia. Terá ele direito a voto em assembleia? O entendimento é
que, uma vez tendo sido realizado o acordo e considerando que o condômino está em dia com o que
foi acordado, ele tem, sim, direito ao voto. Afinal, cabe ao condomínio, através de seu síndico, aceitar
ou não a realização do acordo. Se aceito o acordo, existirão novos prazos de pagamento. São estes que
determinam se o condômino está ou não em dia com suas obrigações.
Contribuição condominial
Segundo alguns, o conceito de condomínio edilício está relacionado com a própria contribuição
para as despesas comuns em edifícios de apartamentos. Embora evidentemente exagerada, essa posi-
ção denota a importância das contribuições condominiais na vida de um condomínio. Ou seja, no mo-
mento em que o condômino adquire sua propriedade autônoma em um condomínio edilício, já deve
ter claro que deverá arcar com algumas despesas em comum para o bom funcionamento e manutenção
da propriedade. Esse é, portanto, um dever essencial de qualquer condômino.
Por outro lado, é direito de qualquer condômino que todas as despesas e receitas sejam demons-
tradas por meio de um balancete contábil. Esse balancete é normalmente submetido à apreciação de
um conselho consultivo e, posteriormente, deve ficar à disposição, em local de fácil acesso, para análise
por parte de todos os condôminos.
A contribuição condominial corresponde à parcela de pagamento de condomínio proporcional a
cada unidade do edifício. Salvo previsão em contrário, a cota de cada condomínio corresponde à fração
ideal do terreno relativa à cada unidade. Assim, apartamentos maiores possuirão também obrigações
de despesa maior em relação às demais unidades.
Existem basicamente dois tipos de despesas relativas ao condomínio: as ordinárias e as extraordi-
nárias. As despesas ordinárias são os gastos com limpeza, manutenção e conservação do condomínio.
Tais despesas devem ser pagas por quem habita na unidade, independentemente de ser o proprietário
ou inquilino.

Já as despesas extraordinárias, são aquelas que dizem respeito a obras de conservação da estru-
tura do edifício, pinturas em fachadas, conservação de esquadrias externas, equipamentos de segu-
rança, paisagismo nas partes de uso comum e ainda para a constituição de fundo de reserva. Serão de
responsabilidade do proprietário, já que agregam valor ao seu patrimônio.
Com relação ao não pagamento da contribuição pelo condômino, seja quanto a despesas ordi-
nárias, seja quanto às extraordinárias, o parágrafo primeiro do artigo 1.336 do Código Civil dispõe o
seguinte:
§1° O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, os de 1% (um por cento ao mês) e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
Trataremos desse aspecto relativo ao não pagamento das contribuições no item seguinte.
Cobrança de dívidas
A questão referente à cobrança de valores atrasados pelo condômino exige um cuidado bastante
especial. Por um lado, conforme mencionado no parágrafo primeiro do artigo 1.336 do Código Civil, o
condomínio está habilitado a cobrar do condômino impontual juros de mora de 1% ao mês, além de
multa de até 2%. Esse limite costuma ser criticado, por ser excessivamente baixo. De fato, a previsão de
multa reduzida estimula a inadimplência e acaba dificultando a administração do condomínio. Melhor
seria se o Código Civil tivesse estabelecido, também para esse caso, o limite de 10% (dez por cento),
previsto para diversas outras circunstâncias.
Tendo em vista essa possibilidade reduzida de imposição de encargos financeiros, muitos admi-
nistradores apelam para formas alternativas de pressionar os condôminos ao pagamento. Por exemplo:
através de recursos que envolvem ironias em público, ameaças ou outras formas atentatórias à digni-
dade dos condôminos. Quanto a essa questão, convém referir-se ao artigo 42 do Código de Defesa do
Consumidor, que especifica:
Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qual-
quer tipo de constrangimento ou ameaça.
Entretanto, o Código de Defesa do Consumidor não se aplica a casos de condomínios, já que a co-
brança, nesse caso, não tem natureza de relação de consumo. Ainda assim, entende-se, por analogia, que
a vedação às formas constrangedoras, ameaçadoras ou que exponham ao ridículo, deverá persistir. Lore-
na del Carmen Contreras e Maria Inês R. Landini Dolci (2003, p. 23) posicionam-se no seguinte sentido:
Embora o CDC não se aplique às relações entre condôminos e condomínios, à luz do princípio constitucional de prote-
ção à dignidade da pessoa é absolutamente razoável que o condomínio se abstenha da prática de afixar, em elevado-
res, áreas comuns ou de circulação, o nome de eventuais condôminos inadimplentes. Isto não quer dizer, entretanto,
que as prestações de contas devam omitir a existência de unidades inadimplentes.
Outro aspecto muito relevante da disciplina trazida pelo Código Civil diz respeito aos prazos de
prescrição relativos à cobrança. Esse prazo passa a ser de 10 anos, contados a partir do vencimento da
cobrança. A dívida que passar desse período não mais poderá ser cobrada do condômino. Pelo antigo
Código Civil, o prazo de prescrição era de 20 anos. Com relação àqueles prazos que já corriam anterior-

mente à vigência do novo Código Civil, prevalecerá o prazo de 20 anos caso já tenham transcorrido mais
de 10 anos sem que a cobrança tenha sido iniciada. Do contrário, passará a valer a previsão do novo
Código, de 10 anos.
Multas
As regras internas do condomínio permitem a aplicação de multas aos condôminos, como forma
de se desestimular as atitudes contrárias às regras condominiais. É dever do síndico efetuar o procedi-
mento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio. O valor é fixado pela convenção, regu-
lamento interno ou, na sua falta, será definido pela assembleia geral, através do voto de, pelo menos,
dois terços dos condôminos restantes.
Desse modo, a convenção condominial estipulará o valor da multa a ser cobrada em casos de
não cumprimento das determinações expressas no artigo 1.336, II a IV, do Código Civil, bem como com
relação às demais obrigações previstas em lei e na convenção. Essa multa, por não cumprimento das
obrigações, não poderá ser superior a cinco vezes o valor da contribuição condominial mensal.
Como já visto, o reiterado comportamento antissocial também é passível de multa quando gerar
incompatibilidade de convivência com os demais moradores. Essa multa corresponderá ao décuplo do
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme artigo 1.337, parágrafo único.
Entende-se que a multa deve ser aplicada somente uma vez por ocorrência. Caso não haja paga-
mento, serão calculados juros moratórios de um por cento a cada mês em que perdurar a dívida, além
de multa moratória de até dois por cento.
Se o condômino desejar recorrer à assembleia contra a decisão do condomínio, relativa à aplica-
ção da multa, deve entregar uma carta aos demais condôminos solicitando que conste da convocação
da assembleia seguinte a apreciação de seu recurso, e entregá-la, ainda, ao síndico, que deverá dar
recibo e submeter o recurso à assembleia.
Alteração da fachada
O inciso III do artigo 1.336 do Código Civil procura vedar as alterações nas fachadas e nas partes e
esquadrias externas. Dessa forma, qualquer alteração do aspecto exterior do prédio não pode ser efetua-
da pela simples vontade individual. É dever de cada condômino conservar as condições arquitetônicas
originais (formas, cores e esquadrias), sob pena de ser obrigado a desfazer a obra pela via judicial.
Contudo, o interesse coletivo é o limite da proibição. Em construções antigas, alguns dos mate-
riais aplicados na construção original acabam por tornar-se ultrapassados, o que força os condôminos
a efetuarem reformas ou melhoramentos (por exemplo, substituição das pastilhas de revestimento ex-
terno dos edifícios). Tais reformas devem, em princípio, ser aprovadas pela assembleia. Entretanto, caso
haja urgência na reforma em virtude de problemas de segurança, qualquer condômino poderá, ante a

passividade do síndico, optar por realizar tais modificações e posteriormente cobrar as despesas dos de-
mais condôminos. Em tais casos, no entanto, a fachada externa deverá conservar o aspecto de unidade
que caracteriza o imóvel.
Com relação a equipamentos que dão mais comodidade aos condôminos, como o ar condiciona-
do, tem-se considerado que sua instalação é permitida, desde que não afete a estética externa do con-
junto. Assim, desde que as normas de instalação necessárias sejam seguidas para garantia da segurança
dos condôminos, sua instalação é possível.
Dessa maneira, a fachada é considerada um bem comum dos proprietários, não podendo ser ino-
vada por qualquer dos condôminos, sem que seja de consentimento coletivo. Em edifícios comerciais,
se for necessária a colocação de luminosos, placas ou indicativos, esses implementos devem preservar
a estética, segundo as regras previamente aprovadas em assembleia geral. Assim, sua utilização deve
dar-se nos limites do que for permitido pela convenção, embora esta deva considerar a sua necessidade
para a visibilidade do negócio, essencial para o desempenho da atividade profissional pretendida.
Já no que se refere aos terraços, surgem algumas questões quando o último piso é propriedade
exclusiva de um dos condôminos, nos termos da escritura de constituição do condomínio. O proprie-
tário não poderá levantar ali qualquer obra que implique a existência de um novo piso no edifício.
Entretanto, poderá eventualmente realizar pequenas modificações, desde que conservem a harmonia
do prédio.
O mesmo vale para as sacadas ou varandas de todos os apartamentos. De acordo com José Batis-
ta Lopes, a alteração da fachada para fins de fechamento ou envidraçamento do terraço pode ser aceita,
desde que não prejudique o conjunto (2006, p. 209-210):
A disposição do inciso III, do artigo 1.336, não deve, porém, ser interpretada literalmente, mas segundo seu fim que é
o de preservar a harmonia arquitetônica e estética do edifício. Em razão disso, o simples envidraçamento do terraço,
ou a instalação de toldos para proteção contra o sol ou o vento não se incluem na proibição legal. [...] a proibição de
alteração de fachada não pode traduzir ato de mero fetichismo legal, mas atender ao caráter finalístico da norma.
Portanto, pequenos melhoramentos que não acarretem a perda da harmonia deverão ser permi-
tidos. O que não se pode é simplesmente modificar a aparência geral do prédio em função de reformas
promovidas em um andar ou unidade específicos.
O mesmo pode também ser dito das portas externas de cada unidade autônoma. Não é lícito a
qualquer condômino, sobretudo em imóveis residenciais, modificar a porta de entrada de seu aparta-
mento de forma a deixá-la em desarmonia com a decoração geral do ambiente externo. Evidentemente,
tais questões se sujeitam ao que a convenção dispor sobre isso. De um modo geral, no entanto, deverão
prevalecer as regras de harmonia em todos os ambientes exteriores.

Conclusão
Ao longo desta aula, procurou-se demonstrar que o Código Civil procura discriminar os direitos
e os deveres dos condôminos segundo princípios gerais de conduta. Por outro lado, a lei atribui à con-
venção e ao regimento interno a incumbência de definir de modo mais detalhado as obrigações e as
garantias de todos os habitantes ou frequentadores do condomínio.
Ao seguir essas normas de forma adequada, o condômino ou inquilino desfrutará de seus direi-
tos, ao mesmo tempo em que permitirá também o uso adequado do bem pelos demais. Nesse sentido,
é importante destacar dois fatores essenciais visando à garantia dos direitos e deveres dos indivíduos
que optam por conviver em condomínio.
O primeiro deles refere-se à prevalência da vontade coletiva sobre a individual. Dessa maneira,
cabe principalmente ao síndico conduzir adequadamente os interesses dos condôminos, submetendo
assuntos para votação em assembleia e discutindo os temas relevantes com os condôminos, conceden-
do a todos liberdade para expor seus pontos de vista e protegendo as garantias mínimas individuais,
aqui analisadas.
O segundo aspecto refere-se à conduta pessoal de cada condômino. A vida em sociedade exige a
tomada de consciência com relação à fronteira do exercício dos direitos de cada um, a partir de onde se
iniciam os direitos do próximo. Assim, a adoção de bom senso e a incorporação de padrões razoáveis de
boa vizinhança será, na maioria das vezes, o melhor caminho para a resolução de conflitos, sem necessida-
de de recurso ao Poder Judiciário. Apenas após o esgotamento das tentativas de solução amigável ou de
mediação interna é que o judiciário deverá ser a saída. Evidentemente, essa solução acarreta custos adicio-
nais, seja pelos encargos que deverão ser pagos, seja pela demora quanto a uma prestação adequada.
Texto complementar
Condômino antissocial. Que bicho é esse?
A multa de até dez vezes o valor do condomínio pode inibir o condômino antissocial.
Mas, tome cuidado: nem todo comportamento inadequado é antissocial
Qualquer sociedade possui regras que devem ser respeitadas para a boa convivência de seus
integrantes. Em hospitais, por exemplo, é necessário manter silêncio. Na maioria das escolas, exige-
-se o uso de uniforme pelos alunos. Também os condomínios possuem suas normas – que morado-
res, funcionários e visitantes devem cumprir. Porém, infelizmente, são raros os prédios que não têm
histórias envolvendo condôminos que vivem desrespeitando as regras. Normalmente, são pessoas
que adoram confusão e que se acham no direito de fazer o que bem entendem – e nem se lembram
que a vida em condomínio pressupõe respeitar os direitos dos outros.

Para esse tipo de morador, o novo Código Civil brasileiro (em vigor desde janeiro) reservou
uma novidade. A lei o denomina condômino antissocial. O parágrafo único do artigo 1.337 diz que
“o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibili-
dade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar
multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
até ulterior deliberação da assembleia”.
Ou seja, o condômino que, repetidas vezes, tiver um comportamento que cause incompatibi-
lidade de convivência com o restante do condomínio, poderá ser multado em até dez vezes o valor
da taxa condominial. Essa decisão deve ser tomada em assembleia, com a presença de três quartos
dos condôminos restantes. “A nova legislação, ao contrário do Código de 1916, que vigorou até
agora, permite a formação de um sistema jurídico aberto. O antissocial, dentro do capítulo condo-
mínios, nada mais é do que uma cláusula aberta”, informa o advogado e consultor jurídico condo-
minial, Cristiano de Souza Oliveira, ressaltando que a decisão não cabe apenas ao síndico, mas sim
à assembleia. “A definição de antissocial depende do momento, do condomínio e da ação realizada
por essa pessoa. A multa somente será aplicada em quem, reiteradamente, tiver um comportamen-
to antissocial”, completa.
O novo Código Civil inovou, ao incluir o termo antissocial na legislação. Porém, esperava-se
ainda mais. “O mercado condominial esperava a possibilidade de exclusão do condômino antisso-
cial, como já acontece em alguns países. O condomínio pode excluir esse morador, mesmo que ele
seja proprietário de uma unidade. Ele continua proprietário, porém não tem mais o direito de usá-
-la”, explica Cássio Thut, vice-presidente de Condomínios e Relações Trabalhistas do Secovi-SP. Por
enquanto, temos apenas a multa maior – o que não é pouco. “Muita gente vai pensar duas vezes
antes de ter uma conduta imprópria dentro do condomínio”, espera Thut.
Doença ou má educação
E já que a multa está aí e pode ser aplicada, resta saber como serão definidos os comportamen-
tos antissociais. Fazer barulho em horários inadequados, utilizar a sua unidade para fins diversos
ao do condomínio, usar as áreas comuns inadequadamente são alguns exemplos típicos de atos
suscetíveis à multa. Para a psicóloga Rosalba Filipini, tudo o que sair dos padrões que determinado
prédio estabelece como o que deve ser respeitado, poderá ser taxado de antissocial. “A definição de
antissocial pode ser aplicada a todas as pessoas comuns, normais, que têm comportamentos cons-
cientes e que perturbam a ordem”, define a psicóloga. Na opinião da profissional, é essencial distin-
guir comportamentos agressivos e coercitivos de casos isolados. “Um doente mental, por exemplo,
dependendo do grau e do tipo de doença, não é controlável. Ele pode gritar no meio da noite ou ter
uma convulsão no elevador. Isso não quer dizer que ele seja antissocial. Apenas tem um compor-
tamento fora dos padrões normais”. Fatos como esse podem ser tolerados pelos moradores. “Você
não suporta o barulho dos aviões, se mora próximo a um aeroporto?”, compara a psicóloga.
Na prática, há casos que tornam-se insuportáveis para os moradores. Um condomínio tem vivi-
do, há anos, uma triste história, envolvendo uma moradora portadora de esquizofrenia. Abandona-
da pela família, ela ameaça constantemente os condôminos, colocando em risco a integridade das
pessoas, a ponto de crianças terem medo de andarem sozinhas de elevador ou pelas áreas comuns
do prédio. A doente chegou a colocar fogo em sua própria área de serviço. A família se exime de

responsabilidades e o condomínio tenta as vias judiciais para que a moradora seja internada. O
advogado Cristiano de Souza Oliveira orienta que a melhor maneira para solucionar esse tipo de
situação é acionando o Ministério Público. “O síndico deve juntar provas do ocorrido, como boletins
de ocorrência e as assinaturas dos moradores envolvidos, e encaminhar ao Ministério Público, que
é o legítimo órgão para acionar a família da pessoa doente. Não se pode taxar uma pessoa clinica-
mente problemática de antissocial”, diz. O Ministério Público do Estado de São Paulo funciona na
rua Riachuelo, 115, tel 11 3119-9000, seu site é o <www.mp.sp.gov.br>.
Já o condômino que não tem nada de doente e que teime em tomar atitudes que incomodem
o condomínio deverá ser tratado com rigor pelo síndico. Há condomínios obrigados a conviver com
famílias, cujos integrantes têm uma postura antissocial. Como o caso da criança que vivia de patins,
skate e bicicleta pelas áreas comuns do prédio – atividade proibida pelo regulamento e permitida
apenas para a área do playground. O pai foi alertado pela síndica de que a criança estava agindo
contra o regulamento. O morador teve uma atitude autoritária, dizendo que a síndica poderia mul-
tá-lo quantas vezes quisesse. Resultado: ele não pagava as multas e o filho continuava infringindo as
normas. Durante anos, a família persistiu nesse tipo de comportamento. Até que o apartamento foi
vendido e o pai acabou pagando todas as multas em atraso para poder realizar o negócio.
Lidar com moradores que agem ao seu bel-prazer nem sempre é fácil. Muitas vezes, são pes-
soas que intimidam os síndicos até com ameaças. Antes que você tenha que enfrentar alguma situ-
ação desse tipo, previna-se. Divulgue as normas do condomínio e procure resolver os problemas,
primeiro com uma boa conversa – e, se não houver acordo, a multa será o melhor remédio.
(REVISTA Direcional Condomínios. Disponível em: <www.direcionalcondominios.com.br/aamaterias.htm#>.

Acesso em: 11 nov. 2007.)
Atividades
1. Quais são as restrições para a venda da propriedade autônoma? Dê exemplos.


(( O proprietário de unidade autônoma e de fração ideal de um edifício deverá dar às suas
partes a mesma destinação que possui o prédio.
(( Quando houver conflito entre a Lei 4.591/64 e o Código Civil nas questões condominiais,
prevalecerá a chamada Lei dos Condomínios, por possuir temas mais específicos.
(( Contribuir para as despesas do condomínio é um direito do condômino, bastando a quita-
ção do devido pagamento para que o condômino possa usufruir de seus direitos, devendo
os deveres serem discutidos em assembleia.
(( A lei assegura que o condômino pode vender partes acessórias de sua unidade a outro
condômino.
(( O condômino somente pode participar das assembleias e votar nas deliberações se estiver
em dia com o pagamento do condomínio.
3. Cite uma hipótese em que, através de definição na escritura de constituição do condomínio, é

possível atribuir-se com exclusividade para um condômino a propriedade de uma parte do edifí-
cio, geralmente de utilização comum.

Gabarito
1. A princípio, o proprietário não necessita do consentimento dos demais condôminos para vender
sua unidade autônoma e fração ideal sobre áreas comuns. A restrição para a venda é a de que a
unidade exclusiva não poderá ser vendida em separado da parte comum, nem a parte comum
poderá ser objeto de negociação sem a propriedade exclusiva. Por exemplo, não se pode vender
o apartamento e continuar usufruindo do salão de festas.
2. V–F–F–V–V
3. O Código Civil, em seu artigo 1.331, §5.º , permite que, quando estipulado na escritura de cons-
tituição do condomínio, seja o terraço de cobertura do edifício vinculado a uma das unidades
autônomas, tornando-se, portanto, propriedade exclusiva.


Administração
de condomínio
Introdução
Segundo a concepção adotada pelo direito brasileiro, os condomínios não possuem personalidade
jurídica própria, isto é, não são sujeitos de direitos e obrigações. Os condomínios em geral e os condomí-
nios edilícios estão inclusos no rol dos chamados entes não personificados. Nesse grupo, encontram-se,
além dos condomínios, a chamada herança jacente e a massa falida. Trata-se de conjuntos patrimoniais
que, embora não possuam personalidade jurídica, são também titulares de direitos e de obrigações.
Para gerir essas entidades, o direito exige que sejam devidamente administradas e representa-
das. Desse modo, é de grande importância que exista nos condomínios uma organização que permita
a representação deles, bem como o controle e a execução das diversas obrigações e procedimentos
necessários ao bom funcionamento dos mesmos.
Desse modo, o Código Civil brasileiro prevê, entre as regras relativas ao condomínio, a forma de
sua administração. A figura central relativa à administração da propriedade horizontal é a do síndico,
que será eleito em assembleia geral de condôminos. Como se verá, o síndico poderá ser assessorado
por subsíndicos, por um conselho fiscal, ou por outros órgãos previstos na convenção.
O Código Civil trata da questão relativa à administração do condomínio edilício em seção própria
(artigos 1.347 ao 1.356), na qual regula as questões mais importantes relativas ao tema, como veremos
adiante.

54 | Administração de condomínio
O síndico
A figura central da administração do condomínio edilício é o síndico. É ele que, escolhido pela as-
sembleia, realiza a gestão do condomínio, defendendo os interesses e negócios comuns e administrando
a diversidade de relações que decorrem das necessidades do condomínio. O síndico pode ser um con-
dômino, mas também pode ser qualquer outra pessoa eleita para esse fim, seja física ou jurídica, e não
necessariamente moradora do prédio. É o que se encontra prescrito no artigo 1.347, do Código Civil:
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por
prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Desse modo, o síndico é eleito nos moldes especificados na convenção condominial. É ali que
deverão constar as regras relativas à sua eleição, prazo de mandato, atribuições específicas, estrutura de
gestão, entre outros. A lei procura apenas definir os padrões gerais. Entre estes, estipula o prazo máximo
de mandato de um síndico, o qual será de dois anos. Nada impede, por outro lado, que o síndico seja
reeleito sucessivas vezes, desde que, é claro, a convenção não vede essa possibilidade.
A natureza dos poderes do síndico é bastante peculiar. Ele não representa os interesses particu-
lares dos condôminos, mas apenas os interesses da comunhão, ou seja, da coletividade. Desse modo,
o síndico não é empregado do condomínio nem tampouco possui direitos mais amplos que os demais
condôminos. Ele é tão somente um representante do condomínio, e assume funções relativas à admi-
nistração e gestão dos bens que o integram.
Nessa condição, o síndico é gestor de propriedade alheia. Por administrar bens de terceiros, ele
deve prestar contas aos condôminos, pelo menos anualmente, em assembleia. Pode, para tanto, ser
assessorado por um contador, desde que também autorizado em assembleia. A prestação de contas
deve permitir o esclarecimento de todas as dúvidas que possam surgir quanto ao uso dos recursos do
condomínio, devendo ser o mais simples e compreensível possível. Portanto, manter os condôminos
sempre bem informados sobre a arrecadação de taxas e despesas efetuadas em cada mês não apenas é
importante, como também representa uma medida de proteção do próprio síndico. É essencial que não
pairem dúvidas sobre sua administração, de modo que, quanto mais esclarecedoras forem as demons-
trações, mais garantido o síndico estará quanto à ausência de responsabilizações posteriores.
A convenção não pode obrigar nenhum condômino a exercer o cargo de síndico contra a sua
vontade. Entretanto, algumas convenções condominiais exigem o revezamento da função entre os con-
dôminos. Mesmo assim, nenhum condômino é obrigado a aceitar tal responsabilidade.
A remuneração do síndico será devida apenas caso esteja estabelecida na convenção. Caso con-
trário, não será devida, pois a atuação do síndico não caracteriza relação de emprego. Quanto a essa
questão, é importante esclarecer que relação de emprego apenas poderá existir caso o condomínio
eleja um terceiro (não condômino), pessoa física, para o exercício dessa função. Nesse caso, se houver
habitualidade e subordinação, pode vir a existir relação de emprego, sujeita às regras da Consolidação
das Leis Trabalhistas (CLT).
Em vez de se prever um pagamento expresso pela função exercida pelo síndico, algumas con-
venções condominiais garantem a ele a isenção da taxa condominial durante o período de mandato. Já
outras convenções, geralmente em casos de condomínios maiores ou conjuntos comerciais, preveem
expressamente um pagamento pela atividade desenvolvida. Porém, muitas vezes não se autoriza qual-
quer tipo de remuneração.

Por outro lado, algumas convenções preveem apenas genericamente a remuneração do síndico
e atribuem à assembleia a função de fixar os valores devidos. De um modo geral, a possibilidade de
remuneração das atividades do síndico tende a reforçar a possibilidade de exigir dele o cumprimento
de suas obrigações. Assim, quando a receita do condomínio o permite, essa previsão é recomendável.
É importante ter claro, contudo, que a ausência de remuneração não afasta as responsabilidades do
síndico perante os condôminos e terceiros.
Subsíndico
Embora o Código Civil não faça qualquer referência expressa, é possível que a convenção do con-
domínio preveja também a existência de um subsíndico. Este geralmente tem como função substituir
o síndico nas suas atribuições. Pode constar da convenção também a sua responsabilidade por funções
ou tarefas específicas, ou, então, a de auxiliar o síndico em todas as suas atribuições.
Na ausência de previsão do Código Civil, o parágrafo sexto do artigo 22 da Lei 4.591/64 aplica-se
ao tema:
§6.º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que
não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
É facultativa, portanto, a existência da figura do subsíndico para auxiliar na administração do

condomínio, devendo a convenção estipular sua existência.
Competências do síndico
As principais atribuições do síndico estão previstas no Código Civil, em seu artigo 1.348. Esse ar-
tigo enumera as diversas funções do síndico:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos
interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do
condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos
possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§1.º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§2.º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administra-
tivas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
No que se refere às competências do síndico, é importante analisar de modo mais aprofundado

cada uma delas.
::: Convocar a assembleia dos condôminos – a convocação da assembleia é obrigatória pelo me-
nos uma vez ao ano, com a finalidade de aprovação do orçamento das despesas, definição
das contribuições dos condôminos e prestação de contas pelo próprio síndico. Compete a ele
fazer a convocação. Na sua omissão, podem os condôminos fazê-lo com um quorum de um
quarto do condomínio.
::: Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos
necessários à defesa dos interesses comuns – nesse caso, não cabe ao síndico representar, em
juízo ou fora dele, os interesses particulares dos condôminos, relativos às suas unidades autô-
nomas. Somente é permitida a representação para interesses comuns do condomínio. Assim,
em casos de conflitos entre condôminos, relativos aos direitos de vizinhança, ou em caso de
instauração de processo de desapropriação do imóvel, não será o síndico a parte legítima, mas
cada proprietário envolvido. Por outro lado, em caso de reclamatórias trabalhistas contra o con-
domínio, o síndico deverá representar toda a comunhão, já que a pretensão do empregado não
é particular contra alguns dos condôminos, mas sim contra a totalidade do condomínio.
::: Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou adminis-
trativo, de interesse do condomínio – sendo o síndico o representante legal do condomínio,
é dele a responsabilidade por receber a citação ou intimação em procedimentos judiciais ou
administrativos e levá-la ao conhecimento da assembleia geral para que possam ser tomadas
as medidas cabíveis. Vale ressaltar que, sendo o condomínio como um todo, é responsável em
tais ações, por isso é necessário que a assembleia tome conhecimento delas, e não apenas o
síndico.
::: Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia –
a convenção e o regimento interno ditam as regras que devem ser seguidas dentro do condo-
mínio. Cabe ao síndico, na condição de administrador, cumprir as suas obrigações de modo
adequado, bem como exigir que sejam cumpridas as normas, para um relacionamento har-
monioso dentro do condomínio. Essa atribuição inclui também o poder de impor multas aos
condôminos, como especificado abaixo, bem como de dar cumprimento a todas as decisões
que forem tomadas pela assembleia.
::: Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços
que interessem aos possuidores – ao síndico cabe, entre outras funções, coibir o uso abusivo
de partes comuns do condomínio. Além disso, é sua a função de coordenar todos os serviços
contratados pelo condomínio visando a sua manutenção e funcionamento, tais como os ser-
viços de limpeza, portaria, dedetização, manobristas, entre outros.
::: Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano – para a elaboração dos orça-
mentos de cada ano é necessário algum conhecimento técnico, de modo a prever adequada-
mente os custos e resultados futuros. Assim, poderá o síndico contar com a assessoria de uma
administradora especializada em condomínios para lhe auxiliar.
::: Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas – é
dever de todo condômino efetuar o pagamento mensal de contribuição relativa à sua unidade
autônoma, e no caso de não quitação das contribuições, compete ao síndico fazer as devidas

cobranças e aplicação de multas. Também é dever do síndico estabelecer e cobrar multas re-
lativas ao descumprimento de deveres pelos condôminos ou por reiterado comportamento
antissocial, em conformidade com o previsto na lei e na convenção.
::: Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigido – como já informado, é da essência
da atuação do síndico a prestação de contas, por meio de balanços e balancetes, à assembleia,
uma vez ao ano ou sempre que lhe for solicitado. Visando a sua credibilidade, é interessante que
essas demonstrações sejam preparadas por um profissional contabilista devidamente habilitado,
com registro do Conselho Regional de Contabilidade (CRC).
::: Realizar o seguro da edificação – o seguro relativo à estrutura de edificação do imóvel, cobrin-
do danos decorrentes de incêndio ou destruição total ou parcial, é obrigatório e está incluso
nas atribuições do síndico. Por outro lado, a eventual contratação de seguros adicionais, relati-
vos à responsabilidade civil e danos contra terceiros, dependerá de deliberação da assembleia,
na medida em que implicam custos. De todo o modo, na condição de representante legal do
condomínio, é interessante para o síndico contratar tais apólices, visando assim garantir a sua
tranquilidade e a dos condôminos quanto ao pagamento de indenizações às vítimas de aci-
dentes ocorridos no condomínio e seus arredores.
É importante notar que toda essa relação do artigo 1.348 é geralmente tomada como taxativa,
isto é, ela esgota a relação das competências do síndico. Assim, pode-se dizer que, tirante essas atribui-
ções e aquelas implícitas, decorrentes delas, o síndico não possui outros poderes. As demais atribuições
caberão à assembleia, que, como órgão supremo do condomínio, possui os poderes de deliberação e
fiscalização sobre as ações do síndico.
A análise dos parágrafos primeiro e segundo do artigo 1.348, citados acima, será realizada no item
seguinte.
Destituição
O síndico pode ser destituído de sua função, caso pratique atos irregulares, deixe de prestar con-
tas ou não administre convenientemente o condomínio.
Anteriormente, a Lei 4.591/64 determinava que a convenção de condomínio deveria prever a
forma de destituição do síndico, mas, se a convenção não dispusesse sobre o assunto, exigia-se o voto
de dois terços dos condôminos presentes à assembleia.
Pelo Código Civil, a destituição ocorrerá quando, pelo voto da maioria absoluta, ou seja, metade
mais um dos condôminos, decidir-se pela destituição do cargo de síndico. Conforme consta do artigo
1.349 do novo Código, a destituição deverá necessariamente ser motivada por irregularidades, ausência
de prestação de contas ou administração inconveniente por parte do síndico. Em outras palavras, não
basta a simples intenção da maioria dos condôminos em afastar o síndico de seu cargo. Este possui um
mandato garantido pela convenção e referendado pela assembleia. Apenas ao término do mandato é
que a assembleia poderá substituir o síndico de forma imotivada.
Durante a vigência do mandato, apenas a prática de atos gravosos ao condomínio é que justifi-
cam a sua destituição. Conforme consta da lei, a assembleia, através de um ou alguns dos condôminos,
deverá demonstrar:

::: A prática de irregularidades – a lei optou por esse termo vago justamente para ali inserir toda
espécie de atos não compatíveis com as suas atribuições. Assim, incluem-se nesse conceito a
prática de não contabilização de receitas ou despesas, o desvio de recursos, a não observância às
normas condominiais previstas na convenção, entre outros. Os atos que justificam a destituição
deverão ser graves. Não basta meros atos casuais de inobservância das regras estabelecidas.
::: A não prestação de contas – nesse caso, ao contrário do anterior, trata-se de um fato objetivo.
Se, mesmo após instado a fazê-lo, o síndico deixa de prestar contas sobre sua gestão, pode a
assembleia optar pela sua destituição.
::: A administração inconveniente do condomínio – nessa hipótese, é preciso demonstrar que
o síndico não administra adequadamente. Assim, não basta a exposição de uma ou algumas
ocorrências. É necessário que o síndico reiteradamente aja de modo inconveniente ou que seus
atos não estejam à altura de suas responsabilidades. Cabe observar que a reprovação das con-
tas prestadas pelo síndico pode caracterizar a administração inconveniente, para esses efeitos.
Em todos esses casos, é assegurado ao síndico o direito à ampla defesa em assembleia. Caso esse
direito não lhe seja concedido, ou caso sua destituição não ocorra de forma motivada por uma das cau-
sas apresentadas acima, ele pode recorrer da decisão da assembleia ao Poder Judiciário, o qual deverá
analisar o cumprimento dos requisitos e dos procedimentos legais adequados.
Conselho fiscal e outros cargos

Dentro do condomínio, o conselho fiscal é de extrema importância, uma vez que é o órgão que
tem a obrigação de examinar as contas do síndico e oferecer um parecer para os condôminos, suge-
rindo ou não a aprovação das suas contas. A lei não exige a presença de um conselho fiscal, cabendo à
convenção definir sua existência ou não.
O conselho é formado por três membros, condôminos ou não, e o mandato também não deverá
ser superior a dois anos. É conveniente, em todos os casos, que o mandato do conselho fiscal seja con-
comitante com o do síndico, devendo a assembleia reunir-se para elegê-los ao mesmo tempo. Nada
impede que os conselheiros sejam reeleitos.
Embora sua obrigação central seja analisar as contas do síndico e apresentar um parecer à assem-
bleia, nada impede que a convenção defina ainda outras funções que de algum modo relacionem-se
com os deveres de fiscalização.
Além disso, não existe qualquer obstrução legal para que a convenção defina outros cargos em
um condomínio. Assim, é possível atribuir funções específicas a outras pessoas, que desempenhariam
atividades executivas, sujeitas à supervisão do síndico. Também é possível instituir um conselho consul-
tivo, que teria competência de assessorar o síndico em suas responsabilidades. Esse conselho consultivo
não teria funções de gestão. Seus membros, isentos dessas responsabilidades, teriam dessa forma a
possibilidade de aconselhar o síndico. Esse conselho pode ser bastante útil ao síndico, o qual, com base
em orientações do mesmo, poderá tomar as decisões mais relevantes resguardado por uma decisão
provinda de um órgão coletivo.

A regulação do conselho consultivo, se existente, deverá seguir as determinações do artigo 23 da

Lei 4.591, o qual ainda permanece válido ante a ausência de previsão no novo Código Civil.
Modalidades de gestão do condomínio

A partir da figura, legalmente prevista, do síndico, existem diversas formas pelas quais é possível
administrar um condomínio. A opção por uma delas dependerá, em grande parte, da dimensão do
condomínio, do seu volume de receitas e da sua natureza: em condomínios residenciais, é mais comum
a autogestão do que em condomínios comerciais, onde os proprietários possuem outras atribuições e
não podem dedicar-se com tanto afinco à administração do imóvel de propriedade comum.
Autogestão do condomínio
Nesse caso, são os condôminos que realizam a administração do condomínio, tanto na parte de
manutenção e conservação, quanto na parte financeira. O síndico eleito é um dos coproprietários que
se incumbirá de todas as atribuições referentes à gestão. Conforme se pronunciam Lorena del Carmen
Contreras e Maria Inês R. Landini Dolci (2003, p. 34):
A autogestão precisa ser bem avaliada, pois depende de um trabalho voluntário que exige apoio técnico setorial (con-
tábil, jurídico, arquivamento dos documentos legais etc.) que os próprios condôminos devem suprir. A divisão de tra-
balho precisa ser bem feita e controlada, para que não acabe centralizando numa única pessoa, o que pode levar a
autogestão ao insucesso.
Assim, o síndico deve, preferencialmente, procurar atribuir funções aos demais condôminos, de
modo que não fique sobrecarregado. A divisão de trabalho deve ser feita de acordo com a disponibi-
lidade de tempo e as especialidades de cada um. É importante que o arquivamento dos documentos
seja realizado de forma a que não se perca o histórico do condomínio, muito importante para uma série
de questões.
Autogestão com assessoria

Nessa modalidade, o condomínio continua a ser gerido pelo síndico, que irá contratar assessorias
especializadas para lhe dar suporte nos assuntos que forem necessários.
Uma atenção especial que se deve ter nesse tipo de gestão é que o ônus gerado pela contratação
de assessorias muitas vezes pode ser igual ou superior ao da contratação de uma administradora espe-
cífica. Devem-se ponderar os custos de forma a encontrar a saída mais econômica e, ao mesmo tempo,
de maior eficácia.

Autogestão com terceirização

Uma prática também utilizada nos condomínios é a contratação, por meio do síndico, de uma
empresa especializada para realizar serviços como os de segurança, limpeza e portaria.
Nesse caso, o que se pretende, na maioria das vezes, é a diminuição do ônus processual com rela-
ção aos funcionários das empresas contratadas, em processos trabalhistas. Com relação a esse ponto, no
entanto, deve-se tomar algum cuidado: perante o funcionário, o condomínio será sempre responsável,
solidariamente com a administradora, pelos salários e encargos que, porventura, não tenham sido pagos.
Não há como escapar dessas obrigações. O que é possível, por outro lado, é ajustar contratualmente
a obrigação de a administradora ressarcir os custos enfrentados pelo condomínio com o pagamento
dessas indenizações, incluindo despesas processuais e honorários advocatícios. Em caso de falência da
empresa ou se, de outra forma, esta não contar mais com recursos para satisfazer essas obrigações, o
condomínio acabará responsável perante os empregados e não conseguirá obter o ressarcimento.
Outro cuidado a ser tomado nesse caso, quando da elaboração do contrato com a administrado-
ra, é prever as suas formas de rescisão. Isso porque a assembleia, como órgão supremo do condomínio,
poderá determinar ao síndico a substituição da administradora. É possível que no contrato constem
multas em caso de rescisão antecipada, ou então, o cumprimento de um aviso prévio. Assim, será ne-
cessário negociar adequadamente esses pontos antes da celebração do contrato, bem como avaliar os
ônus envolvidos na eventual rescisão.
Ao substituir-se a empresa responsável pela terceirização, também deve-se atentar para o recebi-
mento da documentação gerada pela administradora. Esta é obrigada a fornecer todos os documentos
relativos ao condomínio que estavam em seu poder, de forma organizada e clara, transferindo-os à
próxima empresa que realizará essa atividade. Caberá ao síndico controlar toda transmissão de infor-
mações e, se necessário, tomar providências caso a empresa anterior não entregue a documentação de
modo adequado.
Empresa contratada para administrar

A terceirização de toda a gestão condominial é bastante frequente, tendo em vista que raramente
os condôminos se dispõem a investir seu tempo nas tarefas burocráticas de gestão. Assim, a lei buscou
regular adequadamente as formas pelas quais pode ocorrer essa transmissão de funções. Assim, do
mesmo modo que a Lei 4.591/64, o Código Civil procurou regular as possibilidades de transmissão de
funções da administração a terceiros, o que consta dos parágrafos primeiro e segundo do artigo 1.348
do Código Civil:
§1.º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§2.º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administra-
tivas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Como se vê, esses dois dispositivos preveem tanto a autogestão com terceirização quanto a possi-
bilidade de contratação de pessoa natural ou jurídica especializada, que assuma integralmente todas as
funções de administração. Mas esses dispositivos permitem também que o síndico transfira a outros con-

dôminos algumas das funções administrativas. Nesse caso, ele continuará sendo responsável pelos atos
praticados por quem estiver desenvolvendo a função, a menos que a convenção disponha o contrário.
Desse modo, é comum a contratação de uma empresa especializada, que se incumba de toda a
gestão condominial. Trata-se de uma pessoa jurídica que presta serviços de administração. Geralmen-
te é indicada pelo síndico e aprovada pelos condôminos em assembleia. É possível ainda, nos termos
do que previa o parágrafo 4.º do artigo 22 da Lei 4.591, que essa empresa ou seu representante sejam
eleitos como síndicos do condomínio. Nesse caso, a duração do contrato não poderá ser superior a dois
anos, devendo ser renovado a cada novo período de mandato.
A administradora, através do contrato firmado com o condomínio, está obrigada a acatar as deli-
berações tomadas e a prestar contas aos condôminos, de preferência mensalmente, sendo responsável
pelas questões burocráticas, operacionais, financeiras, jurídicas, administrativas, entre outras.
Caso a figura do síndico continue a existir em paralelo, será ele o responsável por fazer um elo
direto entre o condomínio e a administradora.
Cabe à empresa de administração contratada a responsabilidade pela seleção e contratação de
funcionários para o condomínio, devendo elaborar as devidas folhas de pagamento, atualizar as car-
teiras de trabalho e fazer o recolhimento de contribuições para o INSS, FGTS, PIS e para os sindicatos.
O pagamento de todas as despesas do condomínio também poderá ser efetuado pela empresa admi-
nistradora, a qual também realizará as cobranças das contribuições condominiais. Outra função é a de
elaborar os editais de convocação para as assembleias gerais ordinárias e extraordinárias, devendo ser
aprovados pelo síndico, se este não for a própria administradora.
Escolha da administradora
A administradora que irá gerenciar o condomínio poderá ser escolhida pelo síndico, que pode
possuir, segundo a convenção, liberdade para tanto. Porém, é mais comum que esse tema seja delibera-
do em assembleia. É importante que seja feita uma escolha cuidadosa. Para tanto, o mais recomendável
é analisar o perfil e o histórico de algumas empresas que prestam tais serviços.
Para se evitar complicações futuras, é imprescindível verificar a solidez da empresa, sua idonei-
dade e capacidade profissional. Deve-se examinar os custos, analisando se a taxa de administração
também incide sobre receitas/despesas extraordinárias, tendo em vista que alguns serviços são cober-
tos pela taxa e outros, como fotocópias e presença em assembleias condominiais, são cobrados à par-
te. Outra questão é saber qual será a taxa de remuneração das antecipações de caixa, ou seja, caso a
administradora cubra despesas do condomínio quando a receita não for suficiente, deve-se analisar
qual será a taxa de juros cobrada.
É recomendável exigir da administradora uma apólice de responsabilidade civil, eximindo o con-
domínio de responsabilidade caso algum funcionário terceirizado cause danos em serviço.
O contrato também deve ser lido, analisado e assinado tomando-se alguns cuidados. As formas
de rescisão do contrato e os custos relativos a essa opção devem ser devidamente negociados. As cláu-
sulas que deem exclusividade à administradora para a prestação de serviços devem ser evitadas, tais
como a obrigação de utilização exclusiva de seus serviços jurídicos.

É importante ter em mente que valores mais altos cobrados pelas administradoras não signifi-
cam, necessariamente, uma melhor qualidade de seus serviços. É necessário uma pesquisa ampla para
encontrar a empresa mais adequada para cada condomínio.
Responsabilidades da administradora e controle das finanças

O contrato deverá prever as responsabilidades e atribuições da administradora. Assim, pode-se
transferir a esta as responsabilidades com o pagamento dos funcionários, fornecedores, impostos e
taxas, controle de inadimplência e contencioso, prestação de contas por meio de demonstrativos perió-
dicos, elaboração de comunicados internos, assessoria jurídica, auxílio na contratação de seguros, envio
de correspondências, entre outros.
Algumas tarefas, no entanto, poderão continuar nas mãos do síndico, tais como a gestão dos re-
cursos financeiros e cobrança. Caso, no entanto, suas finanças sejam controladas pela empresa, deverá
haver regras claras quanto à prestação de contas ao síndico e à assembleia. Nesse caso, existem duas
modalidades de contas que geralmente tais empresas utilizam.
A primeira é a chamada conta pool em que, através de uma conta corrente aberta em nome da
administradora, são administrados conjuntamente os recursos de todos os condomínios geridos pela
empresa. Em outras palavras, o controle dos fundos do condomínio é transferido totalmente para a
administradora. Geralmente, essa modalidade não costuma ser a mais adequada, pois oferece risco ao
condomínio, que não tem acesso aos extratos bancários para conferência, sendo emitido apenas um
relatório pela própria empresa. Em contrapartida, tem-se a vantagem de redução de custos com taxas
bancárias.
A segunda modalidade é a formação de uma conta própria do condomínio, movimentada pela
administradora. No caso de emissão de cheques, estes poderão ser assinados pelo síndico, de modo
que ele controle todas as operações. Por outro lado, poderá ser outorgada procuração para a adminis-
tradora, para que esta assine os cheques do condomínio.
Conclusão
Como se vê, a administração do condomínio implica a definição de papéis e a atribuição de pode-
res a uma ou mais pessoas, sejam naturais ou jurídicas. As tarefas administrativas não são simples, mas
é necessário que alguém as exerça.
A pessoa eleita para a função de síndico deve ter sempre em conta que sua atuação se vincula
às decisões da assembleia, que é soberana. O síndico é muitas vezes um mero executor das decisões
tomadas pela maioria dos demais condôminos. Entretanto, é comum que, diante da passividade dos
demais, o síndico acabe excedendo suas atribuições legais e convencionais, deixando de prestar contas,
de convocar assembleias e de chamar novas eleições.
Dessa maneira, é necessário também que os demais condôminos exerçam seu papel de fiscaliza-
dores da gestão do edifício. A participação de todos, seja na execução, seja na fiscalização ou ainda de
outra forma, é essencial na melhoria da vida em condomínio.
Texto complementar
Condomínios: os desafios do síndico

[..].
Rio de Janeiro, Copacabana. A síndica Maria do Carmo Antunes gosta é de silêncio. “Estava fazendo
muito barulho. O pessoal estava reclamando, ligando para a casa dela. Aí só com martelo de borracha. Aí,
quando ela sai, a gente pega o de ferro de novo e taca a marreta”, contou o pedreiro Jutaci Gonçalves.
Criatividade de síndico não vê limites. “Pode fazer churrasco, mas não pode ter fumaça. Nós temos
um exaustor que, obrigatoriamente, tem que ser ligado para que a fumaça saia lá em cima no campo
de futebol para que não aborreça os moradores do bloco. Por causa da reclamação tivemos que mon-
tar essa parafernália toda. É um duto, que vai até a floresta”, disse o síndico Armando de Barros.
Armando descobriu que até o veneninho da mentira pode ser saudável. Preferiu colocar a pla-
ca “Cuidado, veneno de rato” para espantar os cachorros.
“É para cachorro não fazer as suas necessidades. Na verdade, não tem nenhum veneno. Não
coloquei uma placa de ‘Proibido cachorro’, porque quando é proibido, ninguém obedece”, contou
o síndico.
Fazer cumprir as regras em um lugar assim, cheio de interesses diferentes, não é tarefa fácil e
nem para qualquer um. Um levantamento feito em São Paulo, Belo Horizonte e no Rio de Janeiro dá
uma boa ideia de quem costuma ser eleito para o cargo de síndico.
A maioria é homem, com idade acima de 41 anos, tem curso superior e gasta pelo menos duas ho-
ras por dia resolvendo problemas dos outros. Por isso, quase sempre, função de síndico sobra para eles.
“Aposentado, que já tem uma experiência de vida profissional, até de vida mesmo, acaba assu-
mindo isso e acaba gostando, porque o síndico tem uma questão também social de poder”, expli-
cou o vice-presidente do CECOVI–RJ, Leonardo Schneider.
E nada mais poderoso do que ser o guardião das regras. “Aqui no império do Seu Armando
quem não cumprir a regra é multado”, brincou o síndico.
A vida deu a Maria do Carmo a sabedoria para punir quem merece e ajudar a quem precisa.
Em um mesmo dia, reza com o vizinho doente, substitui o porteiro e, se bobear, lá está ela, dando
palpites na saúde do vizinho.
“Olha, já morei em vários prédios do Rio, mas essa não é síndica, ela é mãe do prédio”, disse o
maitre de restaurante Manoel de Souza.
Mas atenção: não dá para exigir demais do síndico. O Código Civil estabelece que o síndico
representa o condomínio, comanda a administração, faz cumprir as normas e presta conta de tudo
aos moradores, que podem decidir em assembleia se ele merece ou não remuneração. Muitos não
pagam a taxa de condomínio, outros recebem salário. Alguns trabalham de graça mesmo.

“O síndico não é um delegado, não é um general. O síndico é uma pessoa, dentre os condômi-
nos, que decide, durante algum tempo, tomar a frente dos problemas e tentar resolvê-los da melhor
forma”, disse o diretor da ABAP, Cezar Thomé Júnior.
Armando tem um aliado importante nessa missão. “Olha, isso aqui, se levar para Globo, dá para
fazer novela”, brinca o síndico.
A história de um dos casais do condomínio está no livro de reclamações. Anos de economia e
a alegria da casa nova se foi com a primeira queixa de um vizinho. “A dona de casa insiste em fazer
faxina todo dia”, contou um morador.
Logo vieram outras. Até a hora do almoço incomoda. “Para amassar o alho, tem que fazer baru-
lho. Pode ser 22h, pode ser 21h. Esse barulho sempre vai existir”, contou a moradora.
Dessa vez, nem o alto astral de Armando ajudou. O bate-boca entre vizinhos foi parar na Justi-
ça. Mas que condomínio não tem conflitos?
Maria do Carmo ameniza o estresse com bom gosto na portaria. Caprichos da síndica apaixonada
por móveis antigos. Mas a mão dela logo aparece. É proibido sentar no sofá por mais de 15 minutos.
“É um conjunto fino, antigo, do século XVI. Então, não pode ficar muito tempo. Chega, a pessoa
anunciada aguarda um pouco e senta. Mas não pode fazer aqui de sala de estar”, disse a síndica.
Síndico é assim: você é quem escolhe. [...].
(Reportagem apresentada no Jornal Nacional, da Rede Globo, no dia 23 de outubro de 2007.

Disponível em: <http://jornalnacional.globo.com/Jornalismo/JN/0,,AA1659765-3579-746301-50910,00.html>.)
Atividades
1. Comente sobre a figura do subsíndico e suas funções.

2. Relacione as colunas colocando cada figura da administração condominial com sua respectiva
função:
a) Síndico (( Em casos de irregularidades nas contas do condomí-

nio, deverá sugerir à assembleia a sua não aprovação.
b) Subsíndico (( Sua figura existirá somente se previsto em convenção.

Pode assumir funções específicas de administração.
c) Administradora (( Analisará os recursos apresentados por condôminos

contratada ao serem punidos por descumprirem a convenção.
d) Conselho fiscal (( Exerce a administração do condomínio, devendo pres-

tar contas à assembleia geral.
e) Assembleia geral (( Poderá possuir conta própria para receber as contri-

buições condominiais, repassando relatório periódico
para controle do condomínio.
3. É devida a remuneração ao síndico? Comente sobre a relação de emprego do síndico com o con-
domínio.

Gabarito
1. A figura do subsíndico está prevista na antiga Lei de Condomínios 4.591/64, no parágrafo sexto
do artigo 22. O Código Civil nada diz sobre sua existência, sendo, portanto, facultativa, poden-
do ser prevista em convenção. Ao subsíndico cabe a função principal de substituir o síndico nas
suas ausências, podendo assumir responsabilidades específicas ou somente auxiliar o síndico
nas suas funções. Seu mandato será o mesmo do estipulado ao síndico, qual seja, dois anos, sen-
do possível a reeleição.
2. D–B–E–A–C
3. A remuneração do síndico somente será devida se previamente estabelecida na convenção.

Algumas convenções preveem a isenção da taxa condominial pela função exercida, enquanto
outras admitem o pagamento expresso de quantia estabelecida, podendo esta ser fixada em
assembleia. A possibilidade de remuneração do síndico possibilita aos condôminos exigir com
maior rigor o cumprimento de suas atividades, mas a não remuneração não o isenta de suas res-
ponsabilidades. Sobre a relação de emprego, por ser um cargo de confiança, não existe nenhum
vínculo empregatício do síndico com o condomínio. Esse vínculo somente existirá quando o sín-
dico for um terceiro, não condômino, contratado exclusivamente para o exercício da função.

Assembleia condominial
Introdução
Como qualquer corpo coletivo, o condomínio necessita tomar decisões. Essas decisões referem-
-se a questões da coletividade e não a assuntos pessoais dos comunheiros. Nesse sentido, é necessário
prever formas de se decidir os temas relativos à coletividade.
Quem possui legitimidade para tomar tais decisões? Tendo em vista a complexidade da convivên-
cia em um condomínio edilício, bem como a diversidade de opiniões e necessidades entre os condômi-
nos, é imprescindível que as questões principais sejam decididas através de um órgão deliberativo, no
qual os condôminos possam exprimir suas opiniões e decidir sobre assuntos pertinentes ao edifício.
Por esse motivo, tal como na maioria dos entes coletivos, no Brasil e em outros países, a lei procu-
ra criar um órgão ou uma instância, própria para deliberações. Esse órgão é a assembleia, a qual, no caso
do condomínio, é formada pela totalidade dos condôminos.
Assim, considerando o número limitado de pessoas que formam a comunhão, a assembleia não
é um órgão de representantes (como é o caso dos estados nacionais), mas é uma instância que reúne a
totalidade dos condôminos. O mesmo ocorre em diversos outros casos de assembleias: na hipótese de
sócios de uma empresa, funcionários vinculados a um sindicato, estudantes em relação ao seu diretório.
Evidentemente, em alguns casos, promover a participação de todos os condôminos significa reunir
um número bastante elevado de pessoas, tendo em vista a dimensão de empreendimentos comerciais
ou conjuntos residenciais. Essa reunião, portanto, precisa de regras bastante claras para funcionar, com
métodos de trabalho definidos e alguma ordem para que os interessados possam expor suas opiniões.
Ao contrário, no caso de condomínios pequenos, com apenas alguns poucos coproprietários, é possível
que a reunião adquira um tom muito mais informal, sem grandes solenidades ou procedimentos.
Tanto em um quanto em outro caso, no entanto, as regras gerais e as garantias mínimas para cada
condômino são semelhantes. Isso porque a lei prevê genericamente os padrões básicos de como deve
funcionar a assembleia. O restante é deixado para as convenções, as quais, diante das especificidades de
cada caso, poderão prever as normas mais adequadas para aquele condomínio específico.
Nesta aula, analisaremos os temas referentes à assembleia, com base, sobretudo, na sua regula-
ção legal.
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Assembleia do condomínio
O Código Civil, em seu artigo 1.350, prevê a regra básica com relação à assembleia, qual seja, a
obrigatoriedade de haver, anualmente, uma reunião desse órgão, como descrito a seguir:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção,
a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmen-
te eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Como se percebe, é na reunião da assembleia que os condôminos tomam as decisões mais im-
portantes a respeito do condomínio. As discussões e deliberações feitas em assembleia devem respeitar
as regras previstas na convenção do condomínio. Assim, é na convenção que está previsto todo o pro-
cedimento que regula o funcionamento da reunião.
Mas, por outro lado, é também a própria assembleia que possui competência para alteração da
convenção. Assim, se a intenção dos condôminos for aprovar uma regra diversa do que diz o texto
da convenção, isso implicará necessariamente na alteração da própria convenção. Portanto, para esse
caso, será necessário um quorum especial de alteração da convenção, o qual deverá ser de pelo menos
dois terços dos condôminos, podendo ser maior, caso assim conste da própria convenção.
Mas, além do aspecto referente à alteração da convenção, todas as demais decisões relevantes
do condomínio deverão ser tomadas em assembleia. Desse modo, se o condomínio necessita realizar
determinada obra, por exemplo, será a assembleia geral que deverá aprovar ou não. Os condôminos
serão obrigados a custear tal obra somente mediante a aprovação da assembleia.
Portanto, desde que não contrariem as leis em vigor, essas decisões tomadas em assembleia tor-
nam-se regras do condomínio, obrigando os moradores e visitantes e só podendo ser anuladas judicial-
mente ou por deliberação em outra assembleia.
Costuma-se, portanto, dizer que a assembleia é o poder legislativo do condomínio. É ela o órgão
supremo, responsável pela eleição do síndico e pela sua destituição. O síndico, por outro lado, é o po-
der executivo. Sua missão é executar as decisões assembleares. O síndico não toma decisões por conta,
salvo aquelas que digam respeito ao quotidiano do imóvel, ou seja, questões meramente administrati-
vas. Já os temas mais relevantes, que dizem respeito aos direitos, às normas de convivência, à destina-
ção dos recursos do condomínio deverão ser devidamente discutidos e votados em assembleia.
Nesse sentido, conforme o tema e as regras aplicáveis, existem dois tipos de assembleias no con-
domínio, como veremos a seguir.
Assembleia geral ordinária

A assembleia geral ordinária é aquela que o já mencionado artigo 1.350 do Código Civil torna
obrigatória. Deve ser convocada pelo síndico, sendo uma de suas finalidades primordiais aprovar, por
maioria dos presentes, as verbas para as despesas condominiais do próximo exercício. Assim, de prefe-
rência ao final do exercício ou no início do ano seguinte, os condôminos reunidos em assembleia devem
decidir de que forma os recursos provindos das contribuições condominiais deverão ser gastos.

É nessa oportunidade, portanto, preferencialmente que se decidirá se obras deverão ser reali-
zadas, se algum melhoramento é necessário ou conveniente, ou se há necessidade de contratação de
mais funcionários. Em função disso, também dever-se-á nessa oportunidade decidir qual será o valor
das contribuições mensais, a serem definidas através de rateio entre os moradores, geralmente em con-
formidade com a parte ideal de cada um.
Além disso, é na assembleia geral ordinária que o síndico deverá apresentar suas contas, isto
é, apresentar um relatório consolidado das receitas auferidas e das despesas ocorridas. É importante
considerar que, mensalmente, o síndico já deve haver disponibilizado balancetes contábeis indicando a
utilização dos recursos do condomínio. Ao final do exercício, contudo, é necessário que o administrador
preste contas de forma completa sobre o manuseio dos valores recebidos.
Além disso, é conveniente também que o administrador apresente um relatório, escrito ou oral,
sobre todas as ações relevantes conduzidas por ele ao longo do ano, e que esclareça todas as dúvidas
dos condôminos sobre o tema. Em seguida, o conselho fiscal, se existente, deverá proferir seu parecer,
recomendando ou não a aprovação das contas prestadas. Os membros da assembleia, com base nesse
parecer, mas não necessariamente vinculados a ele, votarão pela aprovação ou reprovação. Caso as
contas venham a ser reprovadas, por serem insuficientes ou por haver indícios de não comprovação ou
mau uso dos recursos, será possível cobrar do síndico o ressarcimento pelos danos que, em função de
sua negligência, tenham sido causados ao condomínio.
Além desses temas, é na assembleia ordinária que deverá ocorrer a eleição dos cargos previstos
pela convenção. Assim, o síndico, o subsíndico, os membros do conselho fiscal e quaisquer outros ocu-
pantes de cargos previstos na convenção deverão ser eleitos na assembleia geral ordinária do ano em
que encerram o mandato, o qual não pode ser superior a dois anos.
Além dessas matérias, próprias da assembleia geral ordinária, é possível nessa mesma reunião
discutir-se quaisquer outros temas relativos ao condomínio, desde que inscritas na ordem do dia e,
portanto, constantes da convocação dos condôminos. Assim, também é possível nessa ocasião, por
exemplo, deliberar-se pela alteração da convenção ou do regimento interno do condomínio, ou aprovar
quaisquer outras questões relevantes.
A assembleia ordinária deve ser realizada pelo menos uma vez por ano, podendo a convenção do
condomínio prever a realização de outras assembleias gerais ordinárias com periodicidade menor.
Assembleia geral extraordinária

A assembleia geral extraordinária, diferentemente da assembleia ordinária, não possui uma pe-
riodicidade prevista em lei ou convenção. É uma possibilidade existente, visando à reunião dos condô-
minos, sempre que se entenda que há necessidade de discussão e decisão sobre temas importantes.
Não possui, no entanto, qualquer obrigatoriedade legal ou convencional.
Sua existência está prevista no artigo 1.355 do Código Civil:
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Assim, sua realização se dará toda vez que houver alguma necessidade urgente ou quando os
interesses do condomínio assim o exigirem. Como consta do referido dispositivo legal, a assembleia
extraordinária poderá ser convocada pelo síndico, ou, caso este não o faça, por pelo menos um quarto
dos condôminos.
É importante considerar que não há nenhuma distinção quanto a procedimentos entre a assem-
bleia ordinária e a extraordinária. Via de regra, ambas seguirão as mesmas normas quanto à convocação,
formas de discussão, votação e elaboração de atas. Diferenciam-se, portanto, apenas pela obrigatorie-
dade e periodicidade da primeira, em relação à eventualidade da segunda.
Convocação da assembleia
A convocação da assembleia geral ordinária será, obrigatoriamente, realizada pelo síndico, anu-
almente, como previsto no artigo 1.350 do Código Civil, através das formas elencadas a seguir. Caso o
síndico não convoque a assembleia, prevê o parágrafo primeiro do artigo 1.350 que os condôminos
poderão realizar a convocação, desde que o respectivo documento seja subscrito por no mínimo um
quarto deles.
Se houver omissão do síndico e dos condôminos, que não conseguem obter a assinatura do
quorum mínimo para convocação, qualquer condômino poderá denunciar esse fato ao Judiciário, que
se encarregará de efetuar a convocação, conforme parágrafo segundo do mesmo artigo 1.350.
Deve-se dar especial atenção para que todos os condôminos sejam convocados. Assim, segundo
o artigo 1.354 do Código Civil, deverá haver a convocação regular e em tempo hábil de todos os condô-
minos para que não haja a nulidade da assembleia.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Assim, basta que um condômino demonstre que não foi devidamente convocado na forma
prevista pela convenção para que todas as decisões eventualmente tomadas pela assembleia sejam
consideradas nulas. Se não houver a convocação regular de algum condômino, a assembleia até poderá
ser realizada, mas o condômino que não foi convocado poderá invalidar, através de recurso judicial, as
decisões tomadas.
O prazo hábil para convocação deverá estar previsto na convenção condominial. Esta deverá
prever um prazo razoável, sob pena de inviabilizar a participação dos condôminos na assembleia.
Formas de convocação
Um aspecto importante com relação à convocação é o que se refere à sua forma. É preciso confe-
rir-se especial atenção para esse tema, pois, como mencionado acima, apenas a convocação de todos os
condôminos garante as deliberações tomadas em assembleia contra a alegação de vícios de nulidade.
A convocação deverá ser feita de maneira escrita, por meio de edital, que deverá conter, no mí-
nimo, a data, o local e a hora em que a assembleia será realizada, devendo ser afixado em local visível,
por onde é certo que haja trânsito de todos os condôminos, como elevadores ou escadas. A convocação

também deverá ser feita através do envio de correspondência protocolada a cada condômino. Nas duas
formas, o edital convocatório deverá conter, além das informações indicadas, a pauta dos assuntos a
serem discutidos na assembleia.
Conteúdo das discussões e local de realização

Os temas a serem debatidos e votados em assembleia dependem basicamente de dois fatores:
o primeiro é a relação constante na ordem do dia, ou seja, os temas definidos como pauta para as
reuniões da assembleia. O segundo decorre do fato de eventualmente tratar-se de assembleia geral or-
dinária. Nesse caso, há uma relação previamente definida pela lei a ser tratada: aprovação do orçamento
do exercício seguinte, definição do valor das contribuições dos condôminos e a prestação de contas por
parte do síndico. Eventualmente, pode também ser objeto da assembleia ordinária a eleição do síndico
e dos demais cargos previstos na convenção.
Assim – caso a convocação se refira a uma assembleia ordinária, ou assim resulte da descrição
genérica dos temas a serem tratados –, qualquer um desses temas que integram a pauta das reuniões
ordinárias poderá ser posto em discussão e deliberado, independentemente de constar expressamente
na ordem do dia ou não. Já os demais temas, para que sejam devidamente votados, deverão ser expres-
samente previstos no edital de convocação.
Eventualmente, alguns assuntos que não constem na ordem do dia poderão, excepcionalmente,
ser decididos nas assembleias, desde que sejam assuntos corriqueiros e que necessitem de uma decisão
urgente do condomínio. Do mesmo modo, caso todos os condôminos estejam presentes, estes poderão
incluir outros temas na pauta, no decorrer da assembleia. Por outro lado, caso pretenda-se deliberar
sobre assuntos como despesas ou restrição de direitos, não constantes na ordem do dia, a assembleia
poderá ser anulada judicialmente, mediante recurso de qualquer dos condôminos.
Não havendo disposição em contrário da convenção, as assembleias serão realizadas no próprio
condomínio, até mesmo por uma questão de comodidade.
Quorum e deliberações
O quorum é o número legal mínimo de pessoas necessário para que determinado ato jurídico
tenha validade. Os quoruns podem ser de dois tipos:
::: quorum de instalação – é aquele necessário para que uma assembleia passe a ter validade
jurídica. A reunião que não contar com um número mínimo de participantes pode eventual-
mente ser declarada inválida;
::: quorum de deliberação – é aquele exigido para aprovação das matérias deliberadas em as-
sembleia.
O Código Civil, no capítulo relativo aos condomínios edilícios, não prevê quoruns de instalação, mas
apenas quoruns de deliberação. Assim, não é necessário um número mínimo de participantes na assem-
bleia. Entretanto, é preciso que exista aquele número considerado necessário para as aprovações, já que
o Código Civil exige, em alguns casos, a unanimidade dos condôminos para aprovação de alguns temas.
Eis alguns dos principais quoruns previstos na lei:
::: assembleias gerais ordinárias – normalmente maioria simples dos presentes com direito a
voto, salvo estipulação diversa em convenção;
::: aprovação da convenção – votos dos proprietários que representem, no mínimo, dois terços
das frações ideais que compõem o condomínio;
::: alteração da convenção – votos de condôminos que representem no mínimo dois terços do
total das frações ideais, salvo a estipulação diversa em convenção.
Todos esses quoruns devem ser extraídos da lei. A convenção poderá estabelecer quoruns mais
elevados que os previstos na lei. Não poderá, entretanto, reduzir os quoruns, já que essa previsão afas-
taria garantias previstas pela lei aos condôminos.
Para presidir a assembleia deverá ser eleito um presidente e um secretário. Por uma questão de
separação de atribuições, geralmente a convenção determina que o presidente da assembleia não seja
o síndico. Isso porque a assembleia é competente para cobrar as responsabilidades do síndico, analisar
suas ações e julgar suas contas. Não é conveniente, nesse sentido, que o síndico esteja conduzindo a
sessão, o que, em tese, poderia prejudicar aquelas atribuições da assembleia.
No que se refere ainda ao quorum, não é permitido que a assembleia permaneça aberta indefi-
nidamente, visando à obtenção de quorum, na intenção de se deliberar sobre determinado assunto. A
assembleia poderá permanecer aberta para outras finalidades, como é o caso, por exemplo, quando as
discussões se estendem demais em determinado dia, justificando sua continuidade no dia seguinte.
Mas não é permitido mantê-la aberta para a obtenção de quorum, já que isso caracterizaria manipula-
ção da intenção dos condôminos.
Representação dos condôminos por procuração

A procuração é o documento pelo qual uma pessoa recebe poderes de outra para, em seu nome,
praticar atos ou administrar interesses. Ela pode ser verbal ou escrita, mas, para algumas finalidades es-
pecíficas, há necessidade de que seja escrita. A procuração pode ser feita por instrumento público, isto
é, através de notário, ou particular, elaborada pelas partes.
O instrumento de procuração poderá prever poderes gerais, conferindo ao outorgado a possi-
bilidade de praticar atos gerais em nome do outorgante, tais como vender ou comprar bens, doá-los,
administrá-los, cedê-los, transferi-los, participar de assembleias em que o outorgante seja membro e,
nestas, votar em nome do outorgante. Por outro lado, a procuração pode ser específica e limitada, con-
ferindo poderes restritos para que o outorgado represente o outorgante em uma ou mais tarefas deli-
mitadas no próprio documento.
Assim, também nas assembleias condominiais é permitida a representação de condôminos por-
ventura ausentes através de procuração. De um modo geral, não é recomendável que somente um

condômino receba um número elevado de procurações. Afinal, nessa hipótese, a discussão dos temas
da reunião, com a manifestação de diferentes opiniões, certamente ficaria restringida. O Código Civil,
no entanto, não estabelece nenhuma limitação ao número de pessoas que um procurador poderá re-
presentar. Entretanto, em 2002 foi apresentado o Projeto de Lei 6.960/2002, que procurava justamente
limitar o recebimento de outorgas por um mesmo procurador, de forma que este não pudesse repre-
sentar mais de três condôminos. De todo o modo, é possível, e também salutar, que a convenção preve-
ja expressamente esse limite, o qual a lei não oferece.
Com relação à outorga de procuração ao síndico, os membros do conselho fiscal e aos empre-
gados do condomínio, para que votem em nome dos condôminos ausentes, não existe uma proibição
legal nesse sentido. Entretanto, é medida aconselhável proibir, através da convenção, a outorga de po-
deres a tais pessoas, visto que potencialmente as decisões da assembleia podem afetá-las, não sendo
adequado que representem os interesses dos demais.
Votação: regras e procedimentos

De um modo geral, todas as matérias que sejam de relevância para o condomínio poderão vir a
ser submetidas a votação, de modo que a maioria possa decidir sobre elas. Evidentemente, há uma série
de questões menores, que dizem respeito ao dia a dia do condomínio, as quais serão decididas exclusi-
vamente pelo síndico, por seus auxiliares ou até pelos funcionários do condomínio.
Entretanto, as questões de maior relevância, ou todas aquelas que os condôminos entendam
como importantes de serem levados à assembleia, deverão ser ali decididas.
Com relação às reuniões, o Código Civil estabelece, em seu artigo 1.335, inciso III, que somente
poderá votar o condômino que estiver em dia com as despesas. Assim, entende-se que, além de se proi-
bir o cômputo do seu voto, esse condômino estará impedido também de se manifestar nas assembleias.
Essa proibição decorre, justamente, da importância das contribuições mensais por parte dos condômi-
nos. Aquele que deixa de pagá-las deve, de fato, encontrar restrições severas quanto aos seus direitos,
inclusive em assembleia.
Se o síndico for condômino, ele poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem
do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e à sua administração. Essa previsão somente não se
aplica caso o texto da convenção preveja o contrário. No entanto, quando esse documento é omisso
quanto ao tema, o que deve ser levado em conta é a incongruência de o síndico votar em questões re-
lacionadas à sua própria administração. Se o fizer, evidentemente estará deliberando em causa própria.
Assim, costuma-se entender que ele não deverá votar quanto a tais matérias.
Do mesmo modo, quando se trata de aplicar multas a condôminos, estes não podem participar
da referida votação, devendo os demais condôminos decidir sobre o tema.
Com relação à permissão de votação secreta na assembleia do condomínio, é preciso considerar
que, quando o cômputo dos votos se faz tendo em vista a proporcionalidade dos votos em relação às
frações ideais de propriedade de cada condômino, não há possibilidades práticas de isso ocorrer. Assim,
via de regra deverá ser vedada essa possibilidade.

No caso de empate, as opiniões divergem sobre a autorização do presidente da assembleia votar

duplamente, ou seja, exercer seu voto de minerva para decisão do tema. De um modo geral, no entanto,
desde que previsto na convenção, aceita-se que o presidente possa exercer esse papel, desde que o seu
voto seja fundamentado, evitando-se, assim, outras soluções aleatórias.
Atas
As discussões e deliberações efetuadas em assembleia devem ser registradas em ata de reunião.
Esse registro é importante para garantir o cumprimento das decisões tomadas, bem como para permitir
um acompanhamento das discussões travadas pelo condomínio ao longo dos anos.
A ata deve refletir com precisão o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. To-
dos os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi decidido sobre cada um. Algumas
atas procuram reproduzir minuciosamente toda a discussão travada durante a reunião. Isso, no entanto,
não é necessário, e tende apenas a tornar o documento extenso e confuso.
É preferível que o documento seja conciso, indicando apenas os pontos essenciais. O registro dos
assuntos tratados e das decisões tomadas sobre eles, além dos protestos dos condôminos contrários
à decisão tomada, são suficientes. Assim, não é necessário alongar-se na discussão travada sobre cada
assunto, nem registrar todos os comentários realizados.
Não deve haver rasuras na ata. Em casos de erro, estes devem ser corrigidos usando-se a expres-
são “em tempo”.
A ata deverá ser registrada no livro de atas do condomínio, devidamente assinada pelo síndico,
presidente, secretário e presentes. Adicionalmente, ela pode ser registrada em cartório de títulos e do-
cumentos, o que lhe confere publicidade e facilita a sua utilização como prova em juízo. Existem ainda
outras vantagens decorrentes do registro da ata, tal como a proteção contra o extravio de livros de atas
em condomínios, devido ao grande número de eleições e outras deliberações. Dessa forma, o registro
passaria também a ser uma medida preventiva adicional.
Esse procedimento é, sobretudo, recomendável no caso das decisões sobre os temas mais re-
levantes do condomínio, tais como a eleição do síndico, a decisão sobre despesas extraordinárias de
grande vulto ou a alteração da convenção.
Após a assembleia, uma cópia da ata deve ser enviada para cada condômino, inclusive aos ausen-
tes na reunião. É importante que os condôminos recebam as informações sobre as decisões, principal-
mente no que se refere ao rateio das despesas do condomínio. Afinal, todos, inclusive aqueles que não
participaram ou aqueles que se opuseram, deverão seguir o que foi deliberado.
A ata também deverá ser mantida em arquivo por pelo menos cinco anos, em poder do síndico,
juntamente com a documentação restante do condomínio. Da mesma forma, como qualquer docu-
mentação, a ata deve estar disponível a qualquer condômino, sempre que este a solicitar ao síndico.
Após o recebimento, o condômino poderá impugnar a ata da assembleia, diretamente ao síndi-
co ou por meio de ação judicial, desde que o seu teor não seja fiel ao que foi discutido ou que algum

ato praticado por ocasião da convocação até a lavratura da ata tenha ocorrido de maneira irregular,
acarretando vícios que resultam na decretação de nulidade de seu conteúdo. Nessa hipótese, deve o
condômino prejudicado demonstrar o vício e pedir judicialmente a anulação da reunião, o que forçará,
caso deferido o pedido, a realização de nova convocação e nova reunião.
Participação do locatário nas assembleias

Um aspecto bastante importante no que se refere à assembleia é a possibilidade de participação
dos inquilinos. Estes poderão tomar parte nas assembleias e, excepcionalmente, votar naqueles temas
que envolvam despesas ordinárias do condomínio. Essa possibilidade existe apenas caso o proprietário-
-locador não tenha comparecido. Portanto, se o proprietário não comparece, o locatário está habilitado
a votar, sub-rogando-se nos direitos do locador, sem necessidade de procuração por este, bastando a
prova de sua situação legal de inquilino. Esse aspecto é bastante importante, tendo em vista que as
despesas ordinárias, pela lei de locações, serão de sua responsabilidade, em caso de não haver cláusula
em contrário no contrato de locação.
Por outro lado, se munido de procuração outorgada pelo locador, o inquilino poderá votar em
todas as questões discutidas em assembleia, não mais na condição de locatário, mas sim como repre-
sentante do proprietário.
Conclusão
A reunião da assembleia em um condomínio é talvez o momento mais importante da comunhão
formada pelos coproprietários. É ali que todos os condôminos poderão exercer seu direito de contribuir
para a decisão da comunidade.
Na Grécia Antiga, berço da democracia, as decisões não eram tomadas por representantes do
povo, eleitos por este, mas decorriam da participação da totalidade dos cidadãos. Todos aqueles que,
então, eram considerados membros da polis, tinham o direito, e até mesmo o dever, de participar das
decisões sociais.
Essa mesma ideia, se não prevalece nos Estados nacionais, por ser atualmente inexequível, ainda
se mantém em instâncias menores, como é o caso do condomínio. Neste, prevalece a ideia de democra-
cia participativa, distinta da democracia representativa, vigente no âmbito estatal.
É importante que os condôminos tenham em mente a importância de participar desse momento
central do condomínio. Do contrário, estarão fatalmente vinculados a decisões de que não participa-
ram, arcando com suas consequências e seus custos.

Textos complementares
A seguir dois modelos, um de carta de convocação para assembleia pelo síndico e um de ata de
assembleia geral de um condomínio. Esses modelos configuram apenas situações específicas de con-
vocação e de decisão em assembleia. É possível elaborar tanto a convocação, quanto a ata de diversas
outras maneiras, e estruturá-las de formas distintas. De todo o modo, servem como bons exemplos, tan-
to dos acertos, quanto dos erros, comuns na elaboração de tais documentos. Extraídos do site <www.
jurisway.com.br>.
Carta de convocação para assembleia pelo síndico

Ilmo. Sr.
Pedro Soares,
Rua dos Jesuítas, 268
Curitiba, Paraná.
Prezado Senhor Condômino:

Pela presente, fica V.S.ª convocado para comparecer à Assembleia Geral Ordinária do Edifício
São Francisco, sito na Rua dos Jesuítas, 268, a se realizar no salão de festas do condomínio, às 20h do
dia 20 de junho, a fim de deliberar sobre a matéria da seguinte ordem do dia:
a) prestação de contas;
b) eleição do síndico;
c) assuntos gerais.
Se não houver número em primeira convocação, instalar-se-á a assembleia em segunda con-
vocação, com qualquer número, às 20h30.
Agradecendo o seu comparecimento, subscrevo-me atenciosamente,
Curitiba, 07 de junho de 2002.

___________________________________
Flávio da Silva
Síndico
(Disponível em: <www.jurisway.com.br/v2/modelos1.asp?pagina=2&idarea=15&idmodelo=

255&idtipo=model>. Acesso em: 21 nov. 2007).

Ata de assembleia geral de condôminos

Ata n.º 25
Aos vinte dias ao mês de junho do ano dois mil e dois, às 20 horas, no salão de festas do Edifício
São Francisco, com a presença dos condôminos abaixo firmados, que representam mais de 2/3 da
totalidade dos condôminos, realizou-se uma Assembleia Geral Ordinária do Condomínio do Edifício
São Francisco, sito na Rua dos Jesuítas, 268, após convocação regular, feita através de correspon-
dência pessoal e direta, para tratar da seguinte ordem do dia:
Prestação de contas do síndico; eleição do novo síndico e do Conselho Executivo; assuntos ge-
rais. A assembleia foi presidida pelo Sr. Flávio da Silva, síndico do Condomínio, que deu por abertos
os trabalhos, convidando o condômino Pedro Soares para secretariar. Após referir-se à ordem do
dia, o síndico passou a fazer a prestação de contas de sua gestão, discriminando as obras e ativi-
dades realizadas no período e analisando a receita, as despesas e o saldo atual em caixa. Postos os
demonstrativos e comprovantes à disposição dos condôminos, para eventual conferência, e posta
a questão em discussão, ninguém se manifestou, sendo a prestação de contas aprovada por unani-
midade. Posta em discussão a escolha do novo síndico, foi indicado para o cargo e votado por una-
nimidade o condômino Sr. José Santos e para o Conselho Executivo os condôminos Maria Cordeiro,
João Oliveira e Nilson Silveira. No período destinado aos assuntos gerais, foram discutidos e delibe-
rados os seguintes: colocação de luz de presença na garagem; alteração de turno dos porteiros e
horário de silêncio no condomínio.
Esgotada a ordem do dia, o síndico colocou a palavra à disposição, fazendo uso da mesma o
condômino Antonio Figueiredo, que propôs a instalação de um portão automático no acesso à ga-
ragem. Posta a proposta em discussão e em votação, foi a mesma aprovada por unanimidade. Nada
mais havendo a tratar, o síndico agradeceu a colaboração de todos durante sua gestão e a presença
de condôminos à assembleia, dando-a por encerrada. Eu, Pedro Soares, secretário, lavrei a presente
ata que, depois de lida e aprovada, vai por mim, pelo Presidente e pelos demais presentes que o
desejarem, devidamente assinada.
___________________________ ___________________________
Flávio da Silva José Santos
___________________________ ___________________________
Pedro Soares Maria Cordeiro
___________________________ ___________________________
João Oliveira Nilson Silveira
(Disponível em: <www.jurisway.com.br/v2/modelos1.asp?pagina=2&idarea=30&idmodelo=

95&idtipo=model>. Acesso em: 21 nov. 2007)

Atividades
1. Com base nos conceitos examinados durante a aula, aponte algum aspecto da ata encaminhada
como texto complementar que não está de acordo com as melhores práticas de condução de
assembleia e redação de ata.
2. Comente a regra básica trazida pelo Código Civil, em seu artigo 1.350, com relação à assembleia
condominial.
3. Existe um prazo hábil, especificado em lei, para que o síndico promova a convocação da assem-
bleia? Comente.

Gabarito
1. Podem ser citados, entre outros possíveis, a condução da reunião pelo próprio síndico; ou ainda,
a decisão de todas as questões por unanimidade, o que tende a denotar a ausência de efetiva
discussão e conhecimento pelos participantes.
2. De acordo com o artigo 1.350 do Código Civil, o síndico é obrigado a convocar anualmente a
reunião da assembleia condominial ordinária, com o intuito de, entre outros assuntos, aprovar o
orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos, devendo ainda realizar a prestação
de contas e, se for o caso, eleger novo síndico e alterar o regimento interno. Sendo assim, o arti-
go 1.350 prevê as matérias que deverão ser discutidas especificamente na assembleia ordinária.
Outras matérias podem ser inclusas na ordem do dia da assembleia, desde que previstas na or-
dem do dia.
3. Não existe prazo preestabelecido em lei para que o síndico proceda à convocação da assembleia
condominial. O prazo hábil para convocação deve estar previsto na convenção, a qual deverá pre-
ver um prazo razoável para que os condomínios possam se programar, sob pena de inviabilizar a
participação dos condôminos na assembleia.


Despesas do condomínio
Introdução
A comunhão formada através da conjugação de unidades exclusivas e partes comuns é essen-
cialmente de cunho patrimonial. Ali, não se conjugam desejos, esperanças, pensamentos ou ideologias.
A união dos condôminos não resulta de nenhuma afetividade especial, mas tão somente do fato de
compartilharem um mesmo patrimônio.
Como todo bem patrimonial, o imóvel objeto do condomínio edilício requer investimentos finan-
ceiros, visando a sua conservação ou seu aprimoramento. Para tanto, é necessário que todos os condô-
minos contribuam com aportes para que tais objetivos possam ser alcançados.
Apesar dessa obviedade, é possível afirmar que o tema das despesas condominiais é um dos que
mais gera polêmica na convivência condominial, fato que, por si só, também demonstra sua importân-
cia na vida em condomínios. Por esse motivo, tal matéria foi tratada, em linhas gerais, no Código Civil
de 2002, a iniciar pelo artigo 1.336, inciso I, que obriga o condômino a contribuir para as despesas do
condomínio na proporção das suas frações ideais. A lei permite, por outro lado, que a convenção con-
dominial preveja outra forma de rateio para as despesas do condomínio.
Com relação à forma de arrecadação dos valores necessários, esta é determinada por meio da
assembleia, tendo em vista os custos apurados ou previstos para o exercício seguinte. Para tanto, todo
ano as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balanço contábil, apresentado
pelo síndico, analisado pelo conselho fiscal, se existente, e aprovado em assembleia. É a análise das con-
tas do ano anterior, e da situação financeira do condomínio, que contribuirá para a definição do valor
das despesas no ano seguinte, permitindo a fixação da quota condominial de cada um.
É esse dever do condômino que abordaremos nesta aula, de forma mais precisa.

82 | Despesas do condomínio
Responsabilidade pelas despesas

O simples fato de um indivíduo ser proprietário de uma ou mais unidades autônomas em um condo-
mínio edilício já o obriga a contribuir com as despesas relativas aos gastos para o bom funcionamento da
propriedade comum. Em outras palavras, o condômino deverá ter clara a sua obrigação de arcar com os cus-
tos decorrentes da manutenção e conservação, desde o momento em que adquire sua unidade autônoma.
Nesse sentido, ensina João Batista Lopes (2006, p. 104): “[...] a obrigação de pagar os encargos
condominiais só decorre do fato de o condômino integrar o universo condominial, sendo irrelevante a
circunstância de não haver assinado a convenção de condomínio [...]”
O Código Civil estabelece que cada condômino deverá contribuir para as despesas na proporção
de suas frações ideais. As frações ideais, correspondentes a cada imóvel, decorrem da dimensão da
propriedade exclusiva de cada condômino. Dessa maneira, as frações ideais serão proporcionais ao ta-
manho do apartamento, conjunto comercial e/ou garagem de propriedade privada. A convenção con-
dominial pode discriminar tais frações ideais atribuídas a cada unidade. Outras vezes, sua discriminação
consta apenas do registro da divisão da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Na maioria das
vezes, o que ocorre é que a incorporadora já define, com precisão, as frações ideais atribuíveis a cada
imóvel. Em função disso, define-se, ainda, a quota-parte, isto é, a proporção a ser paga por condômino.
Dessa maneira, o rateio das despesas entre os condôminos deverá seguir as regras previstas na
convenção e nos atos constitutivos do condomínio. Deve existir, em qualquer hipótese, uma proporcio-
nalidade no rateio das despesas, em função da parte ideal que cabe a cada condômino.
A partir dessa ideia geral, surgem alguns questionamentos específicos. O principal deles diz res-
peito ao fato que, conforme a estrutura de um edifício, alguns condôminos tendem a usufruir com
maior frequência, ou até isoladamente, de determinadas áreas do prédio, ao passo que outros sequer
as utilizam, ou as usam muito pouco. Nesse caso, haveria obrigação, pelos condôminos que não utilizam
tais áreas, de contribuir para tais despesas?
Um exemplo interessante e que suscita muitas dúvidas é quanto aos elevadores, quando existem
unidades situadas no andar térreo do edifício. Caso não existam áreas comuns localizadas em outros
andares do prédio (por exemplo, um salão de jogos situado em um piso mais acima do térreo), deveriam
os condôminos do térreo participar das despesas no rateio do uso do elevador? Ou então, mesmo que
tais áreas existam, é evidente que os condôminos do andar térreo utilizariam o elevador com menos
frequência que os demais, já que apenas necessitariam dele para se deslocar até tais áreas comuns e
não rotineiramente para chegar ao seu apartamento e retornar à rua. Assim, deveriam eles arcar com os
mesmos valores que os demais para manutenção das despesas dos elevadores?
A convenção é que deverá determinar, nesse caso, alguma regra especial para tais pagamentos,
prevendo abatimentos ou isenções específicas para determinadas despesas. Via de regra, porém, o con-
dômino deverá contribuir proporcionalmente, conforme a fração ideal que titulariza, para que o imóvel
seja conservado e mantido, o que o obriga a contribuir igualmente para as despesas com elevadores ou
outras áreas de uso mais específico de alguns dos condôminos.
Essa é também a posição sustentada por João Batista Lopes (2006, p. 150): “Tudo está, pois, a
impor a conclusão de que o condômino residente no andar térreo do edifício deve responder pelas
despesas com elevadores, salvo disposição expressa (da convenção) em contrário”.

Assim como a questão dos elevadores, outro questionamento que muitas vezes é motivo de dúvidas
dos condôminos é quanto aos vazamentos de água. De quem é a obrigação de pagar por tais gastos?
Nesses casos, é preciso analisar com cuidado a origem do vazamento. Impõe-se, por isso, recorrer
a um profissional capacitado, o qual poderá analisar o local em que o vazamento ocorre. A partir dessa
conclusão, duas alternativas são possíveis: a primeira é se o vazamento ocorre na rede horizontal, ser-
vindo somente a uma unidade, ou a um grupo de unidades de um mesmo piso. Nesse caso, geralmente
o proprietário, ou os proprietários dessas unidades, deverão arcar com os custos.
Por outro lado, se o problema é na rede vertical, ou seja, aquela que serve a todos os andares, é
dever do condomínio como um todo pagar a despesa com o conserto e efetuar o rateio na contribuição
mensal de cada condômino. Aqui também, eventual previsão expressa dispondo de outra forma, cons-
tante da convenção, afasta esse entendimento geral.
É importante considerar, de todo o modo, que todos os valores cobrados dos condôminos sem-
pre deverão corresponder a uma contraprestação, ou seja, a contribuição será devida em razão de um
serviço ou benfeitoria, já ocorrido ou a ocorrer futuramente, no patrimônio comum do condômino.
Verificada a regra geral quanto aos pagamentos pelas despesas, é importante diferenciar as espé-
cies de dispêndios, o que será efetuado no item seguinte.
Espécies de despesas
Despesas ordinárias
As despesas ordinárias são também denominadas despesas de custeio. São aquelas relativas à
manutenção do condomínio. Assim, estão relacionadas aos gastos de rotina para permitir a continuida-
de dos benefícios e serviços comuns do mesmo. São despesas administrativas, visando manter o bom
estado das coisas comuns, com condições mínimas de segurança e moradia.
Alguns exemplos de despesas ordinárias são os salários dos funcionários, os gastos com água, luz,
limpeza, conservação e manutenção das áreas comuns, dos elevadores e pequenos reparos necessários
no condomínio.
Outro item que constitui despesa ordinária são os seguros do condomínio, seja o obrigatório
da edificação, previsto nos artigos 1.346 e 1.348, IX, do Código Civil, sejam os demais seguros eventu-
almente contratados. O seguro obrigatório deverá abranger toda a edificação, tanto as áreas comuns
como as partes autônomas, e visa garantir eventual sinistro que cause incêndio ou destruição do todo
ou parte da edificação.
Outros seguros eventualmente realizados pelo condomínio também integram as despesas ordi-
nárias. Assim será o caso do seguro de responsabilidade civil pelos atos praticados por funcionários ou
pelos acidentes ocorridos internamente ao condomínio.

De acordo com o artigo 1.350 do Código Civil, essas despesas devem ser aprovadas anualmente
na assembleia geral ordinária, a qual deverá votar o orçamento do exercício seguinte, prevendo uma
relação de todas as despesas de custeio necessárias. A partir daí, define-se o valor das contribuições de
cada condômino, em relação à sua fração ideal ou por outro critério.
Entretanto, apesar de o orçamento buscar prever o montante de dispêndios com as despesas
ordinárias, uma série de fatores pode acarretar a necessidade de ajustes ao longo do ano: elevação de
preços de produtos ou serviços, elevação de salários, inadimplência de alguns dos condôminos, entre
outras situações. Assim, caso existam alterações nessa previsão orçamentária, com aumento das des-
pesas, gerando consequente necessidade de aumento da taxa condominial ou ainda, ajustes quanto
às destinações de cada verba, tais assuntos deverão ser submetidos à assembleia extraordinária, a qual
deverá ser devidamente convocada, prevendo, em sua pauta, o debate sobre modificações no orça-
mento anual.
Despesas extraordinárias
As despesas extraordinárias não se referem a gastos correntes ou cotidianos do condomínio. Tais
dispêndios relacionam-se geralmente com inovações ou benfeitorias a serem realizadas no condomí-
nio. Mas também dizem respeito a qualquer tipo de despesa não relacionada ao custeio da estrutura
de manutenção do condomínio. Assim, os gastos relativos às indenizações de funcionários ou outras
indenizações decorrentes de acidentes pelos quais o condomínio como um todo venha a ser responsa-
bilizado integram o conjunto de despesas extraordinárias.
O Código Civil, no seu artigo 96, define as espécies de benfeitorias. A partir destas, uma série
de consequências podem ser extraídas, as quais serão analisadas no item seguinte. De todo o modo,
pode-se concluir que as despesas extraordinárias que digam respeito a inovações ou melhoramentos
no imóvel estão todas inclusas nas espécies de benfeitorias previstas pela lei: benfeitorias necessárias,
úteis ou voluptuárias.
Assim, tais despesas extraordinárias são aquelas referentes a obras que interessam a estrutura
integral da edificação ou a aparência interna e externa das áreas comuns, bem como as necessárias para
repor as condições de habitabilidade do edifício.
Para diferenciar adequadamente as despesas extraordinárias das ordinárias, tome-se o exemplo
de um hall de entrada de um edifício. Todas aquelas obras que visem modificar sua forma, ampliando-o,
modernizando-o ou tornando-o mais bonito, são classificados como despesas extraordinárias. Por ou-
tro lado, quando ocorre apenas a troca de uma luminária ou a pintura da sua parede, a despesa será
apenas ordinária.
A seguir, um quadro com a distinção e exemplos de despesas ordinárias e extraordinárias:

view.asp?id=245>. Acesso em: 20 nov. 2007.

Disponível em: <www.sindiconet.com.br/informese/
Despesas ordinárias Despesas extraordinárias
Pintura de partes comuns Pintura de fachada
Despesas regulares com funcionários (salários,

Indenizações trabalhistas
encargos)
Consumo de água, luz, gás Reformas e ampliações do imóvel
Instalação de novos sistemas de segurança, econo-

Manutenção de elevador, piscina, jardim etc.
mia e lazer
Material de limpeza Projetos de paisagismo e decoração
Honorários de administradora Fundo de obras
Prêmios de seguros Fundo de reserva
Telefone de uso coletivo
Despesas com obras necessárias, úteis e voluptuárias

Muitas vezes as despesas com obras no condomínio atingem valores elevados, que deverão ser
pagos por meio das contribuições de cada condômino. Frequentes são, portanto, as discussões entre
condôminos no que se refere à verificação da real necessidade de implantação dessas obras. Por esse
motivo, o Código Civil tratou de definir de que forma os condôminos aprovarão, em assembleia, a rea-
lização ou não de tais obras.
Os critérios para definição das obras a serem executadas pelo condomínio dizem respeito à tra-
dicional distinção, efetuada pela lei no artigo 96 do Código Civil, referente às benfeitorias necessárias,
úteis e voluptuárias. A partir dessa distinção, o código prevê, no seu artigo 1.341 (que se refere à temáti-
ca do condomínio edilício), as formas para aprovação quanto à realização dessas benfeitorias.
Assim, se a obra for necessária, ela poderá ser realizada diretamente pelo síndico, mesmo sem a
prévia autorização da assembleia, desde que não implique em gastos excessivos. Em caso de omissão
ou impedimento do síndico, a benfeitoria necessária poderá também ser realizada por qualquer con-
dômino, conforme dispõe o parágrafo primeiro do artigo 1.341. Mas o que exatamente define uma
benfeitoria necessária?
Por benfeitoria necessária consideram-se todas aquelas que têm por finalidade conservar o con-
domínio, ou ainda evitar sua deteriorização. O conserto do telhado, reparos nas paredes por conta de
infiltrações ou abalos na estrutura, reparos na tubulação do imóvel, entre outros. Enfim, benfeitorias ne-
cessárias são obras tidas como imprescindíveis para a conservação do imóvel. Por essa razão é que a lei
define que essas obras, desde que não comportem custos elevados, poderão ser realizadas pelo síndico
ou por qualquer condômino, caso o síndico se omita, esteja ausente ou por qualquer outra razão não
esteja em condições de realizá-las.

Caso um condômino realize essas obras ou reparos necessários, ele deverá ser reembolsado pelo
condomínio das despesas que efetuar. Assim, ele deverá juntar todos os comprovantes dos dispên-
dios que teve e, na assembleia geral seguinte, demonstrar a necessidade daquelas obras. Verificando
a assembleia que elas eram realmente necessárias e não significavam gastos excessivos, o condomínio
deverá ressarcir o condômino que enfrentou tais despesas.
Por outro lado, caso a despesa extraordinária decorrente da obra a ser realizada implique em des-
pesas excessivas, o Código Civil prevê duas hipóteses: se esta obra for urgente ou se não for urgente.
Se a obra ou reparo necessário demandar uma solução imediata (por exemplo, um vazamento
da piscina na cobertura, que implica em goteiras em algumas unidades), o síndico, ou o condômino
que entender necessária a reforma poderá determinar a realização da obra, mas deverá convocar ime-
diatamente uma assembleia. Esta deverá tomar ciência da situação e definir as eventuais contribuições
emergenciais dos condôminos ou a utilização do fundo de reserva para financiar a obra.
Aqui, é preciso lembrar que o síndico possui poderes para convocar a assembleia a qualquer
tempo. Já o condômino, que porventura tenha detectado o problema e determinado a realização da
obra, não tem competência para, por si só, convocar a assembleia. Ele precisará solicitar a convocação
ao síndico, ou então coletar assinaturas de pelo menos um quarto dos condôminos, de forma a chamar,
por sua conta, a assembleia.
Caso ele, por omissão do síndico ou dos demais condôminos, não tenha êxito em convocar a
assembleia, ele estará garantido quanto ao ressarcimento, desde que comprove que a obra era real-
mente urgente e necessária e que ele envidou todos os esforços para que a assembleia fosse convoca-
da, apenas não logrando êxito em virtude da omissão do síndico ou dos demais condôminos.
Por sua vez, se as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, não
forem urgentes, estas somente poderão ser efetuadas após a autorização da assembleia, especialmente
convocada para esse fim. Caso o síndico ou um condômino ordenem a obra e depois se verifique que
esta, embora necessária, não era urgente, a assembleia poderá não referendar essa despesa e, por con-
sequência, atribuir a totalidade ou parte dos custos exclusivamente a quem solicitou a benfeitoria.
Nota-se, portanto, que o Código Civil prevê minuciosamente as regras para a realização das ben-
feitorias necessárias, baseando-se nos critérios de urgência e custo. Mas além das obras necessárias,
existem também as obras úteis e as voluptuárias.
São benfeitorias úteis aquelas que aumentam, melhoram ou facilitam o uso do condomínio. Por
exemplo, ampliação da área de entrada e saída de veículos ou a instalação de luz de presença nas gara-
gens. Para a realização das obras úteis, deverá haver sempre prévia autorização da assembleia geral, por
maioria simples, conforme inciso II, do artigo 1.341 do Código Civil.
No que diz respeito às obras voluptuárias, de acordo com o inciso I do mesmo artigo, estas exi-
girão maioria qualificada de dois terços dos condôminos para serem efetuadas. Por obras voluptuárias
entendem-se aquelas que, por mais que tornem o condomínio mais agradável, não aumentam a sua
utilidade habitual, sendo de mero deleite ou recreio, ou seja, para embelezar as áreas comuns ou torná-
-las mais adequadas ao gosto dos coproprietários.
Como exemplo dessas benfeitorias podemos citar a troca de fechaduras nos banheiros, desde
que esta não ocorra pela inutilização das fechaduras antigas. Caso a troca resulte do fato de a fechadu-
ra estar quebrada, trata-se, evidentemente, de uma benfeitoria necessária. Mas quando a substituição
ocorre apenas visando aprimorar a beleza dos banheiros comuns, a benfeitoria é voluptuária.
Como se vê, o fato de uma obra ser útil ao condomínio implica um quorum de aprovação mais
reduzido. O fato de ela ser meramente voluptuária, por outro lado, exige um quorum mais elevado, já
que as despesas com tais benfeitorias não agregarão nenhuma utilidade às áreas comuns, mas apenas
proporcionarão maior conforto e beleza.
Importante é ressaltar que as obras úteis e voluptuárias muitas vezes se confundem, não havendo
sempre concordância se uma benfeitoria é de uma ou de outra modalidade. Caso a assembleia não che-
gue a um consenso, deverá ocorrer uma votação prévia para definição do tipo de benfeitoria em que a
obra se enquadra. Definido esse ponto preliminar, poderá ser votada a realização da obra, segundo o
quorum previsto em lei ou na convenção para aquele tipo de benfeitoria.
Dependendo da categoria do prédio, também é certo que haverá diferenças no enquadramento.
Por exemplo, taças de cristal para o salão de festas podem ser consideradas úteis em um condomínio de
luxo, mas certamente serão consideradas apenas voluptuárias em um condomínio popular.
Caso um condômino realize obras úteis ou voluptuárias sem prévia aprovação da assembleia, ele
não terá direito à restituição, mesmo que estas sejam de interesse comum. Entretanto, poderá a assem-
bleia, por sua própria liberalidade, optar por ressarci-lo.
Locatário e despesas do condomínio

A situação dos locatários nos condomínios edilícios, no que se refere às despesas condominiais,
exige cuidados especiais. A distinção entre despesas ordinárias e despesas extraordinárias tem como
um de seus fundamentos principais a definição do montante que deverá caber ao locatário, isto é, o
inquilino, e do montante que caberá ao locador, ou seja, ao proprietário do imóvel.
Assim, como já mencionado acima, o locatário fica obrigado a pagar as despesas ordinárias do
condomínio. Já o proprietário deve incumbir-se das despesas extraordinárias. A lei do inquilinato (Lei
8.245/91) procura garantir de forma tão minuciosa essa distinção; esta inclusive arrola quais seriam as
despesas ordinárias e quais seriam as extraordinárias.
Desse modo, no parágrafo primeiro do artigo 23 da referida lei, enumeram-se as despesas ordiná-
rias, atribuindo-se ao locatário a responsabilidade sobre estas:
§1.º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso
comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f ) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas
nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Por outro lado, a lei define, no artigo 22, quais seriam as despesas extraordinárias do condomínio:
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos roti-
neiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f ) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Além disso, a lei determina ao inquilino o pagamento de alguns outros custos, além das despesas
ordinárias, como também consta do artigo 23:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
Assim, é obrigação do locatário, por determinação legal, pagar as despesas de uso do imóvel,
como água, luz e telefone. Por outro lado, a obrigação pelo pagamento do IPTU e outras taxas e impostos
só poderão ser cobradas do locatário se o contrato firmado entre ambos assim determinar. Do contrário,
tais despesas cabem ao locador. É o que consta previsto no artigo 22, também da Lei de Locações:
Art. 22. O locador é obrigado a:
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a
incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Como se vê, a lei de locações procura atribuir ao proprietário aqueles dispêndios que se relacio-
nam às necessidades de conservação em longo prazo de sua propriedade. Já ao locatário, confere a
responsabilidade por despesas relacionadas diretamente com o custeio da estrutura que ele, naquele
momento, está a usufruir. Por isso, a lei também cuida que o inquilino não seja responsável por gastos
decorrentes de despesas anteriores ao início da locação. É o que se nota ao se analisar as alíneas “h” e “ï”
do parágrafo primeiro do artigo 23, expostas acima.
É importante salientar ainda que, pela lei do inquilinato, o locatário tem direito a voto nas deci-
sões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, quando o condômino-locador
não estiver presente ou representado.

Espécies de receitas
Até o momento, no decorrer desta aula, verificamos a situação das despesas do condomínio e a
responsabilidade por elas, entre os condôminos e entre o locador e o locatário. Cabe agora verificar de
que forma são organizadas as receitas decorrentes das contribuições condominiais, recolhidas justa-
mente com o intuito de fazer frente às despesas condominiais.
Pagamento por previsão

Esse pagamento prevê a quitação da contribuição condominial antecipadamente em relação à
despesa a ser enfrentada. Assim, com base na previsão dos recursos a serem gastos no exercício ou pe-
ríodo que se aproxima, define-se o montante das contribuições, a ser aprovado em assembleia.
Em caso de imprevistos que gerem deficit nessa previsão original, a sua cobertura deverá ser feita
por rateio extra.
Pagamento por rateio

Nesse caso, a contribuição condominial é quitada por cada condômino depois de apurados os
gastos resultantes de uma obra específica a ser realizada. Esse valor, então, é dividido entre os morado-
res, após ser aprovado em assembleia. Assim, não haverá, nessa modalidade, o chamado rateio extra.
Rateio extra
Ocorre quando anteriormente tiver sido feito o pagamento por previsão, mas as despesas tiverem
excedido o valor originalmente previsto. Assim, o rateio extra diz respeito a um pagamento adicional
para cobrir uma receita insuficiente ou um gasto imprevisto em um determinado período. Serve tanto
para cobrir despesas ordinárias quanto extraordinárias, mas é necessário verificar a origem do rateio
extra no demonstrativo para, então, dirigir a cobrança ao inquilino ou ao proprietário.
Fundo de reserva
O fundo de reserva geralmente consta da contribuição condominial regular, visando assim for-
mar um montante que deverá servir para a hipótese de um dispêndio futuro, urgente ou imprevisto.
Caso, excepcionalmente, venha a ser utilizado para cobrir despesas ordinárias, o inquilino deverá repor
o valor. Sua forma de arrecadação é regulada pela convenção, que definirá um percentual ou um valor
fixo que mensalmente deverá ser recolhido para esse fundo.

Conclusão
A questão das despesas condominiais é certamente uma das maiores fontes de conflitos no con-
domínio. Diversas são as origens das discussões que podem ocorrer entre condôminos ou entre estes
e o síndico.
É comum que um condômino alegue não possuir qualquer relação com determinada despesa,
seja por não se haver concorrido para o fato que a exigiu, seja por não se estar de acordo com a decisão
da maioria que a implicará. É comum também que aos condôminos pareça elevado o valor de suas quo-
tas condominiais, o que, não raro, levanta dúvidas sobre a atuação do síndico no que se refere à gestão
dos recursos financeiros.
A observância das regras previstas na lei e na convenção, pelo síndico e pelos condôminos, quan-
to à forma de deliberação e realização das despesas, certamente tende a diminuir a ocorrência dos
conflitos. Do mesmo modo, uma prestação de contas clara e minuciosa auxilia na segurança de que os
recursos estão sendo gastos de forma adequada. Por essa mesma razão, a existência de um conselho fis-
cal, que analise todas as contas, também é bastante recomendável, visando controlar o uso dos recursos
e evitar contestações por parte dos condôminos.
Todas essas medidas contribuem para que os problemas do condomínio possam ser mantidos no
âmbito interno e não extravasem para discussões judiciais. É sempre oportuno lembrar a dificuldade de
se conviver com pessoas que estão processando umas às outras. A manutenção de padrões de civilida-
de, motivadas pelo controle e transparência das despesas, certamente auxilia para que isso não ocorra.
Texto complementar
As finanças de um condomínio
Como se determina as receitas e despesas do seu prédio
O condomínio é mantido pela quotização das despesas entre os condôminos e não conta com
uma renda mensal ou anual, para efeitos fiscais, não sendo considerado uma pessoa jurídica, inclu-
sive dispensado da declaração de Imposto de Renda. No entanto, pode inscrever-se no Cadastro
Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ).
As quotas condominiais são determinadas pelo orçamento anual, aprovado na assembleia ge-
ral ordinária no início de cada exercício fiscal. Nesse orçamento são fixadas as despesas ordinárias
previstas e também, em alguns casos, o valor de um fundo de reserva para despesas imprevistas,
normalmente no valor entre 5% a 10% da quota mensal.

As despesas ordinárias podem ultrapassar a previsão orçamentária, por imprevistos ou por au-
mentos dos valores nas contas do custeio. Quando isso acontece, deve-se realizar uma assembleia
extraordinária para reajustar o orçamento estipulado ou, também em assembleia, estabelecer uma
quota extra para fazer frente a essa despesa excedente. Pode ser usado também o fundo de reserva,
se estiver estipulada essa finalidade quando da sua criação. Em caso contrário, a assembleia pode
determinar seu uso, desde que seja reposto posteriormente por cotas específicas.
As despesas extraordinárias são aprovadas em assembleia caso a caso. Não é correto um valor
mensal sem destinação especificada, inclusive quando é estipulado uma cota para obras.
A parte financeira de um condomínio deve ser bem clara, disposta em lançamentos contábeis
explicados e arrumados por tipos de despesa e de receita, em balancetes mensais. É necessário
conhecimento técnico para tal, ficando, normalmente, a cargo de uma administradora ou um pro-
fissional contratado.
O síndico, o subsíndico, os conselheiros e os condôminos precisam entender os balancetes e,
no caso de eventuais erros de lançamento ou incorreções no uso dos recursos, saber identificá-los
e resolvê-los.
Na contabilidade de um condomínio existem certos termos cuja compreensão se torna es-
sencial para que se possa fazer o controle adequado. Alguns deles são: contas ordinárias, contas
extraordinárias, fundo de reserva, despesas (ordinárias, extraordinárias ou de fundo de reserva),
quota de contribuição, multa por atraso de pagamento, previsão orçamentária, balancete mensal e
arquivamento dos documentos.
(Disponível em: <www.tudosobreimoveis.com.br/conteudo.asp?t=1&id=124>. Acesso em: 21 nov. 2007)
Atividades
(( Independentemente da categoria que o edifício possui, a necessidade de investimentos
com conservação e aprimoramento é imprescindível.
(( A lei prevê a obrigação do condômino em contribuir para as despesas do condomínio na
proporção de sua fração ideal, salvo previsão em contrário da convenção.
(( A forma de arrecadação dos valores devidos para a conservação e manutenção é estipula-
da pelo Código Civil de 2002.
(( É obrigação do síndico demonstrar, anualmente, as despesas e receitas do condomínio, por
meio de balanço contábil.
(( A definição do valor das despesas e fixação da quota condominial para cada ano no condo-
mínio é estipulada em lei.

2. Discorra sobre a responsabilidade do condômino perante as despesas condominiais.
3. O que são despesas ordinárias? Cite exemplos.

Gabarito
1. V–V–F–V–F
2. O condômino possui a responsabilidade intrínseca de arcar com as despesas do condomínio pelo

simples fato de ser proprietário de determinada fração ideal. Ademais, consta da lei, segundo o
Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso I, a obrigação de o condômino contribuir para as despe-
sas do condomínio na proporção de suas frações ideais.
3. Por despesas ordinárias entendem-se as denominadas despesas de custeio do condomínio. São

os gastos de rotina que se tem com o condomínio e que permitem que os serviços necessários
para a manutenção e conservação do edifício tenham continuidade. Como exemplo podem-se
citar os gastos com água, luz, salário dos funcionários e manutenção das áreas comuns.


Relações condominiais,
contratos e novas
modalidades imobiliárias
Introdução
A estrutura legal do condomínio edilício é uma realidade bastante sedimentada, tanto no Brasil
como em outros países. Essa estrutura contribui consideravelmente para o desenvolvimento urbano,
estimulando novas formas de uso dos espaços.
Recentemente, seguindo esse mesmo desenvolvimento, tem surgido uma série de novas mani-
festações e modalidades de aproveitamentos do espaço, as quais, em alguns casos, aproveitam-se dos
subsídios da disciplina legal sobre os condomínios para o seu desenvolvimento. É o caso, entre outros,
dos shoppings, dos condomínios em time-sharing, da disciplina prevista para alguns cemitérios e clubes
de campo. Analisaremos todas essas novas formas de uso da propriedade, ainda que de maneira breve,
ao longo desta aula.
Mas a disciplina jurídica do condomínio também implica alguns desdobramentos nas questões
relativas aos contratos tradicionais de compra e venda e locação. Para que seja possível entender ade-
quadamente como estes se relacionam com o condomínio edilício, realizaremos uma breve incursão
teórica na seara da teoria do direito civil, relativa à separação entre direitos reais e direitos pessoais, bem
como, também, analisaremos a importante função de redução dos custos de transação que o condo-
mínio impõe.
Assim, embora o objeto desta aula seja de cunho mais teórico, procuraremos dar-lhe, na medida
do possível, uma feição prática que facilite a compreensão.

96 | Relações condominiais, contratos e modalidades imobiliárias
O condomínio edilício e os custos de transação

O condomínio edilício é uma forma de compartilhamento da propriedade em que se conjugam
áreas comuns, de propriedade de todos os condôminos, com unidades exclusivas, que constituem di-
reito exclusivo de seu proprietário. Essa é a especificidade do condomínio edilício e, nesse sentido, ele
se difere do condomínio tradicional, previsto no Código Civil.
Nesse condomínio tradicional, existe apenas e tão somente a divisão do bem como um todo entre
todos os condôminos. Embora se entenda que os coproprietários possuem direitos sobre frações ideais
daquele bem, não há, de fato, nada além do que um direito abstrato sobre uma porção da totalidade.
Os coproprietários apenas poderão exercer os seus direitos exclusivos de proprietário no momento em
que realizarem a divisão do bem. Por essa razão, esse tipo de condomínio é geralmente denominado
nos livros jurídicos como condomínio pro indiviso, porque não há qualquer porção previamente dividi-
da, que constitua propriedade exclusiva.
A complexidade da estrutura do condomínio edilício, por outro lado, é o que permite a sua manu-
tenção e seu caráter de permanência. Caso não existisse essa especificidade de se prever algumas áreas
como propriedade exclusiva, o edifício seria tido como um bem imóvel único, em que todos os habitan-
tes seriam coproprietários do todo. É desnecessário mencionar os diversos problemas que daí resulta-
riam, a começar pela inexistência de garantias dos moradores quanto ao uso exclusivo de sua unidade.
Em tese, todos os moradores poderiam se estabelecer em qualquer espaço daquela propriedade. Que
tipo de critério prevaleceria então? A lei do mais forte? Um sorteio ou rodízio? E como se garantiria que
as regras do sorteio seriam posteriormente observadas?
Caso não existisse a previsão legal de um condomínio edilício, separando áreas comuns e áreas
exclusivas, e definindo cada uma delas, fatalmente a única forma de se prever os direitos que caberiam
a cada um deles seria através de contrato. Nesse caso, após a constituição do condomínio tradicional
sobre o imóvel como um todo, seria necessário que todos os condôminos estabelecessem em contrato
os direitos de cada um, delimitando as áreas a serem ocupadas por cada e as restrições à utilização des-
sas áreas pelos demais.
Evidentemente, tal definição por via exclusivamente contratual significaria uma dificuldade adi-
cional para todos. Afinal, não é simples negociar contratos, o que envolve tempo e, não raro, dinheiro.
Em última análise, o estabelecimento das unidades autônomas através de contrato resultaria no au-
mento dos chamados custos de transação. Os custos de transação são aqueles que resultam da ne-
cessária negociação com relação às circunstâncias de um determinado negócio. Caso não existisse a
predefinição de propriedade de áreas exclusivas, esses custos de transação seriam muito mais elevados,
pois, caso a caso, haveria necessidade de prévia discussão por todos os coproprietários.
Afinal, se negociar um contrato com outra pessoa já envolve algum esforço, negociar com uma
coletividade certamente implica em maiores complicações. Por essa razão, ou seja, visando reduzir es-
ses custos de transação, a lei criou a figura legal do condomínio edilício. A partir dele, já se tem um
padrão básico predefinido, o qual é previsto pela lei.
A rigor, todo o conceito de propriedade, mesmo o de propriedade individual, também tem como
função básica propiciar esse padrão legal, visando assim facilitar a realização dos negócios e a garantia
dos direitos. Imagine-se, por exemplo, a dificuldade, ou ainda, a impossibilidade prática de se realizar
acordos com todas as demais pessoas existentes, para definir que um pedaço de terra poderá ser utili-
zado exclusivamente por uma única pessoa, sem a ingerência dos demais. Ao criar o conceito de pro-
Relações condominiais, contratos e modalidades imobiliárias | 97
priedade, o Direito procura justamente propiciar uma forma automática de se definir, e de fazer todos
respeitarem, o direito exclusivo a uma pessoa de usar determinado espaço territorial.
Em sua devida proporção, o conceito de condomínio edilício faz o mesmo, mas dentro do âmbito
do condomínio, ou seja, perante um número limitado de pessoas – aquelas que são coproprietárias do
imóvel como um todo. Assim, o condomínio edilício permite um desenvolvimento muito grande do uso
da propriedade.
Esse desenvolvimento leva a uma série de outras formas que analisaremos mais adiante nesta
mesma aula, e que são consequências do desenvolvimento das noções jurídicas de propriedade e de
condomínio, de forma a dar garantias para as pessoas, relativamente ao uso dos bens que possuem.
Antes disso, porém, é necessário analisarmos a distinção que o Direito realiza quanto aos direitos
pessoais e aos direitos reais para, dessa maneira, compreendermos o exato significado das possibilida-
des que são propiciadas a partir da figura do condomínio edilício.
Direitos reais e direitos pessoais

O Direito Privado, isto é, o ramo do Direito que trata das relações entre os entes particulares, sem
a participação do Estado, trabalha basicamente com dois aspectos distintos de direitos a serem produzi-
dos a partir do relacionamento entre as pessoas: são os chamados direitos pessoais e os direitos reais.
Os direitos pessoais são aqueles que resultam diretamente dos acordos realizados entre as pesso-
as. São aqueles que decorrem dos contratos, dos atos unilaterais, tais como as doações ou as confissões
de dívida. Os direitos pessoais são aqueles que podem ser exigidos de uma pessoa em relação a uma
outra, ou a outras, mas que, de toda forma, referem-se a um número determinado de pessoas. Quando
alguém tem um direito garantido em contrato, prometido por outra pessoa que firmou o mesmo con-
trato, a primeira poderá exigir da segunda o cumprimento das obrigações.
Assim, é possível definir qualquer obrigação através de um contrato ou de outro documento que
manifeste a vontade de determinada pessoa. Através dessa manifestação, constitui-se um direito pesso-
al, em favor daquele que tem o poder de receber determinada prestação, isto é, o credor.
Por outro lado, os direitos reais são direitos que se referem diretamente a bens e apenas indire-
tamente a pessoas. Como define Genaro de Oliveira Neto (2006, p. 7): “Os direitos reais são aqueles que
incidem sobre as coisas, regulando seu uso e gozo, sejam elas corpóreas ou não”.
Assim, a propriedade, as servidões, o usufruto, a hipoteca e o penhor são formas de direitos que se
relacionam com bens. Cada um desses direitos reais citados permite um uso específico dos bens a ser exer-
cido de determinada forma. Enquanto a propriedade garante plenos poderes de uso, fruição e disposição
sobre a coisa, o usufruto garante apenas direitos de uso e fruição, mas veda a disposição. Já a hipoteca e o
penhor são formas de direitos de garantia sobre bens, cuja propriedade pertence a outros indivíduos.
Os direitos reais, ao contrário dos direitos pessoais, são oponíveis a um número indeterminado
de pessoas, ou seja, a toda a coletividade. Qualquer pessoa é obrigada a se abster de praticar atos com
relação ao bem que é propriedade de um indivíduo. Dessa forma, enquanto através de um contrato
proíbe-se uma pessoa de praticar determinados atos, previstos no contrato, através do direito real de
propriedade proíbe-se a todos de atentar contra os direitos de seu proprietário.
Entretanto, esses dois compartimentos de direitos não são estanques entre si. Isso, entre outras
razões, porque os direitos reais podem ser transferidos de uma pessoa a outra, e, nesses casos, a sua
transferência pode ocorrer mediante um contrato. Assim, o chamado contrato de compra e venda nada
mais é que uma obrigação, ou seja, um direito pessoal fixado entre dois indivíduos, através da qual um
deles paga o valor ajustado e o outro transfere o direito real de propriedade que possui. Dessa maneira,
o comprador passará a titularizar o direito de propriedade, oponível a todos, no lugar do vendedor.
Essa distinção entre direitos reais e pessoais, que aqui apenas podemos mostrar de forma superfi-
cial, sem nos aprofundarmos no seu conteúdo, permite entender a importância da figura da proprieda-
de e, consequentemente, do condomínio edilício, enquanto um desdobramento da propriedade.
Caso essa figura não existisse, apenas seria possível regular o uso privado de determinadas áreas
do condomínio através do uso de direitos pessoais, ou seja, basicamente através de contratos. É isso
que ocorre, aliás, com relação a uma série de questões na vida condominial: o caso de cessão a outros
condôminos das garagens, a definição dos direitos e deveres na convenção, entre outros.
Entretanto, constituindo a unidade autônoma um direito de propriedade único a ser exercido
pelo proprietário, este pode utilizá-la de forma muito mais adequada. Pode vendê-la, locá-la, doá-la, en-
fim, pode realizar uma série de atos que apenas ocorreriam de forma muito mais complexa e difícil caso
se tratasse apenas de uma relação de direito pessoal. Por exemplo, para vender sua unidade autônoma
a um terceiro, isso ocorreria de forma muito mais complicada, porque seria necessária a autorização de
todos os demais coproprietários, os quais, afinal, seriam proprietários do todo, sem maiores distinções.
Com base nessas questões, analisemos agora os dois contratos principais de transferência de
propriedade ou de posse que regem a vida das pessoas em um condomínio edilício.
Contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda, como antecipado previamente, tem como função essencial trans-
ferir o direito real de propriedade de uma pessoa à outra. A propriedade que se transfere pode dizer
respeito aos bens móveis, como veículos, animais, máquinas, roupas ou aparelhos celulares. Mas, no
nosso caso específico, diz respeito aos bens imóveis.
Para que ocorra a transferência da propriedade imóvel, é necessário o registro do contrato em
Cartório de Registro de Imóveis. Assim, a venda deverá, necessariamente, ocorrer mediante escritura
pública. É livre a previsão com relação ao pagamento, que poderá ocorrer de forma antecipada ou ape-
nas após a transferência do imóvel.
A partir do momento em que a propriedade é transferida, o novo proprietário passa a ser respon-
sável por todas as obrigações previstas na convenção condominial. Dessa maneira, ele deverá observar
todas as regras previstas para aquele condomínio. Não é válida qualquer alegação de que a convenção
não pode ser aplicável a ele, por ele não haver contribuído em sua discussão e aprovação. No momento
em que o comprador adquire uma unidade autônoma, ele automaticamente vincula-se a um condomí-
nio e aceita, ainda que de forma indireta, todas as suas regras.

É ideal, assim, que o comprador, no momento da celebração do contrato, tenha conhecimentos

sobre o conteúdo da convenção condominial, a qual ele e todos aqueles que com ele se relacionarem e
por isso habitarem ou visitarem aquele condomínio deverão seguir.
Além das regras previstas na convenção, o comprador também é responsável por todas as des-
pesas do condomínio, a partir do momento em que adquire a unidade. Dessa maneira, a partir do mo-
mento em que ele recebe a propriedade, a qual se transfere mediante o registro no cartório de imóveis,
ele passa a ser responsável por todas essas despesas.
Entretanto, ele também será responsável pelas despesas que não tenham sido pagas pelo pro-
prietário anterior. Essas dívidas estão relacionadas ao bem que é transferido e, por essa razão, caso não
tenham sido pagas no momento da transferência, deverão ser cobradas do proprietário posterior. Evi-
dentemente, este possui o chamado direito de regresso contra o proprietário anterior, ou seja, a facul-
dade de cobrar dele todos os valores que venha a desembolsar e que se referiam a despesas anteriores
ao momento da transmissão.
Em função dessas circunstâncias, é comum exigir-se do vendedor a apresentação dos documentos de
quitação de suas dívidas perante o condomínio, de forma a evitar a responsabilização do novo proprietário.
Contrato de locação
O contrato de locação, por sua vez, não significa a transferência do direito de propriedade, mas
apenas a cessão de uma das faculdades da propriedade, qual seja, o seu uso. Durante o tempo em que
viger o aluguel, o locatário tem direito a utilizar o bem que locou, devendo, entretanto, conservá-lo, já
que a propriedade permanece sendo de outra pessoa.
Tendo em vista que a locação, diferentemente da compra e venda, não significa qualquer trans-
ferência de um direito real, mas apenas a transmissão de um direito pessoal, não há necessidade de
qualquer registro no Cartório de Registro de Imóveis. Entretanto, caso as partes assim convencionem, o
contrato de locação poderá eventualmente vir a ser averbado à margem da matrícula em um Registro
de Imóveis.
O locatário tem direitos bem definidos na lei relativa ao condomínio. Em relação às despesas, ele
será responsável pelas despesas ordinárias, ou seja, aquelas despesas gerais de custeio do condomínio.
Com relação ao pagamento de impostos, taxas e seguros, essas somente deverão ser pagas por ele, caso
assim conste no contrato de locação.
Já no que se refere à possibilidade de o locatário votar em assembleia, esta ocorrerá apenas quan-
to às despesas ordinárias, justamente tendo em vista que ele é o responsável por elas. Mas isso apenas
deverá ocorrer caso o proprietário da unidade autônoma não se faça presente na reunião. No que se re-
fere a quaisquer outros temas a serem discutidos na assembleia, tais como eleição do síndico, alteração
da convenção ou do regimento interno, prestação de contas ou realização de despesas extraordinárias,
o locatário não possuirá qualquer direito de voto, embora se entenda que ele poderá participar e, even-
tualmente, exercer seu direito de voz.

Formas alternativas de uso da propriedade

Nas últimas décadas, devido ao crescente desenvolvimento urbano, à necessidade de maior se-
gurança e às pressões pela redução dos custos, a propriedade imobiliária passou por diversas transfor-
mações, gerando, consequentemente, outras modalidades e formas alternativas de uso do condomínio
edilício. Essas transformações tiveram efeitos diretos na sociedade e no mercado imobiliário.
Essas novas modalidades de uso da propriedade representam variações quanto aos casos típicos
de condomínio edilício, para os quais foram desenvolvidas as regras da Lei 4.591/64 e os dispositivos do
novo Código Civil. Algumas dessas formas alternativas serão analisadas a seguir: a multipropriedade,
mais conhecida como time-sharing; os loteamentos fechados; os shoppings; os clubes de campo e os
cemitérios particulares.
Multipropriedade – time-sharing
O sistema de uso temporário da propriedade, o time-sharing, permite um uso bastante eficaz de
um determinado bem por uma pluralidade de pessoas. Por meio dele, o indivíduo adquire a proprie-
dade de uma unidade, em conjunto com outros proprietários, passando a ser dono do imóvel por uma
fração de tempo, na qual ele poderá usar e gozar do imóvel de forma exclusiva. Essa modalidade, geral-
mente, está vinculada a unidades imobiliárias a serem utilizadas para férias e lazer.
De acordo com Ana Vládia Araújo Lima (2007, s. p.):
A maior aspiração humana é dispor de um local estável onde possa residir permanentemente. Tão logo satisfeita essa
aspiração, surge outra, a de ter uma segunda moradia onde a família possa desfrutar seus momentos de folga, seja na
serra, montanha ou praia. A solução encontrada para quem não pode dispor dessa segunda morada foi o compartilha-
mento da propriedade, que chega para acelerar a conquista da função social do imóvel, com o intuito de proporcionar
a satisfação de vários proprietários de uma mesma base material, em variados turnos de tempo.
Pelo time-sharing, todos os multiproprietários são considerados condôminos de uma mesma uni-
dade autônoma, fixando-se em instrumento específico os períodos temporais em que cada condômino
terá direito a usar do bem.
Não existe regra específica que regule o time-sharing, e mesmo o Código Civil de 2002 não trouxe
qualquer inovação com relação a esse assunto. Desse modo, o regulamento proveniente dessa mo-
dalidade de uso da propriedade se dará através da adaptação das regras de condomínio tradicional e
edilício vigentes no direito brasileiro.
Para a realização do registro da propriedade, o que geralmente ocorre é que a matrícula seja
realizada em nome de uma pessoa centralizadora de contratos, que costuma ser uma empresa espe-
cializada, a qual irá vender as quotas-partes e, assim, organizar a utilização periódica dos diversos pro-
prietários. A relação dos multiproprietários será diretamente com esse organizador. Entretanto, pode-se
ainda fazer constar da escritura do imóvel a aquisição deste por vários titulares, os quais, então, definem
entre si os períodos que cabem a cada qual durante o ano.
Nesse sentido, Ana Vládia Araújo Lima afirma (2007, s. p.):
Um condomínio que girará sobre o sistema de multipropriedade deverá observar os requisitos legais de constituição
de qualquer condomínio, e acrescer uma cláusula no instrumento de constituição, referente à finalidade ou destinação
das unidades autônomas, que seriam para o uso de todos os multiproprietários, cada um ao seu tempo.

É importante salientar que, em diversos outros países, existem legislações específicas sobre a
multipropriedade. Em tais casos, geralmente, a lei prevê que cada proprietário terá um título específico,
ou seja, será dono exclusivo de uma unidade autônoma em um período específico de tempo. Assim,
os proprietários terão uma matrícula específica de sua propriedade, separada por unidade temporal
das demais matrículas. Eles serão donos exclusivos de uma unidade em determinado período do ano e
condôminos em relação às partes comuns do edifício.
No Brasil, considerando a inexistência dessa previsão legal, os adquirentes são coproprietários
da unidade autônoma, dividindo através de convenção o período de tempo em que cada um poderá
utilizar o imóvel.
Assim, segundo Gustavo Teppedino (1993, p. 45), não existe a constituição de unidades autôno-
mas, devendo-se invocar as normas típicas do condomínio ordinário. A relação de tempo fica exposta
em regulamento. Todos os multiproprietários de uma mesma unidade compartilham a propriedade
sobre ela. Com relação ao prédio como um todo, existe um condomínio edilício, com o aproveitamento
de todas as partes comuns por todos os multiproprietários de cada uma das unidades.
Condomínio deitado
Com a expansão urbana, os loteamentos fechados passaram a ser figuras comuns, como bem
especifica Silvio de Salvo Venosa (2007, p. 356): “bairros urbanizados, em periferia de grandes centros,
para fins residenciais, ou em regiões mais afastadas para finalidades de lazer.”
A denominação de condomínio fechado ocorre porque as ruas, praças e áreas de lazer pertencem
ao domínio privado, sendo autorreguláveis por convenções e assembleias do condomínio. Nesse caso,
aplicam-se a essas áreas comuns, bem como aos terrenos privados de cada proprietário, as regras do
condomínio edilício, sem que com isso haja prejuízo das regras gerais de vizinhança.
O artigo 8.° da Lei 4.591/64 admite expressamente essa modalidade de condomínio, a qual sem-
pre ocorrerá quando o terreno total for propriedade comum dos condôminos.
Entretanto, existem algumas situações que se distinguem dos chamados condomínios fechados
ou deitados. Isso ocorre quando, apesar de fechadas, as ruas e praças são vias públicas, as quais, por
concessão ou permissão da prefeitura, foram cercadas para melhor uso pelos moradores. Nesse caso,
não existem áreas comuns dos condôminos, mas sim áreas públicas, as quais se sujeitam à lei de par-
celamento do solo urbano (Lei 6.766/79). Segundo Silvio de Salvo Venosa (2007, p. 356), pode haver
também um regime híbrido, não totalmente formulado pela lei, em que existem áreas públicas, áreas
privadas comuns e áreas particulares, tudo formando uma unidade. Evidentemente, as regras do con-
domínio edilício aplicam-se apenas às áreas privadas, exclusivas e comuns, e não às áreas públicas.
Shoppings, clubes de campo e cemitérios particulares

Os shoppings configuram outra forma alternativa de uso da propriedade. O entendimento de
Silvio de Salvo Venosa (2007, p. 360) é o de que os shoppings podem se enquadrar na disciplina jurídica
do condomínio edilício, quando os lojistas adquirem unidades autônomas daquele empreendimento,
e passam a ser coproprietários das áreas comuns (passarelas, praça de alimentação, banheiros e gara-

gens, entre outros). Nesse caso, o contrato normativo do shopping funcionará como convenção con-
dominial. Porém, com maior frequência, o administrador ou empreendedor mantém a propriedade de
todo o imóvel, dando as lojas em locação ou a outro título aos lojistas.
Uma outra nova forma de compartilhamento da propriedade são os clubes de campo. Carlos Ma-
luf e Márcio Marques (2005, p. 146) ensinam que neles, quando se alienam imóveis residenciais em seu
interior, também se estabelece um condomínio, a exemplo dos loteamentos fechados. A ideia ao se or-
ganizar um clube desse teor é que cada membro seja proprietário de um lote e possua em condomínio
áreas comuns, desfrutando de serviços complementares. Forma-se, então, um complexo condominial
em que as noções da fração ideal de terreno, dos direitos de vizinhança, dos regulamentos internos e
convenções aplicam-se inteiramente.
Um último fenômeno moderno a ser citado é a existência de cemitérios privados. Para Venosa
(2007, p. 361), os contratos concessivos do uso de sepulcros poderão possuir natureza real, isto é, con-
figurar autêntico direito de propriedade, apenas se assim for considerado pela lei. Não é o que ocorre,
ainda, no Brasil, onde a relação entre o administrador e titular do terreno do cemitério e o adquirente
de espaço para sepultura é apenas de locação ou comodato. Mesmo assim, aplicam-se, quando preciso,
alguns conceitos de direito condominial a essa relação.
Conclusão
O desenvolvimento das formas e das figuras jurídicas é em grande parte responsável pela trans-
formação social, através do surgimento de novos modos de relacionamentos interpessoais e novas for-
mas de uso do espaço. Como se pôde verificar ao longo desta aula, o desenvolvimento dos usos da
propriedade chega a tal ponto de se introduzir o elemento temporal em uma questão eminentemente
espacial, que é a definição quanto ao direito de propriedade de um imóvel. É o que ocorre no chamado
time-sharing.
Assim, na mesma medida em que a tecnologia modifica todas as relações sociais, provocando al-
terações em períodos cada vez menores, também o direito precisa correr atrás dessa evolução, e captar,
a cada momento, os novos fenômenos sociais.
Quando surgiram os primeiros prédios, permitidos pelo desenvolvimento das técnicas de cons-
trução, o direito se viu na necessidade de, em algum momento, propiciar as garantias necessárias rela-
tivas aos direito de propriedade, ou a outros direitos, como os decorrentes da locação, sobre cada uma
daquelas unidades autônomas.
Atualmente, existem uma série de novos fenômenos que também já demandam desenvolvimen-
tos jurídicos, de forma a permitir maior garantia para as pessoas que deles se utilizam.
Por essa razão, o uso adequado de todos os instrumentos jurídicos, mesmo por parte daqueles
que não possuam formação em direito, é essencial: somente dessa forma é possível dimensionar-se,
adequadamente, as decorrências de todas as opções que podem ser feitas por um comprador, por um
inquilino, pelo incorporador, pelo síndico, entre tantos outros papéis que todas as pessoas exercem no
seu dia a dia.

Texto complementar
Este texto visa ilustrar, de forma mais ampla, os contornos dos chamados loteamentos fechados
e suas distinções e semelhanças em relação à figura legal do condomínio edilício. Sugerimos também
que o aluno busque as fontes legais, citadas a seguir, de modo a compreender a temática de maneira
mais aprofundada.
Loteamentos fechados
(MARINI, 2007)
[...]
O município e as áreas de domínio público no “loteamento fechado”

Sendo do domínio do município, poderá ele restringir seu uso exclusivamente aos proprietá-
rios dos lotes de um loteamento, autorizando o seu fechamento perimetral?
Entendemos que sim.
E qual seria o mecanismo necessário para que esse fim seja atingido?
Tanto através da permissão de uso, ou da concessão de uso. Por ato administrativo o município
poderia transferir o uso dos bens de seu domínio aos proprietários dos lotes do loteamento fechado.
Através desses dois institutos de Direito Administrativo, portanto, tem o município os instru-
mentos necessários para a outorga do uso das vias, das praças e dos espaços livres, dentro do lote-
amento fechado aos adquirentes dos lotes.
Não se pode olvidar, nesse assunto, apenas a título de ilustração, a concessão de uso como di-
reito real resolúvel prevista na legislação federal, no artigo 7.º do Decreto-Lei 271, de 28/02/1967.
Ainda, que assim não fosse, atualmente, vários municípios de forma subsidiária regulamenta-
ram a situação dos “loteamentos fechados”, entre eles, Itapetininga, é uma das cidades do estado
de São Paulo, que não mais padece com esse tipo de problema.
Regulamento no “loteamento fechado” de uso das vias e espaços livres

A permissão, ou a concessão de uso pela Prefeitura Municipal das vias e praças e espaços livres,
nos loteamentos fechados, aos proprietários dos lotes, gera para eles a obrigação de mantê-los e
conservá-los, além de outras obrigações decorrentes do uso em comum desses espaços livres, tais
como coleta de lixo, rede elétrica e de iluminação, pavimentação, rede de água e esgotos etc.

Outras obrigações ainda surgem pela própria circunstância de ser um loteamento fechado, tais
como a manutenção de portaria, serviços de vigilância e segurança, rede telefônica de comunicação
interna etc.
Esses serviços comuns aos proprietários dos lotes custam dinheiro e necessitam ser adminis-
trados e, consequentemente, regulamentados.
É nesse ponto – no regulamento da vida comunitária do uso das vias e espaços livres – que o
loteamento fechado se assemelha ao condomínio, ensejando a expressão adotada nas leis munici-
pais “administração das áreas comuns sob regime de condomínio”.
O regulamento do uso dessas vias e espaços livres assemelha-se, portanto, e muitíssimo, à
convenção de condomínio prevista no artigo 9.º da Lei 4.591, de 16/12/1964.
O regulamento da vida comunitária do loteamento fechado é, assim, fundamental para a exis-
tência desse tipo de loteamennto.
Principal diferença entre o condomínio especial previsto na Lei 4.591/64 e o loteamento fechado
O diferencial entre os dois tipos de empreendimentos é que o primeiro se caracteriza pela
necessidade de vinculação da venda da propriedade à construção, ainda que futura. Não se pode
afirmar a existência de condomínio especial desprovido de construção. Há ainda de se levar em con-
sideração que, no condomínio especial, a construção, diferentemente do disposto no Código Civil
Brasileiro, é o objeto principal da venda, sendo a fração ideal do terreno, objeto acessório.
No segundo, a venda da propriedade tem por objeto única e exclusivamente o terreno, não
havendo qualquer vinculação de construção a propriedade adquirida.
O terreno é objeto central da venda, sendo qualquer construção nele realizada mero acessório.
[...]
Atividades
1. Marque a soma das alternativas corretas:
(01) As novas modalidades de aproveitamento de espaço têm legislação própria, possuindo,
inclusive, seção própria no Código Civil de 2002.
(02) O chamado time-sharing é uma nova modalidade de uso da propriedade.
(04) O condomínio tradicional se difere do condomínio edilício por ser juridicamente denomi-
nado como condomínio pro diviso, tendo em vista sua possibilidade de divisão.
(08) Os direitos pessoais resultam, entre outras fontes, de acordos realizados entre pessoas.
(16) Uma das funções do contrato de compra e venda é a cessão temporária da faculdade de
uso da propriedade.
( ) Soma
2. Descreva as características básicas do contrato de compra e venda de unidade autônoma no con-

domínio edilício.
3. Qual o objetivo da multipropriedade, mais conhecida como time-sharing?

Gabarito
1. 10
2. O contrato de compra e venda possui a função de transferir o direito real de propriedade de uma
pessoa a outra. No caso do condomínio edilício, ele transfere não apenas a propriedade sobre a
unidade, como também sobre as frações ideais do solo e das partes comuns. Para que ocorra
a transferência, imprescindível se faz o registro do imóvel em competente Cartório de Registro de
Imóveis. O registro só ocorrerá mediante escritura pública de compra e venda.
3. A multipropriedade, ou time-sharing, surgiu com o intuito de proporcionar aos indivíduos a pos-

sibilidade de obtenção de uma propriedade durante um determinado período do ano. Dessa
forma, diversos proprietários podem desfrutar do mesmo imóvel em períodos específicos. De um
modo geral, atende a interesses turísticos ou de lazer.

Constituição
e extinção do condomínio
Introdução
Constituir um condomínio significa criar a situação jurídica necessária e adequada para que de-
terminado espaço passe a ser utilizado por uma pluralidade de pessoas, segundo as regras jurídicas que
disciplinam essa modalidade de uso da propriedade.
Assim, a constituição de uma propriedade horizontal depende de vários fatores. Sua existência
resultará do cumprimento dos requisitos estabelecidos em lei e, o que é mais importante, da vontade
de um ou mais indivíduos, que a instituirão.
De acordo com os ensinamentos de Selemara Berckembrock Ferreira Garcia (2007):
[...] a propriedade horizontal, ou condomínio por unidades autônomas, é um acontecimento que se origina da vontade
humana. Declaração de vontade, destinada a produzir consequências jurídicas, sob a forma de uma convenção, de uma
escritura de alienação, de um testamento regularmente cumprido, institui a propriedade horizontal.
Entretanto, somente o elemento vontade não será suficiente para a constituição do condomínio.
Há necessidade, também, de uma edificação e de um registro no assento apropriado.
O Código Civil, em seu artigo 1.332, tratou de estabelecer como será constituído o condomínio
edilício:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de
Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes
comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

108 | Constituição e extinção do condomínio
Pelo que indica esse dispositivo, não há somente uma causa geradora isolada para a instituição
do condomínio. Esta tanto pode ocorrer por ato entre vivos quanto por testamento. Seja qual for sua
forma de constituição, a lei deixa claro que a propriedade horizontal deverá ser obrigatoriamente regis-
trada no Cartório de Registro de Imóveis, constando ali a individualização e discriminação das unidades
autônomas, a fração ideal de cada unidade e das partes comuns, bem como a finalidade das unidades.
Uma vez devidamente instituído, diversos são os objetivos a que o condomínio edilício se pro-
põe, significando ele sempre a reunião de habitações, salas ou lojas, formando uma unidade estrutural
(edifício) sujeita a um único regulamento jurídico, para atendimento de necessidades e fins comuns,
segundo a lição de João Batista Lopes (2006, p. 62).
Por esse motivo é que o caráter da propriedade horizontal é de indivisibilidade e perpetuidade.
Apenas mantendo-se indivisível (no que se refere às partes comuns) e não possuindo um termo, ou seja,
uma data de encerramento, é que ele poderá satisfazer tais finalidades.
Apesar disso, em alguns casos, poderá ocorrer a extinção do condomínio edilício. Afinal, a ca-
racterística de perpetuidade não se refere à impossibilidade de ele perecer, mas sim ao fato de que a
propriedade horizontal não possuirá prazo definido para se encerrar. Nesse caso, o Código Civil de 2002,
em seção própria, tratou de algumas possibilidades que acarretarão a extinção da propriedade horizon-
tal e o tratamento dispensado a cada uma delas.
Assim, nos próximos itens serão analisadas com detalhes as questões da instituição e da consti-
tuição do condomínio edilício, bem como de sua extinção.
Formas de constituição do condomínio

De acordo com João Batista Lopes (2006, p. 71), a propriedade horizontal se origina da vontade
específica de seus instituidores, atendendo aos requisitos legais, não sendo, portanto, decorrência de
algum fato natural.
Sendo assim, cabe analisar mais profundamente o caput do artigo 1.332 do Código Civil, o qual
menciona como fatores de instituição do condomínio os atos entre vivos e o testamento.
Atos entre vivos

Pela expressão ato entre vivos entende-se vários atos de vontade exercidos pelas pessoas físicas
ou jurídicas, que podem culminar na constituição da propriedade horizontal, tais como a constituição
de sociedade, a doação, a destinação do proprietário do imóvel e a incorporação.
Assim, por exemplo, várias pessoas podem unir-se criando uma sociedade, a qual, contando com
os fundos aportados por cada um, tratará de construir o prédio. Ao final, sendo desfeita a sociedade,
aquele será transformado em um condomínio edilício, mediante a especificação das unidades autô-
nomas e a discriminação das frações ideais correspondentes, bem como sua consequente atribuição a
cada um dos associados.
Da mesma forma, o doador pode optar por entregar o prédio a uma pluralidade de pessoas e con-
dicionar essa liberalidade à aceitação, por todos os receptores, da instauração do condomínio edilício.
Outras formas podem também existir: um imóvel pode já ser objeto de condomínio tradicional
entre vários proprietários, os quais, em determinado momento, optam pela delimitação de unidades
autônomas e partes comuns, formando, dessa maneira, um condomínio edilício.
Ainda, o prédio pode ser objeto de construção direta pelos futuros proprietários, que então já
providenciarão também a divisão, ou então pode ser objeto de construção pelo Poder Público, o qual,
em seguida, efetiva a transferência das unidades autônomas e frações ideais aos novos proprietários. É
o que ocorre no caso das construções de moradias para pessoas de baixa renda.
Trataremos, a seguir, de forma mais pormenorizada, das duas possibilidades mais comuns de
constituição: a incorporação e a destinação do proprietário do edifício.
Destinação do proprietário do imóvel

Nessa modalidade, o que ocorre é a construção de um edifício pelo proprietário e posterior di-
visão em unidades autônomas, que poderão ser vendidas após a conclusão da obra ou durante sua
construção. Nesse último caso, embora o proprietário inicie a venda ainda durante a construção, o con-
domínio será constituído com base em um projeto definido pelo dono do edifício, visando à posterior
alienação das partes individuais.
Pode ocorrer, por outro lado, que a edificação já esteja construída, tendo possivelmente servido
para uso exclusivo do proprietário por algum período. Caso deseje adaptá-la para posterior divisão das
unidades, deverá o proprietário efetuar a escritura pública, para o devido registro no Cartório de Regis-
tro de Imóveis. Essa escritura deverá conter todos os elementos previstos pelo artigo 1.332, do Código
Civil, quais sejam:
::: a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma
das outras e das partes comuns;
::: a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns; e
::: o fim a que as unidades se destinam.
Incorporação
Pode-se dizer que a incorporação é a modalidade mais frequente de instituição do condomínio
edilício. É através desse procedimento que a maioria dos prédios urbanos é construída.
Segundo explicações de Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio Antero Motta Ramos Marques
(2005, p. 22):
[...] a incorporação imobiliária é considerada pela lei uma atividade, mas, tecnicamente, é o negócio jurídico de cons-
tituição da propriedade horizontal. Embora, às vezes, o compromisso seja assumido, em relação a alguns, quando o
prédio já está em construção, normalmente os apartamentos ou conjuntos são vendidos na planta.
De nossa parte, entendemos que ambas as posições estão corretas. Assim, a incorporação é a
atividade exercida por uma pessoa, física ou jurídica, denominado incorporador, que pode ou não ser
empresário, com o objetivo de promover e realizar a construção da edificação ou do conjunto de edi-
ficações compostas de unidades autônomas, visando a sua alienação, ou seja, transferência de titula-
ridade, total ou parcial. Por outro lado, a incorporação é também o negócio jurídico através do qual o
incorporador realiza todos os procedimentos necessários para que seja ali formado um condomínio
edilício, mediante separação de propriedades e manutenção de áreas comuns.
Assim, é através da incorporação que alguém constrói um edifício com diversas unidades autôno-
mas e as vende, antecipadamente ou após a conclusão da obra. Gera-se, dessa forma, o capital necessá-
rio para esse ou para futuros empreendimentos.
De acordo com Caio Mário da Silva Pereira (1991, p. 110), a incorporação possui algumas varian-
tes. A primeira é aquela em que o incorporador faz a compra do terreno e a construção do edifício em
seu próprio nome, repartindo-o em apartamentos e vendendo as unidades aos condôminos poste-
riormente. A segunda é aquela em que a compra do terreno será realizada pelos próprios condôminos
que se tornam, em comum, donos do solo. O incorporador é contratado e faz o papel de coordenador
do projeto, agindo como elemento de ligação entre os condôminos entre si e estes e o construtor. Já a
terceira variante consiste no fato de o incorporador realizar a promessa de compra do terreno, lançando
assim a constituição do condomínio mediante subscrição pública ou particular e promovendo a escritu-
ra de alienação do terreno diretamente dos proprietários aos condôminos. O incorporador, assim, dirige
a construção da edificação como procurador destes, de forma que o subscritor estará construindo sua
própria unidade autônoma, bem como as partes comuns do edifício, através do incorporador, o qual
age como mandatário.
Em todos esses casos, o que ocorre, na verdade, é a celebração de um contrato para que o incor-
porador constitua o condomínio, do ponto de vista jurídico e do ponto de vista físico, mediante a con-
tratação de construtora ou execução direta. Assim, a incorporação é a operação jurídica promovida por
indivíduo devidamente capacitado e habilitado para promover a construção do que será, no futuro, o
condomínio edilício, devendo entregar a unidade autônoma a que se obrigou, mediante possibilidade
de pagamento antecipado de outro contratante.
Testamento
O testamento é outra forma de instituição do condomínio. Por meio dele, a propriedade horizon-
tal será instituída pela pessoa que falece e deixa indicada a divisão da herança. Assim, pode constar do
testamento de determinada pessoa um prédio, a ser transferido aos herdeiros, com a condição de que
seja dividido em unidades autônomas, sendo concedido a cada co-herdeiro uma fração ideal desse
edifício, de forma a constituir-se, assim, um condomínio edilício.
Tendo em vista esta instituição do condomínio pela via testamentária, Mário Pazutti Mezzari (1996,
p. 50) afirma: “É lícito dispor, em testamento, sobre a instituição de regime de propriedade horizontal.
Esta hipótese tem como pressuposto que a vontade manifestada se faça acompanhar da especificação
do condomínio.”
Mas, a rigor, existem ainda outras formas pelas quais pode-se instituir a propriedade horizontal
através de bens deixados em herança. Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio Antero Motta Ramos Mar-
ques (2005, p. 24) explicam: “O condomínio pode ser instituído por vários herdeiros, após a homologa-
ção da partilha, se o bem, objeto da herança, for um edifício.”

Pelos ensinamentos de Caio Mário da Silva Pereira (1991, p. 109), com a homologação da partilha,
nada impede que os vários herdeiros que recebem o edifício no espólio, e por sua vontade, constituam
o condomínio sob regime de propriedade horizontal, em vez de realizarem-no em moldes tradicionais
de condomínio por quotas ideais, sobre a totalidade do bem herdado.
Em tais casos, porém, não se trataria efetivamente de um ato de última vontade do proprietário
anterior, mas sim de um ato entre vivos, realizado pelos herdeiros que, dessa forma, decidem dar nova
destinação ao imóvel.
Constituição e especificação do condomínio

Um ponto importante a ser ressaltado é a diferenciação existente entre a constituição e a espe-
cificação do condomínio. A primeira, como já vem sendo tratada, é a maneira pela qual o condomínio
edilício passa a existir. Já a segunda, a especificação, significa a individualização de cada unidade, com
sua identificação e discriminação, tanto das unidades autônomas, quanto da fração ideal sobre o terre-
no e partes comuns atribuídas a cada uma delas. Nesse sentido, a especificação pode ser considerada a
última etapa do processo de constituição do condomínio.
Assim, somente o registro da incorporação (ou outra forma de constituição) no Cartório de Re-
gistro de Imóveis não é suficiente para regular as partes autônomas do edifício, sendo necessária a
especificação do condomínio.
De acordo com afirmação de Ulysses da Silva (2007):
Em verdade, a unidade autônoma só nasce para o mundo jurídico após a conclusão do prédio e o registro da especi-
ficação de condomínio. Tal é o entendimento da E. Corredeira Geral da Justiça de São Paulo, manifestado no item 213
das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais, cujo teor é o seguinte: “Antes de averbada a construção e registrada
a instituição do condomínio será irregular a abertura de matrículas para o registro de atos relativos a futuras unidades
autônomas”.
Assim, para que o condomínio edilício apresente sua configuração específica de divisão das uni-
dades autônomas, deve-se realizar a matrícula das unidades imobiliárias autônomas, para que gerem
os efeitos de individualização e discriminação das unidades concluídas, o que somente será possível
mediante o ato de averbação da construção, o que se dará após a concessão do habite-se pela munici-
palidade, como deflui do artigo 44, da Lei 4.591/64:
Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação
da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os
adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
Assim, após a conclusão da construção, com a respectiva averbação no devido Cartório de Re-
gistros de Imóveis, não poderá a fração autônoma sofrer qualquer espécie de modificação, senão pelo
consentimento do proprietário de cada unidade.
Nos casos em que a obra é realizada por etapas, somente poderão integrar o condomínio edilício
as unidades imobiliárias já concluídas e com o habite-se devidamente emitido. Na construção por eta-
pas, de acordo com a norma do artigo 44 da Lei 4.591/64, o condomínio será instalado apenas quanto às
unidades produzidas na primeira etapa. As demais unidades imobiliárias projetadas somente serão in-
corporadas ao condomínio depois de concluídas e devidamente individualizadas e discriminadas, com
a respectiva averbação da construção e obtenção do habite-se.
Requisitos para constituição

Como anteriormente mencionado, somente o elemento subjetivo, qual seja, a vontade de um
ou mais indivíduos, não é suficiente para constituir a propriedade horizontal. Dois outros elementos
também são necessários para a sua existência. Um de ordem objetiva, o prédio ou construção; outro de
ordem documental, o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Caio Mário da Silva Pereira (1991, p. 112), por sua vez, ressalta apenas os elementos objetivo e
subjetivo:
[...] o primeiro elemento da propriedade horizontal é a pluralidade subjetiva, pois que se há um prédio composto de
vários apartamentos, porém pertencente na sua integridade a um só dono, não há falar por inutilidade econômica e
por desnecessidade jurídica, em propriedade horizontal.
Outro elemento natural é o objetivo, configurando na existência de um edifício, conceito em que a noção prática, a
caracterização jurídica e a utilização econômica trabalham de mão comum.
Portanto, não há maiores dúvidas quanto ao fato de que o elemento subjetivo, representado pela
vontade dos indivíduos de constituir um condomínio edilício, deve vir sempre seguido do elemento
objetivo, que é a existência de uma edificação. Vale ressaltar que, para o mesmo autor (1991, p. 112), não
há necessidade de que a edificação seja urbana. Embora seja a situação mais comum, nada impede a in-
corporação de edifícios que não estejam concentrados nos centros urbanos. Um exemplo disso são as
incorporações realizadas nas praias, o que é muito comum em todo o litoral brasileiro.
Entretanto, como mencionado acima, entendemos haver outro requisito imprescindível para a
constituição do condomínio. Independentemente da modalidade pela qual será realizada a constitui-
ção do edifício (ou seja, por ato entre vivos ou por testamento), faz-se obrigatória a sua inscrição no Car-
tório de Registro de Imóveis. Com relação a esse aspecto, será a Lei 6.015/73, a chamada Lei de Registros
Públicos, a qual irá reger a inscrição do condomínio perante o cartório.
Extinção do condomínio
O condomínio edilício costuma ser constituído por prazo indeterminado, sem prazo para extin-
ção, salvo decisão da unanimidade dos condôminos, tendo em vista o seu caráter de perpetuidade.
Mas o condomínio está sujeito a fatalidades que podem ocorrer independentemente da vontade
dos condôminos e proprietários.
De acordo com os ensinamentos de Caio Mário da Silva Pereira (1991, p. 211):
Ligada a existência jurídica da propriedade coletiva sobre o solo e partes comuns do prédio à subsistência da proprie-
dade particular e individual sobre os apartamentos, constitui um condomínio indivisível. [...] Não obstante esta indivisi-
bilidade essencial, o condomínio pode cessar, por vários motivos ou por diferentes causas jurídicas, com a extinção do
regime de propriedade horizontal.
Por essa razão, o Código Civil tratou de elencar, em seu artigo 1.357, algumas hipóteses de extin-
ção, que são:

::: destruição do imóvel;

::: demolição voluntária;
::: desapropriação e ainda, embora não mencionada no Código Civil,
::: confusão.
Formas de extinção do condomínio

Para que as formas de extinção do condomínio sejam entendidas de forma clara, necessário se faz
compreender o conteúdo dos artigos 1.357 e 1.358 do Código Civil:
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em
assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§1.° Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os
seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§2.° Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o
apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o §2.º do artigo ante-
cedente.
Destruição e demolição voluntária do imóvel

A primeira parte do caput do artigo 1.357 traz a possibilidade de extinção do condomínio por
destruição do imóvel. Assim, a destruição total ou considerável da edificação ensejará a extinção do
condomínio, que será decidida por meio da assembleia, em que os condôminos irão deliberar, por votos
que representem a metade mais uma das frações ideais, pela reconstrução ou pela venda. Os casos de
incêndio são exemplos comuns de destruição total ou considerável de edificações.
Já a segunda parte do artigo 1.357 contempla a hipótese de extinção do condomínio por ameaça
de ruína. A esse mesmo caso aplicava-se o artigo 17 da Lei 4.591/64:
Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais
correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e recons-
trução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do
edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.
Nota-se, portanto, que nesses casos de ruína, o quorum foi reduzido, de dois terços das frações
ideais para metade mais um destas. Essa redução facilita a deliberação, tendo em vista que, diante da
situação precária do imóvel, é preciso uma decisão urgente, que poderá ser pela venda ou pela recons-
trução, mas, em qualquer caso, por maioria de votos.

Em qualquer dos casos mencionados, se for deliberada a reconstrução do edifício, o condômino

que não se interessar em bancar os custos da recuperação poderá alienar a sua quota-parte a outro
condômino, mediante avaliação judicial.
Já se os condôminos optarem pela venda do imóvel, a lei também prevê regras claras. Qualquer
condômino que desejar adquirir o imóvel destruído ou em ruína terá preferência em relação a terceiros
que manifestarem o mesmo interesse, caso os valores das ofertas sejam semelhantes.
Efetivada a venda, o valor auferido deverá ser repartido entre todos os condôminos na proporção
não de suas frações ideais, mas em relação ao valor de suas unidades imobiliárias. Esse critério previsto
pela lei também é fonte de alguns problemas: quando se avaliará as unidades imobiliárias? Antes ou
após a destruição ou ruína? Parece-nos evidente que deverá haver avaliação das unidades após o fato
que causou a destruição ou ruína. Isso porque esse é o momento para definição de quanto resta de pro-
priedade a cada condômino. É possível que um condômino tenha perdido inteiramente sua unidade e
outro praticamente mantido intacta. Este, evidentemente, terá direito a um valor maior no quinhão da
venda, até porque apenas está vendendo seu imóvel em decorrência da necessidade da destruição do
todo. Ao outro restará apenas o valor correspondente à fração ideal que possui, além de poder, eventu-
almente, socorrer-se do seguro de edificação do imóvel.
De todo o modo, sendo essa a previsão da lei, será necessária uma avaliação do imóvel, caso não
haja acordo anterior quanto ao valor do imóvel. Os condôminos que porventura se sentirem prejudica-
dos pelos critérios de avaliação poderão recorrer ao Judiciário para assim fazer valer seus direitos.
Desapropriação
Outra forma de extinção do condomínio é pela desapropriação do imóvel, como prevê o arti-
go 1.358. A desapropriação é o procedimento administrativo ou judicial através do qual a autoridade
pública toma para si a propriedade de um particular, mediante avaliação e pagamento de uma justa
indenização. A desapropriação de imóveis urbanos, geralmente, ocorre em função da necessidade de
reestruturação de ruas, bairros, ou em caso de obras que inviabilizem a existência dos imóveis naqueles
locais.
De acordo com o estabelecido na Constituição Federal, a desapropriação deve se basear na ocor-
rência de necessidade ou utilidade pública, ou no interesse social no bem a ser desapropriado, além do
pagamento de indenização correspondente.
Havendo a desapropriação, o valor da indenização recebida será repartido entre os condôminos,
também proporcionalmente ao valor de cada unidade autônoma. A desapropriação é dever do Estado
e somente ele possui o poder de restringir o direito de propriedade. Tendo em vista essa restrição, não
pode apenas o síndico ser citado em nome dos demais condôminos no processo de desapropriação. Ao
contrário, a citação ou intimação deverá ser dirigida a cada condômino, na condição de proprietário de
determinada unidade autônoma.

Nesse sentido, afirma João Batista Lopes (2006, p. 126):

A citação da ação de desapropriação deverá ser feita pessoalmente a cada condômino; sendo ele casado, deverá tam-
bém ser citado o cônjuge; se morto, o inventariante; se menor ou incapaz, o tutor ou curador; se falido, o síndico; e se
pessoa jurídica, o seu representante legal.
Confusão e acordo entre os condôminos

Duas últimas maneiras pelas quais poderá ocorrer a extinção do condomínio edilício são a confu-
são, configurada pelo fato de uma única pessoa adquirir todas as unidades autônomas de uma edifica-
ção, e o acordo entre todos os condôminos, para venda ou demolição. No primeiro caso, evidentemen-
te, deixa de existir o condomínio, ante a ausência da pluralidade de condôminos.
Na segunda hipótese, basta considerar que, havendo unanimidade, é possível dispor-se do con-
domínio edilício como um todo, colocando-o à venda ou demolindo-o. A existência de apenas um voto
contrário, no entanto, prejudica toda a intenção dos demais, na medida em que deve ser resguardado o
direito de propriedade de cada condômino sobre a estrutura da qual é proprietário.
Conclusão
O condomínio edilício configura uma situação da vida cotidiana que, como outras, possui seu
nascimento e seu perecimento bem definidos. Assim, cabe à legislação definir também com precisão as
consequências e os direitos de cada pessoa nesses momentos de criação e extinção.
A constituição do condomínio possui relevância especial por relacionar o tema relativo ao condo-
mínio com a discussão quanto à incorporação. Essas duas matérias, cada uma objeto de questões bas-
tante específicas, possuem seu ponto de interseção justamente através da constituição do condomínio
edilício. É importante ter sempre em mente, entretanto, que a incorporação é apenas uma das formas de
constituição, entre outras possíveis. De todo o modo, considerando, sobretudo, os vultosos investimen-
tos que se exigem para a construção de prédios e edificações capazes de suportar a existência de condo-
mínios edilícios, a incorporação ganha preeminência sobre todas as demais formas de criação.
Por outro lado, é imperioso também conhecer com exatidão as consequências resultantes de
cada uma das formas de extinção do condomínio, bem como os custos que devem ser atribuídos a cada
um dos condôminos em tais casos.
Assim, a análise da constituição e da extinção dos condomínios representa o estudo quanto à
temporalidade dessa forma de propriedade, o que não pode ser desconsiderado ao se examinar essas
figuras.

Texto complementar
Iniciando o condomínio
O condomínio começa a ser moldado já durante a construção. Conheça os passos principais de todo o
processo de instalação do condomínio
Como nasce um condomínio

Todo condomínio inicia quando o incorporador registra o empreendimento no Cartório de Re-
gistro de Imóveis, de acordo com a Lei 4.591/64 sobre as incorporações imobiliárias. Apresentando
a documentação do empreendimento (entre outros, memorial descritivo da obra e minuta da con-
venção de condomínio), e com o registro realizado pelo cartório, a incorporadora pode negociar os
apartamentos. Segundo o advogado Amir de Souza Jr., já durante a obra a construtora dimensiona
o número de funcionários com o qual o condomínio deverá operar e o futuro valor da taxa condo-
minial. “Um condomínio alto diminui o valor de venda do imóvel”, aponta.
Com a obra terminada, a construtora então solicita ao Corpo de Bombeiros e à Prefeitura a re-
alização de vistoria para liberação do habite-se, autorização dada pela Prefeitura para que se possa
utilizar e ocupar um imóvel recém-construído. Com o habite-se, a construtora registra no Cartório
de Imóveis a conclusão da obra através do Instrumento de Instituição, Discriminação, Especificação
e Convenção de Condomínio.
Prédio pronto e com apartamentos já ocupados, chegou a hora da primeira assembleia ordi-
nária, com a participação de um representante da construtora. Nessa assembleia, são aprovadas a
Convenção e o Regimento Interno, é eleito o primeiro síndico, definida a administradora e também
o valor da taxa condominial que será cobrado das unidades. Quando as vagas de garagem não são
determinadas, também é nessa assembleia que são sorteadas as vagas para os apartamentos.
Como nessa fase do condomínio muitos apartamentos ainda pertencem à construtora, ela cos-
tuma indicar uma administradora de sua confiança, geralmente aceita pelos moradores. Para Fábio
Sternberg, gerente de uma administradora, deve ficar claro, porém, que a administradora deve ser
uma empresa da confiança do síndico. “Na assembleia todos devem ficar cientes do prazo e das
multas rescisórias previstas no contrato de prestação de serviços com a administradora”, afirma.
À administradora compete inscrever o condomínio no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídi-
cas (CNPJ). Em agência da Receita Federal na jurisdição à qual pertence o condomínio, devem ser
apresentadas a convenção do condomínio registrada em cartório, a ata da Assembleia que elegeu o
síndico, a Ficha de Inscrição Cadastral (FIC) e a cópia do CIC do síndico, que assinará a FIC.
A administradora ainda deve providenciar o seguro do condomínio: a Lei 4.591/64 estabelece
o prazo de 120 dias, contados a partir do habite-se, para contratar o seguro. O Livro de Registro de

Empregados e o Livro de Inspeção de Trabalho devem ser registrados no Ministério do Trabalho.

Junto à Prefeitura, a administradora deve requerer o desmembramento do Imposto Predial e Ter-
ritorial Urbano (IPTU). Enfim, toda a documentação do novo condomínio começa a ser organizada
pela administradora.
(Disponível em: <www.sistemacondominio.com.br/index2.php?conteudo=136>. Acesso em: 28 nov. 2007.)
Atividades
1. O que significa dizer que o condomínio será constituído por atos entre vivos?

(( Basta somente a vontade de dois ou mais indivíduos para ensejar a constituição do con-
domínio.
(( A incorporação é a atividade exercida por uma pessoa que objetiva promover e realizar a
construção da edificação, composta de unidades autônomas, visando a sua alienação.
(( O testamento é uma forma de constituição do condomínio, mediante o qual a pessoa que
falece deixa determinado imóvel e condiciona seu uso à formação de um condomínio
edilício.
(( Constituir o condomínio significa dizer que cada parte autônoma poderá se desvincular
da fração ideal respectiva.
(( A única forma pela qual o condomínio poderá ser extinto é pela destruição total do mesmo.

3. Quais são as possibilidades de extinção do condomínio edilício?
Gabarito
1. A denominação ato entre vivos significa a prática de atos jurídicos decorrentes de manifestações
de vontade entre pessoas vivas. Existem várias espécies de atos entre vivos que ensejam a consti-
tuição do condomínio, tais como a doação, a destinação do proprietário do imóvel, a constituição
de sociedade e a incorporação.
2. F–V–V–F–F
3. As possibilidades de extinção do condomínio são aquelas previstas no Código Civil, em seus ar-
tigos 1.357 e 1.358, quais sejam: destruição total ou parcial do imóvel, situação de ameaça de
ruína e desapropriação. Além dessas, relacionam-se ainda a confusão e o acordo entre todos os
condôminos.
O incorporador
e a incorporação imobiliária
Introdução
O objetivo desta aula é analisar a figura jurídica do incorporador. O incorporador é o personagem
central das incorporações imobiliárias. É através da incorporação que a maioria dos condomínios edilí-
cios é constituída.
Devido ao grande crescimento e proliferação de edifícios nas grandes cidades, desenvolveu-se,
muito antes da Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imo-
biliárias, a atuação do incorporador, tão comum nos negócios de condomínios coletivos. Essa figura
corresponde àquele que, como negócio habitual ou eventual, constrói edifícios e forma condomínios,
visando auferir lucros sobre a venda de unidades autônomas. A partir da vigência da lei de condomínios
e incorporações imobiliárias, pode-se definir a incorporação como sendo uma atividade exercida com a
finalidade de promover e realizar determinada construção, com a alienação total ou parcial de edifica-
ções ou conjunto de edificações que possuem unidades autônomas.
Para Pontes de Miranda (1956, p. 207), a incorporação corresponde ao período pré-comunial, em
que se praticam os atos necessários ao estabelecimento da comunhão pro diviso, nos edifícios de apar-
tamentos. Para o autor, a incorporação é caracterizada pela finalidade do negócio jurídico e não pela
composição subjetiva dele. Em outras palavras, o que interessa para definir uma atividade como incor-
poração é antes o seu objeto – a obrigação de construir e entregar unidades autônomas em um edifício
– do que os participantes do contrato, os quais podem ser diversos personagens.
Assim, o incorporador poderá ser, por exemplo, o dono do terreno em que será constituída a edi-
ficação; um titular de direito de opção; um mandatário; um simples especulador; ou ainda, o comprador
do terreno. Além disso, o incorporador pode angariar o capital por conta própria, mediante pagamen-
tos antecipados dos compradores ou então por meio de empréstimos com agentes financeiros. Todas
essas possibilidades serão devidamente analisadas adiante.
120 | O incorporador e a incorporação imobiliária
Contudo, até o advento da Lei 4.591/64, a figura do incorporador, embora existente, não havia sido
devidamente regulamentada. Mesmo assim, o incorporador já se configurava como ator imprescindível
no que se refere ao exercício da atividade que consiste em promover a formação de um condomínio
edilício. Após o surgimento daquele diploma legal, a definição mais adequada das funções e deveres
do incorporador propiciou maior proteção aos adquirentes das unidades autônomas. São justamente
esses os motivos da preocupação dos autores da Lei de Incorporações, como veremos adiante.
A figura do incorporador
De acordo com os ensinamentos de Pontes de Miranda (1956, p. 209), o incorporador pode ser:
::: o dono do terreno em que se vai edificar, caso em que de sua propriedade procederão todos os
títulos de propriedade dos apartamentos (partes divisas) e das partes indivisas, inclusive o seu
próprio, se adquirir apartamento;
::: condômino do terreno em que se vai edificar, sendo ele eventualmente um dos futuros pro-
prietários de unidades autônomas, ou simplesmente um dos proprietários anteriores, que em
seguida vende sua fração ideal do imóvel;
::: titular de direito de opção ou outro investido de poderes por parte do dono ou donos do terreno
a ser edificado, atuando como intermediário entre estes e os adquirentes dos apartamentos;
::: simples especulador, que procure auferir recursos investindo na operação de incorporar imó-
veis e sendo remunerado com parte da venda das futuras propriedades.
Segundo Caio Mário da Silva Pereira (1991, p. 233), o incorporador pode ter ainda outras carac-
terísticas: pode ser um corretor, que efetua a aproximação do dono do terreno com os compradores;
pode ser ainda um mandatário, operando em nome do proprietário junto aos compradores; um gestor
de negócios, gerindo todos os contratados e defendendo os interesses de seus clientes; um industrial de
construção civil, realizando a construção e venda de unidades. Além disso, pode ser eventualmente um
banqueiro-financiador, investindo e coordenando projetos que lhe trarão retornos financeiros.
De acordo ainda com os ensinamentos de Caio Mário da Silva Pereira (1991, p. 231): “[...] O in-
corporador existiu antes de o direito cogitar dele. E viveu a bem dizer na rua e no alto dos edifícios em
construção, antes de sentar-se no gabinete dos juristas ou no salão dos julgadores.”
Já Rodrigo Azevedo Toscana de Brito (2002, p.179) afirma: “[...] Ocorre que essa atividade, por ser
nova, não encontrava qualquer tipo de regulamentação, e o resultado dessa falta de balizamento da
atividade foi a observância de vários abusos por parte de empreendedores inescrupulosos [...]”.
O incorporador é, na verdade, um pouco de tudo, mas é necessário destacar que sua atividade
cessa com a constituição da propriedade horizontal, mesmo que o incorporador tenha reservado para si
um ou mais apartamentos no edifício. Nesse caso, ele passará a ser mero condômino, sem atribuições es-
pecíficas, já que seu papel se esgotou no momento em que o condomínio foi devidamente constituído.
A Lei 4.591/64, em seus artigos 29 e 30, tentou estabelecer uma definição para o incorporador,
dispondo que este somente poderá ser:

::: a pessoa física ou jurídica que, embora não efetue a construção, compromisse ou efetive a
venda das unidades autônomas, em edificações a serem construídas;
::: os proprietários ou titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios
que se destinem à constituição de condomínio.
Dessa forma, o incorporador poderá tanto ser uma pessoa física, que se dedique à tarefa de coor-
denar a construção de prédios e a entrega de unidades autônomas, como uma pessoa jurídica, que rea-
lize a mesma atividade. Evidentemente, tendo em conta o vulto desses empreendimentos, geralmente
a atividade será exercida por pessoa jurídica, a qual conte com a devida estrutura para tanto.
É possível que o incorporador realize diretamente a construção, mas pode ser que ele encarre-
gue-se simplesmente da cessão ou venda das unidades autônomas, contratando um terceiro para a
construção do prédio.
Além disso, é possível que a figura do incorporador esteja confundida na própria figura dos pro-
prietários ou compradores, que resolvem levar adiante a construção do prédio, desde que estes tam-
bém optem por vender algumas das unidades, e não simplesmente mantê-las para si.
Enfim, verifica-se que o papel exato não está previamente definido ou delimitado pela lei. Rele-
vante, para a sua caracterização, será o objeto do que realiza, qual seja, a venda de unidades em prédio
construído.
Atuação do incorporador
Como vimos, para que a incorporação imobiliária seja realizada, imprescindível se faz a atuação
de uma pessoa, física ou jurídica, promovendo a organização da atividade de construção, coordenando
e canalizando diversos fatores para a conclusão dessa finalidade.
Essa pessoa, responsável, entre outras coisas, pela organização da atividade de toda construção
imobiliária, é o incorporador. Várias são suas funções, atribuições e formas de atuação.
Rodrigo Azevedo Toscana de Brito (2002, p. 173) destaca:
O incorporador deve promover a construção da edificação com o intuito de vendê-la e auferir, com isso, lucro; e, se as-
sim o pretende, necessário se faz dividir a edificação em unidades autônomas que, como visto, estão necessariamente
vinculadas às partes comuns da edificação.
Assim, a atividade do incorporador, de acordo com a Lei 4.591/64, caracteriza-se pela intenção de,
no decorrer da obra, ou até mesmo antes, na fase de lançamento do empreendimento, alienar frações
ideais do terreno vinculadas a unidades a serem construídas.
Dessa forma, está entre os pressupostos para a caracterização do incorporador o seu intuito de
auferir lucro, captando recursos dos promissários ou cessionários compradores mediante venda ou pro-
messa de alienação. A partir de então, o incorporador irá operar com recursos de terceiros, e irá aplicá-
-los na construção de unidades imobiliárias que serão entregues no futuro.
Também a esse respeito, Rodrigo Azevedo Toscana de Brito (2002, p. 176) ensina:

[...] o incorporador, isoladamente, como núcleo de sua atividade, vale dizer, como seu objetivo principal, compromete-
-se com os candidatos a proprietários das unidades autônomas a promover a construção e a transferir a propriedade
de cada uma delas a seus respectivos adquirentes no momento próprio. É o que se chama de negócio jurídico incorpo-
rativo ou contrato de incorporação imobiliária [...]
Assim, o chamado negócio jurídico incorporativo é a forma de o incorporador obter os recursos

que justificam a sua atividade.
Responsabilidades do incorporador
Diversas são as responsabilidades do incorporador no seu relacionamento com todos aqueles
que participam da incorporação imobiliária.
A responsabilidade do incorporador pela entrega das obras concluídas, em prazo, preço e con-
dições determinadas surge com a celebração do respectivo contrato e só termina com o cumprimento
integral dele: de um lado, a entrega do imóvel acabado; de outro, o pagamento integral do preço.
Desse modo, existe a responsabilidade do incorporador em concluir a edificação. Em não ha-
vendo a conclusão nos prazos e condições ajustadas, o incorporador responderá civilmente perante o
comprador, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários dos prejuízos que estes tiverem.
Entre outras responsabilidades do incorporador, podem-se ainda destacar as seguintes obrigações:
::: discriminar, em contrato, o preço da quota de terreno e/ou da construção quando a contrata-
ção compreender quota de terreno e construção;
::: informar aos adquirentes, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra;
::: indenizar os adquirentes pelo atraso das obras;
::: manter o projeto aprovado, salvo autorização dos interessados ou exigência legal;
::: manter as condições de pagamento, salvo se tiver sido ajustada a faculdade de reajustamento;
::: requerer a concessão do habite-se, após o que deverá requerer a averbação da construção, no
Cartório de Registro de Imóveis, para efeito de individualização e discriminação das unidades;
::: mencionar, em todos os documentos de alienação, eventuais ônus reais ou fiscais que gravem
o imóvel ou a existência de ações contra os alienantes que possam comprometer o negócio e
informar se o imóvel encontra-se ocupado e quais as condições de desocupação.
Incorporação e defesa do consumidor

A Constituição Federal vigente, em seu artigo 5.º, inciso XXXII, garante que o Estado promoverá a
defesa do consumidor, na medida em que reconhece o consumidor como parte mais fraca nas relações
de consumo. Essa situação, embora já constatada há muito, apenas mereceu uma abordagem mais am-
pla e completa nas décadas de 1980 e 1990, motivo pelo qual, na esteira da Constituição, foi aprovada

lei específica, o chamado Código de Defesa do Consumidor, instituído pela Lei 8.078, de 11 de setembro
de 1990.
O Código de Defesa do Consumidor institui regras de proteção aplicáveis nos casos em que se
verificar inferioridade negocial do consumidor em relação ao fornecedor, gerando potencial prejuízo ao
consumidor. Nesse sentido, nas chamadas relações de consumo, isto é, quando uma pessoa adquire um
bem ou serviço para ser o seu destinatário final, entende-se, de antemão, ser o consumidor a parte mais
vulnerável, merecendo, portanto, proteção específica.
Note-se, no entanto, que a chamada relação de consumo somente se efetiva quando a aquisição
do bem ou do serviço ocorre pelo destinatário final desse produto. Em outras palavras, o bem que é
comprado por uma empresa para integrar o seu processo produtivo, ou então o serviço que é contrata-
do visando auxiliar no processo de produção ou desenvolvimento de outro serviço, não se enquadram
nas normas de proteção ao consumidor. Por outro lado, no caso de uma pessoa jurídica adquirir um
produto ou serviço que não se integre no seu processo produtivo mas que, ao contrário, caracterize
uma aquisição como destinatário final, essa empresa também será tida, para todos os efeitos, como
consumidora desses bens ou serviços.
Assim, o Código de Defesa do Consumidor aplica-se também às relações de incorporações imo-
biliárias, na medida em que o adquirente compra a unidade como seu destinatário final. Nesses casos, a
lei prevê uma proteção especial a ele, já que, relativamente ao incorporador, o adquirente é visto como
a parte mais fraca a ser protegida. A rigor, a própria Lei 4.591/64 já buscava proteger os adquirentes das
unidades autônomas perante os incorporadores, que muitas vezes prometiam a venda e não a cum-
priam, acarretando prejuízo aos compradores. Nesse sentido, as disposições do Código de Defesa do
Consumidor apenas vêm agregar ainda maiores proteções aos adquirentes.
Dessa maneira, a proteção aos compradores de unidades imobiliárias se refere, principalmente,
à coibição das chamadas práticas abusivas, desde a fase pré-contratual, durante toda a fase contratual
e, finalmente, na fase pós-contratual. Tanto o incorporador quanto eventualmente seu promotor de
vendas ou outro representante responderão por danos causados ao consumidor. Assim, inclui-se nessa
proteção uma série de atos, tais como as restrições quanto aos abusos causados com propagandas en-
ganosas ou abusivas, como consta do artigo 37 do Código de Defesa do Consumidor:
Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.
§1.° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente
falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natu-
reza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e
serviços.
§2.° É abusiva, dentre outras, a publicidade discriminatória de qualquer natureza, a que incite à violência, explore o
medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança, desrespeita valores am-
bientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou
segurança.
§3.° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa por omissão quando deixar de informar sobre dado essen-
cial do produto ou serviço.
Dessa forma, verifica-se que, já de início, a Lei do Consumidor procura proteger o adquirente das
unidades autônomas contra informações falsas, exageradas, omissas ou que atentem contra valores
essenciais da sociedade. O incorporador, portanto, sujeita-se a essas regras e responderá caso venha a
se utilizar desses recursos.

Além dessa previsão, o Código de Defesa do Consumidor reservou seção própria para assegurar
que, no contrato de incorporação imobiliária, não sejam inclusas cláusulas abusivas. O artigo 51 esta-
belece diversas dessas práticas abusivas, as quais são consideradas nulas, isto é, sem qualquer validade
jurídica. Humberto Theodoro Junior (2007) traz exemplos de cláusulas contratuais que configuram abu-
sividade, como aquelas de reajuste de preço unilateral, aleatório, ou segundo índices de livre escolha
do fornecedor, bem como aquelas que não determinam o prazo de entrega da obra ou permitem sua
prorrogação por razões inaceitáveis.
Além dessas práticas abusivas, o Código de Defesa do Consumidor estabelece uma proteção es-
pecial, que se aplica diretamente aos contratos de incorporação imobiliária:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total
das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a
retomada do produto alienado.
Dessa maneira, o incorporador não poderá, diante do atraso no pagamento das parcelas, declarar
desfeito o contrato e reter as parcelas já pagas para si. Caso ele opte por rescindir o contrato por atraso
no pagamento, deverá devolver as parcelas pagas, descontando apenas o valor da multa e dos juros de
mora previstos no contrato.
Como se vê, o Código de Defesa do Consumidor aplica-se, de um modo geral, à maioria dos con-
tratos de incorporação imobiliária, quando a compra se refere ao uso ou fruição direta por parte do
adquirente. Nesse sentido, atualmente é preciso coordenar essas disposições com as regras previstas
na lei específica, a Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias, Lei 4.591/64. Apenas conjugando
as regras desses dois diplomas legais é que se terão claros quais devem ser os procedimentos adotados
pelo incorporador em cada caso.
Nesse sentido, Humberto Theodoro Junior (2007) afirma:
O verdadeiro problema, todavia, não está propriamente na aplicação do CDC ao contrato de incorporação e construção
de imóvel em regime de condomínio horizontal, mas, sim, nos limites em que tal aplicação haverá de ser efetuada.
Se existe uma lei especial que institui mecanismos próprios para regular os efeitos do inadimplemento do promissário
comprador e se o CDC não cuidou de estatuir para o caso, disciplina diferente, o que merece prevalecer, sem dúvida, é
a Lei Específica das Incorporações (Lei 4.591/64).
Logo, é necessário em cada caso analisar se a regra do CDC é aplicável ou se, ao contrário, havia
disposição específica sobre o tema na Lei 4.591/64. Sendo essa uma lei específica para as incorporações,
via de regra ela prevalecerá. Mas em diversos casos será possível conjugar, ou seja, harmonizar, as dis-
posições previstas nesses dois diplomas legais, propiciando, dessa forma, uma proteção adicional aos
adquirentes das unidades condominiais.
Destituição e falência do incorporador

Com a edição da Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, institui-se no direito brasileiro o chamado
“patrimônio de afetação” nas incorporações imobiliárias. Essa lei implantou novas regras no Título II da
Lei 4.591/64, dando ao incorporador a faculdade de submeter a incorporação ao chamado regime de
afetação. O objetivo da criação do patrimônio de afetação foi o de destacar e isolar os recursos destina-
dos a um empreendimento imobiliário, sem misturá-los com os demais recursos da empresa, de modo
a evitar os desvios para outros fins.
Logo, pode-se dizer que por regime de afetação entende-se que o terrenos objetos da incorpo-
ração, inclusive os bens e direitos a eles vinculados, ficarão separados do patrimônio do incorporador.
Assim, o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do pa-
trimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos, e somente
responde por dívidas e obrigações vinculadas àquela incorporação específica.
Dessa maneira, em caso de falência do incorporador ou de destituição do mesmo por paralisação
injustificada da obra, a Comissão de Representantes assumirá a administração da incorporação, convo-
cando assembleia geral para decisão sobre a continuidade do empreendimento ou a liquidação do pa-
trimônio de afetação. Logo, se os compradores decidirem por retomar a obra, a falência do incorporador
não atingirá o empreendimento.
A grande motivação para a constituição de patrimônios de afetação nas incorporações imobili-
árias se deu com a falência da construtora Encol, em 1999. A falência da empresa deixou centenas de
empreendimentos imobiliários inacabados, o que fez com que surgissem estudos com o objetivo de
proteger os empreendimentos imobiliários e, principalmente, os consumidores que buscam a aquisição
da casa própria e que negociam o imóvel na planta.
O artigo 43 da Lei 4.591/64, mesmo antes da reforma de 2004, já estabelecia, em caso de falência
do incorporador, proteção aos chamados credores privilegiados, que são aqueles que já efetuaram pa-
gamentos ao incorporador. Dessa maneira, a lei prevê que os bens pessoais do incorporador responde-
rão subsidiariamente pela dívida contraída:
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determiná-
veis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
[...]
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir na construção
das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que
houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste; [...]
De todo o modo, a lei prevê ainda que, independentemente da falência, o incorporador poderá ser
destituído se, passados 30 dias, a obra estiver paralisada, sem justificativa. Essa providência poderá ser toma-
da pela maioria absoluta dos adquirentes, ou seja, metade mais um, e o incorporador deverá ser devidamen-
te notificado judicialmente.
Enfim, como se percebe, a Lei 4.591/64, sobretudo após a reforma de 2004, procurou tornar bas-
tante claras uma série de obrigações do incorporador, de forma a melhor proteger os interesses dos
compradores, que geralmente se encontram em uma posição desfavorecida em relação àquele.
Conclusão
O incorporador é figura das mais importantes na realidade atual. É através dele que se torna pos-
sível organizar empreendimentos que demandam um custo considerável. A construção de edifícios e
outros tipos de condomínios edilícios somente se tornou frequente e corriqueira porque se desenvol-
veram empresários especializados na execução dessas atividades.
Tendo em conta esses aspectos, é essencial conhecer toda a regulação jurídica que incide sobre
o incorporador. Da mesma forma, é preciso ter conhecimento sobre as formas pelas quais a legislação
procura coibir seus abusos e, desse modo, proteger os compradores das unidades condominiais, ou
seja, os clientes do incorporador.
Nesta aula, procuramos apenas traçar um perfil bastante genérico da atividade de incorporação e
da figura do incorporador. Cada um dos pontos comentados demanda uma análise mais aprofundada
e abrangente. Entretanto, para que isso ocorra, é preciso antes de tudo analisar de que forma o Direito
trata os incorporadores nos dias atuais. Assim, buscou-se verificar em linhas gerais a conceituação dos
incorporadores e da incorporação, a sua atuação e responsabilidades, a incidência das normas de pro-
teção ao consumidor sobre os contratos de incorporação e, ainda, as consequências em caso de falência
do incorporador, incluindo as recentes inovações trazidas pela Lei 10.931/2004.
A partir desse delineamento básico, é possível então, com base nas leis aplicáveis, analisar mais
pormenorizadamente cada um dos pontos que envolvem a atuação do incorporador.
Texto complementar
O texto a seguir assinala a importância de que todos os procedimentos de registro sejam devida-
mente seguidos tanto pelo incorporador como pelos adquirentes. Embora sua linguagem seja bastante
técnica, sua leitura certamente auxilia na compreensão de alguns dos temas tratados nesta aula.
Lições do caso Encol

(RIOS, 2007)
A inobservância dos registros públicos imobiliários e a adoção de “caixas únicos” constituem
pontos de reflexão para os negócios de incorporação imobiliária. Todas as atividades humanas ne-
cessitam de um contínuo repensar. A competição exige diferenciações de procedimentos nas em-
presas. A solução do grande deficit habitacional brasileiro passa pela modernização operacional da
construção civil.
1 – Todo problema traz algo de bom. A credibilidade da compra de apartamentos em cons-
trução vem à baila com o caso Encol. Os adquirentes de unidades via incorporação de edifícios
possuem um contrato “compromisso de compra e venda”. Referido instrumento é de ser levado,
necessariamente, ao registro da serventia imobiliária. Poucos fazem.
É necessário que não se permaneça como relação pessoal a do comprador-vendedor e se atri-
bua à mesma o “direito real” ou o vínculo direto do compromissário com o apartamento ainda que
em construção. A segurança é otimizada com uma boa observância das regras de registro do “me-
morial de incorporação imobiliária”. O lançamento é público e a serventia registral fica à disposição
para informações ou certidões imobiliárias. É uma garantia constitucional.

2 – Ocorrendo a “quitação”, nos termos da lei, a mesma poderá ser “averbada” ao registro, pois
trata-se de um fato que altera a realidade do direito. As “averbações” dos “cartórios de registros
imobiliários” são efetivadas para publicidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.
Registrado o “compromisso de compra e venda”, o promitente vendedor só fica com um cré-
dito contra o comprador. Ocorrido o pagamento não lhe resta mais nada de senhor da coisa. Fica
somente a “saudade” de ter sido titular do domínio [...]. O resto são obrigações e não direitos do
incorporador-construtor-vendedor.
3 – A propriedade é transferida do vendedor para o adquirente com a “averbação registral” da
quitação. O registro do “compromisso” e a “averbação” não podem ser negados pelo registrador, a
quem resta somente fazer exigências por escrito. Essas serão decididas pelo juízo competente em
processo administrativo.
No caso de uma empresa construtora ter decretada a sua falência não é de se arrecadar bens
de terceiros. O síndico somente arrecadará os bens do falido. Os apartamentos adquiridos em cons-
trução, para casa própria, têm com o registro, além da titularidade do adquirente, a condição de
“bem de família”. Não podem ser arrolados como bens de massa de uma incorporadora-construto-
ra, quando em nome de terceiros.
4 – Registrado o “compromisso de compra e venda” torna-se impossível a venda ou oneração
por parte do vendedor. Criou-se o direito real, que afeta a coisa diretamente, seguindo-a onde quer
que se encontre. É o “direito de sequela” contra terceiros.
É necessário o vínculo jurídico direto do compromissário com a coisa imóvel, para garantia da
aquisição e tanto tem a característica de exclusividade. É impossível 2 (dois) direitos do mesmo con-
teúdo sobre a coisa registrada e a interferência de terceiros, pois trata-se de um vínculo erga omnes.
Registrado um “compromisso de compra e venda”, não tem como o promitente vendedor intercalar
outros direitos reais como venda, hipoteca ou uso. É a garantia do comprador da casa própria, em
especial.
5 – O direito do compromissário, quando registrado, é igual ao do proprietário. Promovida a
quitação, aí então eles são totalmente idênticos. Se o registro do compromissário é posterior ao do
proprietário, pelo “princípio registral da continuidade” ocorreu a transferência. Verdade, não se sa-
tisfez o pagamento do imposto de transmissão, nem se coletou as negativas das fazendas públicas.
Mas tanto são questões tributárias e não de direito imobiliário. Os imóveis ficarão vinculados aos
débitos reais, v.g.: imposto de transmissão e territoriais. Não haverá perda para a fazenda pública e
nem para o credor hipotecário. Perda poderá ocorrer é para fornecedores e trabalhadores da incor-
poradora-venderora. Trata-se de uma vexata questio.
6 – A doutrina e a jurisprudência moderna têm consagrado que o “compromisso de compra e
venda” equivale à venda. O inspirador direito francês tem-no estampado no artigo 1.589 do “code
civil”. O costume brasileiro também é neste sentido. O costume faz-se lei no direito brasileiro. É lei
pela lei e é lei pelo costume.
A empresa devedora pode promover “novações dos seus créditos”, quitando, proporcional-
mente, os adquirentes, para que se livrem dos riscos da arrecadação de seus bens num desate in-
feliz. Seria injustiça não fazê-lo, pois pagaram e o quanto pagaram deve ser equivalente ao crédito
pela construção inacabada.

7 – O pagamento do preço torna idênticas as situações do “promissário” e do “proprietário” e é

decidida a propriedade em favor do “promissário” pelo princípio registral da legalidade. Cada incor-
poração imobiliária é um empreendimento e cada condomínio especial tem a sua individualidade.
É difícil de se entender a convocação de solução que coloque os vários condomínios num mesmo
plano de igualdade. São díspares as soluções porque dependem das “assembleias gerais” e da situ-
ação jurídica de cada empreendimento.
Cada condomínio deve realizar a sua assembleia. Criem-se as representações e tomem-se as
atitudes específicas, orientando-se por advogados especialistas. Encontrem as decisões racionais,
contratando construtoras, que ofereçam melhores condições, para terminar as obras. As assem-
bleias são soberanas, diz a lei. O restante é lereia. Se prejuízos ocorrerem é assunto particular de
cada um. O que interessa é a retomada das obras.
A insolvência de incorporadora não pode atingir bens de terceiros. Se ocorrer tanto, existem os
remédios legais adequados, dentro do processo falimentar.
Fica a lição. A melhor utilização e observância dos registros públicos e da Lei de Incorporação
tornarão mais seguras as operações de compra de apartamentos em construção. Cada empreen-
dimento pode funcionar como empresa diferente da “incorporadora”, evitando-se “caixas únicos”.
Pode ser o caminho e a solução para o mercado. Quod erat demonstrandum.
Atividades
1. De acordo com a Lei 4.591/64, a chamada Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias, como
pode ser definida a figura do incorporador?


(01) O incorporador pode ser pessoa física ou jurídica que, por mais que não efetue a constru-
ção, compromisse ou ainda efetive a venda de unidades autônomas em edificações.
(02) A figura do incorporador surgiu a partir da edição da Lei 4.591/64, a chamada Lei de
Condomínios e Incorporações Imobiliárias, não sendo cogitada antes da introdução desse
diploma legal.
(04) Um dos objetivos do incorporador é formar condomínios e auferir lucro com a venda de
unidades autônomas em condomínios edilícios.
(08) O incorporador pode ser o dono do terreno em que será constituído o condomínio
edilício.
(16) Não poderá o incorporador angariar o capital necessário à constituição da edificação por
conta própria, por meio de empréstimos com agentes financeiros.
( ) Soma
3. Como se caracteriza a atuação do incorporador?

Gabarito
1. De acordo com os artigos 29 e 30 da Lei 4.591/64, o incorporador pode ser definido como a pes-
soa física ou jurídica que, mesmo não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda
das unidades autônomas, em edificações a serem construídas. O incorporador pode ser, ainda,
um ou mais proprietários ou titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifí-
cios que se destinem à constituição de condomínio.
2. 13
3. A atuação do incorporador se caracteriza pela atividade central de, no decorrer da obra, ou até
mesmo antes, na fase de lançamento do empreendimento, alienar frações ideais do terreno vin-
culadas a unidades a serem construídas.

Fases pré-contratuais
da incorporação
Introdução
Para que se tenha um condomínio edilício devidamente constituído, com unidades autônomas
discriminadas, vinculadas a frações ideais das partes comuns e do solo, é necessário que sejam trilhadas
diversas etapas da incorporação. Dessa forma, existem fases anteriores à celebração do contrato de
incorporação imobiliária, que devem ser devidamente satisfeitas pelo incorporador, de modo que este
esteja habilitado a firmar os compromissos com os adquirentes interessados.
Com relação a esse tema, verifica-se, também, a forte ingerência da lei, tornando obrigatória uma
série de condutas ao incorporador, de maneira que, caso não as atenda, responderá pelos danos que
com isso venha a causar aos futuros condôminos.
Nesse sentido, é importante analisar e verificar, com detalhes, todas essas fases pré-contratuais,
no que se incluem tanto os estudos prévios relativos à viabilidade do empreendimento, quanto os de-
veres relativos ao registro da incorporação e ainda toda a etapa de divulgação da incorporação em si.
Ao longo da presente aula, analisaremos todos esses temas, recorrendo, ao que for necessário à dis-
ciplina jurídica de proteção do consumidor, que se aplica quase que integralmente às incorporações imo-
biliárias e representa grande avanço no que se refere à proteção do adquirente de unidade autônoma.

132 | Fases pré-contratuais da incorporação
A restrição legal ao desempenho

da atividade de incorporador
Segundo relata Caio Mário da Silva Pereira (1991, p. 261), a situação vigente anteriormente à pro-
mulgação da Lei de Condomínios e Incorporações alcançava patamares insustentáveis, no que se refere
aos inadimplementos e fraudes levadas a cabo por pessoas que faziam o papel de incorporadores imobi-
liários.
Segundo relata o autor:
A princípio, as empresas construtoras fizeram destes empreendimentos o lado melhor de seus negócios. Depois, outros
profissionais se foram aproximando, e ulteriormente qualquer pessoa era incorporador. Com ou sem habilitação técni-
ca, com ou sem idoneidade financeira e moral. Encontrando campo fértil, estimulado pela fome aquisitiva de unidades
residenciais e comerciais, o incorporador nadou livremente neste mar sem controle, muitos fizeram fortuna.
Depois veio a época da crise. As entidades autárquicas e os estabelecimentos bancários desinteressaram-se de financiar
a construção de edifícios. Mudando de técnica, o incorporador permaneceu firme nos negócios, encontrando meios e
modos de reduzir seus riscos e de não expor os seus cabedais.
Em meio a esse cenário, surgiu uma série de incorporadores irresponsáveis que, agindo de má fé,
“armavam as incorporações”, isto é, atuavam no sentido de lançar o projeto, realizar as operações iniciais
de divulgação e venda, ao mesmo tempo em que contratavam a construção não em seu próprio nome,
mas no dos adquirentes. Concluídos os negócios, tais incorporadores desapareciam, já tendo recebido
pela sua intermediação, deixando os compradores desguarnecidos perante o construtor. Em decorrên-
cia das pressões inflacionárias da época, era frequente que a relação com o construtor acabasse em
litígio, acarretando, geralmente, prejuízos para os compradores de unidades.
Os incorporadores honestos, por outro lado, além da desconfiança que, por consequência, pairou
sobre eles, sujeitavam-se muitas vezes a perdas inflacionárias sem que tivessem meios de reajustar os
valores inicialmente pactuados.
Diante desse quadro, a Lei 4.591/64 tratou, primeiramente, de restringir o rol daqueles que po-
dem exercer essa função. Dessa maneira, segundo o artigo 31 do referido diploma legal, o incorporador
poderá ser, apenas, o proprietário do terreno, o construtor ou um corretor de imóveis.
Em outras palavras, embora o incorporador possa ter origens diversas – podendo ser, por exem-
plo, um banqueiro, um financiador, um mandatário ou um gestor de negócios – é necessário que, para
levar a cabo a incorporação, ele se invista em um desses papéis claramente definidos pela lei. Cumpre
analisá-los em detalhes.
Proprietário do terreno
À figura do proprietário do terreno, equiparam-se também o promitente comprador, o cessio-
nário e o promitente cessionário do imóvel. Em outras palavras, a lei cuida que aquele que realizar a
incorporação possua direitos sobre o terreno, de modo a evitar que se trate simplesmente de um inter-
mediário, que possa deixar os adquirentes desprotegidos.

Dessa forma, caso o incorporador não seja ainda o proprietário do imóvel (e também não seja
construtor ou corretor de imóveis, hipóteses estas tratadas nos itens seguintes), deverá ele negociar
promessa de compra ou cessão do imóvel, de forma que ele possa apresentar o referido documento ao
Cartório de Registro de Imóveis, visando registrar a incorporação.
Assim, conforme determina a lei, os documentos que conferem ao incorporador algum direito
de aquisição ou recebimento futuro do imóvel (promessa de compra, cessão ou promessa de cessão)
devem conter, pelo menos, as seguintes cláusulas:
::: irrevogabilidade e irretratabilidade – o documento deve ser definitivo, não sujeito a arre-
pendimentos nem a condições, salvo aquelas autorizadas pela lei, como o prazo de carência
legal, por exemplo;
::: imissão na posse do imóvel – através dessa cláusula, o promitente comprador ou cessio-
nário, mesmo não sendo o proprietário, possuirá poder sobre o bem, podendo dessa forma
tomar todas as providências para que a incorporação se inicie;
::: inexistência de cláusulas impeditivas de alienação em frações ideais – no contrato de pro-
messa ou cessão, não deve constar qualquer cláusula que vede ou restrinja a possibilidade
de o incorporador vender frações ideais do imóvel. Essa providência é igualmente essencial
para que o incorporador possa buscar interessados na aquisição das futuras unidades a serem
construídas;
::: consentimento para demolição e construção – a promessa ou cessão também deve prever
expressamente a concordância do promitente-vendedor ou cedente, quanto à eventual de-
molição do imóvel ou benfeitorias que ali se encontram, associada ao início das construções
necessárias.
Desde que presentes todas essas condições, o instrumento de cessão, promessa de cessão ou pro-
messa de compra deverá ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis, de forma que se constitua
o direito real do incorporador ao bem, na forma convencionada. Apenas com todas essas garantias é que
será possível ao incorporador ter a garantia de que poderá ali executar a incorporação. Do mesmo modo,
através desse instrumento será também possível aos consumidores assegurarem-se de que o incorporador
que lhes vendeu a fração ideal de fato possui direitos sobre o bem em que se realiza a incorporação.
Dessa forma, constata-se que a Lei das Incorporações criou um sistema cercado de garantias, de
modo a vincular o incorporador ao empreendimento, e ao mesmo tempo garantir-lhe a devida legitimi-
dade para iniciar todas as ações necessárias para que seu negócio possa ser devidamente exercido.
Construtor ou corretor de imóveis

Se, por um lado, a lei procura amarrar o incorporador ao imóvel exigindo que ele seja proprietário
ou então possua direitos decorrentes de um compromisso ou cessão irretratável e irrevogável, por ou-
tro, ela entende que essas garantias não são necessárias caso o incorporador seja o próprio construtor
ou então um corretor de imóveis.
Quanto à hipótese de ser ele o construtor, é evidente que não pode tratar-se simplesmente de al-
guém que resolve construir ou executar, aleatoriamente, determinado empreendimento. Ao contrário,

deve ser um agente devidamente capacitado e habilitado para executar tais empreendimentos, confor-
me prevê a legislação em vigor referente ao tema.
O mesmo aplica-se ao corretor de imóveis, na medida em que essa também é uma profissão regu-
lada e prevista em lei: a Lei 6.530/78. Dessa forma, existindo um órgão de controle sobre tais atividades,
entende-se que, nesses casos, é dispensável a prova do título de propriedade para que esse atue como
incorporador.
Entretanto, nesses casos o incorporador deve receber do titular do terreno uma procuração por
instrumento público, a qual contenha expressa referência à Lei 4.591/64 e preveja poderes para celebrar
todos os atos relativos à incorporação, incluindo a venda das frações ideais do terreno. Dessa maneira,
a lei garante que, mesmo não sendo proprietário nem possuindo poderes para aquisição do imóvel, o
incorporador terá totais condições de prosseguir com os atos relativos à incorporação, sem causar pre-
juízo aos adquirentes.
Responsabilidade do incorporador
Adicionalmente, a lei determina que a incorporação deverá ter necessariamente um ou mais in-
corporadores, sendo proibida a realização de incorporação sem que exista ao menos um incorporador
expressamente definido e que haja indicação clara de seu nome na obra. Evidentemente, nada impede
que o condomínio edilício seja instaurado de outra forma, hipótese em que não haverá incorporador.
Do mesmo modo, caso se inicie as vendas de unidades apenas após a finalização da construção e cons-
tituição do condomínio edilício, tais restrições igualmente não se aplicam.
Mas, se a constituição ocorrer mediante incorporação, ou seja, mediante organização do negócio
visando à venda de unidades autônomas, deverá necessariamente ser indicado o incorporador, de for-
ma que fique bastante claro, para todos, quem está por trás de toda aquela coordenação de esforços ou,
em última análise, quem é o responsável direto pela construção e entrega da obra concluída.
Na hipótese de existir mais de um incorporador, todos eles serão solidariamente responsáveis
pelas obrigações a serem executadas, isto é, os compradores poderão cobrar de qualquer deles o cum-
primento de suas obrigações.
Com todas essas medidas, a Lei 4.591/65 procurou garantir amplamente o comprador das unida-
des autônomas contra condutas inadequadas do incorporador.
Analisadas tais especificações preliminares no que se refere ao exercício da função de incorpora-
dor, cumpre agora analisar, com maior atenção, a questão referente às fases anteriores à celebração dos
contratos com os futuros proprietários de frações ideais.
Estudo de viabilidade, projetos e licenças para a incorporação

O passo primordial a ser dado, visando à adequada construção do imóvel, é a realização de um es-
tudo de viabilidade econômica e técnica para a construção do prédio no local escolhido. Nesse estudo,
também serão levadas em consideração questões jurídicas, tais como aquelas ligadas a aspectos urba-

nísticos, relativos à verificação quanto à possibilidade de construção do edifício pretendido segundo a

lei de zoneamento do município. Além disso, serão necessárias verificações sobre a situação pretérita
do imóvel, no que se refere à existência de eventuais gravames ou ônus reais (tais como hipotecas ou
outras restrições) que impeçam a execução do empreendimento.
Em seguida, o incorporador determinará a realização dos projetos necessários, a começar pelo
projeto arquitetônico, no que levará em consideração também todos os aspectos mercadológicos, ten-
do em vista a localização do empreendimento, o público-alvo e o poder aquisitivo.
Além disso, será necessário também obter licenças junto ao poder público municipal, tanto no
que se refere à demolição de imóvel existente no local, quanto no que se refere à licença para a cons-
trução de nova edificação.
Realizados esses procedimentos prévios, será possível ao incorporador dar o primeiro passo efe-
tivo para a venda das unidades: o registro da incorporação.
Registro da incorporação
O primeiro passo da incorporação propriamente dita é o seu registro em Cartório de Registro de
Imóveis. Como afirma Rodrigo Azevedo Toscano de Brito (2002, p. 241):
Esse dever é correspondente a um direito básico do adquirente consumidor da futura unidade autônoma. Com efeito,
como demonstrado em ocasiões passadas, o legislador, em 1964, procurou criar uma série de mecanismos que viessem
a proteger o consumidor daqueles incorporadores aventureiros, os quais não tinham condições mínimas de começar
uma incorporação mas assim o faziam.
Por essa razão, a lei determina expressamente todos os documentos que deverão ser apresen-
tados pelo incorporador, de modo que este demonstre possuir plenas condições para a realização da-
quele empreendimento. Assim, somente após o registro de toda a documentação necessária, prevista
principalmente no artigo 32 da Lei 4.591/64, é que o incorporador poderá iniciar as vendas das frações
ideais relativas ao imóvel ou promessa de venda das unidades autônomas.
Essas obrigações, portanto, são inerentes à figura do incorporador, que por certo não poderá
afastá-las através de contrato. É nula qualquer cláusula que retire do incorporador a obrigação de rea-
lizar o referido registro, ou então de realizar a apresentação dos documentos durante a construção. É
absolutamente necessário que toda a documentação seja apresentada anteriormente ao início da ven-
da, tendo em vista que somente através do registro o adquirente estará suficientemente seguro sobre a
legitimidade de o incorporador realizar toda a construção.
Cabe ainda salientar que a não observância dessa prática pelo incorporador constitui contraven-
ção penal, passível de pena de multa, de 5 a 20 salários mínimos. Apesar disso, continuam ocorrendo
casos de venda sem que a incorporação tenha sido devidamente registrada em cartório. Por essa razão,
é importante salientar a possibilidade, que tem se disseminado em alguns estados, de que o próprio
registrador de imóveis oficie o representante do Ministério Público, para que este tome as providências
cabíveis no que se refere à aplicação da pena referida acima.
Além disso, os tribunais têm admitido a possibilidade de que, diante da verificação desse des-
cumprimento, os adquirentes possam rescindir os contratos que firmaram com o incorporador, deven-

do o incorporador devolver a totalidade dos valores antecipados pelos compradores, devidamente

atualizados e sem possibilidades de quaisquer retenções. Essa rescisão teria como base o descumpri-
mento de disposições legais por parte do incorporador.
Além disso, segundo a proposta de Elvino Silva Filho (1999, p. 186), deve ser direito do adquirente
também, caso ele assim prefira, realizar o registro da documentação do imóvel no lugar do incorporador,
de forma que ele possa, de imediato, registrar seu contrato e, assim, garantir seu direito sobre a
fração ideal do imóvel. Em tais casos, após o juiz autorizar o registro provisório da incorporação pelo
adquirente, deverá ele oficiar o Ministério Público, para que este tome todas as medidas necessárias
contra o incorporador.
Documentação necessária e procedimentos cabíveis

Os documentos necessários para registro da incorporação encontram-se previstos no artigo 32
da Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias. Dizem respeito, de um modo geral, à prova do
título ou direitos sobre a propriedade, certidões negativas de tributos incidentes, protestos, ações e
ônus relativamente ao imóvel, ao incorporador e aos alienantes, certidão negativa da previdência so-
cial, certidão vintenária do imóvel, projeto de construção devidamente aprovado, cálculo das áreas das
edificações e das unidades, memorial descritivo da obra, avaliação do custo global da obra, discrimina-
ção das frações ideais do terreno com as unidades autônomas a que elas corresponderão, minuta da
futura convenção de condomínio, atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento
de crédito, entre outros documentos ali previstos ou em outras leis, conforme cada caso específico.
Assim, por imposição legal, o incorporador deverá registrar o memorial da incorporação, tornan-
do, a partir desse momento, público o regime sob o qual a obra será edificada. Do mesmo modo, deverá
desde já discriminar as frações ideais correspondentes às unidades autônomas.
O fato de haver registro do memorial da incorporação e discriminação das unidades gera um
efeito jurídico da maior importância para os adquirentes de imóveis. Assim, a partir desse momento, os
incorporadores não mais poderão instituir hipoteca sobre o imóvel ou sobre unidades autônomas. Por
isso mesmo, não podem as unidades privativas ser ofertadas a terceiros, estranhos à incorporação, à
título de garantia real, o que também significa proteção aos compradores.
Além disso, a partir da Lei 10.931/2004, os contratos de compra e venda, promessa de venda, ces-
são ou promessa de cessão de unidades autônomas, a partir do momento em que forem registrados, dão
aos adquirentes um direito real, de forma que, na hipótese de insolvência ou paralisação da obra pelo in-
corporador, os adquirentes poderão registrar a propriedade sobre a fração ideal do imóvel em seu nome,
visando, a partir daí, finalizar a construção do imóvel, sem que qualquer terceiro possa se opor.
Realizado o registro, o número que corresponde a ele deverá constar, obrigatoriamente, dos
anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, referentes à incorporação. Além disso, o Regis-
tro de Imóveis, a partir desse momento, é obrigado a dar certidão ou fornecer cópia, a quem solicitar, de
todos os documentos referentes à incorporação.
A partir do registro, o oficial de Registro de Imóveis terá 15 dias para apresentar, por escrito, to-
das as exigências que julgar necessárias quanto ao arquivamento. Após serem satisfeitas essas exigên-
cias, terá outro prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e

devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação. É importante destacar a res-

ponsabilidade do oficial de Registro de Imóveis, que responde, civil e criminalmente, se efetuar o ar-
quivamento de documentação em desacordo com as determinações da lei ou se der certidão sem o
arquivamento de todos os documentos exigidos.
Conforme prevê o artigo 33 da Lei 4.591/64, o registro da incorporação será válido pelo prazo
de 180 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador somente poderá
negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando
o registro por igual prazo. Dessa maneira, caso a incorporação não se efetive nesse prazo, ou seja, caso
ele ainda não tenha negociado todas as unidades que prometeu, ele somente poderá voltar a vendê-las
após atualizar a documentação prevista no artigo 32, já relacionada.
Prazo de carência
A Lei das Incorporações prevê ainda a possibilidade de o incorporador, no momento do registro
da incorporação, declarar um período de carência, de forma que, satisfeitas as condições previstas nessa
declaração a ser apresentada ao Registro de Imóveis, poderá ele unilateralmente rescindir os contratos
realizados com os adquirentes, mediante devolução de todos os valores eventualmente pagos por es-
tes, desistindo assim do empreendimento.
É importante destacar que, embora essa norma vise garantir o incorporador, ela também atua em
benefício dos adquirentes. É o que leciona Rodrigo Azevedo Toscano de Brito (2002, p. 249):
De fato, é melhor que o incorporador desista conscientemente do empreendimento, informando ao consumidor essa
possibilidade, nos moldes previstos na legislação pertinente, do que se aventure, fazendo com que o negócio saia de-
masiadamente oneroso para o adquirente.
Dessa maneira, visando evitar negócios arriscados, por conta de não se verificar, após o registro,
o interesse de número suficiente de compradores, ou então, por perceber o incorporador que não pos-
sui condições financeiras adequadas para, naquele momento, conduzir aquele empreendimento, a lei
permite que se estipule um prazo de carência, o qual não poderá ultrapassar o prazo da validade do
registro ou da sua revalidação.
A declaração quanto ao prazo de carência deve ser levada também ao cartório no momento do
registro; deverá fixar exatamente as condições que autorizam o incorporador a desistir do empreendi-
mento, tais como o fato de não se alcançar um número mínimo de compradores, ou então, determina-
das alterações em indicadores financeiros que interfiram nos preços praticados.
Todos os contratos, inclusive os contratos preliminares, a serem celebrados com os compradores
deverão prever expressamente esse prazo de carência. Como se trata de cláusula que traz limitação de
direito para o consumidor, é necessário que ela conste com destaque no contrato e de forma que per-
mita sua imediata e fácil compreensão por parte do adquirente, como determina o artigo 54, parágrafo
4.º, do Código de Defesa do Consumidor.
Caso o incorporador venha a fazer uso da possibilidade de rescindir unilateralmente o contrato,
ele deverá informar o Registro de Imóveis e cada um dos adquirentes, por escrito. Nesse caso, o incorpo-
rador terá 30 dias para restituir aos adquirentes todas as importâncias pagas por estes. Caso não o faça,
eles poderão cobrá-lo judicialmente, com os devidos reajustes, além de juros de mora.

Por outro lado, caso ele não tenha exercido essa opção, o incorporador terá o prazo máximo de
60 dias, a partir do prazo final de carência, para celebrar os contratos definitivos relativos à fração ideal
do terreno, além do contrato de construção e da convenção de condomínio.
Lançamento da incorporação e publicidade

Todo o procedimento de registro previsto no item anterior visa garantir ao adquirente o mais am-
plo acesso às informações necessárias ao empreendimento do qual ele tem interesse em participar. Por
essa razão, o cartório deve fornecer quaisquer documentos que venham a ser requeridos por qualquer
interessado.
Entretanto, é preciso considerar, no que se refere à divulgação das incorporações imobiliárias,
que os canais de mídia são cada vez mais amplos e variados, e a competição tende a ser cada vez mais
feroz. Nesse sentido, uma preocupação que já se encontrava presente na Lei 4.591/64 era com relação à
coibição a práticas de publicidade abusiva ou enganosa.
O Código de Defesa do Consumidor veio ampliar em grande medida essas possibilidades. Dessa
forma, introduziu uma série de normas relativas à divulgação de produtos e serviços que se aplicam
diretamente às incorporações imobiliárias. Passamos a relacionar as principais.
Primeiramente, os artigos 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor trazem disposições relati-
vas à vinculação do seu conteúdo com o que deverá ser efetivamente vendido pelo fornecedor:
Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunica-
ção com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se
utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.
Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensi-
vas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de va-
lidade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.
Assim, as informações que constarem de toda e qualquer publicidade feita pelo incorporador
podem ser exigidas pelos consumidores, ainda que não constem do contrato. Por exemplo, se em um
determinado anúncio há uma foto de uma sacada ampla e a descrição do apartamento menciona essa
mesma sacada, indicando seu tamanho, não pode o incorporador posteriormente alegar que aquela sa-
cada apenas estava prevista para alguns dos apartamentos. Caso assim conste do projeto, deveria o in-
corporador ter feito essa ressalva de forma expressa e clara no anúncio. Dessa maneira, se o consumidor
reclamar, o incorporador acabará sendo obrigado a modificar o projeto, se possível, ou do contrário, e o
que é mais provável, ressarcir o consumidor que adquiriu a unidade movido por determinado anúncio.
Importante também é a regra prevista pelo artigo 36 do mesmo código, que menciona que a pu-
blicidade deverá ser veiculada de forma que o consumidor, imediatamente, a identifique como tal. Isso
significa que a publicidade subliminar ou indireta é proibida pela lei.

Além disso, o parágrafo único do mesmo artigo 36 dispõe que prevalece o conteúdo da mensa-
gem publicitária sobre a sua forma. Assim, o fornecedor deve manter todos os dados técnicos e projetos
que comprovem aquilo que ele está a oferecer nos seus anúncios.
Adicionalmente, é proibida qualquer forma de publicidade enganosa ou abusiva, como consta
dos artigos 37 e 38 da mesma lei.
Além dessas previsões, a própria Lei 4.591/64 já dispunha sobre os conteúdos de anúncios em al-
guns dispositivos. Em especial, vale mencionar o artigo 65 e seus parágrafos, que estipulam o seguinte:
Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou
comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações
ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.
PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no país.
§1.º Incorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incor-
poradora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou
comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a
constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações.
Como se percebe, embora sem a mesma abrangência do Código do Consumidor, a Lei das In-
corporações já protegia os adquirentes das informações falsas realizadas pelo incorporador, inclusive
mediante a aplicação de pena de prisão ao responsável pela empresa incorporadora.
Conclusão
A incorporação é, sem dúvida, um procedimento complexo. Nesse sentido, envolve diversas fa-
ses, as quais se sucedem em ordem cronológica. Muito antes de se celebrar os contratos de venda ou
promessa de venda com os adquirentes do imóvel, o incorporador já precisa realizar uma série de atos
de forma a conduzir a incorporação de acordo com os diversos preceitos legais aplicáveis.
Assim, tendo em vista que qualquer descuido quanto aos procedimentos de registro e publici-
dade da incorporação poderão acarretar a anulação do negócio por parte do adquirente que se sinta
prejudicado, é certo que o incorporador apenas estará suficientemente seguro caso atue estritamente
em consonância com todos os ditames legais previstos nas diversas leis que incidem sobre o tema.
Por outro lado, não há dúvidas de que, apesar da extensa disciplina legal, são ainda frequentes os ca-
sos de abusos praticados por incorporadores, os quais permanecem impunes, sobretudo em função da inér-
cia dos consumidores, que muitas vezes não exigem seus direitos e não denunciam as práticas irregulares.
Nesse sentido, a melhora nas relações consumidores-incorporadores apenas se dará na medida
em que, de todos os lados, tome-se consciência sobre a amplitude e importância das garantias previs-
tas em lei, o que sem dúvida envolve um processo contínuo de aprimoramento e melhora.

Texto complementar
O que é incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é o instituto que viabiliza a alienação das unidades autônomas da
edificação que ainda estão pendentes de construção, podendo inclusive ser venda na “planta”.
No entanto, para que seja possível, legalmente, proceder a alienação destas unidades que ain-
da não existem fisicamente, é indispensável que se promova o registro da incorporação imobiliária.
Assim, só é necessário o registro da incorporação imobiliária quando o incorporador pretender alie-
nar as unidades da edificação em construção, ou seja, é a promessa de compra e venda de coisa futura.
Conclui-se, então, que se o construtor decidir alienar essas unidades somente após a conclusão da
obra não é preciso proceder ao registro da incorporação imobiliária, bastando apenas a individuação.
Alerta-se que a Lei das Incorporações Imobiliárias elenca hipóteses do incorporador incorrer
em crime e em contravenção contra a economia popular, bastando para tal infringir as regras dessa
lei, entre outras colocar à venda as unidades sem ter o registro da incorporação imobiliária registra-
do no competente Registro Imobiliário [sic].
Importante ressaltar que somente o incorporador poderá promover a incorporação. Mais, a
lei define as pessoas que podem ser consideradas incorporadoras, necessitando enquadrar-se no
conceito legal da Lei Federal 4.591/64 que contém um rol taxativo.
O incorporador pode ser pessoa física ou jurídica, desde que seja proprietário do terreno onde
a incorporação imobiliária será erguida, o promitente comprador, cessionário ou promitente cessio-
nário desse terreno, podendo ser, ainda, o construtor ou corretor de imóveis dessa incorporação.
Entretanto, salienta-se que na hipótese do incorporador ser o promitente comprador, o cessio-
nário dos direitos e obrigações e de promessa de cessão, em razão de não ser um contrato definitivo
e por isso pode ser rescindido, é mister conter cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade e que
já tenha sido imitido na posse do terreno, visando dar a ideia de definitividade.
Nesta senda, se o comprador for o construtor ou corretor de imóveis deverá portar, obrigatoriamen-
te, mandato de instrumento público, de caráter irrevogável, outorgado pelo proprietário do terreno.
O registro da incorporação imobiliária

Após minucioso estudo do empreendimento, o incorporador, para obter o registro da incorpo-
ração imobiliária, tem de elaborar o requerimento de incorporação, contendo todas as informações
necessárias e documentos exigidos pela Lei das Incorporações Imobiliárias e ingressar no registro
de imóveis da circunscrição do imóvel.
No registro de imóveis haverá a análise do requerimento juntamente com a documentação.
Segundo Mário Pazutti Mezzari, em Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis “O exame dos
documentos tem o prazo de 15 dias (§6.º do art. 32), findo o qual, se exigências existirem, o oficial

deverá indicá-las ao incorporador. Há quem julgue que esse prazo foi dilatado para 30 dias, pela
regra geral contida no artigo 188 da Lei de Registros Públicos. No Rio Grande do Sul, todos os títulos
têm 15 dias para serem examinados e deduzidas as exigências, se houver (item 10.2.1 da Consoli-
dação Normativa)”.
Frise-se que o registrador tem o prazo de 15 dias, a contar do ingresso do requerimento no
Registro de Imóveis, para apresentar, por escrito e se necessário fundamentada, a impugnação com
todas as suas exigências para efetivar o arquivamento ou registro da incorporação, tanto em maté-
ria de informações como de documentação.
Nesse caso, após satisfeitas tais exigências por parte do incorporador, o registrador tem o pra-
zo de 15 dias para fornecer a certidão do registro da incorporação, base legal é o artigo 32, §6.º da
Lei 4.591/64, estando, nessa ocasião, efetivado o registro da incorporação imobiliária, podendo,
agora, alienar legalmente as futuras unidades autônomas.
Ressalta-se que após o incorporador cumprir todas as exigências legais para ter registrada a
incorporação imobiliária, abre-se a possibilidade dos futuros adquirentes das unidades, ou simples-
mente interessados, em conhecer todos os dados relativos ao empreendimento e às unidades, além
de ter um panorama da situação técnica, fiscal, financeira, jurídica etc. da empresa, através da docu-
mentação obrigatória anexada.
Após a averbação do término da construção, através do documento de habite-se e outros exi-
gidos por lei, o incorporador apresentará o requerimento de individuação que igualmente sofrerá
análise pelo Registro de Imóveis e estando correto fará o desmembramento da matrícula “mãe”,
originando as novas matrículas, em tantas quanto forem o número de unidades autônomas discri-
minadas, nas quais estará registrada a individuação e a convenção do condomínio.
(BOLETIM ELETRÔNICO IRIB. Disponível em: <www.ocondominio.com.br/

noticias/noticias.asp?art=448>. Acesso em: 6 dez. 2007.)
Atividades
1. Descreva quais são as cláusulas que devem constar nos contratos de promessa de compra, cessão ou
promessa de cessão do imóvel a ser incorporado, visando à viabilidade do registro da incorporação.

2. Em que momento poderá o incorporador iniciar as vendas ou promessa de venda das unidades
autônomas do condomínio edilício? Qual o dispositivo legal?

(( O antigo cenário de incorporadores que “armavam as incorporações” era tido como habitu-
al e reconhecido pela legislação.
(( A figura do proprietário do terreno deve ser dissociada da figura do incorporador, para
evitar cobranças equivocadas.
(( Em sendo o incorporador o construtor ou corretor de imóveis, não é necessário que ele seja
proprietário ou possua direitos decorrentes de um compromisso ou cessão irretratável e
irrevogável.
(( No caso de a constituição da propriedade horizontal ocorrer mediante incorporação, deve-
rá necessariamente ser indicado o incorporador.
(( O incorporador possui a faculdade de registrar a incorporação em Cartório de Registro de
Imóveis.
Gabarito
1. Os documentos que conferem ao incorporador algum direito de aquisição do imóvel devem con-
ter, pelo menos, as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade; cláusula de imissão na posse
do imóvel, dando ao comprador poderes sobre o bem, mesmo que este não seja o proprietário;
inexistência de cláusulas impeditivas de alienação em frações ideais, de forma que não conste
qualquer cláusula que vede ou restrinja a possibilidade de o incorporador vender frações ideais
do imóvel; e consentimento para demolição e construção, através da qual a promessa ou cessão
também deve prever expressamente a concordância do promitente-vendedor ou cedente, quan-
to à eventual demolição do imóvel ou benfeitorias que ali se encontram, associada ao início das
construções necessárias.
2. A partir do registro de toda documentação necessária, com a expedição de certidão pelo Cartório
de Registro de Imóveis, é que o incorporador poderá iniciar a venda ou promessa de venda das
unidades autônomas. O artigo 32 da Lei 4.591/64 determina expressamente os documentos que
deverão ser apresentados pelo incorporador, de modo que este demonstre que possui plenas
condições para a realização de determinado empreendimento.
3. F–F–V–V–F


Obrigações e direitos
do incorporador
Introdução
Nas incorporações imobiliárias, é preciso considerar que a atuação do incorporador é inteiramente
regulamentada, incidindo sobre ela uma série de leis. Em especial, aplica-se a ela todas as disposições
específicas relativas à incorporação, previstas na Lei 4.591/64. Dessa maneira, existe pouco espaço, nas
relações contratuais do incorporador, seja com o alienante do imóvel, seja com o construtor, mas princi-
palmente com os adquirentes, para se estabelecer livremente as cláusulas que regularão tais contratos.
Tendo em vista que a legislação aplicável ao incorporador já predetermina uma série de obriga-
ções, os incorporadores não possuem deveres apenas a partir do momento em que assinam os contra-
tos. Ao contrário, os deveres do incorporador, segundo a lei, já nascem antes mesmo da incorporação
existir e perduram durante toda a atividade incorporativa.
De acordo com os ensinamentos de Caio Mário da Silva Pereira (1991, p. 261):
Ao incorporador impõe a lei uma série de deveres e de responsabilidades, em todas as fases da incorporação. Suas
obrigações nascem antes desta, precedendo-a, portanto. Vivem com ela e acompanham o incorporador enquanto se
desenvolve a obra. E sobrevivem à conclusão desta, não bastando, como título liberatório, a quitação fornecida pelos
adquirentes contra a entrega do edifício.
Na presente aula, serão analisados os deveres e direitos do incorporador, tanto do ponto de vista
legal quanto sob o aspecto contratual. Será enfatizada, ainda, a questão da fiscalização da atividade do
incorporador e os deveres relativos ao chamado patrimônio de afetação, entre outros assuntos relativos
a tais temas.

146 | Obrigações e direitos do incorporador
Deveres e obrigações gerais do incorporador

Para que a atuação do incorporador possa ser considerada conforme os objetivos especificados
pela lei e de acordo com o que esperam os adquirentes, diversas são as obrigações que aquele deverá
seguir. Os principais deveres legais do incorporador estão pontuados no Capítulo II do Título II da Lei
4.591/64, a Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias. Além desses deveres legais, existem ainda
deveres de cunho contratual, ou seja, obrigações estipuladas em contrato que obrigam o incorporador
relativamente àquela incorporação específica.
Em geral, para a realização da incorporação, o interessado não efetua o pagamento à vista. Ao
contrário, ele firma um ajuste inicial para aquisição do imóvel “na planta” e passa a fazer os pagamentos
de forma parcelada. O negócio é, posteriormente, concretizado através de um documento particular,
que engloba o contrato de compra e venda de fração ideal do terreno e o contrato de construção.
Para que isso seja possível, o incorporador deverá ter a situação do terreno, objeto de incorpora-
ção, devidamente regularizada perante o Cartório de Registro de Imóveis. Posteriormente à celebração
do contrato definitivo, diversas exigências são feitas pela Lei 4.591/64.
Entre outras, é obrigação do incorporador prestar as informações necessárias aos adquirentes
das unidades autônomas, sempre que solicitado e nos prazos estabelecidos pela lei das incorporações.
João Nascimento Franco e Nisske Gondo (1991, p. 114) ressaltam essa obrigação do incorporador “como
responsável pelo empreendimento, tem ele o dever de proporcionar aos adquirentes, em qualquer oca-
sião, informações completas sobre todos os problemas de interesse comum e de empregar toda dili-
gência possível para levá-lo a bom termo.”
Assim, as obrigações do incorporador são de cunho legal e contratual, pontos a serem abordados
nos próximos itens.
Deveres legais do incorporador

Diversos são os deveres impostos pela Lei 4.591/64 ao incorporador imobiliário. Uma de suas
obrigações iniciais encontra-se no artigo 32 da referida lei, que determina que o incorporador somente
poderá negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no Cartório de Registro de Imóveis, uma
série de documentos, ali especificados. Dessa forma, deve o incorporador registrar o empreendimento
em cartório, anteriormente ao lançamento do empreendimento.
Todos esses documentos relacionados no artigo 32 devem ser encaminhados ao Registro de Imó-
veis competente para que o oficial de registro promova o registro da incorporação imobiliária. Realiza-
do esse procedimento, a lei autoriza o incorporador a fazer a oferta pública do negócio, dando início
à comercialização das frações ideais do terreno, garantindo aos compradores direitos sobre as futuras
unidades autônomas a serem construídas no imóvel.
Providenciada a inscrição da incorporação perante o Registro de Imóveis, o incorporador deverá
ainda indicar o número do registro da incorporação em todos os anúncios insertos nos jornais e quais-
quer papéis relativos ao empreendimento, como se depreende do parágrafo 3.º, do mesmo artigo 32.
Caio Mario da Silva Pereira (1991, p. 266) explica o procedimento que deverá ser executado pelo
Cartório de Registro de Imóveis, quanto ao registro da documentação relativa à incorporação.

Apresentada a documentação [...] será examinada pelo oficial e, considerada regular, será feito o arquivamento sob
certo número de ordem, que se vinculará ao empreendimento, passando ao incorporador, como a quem quer que o
solicite, certidão deste fato, e ainda, cópia fotostática, heliográfica, thermo-fax, xerox, ou outra equivalente.
Não estando os papéis em ordem, o oficial fará por escrito as exigências que entender necessárias e, em caso de diver-
gência, levantará dúvida, perante o juiz competente, e na forma prescrita na lei processual.
O registro da incorporação será válido pelo prazo de 180 dias. Após esse prazo, se a incorporação
não tiver sido concretizada, o incorporador só poderá negociar as unidades autônomas após a atuali-
zação da documentação, revalidando o registro por igual prazo, como decorre do artigo 33 da Lei das
Incorporações.
O incorporador possui ainda outras obrigações especificadas na Lei 4.591/64, como consta a seguir:
::: consignar em todos os documentos preliminares de ajuste com os adquirentes o prazo de
carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento (art. 34, §3.º);
::: em caso de desistência da incorporação pelo incorporador, deverá ele comunicar o fato ao
Registro de Imóveis e aos adquirentes, imediatamente (art. 34 §4.°);
::: confirmar as vendas nos 60 dias seguintes ao termo final do prazo de carência ou da confirmação
do ajuste preliminar; em outras palavras, o incorporador deverá promover, dentro desse prazo, a
celebração dos contratos relativos à parte ideal do terreno (compromisso de compra e venda ou
similar), além do contrato de construção e da convenção de condomínio (art. 35 e §§);
::: concluir os contratos de ajuste visando a incorporação e o contrato de construção, indicando,
em tais instrumentos, conforme o caso, o número do registro de incorporação; o nome do res-
ponsável pelo custeio da construção; a existência de ônus real ou fiscal e a eventual ocupação
do imóvel, indicando a que título, bem como as condições de sua desocupação; o modo de pa-
gamento do preço da construção, o custo da fração ideal do terreno e, ainda, se o alienante do
terreno está sujeito, ou não, a qualquer prestação ou encargo (arts. 35, §6.º, 37, 38, 39 e 40);
::: discriminar, no contrato de preço global, as parcelas relativas ao preço da quota do terreno e
o da construção (art. 41);
::: se contratou a entrega da unidade a prazo e preço certos, deverá dar andamento regular às
obras, sendo obrigado a informar os adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis me-
ses, do estado da obra; responder civilmente pela execução da incorporação, indenizando os
adquirentes dos danos que sofrerem por não ter concluído a edificação ou por ter retardado
injustamente a conclusão da obra, cabendo-lhe, porém, ação regressiva contra o construtor, se
este for o culpado; responder subsidiariamente com seus bens, se vier a falir; não alterar o pro-
jeto, exceto se houver permissão unânime dos interessados ou exigência legal; não modificar
as condições de pagamento, nem reajustar o preço das unidades (art. 43, I a V);
::: não paralisar as obras por mais de 30 dias, sem justa causa; nessa hipótese, o juiz poderá notifi-
cá-lo para que, no prazo de 30 dias, as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal (artigo
43, VI); do contrário, poderá o incorporador ser destituído pela vontade da maioria absoluta
da assembleia de credores.
::: providenciar a averbação da construção, após a obtenção do habite-se, e, em seguida, provi-
denciar a instituição e especificação do condomínio (art. 44 e §§).

Além disso, durante o desenvolvimento da incorporação, o incorporador tem o dever de cumprir

o cronograma previamente estipulado, obedecendo as datas para o término da obra como um todo,
bem como aquelas relativas às várias etapas da edificação.
Nesse sentido, ensinam João Nascimento Franco e Nisske Gondo (1991, p. 105-106):
Vedando ao incorporador desviar-se do plano de construção, quer a lei obrigá-lo a seguir rigorosamente um crono-
grama que a discipline e que fixe as datas para o término das várias etapas técnicas (fundações, estrutura, cobertura,
revestimento, obras de hidráulica e eletricidade etc.) [...] O que não se tem permitido é que o incorporador e o constru-
tor deixem de estipular no cronograma das obras o início e o término das fundações e procurem daí deduzir que essa
etapa técnica fique a seu exclusivo critério.
Portanto, a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964 prevê de imediato uma série de obrigações e
deveres cabíveis ao incorporador, buscando proteger os compradores das futuras unidades autônomas
contra excessos que possam ser praticados ao longo de toda a atividade incorporativa. Dessa maneira, a
lei busca regulamentar sua atividade e obter dele um padrão mínimo de atuação perante os adquirentes.
Deveres contratuais do incorporador

Além das obrigações constantes da lei, os contratos de incorporação, firmados com os adquiren-
tes das futuras unidades autônomas também preverão deveres ao incorporador. É através do contrato
que as questões mais específicas do empreendimento serão estipuladas, bem como as obrigações do
incorporador e do adquirente.
É importante considerar que o contrato de incorporação possui uma natureza adesiva. Isso signi-
fica que, de um modo geral, os adquirentes apenas aderem a ele. A minuta contratual, nesse sentido, já
foi previamente elaborada pelo incorporador, e via de regra será padronizada para todos os adquiren-
tes. A margem para negociação contratual é, na prática, reduzida, embora a lei garanta ao adquirente
propor a alteração de cláusulas e condições.
Considerando esse aspecto, todas as declarações do incorporador o vinculam, de forma estrita.
O adquirente poderá exigir dele o cumprimento exato daqueles deveres a que ele se obrigou, não so-
mente através do contrato, mas igualmente através de toda a publicidade, anúncios, catálogos e demais
documentos expedidos pelo incorporador.
Além disso, segundo João Nascimento Franco e Nisske Gondo (1991, p. 107), o contrato deve
estipular todas as condições do empreendimento, principalmente no que diz respeito à comissão do in-
corporador “É essencial que o contrato consigne todas as condições, deveres e direitos do incorporador,
especialmente no que se refere à sua comissão, que se desmembra em duas parcelas, uma proporcional
ao custo da fração ideal do terreno e outra da construção da unidade autônoma.”
Assim, de um modo geral, boa parte das obrigações previstas na lei deverão constar de forma ex-
pressa no contrato. Como vimos no item anterior, a lei exige inclusive que os contratos com cada um dos
adquirentes indiquem uma série de informações sobre a situação específica daquela incorporação. O
objetivo, como se percebe, é conferir ao adquirente, através de seu contrato, o maior número possível de
dados, de modo que este tenha condições de controlar adequadamente a atividade do incorporador.

Fiscalização da atividade do incorporador

Considerando a extensa relação de obrigações do incorporador, é necessário que exista um efeti-
vo controle sobre tais deveres. A Lei 4.591/64 não descuidou dessa questão.
Assim, caberá ao oficial do Cartório de Registro de Imóveis proceder à fiscalização quanto ao
cumprimento dos deveres do incorporador, no sentido de verificar a documentação apresentada com
a finalidade de lançamento da incorporação. O oficial do cartório possui o dever de fiscalizar a exatidão
dos documentos apresentados e de verificar se eles estão de acordo com as exigências legais, visando
a liberação do empreendimento.
É importante considerar que os Cartórios de Registros de Imóveis se submetem à fiscalização,
no que se refere às suas funções, pelo Ministério Público e pelo Poder Judiciário. O oficial de registro
poderá ser responsabilizado, civil e criminalmente pela sua conduta, culposa ou dolosa, contrária às
regras vigentes. Assim, o Ministério Público deverá, se necessário, buscar a responsabilização do oficial
de registro que atue de forma negligente ou então de modo a beneficiar determinados incorporadores
que pretendem lançar incorporações sem possuir os requisitos ou documentos necessários para tanto.
Caberá ainda às autoridades policiais, abrir inquéritos com a finalidade de apurar infrações das
normas disciplinares e a responsabilidade dos infratores. Os delegados de polícia que tomem conheci-
mento de faltas, diretamente ou mediante denúncia, devem proceder de acordo com as normas aplicá-
veis à sua função.
A Lei 4.591/64 criou, ainda, através do artigo 50, a comissão de representantes dos adquirentes,
que é o órgão de controle do desenvolvimento da incorporação e da construção. Através dessa comis-
são, os adquirentes podem pedir à polícia a abertura de inquérito, visando obter, se preciso, o ressarci-
mento de seu prejuízo ou a apuração das responsabilidades do incorporador.
Já os órgãos de representação de classe ou categoria profissional e econômica, tais como os con-
selhos de engenharia e arquitetura, ou sindicatos de classe, possuem por dever de ofício zelar pelo cum-
primento das leis e observância das normas regulamentares, tendo legitimidade para representarem às
autoridades ou ao Ministério Público, denunciando as contrariedades e infrações à lei, cometidas pelo
incorporador imobiliário.
Direitos do incorporador
Ao lado de suas obrigações, o incorporador possui também direitos. Tais direitos são pressupos-
tos para o exercício de sua atividade, de forma a assegurar que a incorporação como um todo possa ser
adequadamente conduzida. Alguns direitos do incorporador significam, consequentemente, obriga-
ções do adquirente. Por exemplo, o incorporador tem o direito de exigir dos compradores o pagamento
das prestações previamente acordadas para o bom desenvolvimento da incorporação.
A lei garante, ainda, ao incorporador, o direito de poder fixar o prazo de carência e exercer o direito de
retenção na entrega do imóvel, em caso de atraso no pagamento das parcelas devidas pelo adquirente.

É quanto ao direito de retenção, que pode ser exercido pelo incorporador, que se refere o artigo
52 da Lei 4.591/64:
Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações
assumidas, inclusive as relativas à construção, exercendo o construtor e o condomínio até então, o direito de retenção
sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, esse direito será exercido pelo incorporador.
Desse modo, o incorporador tem o direito de exigir dos adquirentes a rigorosa pontualidade no
pagamento das prestações para, com isso, dar seguimento à edificação do condomínio, honrando com
os prazos já previamente estipulados para entrega do mesmo.
Além dessas possibilidades, no caso de inadimplemento por parte dos adquirentes, o incorpora-
dor está autorizado, pela lei, a também tomar as seguintes medidas:
::: ajuizar, judicialmente, ação ordinária de cobrança, exigindo as prestações em atraso;
::: logo após o término do prazo de carência, se houver, exigir a assinatura do contrato, sob pena
de rescisão do ajuste, com a incidência das penalidades previstas em contrato.
Obrigação do incorporador quanto ao patrimônio de afetação

Além das obrigações já descritas nesta aula, o incorporador possui, desde a introdução do regi-
me de afetação, primeiramente com a Medida Provisória 2.221/2001 e posteriormente através da Lei
10.931/2004, diversas obrigações relativas a este patrimônio de afetação.
Assim, o incorporador, no tocante ao patrimônio de afetação, deve realizar todos os atos neces-
sários a sua boa administração e preservação. Além disso, possui as seguintes obrigações, definidas
na lei:
::: manter separados os bens e direitos que são objetos de cada incorporação;
::: direcionar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los no empreendimento;
::: entregar à comissão de representantes demonstrativo da obra com relação ao prazo de con-
clusão e os recursos financeiros disponíveis que integrem o patrimônio de afetação, no míni-
mo a cada três meses;
::: depositar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta especial da incorporação;
::: se o incorporador desejar fazer quaisquer modificações, estas deverão ser aprovadas pela co-
missão de representantes;
::: garantir à comissão de representação livre acesso à obra, livros, contratos, extrato da conta
especial e quaisquer documentos relativos ao patrimônio de afetação;
::: manter escrituração contábil específica do patrimônio de afetação;
::: entregar à comissão de representantes balancetes do trimestre civil, relativos a cada patrimô-
nio de afetação.

A constituição do patrimônio de afetação pode ser feita a qualquer tempo, necessitando, para
tanto a averbação na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, por meio de termo fir-
mado pelo incorporador, ou pelos titulares do terreno, na hipótese de haver algum outro titular com
direito real de aquisição sobre o imóvel. A instituição do patrimônio de afetação é uma opção facultada
ao incorporador, no momento do registro da incorporação imobiliária ou posteriormente.
Dessa maneira, é essencial destacar que a instituição do patrimônio de afetação tem caráter op-
cional. Entretanto, ela é irretratável, ou seja, uma vez feita a opção por esse regime, deverá o incorpora-
dor sujeitar-se às suas regras. É importante ressaltar que esse regime permite uma proteção muito mais
ampla dos adquirentes, na medida em que lhes confere controle e acesso direto sobre os recursos apor-
tados na construção de seu edifício. Principalmente em caso de falência do incorporador, será possível
garantir, de forma muito mais eficaz, a situação dos adquirentes quanto à eventual perda dos recursos
que aportaram.
O regime de afetação durará enquanto viger a incorporação, extinguindo-se em caso da conclu-
são da construção, mediante a sua averbação; em caso de rescisão da incorporação, por alguma razão
prevista na lei; ou então em caso de falência do incorporador.
Conclusão
Como se pode facilmente perceber através de todos os pontos ressaltados ao longo desta aula,
são diversas as obrigações atribuídas pela lei ao incorporador. Tais obrigações decorrem da opção legis-
lativa em se criar uma disciplina amplamente protetora e garantidora dos direitos daqueles que apor-
tam seu próprio capital na realização desses empreendimentos: os compradores das unidades autôno-
mas e das frações ideais dos condomínios edilícios.
Dessa maneira, buscou-se aqui relacionar, de forma resumida, os principais deveres legais e con-
tratuais aos quais se submete o incorporador. Evidentemente, o rol de deveres a que ele se sujeita é
ainda bem mais amplo, e envolve, além das obrigações perante os adquirentes, outras que o incorpo-
rador deverá assumir perante as autoridades públicas, perante o alienante do terreno e, ainda, perante
o construtor.
A atividade incorporativa, nesse sentido, deverá necessariamente contar com uma estrutura ade-
quada a satisfazer todas essas exigências. Cada vez menos, portanto, o incorporador poderá ser sim-
plesmente uma pessoa física ou uma empresa com poucos funcionários. Para realizar as atividades de
incorporação, atendendo a todas essas exigências, serão necessárias, geralmente, estruturas empresa-
riais bem mais sofisticadas, que contem com departamento jurídico, financeiro, de recursos humanos,
técnico, entre outros, que possibilitem ao incorporador cumprir com todas as suas responsabilidades e
gerir todas as finanças decorrentes dos empreendimentos, sobretudo após as modificações ocorridas
mediante a criação legal da figura do regime de afetação.
Assim, não restam dúvidas que, cada vez mais, a incorporação torna-se uma atividade restrita a
profissionais com a devida estrutura e capacidade, reduzindo dessa forma as possibilidades de atuação
das empresas aventureiras ou sem condições técnicas adequadas.

Texto complementar
Direito Imobiliário – Cálculo da devolução das parcelas pagas

(BERNARDES, 2007)
Desde a edição da Lei 8.078/90, o Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seu artigo 53
estabelece: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante o pagamento em
prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito
as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em
razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. As
decisões dos tribunais não têm sido uniformes na determinação do quanto deveria ser devolvido ao
compromissário comprador inadimplente, no caso de rescisão contratual.
Sem dúvida, não se trata de matéria simples essa definição, tendo em vista a existência de
inúmeras variáveis a serem consideradas em cada caso. A lei estabelece a impossibilidade da perda
total das prestações pagas. Porém, qual seria o justo valor a ser devolvido? Poderiam as partes livre-
mente pactuar esses valores, desde que não contrariem a lei? O que poderia ser considerado como
retenção exagerada?
Seja qual for a solução a ser adotada, dois preceitos fundamentais devem estar presentes: a
não existência de enriquecimento ilícito e a necessária penalização pelo não cumprimento de obri-
gação contratual, válidos em ambos os casos, tanto para o vendedor como para o comprador. Além
disso, o descumprimento das obrigações assumidas por uma das partes não pode resultar em pre-
juízo para a parte que cumpriu suas obrigações contratuais.
Para elucidação desse raciocínio, vamos analisar o exemplo de uma operação de venda e compra,
que se realizaria normalmente no mercado imobiliário. Suponhamos que alguém compre um imóvel,
num lançamento imobiliário, pelo preço total de R$100.000,00 a ser pago com 10% de entrada e o
saldo em 24 prestações mensais de R$4.210,00, já incluídos os juros. Suponhamos, também, que o
comprador, após ter pago a entrada e mais duas prestações, tenha então se tornado inadimplente.
Nesse momento, o argumento de que deve haver a devolução integral, uma vez que o vende-
dor revenderá o imóvel com lucro, deve ser de pronto descartado, pois nesse caso, o comprador, não
se tornando inadimplente, é quem poderia revender seus direitos sobre o imóvel, e com lucro, o que
aliás, sempre acontece, quando temos um cenário econômico favorável à valorização imobiliária.
Mas analisemos, no momento da inadimplência, quanto o comprador já pagou e quanto o
vendedor teve de desembolsar, como consequência da operação realizada:
Valor pago pelo comprador: 10.000,00 + 2 . 4.210,00 = R$18.420,00. Valor de despesas irre-
cuperáveis desembolsadas pelo vendedor (valores médios): comissão paga ao corretor que inter-
mediou a venda, 5% do valor de venda (R$5.000,00); PIS e Cofins, 3,65% sobre o valor recebido
(R$672,33); CPMF 0,3% sobre o valor recebido (R$55,26); despesas com promoção e publicidade,
2% do valor de venda (R$2.000,00); despesas com a administração e cobrança, 7% do valor recebi-
do (R$1.289,40); total: R$9.016,99.

Podemos, então, simular o que aconteceria, considerando-se os termos de sentenças já pro-

feridas no sentido de que fossem devolvidos ao comprador inadimplente 90% do valor por ele já
pago: valor a ser devolvido ao comprador, 90% do valor pago (R$16.578,00); valor recebido pelo
vendedor (R$18.420,00); despesas irrecuperáveis (R$9.016,99); valor a ser devolvido ao comprador
(R$16.578,00); saldo em caixa para o vendedor (negativo): R$7.174,00.
Ora, o exemplo mostra que foi ferido pelo menos um dos preceitos apontados, ou seja, o ven-
dedor teve um prejuízo de R$7.174,00, simplesmente pelo fato de o comprador não ter cumprido a
obrigação contratual assumida.
Nesse ponto, outro argumento deve ser descartado: o de se tentar estabelecer que esses pre-
juízos possam ser acrescidos ao preço numa eventual revenda. Em princípio, o preço de venda é o
preço de mercado, que não aceita ser acrescido, muito menos em níveis como este (cerca de 7%
do preço). Raciocinando por absurdo, se uma mesma unidade fosse revendida várias vezes, como
resultado de rescisões provocadas por inadimplência, poderíamos ir acrescendo esses custos de
cada etapa ao preço da unidade? Obviamente, não! Além disso, num lançamento imobiliário, é feita
uma concentração de esforços que resulta em economia de escala, no que diz respeito aos custos
de publicidade, promoção e intermediação de vendas, custos estes que seriam maiores no caso da
venda de uma unidade isolada.
No exemplo analisado, e para que não houvesse prejuízo ao vendedor, o valor máximo a ser
devolvido seria de R$9.404,00, ou seja, 51% do valor pago pelo comprador. Portanto, fica claro que
a determinação pura e simples de um percentual a ser devolvido não pode ser feita sem que se
considerem as particularidades de cada caso.
Ainda assim, outro fato deve ser considerado: como efetuar a devolução, se dos valores pagos,
deduzindo-se as despesas efetuadas, o restante foi investido na obra, tendo se transformado em
tijolos, pedra, cimento, areia etc.? Nessa hipótese, e para não comprometer o bom andamento das
obras (não prejudicando assim outros condôminos adimplentes), a solução seria o vendedor ir a
mercado captar recursos para efetuar a devolução. Isso, obviamente, implicaria custos financeiros
adicionais, a serem levados em conta. E essa situação passa a ter maior importância quanto maior o
percentual de compradores inadimplentes.
Numa incorporação imobiliária, existe um pacto entre incorporador e compradores, no sentido
de que os compradores pagarão as parcelas do preço avençadas e o incorporador entregará a obra
e as unidades concluídas na forma e prazo determinados. O incorporador, ciente de suas responsa-
bilidades, pode estabelecer, por ocasião do registro da incorporação, o número mínimo de vendas,
em prazo determinado, para que tenha sequência a incorporação. Caso contrário, pode haver a de-
sistência do processo, retornando as partes à situação anterior (art. 34 da Lei 4.591/64). Alcançado o
número mínimo de vendas, que garanta a consecução de todo o processo, e baseado nos compro-
missos de compra e venda assinados, o incorporador assume outras obrigações com fornecedores
dos mais variados insumos (como elevadores, caixilhos, esquadrias etc.) as quais não podem ser
rompidas somente pelo fato de os condôminos resolverem não mais cumprir o acordo feito.
Outro aspecto a ser considerado é quando a inadimplência ocorre após a entrega da unidade e,
portanto, da ocupação do imóvel. Nesse caso, além dos custos mencionados acima, devem ser con-
siderados aspectos como a fruição do bem, eventuais débitos decorrentes das cotas condominiais
e/ou do imposto predial relativo às unidades não quitadas, eventuais modificações introduzidas no

imóvel que lhe diminuam o valor e eventuais custos para recolocar o imóvel nas mesmas condições
físicas em que foi entregue ao comprador, haja vista sua natural depreciação.
Cabe ressaltar que, ainda nessa etapa, o comprador tem a possibilidade de alienar seus direitos
sobre a unidade e quitar seu débito junto ao vendedor, cumprindo assim sua obrigação contratual.
Todavia, se a situação de mercado não for favorável naquele momento, e a jurisprudência não cami-
nhar no sentido de considerar os aspectos aqui levantados, obviamente, será melhor negócio para
o comprador inadimplente não efetuar a venda e aguardar que o vendedor lhe devolva os valores
pagos, estando ele, comprador, nesse caso, em situação bastante confortável, mesmo tendo dado
causa à rescisão do contrato por não ter cumprido suas obrigações.
Portanto, a determinação da forma e do quantum a ser eventualmente devolvido a compra-
dores inadimplentes não pode ser tratada de forma simplista, mas, ao contrário, considerando em
cada caso os diversos aspectos que envolvem cada operação.
Atividades
a) Deveres legais (( Em caso de atraso no pagamento das parcelas devidas

do incorporador pelo adquirente, o incorporador poderá exercer o direito
de retenção na entrega do imóvel.
b) Deveres contratuais (( Os sindicatos de classe podem denunciar as contrarieda-

do incorporador des e infrações à lei, cometidas pelo incorporador imobi-
liário.
c) Obrigação do (( Dar andamento regular às obras, sendo obrigado a infor-

incorporador quanto ao mar os adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis
patrimônio de afetação meses, do estado da obra.
d) Direitos (( O incorporador deverá manter separados os bens e direi-

do incorporador tos que são objetos de cada incorporação.
e) Fiscalização (( São as obrigações mais específicas relativas a determina-

da atividade da incorporação, e que vinculam o incorporador.
do incorporador

2. Discorra sobre os direitos do incorporador.
3. Discorra sobre o dever legal do incorporador de registrar a incorporação e o prazo de validade do

registro.

Gabarito
1. D–E–A–C–B
2. O incorporador possui direitos inerentes à atividade incorporativa, além de outros assegurados

pela Lei 4.591/64. Entre esses direitos está o de exigir dos compradores o pagamento das presta-
ções previamente acordadas para o bom desenvolvimento da incorporação. O incorporador tem
ainda a garantia legal de poder fixar o prazo de carência e de exercer o direito de retenção na
entrega do imóvel, em caso de atraso no pagamento das parcelas devidas pelo adquirente. Além
disso, lhe é garantido o direito de ajuizar ação de cobrança, para exigir as prestações em atraso
dos adquirentes inadimplentes.
3. O incorporador deverá registrar a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente,

encaminhando os documentos necessários discriminados no artigo 32 da Lei 4.591/64. Após o
registro da incorporação, o incorporador está autorizado pela lei a fazer oferta pública do negó-
cio, dando início à comercialização das frações ideais do terreno. Conforme o artigo 33 da Lei das
Incorporações, o prazo pelo qual o registro da incorporação será válido é de 180 dias. Após esse
prazo, se a incorporação não tiver sido concretizada, o incorporador só poderá voltar a negociar
as unidades autônomas após a atualização da documentação, revalidando o registro por igual
prazo.

Obrigações
do adquirente
Introdução
De um modo geral, quando se tratam de aspectos relativos à incorporação imobiliária e, em espe-
cial, no que diz respeito à relação estabelecida entre o incorporador e os adquirentes das unidades autô-
nomas, surgem à mente de imediato as obrigações do incorporador. Nada mais natural; afinal, ele é o ator
que, em tese, goza de situação privilegiada em face do adquirente quanto à negociação dos contratos.
Assim, a Lei de Condomínios e Incorporações surgiu com um manifesto objetivo de proteger o adquiren-
te diante das práticas abusivas do incorporador, tão comuns antes e mesmo após a sua publicação.
Dessa maneira, é natural que se pense, e de imediato se faça referência, aos deveres do incorpo-
rador. Esses deveres teriam correspondência nos chamados direitos do adquirente. Sendo ele a parte a
ser protegida, o adquirente goza de uma série de direitos expressamente previstos na lei, os quais não
poderão ser negligenciados pelo incorporador, nem tampouco simplesmente afastados pelas partes
através de contrato.
Por outro lado, o chamado negócio jurídico incorporativo pressupõe o acordo de vontades de
duas partes – incorporador e adquirente. Nesse sentido, devem existir não apenas obrigações por parte
do incorporador, mas, de igual maneira, por parte do adquirente das unidades autônomas. É quanto ao
exame dessas obrigações que se volta esta aula.
Nela, verificaremos os poderes que são resguardados ao incorporador em relação ao descumpri-
mento dos deveres por parte do adquirente. Tais poderes, ressalte-se, derivam de imediato também da
necessidade de proteção do negócio da incorporação, o qual, evidentemente, envolve diversos tercei-
ros interessados, tais como os demais adquirentes, o construtor, o vendedor do terreno, entre outros.

158 | Obrigações do adquirente
A incorporação e a exceção de contrato não cumprido

O contrato de incorporação, ou negócio jurídico incorporativo, embora sendo um instrumento
totalmente vinculado a disposições legais, que determinam uma série de regras obrigatórias ao incor-
porador, não deixa de ser um contrato bilateral. Assim, não é ele um termo ou declaração unilateral de
vontade, que apenas estabeleceria deveres ao incorporador. Ao contrário, este somente assume suas
obrigações perante determinada pessoa porque, do outro lado, surgiu a manifestação clara e expressa
de vontade no sentido de se fechar um determinado negócio.
O adquirente, a partir do momento em que celebra o contrato com o incorporador, assume
desse modo também obrigações perante este. Do cumprimento de suas obrigações é que dependerá o
sucesso do empreendimento imobiliário.
Conforme se constata a partir da importante lição de Caio Mario da Silva Pereira (1991, p. 293), é
corrente que o descumprimento de obrigações pelos adquirentes resulte em prejuízos para o negócio
como um todo: “muitas vezes o malogro de incorporações, atirado a débito do incorporador, origina-se
do inadimplemento por parte dos outros contratantes, notadamente no tocante ao pagamento das
prestações que se obrigaram a solver”.
Como se percebe, o êxito de uma incorporação depende do cumprimento das obrigações por
ambas as partes do contrato. Mais do que isso, considerando que, no caso das incorporações, a con-
clusão do empreendimento no prazo e nas formas previstas dependerá de conseguir o incorporador
reunir os valores que calculou serem necessários para tanto, o eventual inadimplemento do contrato
de incorporação por parte de um dos adquirentes prejudicará não apenas o incorporador, mas even-
tualmente a totalidade dos demais adquirentes, muitos dos quais pagam os valores de suas parcelas
rigorosamente em dia.
Nesse sentido, é da maior importância buscar-se também proteger o incorporador quanto ao
inadimplemento do adquirente. A Lei 4.591/64 traz algumas importantes previsões a respeito, mas, via
de regra, é nos princípios gerais de direito devidamente adaptados ao caso que encontraremos as re-
gras básicas para se descobrir as respostas a esses problemas.
Desta forma, é importante referir-se, de imediato, a um princípio jurídico da maior importância
no direito, o qual surge e desenvolve-se desde o direito romano, sob a forma do seguinte brocardo:
exceptio non adimpleti contractus. Em português, tal princípio é referido como a “exceção do contrato
não cumprido”. Esse princípio é uma regra jurídica básica, a qual permite a qualquer participante de um
contrato bilateral deixar de concluir suas obrigações enquanto as da outra parte não sejam cumpridas
da mesma forma.
O Código Civil brasileiro de 2002 reserva uma seção específica para a regra da exceção do con-
trato não cumprido, prevendo-a nos artigos 476 e 477. Através desses dispositivos, a lei garante que
ninguém pode exigir o cumprimento da obrigação da outra parte se, antes disso, já deveria ela haver
cumprido parcial ou totalmente sua obrigação, nos termos previstos no contrato.
Assim, no que se refere à relação de incorporação fixada entre as partes, se o contrato prevê pa-
gamentos anteriores à conclusão ou à entrega do imóvel (o que é geralmente o caso, até como meio de
financiar o próprio empreendimento), o incorporador possui o direito de deixar de realizar a sua obriga-
ção de entregar a unidade até que o adquirente cumpra com seus próprios deveres, isto é, que pague
todas as prestações devidas anteriormente à entrega da unidade autônoma.

No caso das incorporações, entretanto, é necessário tomar-se algum cuidado. Temos que
considerar que a obrigação do incorporador envolve, basicamente, dois aspectos: primeiramente, diz
respeito a um dever de construir o edifício ou outra obra na qual será inserida a unidade autônoma. Em
segundo lugar, o mesmo contrato prevê a obrigação de transferir ao adquirente a propriedade sobre
uma fração ideal do imóvel. Dessa forma, pela soma dessas duas prestações a serem exercidas pelo
incorporador, é que este se obriga através do contrato de incorporação com os adquirentes.
É preciso considerar que, segundo a Lei 4.591/64, o contrato deve discriminar o valor a ser pago
pela construção e o valor a ser pago pela aquisição da fração ideal do imóvel. É possível, portanto, que o
adquirente deixe de pagar uma parcela relativa à construção ou então uma parcela relativa ao contrato.
Nesse caso, evidentemente que não se poderia alegar que o incorporador poderá deixar de cum-
prir sua obrigação quanto à construção, mas que mesmo assim conferirá ao proprietário a propriedade
do imóvel. Essa circunstância acarretaria problemas bastante consideráveis à constituição posterior do
condomínio edilício, já que uma determinada pessoa não teria direito a um apartamento no prédio
construído, mas, mesmo assim, seria coproprietário através de fração ideal no terreno do edifício.
Da mesma forma, a hipótese contrária também não deveria ser admitida, tendo em vista que
ninguém poderá ser condômino do prédio sem possuir também fração ideal do terreno. Assim, embora
por uma questão de melhor informação ao consumidor, o contrato de incorporação opte por distinguir
os valores correspondentes à compra do imóvel e aqueles correspondentes à incorporação, não há dú-
vidas de que as obrigações do incorporador devem ser tratadas de forma unitária.
Assim, o contrato de incorporação será um só e, no caso de falta de pagamento pelo adquirente,
fica o incorporador autorizado a deixar de realizar as suas obrigações, no sentido de entrega da unidade
autônoma com a fração ideal correspondente ao terreno e às partes comuns. Dessa forma, caso haja
parcelas de pagamentos que, segundo o contrato, deveriam ser pagas anteriormente à entrega do
imóvel, essa entrega apenas deverá ocorrer quando tais parcelas tenham sido devidamente quitadas.
É importante considerar também que o incorporador possui, provavelmente, deveres e prazos
de entrega pactuados com outros adquirentes. Dessa forma, não seria possível a ele deixar de realizar a
construção, sob a alegação da exceção de contrato não cumprido em relação a um adquirente. Caso ele
assim viesse a proceder, deixaria de cumprir suas obrigações para com os demais adquirentes, pelo que
estes poderiam também opor contra ele as exceções pelo contrato não cumprido, deixando, portanto,
de pagar suas prestações em dia em função da paralisação da obra.
Essas considerações, que por si só decorreriam do raciocínio lógico decorrente da indissociabilidade
das atividades de construção e transferência da propriedade, foi tratada sob um prisma inadequado na Lei
4.591/64. É que lá, estranhamente, inseriram-se dois dispositivos que parecem tratar essa possibilidade
como opção a ser exercida pelo incorporador através do contrato de incorporação. É o que consta dos
parágrafos 1.º e 2.º do artigo 41 da Lei 4.591/64:
§1.º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa a construção, os
efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da parte construída, mas, também, sobre a fração ideal de terre-
no, ainda que esta tenha sido totalmente paga.
§2.º Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa à fração
ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da fração ideal, mas, também, sobre a parte
construída, ainda que totalmente paga.

Como se nota, esses dispositivos estabelecem este pressuposto, de que as obrigações de constru-
ção e venda são indissociáveis, como uma alternativa a ser eventualmente utilizada pelo incorporador.
Entretanto, cabe ressaltar que, em nosso entendimento, essa possibilidade sequer poderia ser utilizada
de forma separada, já que, como vimos, prevalece essa indissociabilidade.
De todo o modo, independentemente dessa redação, de certa forma confusa, é certo que a lei
permite ao incorporador deixar de entregar sua prestação, qual seja, a unidade concluída, enquanto o
adquirente não venha a efetuar o devido pagamento.
Entretanto, cumpre indagar o tratamento que a lei confere no caso em que, mesmo após ser noti-
ficado para a realização dos pagamentos em atraso, o comprador não efetua o pagamento das parcelas
devidas. Evidentemente não pode o incorporador ficar à mercê desse inadimplemento. É preciso que o
incorporador possa dar outra destinação à unidade autônoma que construiu ou mandou construir.
Esse aspecto será verificado no próximo item.
Cláusula resolutiva
Qualquer contrato bilateral, ou seja, firmado entre duas pessoas, pressupõe a possibilidade de
resolução, isto é, de rescisão em caso de inadimplemento pela outra parte com relação às suas obri-
gações. Essa possibilidade é implícita a qualquer contrato, tendo em vista que ninguém é obrigado a
seguir vinculado, e por consequência, com prestações perante outra parte que não cumpriu adequada-
mente suas obrigações.
Nesse sentido, o Código Civil prevê que todo contrato possui uma cláusula resolutiva. Essa cláusu-
la resolutiva pode estar expressamente prevista no contrato, mas é possível também que ela não conste
no instrumento. Nessa hipótese, existe a chamada cláusula resolutiva tácita.
Tanto uma quanto outra – ou seja, a cláusula resolutiva expressa ou a tácita – acarretam o mesmo
efeito: possibilitam à parte vitimada pelo descumprimento das obrigações da outra parte rescindir a
relação contratual de forma unilateral.
Entretanto, elas possuem formas distintas de operar. A cláusula resolutiva expressa, segundo
consta do artigo 474 do Código Civil, opera de pleno direito. Isto significa que, se constar do contrato
cláusula expressa permitindo a resolução, basta que a parte prejudicada notifique a outra parte,
apontando o descumprimento, concedendo-lhe prazo para sanar a irregularidade. Diante da inércia
da outra parte nesse sentido, poderá então declarar desfeito o vínculo contratual. Caso a outra parte
entenda que não descumpriu o contrato, caberá a ela discutir judicialmente essa questão.
É importante, no que se refere à existência de cláusula resolutiva expressa no contrato de incor-
poração, atentar para a previsão do artigo 54, parágrafo 2.º, do Código do Consumidor:
§2° Nos contratos de adesão admite-se cláusula resolutória, desde que a alternativa, cabendo a escolha ao consumidor
[...].
Dessa maneira, é importante que sempre permaneça ao adquirente a possibilidade de purgar a

sua mora, isto é, de efetuar os pagamentos atrasados, inclusive com as penalidades de multa, juros e

atualização monetária previstas no contrato, para dessa forma manter seus direitos sobre a aquisição
da unidade condominial. Não pode simplesmente ficar a cargo do incorporador, de imediato, realizar a
rescisão do contrato sem conceder prazo ao consumidor.
Já no caso da cláusula resolutiva tácita, o procedimento para rescisão do contrato é mais comple-
xo. Nesse caso, a parte prejudicada deverá primeiramente levar a questão a juízo para lá demonstrar o
descumprimento da outra parte e, assim, obter judicialmente uma interpelação para que a outra parte
efetue o pagamento. Caso isso não ocorra no prazo designado, o juiz então emitirá uma declaração de
que o vínculo contratual está desfeito.
Nota-se, portanto, que a distinção entre cláusula resolutiva expressa e tácita encontra-se, basi-
camente, na atribuição do ônus de quem deve requerer seus direitos em juízo. No primeiro caso, esse
ônus caberá à parte que descumpriu o contrato, segundo a alegação da outra. Já no segundo, esse ônus
ficará a cargo da parte que deseja desfazer o vínculo contratual.
Nesse sentido, no caso do contrato de incorporação, é comum que o incorporador preveja, de
imediato, uma cláusula resolutiva expressa no contrato. Afinal, dessa forma, diante do não pagamento
das parcelas pelo adquirente, por um período determinado em contrato, poderá ele notificar o com-
prador, concedendo-lhe um prazo final para acertar os pagamentos em atraso e, diante da omissão do
adquirente, declarar estar desfeito o vínculo contratual.
A cláusula resolutiva expressa dos contratos de incorporação segue a regra geral prevista no ar-
tigo 63 da Lei de Incorporações, a qual fixa que, em caso de atraso de três parcelas do preço a ser pago
ao incorporador, este poderá notificar o adquirente para que realize os pagamentos, ou seja, efetue a
purgação da mora, no prazo de 15 dias. Caso esse prazo não seja cumprido pelo comprador, o incorpo-
rador ou o construtor poderão declarar rescindidos o contrato.
Caso o comprador entenda que não há base para desfazer o contrato, seja porque ele pagou to-
das as parcelas em dia, seja porque alguma outra condição contratual era necessária para a resolução,
será necessário então que ele venha a discutir tais questões em juízo, salvo se for possível convencer o
incorporador de que, de fato, todas as parcelas foram devidamente pagas.
No caso de haver cláusula resolutiva expressa, deverá o incorporador, após declarar resolvido o
contrato, devolver todas as parcelas anteriormente antecipadas pelo adquirente. É vedado a ele, segun-
do prevê o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, reter a totalidade dos valores já pagos pelo
adquirente, como multa ou indenização diante dos danos sofridos pelo descumprimento do contrato.
O que o incorporador poderá reter são os valores relativos aos juros e multa de mora, pelo atra-
so no pagamento das parcelas estipuladas. Além disso, poderá também descontar o valor referente à
multa compensatória ou referente ao sinal do negócio. Analisaremos no item seguinte como o Código
de Defesa do Consumidor trata essas questões. Por hora, é importante deixar claro que é vedado ao
incorporador reter a totalidade das parcelas.
Uma vez desfeito o contrato com base na cláusula resolutiva, aplica-se o disposto no artigo 42 da
Lei 4.591/64, isto é, o incorporador deverá sub-rogar-se nos direitos e obrigações contratualmente atri-
buídos ao inadimplente, com relação à construção. Isso significa que o incorporador será responsável
por garantir que a construção seja concluída, e se tornará o proprietário da unidade autônoma, até o
momento em que encontrar novo interessado. Tão logo isso ocorra, durante a construção ou após, ele

transferirá os direitos de propriedade, que obteve pela rescisão do contrato com o inadimplente, para
o novo proprietário.
Ainda referente a esse tema, é importante considerar que, para o incorporador, pode ser preferível
cobrar os valores devidos do adquirente do que declarar desfeito o contrato. Esse é geralmente o caso
quando o adquirente já pagou uma parcela significativa da incorporação e já se encontra, inclusive, na
posse da unidade autônoma. Nesse caso, não é conveniente ao incorporador rescindir o contrato, pois
ele teria que reembolsar o comprador quanto a valores significativos, e ainda seria obrigado a obter a
reintegração de posse relativa ao imóvel.
Assim, o artigo 475 do Código Civil admite uma outra possibilidade ao incorporador:
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumpri-
mento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Segundo o que consta desse dispositivo, o incorporador tem, ao lado da possibilidade de resolução,
já comentada, a opção de exigir o cumprimento do comprador, ou seja, de executar os valores devidos por
este. Nesses casos, o incorporador pode ingressar com medida judicial para cobrar não somente os valo-
res não pagos, devidamente atualizados conforme os índices oficiais, como também cobrar do adquirente
os prejuízos resultantes do atraso, isto é, as perdas e danos, desde que devidamente comprovados.
Também cabe destacar que, além da possibilidade de o incorporador rescindir o contrato com base
na cláusula resolutiva, deve ficar resguardada ao consumidor esta opção de rescindir o contrato, na hipó-
tese de ele entender não possuir mais condições de seguir pagando os valores devidos. Em tal caso, ele
receberá de volta os valores pagos, com o desconto referente à cláusula penal, que trataremos no item
seguinte.
Encargos decorrentes da mora do adquirente

Com relação ainda às hipóteses de atraso nas obrigações do adquirente, o contrato de incorpo-
ração poderá prever encargos a serem atribuídos ao adquirente em caso de não pagamento de suas
prestações nos prazos indicados no contrato. Dessa maneira, o contrato poderá, por um lado, estipular
juros de mora incidentes sobre o valor em atraso. Os juros devem ser estipulados em valores razoáveis, e
limitados a 1% , conforme prevê o artigo 406 do Código Civil, que remete à previsão constante no artigo
161, parágrafo primeiro do Código Tributário Nacional.
Além dos juros de mora, é possível estabelecer uma multa moratória, para o caso de atraso nas
parcelas. Segundo estabelece o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 52, §1.º, a multa de
mora não poderá ser superior a 2% do valor da prestação. Dessa forma, no caso das cobranças de valo-
res não pagos, podem se agregar essas duas modalidades de encargos. A isto será possível acrescentar,
ainda, a atualização monetária, fixada de acordo com algum índice ou critério que reflita a inflação ou a
elevação de preços específicos no período.
Por outro lado, não poderá o incorporador fazer constar no contrato com o adquirente outros en-
cargos devidos em função do atraso, tais como honorários advocatícios ou taxas diversas. Os honorários

apenas serão devidos caso haja necessidade de cobrança judicial dos valores não pagos, caso em que,
ao final do processo, o juiz fixará o valor cabível, geralmente entre 10% e 20% do valor da cobrança. Já
quanto às taxas, é comum que conste no contrato que fica a critério do incorporador a fixação de seus
valores. Esse tipo de previsão é nulo e sua cobrança não deve ser aceita.
Além dos encargos moratórios, podem ser previstos outras sanções de cunho penal, para o caso
em que, por inadimplemento do adquirente, seja rescindido o contrato de incorporação. Duas são as
ferramentas que costumam ser utilizadas nesse sentido: a cláusula penal e o arras ou sinal.
A cláusula penal permite cobrar do adquirente (ou reter, caso este já tenha antecipado parcelas)
um valor correspondente ao total do contrato, de forma que o incorporador possa se ressarcir dos pre-
juízos que teve ou terá por conta da extinção do contrato. Dessa maneira, a cláusula penal funciona
como uma prefixação dos danos, em um determinado percentual, permitindo que o incorporador se
ressarça dos prejuízos enfrentados. De forma a se compatibilizar com a regra do artigo 53 do Código do
Consumidor, que proíbe a retenção total das parcelas já pagas pelo consumidor, bem como a do artigo
51, IV, que considera nula as cláusulas abusivas ou exageradamente desvantajosas ao consumidor, o
valor dessa cláusula penal deverá sempre ser razoável.
Rodrigo Azevedo Toscano de Brito menciona um critério que lhe parece, nesse sentido, adequado
(2002, p. 294):
A propósito, [...], do que se tem decidido sobre o percentual que deve ser devolvido ao adquirente, verifica-se que, em
média, determina-se que o incorporador retenha apenas 10% do valor pago pelo adquirente. Entretanto, longe está
de se estabelecer uma regra geral para esses casos, uma vez que cada situação deve ser analisada separadamente, de
forma que é possível, como se viu, a retenção de percentuais maiores pelos incorporadores, porém tendo sempre em
vista a equidade, a boa-fé e a função social do contrato.
Dessa maneira, o montante de 10% pode ser considerado um valor de referência, o qual, confor-
me o caso poderá ser superior, mas sem atingir montantes exagerados, que signifiquem perda patrimo-
nial elevada ao adquirente e enriquecimento sem causa para o incorporador.
Outra forma que pode ser prevista para penalização pela rescisão do contrato é a do arras, ou
sinal de negócio. Geralmente, é comum nos contratos de incorporação imobiliária, que no momento do
ajuste preliminar, o incorporador solicite uma antecipação de valores como sinal do negócio, de forma
a se assegurar do efetivo interesse do adquirente por aquela unidade autônoma.
Esse sinal poderá ser retido pelo incorporador, caso então o adquirente desista da formalização
do negócio. Evidentemente, para que possa ocorrer essa retenção, também é necessário que o valor do
arras seja proporcional ao valor do negócio. Caso esse montante de sinal seja vultoso em relação ao
negócio como um todo (por exemplo, 30% ou 40% do negócio), será também considerada abusiva a
sua retenção total pelo incorporador. Dessa forma, o sinal do negócio a ser retido deve também estar
nos mesmos patamares da cláusula penal, referida anteriormente.
As partes podem, eventualmente, pactuar expressamente no contrato preliminar um direito de
arrependimento. Nesse caso, o adquirente poderá desistir do negócio, caso em que o sinal valerá como
a indenização cabível pela não conclusão do negócio. Porém, o incorporador não poderá cobrar do
desistente qualquer outro valor, já que constava expresso que havia o direito de arrependimento, me-
diante indenização pelo sinal do negócio, à outra parte.

É importante salientar que o arras e a cláusula penal aplicam-se a momentos distintos do contra-
to. O primeiro pode ser utilizado como indenização ainda no momento das tratativas preliminares. Já
o segundo é normalmente aplicado quando o negócio já se encontra perfeitamente constituído, mas
uma parte ou outra resolve rescindir o contrato. Dessa maneira, essas formas de compensação pelos
prejuízos causados não incidirão concomitantemente sobre um mesmo negócio, aplicando-se, confor-
me o caso, uma ou outra delas.
Outros aspectos relativos às obrigações do adquirente

Cabe ainda analisar alguns outros aspectos específicos relativos às obrigações do adquirente nas
incorporações imobiliárias. O primeiro é a situação específica do caso de a incorporação ocorrer “a preço
de custo”, segundo o que dispõe o artigo 58 da Lei 4.591/64:
Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado “a
preço de custo”, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra,
observadas as seguintes disposições:
I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção,
serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em con-
tas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas
pela forma que for fixada no contrato.
Segundo essa forma de construção, são os próprios adquirentes que administram todo o custeio
relativo à incorporação do imóvel. O incorporador sequer chega a receber esses valores, mas apenas
comissões sobre a administração do negócio. Os valores pagos pelos adquirentes irão para uma conta
constituída pelo condomínio dos compradores, o qual é responsável pela realização dos pagamentos.
Dessa maneira, é possível que haja atraso na conclusão das obras pela construtora pelo simples
fato de que os condôminos não vêm contribuindo regularmente para essa conta. Nesses casos, os con-
dôminos não têm como exigir o cumprimento das obrigações do incorporador ou construtor, haja vista
que somente eles são responsáveis por ditar o ritmo das obras. Claro que, se a demora resultar de atos
do incorporador ou do construtor, poderão sim os adquirentes cobrar deles os prejuízos causados.
Outra questão que cabe ainda se referir diz respeito à obrigação geral de cumprimento das cláu-
sulas contratuais pelo comprador. Assim, é possível que o contrato de incorporação estipule, além da
obrigação principal de pagamento, algumas outras obrigações que seriam cabíveis ao adquirente. En-
tre outras, é possível que seja atribuído ao adquirente o pagamento de taxas ou impostos devidos em
função da incorporação.
Em tais casos, o adquirente será obrigado a seguir todas essas obrigações previstas no contrato,
salvo na hipótese de que tais obrigações sejam consideradas abusivas ou manifestamente exageradas,
como prevê o Código do Consumidor. Tendo em vista que o contrato celebrado entre o incorporador
e o adquirente configura um contrato de adesão, isto é, um contrato no qual há pouca margem para
negociação por parte do adquirente, todas as suas cláusulas serão interpretadas no sentido de proteger
o consumidor contra atos que sejam abusivos por parte do incorporador.

Conclusão
Embora a relação entre incorporador e adquirente seja, do ponto de vista legal, altamente prote-
tiva ao adquirente, tanto pelas normas da Lei de Incorporações, quanto pelas do Código de Defesa do
Consumidor, não há dúvidas de que, como contrato bilateral, ela deve também oferecer instrumentos
adequados ao incorporador, para que este possa se proteger.
Essa proteção decorre da própria necessidade de se resguardar o empresário honesto, aquele que
conjuga uma série de esforços e recursos, dedica seu tempo, gera empregos, paga tributos e corre riscos,
para assim auferir sua renda oferecendo produtos e serviços que dão maior comodidade e conforto às
pessoas. Esse empresário, que atua de forma correta e sem abusos, merece e precisa contar com formas
de se resguardar perante pessoas que não calculam adequadamente suas possibilidades financeiras, ou
então agem manifestamente de forma a prejudicar os demais, não pagando suas obrigações nas datas
pactuadas e, dessa forma, prejudicando terceiros.
Dessa maneira, a lei procura ser clara quanto às formas pelas quais o incorporador poderá se prote-
ger dessas pessoas, seja cobrando os encargos devidos em caso de atraso, seja possibilitando a rescisão do
contrato. Cabe igualmente aos tribunais assegurarem esses direitos do incorporador, sem atuar no sentido
de proteger, indevidamente, os inadimplentes.
Texto complementar
Os juros de mora no direito do consumidor
(NUNES, 2007)
Com a entrada em vigor do novo Código Civil (CC) em 12/01/2003, surgiu um problema de
interpretação inexistente na vigência do Código Civil de 1916, em relação aos juros de mora. O que
era incontroverso, infelizmente, tornou-se polêmico por conta da redação do artigo 406 do novo
diploma legal.
[...]
Os problemas de interpretação das novas regras do CC iniciam-se na redação do artigo 406.
Segundo esta, os juros de mora são aqueles mesmos vigentes para o caso de cobrança dos juros de
mora devidos à Fazenda Nacional. Anote-se bem: o artigo 406 do NCC refere taxa de juros de mora
devidos à Fazenda Nacional e não correção monetária do valor devido.
Ora, o que são e para que servem os juros? Os juros ou remuneram o capital, por exemplo em
função de um empréstimo de dinheiro (mútuo), ou fazem o devedor remunerá-lo em decorrência
do atraso no pagamento. Juros de mora são aqueles que remuneram o atraso; os que são cobra-
dos do inadimplente.

Os juros não se confundem com correção monetária, que tem como função buscar corrigir o
valor da moeda, corroída pela inflação, no intuito de manter seu poder aquisitivo inalterado. No
Sistema Tributário Nacional, a norma que manda pagar juros de mora por inadimplência relativa a
tributos é a do artigo 161 e parágrafo 1.º, do Código Tributário Nacional.
Essa norma tem plena vigência com aplicação a todo e qualquer tributo. Desse modo, fazendo
um raciocínio lógico, tem-se que o art. 406, do CC, remete diretamente ao artigo 161 e parágrafo
1.º, do CTN, que regula os juros de mora. Por isso que eles são de 1% ao mês. Concluo, pois, que os
juros de mora em qualquer relação jurídica (o que inclui as de consumo) não podem ser superiores
a 1% a.m.
Anote-se, por fim, uma peculiaridade. Há centenas, senão milhares de ações judiciais em an-
damento, que se iniciaram na vigência do CC de 1916 e continuam ainda na vigência do novo CC, o
que impõe uma decisão sobre a incidência ou não do novo diploma legal. Penso que a aplicação é
simples: 0,5% ao mês calculado até 11/01/2003 e, a partir de 12/01/2003, 1% ao mês.
Claro que, para os casos em que por expressa previsão contratual os juros de mora haviam sido
estipulados em 1% ao mês, não há qualquer alteração. O Tribunal de Justiça de São Paulo já vem
aplicando juros de mora na vigência do novo CC pela taxa de 1% ao mês, assim como tem manda-
do calcular os juros de mora nos moldes acima, para os casos iniciados antes de sua vigência e que
ainda estão em curso.
Atividades
1. Qual a diferença entre a cláusula resolutiva expressa e a cláusula resolutiva tácita em um contrato
bilateral? Que efeitos elas geram?

2. Explique o princípio jurídico do exceptio non adimpleti contractus.

(( A Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias surge em 1964 com o objetivo de pro-
teger o adquirente de unidades autônomas diante de práticas abusivas por parte do incor-
porador.
(( A lei estabelece o direito de o incorporador gozar de uma situação mais privilegiada em
face do adquirente, no que diz respeito à negociação dos contratos.
(( Pode-se dizer que os deveres do incorporador têm correspondência nos chamados direitos
do adquirente.
(( O chamado negócio jurídico incorporativo necessita somente da declaração de vontade do
adquirente para existir.
(( O adquirente possui obrigações perante o construtor e perante o alienante do terreno, mas,
por lei, não possui obrigações perante o incorporador.
Gabarito
1. A diferença entre a cláusula resolutiva expressa e a tácita está na atribuição do ônus de quem
deve requerer seus direitos em juízo. Na cláusula resolutiva expressa, esse ônus caberá à parte
que descumpriu o contrato, segundo a alegação da outra. Já na cláusula resolutiva tácita, esse
ônus ficará a cargo da parte que deseja desfazer o vínculo contratual. As duas cláusulas acarretam
o mesmo efeito, qual seja: possibilitar à parte vitimada pelo descumprimento das obrigações da
outra parte rescindir a relação contratual de forma unilateral.
2. O princípio do exceptio non adimpleti contractus significa a “exceção do contrato não cumprido”. É
uma regra jurídica básica que permite a qualquer participante de um contrato bilateral deixar de
concluir suas obrigações enquanto as da outra parte não sejam cumpridas da mesma forma.
3. V–F–V–F–F

A construção
na incorporação
Introdução
A etapa da construção, no âmbito do estudo da incorporação imobiliária, é sem dúvida a mais
importante de suas fases. É nesse momento que se efetiva o projeto pensado e projetado pelos profis-
sionais capacitados, e também sonhado e desejado pelos futuros proprietários. Durante a construção,
portanto, realizam-se todos os passos necessários para que o projeto realmente torne-se realidade.
Além disso, a construção é a fase que envolverá a maior parte dos custos relativos à incorpora-
ção. As fases do lançamento, da aquisição do terreno, todas elas implicarão despesas, mas, salvo raras
exceções, será a construção que demandará o maior volume de recursos. Frequentemente, portanto, os
adquirentes recorrerão a instituições financeiras que lhes auxiliem a custear tais dispêndios.
Por todas essas razões, há grande necessidade, também, de uma ampla proteção aos adquirentes.
Esses podem facilmente ser ludibriados ou cobrados em excesso por parte de incorporadores ou cons-
trutores desonestos. O controle dos gastos, portanto, é essencial. Nesse sentido, a lei procura garantir o
controle e a proteção dos compradores das unidades autônomas.
Na presente aula, analisaremos a questão relativa às obras da incorporação, verificando suas re-
gras gerais e suas regras específicas, no que se refere às duas modalidades possíveis de construção. An-
tes disso, visando sedimentar os conhecimentos necessários, procuraremos contextualizar essas ques-
tões mediante a análise da relação do contrato de construção com a incorporação, bem como quanto à
matéria relativa à venda da fração ideal que deverá ser vinculada à unidade autônoma a ser construída.

170 | A construção na incorporação
O contrato de construção e a incorporação

Quando se fala em incorporação, é importante notar que esta se divide, basicamente, em duas
espécies de prestações. Por um lado, a atividade incorporativa pressupõe uma espécie de compra e
venda, isto é, a transmissão da propriedade da fração ideal do imóvel, sob o qual posteriormente vai se
discriminar a unidade autônoma. Já por outro lado, a mesma incorporação também envolve justamente
a construção de um edifício ou então de qualquer outra estrutura, mesmo térrea ou assobradada, na
qual será constituída a chamada propriedade horizontal ou condomínio edilício.
A Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias, ao tratar dessa questão, deixa implícitas essas
duas atividades. Entretanto, quando ela menciona o contrato de incorporação propriamente dito, está,
em alguns casos, referindo-se não a essas duas prestações de forma conjunta, mas ao contrário, apenas fa-
zendo menção à promessa de o incorporador entregar ao adquirente uma fração ideal do imóvel. Isso por-
que nem sempre a tarefa de construir ficará a cargo do próprio incorporador. Mais do que isso, em alguns
casos, é possível que o incorporador nem se envolva com a construção, sendo os próprios adquirentes
que, por sua conta, contratam o construtor, determinando-lhe que construa a obra na forma projetada.
Assim, são basicamente três as possibilidades que existem, no que se refere à incorporação. Pri-
meiramente, o incorporador pode ser também o próprio construtor e, nesse caso, além de realizar a
venda da fração ideal vinculada à unidade autônoma, ele também se obriga a construir o prédio. Nesses
casos, o próprio incorporador coordena todo o processo de venda e construção.
A segunda possibilidade é aquela em que, embora o incorporador não seja um construtor, ele
é um coordenador amplo de toda a atividade de construção. Assim, ele coordenará a contratação de
profissionais diversos, entre os quais o construtor, para levantar o edifício sobre o imóvel cujas frações
ideais ele está vendendo, através da incorporação que ele mesmo registrou em cartório.
Por fim, o incorporador pode não se relacionar com a construção. Ele apenas vende as frações
do imóvel e coordena todo o processo de incorporação, inclusive seu registro, mas serão os próprios
compradores que buscarão contratar o construtor. A relação, nesse caso, será direta entre compradores
e construtor, não envolvendo o incorporador no que se refere à construção.
O que fica claro a partir do exame de todas essas variações é que, certamente, a incorporação não
se resume a um único ato, ou a um único contrato. Basta pensar que, após todos os atos relativos ao lança-
mento da incorporação, o incorporador deverá firmar com os candidatos a compradores um documento
preliminar de ajuste, no termo estabelecido pela lei. Posteriormente, firmará um outro contrato, que pos-
sivelmente será um compromisso de compra e venda da fração ideal, no qual será vinculada uma unida-
de autônoma. Além disso, os adquirentes deverão firmar também os contratos de construção do imóvel,
além de celebrarem, desde já, a convenção do futuro condomínio a ser construído. Ao final, visando a
transferência da unidade autônoma já devidamente especificada os compradores celebrarão a escritura
pública para a efetiva transmissão da propriedade.
Assim, o contrato de construção do imóvel pode estar incluído no contrato de incorporação,
mas pode também ser firmado por pessoas distintas, como ocorrerá quando os adquirentes firmarem
esse instrumento diretamente com o construtor, ou mesmo quando o incorporador celebrá-lo com o
construtor.

Passemos a analisar, de forma mais aprofundada, a primeira das prestações aqui mencionadas: o
aspecto relativo à venda da fração ideal do imóvel.
Transmissão da fração ideal

O contrato de compra e venda ou a promessa de compra e venda da fração ideal do imóvel po-
dem ser celebrados a partir do momento em que a incorporação é registrada. Nesse caso, havendo pra-
zo de carência ao incorporador, ele celebrará um documento preliminar com os interessados. No prazo
de 60 dias do termo de carência ou do termo preliminar, se a carência não existir, ele deverá providen-
ciar a assinatura do contrato efetivo.
O mais comum é que esse contrato efetivo seja um compromisso de compra e venda (ou seja,
uma promessa de venda), na qual se preveja um pagamento parcelado pelo comprador, paralelamente
à obrigação de o incorporador transferir, ao final, a propriedade sobre a fração ideal do imóvel, a qual
será vinculada à unidade autônoma do condomínio edilício, que ele também se obriga a instituir no
prazo previsto.
Esse contrato de promessa de venda, ou similar, será registrado no Cartório de Registro de Imó-
veis, de forma vinculada ao registro da incorporação. Como ressalta Rodrigo Azevedo Toscano de Brito
(2002, p. 210):
“[...] no contrato de promessa de compra e venda da fração ideal deverão constar a quantidade de
prestações, o valor e a forma de reajuste das parcelas e a possibilidade de sua rescisão”.
Regras quanto à construção

A rigor, o contrato de construção não se confunde com o de incorporação. Esta vincula-se, sem-
pre, à alienação, ou seja, à venda da fração ideal vinculada à futura unidade autônoma. Por vezes, é
possível que juntamente com a incorporação propriamente dita, o incorporador já assuma obrigações
no tocante à construção do prédio. Entretanto, nem sempre isso ocorre.
Por essa razão, a Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias procurou tratar dos aspectos
relativos à construção em um capítulo próprio, disciplinando as diferentes formas pelas quais as partes
podem pactuar a execução da obra. Nesse sentido, ela prevê a existência de um contrato de construção,
esteja ele ou não diretamente incluído na relação de incorporação. Segundo Hely Lopes Meirelles (1979,
p. 196), o contrato de construção é o “ajuste para execução de obra certa e determinada, sob direção
e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente habilitada a construir, que se
incumbe dos trabalhos especificados no projeto, mediante condições avençadas com o proprietário ou
comitente”.
Como analisado no início desta aula, são basicamente três as formas através das quais pode se
dar a tarefa de construção: através do incorporador-construtor; através do construtor contratado direta-

mente pelo incorporador; ou através de um contrato direto entre adquirentes e construtor. Em qualquer
desses casos, são duas as formas pelas quais pode ocorrer a construção. Ambas possuem sua disciplina
expressamente regulada pela Lei 4.591/64: a construção por empreitada e a construção por administra-
ção. No item seguinte, procuraremos analisar as regras aplicáveis a cada um desses casos. Antes, porém,
cumpre verificar as regras gerais que a Lei de Incorporações prevê para qualquer tipo de construção,
independentemente de sua modalidade.
Assim, exige-se que, do contrato de construção, façam parte o projeto e o memorial descritivo
das edificações. Essa providência possui o condão de vincular o contrato com as características da cons-
trução, especificadas em tais documentos. A lei também determina que no contrato conste exatamente
o prazo de entrega das obras, bem como as condições para a eventual prorrogação desse prazo, caso
isso seja necessário.
Além disso, a lei cria dois organismos da maior importância, de modo a proteger adequadamente
os interesses dos adquirentes, antes da constituição do condomínio edilício. O primeiro deles é a assem-
bleia dos contratantes, regida pelo artigo 49 da Lei 4.591/64, e que funciona, em termos gerais, da mesma
forma que as assembleias condominiais.
As assembleias dos adquirentes podem ser convocadas por 1/3 de seus participantes, ou então
pelo incorporador ou pelo construtor, devendo em qualquer caso haver menção expressa dos assuntos
a serem tratados. Considerando que os adquirentes ainda não compartilham o mesmo espaço condo-
minial, a lei se preocupa em garantir que os participantes sejam convocados através de carta registrada
ou protocolo, com antecedência mínima de cinco dias para a primeira convocação e mais três dias, ou
seja, oito a partir da convocação, para a segunda convocação.
A instalação da assembleia se dá com, no mínimo, metade dos contratantes em primeira convo-
cação e com qualquer número em segunda convocação. Entretanto, caso o construtor ou o incorpora-
dor tenha realizado a convocação, é imprescindível que ele também compareça à assembleia. Caso te-
nham sido os próprios adquirentes que realizaram a convocação, é necessário que metade deles esteja
presente. Em outras palavras, da relação de 1/3 que assinou a convocação, é preciso que a metade, ou
seja, 1/6, se faça presente na referida reunião.
É importante salientar, por fim, que as deliberações na assembleia serão tomadas pelos votos da
maioria das frações ideais do terreno. Dessa forma, a maioria será contada não segundo o número de
votantes, mas na proporcionalidade das frações ideais que cada qual possuir.
O segundo organismo expressamente previsto para a proteção dos adquirentes é o da comis-
são de representantes. Esse órgão possui uma função da maior importância durante a construção, na
medida em que representa os interesses de todos os adquirentes. Como veremos mais adiante nesta
aula, a comissão de representantes possui maiores atribuições na construção por administração do que
naquela por empreitada. Entretanto, de uma ou outra forma, esse órgão deve zelar pelos interesses da
totalidade dos contratantes, perante o incorporador ou perante o construtor, conforme o caso.
A comissão de representantes será designada no próprio contrato de construção, ou então poderá
ser eleita pela assembleia geral, e será formada por pelo menos três membros, escolhidos entre os adqui-
rentes. É importante notarmos que, podendo a comissão ser designada no contrato, sua nomeação se
dará pelo próprio construtor. Esse aspecto, entretanto, pode gerar uma condução da formação da comis-
são pelo construtor, que acaba indicando pessoas de sua confiança, embora adquirentes, para formá-la.

Esse é, portanto, um aspecto que demanda algum cuidado no que se refere à comissão de repre-
sentantes. Abre-se aí um amplo espaço para que o construtor atue de má-fé, nomeando representantes
que lhe são submissos e que não defendam efetivamente os interesses dos compradores.
Evidentemente, essa situação não pode ser aceita, possuindo a assembleia de adquirentes am-
plos poderes para substituir os seus representantes, caso se verifique que estes não estão cumprindo
adequadamente suas funções. Diversas são as possibilidades, também, de se requerer judicialmente a
substituição dos representantes, caso não seja possível convocar-se a assembleia para tanto. Nesse sen-
tido, as normas de proteção ao consumidor, sobretudo no que se refere à proteção contra as cláusulas
consideradas abusivas ou iníquas, como previsto no artigo 51, IV, do Código do Consumidor, garantem
a possibilidade de qualquer adquirente pleitear a substituição dos representantes que não desempe-
nhem adequadamente suas funções.
A lei também estabelece, quanto à comissão de representantes, que o contrato poderá discrimi-
nar as atribuições da comissão e regular questões como a duração dos mandatos dos membros, des-
tituição e forma de preenchimento de vagas. É possível também prever, no próprio contrato de cons-
trução que, na hipótese de cessão de direitos de um determinado contrato a um terceiro, que passará
a ser o adquirente no lugar do comprador anterior, este terceiro assumirá as funções do antecessor na
comissão, salvo em caso de não aceitá-las. Em tal hipótese, deverá a assembleia eleger um substituto.
Além dessas questões relativas à representação dos interesses dos adquirentes, algumas outras
questões relativas à construção em geral, independentemente da modalidade, devem ser ressaltadas.
Primeiramente, o contrato deve prever minuciosamente de quem serão as responsabilidades com as des-
pesas com ligações de serviços públicos, tais como luz, água, entre outras. Da mesma forma, o contrato
deverá prever a quem cabem os custos relativos à instituição e regulamentação do condomínio, isto é, os
custos referentes aos registros e demais atos necessários para o devido funcionamento do condomínio.
Adicionalmente, a lei garante ao construtor a manutenção da posse do imóvel enquanto o adqui-
rente não efetuar o pagamento total das parcelas devidas, como consta do artigo 52 da Lei 4.591/64:
Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações
assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo o construtor e o condomínio até então, o direito de retenção
sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito será exercido pelo incorporador.
São essas, portanto, as previsões gerais referentes à construção do edifício. Cabe, em seguida,
analisar cada uma das modalidades específicas de construção e verificar de que forma podem ser apli-
cadas suas regras.
Modalidades de construção
Construção por empreitada

Como mencionado, a lei prevê duas formas básicas de realização da construção. A primeira de-
las, que passamos a analisar, diz respeito à construção por empreitada. Essa modalidade diz respeito à

contratação do incorporador ou do construtor, o qual então se encarregará de toda a obra, sendo ele
o responsável pela administração dos recursos, respeito aos prazos e entrega do imóvel, devidamente
levantado segundo as especificações constantes do projeto.
Na forma de construção por empreitada, portanto, o incorporador ou o construtor assumem pe-
rante os adquirentes a responsabilidade de levantar o prédio, como constante do projeto da incorpora-
ção. Para tanto, possuirá o construtor ampla autonomia para a realização dos trabalhos.
A empreitada poderá ser de duas formas: por preço fixo ou por preço reajustável. Na primeira
hipótese, o incorporador não possui qualquer direito a exigir acréscimos no preço. Este será definido
originalmente no contrato de construção, independentemente das variações que o custo efetivo das
obras venha a sofrer.
Já na segunda hipótese, de preço reajustável, o construtor deverá fixar as épocas e as condições
pelas quais os valores poderão ser reajustados, em função dos índices adotados para tanto. Caso a
opção seja pela empreitada a preço reajustável, é necessário que haja cláusula clara a respeito no con-
trato. Do contrário, presume-se que a construção foi contratada a preço fixo.
Dessa forma, pela construção por empreitada, seja a preço fixo ou reajustável, o construtor rece-
berá o valor total referente à construção e, com base nele, deverá custear toda a obra. Em outras pala-
vras, a remuneração do incorporador corresponderá à margem, resultante da diferença entre o preço
contratado e as despesas que venha a enfrentar. Caso não calcule adequadamente as despesas, é pos-
sível que venha a enfrentar prejuízos em decorrência da construção.
Nessa modalidade de construção, a comissão de representantes deve fiscalizar o andamento da
obra e a obediência ao projeto e às especificações indicadas originalmente pelo incorporador. Caso o
contrato seja por preço reajustável, a comissão de representantes deverá também fiscalizar os cálculos
de reajustamento, que deverão ser elaborados pelo incorporador ou construtor. Dessa maneira, os re-
presentantes possuem uma grande responsabilidade, perante os demais compradores, no que se refere
ao controle dos preços do contrato e ao cumprimento das obrigações do incorporador.
É importante notar ainda que em toda a publicidade ou propaganda escrita, veiculada pelo incor-
porador, deverá ser expressamente discriminado o preço da fração ideal do terreno e aquele relativo à
construção, sendo que, com relação a este, também devem constar os critérios de reajuste permitidos.
Tais informações devem, também, constar de todos os documentos relativos à incorporação, tais como
cartas, propostas, catálogos, escrituras ou contratos.
Construção por administração

Por outro lado, a construção por administração, também chamada construção a preço de custo,
pressupõe que o gerenciamento das obras fique a cargo dos próprios adquirentes. Nas palavras de Hely
Lopes Meirelles (1979, p. 215): “O contrato de construção por administração é aquele em que o constru-
tor se encarrega da execução de um projeto, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da
obra, correndo por conta do proprietário os encargos econômicos do empreendimento.”
Como se verifica, na construção por administração, o construtor não assume o risco do negócio.
Ele receberá uma remuneração fixa ou relacionada ao custo da obra, para assim executá-la. Serão os
adquirentes, por sua vez, que deverão se encarregar de custear a obra, na medida em que forem sur-
gindo as necessidades e despesas a ela referentes. Em função disso, o construtor não possuirá a mesma
autonomia, mas, ao contrário, vincula-se às determinações dos adquirentes, que deverão tomar uma
série de decisões ao longo da construção, sobretudo como forma de administrar os custos que eles
mesmos deverão suportar.
Diante dessa administração pelos adquirentes, é evidente que a comissão de representantes pos-
sui, nesse caso, maior relevância. Nos termos do artigo 61 da Lei 4.591/64, ela terá poderes para, em
nome de todos os adquirentes, examinar os balancetes do construtor, relativos aos recebimentos e des-
pesas do condomínio dos contratantes, aprovando-os ou impugnando-os; fiscalizar questões relativas
às compras de materiais ou serviços relativos à obra; contratar, em nome do condomínio, com qual-
quer condômino, as modificações que este solicite em sua unidade, que devam ser administradas pelo
construtor; fiscalizar a arrecadação das contribuições para a construção e exercer as demais obrigações
inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.
Além disso, é necessário que a comunhão dos adquirentes faça a administração dos recursos, inclusi-
ve mediante abertura de conta bancária do condomínio e movimentação de todos os recursos envolvidos.
Serão os próprios adquirentes que conduzirão todos os pagamentos, na forma que constar no contrato, e
caso o construtor receba recursos para realizar despesas em nome do condomínio, deverá prestar contas
a este.
Como forma de evitar a confusão entre as despesas decorrentes das diversas construções levadas
a cabo conjuntamente pelo construtor, é da maior relevância, e a lei expressamente assim determina,
que as notas, faturas, recibos e duplicatas apresentadas pelo incorporador constem em nome do con-
domínio dos adquirentes. Dessa forma, estes poderão controlar, com maior rigor, as contas apresenta-
das pelo construtor.
Do contrato de construção por administração também deverá constar o valor relativo ao orça-
mento do custo da obra, na época da celebração do contrato. Dessa maneira, a lei prevê que, pelo me-
nos a cada seis meses, a comissão de representantes, em conjunto com o construtor, efetue revisões
nas estimativas de custos. Assim, as partes poderão eventualmente decidir por reajustes, caso eles se
mostrem necessários no âmbito do contrato.
Esses reajustes, entretanto, devem ser previamente previstos no contrato. Assim, os contratos de
construção deverão, necessariamente, prever as possibilidades de alterações em relação ao orçamento
inicial da obra, indicando se poderá haver variações no valor total, no número de parcelas, no valor des-
tas ou nas datas de pagamento das prestações. É importante, além disso, atentar para a regra constante
do parágrafo único do artigo 60 da Lei de Incorporações:
Art. 60, Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o novo esquema deverá ser comunicado aos contratan-
tes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações
alteradas.
Assim, os adquirentes possuem uma garantia, visando sua programação quanto a eventuais rea-
justes, de 45 dias.
Para o caso da construção por administração, aplicam-se também as regras quanto à publicidade ou
propaganda escrita. Em tais casos, deve haver a discriminação entre o valor da fração ideal do terreno e o
orçamento atualizado do custo da construção, tendo em vista que nesse caso não há um preço definido
anteriormente. De todo o modo, também para essa modalidade aplicam-se as regras do contrato de em-
preitada, devendo essa discriminação estender-se também aos demais documentos da incorporação.

Não é possível afirmar de antemão qual seria o regime mais favorável aos adquirentes. A constru-
ção por empreitada tem sido predominante, sobretudo pela maior praticidade que existe em relação ao
adquirente, em função da desnecessidade de administrar recursos e controlar os gastos do construtor.
Entretanto, justamente por esse aspecto, a construção por administração pode apontar vantagens, pois
permite uma maior transparência nas despesas, inibindo o construtor ou incorporador de lançar, sobre
o valor da empreitada, uma margem excessiva.
Conclusão
Quando se fala em construção, no âmbito do estudo das incorporações, verifica-se que o centro
de imputação das responsabilidades é alterado, do incorporador para o construtor. Entretanto, é muito
importante considerar que ambos podem ser, e o são em muitos casos, a mesma pessoa. Além disso,
sobretudo na forma de construção por empreitada, é comum que o incorporador contrate o construtor.
Dessa forma, perante os adquirentes, apenas o incorporador será o responsável, e o construtor será um
mero subcontratado do incorporador. Caso sejam causados danos aos adquirentes, o incorporador de-
verá ressarci-los e depois, se verificada a responsabilidade do construtor, exercer o chamado direito de
regresso, isto é, cobrar do construtor os danos que teve em virtude de sua responsabilização.
É evidente que a construção do prédio ou edifício onde será instalado o condomínio edilício en-
volve uma série de responsabilidades. A Lei 4.591/64, apesar de sua antiguidade, trata com bastante
cuidado as responsabilidades do construtor, em cada uma das modalidades previstas.
Desse modo, cumpre conhecê-las de forma ampla, para que se possa analisar, em todos os casos
de incorporações, se as responsabilidades do construtor e do incorporador, bem como também aque-
las dos adquirentes quanto aos pagamentos e quanto à fiscalização das obras, vêm sendo conduzidas
adequadamente. Apenas desse modo será possível propiciar maior segurança e eficácia a todos esses
empreendimentos imobiliários.
Texto complementar
Construção por empreitada: o que é
Entendendo esse regime de construção
A construção por empreitada ou a preço fechado é aquela que, comumente, vemos nos gran-
des anúncios dos classificados, ou naqueles folhetinhos que recebemos nos sinais de trânsito. O
que eles oferecem são apartamentos prontos ou em construção, padronizados, cujo projeto foi feito
sem levar em conta a opinião de quem vai comprar. O valor que você irá pagar por ele é prefixado,
e só pode ser corrigido, no caso das prestações, por algum índice preestabelecido em contrato. Se

as obras estourarem o orçamento, ou tiverem algum problema e a sua parte já estiver cumprida,
você não deve pagar mais nada além do que já foi acertado. Atenção com a garantia e a solidez da
construtora para evitar problemas na entrega.
Mas isso não quer dizer que a obra por empreitada seja necessariamente aquela em cuja defini-
ção o cliente não participa. “Construção por empreitada” é tão somente um regime de contratação
de uma empresa para a realização de um serviço, que no caso dos folhetinhos dos sinais de trânsito
já está sendo realizado.
Você pode também contratar uma construtora em regime de empreitada para realizar qual-
quer serviço para você, e pagar por isso da mesma forma como pagaria por um desses apartamen-
tos em prédios em construção. Porque obra por empreitada é aquela que define claramente uma
etapa, um determinado serviço, ou mesmo uma obra completa, mediante um pagamento predefi-
nido, cujo valor pode ou não ser corrigido, e poderá ser por preço unitário ou preço global. Ou seja,
poderá ser uma empreitada parcial ou global.
Por exemplo: você pode contratar o revestimento em azulejos de uma piscina por um determi-
nado valor, ou pode contratar o mesmo serviço por metro quadrado de azulejo. A sua parede ficará
igualmente revestida de azulejos nos dois casos, mas com o preço unitário definido você poderá
fazer acertos nos valores, em função das quantidades a acrescentar.
Normalmente, a empreitada representa um custo maior que o outro regime de contratação, que
é o de administração. Este, embora tenha o custo mais baixo, transfere os riscos para quem contrata.
Porém, existem obras em que um sistema pode ser mais vantajoso que o outro, e diversos fatores
poderão interferir na escolha.
(Disponível em: <www.tudosobreimoveis.com.br/conteudo.asp?t=1&id=564>.

Acesso em: 19 dez. 2007.)
Atividades
(01) A construção é parte acessória na incorporação, sendo o lançamento a parte principal e
mais onerosa.
(02) É lícito alguns adquirentes recorrerem a instituições financeiras para auxiliar no pagamento
da construção.
(04) A atividade da incorporação pressupõe a transmissão da propriedade da fração ideal do
imóvel sobre o qual vai se discriminar a unidade autônoma.
(08) A incorporação pode envolver não só a construção de um edifício, como também de qual-
quer outra estrutura dividida em unidades autônomas, térrea ou assobradada.
(16) A tarefa de construir é sempre responsabilidade do incorporador.
( ) Soma

2. Qual a diferença entre a construção por empreitada por preço fixo e por preço reajustável?
3. Quais são os organismos criados pela Lei das Incorporações para proteger os interesses dos ad-
quirentes antes da constituição do condomínio edilício?
Gabarito
1. 14
2. Na construção por empreitada por preço fixo, o incorporador não possui qualquer direito a exigir
acréscimos no preço, que será aquele que foi previamente definido no contrato de construção,
independentemente das variações que o custo efetivo das obras venha a sofrer. Diferentemente,
no preço reajustável, o construtor fixará as épocas e as condições pelas quais os valores poderão
ser reajustados, em função dos índices adotados para tanto, devendo constar cláusula própria em
contrato, se a opção for pelo preço reajustável, senão presume-se que a construção foi contratada
a preço fixo.
3. O primeiro organismo que a lei cria para proteger o adquirente antes da constituição do condomí-
nio edilício é a assembleia dos contratantes que funciona da mesma maneira que as assembleias
condominiais, podendo ser convocada por um terço de seus participantes, pelo incorporador ou
pelo construtor. O outro organismo criado pela lei é a comissão de representantes, que possui fun-
ção de extrema importância durante a construção, representando os interesses dos adquirentes.
Infrações e penalidades
Introdução
A Lei de Condomínios e Incorporações, ao ser criada, preocupou-se em especial com a situação
dos adquirentes das unidades autônomas, que se encontravam em desamparo ante alguns incorpora-
dores. Mas, por outro lado, preocupou-se também com estes, na medida em que, muitas vezes, eram
vítimas de compradores impontuais ou inadimplentes, prejudicando assim o negócio como um todo.
Foi com o intuito de melhorar as relações entre tais sujeitos nas operações imobiliárias, punindo
incorporadores e adquirentes que atuassem de forma desonesta ou imprudente, ou incorporadores que
se utilizassem de meios ilícitos para se aproveitar da posição mais frágil em que o adquirente se encon-
trava, que surgiu a Lei 4.591 em 1964. Essa lei vetou a inserção de determinadas cláusulas prejudiciais ao
adquirente no contrato e também estabeleceu uma relação de infrações cometidas durante a atividade
incorporativa. Assim, na sua parte final, a lei cuidou de prever algumas penalidades cabíveis em casos es-
pecíficos, como meio de inibir a desordem e punir a irresponsabilidade nas incorporações imobiliárias.
Com relação à necessidade e à função das sanções, ou seja, das penalidades, Caio Mário da Silva
Pereira (1991, p. 323-324) ensina:
[...] a sanção é necessária, seja como técnica de intimidação, seja como arma de que se utiliza o prejudicado, para cha-
mar o contraventor à ordem. Tem, pois, dupla função, preventiva e punitiva. Vale como meio de defesa, em qualquer
caso. Ora traduz ameaça ao infrator potencial, alertando-o para o fato de que pode ser castigado se vier a ofender a
disposição da lei, ora significa o estabelecimento de um sistema repressivo por via do qual os rigores da norma são
levados àquele que se afastar do comportamento normal.
Tendo em vista que os contratos de incorporação imobiliária caracterizam-se pela sua bilaterali-
dade, é importante frisar que a lei impõe sanções para ambas as partes do contrato, não sendo somente
dever do incorporador ou construtor observar tais regras, mas também do adquirente.
A presente aula tem como objetivo principal analisar o Capítulo IV do Título II da Lei 4.591/64, que
diz respeito às infrações previstas para os casos em que o incorporador ou o adquirente atuem de forma
contrária ao que a lei preceitua, bem como as penalidades aplicáveis a cada caso.

180 | Infrações e penalidades
Infrações de natureza civil e criminal

No que diz respeito às incorporações imobiliárias, a Lei 4.591/64 discriminou as infrações em que
incorrem as partes relacionadas à incorporação de duas formas. Primeiramente, previu em alguns casos
penalidades de natureza civil, ou seja, aquelas que não acarretam uma condenação criminal. Por outro
lado, estabeleceu que algumas condutas do incorporador configuram crimes ou contravenções penais,
passíveis de aplicação de penas de prisão (reclusão) ou multa.
Segundo prevê a lei, os casos em que ocorrerão as infrações de natureza civil seriam os seguintes:
::: falta de pagamento pelos adquirentes das unidades autônomas com relação às prestações
que se obrigaram perante o incorporador;
::: falta de pagamento das prestações por membro da comissão de representantes;
::: publicação de anúncios contrários às normas legais pelos órgãos de informação e publicidade.
Já as condutas que tipificam crimes ou contravenções relativas à economia popular encontram-
-se também especificadas na lei e referem-se, de um modo geral, ao desatendimento da lei pelo incor-
porador, pelo construtor ou pelo corretor, em relação a algumas condutas ali previstas.
É sobre essas espécies de infrações que tratarão os itens seguintes.
Falta de pagamento das prestações

Para que a incorporação possa atingir seus objetivos, e dessa forma beneficiar a toda a pluralidade
de compradores, é necessário que as prestações pactuadas previamente no contrato, para o financia-
mento da compra da fração ideal e da construção, sejam devidamente pagas por quem se comprome-
teu a tanto. Assim, a lei estabelece que todos os adquirentes devem satisfazer essas obrigações, inclusi-
ve, e com maior responsabilidade, aqueles compradores que se encontrem na condição de membro da
comissão de representantes.
A falta do pagamento das prestações pode acarretar prejuízos e atrasos na construção. Por esse
motivo é que o artigo 63 da Lei 4.591/64 estipula sanções para os casos de não pagamento quanto às
obrigações assumidas pelo adquirente nos contratos de construção por empreitada ou por adminis-
tração.
Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquiren-
te ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas
posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, impli-
que na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos
à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não
fixar o contrato.
Assim, caso o comprador deixe de pagar três prestações referentes ao contrato de construção,
e caso, mesmo após ser notificado, não realize tais pagamentos no prazo de dez dias, ele perderá seus
direitos não só sobre a parte construída, mas inclusive sobre a propriedade ou sobre os direitos para
aquisição futura da propriedade.

É importante assinalar que essa possibilidade refere-se, apenas, ao caso de o comprador deixar
de pagar parcelas referentes aos valores contratados pela construção. No que se refere à falta de paga-
mento estipulado no contrato de promessa de compra e venda da unidade autônoma a ser construída
por conta e risco do incorporador, a regra do artigo 63 não se aplica. Assim, e de acordo com João Nasci-
mento Franco e Nisske Gondo (1991, p. 193), somente se configura como infração a falta de pagamento
no “preço da construção”. No caso de compra e venda de imóvel, essa regra não se aplicaria. Segundo
tais autores:
Nesse tipo de contrato [de compra e venda de coisa futura a ser construída pelo incorporador], a falta de pagamento e
demais infrações cometidas pelo comprador são puníveis de conformidade com as cláusulas ajustadas entre as partes,
ou, se forem omissas, segundo as disposições de direito comum, relativas às rescisões dos contratos bilaterais em geral
e, particularmente, dos compromissos de venda e compra de imóveis não loteados.
Pelos adquirentes das unidades autônomas

Como se pode notar pela redação do artigo 63, a lei traz duas soluções possíveis no caso de falta
de pagamento das prestações. A primeira é a rescisão do contrato aplicando-se as sanções nas formas
estipuladas no instrumento. Dessa maneira, o incorporador ou o construtor poderá declarar rescindido
o contrato, desde que devidamente notificado o adquirente, concedendo-lhe prazo de dez dias para
satisfazer a obrigação, no caso de falta de pagamento de três parcelas por parte do comprador. Nesse
caso, o direito sobre a fração ideal do terreno relacionada à construção também poderá ser perdido pelo
comprador, podendo esses direitos serem vendidos a terceiros pelo incorporador ou pelo construtor.
Já a segunda solução é a possibilidade de venda em leilão dos direitos do adquirente devedor
sobre o imóvel, para a liquidação do débito. Assim, se o adquirente não atendeu à solicitação para saldar
a dívida no prazo de dez dias, a comissão de representantes está autorizada a realizar a venda pública
em leilão dos direitos que o adquirente possuía sobre aquela fração ideal e sobre a parte já construída
do edifício.
Para tanto, fica a comissão investida de poderes irrevogáveis para praticar todos os atos necessá-
rios para a representação dos adquirentes, inclusive com poderes para atuar em relação ao comprador
inadimplente, durante o contrato de construção. As atribuições da comissão de representantes duram
por toda a construção e cessam somente com o cumprimento do contrato, mediante a instituição da
propriedade horizontal.
Assim, no que se refere à venda dos direitos, se o lance em leilão for inferior ao valor que o adquiren-
te inadimplente chegou a pagar, a venda não será realizada, devendo ocorrer novo leilão. Nesse segundo
leilão, arrematará aquele que propuser o maior preço, mesmo que inferior ao desembolso do adquirente.
Seja em primeiro ou segundo leilão, os direitos de aquisição poderão ser transferidos ao terceiro.
Sendo assim, aquele que efetuar essa compra em leilão, se sub-roga, isto é, se investe nos direitos do
adquirente anterior inadimplente, e poderá acompanhar a construção do edifício, recebendo a unidade
autônoma ao final.
Entretanto, em qualquer caso, caberá à assembleia geral dos adquirentes o direito de preferência
para adquirir os direitos leiloados, após a arrematação por algum terceiro. Nesse caso, se em 24 horas a
unanimidade dos condôminos opte por exercer o direito de preferência, os direitos sobre a fração ideal

do imóvel e da construção serão adquiridos pela comunhão formada por esses adquirentes, pelo valor
que o terceiro havia oferecido.
Dessa maneira, em condições de igualdade de oferta com terceiros, o condomínio pode optar por
ele mesmo realizar a aquisição desses direitos. Caso, após esse leilão, haja sobras decorrentes do resul-
tado da venda, elas deverão ser devolvidas ao antigo adquirente. Este, portanto, deverá apenas arcar
com as despesas normais decorrentes dos prejuízos que causou pela sua mora, tais como honorários
advocatícios, anúncios, 5% de comissão e 10% de multa compensatória, mas não deve perder a totalida-
de dos valores que já tenha aportado à construção, caso tenha sido possível ao condomínio obter esses
valores de um terceiro, através da venda da fração ideal do imóvel.
Até aqui, nesse item, deu-se ênfase para a pena mais severa que o adquirente pode sofrer pelo
não pagamento das prestações, qual seja, a perda de seus direitos à unidade autônoma. Mas essa não
é a única sanção que pode ser estabelecida. Também não se entende ser razoável que o comprador
comece, de imediato, a sofrer os seus rigores.
Assim, não precisa o construtor esperar pelas três prestações não pagas para então buscar impor
a penalidade mais severa ao adquirente. Uma possibilidade é a estipulação em contrato de outras san-
ções, antes de se aplicar a pena máxima imposta pela lei. Assim, poderão ser estipuladas em contrato
multas e juros de mora, caso ocorra o atraso no pagamento, independentemente da previsão de cláu-
sula resolutiva no contrato, na forma prevista pelo artigo 63.
Por qualquer membro da comissão de representantes

A comissão de representantes é formada pelos próprios adquirentes, e será designada no próprio
contrato de construção, ou então poderá ser eleita pela assembleia geral. Será formada por pelo menos
três membros, escolhidos entre os adquirentes.
Por assumirem responsabilidades perante todos os demais adquirentes, esses representantes
possuem o dever de cumprir, estritamente, suas obrigações contratuais.
Assim, o parágrafo décimo do artigo 63 da Lei 4.591/64 traz a previsão de que o membro da
comissão de representantes que incorrer em mora, se sujeita à perda do mandato automaticamente,
sujeitando-se às penas convencionadas, devendo ser substituído:
§10. O membro da comissão de representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estará sujeito à perda auto-
mática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.
No entendimento de João Nascimento Franco e Nisske Gondo (1991, p. 202), em razão da relevân-
cia das funções fiscalizadoras que desempenham, cumpre aos membros da comissão de representantes
serem exemplares no cumprimento das prestações e, principalmente, no que diz respeito à quitação
das parcelas devidas.
Assim, tendo em vista a dupla função confiada ao membro da comissão, qual seja, de fiscalização
e representação dos futuros condôminos, este deve seguir rigorosamente as condições do contrato, no
que se refere ao cumprimento das prestações pecuniárias que se obriga perante o condomínio.
É evidente que, além da perda do mandato, o representante que deixar de pagar mais de três
prestações poderá também ter seu contrato rescindido, como todos os demais adquirentes.

Publicação de anúncios em órgãos de informação

e publicidade em desacordo com prescrições legais
Os meios de publicidade são cada vez mais utilizados por incorporadores e construtores para
divulgação da construção. Por esse motivo, a lei estabelece uma série de sistemas de controle de infor-
mações para, com isso, garantir maior segurança aos adquirentes.
A lei prevê algumas informações necessárias que deverão constar em anúncios publicitários. São elas:
::: número do registro da incorporação (art. 32, §3.º);
::: discriminação do preço da fração ideal do terreno e da construção (art. 56);
::: referência à atualização do custo originalmente orçado (art. 62).
Dessa maneira, os anúncios feitos pelas empresas que desejam vender as unidades autônomas
devem ser os mais claros possíveis, uma vez que sua finalidade é atrair o consumidor para realização do
negócio de incorporação. Esses anúncios devem informar o número do processo de incorporação, bem
como o cartório onde se fez a inscrição e, se o anúncio fizer referência ao preço, o valor da fração ideal
do terreno e da construção deve estar discriminado ou a menção ao custo do orçamento original.
O órgão de publicidade que divulgar anúncios sem esses requisitos está sujeito à multa no valor
correspondente ao dobro do valor pago pelo anunciante. Esse valor reverterá em benefício da munici-
palidade, conforme disposto no artigo 64 da Lei 4.591/64.
A crítica que se faz a esse dispositivo é no sentido de recair sobre os jornais, revistas e televisão
a responsabilidade de fiscalização dos incorporadores. Nem sempre tais veículos estarão capacitados a
realizar essa fiscalização. Entretanto, entendemos que estes devem preparar-se para verificar, ao menos, a
inclusão dessas três informações básicas nos anúncios. Certamente não se trata de tarefa complicada, de
modo que poderá perfeitamente ser assumida por tais veículos.
No mesmo sentido é a opinião de João Nascimento Franco e Nisske Gondo (1991, p. 203), na
qual os dados constantes nos anúncios permitem ao interessado avaliar os encargos financeiros que
irá assumir, bem como a segurança do negócio, justificando-se, assim, a pena cominada ao órgão de
publicidade que veicular anúncios omitindo essas informações sobre a incorporação.
Dessa maneira, o anúncio bem formulado e de acordo com os dispositivos legais, permite ao
consumidor uma melhor avaliação da segurança que poderá ter no negócio.
Proteção criminal aos adquirentes

A Lei das Incorporações preocupou-se não só em punir o adquirente das unidades autônomas no
descumprimento de suas obrigações. Pelo contrário, a lei também o protege contra profissionais irres-
ponsáveis. Dessa forma, criminaliza-se algumas condutas do incorporador, do construtor e também do
corretor, de modo a estimular o cumprimento de seus deveres e punir com eficácia aqueles profissionais
que não agirem de forma adequada.

É importante considerar que as condutas definidas como crimes possuem sanções mais severas,
via de regra, do que os ilícitos civis. Os crimes representam ofensa não apenas a uma outra pessoa, mas
à coletividade, a toda a sociedade. Assim, a lei geralmente prevê penas de prisão (reclusão), multas ou
prestação de serviços à comunidade em caso de condenação criminal. Por outro lado, as sanções civis
referem-se, geralmente, apenas à necessidade de reparar os prejuízos causados, ou seja, de pagar pelos
danos que foram cometidos.
Seguindo os ensinamentos de Caio Mário da Silva Pereira (1991, p. 334-335), existem dois aspec-
tos diferentes no que diz respeito às penas que o incorporador pode vir a sofrer, tendo em vista seu
comportamento. O primeiro aspecto diz respeito à condição de parte em um contrato bilateral; já o
segundo aspecto engloba a função social da atividade que o incorporador desempenha.
Assim, como parte no contrato, o incorporador deve seguir rigorosamente o que foi estipulado,
sendo obrigado a executar o que foi ajustado, com fidelidade aos projetos e planos, tendo em vista que
foi a partir deles que o adquirente firmou proposta e celebrou o contrato.
Deve, ainda, respeitar com rigor os esquemas financeiros previamente estabelecidos, uma vez
que foi a partir deles que o comprador aceitou os encargos de pagar as prestações. Além disso, deve
o incorporador se ater à irreajustabilidade do preço, salvo se a revisão foi expressamente acordada em
contrato. Assim, como parte em um contrato bilateral, tanto o incorporador quanto o construtor estão
sujeitos ao que foi estipulado e sofrerão as penalidades contratuais no caso de não observância das
obrigações.
Já quanto ao segundo aspecto, que envolve o comportamento social do incorporador, ele se obri-
ga ao cumprimento de seus deveres, tendo em vista o fato de mobilizar capital alheio, atuando no plano
da economia popular. Considerando toda a publicidade e propaganda que realiza, sua atividade extra-
pola o âmbito meramente contratual. Assim, ele oferece seus serviços ao público em geral e, na frustra-
ção dos resultados, o impacto e o prejuízo alcançam não só a uma pessoa, mas a toda comunidade.
É seguindo esse pensamento que a Lei 4.591/64 prevê a imposição de penas contra o construtor
e o incorporador, com a finalidade de reprimir atitudes que infrinjam as normas de extensão social.
Dessa maneira, o artigo 65 considera crime contra a economia popular a promoção, ou seja, a pu-
blicidade da incorporação em que se faça afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação
das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações. Tais afirmações podem constar em
propostas, contratos ou prospectos ou ainda em comunicações ao público ou aos interessados.
Em tais casos, o legislador prevê a pena de um a quatro anos e, também, multa de cinco a cinquenta
vezes o maior salário mínimo legal em vigência no país. Segundo a Lei 4.591/64, a conduta criminosa
está no fato de se transmitir informações de maneira incorreta a respeito da incorporação que está
sendo anunciada ou que está em andamento, independente de o incorporador ter ou não a intenção
de prejudicar os adquirentes. Desse modo, tendo em vista que a incorporação engloba uma enorme
concentração de recursos, a lei obriga que sejam totalmente claras as informações prestadas.
Como Caio Mário da Silva Pereira bem expõe (1991, p. 336), o incorporador poderá cometer a
falta de duas maneiras possíveis: por ação, ao deturpar os fatos, deformando os elementos e alterando
os dados, levando ao conhecimento do público uma situação que não corresponde à realidade; ou
ainda por omissão, ao sonegar informações, omitindo esclarecimentos que deveria prestar, levando os

adquirentes a imaginar uma situação inexistente em razão da falta de elucidação. Portanto, o infrator
pagará não somente com a pena de reclusão, como também mediante uma sanção pecuniária, isto é,
multa, baseada no salário mínimo.
O parágrafo 1.º do artigo 65 traz, em seus incisos I e II, a discriminação das pessoas que incorrerão
na mesma pena. Desse modo, o incorporador, o corretor, o construtor, assim como os diretores ou ge-
rentes de empresa coletiva incorporadora que fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomí-
nio, sobre a alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações, serão punidos mediante
a imposição da mesma pena.
Também se aplica essa pena no caso de o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem
como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora usarem
bens ou haveres destinados à incorporação contratada por administração, sem a prévia autorização dos
interessados, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros.
Além desse crime previsto no artigo 65, a Lei de Incorporações prevê ainda algumas contravenções
penais, no artigo 66. As contravenções penais são consideradas condutas menos graves que os crimes.
Por essa razão, em tais casos não há imposição de pena de prisão (reclusão), mas tão somente a multa, de
5 a 20 salários mínimos. Assim, são as seguintes as condutas consideradas contravenções penais:
::: negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências
constantes da lei;
::: omitir o incorporador, em qualquer documento preliminar de ajuste, as indicações de ônus
reais ou fiscais ou a eventual ocupação do imóvel;
::: deixar o incorporador, no prazo legal após o período de carência ou assinatura do documento
de ajuste preliminar, e sem justa causa, de promover a celebração do contrato relativo à fração
ideal de terreno, do contrato de construção ou da convenção do condomínio;
::: omitir o incorporador, no contrato, o montante do orçamento atualizado da obra, no caso da
construção por empreitada;
::: paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o anda-
mento, sem justa causa.
Nas incorporações em que o incorporador não participa dos contratos relativos à construção
ou outros contratos, poderão responder pelas faltas cometidas também o construtor, o corretor,
o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que estes figurem no contrato. Em
todos esses casos, essas pessoas podem exercer o chamado direito de regresso, isto é, podem cobrar a
responsabilidade do incorporador, caso as faltas a que eles sejam condenados decorram de condutas
realizadas pelo próprio incorporador.
Sobre essa regra, prevista no mencionado parágrafo único do artigo 66, Caio Mário da Silva Pereira
(1991, p. 340) faz a seguinte crítica:
A redação do preceito, que vem expresso no parágrafo único, do artigo 66, é infeliz, pela extensão e pelas remissões ora
a um, ora a outro dos responsáveis. Bastaria, para sentenciar com singeleza, que estendesse às pessoas mencionadas
o rigor punitivo, uma vez provado que a qualquer delas se deva a contravenção, sem importar se é ou não parte no
contrato.

Conclusão
Após toda essa análise das infrações previstas pela lei, quanto às condutas realizadas por incorpo-
radores, adquirentes e veículos de comunicação, fica fácil perceber a preocupação quanto à criação de
um ambiente mais transparente e respeitoso em relação às garantias de cada parte.
Esse é o objetivo central da Lei 4.591/64, a qual, embora proteja principalmente o adquirente, não
deixa de trazer garantias bastante claras ao incorporador, considerando que sua atividade interessa a
uma pluralidade de pessoas.
Dessa forma, o capítulo relativo às infrações, no âmbito da referida lei, vem apenas complementar
toda uma disciplina concebida com vistas a estabelecer relações adequadas e positivas para as partes.
De todo o modo, mais do que as previsões legais ou contratuais, é principalmente a conduta de cada
participante nessa atividade que determinará a qualidade de seus resultados e a satisfação de todos.
Texto complementar
Considerações sobre inadimplência de contratos
firmados com base na Lei Federal 4.591/64
(SILVEIRA, 2007)
A Lei Federal 4.591, de 16 de dezembro de 1964, dispõe sobre o condomínio em edificações e
as incorporações imobiliárias, a qual revogou o Decreto 5.481, de 25 de junho de 1928. Decorridos
42 anos de sua vigência, foi tempo suficiente para submetê-la ao crivo da experiência.
E, no balanço de seus benefícios e de suas falhas, o saldo lhe é favorável.
Ela não foi perfeita. Nenhuma obra jamais o será. Padece dos defeitos, das deficiências, das im-
perfeições advindas da contingência humana, pois os fatos transcendem mais rápido do que as leis,
estas, ficam para trás em função dos fatos que ocorrem no dia a dia do mundo jurídico.
A referida lei federal, ainda que promulgada nos idos de 1964, até hoje, oferece o conceito de
condomínio como: “as edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construí-
dos sobre a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais.”
Toda lei é dotada de sanção, embora a intensidade desta varie, o que suscitou mesmo distribuí-
-las em perfeitas, menos que perfeitas e imperfeitas.
Em termos de incorporação e construção de edifícios, antes da Lei 4.591/64 imperavam a de-
sordem e a irresponsabilidade. A atual lei que rege as incorporações imobiliárias construiu a figu-
ra do incorporador e definiu os seus deveres. Mas sentiu-se a falta de sanções expressas, sempre
nos parecendo que a omissão era uma falha imperdoável do legislador. Interessado e experiente,

o incorporador inseria no contrato cláusulas defensivas de seus interesses e criava uma técnica de
autoproteção, de que extraía os meios necessários a se resguardar contra o inadimplemento das
obrigações do adquirente. Sendo, porém, convencionais as penas e instituídas pelo incorporador,
não tratava este de catalogar punições para si próprio. E, de conseguinte, ficava o adquirente à mer-
cê da outra parte, correndo a sorte de sua honorabilidade.
A Lei do Condomínio e Incorporações atribuiu a maior importância ao fato, e não olvidou que
a sanção é necessária, seja como técnica de intimidação, seja como arma de que se utiliza o prejudi-
cado, para chamar o contraventor à ordem.
Tem, pois, a dupla função, preventiva e punitiva. Vale como meio de defesa, em qualquer caso.
Ora traduz ameaça ao infrator potencial, alertando-o para o fato de que pode ser castigado se vier
a ofender a disposição da lei, ora significa o estabelecimento de um sistema repressivo por via do
qual os rigores da norma são levados àquele que se afastar do comportamento normal. Não esque-
cendo, entretanto, da bilateralidade do contrato, cogitou de prever sanções igualmente bilaterais,
dessa maneira alertando ambos os contratantes, em relação à obrigatoriedade das avenças e dever
de observá-las.
Atividades
1. Qual a consequência estipulada pela lei quanto à falta de pagamento das prestações das parcelas
relativas à construção na incorporação imobiliária acarreta?

a) Falta de pagamento das (( Pelo caráter de fiscalização que desempenha, essa

prestações pelo adquirente. falta implica na perda automática do mandato.
b) Falta de pagamento das (( A lei prevê a reclusão de um a quatro anos e multa

prestações por membro da de cinco a cinquenta vezes o maior salário mínimo
comissão de representantes. vigente no país para o incorporador ou construtor
que fizer comunicação falsa ao público ou aos ad-
quirentes.
c) Publicação de anúncios (( Aquele que incorrer nessa falta está sujeito ao pa-
em desacordo com a lei. gamento de multa correspondente ao dobro do
preço pago pelo anunciante.
d) Proteção criminal (( Para esse caso, poderá ser realizada a venda dos
aos adquirentes. direitos sobre o imóvel, visando a liquidação do
débito.
3. Explique qual o sentido da pena prevista aos órgãos de informação e publicidade, prevista na Lei
4.591/64?

Gabarito
1. A falta de pagamento das prestações por um ou mais adquirentes de unidades autônomas na in-
corporação imobiliária pode causar atrasos na construção e, consequentemente, na entrega das
unidades aos compradores. Por essa razão, a Lei 4.591/64 estipula, em seu artigo 63, sanções para
os casos de não pagamento das obrigações assumidas pelo adquirente; assim, se este deixar de
pagar três prestações, poderá ser notificado para realização do pagamento no prazo de dez dias.
Caso não venha a satisfazer o débito, poderá perder os direitos tanto sobre a parte construída
como sobre a propriedade da fração ideal.
2. B–D–C–A
3. O objetivo buscado pela lei, ao prever uma multa correspondente ao dobro do valor pago pelo
anunciante, é assegurar que tais órgãos também fiscalizem as informações mínimas exigidas na
publicidade de incorporações, quais sejam: a) número do registro da incorporação (art. 32, §3.º);
b) discriminação do preço da fração ideal do terreno e da construção (art. 56); e c) referência à
atualização do custo originalmente orçado (art. 62).


Condomínios, incorporações
e sistemas legislativos
Introdução
Para que se possa alcançar um panorama completo quanto à regulação jurídica dos condomínios
edilícios e das incorporações, é preciso, além de estudar com minúcias as leis aplicáveis diretamente ao
tema, também verificar com bastante cuidado todos os demais diplomas legais que contêm dispositi-
vos que incidem sobre tais matérias. Em outras palavras, é da maior importância, além de se realizar um
exame microscópico sobre cada uma das regras que atingem esses temas, também ter acesso a uma
verificação geral sobre toda uma série de leis que, indiretamente, dispõem sobre questões relativas ao
condomínio e às incorporações.
O objetivo desta aula é, portanto, propiciar essa análise genérica. Procuraremos nos referir, ao
longo da aula, a boa parte das leis e dispositivos legais que regulam a situação dos condomínios e das
incorporações, como forma de permitir a compreensão mais ampla sobre o tema.
Nesse sentido, verificaremos, primeiramente, em rápida passagem, as regras diretamente aplicá-
veis aos condomínios e incorporações imobiliárias. Posteriormente, abordaremos uma série de legisla-
ções específicas, direta ou indiretamente relacionadas com os temas dos condomínios e das incorpora-
ções. Com essa abordagem panorâmica, espera-se facilitar a compreensão do tema como um todo.
A legislação diretamente aplicável aos condomínios

A análise da questão relativa aos condomínios edilícios inicia-se pela figura dos condomínios em
geral. Esta disciplina que trata, basicamente, de todas as formas de compartilhamento da propriedade

192 | Condomínios, incorporações e sistemas legislativos
ou de outros direitos reais, já existe desde o direito romano e foi sendo transmitida ao longo da evolu-
ção jurídica, até a época moderna.
Durante os séculos XIX e XX, surgiu a época das grandes codificações. Em diversos países, enten-
deu-se possível regular toda a disciplina jurídica em alguns grandes códigos, que tratariam de todas as
matérias. Assim, os códigos civis reuniam uma infinidade de matérias diversas, desde questões relativas
ao direito de família e sucessões até regulações concernentes aos contratos e aos direitos reais, isto é,
à propriedade, ao usufruto, às servidões, entre outros. Nesse âmbito, encontravam-se também disposi-
ções relativas aos condomínios.
Assim, no Brasil, o nosso primeiro Código Civil, promulgado em 1916, continha um capítulo relati-
vo aos condomínios em geral, regulando todas as questões a ele referentes, nos artigos 623 a 646. Entre-
tanto, tendo em vista o enorme número de matérias abordadas, o Código de 1916 foi ficando bastante
desatualizado ao longo das décadas. Diversas foram as tentativas de atualizar sua disciplina.
No início dos anos 1970, surgiu o projeto de um novo Código Civil. Após mais de 20 anos de tra-
mitação no Congresso Nacional, ele foi finalmente aprovado no ano de 2001, tendo sido publicado em
2002 e entrando em vigor no início de 2003. Quanto aos condomínios em geral, previu uma disciplina
semelhante em termos gerais àquela prevista pelo Código anterior. Atualizou alguns aspectos relativos
ao tema, modificando ou simplificando algumas questões, mas de um modo geral, manteve a mesma
estrutura relativa ao tema.
A grande novidade, porém, adveio da introdução, nesse Código, da disciplina relativa ao condo-
mínio edilício. Com isso, inseriu-se na própria regulação do Código Civil, que trata das questões gerais
relativas ao Direito Civil, um tema que anteriormente apenas vinha sendo tratado através de legislações
esparsas.
Isso havia ocorrido ainda pouco tempo após a introdução do Código de 1916. Com o gradual cresci-
mento das cidades e a tendência de construção de imóveis com destinações para mais de uma família, ve-
rificou-se a necessidade de regular adequadamente essa questão. O Código Civil antigo, ao prever regras
gerais quanto aos condomínios, não dava conta dessa utilização mais específica de uso da propriedade,
em que se harmonizavam áreas comuns e áreas privadas. Suas regras, embora se aplicassem ao caso, não
especificavam com o rigor necessário essa diferenciação. Surgiu então, em 1928, o Decreto 5.481, que pela
primeira vez em nosso país tratou, ainda que de maneira tímida, da disciplina da propriedade horizontal.
Ao longo das décadas seguintes, essa regulação foi se mostrando insuficiente quanto ao tema
dos condomínios por pisos horizontais. Ao longo dos anos 1950 e início dos anos 1960, percebeu-se que
a disseminação dessa forma de compartilhamento da propriedade exigia uma disciplina mais completa
e moderna.
Surgiu, então, a Lei 4.591/64, que tratava não só dos condomínios edilícios, como também das
incorporações, objeto de análise no item seguinte. Quanto aos condomínios, essa disciplina continua
teoricamente em vigor mas, com o advento da regulação do Código Civil de 2002 sobre os condomínios
edilícios, ela se tornou, em sua maior parte, inaplicável. Entretanto, alguns poucos dispositivos dessa lei,
que não confrontam diretamente com o Código Civil, permanecem válidos. É o caso, por exemplo, do
artigo 8.º, que trata de outras formas de propriedade horizontal além do edifício, ou então dos artigos
13 e seguintes, que se referem a temas como o do seguro de incêndio a ser contratado.

De resto, prevalece quanto aos condomínios edilícios a disciplina jurídica prevista no novo Códi-
go Civil, derrogando-se as disposições sobre o tema que constavam da Lei 4.591/64. No entanto, como
se verá a seguir, essa lei permanece plenamente válida no que se refere às incorporações imobiliárias.
A legislação diretamente aplicável às incorporações

Enquanto a questão relativa aos condomínios edilícios já encontrava algum amparo na disciplina
do Código Civil de 1916 e posteriormente através do Decreto 5.481/28, o tema relativo às incorporações
imobiliárias permaneceu por muito tempo completamente à deriva de qualquer instrução legal. Dessa
forma, qualquer um poderia, livremente, atuar na incorporação de imóveis, fosse ele um construtor ou
qualquer outro profissional. Essa situação, evidentemente, permitiu que esse mercado viesse a ser do-
minado por um grande número de pessoas desqualificadas, que atuavam sem as condições financeiras
e técnicas necessárias para o exercício dessa atividade.
A Lei 4.591/64 surgiu, a rigor, com o objetivo principal de tratar de uma atividade que até então
não contava com qualquer tipo de regulação. A partir de então, o país passou a contar com uma regu-
lação específica relativa ao tema, de modo a organizar a atividade dos incorporadores e construtores,
e também as responsabilidades dos Cartórios de Registros de Imóveis, no que se refere ao tema. Essas
novas regras, disciplinando a matéria, foram alvo de diversas críticas no início, como relata Caio Mario
da Silva Pereira (1991, p. 362):
Como era de se esperar, [...] a resistência contra a Lei do Condomínio e Incorporações não foi pequena. Profissionais
desta atividade, mal-habituados, nela enxergaram instrumento contrário aos seus interesses. Serventuários de justiça
exageraram a sua repercussão nos atos notariais. O público adquirente, trabalhado com certa parcialidade, desconten-
tou-se com as novas exigências, reportando-as formalidades inúteis. Não obstante isso, a parte sadia da indústria de
construção de edifícios e conjuntos de edificações recebeu-a bem. E, a medida de sua aplicação, vai-se verificando todo
o seu préstimo, a pôr ordem e disciplina no que antes era um caos.
Assim, pouco a pouco, a normativa relacionada a esse tema ganhou mais e mais apoio e foi sendo
aceita pelos diversos atores envolvidos. Dessa maneira, atualmente, ela vige e aplica-se amplamente às incor-
porações imobiliárias, embora ainda se verifiquem casos de desrespeito aos procedimentos nela previstos.
Por outro lado, nota-se que, cada vez mais, a legislação introduzida em 1964 vai ficando ultra-
passada, demandando atualizações. O Código Civil de 2002 deixou de prever uma disciplina específica
para o contrato de incorporação e mesmo para a atividade incorporativa em geral. Dessa forma, muito
se discute sobre a eventual conveniência de se introduzir uma legislação completamente nova sobre o
tema, em substituição à existente.
Enquanto não se realiza uma discussão ampla sobre o tema, uma questão em especial chamou a
atenção ao longo dos anos 1990. Diz respeito à situação precária que os adquirentes se encontram em
relação à gestão dos recursos de sua obra pelo incorporador. Esse problema diz respeito, sobretudo, ao
caso de construções por empreitada, mas também envolve as chamadas construções a preço de custo,
ou construções por administração.
Tais problemas ficaram mais evidentes com a ampla cobertura jornalística do caso Encol, empresa
cuja falência acarretou prejuízos consideráveis a uma série de pessoas, que investiram seus recursos na

aquisição de um apartamento ou unidade comercial e, de um dia para o outro, passaram à insegura

condição de credores da massa falida da sociedade.
Diante de tais problemas, e considerando a necessidade de dar respostas a esse tema que vi-
rou uma preocupação nacional, foi editada, em 2001, a Medida Provisória 2.221/2001. Seguindo o
procedimento necessário, essa medida provisória foi aprovada pelo Congresso e tornou-se lei, a Lei
10.931/2004.
Essa legislação inova, com relação a várias questões, o campo das incorporações imobiliárias. É
certo que esse diploma também introduziu algumas modificações no âmbito dos condomínios edilí-
cios, trazendo inovações à sua disciplina prevista no Código Civil. Mas foi com relação às incorporações
que sua introdução significou a maior modificação, sobretudo no que se refere à disciplina do patrimô-
nio de afetação.
Além disso, a referida lei tratou de questões tributárias relacionadas ao regime de afetação, pre-
vendo ainda figuras diversas relativas às operações imobiliárias, tais como a Letra e a Cédula de Crédito
Imobiliário, a Cédula de Crédito Bancário, Contratos de Financiamento de Imóveis, entre outros.
Além dessas normas relativas aos condomínios e às incorporações, cabe referir-se ainda a uma série
de outras questões, relativas a temas acessórios, mas que repercutem de diversas formas sobre o assunto.
Outras disciplinas legais aplicáveis
Lei de Locações
A Lei 8.245/91 trouxe uma disciplina ampla e abrangente para as situações relativas às locações
de imóveis. Nesse sentido, ela substitui a antiga Lei do Inquilinato (Decreto 24.150/34), além de uma
série de outras leis relativas ao tema que, anteriormente, haviam disposto sobre a matéria.
A Lei de Locações trata de questões gerais referentes às relações entre os locadores, os proprie-
tários, e os locatários. Aborda, nesse sentido, temas genéricos referentes à locação, à sublocação, aos
aluguéis, aos direitos e deveres de cada uma das partes, ao direito de preferência quanto à aquisição
do imóvel, às regras quanto às benfeitorias, às garantias a serem ofertadas pelos locatário e, ainda, às
infrações e penalidades cabíveis em diversos casos.
Além disso, a Lei de Locações divide a locação em diversas modalidades: locação residencial, loca-
ção não residencial e locação para temporada, prevendo regras específicas para cada um desses casos.
Por fim, prevê uma série de procedimentos judiciais específicos, relativos à relação de locação, visando
assim conferir mais eficácia aos direitos dos locatários e dos locadores.
A Lei de Locações relaciona-se, principalmente, com a questão do condomínio edilício quando
regula os direitos do locatário em relação às votações em assembleia, no que se refere às despesas
ordinárias, bem como seus deveres com relação a essas mesmas despesas ordinárias. Além disso, a lei
prevê que o contrato de locação poderá atribuir aos locatários alguns encargos específicos, tais como os
impostos e taxas incidentes sobre o imóvel ou os prêmios relativos ao seguro da edificação.

Código de Defesa do Consumidor

O Código do Consumidor foi publicado através da Lei 8.078 de 11 de setembro de 1990 e
representou uma revolução nas relações entre os adquirentes de produtos e serviços e os fornecedores
destes. Até a década de 1980, o Brasil vivia uma situação de frequentes desrespeitos às garantias mais
básicas dos consumidores. Na ausência de uma legislação mais específica, as decisões judiciais eram, de
um modo geral, tímidas no sentido da proteção ao consumidor. Também não havia órgãos públicos e
políticas de estado aptas a melhorar o nível dessas relações.
A publicação do Código do Consumidor coincidiu com a liberação dos produtos importados,
acarretando assim um acesso muito mais amplo a produtos e serviços de qualidade. Alguns anos de-
pois, a derrota conquistada sobre a inflação, através do Plano Real, contribuiu para um mais amplo
acesso das classes mais baixas ao mercado de consumo. Nesse sentido, a criação dos Procons e diver-
sos outros instrumentos relacionados à política de consumo contribuíram para que essa disseminação
ocorresse de forma segura.
A Lei do Consumidor introduziu uma série de normas relativas aos direitos do consumidor, aos
deveres do fornecedor, à qualidade dos produtos e serviços, às regras para a reparação de danos cau-
sados, além de regras quanto a práticas comerciais de oferta e publicidade, cobranças de dívidas, cláu-
sulas contratuais abusivas, prevendo ainda penas e infrações aplicáveis em caso de desobediência de
seus preceitos.
Nesse sentido, o Código de Defesa do Consumidor estabelece uma série de regras que se aplicam
integralmente às incorporações imobiliárias. As regras relativas à oferta e publicidade são exemplos
claros, além das regras que proíbem uma série de cláusulas consideradas abusivas em contratos. Há que
se lembrar, ainda, que tais contratos representam espécies de contratos de adesão. Nesse sentido, as
regras relativas aos contratos de adesão, previstas no seu artigo 54, aplicam-se integralmente.
Além dessas, a regra do artigo 53 incide diretamente sobre as relações presentes nas incorpora-
ções imobiliárias, tendo em vista que ela se refere exatamente às questões relativas aos contratos de
compra e venda de imóveis mediante pagamentos em prestações. Essa regra determina serem nulas as
cláusulas que estabeleçam a perda total das parcelas já pagas pelo consumidor, em caso de rescisão do
contrato pelo incorporador por conta do inadimplemento daquele.
Enfim, como se nota, o Código do Consumidor é praticamente o segundo diploma em importân-
cia para as questões relacionadas às incorporações, logo após a própria Lei 4.591/64.
Lei de Registros Públicos

A Lei 6.015/73, Lei de Registros Públicos, é da maior importância para todas as matérias que, por
alguma razão, exigem registros em cartórios. Dessa forma, tanto para o condomínio, que deve registrar
sua convenção e suas atas em cartório, como para as incorporações, que demandam uma série de
registros, essa lei é da maior importância.
A Lei de Registros Públicos disciplina toda a matéria relativa aos registros de imóveis e também aos
registros de títulos e documentos. Nesse sentido, estão vinculados às suas normas todos os contratos de
locação, compra e venda, escrituras públicas de compra e venda, convenções de condomínio, contratos

de construção, atas de assembleias que por qualquer razão devam ser encaminhados a registro. Além
disso, incluem-se em suas disposições todas as matérias relativas especificamente às matrículas dos
imóveis e registros e averbações que devam ser realizados de forma vinculada à matrícula.
A referida lei, portanto, trata dos processos referentes aos registros de cada um desses atos, pe-
rante os cartórios de registros de imóveis ou então perante os cartórios de títulos e documentos. Embo-
ra muitas de suas disposições apliquem-se, na realidade, mais aos serventuários das referidas repartições,
muitas delas interessam também à disciplina dos atos relativos aos condomínios e incorporações.
Assim, no que se refere aos registros de imóveis, a lei expressamente prevê:
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
I - o registro:
[...] 17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio
Em diversos outros artigos, em seguida a esse, a lei trata de questões que se aplicam, também, às
incorporações imobiliárias.
Lei dos corretores de imóveis

A Lei 6.530/78 trata da profissão de corretor de imóveis, disciplina toda sua atuação, prevê suas
responsabilidades e institui formas de controle sobre sua atuação.
Sua relação com a disciplina das incorporações é clara: o corretor de imóveis está, de imediato,
autorizado a realizar incorporações imobiliárias, sem necessidade de adquirir o imóvel previamente. É o
que consta do artigo 31, b, da Lei 4.591/64.
Leis referentes à construção civil

No que se refere à construção civil, existem também uma série de leis aplicáveis, disciplinando
todas as questões. A Lei 5.194/66 regula as profissões de engenheiro e de arquiteto. Além dessa, a Lei
4.864/65 prevê uma série de disposições visando estimular a indústria de construção civil. Da mesma
forma, a Lei 4.380/64 criou o plano nacional de habitação, prevendo também uma série de regras relati-
vas ao desenvolvimento da indústria de construção civil e estímulo aos financiamentos imobiliários.
A Lei 4.728/65, que dispõe sobre o mercado de capitais, estipula, por sua vez, algumas regras
tributárias relativas à aquisição de imóveis e unidades autônomas. Como se percebe, foi durante os
primeiros anos do regime militar no Brasil que ocorreram as maiores mudanças e inovações quanto à
regulamentação e estímulo da indústria de construção civil.
Leis referentes aos loteamentos e parcelamento do solo

Três diplomas legais procuram regular os temas relativos a essa matéria. Primeiramente, o
Decreto-Lei 58/37 dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamentos em prestações.

Ali se encontram disciplinadas as regras gerais relativas à criação dos loteamentos urbanos, para venda
de unidades a compradores diversos.
Além desse diploma, o Decreto-Lei 271/67 refere-se às disciplinas aplicáveis aos loteamentos ur-
banos e as responsabilidades do loteador. Por fim, a Lei 6.766/79 trata da questão relativa ao parcela-
mento do solo urbano.
Esses temas possuem relação com os condomínios quando se trata de criar os chamados con-
domínios fechados, os quais muitas vezes envolvem loteamentos e a manutenção de vias públicas. A
disciplina sobre estes será resultante desses diplomas legais mencionados.
No que se refere às incorporações imobiliárias, tais diplomas poderão eventualmente possuir apli-
cação quando se trata de criar loteamentos para a construção de estruturas a serem compartilhadas por
diversos proprietários, sob a forma de propriedade horizontal. Em tais casos, um ou vários incorporadores
poderão atuar no sentido de vender, nos lotes, frações ideais de terreno que posteriormente serão vincu-
lados às unidades autônomas do edifício.
De toda a forma, como se percebe, não existe uma relação direta entre essa disciplina e a dos
condomínios e incorporações, mas apenas tênue ou indireta.
Direitos de vizinhança
Disciplina correlata também ao tema do condomínio e, em certa medida, às incorporações imo-
biliárias, diz respeito à dos direitos de vizinhança. Essas normas encontram-se definidas no Código Civil
de 2002 assim como, antes, encontravam-se também no Código Civil de 1916.
A Lei Civil prevê diversas questões relativas às regras de condutas entre vizinhos. No âmbito dos
condomínios edilícios, esse tema ganha relevância especial. Entretanto, boa parte das regras relativas
aos direitos de vizinhança é suplantada por previsões específicas previstas na convenção condominial,
que também tratará do tema.
Impenhorabilidade do bem de família

No que se refere à unidade autônoma de propriedade de uma pessoa, que a utilize para uso pró-
prio ou de sua família, a Lei 8.009, de 29 de março de 1990, estabeleceu que esta será impenhorável.
Nesse sentido, o imóvel não poderá responder por qualquer dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária
ou de outra natureza.
Em outras palavras, o bem de família não poderá ser penhorado em função de qualquer cobrança
judicial de dívidas contra o seu proprietário. A lei prevê algumas exceções a essa regra, tais como as co-
branças relativas a financiamentos para a própria aquisição do imóvel, os créditos trabalhistas ou previ-
denciários relativos a pessoas que trabalharam na própria residência, ou então, as pensões alimentícias
ou a execução de hipotecas sobre o imóvel oferecido como garantia real.
Apesar dessas exceções, aplica-se, de um modo geral, a regra da impenhorabilidade do bem de fa-
mília quando as unidades autônomas forem de uso pessoal do seu proprietário ou sua entidade familiar.

Conclusão
Ao longo desta aula, referimo-nos a uma série de legislações relacionadas com os temas principais
de nosso estudo, os condomínios edilícios e as incorporações imobiliárias. Verifica-se que são diversas
as leis aplicáveis a essas questões. Muitas outras não foram sequer aqui referidas, tais como todas as leis,
decretos e instruções que regulamentam questões fiscais relativas a essas matérias. Da mesma forma,
incidem sobre o tema uma série de normas e regulamentos locais que disciplinam o uso do solo urbano
e limitam a construção e o uso dos espaços de acordo com o plano diretor da cidade. Além disso, existem
regras específicas relativas à desapropriação de imóveis, aplicáveis no caso de necessidade de utilização
do espaço pelas autoridades públicas.
Não bastassem tais leis, existem diversas outras, tais como aquelas que envolvem as relações traba-
lhistas entre o condomínio e seus funcionários, ou entre o construtor ou incorporador e seus empregados.
Além disso, incidem sobre a vida condominial e sobre as incorporações diversas regras de direito
privado relacionadas à regulação de contratos. Nesse caso, temos que considerar que serão inúmeros
os contratos acessórios a serem realizados. Empresas de limpeza ou administradoras de condomínios
estabelecerão contratos de prestação de serviços com o condomínio. Já as construtoras estabelecerão
uma série de subcontratos com empresas especializadas em questões específicas da construção, que
eventualmente possam desenvolver alguns serviços de forma mais adequada do que os funcionários
da construtora. A instalação de jardins, as obras de paisagismo são bons exemplos disso.
A propósito, relacionam-se ainda com as incorporações toda a série de normas que orientam a
atuação específica de determinados profissionais, tais como as regras relativas às profissões de engenheiro
e arquiteto, bem como as normas específicas emitidas pelos órgãos reguladores dessas profissões, os
Creas.
As empresas que atuam nessas áreas, sejam incorporadoras, construtoras ou administradoras de
condomínio sujeitam-se, além disso, a regras relativas à sua constituição e sua manutenção, às relações
entre seus sócios e às possibilidades de distribuição de resultados a estes, sem que, por outro lado, as
empresas fiquem descapitalizadas.
Enfim, existe, certamente, uma incontável relação de leis, decretos, instruções e portarias que se
aplicam a essas atividades. Certamente, ninguém consegue reunir, por sua conta, conhecimentos sobre
todas elas. A utilização e manuseio de todos esses dispositivos demanda a participação de profissionais
diversos, com suas habilitações e conhecimentos específicos.
Por outro lado, existe um profissional cuja formação específica é justamente ordenar e sistema-
tizar todo esse arsenal. Tampouco ele conhece exatamente todas as normas aplicáveis a cada uma das
matérias aqui relatadas. Entretanto, sua função é justamente consolidar toda essa informação, através
de regras de hierarquização das normas e técnicas para a solução de incompatibilidades ou contradi-
ções nas regras legais. Ele possui a habilitação necessária para interpretar as regras legais e extrair delas
o sentido mais adequado para determinada situação. Esse profissional é o advogado.
No âmbito dos condomínios e das incorporações, ele estará presente desde o momento em que
o incorporador precisa negociar a compra do terreno com o proprietário anterior, durante o registro e
lançamento da incorporação, durante a celebração dos contratos com os adquirentes e ao longo de
toda a construção. Instituído o condomínio, ele será chamado eventualmente para assessorar o con-
domínio em suas assembleias, nas atividades do síndico, na contratação dos serviços do condomínio.

Eventualmente, ele defenderá interesses específicos de algum condômino contra outro ou contra atos
do condomínio que de algum modo lhe restrinjam seus direitos.
Enfim, de um modo ou de outro, o advogado é um profissional imprescindível em toda essa estru-
tura jurídica que a lei cria para proteger toda a série de personagens envolvidos nesses temas: constru-
tores, incorporadores, síndicos, condôminos, adquirentes, consumidores, empregados, proprietários,
entre outros tantos.
Texto complementar
Incorporação imobiliária e o Código de Defesa do Consumidor
A massificação da sociedade colocou em crise o modelo contratual elaborado da época do libe-
ralismo econômico, concomitantemente à Revolução Francesa e o Código Civil de Napoleão. Insta re-
lembrar que esse modelo foi elaborado com base ainda no formalismo do direito romano-germânico,
pressupondo acima de tudo uma igualdade jurídica (não social nem econômica) entre as partes con-
tratantes, além do reinado absoluto da autonomia da vontade, refutando qualquer ingerência externa
por parte do Estado.
O chamado contrato por adesão, nesse desiderato, nada mais é do que a consequência lógica
dessa massificação social, e reflete o modo de produção e distribuição de bens e serviços em larga
escala e de forma impessoal e abstrata, inclusive no setor imobiliário.
No contrato por adesão, não há tratativas nem são as cláusulas livremente negociadas entre
as partes. Ao contrário, o fornecedor, chamado de predisponente, elabora de antemão o contrato
e o submete ao consumidor, denominado aderente, que, como o próprio nome já esclarece, tem
apenas a faculdade de aceitar ou não aos seus termos. Justamente por seu caráter, que implica séria
limitação da autonomia da vontade de uma das partes, o aderente a um contrato desse tipo mere-
ce tutela especial do legislador, que busca, com isso, evitar a perpretação de abusos por parte do
fornecedor de bens ou serviços.
Temos que os contratos por adesão são instrumentos absolutamente imprescindíveis ao ca-
pitalismo moderno: seria impossível que um grande banco negociasse cliente a cliente as condi-
ções gerais da outorga de crédito, ou mesmo que o fizesse uma grande incorporadora imobiliária,
ao comercializar determinado empreendimento com centenas de unidades. Tal situação, além dos
custos e morosidade, importaria em diminuição da previsibilidade de quaisquer empreendimentos,
aspecto conferido pela adoção de contratos padronizados para todos os consumidores de determi-
nado bem ou serviço.
A partir da edição da Lei 8.078/90, popularmente conhecida como Código de Defesa do Con-
sumidor, criou-se um microssistema de proteção ao hipossuficiente que consolidou as bases de
um novo sistema contratual, que, abandonando a ficção da igualdade entre as partes contratantes,

instituiu mecanismos que equalizam as desigualdades que comumente se verificam em qualquer

relação contratual de consumo. Nesse ínterim, importante destacar o magistério de Nelson Nery
Júnior quando afirma que, por ser norma de sobredireito, a teoria geral dos contratos criada pelo
capítulo VI do Título I do CDC deve ser aplicada a toda e qualquer relação jurídica de direito privado,
seja civil, comercial ou de consumo.
Os contratos de incorporação imobiliária, por óbvio, não poderiam fugir a essa regra, preci-
puamente por se constituírem, em sua esmagadora maioria, em contratos de adesão, em que o ad-
quirente coloca-se em posição de inferioridade em relação ao incorporador, justamente pelo fato de
não poder negociar com liberdade o conteúdo da avença. Como toda relação jurídica, qualificam-se
esses contratos tanto pelo seu aspecto subjetivo quanto objetivo, que serão a seguir analisados.
A definição de incorporador encontra-se insculpida no artigo 29 da Lei 4.591/64, a Lei dos Con-
domínios e Incorporações, nesses termos:
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a
construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações
a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que
meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação
e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras
concluídas.
E a definição de fornecedor nos é trazida pelo artigo 3.º do Código de Defesa do Consumidor,
litteris:
Art. 3º. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes
despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, im-
portação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
O conceito abrange, portanto, todos aqueles que ofertem bens ou serviços no mercado de
consumo, incluindo-se aí, sem maiores dificuldades, o incorporador imobiliário. Resta agora saber
se o adquirente de unidade condominial autônoma pode ser equiparado a consumidor.
A Lei 4.591/64, quando de sua edição, buscava justamente proteger o adquirente de incorpora-
dores inescrupulosos que amealhavam somas consideráveis no mercado, sem as mínimas condições
de levar adiante o empreendimento anunciado. Tal era a situação, que a incorporação imobiliária co-
meçou a experimentar descrédito perante a sociedade, o que ameaçava o regular desenvolvimento
desse importante filão, principalmente nos grandes centros urbanos.
Assim, desde o início, o adquirente de unidade condominial para uso próprio foi qualificado,
pela legislação específica, de hipossuficiente a necessitar de proteção contra abusos do poder eco-
nômico. Ora, esse precisamente o espírito da lei consumerista, quando, em seu artigo 4.º, assim
define a política nacional das relações de consumo:
Art. 4º. A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consu-
midores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da
sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumos, atendidos os seguintes
princípios:
I - reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo.

E o conceito de consumidor vem no artigo 2.º da mesma lei, nestes termos:

Art. 2.º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário
final.
Destarte, de ordinário, o adquirente de unidade condominial é considerado consumidor nos

termos da lei. Diz-se “de ordinário”, pois se o objetivo da transação for a revenda, ou se o adquirente
não for o destinatário final do bem imóvel, não estaremos diante de relação de consumo.
Configurada a relação do ponto de vista subjetivo, resta a análise de seu objeto. Este não re-
quer maiores considerações, ante a simples leitura do §1.º do artigo 3.º do CDC:
Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. [...] §2.º do mesmo dispositivo: Serviço é qualquer
atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira,
de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
Seja a incorporação imobiliária considerada como atividade de corretagem, seja de promoção,

seja de venda e compra, seja por um misto de todas elas e ainda outras (orientação que nos parece a
mais correta), estaremos, inegavelmente, diante do fornecimento de um produto (a fração ideal do
imóvel correspondente a unidade condominial que se adquire) ou de um serviço (a intermediação
entre o construtor e o adquirente).
Perfeitamente possível, assim, a responsabilização do incorporador por vício do produto e pela
solidez e segurança da obra perante a lei de defesa do consumidor, que é o que se procurará expli-
citar, inda que brevemente, nas próximas linhas.
Segundo Rodrigo Azevedo Toscano de Brito,
[...] o incorporador tem a obrigação de colocar o imóvel do mercado de consumo em perfeitas condições de uso
e fruição, na forma prometida e de conformidade com o projeto, o qual deve estar registrado desde o início dos
trabalhos. Caso seja detectado qualquer vício, oculto ou aparente, ou problema na solidez e segurança do imóvel,
o incorporador será obrigado a repará-lo, de maneira a deixar o imóvel da forma prometida ao adquirente.
Duas são as hipóteses de responsabilização do incorporador pelo Código de Defesa do Con-

sumidor: por fato do produto e por vício do produto. Explicitando o modelo de responsabilização
positivado no CDC, afirmam os autores do anteprojeto que lhe deu origem:
Entende-se por defeito ou vício de qualidade a qualificação de desvalor atribuída a um produto ou serviço por não
corresponder à legítima expectativa do consumidor, quanto à sua utilização ou fruição (falta de adequação), bem
como por adicionar riscos à sua integridade física (periculosidade) ou patrimonial (insegurança) do consumidor ou
de terceiros. [...]
Infere-se, a partir daí, que vício do produto é o defeito que compromete a prestabilidade e/ou
servibilidade do bem imóvel ofertado, estabelecendo uma relação de desconformidade entre a pres-
tação (construção e entrega da unidade) e contraprestação (pagamento do preço estipulado). Assim,
por exemplo, problemas com a qualidade da pintura, revestimentos e funcionamento das instalações
hidráulicas (os exemplos são de Rodrigo Azevedo Toscano de Brito), que diminuem o valor patrimo-
nial do bem. O defeito pode ser também de quantidade, se o imóvel apresenta dimensão mais de 5%
inferior ao anunciado.
Diferentemente, fato do produto é o defeito de qualidade ou quantidade que, além de com-
prometer a prestabilidade e a servibilidade do produto, coloca em risco, de alguma forma, a segu-

rança e a incolumidade do consumidor ou de terceiros. São os chamados acidentes de consumo.

Em ambos os casos, a responsabilidade do incorporador é objetiva, ou seja, independe da de-
monstração de sua culpa. No caso de fato do produto, prescreve em cinco anos a pretensão à re-
paração dos danos causados, contados da data do efetivo conhecimento do dano e de sua autoria
(art. 27 do CDC). No caso de vício do produto de fácil constatação, o prazo para propositura da com-
petente ação caduca em 30 dias, no caso de bens e serviços não duráveis, e em 90 dias, no caso de
bens e serviços duráveis. Se o vício for oculto, ou seja, sua ocorrência não for verificável de imediato,
o prazo é de 90 dias contados do conhecimento do vício.
Em relação a esse último ponto, criou-se um conflito com a entrada em vigor no Novo Código
Civil. É que seu artigo 618, ao tratar da garantia legal dos contratos de empreitada, estipula prazo de
180 dias, após o aparecimento do vício ou defeito, para a propositura da ação objetivando o ressar-
cimento ou abatimento proporcional do preço. Em virtude disso, tem-se entendido que, por se tra-
tar de norma mais benéfica ao consumidor, sua aplicação deve ser preferida ao artigo 26 do CDC.
Conclusão
A Lei 4.591/64, definindo os direitos e deveres recíprocos tanto do incorporador quanto do
adquirente da unidade condominial autônoma, estabeleceu um sistema de proteção às partes en-
volvidas, em especial deste último, evidentemente a parte mais fraca da relação.
O Código de Defesa do Consumidor, como microssistema jurídico cujo alcance se estende a
todo o direito contratual, teve reflexos também nos negócios de incorporação imobiliária. Sendo os
contratos, de regra, por adesão (posicionando o adquirente como hipossuficiente), configurando-se
a figura do incorporador como fornecedor de bens e serviços, e a do adquirente como consumidor,
tratando-se o bem imóvel de bem de consumo, perfeitamente possível a responsabilização da em-
presa incorporadora por acidente de consumo ou vício do produto.
(Disponível em: <www.rsilvaeadvogados.com.br/article.php?recid=25>. Acesso em: 24 dez. 2007.)
Atividades
1. Qual foi o objetivo do legislador ao criar a Lei 4.591, em 1964?

2. Qual a inovação trazida pelo Código Civil de 2002, no que concerne à matéria dos condomínios e
incorporações imobiliárias?

(( A figura dos condomínios em geral em nada se assemelham aos condomínios edilícios.
(( O Código Civil de 1916 previa normas específicas com relação aos condomínios edilícios.
(( O projeto de lei do novo Código Civil brasileiro surgiu na década de 1970 e tramitou por
mais de 20 anos no Congresso Nacional, entrando em vigor em 2003.
(( O novo Código Civil apenas atualizou alguns aspectos quanto aos condomínios em geral,
mantendo, praticamente, a mesma estrutura sobre o tema.
(( O Código Civil de 1916, com relação às regras gerais dos condomínios, manteve-se atuali-
zado até a entrada em vigor do novo código e suas regras especificavam com rigor neces-
sário a diferenciação entre áreas comuns e áreas privadas de um condomínio.

Gabarito
1. O objetivo do legislador com a criação da Lei 4.591/64 foi o de regulamentar, de modo mais
abrangente, a situação dos condomínios edilícios, bem como de regular uma atividade específica
que, até então, não contava com nenhum tipo de normatização: a incorporação. A partir da lei, a
atividade dos incorporadores e construtores passou a ser organizada, bem como a vida dos con-
domínios passou a se submeter a um marco legal bem definido.
2. O Código Civil de 1916 trazia um capítulo relativo aos condomínios em geral, que começou a ficar
desatualizado com o passar dos anos. Nos anos 1970 surgiu o projeto de lei para um novo Código
que tramitou por mais de 20 anos no Congresso Nacional, sendo aprovado no ano de 2001, pu-
blicado em 2002, entrando em vigor no início de 2003. Com relação aos condomínios em geral,
alguns aspectos foram atualizados, outros modificados, mas a estrutura permaneceu, basicamen-
te, a mesma. A grande inovação foi com relação à introdução da matéria relativa aos condomínios
edilícios, que anteriormente somente vinha sendo tratada por meio de legislações esparsas.
3. F–F–V–V–F

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VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Contratos. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2006.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2007.

Anotações

Condomínios em Geral e Incorporações Imobiliárias

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ISBN 978-85-387-3172-6


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