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Aos sábios e arrojados em busca de uma vida melhor.

Marcio Fenelon Dezembro de 2017

Agradecimentos

À Lú, Mimi, Dona Edy e Seo José por acreditarem e apoiarem todos os meus projetos. Ao Carlos, João e Maurício e toda equipe da Quaest Europa por tornarem esse livro possível.

Marcio Fenelon Dezembro de 2017

Copyright © QUAEST Europa, 2017

Todos os direitos reservados Publicado por QUAEST Europa

Revisão Maurício Di Roberto Amanda Gregório

Diagramação, capa e design Guilherme Montanari

1ª edição: dezembro de 2017

QUAEST Europa Rua Roque Petrella, 124 São Paulo, SP www.quaesteuropa.com

SUMÁRIO

Cuidado que Portugal vai te pegar 6

Capítulo 1 – Razões incontestáveis para viver em Portugal 9

Capítulo 2 – Portugal é o melhor local para o imobiliário 26

Capítulo 3 – O potencial de ganhos dos negócios imobiliários 42

Capítulo 4 – 100 dias para aterrissar legalmente 65

Capítulo 5 – As três questões essenciais da imigração 74

CUIDADO QUE PORTUGAL VAI TE PEGAR

Caro leitor, Escrevo de meu escritório a poucos metros do famoso Douro.

Não há nada que uma caminhada nas margens desse rio não cure. As águas cristalinas, as lindas pontes, a calçada bem cuidada,

o bondinho elétrico de outros tempos e o encontro apoteótico com

o mar, não falham em me revigorar toda vez. Desconfio que só cheguei até aqui porque, assim como em “A Origem”, uma equipe invadiu meus sonhos para implantar a ideia de que viajar é o máximo. Foram anos sonhando com uma viagem para a Disney - que

só aconteceu depois de adulto para levar minha filha. O desejo só aumentou com os relatos das aventuras dos colegas de faculdade.

Recém-formado e com um bom emprego, não havia nenhum outro resultado possível. Saí gastando tudo que tinha e não tinha com viagens.

O engraçado é que Portugal ficou para trás. Sempre achei que

era uma cultura muito próxima e acabava perdendo para destinos mais exóticos. Tinha uma imagem que Portugal seria para velhos, velharias e para quem não consegue se virar em outras línguas. Como em todo preconceito e avaliação superficial, estava muito errado. Portugal é para os mais maduros que preferem apreciar

museus, igrejas e a história das ruas estreitas e dos prédios antigos.

É

histórias que ali se desenrolaram há centenas ou milhares de anos.

emocionante visitar uma cidade medieval murada e pensar nas

Mas também é um destino romântico dos casais que vivem uma paixão europeia, se perdendo nas sete colinas de Lisboa ou passando um fim de semana de vinho e romance no Douro.

É o destino do surfista que é desafiado pelas maiores ondas

do mundo em Nazaré ou do golfista que encontrará os melhores campos do planeta no Algarve, região também das mais belas e premiadas praias de toda Europa.

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Portugal é o paraíso do gourmand e wine aficionado. É difícil lidar com tanto tipo de queijo e vinho no supermercado. Sem falar nos restaurantes mais baratos da Europa para comer e beber bem. Você precisa procurar muito para achar comida ruim em Portugal. O pessoal que curte uma noitada não vai se arrepender quando se aventurar no Bairro Alto em Lisboa ou nas Galerias de Paris no Porto.

E a hospitalidade? Portugal me lembra muito o Brasil dos

anos 80, que fazia de tudo para agradar o estrangeiro. Portugal tem

a atitude natural de ser agradável e educado. Somos bem recebidos

e não há como não amar. Todas essas vantagens não eliminam o fato que, com um pouco mais de experiência, hoje acho as viagens valorizadas demais. Prefiro conhecer muito bem um único local a sair batendo cartão em ponto turístico, que invariavelmente termina em um vazio existencial e no bolso, e um Instagram cheio de fotos sem graça. Mas o ápice da experiência de viajar é viver em um outro país. Passeando por duas semanas, você tem a certeza que entendeu tudo sobre as pessoas, os costumes e os lugares. Vivendo seis meses no mesmo local, fica a certeza que ainda não sabe nada.

Aparecem as nuances do comportamento. E depois de enjoar dos pontos mais turísticos, conhece o que os locais mais apreciam, abrindo as portas para as experiências mais autênticas.

A proposta fica ainda mais atraente se o país proporciona

coisas mundanas, mas essenciais, que todo mundo aprecia e deseja. Eu adoro carros invocados e equipamentos eletrônicos de primeira linha, mas isso não determina minha qualidade de vida. Segurança, saúde, educação, civilidade, lazer e custo de vida acessíveis são os itens que vão fazer a diferença. Também conta a receptividade do povo e, principalmente, a legislação de imigração. Pode procurar à vontade, que não haverá uma proposta tão boa como a de Portugal. Começa pelo fato de que é possível aterrissar em Portugal legalmente amparado em 100 dias. E depois, podem existir países com custo de vida mais acessível, porém não com a qualidade de vida, segurança, saúde, educação, civilidade e lazer que Portugal proporciona.

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Só o fato de Portugal ser o terceiro país mais seguro do mundo seria suficiente para pegar o primeiro voo apenas de ida. A segurança é tão grande que duas amigas de 12 anos podem viajar sozinhas no metrô de Lisboa em um sábado às 23:00. Ou que seja possível passear pelo centro do Porto com tranquilidade em plena madrugada (eu fiz isso várias vezes). Se não bastasse, o país vive um renascimento do mercado de imóveis, resolvendo um problema recorrente de quem quer sair: o que vou fazer para viver por lá? Portugal simplesmente fervilha em oportunidades para quem quer investir, empreender ou prestar serviços. Basta ter disposição. Esse livro é para você que quer conhecer as vantagens e desafios de morar na Europa, ao mesmo tempo que se entusiasma com a possibilidade de viver de imóveis em Portugal. Boa leitura!

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CAPÍTULO 1

RAZÕES INCONTESTÁVEIS PARA VIVER EM PORTUGAL

Começo vendo as escolas para meu filho ou as exigências para o visto? Como escolher a cidade que vou morar? Como vou conseguir equilibrar o orçamento? Será que vou me adaptar com o clima? Será que tem bons médicos? Vou precisar de um plano de saúde? Consigo trabalhar desde o primeiro dia? Como conseguir uma casa para morar? Como mando dinheiro? Como abro uma conta? E como fica o imposto de renda?

A mudança de país envolve tantas variáveis que é quase

inevitável ficar paralisado. O pior que pode acontecer é não ter um

método de abordagem. É uma receita para o fracasso.

Comece resolvendo as questões mais básicas e genéricas e depois passe para questões mais específicas e práticas.

É inútil pensar no plano de saúde sem saber se consegue

cumprir as exigências de imigração. Não há necessidade de se preocupar com o clima, se não conseguiu um orçamento viável. Principalmente, essas etapas devem somente ser abordadas depois que a mais básica das exigências tenha sido cumprida: estar realmente convicto que mudar para Portugal é a solução.

OBSTÁCULOS MENTAIS

O primeiro grande desafio é de caráter mental. A escolha de

um caminho requer o abandono de todos os outros possíveis. Não há decisão sem sensação de perda. A troca é clara. Portugal proporciona uma estrutura melhor de qualidade de vida, segurança, saúde, educação, civilidade, lazer e custo de vida, porém exige o sacrifício da atual posição econômica – emprego e negócio – e posição social – contatos, amigos e família.

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Quem tem sucesso profissional e estabilidade terá maior

dificuldade. As pessoas com relações sociais arraigadas também.

E quem não tem muito a perder nesses dois itens, pode tomar uma

decisão com maior facilidade. Sempre tive um desejo de morar no exterior. O diagnóstico era claro. Não estava nada satisfeito em morar em São Paulo. Trânsito, medo e stress eram sentimentos diários. Tinha arrepios só de pensar na minha filha crescendo nesse ambiente. Mesmo com essa situação indesejável, a perspectiva de abandonar minha carreira me deixava com pé atrás. Foram mais de 20 anos de dedicação exclusiva. Lutei tanto e agora vou simplesmente pegar minhas coisas

e ir embora? Sem coragem, fiz um acordo comigo mesmo para deixar tudo como estava. Tentei achar uma empresa que tivesse filiais no exterior. Decidi não decidir e deixei o meu destino nas mãos de terceiros. Para meu azar as minhas habilidades só serviam para empresas brasileiras e ainda por cima exigiam que estivesse no Brasil.

Precisei ficar doente para tomar a decisão drástica de tirar um ano sabático e repensar minha vida. Ter tempo muda a relação com o mundo. Descobri que a única coisa que realmente falava fundo na minha alma era estudar, ler e escrever. Queria estar sempre envolvido com conhecimento. Tomei um rumo da forma mais simples e orgânica possível. Voltei renovado, convicto de minha vocação para aprender e ensinar. Só quando desisti da carreira executiva é que tive liberdade para escolher onde viver e o que fazer. Hoje faço livros, artigos, relatórios e cursos. Posso morar no Porto e ter todas as vantagens da estrutura de um país do primeiro mundo. E para completar o cenário estou envolvido até o pescoço com

o mercado imobiliário português, como empreendedor, investidor e

expert, simplesmente porque é uma excelente oportunidade. Precisei perder algo – a minha carreira – para ganhar algo mais precioso – a liberdade de escolher onde viver e o que fazer.

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Em retrospecto, as mudanças que realizei foram feitas com base na dor, mas seria muito mais saudável mudar com base no conhecimento e na experiência dos outros.

QUANDO MUDAR FAZ TODO SENTIDO

Nem todo mundo precisa ficar nessa encruzilhada entre carreira, negócios, amigos e um novo local para viver. Existem situações em que o preço cobrado para a mudança é baixo ou perto de zero. O empresário que vai abrir uma filial de sua empresa, que continua a operar no Brasil. Ou o aposentado que pode viver dos rendimentos. As pessoas que mantém laços de amizade, familiar ou contatos em Portugal. Ou ainda o aventureiro que gosta de viajar pelo mundo, que tem a perspectiva de usar Portugal como base para explorar a Europa. Todos esses são casos em que o custo econômico ou social de mudar são reduzidos. O empresário tem a vantagem de poder continuar operando no Brasil. O aposentado tem a segurança de uma renda. Quem tem amigos ou família em Portugal, tem um ponto de partida para a nova vida e os aventureiros, bem, esses não precisam de muito convencimento. É como se o mundo desse uma opção de graça. Poder fazer a escolha de um novo país sem grandes sacrifícios econômicos e/ou sociais é como poder comer o seu prato favorito sem engordar ou ficar doente. Se eu pudesse comer chocolate todo dia sem engordar ou ficar doente, qual seria a dúvida? De forma similar, qual seria a dúvida de quem tem uma opção de graça de mudar para Portugal?

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ONDE PORTUGAL PODE TORNAR SUA VIDA MELHOR

Shangri-La é um lugar paradisíaco situado nas montanhas do Himalaia, onde o tempo parece parar em um ambiente de felicidade, saúde e convivência harmoniosa. Esqueça o Shangri-La. É coisa de livro. Não existe. Também não existe país perfeito. Portugal e a Europa tem muitas vantagens, mas não são perfeitos, mas a vida em Portugal certamente será muito melhor nos seguintes aspectos:

I. SEGURANÇA E CIVILIDADE

Um ponto forte de qualquer cidade de primeiro mundo é a sensação de segurança e a civilidade nas relações humanas. Esse é o resultado de uma rede de suporte social, estabilidade econômica, sistema educacional de qualidade e salários que proporcionam a possibilidade de viver com dignidade. Existe um respeito que permeia todas as relações da sociedade. Senhor e senhora. Bom dia, boa tarde e boa noite. Muitíssimo obrigado. Peço imensas desculpas. São expressões ouvidas diariamente. Respeito que se espalha para as relações de consumo. Não está satisfeito com o atendimento? Não precisa rodar a baiana (não faça, não adianta). Peça o livro de reclamações e automaticamente os órgãos de proteção ao consumidor serão chamados para uma apuração. Estão recusando o fornecimento do livro? Chame a polícia! E ela virá! É sério. Não há na Europa, nem em Portugal, o desespero para tentar garantir os direitos. No Brasil a percepção geral é que é preciso apelar, gritar, peitar ou que for mais preciso para garantir um direito. Adeus civilidade. Em toda a Europa, os seus direitos estão garantidos. O vendedor presta atenção na ordem de chegada e dará a devida atenção quando chegar a sua vez. Nas repartições públicas sempre

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haverá um sistema de acompanhamento e todos serão atendidos no devido tempo. Talvez o resultado mais visível de civilidade, respeito, educação

e boas condições financeiras é o nível de segurança, onde Portugal

está a anos-luz do Brasil. No Ranking Global de Paz (Global Peace Index) da renomada revista The Economist, Portugal está em terceiro lugar, só perdendo para Islândia e Dinamarca. O Brasil está na 108ª posição, atrás de Paraguai e Argentina

Desconfio de pesquisas, então fui a campo para ter uma constatação prática e anedótica. O primeiro indício é do comportamento das pessoas. Há liberdade para sair de dia e de noite. Jovens, adultos e crianças, sem distinção e preocupação. Em pleno verão é comum ver famílias inteiras com bebês e grupos de jovens meninas passeando tarde da noite pelas ruas da baixa (centro histórico). No Porto, já andei em horários que não atreveria no Brasil. Minha filha se desloca sozinha de ônibus e metrô sem problema. Ninguém nunca mexeu com ela. Um assalto à mão armada de um banco é algo para ser comentado e repetido em todo o país por alguns dias com extrema indignação. É algo tão raro que merece todas as manchetes.

O QUE NINGUÉM DIZ SOBRE SEGURANÇA

Não significa que não aconteçam pequenos delitos. O

trombadinha está pronto para atacar nos pontos turísticos, mas é tão medroso que tem medo de cara feia. Carro com vidro quebrado

é uma cena comum. Evite deixar objetos de valor à vista. O consumo de drogas não é considerado um crime há mais de uma década. De vez em quando aparece um usuário na sua frente, mas não é o cenário Walking Dead do centro de São Paulo. Alguns bairros sociais, imóveis de habitação popular, são famosos pelo tráfico de droga, mas a enorme maioria desses

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imóveis é pacífico e muito bem cuidado e não representa nenhum tipo de ameaça.

II. SAÚDE

Outro ponto que vai chocar é a qualidade do serviço público de saúde.

O piloto mais famoso de Portugal, cunhado de um corretor

de meu relacionamento, tinha sofrido um grave acidente na França. Para receber o melhor tratamento possível foi transportado para um hospital público no Porto.

Os hospitais públicos são referência para tratamento das doenças mais complicadas. É difícil para um brasileiro compreender isso. A melhor opção de tratamento para o mais famoso piloto de carros do país é um hospital público. Pense nisso por um momento.

É tranquilizador saber que é possível envelhecer sem se

preocupar com a saúde. Ter que pagar planos de saúde no Brasil, cujos custos sobem acima da inflação, é um dos pontos de maior preocupação para a viabilidade econômica no longo prazo. Como se preparar para um custo que cresce muito mais rápido do que sua renda? Essa preocupação não existe em Portugal. É um dos pontos mais relevantes da análise de quem pense suas finanças de forma estratégica. Pelo fato do serviço público funcionar, o sistema de saúde privado tem condições de cobrar pouco. Um excelente plano fica na faixa de €15 a €60 mensais, contudo a estrutura da oferta de serviço é diferente. O consumidor escolhe uma cobertura de gastos anuais máximos, começando em €5.000 e indo até dezenas de milhares de Euros. É para cobrir consultas, exames e internações mais simples. O pressuposto é de que o caso grave irá parar em um hospital público.

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Outra diferença é que o usuário sempre paga uma parte do custo de utilização. É o sistema de coparticipação. Consultas com médicos particulares custam entre €15 a €20, um check-up completo de sangue €40, um exame de imagem simples é €15 e exames mais complicados, como uma colonoscopia, ficam em €30. Esse sistema evita o exagero no uso e a inflação de custos que tanto prejudica o sistema privado brasileiro. Mesmo no serviço público, as consultas e exames são pagos. Os preços são cerca de metade dos serviços privados, mas exames complexos podem ter uma longa espera nas grandes cidades.

O QUE NINGUÉM DIZ SOBRE SAÚDE

Um atendimento em hospital público em emergência pode demorar muitas horas nas grandes cidades, mas não é nada diferente do que um hospital de primeira linha de um bom plano de saúde do Brasil. No serviço público existe a figura do médico de família. Ele cuida de todos os aspectos da saúde do paciente e encaminha para outros médicos quando acha necessário. Todo processo de avaliação sempre começa por esse médico. O processo de marcação de consultas é demorado nas grandes cidades. Pode-se esperar algumas semanas ou meses, portanto, é aí que reside a maior vantagem de ter um plano de saúde, onde as consultas frequentemente são marcadas para a mesma semana. Fazer exames e consultas particulares sem um plano de saúde é muito caro. Os valores se multiplicam por 5 ou 10 vezes. Dentistas especializados em ortodontia são os mais bem remunerados em Portugal. Aparelhos e implantes são realmente caros. Um aparelho dentário custa de €2.500 a €3.500, podendo chegar a mais de €5.000. Um implante dentário fica entre €700-800. Não é porque se está na Europa que não existem médicos excelentes, bons, médios e ruins. Achar aquele médico que passa

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confiança pode demorar um pouco. A diferença é que no Brasil esse médico irá cobrar R$500 a R$1.000 por uma consulta. Aqui dificilmente ultrapassa os €80 e com reembolso de 50% pelo plano. Existe uma diferença de filosofia da medicina portuguesa. São menos propensos a sair pedindo um monte de exames. Existe uma cultura de check-ups anuais completos que custam €80. É o método mais prático de acompanhar a saúde. Se prepare para NÃO tomar mais nenhuma bronca de médicos. Ninguém vai reclamar que você não fez exercício ou que não seguiu a recomendação. Muito menos vai exigir que você volte a cada três meses. A postura é que somos todos adultos e cada um sabe o que faz da vida.

III. EDUCAÇÃO

A lista de serviços públicos de qualidade não para, e não é por

acaso. A comparação é cruel. O governo português está sempre sendo comparado com os outros países da Europa. Pode ser que o português ache que a educação não está tão boa como na Finlândia e todos irão reclamar por soluções para elevar o nível do serviço público. Também existe um legado de estruturas de serviços que estão sendo implementadas há muito tempo. Minha filha, por exemplo, estuda em uma escola com 107 anos de história. E muitas universidades e escolas estão na mesma situação.

Não precisa construir uma escola desde o início. Só são necessárias adições e reformas, tornando o trabalho bem mais fácil. Sem contar o nível de corrupção na Europa que é muito menor comparado ao Brasil.

A experiência de centenas de anos ajuda muito. A educação

pública de Portugal produz muitas escolas de primeira linha. No ensino secundário, 46 das 100 melhores escolas do país são públicas. No ensino básico, 24 escolas públicas estão classificadas entre as 100 melhores.

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Vou dar um tempo para essa informação sedimentar na sua mente.

E agora vou repetir.

Para ter acesso às melhores escolas portuguesas, não é necessário ter um bolso cheio, pois 46 das 100 melhores escolas de Portugal são públicas e pagas pelos impostos de todos.

Já o ensino universitário tem quatro universidades entre as 500 melhores do mundo (Brasil tem apenas duas). E cidadãos europeus tem as portas abertas para as melhores faculdades do continente.

O Erasmus Mundus é um programa de cooperação

internacional financiado pela Comissão Europeia, que permite a mobilidade de alunos que estejam no ensino superior. Graças a bolsas de estudo, estudantes e pesquisadores de todo o mundo podem realizar um intercâmbio ou mesmo ter sua formação completa em algumas das melhores universidades europeias.

É uma enorme janela de oportunidade para quem pretende

criar os filhos em Portugal. Não é à toa que os portugueses são conhecidos pelo seu bom nível educacional e habilidade de comunicação em várias línguas.

Os custos das escolas particulares são bem inferiores aos

apresentados no Brasil, mesmo as melhores do país giram em

torno de €200 a €500 mensais. Sem burocracia, nem concorrência na matrícula, pois a população portuguesa já é bem idosa e são cada vez menos crianças no sistema educacional. Não há falta de vagas.

O estudo é rigoroso e exigente. Os cadernos de anotação são

inspecionados diariamente e a evolução é acompanhada de perto, com planos de estudo individuais. Exige-se dedicação dentro e fora da sala de aula, em período semi-integral e avaliação em 3 trimestres. O ano letivo começa em setembro e vai até junho do outro ano. Não se preocupe com a receptividade. Os portugueses são acolhedores e, por alguma razão, até gostam do sotaque brasileiro. Os alunos têm uma curiosidade geral com estudantes estrangeiros.

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O QUE NINGUÉM DIZ SOBRE EDUCAÇÃO

Toda criança tem educação pública garantida por lei, porém pode ser que não consiga uma vaga nas melhores escolas públicas.

O sistema português é similar ao americano, onde a escola é

determinada pela localização da freguesia de residência. Em uma freguesia só com escolas ruins, não haverá escapatória a não ser um colégio privado. E mesmo residindo próximo de uma boa escola, pode ser que não tenham vagas. Deixar que o futuro educacional dos filhos possa ficar na mão do

governo é suficiente para pensar seriamente em planejar o pagamento

de um bom colégio privado. Se depois não precisar, melhor.

Na minha primeira reunião de negócios em Portugal, o interlocutor falava baixo e meio para dentro. O sotaque não ajudava. Consegui entender cerca de 30% da conversa. Foi constrangedor e desisti no meio.

Quando voltei em definitivo, logo no começo entendia 50%. Depois de seis meses já conseguia assimilar 90%, mas ainda hoje

é impossível captar tudo que se fala numa mesa de bar.

O efeito de estar exposto a um sotaque diferente, mesmo

sendo a mesma língua de origem, é subestimado pelos brasileiros.

É especialmente complicado para as crianças que tem pouco tempo para se adaptar.

O resultado é muita dificuldade no começo, mas que pode

ser evitada ou diminuída com algumas ações que vamos discutir nos próximos capítulos.

sistema é

concebido supondo alguns conhecimentos prévios. Não tem bolinho de bacalhau no cardápio, mas está subentendido que sempre tem e vai aparecer nas outras mesas. Ninguém vai avisar que a leitura da energia elétrica é sua responsabilidade, afinal de contas todo mundo sabe (menos você).

Na escola, precisa ter cadernos para todas as matérias desde

o primeiro dia, mas não está na lista de materiais e em nenhum

Portugal é o país do subentendido.

Todo

o

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aviso. O aluno vai ter trabalho dobrado para transferir as matérias para os devidos cadernos depois. Ainda na escola, pode ser que não avisem que refeições, livros e apostilas são pagos à parte, mesmo nas escolas públicas. Em restaurantes e cafés não fica claro se há ou não serviço de mesa. Nos hospitais não falam que você precisa passar na recepção depois da consulta para pagar, mesmo quando a consulta foi feita dentro do plano de saúde.

A comunicação não é o forte e não há muita preocupação,

porque está subentendido que todo mundo sabe. Os serviços são pensados para quem já conhece e nunca para quem toma contato pela primeira vez. Se acostume com a ideia de pagar um ou outro mico até aprender, mas nada que seja grave o suficiente para estragar a mudança.

IV. TRANSPORTE

O sistema ferroviário da Europa é simplesmente sensacional.

Portugal não fica atrás, tem trem de alta velocidade ligando o país inteiro. Uma passagem de Lisboa para Porto custa €16. É como se

fosse possível viajar rapidamente entre Rio de Janeiro e São Paulo por uns R$60. Os trens regionais também são de alta velocidade e confortáveis. Cada passageiro tem um assento designado, sem stress. As grandes cidades são irrigadas por trens municipais que parecem metrôs de superfície. Adicionalmente, em Portugal existem 4 sistemas de metrô:

Lisboa, Sul do Tejo (Almada, que está na Grande Lisboa), Porto e de Mirandela. Os metrôs trabalham em intervalos de tempo maiores que os brasileiros, pois foram concebidos para uma menor densidade populacional. Vale dizer que a Grande Lisboa tem “apenas” 2,8 milhões de pessoas e o Grande Porto tem 1,3 milhão de habitantes.

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Os ônibus são novos, equipados com ar-condicionado e wi-fi. É comum ter monitores com a estimativa de chegada e acompanhamento em tempo real via app. Bem-vindo ao primeiro mundo. Nas grandes áreas metropolitanas de Porto e Lisboa sempre tem um ponto de ônibus por perto. Fora dos grandes centros, o transporte já não é onipresente. Um passe mensal com viagens ilimitadas custa cerca de €30 no Porto e €36 em Lisboa. Existem ainda opções de combinar trens

e outras formas de transporte em um mesmo passe.

O que geralmente pira a cabeça de qualquer brasileiro são

os preços das passagens áreas. A Europa foi percussora das companhias aéreas low cost, como Ryanair, Easyjet, Vueling, Transavia e muitas outras. Uma passagem de Lisboa para o Porto pode custar cerca de €9. É muito barato, mesmo sabendo que ainda tem que pagar as taxas portuárias.

Lisboa tem mais opções de destinos, pois é base de várias companhias, mas mesmo Porto e Faro tem muitas opções de voos para Paris, Londres, Amsterdam, Berlim, entre outras cidades, por algumas poucas dezenas de euros. Uma escapada de fim de semana para Paris é algo corriqueiro

e ao alcance de todos. O metrô chega até os aeroportos de Lisboa

e Porto e na maioria das vezes também no aeroporto de destino. Não precisa gastar dinheiro com táxi, nem com estacionamento.

O desenvolvimento imobiliário de Portugal está intimamente

ligado com essa revolução. Uma passagem aérea de Lisboa para Barcelona custaria €300 - €400 há dez anos atrás. Hoje é possível fazer o mesmo percurso por €30. O caminho inverso também é verdadeiro. Franceses, espanhóis, italianos, ingleses, alemães, holandeses, belgas e outros povos de toda Europa podem chegar à Lisboa, Porto ou Faro por míseros €30. Muitas pessoas que antes raramente saíam de seu país, agora fazem passeios de fim de semana e férias em Lisboa, Porto e

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Faro, aumentando a demanda por hospedagem, o que por sua vez comandou a recuperação de todo o centro histórico. Nos próximos capítulos vamos comentar sobre as estratégias para aproveitar e fazer dinheiro com essa demanda por imóveis turísticos. São várias formas e posso desde já garantir que vou surpreender com algumas que não estão em seu radar.

O QUE NINGUÉM DIZ SOBRE TRANSPORTE

O sistema público de transporte é sensacional, mas a grande

surpresa é que carros são tão caros como no Brasil e o combustível

mais caro ainda.

Os carros mais econômicos funcionam com diesel que custa cerca de €1,25 por litro (em 2017). A diferença é que um carro moderno à diesel faz cerca de 15 km/l, totalizando um custo de €8 por 100 km rodados. O desgaste é inferior e a fabricação de melhor qualidade, portanto um carro de 100 mil km ainda tem muito o que oferecer. Existe uma larga preferência por carros de câmbio manual e quem procura carro automático vai ter um problema. Apesar dos carros serem tão caros quanto no Brasil, eles são mais acessíveis por conta do financiamento a custos reduzidos e por longos prazos.

É possível adquirir um carro novo com uma pequena entrada e

prestações mensais de €150 a €300. Existem opções para pagamento de financiamento em 10 anos e o mercado de leasing é enorme. Mas por enquanto esqueça essas opções. É preciso ter um histórico de renda em Portugal para ser possível ter acesso a essas opções, portanto, é necessário planejar a compra de um carro à vista ou usar o transporte público no começo.

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V. CULTURA E LAZER

O investimento per capita em cultura em Portugal é 9 vezes maior que no Brasil. Há uma verdadeira preocupação em promover atividades culturais.

Você não dará conta de participar nem da metade dos eventos. São exibições em museus, eventos gastronômicos, feiras de livros, exibições de carros, música, teatro, mostras de cinema ou atividades físicas.

às

atividades culturais. Se está disposto a investir, Portugal tem um extenso e intenso circuito de festivais de música, principalmente no verão. E fora de temporada, shows menores de músicos e bandas nacionais e estrangeiras. A oferta de lazer também inclui muitos parques – ao redor da minha casa tem 4 grandes, por exemplo. E também há possibilidade de fazer atividades esportivas nas piscinas e ginásios públicos, que embora sejam pagos, são bem acessíveis.

Saúde, educação, transporte, cultura e lazer fazem parte de um pacote de suporte social que está disponível em poucos países do mundo, que não dá nem para começar a comparar com o Brasil e que garantirá uma qualidade de vida superior.

Não

precisa

gastar

muito

dinheiro

para

ter

acesso

VI. CUSTO DE VIDA 40% MENOR DO QUE NO BRASIL

Para manter o mesmo padrão de vida do Brasil, o custo de viver em Portugal é em média 40% menor. As vantagens começam na moradia. Os preços do metro quadrado nas melhores regiões de Lisboa são equivalentes às melhores regiões de São Paulo e Rio de Janeiro (entre €3.000 a €6.000 por metro quadrado), porém a prestação do financiamento do imóvel será 60% menor.

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É como comprar um imóvel com 60% de desconto! A

prestação de um financiamento de €100.000 em Portugal é de €400 mensais, enquanto que no Brasil seria de €990. Se a decisão for ficar em cidades como Porto, Braga ou Loulé, os preços são menores (entre €1.000 a €3.000 por metro quadrado) e aí o efeito é duplo. Metro quadrado e financiamento mais baratos, resultando em prestações ainda mais acessíveis. Mesmo o aluguel nas regiões mais procuradas tem um preço menor do que o similar brasileiro. Um dos principais destaques é o custo da educação, que pode até chegar perto de zero nas escolas públicas e algumas poucas centenas de euros nas escolas privadas de primeira linha. Outro item de grande impacto é o plano de saúde, que no Brasil é caríssimo e quase inviável, pois sobe muito mais rápido do que a inflação e a renda. Os planos de saúde em Portugal são muito baratos e fornecem as coberturas necessárias, representando uma grande economia no orçamento.

Os outros itens do orçamento doméstico também tendem a ser mais baratos em comparação ao Brasil. Um almoço completo do dia a dia custa entre €4,50 e €10. Um supermercado para uma família de três fica na faixa de €400 - €500.

O pacote de televisão e internet começa em €23 e um plano

de celular com 3GB de dados e ligações ilimitadas é €11 mensais. A academia se situa entre €15 e €40 mensais. Uma boa escola

entre €200 e €400.

O condomínio é na faixa de €15 - €40, porque não precisa de

segurança. Os planos de saúde variam por idade e cobertura, mas

ficam na faixa de €15-60 por pessoa.

A título de exemplo, a comparação do custo de vida nos

melhores bairros de São Paulo e do Porto resultam em uma

diferença de 43%.

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Comparativo Orçamento

 
 

Casal com filho(a)

 
 

Porto

São Paulo

Diferença

Aluguel

R$2.280

R$2.500

 

Seguro Saúde

R$274

R$1.800

 

Transporte

R$341

R$900

 

Educação

R$1.447

R$3.000

 

Consultas e Remédios

R$162

R$550

 

Supermercado

R$1.520

R$2.500

 

Agua e esgoto

R$175

R$150

 

Eletricidade

R$228

R$150

 

Gas

R$91

R$100

 

TV, Internet, Celular

R$262

R$400

 

Restaurantes e Lazer

R$475

R$600

 

Academia

R$152

R$160

 

Gastos pessoais

R$285

R$300

 

Taxas bancárias

R$19

R$30

 

Férias

R$631

R$1.583

 

Total

R$8.342

R$14.723

-43%

Mas não adianta fazer comparações genéricas, pois cada família tem necessidades específicas e custos diferentes. No capítulo 5, teremos orçamentos com custos detalhados para que cada um estime o seu.

O que posso garantir é que é possível desenhar um orçamento

para ter grande qualidade de vida com uma redução substancial em relação ao Brasil. Desde já adianto que todas essas contas não são suficientes para tomar uma decisão. É preciso também avaliar as possibilidades de receitas, ganhos e rendimentos do mercado imobiliário português que será o tema dos dois próximos capítulos.

COMO TOMAR A DECISÃO CORRETA PESANDO TUDO NA BALANÇA

O primeiro passo é definir o custo de se mudar, avaliando o que

será deixado para trás em termos econômicos (emprego e empresa) e sociais (família, amigos e network). Já as vantagens e desvantagens de fazer uma mudança para Portugal estão bem delineadas.

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Quem deixa muito pouco ou nada deveria pensar seriamente na possibilidade de mudar, assim como quem pode tentar sem grandes consequências, como aposentados, pessoas com rendimentos de aplicações e imóveis ou de empresários que consigam manter o negócio operando no Brasil. Esses são os casos em que existe uma opção de graça para poder viver em um local com proposta de qualidade de vida superior com um custo menor. Para quem precisa abandonar carreiras, negócios e relações sociais por completo, já ficou claro o que esperar. Não é o Sangri- la, mas é uma oferta robusta de excelentes serviços públicos e um custo de vida mais barato que o brasileiro. Fechou na decisão de mudar com 100% de convicção? O próximo passo é ter 100% de convicção dos fundamentos dos negócios imobiliários em Portugal. Como recomenda Warren Buffett, só invista em negócios que consiga entender e estimar com alto grau de confiança. No próximo capitulo você vai entender porque Portugal é o melhor local para negócios imobiliários no momento. É sensacional e está alguns anos à frente do Brasil.

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CAPÍTULO 2

PORTUGAL É O MELHOR LOCAL PARA O IMOBILIÁRIO

CENA 1: “AJUDANDO UM AMIGO”

- Meu amigo está procurando um imóvel pronto para comprar.

Precisa ser no centro histórico. É um primeiro teste. Está disposto

a investir muito mais se tiver bons resultados.

A frase seria suficiente para abrir todas as portas possíveis

em qualquer imobiliária no Brasil. Os corretores não largariam do

pé até que o negócio se concretizasse. Já em Portugal, o corretor não consegue disfarçar a insatisfação. É um pedido quase impossível de ser atendido. Na maior imobiliária da cidade do Porto, só existiam 2 imóveis com esse perfil e, mesmo caros e longe do ideal, foram vendidos em menos de uma semana. Os corretores deixaram claro que só continuariam atendendo se ele considerasse o investimento em imóveis na planta. Fazia tempo que não via alguém abandonar um cliente tão rapidamente.

CENA 2: “AVALIANDO INVESTIMENTOS”

- Estão pedindo €1.500.000 pelo prédio, como tem excelente

localização, recomendo que os senhores avaliem rapidamente.

- Imagina. É papo de vendedor. É para ativar o medo da perda.

Já li isso em livros. Vamos analisar com calma e fazer uma oferta depois de ver todas opções.

Em menos de 15 dias, o retorno inevitável.

- Senhores, queria avisar que infelizmente o prédio foi vendido, mas temos um outro prédio na mesma rua por €2.150.000.

O corretor não estava blefando.

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MERCADO AQUECIDO E MUITAS OPORTUNIDADES

O mercado imobiliário português está realmente aquecido. Para os investidores brasileiros é um tremendo exercício de adaptação. A decisão precisa ser rápida e certeira, pois tem muita oferta fora da realidade. Mesmo assim, não há nada mais satisfatório do que trabalhar em um mercado com liquidez e preços ascendentes. Aumenta a confiança do investidor e dos empreendedores, que podem transformar seus ativos em dinheiro com rapidez e lucro. É muito fácil vender. Portugal se tornou um país extremamente atrativo para prestar serviços, empreender ou simplesmente investir. Há muito dinheiro rolando entre comissões, salários, honorários, aluguéis e vendas. Os corretores conseguem fechar negócios e receber boas comissões, afinal de contas a demanda é muita alta e vende-se com facilidade. Os arquitetos estão com as agendas cheias de projetos, principalmente de reforma de prédios históricos, assim como, há uma enorme demanda por designers de interior e decoradores. Os construtores recebem cotações para obras diariamente e estão sempre procurando por pedreiros, ajudantes, eletricistas, encanadores, azulejistas e pintores. Advogados e contadores estão muito ocupados com a abertura de empresa, análise de contratos e documentação de imóveis. Os gestores de apartamentos turísticos recebem boas comissões para administrar imóveis em aluguel de curta duração que dispara a contratação de serviços de limpeza, manutenção, lavanderia, recepção de hóspedes e entrega das chaves. Os investidores têm possibilidade de retornos acima da média europeia e brasileira, com aluguéis de curta temporada e aluguel de longo prazo tradicional.

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E ainda tem a possibilidade de valorização expressiva com a contínua atratividade do investimento imobiliário frente às aplicações financeiras europeias. Os empreendedores conseguem realizar projetos imobiliários com excelentes margens e retornos, tanto na venda, como na manutenção em carteira para o recebimento de aluguéis. Mas palavras são só palavras, então quero mostrar três provas fundamentais da robustez dos mercados de imóveis e hospedagem em Portugal.

VENDA DE IMÓVEIS CRESCENDO COMO NUNCA

Nada como muitas vendas para animar qualquer participante de mercado. Portugal assinalou mais de €4,6 bilhões em transações de imóveis residenciais em um único trimestre de 2017, representando mais que o dobro do que o mesmo período de 2012. Não há notícia melhor. É uma tendência clara de crescimento que se estabeleceu em 2012 e que não dá nenhuma pista de redução de ritmo.

Transações Imobiliárias - Portugal (milhares)

16.000

14.808

14.000 12.475 12.000 9.541 10.000 8.319 7.726 8.000 6.000 4.000 2.000 - 2012 2013 2014
14.000
12.475
12.000
9.541
10.000
8.319
7.726
8.000
6.000
4.000
2.000
-
2012
2013
2014
2015
2016
Fonte: Instituto Nacional de Estatísticas

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RECEITAS DE HOSPEDAGEM NOS MÁXIMOS

O turismo não fica atrás. Portugal atingiu o máximo de receitas de hospedagem, marcando um crescimento de 75% em comparação a 2009.

Receita de Hospedagem (Bilhões)

2,1 1,8 1,6 1,4 1,3 1,3 1,2 1,2 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2,1
1,8
1,6
1,4
1,3
1,3
1,2
1,2
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016

Fonte: Instituto Nacional de Estatísticas

PREÇOS PARA O ALTO E AVANTE

Por último, mas não menos importante, os preços dos imóveis reagiram com força. Os centros históricos de Lisboa e Porto valorizaram mais de 85% desde 2009.

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Fonte: Confidencial Imobiliário Fonte: Confidencial Imobiliário EXISTE RAZÃO PARA ESSE SUCESSO Não é por acaso

Fonte: Confidencial Imobiliário

Fonte: Confidencial Imobiliário Fonte: Confidencial Imobiliário EXISTE RAZÃO PARA ESSE SUCESSO Não é por acaso que

Fonte: Confidencial Imobiliário

EXISTE RAZÃO PARA ESSE SUCESSO

Não é por acaso que Portugal vai bem em seus negócios imobiliários e turismo. Inserido no mercado comum europeu, com mais de 500 milhões de habitantes, Portugal é destino certo para turistas, aposentados e investidores imobiliários.

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ONDE PORTUGAL É IMBATÍVEL

Existe uma conjunção de atributos que tornam a proposta portuguesa simplesmente imbatível, incluindo segurança, hospitalidade, clima, incentivos de impostos, baixos custos e uma oferta completa de opções turísticas.

I. SEGURANÇA

Não chega a ser surpresa que Portugal seja muito mais seguro

do que o Brasil – convenhamos que não seria um grande feito, porém

é surpreendente saber que o país é mais seguro que 99% de seus

pares de primeiro mundo e de qualquer outro destino turístico.

Um parisiense reconhece em Portugal um local mais seguro que a sua própria cidade. Assim como reconhecerá o inglês, alemão, espanhol e holandês.

E da mesma forma pensam mais de 99% dos habitantes do

planeta. As únicas exceções serão Islândia e Dinamarca, únicas

capazes de deixar Portugal para trás no Global Peace Index da The Economist.

As razões de toda essa segurança – que podem estar entre religião, educação, distribuição de renda, cultura ou política antidrogas – não importam muito. O essencial é saber que estaremos seguros quando aterrissamos em Lisboa, Porto, Faro ou qualquer outra cidade.

E a fina ironia é que os problemas de segurança mundiais foram os propulsores da redescoberta do país.

A famosa primavera árabe afastou os turistas do norte da Europa

de destinos populares de férias como Turquia, Marrocos e Egito.

Os franceses que não curtem muito falar outras línguas perderam todas as opções na África, que passa por um período de instabilidade geopolítica terrível.

E até destinos mais tradicionais, como a Grécia, sofreram

com manifestações de cunho político e econômico, atrapalhando

a reputação do país.

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França,

Inglaterra e Espanha convivem com ataques terroristas cada vez mais violentos, sem falar no Brasil, que sofre com violência endêmica.

Toda essa instabilidade de concorrentes e vizinhos tornou

possível uma primeira visita de turistas que de outra forma iriam para Turquia, Grécia, Marrocos, Egito ou outros países africanos

e mediterrâneos. E a partir dessa primeira visita, Portugal soube agarrar a oportunidade para cativar o cliente. Can’t skip Portugal. Os novos turistas trouxeram dinheiro para pagar diárias,

refeições, compras, táxis, corridas de Uber e passeios de barcos

Outros

países

do

continente,

como

Alemanha,

e

tuk-tuks. Os empreendedores começaram a reformar suas casas

e

as cidades faturam mais em impostos e taxas, investindo na

recuperação do equipamento público, que por sua vez chama mais turistas, que incentivam a entrada de novas lojas, restaurantes e atrações turísticas.

É um círculo virtuoso de novos turistas, melhor hospedagem, cidades mais bonitas e limpas, novas lojas e restaurantes e, portanto, mais turistas. Afirmamos com convicção que Portugal é imbatível em segurança para quem pretende visitar ou morar.

II. A VONTADE DE RECEBER BEM

Paris, novembro de 2012. A viagem a trabalho acabou e tenho um dia livre para visitar a cidade luz. Saio para andar e chove com insistência (não posso culpar o clima). O restaurante do café da manhã é de uma brasileira. Sou muito bem atendido. Essa será a única experiência agradável do dia. Entro em um restaurante na hora do almoço. Peço a comida e algo para beber. Tudo em francês, mesmo em uma zona turística. Me viro para achar o banheiro. Na porta tem uma senhora (funcionária) que por alguma razão fica o tempo todo gritando em francês comigo. O desprezo dela por eu não dominar a língua era evidente.

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Volto para minha mesa. Chega um dos piores bifes que já comi. Oleoso e duro como uma sola. O garçom esqueceu a bebida e sumiu, ainda bem que tinha água na mochila. Tento me recuperar dos contratempos no jantar. Paro em um

famoso café da cidade. É um local onde intelectuais e escritores circulam. Já apareceu em filme. Peço uma coisinha para comer.

O garçom é profissional e atende dentro do esperado, porém toda

conversa acontece em francês. A comida também não agrada, nem atrapalha. A conta é de mais de €50. Corta para Lisboa. Jantando à negócios, reparo na outra mesa onde um francês acabou de sentar. Em francês, pede o cardápio, também em francês. Toda a conversa com o garçom é em francês. Logo ali do lado, um casal de espanhóis está pedindo um reforço no vinho, prontamente atendido pelo mesmo garçom falando em espanhol.

E obviamente o mesmo garçom é muito gentil em oferecer pratos especiais e um cálice de vinho do Porto no final, por conta da casa. Conta total por pessoa de €20. Pode falar o que quiser de Paris, mas a melhor experiência para o turista será em Lisboa. O garçom vai se esforçar para falar

a língua nativa, fazer sugestões e esperar com a mais devotada

paciência por sua decisão. Sem pressa. Você precisa procurar muito para achar um restaurante que sirva comida ruim. E ninguém vai ficar gritando com o turista que não entende a língua. Pelo contrário, a reação inicial de um português é se adaptar à língua nativa do visitante. Se alguém começa a falar espanhol, tenta-se falar espanhol. Se for inglês, a resposta será em inglês. E até o francês tem o privilégio de poder falar a língua de sua pátria mãe (com exceção desse escriba que não fala patavinas). Ter flexibilidade para falar várias línguas é indicativo da vontade de receber bem. A hospitalidade é uma questão de educação e civilidade, que são temas importantes para o país. O português tem orgulho de seu país, sua comida, tradição, arquitetura, monumentos e história. E tem prazer de apresentá-los para estrangeiros. É como receber um parente ou amigo que visita sua cidade favorita pela primeira vez. Talvez até fiquem meio ofendidos se você não gostar.

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Portugal tem prazer e faz questão que o turista goste da experiência. A possibilidade de alguém viver um desastre como o que tive em Paris é mínima. Afirmo com alto grau de convicção que Portugal é imbatível na hospitalidade, e na vontade de receber bem, e que são componentes essenciais do sucesso do turismo e de posicionar Portugal como destino para imigrantes.

III. NÃO TEM TEMPO RUIM

Abra o computador e puxe um mapa com as temperaturas na Europa. Repare que o Algarve (procure pela cidade de Faro) estará entre as maiores temperaturas. Lisboa se destacará entre as capitais europeias mais quentes e ensolaradas. Seja no inverno ou no verão, as temperaturas de Portugal são maiores que a grande maioria da Europa. As temperaturas médias raramente são inferiores a 10ºC no inverno e ultrapassam os 30ºC no verão. Coloque-se no lugar de alguém do norte da Europa. São muitos meses de tempo fechado, chuva e frio. O sol vai embora às 4h da tarde no inverno. Para essas pessoas o evento climático mais raro é um dia de sol e calor, que é celebrado com longas horas lagarteando nos parques. Os brasileiros podem até achar as temperaturas de Portugal muito baixas no inverno, mas os europeus discordam. Viver em um país com clima quente e ensolarado é uma benção. É algo raro em seu país de origem. E tudo que é raro tem alto valor. Não é à toa que tem uma legião de ingleses morando no Algarve, franceses, holandeses e alemães nas ruas de Lisboa, Porto e Braga, entre outros. O clima ameno durante cerca de 10 meses é magnífico para o turismo. Incentiva a escapada de fim de semana e férias de praia, surf, golfe, rios, cachoeiras, vinhedos e campos.

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E o aposentado europeu endinheirado acorda todo dia

agradecendo pela oportunidade de não ficar mofado e pagar mico

de andar de bermuda, sandália e meia durante grande parte do ano.

Portugal é imbatível no clima, principalmente do ponto de vista do europeu que tem mais dinheiro e vem do norte do continente. Para ele, não há clima mais atraente do que o de Portugal.

IV. A VANTAGEM DE PAGAR MENOS IMPOSTOS

O ano era 2009 e todos os países do primeiro mundo sofriam as consequências de uma crise de crédito sem precedentes. Se emprestou muito dinheiro para quem não podia pagar e agora estavam todos com medo que o sistema financeiro não aguentaria.

Portugal ficou muito abalado. Os bancos portugueses foram irresponsáveis emprestando muito dinheiro de forma errada. Quando

o sinal amarelo acendeu, percebeu-se que as pessoas não tinham

renda e que os imóveis dados em garantia tinham desvalorizado.

Foi um desafio não entrar em colapso, mas Portugal mostrou que não tem vocação para o desastre. Contas públicas foram ajustadas e as ações implementadas tem efeitos positivos na economia portuguesa até hoje. Portugal aproveitou a forte crise para melhorar a sua

competitividade, tornando-se um país mais atraente para viver

e

investir. Um dos destaques foi o Estatuto de Residente Não Habitual.

O

nome é horrível e confuso, mas o que importa é o resultado:

isenção dos impostos sobre toda a renda obtida no exterior por um período de 10 anos.

As exigências são mínimas e a burocracia para obter o estatuto

é das mais simples possíveis. Para se qualificar é só não ter sido

residente em Portugal nos últimos cinco anos – daí o nome residente não habitual – e passar mais de 183 dias morando no país. Um estrangeiro que se mude para Portugal pode obter o estatuto e isenção de impostos em 72 horas em um site do governo. Simples e rápido.

36

Os efeitos no poder de compra e na qualidade de vida são avassaladores.

O francês pode economizar até 45% de impostos sobre

sua aposentadoria. É um ganho de poder de compra de até 82%. Uma aposentadoria de €3.000 garante um estilo de vida de classe média em Paris.

Já em Portugal, considerando que ele vai adquirir um imóvel e

não se preocupará com aluguel ou prestações, os €3.000 mensais proporcionam uma vida repleta de passeios, restaurantes, cafés,

vinhos e muito mais.

A mesma conta é verdadeira para Inglaterra, Alemanha,

Suécia, Dinamarca, Bélgica, Holanda, Finlândia, Áustria, Suíça e Noruega, para citar alguns. Em termos financeiros e em qualidade de vida, não há lugar melhor para imigrar, por isso afirmo com gosto que Portugal é imbatível para quem quer fazer seu dinheiro render mais quando estiver aposentado. Do ponto de vista de negócios imobiliários, o estrangeiro que chega, logo procura uma casa para morar. Os ingleses preferem o golfe e praia de Algarve. Já os franceses gostam da arquitetura de cidades antigas, com preferência para Lisboa e cada vez mais Porto. Os chineses gostam de ficar em edifícios modernos do Parque das Nações em Lisboa. E os brasileiros são simplesmente fissurados por Cascais e Matosinhos, devido ao estilo de vida praia. O dinheiro dos aposentados europeus é um grande indutor de demanda para o mercado residencial, principalmente nas grandes cidades portuguesas, como Lisboa, Porto, Braga e Loulé.

V. UM PAÍS LOW COST

O fenômeno das empresas aéreas low cost mudou todo o

panorama do turismo. É possível fazer viagens entre Porto e Lisboa por €9 (sim, você não leu errado, €9 por trecho) e uma conexão Lisboa e Barcelona com meros €30.

37

Pense em uma cidade europeia importante e haverá uma ligação aérea low cost chegando a Porto, Lisboa ou Faro.

Muitas pessoas que antes nem pensavam em viajar nas férias, podem conhecer cidades europeias. Quem só viajava nas férias, agora faz escapadas de fim de semana.

A entrada dos voos low cost mudou toda a dinâmica do turismo

em Portugal e na Europa, aumentando o volume de passageiros.

A primeira resposta de Portugal foi aumentar a oferta de quartos

de €15-€20 por noite nos famosos hostels. Em um segundo momento, o mercado se sofisticou e aumentou a oferta de apartamentos (via plataformas digitais como Booking e AirBnB) e de hotéis.

E vivemos uma terceira onda, com uma oferta de hotéis e apartamentos cada vez mais luxuosos e sofisticados. Mesmo com toda essa evolução, os custos de alojamento para turista em Portugal são dos mais baratos na Europa.

Diárias Médias Hotéis (/dia)

300 250 200 150 100 50 -
300
250
200
150
100
50
-
Médias Hotéis ( € /dia) 300 250 200 150 100 50 - Fonte: PwC ALIMENTAÇÃO LOW

Fonte: PwC

( € /dia) 300 250 200 150 100 50 - Fonte: PwC ALIMENTAÇÃO LOW COST Salamanca
( € /dia) 300 250 200 150 100 50 - Fonte: PwC ALIMENTAÇÃO LOW COST Salamanca

ALIMENTAÇÃO LOW COST

Salamanca é uma belíssima cidade espanhola situada há uma hora da fronteira portuguesa. Muito bem cuidada, tanto na parte

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moderna, como no centro histórico. É um modelo de qualidade de vida da Europa. E o espanhol sabe viver e se divertir. Começa a trabalhar mais tarde. O comércio fica fechado para siesta por horas e a noite é um caso à parte. Tapas, vinho e cerveza rolando. Alegria no ar, porém não pude deixar de reparar que os custos para aproveitar toda essa oferta eram bem maiores do que em Portugal. Uma refeição completa no almoço, por exemplo, com pão, entrada, prato principal, bebida, sobremesa e café em Salamanca dificilmente custará menos de €20. Aqui do lado de casa, tem o restaurante de um senhor que oferece pão, sopa, prato principal, 1/2 litro de vinho, café e sobremesa por €5,50. Mesmo nos locais mais turísticos, existem os menus do dia por €6 ou €7. Um casal com dois filhos gastará €52 a mais por dia na bela Salamanca. A diferença de custo seria suficiente para pagar a passagem área. É relevante. Este será um tema recorrente na comparação com Portugal. O custo é muito menor do que outros países do continente. Comprar uma casa em Londres é cinco vezes mais caro do que Lisboa. A cerveja é três vezes mais pesada no bolso e o vinho sai pelo dobro. Para quem vive de aluguel, Londres é uma verdadeira tortura, tendo um custo quase três vezes maior. É certo que se ganha muito dinheiro em Londres, o que justificaria um custo de vida mais alto, mas o ponto é que para o londrino a melhor decisão a se tomar é ter o salário inglês – através da aposentadoria – e o custo de vida português. As mesmas premissas são verdadeiras para 21 de 30 capitais europeias e para moradores de outras 99 cidades europeias que apresentam custo de vida superior a capital portuguesa.

39

140

Índice de Custo de Vida

120 100 80 60 40 20 -
120
100
80
60
40
20
-

Fonte: Numbeo

Por todas essas razões é que não tenho dúvida em afirmar que Portugal é um dos países mais atrativos para viver e visitar no velho continente.

VI. PRAIA, CAMPO, GOLFE, VINHEDOS, MONTANHA, HISTÓRIA E ARQUITETURA, TUDO JUNTO E MISTURADO

Lisboa é uma das cidades mais antigas da Europa. Já passou por poucas e boas. Invadida e dominada por mouros, romanos e espanhóis. Aguentou um terremoto horroroso no século XVIII. Presenciou traições e mortes de reis, rainhas e políticos. E também alianças com papas, reis e governantes de outros países europeus. Teve seus heróis e vilões. Derrotas e vitórias. Mesmo para o europeu, acostumado com história, Lisboa é acima da média. As ruas estreitas, as imensas ladeiras, a arquitetura única, o bonde elétrico e o restaurante do Manel completam uma experiência única, diferente e original, que o mundo inteiro deseja. Portugal é o local da história, arquitetura e da descoberta. É o diferente, caseiro e acolhedor que faz tanto sucesso.

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Como se não bastasse são poucos minutos de trem ou carro para chegar à praia. Não é prainha fraca. Areia fofinha e tudo mais. Cenário de nordeste do Brasil. Só não espere água quente, que é pedir demais, mas tanto ao sul quanto ao norte do país, o litoral é um show de imagens. E sim, senhor, algumas praias são muito boas para o surf. Boas até demais para o meu gosto. Nazaré é sede de campeonatos mundiais de ondas gigantes. Portugal também tem muitos sites para esportes baseados no vento, como windsurf e kitesurf. Ainda há a opção das praias fluviais. Essas são as minhas preferidas. Areia e água doce, limpa e cristalina. Espaço para todo mundo. Ainda no interior, tem montanhas, planícies e vinhedos. Uma visita à uma vinícola, um almoço e uma estadia em um hotel de charme são experiências simplesmente memoráveis. Querendo fazer bonito em todas as frentes, Portugal ainda tem neve. No inverno sobe-se à montanha para uma estação de ski na Serra da Estrela, famosa também pelos seus queijos. Golfista é tudo fanático. Não existe meio termo. Ou joga e é fanático ou desiste logo de cara. Ter a oportunidade de jogar o ano inteiro é o nirvana atingido na terra. As temperaturas amenas do Algarve tornam o sonho realidade para os golfistas europeus. Portugal foi eleito o melhor destino para golfe do mundo nos últimos três anos (Golf Awards). Como é possível encontrar tanta opção em um país que tem somente 700km de extensão é um mistério, mas o resultado é claro: tudo junto e misturado, tem opção de destinos e atividades para todos os gostos e vontades. Portugal é imbatível em experiências pela conjunção da oferta de praia, campo, golfe, vinhedos, montanha, história e arquitetura.

COMPETIVIDADE

IMOBILIÁRIOS

ABSURDA

NOS

NEGÓCIOS

Encontre um país que reúne os seis itens – segurança, hospitalidade, clima, impostos favoráveis, custo de vida baixo

41

e oferta turística completa – e terá a GARANTIA de um mercado imobiliário sólido e ativo. Os turistas precisarão de camas para dormir e os imigrantes de casas para morar. Simples assim. A proposta de valor de Portugal, ou seja, a relação entre o quanto o país entrega e aquilo que cobra, é uma das melhores do mundo. É um posicionamento competitivo de alto nível. A Dinamarca tem melhor segurança, porém o clima é miserável. O suíço tem melhor saúde, porém o custo é dos mais altos da Europa. Espanha pode ter um clima similar, porém tem sérios problemas de terrorismo. A República Tcheca tem custos levemente menores, mas não é uma maravilha de segurança e clima. Malta tem impostos menores, porém não tem a variedade de oferta turística. Com um profundo entendimento dos fundamentos da demanda, demos um passo importante para atingir 100% de convencimento de que vale a pena trabalhar e investir no mercado imobiliário português. Para concluir essa fase de formação de convicção, agora precisamos estimar com alto grau de certeza qual é o potencial de ganhos para cada tipo de negócio.

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CAPÍTULO 3

O

IMOBILIÁRIOS

POTENCIAL

DE

GANHOS

DOS

NEGÓCIOS

A conversa girava em torno de viagens e locais para morar.

Carlos queria saber sobre minhas cidades americanas preferidas. Não precisei nem pensar: Yosemite, Grand Canyon Muir Woods e Everglades, nessa ordem. Não tinha e não tenho nenhuma cidade preferida.

E Nova York? É muito legal, você não gosta? Não, não tem

lugar que mais deteste. Virou sinônimo de viagem a trabalho, mas não só por isso, é uma cidade árida, bruta e caótica.

E as opiniões divergentes continuaram. A esposa do Carlos

chegou a chorar quando viu o Algarve pela primeira vez. Tudo tão belo, limpo e arrumado. Paisagem de tirar o folego. Ficou apaixonada.

Já a minha família, depois de tantos anos convivendo com mais de 30ºC no interior de São Paulo, não pode nem ouvir falar em tanto calor como do Algarve. As opiniões diferentes são um fato da vida. Diversidade é essencial para equilibrar o sistema. O que seria de Nova York se todo mundo tivesse a minha opinião? Provavelmente um lugar triste e abandonado.

E o que seria do setor imobiliário se todos tivessem a mesma

opinião? Um ambiente sem oportunidades. Cada transação só é possível porque existem opiniões, preferências, objetivos e

situações financeiras diferentes.

Uma transação pode fazer sentido para todos. O vendedor realiza lucros (que nunca deixou ninguém pobre), enquanto o comprador melhora a carteira de investimento, substituindo aplicações financeiras de baixo retorno.

O que importa é que a transação faça sentido do seu ponto de

vista, havendo um encaixe perfeito entre o investimento e objetivo,

envolvimento e complexidade desejados.

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ENVOLVIMENTO: QUER BOTAR A MÃO NA MASSA?

O Luiz é um cara estranho. Para ele canteiro de obras é parque

de diversões. Ninguém tem mais entusiasmo para conseguir um

desconto ou economia de materiais. Ele adora uma encrenca.

Luiz é um operador. Gosta de se envolver ao máximo em tudo. É uma grande vantagem, proporciona maiores retornos no segmento imobiliário.

O empreendedor que constrói, vende ou aluga diretamente,

gerencia a cobrança e manutenção dos imóveis terá melhores

resultados. E muito mais trabalho.

É simples de entender. Construir é de 20% a 40% mais

barato. Corretores custam 5%. A comissão em um imóvel residencial é de 100% do primeiro aluguel e 10% dos alugueis mensais. O gerenciamento de um imóvel para turistas custa de 25% a 35% das receitas. Faça tudo sozinho, economize um caminhão de dinheiro e gaste muitas horas de trabalho. Não vamos nos enganar, parece um emprego, mas pode fazer sentido para pessoas com o perfil operador, como o Luiz. Ache um terreno ou prédio com potencial de reforma. Invista na compra, aprove projeto e comece a vender, ao mesmo tempo que gerencia a construção. Entregue e realize um bom lucro. Quem escolhe fazer toda essa via sacra terá um retorno maior, pois trouxe para dentro de casa o lucro do incorporador. Dá muito mais trabalho, mas a matriz de retornos fica mais atraente. Decidir seu nível de envolvimento é essencial para saber estimar os resultados esperados. Não há como ter retorno de incorporador comprando imóveis prontos. Não há como esperar resultados de operador, terceirizando o dia-a-dia. Não há nada de errado em optar por um extremo ou outro, desde que seja compatível com sua disposição e disponibilidade de tempo.

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OBJETIVO I: RENDA RECORRENTE

Não seria legal se todo mês pingasse dinheiro suficiente para pagar as contas? E que esses depósitos acontecessem independente de trabalhar? Independência financeira é conseguir pagar todas as contas sem depender do trabalho. É sem dúvida um dos grandes luxos da sociedade moderna. É poder ser dono do próprio tempo e fazer aquilo que der na cabeça (inclusive continuar trabalhando). Os imóveis são seus melhores amigos para atingir o objetivo de renda para independência. Os fluxos de recebimento são confiáveis, repetitivos e de fácil estimativa.

Portugal tem grandes oportunidades em imóveis de renda nos segmentos de aluguel residencial, quartos e apartamentos para turistas, além de escritórios e galpões para empresas.

É a solução perfeita para aqueles que preferem baixo

envolvimento. É questão de comprar certo e colocar para alguém administrar, porém só vai funcionar se o capital necessário estiver disponível. O dinheiro para compra (ou pelo menos para a entrada) deve estar na mão para essa estratégia funcionar.

OBJETIVO II: VALORIZAÇÃO

A implantação da República em 1910 foi um evento histórico marcante de Portugal. Eram anos conturbados, com infinitas trocas de governantes. A intenção era arrumar a casa, já que a monarquia não funcionava mais.

O ano de 1910 também marcou o primeiro decreto de

congelamento dos aluguéis pelo período de um ano. E infelizmente foi só o começo. Houve uma sequência interminável de novos decretos e leis que proibiam o aumento.

Aluguéis sem reposição da inflação tem um sabor amargo para proprietários. Impossibilitam qualquer tipo de conservação. Como seria possível consertar um imóvel recebendo um aluguel

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de menos de €10 mensais? Ainda mais sabendo que os contratos poderiam ser passados de pais para filhos, em um círculo vicioso de baixa rentabilidade? Passadas algumas décadas, o resultado dessa política ficou evidente. A mais completa degradação das cidades. Dez anos atrás ninguém queria saber de morar nos centros históricos. Violência e degradação afastavam a população e os turistas.

Aos poucos a maré virou. A lei mudou para proteger os proprietários, ao mesmo tempo que a chegada dos turistas incentivou a transformação de imóveis degradados em hostels baratinhos.

E aos poucos a recuperação tomou um rumo de completa

transformação, com novos apartamentos para turistas, hotéis e

estrangeiros.

O que era problema no passado, agora virou oportunidade.

Para quem busca valorização, uma das estratégias mais óbvias é comprar, reformar e vender esses imóveis. Ainda há estoque com potencial para se tornar um imóvel turístico ou residencial com boa localização, perto de transporte, trabalho, lazer e atrações turísticas. Vários projetos de reabilitação de prédios inteiros estão sendo constantemente lançados nas cidades de Lisboa e Porto e podem ser excelentes opções para quem quer obter valorização, mesmo não querendo gerenciar uma obra. É só comprar na planta. Aqueles com maior capital podem contratar empresas de gestão de investimentos imobiliários para fazer a seleção de imóveis, gerenciar a obra e realizar a venda.

COMPLEXIDADE DA OPERAÇÃO

O telefone toca às 3:00 da manhã. O hóspede perdeu as chaves do apartamento. É algo que só o gestor do apartamento pode resolver. É lá se foi o sono. Voltar a dormir não vai ser fácil.

O turista francês estacionou em local proibido, contra a sua

recomendação. O carro foi guinchado. Ele quer restituição das

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despesas e auxílio na liberação do veículo. Mais um pepino para

o gestor.

O aquecedor a gás não funciona. O inquilino não pode tomar

um banho. É inverno. O dono do imóvel precisa achar um técnico

para verificar e resolver o problema. As 10 televisões que seriam instaladas nos apartamentos

foram roubadas na noite passada. É tarefa do incorporador acionar

o seguro e repor o equipamento, reconhecendo o eventual prejuízo. Esses são alguns exemplos de casos reais que mostram a

complexidade de tocar negócios imobiliários no dia-a-dia.

O nível de complexidade da operação define também o

conhecimento exigido. Um imóvel de aluguel residencial pode passar anos sem apresentar problema, enquanto um imóvel para turistas pode ter vários em único dia. Quanto mais pessoas e recursos envolvidos, maior a chance de surpresas. Operar um hotel completo, que tenha recepção 24 horas, restaurante, lavanderia e área de lazer é o ápice da complexidade. Grande staff e exigências. Alto nível de complexidade. Recomendável para profissionais.

Um hostel já é menos complicado. O hospede é mais relaxado

e o staff menor. Se houver alimentação, geralmente é uma cozinha self-service. É algo que é possível aprender.

Um apartamento ou quarto para turistas sem recepção 24 horas, restaurantes ou área de lazer fica em terceiro lugar. A lista de demandas dos hospedes pode ser infinita, mas geralmente vêm e vão sem maiores consequências.

O aluguel residencial é bem mais tranquilo. Existe um esforço

inicial para contratação e acomodação de um novo inquilino, mas depois podem-se passar meses ou anos sem problemas, se o imóvel e equipamentos estiverem bem conservados.

O incorporador que está fazendo a reforma de um hotel

5 estrelas terá todo tipo de dor de cabeça com os detalhes de construção, móveis, equipamentos, decoração de lobby e quartos, montagem do restaurante, entre outros. É uma operação

extremamente complexa.

47

Já quem está construindo um hostel, não terá tantas demandas. Os móveis são mais simples, a arquitetura básica e poucos equipamentos e uma única cozinha comunitária. Reformar um pequeno prédio histórico requer conhecimento das leis e regulamentos e uma equipe de construção treinada. Envolve selecionar os profissionais corretos e ainda ser capaz de acompanhar as decisões de planta, design e decoração, posicionamento de marca e operação como apartamento para turistas, mas não há recepção, lobby, área de lazer, restaurante ou uma cozinha profissional para ser montada. Reformar um pequeno apartamento é uma das tarefas mais simples dentro do espectro de possibilidades em Portugal. O apartamento para aluguel é entregue com a cozinha equipada, porém sem móveis e equipamentos para sala e quartos e demais cômodos. Além de disposição, a questão da complexidade do empreendimento escolhido é determinada pelo conhecimento e capacidade do operador. Nem pense em fazer algo grande e complicado sem experiência anterior. Não tente fazer um hotel 5 estrelas, se nunca operou um hotel. Não tente reformar um prédio inteiro sem antes ter tocado uma reforma de um apartamento. Respeite a curva de aprendizado. Comece pequeno e vá aumentando a complexidade aos poucos. Se quiser fazer algo acima dos seus conhecimentos, seja capaz de agregar uma equipe de profissionais, mas tenha certeza que terá capacidade de supervisionar e falar de igual para igual.

FINANCIAR É O MAIOR BARATO

Uma conta simples. Um imóvel de €100.000 que coloque €7.000 por ano no bolso do investidor apresenta um retorno do investimento de 7% ao ano (€7.000 ÷ €100.000). Imagine que o investidor receba um financiamento de 80%, portanto reduzindo o investimento inicial para apenas €20.000. O

48

imóvel continua gerando €7.000 por ano, porém agora deve pagar juros de €1.600.

O resultado anual cairia para €5.400 (€7.000 - €1.600), porém

“milagrosamente” o retorno do investimento subirá para 27% ao

ano (€5.400 ÷ €20.000).

O segredo é que o retorno do imóvel é bem maior que o

custo do financiamento. Para cada euro de juros, haverá muitos euros de aluguel. É uma forma válida e consistente de obter resultados maiores.

Em nosso exemplo, com os mesmos €100.000, o investidor

poderia comprar um ativo de €500.000 (€400.000 de financiamento)

e assim receber €35.000 anuais (ao invés de €7.000). Mesmo

pagando juros, seriam €27.000 a mais no bolso anualmente.

Enquanto no Brasil, financiamentos significam uma morte lenta, na Europa eles são uma brisa de ar puro que vai catapultar os resultados no longo prazo.

A realidade, contudo, é que não é possível sair comprando

qualquer coisa com financiamento se não há um histórico financeiro.

Os estrangeiros não têm as mesmas condições que os nacionais e um brasileiro terá acesso a financiamentos de 60% na pessoa física e cerca de 30% na pessoa jurídica.

MÉTRICAS DE IMÓVEIS

A atratividade de um investimento é determinada pelo seu retorno. Das dezenas de métricas possíveis de mensurar

a rentabilidade, selecionamos três: fluxo de caixa, retorno sobre investimento (ROI) e yield de dividendos.

FLUXO DE CAIXA

O fluxo de caixa é a representação do que entrou e saiu da

conta corrente do investidor. Adicione todas as receitas, retire todas as despesas e juros e depois compute o financiamento e voilá!

49

Fluxo de Caixa (+) Receitas (-) Despesas (-) Juros (=) Fluxo Operacional (-) Pagamento da dívida (=) Fluxo Final

ROI

O retorno sobre investimento (ROI) é a medida de desempenho operacional. É quanto se ganha em relação ao investimento.

Um imóvel com investimento de €100.000 que esteja gerando um fluxo de caixa operacional de €7.000, terá um ROI de 7% ao ano (€7.000 ÷ €100.000). A cada euro de investimento, são 7 centavos de fluxo de capital operacional.

O ROI é a medida de quanta riqueza o imóvel é capaz de

gerar em relação a cada euro investido. É a métrica mais simples e recomendável para comparação de opções de investimento imobiliário.

ROI = Fluxo de Caixa Operacional ÷ Investimento

YIELD DE DIVIDENDO

Nem toda riqueza gerada vai parar diretamente no bolso. Deve-se pagar a dívida de financiamento – além dos impostos. Os financiamentos têm prestações mensais que são compostos por juros e amortizações da dívida principal.

O principal não é uma despesa. É o pagamento de mais

um pedacinho do imóvel. É como se estivesse fazendo mais um pequeno investimento todo mês.

50

Enquanto o ROI mede a riqueza criada e, portanto, serve para comparar as mais variadas alternativas de investimento, o yield de dividendo serve para saber o quanto vai sobrar na conta corrente depois de pagar todas as obrigações.

Yield de Dividendo = Fluxo de Caixa

Yield de Dividendo = Fluxo de Caixa Investimento

Investimento

EXPECTATIVAS DE RETORNOS EM PORTUGAL

Alguns avisos importantes antes de prosseguirmos com as expectativas do potencial de resultados em negócios imobiliários. Estimativas são estimativas e, portanto, sujeitas a erros e acertos. A vida do investidor é cheia de incertezas. Quanto mais certeza quiser, menor será o retorno potencial. Aprenda a lidar com essa realidade, caso contrário não haverá possibilidade de ser um investidor de sucesso. Imposto de renda nas operações imobiliárias em Portugal tem grandes variações de alíquotas e formas de cálculo dependendo de três componentes: tipo de negócio, residência do investidor e total de rendimentos globais. O mesmo investimento pode ter uma alíquota de 5% para uma pessoa e 45% para outra. Seria impossível listar as possibilidades de impostos, portanto, as estimativas de ganhos são apresentadas sem a incidência de impostos. As condições de rentabilidade mudam com o tempo e não há nenhuma garantia que permanecerão as mesmas. No momento que escrevo esse livro, é possível obter imóveis residenciais para aluguel com retornos brutos de 7% a 8% ao ano, porém na medida que o mercado fique mais aquecido, a tendência é que esse número desça. Para efeito de nossas análises, iremos fornecer expectativas de retorno com financiamento de 60% do investimento pelo prazo de 30 anos e custo total de 2% ao ano. Por último, não esqueça que desempenho passado não é garantia de rendimento futuro.

51

O POTENCIAL DE GANHOS DE IMÓVEIS PARA RENDA Estimar o retorno para toda uma classe de ativos não é muito simples. Em uma única categoria, como por exemplo, imóveis residenciais, cada segmento econômico e localização proporciona um resultado diferente. E ainda há imóveis com retornos abaixo, acima e na média. Seria um desserviço para todos os leitores se simplesmente colocasse as médias de retorno nacional ou mesmo de determinada região. Aqui entre nós, muito investidor imobiliário não sabe fazer conta e acaba tomando a decisão errada. Compram nos locais errados por preços inflados. Retornos medianos não trazem a perspectiva real de criação de riqueza e poderia impedir alguém de tomar a iniciativa de mudar ou investir em Portugal. Para todos nós que sabemos identificar boas oportunidades, um investimento com retorno mediano é somente um sinal para continuar procurando. Para mostrar uma posição realista da criação de riqueza, focamos nos negócios da faixa superior de desempenho em negócios imobiliários em Portugal. Em outras palavras, a suposição é de que conseguimos retornos acima da média, criando valor através de boas decisões de investimento.

IMÓVEIS PARA RENDA RECORRENTE

Dinheiro na conta todo mês. Esse é o objetivo principal de quem investe em imóveis para renda recorrente.

aluguel de longo prazo

(residencial) e de curto prazo (turistas).

São

duas

opções

principais:

52

1. BAIXA COMPLEXIDADE: IMÓVEL RESIDENCIAL DE LONGO PRAZO

Com a grande demanda de investidores e estrangeiros e muitos anos sem lançamentos de novos imóveis, Portugal vive a tempestade perfeita para quem procura um imóvel para alugar nos grandes centros, como Porto, Lisboa e Algarve. Embora a procura não seja explosiva, a oferta é praticamente inexistente. Um imóvel é muitas vezes alugado no mesmo dia que é anunciado. E nenhum imóvel em condições razoáveis de conservação e preço demorará mais que um mês para ser alugado. São condições perfeitas para investidores que se beneficiarão de um ROI estimado de 11% ao ano e um yield de dividendos de 6% no investimento em imóveis prontos. Já o incorporador ou empreendedor que decidir construir, economiza uma barbaridade no investimento. Adicionalmente, ao alugar, gerir cobrança e manutenção sozinho, economiza uma barbaridade e consegue ROI de 17% ao ano e yield de dividendos de 10% ao ano.

Aluguel Residencial

 
 

Pronto

Construção

Compra Imóvel

156.000 €

117.000 €

(-) Financiamento

93.600

70.200

(=) Capital Próprio

62.400

46.800

(+) Eletrodomésticos

2.000

2.000

(=) Total Investimento

64.400

48.800

   

Anual

 

Aluguel

10.920

10.920

(-) Corretagem e Administração

1.395

0 €

(-) Condomínio, IMI (IPTU) e Selo

720

608

(-) Manutenção

673

673

(-) Juros

982

1.305

(=) Fluxo Operacional

7.149

8.335

(-) Amortização

3.120

3.673

(=) Fluxo Final

4.029

4.662

Retorno Investimento (ROI)

11%

17%

Yield Dividendos

6%

10%

53

Quem está pensando em imigrar para Portugal e ter imóveis para aluguel com objetivo de gerar rendimentos brutos (antes dos impostos) de €2.000 mensais terá que investir entre €240.000 (construção e gestão própria) a €480.000 (pronto e gestão terceirizada).

2. MÉDIA COMPLEXIDADE: TURISTAS

Não existe uma classe de ativos que tenha mais vento a favor do que imóveis para aluguel de curta duração para turistas. São três fenômenos que ninguém conseguirá parar.

O primeiro é a competividade de Portugal no turismo. É uma

proposta de valor vencedora. O turista recebe mais e paga menos. Isso já é ponto pacífico. Não é surpresa que o faturamento com

hospedagem tenha crescido mais de 75% em cinco anos, sendo hoje um mercado de €2,1 bilhões anuais.

O segundo é a tendência mundial de privilegiar experiências

ao invés de coisas. Esse é o mote da população mais jovem. Adiam ou evitam a compra de casa e carro e preferem viajar e adquirir uma nova visão do mundo (ou simplesmente postar selfies bonitinhas no Instagram). Perfeito para o imóvel para turistas.

Não há nada mais cool do que viajar muito. E não há nenhuma indicação que haverá qualquer mudança de comportamento. É uma tendência geracional.

Sem o terceiro fenômeno, toda a mudança de comportamento e competitividade seriam inúteis. Até bem pouco, só quem se beneficiava do turismo era o grande investidor, capaz de investir em hotéis e hostels de grande tamanho.

A principal questão era que o mercado de hospedagem

era dominado por agências de viagem, que por sua vez não estavam interessadas em representar um cidadão comum com apenas um apartamento. Ainda havia a desconfiança do consumidor. Como saber se o apartamento é bom? Como ter certeza que o hospede e anfitrião são corretos e confiáveis?

54

A economia compartilhada potencializada pelas plataformas

digitais resolveu todos esses problemas.

A ideia central é utilizar melhor ativos, como carros, casas e

escritórios, estabelecendo uma relação de confiança instantânea

entre dois estranhos através das notas e opiniões de outros consumidores.

Para adoçar ainda mais o negócio, as plataformas digitais vendem diárias de imóveis de qualquer tamanho ou localização, afinal de contas o custo de incluir o próximo apartamento é zero. Eles só têm a ganhar com o volume de vendas e nenhum custo adicional. Não é mais preciso grandes somas de dinheiro para capturar o dinheiro de hospedagem de turistas. É preciso apenas um pequeno imóvel residencial bem localizado.

A porta foi aberta para o pequeno e médio investidor que

agora podem ter retornos de profissionais. Turismo competitivo, preferência por experiência e economia compartilhada são os grandes empurrões para o sucesso de imóveis para turistas em Portugal. Ainda é possível achar oportunidades – fora de Lisboa, principalmente – com ROI de 11% para um imóvel pronto e terceirizado e 22% para quem quiser construir, alugar e gerir.

Imóvel para Turistas

 
 

Pronto e Terceirizado

Construção e

Gestão Própia

Compra Imóvel

190.800

139.920 €

(-) Financiamento

114.480

83.952

(=) Capital Próprio

76.320

55.968

(+) Equip., Móveis e Enxoval

12.130

12.130

(=) Total Investimento

88.450

68.098

55

   

Anual

 

Diária

120 €

120

Ocupação

75%

75%

Faturamento

35.150

35.150

(-) Gestão terceirizada

10.809

0 €

(-) Comissão plataforma digital

5.273

5.273

(-) Limpeza, lavanderia, check-in e amenities

0 €

6.569

(-) Manutenção

4.019

4.019

(-) Energia, água, gás, cond., seguros e IMI

3.692

3.540

(-) Juros

1.249

916

(=) Fluxo Operacional

10.108

14.834

(-) Amortização

3.816

2.798

(=) Fluxo Final

6.292

12.035

Retorno Investimento (ROI)

11%

22%

Yield Dividendos

7%

18%

Para gerar dinheiro suficiente para ter um “salário bruto” de €2.000 mensais, o investidor precisa investir entre €135.000 (construção e gestão própria) a €350.000 (pronto e gestão terceirizada).

O

POTENCIAL

VALORIZAÇÃO

DE

GANHOS

NA

ESTRATÉGIA

DE

As estratégias para aqueles que buscam valorização e crescimento rápido do patrimônio são completamente distintas. A mais simples é comprar um imóvel e esperar que o mercado valorize. É um negócio de baixa complexidade e de alta probabilidade de sucesso no momento atual de Portugal, porém não há como estimar os resultados possíveis. Não recomendo essa estratégia. O sucesso ou fracasso do investimento estará na mão do mercado. É baseado na premissa que as possibilidades de valorização são infinitas, o que está longe de ser verdade.

56

Tenho larga preferência por estratégias em que seja possível lucrar mesmo sem nenhuma valorização do mercado, como nas duas estratégias a seguir.

1. BAIXA COMPLEXIDADE: IMÓVEIS NA PLANTA – ROI DE 14% A 43%

Regra básica de avaliação de imóveis: quanto mais próximo da conclusão, mais valioso. A lógica é que o investidor sempre pagará mais para ter mais certeza, correr riscos menores ou ter menos trabalho. Comprar um terreno e construir embute vários riscos e muito trabalho. A prefeitura pode não aprovar o projeto. A obra pode ficar mais cara. O preço de venda pode ser menor. O prazo pode estourar. E no final, pode ser que a renda do imóvel decepcione. Comprar um imóvel pronto e que esteja operando elimina todos esses riscos e, portanto, tem um apelo para um determinado tipo de investidor mais conservador.

A diferença de preço entre um terreno vazio e um imóvel

pronto e operando fica entre 30% a 60% em Portugal. Quando alguém compra um imóvel na planta, a aposta é de capturar um pedaço decorrente da regra básica de valorização dos imóveis, sendo remunerado por correr o risco de entrega do imóvel.

Em um mercado aquecido, um projeto de qualidade que tenha sido precificado de forma justa terá um potencial de valorização entre 10% e 30% na entrega.

A vantagem é que o investidor pode parcelar o pagamento

e pagar somente 70% do imóvel para ter acesso a 100% da valorização. É uma forma de alavancagem dos resultados. Um imóvel que custe €100.000, com pagamento de 70% durante a construção, terá um investimento de €70.000. Se o imóvel valorizar 20%, o lucro seria de €20.000 e o ROI de 29% (€20.000 ÷€70.000).

57

Uma valorização de 10% apresenta um ROI de 14% (€10.000

÷ €70.000) e aumento de preço de 30%, resultará em um ROI de

43% (€30.000 ÷ €70.000).

Investimento Imóveis na Planta

 

Compra Imóvel

100.000

   

Pagamento na construção

 

70%

   

Investimento

€ 70.000

   

Valorização Esperada

 

10%

20%

30%

Resultado Esperado

10.000

€ 20.000

€ 30.000

Retorno Investimento (ROI)

 

14%

29%

43%

Nada mal considerando que não terá de lidar com aprovação

e construção. Em um mercado aquecido, estratégias passivas de

investimento de imóveis na planta tem muito sucesso e um potencial

de retorno entre 14% e 43%. Ter a possibilidade de crescer seu capital a taxas de dois dígitos em moeda forte é uma oportunidade única que não deveria ser perdida.

2. ALTA COMPLEXIDADE: REFORMA E CONSTRUÇÃO CASAS, APARTAMENTOS E PRÉDIOS – ROI DE 28% A 67%

Dando um passo frente na cadeia alimentar dos negócios imobiliários, a perspectiva de retorno fica ainda mais interessante. Seja um incorporador na Europa, compre prédios e terrenos, aprove projetos, toque a construção e venda, e capture um valor ainda maior. É uma atividade mais exigente em termos de capital e expertise, porém com resultados fantásticos em moeda forte. Comprar um terreno ou prédio para reformar dará margens da ordem de 15% a 30%, o que por si só já é muito bom. Para tornar

o resultado ainda mais atrativo, é perfeitamente possível obter um

financiamento de 30% do investimento.

58

Significa dizer que um investimento de €500.000 tem potencial de lucros entre €138.000 e €336.000 e um ROI de 28% a 67%.

Incorporação

 

Área Terreno

 

376

 

Preço por m2

 

1.000

 

Terreno

€ 375.700

 

Área Construída

 

376

 

Custo por m2

 

€ 901

 

(+) Construção + Projeto

€ 338.682

 

(=) Terreno + Construção

€ 714.382

 

(-) Financiamento

€ 214.314

 

(=) Investimento

€ 500.067

 

Área Líquida

 

301

 

Preço por m2

 

3.050

 

3.750

Preço de Venda

€ 916.708

€ 1.127.100

(-) Custo

€ 714.382

714.382

(-) Comissões

€ 56.378

€ 69.317

(-) Juros

 

7.144

 

7.144

Resultado

138.805

336.258

Margem

 

15%

 

30%

Retorno Investimento (ROI)

 

28%

 

67%

Três incorporações com margem de 30% são suficientes para multiplicar o capital inicial por mais de 4 vezes. É para mudar o padrão de vida e eventualmente comprar os imóveis para renda e descansar. Ou continuar operando e multiplicando o capital.

O POTENCIAL DE GANHO NOS SERVIÇOS

O capital está curto? A saída é colocar suas habilidades e conhecimentos para prestar serviços em Portugal. O mercado está aquecido e há espaço para brasileiros que estejam dispostos a arregaçar as mangas e colocar a mão na massa.

59

CORRETAGEM

No primeiro capítulo vimos como um investidor grande e qualificado foi simplesmente abandonado por um corretor em Portugal. É difícil de acreditar, mas não há dificuldade de vender e os corretores selecionam compradores, ao ponto de não quererem desperdiçar tempo com alguém despreparado. As vendas de imóveis residenciais dobraram nos últimos cinco anos em Portugal, chegando em 2016 a €14,8 bilhões, representando comissões de €740 milhões para corretores (conhecidos como agentes imobiliários ou mediadores).

Transações Imobiliárias - Portugal (milhares)

16.000 14.808 14.000 12.475 12.000 9.541 10.000 8.319 7.726 8.000 6.000 4.000 2.000 - 2012
16.000
14.808
14.000
12.475
12.000
9.541
10.000
8.319
7.726
8.000
6.000
4.000
2.000
-
2012
2013
2014
2015
2016

Fonte: Instituto Nacional de Estatísticas

Somente um dos meus relatórios mensais de recomendação gerou mais de €2 milhões em vendas e €100 mil em comissões para o agente que teve a paciência de investir um tempo para passar informações (eu continuo ganhando meu dinheiro na venda de relatórios, sem nenhuma comissão). Corretores e jogadores de futebol são parentes distantes. É só o dinheiro entrar para um carro luxuoso aparecer. Um estacionamento de agência cheio de carros de luxo é sinal de mercado aquecido.

60

Não é à toa que o estacionamento de uma das agências do Porto está lotado de Beemers (BMW) importadas da Alemanha por €60.000 a €100.000. Não é lorota. Eu conheci o vendedor e vi os carros com meus próprios olhos. Mais de uma vez me ofereceram escritório e despesas pagas para desenvolver a captação de clientes brasileiros. Por uma questão pessoal, prefiro escrever, ler, estudar e ensinar. É minha vocação, mas se tivesse a necessidade de gerar receitas imediatamente, o caminho estava aberto. Mesmo sem contatos, é só fazer anúncios para ter retornos de compradores. Use suas técnicas de venda ou aprenda trabalhando. As comissões de imóveis são divididas entre quem traz o imóvel – o angariador – e quem vende o imóvel – o vendedor. Do total de 5% de comissão, são 2,5% para o angariador e 2,5% para o vendedor. A agência ficará com 70% a 80% da comissão e os agentes ficam com 20% a 30%. Um agente que venda um apartamento de €134.000, receberá uma comissão de €1.000. Venda apenas dois pequenos apartamentos de €134.000 para ter comissões de €2.000 por mês. Para quem acha que não tem a capacidade de venda, mas é trabalhador e não tem medo de bater em portas e telefonar, descobrindo novos imóveis, é possível viver só da angariação de imóveis, que recebe comissões similares.

Se associe com uma empresa com forte atuação nos principais

mercados que listamos no capítulo 5 e terá acesso a imóveis que vendem facilmente.

A boa notícia é que qualquer brasileiro com habilidade

para vendas pode participar desse mercado. O processo de licenciamento não poderia ser mais suave e dificilmente alguém não consegue autorização. As agências imobiliárias estão sempre buscando novos agentes e tudo dependerá da capacidade de angariar novos imóveis e realizar vendas de imóveis. Alguém que hoje consegue sobreviver

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como corretor no Brasil daria pulos de alegria com o mercado que encontrará em Portugal.

GESTÃO DE APARTAMENTOS PARA TURISTAS

Outra porta aberta em Portugal é o mercado de gerenciamento de apartamento para turistas.

Organização, capacidade de gerenciar processos, vontade de receber e paciência com as demandas dos clientes são as principais características necessárias. O trabalho é dividido em três frentes: marketing, vendas e operação.

A parte do marketing será o diferencial. É ajudar o cliente que

tem um apartamento a definir uma proposta de valor, posicionamento e marca e depois definir as iniciativas de publicidade – geralmente em redes sociais.

As vendas ocorrem nas plataformas digitais (Booking e AirBnB). É necessário responder perguntas dos clientes potenciais e, principalmente, fazer a gestão das receitas, definindo preços de acordo com o período do ano, taxa de ocupação e objetivos do cliente.

A operação tem cinco vertentes principais: recepção e

acompanhamento, limpeza, lavanderia, manutenção e faturamento.

A recepção é o simples ato de entregar a chave, mostrar o

imóvel, tirar dúvidas, fazer sugestões de passeios, restaurantes, locais, shows, receber o dinheiro e coletar informações obrigatórias para enviar para o serviço de imigração. Sobretudo é criar uma relação para uma boa avaliação posterior nas plataformas digitais.

O acompanhamento geralmente também é feito por quem

fez a recepção e envolve resolver qualquer problema que aparecer

durante a estadia.

O trabalho de limpeza começa com a definição de um

procedimento e treinamento da equipe. Não pode faltar nenhum detalhe, pois não há nada mais desagradável para um hospede do que achar um imóvel com algum resíduo de sujeira.

Após a definição de procedimentos e treinamento, é uma questão de supervisionar e garantir a qualidade do serviço.

62

A lavanderia é um custo importante na atividade de hospedagem. Cada hóspede gasta em média 4kg de lençóis, fronhas e toalhas que precisam ser trocados e lavados ao término de cada reserva.

O trabalho do gestor do imóvel é de certificar fornecedores

que tenham os equipamentos e materiais adequados para lavar os produtos, ao mesmo tempo que cuide da vida útil do enxoval. E que tudo seja feito dentro dos prazos.

A parte de manutenção também envolve ter uma lista de

prestadores de serviço de encanamento, eletricidade, construção

civil, aparelhos de gás que possam responder com rapidez a um pedido de emergência. Por último, existe a obrigação legal de emitir faturas para os hospedes, seja na plataforma do governo ou através de softwares especiais. A melhor forma de captar novos clientes é se associar aos corretores ou às empresas de incorporação, onde nasce a necessidade de gestão de apartamentos.

O negócio é muito bom quando se atinge uma determinada

escala. Um gestor cobra entre 25% e 35% das receitas e terá despesas com mão-de-obra, serviços de lavanderia, materiais de limpeza e amenidades (cesta de boas-vindas, shampoos, sabonetes e cremes).

Negócio de Gestão de Imóveis Turísticos

 

Anual

Imóveis

7

Diária

€ 120

Ocupação

75%

Receita Hospedagem Imóveis

€ 229.950

Comissão de Gestão

25%

Receita Gestão

€ 57.488

(-) Mao de obra e encargos

€ 18.350

63

(-) Software (Faturação e Calendário)

€ 240

(-) Lavanderia

€ 10.731

(-) Welcome Kit

€ 2.395

(=) Resultado antes do imposto

€ 25.771

(-) Juros

7.144

Resultado

€ 336.258

Margem

30%

Retorno Investimento (ROI)

67%

Com a gestão de 7 imóveis com diárias de €120 é possível ter resultados de gestão de apartamentos turísticos de mais de €2.000 por mês.

SERVIÇO DE RECEPÇÃO E LIMPEZA

Para quem nunca ouviu sequer falar de hotelaria, fica difícil aprender tudo de uma vez. E mais difícil ainda conseguir captar clientes sem nenhuma experiência.

Minha recomendação é oferecer os serviços para empresas que estejam estabelecidas no setor, adquirir experiência e depois abrir seu próprio negócio.

A forma mais direta de entrar no negócio de gestão é

começar por baixo. Nesse exato momento existem várias empresas precisando de recepcionistas, cuja função é a entrega das chaves, mostrar o imóvel, coletar o dinheiro e documentos, fazer indicações para os turistas e depois manter contato para eventuais problemas.

A remuneração está longe de ser a ideal. Sem ilusões, um

recepcionista irá receber muito perto de um salário mínimo (€557).

O trabalhador independente pode cobrar de €10 a €20 por

check-in, o que equivale dizer que a partir de mais de 1 check-in por dia, já vale a pena o voo solo, mas para fazer €2.000 por mês é preciso fazer 100 check-ins ou mais de 3 por dia. É impraticável, portanto, o trabalho de recepcionista deve ser encarado como um começo e não um fim.

64

Com um bom trabalho os próprios donos dos imóveis irão perceber o valor de seu desempenho e as portas começam a se abrir para oportunidades de gestão. O potencial de receitas do serviço de limpeza de um imóvel é determinado pelo tamanho e a estimativa de tempo. O mercado paga entre €15-€20 pela limpeza de um pequeno estúdio, €20-€25 por um apartamento de um quarto, €25-€30 pelo imóvel de dois quartos e assim por diante. Tendo a capacidade de fazer pelo menos duas limpezas por dia, o potencial de receitas é de €660 a €1.320, dependendo do tamanho do imóvel e supondo uma semana de 5 dias de trabalho.

UMA

PORTUGAL

OPÇÃO

VIÁVEL

PARA

VIVER

DE

IMÓVEIS

EM

Seja fazendo investimentos com retornos de mais de 60% em imóveis ou prestando serviços, provamos que (i) o negócio imobiliário em Portugal está ancorado em fatores sustentáveis e (ii) há uma opção para viabilizar sua vida. No próximo capítulo, teremos mais detalhes de como será a parte burocrática dessa mudança.

65

CAPÍTULO 4

100 DIAS PARA ATERRISSAR LEGALMENTE

Descobriram Portugal. Primeiro foi o europeu e depois o resto do mundo, incluindo brasileiros. O país está na moda. As conversas com meus amigos são sempre exploratórias. Todo mundo quer saber como mudar.

A primeira pergunta é se vim com passaporte europeu. E

a resposta é não. Depois perguntam se investi €500.000 em um

imóvel para obter a cidadania. Novamente não. Mistério no ar. Como será que esse cara conseguiu ir legalmente para a Europa sem ter passaporte europeu ou €500.000? Será que o Marcio enlouqueceu e está irregular? Não é possível!

O PEQUENO “NÃO-SEGREDO” DO VISTO D7

O meu pequeno “não-segredo” é o visto para aposentados,

titulares de rendimentos próprios e representantes de igreja. Tudo junto e misturado em um único visto conhecido como D7.

Não precisa abrir uma igreja ou ser aposentado. É só comprovar que tem recursos suficientes para viver por um ano para que o visto seja concedido. Coloque dinheiro suficiente numa conta corrente em Portugal

e 99% do problema de imigração estará resolvido. Simples assim.

DEFINIÇÃO DE RECURSOS SUFICIENTES

Nessa parte da conversa, os amigos já estão indignados. Quer dizer que você não tem cidadania europeia, nem investiu um monte de dinheiro e mesmo assim está legalmente em Portugal? E a indignação só aumenta quando explico que um depósito de €12.031,20 é suficiente (sempre tenho que repetir essa parte porque o interlocutor acha que não ouviu direito).

66

Quer dizer que não preciso ter €500.000 para morar em Portugal? Sim, segundo as exigências do governo português são €12.031,20 para uma família de três pessoas. Os queixos caem. Qualquer um pode ter acesso ao primeiro mundo com poucos recursos. Eu mesmo me pergunto porque não descobri antes.

EXAGERO DA RETÓRICA VERSUS A REALIDADE

Logicamente que tudo é uma questão de retórica. Aparecer com exatos €12.031,20 não vai cair bem e pode gerar uma recusa. O ideal para uma família de três pessoas é comparecer com pelo menos €20.000 e ter outras aplicações financeira e bens, afinal de contas a decisão de conceder o visto é discricionária e depende do agente que receber o processo.

E no começo precisa montar uma casa e ter uma reserva para

se manter por um tempo. Somando esses recursos, a conclusão será que a realidade pede mais que o governo exige. Essa conta a gente faz no próximo capítulo, por enquanto vamos nos preocupar com as exigências legais: os recursos considerados suficientes para o sustento devem ser calculados com base em um salário mínimo para o titular, 50% para o cônjuge e 30% para cada um dos filhos.

Um casal com um filho precisa de 1,8 salários mínimos (€557 por mês em 2017), o que totaliza €12.031,20 ao ano. Uma pessoa sozinha precisa de 1 salário mínimo por mês, e, portanto, seriam apenas €6.984. E ponto final.

É um erro comum, inclusive que eu fiz, achar que precisaria

comprovar que recebo €1.002,60 por mês de aluguéis, juros ou dividendos. Não é essa a realidade. O que precisa comprovar é dinheiro em conta corrente em Portugal suficiente para viver pelo período de 1 ano.

67

TEM OU CONSEGUE OS RECURSOS NECESSÁRIOS?

Preenchendo a condição essencial de ter os recursos necessários é 99% do caminho andado para estar em Portugal em 100 dias.

A partir daqui é uma questão de cumprir uma agenda de

coleta de documentos e abertura de contas e cadastramentos. Eu fiquei muito preocupado porque na internet é tudo confuso e complicado. Não há razão. Rigorosamente nada é impossível de obter.

LISTA DE DOCUMENTOS PARA O VISTO

É hora de preparar os documentos para entrar com o pedido

no consulado de Portugal. Alguns consulados são mais organizados do que outros. Tive boas notícias dos consulados de Brasília, São Paulo e Belém. São mais organizados e conseguem responder em até menos de 90 dias. Principalmente para quem mora no Nordeste, o tempo de processamento é uma incógnita, então considere gastar o dinheiro da passagem para fazer o processo através do Consulado de São Paulo.

O objetivo do pedido é um visto - daqueles colados no

passaporte. É importante entender que o visto só serve para entrar legalmente e que para morar é necessário obter a autorização de residência, que é essencialmente a repetição dos documentos

entregues no Brasil.

O visto é emitido somente para o titular. Os dependentes

entrarão em Portugal como turistas. Não se preocupe, não haverá problemas na chegada, pois é o procedimento padrão. Os dependentes receberão autorização de residência com base no reagrupamento familiar.

A lista de documentos para o visto até que não é muito grande,

considerando que é algo para mudar a sua vida. O processo é mais fácil do que um visto de uma simples viagem de férias para os Estados Unidos ou Canadá.

68

PRIMEIRAS PROVIDÊNCIAS: PB4, CONTA CORRENTE E CORRETORA DE CÂMBIO

Uma das exigências do governo português é que o imigrante não seja um peso adicional para o sistema de saúde nacional. A saída é fazer um seguro saúde internacional ou se beneficiar de um acordo de cooperação entre Brasil e Portugal. Os brasileiros têm direito de usar o serviço público de saúde português através do CDAM – Certificado de Direito de Assistência Médica, mais conhecido como PB4. Separe RG, CPF, passaporte, comprovante de endereço, certidão de casamento e nascimento dos dependentes (originais e cópias simples de tudo) e compareça à uma unidade do Ministério da Saúde (http://sna.saude.gov.br/cdam/) e retire o documento no prazo de até uma semana.

A segunda providência é abrir uma conta em Portugal. Eu fiz

a besteira de tentar abrir a conta diretamente com o gerente do Santander em Portugal e demorou uma eternidade (mais de dois meses) entre idas e vindas de documentos.

A solução mais prática é comparecer às agências do BCP

Millenium (https://ind.millenniumbcp.pt/pt/Particulares/solutions/ Pages/REx_BR.aspx) ou Caixa Geral de Depósitos (https://www. cgd.pt/Ajuda/Rede-Internacional-CGD/Pages/Brasil.aspx) com

passaporte, imposto de renda e comprovante de endereço. Alguns bancos já estão fazendo o processo de abertura de conta online, como o Banco Carregosa e Activo Bank, porém é sempre mais demorado. Eles irão emitir um número de inscrição no cadastro de contribuintes de Portugal (conhecido como NIF) e providenciar a abertura da conta. Já peça ao banco os dados para transferências internacionais

- códigos Swift (código do banco) e IBAN (número de conta). Explique também que precisará de acesso ao extrato bancário imediatamente.

69

A transação de conversão de reais em euros é feita através de

uma corretora de câmbio. Todos os bancos têm corretoras próprias, porém as taxas oferecidas não são boas. As independentes geralmente têm taxas melhores. Pode escolher qualquer uma, mas considero que a www. remessaonline.com.br tem o melhor pacote de serviços. É tudo resolvido por internet e a taxa é simpática. Mande RG, CPF, imposto de renda e comprovante de endereço e logo estará habilitado a enviar recursos. Peça imediatamente para a corretora aumentar seu limite de envio, pois caso contrário pode não ser suficiente para suas necessidades.

ENVIO DOS RECURSOS

Com os dados da conta em Portugal e o cadastro aprovado na corretora é hora de mandar o dinheiro para Portugal.

O processo é de ligar para a corretora (ou entrar no site), pedir

uma cotação do euro, negociar e fechar. Mandar os recursos via

TED ou autorizar o débito em conta.

A remessa será para a sua conta em Portugal e deve sair

de sua conta no Brasil, que no jargão técnico é uma remessa de disponibilidade no exterior (mencione esse termo e qualquer corretora saberá o que fazer).

A corretora irá providenciar um contrato de câmbio (em

alguns casos nem precisa assinar) e a transferência dos recursos no dia seguinte. Faça a impressão de um extrato da conta em Portugal, que servirá como comprovante de recursos suficientes para o visto D7.

DECLARAÇÕES

Passou uma semana e a parte complicada já acabou. PB4 e o extrato da conta em Portugal na mão. Vamos atrás de uma série de documentos simples de serem obtidos.

70

PARA COMEÇAR SÃO QUATRO DECLARAÇÕES:

- Declaração do propósito da viagem: esclarecendo o motivo do

pedido de visto, o período de permanência, o local de alojamento e

referências de familiares e amigos (nome, endereço e telefone), se for

o caso. Acesse um modelo de declaração em https://goo.gl/rVeQKE.

- Declaração de ciência de não poder viajar sem visto

- Declaração de opção de receber o passaporte pelo

correio em sua residência (http://consuladoportugalsp.org.br/wp-

content/uploads/2014/08/DECLARA%C3%87%C3%83OENVIO-

PASSAPORTE-VISTOS.doc), se for o caso.

- Autorização de consultar ao sistema criminal português

(http://consuladoportugalsp.org.br/servicos/autorizacao_

paravistos_regcrim.htm).

EM

SEGUIDA,

BRASILEIROS:

TEMOS

QUATRO

DOCUMENTOS

- Passaporte: cópia autenticada do passaporte (páginas de

identificação e folhas usadas). O passaporte deve ter validade superior

a 3 (três) meses a contar da data de validade do visto, que é 120 dias.

- Cópia autenticada da carteira de identidade: RG para

brasileiros e RNE para estrangeiros. A validade tem que ser superior

ao término do pedido do visto em 90 dias.

- Certidões de casamento e nascimento. Se casado (a), deve

enviar cópia autenticada da certidão de casamento. Se tiver filhos,

deve enviar cópias autenticadas das certidões de nascimento.

- Atestado de antecedentes criminais: É emitido pelo site

da Polícia Federal, é só acessar http://www.pf.gov.br/, colocar os dados, emitir e imprimir. Não precisa de autenticação.

A terceira leva de documentos são relacionados com a sua

estadia em Portugal.

71

- Comprovativo dos meios de subsistência: é a famosa

disponibilidade de recursos equivalente a 1 salário mínimo para

o titular, 50% para cônjuge e 30% para cada criança menor de

18 anos. Na prática eles querem ver um extrato com o dinheiro depositado em conta em Portugal. Também mande o seu imposto de renda e extratos de contas, aplicações e comprovantes de imóveis. Não economize. Quanto mais, melhor.

- Alojamento: não complique, uma simples reserva em hotel

por um período de 1 semana é suficiente. Faça uma reserva que não exija depósito no Booking, tire uma cópia e cancele em seguida. A pegadinha aqui é colocar a reserva na data que efetivamente quer estar em Portugal. Isso vai ser importante.

- Seguro médico internacional de viagem: o famoso PB4 ou

um seguro médico internacional, válido por um ano com cobertura de repatriação por motivos médicos, necessidade urgente de atenção médica e tratamento hospitalar de emergência. Por último, precisa de duas fotografias 3x4 coloridas e recentes.

TÁ TUDO NA MÃO?

Conseguiu juntar todos os documentos?

- Declaração do propósito da viagem;

- Declaração de ciência de não poder viajar sem visto;

- Declaração de opção de receber o passaporte pelo correio em sua residência (se for o caso);

- Declaração que autoriza o serviço de imigração a consultar

o sistema criminal português;

- Cópia autenticada do passaporte;

- Cópia autenticada da carteira de identidade;

- Cópia autenticada das certidões de casamento e nascimento dos dependentes;

- Atestado de antecedentes criminais da Polícia Federal;

- Comprovativo dos meios de subsistência;

- Reserva do hotel ou outra forma de alojamento;

72

- PB4 ou seguro médico internacional de viagem;

- Duas fotos 3x4.

Fechou? É hora de acessar o site do Consulado para dar a entrada do pedido, no Consulado de São Paulo, por exemplo, a entrada é feita através do http://consuladoportugalsp.org.br/intra- manager/login. Coloque os dados e será possível gerar o boleto de pagamento da taxa (R$483,50) e imprimir a requisição. Pague e assine.

ENVIE PELO CORREIO

O próximo passo é juntar todas as cópias de documentos

(não mande originais), boleto e requerimento em um envelope e enviar pelo correio. É importante colocar junto um outro envelope endereçado a você mesmo que servirá para o consulado mandar o passaporte com o visto, quando aprovado.

As instruções de envio para o Consulado de São Paulo estão aqui: http://consuladoportugalsp.org.br/instrucoes-para-pedido- de-visto/. Para outros consulados, são procedimentos diferentes.

AGORA RELAXE

Agora é hora de relaxar e esperar o retorno via e-mail, mas como eu sei que 99% dos leitores estarão pilhados, é possível consultar o andamento do processo no endereço onde o pedido foi formalizado (http://consuladoportugalsp.org.br/intra-manager/login). Três grandes etapas nesse processo. A primeira mudança será o reconhecimento que os documentos chegaram. Estando tudo certo, depois de algumas semanas virá uma marcação de entrevista. Não se preocupe. Poucas perguntas: porque está indo, cadê o extrato da conta de Portugal e os documentos originais e acabou.

Se estiver faltando alguma coisa, eles pedem nesse momento,

o que irá comprometer o objetivo de 100 dias. Estando tudo certo,

como recomendamos, o consulado fica com seu passaporte. Não quer dizer que está aprovado. Continue verificando no site e algum momento irá mudar a posição para visto processado.

73

Em alguns dias, você recebe em casa pelo correio ou pode ir buscar no consulado. De acordo com a legislação portuguesa, o consulado tem 90 dias para responder e o de São Paulo é ponta firme, cumprindo esses prazos.

EM MENOS DE 100 DIAS

Serão sete dias para juntar todos os documentos, abrir conta e fazer a remessa e mais 90 dias para ter uma resposta do Consulado. Rigorosamente, em 97 dias você estará pronto para viajar para Portugal, conforme prometido. Existe uma série de questões antes de chegar em Portugal, que serão avaliadas no próximo capítulo.

74

CAPÍTULO 5

AS TRÊS QUESTÕES ESSENCIAIS DA IMIGRAÇÃO

A jornada até agora teve resultados interessantes. Foi possível

analisar os custos e benefícios da imigração, os fundamentos e perspectivas de retorno dos negócios imobiliários e os requisitos e documentos para imigrar legalmente em 100 dias.

Agora é hora de responder as três grandes questões para tornar a sua aterrisagem na Europa mais suave.

1. ONDE VOU MORAR?

É uma grande decisão. A localização irá definir custo de vida, clima e potencial de ganhos com negócios.

Compre um imóvel em Lisboa e pagará 4 vezes mais que Castelo Branco e 2 vezes Porto, porém estará no centro mais ativo para negócios. Decida morar no Algarve e enfrentará fortes ondas de calor e um mercado vigoroso de turismo. Alugue um imóvel baratinho no interior do país e não terá acesso aos melhores mercados imobiliários. Não pode bobear. Minha recomendação é chegar a Portugal com uma lista de dois ou três municípios para fazer uma rápida investigação in loco e tomar uma decisão.

E o jeito mais prático para criar essa lista é por eliminação. Se

pretende trabalhar com imóveis, seja na construção, intermediação ou gestão, a lista de cidades será pequena.

Se o negócio é de baixo envolvimento e pode ser colocado no automático, as opções se alargam, porém, ainda assim é recomendável estar por perto, pois sempre haverá ocasiões em que a presença física será necessária.

75

ONDE VIVER É O MAIOR BARATO

Se a renda para viver em Portugal vem do Brasil, a escolha pode começar pelas cidades com o menor custo de vida. O melhor indicador para saber se uma localidade é barata será o custo de moradia, representado pela aquisição, prestação de financiamento ou aluguel.

O Instituto Nacional de Estatísticas iniciou recentemente

um levantamento dos preços de imóveis em todas as freguesias de Portugal.

A partir dessa base de dados, selecionamos todos os

munícipios com pelo menos 50 mil habitantes. Essa nota de corte é para garantir que haverá boas opções de comércio, transportes, saúde, lazer e outras facilidades.

 

Custo das Cidades > 50 mil habitantes

 

Posição

Região

Preço $/

Posição

Região

Preço $/

m2

m2

1

Castelo Branco

536

16

Penafiel

666

2

Santarém

543

17

Guimarães

688

3

Amarante

564

18

Valongo

688

4

Felgueiras

578

19

Gondomar

706

5

Paços de Ferreira

580

20

Vila Nova de Famalicão

715

6

Oliveira de

585

21

Vila Real

718

Azeméis

7

Moita

588

22

Alcobaça

725

8

Pombal

600

23

Caldas da Rainha

735

9

Marco de

603

24

Leiria

739

Canaveses

10

Paredes

617

25

Ovar

743

11

Barreiro

648

26

Viseu

763

12

Santa Maria da Feira

651

27

Palmela

765

13

Barcelos

655

28

Viana do Castelo

769

14

Braga

656

29

Setúbal

775

15

Santo Tirso

657

30

Vila Nova de Gaia

800

76

Posição

Região

Preço $/m2

Posição

Região

Preço $/m2

31

Figueira da Foz

809

45

Matosinhos

1.035

32

Seixal

815

46

Faro

1.051

33

Sintra

832

47

Sesimbra

1.055

34

Torres Vedras

833

48

Almada

1.100

35

Maia

848

49

Coimbra

1.101

36

Ponta Delgada

858

50

Porto

1.171

37

Montijo

893

51

Odivelas

1.183

38

Vila Franca de Xira

912

52

Loures

1.218

39

Aveiro

923

53

Portimão

1.240

40

Vila do Conde

940

54

Funchal

1.304

41

Amadora

966

55

Oeiras

1.481

42

Póvoa de Varzim

980

56

Loulé

1.650

43

Évora

989

57

Cascais

1.800

44

Mafra

1.027

58

Lisboa

2.231

Fonte: Instituto Nacional de Estatísticas

Com a mesma base de dados, podemos fazer a estimativa dos aluguéis usando duas premissas: (i) o aluguel será de 6% do valor do imóvel e (ii) a tabela de preços de venda do INE está 30% defasada, por englobar imóveis que precisam de reformas completas. O resultado é uma boa estimativa do aluguel por metro quadrado nas principais cidades portuguesas.

 

Custo das Cidades > 50 mil habitantes

 

Posição

Região

Preço $/m2

Posição

Região

Preço $/m2

1

Castelo Branco

3,48

16

Penafiel

4,33

2

Santarém

3,53

17

Guimarães

4,47

3

Amarante

3,67

18

Valongo

4,47

4

Felgueiras

3,76

19

Gondomar

4,59

5

Paços de Ferreira

3,77

20

Vila Nova de Famalicão

4,65

6

Oliveira de Azeméis

3,80

21

Vila Real

4,67

7

Moita

3,82

22

Alcobaça

4,71

8

Pombal

3,90

23

Caldas da Rainha

4,78

9

Marco de

3,92

24

Leiria

4,80

Canaveses

10

Paredes

4,01

25

Ovar

4,83

11

Barreiro

4,21

26

Viseu

4,96

12

Santa Maria da Feira

4,23

27

Palmela

4,97

13

Barcelos

4,26

28

Viana do Castelo

5,00

14

Braga

4,26

29

Setúbal

5,04

15

Santo Tirso

4,27

30

Vila Nova de Gaia

5,20

77

Posição

Região

Preço $/m2

Posição

Região

Preço $/m2

31

Figueira da Foz

5,26

 

45 Matosinhos

6,73

32

Seixal

5,30

 

46 Faro

6,83

33

Sintra

5,41

 

47 Sesimbra

6,86

34

Torres Vedras

5,41

 

48 Almada

7,15

35

Maia

5,51

 

49 Coimbra

7,16

36

Ponta Delgada

5,58

 

50 Porto

7,61

37

Montijo

5,80

 

51 Odivelas

7,69

38

Vila Franca de Xira

5,93

 

52 Loures

7,92

39

Aveiro

6,00

 

53 Portimão

8,06

40

Vila do Conde

6,11

 

54 Funchal

8,48

41

Amadora

6,28

 

55 Oeiras

9,63

42

Póvoa de Varzim

6,37

 

56 Loulé

10,73

43

Évora

6,43

 

57 Cascais

11,70

44

Mafra

6,68

 

58 Lisboa

14,50

Fonte: Quaest Europa

A opção mais barata é a linda cidade de Castelo Branco, capital do distrito de mesmo nome. Pesquisas indicam que os 54 mil habitantes se beneficiam de um dos melhores níveis de qualidade de vida do país. Como nada é perfeito, não é uma cidade de destaque nos rankings de turismo ou negócios imobiliários. Uma das cidades mais baratas entre as grandes é Braga. Situada em uma região com indústria, turismo e mercado imobiliário de tamanho razoável. É uma das cidades em que há um predomínio de construções modernas. Fica muito próxima do Porto, com ligação por ótimas estradas e transportes públicos. Aveiro e Coimbra são destaques da região que mais cresce no país, com grande dinamismo na indústria e agricultura, turismo e negócios imobiliários, totalizando uma população de 165 mil habitantes. Évora é uma das principais cidades do Alentejo – situada ao leste de Lisboa, na direção da Espanha, cuja economia de mais de 50 mil habitantes é ligada à agricultura e turismo. Porto é a mais barata das grandes regiões metropolitanas do país. Com 1,3 milhão de habitantes e situada na região norte, inclui Valongo, Gondomar, Vila Nova de Gaia, Maia, Vila do Conde, Matosinhos e o próprio Porto.

78

O norte é conservador e tradicional, mas também mais

amistoso. O turismo é forte, mas também tem indústria, comércio e agricultura, especialmente a vinicultura. O segundo grupo de cidades mais caras é do Algarve com 450 mil habitantes, região sul do país. As cidades de destaque são Loulé, Portimão e Faro. A pegada é de cidade de praia e destino turístico. Muita gente no verão, grandes hotéis, campos de golfe e sempre com muito estrangeiro, principalmente inglês. Não precisava de nenhum instituto para saber que Lisboa é onde o bolso mais dói. É de longe a cidade com mais pessoas, turistas, empregos e negócios. Achar que é possível comprar algo em Lisboa pelo preço da pesquisa do INE é uma piada de mal gosto, pois inclui imóveis em estado de calamidade, implorando por uma reforma completa. Dificilmente se acha algo renovado por menos que €2.700 por metro quadrado, podendo chegar a mais de €10.000 nos locais mais desejados.

Querendo ficar em Lisboa, porém sentindo o peso no bolso,

a solução é uma das cidades do entorno, como Setúbal, Seixal,

Sintra, Montijo, Vila Franca de Xira, Amadora, Mafra, Almada, Odivelas, Loures, Oeiras e Cascais.

Os munícipios localizados na margem sul do rio Tejo (Setúbal,

Seixal, Montijo e Almada) são famosos pela dificuldade de acesso

– por duas únicas pontes – e trânsito intenso nos horários de pico.

CLIMA

Regras básicas para entender o clima de Portugal. O frio vem do norte e o calor do sul. As montanhas e acidentes geográficos fazem com que o interior tenha calor e frio intensos. O litoral apresenta vento forte e umidade. O interior tende a ser seco.

O litoral e interior sulista tem temperaturas mais altas e

chegam facilmente aos 40ºC no verão. Lisboa tem temperaturas acima de 30ºC durante todo o verão. As regiões montanhosas do norte têm as menores temperaturas, chegando a marcas negativas no inverno.

79

As maiores máximas e mínimas do país estarão no interior do país. Braga tem temperaturas mais altas que Porto no verão e menores no inverno. Évora apresenta recordes de temperatura no verão. Quanto maior a altitude, menor será a temperatura no inverno. Bragança fica em uma região montanhosa e com temperaturas abaixo de zero no inverno. Se inverno e tempo úmido não agradam, evite o norte e rume para o sul. Evite cidades nas montanhas. Se o calor excessivo é o que mais preocupa, dê preferência ao norte. Se prefere o tempo seco, vá para o interior. Se prefere o tempo úmido, o litoral. Se não gosta de grandes oscilações de temperatura, a região das ilhas atlânticas são perfeitas. A Ilha da Madeira e os Açores tem um clima excepcional com as menores oscilações de temperatura, permanecendo muito próximo da casa dos 20ºC praticamente o ano inteiro, porém com forte influência de ventos e chuvas.

SE PROTEGENDO DO FRIO

Sabendo escolher a moradia, não se passa nem um terço do frio que se enfrenta no inverno no Brasil. Com a mesma temperatura de 15ºC, meus parentes tremem de frio em São Paulo, enquanto estou de bermuda em minha casa no Porto. O segredo é o isolamento térmico e aquecimento. Preste atenção para o tamanho das paredes (30 cm é um bom número), a vedação de portas e janelas, fuja de casas que não tenham vidros duplos. Ter uma boa solução de aquecimento ajuda muito. Gás na casa inteira é uma boa solução. Aparelhos elétricos portáteis não serão suficientes, além de ter uma enorme conta de energia. Lareiras e salamandras são soluções intermediárias que dão mais trabalho, mas são econômicas. Ar-condicionado é também uma boa solução intermediária. Alguns truques para avaliar a qualidade do imóvel. A construção não é muito boa quando é possível ouvir o barulho da rua ou a conversa dos vizinhos. Se o som vaza, também vazará o calor e o frio.

80

Outro indicador de qualidade é a passagem de vento por debaixo da porta ou pelas frestas da janela. Por exemplo, se conseguir sentir o cheiro do almoço do vizinho, a casa não tem vedação adequada. Se sentir frio ou calor intenso, mesmo com a casa fechada é sinal de qualidade inferior. Outro mal sinal é a falta de exposição solar e o excesso de umidade. Fique de olho em infiltrações ou bolor. Fuja da umidade. Evite imóveis embaixo de lajes simples, sem telhados. Será um local de muito frio e com enorme potencial de infiltração. Prefira imóveis com exposição solar sul. Portugal tem um programa de certificação energética, que embora não seja ideal, serve para quem está chegando e não entende de padrões construtivos. Recomendo que não alugue ou compre nada com nota inferior a C (escala de A a F).

ONDE A EDUCAÇÃO É BOA

Morar em locais com boas escolas é essencial para quem vem com filhos. Existem boas escolas espalhadas por todo país, como pode ser verificado no ranking das notas dos alunos nas provas nacionais (http://expresso.sapo.pt/ranking-das-escolas-2016). É muito parecido com o ENEM e serve como ponto de partida para a seleção. Minha experiência pessoal é de que as escolas portuguesas são mais exigentes que as brasileiras. Como as classes são pequenas, o ensino é acompanhado de perto por professores e coordenadores. A filosofia é de que o aluno tenha uma alta dedicação em classe e que estude bastante fora, mesmo que o ensino seja em período semi-integral. Coloque seu filho para estudar assim que chegar. Não espere o começo do ano letivo. Mesmo que tenha que repetir, é uma forma de se acostumar com o sistema de ensino e com a língua. Se não for possível assistir as aulas, pague um professor particular para dar aulas de português e história. No país inteiro

81

existem as salas de estudo ou explicações particulares para garantir uma transição mais suave.

OS

LOCAIS

IMOBILIÁRIOS

MAIS

QUENTES

PARA

NEGÓCIOS

Havendo a intenção de empreender ou trabalhar com negócios imobiliários, a escolha natural é pelas cidades com os maiores valores de transações imobiliárias. Se quiser estar no epicentro das coisas, não há dúvida que Lisboa é o maior mercado, mas também há vida imobiliária em locais como Cascais, Porto, Algarve (Portimão, Loulé, Albulfeira e Lagos), Braga, Coimbra, Aveiro e Leiria. Fora dessas regiões os mercados são muito pequenos. Não vale a pena o esforço.

Os 30 Maiores Mercados de Negócios Imobiliários

Posição

Munícipio

Distrito

negócio (€ MM)

1

Lisboa

Lisboa

424,8

2

Porto

Porto

149,7

3