Laudo Fazendas

LAUDO TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO DOS
IMÓVEIS RURAIS
SOLICITANTE : MASSA FALIDA DA IRONBRÁS INDÚSTRIA E

COMÉRCIO S/A
OBJETO : DOIS IMÓVEIS RURAIS
LOCALIDADE : JANUÁRIA (CHAPADA GAÚCHA) - MG
LOCALIZAÇÃO : ÀS MARGENS DA RODOVIA BR – 030
DATA BASE : 20 DE MARÇO DE 2009
ALAMEDA DA TERRA Nº 437 – BAIRRO VILE DE MONTAGNE - NOVA LIMA – REGIÃO METROPOLITANA DE
BELO HORIZONTE – MG - CEP ; 34.000-000 - FONE 0XX31 3541 0401 – FAX 0XX31 3581 8006
apc@apcengenharia.com.br - www.apcengenharia.com.br
ÍNDICE
Descrição Página
Índice: ................................................................................. 02
Considerações iniciais:....................................................... 03
Caracterização da metodologia: ......................................... 04
Métodos e critérios utilizados: ............................................ 06
Grau de rigor da avaliação: ................................................ 09
Caracterização do objeto: ................................................... 20
Descrição básica (resumida) do imóvel: ............................. 20
Considerações sobre a região:........................................... 27
Das terras: .......................................................................... 28
Pesquisa de mercado realizada para as terras: ................. 29
Dados coletados na pesquisas: ......................................... 30
Metodologia avaliatória: ..................................................... 48
Cálculos estatísticos: ......................................................... 49
Avaliação geral: .................................................................. 59
Conclusão:.......................................................................... 60
ANEXO I ............................................................................. Fotografias

ANEXO II ............................................................................ Documentação
ANEXO III ........................................................................... Vista aérea
ANEXO IV ........................................................................... Alguns trabalhos
realizados pela APC
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Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF
1. Considerações iniciais:
O presente trabalho de avaliação de bens foi executado sob a responsabilidade
técnica da empresa APC - AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS E CONSULTORIA S/C
Ltda., CGC Nº 01.447.086/0001-68 e registro no CREA Nº 20.944/96 e de seus
engenheiros, sob a direção do engenheiro Mário Lucas Gonçalves Esteves CREA
Nº 53.519/D, registro no IMAPE (Instituto Mineiro de Avaliações e Perícias) Nº
472, especialista no campo das avaliações de bens móveis e imóveis em geral.
Para execução dos serviços, foram utilizados os dados e informações fornecidas

pela solicitante e/ou retirados de documentação apresentada, bem como aqueles
obtidos de terceiros, por ocasião da pesquisa de mercado realizada, julgados “a
priori” corretos, todos considerados idôneos e de boa fé.
Não foram realizadas investigações específicas, no que concerne a títulos,

documentos, regularidades fiscais, invasões, hipotecas, áreas de preservação
permanente com impedimento de exploração, jazidas minerais, cobertura vegetal,
superposições de divisas e conformes, providências de ordem jurídico-legal, por
fugirem ao escopo do presente trabalho, estando o valor baseado no valor médio
de terras da região.
Todas as medidas e cálculos das áreas foram retirados da documentação e das

plantas cedidas pelo solicitante, não tendo sido realizadas medições de
conferência.
Para execução dos serviços, foram utilizados os dados e informações fornecidas

pela solicitante e/ou retirados de documentação apresentada por ela, tais como
área das terras, dados do superficiário, medidas das edificações e benfeitorias,
dentre outras que, influem diretamente no valor fina desse trabalho de estimativa
de valor, portanto, a responsabilidade sobre a veracidade dessas informações é
única e exclusivamente da solicitante, que deverá responder pelas mesmas.
3
2. Caracterização da metodologia:
Segundo nosso entendimento e em consonância com as Normas de Avaliações
da ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, assim se
define uma avaliação:
AVALIAÇÃO:
• É a determinação da soma em dinheiro que num dado momento, se pode

atribuir em vista de um escopo prefixado, a um determinado bem.
• É a apreciação do valor que tenha, em determinada data, o todo ou parte de

um bem ou coisa.
• É a técnica de estimar, comercialmente ou para efeitos legais, o valor dos

imóveis e de outros bens.
• É o trabalho técnico que compreende um conjunto de raciocínios, inspeções e

cálculos, tendentes a determinar o valor de um bem móvel ou imóvel.
• É a apuração do justo valor que poderia ser definido como o preço que um bem
poderia alcançar, em determinada data, se colocado à venda ou compra em
prazo razoável pelo vendedor que desejando, mas não estando obrigado a
vendê-lo, ou pelo comprador, adquirindo-o com total conhecimento dos usos e
finalidades para as quais o mesmo poderá ser destinado, sem contudo estar
compelido a realizar a compra.
4
VALOR:
• Valor a ser determinado corresponde sempre aquele que, num dado instante, é
único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde
também ao preço que se definia em um mercado de concorrência perfeita,
caracterizado pelas seguintes premissas:
• Homogeneidade dos bens levados a mercado.
• Elevado de proprietários e inquilinos, de tal sorte que não possam

individualmente, ou em grupos, alterar o mercado.
• Inexistência de influências externas.
• Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o

bem, o mercado e as tendências deste.
• Perfeita mobilidade de fatores e participantes, oferecendo liquidez com

liberdade plena de entrada e saída de mercado.
• Segundo o INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE

ENGENHARIA - IBAPE, define-se como valor de mercado aquele valor pelo
qual se realizaria uma negociação entre partes desejosas, mas não obrigadas
à transação, ambas conhecedoras do mercado e admitindo prazo razoável para
se encontrarem.
• Segundo a ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, define como

expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação
em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas
em sua transação, não estejam compelidas à negociação.
• Segundo o AMERICAN INSTITUTE OF REAL STATE APPRAISERS,

poderíamos assim traduzir como valor de mercado o preço mais elevado, em
termos de dinheiro, que uma propriedade alcançaria se exposta à venda num
mercado aberto, considerando-se um tempo razoável para se encontrar um
comprador que a adquira com o conhecimento de todos os usos para os quais
está adaptada e pode ser utilizada.
5
3. Métodos e critérios utilizados:
A Norma Brasileira de Avaliação de imóveis rurais da ABNT (da NBR 14.653-
4:2002) diz em seu artigo oitavo o seguinte:
1
2
3
4
5 Metodologia aplicável
5.1 Método comparativo direto de dados de mercado

Ao utilizar inferência estatística com modelos de regressão linear, consultar
os requisitos mínimos estabelecidos no anexo A. No caso de utilização de
tratamento por fatores, consultar o anexo B.
5.2 Método da capitalização da renda
5.2.1 As avaliações de empreendimentos de base rural deverão observar
as prescrições da NBR 14.653-4:2002.
5.2.2 No caso de avaliação de culturas agrícolas devem ser observados os
seguintes procedimentos:
5.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a
partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da
cultura.
5.2.2.2 Na determinação da renda líquida deve-se considerar a receita
bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra
nua, os impostos e o custo de erradicação, se houver.
5.2.2.3 No cálculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de
oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu
arrendamento.
5.3 Método involutivo
O método involutivo, conforme definido em 8.2.2 da NBR 14.653-1:2001,
compreende as seguintes etapas.
5.3.1 Vistoria
Deve ser realizada de acordo com 7.2.
5.3.2 Projeto hipotético
Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve
verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando, como definido
em 3.1.
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5.3.3 Pesquisa de valores
A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método
comparativo direto de dados de mercado, conforme em 7.3, e tem como
objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a
situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.
5.3.4 Previsão de receitas
As receitas de venda das unidades do projeto hipotético serão calculadas a
partir dos resultados obtidos em 8.3.3, considerados a eventual valorização
imobiliária, a forma de comercialização e o tempo de absorção no mercado.
5.3.5 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético
Este levantamento corresponde à montagem de orçamento dos custos
diretos e indiretos (inclusive de elaboração e aprovação de projetos)
necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto
hipotético.
5.3.6 Previsão de despesas adicionais
Podem incluir, quando pertinente, entre outras as seguintes despesas:
a) de compra do imóvel;
b) de administração do empreendimento, inclusive vigilância;
c) com impostos e taxas;
d) com publicidade;
e) com a comercialização das unidades.
5.3.7 Margem de lucro do incorporador
Quando for usada margem de lucro, em modelos que não utilizem fluxo de
caixa, esta deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento,
que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do
projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do
capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação
com o que é praticado no mercado.
5.3.8 Prazos
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:
a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as
suas características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e
condições mercadológicas;
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b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura,
conduta e desempenho do mercado.
5.3.9 Taxas
No caso de adoção de modelos dinâmicos recomenda-se explicitar as taxas
de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do
capital investido e a mínima de atratividade.
5.3.10 Modelo
A avaliação poderá ser realizada com a utilização dos seguintes modelos,
em ordem de preferência: a) por fluxos de caixa específicos; b) com a
aplicação de modelos simplificados dinâmicos; c) com a aplicação de
modelos estáticos.
5.4 Método evolutivo
A identificação do valor de cada um dos componentes do imóvel deve
atender à seção 10 desta norma.
5.5 Método comparativo direto de custo
A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos
deverá considerar uma amostra composta por benfeitorias de projetos
semelhantes, a partir da qual serão elaborados modelos seguindo os
procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.
5.6 Método da quantificação de custo
Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser
apropriado pelos custos unitários das construções rurais ou por orçamento.
Portanto, baseado nas premissas anteriores, adotamos o Método Comparativo,

através do confronto de dados de mercado, por entendermos como o mais
indicado para o caso presente.
O método é comparativo, porquanto a pesquisa de mercado realizada foi dirigida

no sentido da apuração de valores médios, unitários básicos, praticados e/ou
propostos para com terrenos rurais semelhantes e/ou comparáveis aos aqui
objetos de avaliação, quanto sua localização e situação, sua topografia, potencial
de utilização, aguadas, aproveitamento, dentre outros fatores secundários, os
quais, pudessem vir a influir, direta ou indiretamente, na valorização ou
desvalorização dos terrenos avaliandos.
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4. Grau de rigor da avaliação:
De acordo com as Normas Brasileiras de Avaliação, os níveis de precisão de uma
avaliação estão classificados da seguinte forma:
4.1 Pelas normas antigas (NBR 8799:1985 e NBR

13820:1997):
Níveis de rigor
1 - O grau de rigor pretendido em uma avaliação está diretamente relacionado com
as informações que possam ser extraídas do mercado. A especificação "a priori"
dos níveis de rigor mais elevados somente será estabelecida para determinação
do empenho no trabalho avaliatório, e não implica na garantia de um grau mínimo
na sua precisão final, independendo, portanto, da vontade do Engenheiro de
Avaliações.
2 - O. rigor de uma avaliação está condicionado à abrangência da pesquisa, à

confiabilidade e à adequação dos dados coletados, à qualidade do tratamento
aplicado ao processo avaliatório, ao menor grau de subjetividade emprestado pelo
avaliador em sua manifestação, sendo esses aspectos definidos no detalhamento
de cada um deles.
3 - O maior rigor pretendido numa avaliação não leva, necessariamente, à maior

precisão. Um trabalho avaliatório será classificado de acordo com os seguintes
níveis alcançados:
- Avaliação de grau expedito.

- Avaliação de grau normal.
- Avaliação de grau rigoroso.
Avaliação de Grau Expedito

Define o trabalho avaliatório onde prepondera a subjetividade, podendo não
revelar ou deixar de utilizar qualquer instrumento matemático de suporte à
convicção de valor expressa pelo Engenheiro de Avaliações, cuja
responsabilidade fica limitada a essas condições.
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4.1.1 - Este grau é aceito quando houver necessidade de procedimento rápido que
possibilite a apreciação sobre o valor de um bem em prazo exíguo, quando
definido na contratação dos serviços, ou quando os elementos comparativos forem
insatisfatórios ou insuficientes para permitir conclusões tentadas nos outros níveis
de rigor.
4.1.2 - Nesses casos. em que geralmente as condições não permitem ou não seja
exigida a elaboração de trabalho de nível superior, é admitida a apresentação
sucinta do raciocínio técnico que tenha induzido o Engenheiro de avaliações à
obtenção dos valores apresentados não devendo, necessariamente, estarem
comprovados os elementos que tenham levado a sua convicção. Caso esses
elementos sejam explicitados e apresentados. esta condição deve ser ressaltada.
indicando-se as fontes de informação.
Avaliação de Grau Normal

Define o trabalho avaliatório desenvolvido através de metodologia adequada e que
atende aos seguintes requisitos
4.2.1 - Coleta de dados deve trazer todas as informações disponíveis que

permitiram ao avaliador formar sua convicção de valor.
4.2.2 - Qualidade da amostra deve estar assegurada quanto:
a) à correta identificação dos elementos comparativos, devendo constar

o endereço completo e a especificação e quantificação das principais
variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;
b) à isenção e identificação das fontes de informação de forma a

permitir sua conferência;
c) ao número de elementos efetivamente utilizados maior ou igual a 5

(cinco);
d) à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz

respeito a sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às
características físicas;
e) à sua contemporaneidade,
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4.2.3 - Não serão considerados elementos válidos para comparação, aqueles que
não estejam na mesma região geo-econômica ou não possuam características
dimensionais e de aproveitamento similares às do avaliando.
4.2.4 - Neste grau de rigor, o tratamento dispensado aos elementos para serem
levados à formação do valor pode ser feito através de estatística descritiva,
homogeneizando-se os elementos observados, quando não perfeitamente
comparáveis, admitindo-se a utilização de ponderações ou fatores empíricos, se
consagrados ou resultantes de levantamentos estatísticos de mercado, estes
desde que plenamente justificados.
4.2.5 - Se a moda não estiver evidenciada, da média dos dados

homogeneizados serão descartados, de inicio, aqueles acima ou abaixo de
30% da mesma, calculando-se novos limites e média pelo mesmo principio.
Caso dados eliminados na primeira etapa estiverem dentro desses limites,
deverão ser reincluídos no rol, para serem repetidas as mesmas operações,
até que todos os componentes do mesmo atendam ao intervalo de mais ou
menos 30% em torno da última média.
4.2.6 - A transformação do preço com pagamento a prazo de um elemento para o

preço a vista será feita com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e
representativa da média praticada pelo mercado financeiro, à data correspondente
a esse elemento, discriminando-se a fonte
4.2.7 - Nos casos de exame de elementos não contemporâneos, é

desaconselhável a atualização de valores do mercado imobiliário através de
índices econômicos, quando não houver paridade entre eles, devendo , neste
caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta a fonte. Quando a
atualização na forma mencionada for impraticável, só será admitida a correção dos
dados por índices resultantes de pesquisa no mercado.
4.2.8 - As características do bem avaliando devem, preferencialmente, estar

contidas no intervalo ou espaço amostral dos atributos de mesma natureza,
levantados entre os bens observados. Sempre que isso não ocorrer, deve o
avaliador enfatizar e justificar a medida adotada para considerar tal circunstância.
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Avaliação de Grau Rigoroso
Define o trabalho avaliatório desenvolvido através de metodologia adequada, com
significativa isenção de subjetividade, e que atenda aos seguintes requisitos:
4.3.1 - Cada um dos elementos que contribuir para formar a convicção de valor
tem de estar expressamente caracterizado e o seu conjunto, de características
assemelhadas ao bem avaliando, deve compor uma amostra tão aleatória quanto
possível, usando-se toda a evidência disponível.
4.3.2 - Os elementos de referência que compõem a amostra deverão ter suas

características ou variáveis paramétricas quantitativas perfeitamente
estabelecidas, sendo em número mínimo de duas, acrescidas ou não de variáveis
condicionais, todas justificáveis pelo comportamento do mercado.
§ único: Será tolerada regressão simples desde que a variável explicativa não seja
condicional e as outras variáveis testadas não se mostrem significantes.
4.3.3 - A qualidade da amostra tem de estar assegurada quanto:
a) ao detalhamento da descrição de suas características, devendo

constar endereço completo e a especificação das principais variáveis
levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;
b) a sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, e/ou a sua

consistência com o modelo, no que diz respeito à localização no
contexto urbano, destinação, grau de aproveitamento e características
físicas;
c) a sua contemporaneidade;
d) à isenção e identificação das fontes de informação, de forma a

permitir sua completa conferência;
e) à comprovação de todos os elementos de referência que concorrerem

para a elaboração do trabalho avaliatório.
4.3.4 - A eliminação de dados supostamente discrepantes terá de ser justificada

pelo avaliador individualizadamente, caracterizando-se a diferença ou
particularidades de não relacionamento entre o objeto em avaliação e o admitido
como discrepante.
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4.3.5 - O tratamento para alcançar a convicção do valor deve ser baseado em
processos de inferência estatística que permitam calcular estimativas não
tendenciosas e eficientes de valor.
4.3.5.1 - Identificada à função estimadora do valor, ela poderá ser

utilizada para avaliação, desde que represente com clareza, coerência e
logicidade o efetivo comportamento do mercado naquele momento. Em
se tratando de séries temporais, além destas condições, deverão ser
investigadas eventuais características de auto-regressão, que, quando
identificadas, devem ser adequadas através de transformações
4.3.5.2 - O relatório final da inferência deverá incluir os seguintes

procedimentos de verificação das hipóteses básicas do modelo:
a) verificação da hipótese de não haver regressão (distribuição F

de Snedecor), ao nível de significância máximo de 5%
b) verificação da hipótese nula de cada um dos regressores

adotados (distribuição "t" de Student), ao nível de significância
máximo de 5% em cada ramo do teste bicaudal (10% no total);
c) verificação da independência entre as variáveis explicativas,

sendo tolerada a correlação entre elas quando for inerente ao
mercado examinado;
d) verificação da normalidade da distribuição dos resíduos;
e) verificação da homocedasticidade do modelo utilizado e, se

constatada heterocedasticidade, deverão ser providenciadas as
transformações adequadas.
4.3.5.3 - O relatório final deverá também incluir os seguintes itens:
a) constatação de que todas as características do bem avaliando

estão contidas no intervalo dos atributos de mesma natureza dos
elementos de referência, sendo rejeitadas as extrapolações. Estas
características não devem constituir-se em dois pontos ou duas
concentrações deles, formando pólos distantes.
§ único: Em havendo necessidade de extrapolação , por absoluta

impossibilidade de obtenção de elementos amostrais, a avaliação terá seu
grau de rigor rebaixado para:
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1º grau normal, se o valor extrapolado na fronteira
amostral da mesma característica atender à condição de
inelasticidade máxima de 10%;
2° grau expedito, se essa condição não for atendida.
b) exame da lógica e coerência do modelo quando haja pouco ou

nenhum elemento com característica amostral nas proximidades do
avaliando. Este fato deverá ser justificado e explicitado pela
apresentação de gráficos contendo a variável explicada num eixo e
respectivas variáveis explicativas no outro.
c) verificação dos pontos atípicos ("outliers"), explicitando o critério

usado pelo avaliador para identificação dos mesmos.
d) exame analítico ou gráfico da existência de colinearidade entre

as variáveis explicativas; se constatada, as respectivas variáveis
de menor significância no teste "t" poderão ser eliminadas, desde
que essa colinearidade não seja implícita do mercado imobiliário.
e) apresentação de tabela contendo os valores pesquisados e os

valores da variável explicada obtida através de equação de
regressão, reproduzidos, preferencialmente, na forma direta (valor
não transformado). Se no exame dessa tabela forem constatados
valores ilógicos ou negativos, a equação deverá ser rejeitada.
f) apresentação e comentários de tabela dos resíduos da variável

explicada, preferencialmente, na forma direta (valor não
transformado), indicando-se o seu percentual em relação ao valor
pesquisado.
4.3.5.4 - O número N de dados de mesma natureza efetivamente usados

no tratamento inferencial será definido em função do número K de
variáveis (explicada e explicativas), atendendo às seguintes condições:
N>=K + l3
e tal que
N>= 5K
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4.3.5.5- O valor final da avaliação a ser indicado pelo Engenheiro de
Avaliações em função do tratamento estatístico adotado, deverá estar
contido em um intervalo de confiança fechado e máximo de 80%.
§ único: Quando houver características específicas no bem
avaliando não consideradas no tratamento estatístico adotado, o
engenheiro de avaliações poderá arbitrar preço diferente do valor
obtido pela regressão, limitado a uma amplitude máxima de 25%
para mais ou para menos, contido em um intervalo de confiança
fechado e máximo de 80% (oitenta por cento) dele, explicitando os
motivos que o levaram a tomar essa decisão.
4.3.6 - Nos trabalhos compostos por avaliações parciais, este grau de rigor estará
atendido se, pelo menos em 85% do montante da avaliação, ele for alcançado.
4.3.7 - A transformação do preço com pagamento a prazo de um elemento para o

preço a vista será feita com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e
representativa da média praticada pelo mercado financeiro, à data correspondente
a esse elemento, discriminando-se a fonte.
4.3.8 - Nos casos de exame de elementos não contemporâneos, é vedada a

atualização de valores do mercado imobiliário através de índices econômicos,
devendo o preço ou ser atualizado mediante consulta direta a fonte ou levando em
conta a valorização real dos imóveis, inferida e justificada por função de
regressão.
De acordo com o exposto pela antiga Norma Brasileira de Avaliação NBR

8799:1985, para avaliação de imóveis rurais da ABNT - ASSOCIAÇÃO
BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, o presente trabalho está enquadrado, na
classificação de AVALIAÇÃO DE GRAU NORMAL.
15
4.2 Pela norma atual (NBR 14.653 PARTE III)
6 Especificação das avaliações

As avaliações de imóveis rurais serão especificadas, segundo sua
fundamentação, conforme os critérios a seguir.
6.1 Quanto à fundamentação
6.1.1 Os laudos de avaliação são classificados quanto à fundamentação
nos seguintes graus, de acordo com a soma dos pontos em função das
informações apresentadas:
Tabela 1 – Classificação dos laudos de avaliação quanto à
fundamentação
Grau
I II III
Limite mínimo 12 36 71
Limite máximo 35 70 100
6.1.2 Esta pontuação é obtida segundo a tabela 2 a seguir, quando a

finalidade for à avaliação do imóvel rural como um todo, utilizando-se o
método comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou não
com os métodos de custo e da capitalização da renda.
6.1.2.1 Na avaliação do imóvel rural como um empreendimento, deve-se
reportar a NBR 14.653-4:2002.
6.1.2.2 O engenheiro de avaliações deverá enquadrar seu trabalho em
cada item da tabela 2. A soma dos pontos obtidos nos dez itens será
utilizada para conferir o grau de fundamentação conforme a tabela 1.
16
Tabela 2 – Pontuação para fins de classificação das avaliações quanto
ao grau de fundamentação
Especificações das Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não

Avaliações de Imóveis são cumulativos
Item
Rurais Condição pt Condição pt Condição pt

Número de dados de
≥3(K+1) e no mínimo
1 mercado, efetivamente 18 ≥3 9
5
utilizados
Qualidade dos dados
colhidos no mercado de minoria ou
2 todos 15 Maioria 7 0
mesma exploração ausência
conforme em 5.1.2
Visita dos dados de
minoria ou
3 mercado por engenheiro de todos 10 maioria 6 0
ausência
avaliações
custo de
custo de reedição como variável,
Critério adotado para avaliar reedição por
4 por planilha 5 3 conforme 3
construções e instalações caderno de
especifica anexo A
preços
como variável,
Critério adotado para avaliar por caderno de
5 conforme em 10.3 5 3 conforme 3
culturas preços
anexo A
Apresentação do laudo,
6 completo 16 simplificado 1
conforme seção 11
tratamentos por
Utilização do método tratamento científico,
fatores, outros
7 comparativo direto de dados conforme em 7.6.1 e 15 12 2
conforme em tratamentos
de mercado anexo B
7.6.1 e anexo B
fotográfica 2
Documentação dos dados
coordenadas roteiro de
8 amostrais, que permita sua
geodésicas ou 2 acesso ou croqui 1
identificação e localização
geográficas de localização
fotográfica 4
Documentação do
coordenadas
9 avaliando, que permita sua croqui de
geodésicas ou 4 2
identificação e localização localização
geográficas
certidão dominial
2
atualizada
Documentação do imóvel levantamento
10 avaliando apresentada pelo topográfico levantamento
contratante refere-se a planimétrico de 2 topográfico 2
acordo com as planimétrico
normas
17
6.1.3 Observações referentes à tabela 2
6.1.3.1 No item 1, se houver maioria de opiniões, fica caracterizado o grau
I.
6.1.3.2 k = número de variáveis independentes:
a) variável dependente: preço ou preço unitário
b) variáveis independentes como área, classe de solo, situação, etc.
6.1.3.3 São obrigatórios em qualquer grau:
a) explicitação do critério adotado e dos dados colhidos no mercado;
b) vistoria do imóvel avaliando;
c) a identificação das fontes;
d) no mínimo 3 dados de mercado, efetivamente utilizados.
6.1.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imóvel avaliando, o
profissional poderá admitir uma situação paradigma, conforme 7.3.1 da
NBR 14.653-1:2001.
6.1.3.5 É obrigatório nos graus II e III:
a) a apresentação de fórmulas e parâmetros utilizados;
b) no mínimo 5 dados de mercado efetivamente utilizados.
6.1.3.6 São obrigatórias no grau III:
a) a vistoria do imóvel e dos dados de mercado por engenheiro de
avaliações;
b) a apresentação de laudo completo;
c) no mínimo 3k dados de mercado efetivamente utilizados.
6.1.3.7 No caso de utilização de variáveis qualitativas que podem assumir
n situações bem definidas (códigos alocados) como, por exemplo, a
situação (boa, regular e ruim), recomenda-se considerar (n-1) variáveis
dicotômicas para descrever as diferenças qualitativas. Quando isto não
for possível, a avaliação terá grau de fundamentação máximo II.
6.1.3.8 Se os dados não forem de mesma exploração (conforme 5.1.2), o
modelo adotado poderá incluir variáveis dicotômicas que evidenciem as
diferenças dos respectivos mercados. A utilização de variável única,
18
com "pesos" subjetivos para considerar essa diferença, implica rebaixar
a avaliação para grau I de fundamentação.
6.1.3.9 O uso de regressão deve ser feito com o número de elementos de
no mínimo K + 5, sendo K o número de variáveis independentes, para
receber a condição máxima no item 1.
6.1.3.10 Na inexistência de culturas, construções ou instalações ou
quando estas não forem objetos da avaliação, deve ser atribuído o
valor máximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para não penalizar o
enquadramento na Tabela 1.
6.1.3.11 Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não
são cumulativos e a soma é realizada apenas na vertical.
6.2 Quanto à precisão
As avaliações de imóveis rurais serão especificadas quanto à precisão no
caso em que for utilizado exclusivamente o método comparativo direto de
dados de mercado com o uso de regressão linear.
Neste caso, o grau de uma avaliação depende da precisão:
a) dos dados de mercado e do modelo adotado;
b) da estimação de valor.
Tabela 3- Grau de precisão do modelo
Grau
Descrição
III II I
Testes realizados para os
regressores aceitos ao nível de 5% 10% 15%
significância (unicaudal) máximo de
Tabela 4 - Grau de precisão da estimativa do valor

Grau
Descrição
III II I
Semi-amplitude máxima do
intervalo de confiança de 80%
≤ 15% de 15 a 30% > 30%
em torno do valor calculado pelo
modelo
De acordo com o exposto pela Norma Brasileira de Avaliação NBR 14.653 PARTE
III, para avaliação de imóveis rurais da ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE
19
NORMAS TÉCNICAS, o presente trabalho está enquadrado, na classificação de
AVALIAÇÃO DE GRAU II.
5. Caracterização do objeto:
Trata-se da avaliação de duas glebas de terras rurais na região conhecida por
Chapada Gaúcha, no Município de Januária, região noroeste do Estado de Minas
Gerais, pertencente a MASSA FALIDA DA EMPRESA IRONBRAS INDÚSTRIA E
COMÉRCIO S/A.
6. Descrição básica (resumida) dos imóveis:

Os imóveis avaliandos estão localizados na região conhecida por Chapada
Gaúcha, distante aproximadamente 40 km. (quarenta quilômetros) da cidade de
mesmo nome, às margens da rodovia BR – 030, porém estando fisicamente dentro
do município de Januária, região noroeste do Estado de Minas Gerais.
6.1 Considerações sobre as principais cidades da

região dos imóveis avaliandos:
As principais cidades da região são Unaí, Arinos e Januária. A cidade mais
próxima é a Chapada Gaúcha.
20
6.1.1 Perfil da Cidade Chapada Gaúcha - MG:
Município de Chapada Gaúcha

Fundação 21 de dezembro de 1995
Prefeito(a) MUNDINHO - José Raimundo Ribeiro Gomes
Localização
15° 18' 21" S 45° 37' 04" O15° 18' 21" S 45° 37' 04" O
Unidade federativa Minas Gerais

Mesorregião Norte de Minas IBGE/2008 [1]
Microrregião Januária IBGE/2008 [1]
Municípios limítrofes Arinos, Januária, São Francisco, Urucuia e Cocos
Distância até a capital Em torno de 800km quilômetros
21
Características geográficas
Área 3.214,698 km²
População 10.995 hab. est. IBGE/2008 [2]
Densidade 2,9 hab./km²
Clima Não disponível
Fuso horário UTC-3
Indicadores
IDH 0,683 médio PNUD/2000 [3]
PIB R$ 36.891 mil IBGE/2005 [4]
PIB per capita R$ 4.064,00 IBGE/2005 [4]
Perfil econômico de Chapada Gaúcha
CHAPADA GAÚCHA
I. Caracterização
Localização: NORTE DE MINAS
Área: 3252,63 Km2
Altitude:
máxima: 0 m
local:
mínima: 0 m
local:
ponto central da cidade: 870 m
Temperatura:
média anual: 24,1 C
média máxima
31,6 C
anual:
média mínima anual: 18,3 C
Índice médio pluviométrico anual: 1303,6 mm
22
Bacia: BACIA RIO SAO FRANCISCO
Fontes Instituto de Geociências Aplicadas - IGA

Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE
II. Finanças
Arrecadação Municipal - 2001-2004
ANOS ICMS OUTROS TOTAL

2001 71.495 97.659 169.154
2002 202.140 78.214 280.354
2003 340.429 119.783 460.212
2004 360.874 239.052 599.926
Fonte: Secretaria de Estado da Fazenda
III. População
População Residente 2000,2005
ANOS URBANA RURAL TOTAL

2000 3.070 4.173 7.243
2005(1) 9.077
Fonte: Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE)
(1) Dados preliminares
População Ocupada por Setores Econômicos
2000
SETORES No. DE PESSOAS

Agropecuário, extração vegetal e pesca 1.272
Industrial 240
Comércio de Mercadorias 139
Serviços 531
TOTAL 2.182
Fonte: Fundação Instituto de Geografia e Estatística - IBGE
23
V. Atividades Econômicas
Agropecuária
Principais Produtos Agrícolas - 2003
Área colhida Produção Rendimento médio

Produto
(ha) (t) (kg/ha)
Arroz em casca sequeiro 560 1.008 1.800,00
Arroz casca varzea umida 30 75 2.500,00
Cana-de-acucar 100 4.000 40.000,00
Cafe 80 192 2.400,00
Feijao (3a.safra) 75 203 2.706,67
Laranja (1) 12 75 6.250,00
Mandioca 150 1.500 10.000,00
Milho 500 1.810 3.620,00
Soja 5.900 15.930 2.700,00
Sorgo (2a.safra) 30 36 1.200,00
Fonte:Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE)

(1) Produção em mil frutos e rendimento em frutos/ha
(2) Produção em mil cachos e rendimento em cachos/ha
Pecuária - Principais Efetivos - 2003
ESPECIFICAÇÃO No. DE CABEÇAS

ASININOS 140
BOVINOS 17.965
CAPRINOS 94
COELHOS 6
EQUINOS 1.220
GALINACEOS 19.555
MUARES 233
OVINOS 55
SUINOS 2.690
Fonte: Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE)
24
Produto Interno Bruto (PIB) a preços correntes
Unidade R$(mil)
ANO AGROPECUÁRIO INDUSTRIA SERVIÇO TOTAL
1998 6.079 686 2.044 8.809
1999 6.142 1.369 7.760 15.271
2000 6.651 1.667 9.309 17.627
2001 6.354 1.614 10.310 18.278
2002 9.069 1.704 12.414 23.187
Fontes:Fundação João Pinheiro (FJP)
Centro de Estatística e Informações (CEI)
VI. Armazenagem
Armazens Cadastrados na CONAB 2005
QTDE TIPO CAPACIDADE ESTÁTICA (t)

1 CONVENCIONAL 1.836
2 GRANEL 9.725
Fonte: Companhia Nacional de Abastecimento (CONAB)
VIII. Ensino
1o. GRAU e 2o. GRAU
Ensino Profissionalizante (e/ou Pós-médio): (2002)
CURSO 2o GRAU (SEM HABILITACAO),
Fontes: Centro de Produção e Administração de Informações - CPRO/SEE
Instituto Nacional de Estudos e Pesquisas Educacionais -
INEP/MEC
IX. Comunicações
Telefone: Concessionária:
Emissoras de Rádio: (2001)
Jornais: (2000)
Fontes:Telecomunicações de Minas Gerais S.A.
Associação Mineira de Rádio e TV - AMIRT
Secretaria de Estado de Comunicação Social
25
X. Energia Elétrica
Concessionária: CEMIG
Consumo 1999-2003
CLASSE 1999 2000 2001 2002 2003

Industrial
consumo (KWh) 21752 27064 32814 49612 57168
n° consumidores 7 9 7 5 8
Comercial
consumo (KWh) 237192 254230 225721 245449 300155
Residencial
consumo (KWh) 750283 843507 760217 824553 944051
n° consumidores 820 871 947 1027 1134
Rural
consumo (KWh) 986158 682992 787749 805379 696275
Outros
consumo (KWh) 451501 473043 355923 422668 496352
Total
consumo (KWh) 2446886 2280836 2162424 2347661 2494001
nº consumidores 994 1060 1138 1234 1373
Fonte: Companhia Energética de Minas Gerais - CEMIG
26
6.2 Considerações sobre a região das fazendas:
6.2.1 Vias de Acesso e localização:
A via principal de acesso até a propriedade aqui objeto dessa avaliação, saindo
de Belo Horizonte, capital do estado de Minas Gerais é, seguir pela rodovia BR–
040, sentido Brasília até o trevo próximo a Paracatu, onde se toma a direção norte
na Rodovia MG – 128 e BR – 251 até a Cidade de Unaí onde, toma-se a rodovia
até a cidade de Arinos. Daí segue-se pela rodovia em terra batida até a Cidade de
Chapada Gaúcha pela BR – 030. Passando pela Chapada Gaúcha é só rodar por
mais 40 Km. (quarenta quilômetros) e chegar aos imóveis avaliandos.
Outra forma de se ir é deslocando-se pela BR – 135 na direção da Cidade de

Januária, após Montes Claros. Lá chegando, toma-se a estrada de terra em
direção a Bonito de Minas e desta até o entroncamento com a BR – 030, já dentro
das terras dos imóveis avaliandos.
Todas estas vias têm um padrão construtivo bom, encontrando-se todas em

estado regular de conservação, sendo que tanto as de piso asfáltico como as de
piso de terra batida necessitam reparos.
6.2.2 Ocupação circunvizinha:
A ocupação circunvizinha das terras objetos deste laudo de avaliação é feita

exclusivamente por imóveis rurais voltados para as práticas agropecuárias ou
com o cunho de produção de soja, capim para extração de sementes, milho ou
para o reflorestamento onde o solo assim o permite.
27
6.3 Das terras das propriedades:
Nesta avaliação serão objeto duas propriedades rurais:
A primeira, denominada FAZENDA LARGA, está localizada no município de

Januária, distando aproximadamente 40 Km. (quarenta quilômetros) do município
de Chapada Gaúcha, possuindo uma área aproximada de 15.700 ha (quinze mil e
setecentos hectares), com limites e confrontações descritos no título de origem
INCRA Nº 401.021.070.033-1 e registrada no Cartório de Registro de Imóveis da
Cidade e comarca de Januária, estado de Minas Gerais, no livro “2AV”, ás fls 177
do registro Geral de imóveis, sob o nº 07 da matrícula 7.488.
A segunda propriedade rural conhecida como parte da FAZENDA LARGA ou ainda

Patos, São José, tiririca ou Bois e contígua à primeira área localizada no município
de Januária, distando aproximadamente 52 Km. (cinquenta e dois quilômetros) do
município de Chapada Gaúcha, possuindo uma área de aproximadamente 784,643
ha. (setecentos e oitenta e quatro hectares, sessenta e quatro ares e trinta
centiares) com limites e confrontações descritos no Registro do Cartório de
Registro de Imóveis da Cidade e comarca de Januária, estado de Minas Gerais, no
livro “2BC”, ás fls 91 do registro Geral de imóveis, sob o nº 10 da matrícula 6.837.
6.3.1 Zoneamento:
As terras objeto dessa avaliação estão classificadas como zona rural do

município, estando a ocupação e o uso atual de acordo com as posturas
municipais.
6.3.2 Topografia e tipo de solo:
Como se pode notar através do compêndio fotográfico, inclusive nas fotografias

por satélite, as terras objeto dessa avaliação encontram-se localizadas na
chapada que deu o nome ao Município mais próximo, ou seja, possuindo a
mesma influência de suas terras vizinhas, possuindo topografia plana e solo do
tipo latosolo amarelo arenoso apresentando manchas de solo de boa qualidade.
6.3.3 Das benfeitorias:
Os imóveis rurais aqui objetos dessa avaliação não possuem qualquer tipo de
benfeitorias, encontrando-se “in natura” com sua cobertura vegetal formada por
serrado fino.
28
7. Pesquisa de mercado realizada:
7.1 Para Terras:

Ampla e minuciosa foi à pesquisa de mercado realizada, no sentido da apuração
dos valores “médios”, unitários básicos (por hectare), praticados e/ou propostos
para com propriedades semelhantes e/ou comparáveis aos aqui objeto de
avaliações.
Para tanto, foram realizadas investigações específicas junto a várias fontes, as

quais pudessem fornecer subsídios para a determinação dos valores procurados
com justeza e imparcialidade, tais como: cartórios, proprietários vizinhos e em
especial, junto a corretores de imóveis especializados no mesmo segmento de
mercado.
Coletados os dados de mercado, foram os mesmos saneados e homogeneizados

(tratados), levando-se em consideração os seguintes e principais fatores (dentre
outros secundários): fonte, áreas, localização e situação, aguadas e tipo de
aproveitamento segundo, a vocação natural, topografia, da infra-estrutura local,
das principais distâncias e vias de acessos.
Junto à pesquisa de mercado foram realizadas entrevistas com os vizinhos

confrontantes mais importantes no intuito de confirmar os números por nós
calculados e os praticados efetivamente pelo mercado local.
Não faremos distinção de valores por hectare para a fazenda de área menos por
serem as propriedades confrontantes, estando separadas apenas pela BR – 030,
podendo ser consideradas como contíguas.
29
8. Coleta de dados para avaliação das terras:
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FAZENDA EM JANUÁRIA (MG)

574 (quinhentos e setenta e quatro) hectares
018 (dezoito) hectares plantados em cana
01 (hum) engenho de pinga produzindo
02 (dois) alambiques de cobre com capacidade para 500 lts. Cada
Terra mista, ótima topografia
40% (quarenta por cento) cercada e formada em pastagens
02 (duas) casas simples
Energia elétrica, padrão Cemig
01 (uma) nascente com ótima vazão o ano todo
01 (hum) ribeirão na divisa com Rio Concha
Ótima para plantio de Eucalipto, ou qualquer tipo de reflorestamento
900 (novecentos) kms. distante de Ribeirão Preto (SP)
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muita sucupira e vinhatico e outras madeiras de
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Valor R$ 370.000,00 ou R$ 762,89/ha
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Margeando a BR 030. - indice de chúvas: 1.400 mm ( média do ultimos 12 anos ) - Córrego
na divisa e nascentes na propriedade. - Área com vegetação de fácil limpeza. - Região com
aptidão para investimento em : reflorestamento, produção de semente de pastagens,
biodiesel, etc... - Aproximadamente 80% da área podemos considerar de chapada.
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Titulo: Área em Januária / Pandeiros
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Área: 14000 / ha
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Município: Januária
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Francisco. Potencial irrigável com água do Rio São Francisco. Valor a
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Município: Chapada Gaúcha
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Título Fazenda a venda Minas Gerais
Fazenda a venda Minas Gerais Januaria Pecuaria
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beira de estrada de acesso a chapada gaucha e Januária.
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Tipo de Imóvel: Fazenda
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Localização: Região de Montes Claros-MG, Proximo do Municipio de Januária,

Dist. 70Km – Referência Chapada Gaucha, 573Hectares, Plantio de Boa
Lavoura,Café,Milho,Mandioca,Arroz,Feijão,etc,Terra: Fertil, Mista, Arenosa,
Reservatorio de Agua Consumo 5000lts, Rio Cocha,3Lagos, Possui Engenho
C/Produção de 350Lts de Cachaça dia tipo exportação,Pasto 120ha,Tipo de
Capim: Braqueara,etc, 30ha de Cana formada,Área de Preservação 20%,Energia
Eletrica: Transf.Individual,Benfeitorias: Sede 188m2,3Casas de Colonos, 90m2
c/uma, 20.000mts de Cerca, Aceita 40% Permuta de Imóveis Urbano
Resid/Coml.em Ribeirão Preto-SP, (16) 3931.1454 – 9794.5496 ou 3975.1150 –
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PRODUTIVA, ALTITUDE DE MAIS DE 900 m, VOCAÇÃO
PRODUÇÃO DE SEMENTES DE CAPIM E GRÃOS. FAZENDA
PARA SOJA, SEMENTE DE BRACHIARIA, REFLORESTAMENTO,
ETC. Extensão: 375 há. Chapada Gaúcha - MG (385 km de Bsb).
LOCALIZADA a 25 km da cidade de Chapada Gaúcha - MG. Dista
de Brasília aprox. 385 Km. De Unaí: 230 km. De Arinos: 85 Km. -
ESTRADAS DE ACESSO: asfalto de Brasília até Arinos. A partir
daí, rodovia estadual sem pavimentação. - EXTENSÃO de 375ha -
DESTINAÇÃO preferencial para SOJA, SEMENTE DE
BRACHIARIA, REFLORESTAMENTO, ETC. Cerrado fino. 300 ha
no platô (chapadão). Altitude de aprox. 900m. Índice pluviométrico
de 1400ml/a (média de 15 anos), em 2004, chegou a aprox. 2000
ml/a. O reflorestamento com fins econômicos (eucalipto, teka,
Chapada
acácia mangium, pinus) é cultura financiada pelo Banco do
Gaúcha/MG
Nordeste, com carência de 5 anos ou mais para começar a pagar e
com + 30% de rebate, cultura com rentabilidade garantida. -
TOPOGRAFIA Chapada de cerrado fino, sendo 300ha totalmente
planas. - VEGETAÇÃO de cerrado fino. - ÁGUA: não tem água. -
BENFEITORIAS: A rede de energia elétrica está a 5 km. -
ESCRITURA: Escritura definitiva. Já foi medida pelo sistema de
Georeferenciamento (exigido pelo INCRA e IBGE). - CONDIÇÕES
DE PAGAMENTO: Parte à vista e outra parte a negociar o prazo.
Obs.: Aceito parte do pagamento em automóveis ou imóvel, no
preço de mercado. - CONTATO: Valdivino Tolentino Filho, residente
em Brasília-DF, Fone: 61-8154.7588 e 61-3216.6206 FAZENDA
PARA SOJA, SEMENTE DE BRACHIARIA, REFLORESTAMENTO,
ETC. 262 ha Chapada Gaúcha - MG (385 km de Bsb) OUTROS
DETALHES: Possui as mesmas características da fazenda acima.
PREÇO: R$900,00/ha. Total: R$235.800,00 (262ha)
47
9. Metodologia avaliatória para as terras:
HOMOGENEIZAÇÃO
0 processo de homogeneização visa eliminar eventuais diferenças por ventura
existentes entre os elementos comparativos coletados com o paradigma e
consistem na aplicação de expressões ou fatores empíricos consagrados, e
aplicados, juntamente com um programa estatístico especialmente criado para
a Engenharia de Avaliações, e apresentados como na seqüência:
OFERTAS
Será deduzido o percentual de 10% dos preços das amostras que não
traduzem o real nível do mercado (transações), por considera-las majoradas a
fim de propiciar elasticidade nas negociações.
LOCALIZAÇÃO (TRANSPOSIÇÃO)
Eventuais diferenças atinentes à localização dos elementos comparativos
para com as condições do avaliando, incluindo as condições geográficas e
distâncias para a via principal, são feitas mediante comparação, com variação
máxima de até 30%.
FORMAÇÃO E COBERTURA VEGETAL

Quanto ao tipo de cobertura que existe nas terras, estando limpa ou “In
natura”, será considerado todos os fatores valorizantes ou desvalorizantes,
podendo a comparação entre os fatores variar até 40 %.
USO OU VOCAÇÃO
Fator de comparação sobre o tipo de vocação apresentado pelas terras
TAMANHO
Fator de comparação sobre o tamanho de cada propriedade
AGUADA
Quanto a disponibilidade de água em comparação com outras propriedades
de mesa destinação e tamanho, podendo a comparação entre os fatores
variar até 30 %.
TOPOGRAFIA
Fator de comparação da topografia entre as propriedades levando-se em
conta se as terras são planas onduladas ou acidentadas.
48
9.1 Cálculos estatísticos:
Infer 32 - Modo de Estatística Descritiva.
Amostra
Nº Valor/m2 Oferta Local. Formaç Uso Tnho Agua Top Valor Homog.
1 700,00 0,95 1,20 0,90 1,10 1,10 0,90 1,10 860,33
2 790,96 0,95 1,20 0,80 1,10 1,10 1,00 1,10 960,12
3 700,00 0,95 1,10 1,00 1,10 1,00 0,90 1,10 796,60
4 500,00 0,95 1,10 1,00 1,10 1,00 1,10 1,10 695,45
5 705,46 0,95 1,10 1,00 1,10 1,10 0,90 1,10 883,10
6 400,00 0,95 1,10 1,00 1,20 1,00 1,10 1,10 606,94
7 762,89 0,95 1,10 1,00 1,10 1,10 0,90 1,10 954,99
8 594,06 0,95 1,10 1,00 1,10 1,10 0,90 1,10 743,65
9 833,34 0,95 1,00 0,90 1,00 1,10 1,00 1,00 783,76
10 750,00 0,95 1,10 0,95 1,10 1,10 1,00 1,10 991,01
11 800,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 836,00
12 600,00 0,95 1,20 1,00 1,10 1,00 0,90 1,10 744,88
13 600,00 0,95 1,00 1,00 1,10 1,10 1,00 1,10 758,67
14 500,00 0,95 1,10 1,00 1,10 1,10 1,00 1,10 695,45
15 600,00 0,95 1,00 1,00 1,10 1,10 1,00 1,00 689,70
16 600,00 0,95 1,20 1,00 1,20 1,10 1,00 1,00 902,88
17 600,00 0,95 1,10 1,00 1,10 1,10 1,00 1,00 758,67
18 700,00 0,95 1,10 0,90 1,10 1,00 1,00 1,10 796,60
19 750,00 0,95 1,10 0,90 1,10 1,10 1,00 1,00 853,50
20 900,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10 1,00 1.034,55
Descrição das Variáveis
Valores e coeficientes de homogeneização :
• Valor/m2: Valor por metro quadrado das amostras.

• Oferta: Fator referente a oferta ou transação efetivada.
• Local.: Fator de comparação pela transposição da localização.
• Formaç: Fator referente a porcentagem de pastagem formada..
• Uso: Fator de comparação quanto ao tipo de uso do imóvel.
• Tnho: Fator de comparação com o tamanho da área produtiva.
• Agua: Fator de comparação das terras com e sem agua.
• Topogr: Coeficiente de aproveitamento segundo a topografia..
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 20
Nº de graus de liberdade : 19
49
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
Valor Homog. 817,34 112,77 13,80%
Número mínimo de amostragens: 5.

Dispersão em Torno da Média
Tabela de Desvios
Desvios em torno da média.
Nº Am. Observado Média Desvio Normalizado Studentizado Quadrático
1 860,33 817,34 42,98 3,81x10-1 3,91x10-1 1847,92
2 960,12 817,34 142,77 1,26 1,29 20385,41
3 796,60 817,34 -20,74 -1,83x10-1 -1,88x10-1 430,25
4 695,45 817,34 -121,89 -1,08 -1,10 14857,78
5 883,10 817,34 65,75 5,83x10-1 5,98x10-1 4324,04
6 606,94 817,34 -210,40 -1,86 -1,91 44269,21
7 954,99 817,34 137,64 1,22 1,25 18946,83
8 743,65 817,34 -73,69 -6,53x10-1 -6,70x10-1 5430,58
-1 -1
9 783,76 817,34 -33,58 -2,97x10 -3,05x10 1127,78
10 991,01 817,34 173,66 1,53 1,57 30160,40
11 836,00 817,34 18,65 1,65x10-1 1,69x10-1 348,10
12 744,88 817,34 -72,46 -6,42x10-1 -6,59x10-1 5250,81
-1 -1
13 758,67 817,34 -58,67 -5,20x10 -5,33x10 3442,46
14 695,45 817,34 -121,89 -1,08 -1,10 14857,78
15 689,70 817,34 -127,64 -1,13 -1,16 16292,60
-1 -1
16 902,88 817,34 85,53 7,58x10 7,78x10 7316,66
-1 -1
17 758,67 817,34 -58,67 -5,20x10 -5,33x10 3442,46
18 796,60 817,34 -20,74 -1,83x10-1 -1,88x10-1 430,25
19 853,50 817,34 36,15 3,20x10-1 3,28x10-1 1307,36
20 1034,55 817,34 217,20 1,92 1,97 47179,09
50
Gráfico de Desvios Quadráticos
Tabela de Desvios Deletados
Influência das amostragens nos desvios da média.
Nº Am. Deletado Variância Normalizado Studentizado

1 45,25 13316,81 3,72x10-1 3,82x10-1
2 150,29 12232,75 1,29 1,32
3 -21,83 13399,71 -1,79x10-1 -1,83x10-1
4 -128,30 12556,00 -1,08 -1,11
5 69,21 13172,01 5,72x10-1 5,87x10-1
6 -221,47 10836,03 -2,02 -2,07
7 144,89 12316,87 1,24 1,27
8 -77,57 13107,30 -6,43x10-1 -6,60x10-1
9 -35,34 13358,92 -2,90x10-1 -2,98x10-1
10 182,80 11661,11 1,60 1,65
-1 -1
11 19,63 13404,52 1,61x10 1,65x10
-1 -1
12 -76,27 13117,81 -6,32x10 -6,49x10
-1 -1
13 -61,76 13223,56 -5,10x10 -5,23x10
14 -128,30 12556,00 -1,08 -1,11
15 -134,36 12472,09 -1,14 -1,17
16 90,03 12997,00 7,50x10-1 7,69x10-1
17 -61,76 13223,56 -5,10x10-1 -5,23x10-1
-1 -1
18 -21,83 13399,71 -1,79x10 -1,83x10
-1 -1
19 38,06 13348,42 3,12x10 3,21x10
20 228,63 10665,86 2,10 2,15
51
Desvios Deletados Studentizados
As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referência influem

significativamente no valor médio.
Estatísticas Gerais
Número de elementos ........ : 20

Graus de liberdade ............ : 19
Valor médio ......................... : 817,34
Mediana ............................... : 806,49
Moda .................................... : 777,98
Variância ............................. : 12082,39
Desvio padrão .................... : 109,91
Desvio médio ...................... : 92,03
Variância (não tendenciosa) : 12718,30
Desvio padrão (não tend.) . : 112,77
Coef. de variação ............... : 13,80%
Valor mínimo ....................... : 606,94
Valor máximo ...................... : 1034,55
Amplitude ............................ : 427,61
Número de classes ............ :5
Intervalo de classes ............ : 85,52
Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada boa- classe 1
52
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : 817,34

Coeficiente Amostral Normal t de Student

Assimetria 2,18x10-1 0 0
Curtose -2,99 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média

1 606,94 692,46 2 10,00 648,32
2 692,46 777,98 6 30,00 732,79
3 777,98 863,50 6 30,00 821,13
4 863,50 949,02 2 10,00 892,99
5 949,02 1034,55 4 20,00 985,16
Histograma Ogiva de Frequências
53
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Amostragens a serem saneadas
Critério de saneamento:
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.
Gráfico de Representação do Saneamento
Distribuição dos Desvios Normalizados
Intervalo Distribuição de Gauss % de Amostragens no Intervalo

-1; +1 68,3 % 60,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 90,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
54
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita

6 606,94 0,0310 0,0500 3,10x10-2 1,89x10-2
15 689,70 0,1289 0,1000 7,88x10-2 2,88x10-2
4 695,45 0,1399 0,1500 3,98x10-2 1,01x10-2
14 695,45 0,1399 0,2000 1,01x10-2 6,01x10-2
8 743,65 0,2567 0,2500 5,67x10-2 6,73x10-3
12 744,88 0,2603 0,3000 1,02x10-2 3,97x10-2
13 758,67 0,301 0,3500 1,44x10-3 4,85x10-2
17 758,67 0,301 0,4000 4,85x10-2 9,85x10-2
9 783,76 0,383 0,4500 1,70x10-2 6,70x10-2
3 796,60 0,427 0,5000 2,29x10-2 7,29x10-2
18 796,60 0,427 0,5500 7,29x10-2 1,22x10-1
11 836,00 0,566 0,6000 1,57x10-2 3,42x10-2
19 853,50 0,626 0,6500 2,57x10-2 2,42x10-2
1 860,33 0,648 0,7000 1,53x10-3 5,15x10-2
5 883,10 0,720 0,7500 2,00x10-2 2,99x10-2
16 902,88 0,776 0,8000 2,59x10-2 2,40x10-2
7 954,99 0,889 0,8500 8,88x10-2 3,88x10-2
2 960,12 0,897 0,9000 4,72x10-2 2,75x10-3
10 991,01 0,938 0,9500 3,82x10-2 1,17x10-2
20 1034,55 0,973 1,0000 2,29x10-2 2,70x10-2
Maior diferença obtida: 1,22x10-1

Valor crítico : 0,2310 (para o nível de significância de 20 %)
Aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade.
Observação:
O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre
uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações
pelo método comparativo.
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
55
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos .. :9

Número de elementos negativos . : 11
Número de sequências ................. : 11
Média da distribuição de sinais .... : 10
Desvio padrão .................................. : 2,236
Teste de Sequências
(desvios em torno da média) :
Limite inferior .... : 0,2786

Limite superior . : -0,1857
Intervalo para a normalidade : [-0,8415 , 0,8415] (para o nível de significância de
20%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos

desvios.
Teste de Sinais
(desvios em torno da média)
Valor z (calculado) ........... : 0,4472

Valor z (crítico) .................. : 0,8415 (para o nível de significância de 20%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a
distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de
Gauss).
Reta de Normalidade
56
Desvios x Variáveis
57
Formação dos Valores
Estima-se que, o valor homogeneizado para o hectare de terra na região da

Chapada Gaúcha é de R$ 817,34 (oitocentos e dezessete Reais e trinta e
quatro centavos).
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
O valor mínimo, por hectare, estimado é de R$ 783,86

O valor Máximo, por hectare, estimado é de R$ 850,82
58
10. Avaliação geral:
10.1 Para as terras da Fazenda Larga maior:

15.700 ha x R$ 817,34/ha = R$ 12.832.238,00
Podendo variar dentro de uma margem de negociação entre:
Um mínimo de R$ 12.306.602,00
Um máximo de R$ 13.357.874,00
10.2 Para as terras da Fazenda Larga menor:

784,643 hectares x R$ 422,38/ha = R$ 641.351,49
Podendo variar dentro de uma margem de negociação entre:
Um mínimo de R$ 615.050,26
Um máximo de R$ 667.589,95
Valor total para a reavaliação:

R$ 13.499.827,49 (treze milhões, quatrocentos e noventa e nove mil,
oitocentos e vinte e sete Reais e quarenta e nove centavos).
59
11. Conclusão:
Portanto R$ 13.499.827,49 (treze milhões, quatrocentos e noventa e nove mil,
oitocentos e vinte e sete Reais e quarenta e nove centavos) é então, o
montante total pelo qual avaliamos duas glebas de terras rurais na região
conhecida por Chapada Gaúcha, no Município de Januária, noroeste do Estado de
Minas Gerais, pertencente a MASSA FALIDA DA EMPRESA IRONBRAS
INDÚSTRIA E COMÉRCIO S/A, conforme descrito anteriormente, no estado em
que se encontra nesta data, segundo nosso entendimento, salvo melhor juízo.
Segue o presente Laudo de Avaliação em 60 (Sessenta) páginas, todas digitadas

em apenas um dos lados, carimbadas e rubricadas, recebendo esta última data e
assinaturas.
Integram ainda este trabalho 04 (quatro) anexos, onde eventual conflito entre o
Laudo de Avaliação e algum dos anexos, prevalece o conteúdo do Laudo de
Avaliação e eventual conflito entre os anexos, prevalece o conteúdo do anexo de
data mais recente desde que tal condição não esteja explicitamente mencionada
no corpo do Laudo.
Os titulares do direito autoral deste trabalho somente autorizam sua reprodução

nos casos legais cabíveis, com autorização expressa pelo solicitante, vedando sua
cópia ou qualquer forma de reprodução que caracterize plágio ou represente
utilização dos direitos exclusivos dos autores, sendo que sua violação acarretará
as penalidades cabíveis.
Belo Horizonte, 20 de Março de 2.009.
APC - AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS E CONSULTORIA S/C LTDA.
Mário Lucas Gonçalves Esteves

Engenheiro de Avaliações e Perito
CREA 53.519/D - Diretor da APC
Membro do Instituto Mineiro de Avaliações
e Perícias de Engenharia Nº 472
60
ANEXO I
FOTOGRAFIAS
Estrada de divisa entre a Fazenda Sussuarana e a Fazenda Larga
Estradas internas da Fazenda Sussuarana – Vizinha à Faz Larga
Vistas panorâmicas das terras e fazendas vizinhas
Estrada de acesso ao imóvel avaliando
Tipo de solo local
Marcos demarcatórios
Início da fazenda junto a BR-30 e Vista panorâmica do imóvel
ANEXO II
DOCUMENTAÇÃO
ANEXO III
MAPA E VISTA AÉREA
ANEXO IV
ALGUNS TRABALHOS
REALIZADOS PELA
NOSSA EMPRESA
INDÚSTRIAS SIDERÚRGICA E DE MINERAÇÃO:
AÇOMINAS – AÇOS MINAS GERAIS S.A.

Participação na avaliação do Laminador de Perfis Médios e Barras.
AÇOS SANTO ERNANE LTDA.
Realização do inventário, etiquetação e avaliação do ativo imobilizado.
COMPANHIA MINERADORA DE MINAS GERAIS – COMIG.
Realização dos Laudos de Avaliação das estações de britagem de Arcos,
Araxá e Governador Valadares.
COMPANHIA SIDERÚRGICA MENDES JÚNIOR.
Realização dos Laudos de Avaliação de diversas máquinas e equipamentos
para fins de penhora – Juiz de Fora - MG.
FUNDIÇÃO WAGJOSE LTDA. (CLÁUDIO – MG).
Realização do Laudo de avaliação do ativo imobilizado da empresa.
GRUPO FERROSIDER.
Realização do levantamento patrimonial, etiquetação, reorganização do
patrimônio e reavaliação, inclusive dos imóveis de todo o grupo.
ISOMONTE S.A.
Realização do Laudo de avaliação das bases e estruturas para as soldas.
ISEL USINAGEM E MECÂNICA EM GERAL S.A.
Realização do Laudo de avaliação de diversas máquinas operatrizes.
LAMIL LAGE MINERAÇÃO.
patrimônio e reavaliação, inclusive dos imóveis.
LIASA – LIGAS DE ALUMÍNIO S.A.
Participação na realização do Laudo de avaliação do complexo industrial,
máquinas da empresa e perícia sobre consumo de energia elétrica.
LIGAS GERAIS LTDA.
Realização do Laudo de avaliação do complexo industrial e fornos empresa.
MECA ENGENHARIA, INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação de imóvel para atualização do imobilizado.
METALÚRGICA AMAPÁ LTDA. (CLÁUDIO – MG).
Realização do Laudo de Avaliação do ativo imobilizado da empresa.
SADA FORJAS LTDA.
GRUPO SAMSUL MINERAÇÃO.
patrimônio e reavaliação, inclusive dos imóveis de todo o grupo.
PERFILE INDÚSTRIA DE PERFIS LTDA.
patrimônio e reavaliação dos bens móveis da empresa.
SETORMEC LTDA. (DIVINÓPOLIS – MG).
SIDERÚRGICA ÁLAMO – DIVINÓPOLIS
Realização do estudo de custo de implantação e avaliação de uma usina
siderúrgica para produção de 180 toneladas de gusa por dia, mais fundição.
SIDERÚRGICA BARRA MANSA – GRUPO VOTORANTIM.
Realização do Laudo de Avaliação de vários imóveis Rurais e urbanos, nos
estados de Minas Gerais São Paulo, Bahia e Rio de Janeiro.
SIDERÚRGICA CISAM – PARÁ DE MINAS
siderúrgica para produção de 15.000 toneladas de gusa por mês mais aciaria.
SIDERÚRGICA CIAFAL – DIVINÓPOLIS
Realização do estudo de custo de implantação e avaliação de uma usina de
laminação.
SIDERÚCENTRO – DIVINÓPOLIS
Realização do estudo de custo de implantação e avaliação de uma usina de
laminação.
SIDERÚRGICA DIVIGUSA – DIVINÓPOLIS
siderúrgica para produção de gusa com três fornos.
SIDERÚRGICA MAT PRIMA – DIVINÓPOLIS
siderúrgica para produção de 260 toneladas de gusa por dia, mais fundição.
SOLDERING COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação do complexo Industrial e um imóvel rural.
U&M MINERAÇÃO E CONSTRUÇÃO S/A. – JUIZ DE FORA
Realização do inventário, etiquetação e organização do ativo imobilizado da
empresa
VM FUNDIDOS – SETE LAGOAS
siderúrgica para produção de 270 toneladas de gusa por mês.
CONSTRUÇÃO CIVIL/PESADA:
AEL ATIVIDADE EMPRESARIAL LTDA.

Realização dos Laudos de Avaliação dos imóveis urbanos e postos de
gasolina.
ATENAS ENGENHARIA LTDA.
Realização dos Laudos de Avaliação de imóveis urbanos.
CADAR ENGENHARIA CONSTRUÇÕES LTDA.
patrimônio e reavaliação.
CAEMGE – CARVALHO ALVIM ENGENHARIA LTDA.
Realização dos Laudos de Avaliação de imóveis urbanos.
CELTA ENGENHARIA LTDA.
Realização dos Laudos de Avaliação de imóveis residenciais, comerciais, infra-
estrutura para implantação de loteamentos e avaliação de industrias.
CMS CONSTRUTORA LTDA.
Realização dos Laudos de Avaliação de imóveis comerciais, industriais e
terrenos.
CONSTRUTORA FERFRANCO LTDA.
Realização dos Laudos de Avaliação de diversos bens móveis e imóveis
CONSTRUTORA RODOMINAS LTDA.
Realização dos Laudos de Avaliação de imóveis comerciais, industriais e
terrenos.
CONSTRUTORA VIA LTDA.
Realização dos de Avaliação de diversos bens móveis.
CONSTRUTORA PAVISAN S.A.
Realização dos Laudos de Avaliação das máquinas e equipamentos.
CONSTRUTORA WANTEC S.A.
Realização dos Laudos de Avaliação do parque de máquinas da empresa.
EMPA S/A. SERVIÇOS DE ENGENHARIA.
Realização dos Laudos de Avaliação das máquinas e equipamentos da
empresa.
ERKAL ENGENHARIA LTDA.
Realização do inventário, etiquetação, organização e avaliação do ativo.
JAHU INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação Locatíva do imóvel sede da empresa.
LOMAE MÁQUINAS E EMPREENDIMENTOS LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação de parte do ativo imobilizado da empresa.
MECÂNICA INDUSTRIAL DIAS LTDA.
Realização de vários Laudos de Avaliação do imóvel sede e dos equipamentos.
MECANORTE CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS
Realização do Laudo de Avaliação de várias máquinas e equipamentos.
MIP ENGENHARIA S.A.
Realização de vários Laudos de Avaliação, para o valor comercial e o valor
locativo,do imóvel, sede, e para as máquinas e equipamentos.
MONTELE ELEVADORES LTDA.
PEYRANI BRASIL S.A.
Realização de vários Laudos de Avaliação do imóvel, sede, e dos
equipamentos.
PREMO ENGENHARIA INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA.
Realização de diversos Laudos de Avaliação de diversos imóveis.
REDE ENGENHARIA DE SONDAGENS LTDA.
Realização dos Laudos de Avaliação do imobilizado da empresa.
SPA CONSTRUTORA S.A.
Realização do Laudo de Avaliação de um terreno urbano em Almenara - MG.
SANTA BARBARA EMPREENDIMENTOS S.A. (GRUPO SANTA BÁRBARA)
Realização do Laudo de Avaliação de um terreno urbano em Goiânia – GO.
TERCAM ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS LTDA.
Participação na realização dos Laudos de Avaliação de todos os veículos,
máquinas e equipamentos pertencentes ao imobilizado da empresa.
URB TOPO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
Realização dos Laudos de Avaliação de todos os veículos, máquinas e
equipamentos pertencentes ao imobilizado da empresa.
INDÚSTRIA TÊXTIL E QUIMICA:
CIA. INDUSTRIAL BELO HORIZONTE.

Participação na realização do Laudo do ativo imobilizado da empresa.
FAMOTEC – FABRICA MODERNA DE TECIDOS.
Realização do inventário, etiquetação organização e avaliação de todo o ativo
imobilizado da empresa.
HORIZONTE TÊXTIL LTDA. (GRUPO VALADARES DIESEL).
Participação na realização de diversos Laudos de Avaliação dos complexos
industriais.
MINASTEX LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação de várias máquinas e/ou equipamentos.
TECELAGEM SÃO GERALDO.
Realização do inventário e do Laudo de Avaliação de todo o ativo imobilizado.
PIGMENTOS MINAS GERAIS - PIGMINAS.
Realização do inventário e do Laudo de Avaliação de todo o ativo imobilizado.
AGRO INDÚSTRIA/PECUÁRIA/REFLORESTAMENTO:
AGROPECUÁRIA RANCHO DO CAMPO.

Realização de diversos Laudos de Avaliação de imóveis rurais.
AGROPECUÁRIA RIO PRETO.
CAEMGE - CARVALHO ALVIM ENGENHARIA LTDA.
COOPERATIVA RURAL VALE DO JAVAÉS. – COOPERJAVA.
Participação na realização do Laudo de Avaliação das instalações industriais, e
do complexo rural.
CONSTRUTORA FERFRANCO LTDA.
Realização dos Laudos de Avaliação dos imóveis rurais de Unaí, Betim e
Arinos – MG.
CONSTRUTORA RODOMINAS S. A.
Realização do Laudo de Avaliação de um imóvel Rural no estado do Maranhão.
SADONANA AGROPECUÁRIA – DR. NÉLIO BRANT.
Realização do Laudo de Avaliação de vários imóveis Rurais na cidade de ferros
- MG.
SPA CONSTRUTORA S. A.
Realização do Laudo de Avaliação de um imóvel Rural na cidade de Bocaiúva -
MG.
GRUPO VOTORANTIM.
Realização do Laudo de Avaliação de vários imóveis Rurais e urbanos, nos
estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Bahia.
INDÚSTRIAS ALIMENTÍCIAS E DE BEBIDAS
ALVORADA USINA DE AÇÚCAR E ÁLCOOL LTDA.

Realização do Laudo de Avaliação do ativo imobilizado da empresa em
Araporã - MG.
BELOMASSA INDÚSTRIAS ALIMENTÍCIAS LTDA.
DESTILARIA DIAMANTE LTDA. (Senador Mourão- MG).
Realização do Laudo de Avaliação do complexo industrial da destilaria.
DESTILARIA ATENAS LTDA. (São Pedro dos Ferros – MG).
Realização Laudo de Avaliação do complexo industrial da destilaria.
DISTRIBUIDORA DE BEBIDAS BEAGÁ LTDA.
Realização de diversos Laudos de Avaliação de vários imóveis urbanos.
DISTRIBUIDORA DE BEBIDAS CENTROSUL LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação do imobilizado da empresa.
DISTRIBUIDORA DE BEBIDAS CANADÁ LTDA.
Realização de diversos Laudos de Avaliação de vários imóveis urbanos.
FRIGORÍFICO R & M LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação do frigorífico em Santa Luzia – MG.
INDÚSTRIAS DE BEBIDAS ANTÁRTICA DE MINAS GERAIS.
Realização de diversos Laudos de Avaliação incluindo os três complexos
industriais da empresa em Minas Gerais e diversos Laudos dos imóveis
cedidos aos distribuidores.
USINA LUCIÂNIA DE AÇÚCAR E ÁLCOOL.
Realização do Laudo de Avaliação do complexo industrial e do imóvel da
empresa em Lagoa da Prata - MG.
FRIGORÍFICO UNIFRIGO LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação do frigorífico em Pará de Minas – MG.
EMPRESAS HOSPITALARES E LABORATORIAIS:
HOSPITAL DOM BOSCO.
Participação na realização do Laudo de Avaliação de todo o imobilizado da
entidade.
HOSPITAL MÁRIO PENNA.
patrimônio e reavaliação, inclusive dos imóveis do Hospital.
HOSPITAL LUXEMBURGO.
patrimônio e reavaliação, inclusive dos imóveis do Hospital.
HOSPITAL NOSSA SENHORA DAS GRAÇAS – SETE LAGOAS - MG.
Realização do levantamento patrimonial, etiquetação, reorganização e
reavaliação do patrimônio do Hospital.
HOSPITAL SOCOR.
Realização do inventário e organização do ativo imobilizado da empresa.
HIPOLABOR FARMACÊUTICA LTDA.
Realização de diversos Laudos de Avaliação de imóveis comerciais e
industriais.
HOSPITAL SANTA HELENA – BRASÍLIA - DF.
Realização do Laudo de Avaliação dos imóveis do hospital.
HOSPITAL SANTO IVO (HOSPITAL DOS ADVOGADOS).
Realização do Laudo de Avaliação de todo o imobilizado da entidade.
HOSPITAL SOFIA FELDMAN.
Realização do Laudo de Avaliação de todo o imobilizado da entidade.
CLINICA DE NEFROLOGIA DE BELO HORIZONTE.
Realização do Laudo para a renovatória de locação do imóvel sede.
SERVIÇOS DE RADIOLOGIA SÃO JUDAS TADEU.
Realização do inventário e avaliação do ativo imobilizado da empresa e
levantamento do valor dos intangíveis.
EMPRESAS DE ELETRO ELETRÔNICOS/TELEFONIA:
CLAMPER INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA.

Realização do Laudo inventário e da avaliação do imobilizado da empresa,
inclusive do imóvel.
ENGELETRO AUTOMAÇÃO INDUSTRIAL LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação das Instalações Industriais e terrenos.
ENGELMIG ELÉTRICA LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação de vários imóveis na cidade de Manhuaçú -
MG.
LUCENT TECHNOLOGIES.
Realização do inventário, etiquetação e organização de todo o patrimônio da
empresa.
SELT ENGENHARIA LTDA.
Realização do inventário, etiquetação, avaliação e organização de todo o
patrimônio da empresa.
INSTITUIÇÕES DE ENSINO, CLUBES E AGREMIAÇÕES:
ASSOCIAÇÃO DOS PRAÇAS POLICIAIS E BOMBEIROS MILITARES DE

MINAS GERAIS – ASPRA.
Realização do inventário, etiquetação e avaliação do ativo imobilizado da
associação.
ASSOCIAÇÃO COMERCIAL, INDUSTRIAL AGROPECUÁRIA E DE
SERVIÇOS DE PARÁ DE MINAS - MG.
Realização dos Laudos de Avaliação dos imóveis da associação
ASSOCIAÇÃO DOS EMPREGADOS DO COMÉRCIO DE MINAS GERAIS.
Realização dos Laudos de Avaliação dos imóveis da associação
ASSOCIAÇÃO DOS PAIS E AMIGOS DOS EXCEPCIONAIS – APAE - PARÁ
DE MINAS - MG.
associação.
ASSOCIAÇÃO NACIONAL DOS MUTUÁRIOS.
Realização de vários Laudos de Avaliação de imóveis dos associados.
CRUZEIRO ESPORTE CLUBE.
Realização dos Laudos de Avaliação de todos os imóveis do clube.
FADOM – FACULDADES INTEGRADAS DO OESTE DE MINAS.
Faculdade.
FACULDADES INTEGRADAS DE CARATINGA - FIC.
Organização do patrimônio de toda a instituição na cidade de Caratinga - MG.
IATE TENIS CLUBE – BELO HORIZONTE - MG.
Realização do inventário, etiquetação, avaliação e organização de todo o
patrimônio do clube, inclusive os imóveis.
INSTITUTO GAMMON.
Realização de diversos Laudos de Avaliação de vários imóveis comerciais
destinados ao ensino.
INSTITUTO GAMMON – COLÉGIO E FACULDADES.
Realização da organização de todo ativo fixo da instituição na cidade de Lavras
- MG.
INSTITUTO ISABELA HENDRIX.
Realização do Laudo de Avaliação do Campus de Nova Lima - MG.
UNIVERSIDADE VALE DO RIO DOCE - UNIVALE.
Realização do Laudo de Avaliação dos dois Campus da cidade de Governador
Valadares - MG.
RÁDIO EDUCATIVA.
Realização da organização de todo ativo fixo da instituição.
SETOR FINANCEIRO/CONSULTORIA E PECUNIÁRIO:
BANCO HÉRCULES (em liquidação extrajudicial).
Participação na realização do Laudo de Avaliação de imóveis, máquinas e
equipamentos pertencentes à massa falida do banco.
BANCO DO PROGRESSO (em liquidação extrajudicial).
Realização do Laudo de Avaliação de bens móveis, máquinas e equipamentos
pertencentes à massa falida do banco.
BANCO SUDAMERIS.
Realização do Laudo de Avaliação de máquinas e equipamentos para garantia
bancária.
CVV – CORRETAGEM DE SEGUROS LTDA. – BANCO VOLKSVAGEN.
Realização de diversos Laudos de Avaliação de imóveis urbanos.
DESBAN – FUNDAÇÃO BDMG DE SEGURIDADE SOCIAL.
DERMINAS – SOCIEDADE DE SEGURIDADE SOCIAL – DER - MG.
MC CONSULTING.
patrimônio e reavaliação dos bens móveis da empresa.
SEGMENTO AUTOMOTIVO:
CONAUTO LTDA.
Realização dos Laudos de Avaliação dos imóveis de Belo Horizonte e Cel.
Fabriciano.
DINAUTO LTDA.
Realização dos Laudos de Avaliação do ativo imobilizado da empresa.
FIAT DO BRASIL S.A.
Participação na realização do Laudo de Avaliação dos complexos industriais da
MINASPUMA e da AGA.
GUAVEMA COMERCIAL LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação dos imóveis pertencentes à revenda Honda
de motocicletas e da revenda de carros Suzuki em Guaxupé - MG.
SIMPRO FABRICAÇÃO DE AUTO PEÇAS.
Realização do Laudo de Avaliação de diversos bens móveis.
VOLKSWAGEN DO BRASIL.
Realização do Laudo de Avaliação do imóvel e dos bens móveis pertencentes
à revenda Múltipla em Belo Horizonte - MG.
TRANSPORTE E LOGÍSTICA:
CESA LOGÍSTICA S/A.
Realização do Laudo de Avaliação da frota.
EMPRESA IRMÃOS TEIXEIRA LTDA.
LÍDER TÁXI AÉREO LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação de imóveis e aeronaves.
TORA TRANSPORTES INDUSTRIAIS LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação da frota.
TRIALE LOGÍSTICA LTDA.
VASPEX DISTRIBUIÇÃO DE CARGAS.
Realização do Laudo de Avaliação de um imóvel urbano.
URB TRANS TRANSPORTES GERAIS LTDA.
Realização dos Laudos de Avaliação de todos os veículos, máquinas e
equipamentos pertencentes ao imobilizado da empresa.
EMPRESAS E ENTIDADES DIVERSAS:

EMBRAPACK EMBALAGENS LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação das Instalações Industriais.
EPEX LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação das Injetoras de plástico da fábrica.
GRUPO DOIMO – INDÚSTRIA MOVELEIRA.
GRUPO SÉCULUS EMPREENDIMENTO E PARTICIPAÇÕES.
Elaboração de diversos Laudos de Avaliação de vários imóveis residenciais.
PREFEITURA MUNICIPAL DE OURO PRETO – MG.
Realização do Laudo de Avaliação de toda a região central da cidade para o
BID.
PREFEITURA MUNICIPAL DE LAGOA DA PRATA – MG.
Realização do Laudo de Avaliação da Usina de açúcar Luciânia.
POUSADA CASA AMARELA – CASA BRANCA – BRUMADINHO - MG.
Realização do Laudo de Avaliação do imóvel da pousada.
SÃO LUCAS INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA.
Realização do Laudo de Avaliação do imóvel da empresa.

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LAUDO TÉCNICO DE

SOLICITANTE : MASSA FALIDA DA IRONBRÁS INDÚSTRIA E

OBJETO : DOIS IMÓVEIS RURAIS

LOCALIDADE : JANUÁRIA (CHAPADA GAÚCHA) - MG

LOCALIZAÇÃO : ÀS MARGENS DA RODOVIA BR – 030

DATA BASE : 20 DE MARÇO DE 2009

ANEXO I ............................................................................. Fotografias

Para execução dos serviços, foram utilizados os dados e informações fornecidas

Não foram realizadas investigações específicas, no que concerne a títulos,

Todas as medidas e cálculos das áreas foram retirados da documentação e das

Para execução dos serviços, foram utilizados os dados e informações fornecidas

• É a determinação da soma em dinheiro que num dado momento, se pode

• É a apreciação do valor que tenha, em determinada data, o todo ou parte de

• É a técnica de estimar, comercialmente ou para efeitos legais, o valor dos

• É o trabalho técnico que compreende um conjunto de raciocínios, inspeções e

• Homogeneidade dos bens levados a mercado.

• Elevado de proprietários e inquilinos, de tal sorte que não possam

• Inexistência de influências externas.

• Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o

• Perfeita mobilidade de fatores e participantes, oferecendo liquidez com

• Segundo o INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE

• Segundo a ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, define como

• Segundo o AMERICAN INSTITUTE OF REAL STATE APPRAISERS,

5.1 Método comparativo direto de dados de mercado

Portanto, baseado nas premissas anteriores, adotamos o Método Comparativo,

O método é comparativo, porquanto a pesquisa de mercado realizada foi dirigida

4.1 Pelas normas antigas (NBR 8799:1985 e NBR

2 - O. rigor de uma avaliação está condicionado à abrangência da pesquisa, à

3 - O maior rigor pretendido numa avaliação não leva, necessariamente, à maior

- Avaliação de grau expedito.

Avaliação de Grau Expedito

Avaliação de Grau Normal

4.2.1 - Coleta de dados deve trazer todas as informações disponíveis que

4.2.2 - Qualidade da amostra deve estar assegurada quanto:

a) à correta identificação dos elementos comparativos, devendo constar

b) à isenção e identificação das fontes de informação de forma a

c) ao número de elementos efetivamente utilizados maior ou igual a 5

d) à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz

4.2.5 - Se a moda não estiver evidenciada, da média dos dados

4.2.6 - A transformação do preço com pagamento a prazo de um elemento para o

4.2.7 - Nos casos de exame de elementos não contemporâneos, é

4.2.8 - As características do bem avaliando devem, preferencialmente, estar

4.3.2 - Os elementos de referência que compõem a amostra deverão ter suas

4.3.3 - A qualidade da amostra tem de estar assegurada quanto:

a) ao detalhamento da descrição de suas características, devendo

b) a sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, e/ou a sua

d) à isenção e identificação das fontes de informação, de forma a

e) à comprovação de todos os elementos de referência que concorrerem

4.3.4 - A eliminação de dados supostamente discrepantes terá de ser justificada

4.3.5.1 - Identificada à função estimadora do valor, ela poderá ser

4.3.5.2 - O relatório final da inferência deverá incluir os seguintes

a) verificação da hipótese de não haver regressão (distribuição F

b) verificação da hipótese nula de cada um dos regressores

c) verificação da independência entre as variáveis explicativas,

d) verificação da normalidade da distribuição dos resíduos;

e) verificação da homocedasticidade do modelo utilizado e, se

4.3.5.3 - O relatório final deverá também incluir os seguintes itens:

a) constatação de que todas as características do bem avaliando

§ único: Em havendo necessidade de extrapolação , por absoluta

b) exame da lógica e coerência do modelo quando haja pouco ou

c) verificação dos pontos atípicos ("outliers"), explicitando o critério

d) exame analítico ou gráfico da existência de colinearidade entre

e) apresentação de tabela contendo os valores pesquisados e os