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16/11/2017

A Receita imprescindível para ganhar Dinheiro com Imóveis | Empiricus Research Portugal

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NOVEMBRO DE 2017

A Receita imprescindível para ganhar Dinheiro com Imóveis

Investir para arrendar – Os 8 passos para o Sucesso

POR RENATO BREIA, CFP®, ANALISTA-CHEFE DE INVESTIMENTOS

LISBOA, PORTUGAL

Comprar para arrendar tem visto um ressurgimento nos últimos tempos. Para quem tem capacidade para pedir emprestado ou já tem o capital su ciente, o investimento imobiliário para alugar parece muito atrativo. Especialmente, quando o comparamos com as taxas de poupança avarentas (os últimos dados disponibilizados pelo Banco de Portugal relativos a outubro de 2016 indicam que a taxa de juro média dos novos depósitos a prazo xou-se em média nos 0,34%, a mais baixa de sempre) e coma volatilidade do mercado acionista. O que também atrai neste investimento é a recorrência das receitas e o caráter passivo, ou seja, precisa de fazer pouco para receber as suas rendas depois do investimento inicial.

A ajudar à festa, a recuperação do valor das casas tem incentivado um cada vez maior número de investidores a comprar propriedades na esperança que estas valorizem. Além disso, os juros do crédito à habitação estão em mínimos históricos, fruto de uma Euribor negativa (Euribor a 6m – 0,22% / Euribor a 12 meses -0, 081%) e spreads cada vez mais reduzidos (mínimo de 1,25%).

Aqui tenho de parar a nossa conversa para chamá-lo à atenção: cuidado com as taxas de juro baixas! Um dia elas vão subir e o leitor tem de fazer as contas para saber se conseguirá suportar o seu investimento nessas condições.

Se está a pensar investir, ou apenas quer saber mais, nós dizemos-lhe as 8 dicas essenciais a considerar num investimento de sucesso para arrendar.

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1. Investigue o mercado

Se é novo no mercado imobiliário, é importante que tome conhecimento dos riscos e das oportunidades. Certi que-se que o comprar para arrendar é o investimento que procura. O seu dinheiro pode ser capaz de um melhor desempenho noutro lugar.

Nos últimos anos, uma conta poupança de alto rendimento venceria a maioria dos investimentos. Neste momento, com a remuneração dos depósitos tão baixa, o investimento imobiliário parece muito atrativo.

No entanto, comprar para arrendar signi ca que terá o seu capital empatado numa propriedade que pode perder valor (lição aprendida in loco entre 2008 e 2013).

Investir em imobiliário implica comprometer centenas de milhares de euros numa propriedade e, normalmente, obriga a uma hipoteca. Quando os preços das casas aumentam é possível fazer grandes ganhos alavancados em cima do seu crédito à habitação, mas quando caem o seu ativo é atingido e a hipoteca permanece na mesma.

A CHAVE PARA RENDIMENTOS 4X MAIORES EM 365 DIAS COM IMÓVEIS EM PORTUGAL

O investimento em imóveis tem sido extremamente rentável para muitas pessoas, quer em termos de renda quer em termos de ganhos de capital, mas é essencial que entre nele com os olhos bem abertos, identi cando as vantagens e as desvantagens potenciais.

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Se conhece alguém que investiu para arrendar pergunte-lhe sobre a respetiva experiência – as rugas que ganhou, os cabelos que perdeu, tudo…

Quanto mais conhecimento tiver e quanto mais pesquisa zer, maior a probabilidade do seu investimento valer a pena.

2. Escolha uma zona atrativa

Atrativa não signi ca barata nem cara. Atrativa signi ca um lugar onde as pessoas gostariam de viver e isso pode dever-se a várias razões.

Qual é o bairro na sua cidade que tem um apelo especial? Se vive numa zona suburbana, como é que são os transportes? Onde é que são as boas escolas para as famílias jovens? Onde é que os estudantes querem viver?

Eu moro em Lisboa e percebo que os bairros cool & trendy já estão bem preci cados (Chiado, Avenida, Príncipe Real, Lapa)…

Estes bairros têm mais apelo quando o assunto é a garantia de renda (sobretudo para arrendamento temporário), mas se procura retorno absoluto (valorização do imóvel mais renda) talvez procurasse bairros ainda em revitalização como o Intendente, Alfama, Mouraria, Campolide ou São Paulo…

No nal, tem de procurar analisar se a propriedade que consegue e quer comprar ca num local onde as pessoas gostariam de viver.

Estas perguntas podem parecer demasiado simplistas, mas são provavelmente o aspeto mais importante de um investimento para arrendar.

Na maioria dos casos, as pessoas tendem a investir em imóveis perto de onde vivem. No lado positivo, eles conhecem melhor este mercado do que qualquer outro e sabem identi car uma propriedade que pode ser arrendada com facilidade.

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Permite também controlar melhor o inquilino, mas não entremos por aí. Contudo, é importante ter em mente que, se já é proprietário da casa de onde vive, talvez fosse melhor diversi car o seu risco numa casa situada numa zona diferente da cidade e com outras características.

numa zona diferente da cidade e com outras características. 3. Faça as contas Antes de ir

3. Faça as contas

Antes de ir a correr para o computador, para os sites da especialidade à procura de casa, sente-se com uma caneta e papel e anote o custo das casas de que está à procura e a renda que pretende obter. Melhor ainda, a primeira pergunta a que precisa de responder é: qual é o valor justo de uma habitação?

Vamos lá. Em primeiro lugar precisamos de entender o conceito de taxa de capitalização (no inglês, capitalization rate ou cape rate).

A fórmula é:

inglês, capitalization rate ou cape rate). A fórmula é:

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E o valor do imóvel já está descontado de impostos e corretagem, ou seja, seria o valor líquido que iria receber de uma eventual venda. Um dos erros mais comuns dos arrendatários é esquecerem-se de incorporar as despesas quando calculam o

cap rate.

Ao mesmo tempo que é normal que ambicione a valorização do preço da habitação

a longo prazo, dizem os especialistas que deve investir para gerar renda, não para ganhos de capital no curto prazo.

Em suma, para comparar os valores de propriedades diferentes deve usar a fórmula do cap rate. Por exemplo, se uma propriedade tem resultados operacionais de €10.000 e o valor do imóvel é de €200.000, então tem um cap rate (rendimento) de

5%.

Ou seja, se uma casa que custa €300.000 gera um cap rate de 6% (se tudo o resto for constante) é um melhor investimento para arrendar do que a casa mais barata (cr=5%). O valor absoluto é o seu limite, mas o importante é calcular que renda consegue obter do imóvel face ao preço da casa (valor relativo).

obter do imóvel face ao preço da casa (valor relativo). Fonte: Numbeo e Empiricus Research Lembre-se,

Fonte: Numbeo e Empiricus Research

Lembre-se, porém, que as pessoas raramente compram uma casa a pronto pagamento e que estas vêm com os custos de manutenção, de modo que os custos

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da hipoteca, de reparações e comissões de agentes devem ser trabalhados e vão comer o seu retorno.

4. A importância de gerir bem as despesas

Nesta primeira parte, explicámos como analisar o potencial de ganhos com o arrendamento de imóveis. Agora vamos falar sobre como o potencial de retorno afeta o valor do mesmo.

Será que o dono da empresa era forreta?

Uma das empresas em que o meu pai trabalhou tinha um grande e interessante portfólio de shopping e escritórios de renda elevada.

Certa vez, uma reunião foi convocada para discutir os números de um dos shoppings. O meu pai conta que o presidente e principal acionista da empresa fazia questão de olhar para todas as despesas com um nível de detalhe impressionante.

Para uma pessoa com um património tão vasto, discutir uma despesa de 1000 ou 2000 euros parecia uma atitude exagerada.

Quando ele sentiu o desconforto do meu pai, explicou-lhe que não se importava em economizar 1000 ou 2000 euros. Não fazia diferença na vida dele. Ele sabia, contudo, que cada 1 euro economizado poderia resultar num aumento de 120 euros (ou mais) no valor daquele shopping.

Aquilo cou gravado na cabeça do meu pai.

A sabedoria do padeiro

Para perceber o raciocínio do presidente, o meu pai teve de recorrer a um conceito muito utilizado pelos padeiros nas suas negociações: os múltiplos.

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Quando um padeiro quer negociar a sua padaria, a forma complicada de se chegar a um valor seria contratar um especialista para projetar os seus uxos de caixa, estabelecer uma taxa de desconto que fosse adequada ao risco e, assim, conseguir um valor como base de negociação.

Isto não é nada prático e os padeiros preferem fazer um caminho mais fácil. Com muitos anos de transações, estabeleceu-se uma prática de negociar padarias com base em múltiplos das vendas anuais.

Assim, se compra padarias por uma vez o seu faturamento anual ou talvez, se for uma padaria de de grande qualidade 1,3 vez – e por aí vai (os números são alvitrados e eu não sei qual é o múltiplo que se usa hoje em dia).

O que está implícito é que todo o padeiro com experiência sabe, mais ou menos, qual a lucratividade de uma padaria, então ca subentendido que tem potencial para gerar determinado lucro e, portanto, de uma forma indireta, está a de nir-se uma projeção de uxo de caixa e uma taxa de desconto.

E a negociação ui muito mais facilmente porque a faturação é veri cável. É só contar o dinheiro que ca na caixa registadora todos os dias durante um mês. E a comparação também ca mais fácil, já que para saber se uma padaria está barata ou cara basta observar o múltiplo exigido, começando pela referência de uma vez a faturação.

É bom alertar para as complicações deste método simplista, mas que não vem ao caso para o nosso artigo.

Como transformar 1 euros em 120!!!

Da mesma forma que o padeiro vende o seu negócio com base num múltiplo de faturação, empresas do setor de centros comerciais negoceiam os seus empreendimentos com base num múltiplo.

No caso em questão, o múltiplo mais usado é o capitalization rate (analisado em cima).

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Cap rate = Resultado Operacional / Valor do Imóvel

O mercado de fusões e aquisições está sempre a divulgar transações recentes e o

conjunto delas dá-nos uma boa ideia do cap rate vigente.

Para o nosso exemplo, vamos supor que o cap rate de mercado é 6%. Vamos supor, também, que temos um ativo a gerar 1000 euros por mês de resultado operacional.

Estas informações já são su cientes para chegarmos a uma avaliação rápida do

ativo:

Cap rate = Resultado / Valor do Imóvel, ou

Valor do imóvel = Resultado Operacional / Cap rate

Valor do imóvel = €1000 x 12 / 6 % = €200.000

Agora vamos assumir que fez uma revisão nas despesas e conseguiu reduzir uns incríveis €100 por mês, o que faz com que o resultado operacional suba de 1000 para 1100 euros. O novo valor deste imóvel seria:

Valor do imóvel = €1100 x 12 / 6% = €220.000

O valor do seu apartamento aumentou para €20.000, com apenas €100 de poupança

mensal, ou seja, cada €1 por mês aumenta o valor da casa em €200.

Este resultado pode ser expresso da seguinte forma:

Valor da Poupança = €1 x 12 / 6% = €200

A conclusão é que o corte na despesa de €1 no resultado operacional de um imóvel para arrendar tem o potencial de aumentar a sua valorização em €200! Se assumirmos um cap rate vigente de 6%.

A cada cap rate possível, um múltiplo diferente aparece, mas deve criar uma lista com os vários cap rate que os seus amigos, familiares e conhecidos obtêm, e, a partir desse número, avaliar um possível investimento.

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5. Pense no inquilino que quer ter

Em vez de se imaginar a viver na sua propriedade, coloque-se na pele dos seus potenciais inquilinos. Quem são eles e o que é que eles procuram? Se são estudantes, é preciso que seja fácil de limpar e confortável, mas não luxuoso.

Se são jovens pro ssionais deve ser moderno e elegante, mas não arrogante.

Se é uma família, provavelmente já terão uma abundância dos seus próprios pertences e precisam de uma tela em branco.

Lembre-se que permitir que os inquilinos deixem a sua marca na propriedade, tal como deixá-los decorar, adicionar fotogra as e quadros ou retirar mobiliário de que não gostem faz o imóvel parecer-se mais com uma casa própria. Estes inquilinos tendem a car mais tempo e isso é uma boa notícia para si, enquanto senhorio.

E lembre-se, o mercado de arrendamento nacional ainda é pouco dinâmico. Portugal é dos países da Europa com maior percentagem de habitação própria, com uma proporção de 77% do parque habitacional. Nos países com grande poder económico, como a Suíça, esta proporção desce para menos de metade, o que revela um franco dinamismo do mercado de arrendamento.

o que revela um franco dinamismo do mercado de arrendamento.

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6. Procure o melhor crédito à habitação

Não basta entrar na agência do seu banco e pedir crédito. Parece óbvio, mas o facto de existirem pessoas que fazem isso quando procuram um produto nanceiro, é uma das razões porque a atividade bancária é tão lucrativa.

Deve pedir uma simulação no seu banco, mas deve também pedir ao banco que está perto do seu emprego e ao outro que ca perto da casa da sua mãe. As várias simulações vão permitir-lhe baixar o custo do seu nanciamento e quando falamos de créditos de longo prazo, no nal das contas, a poupança pode ser na casa dos milhares de euros.

7. Conheça as armadilhas

Antes de fazer qualquer investimento, deve sempre investigar os aspetos negativos, bem como os positivos.

Os preços das casas estão a recuperar agora, mas o crescimento abrandou e podem cair novamente. Se os preços dos imóveis mergulharem, terá capacidade para aguentar o investimento?

Índice do preço das habitações

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ganhar Dinheiro com Imóveis | Empiricus Research Portugal Enquanto isso, as taxas baixas no momento estão

Enquanto isso, as taxas baixas no momento estão a incentivar as pessoas a investir com uma renda confortável que cobre a prestação, mas o que é que vai fazer se as taxas subirem?

É importante explicar que os bancos oferecem, normalmente, duas formas de nanciamento: taxa variável e taxa xa. Quando a taxa é variável o juro que paga varia de acordo com o indexante (Euribor); quando a taxa é xa, paga sempre o mesmo que contratualizou com o banco. É simples, certo?

Já vou complicar… A taxa variável tem duas componentes: a Euribor e o Spread. A primeira é taxa exigida pelos bancos europeus que emprestam dinheiro entre si, a segunda é o lucro do banco.

Sem querer entrar muito em detalhe de como é formada a Euribor, é importante saber que esta deriva da taxa a que o Banco Central Europeu empresta aos bancos comerciais. É através desta liquidez que os bancos emprestam entre si e que depois produz a EURIBOR.

Neste momento, com a taxa o cial do BCE em níveis tão deprimidos, a EURIBOR irá manter-se baixa (já que esta deriva da outra), até que o organismo que regula a política monetária europeia decida voltar a subir as taxas que controla, o que irá in uir na EURIBOR. Daí a rmarmos que haverá a determinada altura uma subida da taxa variável.

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Agora para terminar, imagine que a EURIBOR volta a subir gradualmente (normalmente o processo de normalização de taxas do BCE acontece progressivamente) – quem tem uma taxa variável vai sentir ao longo do processo um ajuste dos juros que paga ao banco (que re etem a subida de uma das partes da equação).

Agora para aqueles que negociaram uma taxa xa, eles não irão sentir esse aumento. Porque a taxa foi pré- xada. O senão destes contratos é que têm uma validade (normalmente de 5 anos), o que signi ca que passado esse período, o valor de juros que paga ao banco será revisto em alta (para comportar o novo aumento da Euribor).

Ora, se neste momento a Euribor está negativa e já esteve acima dos 4%, imagine o que um regresso a esses valores faria ao seu crédito à habitação.

8. Considere o tempo que tem disponível

Por último, e como já decidiu que quer investir para arrendar, ca aqui uma dica nal:

Comprar um imóvel é apenas o primeiro passo. Terá de ser você a alugá-lo ou contratar um agente para o fazer por si.

Os agentes irão cobrar uma comissão, mas ao mesmo tempo vão retirar-lhe toda e qualquer preocupação com a administração da propriedade. Como têm uma boa rede de contactos, os problemas são sempre resolvidos. Canalizações, eletricistas e outros trabalhadores tratam de tudo caso as coisas corram mal.

A verdade é pode fazer muito mais dinheiro se alugar o imóvel por si mesmo. Está preparado para desistir de ns de semana para marcar visitas, publicitar o seu apartamento ou fazer reparações?

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Se escolher um agente, não tem de ir para nenhuma marca conhecida. Existem muitos agentes independentes que oferecem um serviço excelente e mais pessoal.

Se está a pensar fazê-lo sozinho, procure um bom sitio para anunciar o seu imóvel e descubra onde obter os documentos necessários para celebrar um contrato de arrendamento.

O maior empecilho para o retorno de muitos investimentos imobiliários é o período em que o imóvel esta desocupado. É um intervalo em que não tem ninguém na propriedade e, por isso, não recebe renda. Bons inquilinos que querem car ajudam a evitar isso – e quando saem podem até recomendar a sua propriedade a alguém que conhecem.

O segredo do negócio é manter a casa em boas condições, garantir que é um lugar agradável para viver e, se conseguir, tente construir um bom relacionamento com os seus inquilinos.

9. Carta Empiricus

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Como discípulo de Nassim Taleb, o Pedro acredita que devemos proteger os nossos portfólios com ativos capazes de nos blindar de eventuais catástrofes. Devemos temer a chegada súbita de alguma surpresa muito negativa com poder de nos afetar drasticamente.

Portanto, uma carteira completa com reduzida exposição ao risco deverá ter, na sua essência, uma porcentagem maior em obrigações e uma menor em ações.

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Mas você não precisa ser um expert em nanças para conseguir multiplicar seu património com segurança.

Esse é o meu trabalho, e o da Empiricus. O nosso objetivo é trazer informações e recomendações de qualidade para que o investidor possa investir da mesma forma, ou até melhor, que um investidor pro ssional, sem precisar de anos de estudo ou de muito dinheiro.

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forma que as estratégias não se adequam à sua forma de investir, devolvemos seu

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Tem dúvidas? Não tem nada a perder em apenas conhecer o relatório. Tome as rédeas das suas nanças hoje mesmo e construa uma carteira de investimentos forte sem se expor a riscos desnecessários.

Conte conosco nesta trajetória.

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Um abraço,

Renato Breia, CFP®, Analista-Chefe de Investimentos

Renato Breia, CFP®, Analista-Chefe de Investimentos Formado em Economia pela PUC-SP e Planejador Financeiro

Formado em Economia pela PUC-SP e Planejador Financeiro certi cado pelo IBCPF. Iniciou a sua carreira como analista de ações na Link Corretora e tem experiência de mais de 12 anos em mesa de operações, gestão de fundos, relações com investidores e alocação de patrimônio.

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Os estudos são baseados em informações disponíveis ao público, consideradas áveis na data de publicação. Todas as opiniões, projeções e estimativas incluídas nos relatórios, cuja autoria pertence à Empiricus, formam a sua apreciação nal no momento da sua realização e estão sujeitas a alterações sem aviso prévio, sendo que os pressupostos em que a análise em causa se baseou podem ou não vir a revelar-se corretos, não existindo qualquer garantia de que os resultados projetados sejam ou venham a ser atingíveis. A Empiricus declina desde já, qualquer responsabilidade pelas decisões ou resultados destas, tomadas com base na referida informação. A Empiricus não é responsável pela informação nanceira divulgada, designadamente, cotações, índices, notícias, estudos ou outra informação nanceira obtida através de terceiras entidades ou pela má percepção, interpretação ou utilização dessa informação.

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