PRÁCTICA 6 (TEMAS 5 Y 6)

SUPUESTO 1
Dª Carlota cede a D. Gregorio el derecho de usufructo del que ella goza sobre una finca
familiar. A cambio, D. Gregorio se obliga a pagarle mensualmente la cantidad de 240 euros,
libre de todo gasto, y dentro de los cinco primeros días de cada mes, ingresándolo en la cuenta
corriente de Dª Carlota. Tras dos meses sin pagar la mensualidad (mayo y junio), D. Gregorio
recibe notificación del juzgado, en la que se le reclaman las cantidades impagadas y los
intereses correspondientes a su condición de deudor moroso, considerándosele así desde el
vencimiento de pago del mes de mayo. El abogado de D. Gregorio le pregunta si, previamente,
había recibido intimación de Dª Gregoria (Dª Carlota), judicial o extrajudicial.
¿Cree Vd. que era relevante la pregunta del abogado?
Entendiendo que la pregunta del abogado es si ha recibido intimación alguna de Dª Carlota, y
no como está enunciado en el caso (de Dª Gregoria); considero que sí que es relevante la
pregunta. Es relevante en el sentido en que según el art. 1100 CC "incurren en mora los
obligados a dar o hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o
extrajudicialmente el cumplimiento de la obligación".

No será, sin embargo, necesaria la intimación del acreedor para que la mora exista:

1. º Cuando la obligación o la ley lo declaren así expresamente.

2. º Cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en

que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio, fue motivo determinante para
establecer la obligación.

Dª Carlota ha cedido a D. Gregorio el derecho de usufructo sobre una finca a cambio de un

pago mensual. D. Gregorio lleva sin pagar dos meses, y es por este motivo por el que Dª
Carlota reclama de forma judicial (el deudor recibe una notificación del juzgado) a D. Gregorio.
Dª Carlota le reclama las cantidades impagadas y los intereses correspondientes a D. Gregorio
por su condición de deudor moroso, y es precisamente la intimación del acreedor uno de los
requisitos para poder hablar de la constitución en mora tal y como está recogido en el art.
1100 CC.
Art 1101 CC: Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en
el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de
cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas
2. En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple
o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados
cumple su obligación, empieza la mora para el otro. SOLO SI SON SIMULTÁNEAS.
PLAZOmora. Obligación recíproca a crédito. SI FUERA ESENCIALincumplimiento definitivo.
Párrafo 2caben pactos tácitos de mora automática.
Si la obligación es sinalagmática es injusto que la mora no sea automática, porque el
usufructuario está usando siempre la finca.

SUPUESTO 2

Dña. Noemí y LIMP. SA celebraron un contrato de arrendamiento de local de negocio en el que

se pactó que el fin concreto del mismo sería la “utilización para supermercado o autoservicio
de alimentación y venta al por menor de artículos de perfumería, droguería, bazar, juguetes,
calzado, ropa y todas aquellas actividades que sean preparatorias, complementarias o
auxiliares de tales actividades”.
La cláusula quinta del contrato autorizaba al arrendatario a realizar las obras necesarias para
el acondicionamiento del local a los fines previstos y, “especialmente, haciendo uso de las
facultades dominicales que asegura tener la propiedad, se autoriza a la arrendataria para que
cubra el actual patio de luces que une ambos locales, de manera que pueda considerarse las
dos fincas registrales objeto de este contrato una única unidad comercial”. Señala, asimismo,
que la arrendadora se limitó a asegurar que no tendría problemas con el permiso. La
explotación no era viable entonces, a la espera de que se llevaran a cabo las obras necesarias
de adecuación del local a las necesidades del supermercado, entre otras la unión de los dos
locales en uno, lo que no se pudo hacer por la oposición de la Comunidad de vecinos y la
consiguiente demanda judicial de la arrendadora.

Tribunal Supremo
(Sala de lo Civil, Sección 1ª) Sentencia num. 360/2010 de 1 junio

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO
Doña Noemi, interpuso demanda de juicio ordinario contra la entidad CONSUM,
S.C00P.LTDA., en reclamación de rentas impagadas y de una indemnización por los daños y
perjuicios producidos por la entidad demandada en el local arrendado durante el tiempo en
que fue ocupado por la misma. La parte demandada contestó a la demanda, formulando a su
vez reconvención, por la que solicitaba la nulidad del contrato de arrendamiento en su día
concertado, por carencia de causa, al haberse frustrado de forma sobrevenida su finalidad,
declarándose la obligación del actor de indemnizar a la actora por los daños y perjuicios
causados, con devolución de fianza y rentas abonadas.
La Sentencia de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda, condenando al
demandado a que se lleven a cabo los trabajos necesarios para que los locales comerciales
sean repuestos a su estado anterior. Asimismo estimó en parte la reconvención, declarando la
nulidad del contrato de arrendamiento por falta de causa, debiendo la parte actora restituir a
la demandada las cantidades abonadas en concepto de rentas, así como la fianza.
Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte actora, dictándose
Sentencia por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección Sexta, de fecha 9 de noviembre de
2004 , la cual estimó el recurso interpuesto, revocando la Sentencia de primera instancia en el
sentido de estimar íntegramente la demanda formulada por la parte actora y desestimar la
reconvención. Constituye fundamento de la Sentencia que no cabe declarar la nulidad del
contrato de arrendamiento celebrado, por cuanto la parte demandada pudo prever que no iba
a tener autorización para la realización de las obras que permitían acondicionar el local para la
actividad de supermercado, no careciendo de causa, aplicando la cláusula "rebus sic stantibus
debiendo la parte demandada abonar los daños y perjuicios reclamados por la actora en la
demanda, negando el derecho de la demandada a la indemnización por los daños y perjuicios
ocasionados, en concreto la devolución de las rentas pagadas y la fianza en su día constituida.
La parte recurrente preparó recurso de casación al amparo del ordinal 3° del art. 477.2 de la
LEC 2000 , alegando que la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia
del Tribunal Supremo y por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, relativa a
la nulidad de los contratos por falta de causa, en concreto por frustración sobrevenida del
objeto, y la inaplicabilidad a tales casos de la cláusula "rebus sic stantibus", así como la relativa
a la necesidad de que la causa de los negocios jurídicos contractuales concurra, no solo al
tiempo de su formación, sino también es preciso que subsista durante la vida del convenio,
hasta su total cumplimiento.
El escrito de interposición de la recurrente se articula en dos motivos de casación (el
segundo no fue admitido por la Sala), y si bien es cierto, visto el contenido de la resolución
recurrida, que no se acredita la existencia de interés casacional por jurisprudencia
contradictoria de Audiencias Provinciales, si debe entenderse acreditado el interés casacional
por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo al haberse citado varias Sentencias de
esta Sala con un criterio jurídico coincidente y dispar con el señalado por la Sentencia
recurrida, planteándose unas cuestiones jurídicas que, en el motivo primero, se concretan en
la infracción, por inaplicación, de los arts. 1261, 1274, 1275 y 1277 del Código Civil , con
oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS de 20 de abril de 1994 , 11 de
febrero de 2002 y 21 de noviembre de 1988 , relativas a la nulidad de los contratos por falta de
causa, en concreto por frustración sobrevenida del objeto, y la inaplicabilidad a tales casos de
la cláusula "rebus sic stantibus"). Argumenta la parte recurrente que, en la medida que el fin
del contrato resultó frustrado, al no poder destinarse el local arrendado a la actividad de
supermercado por causas sobrevenidas, cual es la imposibilidad de efectuar las obras de
acondicionamiento, por causa que no le resulta imputable, el contrato carece de causa, siendo
nulo, sin que sea posible aplicar, como hace la resolución recorrida, la cláusula "rebus sic
stantibus", al carecer de sentido que si la prestación de una de las partes se ha hecho
imposible, la otra tenga que cumplir la suya aun de forma más reducida.
El motivo se estima.
En el caso litigioso, actora y demandada celebraron un contrato de arrendamiento de local de
negocio el cual tenía un fin concreto y específico señalado por los que lo pactaron: "utilización
para supermercado o autoservicio de alimentación y venta al por menor de artículos de
perfumería, droguería, bazar, juguetes, calzado, ropa y todas aquellas actividades que sean
preparatorias, complementarias o auxiliares de tales actividades". La sentencia recurrida dice
que la cláusula quinta del contrato autorizaba al arrendatario a realizar las obras necesarias
para el acondicionamiento del local a los fines previstos y, "especialmente, haciendo uso de las
facultades dominicales que asegura tener la propiedad, se autoriza a la arrendataria para que
cubra el actual patio de luces que une ambos locales, de manera que pueda considerarse las
dos fincas registrales objeto de este contrato una única unidad comercial". Señala, asimismo,
que la arrendadora se limitó a asegurar que no tendría problemas con el permiso. La
explotación, por tanto, no era viable entonces, a la espera de que se llevaran a cabo las obras
necesarias de adecuación del local a las necesidades del supermercado, entre otras la unión
de los dos locales en uno, lo que no se pudo hacer por la oposición de la Comunidad de
vecinos y la consiguiente demanda judicial que lo hizo finalmente inviable. Esta inviabilidad se
debía a la actuación contractual de la arrendadora pues no hay ninguna duda de que, en estas
condiciones, el arrendador no podía cumplir la obligación comprometida con el arrendatario
para la explotación del negocio, porque de los términos del contrato se desprende, y así lo
interpreta la Audiencia Provincial, que la propiedad aseguró al arrendatario que no habría
ningún problema, como luego hubo. Y si ello es así, no puede obligársele a que pague una
renta, a cambio de nada. La inviabilidad de la prestación por desaparición de la falta de interés
en la misma del arrendatario se debe a que ambas partes elevaron a la categoría de causa
contractual la unión de ambos locales para unirse en una única unidad locaticia, como se
especificó en el contrato mediante la expresión de la finalidad y la obtención de las
correspondientes licencias, lo que el recurrente conoce en el momento en que se dicta
sentencia estimando la pretensión deducida en su contra por parte de la Comunidad de vecinos
en la que se insertan los locales, con la consiguiente devolución de la posesión entregada con
dicha finalidad, sin poder haber disfrutado del local afectado por el vínculo arrendaticio, dado
que no pudo abrir su negocio. Las partes previeron en la estipulación novena que para
perfeccionar el contrato el Ayuntamiento o el organismo competente otorgara las licencias
pertinentes de obras, actividad, apertura o cualquier otro permiso o autorización que fuera
necesario para poder realizar la actividad de supermercado en el inmueble objeto del contrato y
esta cláusula la interpreta la sentencia en el sentido de que la autorización se ampliaba
también a la obtención del permiso de la Comunidad, "porque solo así podía cumplirse con lo
pactado" de dedicarlo a esta actividad, que es la finalidad del contrato de arrendamiento.

El influjo de circunstancias sobrevenidas en la vida del contrato no ha dejado de ser

considerado por la jurisprudencia de esta Sala, aparte de su aceptación de la doctrina de la
cláusula "rebus sic stantibus". Ha señalado que cuando se produce una imposibilidad de
cumplimiento de la prestación hay que distinguir si tal imposibilidad existe en el momento de
la perfección contractual (momento de formación del contrato) en cuyo caso el efecto jurídico
que procede es el de la nulidad contractual de conformidad con el art. 1.272 en relación con el
art. 1.261.2, ambos del Código Civil , o si se trata de una imposibilidad sobrevenida -con
posterioridad a la perfección y antes de constituirse el deudor en mora- en cuyo caso (art.
1.184 CC ) se da lugar a la liberación de la prestación (resolución contractual) ( SSTS 10 de abril
1956 ; 30 de abril 2002 ; 21 de abril 2006 ). Ha considerado también ejercitable la facultad de
resolución cuando existe un hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable
impide el cumplimiento ( S 22 octubre 1985 y las que cita), y cuando la prestación pactada no
responde a la finalidad para cuya consecución se concertó el contrato, frustrándose la misma
(SSTS 3 noviembre y 9 diciembre 1983, y 27 octubre 1986 y las que cita). Por eso es
extravagante el recurso a la cláusula "rebus sic stantibus", si hay una frustración total del fin
del contrato ( STS 20 de abril de 1994 ).Y es evidente que aunque no sean conceptualmente
equiparables estos supuestos con el que sustenta el motivo formulado, ello no significa que
deba ser desestimado, cuando el vínculo contractual quedó sin efecto privandose al
arrendatario de alcanzar el logro económico perseguido con el mismo, en razón a la actuación
previa de quien pretende ser indemnizado por la ocupación de un local que en ningún
momento fue apto para el fin convenido, como resulta de la jurisprudencia citada en el
motivo.
VOLENTI NON FIT INIURA: si tú has consentido no te quejes.
Debería poder la devolución de las rentas y las fianzas e incluso la indemnización por daños y
perjuicios.