2.4.

Gastos de la promoción [Gp]:

Se planifica la promoción en 20 meses. Se estima que los gastos de la promoción
UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID. ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE EDIFICACIÓN ascenderán a un 0,5% mensual s/ Vv.
Departamento de CONSTRUCCIONES ARQUITECTÓNICAS Y SU CONTROL.
2.5. Beneficio del promotor [Bp]:
Unidad docente de MEDICIONES, PRESUPUESTOS Y VALORACIONES.
Disciplina 545000042. VALORACIONES Y TASACIONES. PERITACIONES JUDICIALES. Se pretende obtener un beneficio de la promoción de un 18% sobre los ingresos por ventas.
CURSO 2017/2018. GRADO EN EDIFICACIÓN
ACTIVIDAD DE EVALUACIÓN CONTINUA 24 (AEC 24) Se pide:
GRUPO: INICIAL 1º APELLIDO: APELLIDOS: PUNTUACIÓN.
García-Cano Castro Calcular la oferta máxima que podemos realizar al vendedor (sin intermediarios) por la compra del solar,
3 G considerando que los gastos derivados de su formalización e impuestos por la transmisión del suelo [Gfs],
NOMBRE:
FIRMA:
Cynthia suponen un 13% del valor de compraventa y son de cuenta del comprador.
N.I.F.:
70059585k NOTA: Para la homogeneización de los testigos y exposición de los datos se utilizarán los estadillos adjuntos, los cuales se entregarán
conjuntamente con el presente enunciado y la resolución del ejercicio.

En relación con los datos obtenidos de la AEC 23 referente a una promoción de viviendas, locales comerciales, Siglas y acrónimos utilizados:
trasteros y garajes en el municipio de Fuenlabrada (Madrid), se pretende estudiar la viabilidad para la compra del AJD: Actos jurídicos documentados M: Mejor.
API: Agente de la propiedad inmobiliaria. MB: Muy buena
solar. B: Buena. MM: Mala
Bp: Beneficio del promotor ON: Obra nueva.
Sobre el solar se encuentra una edificación en ruinas que se desarrolla en cuatro alturas sobre rasante (altura de cada DF: Dirección Facultativa. P: Peor.
piso =4,70 m), ocupando el 65% de su superficie. DH: División horizontal. PCC: Plan de Control de Calidad.
EG: Estudio Geotécnico. PEM: Presupuesto de ejecución material.
GG+BI: Gastos generales + Beneficio industrial. PEMd: Presupuesto de ejecución material de la demolición.
1. Datos del estudio de mercado: Gc: Gastos de construcción PSS: Plan de Seguridad y Salud.
Gd: Gastos de demolición R: Regular
1.1. Viviendas Gp: Gastos de promoción Scc: Superficie construida con p.p. de zonas comunes.
Se ha realizado un estudio de mercado en la localidad, obteniendo los testigos y características de los I: Igual. Vc: Valor de la construcción.
ICIO: Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Vcs: Valor compraventa del suelo
mismos, detallados en el estadillo adjunto. Para la homogeneización por eficiencia energética se adoptará un LOE: Ley de Ordenación de la Edificación. Vs: Valor del suelo
±5%, por cada cambio. LPO: Licencia de primera ocupación. Vv: Valor de venta

Se obtendrá por el método de comparación, el valor unitario de una vivienda tipo, considerando como año de
terminación de la promoción el 2018.

La homogeneización se realizará utilizando únicamente las características indicadas y siguiendo el orden de

prelación marcado en el estadillo. Los coeficientes de homogeneización se redondearan sin decimales
porcentuales. En la homogeneización se utilizaran todos los testigos, no desechándose ninguno.

1.2. Plazas de garaje

Se considerará que el valor de venta unitario (€/m2) de una plaza de garaje asciende al 20% del valor/m2
obtenido por el método de comparación para la vivienda tipo.

1.3. Superficies descubiertas exteriores

La superficie descubierta de los patios/terrazas de uso privativo de las viviendas, se venderán a un precio
unitario (€/m2) equivalente al 25% del valor unitario de venta de la vivienda a la que pertenecen. La parte
cubierta se valora conjuntamente con las viviendas.

2. Datos para el cálculo de los valores técnicos:

2.1. Presupuesto de ejecución material [PEM]:

El obtenido de la AEC 23.

2.2. Gastos derivados de la demolición [Gd]:

PEMd............................................................................................................................ 50 €/m3
Gastos directos (PSS, GG+BI, Honorarios DF, ICIO, etc.) ......................................... 25% s/PEMd

2.3. Gastos derivados de la construcción[Gc]:

Gastos directos (PSS, GG+BI, Honorarios DF, PCC, EG, Acometidas, etc) .............. 35% s/PEM
Gastos por autorizaciones (ICIO, LPO, Aseguramiento LOE) ...................................... 5% s/PEM
Gastos de notaría y registro (ON, DH, AJD) .................................................................. 30.000 €
 Correción por fuente Corrección por antigüedad Corrección por planta
Precio /
Nº Dirección Precio Superficies Año de Año Precio Precio
Fuente Correción Precio corregido m2 Reforma Correción Corrección
construcción corregido corregido corregido

1 BURGOS, 5 151.881,80 API 1/1,05 144649,33 63,55 2276,15 NO 2003 2003 15% 2617,57 Ático -2% 2565,22
2 CASTILLA LA VIEJA, 2 211.005,50 API 1/1,05 200957,62 77,6 2589,66 SI 1995 2005 13% 2926,32 5º 0% 2926,32
3 VALLADOLID, 6 152.502,70 Particular 0 152502,70 68,2 2236,11 SI 2007 2017 1% 2258,47 1º 2% 2303,64
4 TORDESILLAS, 12 235.636,80 API 1/1,05 224416,00 100 2244,16 NO 2012 2012 6% 2378,81 Bajo 5% 2497,75
5 LOGROÑO, 21 178.711,25 Particular 0 178711,25 79,79 2239,77 NO 2002 2002 16% 2598,13 3º 0% 2598,13
6 ZAMORA, 7 192.021,72 API 1/1,05 182877,83 81,2 2252,19 SI 2005 2015 3% 2319,76 4º 0% 2319,76
7 VILLALÓN, 16 170.660,06 Particular 0 170660,06 65,73 2596,38 SI 2004 2014 4% 2700,24 Bajo 5% 2835,25
8 PALENCIA, 22 183.876,25 API 1/1,05 175120,24 77,68 2254,38 SI 2001 2011 7% 2412,19 Ático -2% 2363,94
9 ALTAMIRA, 20 186.521,08 Particular 0 186521,08 82,8 2252,67 NO 2010 2010 8% 2432,88 Ático -2% 2384,23
10 GIJÓN, 13 218.193,98 API 1/1,05 207803,79 80,9 2568,65 SI 2008 2018 0% 2568,65 1º 2% 2620,02

2018 Tipo

Correción por accesibilidad Correción por aire acondicionado Correción por orientación Correción por eficiencia energética
Nº Precio Precio Precio Precio
Correción Correción Correción Correción
corregido corregido corregido corregido

1 M -9% 2334,35 NO 6% 2474,41 MM 7% 2647,62 R 5% 2780,00

2 I 2926,32 SI 2926,32 R 2926,32 MB -5% 2780,00
3 P 12% 2580,08 NO 6% 2734,88 MM 7% 2926,32 MB -5% 2780,01
4 I 2497,75 NO 6% 2647,62 R 2647,62 R 5% 2780,00
5 I 2598,13 SI 2598,13 MM 7% 2780,00 B 2780,00
6 P 12% 2598,13 SI 2598,13 MM 7% 2780,00 B 2780,00
7 M -9% 2580,07 NO 6% 2734,88 MM 7% 2926,32 MB -5% 2780,00
8 P 12% 2647,62 SI 2647,62 R 2647,62 R 5% 2780,00
9 I 2384,23 NO 6% 2527,28 R 2527,28 MM 10% 2780,01
10 M -9% 2384,22 NO 6% 2527,27 R 2527,27 MM 10% 2780,00

SI R B 2780,00

* I/P *I/M *SI/NO *R/MM

2598,13/2319,76= 2384,23/2620,02 2647,62/2497,75 2647,62/2474,41
1,12 0,91 1,06 1,07
(1,12-1)*100 = 12% (0,91-1)*100 = -9% (1,06-1)*100 = 6% (1,07-1)*100 = 7%
Cuadro d Ventas de la edificación
SUPERFICIE INTERIOR Y TERRAZAS CUBIERTAS TERRAZAS DESCUBIERTAS
SUPERF. CONST. PRECIO VENTA COEF. POR PRECIO VENTA PRECIO PRECIO PRECIO VENTA PRECIO VENTA TOTAL
SUPERF.
PLANTA Unidad CON P.P. VIV. TIPO USO O (€/m2) VENTA VENTA UNIDAD
CONST.
COMUN. (€/m2) PLANTA UNIDAD UNIDAD
Scci [A] [B] [C] [D = B x C] [E = A x D] [F] [G] [H = F x G] [I = E + H]

PG1 34,82 19.359,92 19.359,92

PG2 34,82 19.359,92 19.359,92
SÓTANO PG3 34,82 0,20 556,00 19.359,92 19.359,92
PG4 34,82 19.359,92 19.359,92
PG5 22,16 12.320,96 12.320,96
BAJO A 93,77 247.646,57 247.646,57
BAJA 0,95 2.641,00
BAJO B 96,2 254.064,20 17,28 660,25 11409,12 265.473,32
2780,00
1º A 62,51 170.302,24 170.302,24
P. 1ª 0,98 2.724,40
1º B 89,78 244.596,63 6,17 681,1 4202,387 248.799,02
2º A 62,2 172.916,00 172.916,00
P. 2ª 2º B 47,82 1,00 2.780,00 132.939,60 132.939,60
2º C 89,78 249.588,40 249.588,40
Atico A 59,01 167.328,76 49,37 34998,393 202.327,15
ATICO 1,02 2.835,60 708,9
Atico B 77,64 220.155,98 21,56 15283,884 235.439,87

TOTAL VALOR VENTA [VV] 2.015.192,81

PRESUPUESTO EJECUCIÓN MATERIAL 553.971,46 [PEM]

Gastos directos 35,00 % s/ 193.890,01

Gastos por autorizaciones 5,00 % s/ 27.698,57
Gastos de notaria y registro 30.000,00
GASTOS CONSTRUCCION 251.588,58

VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 805.560,04 [Vc] Gastos de la construcción:

Gastos directos (PSS, GG+BI, Honorarios DF, PCC, EG, Acometidas, etc) .............. 35% s/PEM 193.890,01
GASTOS DE LA PROMOCIÓN 201.519,28 [Gp] Gastos por autorizaciones (ICIO, LPO, Aseguramiento LOE) ...................................... 5% s/PEM 27.698,57
Gp = 20 meses x 0,50 % x 2.015.192,81 = Gastos de notaría y registro (ON, DH, AJD) .................................................................. 30.000 € 30.000,00
BENEFICIO DEL PROMOTOR 362.734,71 [Bp] Total: 251.588,58
Bp= 0,18 x 2.015.192,81
VALOR DEL SUELO 645.378,78 [Vs] Vs = Gd + Gfs + Vcs = Gd + 0,13Vcs + Vcs ----> Vs = Gd + 1,13 Vcs
Vs = Vv - Vc - Gp - Bp = 2.015.192,81 - 805.560,04 - 201.519,28 - 362.734,71 = Vcs = 433.318,72
GASTOS DEMOLICIÓN 155.728,63 [Gd]
Gd = 203,90 m2 x 0,65 x 4 plantas x 4,70 m. x 50 €/m3 x 1,25 = 155.728,63
GASTOS FORMAL. Y TRANSMISIÓN SUELO 56.331,43 [Gfs]

VALOR COMPRAVENTA DEL SUELO 433.318,72 [Vcs]

 Dormitorio

TERRAZA
DESCUBIERTA
Dormitorio
VIVIENDA BAJO B Cocina TERRAZA DESCUBIERTA
PRIMERO B
17,28 m2
6,17 m2
Patio

2 Planta Primera
Dormitorio A01 1 : 40

BAJO B

Arm.
1 Planta Baja
A01 1 : 40

68,25 m2

TERRAZA DESCUBIERTA
Terraza
VIVIENDA
48,34 m 21,56 m2
1,52 m Terraza
TERRAZA DESCUBIERTA Terraza
49,86 m
17,83 m2
TOTAL TERRAZA DESCUBIERTA

49'37m2 TERRAZA DESCUBIERTA

2 31,54 m2
1,52 m
50% 3
A01 1 : 50
4
A01 1 : 50
4
A01 1 : 50
B