DERECHOS REALES

1 - CONCEPTO
Allende | El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas
sustancialmente de orden público establecen entre una persona y una cosa una relación inmediata que,
previa publicidad, obliga a la sociedad a abstenerse de realizar cualquier acto contrato a él, naciendo
para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius
preferendi y al ius persequendi.

CCyC | El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su
objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia y las
demás previstas en el Código.

Poder jurídico // derecho subjetivo, es un señorío de la voluntad propia sobre personas o cosas. Es un
interés jurídicamente protegido por el derecho objetivo. Los elementos del derecho subjetivo son sujeto
(titular de voluntad con poder o facultad), objeto (cosa o comportamiento exigible) y causa (hecho o
acto jurídico que da origen al derecho subjetivo).

Clasificación de derechos subjetivos

- Por oponibilidad
i. Absolutos | oponibles erga omnes (personalidad, intelectuales, reales)
ii. Relativos | exigir comportamiento determinado a personas determinados (creditorios)
- Patrimonial o no
i. patrimonial | Contenido económico, [reales, creditorios, familia aplicados]
ii. extrapatrimonial | [personalísimos, familia puros]

DIFERENCIA DCHOS REALES Y PERSONALES

DR DP
Régimen Prepondera el ppio del orden Prima ppio de
legal público (numerus clausus). Los autonomía de la
derechos reales solo pueden ser voluntad:
creados por la ley, los particulares numerus apertus,
no pueden modificar por pactos ilimitados.
privados las normas estatuarias Particulares tiene
que los rigen. Este principio limita libertad de
la autonomía de la voluntad celebrar actos
jurídicos.
Objeto Cosas y bienes (cuando ley Hecho positivo o
determina). Se ejerce sobre la negativo (dar,
totalidad o parte material de la hacer, no hacer)
cosa, por el todo o por una parte
indivisa.
Elementos Sujeto y objeto, relación Sujeto
y relacion inmediata. Indeterminado y activo/acreedor,
general: erga omnes: deber de sujeto
abstención, existen frente a todos. pasivo/deudor,
objeto.
4 - CLASIFICACION DE DCHOS REALES

Cosa propia | Dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido,
cementerio privado y superficie si existe propiedad superficiaria.
Cosa ajena | Derechos de disfrute y de garantía. Los derechos reales sobre cosa ajena constituyen
gravámenes reales, aunque se presume o en caso de duda, sin gravamen salvo prueba en contrario.
Principales | Todos son principales, salvo accesorios de crédito en función de garantía.
Accesorios | Hipoteca, anticresis y prenda
Registrables | La ley requiere inscripción de títulos en el respectivo registro
No registrables | Los documentos portantes de derechos sobre el objeto no se inscriben en un registro
Por posesión | Todos menos servidumbre e hipoteca. Servidumbres positivas (fundo rodeado de otros
sale por un camino que está dentro de otro fundo) se ejercen por actos posesorios concretos y
determinados sin que su titular ostente la posesión.

5, 6 - ADQUISICION

Por causa de muerte | Sucesión

Por ley
Por actos entre vivos | Originaria o Derivada

Originaria // Prescripción adquisitiva u originaria en la apropiación, no importa titular anterior

Derivada // Requiere la concurrencia de sus dos elementos: Titulo y Modo suficientes, además de
publicidad, para la oponibilidad a terceros.

Titulo suficiente – Es el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley con fin de transmitir
o constituir el derecho real, es causa mediata de la adquisición. Las condiciones de fondo son que los
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados para realizar el acto. Si faltan estas condiciones es
“justo titulo”.
Modo suficiente – La tradición es la causa inmediata de la adquisición, tiene función constitutiva y
publicitaria. Debe ser hecha por el propietario de la cosa, las partes debes ser capaces y la tradición
debe ser por título suficiente. Debe cumplirse por la entrega material o a través de actos materiales. El
accipiens debe efectuar actos posesorios para que la tradición se considere efectuada. No tiene efecto
frente a 3ros.
Publicidad suficiente – [Cosas registrables], inscripción en el registro con efecto declarativo (oposición
ante 3ros) o constitutivo. [Cosas nos registrables], publicidad posesoria donde uno ejerce el poder de
hecho y se comporta como titular del derecho, sobre todo si se presenta a lo largo de cierto tiempo.

7, 8 - POSESION Y TENENCIA, 2 relaciones de poder

Posesión | Ejerce poder de hecho sobre una cosa ejerciendo actos propios de titular de un derecho, lo
sea o no. No reconoce señorío superior. El poder lo puede ejercer por sí mismo o a través de otro.
Hay diferencia entre quien es dueño jurídicamente hablando y de un ladrón, pero ambos son
poseedores. Elementos según Vélez:
Corpus // posibilidad de disponer materialmente de un objeto, no necesita tener el objeto
permanentemente, sino que sea posible retomar el contacto cuando quiera. Poder de hecho.
Animus domini // desconocimiento de todo señorío superior
Elementos según el libro:
Sujeto, persona. Objeto, cosa. Ejercicio de un poder de hecho, corpus.

Tenencia | Una persona ejerce un poder de hecho sobre una cosa (por sí o por medio de otra persona) y
se comporta como representante del poseedor. Reconoce en otra persona un señorío superior,
entonces tiene Corpus, pero no Aminus Domini.

Objeto - Es la cosa determinada, su todo o una parte material. También puede recaer sobre una
universalidad de hecho, un conjunto de cosas unidas bajo un nombre (biblioteca).

Sujeto - Puede ser una persona humana/jurídica o varias (coposesión/cotenencia). Los plurales tendrían
por objeto toda la cosa de forma concurrente, no excluyente.

9 - CLASIFICACION DE LAS RELACIONES DE PODER

Posesión o tenencia
– Legítima, se presumen legítimas salvo prueba en contrario
– Ilegítima, la RdP no es consecuencia de un derecho real constituido conforme a la ley (título, modo,
publicidad)
> Buena fe, no pudo haber conocido aún con debida diligencia que quien le transmitía era titular
capaz del derecho. Se presume iuris tantum
> Mala fe, [simple] – No se cumplen los requisitos para la buena fe o se presume mala fe.
[viciosa] – a. inmuebles adquiridos x violencia (material o moral), clandestinidad (oculta
hecho a quien tiene derecho de oponerse) o abuso de confianza (rehúsa restituir modificando la
relación, como falsificando documentos de posesión)
b. muebles adquiridas x hurto, estafa o abuso de confianza (zapatero vende los
zapatos que le di para arreglar)

15 – DOMINIO

Concepto | Aquel que tiene dominio sobre una cosa tiene todas las facultades posibles. Las clases son
dominio perfecto (presumido) e imperfecto. El dominio perfecto da derechos de (posesión) uso, goce y
disposición material y jurídica de la cosa.

Dominio perfecto // La cosa no está gravada con ninguno derecho real hacia otras persona ni sujeta a
condición o plazo. Caracteres –
[perpetuo] no se extingue por tiempo o el no uso
[exclusivo] 1 solo titular
[excluyente] el dueño puede no permitir a otros su uso, goce o disposición. Puede remover la cosa o
encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos
[absoluto] dentro de los límites previstos al respetar convivencia social y coexistencia de derechos de
otros

Dominio imperfecto //
- Dominio revocable | Esta sometido a condición o plazo resolutorio, donde el titular imperfecto debe
restituir la cosa al transmitente/revocante. Debe disponerse como clausula expresa el plazo o condición,
con un max de 10 años, computado desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto. Si pasa
el plazo máximo y no se resuelve, el dominio queda establecido como perfecto.
El titular imperfecto tiene derecho al uso, goce y disposición de la cosa, pero está sujeto a la extinción
de su derecho. En la revocación retroactiva de cosas registrables, el revocante los readquiere libre de
todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto, los acreedores del titular
imperfecto no pueden reclamarle revocante ya que hubo publicidad suficiente. Las cosas no registrables
la ley ampara a quienes adquirieron de buena fe a título oneroso.
Los inmuebles se readquieren automáticamente por constituto posesorio, aquellas cosas registrables
que precisan inscripción constitutiva precisan que se inscriba la readquisición.

- Dominio fiduciario | Surge de un negocio o contrato fiduciario o por testamento.

Fiduciante/titular le transmite su dominio con plazo al Fiduciario obligado a ejercer el derecho en
beneficio del Beneficiario. Al cumplirse el plazo o la condición debe trasmitir el derecho al
Fideicomisario.

Fiduciario // nunca puede ser fideicomisario, puede ser beneficiario. Efectúa actos que le autorice el
contrato. Plazo máximo de 30 años excepto que el beneficiario sea incapaz o con capacidad restringida.
Salvo pacto en contrario, tiene derecho al reembolso de gasto y una retribución. Puede cesar por
incumplimiento, incapacidad o resolución si es persona jurídica.
Beneficiario // recibe los frutos hasta el cumplimiento del plazo/condición. Puede ser el fiduciante, el
fiduciario o un tercero. Puede ser indeterminado pero debe establecerse la forma de determinarlo.
Fideicomisario // Puede ser fiduciante, beneficiario o tercero.

La extinción es irretroactivo respecto a los actos del fiduciario, salvo que no se ajuste a los fines o se
haya excedido de lo requerido. Es retroactivo si enajeno la cosa sin permiso a tercero con mala fe a
título gratuito.

- Dominio desmembrado | El carácter absoluto del propietario se encuentra afectado, porque grava sus
facultades a favor de otra persona, puede ser por hipoteca, usufructo, etc.

19 – APROPIACION

Modo originario o unilateral de adquisición, donde una persona capaz con intención de adquirir se pone
en contacto físico con la cosa o tiene posibilidad de tomarla.
- Susceptibles | Cosas abandonadas, animales que son objeto de caza y pesca, agua pluvial que caiga o
corra por lugares públicos.
- No susceptibles | cosas perdidas, animales domésticos o domesticados (salvo que su dueño deje de
perseguirlos o se acostumbran a vivir en inmueble de otro sin artificios), tesoros.

20 – REGIMEN DE COSAS PERDIDAS

Elemento Objetivo | La cosa esta expuesta a la miradas y accesibilidad de todos sin estar en el lugar
destinado a conservarla
Elemento Subjetivo | Hubo negligencia o descuido de su titular, sin voluntad de renunciar a sus
derechos sobre la cosa. Quien encuentra la cosa y la toma, se convierte en depositario a título oneroso,
con derecho a pedir recompensa y gastos de conservación. Si se desconoce el dueño se deja en la
policía, un juez publica edictos, tras 6 meses se subasta.
Se presume cosa perdida si tiene valor, salvo prueba en contrario.

21 – LIMITES AL DOMINIO: Clausulas de inenajenabilidad

Se considera valida la cláusula de no enajenar a persona/s determinada/s, usualmente por cuestiones de
competencia comercial. Se considera nula que se prohíba la trasmisión de una cosa a persona alguna a
título oneroso, es válida si es a título gratuito se puede indicar un plazo prohibitivo máx de 10 años. En
las trasmisiones mortis causa, el testador puede prohibir la enajenación siempre que no afecten a lo
correspondiente a los herederos forzosos.

24 – CONDOMINIO

Concepto | Derecho real de propiedad sobre cosa que pertenece en común a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa, presumidas iguales salvo ley o título en contrario.

Características |
1. Pluralidad de personas humanas o jurídicas
2. Objeto, cosas, in/muebles, no/registrables
3. Existencia de cuotas partes ideales carentes de materialidad
4. El derecho del condominio sobre la cosa común no se fracciona en partes materiales. Sus frutos, su
administración y gastos se distribuye acorde a las cuotas partes.

Se adquiere x contrato, testamento o legado, imperio de la ley o prescripción adquisitiva

Tipos |
Sin indivisión forzosa – Cualquier condómino puede solicitar la partición en cualquier tiempo sin
conformidad de los demás
Con indivisión forzosa – Derivable por ley, del contrato o de disposición de última voluntad.
> Temporaria, Convenio de suspensión. El condómino puede convenir la indivisión temporaria
con un max de 10 años, no puede evitarse por tiempo indeterminado, no cierto o mayor. Si en menor
puede ampliarse hasta llegar al máximo.
> Perdurable, se prolonga por tiempo indeterminada en el caso de accesorios indispensables en
heredades (pasillo, riegos) y muros, cercos y fosos.

27 – PARTICION NOCIVA

Se posterga la partición hasta 5 años (renovable 1 vez) dictada por juez en casos de,
- partición nociva para cualquiera de los condóminos por circunstancias graves
- es perjudicial a los intereses de todos, serio
- es perjudicial para el aprovechamiento de la cosa

28 – PARTICION ANTICIPADA

Si concurren circunstancias graves, juez puede autorizar la partición anticipada a petición de parte, sea
la indivisión convenida u ordenada judicialmente.

29 – CLASIFICACION DE MUROS, punto de vista jurídico

a. Medianero, Común perteneciente en condomio a ambos inmuebles colindantes

b. Privativo o exclusivo, pertenece a uno de los colindantes
c. Cerramiento, de cerramiento forzoso sea encaballado o contiguo, con el fin de preservar la intimidad,
por higiene, seguridad y economía de terreno. Medianero hasta los 3m.

30 – CLASIFICACION DE MUROS, punto de vista físico

Lindero, separativo o divisorio si demarca inmueble A y lo delimita del inmueble B colindante.
a. Encaballado, lindero se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes
b. Contiguo, lindero se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, el filo coincide con el
limite separativo
c. Elevación, lindero +3m o altura prescripta por legislaciones locales
d. Enterrado, subterráneo que no sirve de cimiento de algo en la superficie

33 – PROPIEDAD HORIZONTAL, unidad funcional

Inmueble edificado. El objeto es el edificio, inmediato/privativo es unidad funcional, mediato/común

son partes comunes como escalera o cocina compartida. Las dos partes son inescindibles. Cada unidad
es autónoma/independencia funcional (se basta por si misma para satisfacer el fin al cual se la destina) y
tiene salida a la vía publica directa o por pasaje común.

Cosas y partes comunes: Indispensables para mantener seguridad de unidades funcionales,

determinadas por reglamento o de uso común. Uso sin perjudicar derechos de otros propietarios.
Necesariamente comunes:

 Terreno
 Pasillos
 Techos, terrazas
 Cimientos, columnas
 Instalaciones de servicios centrales
 Cañerías
 Vivienda del encargado
 Ascensores
 Muros exteriores
 Instalaciones para personas con discapacidad
 Instalaciones para beneficios comunes

Cosas propias: puertas, ventanas, aquello limitado por sus estructuras divisorias
Unidades complementarias: cocheras/bauleras; superficies de dominio exclusivo, accesorias de
unidades funcionales.

35 – PROPIEDAD HORIZONTAL, asamblea: concepto, convocatoria, autoconvocatoria

Concepto | Órgano deliberativo de la persona jurídica consorcio, reunión de propietarios que deliberan
y deciden sobre asuntos atribuidos x ley o reglamento de propiedad horizontal, personal del consorcio,
por otros propietarios, etc. Aunque son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad
unánime del total de los propietarios, aun fuera de asamblea.

Convocatoria | Reunión de propietarios de unidades funcionales o representantes apoderados para

debatir temas de interés común. Citación de lugar y hora + Orden del dia clara y precisa + Medio
fehaciente a domicilios constituidos como prueba + anticipación. Se pueden tratar temas fuera del
Orden del Día con acuerdo unánime de presentes, si no se considera nulo. Puede convocarlo el admin,
consejo de propietarios, autoconvocarse o asamblea judicial.
Antoconvocatoria | Decisiones validas si temario se aprueba x 2/3 de la totalidad de propietarios.

37 – PROPIEDAD HORIZONAL, asamblea judicial

Si el admin o consejo de propietarios omiten convocar asamblea, propietarios que representan 10%
pueden solicitar al juez. Juez fija audiencia a realizarse en su presencia y convoca asamblea judicial.
Puede resolverse con mayoría simple de presentes, si no juez decide en forma sumarísima y/o disponer
medidas cautelares.

38 – PROPIEDAD HORIZONTAL, administrador: designación y remoción

Representante legal del consorcio, que puede ser propietario o 3ro, humano o jurídico. Sus facultades y
deberes están sometidos al Reglamento y a las disposiciones de la ley.

El 1er administrador es designado en el reglamento de propiedad, y cesa en sus deberes si no es

ratificado en la 1ra asamblea. Los sucesivos deben ser nombrados y removidos (sin expresión de causa)
por la asamblea con mayoría absoluta sin importar reforma del reglamento de propiedad horizontal.

44 – SUPERFICIE, concepto

DR temporal inmobiliario que se ejerce sobre un inmueble ajeno. El titular temporal tiene la facultad de
uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo
plantado, forestado o construido. El dominio del suelo sigue en cabeza del propietario, quien tendrá un
dominio imperfecto o desmembrado hasta que se extinga la superficie y recupere las facultades cedidas
al superficiario. Es un derecho principal, transmisible, registrable, que recae sobre inmuebles y se ejerce
por posesión.

45 – SUPERFICIE, modalidades

Construir, plantar o forestar y hacer propio lo construido, plantado o forestado | Antes y durante la
acción, el derecho es DR sobre cosa ajena y de superficie. Realizada la acción, nace sin formalidad alguna
la propiedad superficiaria, se convierte en DR sobre cosa propia.

Se concede derecho de superficie sobre construcción o plantación ya existente sobre inmueble (el
terreno) | Al constituirse la superficie ya se desdoble en inmueble y propiedad superficiaria, nace DR
sobre cosa propia.

46 – SUPERFICIE, plazos

Plazo se cuenta desde adquisición del derecho real de superficie (título y modo suficiente, con
inscripción registral a fines de ser oponible a terceros de buena fe)
Construcciones, 70 años
Plantaciones o forestaciones, 50 años

47 – SUPERFICIE, causales de extinción

1. Renuncia expresa | escritura pública + inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, para ser
oponible. No queda libre de obligaciones legales o contractuales.
2. Vencimiento del plazo, automático.
3. Cumplimiento de condición resolutoria| escritura + inscripción.
4. Consolidación: propietario del suele y superficiario son una misma persona
5. Desuso durante 10 años (construir) o 5 (plantar): escritura + inscripción. Se extingue derecho de uso,
pero no la Propiedad superficiaria.
6. Mutuo disenso
7. Expropiación | indemnización se distribuye entre propietario y superficiario

Superficiario se desprende de posesión y restituye al propietario del suelo. Propietario hace suyo lo
construido/plantado, libre de los DR/DP impuestos por el superficiario. Si se extingue antes del plazo, los
DR y DP continúan gravando como si no hubiese extinción, hasta transcurso del plazo à derechos de 3ros
no pueden verse afectados.

51 – PROTECCION DE LA VIVIENDA, efecto principal de afectación

1 solo Inmueble con destino de vivienda es inejecutable para ciertos acreedores del propietario en todo
o en parte de su valor salvo renuncia expresa del titular. Vivienda afectada no es susceptible de
ejecución por deudas posteriores a su inscripción. Pueden embargar pero no ejecutar.

52 – PROTECCION DE LA VIVIENDA, desafectación y cancelación de la inscripción

Desafectación | Formalizarse por acta ante el registro inmobiliario, por oficio judicial o por escritura
publica. Supuestos:
a. Asentimiento de cónyuge o conviviente, de otra manera debe ser autorizada judicialmente
b. Si es por petición de mayoría de herederos (en acto de última voluntad). Si conyugue, conviviente no
que se opone o beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, media juez
c. mayoría de condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas
d. por interesado o de oficio si falla todo lo demás o están muertos
e. desafectación judicial si hay +1 inmueble afectado, no hay habitación efectiva o todos fallecieron