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1.

USUCAPIÃO – GENERALIDADES

Usucapião é direito autônomo consistente em uma das formas de aquisição da


propriedade de bem móvel ou imóvel, desde que preenchidas as exigências previstas na ordem
jurídica. Como define o civilista português Menezes Cordeiro, da Universidade de Lisboa, a
usucapião é "a constituição, facultada ao possuidor, do direito real correspondente à sua posse,
desde que esta, dotada de certas características, se tenha mantido pelo lapso de tempo
determinado na lei" (Menezes Cordeiro, "Direitos Reais", Lisboa: Lex, 1979, pág. 467).

Pela usucapião "o legislador permite que uma determinada situação de fato, que, sem
ser molestada, se alongou por um certo intervalo de tempo previsto em lei, se transforme em
uma situação jurídica, atribuindo-se assim juridicidade a situações fáticas que amadurecem com
o tempo. A posse é o fato objetivo, e o tempo, a força que opera a transformação do fato em
direito. O fundamento desse instituto é garantir a estabilidade e segurança da propriedade,
fixando um prazo, além do qual não se podem mais levantar dúvidas ou contestações a respeito
e sanar a ausência de título do possuidor, bem como os vícios intrínsecos do título que esse
mesmo possuidor, porventura, tiver" (Maria Helena Diniz, "Curso de Direito Civil Brasileiro", 17ª
edição, São Paulo: Saraiva, 2002, vol. 4, pág. 144).

O direito brasileiro não prevê apenas a posse (poder de fato) e o tempo como requisitos
necessários à usucapião. Capacidade do possuidor, qualidades da coisa a ser usucapida, boa-
fé (ignorância dos obstáculos que impedem a regular transmissão da propriedade) e justo título
(título que contenha algum vício ou irregularidade que o impede de ser instrumento apto para
promover a transmissão da propriedade; sua noção está intimamente ligada a de boa-fé) são
outros requisitos que tanto o Código Civil de 1916 quanto o de 2002 estabelecem para esta
forma de aquisição da propriedade.

O possuidor da coisa deve ser capaz (exercer pessoalmente os atos da vida civil) e
reunir as qualidades para usucapir, ou seja, as mesmas para ser proprietário. Seguem alguns
exemplos de quando o bem não pode ser usucapido: O marido não pode querer usucapir bem
da esposa enquanto perdurar a sociedade conjugal, ou o filho querer usucapir o bem do pai
enquanto vigorar o poder familiar, ou ainda alguém querer usucapir bem de quem está servindo
às Forças Armadas em tempo de guerra. Também não poderá ser usucapido bem de
propriedade de pessoa com idade inferior a 16 anos.

Como visto, é preciso também que a coisa possa ser usucapida, já que as coisas fora do
comércio, como o ar e o mar, e os bens públicos não podem ser objeto de usucapião.

A posse deve ser exercida com o ânimo de proprietário, de forma contínua e


incontestada, não podendo também ser clandestina, violenta ou precária, podendo ser objeto
de sucessão por ato inter vivos ou causa mortis.

2. USUCAPIÃO ORDINÁRIA

2.1. Em se tratando de usucapião ordinária, o artigo 1.242 do Código Civil vigente estabelece
que o possuidor deverá demonstrar o exercício da posse sobre bem imóvel, contínua e
incontestavelmente, durante dez anos. Também lhe são exigidos os requisitos de justo título
(título apto para transferir o domínio, mas que não o fez em razão de apresentar algum vício ou
não conter um elemento específico) e boa-fé (é a convicção que tem o possuidor de ser o título
apto para operar a transferência da propriedade, não apresentando nenhuma falha ou vício).

Oportuno salientar que esse prazo será de cinco anos, caso o possuidor se enquadre na
situação prevista no artigo 1.242, parágrafo único, do mesmo diploma legal:

“Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e


incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de 5 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver
sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou
realizado investimentos de interesse social e econômico”.

Comentário a respeito do parágrafo único: o prazo é de 5 anos para a hipótese de


aquisição onerosa (afastada a aquisição gratuita por herança ou doação) devidamente
registrada, cancelada por qualquer motivo relevante, desde que o possuidor habite o imóvel ou
nele tenha realizado investimentos de interesse econômico e social.

Para a aquisição da propriedade de bem móvel, via usucapião ordinária, o artigo 1.260
do Código Civil vigente prevê, além da necessidade de justo título e boa-fé do possuidor, que
este exerça a posse sobre tal bem durante três anos.

2.2. Conclusão: Usucapião ordinária (art. 1242 do novo Código Civil): Existente no Código
Civil de 1916 teve seu prazo de 10 anos mantido. Assim, aquele que exerce posse mansa e
pacífica, ininterrupta como se dono fosse, sem oposição do proprietário, com justo título e boa-
fé, pelo prazo de 10 anos, pode adquirir a titularidade da propriedade por sentença judicial. A
novidade introduzida é que o mesmo será reduzido para 5 anos se o imóvel foi adquirido
onerosamente com registro cancelado, e desde que o possuidor tenha realizado investimentos
de interesse econômico e social, ou tenha utilizado o imóvel como sua moradia. Outra
modificação é abolição do critério utilizado pelo Código de 1916 quanto a pessoas presentes e
ausentes. Por aquele diploma o prazo da usucapião ordinária seria de 15 anos entre pessoas
ausentes (possuidor e proprietário residem em municípios distintos) e de 10 anos entre pessoas
presentes (possuidor e proprietário residem no mesmo município).

2.3. Resumo: Aquisição de bens imóveis pela usucapião ordinária:

Tempo Requisitos do possuidor Requisitos do bem


• 10 anos (podendo • Demonstrar o • Capacidade de ser
ser reduzido a 5 exercício da posse usucapida
anos) sobre o bem imóvel • Não podem ser
continua e coisas fora do
incontestavelmente comércio nem bens
durante o lapso públicos (exemplo de
temporal. bens fora do
• Justo título comércio: ar, mar)
• Boa-fé
• Capacidade
3. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

Nos precisos termos do art. 1.238 do novo Código Civil brasileiro:

“Aquele que, por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu
um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer
ao juiz assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de
Registro de Imóveis”.

Acrescentando o parágrafo único desse dispositivo:

“O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a 10 (dez) anos se o possuidor houver


estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo”.

3.1. Os requisitos para a usucapião extraordinária:

• Posse (sem oposição, isto é, mansa e pacífica);


• Tempo (decurso do prazo de quinze anos, sem interrupção);
• Animus domini (intenção de ter a coisa como dono);
• Objeto hábil;
• Verificação por parte do juiz, se a propriedade está sendo utilizada de forma adequada
pelo usucapiente;
• Moradia por parte do usucapiente no imóvel em questão, e/ou a realização de melhorias
ou serviços de caráter produtivo;
• A aquisição mediante usucapião extraordinária prescinde de justo título e de boa-fé,
como se depreende da redação do art. 1.238 do novo Código Civil, segundo o qual a
aquisição da propriedade ocorrerá independentemente de título e boa-fé. 1

Alguns autores entendem que a sentença e o registro desta são, também, requisitos
para a aquisição por usucapião.

Para SALLES, o entendimento é diferente:

“Com efeito, preenchidos os requisitos de posse mansa e pacífica, isto é, sem oposição,
bem como do tempo previsto em lei, sem interrupções de posse, e ocorrendo
comprovadamente animus domini, ter-se-á consubstanciada a usucapião extraordinária,
independentemente da sentença proferida na ação de usucapião, uma vez que é meramente
declaratória e não constitutiva de direito. O registro, por outro lado, serve para dar publicidade à
aquisição originária operada pela usucapião, resguardando a boa-fé de terceiros e
possibilitando, por parte do usucapiente, o exercício do ius disponendi. Ademais, assegura-se,
assim, a continuidade do próprio registro.”2.

Como dizia Clóvis Beviláqua, as condições que o Código exige são a continuidade, a
tranqüilidade (condições objetivas) e o animus domini (condição subjetiva).
1
SALLES, José Carlos de Moraes. Usucapião de Bens Imóveis e Móveis. 6ª ed.rev.ampl. e atual. De
acordo com o Código Civil de 2002. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005. p.92
2
SALLES, José Carlos de Moraes. Usucapião de Bens Imóveis e Móveis. 6ª ed.rev.ampl. e atual. De
acordo com o Código Civil de 2002. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005. p. 80.
Assim, os quinze anos de posse, a que alude o art. 1.238 do novo Código Civil, “devem
ser contínuos, sem interrupção, muito embora o possuidor atual junte a sua posse à de seus
antecessores. A posse deve ter atravessado todo esse decurso de tempo sem contestação.
Este respeito ou aquiescência de todos e a diuturnidade fazem presumir que não há direito
contrário ao que se manifesta pela posse, e, por isso, deve ser esta tratada como propriedade e
assim inscrita no registro de imóveis”.

Ou, como esclarece Caio Mário da Silva Pereira, “o possuidor não pode possuir a coisa
a intervalos, intermitentemente, nem tê-la maculada de vícios ou defeitos (vi, clama ut
precário)...”.3

Verifica-se, portanto, que, para haver interrupção capaz de arredar usucapião, é


necessário ser o possuidor despojado se sua posse de maneira inequívoca, antes de completar
o lapso de quinze anos previsto no art. 1.238 (caput) do atual Código Civil (ou prazo de dez
anos referidos no parágrafo único dessa norma), e sem a possibilidade de recuperar a posse
perdida.

3.2. Para contagem de tempo:

Cita-se:

“Art.132. Salvo disposição legal ou convencional em contrário computam-se os prazos,


excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento.
§ 1º - Se o dia do vencimento cair em feriado, considerar-se-á prorrogado o prazo até o
seguinte dia útil.
§ 2º - Meado considera-se, em qualquer mês, o seu 15º (décimo quinto) dia.
§ 3º - Os prazos de meses e anos expiram no dia de igual número do início, ou no
imediato, se faltar exata correspondência.
§ 4º - Os prazos fixados por hora contar-se-ão de minuto a minuto.” 4.

3.3. Das causas interruptivas que se aplicam à usucapião:

Por força do disposto no art. 1244 do Novo Código Civil:

“Estende-se ao possuidor o disposto quanto o devedor acerca das causas que obstam,
suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião”.

Efetivamente, preceitua o art. 202 do Novo Código Civil:

“A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, dar-se-á:


I – por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação, se o interessado
a promover no prazo e na forma da lei processual;
II – por protesto, nas condições do inciso antecedente;
III – por protesto cambial;

3
SALLES, José Carlos de Moraes. Usucapião de Bens Imóveis e Móveis. 6ª ed.rev.ampl. e atual. De
acordo com o Código Civil de 2002. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005. p. 65.
4
Novo Código Civil, 2002.
IV – pela apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de
credores;
V – por qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;
VI – por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento
do direto pelo devedor.
Parágrafo único. A prescrição interrompida recomeça a correr do ato que a interrompeu,
ou do último ato do processo para a interromper”.

3.4. Considerações Finais:

O legislador inovou reduzindo o prazo, de vinte para quinze anos, mas igualmente, teceu
condições para que o possuidor tenha a possibilidade de reduzir em um terço o exercício
ordinário da posse em homenagem a função social da propriedade. O prazo para consumação
do usucapião será de dez anos, se o requerente residir no prédio objeto ou, sobre o imóvel
tenha promovido obras e serviços de expressão econômica.

Cumprindo o possuidor as exigências elementares, em dez anos, a posse jurídica


transformar-se-á em propriedade. Permitiu o legislador, diante do prazo longo para que se
consuma o direito perseguido, que o possuidor mantenha além da moradia sobre o imóvel
usucapiendo, igualmente outras, durante o período.

Para a aplicabilidade do usucapião é indispensável o perfeito cumprimento da norma


própria transcrita, que exige do autor, o exercício da posse, com animus de proprietário, pelo
prazo de quinze anos, sem contestação e de modo interrupto, ou dez anos, se tivê-lo como
morada habitual, ou tê-lo beneficiado economicamente.

3.5. Síntese:

Usucapião extraordinário: é o usucapião vintenário, ou que se formula pelo transcurso


de posse. Mansa e pacifica, por 20 anos ininterruptos. Esta consignada no Código Civil:

“Aquele que, por vinte anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu imóvel,
adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de título e boa-fé, que, em tão caso se presume”.
(art. 550: Lei nº 2.437, de 07 de março de 1955).

No usucapião extraordinário ou usucapião vintenário, segundo afirmação legal às


condições resumem-se à continuidade e tranqüilidade da posse, e o ânimo de possuir como
próprio. A posse dele pode adicionar o possuidor a posse de seu antecessor, desde que este
igualmente tenha possuído a coisa como própria ininterruptadamente e sem oposição.

O novo código civil altera o prazo do usucapião extraordinário reduzindo-o para quinze
anos (art. 1238).5

4. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA


5
SILVA, De Plácido e. Vocabulário Jurídico. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2006.
O artigo 1240 do Código Civil de 2002 e o artigo 183 da Constituição Federal regulam a
usucapião especial urbana.

“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou a mulher,
ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”

Esse artigo preceitua que a posse ad usucapionem há de ser ininterrupta e sem


opisição, pelo período de cinco anos, ou seja, deve ser contínua, mansa e pacífica. Além disso,
deve ser justa, ou seja, adquirida sem as eivas da violência da clandestinidade ou da
precariedade. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância.

O prescribente deve, necessária e obrigatoriamente, residir na área usucapienda, só ou


acompanhada de sua família. Mas o requisito da moradia é indispensável.

Só as áreas situadas em zona urbana podem ser objeto da usucapião especial urbana
instituída pelo artigo 183 da CF.

Segundo Salles: “O primeiro requisito para essa espécie de usucapião é o do animus


domini, ou seja, o de que o prescribente deve possuir como sua, com intenção de dono, área
urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados.”

Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser


observado é o sumário, de acordo com o artigo 275 do CPC.

A usucapião especial urbana pode ser pleiteada tanto pelo brasileiro nato como pelo
naturalizado e pelo estrangeiro residente no país.

A concessão de uso é o contrato administrativo pelo qual o Poder Público atribui a


utilização exclusiva de um bem de seu domínio a particular, para que o explore segundo sua
destinação específica.

De acordo com o § 3º do art. 183 da CF, os imóveis públicos não podem ser adquiridos
por usucapião.

Conforme o § 3º do art. 9º, da Lei 10.257/2001: “o herdeiro legítimo continua de pleno


direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da
sucessão.”

O Estatuto da Cidade em seu art. 12 estabelece quais são as partes legítimas em uma
ação de usucapião especial urbana:

“São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:


I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade,
regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada
pelos representados.
§ 1º Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério
Público.
§ 2º O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciário gratuita, inclusive
perante o cartório de registro de imóveis”.

5. USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL

5.1. Esta modalidade de usucapião está disciplinada no art. 191 da Constituição Federal de
1988. O novo Código Civil apenas reafirmou esta modalidade em seu art. 1.239.

O tempo de posse necessário previsto para a aquisição da propriedade rural por esta
modalidade de usucapião é de 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição do proprietário.

5.2. Os requisitos são:

» Quanto ao agente: por força destes dispositivos confere-se a propriedade de imóvel rural a
quem, não sendo proprietário de outro imóvel rural ou urbano, possua-o como seu, durante o
lapso de tempo definido em lei.

» Quanto ao bem: o possuidor que se encontrar nestas condições, será considerado


proprietário do bem, desde que esta seja área de terra em zona rural não superior a 50
hectares; e que nela produza por seu trabalho ou de sua família; e nela tenha sua moradia.

Mais que qualquer outra forma de aquisição da propriedade, constitui o usucapião rural a
consagração do princípio agrarista de que deve ser dono da terra rural quem a tiver frutificado
com seu suor. Que nela se estabeleceu com a família morando habitualmente, ali construindo
seu lar.

Não há exigência de justo título e presume-se a boa-fé. Como as demais espécies de


usucapião, a modalidade especial rural deverá ser declarada por sentença judicial a ser
registrada no competente Cartório de Registro de Imóveis para a transmissão da propriedade.

6. USUCAPIÃO DE BENS MÓVEIS

O usucapião é modo de aquisição originária de bens móveis. O fundamento em que se baseia o


usucapião de bens móveis é o mesmo que inspira o dos imóveis, ou seja, a necessidade de dar
juridicidade a situações de fato que se alongaram no tempo ; por isso seus conceitos são
idênticos, exceto no que se refere aos prazos que, em relação às coisas móveis, são mais
curtos, ante a dificuldade de sua individualização e facilidade de sua circulação.

6.1. Ter-se-á o usucapião ordinário quando alguém possuir como sua uma coisa móvel,
ininterruptamente e sem oposição, durante 3 anos (CC, art. 1.260). Para que se configure tal
espécie de usucapião não basta a mera posse, esta terá que ser contínua e pacífica, exercida
com animus domini que tenha por base justo título e boa-fé, durante o exíguo lapso de 3 anos.

6.2. Quando se tiver a posse ininterrupta e pacífica, pelo decurso do prazo de 5 anos, sem que
haja justo título e boa-fé, o possuidor adquirirá o domínio do bem móvel por meio de usucapião
extraordinário (CC, art. 1.261)

Há leis que contêm exceções ao usucapião de coisas móveis. P. ex.; Decreto n. 22.468/33, que
no seu art. 2º “considera como pertencentes à Fazenda Nacional todos os objetos de valor
recolhidos aos cofres do depósitos públicos e não reclamados dentro do prazo de 5 anos,
contados da data de depósito”, e a Lei n. 370/37, modificada pela Lei n.2.313/54 e
regulamentada pelo Decreto n. 40.395/56, que no art. 1º dispõe sobre dinheiro e objetos de
valor depositados em estabelecimentos comerciais e bancários, considerando-os não houverem
sido reclamados durante 30 anos, contados do depósito.