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UNIVERSIDADE FEDERAL DA PARAÍBA

CENTRO DE TECNOLOGIA – CT
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL

AÍAS SANTINO DE LIMA

DESENVOLVIMENTO DE UM LAUDO DE AVALIAÇÃO DE


UM IMÓVEL RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR LOCALIZADO
NO BAIRRO DO BESSA, NA CIDADE DE JOÃO PESSOA –
PB.

JOÃO PESSOA
2012
AÍAS SANTINO DE LIMA

DESENVOLVIMENTO DE UM LAUDO DE AVALIAÇÃO DE


UM IMÓVEL RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR LOCALIZADO
NO BAIRRO DO BESSA, NA CIDADE DE JOÃO PESSOA –
PB.

Monografia apresentada à Universidade


Federal da Paraíba como requisito parcial
para a obtenção do título de Bacharel em
Engenharia Civil.

Orientador: Prof. Ubiratan H. O.Pimentel

JOÃO PESSOA
2012
AÍAS SANTINO DE LIMA

DESENVOLVIMENTO DE UM LAUDO DE AVALIAÇÃO DE


UM IMÓVEL RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR LOCALIZADO
NO BAIRRO DO BESSA, NA CIDADE DE JOÃO PESSOA –
PB.

Monografia apresentada à Universidade


Federal da Paraíba como requisito parcial
para a obtenção do título de Bacharel em
Engenharia Civil.

Orientador: Prof. Ubiratan H. O.Pimentel

Área de concentração:

Data da defesa:
Resultado: _____________

BANCADA EXAMINADORA:

___________________________________________________________________
Prof.Msc. Ubiratan Henrique Oliveira Pimentel

___________________________________________________________________
Prof. Dr. Laudelino de Araújo Pedrosa Filho

___________________________________________________________________
Prof.Msc. Clóvis Dias
Aos meus pais e irmão por se fazerem
presentes em todos os momentos da minha
vida, me apoiando e me amando
incondicionalmente.
AGRADECIMENTOS

A realização deste trabalho demandou muito esforço, coragem e


determinação. Eu não teria conseguido a concretização de tal façanha se estivesse
sozinho nessa empreitada da vida.
Agradeço a Deus, em primeiro lugar, por seu amor ágape, sempre me
perdoando por minhas falhas, me fazendo ultrapassar os obstáculos da vida, e me
concedendo vitórias além do que mereço.
Agradeço aos meus pais, Davi Balbino de Lima e Zilene Santino de Lima, pelo
apoio de todas as horas, pela compreensão nos momentos de dificuldades, pela
disponibilidade para ajudar, pelos princípios morais que fizeram de mim o que sou
hoje, e acima de tudo pela certeza de que tenho ao meu lado pessoas que me
amam de verdade.
Ao meu irmão Atos Santino de Lima, pelos momentos de distração e
motivação.
Agradeço a família em geral, pela estima, fato que sempre me fez correr atrás
de melhores desempenhos na minha carreira.
Aos amigos, em especial Johandeson Neves Gonçalo, pela distração dos
finais de semana, em momentos que eu já nem possuía mais ânimo, pela força e
motivação nos momentos de desespero e pela disponibilidade na hora de ajudar.
Aos colegas de curso, pelo apoio e compartilhamento das situações mais
estreitas da jornada, onde precisávamos do incentivo de alguém que
compreendesse nossa situação, e ninguém melhor do que outra pessoa na mesma
situação que você para compreendê-lo.
Aos professores, pela passagem de todos os conhecimentos adquiridos, e
pela formação.
Ao Banco do Nordeste do Brasil, na pessoa do engenheiro Ricardo José
Moreira Souto, pelo acompanhamento no período de estágio, voltado para a área de
avaliação, e auxílio no desenvolvimento deste trabalho,
A Universidade Federal da Paraíba, pela concessão de sua estrutura e corpo
docente, durante o período de formação.
"O valor de todo o conhecimento está no seu
vínculo com as nossas necessidades,
aspirações e ações; de outra forma, o
conhecimento torna-se um simples lastro de
memória, capaz apenas - como um navio
que navega com demasiado peso - de
diminuir a oscilação da vida quotidiana."(V.
O. Kliutchevski)
RESUMO

O atual crescimento na indústria da construção civil é reflexo do


desenvolvimento urbano e consequentemente financeiro da sociedade e está
relacionado a tal pelo fato que, nesse contexto, a posse de bens imóveis representa
ostentação de elevado porte financeiro e demonstração de ascensão econômica. O
presente trabalho trata do desenvolvimento de um laudo de avaliação aplicado a um
imóvel residencial localizado no bairro do Bessa na cidade de João Pessoa-PB, e
pretende através de tal estudo apresentar um modelo de avaliação para
empreendimentos residenciais direcionados à cidade de João Pessoa, utilizando-se
assim da metodologia mais adequada, além de divulgar determinados órgãos que
disponibilizam dados pertinentes ao estudo do mercado local, haja vista que mesmo
com as normatizações existentes percebe-se uma dificuldade dos profissionais da
área acerca da aplicação de alguns critérios de avaliação visto que variam de acordo
com características locais e regionais, sendo necessária a criação de uma
normatização adequada a cada cidade e região. Para a cidade de João Pessoa
ainda desenvolver-se-á uma análise do crescimento imobiliário em seus principais
bairros, pesquisas no mercado de imóveis, além dos orçamentos apresentados, que
terão como fonte de dados órgãos de regimento local, no intuito de reforçar a
qualidade do estudo desenvolvido.

Palavras chave: avaliação de imóveis, bens imóveis, valor de mercado.


ABSTRACT

The current growth of civil building trade occurs due to urban and
consequently financial development of society and it is related to it by the fact that, in
this context, the holding realties represents showiness of high monetary poise and
demonstration of economic ascension. This paper discuss the development of an
appraisal done about a residential building which is localized at Bessa district in the
city of João Pessoa-PB, and it intends through such research to show a model of
evaluation for residential ventures directed to the city of João Pessoa, using thereby
the most proper methodology, beyond divulging certain agencies that provide
relevant data to study the local market, considering that even with the existing rules
there is a perceived difficulty of professionals about the application of some
standards for evaluating given that they vary according to local and regional
characteristics, necessitating the creation of a proper normalization to every city and
region. For city of João Pessoa also will develop an analysis of the real estate growth
in its main neighborhoods, real estate market research, beyond the budgets
presented, which have as a data source agencies regiment place, in order to
enhance the quality the study developed.

Keywords: realties appraisal, realties, market value.


LISTA DE TABELAS

Tabela 01 – Descrição das Edificações 31

Tabela 02 – Áreas e Perímetros 41

Tabela 03 – Áreas e Perímetros 41


LISTA DE IMAGENS

Imagem 01 – Fachada Leste 42

Imagem 02 – Fachada Sul 42

Imagem 03 – Localização de Terrenos 45

Imagem 04 – Localização de Terrenos com distância entre 46

400 e 1.000 metros do Avaliando

Imagem 05 - Localização de Terrenos com distância entre 46

1000 e 1500 metros do Avaliando


LISTA DE PLANIHAS

Planilha 01 – Pesquisa de Mercado de Imóveis – TERRENOS 44

Planilha 02 – Estimativa do Valor do Terreno segundo média de valores 48

para terrenos nas proximidades

Planilha 03 – Correções de preços unitários das amostras de terrenos 50

Planilha 04 – Composição do BDI 51

Planilha 05–Planilha de Especificações da Obra – Pavimento 53

semi-enterrado

Planilha 06 –Planilha de Especificações da Obra – Pavimento 54

Pilotis e Mezanino

Planilha 07– Planilha de Especificações da Obra – Pavimento Tipo 55

Planilha 08 – Planilha de Especificações da Obra – Coberta 56

Planilha 09– Relação de Insumos 57

Planilha 10 –Planilha Orçamentária 62


LISTA DE FOTOS

Foto 01 – Infraestrutura da rua Norberto de Castro Nogueira e ao 72

fundo cruzamento com a Rua José Gonçalves Abrantes

Foto 02 – Infraestrutura da rua Norberto de Castro Nogueira 73


LISTA DE GRÁFICOS

Gráfico 01 – Variação do Custo Unitário de Lançamentos Imobiliários 78

nos Principais Bairros de João Pessoa-PB

Gráfico 02 – Crescimento do valor imobiliário no bairro do Bessa 79

Gráfico 03 – Variação do CUB para a cidade de João Pessoa 80


SUMÁRIO

1.0 INTRODUÇÃO 16
1.1 Apresentação do tema 16
1.2 Estruturação do trabalho 17
2.0 OBJETIVO 19
2.1 Objetivo geral 19
2.2 Objetivo específico 19
3.0 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 20
3.1 Avaliação de imóveis urbanos 22
3.1.1 Atividades Básicas 23
3.1.1.1 Atividades Preliminares 23
3.1.1.2 Reconhecimento da documentação 23
3.1.1.3 Vistoria do imóvel avaliando 24
3.1.1.4 Coleta de dados 24
3.1.1.5 Escolha da metodologia 24
3.1.1.6 Tratamento dos dados 25
3.1.1.7 Identificação do valor de mercado 25
3.1.2 Avaliação de Terrenos 25
3.1.3 Avaliação de Benfeitorias 28
4.0 METODOLOGIA 34
4.1 Procedimentos metodológicos 34
4.1.1 Avaliação do Terreno 35
4.1.2 Avaliação das Benfeitorias 36
4.1.3 Análise Comparativa de Custo 38
4.1.4 Elaboração do Laudo de Avaliação 38
4.1.5 Avaliação Mercadológica do Custo da Construção Civil 39
5.0 ESTUDO DE CASO 40
5.1 Apresentação do imóvel 40
5.1.1 Caracterização do Terreno 43
5.2 Pesquisa Mercadológica de Terrenos 43
5.3 Avaliação do Terreno 47
5.4 Avaliação das Benfeitorias 51
5.5 Análise Comparativa de Custo 68
6.0 LAUDO DE AVALIAÇÃO 70
7.0 AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DO CRESCIMENTO 77
DO CUSTO DE CONSTRUÇÃO NO BAIRRO DO
IMÓVEL AVALIADO
8.0 CONCLUSÃO 81
9.0 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 82

APÊNDICES:

APÊNDICEA – PROJETOS DO CANTEIRO DE OBRAS 84

Projetos Arquitetônicos
Projeto Elétrico
Projeto Hidro-sanitário

APÊNDICEB – ORÇAMETO DO CANTEIRO DE OBRAS 89

ANEXOS:

ANEXO A – PROJETOS DO EMPREENDIMENTO 95

Projetos Arquitetônicos
Projeto Elétrico
Projeto Hidro-sanitário

ANEXO B – GEOMETRIA DO TERRENO 106


16

1.0 INTRODUÇÃO
1.1 Apresentação do Tema

Responsável por uma boa parte dos valores apresentados nas análises
econômicas, o desenvolvimento urbanístico teve um crescimento consideravelmente
amplo nas ultimas décadas promovendo o lançamento de empreendimentos ligados
à construção civil que vem se apresentando cada vez mais constante, tendo em
vista o crescimento da demanda no mercado imobiliário.

Na sociedade atual a posse de imóveis representa ostentação de elevado


porte financeiro e demonstração de ascensão econômica. O conhecimento
financeiro acerca de estipulações de valores imobiliários vem sido bastante
solicitado devido ao grau de importância econômica que transações relacionadas
aos mesmos possuem, estando estas diretamente vinculadas a bens imóveis.

A avaliação de imóveis é uma atividade bastante explorada em diferentes


processos de empresas financeiras, pessoas físicas, jurídicas e instituições públicas,
tendo como objetivo o cálculo do valor de mercado, e se faz presente na sociedade
à longas datas, tendo em vista que a necessidade de avaliar é contemporânea ao
ato de troca, compra e venda de produtos e mercadorias.

A aplicação de atividades relacionadas ao assunto dar-se-á em negociações


que envolvem transferências de propriedades, financiamento e crédito, justa
indenização nos casos de desapropriação, tomada de decisão sobre bens imóveis,
dentre outras transações.

Os imóveis podem ser classificados entre urbanos e rurais, e dentro dessa


classificação ainda se subdividem em terrenos e benfeitorias.

A atividade de avaliar imóveis, atualmente, está ligada a normatização da


ABNT, que apresentam detalhadamente os procedimentos para realização de uma
avaliação.

No entanto, ainda existe uma grande polêmica e dificuldades por parte dos
engenheiros, no que tange a precisão dos resultados das avaliações. Mesmo diante
das recomendações das normas é grande a divergência dos resultados, devido a
variâncias de parâmetros estatísticos para estimativa de valores, apresentadas por
17

diversos autores. Considerando também, que determinados fatores estão


relacionados às características locais da cidade ou região onde está se executando
a análise, promovendo assim uma considerável alteração nos resultados finais.

Na cidade de João Pessoa não existe legislação local que se relacione com o
assunto abordado, e todas as atividades avaliatórias realizadas estão baseadas em
recomendações da norma NBR 14653, partes 1, 2, 3 e 4 da ABNT e de normas de
órgãos de estados próximos, em casos que se enquadrem em situações
semelhantes.

O presente trabalho trata da avaliação de um edifício residencial. Tal atividade


abrangerá o contexto de avaliação de imóveis urbanos, constituído em avaliação do
terreno e avaliação das benfeitorias, baseada nas recomendações das normas da
ABNT, utilizando-se ainda de elementos publicitários e órgãos que disponibilizam
valores de mercado locais para serviços e imóveis. E pretende-se por meio deste
contribuir com a execução de avaliações futuras de imóveis assemelhados, na
cidade de João Pessoa.

1.2 Estruturação do trabalho

O capítulo 1 deste trabalho trata da introdução do mesmo, apresentando o


assunto abordado com suas caracterizações e aplicações, juntamente com a
apresentação de sua estrutura, que segue as recomendações da norma de
trabalhos acadêmicos.

O capítulo 2 refere-se aos Objetivos do trabalho, sendo estes divididos entre


geral e específico.

O capítulo 3 apresenta a fundamentação teórica do assunto abordado


juntamente com a análise das normatizações existentes acerca do assunto
abordado. Está ainda subdividido em 3.1, que retrata da avaliação de imóveis
urbanos para a concepção do resultado esperado deste trabalho seguindo as
recomendações das normas.

No capítulo 4 é apresentada a metodologia, detalhandoas atividades, desde a


pesquisa bibliográfica à coleta de dados, análise estatística das amostras de
18

mercado, montagem do orçamento, até a composição do Laudo de Avaliação


juntamente com o cálculo do valor do imóvel.

O capítulo 5 apresenta o estudo de caso, com as descrições detalhadas do


desenvolvimento deste, pesquisas de mercado, avaliação do terreno e avaliação das
benfeitorias do terreno.

Seguindo no capítulo 6 encontra-se o laudo de avaliação propriamente dito,


que é o resultado dos valores encontrados para o trabalho.

O capítulo 7 faz uma comparação entre os valores apresentados no laudo


com os preços apresentados como padrões de mercado, tendo como fonte de dados
valores de CUB para a região em estudo, disponibilizados pelo SINAPI.

No capítulo 8 são feitas as considerações finais do trabalho executado.

No capítulo 9 seguem as referências bibliográficas.


19

2.0 OBJETIVO

2.1 Objetivo Geral

Este trabalho monográfico tem por objetivo desenvolver um laudo de


avaliação de um edifício residencial multifamiliar localizado no bairro do Bessa na
cidade de João Pessoa, para se obtero valor de mercado de tal imóvel. Sendo
necessária a execução de um procedimento correto segundo indicações das normas
NBR’s 14653-1 Avaliação de Bens Parte 01: Procedimentos Gerais e 14653-2
Avaliação de Bens Parte 02: Imóveis Urbanos da ABNT, em observância ainda a
diversas normas necessárias para a obtenção de orçamentos, tendo por intenção
principal contribuir com a execução de trabalhos posteriores, relacionados ao
assunto explorado. Pretende-se ainda executar a avaliação de terreno através de
comparação mercadológica e posteriormente uma análise comparativa dos valores
encontrados como custo unitário da obra, pelo valor avaliado, e do valor
apresentado para a região onde se encontra a edificação.

2.2 Objetivo específico

Estudar e desenvolver a pesquisa de imóveis para levantamento do custo


de terrenos no bairro do Bessa, na cidade de João Pessoa;
Determinar o valor do terreno;
Determinar o valor das benfeitorias;
Encontrar o valor total do imóvel;
Comparar o valor total calculadopara a edificação com os valores
apresentados para imóveis semelhantes na região.
20

3.0 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

Entende-se por avaliação de imóveis o ato de desenvolver um estudo


financeiro acerca do preço de um determinado bem, comparandosuas
características com outros empreendimentos semelhantes, para posterior
levantamento do valor de mercado do mesmo, assegurando através das NBR’s
existentes um considerável grau de confiança.

Em definição (ABUNAHMAN, 2006, p.10) cita que: “Avaliação é, pois, uma


aferição de um ou mais fatores econômicos especificamente definidos em relação a
propriedades descritas com data determinada, tendo como suporte a análise de
dados relevantes”.
A atividade de avaliar um imóvel está então relacionada a uma suposta
“ciência de observação”, onde posteriormente é tomada uma decisão de valores
pertinentes ao objeto avaliado. Abunahman continua em sua dissertação
afirmando:“Uma avaliação é o processo e resultado de uma tentativa de responder a
uma ou mais perguntas específicas sobre valores definidos das partes de um
imóvel...” (ABUNAHMAN, 2006, p.10).

Em se tratando da decisão de valores, deve-se ter conhecimento da definição


de custo, preço e valor de mercado, que segundo interpretação da NBR14653-1
possuem os seguintes significados: custo - “Total dos gastos diretos e indiretos
necessários à produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada
data e situação”; preço - “Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma
transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele”; valor de mercado -
“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente
um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”.

O estudo de avaliação, portanto, caracteriza-se por ser um levantamento do


montante de custos gerados para a execução de um determinado empreendimento,
seguido da estimativa do valor a ser cobrado em uma negociação imobiliária,
incluindo os lucros, tendo como base o preço de outras negociações de venda de
imóveis semelhantes ao avaliando, para cálculo do valor de mercado do mesmo.

Gonzales e Formoso citado no artigo de Stivanin, afirmam: “A formação do preço de


venda pode ser entendida como a soma de parcelas devidas aos diversos elementos
21

importantes, que não podem ser individualizados diretamente, visto que não são
transacionados separadamente, mas apenas em conjunto e em quantidades fixas (em
“pacotes”). Em certo sentido, os valores dos imóveis podem ser compreendidos como
médias ponderadas dos atributos que os compõem, sendo que os pesos (os coeficientes
das equações) podem ser interpretados como preços implícitos destes atributos. Assim, é
necessário inicialmente encontrar estes pesos para que se possa realizar a ponderação dos
atributos dos imóveis em estudo e finalmente obter estimativas para o valor de mercado
destes imóveis, chamados no meio técnico de “avaliandos”.” (GONZÁLEZ e FORMOSO,
2000, apud STIVANIN,2009).

O ramo de avaliações é uma seção ainda em processo de desenvolvimento


na engenharia, no entanto já se faz significativamente importante na sociedade,
principalmente depois de suas inovações com utilização de artifícios estatísticos
para estimativa do valor de mercado de imóveis.A Engenharia de Avaliações não é uma
ciência exata, mas sim a arte de estimar os valores de propriedades específicas onde o
conhecimento profissional da engenharia e o bom julgamento são condições especiais. O
objetivo de uma avaliação é encontrar a tendência central ou média ponderada do mercado,
indicada por importantes transações imobiliárias (ABUNAHMAN, 1999, apud STIVANIN,
2009).

No que se refere à avaliação de bens imóveis, deve-se levar em consideração


diversos fatores que lhes dá propriedade, tais como: distribuição espacial, seus
usos, características físicas, valorização e aceitação no mercado, levando em conta
que com o crescimento de uma cidade é comum a alteração espontânea e
significativa do perfil ocupacional de determinadas regiões e bairros, devendo assim
o profissional de avaliações estar atento a essas transformações.

Sobre tal assunto, dispõe-se de uma normatização dos procedimentos


disponibilizada pela ABNT, a nível nacional, e outras de diversos órgãos estaduais,
que dispõem de normas aplicáveis à situação local, com adaptações de parâmetros
e cenários.

A primeira Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos, a NB-502/77,


foi criada em 1977, sendo posteriormente alterada e registrada no INMETRO como
NBR5676 em 1980. Atualmentetêm-se como normas para embasamento e
execução correta de avaliações as NBR’s 14653-1 Avaliação de Bens Parte 01:
Procedimentos Gerais; 14653-2 Avaliação de Bens Parte 02: Imóveis Urbanos;
22

14653-3 Avaliação de bens Parte 3: Imóveis rurais; e 14653-4 Avaliação de Bens


Parte 04: Empreendimentos; datadas do ano de 2004. Estas normas também estão
diretamente relacionadas a outras que se referem à discriminação de serviços para
construção de Edifícios (NBR 12722: 2002); Uso e manutenção das Edificações
(NBR 14037: 1998); Manutenção de Edifícios (NBR 5674: 1999); Avaliação de
custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para
condomínios edilícios (NBR 12721: 2007); dentre outras que se fazem necessárias
ao completo entendimento dos processos construtivos e comportamento das
edificações após finalização, tendo em vista que um bom laudo de avaliação
necessita de detalhamento dos parâmetros que, caso sejam omitidos, comprometem
o valor de mercado de um imóvel.

Da confiabilidade de um Laudo de avaliação, faz-se importante mencionar


que, segundo especificações da Lei Federal 5194 de 24/12/1966 e a resolução nº
218 do CONFEA, estão habilitados a atividade avaliatória apenas profissionais com
formação em Engenharia e Arquitetura, legalmente vinculados aos Conselhos
Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA’s.

3.1 Avaliação de imóveis Urbanos

A avaliação de imóveis urbanos está voltada à análise de mercado de bens


imóveis localizados em regiões urbanas, que, por classificação, possuem
características relevantes que variam de acordo com a localização, tipo de imóvel,
infraestrutura e público alvo. Gonzáles comenta: Para o caso específico de imóveis, a
avaliação consiste na determinação do seu valor de mercado, entendido como o preço mais
provável que este atingiria em uma transação normal, de acordo com suas características e
com as condições do mercado naquele momento. (GONZÁLES, 2002)

São considerados como imóveis urbanos, casas, terrenos, lojas, restaurantes,


prédios comerciais, edifícios residenciais e apartamentos. Tais imóveis, atualmente
detêm uma considerável parte dos investimentos financeiros, e por isso devem ser
avaliados para uma justa negociação entre partes interessadas.

A Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP (2011) comenta: “O


comprador é, portanto, um agente “do mercado”, que não pagará um preço maior do que o
indicado pelo mercado. O vendedor está motivado, mas não compelido, a vender o bem nas
23

condições de mercado, pelo melhor preço que lhe possam oferecer, após um marketing
adequado.”
Logo, faz-se necessário um trabalho preciso acerca do imóvel avaliando para
acertar uma negociação agradável para ambos os negociantes.

Para a execução da atividade de avaliação, segundo normas 14.653 partes 1


e 2 da ABNT, o engenheiro avaliador deve estar ciente dos deveres e obrigações
relacionadas ao seu trabalho, que consistem em: a) manter-se atualizado quanto ao
estado da arte, e receber encargos apenas para as atividades em que esteja
qualificado; b) manter a discrição e sigilo dos resultados encontrados na pesquisa;c)
não reproduzir trabalhos alheios sem as devidas citações;d) caso haja conflito de
interesses, declinar a contratação e informar as razões ao contratante; e)
assessorar com independência a parte que o contratou;f) evitar a participação em
competições que aviltem honorários profissionais; g) trabalhar com lealdade, em
face da justiça e demais profissionais técnicos, sem falsear fatos relevantes.

3.1.1 Atividades Básicas


A seguir apresentam-se as atividades básicas que o Engenheiro ou Arquiteto
avaliador deve executar, a partir do momento de contratação, segue o roteiro
apresentado pelas normas da ABNT citadas no item anterior:

3.1.1.1 Atividades Preliminares


Antes de executar qualquer análise, o avaliador deve tomar, junto com o
cliente, informações referentes a: a) definição do seu objetivo; b) identificação do
imóvel a ser avaliado; c) caracterização da finalidade do laudo; d) fundamentação e
precisão; e) prazo limite para apresentação do laudo; f) e condições de restrição,
caso possua.

3.1.1.2 Reconhecimento da documentação


Não faz parte do escopo de um trabalho avaliatório, vistoriar a regularidade
dominial do imóvel avaliando, mas recomenda-se que o profissional avaliador solicite
ao cliente toda a documentação pertencente ao bem para constatar a regularidade
ou irregularidade do bem. Caso seja constatada alguma irregularidade o cliente deve
ser informado e isto deve ser explicitado no laudo.
24

3.1.1.3 Vistoria do imóvel avaliando


É extremamente necessária e importante a visita técnica para o
desenvolvimento do laudo de avaliação. Devem ser analisadas as características
físicas e de utilização do bem em estudo para posterior enquadramento com o
segmento de mercado do mesmo, levando em consideração, também, a presença
de pontos atrativos e/ou prejudiciais que possam influenciar no aumento do valor do
imóvel.

3.1.1.4 Coleta de dados


A coleta de dados deve ser planejada com antecedência, para
compatibilização com as características do imóvel. Devem ser levantados dados de
imóveis semelhantes, sempre tendo em vista os aspectos quantitativos e qualitativos
para uma melhor segurança acerca do preço pesquisado.
Os aspectos quantitativos estão relacionados à, quanto maior a amostragem
mais real será o resultado da pesquisa. Já os aspectos qualitativos remetem a
termos de maior semelhança entre os imóveis pesquisados com o imóvel em estudo,
para uma melhor precisão em termos de valor.
Para aprimoramento dos resultados ainda recomenda-se que os imóveis
pesquisados:a) devam ser do mesmo tipo do avaliando; b) possuam dimensões
compatíveis; c) possuam proximidade de pontos atrativos semelhantes; d) as fontes
de informações devem ser identificadas; e) não admitir opiniões como dados de
mercado, mesmo que emitidas por agentes de mercado.

3.1.1.5 Escolha da metodologia


A escolha da metodologia deve ser feita de acordo com a natureza do bem,
finalidade da avaliação e disponibilidade de dados de mercado. Os métodos
recomendados se baseiam em ferramentas analíticas matemáticas e em
pesquisa/escuta/verificação/ascultação do mercado. Este trabalho de análise do mercado se
dá em geral pela comparação de dados obtidos para bens semelhantes e que apresentem
as mesmas características.(HIPÓLITO, 2007, p.13)
São métodos para cálculo do valor de mercado de empreendimentos
imobiliários, apresentados pela NBR 14653-2.
25

Método Comparativo Direto – preferencialmente utilizado para avaliação de


terrenos, prédios comerciais, casas padronizadas, apartamentos, escritórios,
armazéns, entre outros, sempre que tiver dados semelhantes ao avaliando;
Método Evolutivo e Involutivo – indicado para estimativa do valor de
mercado quando não há informações sobre outros imóveis semelhantes ao
avaliando;
Método da Capitalização de Renda – recomendado para imóveis de bases
imobiliárias, como shoppings-centers e hotéis;
Método da Quantificação de Custo – utilizado quando houver necessidade
de levantar o custo do bem por via de orçamentos detalhados.
Tais métodos devem ser analisados pelo profissional de avaliações no que diz
respeito a melhor adequação com cada caso estudado, e com a disponibilidade de
dados relevantes à pesquisa.

3.1.1.6 Tratamento dos dados


Os dados devem ser tratados para obtenção de modelos de acordo com a
metodologia escolhida. Recomenda-se que a análise dos dados seja feita através da
sumarização das informações na forma de gráficos e tabelas, levando em
consideração parâmetros que influenciam no valor de mercado de cada imóvel
comparado com o avaliado.

3.1.1.7 Identificação do valor de mercado


Esta identificação de valor de mercado acontece através da análise dos
dados de mercado coletados segundo a metodologia que melhor se enquadra para a
situação, permitindo-se um arredondamento do valor do imóvel avaliando e
identificação de uma faixa de variação de preços de mercado admitida como
tolerável em relação ao valor final.

3.1.2 Avaliação de Terrenos

A divisão de território geográfico disseminou-se com a posse de grandes


espaços de terras denominadas glebas e suas subdivisões receberam o nome de
terrenos, sendo estes utilizados com finalidades diversas, desde que possuíssem
acessibilidade direta para vias oficiais.
26

Os usos possíveis de um terreno, bem como sua proximidade a pontos


atrativos, são o que definem seu valor de mercado. Tais definições são, de certa
forma, indicadas pelos órgãos de planejamento urbano de cada município, tendo
como exemplo o plano diretor que classifica os tipos de ocupação do solo
subdividindo o território municipal em zonas de interesses.

(D’Amato, 2007, p.96) cita que: “Os diversos usos em um terreno urbano são
determinados também por legislações específicas municipais (Plano Diretor e Uso e
ocupação do solo), e se referem à moradia; ao comércio; prestação de serviços
públicos com educação, cultura, saúde, segurança.”

A caracterização de um terreno é de suma importância no levantamento do


verdadeiro valor de comercialização que está associado a aspectos essenciais à sua
individualização, tais como:

Características Físicas – relacionadas a situação territorial conjunta com o


tipo de superfície do solo, estando este interligado com as característica
métricas e geométricas do terreno, também com sua proporcionalidade entre
a frente e a profundidade. Semelhante as características já citadas, também
faz parte das características físicas de um imóvel a topografia do terreno,
constituição do solo e acessibilidade.
Infra-estrutura e Equipamentos – A infraestrutura é todo o conjunto de
obras ou serviços que auxiliam numa melhor utilização de determinado
espaço urbano. São itens de infraestrutura: redes de abastecimento de águas;
coleta de lixo; coleta de esgoto; redes de concessão de energia; calçamento e
sistema viário local. No que tange aos Equipamentos, um determinado imóvel
sofre alteração do seu valor quanto a proximidade de pontos de serviços e
atendimento à população, como: postos de saúde; supermercados; praças;
pontos de ônibus; escolas.

Características Socioeconômicas – referem-se aos aspectos sócio-


econômicos da população residente, que influenciam nas formas de usos e
distribuição espacial, afetando assim as relações entre os imóveis e o
mercado consumidor da região onde se encontra.
27

A análise na presença de infraestrutura e equipamentos urbanos deverá se dar não


somente em termos quantitativos, ou seja, quais são e em que quantidade ocorrem no local,
mas também em termos qualitativos, em que se verifica sua eficiência e/ou suas limitações,
em função da área ou população servida por essa infraestrutura e equipamentos urbanos.
(D’AMATO, 2007, p. 105)

Como já foi exposto, no que tange as atividades básicas, o desenvolvimento


de um laudo de avaliação de terrenos necessita de uma pesquisa de mercado, com
levantamento de dados de imóveis semelhantes ao avaliando dentro de um núcleo
de proximidade. Para tal avaliação é mais usual a utilização dos métodos,
comparativo direto e involutivo, sendo este utilizado quando não existe
disponibilidade de informação de imóveis semelhantes ao avaliando, na região; e
aquele quando houver imóveis com características compatíveis.

Na NBR 14653-1 verifica-se que: “é imprescindível a necessidade de vistoria


do imóvel”. É na vistoria que se devem levantar todas as informações
preponderantes na tomada de preço do imóvel e na pesquisa de mercado.

Das características importantes a serem observadas e utilizadas como


parâmetros comparativos de um laudo, deve-se considerar: a) localização; b) frente
ou testada; c) profundidade; d) infraestrutura da rua onde se encontra o terreno; e)
área; f) preço do imóvel; g) valor unitário; h) fonte de informação; i) e data da coleta
de dados. A quantidade das amostras também é preponderante para encontrar um
resultado sólido da pesquisa.

Após o levantamento de amostras de mercado através de fontes seguras é


necessária à homogeneização dos dados pesquisados, tendo em vista as possíveis
diferenças entre os mesmos e o imóvel avaliando. A estimativa do valor de mercado
será desenvolvida baseada na comparação entre os preços unitários das amostras
disponíveis, tendo em vista que existe uma grande variação entre as áreas dos
terrenos. Esta análise de amostras pode ser desenvolvida pela metodologia clássica,
com aplicação de fatores ou científica, pela aplicação de métodos inferenciais.

Para homogeneização de tais valores ABUNAHMAN (2006, p. 17) e NODY


(2007, p. 307) citam que é necessária a utilização de alguns fatores de correção das
amostras. Estes fatores variam com os atributos que influenciam na formação do
valor do terreno que se deseja avaliar. Os principais fatores são:
28

Fator fonte, utilizado para correção das amostras em oferta e produtos de


negociações com os corretores e vendedores;
Fator transposição, que é a razão entre os valores ou índices fiscais que
definem os valores unitários de terreno, estabelecidos pela prefeitura local
para a região onde se situa o avaliando, e o custo unitário do elemento
pesquisado;
Fator área, que consiste na razão entre os valores ou índices fiscais que
definem os valores unitários de terreno, estabelecidos pela prefeitura local
para a região onde se situa o avaliando, e o custo unitário do elemento
pesquisado;
E Fator de equivalência, sendo empregado quando o padrão construtivo
da amostra difere daquele do avaliando.

Estes fatores devem ser multiplicados pelos preços unitários de cada amostra
da pesquisa para correção de seu valor de mercado.

Após a homogeneização dos valores unitários das amostras deve-se fazer um


tratamento estatístico com tais resultados, encontrando a média dos valores e seu
desvio padrão, par encontrar seus limites máximos e mínimos de confiança através
de teorias estatísticas, e assim encontrar um valor para ser imposto ao bem
avaliando.

Segundo a NBR 14653-2 da ABNT, a especificação da avaliação está ligada


ao empenho do engenheiro avaliador e o mercado onde se encontra o imóvel que se
deseja avaliar, e se faz importante o grau de fundamentação para avaliação da
precisão do resultado do valor apresentado no laudo. Para isso dispõe-se de tabelas
que classificam o grau de fundamentação do trabalho avaliatório segundo decisões
tomadas durante tal atividade.

3.1.3 Avaliação de Benfeitorias

As benfeitorias, também possuem sua importante representação nas


atividades avaliatórias de imóveis urbanos. Considerando o crescimento do mercado
imobiliário e o desenvolvimento da construção civil,fatos estes que são de suma
importância para o cálculo do valor de mercado de imóveis que foram construídos.
29

Segundo Figueiredo, Ferrari e Daniel (2007, p. 116) “Nos trabalhos de


Engenharia de Avaliações são designadas como benfeitorias todas as construções e
respectivos acessórios referentes ao imóvel cujo valor está sendo avaliado.” Lopes e
Alonso (2007) também comentam que na elaboração dos orçamentos cada unidade
da construção, desde a fundação até a limpeza final, incluindo custos de projetos e
despesas indiretas, deve ser considerada e orçada.

O levantamento dos valores das benfeitorias de uma edificação depende da


disposição de informações relacionadas ao memorial descritivo da obra com áreas e
dimensões especificadas, além de caracterizações referentes ao tipo e padrão da
construção, adequação ao meio e ao mercado, além da idade real e aparente,
estado de conservação e manutenção da mesma.

São diversos os tipos de construções urbanas passíveis de avaliação,


podendo-se citar:

Imóveis comerciais - agências bancárias; centros de compras; cinemas;


escolas; escritórios; hospitais; indústrias; lojas; e outros.
Imóveis residenciais - casas; apartamentos; prédios residenciais
unifamiliares e multifamiliares.

Quanto ao padrão das edificações Figueiredo, Ferrari e Daniel (2007, p. 119)


relacionam em forma crescente a título de exemplos os seguintes padrões: rústico;
proletário; econômico; simples; médio; superior; fino; e luxo.

É importante a análise da depreciação da edificação, quando esta já está


pronta, e possui um tempo considerável de utilização, para a apuração da idade real
e aparente da mesma juntamente com seu estado de conservação. Assim, segundo
Figueiredo, Ferrari e Daniel (2007, p. 122) o avaliador deve apurar a idade real a
partir do conhecimento da época em que a obra foi concluída; indícios de qualidade
e frequência de manutenção; e a idade aparente do bem, estimada a partir de
características físicas e funcionais.

Sobre a disponibilidade de custos unitários de execução de obras tem-se


como fontes confiáveis a editora PINI e o SINAPI, estando este alocado no site da
Caixa Econômica Federal, que atualizam mensalmente valores de custos unitários
de edificações de diversos tipos e padrões, tanto com características habitacionais
30

como comerciais. Os Sindicatos das Indústrias da Construção Civil estaduais


(SINDUSCON’s) também apresentam valores de CUB’s (Custos Unitários Básicos)
para os diversos tipos de edificações.

Em definição a NBR 12721, que dispões sobre avaliação de custos da


construção, trata custo unitário básico como: “Custo por metro quadrado de construção
do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida no
item 8.3 desta Norma, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, e que serve de
base para a avaliação dos custos de construção das edificações, os quais devem ser
arquivados no Ofício de Registro de Imóveis”.

Quanto aos tipos e descrições das edificações urbanas existentes no contexto


social, segue planilha com siglas, nomes e descrições das edificações segundo
apresentação da NBR 12721.
31

Descrição das edificações

Nº de
Sigla Nome/ Descrição
Pavimentos
R1-B 1
Residencial unifamiliar padrão baixo
Residendial unifamiliar padrão
R1-N 1
normal
R1-A 3
Residencial unifamiliar padrão alto
RP1Q Residencial unifamiliar popular 1
Residencial multifamiliar - Projeto Térreo + 4
PIS
interesse social tipo
Residencial multifamiliar - Prédio Térreo + 3
PP-B
popular padráo baixo tipo
Rresidencial multifamiliar - Prédio Pilotis + 4
PP-N
popular padrão normal tipo
Residencial multifamiliar padrão Térreo + 7
R8-B
baixo tipo
Residencial multifamiliar padrão Pilotis + 8
R8-N
normal tipo
Pilotis + 8
R8-A
Residencial multifamiliar padrão alto tipo
Residencial multifamiliar padrão Pilotis + 16
R16-N
normal tipo
Pilotis + 16
R16-A
Residencial multifamiliar padrão alto tipo
Térreo + 8
CSL-8
Edifício comercial com lojas e salas tipo
Térreo + 16
CSL-16
Edifício comercial com lojas e salas tipo
Edifício comercial com lojas e Térreo + 8
CAL-8
andares livres tipo
Galpão industrial com área
GI administrativa, 2 wc, 1 vestiário e 1 1
depósito

Tabela 01 - Fonte: NBR 12721 (2007) - ABNT

O método de quantificação de custo por orçamento é mais detalhistas quanto


às especificações de serviços e consequentemente mais exatos no resultado do
valor orçado. Segundo Lopes e Alonso (2007), trata-se de um método usualmente
utilizado por engenheiros que já possuem uma boa experiência no ramo da
construção civil, tendo em vista que é necessário o conhecimento de todas as
etapas construtivas de uma obra para melhor detalhamento e decisão de execução
dos serviços.

A montagem de um orçamento se dá por diversas etapas, a saber:

vistoria para levantamento das condições existentes em loco como


detalhamento de materiais utilizados em acabamento;
32

disponibilidade de mão-de-obra, dificuldade ou facilidade de execução de


determinados serviços;
definição das etapas construtivas necessárias para execução da obra;
análise dos projetos arquitetônico, estrutural, elétrico, telefônico,
hidrossanitário, incêndio e outros, para levantamento quantitativo de
serviços e material;
adoção da fonte onde vão ser feitas as composições dos preços, tanto
como fontes de valores atualizados dos insumos para cada etapa;
cálculo dos custos indiretos gerados durante a execução da edificação.

As etapas básicas de construção de uma edificação a serem utilizadas em um


orçamento são: a) serviços preliminares; b) fundação; c) estrutura; d) alvenarias; e)
cobertura; f) revestimentos; g) esquadrias; h) instalações elétricas; i) instalações de
combate a incêndio; j) instalações hidráulicas e sanitárias; k) instalações telefônicas
e de TV; l) pintura; m) instalação de equipamentos; n) e serviços complementares;
segundo descrição do projeto de Norma para Elaboração de orçamento de obras de
construção civil, do Instituto de Engenharia – Norma Técnica IE – nº1/2011.

Segundo Lopes e Alonso (2007) O BDI, Bonificações e Despesas Indiretas,


de uma edificação deve englobar as despesas relacionadas a equipe administrativa
da sede da empresa; aluguéis; impostos; taxas e licenças; provisão e tarifas de
energia elétrica, água e telecomunicações; veículos; logística; equipamentos de
proteção individual; treinamento de pessoal; riscos de execução de serviços, com
seguros em geral; despesas legais com impostos, PIS, Confins, etc.; e o lucro
esperado pelo empreendedor.

Outra atividade importante durante a concepção de um orçamento é a


composição dos serviços, onde se define o que se faz necessário em termos de
insumos e mão-de-obra para a execução de determinado serviço. Como fonte
confiável de informação para promoção de composições de serviços pode-se citar o
livro TCPO – Tabela de Composição de Preços para Orçamento, da editora PINI,
que apresenta detalhamento de composições para todos os tipos de serviços
existentes em obras de edificações. Outro aliado para composição de serviços de
construção civil é o SINAPI, sistema nacional de informação de preços de insumos e
composição de serviços de construção civil que é atualizado mensalmente com
33

valores de mercado, com adequação para cada estado, disponível no site da Caixa
Econômica Federal.

O valor de mercado, avaliado, de uma edificação urbana, será a soma do


valor de mercado encontrado na avaliação do terreno com o valor encontrado no
orçamento detalhado das benfeitorias.
34

4.0 METODOLOGIA

4.1 Procedimentos metodológicos

A execução do presente trabalho inicia-se com pesquisas bibliográficas


para aprendizagem acerca da teoria do assunto necessária para um considerável
embasamento teórico,com finalidade de descrição das atividades e desenvolvimento
correto dos procedimentos avaliatórios para um resultado preciso da estimativa do
valor de mercado do imóvel avaliado.
A revisão bibliográfica serve de embasamento para maior segurança quanto
aos procedimentos de avaliação para o trabalho, pois tem-se conhecimento de uma
considerável quantidade de estudos acerca de laudos mau elaborados.
Em sequencia, iniciou-se o estudo de caso, que tratado desenvolvimento de
um laudo de avaliação de um edifício residencial multifamiliar no bairro do Bessa na
cidade de João Pessoa-PB, edifício este denominado Residencial Cândido Portinari.
Tal etapa consta da coleta de dados acerca do imóvel avaliando, com visita técnica
à região onde está situado para análise da infraestrutura do local, e de
características imprescindíveis à caracterização, tanto do terreno quando do
empreendimento.
Das características importantes para a avaliação do empreendimento, pode-
se citar:

características físicas, as quais estão relacionadas às características


propriamente físicas do bem e do local onde se situa;
infraestrutura e equipamentos, no que se trata da valorização pela
proximidade de pontos atrativos e equipamentos comunitários; e
características sócio econômicas, estas ligadas ao porte econômico do
público alvo.

Para o desenvolvimento do Laudo de Avaliação do Empreendimento, as


atividades metodológicas dividiram-se em duas etapas, sendo estas a avaliação do
terreno e a avaliação das benfeitorias.
35

4.1.1 Avaliação de Terreno

A avaliação do terreno consistiu, em primeiro plano, na visita à região de


localização do empreendimento para análise das características físicas do mesmo,
juntamente com a infraestrutura da rua de referência, e proximidade de pontos
atrativos, como praças, lanchonetes, restaurantes, shoppings, supermercados,
paradas de ônibus e hospitais.

O método de avaliação foi o Método Comparativo Direto, seguindo as


recomendações normativas da ABNT.

Concluído o levantamento de dados, e consequentemente a caracterização


do terreno seguiu-se com a pesquisa de mercado, que é a buscade terrenos
semelhantes ao avaliando em anúncios publicitários como classificados de jornais,
propagandas de imobiliárias, indicações verbais, dentre outras.

Neste estudo de caso utilizou-se como fonte de pesquisa, anúncios de


classificados do jornal Correio da Paraíba, datados entre os meses de setembro de
2011 a abril de 2012.

Com a pesquisa de mercado realizada, fez-se uma triagem prévia dos imóveis
que mais se assemelhavam com o que se deseja avaliar, e eliminou-se as amostras
que apresentam muita disparidade de valores.

Acerca do tratamento dos dados para estimativa do valor de mercado do


terreno, ainda aplicam-se os fatores de correção para as amostras pesquisadas para
posterior apresentação do valor corrigido. Dos fatores tem-se:

Fator de Fonte ( ): Também chamado de fator de oferta, este deve estar


situado na faixa entre 0,85 e 1,00, sendo este ultimo utilizado quando não houve
aceitação de nenhuma proposta de negociação pelo vendedor, por valor abaixo
oferecido. Abunahman (2006) recomenda a utilização do valor de 0,9 para imóveis
em oferta de venda.

Fator de Transposição ( ): Nas cidades onde não houver a existência


desse cadastro, o avaliador deve se valer do bom censo e estabelecer esses
parâmetros. Este fator pode variar entre 0,85 e 1,15, e quando houver extrapolação
desta margem deve-se justificar a permanência de tal amostra na pesquisa.
36

Fator de Área ( ): Seus valores são calculados da seguinte forma:

quando a diferença for menor que 30%

quando a diferença for maior que 30%

Fator de Equivalência ( ): Para terrenos este fator é, na maioria das vezes


1,00, mas existem casos de existência de alguma edificação no terreno de amostra
que pode interferir em seu valor.

Corrigido os valores de cada amostra coletada, fez-se a média dos valores


unitários corrigidos para posterior multiplicação pela área do terreno avaliando,
encontrando assim o valor de mercado do mesmo.

4.1.2 Avaliação das benfeitorias

Os métodos mais utilizados para levantamento do custo da edificação são os


métodos: comparativo direto e quantificação de custo. O primeiro desenvolve-se
semelhante ao já exposto para levantamento do valor do terreno, com pesquisa de
mercado, discretização dos dados e aplicação de fatores de correção. Já o segundo
deve ser utilizado quanto se dispõe de informação suficiente sobre a edificação, com
detalhamento de projetos, cronogramas físicos, detalhamento de material a ser
utilizado e atualização de valores de produtos e mão-de-obra, e consiste no
levantamento do orçamento detalhado da obra.

Acerca destes, ateve-se ao método de quantificação de custo, tendo em vista


que para este trabalho é a melhor alternativa de desenvolvimento da atividade
avaliatória. Tal método se subdivide em duas formas, sendo estas: por custo unitário
de construção e por orçamento detalhado. Esta se refere ao levantamento detalhado
das atividades construtivas com suas respectivas unidades de medidas, preços
unitários, quantitativo e preço total, diferente daquela onde procura-se estipular o
preço do empreendimento através da utilização de valores unitários, apresentados
por fontes confiáveis, para diversos tipos de obras nas diversas classificações
existentes.
37

Utilizou-se do modelo de orçamento detalhado para concepção do cálculo das


benfeitorias, seguindo a análise dos documentos pertencentes à edificação, com
detalhamento de material e padrão de acabamento, e respectiva inserçãodos
impostos indiretos e Leis sociais na planilha orçamentária, para implementaçãoda
avaliação como um caso real.
Foram geradas as planilhas de composição do BDI da obra; Tabela de
Insumos; Tabela de composições e Planilha orçamentária com cada item de serviço
executado na obra com seus devidos custos unitários e totais. Tais valores de
custos, insumos e composições têm por referência o SINAPI, que é um sistema de
pesquisa de insumos da construção civil que tem por divulgador a Caixa Econômica
Federal. A tabela de Serviços e insumos disponibilizada pelo SINAPI e adotada para
o orçamento da obra tem por data base o mês de fevereiro de 2012.

Lopes e Alonso (2007, p.337) apresentam uma fórmula que representa o


cálculo do BDI.

Onde:

Ʃ IDi = somatório dos diversos índices percentuais de despesas indiretas estimadas,


incidentes sobre os custos diretos.

Ʃ Ivi = somatório dos índices percentuais de benefícios (lucro líquido) e outras


despesas indiretas (impostos e taxas) incidentes sobre o preço de venda.

As Leis sociais são impostos relacionados aos encargos sociais e trabalhistas


da mão de obra, que varia de acordo com o regime de pagamento, podendo ser
mensalista ou horista. Seguindo as recomendações da Norma técnica IE nº 1/2011
adotou-se o regime de leis sociais horista, que para nossa região, tem como valor
percentual de encargos 127,96%.

A concepção da planilha orçamentária deu-se através das especificações de


acabamento, em conjunto com os valores de áreas e perímetros dos cômodos
existentes na edificação. Os levantamentos de quantitativos de material e serviços
38

foram feitos através de consultas aos projetos: arquitetônico, estrutural, e de


instalações complementares, que constam em anexo (Anexo 01).

Foi orçado um canteiro de obras como instalação preliminar para


acomodação de pessoas e materiais. Na planilha orçamentária da obra consta
apenas um item como canteiro de obras, mas segue no Apêndice B o orçamento
detalhado deste, em conjunto com a apresentação dos projetos, arquitetônico e de
instalações complementares presentes no Apêndice A.

O valor orçado para as benfeitorias será o somatório total dos valores dos
serviços executados na obra, segundo as composições do SINAPI.

4.1.3 Análise comparativa de custo

Após o cálculo do custo da edificação foi feita uma comparação do valor


encontrado para o custo da obra com os valores de CUB apresentados pelo
Sindicato da Construção Civil municipal SINDUSCON-JP, para conferência da
precisão da avaliação desenvolvida, sabendo que, segundo exemplos de outros
laudos, para atingir um grau de confiança aceitável o valor calculado não pode diferir
mais que 15% dos valores de CUB para imóveis semelhantes ao avaliando.

4.1.4 Elaboração do Laudo de Avaliação

O laudo foi redigido segundo especificações da NBR 14653-2e seguindo o


modelo disponibilizado por Abunahman (2006).

Este laudo será subdividido nos seguintes requisitos:

Solicitante:
Proprietário:
Objeto da Avaliação:
o Localização
Objetivo da Avaliação:
Fundamentação da Avaliação:
Metodologia
o Terreno
o Edificação
o Fatores utilizados:
39

Características do imóvel:
o Acesso e infraestrutura:
o Lotes:
o Prédio Residencial:
Determinação do valor do imóvel:
o Determinação do valor do terreno:
o Determinação do valor das benfeitorias:
o Valor do imóvel:
Valor Final:
Anexos:

4.1.5 Avaliação mercadológica do crescimento do custo de construção civil no


bairro do imóvel avaliando
Por fim, executou-se uma avaliação mercadológica da evolução dos custos da
construção civil, tendo como fonte pesquisas realizadas pelo SINDUSCON-JP, com
o intuito de descrever a atual situação imobiliária diante do crescimento da demanda
de imóveis residenciais urbanos.
Tal avaliação consistiu na seleção dos cinco bairros que mais cresceram em
relação a lançamentos imobiliários na cidade de João Pessoa, e análise de seus
comportamentos quanto aos parâmetros de crescimento de interesse imobiliário no
intervalo de janeiro de 2011 a março de 2012.
Este estudo vem com o intuito de proferir mais confiabilidade na avaliação, e
respaldo teórico à pesquisa.
40

5.0 ESTUDO DE CASO

5.1 Apresentação do Imóvel

O Residencial Cândido Portinari está situado na Rua Norberto de Castro


Nogueira, S/Nº, Quadra 040, Lotes 0438 e 0454, Bairro do Bessa, João Pessoa –
PB. É composto por 9 pavimentos e um semi-subsolo, sendo no pavimento térreo,
Pilotis e Mezanino, e os demais,8 pavimentos tipo, composto por 2 apartamentos
cada, totalizando 16 unidades autônomas.
Segundo a legislação municipal o empreendimento classifica-se como uma
R8, empreendimento residencial com pilotis, semi-subsolo e 8 pavimentos tipo.
Cada apartamento é constituído por 1 sala de estar, 1 sala de jantar, 1
varanda, 1 lavabo, 3 suítes, 1 copa/cozinha, 1 área de serviço, circulação, 1 quarto e
1 banheiro de empregada. E como áreas comuns: hall do elevador social, circulação
de serviço e escada.
A área do terreno é de 840,00 m² e área construída total é de 2048,96 m².
Sendo a área de cada pavimento de 256,12 m² e de 128,07 m² a área dos
apartamentos tipo. (Anexo A)

A edificação possui as seguintes dimensões para os diversos ambientes:


41

Áreas e Perímetros Áreas e Perímetros

Pilotis e Mezanino Apartamentos - Tipo


Dimensões Dimensões
Área Perímetro
Área Perímetro Ambiente (m²) (m)
Ambiente (m²) (m) Sala de Estar/Jantar 25,71 24,81
Hall de Entrada 15,85 23,34 Varanda 8,73 12,88
Guarita 2,53 6,70 Lavabo 2,23 6,59
WC Lavabo 1,73 5,30 Copa/ Cozinha 15,15 17,7
Estar/ Recepção Social 23,72 19,49 Área de Serviço 3,88 8,00
Circulação 2,15 6,06 Suíte 01 14,10 17,1
Salão de Jogos 33,24 24,80 Suíte 02 9,34 12,75
Salão de Festas 44,65 27,95 Suite 03 10,71 14,76
Hall do Elevador Social 6,55 11,11 WC Suite 01 3,52 8,59
Terraço/ Lazer 170,37 80,70 WC Suite 02 3,39 8,05
WC Suite 03 3,29 7,95
WC Masculino 2,55 6,40
DCE 5,00 9,00
WC Feminino 2,55 6,40
WC DCE 3,00 7,40
Copa de apoio 5,77 10,05
Circulação 3,83 10,15
Circulação de Serviço 4,15 9,80
Área Técnica 2,23 6,89
Garagem 318,43 92,46 Hall de Elevador e
Tabela 02 - Fonte: do autor Escada 2,88 6,80
Circulação Serviço 4,26 12,22
Escada 10,7 14,4
Tabela 03 -Fonte: do autor
42

Fachada Leste

Imagem 01 - Fonte: M Arquitetura

Fachada Sul

Imagem 02 - Fonte: M Arquitetura


43

5.1.1 Caracterização do terreno

O terreno em questão possui as seguintes características:

Sua área, segundo a análise da região onde se localiza, possui utilidades


diversas, sendo como a de maior interesse, a construção de
empreendimentos residenciais, tendo em vista a existência de outros imóveis
nas proximidades;
Possui geometria de um quadrilátero, com seções não semelhantes, como
pode-se conferir na figura em anexo com suas respectivas dimensões (Anexo
02);
Localiza-se em rua com infraestrutura completa;
Está situado em região de topografia plana, nas proximidades da praia, o que
caracteriza o solo como arenoso, e profundidade baixa do lençol freático;
Sua localização é privilegiada, com proximidade de praça (260,00m),
academia (350,20m), parada de ônibus (550,15m), supermercado (500,50m),
Igreja (450,00m), praia (450,0m), shopping (950,09m) e restaurantes
(400,10m).

5.2 Pesquisamercadológica de terrenos

Foram feitas pesquisas de mercado para levantamento de propostas de


venda de terrenos semelhantes ao que se pretende avaliar.

Como fonte de pesquisa utilizou-se dos classificados de imóveis do jornal


local, CORREIO DA PARAÍBA, que disponibiliza diariamente propostas de venda,
troca e aluguéis de imóveis. Foram selecionados todos os jornais de domingo
datados entre os meses de setembro de 2011 a abril de 2012, para possuir uma
melhor homogeneidade de dados de valores.

A pesquisa se desenvolveu com o intuito de encontrar terrenos semelhantes


ao que se deseja avaliar, com localização no mesmo bairro, proximidades
semelhantes a equipamentos comunitários, atrativos de entretenimento,
supermercados, dentre outros aspectos de influenciam no valor de venda de um
imóvel.

Segue planilha com pesquisa de mercado:


44

PESQUISA DE MERCADO DE IMÓVEIS - TERRENOS


Nº da INFRAESTRUT FRENTE PROFUNDIDADE Valor Unitário DATA DO
AMOSTRA CÓD. DO ANÚNCIO BAIRRO EMDEREÇO ÁREA (m²) Valor (R$)
ANÚNCIO
FONTE
amostra URA (m) (m) (R$)
1 342533 Bessa T1 Av. João Maurício/ Arg. De Figueiredo 1 10 90 900 3.500.000,00 3.888,89 04/09/2011 9104-8515
LIRA CORRETOR DE IMÓVEIS - 3246-
2 240183 Bessa T2 no final do bessa (próx. Ao ponto final do 603) 42 30 1260 600.000,00 476,19 04/09/2011 9580/ 9983-2990
LIRA CORRETOR DE IMÓVEIS 3246-
3 240183 Bessa T3 na rua do Superbox 0 14 38 532 450.000,00 845,86 04/09/2011 9580/ 9983-2990
ARGEMIRO HOLANDA 3247-2442/
4 330464 Bessa T4 1 42 30 1260 950.000,00 753,97 04/09/2011 9302-0242
(6 lotes formando uma ponta de quadra/ 3 frentes)Próx ao
5 333182 Bessa T5 colégio Pio XI 0 2180 1.600.000,00 733,94 04/09/2011 HABITACIONAL 3247-5999
6 333173 Bessa T6 Av. Campos Sales 1 30 35 1050 950.000,00 904,76 04/09/2011 HABITACIONAL 3247-6000
7 239211 Bessa T7 Próx . Ao Pio XI 0 12 30 360 165.000,00 458,33 04/09/2011 8891-5570/ 9925-0404

8 239193 Bessa T8 Av. Afonso Pena Oport 1 15 32 480 520.000,00 1.083,33 04/09/2011 3247-4470/ 3043-6141/ 8861-1667
R. Francisco Leocádio Ribeiro Coutinho (Próx. Ao Bessa
9 342173 Bessa T9 Shopping) 1 28 50 1400 1.400.000,00 1.000,00 04/09/2011 GIL 3246-0707/ 9610-0808
LIRA CORRETOR DE IMÓVEIS - 3246-
10 240184 Bessa T10 Av. Fernando Luiz Henrique 1 84 30 2520 2.100.000,00 833,33 04/09/2011 9580/ 9983-2990
IMOBILIÁRIA PIONEIRA 3241-8727/
11 403607 Bessa T11 R. Coate Marcos Afonso (Por trás do Pio XI) 0 32 46 1472 1.200.000,00 815,22 22/04/2012 8899-0197

12 388872 Bessa T12 Av. argemiro de Figueiredo (próx. Ao Iate club) 1 15 50 750 1.800.000,00 2.400,00 22/04/2012 Rosemildo 9981-4301/ 8898-7037
www.gilimoveispb.com.br/ Gil
13 385801 Bessa T13 Próx. Ao bar de ornaldo, entre a BR e a praia 1 12 30 360 180.000,00 500,00 22/04/2012 3246-0707/ 9610-0808
R. Moacir Rocha Mendonça (Olhando para a lateral do
14 385798 Bessa T14 Shopping Caiçara) 0 0 900.000,00 #DIV/0! 04/03/2012 GIL 3246-0707/ 9610-0808
CLEMENTINO EMP. 3221-2568/ 8868-
15 396446 Bessa T15 Rua Norberto de Castro Nogueira (na 3ª quadra da praia) 1 12 30 360 450.000,00 1.250,00 15/04/2012 4235
16 397119 Bessa T16 Próx. Ao Bessa Shopping 1 12 30 360 220.000,00 611,11 15/04/2012 8822-2815
17 387173 Bessa T17 Próx. A pista do Superbox 0 12 30 360 180.000,00 500,00 18/03/2012 8705-8011/ 9947-7698
LIRA CORRETOR DE IMÓVEIS 3246-
18 240216 Bessa T18 Mareachal Herles da Fonseca 1 26 30 780 230.000,00 294,87 20/11/2011 9580/ 9983-2990
19 351902 Bessa T19 Prox. A Sorveteria Zero Grau 1 12 30 360 220.000,00 611,11 20/11/2011 3245-4519/ 8865-1799
20 351897 Bessa T20 Próx. Ao Clube dos Médicos 1 35 30 1050 950.000,00 904,76 20/11/2011 3245-4519/ 8865-1800
21 334415 Bessa T21 na Av. do Hiper-Bompreço 1 1050 1.100.000,00 1.047,62 20/11/2011 8771-1005/ 8614-1814
22 351900 Bessa T22 Próx. Ao Mercado Público do Bessa 12 30 360 130.000,00 361,11 20/11/2011 3245-4519/ 8865-1799
MORAES CORRETOR 8717-5680/
23 339856 Bessa T23 Vizinho ao Aeroclub 1 24 30 720 600.000,00 833,33 06/11/2011 3042-3340

24 227584 Bessa T24 Prox. Ao retão, entre o sup. Rabelo e o Shopping Manaíra 1 14 30 420 500.000,00 1.190,48 11/09/2011 FREITAS 3246-4301/ 8890-2522

Planilha 01 - Fonte: Do autor


45

Também foram procurados e localizados no mapa, a maioria das amostras,


para tomar como referência as características físicas relacionadas ao Candido
Portinari.

Segue imagem com localização dos terrenos:

Localização de Terrenos

Imagem 03 - Fonte: Google Earth


46

Localização de Terrenos com distância entre 400 e 1.000 metros do Avaliando

Imagem 04 - Fonte: Google Maps

Localização de Terrenos com distância entre 1.000 e 1.500 metros do Avaliando

Imagem 05 - Fonte: Google Maps


47

5.3 Avaliação do terreno

Das tais amostras, apresentadas anteriormente, foi feita uma triagem com
eliminação de algumas amostras, devido discrepâncias de valores unitários
relacionados a algumas características influentes.

As amostras de número 2, 13, 18 e 22 foram eliminadas por apresentarem


valores unitários muito abaixo da média. Esta discrepância está relacionada a falta
de infraestrutura da rua onde estão localizados os terrenos; distância de pontos de
ônibus e equipamentos de entretenimento.

Já as amostras 1 e 12 foram eliminadas por diferenças relacionadas a


supervalorização imobiliária. E as amostras 5, 14 e 21 foram eliminadas por falta de
dados de precisão quanto as frentes e profundidades dos terrenos.

Após a eliminação de tais amostras, inadequadas a avaliação do imóvel em


questão, utilizou-se do método comparativo direto e fez-se uma média dos valores
unitários das amostras restantes para obtenção da primeira estimativa de valor para
o terreno.

Segue planilha com amostras resultantes e valor médio unitário para terrenos
localizados no bairro do Bessa, em condições parecidas com o avaliando.
48

Estimativa do valor do Terreno segundo média de valores apresentados para terrenos nas proximidades (MÉTODO COMPARATIVO DIRETO)

Nº da INFRAESTRUT FRENTE PROFUNDIDADE Valor Unitário DATA DO


ITEM CÓD. DO ANÚNCIO BAIRRO EMDEREÇO ÁREA (m²) Valor (R$)
ANÚNCIO
FONTE
amostra URA (m) (m) (R$) LIRA CORRETOR DE IMÓVEIS 3246-
3 240183 Bessa T3 na rua do Superbox 0 14 38 532 450.000,00 845,86 04/09/2011 9580/ 9983-2990
ARGEMIRO HOLANDA 3247-2442/
4 330464 Bessa T4 1 42 30 1260 950.000,00 753,97 04/09/2011 9302-0242
6 333173 Bessa T6 Av. Campos Sales 1 30 35 1050 950.000,00 904,76 04/09/2011 HABITACIONAL 3247-6000
7 239211 Bessa T7 Próx . Ao Pio XI 0 12 30 360 165.000,00 458,33 04/09/2011 8891-5570/ 9925-0404

8 239193 Bessa T8 Av. Afonso Pena Oport 1 15 32 480 520.000,00 1.083,33 04/09/2011 3247-4470/ 3043-6141/ 8861-1667
R. Francisco Leocádio Ribeiro Coutinho (Próx. Ao Bessa
9 342173 Bessa T9 Shopping) 1 28 50 1400 1.400.000,00 1.000,00 04/09/2011 GIL 3246-0707/ 9610-0808
LIRA CORRETOR DE IMÓVEIS - 3246-
10 240184 Bessa T10 Av. Fernando Luiz Henrique 1 84 30 2520 2.100.000,00 833,33 04/09/2011 9580/ 9983-2990
IMOBILIÁRIA PIONEIRA 3241-8727/
11 403607 Bessa T11 R. Coate Marcos Afonso (Por trás do Pio XI) 0 32 46 1472 1.200.000,00 815,22 22/04/2012 8899-0197
CLEMENTINO EMP. 3221-2568/ 8868-
15 396446 Bessa T15 Rua Norberto de Castro Nogueira (na 3ª quadra da praia) 1 12 30 360 450.000,00 1.250,00 15/04/2012 4235
16 397119 Bessa T16 Próx. Ao Bessa Shopping 1 12 30 360 220.000,00 611,11 15/04/2012 8822-2815
17 387173 Bessa T17 Próx. A pista do Superbox 0 12 30 360 180.000,00 500,00 18/03/2012 8705-8011/ 9947-7698
19 351902 Bessa T19 Prox. A Sorveteria Zero Grau 1 12 30 360 220.000,00 611,11 20/11/2011 3245-4519/ 8865-1799
20 351897 Bessa T20 Próx. Ao Clube dos Médicos 1 35 30 1050 950.000,00 904,76 20/11/2011 3245-4519/ 8865-1800
MORAES CORRETOR 8717-5680/
23 339856 Bessa T23 Vizinho ao Aeroclub 1 24 30 720 600.000,00 833,33 06/11/2011 3042-3340

24 227584 Bessa T24 Prox. Ao retão, entre o sup. Rabelo e o Shopping Manaíra 1 14 30 420 500.000,00 1.190,48 11/09/2011 FREITAS 3246-4301/ 8890-2522

Área do terreno que se deseja avaliar (m²): 840,00 Valor Unitário médio (R$) 839,71
Valor do Terreno (R$): 705.353,93

Planilha 02 - Fonte: Do autor


49

Os valores de mercado para o terreno, nas planilhas 01 e 02 foram


encontrados segundo a média dos preços unitários para os imóveis pesquisados,
multiplicada pela área do terreno que se deseja avaliar, como pode-se ver na
fórmula a seguir:

No entanto, deve-se fazer uma correção dos custos unitários das amostras
pesquisadas segundo os fatores de correção para obtenção da avaliação correta.

Para adoção dos valores representativos dos fatores de correção foram


tomadas as seguintes decisões:

fator de fonte foram adotados valores iguais para todas as amostras de 0,9,
considerando que os todos os imóveis pesquisados estavam em oferta de
venda.
fator de equivalência será de valor igual a 1,00, considerando que todos os
imóveis pesquisados possuem características estritamente semelhantes ao
avaliando.
fator de área foi variável para cara amostra, conforme orientações
apresentadas no capítulo 4 deste.
fator de transposição também será de valor igual a 1,00 para todas as
amostras, tendo em vista que todos os imóveis se localizam no mesmo bairro
e não existem variâncias no valor de imóveis dentro deste mesmo bairro.

Segue planilha com apresentação dos valores unitários corrigidos das


amostras dos terrenos, pesquisadas, e o valor de mercado do terreno avaliando.
50

Correção de preços unitários das amostras de terrenos

Dados Matriz dos Fatores Dados Finais


Amostra
Iniciais (R$) Ff Fe Fa Ft (R$)
3 845,86 0,9 1 0,944505 1 719,03
4 753,97 0,9 1 1,05199 1 713,85
6 904,76 0,9 1 1,057371 1 861,00
7 458,33 0,9 1 0,899504 1 371,05
8 1.083,33 0,9 1 0,932439 1 909,13
9 1.000,00 0,9 1 1,065936 1 959,34
10 833,33 0,9 1 1,316074 1 987,06
11 815,22 0,9 1 1,072639 1 786,99
15 1.250,00 0,9 1 0,899504 1 1.011,94
16 611,11 0,9 1 0,899504 1 494,73
17 500,00 0,9 1 0,899504 1 404,78
19 611,11 0,9 1 0,899504 1 494,73
20 904,76 0,9 1 1,057371 1 861,00
23 833,33 0,9 1 0,962195 1 721,65
24 1.190,48 0,9 1 0,917004 1 982,50

Valor Unitário médio corrigido (R$): 751,92


Valor do Tereno (R$): 631.611,10

Planilha 03 - Fonte: do autor

O cálculo do valor do terreno a partir do valor unitário médio corrigido é


semelhante ao apresentado para o valor médio unitário.

Foi utilizado o valor corrigido, levando em consideração as correções feitas


em termos da variância de áreas das amostras pesquisadas.
51

5.4 Avaliação das Benfeitorias

Foi feito uma vistoria minuciosa das etapas construtivas, materiais e serviços
relacionados à execução do empreendimento, no intuito de produzir um orçamento
detalhado com todas as fases da construção, segundo recomendações da norma
NBR 14653-2.

No orçamento detalhado da edificação, foi necessário desenvolver ou calcular


todos os componentes de um orçamento, a saber: BDI, Leis Sociais, Insumos,
Composiçõese Custos unitários dos serviços.

Detalhando cada componente orçamentário pode-se falar do BDI, que está


relacionada a serviços indiretos da obra e ao tipo de administração da obra,
impostos gerais, exceto leis sociais, dentre outros fatores onerosos ao valor da obra.
Segue tabela de cálculo de BDI.

COMPOSIÇÃO DO BDI (Benefícios e Despesas Indiretas)¹

ITEM DESCRIÇÃO TAXA%

1.0 CUSTOS INDIRETOS 2.95


1.1 Administração Central 2.00
1.2 Garantias e seguros 0.00
1.3 Riscos 0.65
1.4 Despesas financeiras 0.30

2.0 TRIBUTOS 5.00

3.0 LUCRO 5.50


3.1 Lucro Bruto 5.50

Total do BDI² 15.0

1 - A metodologia utilizada para a obtenção do BDI levou em consideração


o ACÓRDÃO 325 - 2007 - TCU - Plenário de 13 de março de 2007.

2 - BDI calculado a partir da seguinte fómula básica:

Planilha 04 - Fonte: Do autor

Para melhor precisão no desenvolvimento do estudo orçamentário foifeito


olevantamento dos materiais utilizados nos serviços de acabamento da obra,
52

levando em conta que esta etapa possui peso bastante considerável no valor do
orçamento, e que uma descrição indevida desses materiais poderia acarretar em um
acréscimo ou diminuição do valor real do imóvel. Seguem planilhas de
especificações dos materiais de acabamento da obra.
53

PLANILHA DE ESPECIFICAÇÕES - OBRA

PAVIMENTO SEMI-ENTERRADO

AMBIENTES PÉ DIREITO (m) ÁREA (m²) PERÍMETRO (m) MATERIAIS PISO MATERIAIS PAREDE MATERIAIS TETO

Pedra granítica irregular tipo


Reboco com pintura pva
ESTACIONAMENTO 657,86 141,62 rachinha, lajota de concreto Concreto aparente
látex
2,80 ou concreto desempolado
Cerâmica PEI-IV, marca Reboco com pintura pva Reboco com pintura pva
ESCADA 10,66 14,40 Elizabeth, Pamesa, Eliane, látex sobre massa látex sobre massa
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou corrida corrida
Incefra
Cerâmica PEI-IV, marca Reboco com pintura pva
Pintura PVA látex sobre
CIRCULAÇÃO 6,81 16,40 Elizabeth, Pamesa, Eliane, látex sobre massa
forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou corrida
Incefra

Planilha 05 - Fonte: Do autor


54

PLANILHA DE ESPECIFICAÇÕES - OBRA

PAVIMENTO PILOTIS/MEZANINO

AMBIENTES PÉ DIREITO (m) ÁREA (m²) PERÍMETRO (m) MATERIAIS PISO MATERIAIS PAREDE MATERIAIS TETO

Pedra granítica irregular tipo


Reboco com pintura pva
ESTACIONAMENTO 286,87 82,55 rachinha, lajota de concreto Concreto aparente
látex
2,80 ou concreto desempolado
Cerâmica PEI-IV, marca Reboco com pintura pva Reboco com pintura pva
ESCADA 10,66 14,40 Elizabeth, Pamesa, Eliane, látex sobre massa látex sobre massa
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou corrida corrida
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca Reboco com pintura pva
Pintura PVA látex sobre
CIRCULAÇÃO 6,55 11,11 Elizabeth, Pamesa, Eliane, látex sobre massa
forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou corrida
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca Reboco com pintura pva
Pintura PVA látex sobre
GUARITA 2,53 6,70 Elizabeth, Pamesa, Eliane, látex sobre massa
massa corrida
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou corrida
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca Cerâmica PEI-IV, marca
Pintura PVA látex sobre
WC'S 11,74 27,90 Elizabeth, Pamesa, Eliane, Elizabeth, Pamesa,
forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou Eliane, Porto Belo,
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca Cecrisa
Reboco comoupintura
Incefrapva
Pintura PVA látex sobre
SALÃO DE FESTAS/JOGOS Elizabeth, Pamesa, Eliane, látex sobre massa
forro de gesso
2,80 76,82 53,55 Porto Belo, Cecrisa ou corrida
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca Reboco com pintura pva
Pintura PVA látex sobre
ESTAR/RECEPÇÃO/HALL Elizabeth, Pamesa, Eliane, látex sobre massa
forro de gesso
2,80 30,27 27,00 Porto Belo, Cecrisa ou corrida
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca Cerâmica PEI-IV, marca
TERRAÇO DESCOBERTO Elizabeth, Pamesa, Eliane, Elizabeth, Pamesa, -
- 129,58 80,10 Porto Belo, Cecrisa ou Eliane, Porto Belo,
Incefra marca
Revestimento Cecrisa ou Incefra
Revestimento marca
PISCINA Elizabeth, Pamesa, Eliane, Elizabeth, Pamesa, -
- 27,13 29,93 Porto Belo, Cecrisa ou Eliane, Porto Belo,
Incefra Cecrisa ou Incefra
Planilha 06 - Fonte: Do autor
55

PLANILHA DE ESPECIFICAÇÕES - OBRA

PAVIMENTO TIPO

AMBIENTES PÉ DIREITO (m) ÁREA (m²) PERÍMETRO (m) MATERIAIS PISO MATERIAIS PAREDE MATERIAIS TETO

Cerâmica PEI-IV, marca Reboco com pintura pva Reboco com pintura pva
ESCADA 10,66 14,40 Elizabeth, Pamesa, Eliane, látex sobre massa látex sobre massa
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou corrida corrida
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca Reboco com pintura pva
Pintura PVA látex sobre
CIRCULAÇÃO 13,39 34,60 Elizabeth, Pamesa, Eliane, látex sobre massa
forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou corrida
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca
Pintura PVA látex sobre Pintura PVA látex sobre
SALA DE ESTAR/JANTAR 52,62 49,62 Elizabeth, Pamesa, Eliane,
massa corrida forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca
Pintura PVA látex sobre Pintura PVA látex sobre
QUARTOS 67,44 88,62 Elizabeth, Pamesa, Eliane,
massa corrida forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca Cerâmica PEI-IV, marca
Pintura PVA látex sobre
WC's 30,86 77,16 Elizabeth, Pamesa, Eliane, Elizabeth, Pamesa,
forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou Eliane, Porto Belo,
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca CecrisaPEI-IV,
Cerâmica ou Incefra
marca
Pintura PVA látex sobre
COZINHA 30,3 35,40 Elizabeth, Pamesa, Eliane, Elizabeth, Pamesa,
forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou Eliane, Porto Belo,
CerâmicaIncefra
PEI-IV, marca CecrisaPEI-IV,
Cerâmica ou Incefra
marca
Pintura PVA látex sobre
ÁREA DE SERVIÇO 7,76 16,00 Elizabeth, Pamesa, Eliane, Elizabeth, Pamesa,
forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou Eliane, Porto Belo,
Incefra CecrisaPEI-III,
Cerâmica ou Incefra
marca
Cerâmica PEI-IV, marca Pintura PVA látex sobre
VARANDA 17,46 25,76 Elizabeth, Eliane, Atlas,
Elizabeth ou Pamesa forro de gesso
2,80 Porto Belo, Cecrisa ou
Cerâmica PEI-IV, marca Incefra
Pintura PVA látex sobre Pintura PVA látex sobre
QUARTO DE EMPREGADA Elizabeth, Pamesa, Eliane,
massa corrida forro de gesso
2,80 10,00 18,00 Porto Belo, Cecrisa ou
Incefra
Planilha 07 - Fonte: Do autor
56

PLANILHA DE ESPECIFICAÇÕES - OBRA

COBERTA

AMBIENTES PÉ DIREITO (m) ÁREA (m²) PERÍMETRO (m) MATERIAIS PISO MATERIAIS PAREDE MATERIAIS TETO

CASA DE MÁQUINA 2,80 13,69 16,50 Cimentado Reboco com pintura pva Concreto aparente
CAIXA D'ÁGUA 13,69 16,50 Concreto impermeabilizado látex
Concreto Concreto
2,00
impermeabilizado impermeabilizado

FACHADA

MATERIAIS PAREDE
Cerâmica PEI-III, marca Elizabeth, Eliane, Atlas, Porto Belo, Cecrisa ou Incefra
Planilha 08 - Fonte: Do autor
57

Dando continuidade foi montada uma planilha de insumos, que segue.

RELAÇÃO DOS INSUMOS


OBRA:
CONSTRUÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CÂNDIDO PORTINARI
LOCAL DA OBRA
RUA NOBERTO DE CASTRO NOGUEIRA

ITEM INSUMOS UNIDADE PREÇO UNITÁRIO

1. MÃO DE OBRA
1.1 Servente h 2,73
1.2 Carpinteiro de formas h 3,59
1.3 Operador de máquinas e equipamentos h 5,29
1.4 Pedreiro h 3,59
1.5 Ajudante h 2,73
1.6 Operador de betoneira (caminhão) h 5,02
1.7 Ajudante de carpinteiro h 2,96
1.8 Armador h 3,59
1.9 Telhadista h 3,59
1.10 Gesseiro h 3,59
1.11 Eletricista ou oficial eletricista h 3,59
1.12 Encanador ou bombeiro hidráulico h 3,59
1.13 Ajudante de encanador h 3,01
1.14 Pintor h 3,59
1.15 Estucador h 3,59
1.16 Ajudante de pedreiro h 2,96
1.17 Marmorista/graniteiro h 3,59
1.18 Motorista de caminhão e carreta h 5,45
1.19 Azulejista ou ladrilhista h 3,59
1.20 Serralheiro h 3,59
1.21 Vidraceiro h 3,59
1.22 Carpinteiro de esquadria h 3,59
1.23 Ajudante instalador hidráulico h 3,01
1.24 Auxiliar de encanador ou bombeito hidrulico h 2,73
1.25 Montador h 4,77

2. MATERIAIS
2.1 Peça de madeira lei 1A qualidade 2,5 X 7,5cm (1 X 3") não aparelhada m 4,27
Placa de obra (identificação) para construção civil em chapa galvanizada
2.2 num 22 (não inclui colocação) m² 108,00
2.3 Prego de aço 18 X 30 kg 6,99
2.4 Peça de madeira 3A/4A qualidade 7,5 x 7,5 cm (3x3) m 5,53
2.5 Areia Média m³ 40,00
2.6 Pedra Britada Nº 2 ou 25 mm m³ 85,00
2.7 Cimento Portland comum CP I- 32 kg 0,41
2.8 Arame recozido 18 BWG - 1,25 mm - 9,60 g/m kg 8,24
2.9 Tábua madeira 3A qualidade 2,5 x 23 cm (1x9")N m 4,47
2.10 Óleo Diesel l 1,97
2.11 Graxa kg 10,77
2.12 Óleo lubrificante para motores de equipamentos pesados l 9,00
2.13 Pedra Britada Nº 1 ou 19 mm m³ 88,00
2.14 Aço ca-50 6,3 a 12,5 mm kg 4,34
2.15 Aluguel de bombeamento concreto c/ bomba reboque ou estacionaria m³ 30,00
2.16 Arame galvanizado sem revestimento, 14bwg (2,1 mm) - 0,026kg/m kg 8,74
58

ITEM INSUMOS UNIDADE PREÇO UNITÁRIO

2.17 Arame recozido 18 bwg - 1,25mm (9,6g/m) kg 7,25


2.18 Compensado resinado 12mm - Madeirit ou similar m² 14,05
2.19 Concreto usinado bombeavel b0-b1 fck=30mpa m³ 240,00
2.20 Desmoldante desmol (vedacit) ou separol (sika) - p/ formas de madeira - ou similar
l 6,32
2.21 Madeira mista serrada - pinho 3ª (tábua/sarrafo) 2,2 x 10,0cm - 0,0022 m3/m m 3,45
2.22 Madeira mista serrada (barrote) 6 x 6cm - 0,0036 m3/m (angelim, louro) m 3,24
2.23 Pregos 16x24 kg 7,19
Tinta asfáltica p/ concreto e argamassa tipo NEUTROLIN OTTO
2.24 BAUMGART ou marca equivalente l 7,68
2.25 Tijolo cerâmico furado 8 furos 10 X 20 X 20 cm und 0,40
2.26 Prego de aço 17 X 27 kg 6,95
2.27 Tábua madeira 3A qualidade 2,5 X 30,0cm (1 X 12") não aparelhada m² 20,86
2.28 Aço CA-60 - 7,0mm kg 4,40
Conjunto arruelas de vedação 5/16" p/ telha fibrocimento (uma arruela
2.29 metálica e uma arruela PVC - cônicas) CJ 0,14
2.30 Parafuso zincado rosca soberba 5/16" X 110mm p/ telha fibrocimento und 0,67
2.31 Telha fibrocimento ondulada 6mm - 2,44 X 1,10m m² 17,99
2.32 Madeira lei 1A qualidade serrada aparelhada m³ 2912,00
2.33 Prego de aço 18x27 kg 7,51
2.34 Aço CA-60 - 4,6mm kg 4,57
2.35 Areia grossa m³ 40,00
2.36 Desmoldante para forma de madeira l 9,48
2.37 Peça de madeira roliça d = 15cm p/ escoramentos m 12,68
2.38 Peça de madeira 3A qualidade 2,5 X 10cm não aparelhada m 2,84
2.39 Prego de aço 2 1/2 X 10 kg 7,51
2.40 Tábua madeira 3A qualidade 2,5 X 30,0 cm (1 X 12") não aparelhada m 6,26
2.41 Arame galvanizado 18 BWG - 1,24mm - 9,0 g/m kg 8,04
2.42 Placa gesso 60 X 60cm E=12mm p/forro m² 5,92
2.43 Gesso kg 0,30
2.44 Quadro de distribuição de embutir sem barramento und 25,40
2.45 Extintor de incêndio c/ carga de pó químico seco PQS 4 kg und 120,93
2.46 Tubo PVC roscável EB-892 p/ água fria predial 3/4" m 3,61
2.47 Fita veda rosca em rolos 18mmx10m und 1,50
2.48 Joelho PVC c/ rosca 90G p/ água fria predial 3/4" und 0,84
2.49 Anel borracha p/ tubo esgoto predial EB 608 DN 100 und 1,50
2.50 Pasta lubrificante para tubos de PVC c/anel de borracha (pote 5000G) und 150,94
2.51 Tubo PVC série normal - esgoto predial DN 100 mm m 8,00
2.52 Joelho PVC sold 90G PB p/ esg predial DN 100 mm und 3,05
2.53 Torneira cromada tubo móvel p/ parede 1/2" ou 3/4" und 94,23
2.54 Bucha e arruela alumínio fundido p/ eletroduto 20m CJ 0,70
2.55 Caixa PVC 4" x 2" p/ eletroduto und 0,85
2.56 Tomada embutir p/ telefone padrão telebrás c/placa und 10,18
2.57 Cabo telefônico sem blindagem interna CCI 1 par m 0,27
2.58 Eletroduto PVC rosca s/ luva 20mm - 3/4" m 1,82
2.59 Curva PVC 90G p/ eletroduto roscável 3/4" und 1,13
2.60 Luva PVC roscável p/ eletroduto 3/4" und 0,65
2.61 Tinta texturizada acrílica p/ pintura interna/externa l 11,15
2.62 Estopa kg 4,15
2.63 Solvente diluente a base de aguarras l 6,84
2.64 Cal hidratada, de 1A. Qualidade, para argamassa kg 0,35
Ceramica esmaltada extra ou 1A qualid p/ parede 20 X 20cm PEI-4 -
2.65 linha padrão médio m² 13,34
2.66 Energia elétrica até 2000 KWH industrial, sem demanda KW/H 0,32
2.67 Emulsão asfáltica, tipo neosin a base de agua p/ imperm l 6,25
2.68 Peça de madeira 1A qualidade 1 X 5cm não aparelhada m 1,15
59

ITEM INSUMOS UNIDADE PREÇO UNITÁRIO

Pedra britada N. 0 pedrisco ou cascalhinho posto pedreira (sem frete)


2.69 m³ 87,46
2.70 Agregado de alta resistência p/ piso industrial kg 0,51
2.71 Cimento branco kg 1,39
2.72 Junta dilatação plástica p/ piso H=20mm E=3,0mm m 0,55
2.73 Pedra britada bica corrida (não classificada) m³ 79,26
2.74 Conjunto pneus espalhador rebocável agregados 4 rodas und 1679,67
Ceramica esmaltada extra ou 1A qualidade p/ piso PEI-4 - linha padrão
2.75 médio m² 14,00
2.76 Argamassa ou cimento colante em pó para fixação de peças ceramicas kg 0,22
2.77 Braçadeira c/ parafuso D = 1 1/4" und 2,53
Tubo aço galv c/ costura DIN 2440/NBR 5580 classe média DN 1.1/4"
2.78 (32mm) E=3,25mm - 3,14KG/m m 22,22
2.79 Aço CA-50 3/8" (9,52 mm) kg 3,96
2.80 Fundo anticorrosivo TIPO ZARCAO OU EQUIV l 15,89
Porta aluminio abrir, perfil serie 25, TP veneziana c/ guarnição 87 X
2.81 210cm m² 297,05
2.82 Janela aluminio serie 25 TP maxim air 90 X 110cm m² 221,63
2.83 Janela de correr em alumínio (série 25) sem bandeira, com 4 folhas para vidro, (duas
m² fixas e duas móveis),
219,82de 1,60 X 1,10 m,
Porta aluminio abrir, perfil serie 25, chapa corrugada c/ guarnição 87 X
2.84 210cm m² 295,68
2.85 Aluminio anodizado kg 25,00
Porta de correr em aluminio serie 25, com duas folhas para vidro e
2.86 guarnição, de 1,80 X 2,10 m m² 231,35
2.87 Janela aluminio correr serie 25 veneziana s/ bandeira 160 X 110cm m² 294,50
Jogo de ferragens cromadas p/ porta de vidro temperado, uma folha
composta: dobradiça superior (101) e inferior (103),trinco (502),
2.88 fechadura (520),contra fechadura (531),COM CAPUCHINHO CJ 198,64
2.89 Vidro temperado incolor 10mm m² 143,22
2.90 Puxador concha latão cromado ou polido p/ porta/jan correr - 3 X 9cm und 7,19
2.91 Mola hidraulica de piso p/ vidro temperado 10mm und 592,76
Aduela/batente duplo/caixão/grade caixa 13 X 3cm p/ porta 0,60 a 1,20
2.92 X 2,10m madeira cedrinho/pinho/canela ou similar jg 30,30
2.93 Porta madeira semi-oca almofadada regional 1A 80 X 210 X 3cm und 283,04
2.94 Prego de aço 1" X 17" kg 13,89
2.95 Dobradiça latão cromado 3 X 3" c/ aneis und 13,89
Peça de madeira 1A qualidade 10 X 10 X 3cm p/ fixação esquadrias ou
2.96 rodapé und 0,69
2.97 Parafuso rosca soberba aço zinc cabeça chata fenda simples 7 X 65mm und 0,41
2.98 Fechadura embutir externa (c/ cilindro) completa - linha popular CJ 23,50
2.99 alizar / guarnição 5 X 2cm madeira cedrinho/pinho/canela ou similar m 2,70
2.100 Porta EUCATEX EUCADUR pronta para pintura 60 X 210 X 3,5cm und 112,12
2.101 Prego de aço 15 X 15 c/ cabeça kg 7,94
2.102 dobradiça latão cromado 3 X 3" sem aneis und 13,61
Caixa para medição indireta p/ transformadores até 112 kva, dim.
2.103 1,50x0,70x0,25m und 499,00
2.104 Fio rígido, isolação em PVC 450/750V 4,0mm² m 1,26
2.105 Caixa de passagem 4" X 2" em ferro galv" und 0,63
2.106 Eletroduto de PVC roscável, sem luva, de 12,5 mm (1/2") m 1,33
2.107 Espelho em PVC 4X2" und 1,48
2.108 Fita isolante adesiva anti-chama em rolos 19mm X 5m und 0,78
2.109 Luva redução ferro galv rosca 1" X 1/2" und 3,77
2.110 Caixa PVC 4" X 2" p/ eletroduto " und 0,85
2.111 Eletroduto PVC flexível corrugado 16mm tipo TIGREFLEX OU EQUIV m 0,87
2.112 Interruptor simples embutir 10A/250V c/placa, tipo SILENTOQUE PIAL und 4,93
Caixa de passagem octogonal 4" X 4" fundo móvel, em chapa
2.113 galvanizada" und 1,26
2.114 Fio rígido, isolação em PVC 450/750V 2,5mm² m 0,79
Tomada embutir 2P universal redonda 10A/250V c/ placa, tipo
2.115 SILENTOQUE PIAL OU EQUIV und 5,25
2.116 Conjunto ARSTOP p/ ar condicionado c/ disjuntot 25A und 36,05
60

ITEM INSUMOS UNIDADE PREÇO UNITÁRIO

2.117 Eletroduto PVC flexível corrugado 20mm tipo TIGREFLEX OU EQUIV m 1,11
Cabo de cobre isolamento anti-chama 450/750V 6mm², TP PIRASTIC
2.118 PIRELLI OU EQUIV m 2,35
2.119 Caixa PVC octogonal - 4" und 3,35
2.120 Disjuntor termomagnetico monopolar 30A und 9,00
2.121 Disjuntor termomagnetico monopolar 40A und 10,94
2.122 Disjuntor termomagnetico tripolar 100A und 72,37
2.123 Extintor de incendio c/ carga de agua pressurizada AP 10L und 138,75
2.124 Extintor de incendio c/ carga gas carbonico CO2 6KG und 490,58
Bucha nylon S-8 c/ paraf rosca soberba aço zincado cab chata fenda
2.125 simples 4,8 X 75mm und 0,45
Adaptador em latão p/ instalação predial de combate a incendio engate
2.126 rapido 2 1/2" X rosca interna 5 fios 2 1/2" und 52,83
Caixa de incendio/abrigo de mangueiras em chapa sae 1020 laminada a
frio, porta c/ ventilação e visor suporte 1/2 lua p/ mang, de embutir,
2.127 inscr. Incendio 75 X 45 X 17cm und 188,24
Esguicho em latão jato solido p/ instalação predial combate a incendio
2.128 engate rapido 1 1/2" X 13mm und 39,28
2.129 Mangueira de incendio c/ capa simples tecida fio poliester tubo int und 200,00
borracha sint
Redução fixaABNT
tipo TP 1 p/ inst
STORZ PR,p/comp
latão inst.c/Predial
uniões ecombate
empat int
a latão c/
incendio
2.130 engate rapido 2.1/2" X 1.1/2" und 79,97
Registro ou válvula globo angular de latão, 45 graus, D = 2 1/2", para
2.131 hidrantes em instalação predial de incêndio und 150,00
Luminaria calha sobrepor em chapa aço c/ 1 lampada fluorescente 20W
2.132 (completa, incl. Reator part rapida e lampada) und 29,00
2.133 Registro gaveta 2.1/2" bruto latão ref 1502-B und 134,03
2.134 Cap PVC c/rosca p/agua fria predial 2 1/2" und 8,75
Valvula retenção vertical bronza (PN-16) 2 1/2" 200PSI - extremidades
2.135 c/ rosca" und 93,26
2.136 Hidrometro 1,5 M3/H und 78,74
2.137 Estopa ou corda alcatroada p/ junta de tubos concreto/ceramico kg 2,95
2.138 Valvula de esfera em bronze ref 1552-B 1" bruta und 29,16
2.139 Valvula pé c/ crivo bronze 1 1/2" und 50,85
2.140 Automatico de boia superior 10A/250V und 30,00
Adaptador PVC soldável c/ flanges e anel de vedação p/ caixa d' agua
2.141 40mm 11/4" und 17,49
2.142 Adesivo PVC frasco c/ 850G und 19,35
2.143 Solução limpadora frasco plastico c/ 1000cm³ und 22,92
2.144 Fita veda rosca em rolos 18mmX25m und 3,45
2.145 Registro gaveta 1.1/4" REF 1509-C - c/ canopla acab cromado simples und 62,28
2.146 Adaptador PVC soldável curto c/ bolsa e rosca p/ registro 32mm X 1" und 1,11
2.147 Registro gaveta 1" REF 1509-C - c/ canopla acab cromado simples und 40,94
2.148 Tijolo ceramico maciço 5 X 10 X 20cm und 0,20
2.149 Peça de madeira 3A/4A qualidade 2,5 X 5cm não aparelhada m 1,75
2.150 Caixa sifonada PVC 100 X 100 X 50mm c/ grelha redonda branca und 8,09
2.151 Junta plastica de vedação - bisnaga 250G kg 20,15
2.152 Vaso sanitário sifonada c/caixa acoplada louça branca - padrão médio und 143,26
Parafuso niquelado p/ fixar peça sanitária - incl porca cega, arruela e
2.153 bucha nylon S-10 und 7,54
2.154 Tampo plastico standard p/ vaso sanitário und 15,90
2.155 Engate ou rabicho flexivel plastico (PVC OU ABS) branco 1/2" X 30cm und 2,31
2.156 Valvula em plastico branco 1" sem unho c/ ladrão p/ lavatório und 2,16
2.157 Marmore branco polido p/ bancada e = 3cm m² 296,38
2.158 Torneira cromada 1/2" ou 3/4" REF 1193 p/ lavatório - padrão popular und 26,45
Lavatório/cuba de sobrepor oval louça branca 50 X 55cm ou equiv - c/
2.159 ladrão - padrão alto und 32,88
2.160 Sifão plástico p/ lavatório/pia tipo copo 40 mm und 7,14
61

ITEM INSUMOS UNIDADE PREÇO UNITÁRIO

2.161 Engate ou rabicho flexível em metal cromado 1/2" x 30cm und 15,15
2.162 Aparelho misturador cromado p/ bide c/ ducha CJ 217,78
2.163 Chuveiro eletrico comum plastico TP ducha 110/220V und 25,95
2.164 Fita veda rosca em rolos 18mmX50m und 6,55
2.165 Pia aço inoxidavel 200 X 60cm c/2 cubas und 242,56
2.166 Talha manual 2T und 898,27
2.167 Nipel ferro galv rosca 1" und 3,30
2.168 União ferro galv rosca 1" und 12,14
2.169 Luva redução ferro galv rosca 1" X 3/4" und 3,82
Caixa de passagem N 4 padrão TELEBRAS dim 60 X 60 X 12cm em chapa
2.170 de aço galv und 87,89
2.171 Aço CA-50 1/4" (6,35 mm) kg 4,46
2.172 Gasolina comum l 3,45
2.173 Graxa kg 10,77
2.174 Bloco vedação concreto 10 X 20 X 40cm und 1,23
2.175 Bucha redução ferro galv rosca REF. 3/4"X1/2" und 1,86
2.176 Cap ou tampão ferro galv rosca 1/2" und 1,37
2.177 Joelho ferro galv 90G rosca 1/2" und 1,89
2.178 Luva ferro galv rosca 1/2" und 1,74
2.179 Luva ferro galv rosca 3/4" und 2,55
2.180 Nipel ferro galv rosca 1/2" und 1,37
2.181 Nipel redução ferro galv rosca 1/2" X 1/4" und 1,37
2.182 Tê ferro gakvanizado 90G 1/2" und 2,47
2.183 Tê ferro galvanizado 90G 3/4" und 3,75
Tubo aço galv c/ costura din 2440/NBR 5580 classe média DN 1/2"
2.184 (15mm) e = 2,65mm - 1,22KG/M m 8,32
2.185 União ferro galv rosca 1/2" und 7,75
2.186 Valvula de esfera em brinze REF 1552-B 1/2" bruta und 17,79
2.187 Registro ou regulador p/ gas cozinha marca aliança REF 76506/1 und 11,93
2.188 Lixa p/ parede ou madeira und 0,28
2.189 Massa corrida a base latex PVA l 3,03
2.190 Tinta latex PVA l 11,60
2.191 Lixa p/ ferro und 1,26
2.192 Tinta esmalte sintético alto brilho l 17,03
2.193 Tinta acrílica para piso l 10,05
2.194 Fita crepe em rolos 25mmX50m und 4,26
2.195 Verniz sintético brilhante gl 43,31
2.196 Acido muriático (solução ácida) l 2,44
2.197 Conjunto moto-bomba schneider bc-91s ou similar, motor 1 cv, monofásico, hmund
= 14 a 26 m, q = 2,5 a 7,0
825,63
m3/h
2.198 Chave magnética p/motor 3cv-220v und 78,50
2.199 Massa para vidro kg 2,67
2.200 Vidro temperado incolor 6mm m² 100,25

3. EQUIPAMENTOS
Escavadeira hidráulica diesel 92CV CAPAC 0,78m³ incluindo operador -
3.1 com 3 braços articulados braço intermediário ajustável em 3 posições h 146,37
3.2 Betoneira 320L diesel 5,5HP s/ carregador mecânico h 2,70
3.3 Betoneira 320L elétrica trifásica 3HP c/ carregador mecânico h 2,10
3.4 Betoneira 580L elétrica trifasica 7,5HP c/ carregador mecanico h 3,00
Veiculo comercial leve - capacidade de carga até 700 KG com motor a
3.5 gasolina TIPO VW-SAVEIRO OU SIMILAR h 8,78
3.6 Máquina elétrica p/ polimento de piso h 2,80

Planilha 09 - Fonte: SINAPI – Fevereiro de 2012


62

As composições dos serviços também tiveram como fonte de dados o


SINAPI, que já apresenta os valores de materiais e mão de obra necessária para a
execução de cada serviço, já incluindo os encargos sociais pela mão de obra.

Segue planilha orçamentária da obra.


63

PLANILHA ORÇAMENTÁRIA

OBRA: DATA BASE:


CONSTRUÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CÂNDIDO PORTINARI fev-12
EMPRESA: ÁREA CONSTRUÍDA (m²):

2048,96
LOCAL DA OBRA CUSTO TOTAL: CUSTO/m²:
RUA NOBERTO DE CASTRO NOGUEIRA 2.845.648,17 1388,83

ITEM CÓDIGOS DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL %

1. SERVIÇOS PRELIMINARES 109.716,55 3,86


1.1 74209/001 Placa de obra em chapa de aço galvanizado m² 8,00 214,88 1.719,04
1.2 73948/016 Limpeza manual do terreno (c/ raspagem superficial) m² 840,00 2,13 1.789,20
Locação convencional de obra, através de gabarito de tabuas corridas
74077/001
1.3 pontaletadas, sem reaproveitamento m² 574,79 6,79 3.902,82
1.4 Canteiro de obras und 1,00 102.305,49 102.305,49

2. FUNDAÇÃO 76.976,39 2,71


Escavação mecânica de vala em material 2A. Categoria de 2,01 até 4,00
72917
2.1 m de profundidade com utilização de escavadeira hidráulica m³ 1.592,80 14,97 23.844,22
2.2 55835 Aterro interno compactado manualmente m³ 50,59 29,87 1.511,12
2.3 73981/002 Lastro de concreto magro 1:4:8, espessura 5 cm, preparo mecânico m² 3,40 24,68 83,91
Concreto Armado fck=30,0MPa, usinado, bombeado, adensado e
07369/ORSE lançado, para uso Geral, com formas planas em compensado resinado
2.4 12mm (05 usos) m³ 30,21 1.516,91 45.825,85
Impermeabilização com tinta betuminosa em fundações, duas demãos
74106/001
2.5 m² 759,48 7,52 5.711,29

3. ESTRUTURA 908.280,20 31,92


Concreto Armado fck=30,0MPa, usinado, bombeado, adensado e
lançado, para uso Geral, com formas planas em compensado resinado
3.1 07369/ORSE 12mm (05 usos) m³ 598,77 1.516,91 908.280,20
64

ITEM CÓDIGOS DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL %

4. ALVENARIA 184.588,00 6,49


Alvenaria em tijolo cerâmico furado 10x20x20cm, 1/2 vez, assentado
73935/001
4.1 em argamassa traço 1:4 (cimento e areia),e=1cm m² 4.965,34 35,65 177.014,37
Verga e Contraverga 10x10cm em concreto pré-moldado FCK=20Mpa
74200/001 (preparo com betoneira) aço CA60, bitola fina, inclusive fôrmas tábua
4.2 3A m 521,60 14,52 7.573,63

5. COBERTA 54.615,48 1,92


Telhamento com telha de fibrocimento ondulada, espessura 6 mm
74088/001
5.1 incluso juntas de vedação e acessórios de fixação m² 294,54 33,68 9.920,11
Estrutura para telha ondulada fibrocimento, em madeira aparelhada,
73931/001
5.2 apoiada em laje ou parede m² 294,54 47,20 13.902,29
5.3 74098/001 Rufo em concreto armado, largura 40cm, espessura 3cm m 20,42 27,21 555,63
Forro de gesso em placas pré-moldadas 60x60cm, e=1,20cm, inclusive
73986/001
5.4 fixação em arame m² 1.519,47 19,90 30.237,45

6. REVESTIMENTOS 624.734,78 21,95

6.1 73928/002 Chapisco traco 1:3 (cimento e areia), espessura 0,5cm, preparo manual m² 9.930,68 4,03 40.020,64
6.2 5990 Emboço traço 1:2:11(CIMENTO, CAL E AREIA), espessura 2,0CM, preparo m² mecânico 9.930,68 16,81 166.934,73
Emboço Paulista (MASSA UNICA) traço 1:2:9 (CIMENTO, CAL E AREIA),
6.3 73927/007 espessura 2,0 cm m² 5.694,54 18,07 102.900,34
Ceramica esmaltada em paredes 1a, pei-4, 20x20cm, padrao medio,
6.4 73912/001 fixada m² 4.236,14 28,19 119.416,79
Contrapiso em argamassa traco 1:3 (cimento e areia), interno sobre
6.5 73919/005 laje, aderido, espessura 2,5cm, preparo mecanico m² 1.689,84 20,79 35.131,77

Piso em concreto desempenado preparo mecanico, espessura 7cm,


6.6 68333 incluso juntas de dilatacao e lastro impermeabilizado (subsolo) m² 634,24 39,76 25.217,38
Piso em granilite branco, incluso juntas de dilatacao plasticas e
6.7 9691 polimento mecanizado (estacionamento do mezanino) m2 m² 151,64 68,18 10.338,82
Base para pavimentacao com brita corrida, inclusive compactacao
6.8 73711 (subsolo) m³ 634,24 151,35 95.992,22
Piso em cerâmica esmaltada20X30CM p/ piso, PEI-4, 1ª qualidade, c/
arg. Colante incl. Rejunte c/ cimento branco, considerando 5% de
6.9 6060 perdas para a ceramica m² 903,96 31,84 28.782,09
65

ITEM CÓDIGOS DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL %

7.0 ESQUADRIAS 200.387,49 7,04


7.1 73632 Porta corta-fogo 0,90x2,10x0,04m und 10,00 506,01 5.060,10
7.2 74072/003 Corrimao em tubo aco galvanizado 1 1/4" com bracadeira m 92,80 65,92 6.117,38
Escada tipo marinheiro em aco ca-50 9,52mm, incluso pintura com
7.3 73665 fundo m 8,00 41,93 335,44
Porta de abrir em aluminio tipo veneziana, perfil serie 25, com
7.4 74071/002 guarnicoes m² 2,94 423,58 1.245,33
7.5 73809/001 Janela de aluminio tipo maxim-air, serie 25 m² 36,40 344,10 12.525,24
7.6 74067/001 Janela aluminio de correr, 2 folhas para vidro, sem bandeira, linha 25 m² 100,32 326,39 32.743,44
Porta de abrir em aluminio tipo chapa corrugada, perfil serie 25, com
11,76
7.7 74071/001 guarnicoes (mezanino) m2 m² 421,81 4.960,49
Gradil de aluminio anodizado tipo barra chata para varandas, altura 0,4
7.8 73737/001 m m m 74,72 146,35 10.935,27
Porta de correr em aluminio, perfil serie 25, com 02 folhas para vidro
7.9 68050 m2 m² 82,56 326,00 26.914,56
Porta aluminio de correr, veneziana, sem bandeira, linha 25 (casa de
7.10 74067/004 gás e lixeira) m2 m² 7,00 425,16 2.976,12
Porta de vidro temperado, 0,9x2,10m, espessura 10mm, inclusive
7.11 73838/001 acessorios (hall de serviço e de entrada do mezanino) und 2,00 1.484,37 2.968,74
Porta de madeira almofadada semi-oca 1a 0,80 a 2,10 incluso aduela,
7.12 73880/002 alizar, dobradiça e fechadura externa padrão popular und 96,00 633,54 60.819,84

Porta em chapa de fibra de eucalipto lisa para pintura,


7.13 73934/003 0,60x2,10 m, incluso aduela 3a, alizar 3a e dobradica und 81,00 336,70 27.272,70
7.14 72118 Vidro temperado incolor espessura 6mm m² 37,36 147,56 5.512,84

8.0 INSTALÇÕES ELÉTRICAS 86.111,05 3,03


Quadro de medição indireta para transformadores de até 112 kv, dim.
8.1 03188/ORSE 1,50x0,70x0,25m, exceto disjuntores und 1,00 1.281,31 1.281,31
8.2 74114/001 Ponto para chuveiro eletrico com caixa, eletroduto e fio PT 64,00 81,44 5.212,16
8.3 74054/001 Ponto de luz (caixa, eletroduto, fios e interruptor) und 368,00 98,66 36.306,88
8.4 74054/002 Ponto de tomada (caixa, eletroduto, fios e tomada) und 357,00 83,57 29.834,49
Ponto de tomada para ar condicionado (caixa, eletroduto, fios e
8.5 74054/003 tomada) und 48,00 169,02 8.112,96
Instalacao 1 conjunto 8 pontos luz equivalente 9 varas eletroduto pvc
3/4", 57m de fio 2,5mm2 caixas conexoes luvas e considerando o
8.6 74132/024 controle dos pontos direto no quadro de distribuicao de luz und 2,00 398,08 796,16
66

ITEM CÓDIGOS DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL %

Quadro de distribuicao de energia em chapa metalica, de embutir, sem


porta, para 12 disjuntores termomagneticos monopolares, sem
dispositivopara chave geral, sem barramentos fases e com barramento
8.7 74131/003 neutro, fornecimento e instalacao un und 20,00 85,73 1.714,60
Disjuntor termomagnetico monopolar padrao nema (americano) 10 a
8.8 74130/001 30a 240v, fornecimento e instalacao un und 167,00 13,73 2.292,91
Disjuntor termomagnetico monopolar padrao nema (americano) 35 a
8.9 74130/002 50a 240v, fornecimento e instalacao un und 21,00 16,40 344,40
Disjuntor termomagnetico tripolar padrao nema (americano) 60 a 100a
8.10 74130/005 240v, fornecimento e instalacao un und 2,00 107,59 215,18

9.0 INSTALÇÕES DE INCÊNDIO 21.185,77 0,74


9.1 73775/001 Extintor incendio tp po quimico 4kg fornecimento e colocacao und 21,00 174,93 3.673,53
Extintor incendio agua-pressurizada 10l incl suporte parede carga
9.2 73775/002 completa fornecimento e colocacao und 19,00 199,28 3.786,32
9.3 72554 Extintor de co2 6kg - fornecimento e instalacao und 1,00 676,79 676,79

Abrigo para hidrante, 75X45X17CM, com registro globo angular 45º


2.1/2 ", adaptador STORZ 2.1/2", mangueira de incêndio 15M, redução
9.4 72283 2.1/2X1. 1/2" e esguincho em latão 1.1/2" – fornecimento e instalação und 11,00 1.054,14 11.595,54
Luminaria tipo calha, de sobrepor, com reator de partida rapida e
9.5 73953/001 lampada fluorescente 1x20w, completa, fornecimento e instalacao und 20,00 56,86 1.137,20
9.6 74180/001 Registro gaveta 2.1/2" bruto latao - fornecimento e instalacao und 1,00 194,44 194,44
Valvula retencao vertical bronze (pn-16) 2.1/2" 200psi - extremidades
9.7 74091/001 com rosca - fornecimento e instalacao un und 1,00 121,95 121,95

10.0 INSTALÇÕES HIDRO-SANITÁRIAS 165.693,25 5,82


10.1 Instalações Hidráulicas 27.249,59
Ponto de agua fria pvc 3/4" - media 5,00m de tubo de pvc roscavel agua
fria 3/4" e 2 joelhos de pvc roscavel 90graus agua fria 3/4" -
10.1.1 73959/001 fornecimento e instalacao pt 298,00 69,33 20.660,34
10.1.2 74217/003 Hidrometro 1,50m3/h, d=1/2" - fornecimento e instalacao und 17,00 109,22 1.856,74
10.1.3 73870/003 Válvula de esfera em bronze ø 1.1/4" - fornecimento e instalação und 1,00 48,83 48,83
10.1.4 73796/003 Válvula de pé com crivo ø 40mm (1.1/2") - fornecimento e instalação und 1,00 69,28 69,28
10.1.5 74092/001 Automatico de boia superior 10a/250v - fornecimento e instalacao und 2,00 57,93 115,86
Adaptador pvc soldavel com flanges e anel para caixa d'agua
10.1.6 72786 40mmx1.1/4" - fornecimento e instalacao und 2,00 25,84 51,68
Registro de gaveta com canopla ø 32mm (1.1/4") -
10.1.7 73797/001 fornecimento e instalação und 1,00 91,02 91,02
Registro de pressão com canopla ø 25mm (1") -
10.1.8 73663 fornecimento e instalação und 64,00 68,06 4.355,84
67

ITEM CÓDIGOS DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL %

10.2 Instalações Sanitárias 27.700,49


Ponto de esgoto pvc 100mm - media 1,10m de tubo pvc esgoto predial
dn100mm e 1 joelho pvc 90graus esgoto predial dn 100mm -
10.2.1 73958/001 fornecimento e instalacao pt 296,00 81,14 24.017,44
10.2.2 74104/001 Caixa de Inspeção(Base= 60 cm x 60 cm,H = 60cm) und 3,00 115,91 347,73
Caixa de gordura simples em concreto pre-moldado dn
10.2.3 74051/002 40mm com tampa - fornecimento e instalacao und 4,00 71,39 285,56
10.2.4 72292 Caixa sifonada(100mm x 100mm x 50 mm) und 98,00 31,12 3.049,76

10.3 Louças e Acessórios 110.743,17


10.3.1 74193/001 Vaso sanitario com caixa de descarga acoplada - louca branca und 83,00 281,60 23.372,80
Assento para vaso sanitario de plastico padrao popular - fornecimentoe
10.3.2 74230/001 instalacao und 83,00 21,28 1.766,24
10.3.3 74148/001 Lavatorio em banca marmore branco 80x55cm com cuba embutir oval und 85,00 355,13 30.186,05
Aparelho misturador cromado para bide com ducha com engate
10.3.4 74123/002 flexivel em metal cromado 1/2"x30cm - fornecimento e instalacao und 83,00 376,95 31.286,85
Chuveiro eletrico comum corpo plastico tipo ducha, fornecimento e
10.3.5 9535 instalacao und 64,00 41,83 2.677,12

Torneira cromada tubo movel de parede 1/2" ou 3/4" para


10.3.6 73949/004 pia de cozinha padrao medio - fornecimento e instalacao und 16,00 142,11 2.273,76
Torneira cromada 1/2" ou 3/4" de bancada para
lavatorio, padrao popular com engate flexivel em metal
10.3.7 73949/005 cromado 1/2"x30cm- fornecimento e instalação und 85,00 71,12 6.045,20
Pia aco inoxidavel 200x60cm com 2 cubas - fornecimento
10.3.8 74050/002 e instalacao und 16,00 377,89 6.046,24
10.3.9 73837/001 Instalacao de conj.moto bomba submerso ate 5 cv und 5,00 108,19 540,95
10.3.10 72675 Niple de aco galvanizado 1" - fornecimento e instalacao und 1,00 10,12 10,12
10.3.11 72476 Uniao de aco galvanizado 1" - fornecimento e instalacao und 1,00 25,22 25,22
Conjunto moto-bomba com motor de 1 cv, monofásico, bomba
centrífuga, sucção=1", recalque=1", pr. máx. 28 mca, alt. sucção 8 mca.
faixas hm (m) - q (m3/h) : (26-2,5)(23-4,2)(20-5,2)(17-6,3)(14-7,0),
10.3.12 02648/ORSE inclusive chave de partida direta und 5,00 1.299,70 6.498,50
10.3.13 72657 Luva reducao aco galvanizado 1x3/4" - fornecimento e instalacao und 1,00 14,12 14,12
68

ITEM CÓDIGOS DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL %

11.0 INSTALAÇÕES TELEFÔNICAS E DE TV 9.371,93 0,33

Quadro de distribuicao para telefone n.4, 60x60x12cm em chapa


11.1 74052/001 metalica , sem acessorios, padrao telebras, fornecimento e instalacao und 1,00 180,81 180,81
Caixa enterrada para instalacoes telefonicas tipo r1 medidas
0,60x0,35x0,50m em blocos de concreto estrutural 0,10x0,20x0,40m
11.2 73749/001 assentados com argamassa de cimento e areia traco 1:4 und 2,00 148,52 297,04
Ponto de tomada para telefone, com tomada padrao telebras em caixa
de pvc com placa, eletroduto de pvc rigido e fiacao ate a caixa de
11.3 73662 distribuicao do pavimento pt 64,00 112,38 7.192,32
11.4 73915/002 Ponto de tv seco para edificios und 64,00 26,59 1.701,76
12.0 INSTALAÇÕES DE GÁS 3.899,81 0,14
Instalacoes gas central p/ edificio residencial c/ 16 unid. Uma central
12.1 74003/001 por bloco com 16 pontos und 1,00 3.899,81 3.899,81

13.0 PINTURA 110.070,70 3,87


Emassamento com massa latex pva para ambientes internos, uma
13.1 73955/001 demao (parede e teto) m² 5.694,54 4,00 22.778,16
13.2 73750/001 Pintura latex pva ambientes internos, duas demaos (parede e teto) m² 5.694,54 8,56 48.745,26
Pintura com tinta texturizada acrilica para ambientes
13.3 73746/001 internos/externos (subsolo e escada) m² 1.587,27 15,33 24.332,88
13.4 73924/001 Pintura esmalte brilhante, duas demaos, para ferro m² 24,48 16,77 410,58
13.5 41595 Demarcacao com tinta acrilica para pisos de faixas em garagem m 383,56 5,88 2.255,33
13.6 73924/001 Pintura esmalte brilhante, uma demão, para tubulação m 220,87 16,77 3.703,99
13.7 6082 Pintura em verniz sintetico brilhante em madeira, tres demaos m² 646,17 12,14 7.844,50

14.0 EQUIPAMENTOS 274.074,90 9,63


14.1 OTIS Elevadores und 1,00 232.760,00 232.760,00
14.2 Gerador de energia und 1,00 41.314,90 41.314,90

15.0 SERVIÇOS COMPLEMENTARES 15.941,87 0,56


15.1 9537 Limpeza final da obra m² 2.048,96 1,33 2.725,12
15.2 73948/003 Limpeza cerâmica de fachada m² 4.236,14 3,12 13.216,75

TOTAL GERAL 2.845.648,17 100,00


TOTAL GERAL: Dois Milhões, Oitocentos e Quarenta e Cinco Mil, Seicentos e Quarenta e Oito reais e Dezessete Centavos

Planilha 10 - Fonte: Do autor


69

5.5 Análise comparativa de custo

Com a obtenção do valor final do orçamento, anteriormente montado, divide-


se o valor total pela área construída da edificação, para a obtenção do custo unitário
da obra.

Sabendo que os valores de custos foram orçados para a data-base de


fevereiro de 2012, buscou-se os dados de CUB, disponibilizados pelo SINDUSCON-
JP para tal data, adequando a classificação do empreendimento em apresso.

Conforme discriminado no site do SINDUSCON-JP, o cálculo do CUB


desenvolvido pelo mesmo não inclui alguns itens que devem ser considerados em
um orçamento, a saber: fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes,
rebaixamento de lençol freático; elevador(es); equipamentos e instalações, tais
como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado,
calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não classificado como
área construída); obras e serviços complementares; urbanização, recreação
(piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do
condomínio; impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos
arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais;
remuneração do construtor; remuneração do incorporador.

Logo, faz-se necessário a eliminação dos itens e valores referentes aos


equipamentos de elevadores e gerador de energia, além da desconsideração do BDI
de 15%.

O novo valor orçado será o valor geral da obra atual, subtraído dos valores de
equipamentos e dividido por 1,15, que é a representação do BDI.
70

O valor disponibilizado pelo SINDUSCON-JP para a data base de fevereiro de


2012, e dentro das classificações do empreendimento em estudo (R8), juntamente
com seu padrão de acabamento (padrão alto) foi de 956,13 R$/m².

O custo unitário encontrado para o orçamento desenvolvido diferiu do


apresentado pelo SINDUSCON em 14,14%, estando assim dentro do intervalo
aceitável, como já exposto na metodologia, de 15% e em conformidade com os
valores de mercado.
71

6.0 LAUDO DE AVALIAÇÃO

1.0 Solicitante:Universidade Federal da Paraíba

2.0 Proprietário:Universidade Federal da Paraíba

3.0 Objeto da Avaliação:

Imóvel residencial multifamiliar constituído de sub-solo, térreo, mezanino e


oito pavimentos tipo, com área construída de 2.048,96 m², averbado de benfeitorias
que o qualificam no padrão de alto acabamento na classificação dada pelo
SINDUSCON-JP.

3.1 Localização

O imóvel está localizado na rua Norberto de Castro nogueira, s/n, quadra 040,
lotes 0438 e 0454 do bairro do Bessa na cidade de João Pessoa PB. E está limitado
em suas extremidades por outros lotes.

4.0 Objetivo da Avaliação:

Determinar o Valor de Mercado

5.0 Fundamentação da Avaliação:

Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terreno e


edificação enquadrando-se no Grau II de Fundamentação, conforme Tabela 12 de
enquadramento e definições constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma
da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas, tendo sido utilizada as
metodologias descritas a seguir.

6.0 Metodologia:

Na obtenção do valor de mercado foi utilizado o Método Involutivo, no item


8.2.2 da NBR 14653-2, da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.

6.1 Terreno

O Método Comparativo Direto dos Dados de Mercado é o que melhor se


enquadra à realidade do valor de mercado de terrenos.
72

6.2 Edificação

A edificação, também chamada de benfeitorias do imóvel, foi avaliada


segundo o Método de Quantificação de Custo por Orçamento Detalhado, onde é
apurado o valor da mesma através de orçamento minucioso de todas as etapas
construtivas e comparado com os valores de Custos Unitários apresentados pelo
SINDUSCON-JP para o tipo e padrão construtivo adequados.

6.3 Fatores Utilizados

Descrevemos os fatores utilizados de acordo com as características


peculiares do lote.

Fator de Fonte ( ): utilizado para correção das amostras em oferta e


produtos de negociações com os corretores e vendedores. Na avaliação foram
adotados valores iguais para todas as amostras de 0,9.

Fator de Transposição ( ):é a razão entre os valores ou índices fiscais que


definem os valores unitários de terreno, estabelecidos pela prefeitura local para a
região onde se situa o avaliando, e o custo unitário do elemento.Foi adotado valor
igual a 1,00 para todas as amostras, tendo em vista que todos os imóveis se
localizam no mesmo bairro.

Fator de Área ( ): Seus valores são calculados da seguinte forma:

quando a diferença for menor que 30%

quando a diferença for maior que 30%

Fator de Equivalência ( ): empregado quando o padrão construtivo da


amostra difere daquele do imóvel avaliando. Para terrenos este fator é, na maioria
das vezes 1,00, valor que também foi adotado na avaliação.Mas existem casos de
existência de alguma edificação no terreno de amostra que pode interferir em seu
valor.
73

7.0 Características do imóvel:

7.1 Acessos e infraestrutura

O acesso se dá através da rua José Gonçalves Abrantes ou pela rua Dr.


Lindolfo José Correia das Neves. Possui os seguintes equipamentos urbanos:
pavimentação em pedras graníticas, meio fio esarjetas, arborização, rede de
energia, rede telefônica fixa e móvel, iluminação pública,rede de água tratada, rede
de esgotos domésticos e coleta de lixo como se pode observar a seguir:

Infraestrutura da Rua Norberto de Castro Nogueira e ao fundo


cruzamento com a Rua José Gonçalves Abrantes
(Residencial Candido Portinari à direita)

Foto 01 - Fonte: Do autor


74

Infraestrutura da Rua Norberto de Castro Nogueira


(Residencial Candido Portinari à esquerda)

Foto 02 - Fonte: Do autor

7.2 Lotes

Lotes - 02 lotes (numeração de 0438 e 0454)

Área total –840,00 m²

Testada –29,14 m (frente para Rua Norberto de Castro Nogueira)

Formato - Irregular
75

Topografia – Plana

7.3 PrédioResidencial

Área total –2.048,96 m²

Área do apartamento tipo – 128,07 m²

Área do pavimento tipo – 256,12 m²

Pavimentos – 10 pavimentos, sendo estes 1semi-subsolo, Mezanino e 8


pavimentos tipo.

Pé direito –2,80 m

Taxa de ocupação – 30,49%

Índice de aproveitamento – 2,44

Características Construtivas

Fundação – A fundação foi do tipo rasa, com sapatasexecutadas em concreto


armado.

Fechamento lateral e interno - Alvenaria de tijolos cerâmico nas dimensões


9x19x19cm e acunhadas na estrutura por argamassa de cimento.

Estrutura - Concreto armado moldada em loco.

Estrutura da cobertura - Tesouras de madeira com inclinação de 10% e


caimento para calha central e laje na parte das calhas e caixa d’água.

Cobertura - Telhas fibrocimento 6mm e laje.

Esquadrias - As esquadrias foram executadas em perfis de alumínio e vidro


na linha “Gold” da distribuidora de perfis de alumínio ALCOA.

Pisos - Piso em lajotas de concreto para as áreas de garagem e revestimento


cerâmico PEI-IV Elisabeth para as áreas úteis e internas dos apartamentos.

Revestimento interno e externo - Reboco com pintura látex pva.


76

8.0 Determinação do valor do imóvel:

A composição do valor total do imóvel foi obtida através da conjunção dos


métodos utilizados para o cálculo do valor de mercado do terreno e das benfeitorias,
ou seja:

Onde:

VI = valor do imóvel, VT = valor do terreno e VB = valor das benfeitorias.

As planilhas de cálculo utilizadas para a elaboração de tais valores, tanto para


terreno quanto para a edificação, constam em anexo.

8.1 Determinação do valor do terreno

Após a pesquisa de mercado para terrenos com as mesmas características


do avaliando, e fazendo as devidas correções nos preços unitários com os fatores
de correção apresentados anteriormente, obteve-se o seguinte resultado:

Valor Unitário médio Área do Valor do terreno


corrigido (R$/m²) Terreno (m²) (R$)
751,92 840,00 631.612,80

8.2 Determinação do valor das benfeitorias

Face ao método de cálculo das construções através de orçamento


discriminativo, os cálculos resultaram em:

Edificação Orçamento (R$)


Prédio Residencial 2.845.648,17

8.3 Valor do imóvel

Diante do fato do prédio ser novo e devido o mercado na cidade de Cidade


encontrar-se ativo, o valor final do imóvel avaliando corresponderá ao somatório dos
valoresadotados para o lote e edificação, conforme segue:

Valor do Terreno R$: 631.612,80


Valor das Benfeitorias R$: 2.845.648,17
Valor do imóvel R$: 3.477.260,97
77

9.0 Valor Final:

Em função do contido nos itens anteriores, o valor total do imóvel é:

R$ 3.447.260,97 (Três milhões quatrocentos e quarenta


e sete mil duzentos e sessenta reais e noventa e sete
centavos)

João Pessoa, 19 de outubro de 2012.

Responsável técnico:

_______________________________
Eng. Civil:AíasSantino de Lima
CREA PB: 3636-3
78

7.0 Avaliação mercadológica do crescimento do custo de


construção no bairro do imóvel avaliado

Para proferir mais respaldo teórico e confiabilidade ao trabalho, decidiu-se


explanar um estudo acerca do desenvolvimento financeiro relacionado a
lançamentos imobiliários na cidade de João pessoa, em especial no bairro do Bessa,
onde se situa o imóvel avaliando, haja vista um melhor esclarecimento da situação
do mercado local.

Para o desenvolvimento da análise dos valores de mercado de imóveis


residenciais primeiro procurou-se o enquadramento do empreendimento que se
deseja avaliar, para posterior pesquisa de imóveis semelhantes.

O empreendimento Candido Portinari classifica-se como um R8-A -


Residência multifamiliar, padrão alto: Garagem, pilotis e 8 pavimentos-tipo.

Para a análise estatística dos dados e valores de mercado para imóveis


semelhantes ao avaliado, tomou-se como fonte de dados algumas informações
disponibilizadas pelo SINDUSCON-JP.

O bairro do Bessa encontra-se, segundo pesquisas realizadas mensalmente


pelo SINDUSCON-JP, como o bairro com maior número de lançamentos imobiliário
dos últimos tempos dentro da cidade de João pessoa.

Diante destes valores buscou-se aferir a variação dos preços unitários de


imóveis nos 5 bairros que mais se desenvolveram nos últimos anos, que são estes
Bessa, Tambaú, Manaíra, Cabo Branco e Bancários. Os dados coletados para a
composição do gráfico tiveram como datas de pesquisa desde janeiro de 2011 a
fevereiro de 2012. Segue gráfico apresentando o crescimento do valor unitário de
oferta de imóveis nos principais bairros da cidade de João Pessoa.
79

Gráfico 01 - Fonte: Do autor

Analisando o crescimento do custo de imóveis ofertados apenas no bairro do


Bessa, pôde-se desenvolver outro estudo. Diante da dispersão de valores
apresentados entre as datas de janeiro de 2011 e fevereiro de 2012 foi executada
uma análise estatística com base no método matemático dos mínimos quadrados
onde pode-se encontrar uma curva que mais se assemelha ao comportamento de tal
crescimento. A curva que mais se aproximou ao comportamento apresentado pela
variação dos valores de mercado no intervalo da análise foi a curva polinomial de
grau 2, com equação apresentada no gráfico. Sua adequação se dá pelo fato de que
seu coeficiente de correlação foi o mais próximo de 1.
80

Crescimento do valor imobiliário no bairro do


Bessa
3.500,00
y = -0,002x2 + 180,1x - 4E+06
3.400,00 R² = 0,853

3.300,00 Crescimento do valor


imobiliário no bairro do Bessa
3.200,00

3.100,00 Polinômio (Crescimento do


valor imobiliário no bairro do
3.000,00 Bessa)

2.900,00
nov/10 fev/11 jun/11 set/11 dez/11 abr/12

Gráfico 02 - Fonte: Do autor

Deve-se levar em conta que o valor de venda de quaisquer imóveis envolvem,


além do custo de construção, valores que correspondem a bonificações, despesas
indiretas e lucro. Estes valores não podem ser considerados quando se está
desenvolvendo uma avaliação de benfeitorias de um empreendimento.

Para tal avaliação se faz necessária uma pesquisa de CUB’s (Custos


Unitários Básicos) relacionados à edificação em apresso. O SINDUSCONJP,
também disponibiliza em seu site, os indicadores da construção civil onde o CUB é
um importante item a ser observado.

Foi desenvolvido um gráfico apresentando uma dispersão dos valores de


CUB para a cidade de João Pessoa entre as datas de janeiro de 2011 e março de
2012, para uma possível estimativa de comportamento pelo método dos mínimos
quadrados, já citado anteriormente. A curva mais adequada para o comportamento
da variação dos valores de CUB também foi a Polinomial de grau 2, com função
apresentada abaixo.
81

Variação do CUB para a cidade de João


Pessoa
980
Variação do CUB para a
960 cidade de João Pessoa
940
Polinômio (Variação do CUB
920
para a cidade de João
900 Pessoa)

880
y = -0,000x2 + 24,44x - 50225
860
R² = 0,826
840
nov/10 fev/11 jun/11 set/11 dez/11 abr/12

Gráfico 03 - Fonte: Do autor

Em face de tais resultados de comportamento do valor imobiliário do bairro do


Bessa e da variação dos Custos Básicos para a cidade de João Pessoa, pode-se
perceber que os dois apresentaram comportamento semelhante, se adequando a
curvas de mesmo modelo e com ascensão equivalente. Logo conclui-se que o bairro
do Bessa, considerado um dos birros de maior crescimento em empreendimentos no
município, representa claramente, em número e proporção o desenvolvimento
urbanístico da cidade de João Pessoa.
82

8.0 CONCLUSÃO

O presente trabalho tratou do desenvolvimento de um laudo de avaliação de


um imóvel residencial, utilizando como embasamento as recomendações das
normas brasileiras da ABNT, no que se adequa a situação local para a cidade de
João Pessoa, trouxe em seu escopo conhecimentos importantes sobre a análise do
mercado imobiliário local, além do comportamento financeiro acerca de preços de
insumos e mão de obra para a cidade de João Pessoa.

A revisão bibliográfica permitiu uma avaliação das questões pertinentes à


Engenharia de Avaliações, ramo ainda pouco explorado, mas com um grau de
importância considerável, além da revisão das recomendações das normas
existentes sobre o assunto abordado, com suas características e variações,
permitindo sempre que o profissional de avaliações tome decisões acerca de
determinado estudo individual, contando assim com o bom censo e experiência no
ramo.

Também faz-se importante comentar sobre o conhecimento acerca das


normatizações atualmente disponíveis para embasamento teórico no
desenvolvimento de qualquer atividade relacionada e dos órgãos que disponibilizam
dados preços de insumos e serviços para o mercado consumidor, juntamente com
informações sobre custos unitários relacionados aos diversos tipos de edificações
presentes no mercado imobiliário.

O estudo desenvolvido acerca do crescimento imobiliário no bairro de


localização do imóvel avaliando também serviu como artifício de reforço e
valorização da pesquisa realizada, tornando-a mais pertinente no que tange a
aplicabilidade em futuros estudos local, na cidade de João Pessoa.

Por fim, pode-se concluir que o laudo de avaliação exposto neste trabalho
apresenta uma das formas precisas de avaliação de imóveis, tendo em vista o
estudo mais aprofundado do empreendimento para desenvolvimento do orçamento
detalhado, conferindo também valores de Bonificações, Leis sociais e lucros,
aplicáveis em situações reais do mercado da construção civil e imobiliário, além da
análise comparativa direta de lotes na região para estipulação do valor do terreno.
82

9.0 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

http://www.sindusconjp.com.br/indicadores/indicadores.jsp

http://www.estimativa.com.br/metodologia_de_c%C3%A1lculo_de_bdi.htm

http://www1.caixa.gov.br/gov/gov_social/municipal/programa_des_urbano/SINAPI/index.asp

ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de


Avaliações. São Paulo: Pini, 2006, 3ª edição.

GOMIDE, Tito Lívio Ferreira. Engenharia de Avaliações – capítulo 2 – Panorama


geral e importância jurídica. São Paulo: Pini, 2007.

D’AMATO, Mônica. Engenharia de Avaliações – capítulo 4 – Terrenos. São


Paulo: Pini, 2007.

GOMIDE, Tito Lívio Ferreira. Engenharia de Avaliações – capítulo 2 – Panorama


geral e importância jurídica. São Paulo: Pini, 2007.

FIGUEIREDO, NETO E DANIEL, Flávio Fernando, Alcides Ferreira, Emílio.


Engenharia de Avaliações – capítulo 5 – Benfeitorias Urbanas. São Paulo: Pini,
2007.

FILHO, Nelson NadyNór. Engenharia de Avaliações– capítulo 9 – Avaliação de


Terrenos Urbanos. São Paulo: Pini, 2007.

LOPES e ALONSO, José TarcisioDoubek, Nelson Roberto Pereira. Engenharia de


Avaliações– capítulo 10 – Avaliação de Benfeitorias Urbanos. São Paulo: Pini,
2007.

RODRIGUES, César de Sousa. Avaliação de Imóveis Urbanos – Uma análise


crítica da aplicação da norma NBR 14653 por profissionais de engenharia. Belo
Horizonte, Escola de Engenharia da UFMG, 2006. Especialização em Construção
Civil, Escola de Engenharia da UFMG, Belo Horizonte, 2006.

HIPÓLITO, Hernane Chaves. Métodos e Normas Utilizados em Diferentes Países


na Avaliação de Imóveis.Belo Horizonte, Escola de Engenharia da UFMG,
2007.Especialização em Construção Civil, Escola de Engenharia da UFMG, Belo
Horizonte, 2007.
83

GONZÁLEZ, Marco Aurélio Stumpf González. Aplicação de técnicas de


descobrimento de conhecimento em bases de dados e de inteligência artificial
em avaliação de imóveis. Porto Alegre : PPGEC/UFRGS, 2002.

STIVANIN, Ariovaldo Hiancki. Verificação de variáveis de avaliações imobiliárias


residenciais no município de Curitiba – PR. Curitiba, Universidade Federal do
Paraná UFPR, 2009. Dissertação de Mestrado, UFPR, Curitiba, 2009.

NBR 14653-1: 2001 – Avaliação de Bens Parte 01: Procedimentos Gerais

NBR 14653-2: 2004 – Avaliação de Bens Parte 02: Imóveis Urbanos

NBR 10520: 2002 – Informações e Documentos – Citações em Documentos –


Apresentação

NBR 12721: 2005 – Avaliação de Custo de Construção para Incorporação Imobiliária


e outras Disposições para Condomínios Edilícios

NBR 12722: 1998 – Discriminação de Serviços para Construção de Edifícios

NBR 14724: 2011 - Informações e Documentos – Citações em Documentos –


Apresentação

http://www.fag.edu.br/professores/ronaldpd/1-Aula%201-Civil-
Avalia%E7%F5es%20e%20Per%EDcias.pdf – Aula de Avaliação e Perícia

http://www.otis.com/site/pt/Pages/default.aspx

Acaua - Comercio e ServicosEletromecanicosLtda – Orçamento de Gerador de


Energia – Fevereiro de 2012.
84

APÊNDICE A – PROJETOS DO CANTEIRO DE OBRAS


89

APÊNDICE B – ORÇAMENTO DO CANTEIRO DE OBRAS


90

PLANILHA ORÇAMENTÁRIA

OBRA: BDI ADOTADO: DATA:


CONSTRUÇÃO DO CANTEIRO DE OBRA - CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CÂNDIDO PORTINARI 15,00% fev-12

EMPRESA: ENCARGOS SOCIAIS: ÁREA CONSTRUÍDA (m²):

N&A ENGENHARIA 127,96% 200,03

LOCAL DA OBRA CUSTO TOTAL: CUSTO/m²:


RUA NORBERTO DE CASTRO NOGUEIRA 102.305,49 511,45

ITEM CÓDIGO DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL

1. SERVIÇOS PRELIMINARES 5.708,23


Locação convencional de obra, através de gabarito de tabuas corridas
74077/001
1.1 pontaletadas, sem reaproveitamento m² 200,03 6,79 1357,20
Tapume de chapa de madeira compensada (6mm) - pintura a cal-
74220/001
1.2 aproveitamento 2 x m² m² 72,12 39,79 2869,65
1.3 68054 Portão de ferro em chapa plana 14" m² 8,00 185,17 1481,38

2. MOVIMENTO DE TERRA 2.394,88


2.1 6430 Escavação manual de cavas(fundações rasas,=2,00 m) m³ 18,58 25,59 475,42
2.2 55835 Aterro interno compactado manualmente m³ 64,27 29,87 1919,46

3. FUNDAÇÃO 11.200,85
3.1 73981/002 Lastro de concreto magro 1:4:8, espessura 5 cm, preparo mecânico m² 37,16 24,68 917,07
Alvenaria em pedra rachão ou pedra de mão, assentada traço 1:6
74053/001
3.2 (cimento e areia) m³ 18,58 334,18 6209,04
Alvenaria em tijolo cerâmico furado 10x20x20cm, 1 vez, assentado em
73987/001 argamassa traço 1:2:8 (cimento, cal e areia), juntas 10mm
3.3 (embasamento) m² 18,58 63,11 1172,62
3.4 73605 Cinta de amarração completa, concreto, ferragem e fôrma m³ 2,23 1100,86 2454,92
Impermeabilização com tinta betuminosa em fundações, duas demãos
74106/001
3.5 m² 59,46 7,52 447,20
91

ITEM CÓDIGO DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL

4. ESTRUTURA 1.377,12
Laje pre-moldada para piso, sobrecarga 200Kg/m² vaos até 3,50/ E=8cm
4.1 74202/002 m³ 2,54 74,36 188,87
Concreto armado para pilar e fundação, FCK = 18,0 Mpa e 77Kg/m³ de
6501
4.2 aço, preparo com betoneira, inclui lançamento m³ 0,75 1584,33 1188,25

5. ALVENARIA 8.932,74
Alvenaria de 1/2 vez em tijolo cerâmico. Ass. Arg. 1:2:8
5.1 73982/001 Cim:Cimecal:Areia m² 274,28 31,58 8661,49
5.2 9875 Elemento vazado - cobogó m² 0,36 75,67 27,24
Verga e Contraverga 10x10cm em concreto pré-moldado FCK=20Mpa
5.3 74200/001 (preparo com betoneira) aço CA60, bitola fina, inclusive fôrmas tábua m 16,80 14,52 244,01
3A
6. PAVIMENTAÇÃO 7.828,37
Contrapiso em argamassa traço 1:4 (cimento e areia), espessura 4,00cm,
6.1 73919/003 preparo manual m² 187,58 21,16 3969,19
Piso cimentado e=1,5 cm, com argamassa 1:3 cimento areia alisado
6.2 73465 colher sobre base existente m² 187,58 20,57 3859,18

7. REVESTIMENTO 10.831,59
Chapisco em paredes traço 1:4 (cimento:areia), espessura 0,5 cm,
7.1 73928/006 preparo manual m² 548,56 4,04 2214,26
Massa única traço 1:2:9 (cimento, cal e areia), espessura 2,0cm, preparo
7.2 73927/007 manual m² 548,56 15,71 8617,33

8. INSTALAÇÃO ELÉTRICA PROVISÓRIA 4.834,31


8.1 74054/001 Ponto de Luz (Caixa, Eletroduto, Fios e Interruptor) pt 14,00 98,66 1381,22
8.2 73917/003 Ponto de tomada (Caixa, Eletroduto, Fios e Tomada) pt 25,00 69,30 1732,48

Luminária tipo calha. de sobrepor, p/ 02 lâmpada fluorescente de 50W,


8.3 73953/006 inclusive reator de partipa convercional, completa, fornec. e instalação und 14,00 92,81 1299,27
8.4 00339/ORSE Quadro de medição trifásica (acima de 10 kva) com caixa em noril und 1,00 287,01 287,01
74131/001 Quadro de distribuição em pvc p/ até 3 circuitos monopolares, inclusive und
8.5 instalação e disjuntores 1,00 52,00 52,00
8.6 68069 Haste de aterramento und 1,00 41,14 41,14
8.7 74130/001 Disjuntor termomagnético de 10 a 30 A und 3,00 13,73 41,19
92

ITEM CÓDIGO DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL

9. INSTALAÇÕES HIDRO-SANITÁRIAS PROVISÓRIAS 23.761,11


9.1 Instalações Hidráulicas 2.067,18
9.1.1 73959/001 Ponto de água fria com rede pt 21,00 69,33 1456,00
9.1.2 74092/001 Bóia de mercúrio 3/4" para caixa d'água und 1,00 57,93 57,93
Caixa d´água em fibra de vidro - instalada, sem estrutura de suporte
9.1.3 01448/ORSE cap. 1.000 litros und 1,00 553,25 553,25

9.2 Instalações Sanitárias 2.466,57


9.2.1 73958/001 Ponto de esgoto com rede pt 20,00 81,14 1622,88
9.2.2 74104/001 Caixa de Inspeção(Base= 60 cm x 60 cm,H = 60cm) und 4,00 115,91 463,63
9.2.3 74051/001 Caixa de gordura und 1,00 162,23 162,23
9.2.4 72292 Caixa sifonada(100mm x 100mm x 50 mm) und 7,00 31,12 217,83

9.3 Louças e Acessórios 3.110,93


Vaso sanitário, assento plástico, caixa de descarga PVC de sobrepor, und
9.3.1 74101/001 engate plástico, tubo de descida e bolsa de borracha 6,00 208,10 1248,57
9.3.2 02092/ORSE Mictório em aço inox, coletivo, l=1.40 m und 1,00 532,23 532,23
Lavatório louça branca suspenso 29,5 x 39,0cm, padrão popular, com und
9.3.3 74057/001 conjunto para fixação - fornecimento e instalação 4,00 70,99 283,97
Bancada (tampo) mármore sintético 120X60cm com cuba - und
9.3.4 74056/001 fornecimento e instalação 1,00 109,23 109,23
und
9.3.5 73956/002 Torneira plástica 1/2" para pia e lavatório - fornecimento e instalação 5,00 17,63 88,14
9.3.6 68061 Chuveiro Plástico Branco Simples - fornecimento e instalação und 4,00 11,65 46,60
Tanque simples pre-moldado de concreto com valvula em plastico
branco 1.1/4" x 1.1/2", sifao plastico tipo copo 1.1/4" e torneira de
6049 und
metal amarelo curta 1/2" ou 3/4" para tanque - fornecimento e
9.3.7 instalação 3,00 153,79 461,38
Banco de concreto aparente larg=45cm e 10cm espessura sobre dois
m
9.3.8 74228/001 apoios do mesmo material com seção de 10X30cm 2,50 136,32 340,81
93

ITEM CÓDIGO DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL

9.4 Fossa séptica 2656,72


9.4.1 73357 Escavação em mat. 1ª categoria m³ 8,10 29,86 241,88
9.4.2 73981/002 Lastro de concreto magro, no traço 1:4:8, E=5,0 cm m² 5,40 24,68 133,26
Alvenaria em tijolo cerâmico furado 10x20x20cm, 1 vez, assentado em
argamassa traço 1:2:8 (cimento, cal e areia), juntas 12mm
9.4.3 73987/001 (embasamento) m² 15,30 63,11 965,58
9.4.4 73928/006 Chapisco de aderência traço 1:4 (cimento: areia) m² 15,30 4,64 71,02
9.4.5 73741/001 Massa única cim:areia traço 1:4 com impermeabilizante m² 15,30 22,46 343,58
9.4.6 6087 Tampão em concreto armado 60cmx 60cm und 2,00 25,44 50,89
9.4.7 73944/001 Concreto Simples, fck = 13,5 MPa, preparo com betoneira m³ 0,76 445,89 338,88
9.4.8 74202/002 Laje pré-moldada p/piso, vãos até 3,50 m m² 6,88 74,36 511,63

9.5 Sumidouro 13459,71


9.5.1 73357 Escavação em mat. 1ª categoria m³ 9,00 29,86 268,76
Alvenaria de tijolos maciços, E=10 cm , c/ argamassa cim/ cal/areia, m²
73943/001
9.5.2 traço 1:2:8 18,00 66,36 1194,53
9.5.3 74112/001 Laje da tampa de concreto armado, Fck 25 Mpa m³ 6,10 1857,68 11331,82
9.5.4 74164/004 Lastro de brita nº 4 m³ 4,50 142,04 639,16
9.5.5 6087 Tampão em concreto armado 60cmx 60cm und 1,00 25,44 25,44

10. COBERTA 18.975,31


Telhamento com telha de fibrocimento ondulada, espessura 6 mm
10.1 74088/001 incluso juntas de vedação e acessórios de fixação m² 203,49 33,68 6854,37
Estrutura para telha ondulada fibrocimento, em madeira aparelhada,
10.2 73931/001 apoiada em laje ou parede m² 203,49 47,20 9604,73
Forro de gesso em placas pré-moldadas 60x60cm, e=1,20cm, inclusive
10.3 73986/001 fixação em arame m² 32,16 19,89 639,68
10.4 72105 Calha em chapa galvanizada nº 24, desenvolvimento = 50,00 cm m 42,47 44,18 1876,53
94

ITEM CÓDIGO DISCRIMINAÇÃO UNID. QUANT. P. UNITÁRIO SUBTOTAL TOTAL

11. ESQUADRIAS 3.396,50


Porta de madeira compensada lisa para pintura, 0,80x2,10m, incluso
11.1 73910/005 aduela 2A, alizar 2A e dobradiça und 8,00 273,08 2184,66
Porta de madeira compensada lisa para pintura, 0,60x2,10m, incluso
11.2 73910/001 aduela 2A, alizar 2A e dobradiça und 2,00 266,38 532,76
11.3 6103 Janela basculante de ferro em cantoneira 5/8"x1/8", linha popular und 3,00 226,36 679,08

12. PINTURA 2.423,07


Pintura com cal, em paredes internas, três demãos, incluso óleo de
12.1 73999/001 linhaça m² 548,56 4,42 2423,07

13. INSTALAÇÕES DE COMBATE E PREVENÇÃO A INCÊNDIO 374,22


13.1 73775/001 Extintor de pó químico - 4kg( Fornecimento e instalação) und 1,00 174,93 174,93
13.2 73775/002 Extintor de água pressurizada cap. 10 Litros -AP und 1,00 199,29 199,29

14. DIVERSOS 267,19


14.1 9537 Limpeza final da obra m² 200,03 1,34 267,19

TOTAL GERAL 102.305,49


Total Geral: Cento e dois mil, trezentos e cinco reais e quarenta e nove centavos
OBS.:BDI de 15,00% e Encargos Sociais de 127,96%
Preços Unitários referentes aos valores do SINAPI de Fevereiro de 2012 (Códigos SINAPI - Abrangência: Nacional) e ORSE de Março de 2012.
95

ANEXO A – PROJETOS DO EMPREENDIMENTO


106

ANEXO B – GEOMETRIA DO TERRENO