CURSO TASACIÓN DE

BIENES RAÍCES URBANOS

Curso de Tasaciones
2014

Raúl Quinteros A.
Ctu.tasadores@gmail.com

Raúl Quinteros A.
CRITERIOS GENERALES PARA TERRENO

Raúl Quinteros A.
Ctu.tasadores@gmail.com
INTRODUCCIÓN
¿Qué se espera de una inspección técnica?

 CARACTERISTICAS PROFESIONALISMO - EFICIENCIA -

TASADORES GENERAR CONFIANZA – RESPONSABLE –
ETC.

 RETRAZO DE PLAZOS
 ERRORES Y FALTA  GASTO ADICIONAL DE RECURSOS
INFORMACIÓN  MAL SERVICIO

 DATOS MAL INFORMADOS (Ej. roles,

 ERRORES superficies, expropiación)
FRECUENTES  OMISIÓN DE INFORMACIÓN RELEVANTE
(ej: P.E, R.F, ampliaciones, etc.)
 LEVANTAMIENTO EETT MAL REALIZO
 ERROR GRAVE EN LAS SUPERFICIES
¿ Qué se necesita previo a la inspección del inmueble?

 Asegúrese de tener un nombre y teléfono de contacto

 Confirme con el contacto de la tasación la hora exacta de visita al inmueble.

 Confirme en el llamado la dirección del inmueble, el sector, Tipo de bien, etc.

 Confirme el TIPO DE BIEN a tasar.

 Al confirmar la ubicación del bien georeferenciar la ubicación, en caso de

parcelaciones utilice las coordenadas de ubicación para llegar.
(Planos.cl; google Earth, StreetView, Etc.)

 Solicite puedan tener Escritura, Planos, Roles y certificados para indique que
es para Fotografiar.

 Llegue a la visita PUNTUAL, si va llegar atrasado LLAME al contacto.

 ¿ Qué hacemos durante la inspección?
El tasador deberá revisar todos los aspectos técnicos que influyen en
el valor, no omitiendo ningún paso que pueda afectar el informe
técnico legal a omitir.

 Saludo inicial. Explicar de dónde viene y en qué consiste su trabajo.

 Objetivo. Pregunte siempre el objetivo de la tasación (vende, compra, refinancia,

herencia, etc.)

 Check list: Use check list, evitará errores.

 Fotos. Saque la mayor cantidad de fotos, mínimo 2 por recinto, legibles y

encuadradas.

 Mida. Si cuenta con plano, SIEMPRE debe confirmar si corresponde a la

situación actual del inmueble.
 ¿ Qué hacemos durante la inspección?

 Ampliaciones. Asegúrese de confirmar y/o preguntar si existen modificaciones a quien lo

reciba. Dejando claramente registrado en sus anotaciones a que recintos corresponden y si
cuenta con regularización, si cuenta con tasación anterior y observa que existe una fuerte
inversión en mejoras, pida el presupuesto y las EETT de la inversión realizada.

 Inspección: El tasador deberá entrar a TODOS los recintos del inmueble, de no contar con
acceso debe informar de inmediato a su mandante o a quién corresponda.

 Recintos. Confirme junto al ocupante el uso actual de los recintos, en caso de ser distintos
al uso habitual (ej. Dormitorios usados como oficina o estar, etc.)

 Mejoras. Anote siempre las mejoras que le indiquen (aunque no sea relevante).

 Referencias. Si por el tipo de propiedad y mercado estima que la busqueda de referencias

en medios de publicación masiva será escasa o bien nula, levante información antes de
abandonar el sector, pregunte por otras propiedades en venta y arriendo en el sector,
registrando su foto de fachada y antecedentes para futuras confirmaciones de dato
(teléfono, nombre y precio).
 ¿ Qué hacemos al finalizar la inspección?

 Registre los datos de quién recibió en la propiedad, para consultas posteriores.

 Mantenga una conversación en un clima de respeto y profesionalismo

 Muestre siempre seguridad en su actuar.

 Nunca se comprometa con una fecha de entrega, si bien existen plazos que
están establecidos para el desarrollo de un informes ( 2 a 5 días), siempre está
presente la Ley de Murphy, cualquier problema se deberá informar al cliente
como INCIDENCIA.

 NUNCA ENTREGUE UN VALOR DE REFERENCIA.

RESUMEN INSPECCIÓN

 Descripción lo más completa y precisa posible del sector y del bien

 Medir
 Levantar las Especificaciones Técnicas de cada unidad tasable.
 Fotografiar
 Registrar cada recinto del inmueble
 Del entorno verificamos: Ubicación, Normativa, Accesibilidad, Usos,
Seguridad, Nivel Socioeconómico, Cercanía equipamiento.

Abarcar todas las condicionantes que pueden

afectar el valor.
¿ Qué son las incidencias?

Es información relevante que permite a la Empresa Tasadora, o bien, a su cliente tomar acciones que
apoyan el correcto desarrollo de la inspección técnica del inmueble.

Las incidencias pueden originarse por distintos motivos:

1. Errores en la asignación de una solicitud de tasación a un Tasador como, por ejemplo, que no
corresponda a la especialidad, área geográfica, conflicto de intereses, vacaciones del tasador, etc.

2. Errores en la solicitud, tales como cliente, propietario equivocados, tipo de bien incorrecto,
direcciones o datos del contacto erróneas, solicitar tasar como conjunto bienes que deben tasarse
por separado, duplicidad de solicitudes, etc.

3. Causas imputables cliente y/o contacto: son inubicables, rechazan la tasación o piden su
postergación, no proporcionan los antecedentes o estos son insuficientes, imposibilidad de
inspección del bien, etc.

Es obligación del Tasador comunicar oportunamente (antes, durante o después) cualquier incidencia o
problema en el desarrollo de la tasación, siempre lo deben hacer antes que se cumplan los plazos
estipulados para entregar el informe.
¿ Cómo medir en Terreno?
 Realizar un bosquejo del perímetro (contorno) del o los bienes a tasar.

 Mida en forma acumulada, de ser dificultoso mida en forma parcial, para casas mira
el perimetro de la vivienda. Para edificaciones en altura se debe considerar las
medidas a eje según corresponda, es fundamentar que revise los pareos de la
unidad.

 Tome siempre medidas del frente (de A - E) y del fondo (de F - K) en terreno, de
manera de comprobar todos los deslindes indicados en las escrituras, siempre
existen inconsistencia en la información las cuales inducirán a un error.

 Genere un bosquejo explicativo de todas las unidades tasables, con una

identificación clara y ordenada de la situación del inmueble.
¿ Cómo medir en Terreno?

Para las propiedades, siempre desglosar las superficies según los siguientes criterios:
• Niveles (por pisos)
• Materialidad
• Separar construcción original de ampliaciones
• Cerramientos

En departamento

• Superficie útil
• Balcón o terraza
• Loggía
• Palier
Construcciones
CARACTERÍSTICAS CONSTRUCCIONES: siempre informar las siguientes situaciones:
• Construcciones desmontables
• Construcción en adobe
• Construcción en mal estado (posee grietas, desniveles, fracturas ) siempre colocar
FOTO como evidencia

 CONDICIONES ADVERSAS PARA LOS TERRENOS: siempre informar el sitio

este afecto a una situación irregular.
Construcciones
 Se consideran las superficies completas (100% edificado) en la valoración y
referencias de mercado.

 Las superficies indicadas en antecedentes o planos municipales y aquellas

informadas por inmobiliarias pueden presentar distorsiones producto de la
contabilización de balcones y/o loggias como medias superficies.

 Deben verificarse las superficies municipales y las informadas por inmobiliarias o

salas de venta, de manera de obtener el total de superficie útil.
Construcciones - Galpones
Las construcciones desmontables son aquellas que se pueden trasladar de un lugar a
otro. Normalmente son de acero y con estructuras prefabricadas.

Ej: galpón desmontable: apernado en la base

galpón no desmontable: empotrado en fundación y/o con muros de albañilería

SIEMPRE advertir que la estructura es desmontable y que se recomienda efectuar

prenda sobre estas construcciones (indicando su nombre y metrajes)

No se valorizan aquellas construcciones que se encuentran SOBREPUESTAS en el

terreno. Ejemplo: casas rodantes, containers, etc.

En el caso de los galpones o construcciones desmontables SIEMPRE se debe

informar la cantidad de pilares, altura de hombro y cumbrera, señalando
claramente en la descripción del inmueble.
Situación de Roles

 Si la propiedad consta de varios lotes con distintos

roles (según SII), desglosar los terrenos de cada rol
indicando dirección, Nº de rol, superficie, destino y
construcciones existentes sobre cada uno.

 Si existen construcciones que se posan

simultáneamente sobre varios roles, esta situación
debe informarse en la tasación, con el respaldo de una
imagen gráfica.

 Cada lote debe valorizarse de acuerdo a sus condiciones

particulares de superficie, destino, accesibilidad,
urbanización, etc.
Situación de Roles

1. Forma irregular
2. Áreas de protección 4m

o restricción por: ACCESO

- tendido eléctrico AL SITIO

m
18
- quebradas, esteros

m
,8
40
- etc.

A
BRAD
QUE
43 m
31 m
24 m

DOM
p r o t e cción
A.
GA
3 m
r o t ec ción D
A. p
. 10 m
34 m
Orientación y Nivel

 SIEMPRE indicar la orientación que presenta el departamento o propiedad

tasada (norte, sur, oriente, poniente, etc.).

 SIEMPRE indicar el nivel o piso en que se encuentra el departamento o

propiedad tasada.

 SIEMPRE indicar si el edificio posee ascensor.

Al realizar la comparación de mercado entre las muestras y la propiedad tasada,

SIEMPRE comparar estos 3 aspectos.
¿Cómo confeccionar un bosquejo finalmente?

Toda diferencia, debe ser declarada a través de una nota

explicativa en el Informe de Tasación.
Resumen Superficies

Superficie construida: Se calcula considerando las medidas exteriores del bien, por
tanto incluye en un 100% los muros (línea azul). Esto es usado para roles que no se
encuentren en copropiedad, ej. Casa, Industria, Bodega, etc.

Superficie útil: Se calcula considerando la cara interna de los muros exteriores del
bien, sin descontar las divisiones interiores (línea amarilla). Se debe tener cuidado de
considerar los muros a eje cuando corresponda.

Superficie enajenable (tasable):

a. Bienes no sujetos a copropiedad (ej. casas), corresponde a la superficie

construida, calculada por el contorno exterior de las edificaciones.

b. Bienes bajo régimen de copropiedad (ej. departamentos), se calcula a eje de

muro compartido y hasta la cara externa de fachada.
Resumen Superficies
¿Cómo reconocer una Afección o Expropiación?

 A través de visita Técnica:

 Retranqueo de las edificaciones construidas nuevas, producto de

ensanches proyectados de calles.
NOTA:
- El tasador debe estar seguro de si la propiedad tasada está afecta a
expropiación.
- El tasador debe verificar el ancho de la franja que afecta a la propiedad y si ésta
afecta a las construcciones y cómo.
- El tasador debe advertir claramente en el informe esta condición, desglosando
aparte las superficies de terreno y construcciones afectas, a las cuales se les
pone Factor de Mercado = 0 (no se tasan).

-SIEMPRE EL TASADOR DEBE REVISAR LA PLANIFICACION VIAL,

INDEPENDIENTE DE QUE LA PROPIEDAD ESTE O NO AFECTA, SE DEBE
INFORMAR.
¿Cómo reconocer una Afección o Expropiación?

 Afecta sólo el terreno: Terreno y Construcción Útil Afecta

$0
100%
Terreno útil : se valoriza al 100% (mercado)
Terreno afecto : se valoriza en $0.

Informar si la construcción remanente cumple o

no con la normativa cuando no este regularizada.

 Afecta terreno y construcción: Construcción Útil Terreno y Constr.

0% a 75% Afecta= $0
Terreno útil: se valoriza al 100% (mercado)
Terreno afecto : se valoriza en $ 0.
Construcción afecta: se valoriza en $0.
Construcción remanente : se valoriza entre un 25
a 100% de su valor comercial, ya que sufre un Terreno Útil 100%

castigo por rehabilitación. Siempre advertir si no

cumple con la habitabilidad
¿Cómo reconocer una Afección o Expropiación?

 En caso de no contar con certificado de expropiación u otro antecedente que

cuantifique la superficie afecta:
1. hacer levantamiento en terreno de la nueva línea oficial v/s la línea existente.
2. siempre indicar cuando la información entregada por la DOM sea en forma
verbal.

 En casos complejos (amplia superficie involucrada) solicitar un plazo extendido e

informar al cliente, con el fin de solicitar un Certificado de Expropiación que
permita cuantificar el área afecta.

 En casos de edificios nuevos construidos sobre avenidas afectas a expropiación,

indicar que el edificio se ajusta a la línea oficial y que la expropiación no afecta a la
propiedad ni su valor comercial.
¿Cómo reconocer una Afección o Expropiación?

Siempre desarrollar esquema explicativo

ESQUEMA DE EXPROPIACION
COLON 772 BLOQUE A-7 DEPTO 402
Franja de expropiación de 6,2 mts según Ordenanza Plan
Regulador.
No afecta al departamento tasado ni al edificio.
NOTA: esquema referencial y aproximado.
¿Cómo reconocer una Afección o Expropiación?
¿Cómo reconocer una Afección o Expropiación?

 A través de Documentación Legal:

• Certificado Emitido por DOM o SERVIU

• Plano de Vialidades disponibles en sitios
web municipales o en consulta Verbal en
DOM
¿Cómo reconocer una ampliación?

A través de observaciones de Terreno

Estructura.

 Se observan dinteles, pilares, machones, y otros elementos estructurales que no

guardan relación con la arquitectura general del bien tasado.

 Existen algunos vanos con luces mayores al dimensionamiento normal.

 La techumbre, presenta faldones con pendientes diferentes.

 La materialidad soportante refleja cambios en planta.

 El sitio de emplazamiento, se observa sobre utilizado.

¿Cómo reconocer una ampliación?

A través de observaciones de Terreno

Terminaciones

 Cambios en el tipo de material, dimensiones o colores de las terminaciones utilizadas en

pisos, muros, cielos, puertas o ventanas.

 El desgaste por uso, se observa diferente en un mismo recinto.

 El material usado, no guardan relación con el año de construcción.

¿Cómo reconocer una ampliación?

A través de observaciones de Terreno

Planificación

 Ventanas que dan a otra habitación.

 Existen habitaciones sin luz natural.

 Se observan cambios en la altura piso-cielo, nivel de piso, etc.

 Existen escalones interiores que no se ajustan a la arquitectura del bien.

¿Cómo reconocer una ampliación?

• EDIFICACIONES REGULARIZADAS:

- Aquellas con Recepción Final

- Aquellas regularizadas con “Ley del Mono”. En estos casos existe un “Certificado de
Regularización” que corresponde a Permiso de Edificación y Recepción Final simultáneos.

Las edificaciones regularizadas pueden o no cumplir con la normativa vigente, lo que no es

relevante si presentan una regularización aprobada.

• EDIFICACIONES NO REGULARIZADAS:

- Debe evaluarse si son o no regularizables a través de la normativa vigente: Plan

Regulador Comunal, OGUC, PRMS.

- Sólo se consideran regularizables si cumplen con estos instrumentos legales. No se

consideran resquicios legales como posibilidades de regularización.
Normativa mínima que debe cumplir una ampliación
para su regularización

•NOTA: AL MOMENTO DE ESTIMAR SI ES O NO REGULARIZABLE UNA AMPLIACION, SE

DEBE CONSIDERAR LA SITUACION ACTUAL DE LA EDIFICACION, SIN SUPUESTOS QUE
PERMITAN REGULARIZAR, DEJANDO LAS NOTAS RESPECTIVAS EN EL INFORME DE
TASACION.
ADOSAMIENTO
ESPECIFICAS - INDUSTRIAS
ESPECIFICAS - INDUSTRIAS
¿Cómo graficar una ampliación?

4.0
AMPLIACION
¿Cómo reconocer una ampliación?
¿Cómo reconocer una ampliación?
¿Cómo reconocer una ampliación?
Obras Complementarias

Las obras complementarias se clasifican según 3 categorías:

 Dominio común: aquellas unidades que son parte de la comunidad y

cualquiera la puede ocupar. Estos no se encuentran ligados con el inmueble
principal (ej: playa de estacionamiento, quinchos, piscinas en edificios.)

 Dominio propio: aquellas unidades que poseen un rol independiente de la

propiedad principal siendo enajenables en forma separada. Estas unidades se
valorizan SIEMPRE en el ítem OO.CC. de forma desglosada, informando Nº de
rol, Nº unidad y ubicación.

 Uso y Goce: son aquellas que poseen el mismo rol que la propiedad principal no
siendo enajenables en forma independiente. Se informan con su Nº unidad,
ubicación y se valorizan como oocc o dentro del valor del depto. según criterio.
Verificar su existencia en escritura.
Obras Complementarias

TERRENOS: (consultar siempre si se consideran como obra complementaria)

- Terreno de copropiedad corresponden generalmente a aquellos sobre los cuales se
emplazan edificios o condominios, generalmente acogidos a Ley de Venta por Piso o de
Copropiedad Inmobiliaria.
- Terreno de USO Y GOCE EXCLUSIVO: generalmente corresponde a patios de
departamentos, terrenos de casas en condominio o patios de casas en condominio.

NOTA:
- El tasador debe verificar en antecedentes técnicos el tipo de dominio del terreno,
especialmente en casos de condominios y departamentos con patio en 1° piso.
- Generalmente en los planos de Copropiedad Inmobiliaria o de Venta por Piso se señalan
como polígonos aquellos terrenos de uso y goce exclusivo.
- El tasador debe confirmar que estos terrenos de uso y goce exclusivo estén asignados
a la propiedad.

-El tasador deber medir y contrastar con los planos que las superficies usadas son las
indicadas en los documentos legales respectivos.
ESTACIONAMIENTOS:
- Estacionamientos con dominio de propiedad corresponden generalmente a estacionamientos
en subterráneo o bajo un edificio. Se identifican con un Rol de Avalúo Fiscal.
ESTACIONAMIENTOS:
- Estacionamiento Común: generalmente corresponde a un estacionamiento sin numeración, en
superficie y descubierto, sobre el cual no se han comprobado derechos ni dominio (Sin Rol y sin
estar asignado en U. y G.E. por copropiedad).
ESTACIONAMIENTOS:
- Estacionamiento de USO Y GOCE EXCLUSIVO: estacionamiento común asignado en uso y
goce exclusivo a una casa en condominio o a un departamento. Siempre se debe considerar en
la valoración cuando se cuente con la información que acredite su designación, de no contar
con la información, se debe dejar las notas de advertencias respectivas, pero sin incluirlo en la
valoración hasta la presentación de las documentación.

ESTACIONAMIENTO ASIGNADO EN USO

Y GOCE EXCLUSIVO
BODEGAS
- Bodegas con dominio de propiedad corresponden generalmente a bodegas en
subterráneo o bajo un edificio. Se identifican con un Rol de Avalúo Fiscal.

- Bodega de USO Y GOCE EXCLUSIVO: bodega común asignado en uso y goce

exclusivo, la cual es asignada por la copropiedad del edificio. Ej. bodegas para Ski, Marinas, etc.
se debe acreditar con documentación legal su designación para considerarla en la valoración.

NOTA:
- El tasador debe verificar en antecedentes técnicos el tipo de dominio de la bodega, ya sea
en uso y goce exclusivo o bien, en propiedad.
- Generalmente en los planos de Copropiedad Inmobiliaria o de Venta por Piso se señalan
los uso y goce exclusivo de los recintos (estacionamientos, patios, bodegas, otras áreas.)
Obras Complementarias

Son todas aquellas obras que no suman superficie edificada.

Se expresan como valor global, debido a que el mercado no está dispuesto
a reconocer la inversión (costo de reposición) en las OOCC, sino un global
por la propiedad total.

Ejemplo

 Cierros de antejardín con puertas y/o portones.

 Cierros perimetrales
 Huellas peatonales y/o vehiculares.
 Terrazas exteriores abiertas.
 Pérgolas.
 Jardines.
 Barbacoas - Quinchos.
 Piscinas.
 Muros de contención.
 Escaleras exteriores.
 Estacionamiento descubierto
 Todo elemento exterior que aporte al valor del inmueble.
Sello de Gases

 SIEMPRE indicar el sello de gases (verde, amarillo, rojo) que posee la

propiedad tasada.

 En caso que el sello sea amarillo o rojo:

1. Explicar por qué tiene ese sello la propiedad o edificio en el cual se

emplaza. Averiguar con cliente si cuenta con observaciones en la inspección
o bien, consultar en conserjería.
2. En caso de desconocer la información, indicarlo en informe.

 Si se olvida consultar, llamar al SEC (www.sec.cl).

Sello de Gases

El sello de gases se puede obtener en:

- Entrada al edificio o torre, generalmente están en la puerta de acceso.
- Remarcadores de gas correspondiente a la unidad tasada
- SEC (www.sec.cl).
Fotografías

Se pueden incluir cuantas imágenes digitales sean necesarias (planos, fotografías,

certificados, etc.), para formarse claramente una idea del bien y de su calidad, así
como de los problemas o restricciones que presenta.

 será imprescindible incluir una foto del entorno y de la fachada principal y

contrafachada;
 en parcelas de agrado, una foto de la entrada principal de la parcelación y otra de
la urbanización del conjunto; y
 en viviendas y proyectos inmobiliarios, fotos de las terminaciones interiores en
baños y cocina.

NOTA: Si la Dirección vista en terreno difiere de la información municipal u otro

antecedente legal que se haya tenido a la vista, en el informe se deberá insertar una
fotografía que muestre el número domiciliario o nombre de la calle existente en
terreno.
Fotografías

• Orden lógico: siempre se deberá registrar cada fotografía con su respectivo

nombre del recinto. El orden más adecuado es de lo general a lo particular, por
ejemplo, plano de ubicación, fotos del sector, fachada del bien, fotos interiores de
todos los recintos, fotos exteriores de las obras complementarias, fotografías de
detalles relevantes (uniones desmontables, etc.), luego, planta de arquitectura,
certificados y otras imágenes que permitan aclarar cualquier situación.
Fotografías
LO QUE NO SE DEBE HACER

Casa desnivelada?
Muro o
casa?

Reflejo
auto Escalera
invertida
Fotografías

LO QUE NO SE DEBE HACER

En la foto de la izquierda, se pierde la tridimensionalidad de la imagen original. El

otro problema que se puede observar es que el espacio se reduce al mostrar sólo
un lado del balcón o terraza.