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Informe especial El contrato de compraventa de bienes futuros VIII-1
GLOSARIO empresarial VIII-4
El contrato de compraventa de
bienes futuros
Informe Especial
Artículo 1529.- Por la compraventa el ven- Entonces, una vez celebrado el contrato
Ficha Técnica dedor se obliga a transferir la propiedad de compraventa y cumplido el mecanis-
Autor : Dr. Cristhian Northcote Sandoval de un bien al comprador y éste a pagar su mo para la transferencia, según se trata
Título : El contrato de compraventa de bienes
precio en dinero. de bien mueble o inmueble, se producirá
la transferencia de propiedad del vende-
futuros Tenemos entonces que el contrato de
dor hacia el comprador. Por lo tanto, la
Fuente : Actualidad Empresarial Nº 263 - Segunda compraventa contiene dos obligaciones
transferencia de propiedad no está sujeta
Quincena de Setiembre 2012 principales. Por el lado del vendedor, la
obligación consiste en la transferencia al pago del precio de venta, salvo que así
de propiedad del bien establecido en el lo hubieran pactado las partes.
1. Introducción contrato y por el lado del comprador la Efectivamente, contrariamente a lo que
obligación consiste en el pago del precio se suele pensar, en la compraventa la
Debido al auge de la actividad de cons-
pactado. transferencia de propiedad se realiza
trucción e inmobiliaria en nuestro país, es
necesario analizar una de las operaciones De esta manera, los elementos caracte- sin importar si el precio pactado ha sido
más utilizadas en este rubro, que es la rísticos del contrato de compraventa son pagado o no, por lo que si el comprador
compraventa de bienes futuros o que aún los siguientes: incumple con dicho pago, será propietario
no han sido construidos. del bien y el vendedor podrá solicitar
3.1. Transferencia de propiedad que se cumpla con el pago y, de llegar
En efecto, la compraventa de bienes fu- a un proceso judicial, podrá solicitar un
turos suele ser el esquema empleado por El derecho de propiedad le confiere a su embargo sobre el bien vendido.
la mayoría de empresas de construcción o titular una serie de derechos sobre el bien,
inmobiliarias que desean realiza la venta tales como el uso, el disfrute y la facul- Aunque, como lo hemos mencionado,
de unidades inmobiliarias que aún no tad de disposición. Cuando se celebra la es posible que las partes acuerden que la
tienen existencia legal debido a que está compraventa, el vendedor le transfiere la transferencia de propiedad no se realice
en proceso su construcción. propiedad del bien al comprador, de tal sino hasta que el comprador cumpla con
manera que el vendedor pierde todos los pagar la totalidad del precio pactado.
Es así que en el presente informe analiza- atributos que tenía sobre el bien y estos Esto es lo que se conoce como el “pacto
remos cómo funciona esta operación de pasan al comprador. de reserva de propiedad”.
compraventa de bienes futuros.
Ahora bien, para que ocurra la transferen- En virtud de este pacto, las partes pueden
cia de propiedad, el Código Civil regula acordar que la transferencia se producirá
2. Marco legal ciertas condiciones que deben cumplirse. solo si el comprador cumple con pagar una
El contrato de compraventa se encuentra determinada parte del precio o su totalidad,
regulado por los artículos 1529 al 1601 del Para el caso de bienes muebles, la trans- o pueden también sujetar la transferencia
Código Civil. En el caso específico de los ferencia de propiedad se realiza en el al cumplimiento de otras obligaciones o
bienes futuros, se debe revisar específica- momento en que estos son entregados condiciones previstas en el contrato.
mente el artículo 1534 del referido Código. al comprador.
En algunos casos el pacto de reserva de
En el caso de bienes inmuebles, la propiedad puede resultar conveniente
3. Definición del contrato de transferencia de propiedad se realiza en para una de las partes y para la otra
virtud del acuerdo entre el vendedor y
compraventa el comprador, sin que se requiera mayor
no. Por ejemplo, desde la posición del
Antes de entrar en el análisis específico vendedor, se suele considerar que la
formalidad. reserva de propiedad lo favorece pues si
de la compraventa de bienes futuros,
debemos tener en claro cómo funciona Acorde con estos mecanismos, el contrato el comprador incumple con el pago del
el contrato de compraventa en general. de compraventa no requiere de mayor precio, todavía conservaría la propiedad
formalidad para celebrarse. Como vere- del bien, con lo cual bastaría con que le
El artículo 1529 del Código Civil define al mos más adelante al tratar sobre las for- requiera su devolución al comprador si es
contrato de compraventa de la siguiente malidades de este contrato, veremos que que ya lo ha entregado o este ha tomado
manera: puede celebrarse incluso en forma verbal. posesión del bien.