FINANCIAMENTO DA REGENERAÇÃO

DE ÁREAS URBANAS PATRIMONIAIS NA AMÉRICA LATINA

Silvio Mendes Zancheti

Centro de Estudos Avançados da Conservação Integrada

Recife - 2011
Capa
Rosane Piccolo Loretto

Revisão
Margarida Michel

Colaboração
Gabriela Magalhães Azevedo

Todos os direitos reservados

Centro de Estudos Avançados de Conservação Integrada
Rua Sete de Setembro, 80
53020-130 Olinda PE Brasil
www.ceci-br.org - ceci@ceci-br.org

Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América

Latina
Silvio Mendes Zancheti / Recife: Centro de Estudos Avançados da
Conservação Integrada, 2011.
115 p.: il.
Inclui bibliografia.

ISBN 978-85-98747-15-6

1. Financiamento. 2. Conservação. 3. Sustentabilidade. 4. Centro histórico I. Título.

 ÍNDICE

INTRODUÇÃO.............................................................................................................................................. 1
CAPÍTULO I. A TEORIA DO FINANCIAMENTO DA REGENERAÇÃO URBANA ............................. 4
1. A teoria econômica tradicional ..................................................................................................... 4
2. A teoria do desenvolvimento local ................................................................................................ 5
3. A teoria econômica da revitalização urbana ................................................................................. 8
4.Os instrumentos do financiamento da regeneração .....................................................................10
5. O comportamento dos investidores na regeneração ....................................................................19
CAPÍTULO II. O FINANCIAMENTO DO DESENVOLVIMENTO URBANO NA AL...........................24
1. Os objetivos dos projetos de regeneração .....................................................................................25
2. A gestão dos projetos ...................................................................................................................25
3. Os atores da gestão ......................................................................................................................26
4. O financiamento dos projetos de regeneração na América Latina ..............................................27
5. As leis de incentivo a cultura.......................................................................................................29
6. Os subsídios e os instrumentos urbanísticos ...............................................................................31
7. As agências multilaterais de fomento ..........................................................................................35
CAPÍTULO III. ESTUDOS DE CASOS DE FINANCIAMENTO DA REGENERAÇÃO .........................39
1. Regeneração do Centro Histórico da Cidade do México (México) ................................................40
2. O Centro Histórico da Cidade de Havana (Cuba) ........................................................................49
3. O Centro Histórico de Quito (Equador) .......................................................................................59
4. O Centro Histórico da Candelária, Bogotá (Colômbia) ................................................................71
5. O Centro Histórico de Santiago (Chile) .......................................................................................78
6. Puerto Madero, Buenos Aires (Argentina) ..................................................................................88
CAPÍTULO IV. INSTITUIÇÕES, INSTRUMENTOS E PARCERIAS ........................................................95
1. As instituições de gestão ..............................................................................................................95
2. Os parceiros .................................................................................................................................97
3. Os instrumentos de financiamento da regeneração ....................................................................97
4. As parcerias público-privadas....................................................................................................102
5. Recursos locais ou externos para o financiamento? ...................................................................105
CONCLUSÕES ........................................................................................................................................... 107
BIBLIOGRAFIA .......................................................................................................................................... 110
 INTRODUÇÃO
O financiamento é um tema árduo para
planejadores e gestores urbanos. O tema é mais
árduo ainda para os pesquisadores da conser-
vação de centros históricos e de áreas urbanas
patrimoniais, pois o tema que não atrai os es-
pecialistas em finanças, e os estudos de casos e
a literatura especializada são escassos. Entre-
tanto, na atualidade é um problema muito
importante para a pesquisa e a prática devido
às grandes mudanças que estão ocorrendo na
forma de financiar o desenvolvimento urbano
em geral e, especificamente, a conservação das
áreas urbanas patrimoniais.
A regeneração urbana1 é uma ação de de-
senvolvimento das cidades típica dos últimos
vinte anos do século XX nos países da América
Latina. É uma forma de enfrentar o desafio do
desenvolvimento, segundo preceitos do de-
senvolvimento sustentável, da valorização da
cultura local e, especialmente, dos bens patri-
moniais. A revitalização urbana surge como
uma resposta ao fracasso dos projetos de reno-
vação, típicos dos anos 1960 – 1970, que impli-
1 Regeneração urbana é um termo surgido na segunda
metade dos anos 1990 para abarcar, de forma
compreensiva, todos os programas de con-
servação/transformação de áreas urbanas consolidadas,
em termos físico, espaciais e arquitetônicos, que buscavam
imprimir uma nova dinâmica econômica. O termo está,
paulatinamente substituindo os de revitalização,
reabilitação, recuperação e outros similares. Contudo, o
termo não abarca a renovação urbana que está associado à
ideia de substituição das estruturas existentes.
1
cavam grandes investimentos oriundos de
fontes externas à cidade, a substituição das
estruturas urbanas consolidadas e, especial-
mente, a remoção das populações pobres e dos
pequenos negócios das áreas de intervenção.
Na América Latina, esse processo foi
abrangente, atingindo quase todos os países do
continente e ainda não está encerrado. O fi-
nanciamento dos projetos de revitalização
urbana vem sendo organizado de maneira a se
adaptar à descentralização das responsabilida-
des de gestão e, especialmente, a utilizar recur-
sos locais sem, contudo, abdicar de fontes de
financiamento externas, inclusive das agências
multilateriais de fomento. As novas formas de
financiamento da revitalização são baseadas
em três eixos principais: na elaboração de no-
vos projetos de desenvolvimento urbano, na
formação de articulações de atores econômicos
e políticos locais e nacionais para parcerias
público-privadas, na formação de sistemas de
gestão com uma abordagem mais próxima da
empresa privada. Esses projetos foram rela-
tivamente bem estudados sob vários pontos de
vista, como os da recuperação do patrimônio
histórico construído, dos impactos econômicos
e sociais dos projetos e da gentrificação. En-
tretanto, o assunto financiamento foi pouco
explorado, consistindo, no geral, de uma expli-
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

cação de como o processo ocorreu e quais fo- várias sobre o financiamento. Para a realização
ram as fontes de financiamento utilizadas. do presente trabalho foram selecionadas in-
formações específicas sobre financiamento e
O presente trabalho que procura apresen-
aspectos relevantes da gestão de seis estudos
tar, um quadro sistemático do processo de
casos de projetos de regeneração das seguintes
financiamento da regeneração de áreas urba-
cidades: Buenos Aires, Argentina; Santiago,
nas patrimoniais (centros históricos e outros
Chile; Quito, Equador; Bogotá, Colômbia; Mé-
tipos de áreas) na América Latina no período
xico, México e Havana, Cuba. Todas as áreas
1990 – 2005. O texto tem a forma de um en-
dos projetos foram visitadas pelo autor. Os
saio/pesquisa, pois apresenta características
casos do Brasil não entraram no estudo devido
dos dois tipos.
à complexidade do sistema financeiro do país,
É um ensaio, no momento em apresenta a
que requer um estudo a parte que estava fora
minha busca de entendimento de como o fi-
dos limites dos recursos, especialmente o
nanciamento tem se tornado uma componente
tempo, disponíveis ao autor.
essencial do planejamento e da gestão da rege-
O texto esta organizado em quatro capí-
neração urbana na América Latina, baseando
tulos e uma conclusão.
em uma interpretação livre e pessoal a da lite-
ratura existente. O primeiro capítulo apresenta uma revisão
da teoria econômica sobre o financiamento do
É uma pesquisa, porque muitas das suas
desenvolvimento urbano. São analisadas as
inferências e conclusões do trabalho foram
contribuições da teoria tradicional e da do
baseadas em informações obtidas em outras
desenvolvimento local e uma análise da con-
pesquisas sobre instituições de gestão de pro-
tribuição dessas duas vertentes para o caso do
jetos de regeneração de áreas centrais na Amé-
financiamento da revitalização urbana. Tam-
rica Latina, excluindo o Brasil. No ano 2002, o
bém, apresenta uma identificação dos princi-
Centro de Estudos Avançados da Conservação
pias instrumentos de financiamento utilizados
Integrada (CECI) manteve no seu Website o
pelos setores público e privado em projetos de
banco de dados REVITALIZA que foi alimen-
regeneração, especialmente nos Estados Uni-
tado com informações sobre as instituições de
dos da América e no Reino Unido. Por fim
gestão da regeneração de áreas urbanas patri-
trata do comportamento dos agentes públicos
moniais de vários países e, especialmente da
e privados em parceria para financiar os pro-
América Latina. As informações foram coleta-
jetos de regeneração.
das pelo autor deste trabalho por meio de en-
trevistas pessoais com os gestores dos progra- O segundo capítulo traça um panorama do
mas e com base na análise de documentos e da financiamento da revitalização de centros his-
literatura especializada. O levantamento com- tóricos latino-americanos desde o ano de 1990.
preendia a identificação de trinta e sete variá- Para isso, colocada uma interpretação dos
veis sobre a gestão dos projetos, incluindo projetos de revitalização urbana como novos

2
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

projetos de desenvolvimento urbano. Foi feita

um levantamento panorâmicos dos instru-
mentos de financiamento para a regeneração
disponíveis na região. Nessa parte incluiu-se,
também o caso brasileiro.

O terceiro capítulo relata algumas experi-

ências mais significativas de financiamento da
gestão de projetos de regeneração de centros
históricos latino-americanos e especifica alguns
instrumentos utilizados na região. Os estudos
apresentam, também, uma breve descrição dos
impactos dos projetos na dinâmica das suas
cidades.

O quarto capítulo compara as informações

mais relevantes sobre o financiamento da re-
generação dos estudos de caso, dando ênfase
no tipo de instituição de gestão, nos ato-
res/parceiros envolvidos e nos instrumentos
de financiamento utilizados.

As conclusões procuram relacionar o pro-

cesso de financiamento analisado nos estudos
de caso com a teoria apresentada no primeiro
capítulo.

As fotos constantes no trabalho são do

autor, exceto aquelas onde a fonte está especi-
ficada.

3
 CAPÍTULO I

A TEORIA DO FINANCIAMENTO DA REGENERAÇÃO URBANA

A teoria do financiamento do desenvolvi- Os governos locais teriam o papel de organizar

mento urbano é escassa, principalmente aquela e administrar a ampliação e a melhoria das

que trata dos problemas associados à descen- bases infraestruturais, além de adequar as

tralização das responsabilidades governa- políticas de desenvolvimento central às

mentais no final do século XX. especificidades locais, especialmente no campo

do planejamento urbano e do meio ambiente.
Pode-se separar a literatura existente em
duas correntes: a da economia tradicional e a Até os anos 1980, uma vertente muito

do desenvolvimento local. prestigiada dessa teoria era a da base econô-

mica das cidades. Essa base é constituída pelos

1. A teoria econômica tradicional setores econômicos e pelas empresas que têm

sua produção voltada para os mercados exter-
A primeira corrente, cuja origem é a teoria
nos. Seriam essas as empresas que determi-
econômica tradicional, com fundamentos neo-
nariam a dinâmica da economia urbana, fi-
clássico e keynesiano, vê o desenvolvimento de
xando as taxas gerais de crescimento de renda
uma localidade (cidade ou região urbana)
e de emprego da cidade, por meio do volume
ocorrendo de “fora para dentro” ou de “cima
de exportação e pelos efeitos multiplicadores
para baixo”. Essa é ainda a visão dominante
que gerariam sobre os outros setores e em-
dos principais tratados de economia urbana
presas da localidade. Grande parte dos mo-
hoje em uso, com escopo analítico similar à
delos de simulação da expansão urbana, utili-
tradicional teoria do desenvolvimento dos
zados nos anos 1970 e 1980, foram desenvol-
anos 1950 – 1970. Tal teoria baseia-se na ideia
vidos sobre esses alicerces conceituais (Harris,
de que o desenvolvimento de um país se dará
1975). No caso dos processos de revitalização
pela correção ou atenuação dos desequilíbrios
de área históricas, a teoria da base econômica
regionais (Codes & Loiola, 2005), e que os go-
foi utilizada para racionalizar a opção de atra-
vernos centrais têm um papel primordial na
ção de empresas relacionadas ao turismo cul-
elaboração e coordenação de políticas distri-
tural e de lazer e aos serviços avançados (in-
butivas e compensatórias. Nessa perspectiva, o
formática, propaganda e marketing, consultoria,
desenvolvimento local é visto como a forma de
design e outras). Essas empresas gerariam ren-
se materializarem no espaço as políticas distri-
das a partir da venda de seus serviços a con-
butivas regionais e, especialmente, se prepa-
sumidores externos (nacionais ou interna-
rarem as bases materiais, humanas e
cionais) e criariam efeitos multiplicadores na
institucionais para o investimento produtivo.

4
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
economia local por serviços de apoio às suas
atividades, pelas rendas geradas para seus
empregados e pelo aumento na arrecadação
das taxas e impostos locais.
Nos últimos anos, devido à ampliação da
mundialização da economia ou globalização,
como vem sendo interpretada no main stream
econômico, a formação de uma base vem
sendo considerada como a criação de uma
infraestrutura urbana (entendida em um sen-
tido ampliado) que permita às cidades entra-
rem na competição internacional por investi-
mentos das empresas mundiais, sejam eles
industriais, comerciais, sejam especialmente de
serviços (Sassen, 1998). O aumento da con-
dição de competitividade local dependeria,
portanto, de: infraestruturas urbanas avan-
çadas de transporte e comunicações; melhorias
ambientais que favoreçam a habitabilidade
urbana, como pouca poluição, bairros residen-
ciais de alta qualidade, serviços pessoais e
familiares de alto nível; grande oferta de ser-
viços culturais e educacionais, além da ga-
rantia de mão de obra de nível médio e su-
perior em abundância e a baixo custo e, espe-
cialmente, vantagens financeiras às empresas
pela isenção de impostos, bem como subsídios
diretos e indiretos.
Enfim, a atual abordagem da base econô-
mica prega o desenvolvimento urbano como
sendo o resultado da inserção das cidades no
circuito da economia mundializada, respei-
tando a hierarquia urbana que o mercado
tende a criar. Assim, essa corrente, tanto na
forma da base econômica quanto na forma da
globalização, vê o papel do Estado no desen-
5
volvimento segundo duas vertentes comple-
mentares: a) a de correção das disfunções de
alocação do mercado, que geram os desequilí-
brios regionais e interurbanos, e b) a de criar as
bases para um funcionamento equilibrado do
mercado. Em ambas as perspectivas, o papel
do Estado é circunscrito no tempo, isto é, atua
até as forças de mercado estarem plenamente
formadas e equilibradas, tanto no nível setorial
como da distribuição e hierarquização espacial
das economias urbanas.
O grande problema teórico e prático do
processo de mundialização das economias
locais está, justamente, no financiamento e na
formação da base infraestrutural (urbana e
ambiental) e econômica necessária para ga-
rantir principalmente a rentabilidade esperada
das filiais locais das empresas mundiais ou
nacionais. O financiamento do desenvolvi-
mento urbano é visto como um processo com-
petitivo para: a) haver acesso a fundos de de-
senvolvimento internacionais, nacionais ou
regionais, e b) oferecer isenções de impostos e
taxas, associados a subsídios locais.
2. A teoria do desenvolvimento local
A crise fiscal dos anos 1980/90 e a descen-
tralização das funções dos Estados Nacionais
colocou em xeque o modelo teórico do desen-
volvimento urbano de base tradicional. Com
exceção dos países da Comunidade Europeia e,
em parte, dos Estados Unidos, os fundos de
desenvolvimento nacionais diminuíram drasti-
camente, ao mesmo tempo em que se aprofun-
dou a descentralização administrativa e dos
gastos sociais para as localidades. Não cabe,
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
aqui, discutir as razões da crise fiscal e da des-
centralização, por sinal, bem estudadas. Cabe
sim, ressaltar que, nos países da América La-
tina em desenvolvimento, o centro da crise
estava no sistema de financiamento do desen-
volvimento urbano, devido à drástica redução
da capacidade de reposição dos fundos pú-
blicos para o desenvolvimento, especialmente
daqueles alicerçados na poupança forçada dos
trabalhadores.
A busca por alternativas de pensar as es-
tratégias de promoção do desenvolvimento,
especialmente das localidades e regiões, fora
do paradigma tradicional da base exportadora,
levou à formulação de teorias que valorizavam
o componente político do processo de desen-
volvimento. Passou-se a questionar o papel do
Estado Nacional e das grandes empresas como
os únicos agentes capazes de promover o de-
senvolvimento no nível local (Codes, Loiola,
Moura, sd: 3). Ao contrário, a nova abordagem
do desenvolvimento local enfatiza o papel dos
agentes sociais locais como possíveis motores
da expansão e da distribuição econômica e,
especialmente, a diversidade que o desenvol-
vimento pode assumir, dependendo das ca-
racterísticas sociais, políticas, econômicas e
ambientais das localidades. Enfim, o desenvol-
vimento local seria um processo específico de
cada localidade, o qual se processaria segundo
estratégias específicas de mobilizar recursos
produtivos internos (ou endógenos) para a
produção local, com a finalidade de aumentar
a renda e o emprego local, buscando formas de
inserção na dinâmica das economias nacional e
global.
6
Autores como Gittel (1992) e Zielenbach
(2000) procuraram identificar os fatores locais
que facilitam ou impedem o estabelecimento
de projetos de desenvolvimento em cidades e
bairros imersos em processo de declínio eco-
nômico ou de degradação urbana. Para tanto,
revisaram as teorias do desenvolvimento local,
especialmente aquelas que enfatizam o papel
da organização política no desenvolvimento,
especialmente na organização e participação
dos atores sociais e das lideranças políticas nas
decisões sobre a mobilização e a alocação de
recursos produtivos, isto é, teorias que buscam
entender o motor da ação coletiva que forma
consensos e permite o início e a manutenção de
uma dinâmica de desenvolvimento nas locali-
dades. Gittel identifica que essas abordagens
do desenvolvimento local têm inspiração na
teoria de Olson (1965), que estuda as formas de
cooperação entre indivíduos guiados pelo au-
tointeresse. Segundo esse autor, os indivíduos
agem coletivamente para potenciar finalidades
individuais ou produzir benefícios que não
poderiam produzir por si mesmos com custos
similares. Também enfatiza que os indivíduos
não contribuirão para o esforço coletivo se
puderem alcançar as mesmas finalidades por
meio da ação individual.
Em todas as variantes teóricas identifi-
cadas por Gittel, o esforço do desenvolvimento
local somente pode ser alcançado a partir de
certo nível de consenso entre os atores sociais
com poder de comando dos recursos produ-
tivos locais. Alguns autores, como Peterson
(1981), identificam que existem interesses lo-
cais comuns, especialmente para melhorar a
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

posição competitiva da cidade e o bem-estar  A valorização dos recursos locais, isto

geral, mas que o consenso somente é efetivo é, das capacidades internas das cida-
para promover a expansão da economia local e des e comunidades urbanas;
não a distribuição dos benefícios. Outros au-
 O reconhecimento de que existem fa-
tores realçam a interação entre política e eco-
tores exógenos que condicionam a di-
nomia, assim como as forças de uma determi-
nâmica do desenvolvimento local.
nando a dinâmica da outra. Nesses estudos,
A abordagem do desenvolvimento local
como no caso de Logan e Molotch (1987), dis-
interpreta o financiamento do processo de
cute-se o papel das lideranças como catalisa-
desenvolvimento por meio de uma perspectiva
doras dos interesses coletivos e do direciona-
necessariamente diferente daquela da eco-
mento dos esforços de desenvolvimento para
nomia tradicional, por valorizar os processos
os interesses de seus grupos políticos. Tam-
endógenos de mobilização de recursos. O finan-
bém existem estudos que mostram existir
ciamento é um processo fundamental para os
certa capacidade dos grupos organizados para
teóricos do desenvolvimento local, mas é uma
modificarem a dinâmica da economia local,
tarefa que resulta da mobilização e disponibili-
seja interagindo com os grupos políticos do-
zação de fundos de recursos produtivos locais
minantes, seja fazendo frente às forças das
associados aos fundos de origem externa para
econômicas gerais (Mollenkopf, 1983).
criar sinergias que potencializem tanto o finan-
Todas essas correntes têm alguns fatores
ciamento quanto o próprio desenvolvimento.
explicativos comuns para embasar as estra-
Os fundos de financiamento locais não são,
tégias de desenvolvimento local. Cabe res-
então, somente constituídos por recursos fi-
saltar:
nanceiros líquidos. São, igualmente, estoques
 A importância vital dos governos lo- de todos os tipos de recursos, mobilizáveis
cais como arenas políticas determi- pelos seus proprietários (trabalho, terra, edifi-
nantes para a mobilização de esforços cações, materiais, etc.), para atingirem seus
aglutinadores e modeladores do de- objetivos comuns associados a projetos de inte-
senvolvimento; resse privado.

 A importância da mobilização política A justificativa para a formação desses fun-

dos atores sociais (públicos, privados e
quase-políticos);
 A formação de parcerias público-pri-
vadas e a formação de redes para a
concretização de planos de desenvol-
vimento;
dos locais está no aumento do potencial de
sucesso das iniciativas produtivas locais
quando há um efetivo comprometimento de
esforços e recursos locais nos projetos de de-
senvolvimento que recebem financiamento
proveniente de recursos externos (Ensure, sd).
Os recursos externos são sempre episódicos e
em volume insuficiente para manter os proje-

7
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
tos funcionando no longo prazo. É necessário
que recursos locais sejam captados para com-
plementar os externos e garantir a continui-
dade dos projetos de desenvolvimento. Essa
tem sido a lógica das instituições de fomento e
beneficência, ao exigirem das instituições lo-
cais uma contrapartida para os financiamentos
de projetos de desenvolvimento, isto é, os pro-
cessos de cofinanciamento e contribuição em
espécie. A mesma lógica procura mostrar que
uma grande dependência do financiamento
externo pode levar ao problema da “armadilha
do financiamento” (grant trap). Na busca in-
cansável por fundos de financiamento externo,
as instituições podem desconsiderar:
 A formação de bases de financiamento
para os gastos correntes após a finali-
zação dos projetos de desenvolvi-
mento;
 O gasto em demasia de recursos locais
na busca pelo financiamento externo;
 A contração de empréstimos para pro-
jetos que não são prioritários para o
desenvolvimento local, simplesmente
porque estão facilmente disponíveis, e
 A aplicação de recursos de fundos ex-
ternos sem uma estratégia clara de de-
senvolvimento local, portanto, dimi-
nuir o potencial do multiplicador do
investimento (Ensure, sd).
3. A teoria econômica da
revitalização urbana
Na teoria tradicional, os fundamentos teó-
ricos da economia da regeneração são a busca
8
do equilíbrio entre a oferta e a demanda de
novas ou reformadas construções em áreas
urbanas obsoletas (Lichfield, 1988). A de-
manda por construções deriva das necessi-
dades dos produtores e dos consumidores por
área urbana construída e da capacidade de
pagar por essa área. A renovação urbana
ocorre, então, pela ação da indústria da cons-
trução e da incorporação imobiliária, segundo
as condições que esses setores estão dispostos
a tolerar com relação às taxas de retorno espe-
radas. A decisão sobre a renovação urbana é,
portanto, função das expectativas sobre a vida
das construções existentes e dos ganhos poten-
ciais que essas construções podem auferir ao
serem reformadas ou substituídas por outras.
O valor atual e potencial das construções das
áreas de renovação depende, por sua vez, da
dinâmica do mercado imobiliário (construções
e terra urbana).
A análise econômica da renovação urbana
utiliza, então, estudos sobre: a demanda e a
oferta de construção; o mercado imobiliário
urbano; os ciclos econômicos de vida do es-
toque imobiliário; o reinvestimento nas áreas
urbanas existentes e a ação do Estado como
ator de correção dos desequilíbrios nesses
mercados (Couch, 1990). A teoria dos ciclos
econômicos foi bastante utilizada nessa abor-
dagem para explicar os processos de reno-
vação e regeneração urbana, especialmente
quando aplicada ao problema da habitação. N
o livro Economics in urban conservation Lichfield
baseou-se no conceito de obsolescência do
ambiente construído para explicar a dinâmica
da regeneração, sendo que a obsolescência foi
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
vista como um fenômeno social, cultural e
econômico; portanto, de natureza histórica. A
regeneração urbana seria um processo de
combate dos diversos tipos de obsolescência
instalados em uma área, a saber, a física, a
funcional, a locacional e a ambiental, ou
quando se procura evitar a sua instalação (Li-
chfield, 1988: 23).
O tema do financiamento da regeneração
urbana ainda não recebeu um tratamento sis-
temático no corpo da teoria econômica. Em
geral, o tema das finanças aparece nos livros
de economia urbana como um tratamento
descritivo das fontes de receita, impostos, ta-
xas, transferências e empréstimos, e da forma
como a receita é repartida entre os serviços
públicos (Thompson, 1965: 256). São, também,
tratadas questões de equidade na distribuição
das receitas e despesas, tanto do ponto de vista
setorial como da sua distribuição no espaço
urbano. A regeneração é interpretada da
mesma maneira que um serviço urbano; por-
tanto, deve ser financiada a partir dos recursos
orçamentários normais e, especialmente, dos
extraordinários. Como a regeneração se inicia,
quase sempre, como um evento episódico, que
com a implantação do projeto passa a ser per-
manente, o financiamento pelo poder público
depende de recursos extraordinários. Esses
são, por sua vez, ou transferências governa-
mentais, ou empréstimos tomados de institui-
ções públicas ou privadas (Richardson, 1971:
152).
Na teoria, o financiamento da regeneração
é, principalmente, uma atividade de captação
de recursos externos para se conseguirem
9
receitas extra orçamentárias. Os governos lo-
cais estariam pouco propensos a aplicar re-
cursos de origem local, pelo menos em grande
volume, em áreas urbanas problemáticas,
como são aquelas que necessitam de projetos
de regeneração (Ensure, sd). A estratégia mais
recomendada seria a de buscar receitas em
fundos nacionais, ou regionais, que aliviem o
peso sobre as finanças locais (Richardson,
1971), isto é, que dependam de uma inter-
venção externa do Estado para sanar um pro-
blema econômico local.
A economia urbana tradicional pouco
contribuiu para a compreensão dos processos
de regeneração urbana (Gittel, 1992: 21 – 25).
Sua base teórica foi montada na perspectiva da
renovação urbana, ou seja, da substituição das
estruturas construídas. Como bem ressaltou
Couch (1990: 75), “quando se fala de revitali-
zação está-se falando de algo mais que reno-
vação urbana: reuso e reinvestimento nas es-
truturas físicas de áreas urbanas existentes”, o
que significa falar de crescimento econômico,
positivo ou negativo, em áreas urbanas conso-
lidadas do ponto de vista da edificação. A re-
generação implica mais que construir ou re-
formar um estoque imobiliário existente em
uma área urbana. Implica processos econô-
micos que garantam a geração de emprego,
renda e investimento continuado em melhoras
do espaço urbano construído de uma determi-
nada área, isto é, a sustentabilidade econômica
da área. Portanto, é dependente, também, de
processos econômicos endógenos, incluindo a
capacidade de autofinanciamento.
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

4. Os instrumentos do financiamento diferencial pode constituir-se em

financiamento da regeneração uma doação, que é um financiamento livre de

encargos ou juros, ou de um empréstimo a
Os projetos de regeneração têm como ca-
juros reduzidos. Essa forma de financiamento
racterística básica ser concebidos e desenvol-
é utilizada para reduzir os custos totais dos
vidos a partir de um esquema de financia-
projetos (Giles e Blakely, 2001: 81, 118). A libe-
mento e de uma análise de viabilidade econô-
ração ou diminuição de impostos visa atrair in-
mica e financeira. Como bem observou Nuno
vestidores privados para as áreas urbanas da
Portas (1998: 11), a chave dos novos projetos
regeneração, reduzindo os custos de produção
está nos estudos de viabilidade econômica e
dos investidores e tornando seus negócios
financeira e não nos projetos de intervenção
mais competitivos.
física (urbanismo e arquitetura). Para Portas,
esses estudos têm uma autonomia relativa O financiamento da regeneração pode ser

porque definem a viabilidade, ou não, da im- realizado por entidades públicas, privadas ou

plantação dos projetos. Por outro lado, apesar mistas. Em geral, o que se busca em um projeto

da sua relativa independência, os estudos é organizar um mix de entidades financia-

sobre a viabilidade dependem das condições doras, procurando maximizar o total do finan-

de financiamento. Por conseguinte, é o financi- ciamento e minimizar o total de juros. A com-

amento a variável de definição dos projetos de posição do mix, por tipo de entidade, depen-

regeneração na atualidade, pois tem, de fato, derá de uma multiplicidade de fatores, dentre

uma autonomia completa relativamente aos os quais cabe ressaltar: a variedade de ativi-

projetos. dades ou fases do projeto, o tipo e a natureza

da propriedade imobiliária, e o tamanho e o
O financiamento é uma atividade que
desempenho dos negócios na localidade.
aloca recursos sociais não utilizados para rea-
lizar ou aumentar a produção das empresas e o
4.1 O financiamento público
consumo das famílias, por meio da cobrança
de uma taxa de remuneração, ou taxa de juros. Os governos nacionais, regionais e locais

Os tipos de financiamento podem ser: a parti- disponibilizam fundos para a realização de

cipação societária, o débito e o financiamento projetos de regeneração por meio de uma série

diferencial (gap funding), bem como a liberação de instrumentos de distribuição de recursos, os

ou a diminuição de impostos. A participação quais incluem rubricas do orçamento, fundos,

societária, ou simplesmente participação, é uma linhas de empréstimos especiais, etc., operados

forma de incorporar recursos financeiros no pela administração direta e pela indireta, além

lançamento dos projetos: a entidade partici- de instituições de financiamento, como bancos

pante torna-se sócia do empreendimento. O de desenvolvimento e de apoio à habitação e à

débito é um empréstimo de curto ou longo infra-estrutura, fundos e programas de desen-

prazo, condicionado ao pagamento de juros. O volvimento regional e local, fundos de apoio a

10
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

setores ou a atividades econômicas específicas, cesso de regeneração, especialmente as em-

etc. Dependendo do tipo das propriedades e presas mistas, que operam como incorpora-
dos serviços inseridos nos projetos, a taxa de doras imobiliárias e gestoras de serviços pú-
juros cobrada aos tomadores dos empréstimos blicos. As parcerias com os investidores e pro-
será menor que as de mercado ou iguais a zero prietários de negócios privados têm aumen-
(fundo perdido). tado o montante da participação do setor pú-
blico nos projetos de regeneração (Carey,
O financiamento público pode assumir,
2000).
também, a forma de participação societária,
empréstimos, doações e incentivos (Giles e
Os empréstimos públicos
Blakely, 2001: 120).
Os empréstimos públicos ajudam a iniciar,
A participação societária pública ou alavancar, os projetos, que são regulados
como no mercado privado, mas, em geral, com
A participação implica a propriedade par-
menores taxas de juros. Constituem uma das
cial ou total dos bens econômicos, com o obje-
principais formas de participação do setor
tivo de se obter uma rentabilidade pela ope-
público no financiamento dos projetos de re-
ração ou pela venda dos mesmos. Também
generação. Esses empréstimos podem assumir
implica alguma forma de cogestão e de res-
a forma de empréstimos intergovernamentais e
ponsabilidades de operação das propriedades
de governos para as instituições privadas, in-
no longo prazo.
cluindo os proprietários de imóveis e de ne-
Os governos preferem a participação para
gócios nas áreas de regeneração. Nos emprés-
o caso das suas propriedades específicas, isto é,
timos, são utilizadas fontes de recursos especí-
os espaços e as instalações de serviços pú-
ficas, como fundos de desenvolvimento, linhas
blicos. Contudo, a participação não é uma
de crédito especiais de bancos de fomento na-
forma incomum na regeneração, especialmente
cionais, linhas de créditos de bancos públicos
quando os projetos incluem a recuperação de
comerciais ou, por fim, fundos do tesouro (or-
propriedades imobiliárias para uso residencial
çamentos das suas instituições setoriais e regi-
ou comercial. Os governos podem adquirir, ou
onais). Os governos costumam transferir e
expropriar imóveis, com o fim de reformá-los
emprestar recursos para projetos de regene-
para novos usos, em especial a habitação so-
ração, que são, por sua vez, oriundos de em-
cial, ou para formar um “banco de proprie-
préstimos tomados pelos governos de outros
dades imobiliárias” para futuros usos urbanos.
governos, bancos de fomento internacionais e
Podem entrar como sócios com investidores
de empréstimos intergovernamentais.
privados em empreendimentos imobiliários,
Os empréstimos intergovernamentais são
ou para a formação de empresas de serviços
destinados, na maior parte dos casos, ao finan-
públicos. É muito comum a participação de
ciamento da construção e da expansão de in-
governos em empresas intermediárias no pro-

11
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
fraestrutura e de serviços públicos, e devem
ser pagos, mesmo que a taxas reduzidas.
As doações
As doações são destinadas a reduzir os
empréstimos necessários para o desenvol-
vimento dos projetos. As doações são reali-
zadas entre governos e de governos para enti-
dades de desenvolvimento local. Uma doação
é feita se alguns requisitos de origem econô-
mica e institucional forem cumpridos, como,
por exemplo, o governo que vai receber a doa-
ção deve estar com o seu nível de endivida-
mento dentro dos padrões estabelecidos por
lei, e o projeto necessita apresentar estudos de
viabilidade econômica, financeira e ambiental
satisfatórios.
As doações muitas vezes são realizadas em
bases competitivas, em que o governo doador
estabelece regras de desempenho para a alo-
cação dos recursos para os projetos, como, por
exemplo, a determinação de uma porcentagem
mínima de habitação social em um projeto de
reabilitação residencial em áreas centrais.
Os incentivos fiscais
Os incentivos fiscais são a forma mais tra-
dicional de financiamento dos governos para
os projetos de regeneração. Também são os
mais controversos quanto à avaliação da sua
eficácia. Podem assumir várias modalidades,
como a renúncia fiscal, os abatimentos, as isen-
ções e os créditos de impostos. Todos esses
tipos visam manter ou atrair novos investi-
dores privados para as áreas urbanas dos pro-
jetos de regeneração, pela diminuição dos
12
custos de operação dos negócios e das obras de
reforma dos imóveis. Os limites para a re-
dução/isenção de impostos são dados pela
legislação fiscal de cada nível de governo en-
volvido na operacionalização dos projetos de
regeneração.
Uma revisão recente da vasta literatura so-
bre o desempenho dos incentivos em projetos
de desenvolvimento local aponta que “os in-
centivos desempenham um papel inconse-
qüente no desenvolvimento econômico local”,
e que somente podem ser observados efeitos
positivos quando são bem focados, com uso
muito restrito, e são aplicados em pequenas
áreas urbanas (Hissong, 2003: 142).
Outros instrumentos
Nos últimos anos, além dos clássicos me-
canismos de isenção e subsídios, os governos
locais da América Latina promoveram a apro-
vação de leis de reforma urbana, como no caso
do Brasil do Estatuto da Cidade, o que permite
aos municípios adotarem instrumentos urba-
nísticos que facilitam a realocação de recursos
urbanos ociosos (especialmente terra e edifi-
cações subutilizadas ou vazias) para projetos
de desenvolvimento urbano, como os de rege-
neração. Esses instrumentos já são utilizados
em países desenvolvidos, como, por exemplo:
o imposto predial progressivo, a outorga one-
rosa, a transferência do direito de construir, o
consórcio imobiliário urbano, dentre outros
(Jordan e Simioni, 2003: 52). Tais instrumentos
abrem para os municípios a possibilidade de
criarem fontes de arrecadação própria, além
dos impostos sobre a propriedade e os serviços
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
urbanos (Fragomeni, sd). Recente estudo da
CEPAL considera esses instrumentos como
elementos fundamentais para o financiamento
da regeneração de áreas urbanas históricas do
continente (Jordan e Simioni, 2003), apesar da
sua pouca aplicação. A eficácia dos mesmos
depende de uma mudança no padrão de in-
vestimento imobiliário do setor privado e,
especialmente, das restrições fortes dos índices
de utilização construtiva dos terrenos urbanos.
Outros dois instrumentos muito utilizados
nos EUA, desde a década de 1970, são o fundo
de empréstimo rotativo (revolving loan fund) e
os financiamentos pelo incremento dos im-
postos (tax incremental financing).
O fundo de empréstimo rotativo consiste em
formar um fundo a partir de uma doação ini-
cial que é emprestada a uma taxa de juros me-
nor que a dos bancos comerciais aos pequenos
negociantes e proprietários de imóveis atu-
antes nos projetos de regeneração. O fluxo de
pagamentos permite que o fundo se regenere e
possa ser utilizado por outros tomadores de
empréstimos. Para que esses fundos tenham
sucesso, é necessário que os empréstimos se-
jam dirigidos para segmentos específicos do
mercado e permitam que os mesmos cresçam
em escala (Seidman, 2004: 217).
O financiamento pelo incremento (TIF, sigla
em inglês) do imposto não é nem um novo
imposto, nem um abatimento fiscal. É “a realo-
cação das receitas de impostos sobre a propri-
edade do fundo municipal para um pequeno
enclave de propriedades [imobiliárias] contí-
guas: um distrito TIF” (Rachel, 2003: 53). O
procedimento para a criação de TIF é o se-
13
guinte: o governo municipal institui uma área
TIF e emite um título igual ao valor esperado
do incremento dos impostos municipais na
área TIF por um período de tempo prederte-
minado. Os recursos arrecadados com a venda
dos títulos são empregados para financiar o
projeto de regeneração. O incremento do im-
posto deverá ocorrer pela valorização das pro-
priedades imobiliárias da área TIF, após a fi-
nalização do projeto. Quando o governo passar
a arrecadar os impostos com o incremento
devido à valorização, poderá pagar os títulos
vendidos no início do projeto (Malpezzi, 2003:
21).
A TIF é muito utilizada e sem um pro-
pósito específico. As principais críticas ao seu
uso são que as municipalidades são incenti-
vadas a pagar no presente por projetos que
darão retorno somente no futuro e, portanto,
estão correndo sérios riscos de que o incre-
mento do imposto predial e territorial nunca se
materialize, pois podem acontecer fatos im-
previsíveis que prejudicarão a valorização das
propriedades (Rachel, 2003: 54).
Os certificados de potencial adicional de cons-
trução (CEPAC) constituem uma forma mais
sofisticada de concessão onerosa do direito de
construir, podendo ser alienados. Cada
CEPAC equivale a determinado valor de metro
quadrado para utilização em área adicional de
construção, ou em modificação de usos e pa-
râmetros de um terreno ou projeto imobiliário
ou de obra pública. Os CEPACs são vendidos
inicialmente em leilões realizados por bolsas
de valores e, depois, podem ser negociados
livremente no mercado secundário, até que
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

sejam vinculados a um lote dentro do perí- cional de construção a ser utilizado em outras
metro do projeto de regeneração urbana. Em áreas da cidade com maior dinamismo imobi-
áreas de regeneração urbana de interesse pa- liário. Entretanto, o instrumento pode ser
trimonial, os CEPACs podem ser instrumentos pouco eficaz se a legislação oferecer índices de
muito importantes para o financiamento, construção bastante elevados fora das áreas
desde que a legislação municipal de uso e ocu- patrimoniais, pois torna os certificados de
pação do solo esteja ajustada para garantir aos pouco interesse ou de baixo valor.
imóveis da área protegida um potencial adi-

Quadro 1
Fontes de financiamento privado
Tipo de instituição Tipo de financiamento
Indivíduos
Empresas
Companhias de seguros Participação acionária
Fundos de pensão
Fundos imobiliários
Bancos comerciais
Companhias de seguros
Bancos hipotecários Empréstimos
Bancos de investimento
Fundos de pensão
Capitais de risco
Fundos de pensão
Financiamento diferencial
Empresas
Fundações beneficentes
Capitais de risco
Fundações
Doações
Empresas
Instituições sem fins lucrativos
Fonte: Giles e Blakely, 2001: 84

14
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
4.2 O financiamento privado
Devido à baixa capacidade do setor pú-
blico para financiar as demandas por regene-
ração urbana no continente, cada dia se tornam
mais importantes os meios e os instrumentos
que aumentem a participação do setor privado
em esquemas de parceria de financiamento
(Carley, 2000).
As instituições privadas voltadas para o
financiamento do desenvolvimento urbano
são, em geral: bancos comerciais, companhias
de seguros, bancos de investimentos, bancos
hipotecários, capitais de risco (venture capitals),
fundos de pensão, fundos de investimentos e
participações, fundações e entidades benefi-
centes.2
As formas de financiamento da regene-
ração adotadas pelo setor privado são também
a participação acionária, os empréstimos e as
doações.
O Quadro 1 apresenta as instituições fi-
nanceiras de acordo com o tipo de financia-
mento que estão acostumadas a realizar.
A participação acionária
A participação acionária privada é muito
utilizada nas componentes imobiliárias dos
projetos de regeneração urbana. Os investi-
dores privados alocam recursos próprios (au-
tofinanciamento) e oriundos de empréstimos
2 Foram deixados de lado na análise os financia-
mentos realizados por indivíduos (empréstimos
particulares, por exemplo), o autofinanciamento e os
empréstimos entre as empresas. Também foram
desconsideradas os bancos hipotecários, pela pouca
relevância dos mesmos na América Latina e, em especial,
no Brasil.
15
para garantir uma parcela considerável da
propriedade dos imóveis no interior das áreas
dos projetos. O montante da participação acio-
nária privada no financiamento de projetos
imobiliários no EUA é estimado entre 20% a
30% do total (Seidman, 2004: 134). O restante
dos recursos para o financiamento das obras
vem, especialmente, de débitos tomados a
bancos, fundos de pensão e outras entidades
financeiras de grande porte. A participação
acionária é uma forma de financiamento one-
rosa para os investidores privados devido aos
altos riscos associados aos empreendimentos
imobiliários e, especialmente, ao longo prazo
para o início do retorno financeiro dos inves-
timentos. Por isso, vários autores enfatizam
que os investidores privados devem procurar
investir poucos recursos sob a forma de parti-
cipação acionária nas fases preliminares do
desenvolvimento dos projetos da regeneração.
O Quadro 2 procura mostrar como, provavel-
mente, o financiamento ocorre nesse tipo de
projeto.
A participação acionária pode ser igual-
mente realizada por capitais de risco (venture
capitals) que procuram investir nas fases ini-
ciais dos projetos, organizar a sua adminis-
tração e esperar uma valorização expressiva
para que a participação possa ser vendida, a
fim de realizar os lucros esperados. Os capitais
de riscos raramente permanecem na Fase 3 de
operação dos projetos de regeneração (ver
Quadro 2). Sua participação acionária sempre
será transitória. O que define a participação de
uma empresa de risco em um projeto de rege-
neração é a expectativa de lucros substanciais,
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

baseada em sólidos estudos de viabilidade que ou profissionais específicas. São as empresas

demonstrem altas taxas de retorno dos empre- de investimento social ou comunitário
endimentos. (community or social investiment firms) e as cor-
porações de investimento de pequenas em-
Os capitais de risco são operados, princi-
presas (small business investment corporations),
palmente, por empresas especializadas, fundos
muito comuns nos EUA, mas quase inexis-
financeiros e departamentos de grandes ban-
tentes na América Latina. Essas instituições
cos. É uma atividade nova, mas expressiva, na
atuam similarmente a bancos comerciais, po-
economia dos EUA, contudo ainda incipiente
rém, devido ao seu caráter específico e à sua
na América Latina. O capital de risco não é
missão social, trabalham com expectativas de
comum nos projetos de regeneração, princi-
retorno dos investimentos muito inferiores às
palmente naqueles com grandes componentes
dominantes nos grandes mercados financeiros.
imobiliários com longos prazos de maturação
As empresas de investimento social trabalham,
dos investimentos. Entretanto, esse tipo de
normalmente, com pequenos empréstimos
empreendimento pode ser muito importante
para a compra de habitação social ou para a
para o financiamento de pequenos e médios
reforma de pequenos imóveis residenciais em
negócios que se localizam nas áreas de regene-
áreas de projetos de regeneração. Por sua vez,
ração urbana, especialmente nas zonas empre-
as corporações de investimento de pequenas
sariais e tecnopolos (Arnstein, 2003: 323).
empresas fazem empréstimos aos pequenos
Ainda existem outros tipos de instituições
negociantes para a expansão e modernização
que atuam por meio da participação societária
dos seus negócios (Giles e Blakely, 2001: 119).
e cuja é missão apoiar comunidades territoriais
Quadro 2
Fases de desenvolvimento de projetos de regeneração e formas de financiamento
Principais atividades Características do financiamento Instrumentos financeiros
Fase 1: Planejamento e pré-desenvolvimento
Pré-projeto Custos elevados Participação direta
Licenças Altos riscos Doações
Desenvolvimento de projetos Sem rendimento Empréstimos bancários
Busca de financiamento Potencial de alto retorno Empréstimos- ponte
Baixa liquidez
Fase 2: Construção e desenvolvimento
Compra dos imóveis Grande investimento Participação direta
Projeto executivo Risco de finalização, principalmente Doações
Construção dos imóveis nas primeiras etapas Empréstimos bancários
Falta de fluxo de caixa Empréstimos- ponte
Baixa liquidez Duplicatas
Fase 3: Ocupação e gestão da propriedade
Aluguel ou venda dos imóveis Fluxo de caixa contínuo e crescente Participação
Coleta das rendas Riscos associados à operação Empréstimos bancários de
Administração e manutenção Riscos associados ao aluguel médio prazo
da propriedade Empréstimos para capital
Gestão financeira circulante

Fontes: Seidman, 2004: 135 e Alastair et alli, 2006: 7

16
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
Os empréstimos privados
As entidades de empréstimo para investi-
dores em projetos de regeneração são, em ge-
ral, os bancos, as empresas de seguros e os
fundos de pensão. São entidades que em-
prestam grandes ou médias somas com base
em garantias com valores iguais ao montante
emprestado, ou pequenas somas seriadas ga-
rantidas pelo fluxo de caixa da empresa toma-
dora do empréstimo. Os empréstimos são a
forma mais utilizada pelas grandes corpora-
ções privadas para financiar seus projetos de
regeneração. Governos e incorporadores imo-
biliários constituem os principais tomadores
de empréstimos em todas as três fases de de-
senvolvimento dos projetos, conforme pode
ser visto no Quadro 2.
Companhias de seguros e fundos de pen-
são devem investir os recursos que recebem
para pagar os beneficiários no futuro. Nor-
malmente essas empresas investem na compra
de propriedades, ações e títulos governa-
mentais. Entretanto, parte substancial dos re-
cursos são emprestados a bancos para reinves-
timento, salientando-se os projetos de regene-
ração urbana. Os fundos de pensão buscam
entidades comerciais ou sem fins lucrativos
para fazerem a intermediação com os pe-
quenos tomadores de empréstimo partici-
pantes de projetos de regeneração.
As doações
As doações são características das fun-
dações privadas e de outras entidades benefi-
centes. São entidades que têm a missão de
contribuir para o desenvolvimento comuni-
17
tário segundo objetivos específicos de atuação.
Essas entidades doam parte dos recursos que
geram com a aplicação de seus fundos em ati-
vos financeiros e reais. As fundações são um
ramo da economia do desenvolvimento em
franca expansão nos EUA. Elas mantêm fortes
relações com entidades de desenvolvimento
comunitário e com pequenos empreendedores,
além de serem grandes financiadoras das ati-
vidades de promoção cultural e de conser-
vação do patrimônio material.
As doações feitas por essas entidades são,
em geral, pequenas, relativamente ao porte das
necessidades de financiamento da regeneração
urbana, mas são importantes para financiar as
fases iniciais dos projetos (Quadro 2) e ala-
vancar mais recursos junto a outras entidades,
devido ao prestígio que podem aportar aos
mesmos.
Outros veículos de financiamento
Além dos tradicionais veículos de finan-
ciamento vistos acima, o mercado privado vem
desenvolvendo veículos baseados em tradi-
cionais instrumentos financeiros, como os fun-
dos de investimento, e em novos, como os
derivativos.
Os fundos imobiliários reúnem grande
número de pequenos e médios investidores em
torno de um empreendimento, que pode ser
uma área urbana a ser revitalizada, um con-
junto de edificações ou um grande edifício.
Eles existem há vários anos nos mercados in-
ternacionais, especialmente norte-americanos e
europeus, e desde os anos 1990 vêm sendo
utilizados em mercados asiáticos e latino-ame-
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
ricanos.3 Os principais desses instrumentos
são: os fundos de investimento imobiliário, os
fundos de investimento em participações e os
certificados recebíveis imobiliários.
Os fundos de investimento imobiliário (FII)
são constituídos sob a “forma de condomínio
fechado, cujos recursos sejam destinados ao
investimento em empreendimentos imobili-
ários, tais como compra para locação ou arren-
damento, compra e venda, incorporação e/ou
construção, projetos que tenham em vista via-
bilizar o acesso à habitação e serviços urbanos,
etc. Suas cotas são remuneradas com base no
desempenho do empreendimento.”4 O fundo
investe na regeneração de uma área urbana,
tratada como um único empreendimento,
sendo remunerado pela posterior
venda/aluguel das unidades comerciais ou
residenciais, ou seja, de acordo com o desem-
penho do empreendimento imobiliário. Sua
finalidade é dar liquidez à propriedade imobi-
liária, aumentando a divisão dos investimentos
para torná-los acessíveis a pequenos e médios
aplicadores. Para serem aplicados ou utili-
zados como instrumento de financiamento de
projetos de regeneração, os FII requerem que
as propriedades imobiliárias dos diversos
imóveis da área urbana estejam unidos em
uma única propriedade. Isso pode ser feito
quando o agente da regeneração possui os
imóveis, como é o caso de áreas de propri-
edade pública, ou quando os proprietários
3 No Brasil, os fundos imobiliários foram regula-
mentados em meados dos anos 1990 (Sandroni 2009).
4 Definição no website:
http://wiki.advfn.com/pt/Fundo_de_investimento_imob
iliário .
18
criam um condomínio dos imóveis. Assim, os
FII são instrumentos importantes para a rege-
neração de centros históricos, mas requerem
uma grande capacidade de gestão e a presença
de atores intermediários que possam realizar a
consolidação das propriedades em um único
ou poucos ativos.
Os FII são vendidos em bolsas de valores e
têm como garantia os ativos reais, a saber, os
terrenos, os edifícios ou mesmo andares, mas
sem especificar uma parte no todo, dando
maior segurança ao investidor quanto ao re-
torno financeiro. Na crise recente do mercado
imobiliário americano (anos 2008 e 2009), os FII
foram os títulos que menos caíram nas bolas
internacionais, incluindo a BOVESPA de São
Paulo (Sandroni 2009).
Os fundos de investimento em participações
(FIP) ou conhecidos como private equity “con-
centram seus recursos à aquisição de ações,
debêntures, bônus de subscrição e outros títu-
los e valores mobiliários conversíveis ou per-
mutáveis em ações de emissão de companhias
abertas ou fechadas. Tais aquisições devem
propiciar ao fundo participação no processo
decisório da companhia investida, com efetiva
influência na definição de sua política estra-
tégica e na sua gestão.”5 É um investimento
especializado, destinado somente a investi-
dores qualificados e reunidos em condomínio
fechado, e especialmente utilizado para em-
preendimentos residenciais. Esse fundo baseia-
se nos rendimentos obtidos com a comercia-
5 Definição no website:
http://wiki.advfn.com/pt/Fundo_de_investimento_em_p
articipações .
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
lização dos empreendimentos. Uma vez termi-
nadas as obras de todas as incorporações e
vendidas todas as unidades, o recebimento das
parcelas a serem pagas pelos compradores
pode ser realizado pela emissão de certificados
de recebíveis imobiliários, retornando o capital
mais o lucro obtido aos cotistas quando o FIP
se extingue. Esse tipo de financiamento tem
uma aplicação mais restrita em projetos de
regeneração urbana, mas é muito importante
quando podem ser realizadas obras para con-
juntos residenciais em edifícios existentes, ou
quando existem terrenos livres para novas
obras dentro da área histórica.
Os certificados recebíveis imobiliários (CRI)
“são títulos de renda fixa lastreados em cré-
ditos imobiliários - fluxo de pagamentos de
contraprestações de aquisição de bens imóveis,
ou de aluguéis - emitidos por sociedades secu-
ritizadoras.”6 Esses títulos podem ter garantias
flutuantes, o que lhes assegura privilégio sobre
o ativo da companhia secutirizadora, mas po-
dem ser oferecidas garantias adicionais aos
investidores, mediante a utilização de fidúcia
sobre créditos que venham a lastrear os CRIs.
(Sandroni 2009). Esse instrumento é o mais
facilmente aplicável em projetos de regene-
ração urbana, uma vez que podem ser apli-
cados em qualquer tipo de operação imobili-
ária, sem distinção de uso da edificação (resi-
dencial, comercial ou serviços) ou porte do
empreendimento (pequeno, médio ou grande).
Os derivativos são “ativos financeiros que
derivam, integral ou parcialmente, do valor de
6 Definição no website:
http://www.acionista.com.br/mercado/rendafixa.htm
19
outro ativo financeiro ou mercadoria. Podem
também ser entendidos como operações finan-
ceiras que tenham como base de negociação o
preço ou cotação de um ativo (chamado de
ativo-objeto) negociados nos mercados futuros,
a termo, de opções de compra e venda, de
swaps e demais operações financeiras mais
complexas”.7 Podem ser entendidos como
“empacotamento” dos ativos de uma área ur-
bana (uma espécie de condomínio de ativos), o
que permite a formação de uma entidade fi-
nanceira nova e independente, que vende no
mercado títulos securitizados sobre a valori-
zação desses ativos (Carr, 1999). No caso da
regeneração, o uso desses papéis é ainda uma
novidade, e eles foram criados como frutos da
ampliação do mercado imobiliário americano a
partir do ano 2000. A recente crise do mercado
hipotecário americano teve como fundamento
a emissão e a venda sem controle desse tipo de
papéis, o que pode vir a comprometer o seu
uso em estratégias futuras de regeneração. No
entanto, esse veículo é uma forma muito im-
portante de se criar um ativo financeiro a par-
tir de um estoque de imóveis de importância
patrimonial em uma área de regeneração.
5. O comportamento dos
investidores na regeneração
Algumas variáveis são muito importantes
na definição da participação do setor privado
em projetos de regeneração. Elas são: o tipo de
financiamento, o tamanho do financiamento, a
7 Definição no website:
http://www.portaldoinvestidor.gov.br/Investidor/Ondei
nvestir/MercadosFuturoseDerivativos/ta-
bid/173/Default.aspx
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
taxa interna de retorno do projeto, a existência
de garantias e a presença de intermediários.
O tamanho do financiamento irá determinar
diretamente o tipo da instituição financiadora.
Por exemplo, grandes bancos de desenvolvi-
mento e fundos de pensão não se interessam
por financiar pequenos projetos, a não ser que
encontrem instituições que façam a interme-
diação entre o emprestador e os tomadores do
empréstimo.
A taxa interna de retorno dos projetos deve
ser alta o suficiente para cobrir o custo de
oportunidade de uma instituição financeira ao
alocar seus recursos em uma outra atividade
ou projeto. No caso de instituições com fins
lucrativos, a taxa interna deve permitir ao fi-
nanciador um retorno superior àquele pago
pelos títulos do governo nacional, mais uma
margem de lucro que depende do tipo da ati-
vidade do projeto (Giles e Blakely, 2001: 94-95).
As garantias são fundamentais no caso dos
empréstimos. Pequenos comerciantes de cen-
tros históricos podem não ser os proprietários
dos imóveis que utilizam e não podem dá-los
como garantia, ou não têm riquezas acumu-
ladas o suficiente para cumprir as exigências
dos bancos. Muitos proprietários de imóveis e
comerciantes locais terão de recorrer a ava-
listas para conseguir empréstimos. Os go-
vernos podem dar garantias das rendas de
impostos ou de recursos do Tesouro. Assim,
podem levantar fundos com terceiros e doar, a
fundo perdido, ou emprestar, a taxas menores
que as do mercado, aos pequenos proprietários
ou comerciantes.
20
Os intermediários são muito importantes na
viabilização do financiamento de pequenos
comerciantes, proprietários e habitantes de
mais baixa renda da área de regeneração. As
grandes instituições de financiamento não têm
conhecimento das especificidades locais, nem
da estrutura dos possíveis financiados dos
planos (Meyer, 1997:2). Nesses casos, os custos
de transação aumentam muito, segundo a
perspectiva do financiador, pois existe uma
falta de informação confiável, no curto prazo,
sobre os pequenos tomadores de empréstimos.
As margens de risco são estabelecidas em um
nível bastante elevado para compensar o baixo
nível de informação. Assim, é de extrema im-
portância que instituições locais com um co-
nhecimento direto da realidade urbana local
atuem como intermediárias entre o financiador
e os beneficiados (Hagerman, Clark, Hebb,
2007: 47-48). Os financiadores não têm capaci-
dade para controlar diretamente o processo de
distribuição dos recursos entre os beneficiados
dos planos, nem acompanhar o desempenho
dos mesmos sem recorrer a parâmetros gené-
ricos, utilizados para avaliar os empréstimos
normais. Os intermediários podem desem-
penhar essas funções, desde que estejam dire-
tamente relacionados com os sítios e as comu-
nidades a serem beneficiadas, e esse é o caso
das empresas de investimento social ou comu-
nitário, bem como as corporações de investi-
mento de pequenas empresas descritas acima.
Essas variáveis ajudam os investidores a
determinarem os riscos e as expectativas de
retorno das operações de financiamento da
regeneração. Em estudo sobre o comporta-
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
mento dos investidores privados em projetos
de regeneração no Reino Unido, Alastair Adair
e sua equipe (1999) chegaram à conclusão de
que as expectativas de retorno total sobre o
investimento são determinantes na decisão de
financiar projetos de regeneração. Esses capi-
talistas estão preocupados com o portofólio de
suas carteiras de investimento no longo prazo,
e a valorização das propriedades e os ganhos
com os projetos de regeneração podem ser
altos, considerando-se esse horizonte tem-
poral. Contudo, as expectativas de ganhos
totais vêm acompanhadas de uma maior aver-
são ao risco. Estratégias que reduzam essa
variável são, portanto, vitais para atrair os
investidores privados. Elas passam, em geral,
pela modelagem de instrumentos não finan-
ceiros, como: simplificação dos procedimentos
legais de regularização, acompanhamento das
obras e políticas, projetos de regeneração fle-
xíveis capazes de se ajustar aos câmbios con-
junturais dos mercados, monitoramento efe-
tivo das variáveis de eficiência, eficácia eco-
nômica e social, assim como dos resultados
financeiros dos projetos. Além disso, é de fun-
damental importância que exista transparência
no acesso às informações sobre os projetos e
que existam mecanismos públicos abertos,
credenciados por instituições de certificação,
que facilitem o acesso a essas informações
(Adair, et alii, 1999: 2044).
Em termos de estrutura de financiamento
dos projetos de regeneração, Adair e seus cola-
boradores (2006) propõem que a instituição de
gestão do projeto organize um veículo de fi-
nanciamento que combine a participação soci-
21
etária com a emissão de títulos e que esteja
acoplado ao tradicional sistema de emprés-
timo. Os autores acreditam que tal sistema
pode trazer maior eficiência na captação de
recursos por garantir menores impostos, liqui-
dez e flexibilidade de troca de ativos (Adair, et
alii, 2006: 11). Esse tipo integrado de diversos
veículos de financiamento facilita a formação
de parcerias na gestão e no financiamento da
regeneração (Carley, 2000).
O veículo proposto por Adair ajusta-se
bem à natureza integrada dos projetos de re-
generação de um centro histórico, a qual pode
conter várias atividades, propriedades e pro-
prietários, como, por exemplo:
 A recuperação e a melhoria de espaços
públicos;
 A substituição e a melhoria das
infraestruturas;
 A recuperação ambiental, especial-
mente de terrenos comprometidos com
a poluição (brownfields);
 A recuperação física de imóveis anti-
gos;
 O apoio a atividades econômicas da
área, especialmente as da pequena
produção mercantil, do comércio va-
rejista e dos pequenos serviços;
 A promoção da habitação e, em es-
pecial, da habitação social, para gru-
pos de mais baixa renda.
A rigor, todas as ações acima poderiam ser
financiadas pelos setores público e privado,
com a utilização da participação societária, do
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

débito e das doações. Entretanto, dependendo
da natureza das entidades privadas e do sis-
tema financeiro geral do país, muitas dessas
atividades encontram apoio, apenas, no setor
público, ou no setor privado sob o “guarda-
chuva” de garantias do setor público. Por
exemplo, na América Latina e especialmente
no Brasil, o financiamento dos itens 1 e 2 seria
feito pelo setor público, com o uso de fundos
públicos, do orçamento nacional, de transfe-
rências intergovernamentais e de empréstimos
privados, com garantias de receitas públicas. O
item 3, a recuperação de imóveis, dificilmente
receberá um financiamento privado devido aos
altos riscos associados à atividade de despo-
luição e à consequente queda das expectativas
de retorno do investimento. O item 3 poderá
ter financiamento privado, dependendo do
tamanho, do tipo, da localização do imóvel e,
especialmente, das garantias que os proprie-
tários poderão dar pelo empréstimo. Poderia,
igualmente, ter as propriedades individuais
incorporadas a um único ativo, sobre o qual
poderiam ser emitidos títulos que pagariam
pela futura valorização do conjunto dos imó-
veis. Os pequenos proprietários teriam gran-
des dificuldades para receber financiamento
privado devido ao pouco desenvolvimento do
mercado hipotecário que lhes fornece em-
préstimos. O mesmo problema ocorre com o
financiamento dos pequenos negócios e da
habitação social (itens 5 e 6), cujos proprie-
tários e inquilinos podem não ter garantias
suficientes para fazer face às exigências dos
financiadores privados.
Os experimentos com novos veículos, asso-
ciados à formação de parcerias entre diversos
atores e à ampliação e melhora dos fundos de
financiamento público, vêm alterando o com-
portamento das entidades de financiamento e
de gestão dos projetos de regeneração. Em
estudo recente sobre os Estados Unidos da
América, Daniels e Nixon (2003) analisaram os
vários tipos de entidades envolvidas no finan-
ciamento da regeneração urbana e identifi-
caram a presença de dois tipos de “gerações”
de instituições.
A primeira geração refere-se às instituições
que trabalham com taxas de retorno, sobre o
capital investido, inferiores à média do mer-
cado, buscando cobrir as falhas do mercado
financeiro devido à necessidade de suprirem
investimentos para projetos sociais e ambi-
entais importantes para as comunidades locais.
Essas entidades são, geralmente, filantrópicas
ou beneficentes e sem fins lucrativos. Devido
ao caráter de operação com retornos abaixo do
mercado (below market), as entidades da pri-
meira geração só têm capacidade para levantar
pequenas somas de capital privado, e os pro-
jetos devem financiar-se com os veículos ofere-
cidos pelos governos, em geral subsídios e
pequenos empréstimos (Daniels e Nixon,
2003).
A segunda geração refere-se a instituições
de participação societária que operam segundo
uma política de limite-com-dois-pisos (double
botton line) quanto à rentabilidade esperada
dos investimentos. São geridas por executivos
com experiência e reconhecimento no mercado
financeiro, os quais podem atrair capitais de

22
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

grande escala. Essas instituições fazem o papel

de intermediários entre os grandes financia-
dores que procuram investimentos rentáveis,
mas de baixos riscos, e que tenham uma finali-
dade social compatível com as suas missões
institucionais, como, por exemplo, os fundos
de pensão (Hagerman, et alii, 2007). A gestão
dessas entidades procura prover os investi-
dores financeiros com retornos ajustados às
taxas do mercado e prover os atores envolvi-
dos nos projetos com a regeneração e o au-
mento de emprego e renda nas áreas urbanas
(Daniels e Nixon, 2003).CAPÍTULO II

23
 CAPÍTULO II

O FINANCIAMENTO DO DESENVOLVIMENTO URBANO

Alguns atores interpretam os projetos de  Imprimir uma postura empresarial ao

regeneração como sendo uma expressão da governo local;
nova política urbana (NPU) como resposta a
 Promover uma desregulação seletiva
uma nova política econômica global (Swyn-
do sistema de controle urbanístico e
gedouw, Moulaert, Rodriguez, 2002), ou a
dos serviços públicos;
“glocalização”8 da cidade,o que significa a formu-
 Utilizar estratégias de marketing ur-
lação de resposta a desafios globais a partir de
bano (City Marketing);
uma perspectiva cultural e de iniciativas locais.
Apesar da abrangência do termo, a gloca-  Focar a ação pública local em porções
lização também pode significar a resposta local determinadas do território municipal;
a desafios econômicos regionais ou nacionais,
 Aumentar a renda urbana.
pois poucas cidades podem aventurar-se a
A abordagem do desenvolvimento local
participar, de maneira proeminente, dos pro-
nos municípios tem preconizado a atuação dos
cessos avançados de reprodução capitalista
governos locais por meio de Projetos de De-
global (Sassen, 1998).
senvolvimento Urbano (PDU), em oposição
A NPU caracteriza-se por:
aos projetos setoriais ou compreensivos
 Buscar a formação de coalizões polí- (abrangentes), típicos do planejamento urbano
ticas entre os atores urbanos; tradicional desenvolvimentista. Os PDUs bus-
cariam a formação de sinergias entre as exter-
 Mudar o foco da política urbana do so-
nalidades positivas das ações de investimento
cial para a promoção do crescimento
em uma determinada área da cidade. Os PDUs
econômico;
podem ser caracterizados por serem:

 Serem organizados sob a forma de par-

cerias público-privadas;
8 Glocalização é um neologismo que reúne,
simultaneamente, ideias associadas à globalização e à
 Incluírem uma gestão privada de fun-
localização. Dois processos podem ser expressos pelo
termo de modo isolado ou simultâneo: a criação ou dos públicos;
distribuição de produtos e serviços dirigidos para o
mercado global, mas customizados para as especificidades
legais e culturais locais, ou o uso de tecnologias de  Conterem um forte componente de
comunicação e informação, como a Internet, para prover
serviços locais em uma escala global. promoção imobiliária;

24
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

 Serem concebidos como projetos-em- 1. Os objetivos dos projetos de

blema (Flagship) ou de forte promoção regeneração
via marketing;
De modo resumido, pode-se afirmar que
 Delimitados territorialmente (Swynge- os projetos de regeneração objetivam um rede-
douw, Moulaert, Rodriguez, 2002: senho da economia urbana para assumir ca-
201). racterísticas supralocais, buscando maximizar

Os projetos de regeneração urbana da a utilização dos recursos locais existentes como

América Latina são típicos exemplos dos PDUs meio de aporte de recursos financeiros ex-

adaptados às condições econômicas e políticas ternos. Busca-se uma melhoria geral tônica dos

das cidades do continente. Representam, ou- recursos ambientais (construídos e naturais)

trossim, uma resposta às avaliações negativas como maneira de elevar a produtividade local

dos projetos de intervenção em áreas históricas e a imagem urbana. Esta última é dada pela

realizados entre os anos 1970 e 1980, os quais especificidade cultural local e manifesta-se nos

estavam centrados em políticas de alta cultura recursos patrimoniais construídos, princi-

e informados pela abordagem do restauro das palmente nos que apresentam valor histórico e

edificações de valor patrimonial (valores histó- artístico. Por fim, o planejamento urbano passa

ricos e artísticos principalmente), conforme a ser uma atividade de gestão que ultrapassa a

preconizavam as Cartas Patrimoniais, como as escala municipal e se torna metropolitana,

de Veneza, Washington, Amsterdã e, em es- regional, nacional, ou mesmo global, e que visa

pecial para o contexto latino-americano, as de à redefinição dos papéis e dos modos de coo-

Quito e Petrópolis (IPHAN, sd). Vários es- peração entre atores públicos e privados, tais

tudos recentes buscam sistematizar e sintetizar como: empresários, ONGs, associações de mo-

as experiências do ponto de vista da teoria radores e outras formas de organização da

(Carrion, 2001) e da prática, com vista a orga- sociedade civil.

nizar abordagens para a realização de projetos No centro dessa agenda, cabe destacar,
(Arizaga, 2003) ainda, a questão da „participação‟ e da “pre-

A regeneração de áreas históricas dominou sença dominante” dos atores privados, especi-

os novos PDUs na América Latina, mas a par- almente aqueles articulados com associações

tir do ano 2000 a experiência acumulada nesses financeiras (Balbo, 2003: 85), no processo deci-

projetos foi utilizada para a regeneração de sório do planejamento urbano, e com o seu

áreas urbanas degradadas ou em declínio eco- tratamento segundo um processo de gestão de

nômico, mesmo que não possuíssem interesse conflitos (Zancheti, 2004).

do ponto de vista do patrimônio cultural.

2. A gestão dos projetos

A gestão da regeneração urbana é enten-

dida como um processo de negociação entre

25
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

atores públicos e privados capazes de intervir mediação da negociação entre os atores; a

no processo de transformação das estruturas promoção do projeto, especialmente por meio
urbanas existentes, em busca de acordos (nível de um marketing especializado; a comunicação
tático) sobre objetivos, métodos de atuação e do projeto para os públicos interno e externo e
responsabilidades. A gestão ganha posição fundamentalmente, a articulação das fontes de
central nos projetos de regeneração pelo reco- financiamento do investimento. Esta última
nhecimento que técnicos, políticos e adminis- característica da gestão constitui um dos pon-
tradores públicos têm da necessidade de for- tos distintivos da regeneração urbana entre os
mação de consensos parciais intergrupais (ou NPUs da América Latina.
de atores), para tornar a ação pública mini-
mamente eficaz e eficiente, segundo algum 3. Os atores da gestão
modelo de avaliação de desempenho social e
Os novos PDUs são organizados e desen-
político (nível estratégico). A busca de consen-
volvidos com base na articulação de vários
sos significa a valorização das tarefas de coor-
atores com poder de comando sobre os re-
denação das ações dos atores, reduzindo o
cursos da economia urbana e, também, da-
papel da normalização a priori das ações dos
queles com capacidade de influenciar a cena
mesmos (Morisi, Passigli, 1994).
política local. A participação é uma regra nes-
A ação racional sobre o espaço urbano, do ses projetos e fator essencial para o sucesso dos
ponto de vista da gestão, visa estabelecer pac- mesmos.
tos restritos entre os atores para a realização de
A grande novidade do ponto de vista da
todos os tipos de ações sobre a cidade, como,
participação nos projetos de regeneração está
por exemplo: a intervenção no ambiente ur-
na composição do conjunto dos atores envol-
bano, a análise do contexto e o controle e mo-
vidos e no processo de gestão que os articula
nitoramento das ações dos atores. As ações
(Fox, 2005), como foi ressaltado acima. Dentre
pactuadas são organizadas segundo uma es-
os novos atores, convém destacar:
trutura „lógica‟ de inter-relacionamento possí-
 Os investidores imobiliários;
vel entre as ações, segundo uma finalidade
(holística) geral pactuada no início do pro-  Os investidores financeiros privados;
cesso. Assim, a gestão é o modo de realização
 Os empresários de serviço e comércio;
da estratégia geral de inovação/conservação, e
 As organizações não governamentais;
o plano estratégico é o instrumento de racio-
nalização das ações/pactos, especialmente da  As agências multilaterais de fomento e
ação pública (Zancheti, 2004). A gestão da re- financiamento do desenvolvimento;
generação urbana passa a ser uma atividade
 As agências nacionais de promoção da
que abarca uma multidão de novas ações para
cultura ou do desenvolvimento;
o setor público, dentre as quais cabe destacar: a

26
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
 As fundações ou organismos, naci-
onais ou internacionais, privados, de
beneficência cultural e social.
Esses atores complementam os mais tradi-
cionais, como os movimentos sociais, as agên-
cias nacionais e internacionais de proteção ao
patrimônio cultural e os organismos de repre-
sentação profissional da sociedade civil.
O ator central dos projetos de regeneração
continua sendo o governo municipal que atua,
essencialmente, como o negociador principal
dos objetivos e das estratégias de atuação de
cada agente nos projetos, resolvendo os con-
flitos e pactuando compromissos de curto,
médio e longo prazo. Outro papel funda-
mental dos governos locais é o de tomador
principal dos empréstimos externos e garan-
tidor dos empréstimos realizados pelas par-
cerias público-privadas. Esse papel tem o
efeito de catalisador e mantenedor dos inte-
resses dos atores envolvidos nos projetos de
regeneração, pois pode viabilizar as estruturas
complexas de financiamento que são reque-
ridas para viabilizar as iniciativas.
4. O financiamento dos projetos de
regeneração na América Latina
O financiamento local dos projetos de re-
generação urbana é uma tarefa que requer a
formação de estruturas institucionais e organi-
zacionais complexa, de alto custo financeiro,
que poucas municipalidades estão capacitadas
a enfrentar no curto e médio prazo. Na Amé-
rica Latina, somente as municipalidades com
uma longa tradição de planejamento urbano
têm podido enfrentar os desafios requeridos
27
pelos PDUs de regeneração, tais como: as ca-
pitais nacionais, as grandes cidades e as ci-
dades médias de países de produto bruto ele-
vado, do Brasil e do México, por exemplo.
O financiamento dos projetos de regene-
ração pode requerer a ação sobre múltiplas
fontes de recursos (Arizaga, 2002), quais sejam:
 Recursos orçamentários locais;
 Transferências dos governos nacionais
e regionais (estaduais/provinciais);
 Empréstimos de entidades financeiras
internacionais;
 Contribuições de entidades interna-
cionais e nacionais de promoção da
cultura ou do desenvolvimento, como
a UNESCO, a Cooperação Espanhola,
etc.;
 Contribuições de entidades não gover-
namentais nacionais ou internacionais,
muitas vezes não em espécie;
 Recursos oriundos de licenças e taxas
de locais pelo uso do solo e licenci-
amento de obras.
A essas fontes devem ser acrescidas as de
autogestão local, como:
 Os fundos financeiros próprios associ-
ados à operação dos projetos de rege-
neração;
 A parcela dos impostos locais sobre
as atividades de comércio e serviços;
 Os resultados da comercialização de
produtos culturais gerados na locali-
dade, incluindo a entrada em insta-
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

lações culturais (por exemplo, museus) linha nova de financiamento utilizada pelos
ou de lazer; governos centrais é criar fundos de promoção
de atividades culturais, incluindo a conser-
 A criação de empresas de gestão eco-
vação do patrimônio imobiliário urbano, a
nômica;
partir de deduções de impostos de empresas
 A criação de empresas rentáveis rela-
privadas e semipúblicas, cujos volumes a se-
cionadas às atividades de regeneração
rem aplicados ficam sujeitos às flutuações da
e de turismo cultural.
atividade econômica.
 Complementam o quadro das fontes
Os NPUs foram formulados segundo sis-
de financiamento os recursos especiais,
temas alternativos de financiamento, adap-
como:
tados aos contextos de desenvolvimento de
 As operações mercantis (importação e cada localidade e, especialmente, calcados em
exportação de mercadorias e serviços); coligações de atores econômicos e institu-
cionais que procuraram articular e mobilizar
 Os aportes de cada ator envolvido no
recursos nacionais e externos, dentre os quais,
projeto por iniciativa própria;
especialmente, os das agências multilateriais
 Os aportes e inversões de empresas
de fomento (Cavalcanti, 2005).
motivadas pelos resultados do projeto.
O propósito principal dessas coligações era
Como foi visto acima, apesar dos esforços
maximizar a eficiência dos financiamentos dos
de arregimentação de recursos locais, os pro-
projetos, perseguindo uma estratégia que:
jetos de regeneração dependem, em grande
 Aumente a eficiência dos investi-
parte, de recursos externos, seja de fontes na-
mentos privados locais;
cionais, seja internacionais.
 Aumente a eficácia social do financia-
Na América Latina, a partir dos anos 1980,
mento público; e
os fundos nacionais para o desenvolvimento
urbano tornaram-se escassos e, princi-  Diminua os custos financeiros dos em-
palmente, os fundos estatais de poupança for- préstimos externos (nacionais e inter-
çada dos trabalhadores. A crise fiscal e finan- nacionais).
ceira dos Estados Nacionais ainda não chegou
A linha-chave dessa estratégia estava na
a uma conclusão que favoreça a elevação do
potenciação dos financiamentos externos, que
volume do estoque dos novos fundos de pou-
deveriam compensar a tendência histórica de
pança forçada e os instrumentos para pro-
baixo investimento privado no mercado imo-
mover a reforma urbana do continente.9 Uma
biliário das áreas urbanas patrimoniais e me-
lhorar o desempenho das formas tradicionais
9 No Brasil, por exemplo, o FAT (Fundo de Amparo
ao Trabalhador) está sendo utilizado como fonte de de intervenção pública.
financiamento para obras de recuperação de edifícios em
centros históricos (Brasil, 2003).

28
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

O investimento privado direto do setor empresas privadas ou públicas a aplicação de

imobiliário nas áreas urbanas históricas tem uma parcela do imposto devido para o desen-
sido baixo. Poucas cidades da América Latina volvimento do projeto.
conseguiram recuperar seus centros históricos
A partir de 1995, começou a operar no Bra-
por meio da ação privada, com exceção, por
sil a Lei Federal de Incentivo à Cultura (Lei nº
exemplo, de Cartagena de las Indias, na Co-
8.313/91 ou Lei Rouanet), para promover
lômbia, e Tiradentes, no Brasil. Rojas (1999)
investimentos culturais, a qual pode ser usada
realizou um estudo que procura entender os
por empresas e pessoas físicas que desejam
padrões de financiamento e investimento pri-
financiar projetos culturais. A Lei instituiu o
vado na regeneração e conclui que eles de-
Programa Nacional de Apoio à Cultura (Pro-
pendem, na maioria dos casos, de uma forma
nac), que é formado por três mecanismos: o
de financiamento e investimento público e de
Fundo Nacional de Cultura (FNC), o Mecenato
uma associação das ações público-privadas
e o Fundo de Investimento Cultural e Artístico
(parcerias). Esse autor também propõe um
(Ficart), este último ainda inativo.
modelo de interpretação do processo de con-
O FNC passou a destinar recursos a pro-
dução da parceria público-privada que leva a
jetos culturais por meio de empréstimos reem-
uma maior participação do setor privado no
bolsáveis, ou a fundo perdido. É um fundo
financiamento e investimento nos projetos de
proveniente de recursos orçamentários, que
regeneração sem, contudo, indicar que se
permite ao Ministério da Cultura investir em
existe a possibilidade de criar uma dinâmica
projetos culturais mediante a celebração de
de investimento privada autônoma para esse
convênios e outros instrumentos similares. O
mercado imobiliário (Rojas, sd).
FNC financia até 80% do valor dos projetos e
20% deve ser a contrapartida do proponente,
5. As leis de incentivo a cultura
que pode ser pessoa jurídica de natureza cul-
Uma forma indireta de investimento pri-
tural, de direito privado sem fins lucrativos,
vado que vem ganhando importância para a
como fundações particulares, ONGs, associ-
regeneração urbana é a da aplicação de parcela
ações e institutos, ou de direito público (das
devida dos impostos (especialmente o de
esferas federal, estadual e municipal), como
renda) em projetos culturais. Essa aplicação é
prefeituras, secretarias de cultura, fundações e
garantida por leis de incentivo à cultura, como
autarquias.
a Lei Rouanet no Brasil, por exemplo. Nesse
O Mecenato viabilizou benefícios fiscais
esquema, um produtor cultural organiza um
para os investidores que apoiem projetos cul-
projeto para a recuperação de edifícios ou de
turais sob a forma de doação ou patrocínio. As
área pública e submete-o ao julgamento de
empresas e pessoas físicas podem utilizar a
uma comissão do governo central. Se o projeto
isenção de parcela do valor no imposto de
for aprovado, o produtor poderá negociar com
renda e investir em projetos culturais. Além da

29
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

isenção fiscal, elas investem, também, na sua
imagem e marca institucional. A Lei Rouanet
permite o investimento em projetos culturais
mediante doações, patrocínios ou contri-
buições ao FNC, com a possibilidade de aba-
timento no imposto de renda devido do con-
tribuinte investidor. O contribuinte pessoa
física pode aplicar em projetos culturais até 6%
do imposto de renda devido. Já para o contri-
buinte pessoa jurídica, esse percentual é de até
4%.
As áreas de atuação da Lei Rouanet in-
cluem, praticamente, todos os campos da arte e
de estudos da cultura brasileira. Incluem,
igualmente, o campo específico do patrimônio
cultural, seja ele material, seja imaterial, po-
dendo abarcar projetos de conservação urbana,
inclusive projetos de regeneração específicos
para os centros e os bairros históricos.

Tabela 1
Investimentos em Cultura pela Lei Rouanet (em Reais)
1996 - 2005
Áreas de atuação Investimento - 1996 – 2005 %
Artes Cênicas 532.785.832,93 18%
Audiovisual 325.156.432,11 11%
Música 525.922.828,42 18%
Artes Plásticas 246.310.533,08 9%
Patrimônio Cultural 511.983.042,71 18%
Humanidades 334.821.141,38 12%
Artes Integradas 409.688.734,91 14%
Total Geral 2.886.668.545,55 100%
Fonte: Ministério da Cultura, http://www.cultura.gov.br/apoio_a_projetos/lei_rouanet/index.html

Tabela 2
Lei Rouanet - Investimento Total e em Patrimônio da Lei Rouanet
Taxa de crescimento anual (%) - 1996 - 2005
1996/97 97/98 98/99 99/00 00/01 01/02 02/03 03/04 04/05
Total 187% 112% 91% 136% 128% 94% 125% 113% 43%
Patrimônio 184% 116% 74% 94% 134% 105% 167% 101% 40%
Fonte: Ministério da Cultura, http://www.cultura.gov.br/apoio_a_projetos/lei_rouanet/index.html

O volume dos projetos culturais vem cres- cresceu a taxas médias de 114% ao ano e, para

cendo a cada ano desde a implantação do sis- o investimento no patrimônio, de 113% ao ano

tema. Entre 1996 e 2005, foram investidos mais (Tabela 2).

de R$ 2,88 trilhões (Tabela 1), sendo que no Essas altas taxas de crescimento foram de-
campo do patrimônio esse valor alcançou R$ vidas, igualmente, à criação de programas de
511,9 milhões, ou seja, 18% do total captado. promoção cultural por parte das grandes cor-

As taxas de crescimento anuais do sistema porações públicas ou privadas do país, como o

foram bastante elevadas, mesmo após dez anos Banco do Brasil, o Banco de Desenvolvimento

de existência do incentivo. O total captado Econômico e Social, a Companhia Hidro-Elé-

30
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

trica do Rio São Francisco e a Petrobras que, vação do patrimônio histórico urbano;
anualmente, lançaram concursos para financiar
 Leis estaduais e municipais com os
projetos de preservação do patrimônio cultural
mesmos propósitos da Lei de Cultura
pelos mecanismos da Lei Rouanet. Anual-
de âmbito nacional, como as existentes
mente, essas corporações podem financiar
no Estado de Pernambuco e na cidade
centenas de projetos que são elaborados se-
do Recife (Brasil).
gundo suas diretrizes de promoção institu-
Para se ajustar a esse contexto, grandes
cional. Assim, quando um projeto é aprovado
empresas, especialmente bancos, serviços pú-
para uma cidade, ele reflete uma diretriz asso-
blicos, empresas de energia e petróleo, por
ciada à promoção da imagem institucional da
exemplo, criam programas de incentivo à cul-
empresa financiadora, que pode ou não estar
tura, os quais utilizam os mecanismos de re-
relacionada às diretrizes de planejamento do
núncia fiscal das leis de incentivo10 que favo-
desenvolvimento e conservação do sítio histó-
recem a sua imagem institucional “de agente
rico do local.
econômico moderno, que está inserido na soci-
Além do Governo Federal do Brasil, as leis
edade e considera os seus valores” (Brasil,
culturais vêm ganhando importância entre os
2005). No caso do Brasil, o volume de recursos
governos na América Latina e estão sendo
para projetos culturais vem crescendo na
reproduzidas nos estados (províncias) e muni-
União, nos Estados e nos Municípios (Silva,
cípios, pois são, na verdade, uma renúncia
2002) e constitui, atualmente, a parcela mais
fiscal que aparece como ação beneficente de
importante de financiamento da conservação
empresas privadas. Vários são os exemplos
do patrimônio cultural em municípios de pe-
dessas leis, cabendo ressaltar:
queno e médio porte.
 A lei da dedução de até 25% do im-
posto de renda das pessoas físicas ou 6. Os subsídios e os instrumentos
jurídicas que façam doações e sub- urbanísticos
venções para projetos específicos (po-
Mesmo com todo o aporte do setor pri-
dem ser os de regeneração e conser-
vado, o financiamento da regeneração urbana
vação urbana) do Equador;
na América Latina continua a depender das
 A Lei “Hobin Hood”, no Estado de Mi- tradicionais formas de intervenção estatal lo-
nas Gerais (Brasil), que permite a rein- cal, quais sejam: a aquisição direta de imóveis
versão do Imposto de Circulação de pela desapropriação; a regulação urbanística e
Mercadorias e Serviços (ICMS), arre-
cadado numa localidade, em projetos 10 Pesquisa realizada no Brasil, em 1998, mostra que

de conservação e regeneração do pa- as 500 maiores empresas privadas, as 99 maiores empresas

públicas, os 50 maiores bancos e os 2 mais importantes
trimônio histórico das municipali- holdings estatais constituem o universo mais significativo
de empresas que investem em cultura por meio da Lei de
dades que tenham projetos de conser- Incentivo (Rouanet).,

31
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
das edificações históricas e artísticas; os incen-
tivos fiscais e os subsídios; as transferências
dos direitos de propriedade e, por fim, o apri-
moramento da consciência social sobre a con-
servação das áreas urbanas por meio da edu-
cação (Rojas, 2002: 7-9).
Os esforços de regeneração urbana na
América Latina devem-se à ação decisiva dos
governos locais na montagem de parcerias
público-privadas e, especialmente, no financi-
amento, com recursos próprios, dos projetos
por um longo período. Projetos como os dos
centros históricos de São Luís do Maranhão e
de Salvador da Bahia (o Pelourinho) foram
realizados e mantidos por mais de vinte e dez
anos, respectivamente, com recursos dos Go-
vernos Estaduais. Entretanto, foram os go-
vernos municipais os principais promotores
dos projetos de regeneração, realizando es-
forços enormes de financiamento com recursos
próprios, bem como, sobretudo, articulando
recursos de transferências nacionais e re-
gionais e empréstimos internacionais. Os casos
do Recife, Quito, Montevidéu e Buenos Aires
são significativos do financiamento municipal.
Cabe ainda ressaltar as iniciativas muni-
cipais para criar fundos específicos para novos
projetos de regeneração, ou a operaciona-
lização dos já implantados. Contudo, o sucesso
dessas iniciativas ainda está por acontecer,
porque esses fundos não foram ainda regula-
mentados como, por exemplo, o de Olinda no
Brasil, ou não conseguiram criar os instru-
mentos de captação de recursos para sua ope-
racionalização.
32
Nas duas últimas décadas, os tradicionais
instrumentos de financiamento dos governos
locais vêm sendo complementados por outros
dos governos estaduais (provinciais) e naci-
onais.
6.1 Fundos nacionais e regionais
Na América Latina, os fundos nacionais e
regionais voltaram a ser importantes instru-
mentos para o financiamento da regeneração
de áreas patrimoniais depois da crise dos anos
1980 – 1900. Os fundos existem em vários paí-
ses da região, mas o Brasil é um dos que mais
avançaram nesse ramo do financiamento.
O caso do Brasil
Desde o ano 2000, o número de projetos de
regeneração urbana financiados com recursos
do orçamento nacional vem crescendo conti-
nuamente. Duas são as causas desse aumento.
A primeira está relacionada com o crescente
número de emendas de parlamentares ao or-
çamento destinadas a projetos de preservação
do patrimônio urbano, especialmente em cen-
tros históricos importantes. Deputados fede-
rais e Senadores descobriram que as obras para
a preservação do patrimônio cultural material
podem ser bons veículos para formar uma
imagem positiva junto aos eleitores. A segunda
tem origem na criação, em 2003, do Ministério
da Cidade (MCidades). Esse ministério ficou
responsável pelo direcionamento estratégico
do financiamento do desenvolvimento urbano,
centralizando no banco estatal Caixa Econô-
mica Federal (CEF) a gestão financeira dos
recursos. Dentre os programas criados pelo
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
ministério estão o Programa de Reabilitação de
Áreas Urbanas Centrais, o Programa de Revitali-
zação de Sítios Históricos e o Programa Revitali-
zação de Bens do Patrimônio Histórico Nacional,
trabalhando todos com recursos do Orçamento
Geral da União. Nos programas, o Ministério
das Cidades procede à seleção das operações a
serem atendidas e informa à CEF para fins de
análise e contratação da operação.
O Programa de Reabilitação de Áreas Ur-
banas Centrais destina-se à conversão de imó-
veis ociosos, nos centros urbanos, em habi-
tações para famílias com renda de até seis sa-
lários-mínimos. Esse Programa é parte inte-
grante de uma nova política urbana que se
apoia na utilização de instrumentos do Esta-
tuto da Cidade e na pactuação e articulação
entre os mais diversos agentes públicos e pri-
vados implicados em ações de urbanização.
Foram escolhidas como cidades prioritárias:
São Luís (MA), Recife (PE), Belo Horizonte
(MG), Salvador (BA), Rio de Janeiro (RJ), São
Paulo (SP) e Porto Alegre (RS). Entretanto, a
resposta a esse estímulo tem sido muito baixa,
especialmente pela pouca inclinação das muni-
cipalidades em aplicarem os instrumentos do
Estatuto.
O Programa de Revitalização de Sítios
Históricos, por sua vez, tem como objetivo
promover a regeneração de sítios históricos
por meio de ações que integrem a preservação
de patrimônio e o desenvolvimento urbano.
Possui uma abrangência ampla, pois con-
templa os aspectos culturais, econômicos, so-
ciais, financeiros e urbanos. O papel da CEF é
financiar projetos de conversão de imóveis
33
comerciais e de serviços para o uso residencial
e misto, mediante a concessão de crédito indi-
vidual para: a reconstrução de imóveis em
ruínas; a aquisição ou recuperação de imóveis
antigos degradados, vagos ou ocupados, e a
construção em terrenos vazios ou subutili-
zados.
Para tais financiamentos, é permitida a
utilização de imóveis desapropriados pelas
municipalidades. Quando o valor do financi-
amento é insuficiente para custear as obras de
recuperação, é permitido o aporte de outras
fontes de recursos estaduais, municipais ou da
iniciativa privada, por meio dos mecanismos
da Lei Rouanet. Esse programa fornece crédito
aos investidores e utilizam para isso fundos de
poupança forçada, como o Fundo de Garantia
por Tempo de Serviço (FGTS) e o Fundo de
Amparo ao Trabalhador, além do Fundo de
Arrendamento Residencial (FAR).11
Para a execução do programa, a CEF dis-
ponibiliza recursos por meio de linhas de cré-
dito, especialmente a do Programa de Arren-
damento Residencial (PAR), que se destina à
moradia da população de baixa renda nos
grandes centros urbanos, sob a forma de ar-
rendamento residencial, com opção de compra
no final do prazo contratado.
O Programa Revitalização de Bens do Pa-
trimônio Histórico Nacional objetiva revita-
lizar bens do patrimônio histórico nacional e
das áreas de seu entorno. Até o presente mo-
11 O Governo Brasileiro emprestou à CEF três bilhões
e seiscentos milhões de reais para formar o FAR e operar o
Programa de Arrendamento Residencial.
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
mento, esse programa não havia iniciado sua
operacionalização.
A utilização dos fundos de poupança for-
çada (FGTS e FAT) como fonte de financia-
mento para o desenvolvimento urbano tem-se
restringido, basicamente, a projetos de infra-
estrutura urbana e à concessão de créditos para
a aquisição privada de imóveis residenciais. A
CEF e o BNDES são os principais bancos a
utilizar esses fundos (Bernardino, 2005). A
destinação desses fundos para projetos de re-
generação urbana e conservação de imóveis
patrimoniais é um fato recente, que ainda não
produziu fatos relevantes para permitir uma
avaliação mais cuidadosa da sua eficácia eco-
nômica e social.
O Governo Federal aprovou recentemente
a criação de fundos imobiliários de investi-
mento, amplamente utilizados em países eu-
ropeus e nos Estados Unidos para o financia-
mento de projetos de regeneração. Entretanto,
esse instrumento está iniciando sua operacio-
nalização destinando seus recursos para a
aquisição preferencial de shoppings centers e
galpões industriais (Castello Branco, Monteiro,
2003).
Outros países
Nos países da América Latina, foram
identificados os seguintes fundos em operação:
 O Fundo para a Proteção da Cidade de
São Domingos, na República Domini-
cana;
 O Fundo de Salvamento, do Equador,
formado por uma parcela do imposto
34
de renda, e destinado à recuperação de
edificações e de áreas urbanas de inte-
resse patrimonial nacional de grande
importância para o projeto de revitali-
zação de Quito;12
 O fundo de US$ 45 milhões para a rea-
bilitação do centro histórico da cidade
do México, criado pelo Governo de
Distrito Federal e administrado pelo
Fideicomiso del Centro Histórico de la
Ciudad de México.13
6.2 Subsídios e isenções fiscais
A isenção de partes dos impostos munici-
pais sobre os serviços para empresas de tec-
nologia da informação e comunicação (TIC) do
município do Recife (Brasil), para a locação das
unidades produtivas no centro histórico da
cidade;
Isenção de parte dos impostos municipais
sobre a propriedade imobiliária urbana para
edificações que sejam restauradas no todo ou
em parte.
Além dos clássicos mecanismos de isenção
e subsídios, os governos centrais latino- ameri-
canos promoveram nos últimos anos a apro-
vação de leis de reforma urbana, como no caso
do Brasil, do Estatuto da Cidade, o que per-
mite aos municípios adotarem instrumentos
urbanísticos que facilitam a relocação de recur-
sos urbanos ociosos (especialmente terra e
edificações subutilizadas ou vazias) para pro-
12 Ver estudo de caso do Centro Histórico de Quito na
sessão 3 do capítulo III.
13 Ver estudo de caso do Centro Histórico da Cidade
do México na sessão 1 do capítulo III.
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
jetos de desenvolvimento urbano, como os de
regeneração. Esses instrumentos já são utili-
zados em países desenvolvidos, como, por
exemplo: o imposto predial progressivo, a
outorga onerosa, a transferência do direito de
construir, o consórcio imobiliário urbano,
dentre outros (Jordan, Simioni, 2003: 52). Tais
instrumentos abrem para os municípios a pos-
sibilidade de criarem fontes de arrecadação
própria, além dos impostos sobre a propri-
edade e os serviços urbanos (Fragomeni, sd).
Por exemplo, o Município de São Paulo uti-
lizou dois instrumentos para viabilizar um
grande projeto de renovação urbana de um
bairro de classe média: a operação urbana as-
sociada a um certificado de potencial adicional
de construção (CEPAC), referentes à outorga
de potencial construtivo adicional e de alte-
ração dos parâmetros de uso e ocupação do
solo (Campos-Pereira, 2002: 184).
Recente estudo da CEPAL considerou es-
ses instrumentos como elementos funda-
mentais para o financiamento da regeneração
de áreas urbanas históricas do continente (Jor-
dan e Simioni, 2003), apesar da sua pouca apli-
cação. A eficácia dos mesmos depende de uma
mudança no padrão do investimento imobi-
liário do setor privado e, especialmente, de
restrições fortes dos índices de utilização dos
terrenos urbanos. O caso do Centro Histórico
da Cidade do México é emblemático da difícil
operacionalização dos CEPACs devido ao
baixo interesse do mercado, frente a uma le-
35
gislação muito flexível quanto as índices de
construção fora do centro histórico.14
6.3 Fundos imobiliários
Desde meados dos anos 1990, os fundos
imobiliários, como o FII, o FIP e o CRI, são
bastante utilizados na América Latina, especi-
almente em países com um mercado de capi-
tais de grande porte. Sandroni (2009) estima
que existem mais de oitenta fundos imobili-
ários em operação no Brasil, e na Bolsa de Va-
lores de São Paulo (BOVESPA) são comercia-
lizados títulos de mais de vinte desses fundos.
Entretanto apesar da grande importância des-
ses instrumentos, eles foram pouco utilizados
para a recuperação ou regeneração de áreas
urbanas patrimoniais. Esses instrumentos são
facilmente aplicáveis em novos empreendi-
mentos, pois em áreas urbanas consolidadas,
como os centros históricos, onde a reforma dos
imóveis é a regra e não a construção nova, a
sua aplicação requer grande capacidade do
gestor urbano para consorciar proprietários em
condomínio imobiliários, ou a presença de
intermediários de grande prestígio no mercado
que façam essa tarefa. Como as áreas urbanas
patrimoniais ainda não se tornaram ativos de
grande interesse para o mercado, essa tarefa
torna-se muito complexa, dependendo quase
exclusivamente de gestores públicos que não
possuem o reconhecimento do mercado para
atuarem como intermediários ou gestores
dessa nova forma de propriedade.
14 Ver estudo de caso sobre o Centro Histórico da
Cidade do México na sessão 3 do capítulo III.
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

7. As agências multilaterais de Na década de 1990, o Banco Mundial (BM)

fomento fez várias incursões no financiamento da rege-

neração de áreas urbanas de interesse do pa-
Apesar dos esforços e iniciativas públicas e
trimônio cultural (World Bank, 1999: 36). Em
privadas para financiarem a regeneração, os
geral, esses projetos eram componentes de
recursos externos continuam a ser os ele-
grandes planos de proteção ambiental (Schif-
mentos-chave para o sucesso dos NPUs nessa
fer, 2002: 5). O foco do BM estava em projetos
área. As coalizões políticas, especialmente
de redução da pobreza e que favorecessem o
aquelas que levam à formação das parcerias
turismo cultural em cidades históricas dos
público-privadas, são vitais para o acesso aos
países em desenvolvimento. Os principais
recursos dos fundos das instituições multila-
projetos do BM foram realizados no Norte da
terais de fomento, como o BID e o Banco Mun-
África e no Oriente Médio, como, por exemplo,
dial, e às agências nacionais de promoção do
o do centro histórico da cidade de Fez, no Mar-
desenvolvimento de países com grandes inte-
rocos. Entretanto, a partir de uma análise da
resses na América Latina, especialmente as da
atuação da instituição no campo da proteção
Espanha e da Itália, e outras, como as da Sué-
cultural (Parker, 2000), o BM praticamente
cia, do Canadá e da França.
abandonou os projetos de conservação do pa-
Os anos 1990 foram um período de mu- trimônio cultural, incluindo os de regeneração,
dança dos padrões de comportamento das concentrando-se no tradicional campo do de-
agências internacionais de fomento do desen- senvolvimento econômico/institucional e da
volvimento. No caso da América Latina, o infraestrutura social (World Bank, 2002).
padrão foi modificado em duas frentes básicas:
A retirada do BM veio fortalecer ainda
a primeira, com a promoção de reformas ins-
mais a importância do Banco Inter-Americano
titucionais e econômicas dos Estados Nacio-
de Desenvolvimento (BID) na formação de
nais, no sentido de se promover uma estrutura
NPUs de regeneração de áreas urbanas histó-
liberal, privatista e desregulamentada dos
ricas da América Latina. Esse banco reco-
mercados nacionais; e a segunda, com a elabo-
nheceu, de forma pioneira, que os projetos de
ração de projetos de desenvolvimento locais,
regeneração eram uma nova fronteira para a
isto é, de projetos que as agências de fomento
aplicação de capitais imobiliários privados; um
financiavam diretamente, ou com aval dos
campo de projetos para melhorar a eficácia
governos centrais, propostas de governos regi-
social do investimento público urbano e, tam-
onais e municipais. Desde a primeira metade
bém, para aliviar a pobreza urbana. O desenho
dos anos 1990, os projetos de regeneração sur-
da racionalidade da aplicação dos fundos do
gem como emblemáticos dessa nova fase das
BID na regeneração identifica três áreas de
agências multilaterais e nacionais, em especial
atuação possíveis para a instituição. A pri-
do BID.
meira é a da conservação do patrimônio ur-

36
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
bano com a participação do setor privado para
gerar projetos sustentáveis de longo prazo. A
segunda é a da utilização dos projetos como
promotores da reabilitação de áreas urbanas
degradadas. A terceira é a da promoção da
formação de incentivos e de instrumentos de
regulação que favoreçam a transferência de
grande parte dos esforços da conservação do
patrimônio urbano para o setor privado e or-
ganizações da sociedade civil (Rojas, Moura
Castro, 1998: 17).
Desde o projeto pioneiro de revitalização
do centro histórico de Quito, em 1994, o BID
passou a ter uma pauta de investimentos cres-
cente na regeneração das cidades latino-ame-
ricanas (BID, 2001). A experiência adquirida
nesse campo pela instituição permitiu a aber-
tura de uma nova frente de empréstimos para
a regeneração de áreas urbanas degradas ou
econômica e socialmente deprimidas (BID,
2005), que não sejam, necessariamente, de inte-
resse do patrimônio cultural, como foi o caso
recente do financiamento do Programa de
Renovação do Centro de São Paulo, Brasil
(BID, 2004). O BID tem trabalhado, também,
para a formação de programas de regeneração
urbana em escala nacional ou regional, como o
Programa Monumenta do Brasil, que inclui
vinte e seis cidades de todas as regiões do país.
Os impactos dos projetos financiados pelo
BID são variados e não se restringem a um
aporte financeiro para viabilizar os empreen-
dimentos. A estrutura operativa e de avaliação
dos projetos utilizada pelo Banco leva a um
direcionamento dos objetivos e das formas de
gestão dos projetos. Pelo lado dos objetivos,
37
existe uma tendência dos instrumentos de
avaliação recomendados pelo BID, principal-
mente os de avaliação econômica dos projetos,
de utilizarem parâmetros de eficiência e efi-
cácia social que privilegiam critérios restritos
de sustentabilidade econômica, em vez da
sustentabilidade integral. Um exemplo desse
tipo de critério é o utilizado pelo Programa
Monumenta no Brasil, que entende “... por
sustentabilidade a geração permanente de
receita suficiente para garantir o equilíbrio
financeiro das atividades e manter conser-
vados todos os imóveis da Área de Projeto (...),
inclusive monumentos cujas receitas sejam
insuficientes para sua conservação”.15
Pelo lado da gestão, os empréstimos do
BID estão, em geral, condicionados à formação
de instituições de gestão locais que favoreçam
práticas administrativas mais próximas das
empresas privadas, ou que permitam uma
maior atuação e influência dos atores privados
na condução e operação dos projetos. Nos anos
1990, o BID promoveu a formação de insti-
tuições que tivessem uma relativa indepen-
dência em relação aos governos locais, como,
por exemplo, companhias privadas ou mistas
de gestão urbana, como a Empresa do Centro
Histórico de Quito (Ortega, 2001) e a Corpo-
ração de Desenvolvimento de Santiago do
Chile (Carrasco, Lira 2001). O BID promove,
igualmente, a formação de parceria público-
privada para a gestão mais flexível dos pro-
jetos em arranjos institucionais, que incluem
instituições do “terceiro setor”, tais como or-
15
http://www.monumenta.gov.br/monumenta.php?id=11 ,
acesso em 3 de janeiro de 2006, às 16:30h
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

ganizações não-governamentais e organismos

da sociedade civil nas chamadas alianças tri-
partites (Fox, 2005). O Banco identifica que esse
tipo de gestão potencializa a capacidade de
financiamento e a eficácia da implementação
dos projetos de regeneração devidos à exis-
tência de uma mútua determinação entre os
sistemas de gestão e os de financiamento.
Quando a gestão incorpora, em uma estrutura
participativa e de formação de decisões pac-
tuadas, os atores com capacidade de comando
econômico e político sobre as áreas de rege-
neração urbana, existe uma maior transpa-
rência na forma de utilização e apropriação
dos recursos financeiros, possibilidade de
abertura de novas fontes de financiamento e,
especialmente, continuidade do financiamento
em todas as fases do projeto, mesmo após a
sua implementação (Fox, 2005: 20).

38
 CAPÍTULO III

SEIS ESTUDOS DE CASOS DE FINANCIAMENTO DA REGENERAÇÃO

Foram realizados seis estudos de caso so- 2. Os componentes do sistema de gestão

bre o financiamento e gestão da revitalização da regeneração
de áreas urbanas patrimoniais:
3. O financiamento da regeneração
1. O Centro Histórico da Cidade do Mé-
4. A empresa de gestão
xico, México;
4.1. Os objetivos
2. O Centro Histórico de Havana, Cuba;
4.2. A estrutura operativa
3. O Centro Histórico de Quito, Equador;
4.3. A Autonomia Administrativa
4. O Bairro da Candelaria em Bogotá, Co-
4.4. Os parceiros
lômbia;
4.5. O financiamento da operação
5. O Centro Antigo de Santiago, Chile;
5. As principais realizações
6. O Bairro de Puerto Madero em Buenos
Aires, Argentina. 6. O porquê dos impactos obtidos

Cada caso foi analisado segundo os se- Foram utilizadas informações primárias
guintes aspectos: (pesquisa com dirigentes das instituições de
gestão) e secundárias, como documentos e
1. Os antecedentes da regeneração
fontes bibliográficas.

39
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

1. O Centro Histórico da Cidade do México (México)

2001 – 2006

Figura 1: Centro Histórico do México (Fonte: Google Earth)

Cidade do México (México)

Área: 1.499 Km2 Número de quadras: 668
População (2005): 8.720.916 habitantes Número de edifícios: 9.000, sendo 1.500 de
interesse patrimonial
Centro Histórico
Área: 9,7 km2 Número de monumentos: 196 civis e 67
religiosos
População (2001): 175.000 habitantes

40
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

Centro Histórico de México

Figura 2: Catedral e o Zócalo Figura 3: Ruína do Templo Maior

Figura 4: Obras de renovação de infra-estrutura Figura 5: Típica fachada em alvenaria de pedra

Figura 6: Edificação transformada em restaurante Figura 7: Palácio Nacional no Zócalo

41
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
1.1 Antecedentes da revitalização
A cidade do México foi fundada em 1325 e
chegou a ser, em princípios do século XVI,
sede do Império Asteca, que controlou amplos
territórios. Com a colonização espanhola e a
destruição do império, a cidade foi recons-
truída e passou a ser a sede dos poderes do
Vice-Reinado da Nova Espanha. Depois da
independência, tornou-se a sede da nova nação
e experimentou mudanças notáveis, com a
grande campanha de construções públicas no
início do século XX. No início da vida inde-
pendente do país, a cidade tinha por volta de
130 mil habitantes e chegou a 720 mil em 1910.
Em 1930, atingiu 1 milhão e 230 mil habitantes.
Desde então, o centro da cidade alojava a tota-
lidade da administração pública, a Univer-
sidade Nacional, as atividades financeiras e o
comércio majoritário e especializado. Essa
concentração foi se assentando em detrimento
da habitação, pois a população havia come-
çado a esvaziar a zona central já a partir de
1911, para os novos bairros na periferia.
Nos anos de 1930, mediante diversos de-
cretos, foram protegidos alguns edifícios e
áreas importantes. Tanto as autoridades como
as instituições culturais e os especialistas se
convenceram de que a cidade era um dos re-
ceptáculos de maior importância do continente
americano. Com o descobrimento de um im-
portante monólito asteca e a consequente loca-
lização do Templo Mayor, o Executivo Federal
expediu um decreto, em 1980, em que se decla-
rava “Zona de Monumentos Históricos” o
centro histórico da cidade. O decreto também
considerava como indispensável, dentro dos
42
planos de desenvolvimento do país, a prote-
ção, conservação e restauração das expressões
urbanas e arquitetônicas que constituem o
patrimônio cultural da cidade. Em 1987, o
Centro Histórico foi declarado Patrimônio da
Humanidade pela UNESCO.
Em 1980, o centro histórico da Cidade do
México (ou Antiga Cidade do México) foi de-
clarado, por decreto presidencial, Zona de
Monumentos Históricos. Ao mesmo tempo,
criou-se o Conselho do Centro Histórico da
Cidade do México com a finalidade de coor-
denar as ações requeridas para sua recupe-
ração, proteção e conservação.
Em 1990, foi criado o Patronato do Centro
Histórico, fideicomitente de um órgão privado:
o Fideicomiso del Centro Histórico de la Ciudad de
México (FCH), cujo objetivo era promover,
gerir e coordenar, frente aos particulares e às
autoridades competentes, a execução de ações,
obras e serviços que propiciassem a recupe-
ração, proteção e conservação do centro his-
tórico, buscando a simplificação dos trâmites
para sua consecução (Fideicomiso Centro His-
torico 2000).
Em meados de 2001, essas instituições fo-
ram reformuladas. O Patronato deixa de ser o
fiel-comissário do FCH e extinguiu-se o Con-
selho do Centro Histórico. Durante esse perí-
odo, o governo da cidade delineou uma enti-
dade específica que estaria encarregada de
gerir integralmente o Centro Histórico, com
autoridade provida de sua subordinação direta
à Chefia do Governo do Distrito Federal. Essa
entidade é o interlocutor único dos diversos
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
atores sociais e institucionais vinculados ao
desenvolvimento do território.
Em 2002, o FCH converteu-se em um ór-
gão público (fiel-comissário público) encar-
regado de administrar uma verba para obras
de infraestrutura, remodelação de fachadas e
mobiliário urbano.
1.2 Os componentes do sistema de
gestão da revitalização
A gestão da revitalização do Centro His-
tórico do México tem uma composição que
congrega entidades públicas e privadas em
uma forma de atuação pactuada em nível es-
tratégico, mas desagregada no nível das de-
cisões de investimento e de ação (Fox 2005).
A instância de coordenação estratégica é o
Comitê Consultivo para o Resgate do Centro
Histórico, entidade que foi criada pelo Go-
verno do Distrito Federal do México. Esse Co-
mitê tem a finalidade de propor, analisar e
recomendar medidas que revitalizem o Centro
Histórico. Suas decisões não têm caráter deci-
sório. O Comitê Consultivo, composto de,
aproximadamente, cento e vinte e sete mem-
bros, representa os setores públicos, privados e
da sociedade civil e residentes da área. Esse
comitê atua como o grupo de discussão e ava-
liação das ações realizadas no centro histórico.
O Comitê Consultivo tem um Comitê Exe-
cutivo para seu auxílio e suporte das suas pro-
posições. O Comitê Executivo é composto por
três representantes do Governo Federal, dois
do Governo do Distrito Federal, o Cardeal da
Cidade do México, dois intelectuais envolvidos
com a história e a cultura da cidade e um
43
empresário, o Sr. Carlos Slim, Presidente da
Telmex (Pandal 2005)
O setor público participou da revitalização
do Centro Histórico principalmente pelo Fidei-
comiso del Centro Histórico de la Ciudad de Mé-
xico, um patronato privado criado no início dos
anos 1990 e que, em 2002, foi transformado em
entidade pública, ligado ao Governo do Dis-
trito Federal. O patronato tem a função de
gerir uma série de instrumentos de promoção
da recuperação e conservação dos imóveis do
CH e cuidar do espaço público.
O setor privado tem na empresa Inmobili-
aria Centro Histórico S.A. de C.V. o principal
ator na revitalização do Centro Histórico.
Desde 2001, a Inmobiliaria tem investido na
compra, reforma, aluguel e venda de imóveis
no Centro Histórico, atuando com um pro-
motor imobiliário de grande porte, capaz de
rivalizar com o setor público no montante de
investimentos realizados. Também deve ser
ressaltado que a atuação da Sociedade levou a
um aumento das atividades dos bancos e de
outras empresas ligadas ao financiamento,
incorporação e comercialização imobiliária.
A sociedade civil atua na revitalização do
Centro Histórico principalmente pela Fun-
dación del Centro Histórico de la Ciudad de México
A. C., uma associação civil sem fins lucrativos
que foi criada com o apoio da Fundación Telmex
em 2002. A Fundação é comandada pelo Sr.
Carlos Slim, o controlador da Telmex e um dos
homens mais ricos do mundo (Mora Reyes
2003). A Fundação atua, principalmente, na
elaboração e implantação de programas de
apoio social e emprego.
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

1.3 O financiamento da revitalização tas zonas do Distrito Federal que apresen-

tavam grande dinamismo imobiliário. Infeliz-
O financiamento da revitalização do Cen-
mente, os incentivos e a transferência do po-
tro Histórico do México segue uma clara se-
tencial de construção mostraram-se instru-
paração entre financiamento público e privado
mentos pouco eficientes de financiamento da
(Delgadillo-Polanco 2008).
revitalização (Perló e Bonnafé 2007: 126 – 136).
O financiamento público realiza-se basi-
Entretanto, o Fideicomiso não recebeu as en-
camente por meio do Fideicomiso Del Centro
tradas esperadas dos seus sócios. O investi-
Histórico. A análise do processo de financia-
mento do Governo do Distrito Federal também
mento por essa instituição deve ser realizada
foi insuficiente para aumentar as expectativas
segundo suas duas fases: como entidade pri-
de valorização da área pelos agentes privados.
vada e como entidade pública.
Assim, os instrumentos fiscais e de incentivos
Do início dos anos 1990 até 2002, o Fidei- foram pouco utilizados, fazendo do Fideicomiso
comiso atuou como entidade privada composta uma instituição fantasma, sem recursos para
por investidores que aplicariam em um fundo operar (Perló e Bonnafé 2007: 137).
de revitalização do Centro Histórico e ob-
Em 2002, o Fideicomiso foi transformado em
teriam o retorno de suas cotas pela operação
uma entidade pública, dependente direta-
comercial dos negócios realizados pela enti-
mente do Governo do Distrito Federal, e
dade com os imóveis recuperados. Esperava-se
aportou ao fundo da entidade aproximada-
que a ação do Fideicomiso aumentasse o valor
mente 45 milhões de dólares para o financia-
das propriedades na área e com isso atraísse
mento de suas ações iniciais. Todos os recursos
cada vez mais instituições e indivíduos inte-
vieram diretamente do tesouro do Governo do
ressados em participar do fundo, o que criaria,
Distrito Federal. Para melhorar o desempenho
assim, um círculo virtuoso de valorização.
da entidade, a área geográfica de atuação foi
O Governo do Distrito Federal criou al- reduzida a aproximadamente 34 quadras do
guns instrumentos para o apoio ao funciona- Centro Histórico.
mento do Fideicomiso, especialmente incentivos
O financiamento privado tem na Fundación
e reduções fiscais para obras de recuperação de
Centro Histórico e na Inmobiliaria Centro Histó-
imóveis no Centro Histórico. O Governo Fe-
rico os atores que determinam a dinâmica dos
deral também permitiu o abatimento no im-
investimentos na área.
posto de renda das empresas e dos indivíduos
Entre 2001 e 2004, a Fundación Centro Histó-
de certos custos com as obras e serviços de
rico recebeu dos seus sócios um aporte de 90,2
recuperação dos imóveis. Na época, um dos
milhões de dólares, praticamente o dobro do
instrumentos mais inovadores foi a transfe-
financiamento concedido ao Fideicomiso. No
rência do potencial de construção entre imó-
período considerado, a Fundação utilizou
veis patrimoniais e novas construções em cer-
cerca de dez por cento do aporte inicial.

44
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
No mesmo período, a Inmobiliaria Centro
Histórico investiu, aproximadamente, 135,8
milhões de dólares na aquisição de cento e oito
imóveis no Centro Histórico. Infelizmente, não
foi possível encontrar o volume de investi-
mentos para a reforma do conjunto e para a
comercialização/aluguel desse conjunto.
1.4 O funcionamento das entidades
A análise do funcionamento das entidades
de gestão da revitalização será restrita, apenas,
ao caso do Fideicomiso Centro Histórico (FCH) e
da Fundación Centro Histórico devido
indisponibilidade de informações sobre a
Inmobiliária Centro Histórico.
1.5 O Fideicomiso Centro Histórico
1.6 Os objetivos
A partir de 2002 ,o FCH sofreu uma mu-
dança importante na sua área de atuação e nos
seus objetivos. A área urbana objeto de ação foi
reduzida a um aglomerado de trinta e quatro
quadras, que cobrem somente quarenta hec-
tares e abrigam, aproximadamente, quinhentos
imóveis do Centro Histórico. O seu campo de
atuação foi focado nos seguintes setores:
 Infraestrutura urbana – com a mu-
dança e reforma das redes de dre-
nagem e abastecimento d‟água, tele-
fonia, energia elétrica e gás encanado;
 Reforma de fachadas – restauro e con-
servação de conjuntos de fachadas de
edifícios em ruas de valor patrimonial;
 Reforma de passeios públicos – substi-
tuição e reforma de calçadas e pavi-
mentação de ruas, praças;
 Mobiliário urbano – com a colocação
de um sistema uniformizado de ban-
cos, luminárias, sinalização urbana, li-
xeiras e normatização de sistema de
anúncios, toldos, etc. Também, estão
incluídas ações de restauro de obras de
arte nos passeios públicos, como mo-
numentos comemorativos, fontes e es-
culturas;
à
 Ordenamento urbano – nesse item está
o sistema de controle de tráfego e de
estacionamento da área de atuação;
 Comércio de rua – ordenamento do co-
mércio ambulante e de rua nas proxi-
midades da praça central (o Zócalo) e
do Palácio do Governo;
 Segurança pública – aumento do efe-
tivo policial, colocação de câmeras
para a vigilância do espaço público.
1.7 A Estrutura Operativa
No nível de direção, o Fideicomiso está sob
o controle de um comitê composto por repre-
sentantes de diversos organismos do Governo
do Distrito Federal, sendo o seu presidente o
Secretário de Finanças. Esse comitê é respon-
sável pelo direcionamento da atuação do Fidei-
comiso e o responsável jurídico da entidade.
No nível executivo, o Fideicomiso tem uma
direção geral abaixo da qual atuam as direções
de administração, finanças, desenvolvimento
imobiliário, promoção e difusão e uma sub-
45
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
direção técnico-jurídica. Cada direção tem
departamentos especializados.
1.8 O financiamento da operação
Quando era uma entidade privada, o FCH
contava com doações dos governos federal e
municipal e com o auxílio financeiro de suas
parcerias: investidores privados, bancos, se-
cretarias governamentais, universidades, etc.
No novo formato, a entidade depende dos
recursos gerados pela operação do fundo ini-
cial aportado pelo Governo do Distrito Fe-
deral e por transferências feitas pela mesma
entidade.
1.9 A autonomia administrativa
O FCH tem autonomia para atuar:
 Na administração de fundos públicos;
 Na gestão de empreendimentos ur-
banos;
 Na incorporação imobiliária;
 No controle e monitoramento urbano;
 Na melhoria e manutenção de infra-
estruturas.
1.10 Os parceiros
Os parceiros do FCH sempre foram essen-
ciais desde o período em que era um fideico-
misso privado até sua nova conformação.
As agências governamentais contribuíram
para a coordenação e financiamento de pro-
gramas educativos, de habitação, de preser-
vação do patrimônio, etc. Os incorporadores
imobiliários têm participação em programas
46
de habitação para a classe média. As univer-
sidades participam da elaboração de estudos
sobre o turismo no Centro Histórico.
A entidade realizou, também, vários acor-
dos de cooperação com entes públicos e priva-
dos, cabendo destacar o Instituto Nacional de
Antropologia e História (INAH) e o Instituto
Nacional de Belas Artes (INBA).
1.11 A Fundación Centro Histórico
1.12 Os objetivos
A Fundacíon Centro Histórico tem por obje-
tivo a operação de programas específicos para
a melhoria das condições sociais, econômicas,
educativas e culturais dos habitantes e traba-
lhadores do Centro Histórico, a fim de reverter
o processo de deterioração urbana.
As ações da Fundacíon dirigem-se para as
seguintes temáticas:
 O afundamento do solo – a excessiva ex-
tração de água do subsolo do centro
histórico está causando o afundamento
de edifícios e zonas inteiras da cidade.
Foram realizados estudos técnicos
para reverter esse problema;
 A segurança e serviços públicos – foram
criados programas de treinamento de
policiais, instalação de sistemas de
câmeras de vigilância de rua e siste-
mas de alarmes em vias e edificações
públicas;
 O bem estar econômico e social – são pro-
gramas de assistência à saúde, edu-
cação e formação para o trabalho reali-
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
zados em parceria com hospitais pú-
blicos, centros comunitários, centros
de trabalho e bolsas para treinamento
profissional;
 A revitalização urbana – tem sido a ação
central da entidade, organizada por
corredores de atividades onde são rea-
bilitados imóveis para habitação e no-
vas atividades econômicas, sociais, e
culturais;
 A restauração e conservação de imóveis –
atua em cooperação com outras enti-
dades, especialmente a Inmobiliária
Centro Histórico e o Fideicomiso, para
planejar e executar os projetos de re-
cuperação de imóveis.
1.13 A estrutura operativa
A Fundación tem uma estrutura composta
por uma Junta de Conselho e uma Direção. A
Junta define a estratégia de atuação da Fun-
dación e controla os seus fundos, tendo como
membros um presidente honorário, um presi-
dente da junta e seis conselheiros. A direção
tem o papel executivo da Fundación e é organi-
zada em diretorias por tipos de projetos.
1.14 O financiamento da operação
O financiamento da operação entidade dá-
se, exclusivamente, pelas doações de empresas
e indivíduos.
47
1.15 A autonomia administrativa
A Fundación não sofre restrições para a sua
autonomia administrativa, a não ser os deline-
adas na sua estratégia de atuação.
1.16 Os parceiros
Os principais parceiros da Fundación têm
sido o Governo do Distrito Federal, o Fideico-
miso Centro Histórico, a Inmobiliária Centro His-
tórico e a Telmex.
1.17 As principais realizações da
revitalização
A atuação compactuada do Fideicomiso, da
Fundación e da Inmobiliaria levou a um amplo
processo de revitalização do centro histórico
da cidade do México, o qual abarca muitos
setores de atuação. A seguir são identificadas
as principais realizações do processo, organi-
zadas por tipos de projetos:
Requalificação de espaços públicos e áreas livres
– Foram obras de reabilitação de espaços
abertos, melhoramento da imagem urbana,
arborização, iluminação de monumentos e
ruas.
Habitação – O FCH, e especialmente a In-
mobiliária, procurou resgatar a habitação nos
edifícios patrimoniais, criar condições para o
retorno dos setores médios ao centro histórico
e mesclar o uso habitacional com atividades
econômicas nos imóveis. Promoveu a de rea-
bilitação de edifícios para moradia e realizou
programas de habitação popular e de interesse
social. A Fundación, em parceria com a Inmo-
biliária, colocou no mercado mais de qui-
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
nhentas unidades residenciais que foram lan-
çadas a preços 20% mais baixo que em outras
áreas urbanas atrativas do ponto de vista do
mercado imobiliário da cidade.
Revitalização econômica – Incentivou a cria-
ção de microempresas para o artesanato e
obras de restauração e reabilitação de edifícios
patrimoniais; reordenou e regulou o comércio
em via pública. Também foram atraídas em-
presas de tecnologia da comunicação, tais
como empresas de telecomunicações, produ-
ção de sofware e call-centers. Estima-se que entre
2001 e 2005 foram criados mais de quatro mil
empregos no setor tecnológico na zona do
Centro Histórico.
Promoção turística e diversão/lazer – O Fidei-
comiso cuidou do desenvolvimento da indús-
tria turística, por exemplo, com o incentivo à
elaboração de estudos sobre o turismo no cen-
tro histórico e o apoio ao restauro e ao recondi-
cionamento de hotéis e restaurantes.
Desenvolvimento social – Elaboração de pro-
gramas de atenção a grupos vulneráveis (indí-
genas, crianças de rua, idosos, mães solteiras,
indigentes), com a criação de espaços e equi-
pamentos destinados a eles.
Restauração de bens patrimoniais – Apoiou a
restauração de bens patrimoniais junto a in-
vestidores privados, bancos, fundações, etc. O
FCH realizou um grande programa de recu-
peração de fachadas de imóveis privados em
treze ruas próximas à praça central.
Provimento de infraestrutura – Ampliação e
melhoramento das redes de abastecimento de
água, drenagem e esgoto, telecomunicações,
48
recuperação de calçadas e pavimentação de
vias públicas.
1.18 O porquê dos impactos obtidos
A revitalização do Centro Histórico da Ci-
dade do México é um caso interessante de
financiamento a partir de duas fontes inde-
pendentes : uma pública e outra privada.
A componente pública consiste em um
fundo criado pelo Governo do Distrito Federal
da Cidade do México, administrado por uma
entidade pública, o Fideicomiso del Centro Histó-
rico, que é também responsável pela elabo-
ração e gestão do projeto de revitalização. O
fundo foi formado com um aporte inicial de
US$ 45 milhões e recebe reposições anuais.
A componente privada principal é for-
mada por uma empresa de sociedade anônima
voltada para a promoção imobiliária na área
do centro histórico, a qual compra, vende e
aluga imóveis reabilitados. A empresa tem
como sócios grandes empresas privadas mexi-
canas com grande interesse na área do centro
urbano, como a Telmex.
A gestão do projeto, realizada pelo Fidei-
comisso, garante a articulação entre as inici-
ativas públicas e as privadas, apesar de não
existir um organismo unificador das ações dos
dois grupos.
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

2. O Centro Histórico da Cidade de Havana (Cuba)

1994 – 2004

Figura 8: Centro Histórico de Havana (Fonte: Google Earth)

Cidade

Área: 747 Km2

População (2008): 2.148.132 habitantes

Centro Histórico

Área: 214 ha

População (2000): 66.700 habitantes

Número de edifícios: 3.370

Número de edificações patrimoniais: 551

49
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

Centro Histórico de Havana

Figura 9: Hotel operado por empresa espanhola Figura 10: Plaza Vieja mostrando o limite da intervenção

Figura 11: Recuperação de fachadas Figura 12: Convento de São Francisco transformado em
centro de convenções

Figura 13: Interior de um dos museus do Centro Histórico Figura 14: Praça da Catedral

50
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
2.1 Antecedentes da revitalização
Até o século XVIII, a cidade de Havana se dis-
tingue das outras cidades coloniais latino-ame-
ricanas por dois traços fundamentais: um sis-
tema de praças que junto a um tecido urbano
irregular conforma uma trama singular e um
esplêndido e completo sistema de fortificações.
No século XVIII, a cidade extramuros já era
mais populosa que a intramuros. Em meados
do século XIX começa a demolição das mu-
ralhas. Nessa mesma época, começa a deca-
dência do Centro Histórico como lugar resi-
dencial, com o crescimento da cidade para
oeste e o surgimento de bairros seletos. Muitos
dos antigos palácios unifamiliares transfor-
maram-se em casas de inquilinato ou ci-
dadelas. A Havana Velha deixa de ser “A Ci-
dade” e passa a ser a periferia (OHCH 1996).
Com a instauração da República, no início
do século XX, na região passam a se desen-
volver atividades bancárias e financeiras. Com
as profundas mudanças sociais advindas com
a Revolução de 1959, em Cuba não se viveu o
processo especulativo que arrasou valores
insubstituíveis, caso de muitas outras cidades
latino-americanas. Havana sofreu poucas in-
tervenções, sendo priorizados investimentos
em outras cidades. Não se alterou a trama da
cidade em virtude do desenvolvimento do
automóvel, tampouco foram feitos investi-
mentos que garantissem uma manutenção
sistemática. Assim, tem-se ainda uma cidade
velha praticamente intacta, porém bastante
deteriorada, caracterizada em grande parte
pelas más condições de habitação, deficit
51
quantitativo e qualitativo dos serviços e o ex-
cessivo uso dos imóveis destinados à habi-
tação, com sua consequente deterioração e
transformação em cortiços. Um grande nú-
mero de pessoas abandonou suas casas por
razões de periculosidade. Somado a essa situ-
ação das habitações está o crítico estado das
redes de infraestrutura num território com
mais de um século de marginalização, o que
significa que os usos originais foram substi-
tuídos por outros agressivos e incompatíveis,
que atentam contra o patrimônio cultural
(OHCH 1996).
Em 1925, o governo provincial passou a
mostrar uma preocupação com o patrimônio
de Havana e indicou o Dr. Emilio Roig como
Historiador da Cidade, por seu trabalho pelo
resgate e salvaguarda do patrimônio local. No
ano de 1938, foi fundada a Oficina del Histori-
ador de la Ciudad de La Habana, como instituição
pública e organismo autônomo municipal,
para sistematizar o trabalho do Dr. Roig e fo-
mentar a cultura da cidade (OHCH 1999).
Para a institucionalização da Revolução
Socialista de Cuba, em 1976 foi redigida uma
nova Constituição para Estado Cubano. Nela
se estabeleceu a responsabilidade do Estado na
proteção do acervo patrimonial nacional. Pos-
teriormente, o Estado Cubano designou a
OHCH como responsável pelo processo de
restauração do centro histórico de Havana
(Habana Vieja). Em 1989, com a queda do re-
gime comunista dos países do bloco soviético,
Cuba enfrentou uma grave crise econômica,
devida, especialmente ao corte do financi-
amento subsidiado do petróleo de importações
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
essenciais para o funcionamento da economia
nacional e consumo da população cubana, o
que obrigou ao governo central a reorganizar a
forma de gestão do patrimônio nacional.
Em 1993, o Conselho de Estado declarou o
Centro Histórico de Havana uma Zona Priori-
tária para a Conservação Patrimonial e am-
pliou as atribuições institucionais da OHCH,
dotando-a de uma nova autoridade que lhe
permitisse desenvolver uma gestão autofi-
nanciada de recuperação do centro histórico. A
OHCH deixou de ser uma instituição subor-
dinada ao governo da cidade para ligar-se
diretamente ao Conselho de Estado de Cuba.
Isso lhe proporciona uma maior indepen-
dência e mais agilidade na tomada de decisões
sobre, praticamente, todos os setores de ação
da gestão urbana. A OHCH foi reconhecida
como pessoa jurídica com direitos para esta-
belecer relações de diversos tipos com outras
instituições nacionais e estrangeiras, cobrar
impostos das empresas produtivas localizadas
em seu território, abrir e operar contas ban-
cárias, importar ou exportar equipamentos e
equipes, receber e dar destino a doações e a
projetos de cooperação nacionais ou interna-
cionais.
Em 1995, o Acordo 2951 do Conselho de
Ministros de Cuba declarou o Centro Histórico
de Havana zona de alta significação para o
turismo, ampliando assim, novamente, as ca-
pacidades da Oficina, que passou também a
administrar a questão da produção e da alo-
cação da habitação no centro histórico.
52
2.2 Os componentes do sistema de
gestão
O sistema de gestão da regeneração do
centro histórico de Havana é composto, basi-
camente, pela Oficina do Historiador da Ci-
dade de Havana, o Governo Municipal e a
Comissão Provincial de Monumentos (Rodri-
gues Aloma 2001).
Cabe à Comissão autorizar as ações nos
monumentos tombados da cidade que estão
sob a proteção do Estado Cubano. O Governo
Municipal mantém o seu papel de regulador
do desenvolvimento da cidade, de responsável
pelos serviços urbanos e do poder de polícia
nas questões de competência municipal. Pelo
seu lado, a Oficina do Historiador gestiona
todas as questões referentes ao planejamento
do uso e da ocupação do solo, do processo de
recuperação dos imóveis e dos espaços pú-
blicos, da alocação dos imóveis recuperados no
centro histórico e do financiamento da sua
regeneração.
2.3 O financiamento da regeneração
Durante um grande período de sua exis-
tência, a Oficina recebeu do Estado os recursos
necessários para o financiamento de suas ope-
rações, pois até 1993, era financiada por re-
cursos orçamentários municipais. A Oficina
passou a ter gestão autofinanciada a partir da
sua transformação em um órgão ligado ao
Conselho do Estado Cubano.
O novo estatuto jurídico de 1993 permitiu
à OHCH ter independência total da gestão
financeira em suas operações, reunindo ca-
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

racterísticas típicas de uma entidade governa- no sistema de financiamento da OHCH apro-

mental nacional às de uma empresa privada. A ximadamente 16,1 milhões de dólares (Rodri-
base de sua operação foi a transferência total gues Aloma 2005).
do Estado Cubano para a Oficina do patri-
Os recursos de operação e investimentos
mônio imobiliário do centro histórico de Ha-
orçamentários da Oficina vêm dos lucros ob-
vana. Foi realizada uma operação de comodato
tidos na operação do seu sistema empresarial e
entre as entidades, o que conferiu plenos po-
dos impostos obtidos com as atividades eco-
deres à Oficina para operar recuperar, incor-
nômicas instaladas nos imóveis revitalizados.
porar e operar comercialmente os imóveis por
A arrecadação de impostos é um item im-
vinte e cinco anos, comodato renovável pelo
portante para o financiamento da Oficina,
mesmo período.
dado que se cobra 5% sobre o faturamento
Entre 1994 e 2004, o financiamento para o
bruto das atividades que operam com o peso
investimento inicial e a operação da Oficina
cubano conversível (as ligadas à prestação de
baseou-se em um conjunto de empréstimos, no
serviços turísticos) e 1% das que operam com o
valor total de 64,5 milhões de dólares, feito ao
peso tradicional. No período analisado, foram
sistema bancário cubano (Rodrigues Aloma
recolhidos para os cofres da Oficina de a cerca
2005). No mesmo período, o Estado Cubano
16,2 milhões de dólares.
aportou, como coinvestidor, um montante de
A base do financiamento das operações da
341 milhões de pesos não conversíveis,16 equi-
OHCH é a gestão de seu sistema empresarial.
valentes a 13 milhões de dólares, aproxima-
São mais de sete empresas, que operam com o
damente.17
peso livremente conversível, que administram
A Oficina tem conseguido doações de
todo o sistema de serviços e comercialização
fontes externas, especialmente do Programa de
de bens e produtos ligados a promoção do
Desenvolvimento Humano Local (PDHL) das
turismo (agências de viagens, hotelaria, restau-
Nações Unidas para projetos de desenvolvi-
rantes, lojas, museus, transporte, construtoras,
mento local, meio ambiente, saúde e educação
fábrica de móveis, dentre outros) e das ativi-
dos residentes, formação profissional do centro
dades de apoio no centro histórico. Os lucros
histórico. Entre 1994 e 2004, essa fonte injetou
totais do sistema empresarial com as ativi-
dades são canalizados para a Direção Eco-
16 “Três moedas circulam em Cuba: o dólar, o peso nômica da OHCH, que redistribui os resul-
conversível (cotado a cerca de 1,20 pesos por dólar) - e que
é utilizado em lojas especiais para turistas, que vendem em tados na forma de novos investimentos. No
dólar, à taxa de um peso conversível por dólar - e o peso
tradicional (26 pesos por dólar) utilizado para o período analisado, o sistema empresarial gerou
pagamento dos salários e para a compra de mercadorias
no mercado interno, tais como aluguéis, luz, telefone, resultados líquidos no valor de 216,2 milhões
roupas e alimentos. Desde 25 de outubro de 2004, foram
de dólares. Nos últimos cinco anos de ope-
proibidas na ilha as transações em dólar, que só podem ser
legalmente feitas utilizando-se pesos conversíveis”. ração, o sistema empresarial da OHCH vem
(http://pt.wikipedia.org/wiki/Economia_de_Cuba)
17 Taxa de 26 pesos cubanos por 1 dólar americano.

53
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

gerando lucros médios anuais de 25 milhões legalmente protegido, a área encontrava-se

de dólares, aproximadamente. degradada e seu conjunto arquitetônico, dete-
riorado, o que tornou urgente a conservação e
2.4 A instituição de gestão a revitalização dos monumentos e das áreas

Membro do Estado Cubano, o Conselho de que representam a memória local.

Direção coordena a administração da OHCH. Revitalização social – grande parte da po-

A OHCH oficina pode ser entendida como
uma espécie de holding de um vasto sistema de
entidades públicas e empresariais que financia,
planeja e gestiona o desenvolvimento do cen-
tro histórico, executa grande parte dos empre-
endimentos imobiliários e das atividades da
construção civil, bem como explora a ati-
vidades direta e indiretamente ligadas ao tu-
rismo no centro histórico de Havana.
pulação residente na Havana Velha é de baixa
renda. Faz-se urgente uma recuperação social e
econômica dessa população, com o aumento
da oferta de empregos e impedindo que os
habitantes abandonem o lugar.
2.6 A estrutura operativa
O Organograma abaixo mostra a comple-
xidade do sistema de gestão da OHCH.

Basicamente, existem três níveis de ope-

2.5 Os objetivos
ração no sistema: a Direção Geral, As Dire-
Os principais objetivos da OHCH estão
torias Especializadas e o Sistema Empresarial.
expostos e explicados a seguir.
A Direção Geral garante o cumprimento e a
Desenvolvimento urbano de área específica –
aplicação das políticas estabelecidas, além de
com investimentos na recuperação social e
cuidar da projeção sociocultural. É composta
urbana das áreas sob intervenção, é possível
por um grupo de apoio formado pelo Plan
atrair mais investimentos, empregos, popu-
Maestro, grupo negociador, Plan Malecón,
lação residente, além de aumentar o turismo
meios de comunicação, grupo especial, secre-
na região, o que contribui, assim, para o de-
taria e órgão de relações internacionais. O Plan
senvolvimento da área de atuação da entidade.
Maestro é o gestor das políticas, estratégias e
Revitalização ou recuperação urbana – a Ha- regulação do Centro Histórico, e planeja o
vana Velha é excessivamente habitada, mas as processo de regeneração do sítio histórico,
condições de habitação são precárias. A enti- gerando todo o sistema de regulação do uso e
dade deve buscar a melhoria das condições de da ocupação do solo.
habitação, dos espaços públicos, a conservação
das edificações históricas, além da volta do uso
da área pelo restante da população da cidade.

Proteção de monumentos e áreas históricas –

apesar de se tratar de um Centro Histórico

54
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
Organograma 1: Oficina do Historiador da Cidade de Havana (Fonte: Aloma 2001:235)
As Diretorias Especializadas negociam com o
sistema empresarial para estabelecer as ações a
serem realizadas e cobrar os resultados, su-
bordinadas às diretrizes e à regulamentação
traçadas pela Direção Geral. Nesse nível, tem
especial papel a Diretoria Econômica, que pro-
duz e determina os parâmetros de atuação e
avaliação do Sistema Empresarial.
O Sistema Empresarial tem a função de
captar recursos financeiros e executar as ações
para a regeneração e o desenvolvimento do
centro histórico. Para a captação de recursos,
explora o setor terciário com a venda de bens e
serviços, como: a fabricação de móveis, a reali-
zação de empreendimentos imobiliários e a
exploração turística por meio de agências de
viagens e da rede hoteleira e de serviços. Para
garantir a reabilitação física, conta com em-
presas construtoras e de restauração de mo-
numentos. Todas essas empresas do sistema
empresarial possuem administração autô-
noma, mas estão subordinadas aos programas
e ditames operacionais e financeiros definidos
pela Direção Econômica.
55
A OHCH conta com uma estrutura ope-
rativa que proporciona a realização do ciclo
completo de recuperação patrimonial, desde o
planejamento até a recuperação física dos imó-
veis e do espaço urbano, compreendendo a
organização e a condução do processo de in-
vestimento que o garante.
2.7 A autonomia administrativa
A OHCH tem ampla autonomia, o que a
torna similar a um governo autônomo dentro
do Estado Cubano. Ela pode realizar as se-
guintes operações:
 Arrecadação de impostos sobre ativi-
dades econômicas;
 Captação de recursos para inves-
timento junto a entidades nacionais ou
estrangeiras;
 Gestão de empreendimentos urbanos;
 Incorporação imobiliária;
 Promoção do desenvolvimento local;
 Gestão do patrimônio cultural;
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
 Recuperação de monumentos e imó-
veis tombados;
 Melhoria e manutenção de espaços pú-
blicos;
 Melhoria e manutenção de infraes-
truturas;
 Oferecimento de serviços sociais,
educacionais e de saúde;
 Comercialização de bens e produtos, e
 Prestação de serviços de várias es-
pécies.
A autonomia da OHCH é um fator im-
portante para explicar o bom desempenho do
processo de regeneração do Centro Histórico e
da grande capacidade de autofinanciamento
que a entidade vem mostrando desde a sua
criação.
2.8 Os parceiros
A Oficina relaciona-se com um leque sele-
cionado de parceiros, cabendo ressaltar os
descritos a seguir.
As agências governamentais, especialmente o
Estado Cubano (o Conselho de Direção), a
Comissão Provincial de Monumentos e o Go-
verno Municipal, que estão institucionalmente
envolvidos no processo de regeneração ur-
bana, planejamento do desenvolvimento ur-
bano e geração de fundos para o Tesouro Na-
cional.
As empresas estrangeiras, que formam um
grupo privilegiado no sistema da OHCH, por-
que operam os serviços de apoio ao turismo
como os serviços hoteleiros.
56
As instituições internacionais multilaterais e
bilaterais de fomento, que participam mediante
cooperação de programas específicos de de-
senvolvimento local, proporcionando um in-
tercâmbio de experiências e também ajudando
na captação de recursos financeiros.
Os empreendedores culturais locais, que ge-
ram o conteúdo para os serviços prestados aos
visitantes e moradores do Centro Histórico.
2.9 As principais realizações
Os recursos de investimentos da Oficina
são utilizados nos seguintes projetos:
Requalificação de edificações – Algumas
construções, como o palácio de los Capitanes
Generales, a casa natal de José Marti, o con-
vento de São Francisco de Assis, o anfiteatro
de La Habana, a igreja de Paula, o convento e
igreja de Belém, são exemplos edifícios que
foram requalificados e que hoje atendem a
diversos fins: museus, salas de concertos, bi-
blioteca, cinema, teatro, abrigo de idosos, etc.
Provimento de infraestrutura – Sistema viário
e transporte, serviços de água, eletricidade,
telecomunicações e gás, tanto para a população
residente como para o setor terciário.
Restauração de bens patrimoniais – Foram
restaurados inúmeros imóveis patrimoniais,
tais como conventos, igrejas, fortificações, pa-
lácios, anfiteatros, casas de relevância patri-
monial.
Requalificação de espaços públicos e áreas livres
– Parques, praças e edificações de do Centro
Histórico foram restaurados.
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
Habitação – Conservar o caráter residencial
do Centro Histórico através da melhoria nas
condições de habitação foi um dos grandes
objetivos e uma das principais realizações da
Oficina;
Promoção turística e diversão/lazer realizadas
por terceiros – A exploração do turismo tem
como objetivo desenvolver a economia local e
financiar o processo de reabilitação física do
Centro Histórico. Constitui-se no eixo prin-
cipal da Oficina no sentido de gerar recursos
financeiros para a sustentação econômica da
instituição.
Implantação de equipamentos sociais e cul-
turais – Foram criados mais de vinte museus,
além do Museo de la Ciudad, e inúmeras outras
instituições culturais que fornecem serviços
aos residentes de Havana, e especialmente aos
visitantes, como: bibliotecas pública, fototeca,
centros culturais, salas de concertos, centros de
convenções e outros.
Revitalização econômica – Essa atividade está
direcionada ao setor terciário e aos jovens tra-
balhadores. Foram criadas a Escuela Taller,
responsável pela capacitação profissional (em
alvenaria, carpintaria, pintura de obra, ferraria,
gesso, eletricidade, restauração de pintura
mural, arqueologia, etc.) e La Agencia Em-
pleadora, que trata da inserção desses profis-
sionais no mercado de trabalho.
Inovação social – Essa atividade procura ge-
rar serviços culturais e recreativos para resi-
dentes da área e trabalha especialmente com
donas de casa, aposentados, trabalhadores
autônomos, crianças, idosos, criando asso-
57
ciações com o intuito de promover e recuperar
as tradições culturais.
2.10 O porquê dos impactos obtidos
O caso do projeto de revitalização da velha
Havana constitui um caso à parte no conjunto
dos projetos de regeneração da América Latina
e do Caribe, em que a participação societária é
a forma principal de o setor público financiar o
processo de regeneração (UNESCO, OHCH
2006: 93–105).
Esse projeto baseia-se na formação de uma
entidade pública com poderes de governo e
gestão de uma parte da cidade de Havana, a
qual atua em paralelo com a municipalidade.
A Oficina do Historiador da Cidade de Ha-
vana (OHCH) é uma entidade pública e possui
poderes legais para intervir em edificações e
no espaço público da área de intervenção do
projeto de revitalização do Centro Histórico da
cidade desde 1993. A OHCH também tem o
monopólio para criar e gerir empresas de
construção, transporte e serviços de hotelaria e
organização turística, as quais operam no cen-
tro histórico (OHCH, 1999).
A OHCH começou a funcionar segundo
seu novo modelo operativo a partir de um
empréstimo realizado pelo Governo Cubano
para financiar os investimentos iniciais em
capital fixo e circulante, a fim de implantar o
projeto de revitalização. A alimentação do
fundo de reinvenção do OHCH é feita a partir
das receitas auferidas pela operação das em-
presas da instituição e das taxas cobradas de
empreendimentos privados presentes na área
reabilitada do centro histórico. A Oficina cobra
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

impostos igualmente sobre a propriedade dos

imóveis sob sua jurisdição (Rodrigues Alomá,
2001).

A alta rentabilidade dos empreendimentos

da OHCH permitiu que o empréstimo inicial
fosse pago no prazo previsto e gerasse lucros
de mais de US$ 100 milhões em menos de 10
anos.

58
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

3. O CENTRO HISTÓRICO DE QUITO (EQUADOR)

1994 – 2004

Figura 15: O Centro Histórico de Quito (Fonte: Google Earth)

Cidade Centro Histórico

Área: 421.498 ha Área: 343 ha

População (2010): 1.619.800 habitantes População (2010): 70.000 habitantes (aprox.)

Número de edifícios: 4.500

59
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

Centro Histórico de Quito

Figura 16: Rua típica Figura 17: Passagem de prossição

Figura 18: Construções antigas e modernizadas Figura 19: Praça, igreja e convento de São Francisco

Figura 20: Centro Cultural Figura 21: Catedral

60
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
3.1 ANTECEDENTES DA
REVITALIZAÇÃO
Em 1978, o Centro Histórico de Quito
(CHQ) e a cidade de Cracóvia (Polônia), foram
as primeiras áreas urbanas do mundo a serem
declaradas Patrimônio Cultural da Huma-
nidade pela UNESCO. O CHQ possui uma
área de 376 hectares, com 5.000 edificações,
sendo 100 delas monumentais, incluindo al-
guns dos mais significativos conjuntos arqui-
tetônicos coloniais da América Hispânica
como, por exemplo, a Igreja e o Convento da
Companhia de Jesus, a praça, a Igreja e o Con-
vento de São Francisco, o Conjunto dos frades
Agostinhos, o Conjunto das Mercês, o hospital
de San Juan de Dios (atual museu da cidade), o
Conjunto Dominicano entre inúmeros outros.
No período colonial, o CHQ abrigou um
dos mais significativos movimentos artísticos
das Américas, representado pela Escola Qui-
tenha de pintura e da talha de madeira poli-
cromada e dourada, considerada uma fusão da
arte espanhola, mourisca, italiana, flamenga e
indígena, e que deixou um enorme acervo de
obras disseminadas nos conventos e igrejas do
Centro Histórico e dos seus arredores.
O CHQ possui, também, um dos mais bens
preservados e representativos acervos da ar-
quitetura civil, o que abrange tanto o período
colonial como o republicano, destacando-se a
arquitetura residencial das casas de pátios, dos
séculos XVI ao XVIII, e os palácios e edifi-
cações públicas dos séculos XIX e início do XX.
O centro da metrópole de Quito está em
uma estreita faixa de terra entre duas cadeias
61
de montanhas, o que faz dele uma zona de
passagem obrigatória para os principais fluxos
de transporte que cruzam a cidade na direção
norte/sul. Diariamente, mais de 320.000 pes-
soas utilizam o Centro Histórico, por ser uma
área dinâmica, a referência cultural para os
habitantes da cidade e do País, o centro do
poder político e foco das atividades de co-
mércio e serviços da metrópole.
A partir de meados do século XX, o CHQ
sofreu grandes mudanças em seus usos e ati-
vidades devido ao crescimento demográfico e
à expansão física da cidade, com o surgimento
de atrativos bairros e zonas antes periféricas, o
que levou as famílias abastadas para novas
áreas residenciais. A parte norte da cidade,
relativamente ao Centro Histórico, atraiu fa-
mílias de maior renda, e a parte sul as de me-
nor renda. Esse movimento desencadeou a
transferência das atividades comerciais e de
serviços para as proximidades desses bairros,
criando as novas centralidades da metrópole.
Centro Histórico reduziu sua diversidade
de atividades, sendo que nos anos 1980 os usos
de comércio e serviços concentravam aproxi-
madamente 90% do total, transformando a
área em um centro de consumo para os setores
de média e baixa renda. Foi nesse período que
a atividade informal passou a dominar certas
ruas e setores do Centro Histórico. Famílias de
baixa renda passaram a ocupar os grandes
imóveis residenciais, subdividindo-os em pe-
quenos apartamentos similares a cortiços.
Muitas das residências foram transformadas
em depósitos de mercadorias para os ven-
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
dedores de rua e para os pequenos negócios
formais.
O Centro Histórico passou a significar
congestionamento, prédios decadentes e com
problemas relacionados com o comércio in-
formal. Contudo, nunca perdeu o caráter sim-
bólico de centro da cidade e de espaço dos
poderes político e religioso, aspectos funda-
mentais para a dinâmica da sociedade quite-
nha.
Em 1967, o Município de Quito, por meio
da Ordenanza del Centro Histórico, estabeleceu
os limites físicos do Centro Histórico em ao
centro urbano que havia ultrapassado enor-
memente os limites tradicionais da cidade
colonial. Nessa época, conforme Dora Arizaga
(2002 e 2006), os principais problemas do Cen-
tro Histórico de Quito giravam em torno da
sua desarticulação com o restante da cidade,
da ocupação dos espaços públicos, da deteri-
oração das infraestruturas, da degradação do
meio ambiente, da falta de manutenção das
edificações, da substituição desenfreada do
uso habitacional pelo comercial, da desva-
lorização do solo e do valor imobiliário, da
ausência de incentivos de melhoria dos pro-
blemas urbanos e da falta de consciência de
valoração da população sobre a área.
3.2 Os componentes do sistema de
gestão da revitalização
O sistema de gestão da revitalização do
Centro Histórico de Quito depende do go-
verno do Município do Distrito Metropolitano
de Quito (MDMQ). Em tal contexto, existem
atores institucionais que trabalham basi-
62
camente em quatro funções específicas: defi-
nição da política geral; elaboração e avaliação
dos planos; administração e gestão da apli-
cação dos planos e execução dos projetos (Mo-
reira 2001: 273).
O MDMQ lidera e orienta a atuação insti-
tucional no Centro Histórico. O seu Prefeito
estabelece as diretrizes do seu governo e as
políticas específicas para o desenvolvimento
dos programas e projetos prioritários. Em 1984,
o Município recebeu do Instituto Nacional de
Patrimônio Cultural a responsabilidade pela
proteção dos bens e áreas urbanas patri-
moniais de Quito. O Município criou então a
Comisión del Centro Histórico para a proteção
dos bens protegidos, o que deu origem e ori-
entou as ações de conservação desde então.
A Direção Geral de Planejamento do
MDMQ tem a responsabilidade de elaborar os
planos gerais e locais, programas, projetos,
códigos e normas de desenvolvimento, uso e
ocupação do solo, além da conservação do
Centro Histórico. Também é responsável pela
implantação das ações e a avaliação de seus
impactos. Em 1989, o Município Metropolitano
elaborou o Plano Maestro de Conservación del
Centro Histórico para realizar uma reabilitação
integral do Centro Histórico de Quito. Esse
plano resultou de uma cooperação com a
Agência Espanhola de Cooperação Interna-
cional. Segundo Barreto e Piccolo (2009), o
plano teve a duração de dois anos e, “apesar
de não ter tido um caráter de operaciona-
lização, contribuiu para coordenar os esforços
de instituições e organismos envolvidos na
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
reabilitação de áreas históricas, servindo de
modelo para muitos dos seus sucessores”.
O Centro Histórico está sob a responsa-
bilidade de um ente específico, a Administração
Zona Centro, também denominada Zona Ma-
nuela Sáenz, que processa as demandas sociais;
administra e gere a aplicação dos planos, pro-
gramas e projetos e controla o cumprimento
normativo do MDMQ no Centro Histórico.
Essa instituição foi criada em 1994 pela Ley de
Régimen para El Distrito Metropolitano de Quito
de 1993, que estabeleceu a descentralização do
Município Metropolitano e criou onze zonas
administrativas. A Zona Centro está subor-
dinada administrativamente à Secretaria de
Coordenação Territorial. A administração da
Zona Centro tem a responsabilidade de arti-
cular as ações com os organismos setoriais do
MDMQ que permanecem responsáveis pelo
provimento dos serviços públicos e das infra-
estruturas urbanas.
Em 1994, a Administração Zona Centro
elaborou o Programa de Rehabilitación del Centro
Histórico de Quito para orientar as suas ações de
médio e longo prazo. Em 1994, para implantar
o Programa o MDMQ fez um grande em-
préstimo ao Banco Interamericano de Desen-
volvimento e passou a gestão do programa
para a Empresa de Desarrollo del Centro Histórico
(ECH).
A ECH financia e executa prioritariamente
projetos específicos de desenvolvimento e rea-
bilitação arquitetônica e urbana. Realiza opera-
ções e negócios que viabilizam a execução dos
projetos, incluindo a possibilidade de comprar
e vender imóveis e de se associar com o setor
63
privado, o que garante a rentabilidade eco-
nômica.
O Fondo de Salvamento Del Patrimônio Cul-
tural (Fonsal), uma entidade criada pelo Con-
gresso Nacional, é responsável por financiar a
recuperação do patrimônio da cidade de
Quito. O fundo surgiu depois do terremoto de
1987 que causou grande estrago nas edifi-
cações patrimoniais de Quito, como, por
exemplo, o abalo das estruturas da Igreja da
Companhia de Jesus, considerada uma das
obras primas da arquitetura de todas as Amé-
ricas. O Fonsal depende administrativamente
do MDMQ, especificamente da Secretaria de
Desenvolvimento Territorial. Os recursos do
fundo são administrados por um diretório
integrado pelo Prefeito de Quito, o Diretor
Nacional do Patrimônio Cultural e o Pre-
sidente da Casa de Cultura. Os recursos que
alimentam o Fundo provêm de uma alíquota
de 6% do imposto de renda das pessoas de e
uma percentagem de 2% sobre os bilhetes de
ingressos de espetáculos realizados no mu-
nicípio de Quito. O fundo tem sido a mais
importante fonte de recursos para a recu-
peração e a melhoria da qualidade do patri-
mônio cultural de Quito desde então.
A gestão da revitalização do CHQ foi be-
neficiada pela realização de vários acordos de
cooperação com organismos internacionais,
especialmente a Agência de Cooperação Espa-
nhola, a Junta da Andaluzia, o Governo da
Bélgica e a UNESCO. O Banco Interamericano
de Desenvolvimento iniciou suas atividades de
financiamento de planos de revitalização de
áreas urbanas patrimoniais com o Programa de
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
Rehabilitación del Centro Histórico, que tem ser-
vido de laboratório e de fonte de disseminação
de experiências de gestão para os seus pro-
jetos.
O programa de revitalização tem re-
querido um amplo trabalho de coordenação
interinstitucional que foge da competência e da
responsabilidade da Zona Centro. Em 2003, o
MDMQ, ao reconhecer essa necessidade, criou
um Comitê Executivo para o planejamento e a
execução das ações, o qual tem como membros
permanentes a Administração Zona Centro, o
Fonsal, a ECH e a Direção de Planejamento do
Município. Também fazem parte do Comitê
representantes ocasionais, como a Direção
Metropolitana de Transporte, a Empresa Elé-
trica de Quito, a Empresa Metropolitana de
Obras Públicas, a Corporação Metropolitana
de Turismo e outras mais.
3.3 O financiamento da revitalização
O processo de financiamento da revita-
lização é complexo, mas é claramente coorde-
nado pelo MDMQ. Entre 1996 e 2004, quatro
foram as fontes principais de financiamento
das ações: a Zona Centro, o Fondo de Salva-
mento del Patrimonio Cultural de Quito, a Em-
presa do Centro Histórico e as contribuições
que vêm do exterior
A Administração Zona Centro (AZC) traba-
lhou basicamente com recursos transferidos do
MDMQ e de organismos subordinados a esse
órgão como a Empresa de Obras. Entre 1998 e
2005, as transferências do MDMQ somaram
apenas 2,4 milhões de dólares. Essa cifra repre-
sentou 50% do total de ingressos na instituição.
64
O Fondo de Salvamento del Patrimonio Cultu-
ral de Quito foi o principal financiador da recu-
peração do patrimônio histórico da cidade. A
instituição atuou em todo o Município e não
somente na Zona Centro, ou Centro Histórico.
Entretanto, entre 1994 e 2004, devido à con-
centração patrimonial no Centro Histórico, a
maioria dos projetos financiados por esse
fundo foram para essa área.
Entre 1994 e 2000, o Fonsal recebeu in-
gressos inferiores a 10 milhões de dólares por
ano. Entretanto, a partir de 2000, as entradas
passaram a ser crescentes, atingindo em 2004
quase 30 milhões de dólares por ano. No pe-
ríodo considerado, o Fonsal emprestou apro-
ximadamente 36,2 milhões de dólares de re-
cursos para 230 obras. A grande maioria estava
localizada no Centro Histórico. As obras de
maior vulto foram realizadas pela Empresa do
Centro Histórico, por meio de transferências.
A Empresa do Centro Histórico (ECH) foi a
maior financiadora de projetos para a revita-
lização do Centro Histórico de Quito depois do
Fonsal. A Empresa iniciou suas atividades
1996 com a gerência dos recursos de emprés-
timo que o MDMQ tomou do Banco Interame-
ricano de Desenvolvimento (BID), no valor de
41 milhões de dólares, e com uma contra-
partida do Ministério das Finanças, no valor de
10,3 milhões de dólares. Esses recursos foram
utilizados para executar o Programa de Reabi-
litação do Centro Histórico de Quito, durante
os primeiros seis anos de operações da em-
presa. Em 2005, a ECH foi beneficiada como
uma nova negociação com o BID para um
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
novo empréstimo de 8 milhões e uma contra-
partida de 2 milhões de dólares.
O Centro Histórico de Quito foi bene-
ficiado por uma série de projetos financiados
pela União Europeia nas áreas de apoio à sa-
úde, ao meio ambiente, à educação infantil, às
mulheres e crianças e à formação profissional.
Entre 1999 e 2003, esses investimentos soma-
ram quase 9,5 milhões de dólares.
3.4 A Empresa de Desarrollo del
Centro Histórico de Quito
Criada em 1995, a Empresa de Desarrollo del
Centro Histórico de Quito (ECH) é uma empresa
de desenvolvimento autônoma, com pessoa
jurídica, patrimônio próprio, sem fins lucra-
tivos e de capital misto (público e privado). O
capital público é proveniente do Município do
Distrito Metropolitano de Quito, enquanto o
privado provém da Fundação Caspicara. A
empresa está sujeita ao controle e à vigilância
da Superintendência de Companhias e da
Controladoria Geral do Estado (Governo Cen-
tral).
Segundo seu estatuto, os objetivos de ECH
são: impulsionar, promover e executar pro-
jetos, operações e negócios destinados a de-
senvolver e preservar as áreas e monumentos
do MDMQ, assim como facilitar, em condições
adequadas de rentabilidade, o aproveitamento
de monumentos e sítios de interesse histórico,
turístico ou de especial valor arquitetônico.
3.5 Os objetivos da ECH
A ECH foi criada para atingir o seguinte
objetivo básico:
65
“... impulsionar, promover e executar
projetos, operações e negócios,
orientados a desenvolver e preservar
as áreas e monumentos do Distrito
Metropolitano de Quito, assim como
facilitar, em condições adequadas a
rentabilidade, o aproveitamento dos
monumentos e sítios de interesse
histórico, turístico ou de especial
valor arquitetônico no distrito.”
(Apud: Arizaga 2006: 72)
Esse objetivo geral foi operacionalizado
por meio do Programa de Revitalização com os
seguintes temas: adequação física, melho-
ramento ambiental, reativação econômica em
sociedade com o setor privado, fortalecimento
institucional e sustentabilidade social (Moreira,
2001: 267-270).
A análise realizada por este trabalho per-
mite reagrupar as ações da ECH em três obje-
tivos para efeito de comparação com outras
experiências da América Latina.
O primeiro foi o desenvolvimento econômico
de área urbana específica, que busca converter o
Centro Histórico em um núcleo de desenvol-
vimento turístico e cultural como uma refe-
rência emblemática da nacionalidade equa-
toriana, atraindo mais investimentos, em-
pregos, população residente e usuária. Nesse
campo a atuação da EHC deveria seguir uma
estratégia empresarial de modo a favorecer,
também, a iniciativa privada nos campos dos
serviços ao turismo, à promoção imobiliária, à
produção mercantil em comércio e serviços e à
produção cultural.
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
O segundo foi a proteção de monumentos e
áreas históricas, que pretendia recuperar o
grande acervo de edifícios e da área urbana de
interesse patrimonial. Apesar dos esforços
realizados pelo MDMQ e pelo Fonsal, desde o
terremoto de 1987, os monumentos e a área
apresentavam ainda forte degradação física em
seu conjunto arquitetônico, que representa a
memória local. Esse objetivo era essencial para
a consecução do desenvolvimento urbano ex-
posto acima.
O terceiro foi a revitalização ou recuperação
urbana, pelo qual a entidade deveria buscar a
melhoria das condições de habitação, para a
volta da área ao uso residencial, recuperação
dos espaços públicos, ordenação do comércio
informal e do trânsito, conservação e reuti-
lização das edificações históricas. Esse objetivo
complementava os dois primeiros, mas per-
mitia que a empresa atuasse sem ter de passar
por uma avaliação de desempenho mercantil.
3.6 A estrutura operativa
A organização da ECH foi estruturada em
três níveis decisórios: a Junta Geral de Acio-
nistas, a Diretoria e o Gerente.
A autoridade máxima da empresa é Junta
Geral de Acionistas, que é formada pelo Muni-
cípio de Quito e a Fundação Capiscara. A Junta
conta com poderes para resolver todos os as-
suntos relativos aos negócios sociais e para
tomar decisões que julgue convenientes em
defesa da empresa. As duas instituições cons-
tituem a Diretoria da empresa. Esse conselho
indica a direção que, por sua vez, indica os
diretores administrativos
66
A Diretoria é formada pelo Prefeito de
Quito, que a preside, e por seis membros (dois
são Conselheiros do Município Metropolitano
de Quito, três são empresários e um é repre-
sentante da Igreja). A Diretoria recebe o apoio
de um departamento jurídico e um de comu-
nicação interinstitucional.
O Gerente é selecionado e nomeado pela
Diretoria e se encarrega de dirigir, coordenar e
supervisionar as quatro gerências operativas
da empresa (administrativa, técnica, financeira
e gestão econômica), cumprindo as políticas e
resoluções da Diretoria.
3.7 A autonomia administrativa
A ECH administra seus próprios fundos e
está autorizada a firmar parcerias com em-
presas do setor privado nas áreas de inves-
timento e desenvolvimento. Utiliza proce-
dimentos simplificados de contratação e aqui-
sição, podendo também desenvolver empre-
endimentos comerciais no Centro Histórico,
pois opera como uma empresa privada.
A ECH tem autonomia para atuar na:
 Captação de recursos para inves-
timentos;
 Gestão de empreendimentos urbanos;
 Promoção do desenvolvimento local;
 Recuperação de monumentos e imó-
veis tombados;
 Melhoria e manutenção de espaços pú-
blicos;
 Melhoria e manutenção de infraes-
truturas.
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
A liberdade de atuação e amplidão do seu
campo de ação permitiram que a ECH pu-
desse realizar o Programa de Revitalização
dentro do cronograma programado (Sama-
niego 2007) e se capacitar para um novo em-
préstimo junto ao BID em 2005, conforme foi
exposto acima.
3.8 Os parceiros
A Empresa se relaciona com um amplo le-
que de parceiros, cabendo ressaltar os des-
critos a seguir.
As agências governamentais estrangeiras têm
tido um papel importante na atuação da ECH,
mesmo que os recursos alocados por esses
entes nãos sejam muito elevados. Cabe des-
tacar as agências do governo espanhol, espe-
cialmente a Agência de Cooperação Inter-
nacional e a Junta da Andaluzia, que cola-
boram com projetos para moradia, espaço pú-
blico e formação em tecnologias tradicionais. O
governo belga contribuiu com formação tec-
nológica e equipamento cultural. A União Eu-
ropeia ajudou a elaborar políticas de gestão
social e dotação de equipamentos para os se-
tores vulneráveis.
Os incorporadores imobiliários, empresários da
construção civil e proprietários de imóveis, cons-
tituem os atores privilegiados pelos objetivos
da ECH, que trabalha diretamente na recu-
peração, reforma e construção de imóveis do
Centro Histórico bem como na revitalização
dos espaços públicos e de infraestruturas.
As ONGs ambientais e sociais têm parti-
cipado na formatação de programas e projetos
67
sociais da ECH. A ONG francesa Pact-arim,
por exemplo, promove, executa e intermedeia
financiamento para projetos de reabilitação e
melhoramento da habitação no Centro His-
tórico.
A comunidade local tem participação se dá
por meio de diferentes organizações, como
grupos de mulheres, jovens, terceira idade,
agrupações religiosas, federações de bairros,
pequenos comerciantes e organizações es-
portivas. Nos projetos de cogestão (município
e comunidade local), é possível canalizar as
obras menores de acordo com os reque-
rimentos da comunidade que, por sua vez,
colabora com mão de obra, enquanto o mu-
nicípio participa com os materiais, maquinaria
e direção técnica.
Os empreendedores culturais, foram cha-
mados e financiados para gerir e operar os
programas e equipamentos formatados e de-
senvolvidos pela ECH.
3.9 O financiamento da operação
Além dos empréstimos do BID, os recursos
para os investimentos e a operação da ECH
foram, também, oriundos de outras fontes
relacionadas com projetos específicos do Pro-
grama de Revitalização. Os principais recursos
vieram de quatro fontes principais, a saber:
Os fundos públicos específicos – O Fondo de
Salvamento del Patrimônio Cultural tem sido a
principal fonte de investimento para a revi-
talização do Centro Histórico de Quito. Entre
os anos de 1996 e 2004, a ECH recebeu 7,7%
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

dos gastos de capital do Fonsal (Samaniego, rentáveis foram os de habitação, estaciona-

2007:223). mentos e centros comerciais. Os negativos
foram, especialmente, os de promoção cultural
As transferências governamentais – Existe
e apoio social (Samaniego 2007: 229).
uma transferência corrente orçamentária do
MDMQ para a operação da ECH, Os fundos O período de 2001 a 2004 caracteriza-se
são também destinados a projetos específicos, pela continuidade das obras, normalização das
especialmente os destinados à habitação e os operações de serviço e retorno dos investi-
de caráter social. mentos. Foram realizados investimentos da
ordem de 32,4 milhões de dólares, com um
A venda de serviços dos equipamentos sociais,
retorno de 33 milhões.
culturais e estacionamentos – Esses recursos ad-
vêm da operação de serviços em equipamentos O desempenho financeiro da ECH no perí-
e imóveis revitalizados pela ECH, espe- odo de 1994 a 2004 não é suficiente para cobrir
cialmente dos estacionamentos, da visitação ao os pagamentos do empréstimo feito BID, que
Museo da Cidade e ao Centro Cultural Metro- começaram a ser feitos em 2006 e durarão até
politano. 2019. Entretanto, as análises do desempenho
econômico mostram a geração de externalida-
A venda ou aluguel de imóveis - De propri-
des positivas na economia urbana, no desen-
edade municipal, reformados pelo Programa
volvimento da sociedade, que não são pas-
de Revitalização.
síveis de valoração financeira mas que con-
A análise do financiamento da operação do
tribuem fortemente para o desenvolvimento
ECH pode ser desagregada em dois períodos,
local (Samaniego 2007:235), e que justificam a
com características distintas devido à assi-
continuidade da operação da ECH.
metria na disponibilidade de informações
(Samaniego 2007).
3.10 As principais realizações
No primeiro período, de 1994 a 2000, do
Os recursos de investimentos da ECH fo-
investimento em obras no início das operações
ram utilizados em vários tipos de projetos,
dos serviços, a ECH aplicou 32,8 milhões de
sendo que a ênfase esteve naqueles que pu-
dólares em cento e seis projetos e obteve um
dessem dar um retorno financeiro para a em-
retorno de 30,9 milhões de dólares em qua-
presa, ou econômico para o Município, de
renta e dois projetos, portanto um saldo nega-
modo a contribuir para pagar o empréstimo
tivo de, somente, 1,98 milhões. Dos projetos
feito junto ao BID. A seguir são descritos os
que geraram saldos positivos, dezoito deles
principais tipos de projetos com exemplos de
acumularam um superávit de 18 milhões de
realizações.
dólares, com uma rentabilidade bruta entre
Requalificação de edificações – Foram requali-
492% e 2,1%. O restante dos projetos teve um
ficados vários edifícios, como monumentos
saldo negativo de 0,4% a 99%. Os projetos

68
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
religiosos, teatros e edifícios civis para di-
versos fins, como filiais de bancos, univer-
sidades, instituições, hotéis, moradias, etc. Os
casos de maior destaque foram a conversão do
Hospital San Juan de Dios no Museu da Cidade e
do conjunto de edificações da antiga univer-
sidade, e a transformação do Quartel da Real
Audiência no Centro Cultural Metropolitano.
As taxas de entrada e a locação dos espaços do
Museu constituem uma importante fonte de
recursos para a ECH.
Provimento de infraestrutura - Renovação
das calçadas e pistas, provimento de rede de
água potável e esgoto, ampliação da rede de
telefone e eletricidade por meio de linhas sub-
terrâneas.
Implantação de equipamentos sociais, culturais
e de saúde - A ECH desenvolve propostas de
caráter social, como a criação do centro de
atenção integral à mulher e à família Las Tres
Manuelas. A equipe municipal trabalha con-
juntamente com cinco ONGs e cooperação
internacional para oferecer serviços de atenção
médica, legal, psicológica, delegacia da mu-
lher, orientação familiar, de uso indevido de
álcool e drogas, educação cidadã, etc. Ela-
borou, em convênio com a União Europeia, o
Projeto de Desenvolvimento Social do Centro
Histórico de Quito, que atua na área de saúde,
meio ambiente e grupos vulneráveis.
Restauração de bens patrimoniais – Dentre os
monumentos restaurados, destacam-se os edi-
fícios religiosos e do Teatro Nacional Sucre.
Habitação – Recuperação do uso residencial
por meio de estímulo à habitação no Centro. A
69
empresa construiu, mediante distintos meca-
nismos (associação, contratação, conformação
de fideicomissos e administração direta), mais
de 780 habitações, em cerca de 20 programas
habitacionais. Realizou projetos de habitação
de interesse social ao facilitar o acesso dos
residentes originais a subsídios nacionais para
moradia, dando-lhes prioridade na seleção de
beneficiários, o que lhes permitiu a perma-
nência no Centro.
Requalificação de espaços públicos e áreas livres
– Desenvolveu o programa de melhoramento e
reabilitação do espaço público (mais de 53.000
metros quadrados de calçadas e praças) e a
recuperação de fachadas dos edifícios da zona
central e das paróquias. Realizou projetos de
estacionamentos com mais de 1.370 vagas,
mobiliário urbano e sinalização, além de ter
organizado o comércio ambulante que foi
transferido para centros comerciais.
Preservação do patrimônio imaterial – Reali-
zou programas para a preservação da memória
histórica dos moradores de zonas delimitadas.
Revitalização econômica – Foram reformados
dois grandes edifícios para hotéis de alto nível
na praça central, bem como houve a criação de
um centro de serviços e comércio para turistas
no antigo palácio do Arcebispado. Também
foram realizados programas para a dotação de
empregos nas zonas degradadas, com a criação
de oficinas e escolas para a capacitação profis-
sional em alvenaria, marcenaria, carpintaria,
jardinagem artística, mecânica geral e eletri-
cidade na construção. Foram criados, igual-
mente, programas para capacitação de pessoal
destinado à hotelaria, dos vendedores ambu-
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
lantes, melhoramento de suas condições de
trabalho. Uma realização muito importante foi
a construção de quatro centros comerciais para
receber 7.000 comerciantes (em um total de
aproximadamente 10.000) que ocupavam as
ruas do Centro Histórico..
Promoção turística – Planeja o desen-
volvimento turístico das zonas históricas, a
melhoria da infraestrutura turística e realiza
programas especiais, como turismo ecológico e
turismo popular.
Equipamentos e serviços urbanos – Re-
desenho do trânsito e transporte mediante um
plano dirigido à readequação da infraestrutura
viária, mudança dos padrões de circulação e
carga de mercadorias, para privilegiar a circu-
lação de pedestres e o transporte público. A
ECH também atua na limpeza urbana ao fisca-
lizar e supervisionar as ações de uma empresa
privada responsável pela coleta de lixo e lim-
peza do Centro Histórico.
Promoção imobiliária – A ECH atua na pro-
moção imobiliária, juntamente com o setor
privado, em quatro modelos de associação. A
empresa pode atuar como sócia na promoção
imobiliária em duas ocasiões: quando ela for
proprietária do imóvel, associa-se a um ter-
ceiro para sua reabilitação; quando não for, o
proprietário propõe um acordo com a em-
presa, que pode tornar-se sócia após um es-
tudo sobre a rentabilidade. A ECH também
age como operador imobiliário, uma vez que
pode reabilitar o imóvel de um proprietário e
assumir sua operação até que o investimento
seja recuperado. Outra modalidade é ser sócio
imobiliário ou proprietário. Nesse caso, a ECH
70
executa os projetos por sua conta, e o setor
privado trabalha na etapa de comercialização
ou operação. Por último, a empresa pode ser
promotora imobiliária independente, quando
realiza a reabilitação e assume todos os riscos
da operação.
3.11 O porquê dos impactos obtidos
A revitalização do Centro Histórico de
Quito representou a primeira grande incursão
de uma agência multilateral de fomento, o
BID, em um PDU de revitalização.
O projeto foi concebido e desenvolvido
pela Municipalidade de Quito em 1994,
quando ela obteve um empréstimo do BID
para a realização de obras de reabilitação de
edificações, melhoria do espaço público e da
infraestrutura urbana. O projeto apoia-se nos
recursos disponibilizados pelo Fundo de Sal-
vamento do Patrimônio Cultural (Fonsal) e
numa série de instrumentos, incentivos e sub-
sídios locais para a recuperação de imóveis
pela iniciativa privada (Samaniego Ponce,
2007) (Arizaga, sd).
Para a gestão do projeto de revitalização,
foi criada, em 1995, a Empresa do Centro His-
tórico de Quito, empresa mista de direito pri-
vado que trabalha com projetos capazes de
gerar um fluxo de renda quando da sua opera-
cionalização. Os projetos que não geram esse
fluxo continuaram sob a gestão da Munici-
palidade.
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

1990 – 2004
4. O Centro Histórico da Candelária,
Bogotá (Colômbia)

Figura 22: Bairro da Candelária em Bogotá (Fonte: Google Earth)

Cidade

Área: 1.587 Km2

População (2005): 6.824.510 habitantes

Centro Histórico

Área: 137 ha

Quadras: 30

População (2005): 25.000 habitantes (aprox.)

Número de edifícios: 2.359

Número de edifícios protegidos: 1.608

71
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

Centro Histórico da Candelária

Figura 23: Hotel com vista do Teatro Nacional Figura 24: Rua do bairro

Figura 25: Plazuela de San Carlos Figura 26: Rua do bairro

Figura 27: Igreja da Candelária Figura 28: Plaza Bolivar

Fonte: http://img72.imageshack.us/i/iglesiadelacandelaria04k Fonte: http://www.colombia.travel/fr/images/stories/ga
k3.jpg/ leria/bogota/bogota24.jpg

72
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
4.1 Os antecedentes da regeneração
Desde sua fundação até as primeiras décadas
do século XX, o Centro de Bogotá foi o lugar
mais povoado da cidade. Com a expansão da
cidade para o norte e para o sul o centro his-
tórico foi paulatinamente abandonado e subu-
tilizado. Apesar das intenções governamentais,
nunca perdeu sua importância como centro
administrativo do país. Em meados dos anos
1970, surgiu um interesse das elites intelectuais
que passaram a repovoar o bairro, restaurando
algumas habitações, passando a conviver com
os habitantes de baixa renda que já viviam no
local, iniciando um fenômeno interessante, que
até hoje caracteriza a região: a convivência em
um mesmo lugar de todos os estratos da socie-
dade. Além disso, a área distingue-se por ser
um forte centro educacional, com universi-
dades e colégios. Entretanto, apesar de toda a
importância histórica e arquitetônica, o Estado
colombiano só veio a se preocupar com a con-
servação e a recuperação social do Centro
Histórico em 1980, quando foi criada a Corpo-
ración La Candelária, que iniciou seus trabalhos
em 1982. Na década de 1990, apesar de avan-
ços conseguidos, a Corporación ainda consta-
tava a persistência de um certo grau de dete-
rioração, presente em graves problemas de
segurança, tráfego, preservação do patrimônio
urbano e arquitetônico, turismo, sentimentos
de apropriação do lugar, diminuição de habi-
tantes e mais uma grande lista de problemas.
Apesar do esvaziamento populacional da
área, a Candelária continua sendo uma porção
da cidade que congrega residências de grupos
de renda alta e média, constituindo uma das
73
poucas exceções no caso dos países latino-
americanos.
4.2 Os componentes do sistema de
gestão da regeneração
A gestão da regeneração da Candelária ba-
seia-se em dois atores: a Municipalidade de
Bogotá e a Corporación La Candelária. A Muni-
cipalidade tem o papel de entidade reguladora
dos usos e do controle do solo, bem como de
provimento de infraestruturas e serviços ur-
banos. A Corporación, por sua vez, atua como
agente executor de planos e projetos contra-
tados pela Municipalidade e de projetos que
estão dentro de seu campo de autonomia.
4.3 O financiamento da regeneração
O financiamento do sistema de rege-
neração está centrado nos instrumentos de
financiamento dispostos pela Municipalidade
e pelos recursos orçamentários da Corporación.
Estes últimos, por sua vez, são dependentes
das transferências que a Municipalidade rea-
liza anualmente à Corporación.
Os principais instrumentos municipais de
financiamento da regeneração são:
 A isenção do imposto predial e ter-
ritorial para edifícios tombados;
 A isenção de impostos e taxas para a
aprovação de projetos e construção em
edifícios dentro da área tombada;
 A isenção de impostos municipais
para a conversão ao uso residencial de
imóveis na área tombada, e
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
 A transferência do direto de construir
dos imóveis na área tombada
(Jaramillo 2003).
Os instrumentos de financiamento tiveram
pouco impacto na regeneração da Candelária
devido à sua pouca eficácia face aos preços dos
imóveis e dos mecanismos de mercado que
favoreceram a reforma dos imóveis existentes
para a habitação e os negócios, principalmente
os serviços educacionais.
4.4 A empresa de gestão
A Corporación La Candelaria foi criada em
1980, como uma entidade pública ligada à
Prefeitura de Bogota (a alcaldía), tendo perso-
nalidade jurídica, autonomia administrativa e
patrimônio independente. O objeto da Corpo-
ración foi promover e financiar obras de con-
servação, restauração e construção, compra de
imóveis de interesse histórico, arquitetônico ou
ambiental, que forem declarados como proje-
tos prioritários pelo Departamento Admi-
nistrativo de Planejamento Distrital dentro da
zona especial da Candelária.
4.5 Os objetivos
Segundo suas normas estatutárias, os prin-
cipais objetivos da Corporación são os se-
guintes:
 Gestão e implantação de programas,
planos, projetos e obras
conservação e reabilitação de bens de
interesse patrimonial na área
Candelária;
 Conceber mecanismos que facilitem a
reabilitação de imóveis na área
tombada;
 Coordenar programas de desen-
volvimento urbano;
 Implantar programas e obras de re-
cuperação e manutenção de espaços
públicos;
 Adquirir e vender imóveis para o
cumprimento de seu objetivo social.
Esses objetivos permitiram à Corporacion
ter uma forte atuação nas seguintes áreas, que
serão expostas a seguir.
Revitalização ou recuperação urbana – busca
solucionar os problemas urbanos constatados,
como os de trânsito, de falta de segurança; a
pouca conservação das edificações históricas;
recuperar espaços públicos; aumentar a po-
pulação residencial, trazer de volta o uso da
área.
Desenvolvimento urbano municipal – com in-
vestimentos na recuperação social e urbana
das áreas sob intervenção, é possível atrair
mais investimentos, empregos, população re-
sidente, além de aumentar o turismo na região,
contribuindo assim para o desenvolvimento
municipal.
Proteção de monumentos e áreas históricas –
apesar de se tratar de um Centro Histórico
de legalmente protegido, a Candelária en-
contrava-se degradada e seu conjunto arqui-
da tetônico, deteriorado, o que tornava urgente a
conservação e a revitalização dos monumentos
e das áreas que representam a memória local.
74
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

4.6 A estrutura operativa rente na gestão das políticas e dos programas

da Corporación. São eles: Comitê de Gerência,
A direção e a administração da Corporación
de Controle Interno e de Pessoal. A assistência
La Candelaria estão a cargo da Junta Diretora e
do Gerente está garantida pelos Assessores
do Gerente Geral que é seu representante legal.
Jurídico, de Controle Interno, de Projetos Es-
Para sua atuação, o Gerente Geral conta com
peciais e de Planejamento.
dois entes de apoio (um grupo de comitês e
outro de assessores), além de dois Subgerentes Dois Subgerentes, um administrativo e um
que lhes são subordinados. técnico, auxiliam o Gerente na execução dos
projetos. Os Subgerentes controlam um grupo
A Junta Diretora é composta por sete
de profissionais especializados como auxiliares
membros: o Prefeito e representantes do Hono-
administrativos e profissionais universitários
rable Consejo Distrital, o Departamento Adminis-
(Isaza 2003).
trativo de Planeación Distrital, Instituto de Desar-
rollo Urbano, a Fundación La Candelaria e Insti-
4.7 A autonomia administrativa
tuto de Cultura y Turismo del Distrito. A Junta se
reúne pelo menos uma vez ao mês e é presi- Desde sua criação em 1980, a Corporación
dida pelo Prefeito. O Gerente Geral comparece La Candelaria possui suas atividades dirigidas
às reuniões com voz, mas sem voto. Dentre ao bairro da Candelária, que é o centro histó-
suas principais funções, a Junta Diretora con- rico da cidade de Santa Fé de Bogotá. A partir
trola o funcionamento da Corporación medi- de 2000, com o Plano de Ordenamento Terri-
ante a formulação da política geral da enti- torial, suas funções foram reestruturadas e sua
dade, estabelece as formas de direção da cobertura foi expandida à toda a cidade de
Corporación, delega ao Gerente o cumprimento Bogotá.
determinadas funções, etc. Também é respon-
Possui autonomia para atuar:
sável pelo exame e aprovação da verba de
 Na administração de fundos públicos e
entrada e dos gastos da Corporación.
subsídios;
O Gerente Geral, que é nomeado pelo Pre-
 Na captação de recursos para investi-
feito, tem como principais funções: coordenar
mentos;
com o Instituto de Desenvolvimento Urbano a
execução das obras; dirigir e elaborar os planos  Na gestão de empreendimentos ur-
e programas da entidade; ordenar os gastos e banos;
cuidar da arrecadação e investimento dos fun-  Na incorporação imobiliária;
dos da Corporación; executar e fazer cumprir as
 No controle e monitoramento urbano;
decisões da Junta Diretora.
 Na Promoção do desenvolvimento lo-
Um grupo de três Comitês consultivos,
cal;
com atores externos à entidade, auxilia o Ge-

75
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

 Na Recuperação de monumentos e  As transferências governamentais

imóveis tombados; ocasionais - Existe um orçamento pú-
blico municipal para atividades de
 Na Melhoria e manutenção dos es-
operação e investimento, mas a
paços públicos.
Corporación também pode gerir
recursos destinados a investimentos
4.8 Os parceiros
em projetos específicos;
A Corporación se relaciona com os se-
guintes parceiros:  Venda ou aluguel de imóveis – A
Corporación tem autonomia para
 Agências governamentais – A Munici-
adquirir e vender imóveis, podendo
palidade é o principal organismo
apropriar-se do lucro imobiliário ;
relacionado com Corporación;
 Venda de publicações – Possui cente-
 Comunidade local – Possui papel im-
nas de livros publicados sobre suas
portante, tanto na elaboração dos
experiências, planos, estudos urbanís-
planos quanto em sua implantação;
ticos e projetos realizados na cidade,
 Proprietários de imóveis – Programas de abordando assuntos como: conser-
capacitação ensinam aos proprietários vação e restauração do patrimônio, de-
de imóveis noções de conservação. senvolvimento local, meioambiente,

 Empreendedores culturais – Têm um habitação, transportes, estudos socioe-

papel importante nos programas de conômicos, planejamento e adminis-

ativação de equipamentos culturais tração municipal.

mantidos e revitalizados pela No período analisado, a Corporación teve

Corporación; um orçamento médio anual de, aproxi-

 Universidades – São entidades que madamente, 2 bilhões de pesos colombianos,

colaboram, principalmente, na sendo que 1,75 bilhões foram originários de

confeção de projetos, pesquisas e transferências da Municipalidade

estudos de interesse para a Corpo-

ración. 4.10 As principais realizações

Os recursos para investimentos da

4.9 O financiamento da operação Corporación são utilizados em projetos de:

Desde o início de sua atuação, a  Requalificação de edificações – Algu-

Corporación conta com recursos financeiros mas construções, como a Casa del Ca-
anuais repassados pela municipalidade. pítulo Metropolitano de Bogotá, a
Também tem as seguintes outras fontes de Casa Sanz de Santamaría, a Casa de
financiamento: Los Comuneros, o templo do Con-

76
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

vento del Carmen, o teatro Odeón, são
exemplos de edifícios que foram re-
qualificados e que hoje atendem a di-
versos fins: sede de fundações, sala de
teatro, etc.
 Renovação física - A Corporación é res-
ponsável por emitir um parecer prévio
para as licenças de demolição de edi-
fícios de valor histórico, artístico, ar-
quitetônico ou ambiental, localizados
na Zona Especial La Candelaria.
para a moradia de interesse social, mo-
radia compartida e de custos médios.
 Equipamentos e serviços urbanos -
Melhoramento do serviço de trans-
porte por meio de projetos específicos
para a ordenação do tráfego de veí-
culos e pedestres, além da construção
de novos estacionamentos.
4.11 O porquê dos impactos obtidos
A autonomia relativa da Corporación La

 Restauração de bens patrimoniais - Al- Candelária explica seu sucesso na regeneração

guns imóveis patrimoniais foram res- urbana, apesar de ser uma instituição pública e
taurados, como a casa do escritor José depender quase exclusivamente de recursos
Asunción Silva, a casa da Inde- transferidos do Governo Municipal para fi-
pendência, a casa del Virrey Sámano, o nanciar os seus projetos. Entretanto, a auto-
templo do Convento del Carmen, o te- nomia confere à instituição poderes de decisão
atro Odeón, etc. para aplicar os recursos advindos dos projetos
imobiliários que desenvolve. Isso gera recursos
 Requalificação de espaços públicos e
próprios que dão certa autonomia financeira à
áreas livres - Muitos projetos foram di-
entidade. Além disso, desfruta também de
recionados para a melhoria da pai-
liberdade de negociação com os stakeholders
sagem urbana, como a manutenção
dos projetos, que sempre atendem a objetivos
das fachadas dos edifícios, o controle
claros, definidos no Plano Mestre. A conti-
dos anúncios publicitários, o mobi-
nuidade administrativa entre os sucessivos
liário urbano, a recuperação de ruas e
governos locais e um sistema legal que facilita
praças, a iluminação desses espaços
e regulariza a parceria público-privada é mais
públicos, etc.
um fator de êxito, além da credibilidade que a
 Habitação - Fortalecimento da ati-
instituição conseguiu na sociedade ao longo de
vidade residencial com a recuperação
seus anos de atuação.
de edifícios para habitação, construção
de novas moradias em lotes vazios,
instalação de novos equipamentos de
saúde, recreação, educação, cultura e
comércio, e melhoramento dos já exis-
tentes. Também há projetos voltados

77
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

5. O CENTRO HISTÓRICO DE SANTIAGO (CHILE)

1991 – 2004

Figura 29: Centro Histórico de Santiago (Fonte: Google Earth)

Cidade

População 2002 (RM): 5.428.590 habitantes

Área: 2.230ha

Centro Histórico

Área Centro: 237 ha

População (2002): 16.887 habitantes

78
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

Centro Histórico de Santiago

Figura 30: Passeio Huérfano no Centro Histórico Figura 31: Novos edifícios de escritório e residências

Figura 32: Praça de La Moneda Figura 33: Centro Cultural

Figura 34: Recuperação de conjunto de casas (Fonte: Figura 35: Plaza de armas
Cordesan) (Fonte: http://www.andes.org.uk/andes-information-
files/santiago-chile-plaza.jpg)

79
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

5.1 Os antecedentes da regeneração com o propósito de criar uma Unidade Técnica

de Habitação e de utilizar a Corporación de De-
Até 1930, a cidade de Santiago estava con-
sarrollo de Santiago como gestora dos projetos
formada basicamente pela atual comuna de
propostos no documento. No fim da década,
Santiago. A partir daí, passou a sofrer uma
aconteceu a Segunda Convenção de Santiago,
mudança de papel, pois viu diminuir sua vo-
com o objetivo de atualizar as políticas e veri-
cação residencial em benefício de outras ativi-
ficar a validez e o grau de execução dos deli-
dades próprias de sua condição de centra-
neamentos da Primeira Convenção. Para pôr
lidade, incluindo diversas atividades de tipo
em prática os programas desse novo mandato,
produtivo. A função residencial passou a ser
sobretudo a nova relação que se vislumbrava
exercida por bairros novos em urbanizações do
com o setor privado, surgiu a necessidade de
modelo “cidade jardim”. Assim, as áreas cen-
criar uma articulação entre a municipalidade e
trais
os diversos atores privados.
consolidadas começaram a sofrer dos fenô-
A Corporación aparecia como o instrumento
menos de despovoamento e deterioração, pro-
apto para abordar a tarefa. Contava com um
dutos desse crescimento urbano para a peri-
diretório formado por representantes do setor
feria.
privado em sua maioria e tinha as faculdades
Em 1985, depois de um grande terremoto,
jurídicas para atuar como elo entre a munici-
a municipalidade de Santiago viu a neces-
palidade e o setor privado.
sidade de recuperar a área mais deteriorada.
Essa primeira ideia de recuperação deu origem
5.2 Os componentes do sistema de
à Corporación de Desarrollo de Santiago (Cor-
gestão
desan). Entretanto, não foram aplicados pro-
O sistema de gestão do Centro Histórico
gramas efetivos para a Comuna. Faltava criar
de Santiago é composto basicamente pelo Go-
os vínculos entre a sociedade civil, as forças
verno Municipal, a Corporación de Desarrollo de
econômicas e o município. Faltava também
Santiago e a iniciativa privada.
consolidar um modelo de desenvolvimento
nacional exitoso. O Município é a entidade que planeja e re-
gula o processo de desenvolvimento do Centro
Em 1990, foi realizado um processo parti-
Histórico. Entretanto, pelas leis chilenas, o
cipativo no qual delegados opinaram sobre
Município não pode atuar diretamente na pro-
suas comunas, num processo que culminou na
dução, financiamento e comercialização de
Primeira Convenção de Santiago, que assentou
propriedades imobiliárias. Esse papel foi nego-
as bases do documento Propuesta de Desarrollo
ciado na reativação da Cordesan, no início dos
para la Renovación de Santiago, publicado em
anos 1990, depois do fim da ditadura militar
1991. Nele constam proposições elaboradas
(Rodriguez, Rodríguez, Salas 2009).
pela comissão de habitação da Convenção,

80
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
A Cordesan atua na intermediação entre as
ações públicas e a iniciativa privada. Como
entidade privada, ela pode desempenhar um
papel vetado institucionalmente ao município.
Ela pode receber imóveis públicos em como-
dato e negociá-los para programas habita-
cionais e sociais com a iniciativa privada.
A iniciativa privada é o principal ator na
produção imobiliária para a regeneração do
Centro Histórico. Cabe a ela incorporar novas
edificações e revitalizar as existentes que são
destinadas a novos usos.
Nos anos 1990, Governo Central, por meio
do Ministério de Obras Públicas, também,
desempenhou um papel importante no sistema
de regeneração do Centro Histórico, ao ela-
borar um plano de construção, requalificação e
uso dos imóveis governamentais no Centro
Histórico.
5.3 O financiamento da operação
O financiamento da regeneração de San-
tiago articula recursos públicos municipais,
subsídios governamentais e recursos privados.
A Cordesan desempenha um papel central
nessa articulação.
O Município de Santiago basicamente re-
aliza duas atividades de financiamento: or-
ganiza os recursos necessários para a rea-
lização de obras públicas e de infraestruturas,
assim como aloca recursos para a operação da
Cordesan.
A Cordesan realiza os trabalhos neces-
sários à incorporação imobiliária, tais como: os
ajustes entre a oferta e a demanda por resi-
81
dências,e a oferta e a demanda por imóveis
para reabilitação e por terrenos vagos; os es-
tudos de viabilidade econômica e financeira
dos empreendimentos; a intermediação com os
bancos para as hipotecas imobiliárias e a alo-
cação dos subsídios habitacionais para os no-
vos proprietários dos imóveis residenciais.
A Corporación desempenha um papel im-
portante na alocação de um subsídio para a
habitação na área central da cidade. Esse sub-
sídio foi concebido como um instrumento para
promover o “repovoamento” da área central
pela reinserção de moradias. O subsídio é con-
cedido aos compradores de residências em
edificações novas ou reformadas. A Corpo-
ración faz o papel de organizador da demanda
por residências criar listas de potenciais com-
pradores de imóveis e identificando os imóveis
mais apropriados para cada família, segundo
as suas condições econômicas, sociais e cul-
turais, de acordo com a oferta das incorpo-
radoras.
O subsídio para a habitação teve sucesso
na primeira metade do período de existência
da Corporacíon. Os mecanismos de mercado,
como o aumento do tempo do financiamento, a
queda da taxa de juros e a diminuição da de-
manda nos extratos de mais baixa renda por
habitação na área central, fizeram com que
esse instrumento perdesse sua importância,
apesar de continuar existindo e sendo aplicado
na área (Trivelli Oyarzún 2000).
A iniciativa privada é o principal agente
financiador da incorporação das edificações
novas e reabilitadas. Os seus custos de ope-
ração são menores devido às tarefas realizadas
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

pela Cordesan, que ajusta a oferta e a de- imobiliária, atuando como inter-
manda, e que pode oferecer preços mediária para os incorporadores cap-
competitivos para uma ampla gama de tarem subsídios públicos para a habi-
consumidores. tação no Centro Histórico;

 Avalia as ações de desenvolvimento

5.4 A empresa de gestão
efetuadas na área urbana de sua atu-
A Cordesan foi criada em 1985 como uma ação;
instituição de direito privado, com pessoa jurí-
 Financia e presta assessoria técnica a
dica, sem fins lucrativos, e seu objetivo geral é
outras entidades que realizam estudos
o desenvolvimento do município de Santiago,
e pesquisas de seu interesse.
articulando a municipalidade, a iniciativa pri-
O mais importante objetivo perseguido
vada e a comunidade local.
pela Corporación tem sido o de criar laços entre

5.5 Objetivos a municipalidade, a iniciativa privada e a so-

ciedade civil de Santiago.
O objetivo principal da Cordesan é o de-
senvolvimento urbano do município, espe- A Corporación também desempenha um

cialmente de sua área central, segundo as di- importante papel na organização comunitária.

mensões sociais, físico-espaciais e urbanos. De Ela incentiva a criação de comitês de avanço

modo específico, a Corporación objetiva: nos bairros, onde realiza programas de revi-
talização urbana, melhoria das habitações e
 O planejamento, a organização e a exe-
programas habitacionais. Esses comitês atuam
cução de programas de desenvol-
como interlocutores entre os agentes inves-
vimento urbanístico mediante a reali-
tidores e os moradores, expressando os inte-
zação projetos de renovação ou revi-
resses da comunidade local.
talização de zonas urbanas, construção
e reforma de edifícios, arborização de
5.6 Estrutura operativa
ruas e praças, prevenção da dete-
A estrutura de administração da Corpo-
rioração urbana e conservação do pa-
ración é composta por uma Assembleia de Só-
trimônio arquitetônico e urbano;
cios, um Conselho de Administração e uma
 Elabora estudos, pesquisas e projetos
Diretoria.
experimentais para promover o de-
A Assembleia de Sócios é o nível decisório
senvolvimento urbano;
mais alto da entidade. Ela se reúne semes-
 Servir como intermediário para par-
tralmente e é composta por instituições pú-
cerias entre entidades públicas e pri-
blicas, privadas e da sociedade civil, como, por
vadas, especialmente as de finan-
exemplo: 1) os serviços públicos do município
ciamento, promoção e incorporação
(saneamento, energia, telecomunicações e gás);

82
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
2) as instituições acadêmicas; 3) as associações
comunitárias; 4) os sindicatos; 5) o governo
municipal; 6) os bancos, especialmente os hi-
potecários; 7) os representantes da construção
civil e da incorporação imobiliária e 8) os in-
divíduos de destaque nos campos da arqui-
tetura e do planejamento urbano da cidade. O
papel principal da Assembleia é a definição
estratégica de atuação da Corporación e de par-
cerias com outras entidades.
A Assembleia de Sócios delega as respon-
sabilidades operativas da Corporación a um
Conselho de Administração, composto por sete
membros, sendo o presidente e o vice-presi-
dente o Prefeito da Cidade de Santiago e o
Secretário de Planejamento e Coordenação do
município, respectivamente, definidos no es-
tatuto da instituição. Esse Conselho nomeia o
diretor e o subdiretor executivo da Corporación,
que assumem as responsabilidades pela ope-
ração cotidiana.
A estrutura operativa da Corporación é fle-
xível, organizando-se por áreas de trabalho
específico. Em 2004, a Cordesan organizava-se
nas áreas de gestão de bairros, re-povoamento
do Centro, reabilitação habitacional, gestão
imobiliária e projetos especiais.
A Cordesan conta com uma equipe profis-
sional permanente, posta à sua disposição pela
Prefeitura de Santiago para o desenvolvimento
de projetos que o município elabora.
Eventualmente, conta com a colaboração dos
sócios por meio de assessorias. Para projetos
específicos, a Corporación realiza parcerias com
as entidades envolvidas diretamente nos
83
projetos, para a alocação de pessoal espe-
cializado e de apoio a essas instituições.
5.7 A autonomia administrativa
Para o cumprimento de seus fins, a Cor-
desan pode receber contribuições de qualquer
espécie, celebrar atos e contratos com insti-
tuições públicas e privadas ou pessoas físicas;
contrair empréstimos; adquirir, vender e ar-
rendar bens móveis e imóveis e celebrar todos
aqueles contatos necessários para cumprir seus
objetivos.
Tem autonomia para atuar na:
 Captação de recursos para inves-
timentos;
 Gestão de empreendimentos urbanos;
 Incorporação imobiliária, e
 Promoção do desenvolvimento local.
5.8 Parceiros
A Corporación tem um amplo leque de par-
ceiros. Os principais são descritos a seguir.
Municipalidade – A Municipalidade possui
uma estreita ligação com a CORDESAN me-
diante a figura do prefeito, que é o presidente
da Corporación. Sua maior contribuição é o
financiamento, ainda que parcial, de alguns
programas, e a interlocução com os diferentes
níveis do Estado.
Incorporadores imobiliários – Atuam princi-
palmente no Programa de Repovoamento do
Centro Urbano de Santiago. O setor imobiliário
gera a oferta habitacional por meio do finan-
ciamento e execução dos projetos, sem a neces-
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

sidade de intervenção direta do Município ou
da Corporación. A Unidade de Gestão Imobi-
liaria da Cordesan oferece serviços a essas
empresas imobiliárias tais como: informação
de mercado, oferta de terrenos, assessoria es-
pecífica e possibilidades de se associarem es-
trategicamente para o desenvolvimento de
projetos.
Comunidade local – Com o objetivo de tor-
nar a sociedade civil protagonista do desen-
volvimento, a Corporación estimula a parti-
cipação da comunidade local nos seus pro-
gramas, proporcionando-lhe um contato mais
próximo com a municipalidade.
Cooperativas habitacionais - Um convênio foi
realizado entre a Municipalidade, a Cordesan e
a Cooperativa Abierta de Viviendas Habitacoop,
com o objetivo de estabelecer uma ligação da
demanda habitacional pré-qualificada e a
oferta habitacional orientada para essa de-
manda. Essa cooperativa tinha como papel:
organizar, preparar e postular a demanda ha-
bitacional ao subsídio habitacional, crédito
hipotecário e aquisição da moradia; adquirir
terrenos; definir projetos de arquitetura e de
licitação de construções; aumentar a oferta
habitacional.
Bancos – Participam, em sua maioria, como
sócios partidários da Corporación e se envolvem
esporadicamente nos programas segundo os
requerimentos dos mesmos. Oferecem créditos
ou empréstimos aos beneficiários dos pro-
gramas.
Comerciantes – Participam em forma de co-
operativa do Programa de Formalización del Co-
mercio en la Vía Pública. Contribuem com uma
parcela de dinheiro por meio da compra de
locais oferecidos pela Corporación.
Universidades – Por existir muitas univer-
sidades no centro de Santiago, elas estão pre-
sentes na composição da Corporación como
sócios partidários e conselheiros. Suas princi-
pais contribuições são estudos e avaliações, e
porcentagem de financiamento de projetos que
comprometem seus campus.
ONGs – A maior importância das ONGs
vem da sua participação em programas de
reabilitação da habitação e da melhoria dos
bairros centrais.
5.9 Áreas de atuação
A CORDESAN tem uma clara linha de
atuação definida pelos seguintes tipos de ati-
vidades:
 Revitalização dos espaços públicos e da
paisagem urbana – Essa linha privilegia
os projetos de pedestrialização de
áreas do Centro Histórico, reforma de
parques e jardins, realocação de ven-
dedores de rua e ambulantes, criação
de estacionamentos subterrâneos, re-
cuperação de fachadas de edifícios e
financiamento para proprietários de
baixa renda para a recuperação dos
interior dos seus imóveis;
 Apoio a atividades comerciais – Essa linha
trabalha com o treinamento profissio-
nal de vendedores de rua, apoio a ati-
vidades comerciais no centro da ci-
dade, reabilitação de imóveis para es-

84
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
critório e uso de incentivos ficais para
a restauração de edifícios;
 Repopulação do centro – Essa linha, a
mais importante da Corporación, visa à
promoção da habitação a custo aces-
síveis na zona central de Santiago. São
trabalhados incentivos e subsídios
para que famílias de menor renda pos-
sam comprar imóveis, e dá apoio à
promoção imobiliária na área, com
construções novas ou a reconversão de
edifícios.
5.10 O financiamento da operação
Desde o início de seu funcionamento, a
Corporación conta com a possibilidade de re-
ceber fundos da municipalidade, o que lhe
possibilita dispor de instalações físicas, de
pessoal próprio e de recursos que possam im-
pulsionar e/ou empreender, juntamente com
outros atores, projetos de natureza e alcance
diversos.
A Corporación financia as suas operações
com apoiada nos recursos gerados pelos ser-
viços que presta e pelas doações e transferên-
cias feitas pelos seus sócios, especialmente a
Municipalidade de Santiago. Os seus clientes
são basicamente a municipalidade de Santiago
e empresas e indivíduos ligados à comer-
cialização e à produção imobiliária, ao agen-
ciamento do espaço público urbano e à pro-
dução de infraestruturas. As principais fontes
de recursos são as seguintes:
 Doações dos sócios;
85
 Venda de serviços prestados a ter-
ceiros - Informação imobiliária, con-
vênios de ação imobiliária conjunta,
intermediação na compra e venda de
terrenos e investimento em projetos de
desenvolvimento imobiliário;
 Fundos públicos específicos - A Corpo-
ración funciona com uma verba anual
definida juntamente com a muni-
cipalidade e destinada à operação bá-
sica da equipe profissional e infra-
estrutura, bem como ao subsídio de
projetos específicos. Muitas vezes esses
subsídios são complementados com
recursos privados.
 Venda ou aluguel de imóveis, e
 Participação na arrecadação local,
quando há uma melhora da arreca-
dação municipal.
A Corporación recebe, anualmente, do Mu-
nicípio de Santiago recursos orçamentários
para sua operação. O volume dos recursos é
definido com base em um programa de metas
anual, pactuado com o Município e aprovado
pelo Conselho Municipal.
5.11 As principais realizações
Os recursos de investimentos da Cordesan
foram utilizados basicamente nos seguintes
tipos de projetos:
Reabilitação de edificações – Uma vez aban-
donados por inadequação funcional, os edifí-
cios que serviam de escritórios estão sendo
recuperados e ajustados às demandas arqui-
tetônicas e tecnológicas atuais. A Corporación
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

também desenvolve o Programa de Reabi- As atividades desenvolvidas geraram im-

litacão da Habitação, prestando assessoria pactos significativos na cidade de Santiago,
técnica, supervisão da execução dos trabalhos conforme será descrito a abaixo.
e orientação quanto às alternativas de financi-
Revitalização urbana – Investimentos nas
amento.
habitações com programas de repovoamento e
Habitação – Com o objetivo de consolidar o na recuperação das edificações e dos espaços
caráter residencial do centro urbano, a Cor- públicos tornaram possível a revitalização da
poración facilitou o acesso à moradia no centro comuna em questão e, com isso, da cidade
urbano ao desenvolver o Programa de Repo- como um todo.
voamento que capta e organiza a demanda de
Nova imagem da área na cidade – A comuna
moradia e a vincula a projetos imobiliários na
de Santiago vinha sendo abandonada, com a
Zona de Renovação Urbana. Entre 1990 e 2004,
substituição de seu uso predominantemente
foram acrescidas mais de vinte e duas mil uni-
residencial por comércios e serviços. As in-
dades habitacionais na área, as quais utili-
tervenções para o repovoamento fizeram com
zaram mais de treze mil e quinhentos sub-
que a área fosse novamente vista como atra-
sídios governamentais, destinadas a famílias
ente para ser habitada.
de menor renda (Fox 2005). Desse total, apro-
Participação comunitária – A participação da
ximadamente 35% das residências resultaram
comunidade foi decisiva na Primeira e na Se-
de convênios entre a Cordesan e empresas
gunda Convenção de Santiago e, portanto, na
construtoras privadas (Rodriguez, Rodríguez,
execução do documento Propuesta de Desarrollo
Salas 2009).
para la Renovación de Santiago. Assim, os pro-
Requalificação de espaços públicos e áreas livres
jetos potencializaram a identidade da comu-
– Estuda, elabora e realiza projetos para o es-
nidade local, seu afeto e seu sentimento de
paço público, como: parques, praças, passeios
pertencer a seu bairro, sua comuna e sua ci-
de pedestres, recuperação de fachadas dos
dade.
imóveis, ordenação do comércio em vias pú-
Valorização imobiliária – A revalorização da
blicas. Seu intuito é gerar condições neces-
área permitiu a captação de crescentes fluxos
sárias para a habitação, segurança, embele-
de investimentos privados, o que se traduziu
zamento e renovação do entorno físico.
num forte desenvolvimento imobiliário.
Implantação de equipamentos sociais e cul-
Mais habitação – Com o objetivo de conso-
turais – Criou os Comités de Adelanto de Barrios,
lidar o caráter residencial do município, a Cor-
com o objetivo de promover e difundir entre os
poración facilitou o acesso à moradia, desen-
habitantes e usuários as vantagens de eles par-
volvendo o Programa de Repovoamento que
ticiparem coletivamente dos planos e pro-
capta e organiza a demanda de moradia para
gramas do município.

86
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

diversas classes sociais e a vincula a projetos projetos, que reverteram o quadro de dete-
imobiliários na Zona de Renovação Urbana. rioração das edificações e dos espaços pú-
blicos, o que permitiu atrair mais residentes e
Melhora a criação espaços públicos – Foram
usuários para a área.
elaborados estudos e projetos para a melhoria
dos espaços públicos centrais como: parques,
praças, passeios de pedestres, recuperação de
fachadas dos imóveis, ordenação do comércio
em vias públicas, no intuito de gerar as con-
dições necessárias para a habitabilidade, segu-
rança, embelezamento e renovação do entorno
físico.

Novos equipamentos de uso público – De

forma a atrair mais população residente, não
bastava criar apenas habitações mas também
espaços e equipamentos de uso público, de que
a população residente pudesse fazer uso.

5.12 O porquê dos impactos obtidos

Trata-se de uma instituição de direito pri-

vado sem fins lucrativos. Assim, ao efetuar
atividades econômicas, pode obter excedentes
que devem ser destinados integralmente aos
fins corporativos. A Corporación conta ainda
com a possibilidade de receber fundos da mu-
nicipalidade e possui autonomia para atuar na
captação de recursos para investimentos na
gestão de empreendimentos urbanos, na in-
corporação imobiliária e na promoção do de-
senvolvimento local. Conta ainda com arranjos
institucionais estáveis de negociação entre
atores e instituições, sistema legal claro para
regular a parceria público-privado, liderança
legitimada da instituição face à sociedade e se
organiza por objetivos ou projetos. A grande
ênfase dada aos programas de habitação e
repovoamento foi decisiva para o sucesso dos

87
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

6. O PUERTO MADERO, BUENOS AIRES (ARGENTINA)

1989 – 2006

Figura 36: Puerto Madero (Fonte: Google Earth)

Cidade

Área: 307.571Km2

População (2010): 15.315.800 Habitantes

Centro Histórico

Área: 170 ha

88
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

O Puerto Madero

Figura 37: Passeio de pedestre Figura 38: Docas com marina

Figura 39: Galpão com usos residencial e comercail Figura40: Galpão modificado para escritórios

Figura 41: Empreendimentos recentes Figura 42: Empreendimentos recentes

89
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
6.1 Os antecedentes da regeneração
Buenos Aires nasceu e se desenvolveu em
íntima relação com seu porto, que se conver-
teria, com o passar do tempo, em ponto de
concentração comercial e de vias de comu-
nicação. Por esse motivo, até hoje, os habi-
tantes da cidade são conhecidos como “por-
teños”. Desde o início, por volta de 1536, as
embarcações que chegavam à cidade atra-
cavam a considerável distância da costa e, a
partir dali, se fazia o traslado das mercadorias.
Na entrada do século XIX, tornou-se
imprescindível um molhe e uma estrutura
portuária que servissem de controle para as
atividades. Os primeiros projetos para a
construção de um porto para Buenos Aires
datam de fins do século XVIII e princípios do
século XIX. Em 1887, foram começadas as
obras de um novo porto, segundo o projeto do
engenheiro Eduardo Madero, sendo elas
finalizadas em 1897. O notável aumento do
comércio internacional, que se deu entre o fim
do século XIX e o começo do XX, trouxe
consigo o aumento do porte dos barcos, que
provocou a prematura insuficiência do porto
de diques, tornando necessária uma ampliação
do mesmo. Entre 1911 e 1925, foi construído o
Puerto Nuevo e, assim, o Puerto Madero passava
a ter um papel secundário, entrando
rapidamente em um processo de
obsolescência. Desde então, sucederam-se
planos para integrar o Puerto Madero no tecido
urbano. Sua localização vizinha à zona central,
a extensão da sua área e sua conexão com o
passeio à beira-rio o tornavam apropriado
90
tanto para a instalação de atividades
comerciais e administrativas como para espaço
recreativo.
6.2 Os componentes do sistema de
gestão da regeneração
A gestão da regeneração de Puerto Madero
é constituída por somente duas entidades: o
Município de Buenos Aires e a Corporación
Antigo Puerto Madero (CAMPSA).
O Município atua apenas no processo de
planejamento e controle da ocupação e do uso
do solo da área sob intervenção. O Município,
em colaboração com a Corporación e com o
apoio de arquitetos espanhóis, elaborou um
plano-mestre de ocupação da área, o qual de-
fine os locais e os volumes das edificações,
quadra por quadra, alem das infraestruturas a
serem construídas.
A Corporación tem a propriedade integral
do solo da área de atuação que, desde o início
das operações de regeneração, sofre dois acrés-
cimos: o de uma área de parque adjunto ao
antigo Puerto Madero e da Costanera Sur, que é
uma área além do parque, destinada a nova
urbanização. Nessa área, atua como um pro-
motor imobiliário que coloca à venda lotes
urbanizados por meio de leilões dos quais
participam incorporadores imobiliários. A
Corporación se obriga a criar a infraestrutura
necessária para a urbanização das quadras
onde os lotes serão leiloados.
6.3 O financiamento da regeneração
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
O Sistema de financiamento da rege-
neração de Puerto Madero está centrado na
Corporación Antigo Puerto Madero e, sendo as-
sim, está descrito na sessão 4.5, abaixo.
6.4 A empresa de gestão
A Corporación Antiguo Puerto Madero é uma
sociedade anônima criada em 1989, que tem
como sócios, em partes iguais, a Muni-
cipalidade da Cidade de Buenos Aires e o Go-
verno Nacional, representado pelo Ministério
de Obras e Serviços Públicos e pelo Ministério
do Interior. Essa Corporación é um moderno
instrumento de gestão concebido para ge-
renciar o planejamento integral de desen-
volvimentos urbanos, abordando temas urba-
nísticos e arquitetônicos, de controle jurídico e
de finanças, e os aspectos técnico-adminis-
trativos da gestão.
6.5 Os objetivos
A Corporación tem como objetivo principal
a regeneração do antigo Puerto Madero. Como
objetivos específicos, quando foi criada, pro-
curava:
 O desenvolvimento urbano de uma área
específica – com investimentos na re-
cuperação urbana das áreas sob in-
tervenção, é possível atrair mais in-
vestimentos, empregos, população
residente, além de aumentar o tu-
rismo na região.
 A revitalização ou recuperação urbana –
reabilitação urbana do antigo Puerto
Madero, seus espaços livres e depó-
91
sitos desocupados, além de incor-
porar usos terciários, residenciais,
comerciais e outros.
6.6 A estrutura operativa
A estrutura operativa da Corporación é
composta por um Diretório, uma Comissão
Fiscalizadora e uma Gerência Geral.
O Diretório é responsável pela orga-
nização, direção e administração da entidade.
Ele se reúne pelo menos uma vez por mês,
conforme estabelece o estatuto da Corporación.
Esse Diretório é formado por seis membros: o
presidente, o vice-presidente e quatro dire-
tores. O governo nacional está representado
por quatro membros, enquanto o governo local
conta com dois representantes. O presidente
possui direito de voto, inclusive voto duplo em
caso de empate. A presidência se alternará a
cada dois exercícios, de tal de modo que, se o
período anterior for presidido por um repre-
sentante do Estado Nacional, o seguinte o será
por um representante da Municipalidade. As
decisões do Diretório são submetidas à ava-
liação da Comissão Fiscalizadora.
A Comissão Fiscalizadora também se re-
úne pelo menos uma vez por mês. Ela é com-
posta por três síndicos, sendo dois do Governo
Federal e um da Municipalidade. A Comissão
é presidida por um dos síndicos e suas de-
cisões são adotadas por maioria de votos.
Subordinada ao Diretório existe, existe a
Gerência Geral. Ela coordena e supervisiona as
diferentes tarefas que cumprem as Gerências e
as Áreas Específicas. Há dois tipos de Ge-
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

rências: a Gerência Técnica, que é responsável, delar, recuperar, etc. bens próprios ou alheios;
dentre outras funções, pela elaboração dos atuar em operações de fideicomisso, leasing e
planos e estudos urbanísticos; e a Gerência fundos comuns, previstos na legislação vi-
Administrativa Financeira, que se respon- gente.
sabiliza pela elaboração e controle do orça-
A Corporación não tem atribuições para
mento, além da gestão dos recursos humanos.
mudar as leis de uso do solo, apenas obedece
As Áreas Específicas também são duas: a de
à legislação municipal referente ao tipo de
Relações Institucionais cuida do relaci-
construções e reformas que podem ser reali-
onamento com os organismos públicos, pri-
zadas nos terrenos e nas edificações prote-
vados e as diversas organizações sociais, e a
gidas.
de Assuntos Legais, que trata da elaboração e
Tem autonomia para atuar na:
revisão de contratos e convênios além de
prestar assessoramento jurídico interno.  Gestão de empreendimentos ur-
banos;
A metodologia operativa da Corporación
divide-se em duas linhas de atuação: a comer-  Incorporação imobiliária;
cialização dos imóveis para os diferentes usos
 Promoção do desenvolvimento local;
estabelecidos no Plan Maestro, e a construção
 Recuperação de monumentos e imó-
de obras públicas de infraestrutura.
veis tombados;

6.7 A autonomia administrativa  Melhoria e manutenção de espaços

públicos;
A Corporación possui toda a capacidade de
gestão de uma empresa imobiliária e incor-  Melhoria e manutenção de infraes-
poradora privada, portanto pode: associar-se truturas.
de qualquer forma; adquirir ou transmitir bens
a qualquer título que for, inclusive ao fidu- 6.8 Os parceiros
ciário; dar ou tomar em leasing; contratar, rea- A Corporación se relaciona com os dois par-
lizar por si, por terceiros ou associados a ter- ceiros: os incorporadores imobiliários e as coo-
ceiros, a prestação de todo tipo de serviços, perativas habitacionais.
assessoramento, transferência de tecnologia,
gerenciamento de projetos, supervisão, direção 6.9 O financiamento da operação
de obra, auditoria, locação de obras, operações
Ao ser criada, a Corporación recebeu do
financeiras e de investimento, projetos e cons-
Governo Nacional a transferência da pro-
truções de toda classe, representações, man-
priedade dos terrenos do Puerto Madero, que
datos, comissões, agências, consignações, ges-
tinham jurisdições sobrepostas entre a Admi-
tões de negócios; administrar bens ou fundos
nistração Geral dos Portos, a Empresa Fer-
próprios ou alheios; construir, reciclar, remo-

92
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
rocarriles Argentinos e a Junta Nacional de
Grãos, dentre outros.
A Corporación cobre os seus custos de ope-
ração com as operações de venda, aluguel e
leasing que ela realiza com os bens imóveis
que são parte de seu patrimônio. Também
obtém recursos pela prestação de serviços es-
pecializados, como assessoria, gerenciamento
de projetos, auditoria, locação de obras, urba-
nização, construção, direção de obra e admi-
nistração fiduciária.
A Corporación vende os terrenos conforme
o processo de urbanização da área avança e
segundo uma estratégia escalonada de vendas,
qual procura paulatinamente elevar o preço do
solo e obter um máximo de lucro para a enti-
dade. A venda se realiza por meio de leilões
públicos. Depois de 1997, os leilões deixaram
de exigir garantias sobre o tipo de projeto ar-
quitetônico a ser realizado. Os leilões pas-
saram também a comercializar quadras em vez
de lotes urbanos, o que possibilitou aos incor-
poradores maximizarem o uso da terra dis-
ponível. Ambas as medidas levaram a uma
queda na qualidade arquitetônica dos edifícios
(Iglesias 2006).
Todos os custos de operação e inves-
timentos da Corporación devem ser cobertos
com os fundos arrecadados nos leilões de ter-
renos. É também obrigada contratualmente a
financiar a urbanização e a infraestrutura da
área, incluindo a reforma e o agenciamento
dos espaços livres e do grande parque me-
tropolitano. O estoque de terrenos postos à
venda alcançou a área de 1,4 milhão de metros
quadrados, após a retirada das áreas para es-
93
paços públicos, infraestruturas e parques, o
que representou, aproximadamente, metade
do disponível.
Está previsto que no final da venda de to-
dos os terrenos a Corporación será dissolvida e
os lucros resultantes repartidos entre os dois
sócios.
Entre 1991, ano do primeiro leilão, e 2006,
a Corporación recebeu 240 milhões de dólares
pela venda dos terrenos. Os preços finais dos
primeiros leilões foram quatro vezes maior que
as expectativas iniciais de venda, o que per-
mitiu um caixa que possibilitou à entidade
investir facilmente na infraestrutura para co-
locar novos terrenos à venda a preços ainda
mais elevados . O preço de venda dos imóveis
construídos na área estabilizou-se no final do
período analisado no valor de 2.000 dólares
por metro quadrado (Garay 2007).
6.10 As principais realizações
As atividades da Corporación produziram
impactos na dinâmica urbana de Buenos Aires,
conforme está descrito a seguir.
Revitalização de áreas degradadas ou depri-
midas – Com investimentos na conservação e
restauro das edificações degradadas e na atra-
ção de mais residentes para a área, além de
atividades comerciais e empresariais, tornou-
se possível a revitalização das áreas e a atração
de mais investimentos e do turismo.
Requalificação ou criação de espaços e áreas
públicas – Foram construídos ou reformados
dois grandes parques centrais, além de praças
e arborização nos bulevares e ruas, de forma a
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

revalorizar o espaço público como lugar para identidade portuária, sendo, portanto, pro-
passeio e recreação. tegidos por normas estritas, restaurados e
reincorporados à cidade.
Aumento da arrecadação municipal – As di-
versas empresas e instituições, além dos resi- Polo econômico turístico ou cultural – os in-
dentes que se transferiram para a área são vestimentos feitos atraíram um grande número
responsáveis por mais impostos pagos à muni- de empresas e de estabelecimentos comerciais,
cipalidade. tornando-a um polo econômico, além de um
polo comercial e gastronômico. Também
Aumento do número de empregos – Estima-se
houve um grande investimento em atividades
que mais de vinte mil empregos foram ge-
recreativas e na atração de turistas, com a
rados, não só pelas atividades desenvolvidas
construção de hotéis. A área conta também
pela Corporación, mas também pelas diversas
com um campus universitário em um dos an-
empresas, entidades e estabelecimentos co-
tigos galpões do porto.
merciais que se instalaram na região.
Novos equipamentos de uso público – Requa-
Aumento da habitação nas áreas de intervenção
lificação e criação de parques, praças, passeios,
– Novas edificações construídas no setor leste
áreas de recreação, etc.
de Puerto Madero, o setor mais moderno da
região, foram destinadas a habitações.
6.11 O porquê dos impactos obtidos
Incorporação o uso misto habitação/comércio e
Puerto Madero é um exemplo de uma
serviços – No setor leste, muitos edifícios novos
ampla articulação política e institucional de
incorporam tanto o uso residencial associado
instituições públicas locais, regionais e
ao comercial quanto o de serviços.
nacionais para arregimentar recursos para um
Aumento do espaço imobiliário urbano – A
projeto de revitalização.
construção de novas edificações aumentou o
A venda de edifícios e áreas livres constitui
espaço imobiliário na cidade.
a forma de reposição e ampliação dos fundos
Nova imagem da área na cidade – De área de-
de financiamento da empresa: portanto, os
gradada e obsoleta da cidade, a região do Pu-
resultados positivos da empresa dependem do
erto Madero converteu-se em área atraente para
aumento do valor da terra e dos imóveis do
atividades terciárias, comerciais e admi-
projeto.
nistrativas, bem como para residência e lazer,
além do turismo, atraindo cada vez mais in-
vestimentos.

Recuperação do patrimônio local – Os antigos

galpões do porto configuram o principal pa-
trimônio histórico e arquitetônico e marcam a

94
 CAPÍTULO IV

INSTITUIÇÕES, INSTRUMENTOS E PARCERIAS NO FINANCIAMENTO

1. As instituições de gestão

O estudo dos seis casos de projetos de re- urbana na América Latina ainda depende

generação na América Latina indica que não fortemente de entidades públicas, apesar de

existe um sistema de financiamento da rege- ser possível observar casos importantes de

neração urbana capaz de suprir todas as participação da iniciativa privada, que indicam

demandas e as necessidades específicas para uma mudança de tendência (Quadro 3).

esse tipo de projeto. A gestão da regeneração

Quadro 3
Tipos de instituição de gestão de programas de regeneração de áreas urbanas patrimoniais
Centro Centro Centro
Bairro da Centro de Puerto
Entidades Histórico do Histórico de Histórico de
Candelária Santiago Madero
México Havana Quito
Corporación
Empresa Corporación
Puerto
pública la Candelaria
Madero
Empresa
Empresa
Centro
mista
Histórico
Inmobiliaria
Empresa
Centro
Privada
Histórico
Entidade Fundación del Corporación
privada sem Centro de Desarrolo
fins lucrativo Histórico de Santiago
Fideicomiso Oficina del Município do
Entidade Município de Município de
Centro Historiador Distrito
pública Bogotá Santiago
Historico de Habana Metropolitano
Fonte: Elaboração do autor

para essa transferência ou estavam impedidos

Em todos os casos analisados, exceto
de fazê-lo devido à legislação vigente. O
Puerto Madero, a administração pública direta
controle do processo pelas entidades públicas
manteve o controle da condução da regulação
também está associado ao financiamento, pois
urbanística e da estratégia da gestão. No caso
esse, em última instância, ainda depende de
argentino, a Corporación recebeu do Município
garantias dadas pelas instituições públicas. Em
de Buenos Aires poderes para fiscalizar o
Quito e Havana o financiamento inicial da
cumprimento das normas urbanísticas da área,
regeneração foi, basicamente, de empréstimos.
durante a faze de construção das edificações,
Assim, administração pública garante os
segundo o plano diretor. Nos outros casos, os
empréstimos junto aos bancos.
municípios não chegaram a um acordo político

95
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

No caso de Puerto Madero o financiamento mercado foi também, uma empresa pública
da regeneração deu-se pela venda de terra que recebeu o ativo do governo central
pública, portanto, a entidade que a vendeu no argentino.

Tabela 3
Parceiros mais frequentes das instituições de gestão nos projetos de regeneração urbana

Centro Centro Centro

Bairro da Centro de Puerto
Entidades Histórico Histórico Histórico SOMA
Candelária Santiago Madero
do México de Havana de Quito
Instituições
1 - 1 1 1 - 4
governamentais
Incorporadores
- 1 1 - 1 1 4
imobiliários
Comunidade local 1 - - - 1 1 3
Bancos - - 1 1 - 1 3
Universidades 1 - 1 - - 1 3
Empreendedores
1 - - 1 1 - 3
culturais
ONGs ambientais e
- - 1 1 1 - 3
sociais
Proprietários de
1 - - - 1 - 2
imóveis
ONGs proteção
- - 1 - - 1 2
patrimonial
Cooperativas
- 1 - - - 1 2
habitacionais
Instituições
- - - 1 1 - 2
internacionais
Comerciantes - - - - - 1 1

Fonte: Banco de Dados Revitaliza. Tabulações do autor.

Havana aparece como um caso extremo do
modelo de financiamento com base na
propriedade pública do solo, pois todas as
edificações e propriedades da área de
regeneração estão sob o controle direto da
Oficina do Historiador de Havana, por
delegação do Governo Central do país. Por sua
vez, a Corporación La Candelária não realiza
financiamento externo para as suas atividades.
Quase todos os seus recursos vêm de trans-
ferência direta do Município de Bogotá. Sua
autonomia restringe-se a administrar os re-
cursos gerados pela venda ou aluguel dos
imóveis reformados com os recursos trans-
feridos.
O único caso que foge a essa regra e o da
cidade do México, onde duas entidades pri-
vadas (uma ONG e uma empresa) atuam de
modo paralelo ao poder público, mas aceitam
uma coordenação estratégica das ações dos
dois setores, para que não aja uma competição
que sobreponha a aplicação de recursos das
ações setoriais. Em Santiago do Chile, como o
Município não pode, por lei, comercializar
propriedades públicas, a Corporación de Desar-
rolo de Santiago faz um papel de intermediação
entre proprietários privados do solo e incor-
poradores imobiliários, tentando ajustar a
oferta e a demanda por espaço construído,

96
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
segundo as normas do planejamento de uso e
ocupação do solo municipal.
2. Os parceiros
Os parceiros privados aparecem com im-
portância nos projetos de regeneração ana-
lisados, especialmente os atores que trabalham
de forma direta ou indireta com a incorporação
imobiliária. Conforme a Tabela 3, os
incorporadores imobiliários aparecem, como
os principais parceiros nos projetos, com a
mesma frequência que outras instituições
governamentais. É muito importante notar
que os bancos vêm logo a seguir como os par-
ceiros mais citados, fato explicado pela ênfase
de todos os projetos na reativação do mercado
de imóveis e na valorização do solo da área
urbana patrimonial.
O papel dos atores sem grande poder eco-
nômico como comunidade, ONGs, produtores
culturais e universidades é bastante signi-
ficativo porquê mostra que a gestão depende
do envolvimento daqueles atores para a trans-
formação dos recursos físico/materiais em
ativos econômicos. A área ganha valor pela
incorporação dos valores imateriais que esses
grupos agregam ao patrimônio e pelo apoio
que dão ao projeto de regeneração.
3. Os instrumentos de
financiamento da regeneração
O setor público municipal na América La-
tina historicamente teve poucos instrumentos a
sua disposição para financiar suas atividades
de desenvolvimento local. Basicamente, de-
pendeu de: a) recursos orçamentários, espe-
97
cialmente os recursos fiscais; b) transferências
de outros níveis de governo e 3) recursos de
empréstimo de outros níveis de governo ou
obtidos diretamente no mercado de capitais,
por meio de títulos, bônus etc. (Rojas et al.
2004). Essa situação difere bastante da ob-
servada em países com mercado de capitais
imobiliários desenvolvidos, onde o setor finan-
ceiro privado tem uma longa tradição de tra-
balho com empreendedores imobiliários, pú-
blicos ou privados.
O estudo dos casos mostra que a gama de
instrumentos de financiamento da regeneração
de áreas patrimoniais é ainda reduzida. O
Quadro 4 sintetiza os principais instrumentos
utilizados pelas entidades de gestão da rege-
neração para financiar seus planos, projetos e
ações. É preciso esclarecer que o Quadro não
mostra os instrumentos indiretos utilizados,
por exemplo, pelos municípios para financiar a
operação das entidades de gestão associadas
(as empresas públicas, mistas e as entidades
sem fins lucrativos).
Os subsídios e isenções de impostos são cla-
ramente instrumentos em desuso. Ante-
riormente aos anos 1990, apreciam como os
principais, senão os únicos instrumentos uti-
lizados em planos e projetos para recuperação
de centros históricos. Foram muito im-
portantes no caso do centro histórico do Mé-
xico e do de Santiago. A perda da importância
deu-se pelo desenvolvimento de instrumentos
de mercado que facilitaram o financiamento da
compra e reforma de imóveis para agentes
privados e pela valorização dos imóveis. Esse
último movimento não tem sido acompanhado
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

pela atualização dos impostos sobre a proprie-
dade imobiliária fazendo com que o subsídio
perca valor relativo e se torna pouco atrativo.
No caso de Santiago o subsídio à habitação,
que foi bastante importante nos anos 1990,
continua sendo utilizado como um comple-
mento dentro de pacote de financiamento, mas
sem grande importância como elemento defi-
nidor do financiamento da propriedade.

Quadro 4
Instrumentos de financiamento da regeneração de áreas urbanas patrimoniais
Centro Centro
Centro Histórico Bairro da Centro de Puerto
Casos Histórico do Histórico de
de Quito Candelária Santiago Madero
México Havana

Subsídios e Isenções de
Subsídio à
isenções de impostos
habitação
impostos municipais

Transferência Transferência
Instrumentos
do direito de do direito de
urbanísticos
construir construir
Governo
Empréstimos Externo
Central
Doações
Entidades Entidades
Doações privadas à
estrangeiras estrangeiras
Fundación
Transferências Distrito Município de Município de
governamentais Metropolitano Bogotá Santiago
Bens Venda ou Venda
Aluguel de
comercializáveis aluguel de de
imóveis
públicos imóveis terrenos

Venda e Venda de Estacionamentos Venda de

Venda de
Bens e serviços aluguel de serviços de e ingressos em serviços de
serviços e
comercializáveis imóveis apoio ao museus e centros intermediação
publicações
privados turismo culturais imobiliária

Impostos
sobre
Arrecadação de
atividades
impostos
comerciais e
imóveis
Fundos Fundo do Fondo de
específicos Fideicomiso Salvamento
Fonte: Estudos de casos. Elaboração do autor

Os instrumentos urbanísticos ainda são uma controle do uso e ocupação do solo, que não

promessa não realizada na América Latina. A crie muitas alternativas, para os incorpo-

aplicação desses instrumentos é muito difícil radores imobiliários, de obtenção de lucros

para sistemas de gestão da regeneração ainda altos em várias áreas das cidades. O caso do

pouco sofisticados. Em geral, os instrumentos México e bastante ilustrativo desse problema.

requerem uma engenharia financeira com- A transferência do direito de construir teve

plexa, que esteja apoiada em um sistema de uma importância para a atuação do Fideicomiso

98
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
Centro Historico nos anos 1980 e 1990. Entre-
tanto, a forte entrada de capitais privados, a
conseqüente valorização dos imóveis e a pos-
sibilidade de aplicação de recursos em inú-
meras partes do centro histórico, levaram a
que os investidores privados, praticamente,
retirassem esse instrumento do leque de op-
ções para a montagem dos esquemas de finan-
ciamento.
Os empréstimos são um instrumento em as-
censão na América Latina. No início dos anos
1990, a entrada do Banco Inter-Americano de
Desenvolvimento no mercado de empréstimos
abriu possibilidades para projetos de rege-
neração de centros históricos (BID 2001) e
desde então o número de municípios vem
crescendo. A modalidade mais comum tem
sido a do empréstimo internacional com aval
do governo nacional, como foram os dois casos
de Quito. Nos casos estudados o outro em-
préstimo geral foi o realizado por bancos cu-
banos para o início das operações da Oficina
do Historiador da Cidade de Havana. Como
será visto mais adiante, o empréstimo é a
forma preferida para atuação dos agentes pri-
vados nas fases de venda dos imóveis revi-
talizados.
As doações são utilizadas em alguns países
com baixos índices de desenvolvimento ou que
encontram problemas para obter recursos por
fontes tradicionais do mercado. Foram bas-
tante utilizadas pela Agência de Desen-
volvimento espanhola e pela Junta da Anda-
luzia (também da Espanha) para fornecer uma
espécie de seed money para alavancar as pri-
meiras fases dos projetos de regeneração de
99
Quito e de Havana. No México as doações,
também, tiveram um papel importante, espe-
cialmente para financiar projetos sociais com-
plementares à regeneração física dos espaços
públicos e das edificações, como de apoio à
educação de jovens e adultos, apoio à saúde
das mulheres e das crianças e outros. Nor-
malmente as doações vêm de grandes em-
presas que estão de alguma forma associadas
aos investidores no mercado imobiliário da
área central.
As transferências governamentais são a forma
mais tradicional e corrente de financiar a rege-
neração na América Latina. Em quase todos os
casos estudados, os esquemas de finan-
ciamento dependem, em maior ou menor im-
portância, desse instrumento. O caso de Bo-
gotá é o mais clássico desde que as trans-
ferências chegam a alcançar 87% do orçamento
anual da entidade. Havana e Puerto Madero
fogem do padrão, pois não recebem trans-
ferência alguma.
Os bens públicos comercializáveis públicos
são ativos cuja venda financia, ou paga dí-
vidas, dos projetos de regeneração. São, em
geral, imóveis residenciais ou comerciais e
terras públicas loteadas. O caso de Havana e
de Puerto Madero mostram que esse instru-
mento pode ser eficaz para montar um es-
quema de financiamento de longo prazo. No
caso argentino, o estoque de terras posto a
comercialização pela Corporación Puerto Madero
está chegando ao fim, mas a empresa foi cons-
tituída para ser encerrada exatamente quando
do esgotamento do estoque. No caso de Ha-
vana, os alugueis dos imóveis foram pensados
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
como uma fonte de receita permanente para o
financiamento das atividades da Oficina do
Historiador. Em Bogotá esse instrumento é
utilizado e tem certa importância no finan-
ciamento das operações da Corporación La
Candelaria encarregada da regeneração da área.
Os bens e serviços comercializáveis são os
instrumentos mais utilizados apesar de não
constituírem os de maior valor para o financi-
amento e a amortização das dívidas das enti-
dades de regeneração. Esses bens e serviços
são frutos dos esquemas de financiamento
surgidos na década de 1990 quando as enti-
dades de regeneração foram obrigadas a en-
contrar instrumentos de financiamento que
utilizassem ativos locais para gerar rendas
monetárias. Os equipamentos criados nos
projetos como os museus, centros culturais e
estacionamentos foram postos a funcionar em
bases empresariais e seus serviços foram par-
cialmente comercializáveis, conforme as cir-
cunstâncias locais. Em Quito, os equipamentos
culturais geram rendas significativas para a
Empresa Centro Histórico e perfazem uma boa
parcela do pagamento da dívida junto ao BID.
No caso de Havana praticamente todos os
imóveis recuperados, com a exceção dos resi-
denciais, foram alugados para atividades de
apoio ao turismo como hotéis, bares, lojas,
restaurantes, casas de espetáculos, centros de
convenções e reuniões, teatros e outros, cri-
ando uma base muito ampla de rendas de alu-
gueis, taxas de ingresso e venda de serviços
que constitui o núcleo das receitas da Oficina
do Historiador. No caso do México, a venda e
aluguel de imóveis é o instrumento principal
100
para reposição e ampliação dos fundos de fi-
nanciamento da empresa privada que atua no
mercado imobiliário do centro histórico da
cidade. Um dos casos mais interessantes da
aplicação desse instrumento é o de Santiago,
onde a Corporación de Desarrolo vende serviços
de intermediação entre compradores e ven-
dedores de imóveis no centro histórico e áreas
circundantes.
A participação na arrecadação de impostos,
apesar de ser um instrumento muito im-
portante nos países anglo-saxões não ganhou
importância ainda na América Latina. Somente
no caso de Havana é que esse instrumento
aparece e com muita importância. A pecu-
liaridade institucional da forma da proprie-
dade da terra em Cuba explica em grande
parte a utilização desse instrumento naquela
cidade.
Os fundos específicos aparecem em dois ca-
sos: o de Quito e o do México. No de Quito ele
antecedeu o projeto de regeneração, mas teve
um papel crucial no financiamento das obras
de recuperação e conservação dos monu-
mentos históricos dentro da área do projeto de
regeneração. No caso do México o fundo foi
criado pelo Distrito Metropolitano e foi posto
para ser administrado pelo Fideicomiso do Cen-
tro Histórico. Os recursos gerados por esse
fundo são a base para a operação dessa enti-
dade. Nos outros casos analisados os fundos
não aparecem com alguma importância,
mesmo naqueles onde o BID realizou em-
préstimos e tentou forçar a sua criação para
manter o processo de regeneração operando
após a fase dos investimentos principais.
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

4. As parcerias público-privadas

A teoria e a experiência internacional co-

locam a parceria público-privada como essen-
cial para o sucesso dos projetos de regeneração
de áreas urbanas patrimoniais, pois esses ar-
ranjos são criados para diminuir as incertezas e
riscos associados aos empreendimentos e seus
financiamentos. Na América Latina a parceria
público-privada é um tema que aparece com
força a partir do ano 2000. As teorias e mo-
delos econômicos de financiamento do de-
senvolvimento urbano de cunho neoclássicas
(ou neoliberais) dominaram a formação das
políticas públicas nacionais e locais.

O estudo de casos de regeneração mostrou

que o esquema teórico desenvolvido no Capí-
tulo I.1.6 (o financiamento privado) representa
muito bem como as instituições públicas e
privadas estabelecem as suas parcerias para
financiar os projetos de regeneração. Os inves-
tidores privados tendem a ter uma maior par-
ticipação que o setor público na fase final (Fase
3), a de ocupação e gestão dos empre-
endimentos imobiliários. O setor público, por
sua vez, é obrigado a atuar mais fortemente
nas fases inicial e intermediária (Fase 2 de pla-
nejamento e prédesenvolvimento e a Fase 1 de
construção e desenvolvimento) reduzindo
assim os riscos globais dos projetos de rege-
neração. O Quadro 5 abaixo mostra como essas
fases são financiadas nos casos analisados.

101
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

Quadro 5
Fontes de financiamento nas parcerias público privado dos projetos de regeneração dos estudos de caso

Centro Histórico do Centro Histórico de Centro Histórico de

Fases da intervenção Bairro da Candelária Centro de Santiago Puerto Madero
México Havana Quito
Público Privado Público Privado Público Privado Público Privado Público Privado Público Privado
FASE 1
Planejamento e pré-
desenvolvimento
Part. Part. Part. e Part. e Part.
Pré-projeto Part. direta Part. direta Part. direta
direta direta doações doações direta
Part. Part. Part. e Part. e Part.
Licenças Part. direta Part. direta Part. direta
direta direta doações doações direta
Desenvolvimento de Part. Part. Part. e Part. e Part.
Part. direta Part. direta Part. direta
projetos direta direta doações doações direta
Part. Part. Part. e Part. e Part.
Busca de financiamento Part. direta Part. direta
direta direta doações doações direta
FASE 2
Construção e
desenvolvimento
Espaço Público,
infraestruturas e
equipamentos urbanos
Part. e
Part. e Part. e Part.
Projeto empréstim Part. direta Part. direta
doações doações direta
os
Part.,
doações
e Part. e
Part. Part.
Reforma e construção recursos empréstim Part. direta Part. direta
direta direta
de os
emprésti
mos
Imóveis
Transf. Part., Part.,
Part.
Compra de imóveis direito doações doações e Part. direta Part. direta Part. direta
direta
de e recursos de

102
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

Quadro 5
Fontes de financiamento nas parcerias público privado dos projetos de regeneração dos estudos de caso

Centro Histórico do Centro Histórico de Centro Histórico de

Fases da intervenção Bairro da Candelária Centro de Santiago Puerto Madero
México Havana Quito
Público Privado Público Privado Público Privado Público Privado Público Privado Público Privado
construir recursos empréstim
de os
emprésti
mos
Part.,
doações Part.,
e doações e
Part. e Part.
Projeto executivo recursos recursos de Part. direta Part. direta Part. direta
doações direta
de empréstim
emprésti os
mos
Part.,
doações Part.,
e doações e
Part. e Part.
Reforma ou construção recursos recursos de Part. direta Part. direta Part. direta
doações direta
de empréstim
emprésti os
mos
FASE 3: Ocupação e
gestão
Espaço Público,
infraestruturas e
equipamentos urbanos
Part. Part. Part.
Manutenção Part. direta Part. direta Part. direta
direta direta direta
Imóveis

Aluguel ou venda dos Part. Part. Part. e Part. e

Part. direta Part. direta Subsídios
imóveis direta direta empréstimo empréstimo
Part. Part. Part. Part. Part.
Coleta das rendas Part. direta Part. direta Part. direta Part. direta
direta direta direta direta direta

103
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

Quadro 5
Fontes de financiamento nas parcerias público privado dos projetos de regeneração dos estudos de caso

Centro Histórico do Centro Histórico de Centro Histórico de

Fases da intervenção Bairro da Candelária Centro de Santiago Puerto Madero
México Havana Quito
Público Privado Público Privado Público Privado Público Privado Público Privado Público Privado
Administração e Part. e
Part. Part. Part. Part. Part. e Part. e
manutenção da Part. direta Subsídios emprésti
direta direta direta direta empréstimo empréstimo
propriedade mo
Part. e
Part. Part. Part. Part. Part. e Part. e
Gestão financeira Part. direta emprésti
direta direta direta direta empréstimo empréstimo
mo
Fonte: Elaboração do autor

104
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina
Na Fase 1 a parceria público-privada é es-
cassa. Somente nos casos do México e de San-
tiago existe uma cooperação entre os dois seto-
res. No caso do México, a coordenação foi es-
tabelecida em uma Comissão do Governo do
Distrito Metropolitano, onde empresários e o
Fideicomiso tem assento. Em Santiago, a Corpo-
ración de Desarrolo faz um trabalho prévio de
orientação dos incorporadores imobiliários
para planejarem seus empreendimentos se-
gundo demandas por imóveis captadas pela
instituição, assim, a concepção privada do
empreendimento já surge ajustada à demanda
de mercado. Nos outros casos, todos os riscos
da Fase 1 são assumidos pelo poder público.
Na Fase 2 o padrão observado na fase pre-
cedente se repete. Mas mesmo nos casos do
México e de Santiago, os agentes privados, não
investem nas atividades de projeto e re-
forma/construção do espaço público. Esse
item essencial para o bom sucesso dos projetos
de revitalização ainda está completamente sob
a responsabilidade pública, apesar de a experi-
ência de outros países indicar a viabilidade
econômica da participação do setor privado
nesse tipo de ação.
Na Fase 3, a participação da iniciativa pri-
vada no processo de financiamento é bastante
generalizado. Mesmo com as características
únicas de propriedade do solo urbano, o caso
de Havana mostra que o setor privado desem-
penha um papel importante no financiamento
da ocupação e da gestão dos imóveis.
105
5. Recursos locais ou externos para
o financiamento?
A análise dos casos mostra que são poucos
os instrumentos financeiros utilizados na
América Latina na regeneração de centros
históricos e áreas urbanas de interesse patri-
monial. O levantamento realizado no Capítulo
1 mostrou que já existem vários instrumentos a
disposição dos gestores e que são amplamente
utilizados em países com sistemas financeiros
bem desenvolvidos. Esse fato pode ser atri-
buído, basicamente à: a) pela pequena capa-
cidade dos municípios de gerar recursos finan-
ceiros para o investimento; b) pela baixa com-
plexidade dos sistemas de financiamento da
incorporação imobiliária e da construção civil
em certos países e c) pela pequena experiência
institucional e de gestão financeira na for-
mação de parcerias público/ privada para esse
tipo de projeto.
Entretanto, apesar das limitações exis-
tentes quanto aos instrumentos, as expe-
riências de financiamento da regeneração na
América Latina mostram uma grande capaci-
dade de utilização de recursos locais como
motores para o financiamento. Por exemplo, a
utilização controlada da especulação imobi-
liária em Buenos Aires, permitiu à Corporación
Puerto Madero realizar um trabalho exemplar
de urbanização de uma área ociosa da cidade e
criar infraestruturas sem a utilização de re-
cursos da Municipalidade ou do Governo
Central. Caso similar pode ser observado em
Havana, onde a Oficina do Historiador soube
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

utilizar a propriedade estatal dos imóveis e da O caso de Quito mostra como a associação
terra urbana como um ativo para gerar rendas de recursos locais e externos pode gerar um
imobiliárias, rendas de atividades econômicas, processo de financiamento da regeneração de
impostos e empregos que transformaram o longo prazo que crie bases para um investi-
centro histórico da cidade em uma área dinâ- mento contínuo, baseado em um simples sis-
mica e de interesse internacional para o tu- tema de financiamento, que apresenta baixos
rismo. riscos para os investidores públicos e privados.
O Fundo de Salvação é a prova de que um
A abordagem da valorização dos recursos
bom instrumento financeiro pode fazer toda a
locais também foi seguida pela iniciativa pri-
diferença em projetos de regeneração urbana.
vada no centro histórico da Cidade do México,
que percebeu que uma forte injeção de capitais
na compra de imóveis poderia reativar um
mercado que estava esquecido. Essa ação foi
coordenada com a ação de entidades benefi-
centes e com o Fideicomiso do Centro Histórico,
criando sinergias que elevaram os preços do
solo na área e atraíram investidores para os
imóveis reformados.

O caso de Santiago é um dos mais interes-

santes quanto a esse aspecto, pois a Corporación
de Desarrolo realiza um trabalho importante
com relação aos aspectos imateriais do desen-
volvimento urbano. Ela põe a disposição, de
compradores e produtores imobiliários, sua
experiência e capacidade de mobilização dos
atores da área central de Santiago. Desse modo
consegue mostrar a esses atores aspectos que
não são normalmente tratados no mercado e
que podem agregar valor às edificações e ao
espaço público. O trabalho dessa entidade é
essencial para reduzir as incertezas e os riscos
que surgem nas parcerias público/privada. A
Corporación trabalha nos moldes do inter-
mediário entre o gestor urbano, o incorporador
e o agente financeiro, como foi explicado para
o caso dos países anglo-saxões.

106
 CONCLUSÕES
As teorias econômicas tradicionais ofe-
recem uma base frágil para explicar as mudan-
ças dos padrões de financiamento da regene-
ração urbana na América Latina após os anos
1990. Essas teorias falham em não explicar
como uma componente endógena ao processo,
isto é, baseada na utilização dos recursos lo-
cais, pode alterar a capacidade do sistema local
em alavancar recursos para o financiamento de
projetos de regeneração.
A formulação alternativa da teoria do de-
senvolvimento local, especialmente a vertente
que enfatiza a importância da componente
política na definição do processo de desenvol-
vimento, aproxima-se mais de uma explicação
da mudança do padrão de financiamento
atual. Essa teoria foca sua análise nas compo-
nentes endógenas, especialmente na formação
de coalizões de interesses político-econômicos
locais, capazes de alterar a capacidade local de
mobilização de fontes de financiamento para
os projetos de regeneração, sejam eles endó-
genos ou exógenos.
O financiamento da regeneração urbana
não é mais uma atividade que depende exclu-
sivamente do poder público. A iniciativa pri-
vada possui uma série de instituições e sofisti-
cados veículos financeiros que podem finan-
107
ciar os projetos, desde que certas condições de
gestão sejam observadas.
Os governos são muito importantes na
montagem dos processos de financiamento,
especialmente para organizar os mecanismos
de gestão integrada que os projetos de rege-
neração exigem. Os governos possuem,
igualmente, um grande número de instru-
mentos de financiamento que são de funda-
mental importância para garantir o desenvol-
vimento dos projetos, especialmente nos seto-
res em que a iniciativa privada tem pouca ca-
pacidade de atuação, como os espaços e ser-
viços públicos e o apoio social (auxílio à po-
breza, habitação social, equipamentos de edu-
cação e saúde, etc.). A gestão financeira, por
sua vez, torna-se a peça central dos projetos de
regeneração, pois o financiamento dificilmente
pode ser realizado em bloco, cobrindo todas as
componentes dos projetos de uma só vez. O
caráter integrado dos projetos de regeneração
requer, além disso, uma gestão financeira inte-
grada, capaz de negociar com um grande nú-
mero de agentes financeiros e de atores sociais
beneficiários do financiamento.
Na América Latina, especialmente a partir
dos anos 1990, observa-se a busca de alterna-
tivas para o esgotamento do modelo desenvol-
vimentista finalizado nos anos 1980. Ocorre
um processo generalizado de descentralização
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

das atribuições dos governos centrais, atri- pendentes dos governos locais, tendo como
buindo aos governos locais parcelas conside- referência os padrões de desempenho de em-
ráveis das responsabilidades pela formulação e presas privadas. Mesmo projetos menos inde-
implantação de políticas de desenvolvimento pendentes de fontes de recursos externos pas-
urbano. Os governos municipais tornam-se os saram a ser organizados, e geridos, segundo os
atores centrais na formulação e condução de parâmetros de eficiência de empresas privadas
projetos urbanos de desenvolvimento (PDUs) e de eficácia social, determinados segundo os
baseados em parcerias público-privadas, com acordos das parcerias público-privadas.
esquemas de financiamento complexos, utili-
O BID foi um dos agentes que determi-
zando de modo inovador recursos locais arti-
naram a dinâmica e os objetivos dos novos
culados com recursos externos. Dentre esses
projetos de regeneração urbana na AL. Tam-
projetos, os de regeneração urbana foram os
bém foi um dos responsáveis pela criação de
pioneiros e os utilizados para estabelecer uma
uma “cultura da gestão de NPU”.
nova prática de projetos de desenvolvimento
Historicamente, a iniciativa privada teve
local.
pouca participação na conservação dos centros
Apesar do sucesso do esforço para criar
históricos na América Latina. A partir dos anos
uma base local de financiamento dos PDUs de
1990, esse quadro mudou, pois o setor passou
regeneração urbana, grande parte dos projetos
a ser parceiro fundamental no financiamento
continuou a depender da injeção de recursos
dos projetos de regeneração de áreas patri-
externos, especialmente dos governos centrais
moniais. A participação da iniciativa privada
e das agências multilaterais de fomento do
tende ainda a se concentrar nas fases finais da
desenvolvimento. Os esquemas de financia-
regeneração, quando os riscos para a entrada
mento local mostraram-se insuficientes para
nos empreendimentos é menor. Os casos do
fazer frente a todas as necessidades de financi-
México e de Santiago apontam, contudo, que
amento dos NPUs de regeneração. Isso quer
esse padrão está mudando para um similar
dizer que as estruturas institucionais e os ar-
observado nos países anglo-saxões.
ranjos políticos organizados para arregimentar
Os novos processos de gestão da regene-
recursos ainda não são suficientemente efi-
ração têm conseguido criar novos ativos
cazes para articular a formação de fundos,
econômicos que atraem os capitais financeiros
especialmente financeiros, diante da mag-
e que permitem a utilização de veículos com
nitude requerida pelos projetos.
maior capacidade de comercialização nos mer-
A articulação entre as iniciativas locais e os
cados. Nos casos analisados, não foi possível
financiamentos externos passou a depender da
observar a participação dos capitais de risco e
formação de novos sistemas de gestão dos
do uso de derivativos.
projetos de regeneração, os quais visavam à
formação de estruturas decisórias mais inde-

108
 Financiamento da Regeneração de Áreas Urbanas Patrimoniais na América Latina

A existência de instituições intermediárias

entre os financiadores e os beneficiários, nesse
sentido, torna-se cada dia mais importante,
pois elas reduzem os custos de informação e
análise, permitindo que as grandes empresas
possam financiar pequenos proprietários imo-
biliários e negociantes das áreas de rege-
neração, como pode ser observado no caso de
Santiago.

Enfim, o trabalho traz evidências de que

está sendo formada uma relação de mútua
determinação entre gestão e financiamento nos
projetos de regeneração de áreas patrimoniais
da América latina. Isso quer dizer que os sis-
temas de financiamento dos projetos de rege-
neração dependem dos esquemas de gestão,
especialmente da composição dos organismos
decisórias que controlam a aplicação dos re-
cursos, isto é, da composição e do papel dos
atores produtivos privados, especialmente os
do mercado imobiliário. Por outro lado, a ges-
tão é também determinada pelo tipo de oferta
de financiamento que se apresenta às coli-
gações de atores locais para a formatação de
projetos de regeneração.

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