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Saneamiento de títulos de dominio

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Las normas vigentes sobre saneamiento de títulos de dominio están en el DL 2695,

publicado en el Diario Oficial el 21 de julio de 1979, modificado por la ley 18148 de 1982 y
por la ley 19.455 de 1996. Este DL establece para el saneamiento de títulos un
procedimiento exclusivamente administrativo, con los riesgos inherentes de excluir a la
administración de justicia de un aspecto netamente jurídico, como lo es la regularización
del dominio sobre inmuebles. Las principales características del DL 2695 son:

1.- Es un procedimiento administrativo que se sigue ante la Dirección de Tierras y

Bienes Raíces del Ministerio de Bienes Nacionales. Consiste en solicitar a dicha Dirección
que se les reconozca a los interesados la calidad de poseedores regulares del inmueble, a
fin de poder ganar el dominio por prescripción. Para ejercer este derecho deben cumplirse
ciertos requisitos:

 .Establece el legislador que si en esta fase de carácter administrativo se

deduce oposición al saneamiento pedido, el conocimiento del asunto se radica en
los tribunales de justicia. Si no hay oposición, por un simple procedimiento
administrativo el poseedor material va a quedar en la situación de requerir la
inscripción en el Registro Conservatorio.

 Bienes raíces a los que se aplica: estas normas no se aplican a todos los
bienes raíces, sino que lo que determina la aplicación de esta norma es el avalúo
para los contribuyentes. Se aplica tanto a los bienes raíces rurales como urbanos,
cuyo avalúo fiscal, para efectos de impuesto territorial sea inferior a 800 o 380 UTM
respectivamente (art.1 DL).

Requisitos para solicitar la inscripción

1. - Estar en posesión del inmueble en forma continua e ininterrumpida, sin

violencia ni clandestinidad y exclusiva durante 5 años a lo menos.

2. - Acreditar que no existe juicio pendiente en su contra en el que se discuta el

dominio o la posesión del inmueble, iniciado con anterioridad a la presentación de la
solicitud de saneamiento, mediante una declaración jurada del interesado.

3. - La posesión material debe probarse en la forma del art.925.

El pago del impuesto territorial puede ser considerado como plena prueba de la
posesión cuando por su regularidad, continuidad y duración reúne las características
establecidas en el inc.2 del art.426 CPC. Esto tiene importancia para los predios forestales,
ya que respecto de ellos es difícil probar posesión material, porque normalmente están
deshabitados y a su respecto no se ejercen actos reveladores de dominio, de tal manera
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que queda entregado al criterio de autoridad si el pago de contribuciones hecho en la forma

señalada por el solicitante constituye plena prueba de la posesión material.

El pago del mismo tributo durante los cinco años anteriores a la presentación de la
solicitud hará plena prueba de dicha posesión respecto del peticionario. Art. 4º, modificado
por la ley 19.455.

Oposición a la inscripción

Puede suceder que haya personas que estimen o que tengan interés en oponerse a
la solicitud de saneamiento y pueden hacerlo en los siguientes casos:

1. .- Durante el procedimiento administrativo: este procedimiento exige al

interesado que desee inscribir a su nombre, publicar su solicitud por dos veces en el
periódico que señale la Dirección de Bienes Nacionales, elegido de entre los de mayor
circulación, y además, en carteles que se fijan durante 15 días en lugares públicos que
el Servicio determina. Las publicaciones se hacen en los días 1 o 15 indistintamente de
cada mes, o el día siguiente si el periódico no se publica ese día. Si el bien raíz se ubica
en una zona geográfica de difícil acceso, la resolución además de publicarse se
comunicará mediante mensaje radial en el medio que el servicio señale.

2. - La otra oportunidad, es que con posterioridad y una vez ordenada por el

Servicio la inscripción y practicada ésta los interesados también podrían oponerse a las
inscripciones.

En el primer caso, cuando se publica la solicitud en los días 1 o 15, la persona tiene
un plazo de 30 días para oponerse a la solicitud de inscripción, los que se cuentan desde la
última publicación y pueden fundarse en algunas de las causales del art.19 del DL 2695. (4
causales)

En el segundo caso, los interesados disponen del plazo de un año contado desde la
inscripción, para deducir ante tribunales competentes las acciones que crean convenientes
(art.26 DL 2695).

Transcurrido el plazo de 30 días o de 1 año no existe posibilidad de oponerse a la

inscripción y en un primer tiempo podría alegarse su modificación o que se deje sin efecto.
Los derechos posteriores que la ley contempla tienen un carácter meramente patrimonial y
no afectan el dominio.

Efectos de la inscripción ordenada por la Dirección de Tierras y Bienes Nacionales una

vez practicada la inscripción, ella será considerada como justo título y el tercero ser
poseedor regular. Transcurrido un año completo de posesión inscrita del inmueble no
interrumpida, contado desde la fecha de la inscripción de la resolución, el interesado ser
dueño del inmueble por prescripción, la que no se suspender en caso alguno. Lo que tiene
importancia, es que transcurrido un año prescriben las acciones que hubieran emanado del
derecho real de dominio, usufructo, uso o habitación, servidumbre e hipoteca. Durante el
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mismo plazo de un año contado desde la inscripción de la resolución, las personas a cuyo
nombre se inscribió el inmueble, no lo pueden enajenar ni gravar; en el caso contrario, tal
acto ser nulo absolutamente por adolecer de objeto ilícito.

.Es evidente que este sistema y plazo tan corto pueden causar problemas a personas
que hayan tenido derechos legalmente constituidos sobre el inmueble, porque el DL 2695
no sólo se aplica a los inmuebles no inscritos, sino que también a los inscritos (arts.4 y 2º).

La persona que se sienta afectada puede oponerse tanto en ámbito administrativo

como judicial (art.19), para lo cual tendrá los plazos de 30 días y un año respectivamente.
Pero, puede darse el caso de que algunas personas tengan el dominio y que no hayan
ejercido las acciones en forma oportuna; en tal situación, la ley no los priva de todo derecho,
pero no admite que obtengan la restitución del inmueble, sino que les permite obtener una
indemnización pecuniaria por haberles sido privado de éste. Pero esta acción tampoco tiene
un plazo muy largo de ejercicio, pues debe ejercerse dentro de los dos años siguientes a la
inscripción, es decir, los terceros que tengan derecho sobre el inmueble, transcurrido un
año desde la inscripción, sólo podrá n exigir indemnización, sin entrar a poder recuperar el
derecho de dominio sobre el inmueble (Procedimiento sumario).

El DL.2695 establece excepcionalmente que para exigir que se reconozca la calidad

de poseedor regular a través de sus normas, no es obstáculo la existencia de inscripción de
dominio anterior sobre el inmueble (arts.2 y 4). Este, realmente es un aspecto novedoso y
problemático; hasta la dictación del DL.2695 el legislador había evitado inmiscuirse en la
normas de la posesión de los arts.724 a 730 del CC, no obstante todo el problema que
derivaba de ellos. En realidad, no es criticable que se pretenda una modificación del sistema
de la posesión inscrita para mejorarlo, porque si la solución crea más problemas como el
entrar a discutir si el rol que habría de jugar la inscripción, especialmente como garantía de
la posesión inscrita, no pareciera aconsejable ni menos aún procedente, porque en la
aplicación práctica del DL.2695 se han visto numerosos casos en que derechos legalmente
constituidos han sido vulnerados por un simple procedimiento administrativo y, aún más,
se han vulnerado derechos consolidados por la prescripción. Lo que sucede es que el campo
de aplicación del DL.2695 es confuso, no está delimitado, porque si su objeto es regularizar
la posesión del inmueble con deficiente constitución de su dominio, debiera entenderse que
el DL no es aplicable a los inmuebles amparados por la inscripción en el Registro
Conservatorio, legislando sólo para propiedades con títulos no inscritos o con vicios en la
constitución del dominio.

De distintas disposiciones de este DL se desprende una tendencia a desvirtuar el

amparo que la posesión de los inmuebles tiene en la inscripción del Registro Conservatorio,
dando preferencia a la simple posesión material por sobre la inscrita, con lo cual se entra a
desvirtuar totalmente el CC.

.Al respecto, hay que hacer presente que cuando estuvo vigente el DL.6 los tribunales
de justicia habían resuelto en forma unánime que el saneamiento de títulos contemplados
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por el DL.2695 procedía sólo respecto de los inmuebles que carecían de título, que tenían
título viciado o sólo título por acciones y derechos, pero no era aplicable respecto de
inmuebles en que la propiedad había mantenido una historia continuada en ininterrumpida
de títulos.

El problema consiste en saber si, no obstante los arts.2 y 4, es posible aplicar el

DL.2695 a inmuebles debidamente inscritos, porque a través de ello se estaría privando a
alguien de una cosa, de su dominio, sin pago ni compensación de ninguna especie. Se
entiende que esto no es posible y que, en tal caso, sería posible pedir la inaplicabilidad por
inconstitucionalidad, pues en ningún caso se admite que una persona pueda ser privada del
inmueble que le pertenece y sin pago de indemnización (art.19 n.24 CPE 80). Pero, aún
m s, hay una sentencia de la Corte Suprema que ha estimado que éste no es un problema
de inaplicabilidad por inconstitucionalidad, sino que se trata de un problema de
supervivencia de la ley, que le corresponde resolver a los jueces de fondo, pues la
contradicción que puede existir entre el DL.2695 y la CPE del 1980 debe dilucidarse teniendo
en consideración que el DL es anterior al 11 de marzo de 1981. Pero, hay otras soluciones
y una es simplemente aplicando el art.9 del DL.2695, porque contempla el caso de la
persona que maliciosamente obtenga una inscripción a su nombre y especialmente si ha
transcurrido más de un año contado desde la inscripción. La Corte de Apelaciones de
Santiago, conociendo un recurso de protección, resolvió que cuando la resolución que
ordena la inscripción está‚ fundada en antecedentes falsos, dicha resolución constituye un
acto ilegal, contrario al ordenamiento jurídico, y en esta oportunidad la Corte dispuso que
se dejara sin efecto la resolución que ordenaba la inscripción, pero además dispuso que se
oficiara al juzgado del crimen para que instruyera proceso criminal contra quien obtuvo
maliciosamente la inscripción.