Universidad Central de Venezuela

Facultad de Arquitectura y Urbanismo

Sector Estudios Urbanos
Introducción al Estudio del Mercado Inmobiliario.

Avaluó de una parcela ubicada en la esquina de

la Av. Blandín c/c Av. San Ignacio de Loyola (Bv.
Arturo Uslar Pietri). Caracas – Venezuela, según el
método del valor residual de la tierra

Realizado por:

Galindo, Analenin
C.I. 24.239.896

Diciembre de 2016
Objetivo:

Realizar el estudio de la valoración de un terreno ubicado en la esquina de la

Avenida Blandin C/C Avenida San Ignacio de Loyola, mediante el método del “valor
residual de la tierra”.

Localización:

Av. Blandín c/c Av. San Ignacio de Loyola (Bv. Arturo Uslar Pietri), frente al Centro
Comercial San Ignacio. Caracas – Venezuela.
Método del “Valor residual de la tierra” (P3):

Consiste en la determinación del precio o valor de mercado de un terreno, a partir

de su “mejor y más alto uso”, estimado por diferencia de costos e ingresos de un
proyecto hipotético de desarrollo inmobiliario sobre dicho terreno.

Definición del terreno a estudiar:

Para desarrollar el avalúo mediante el método del valor residual de la tierra se debe
elegir un terreno que admita usos potencialmente rentables en los sectores de
vivienda, comercio, y oficinas para los cuales se puede encontrar con mayor
facilidad información de precios de mercado en fuentes de acceso público, ya que
otros usos tales como los de utilidad pública – teatros, escuelas, museos, etc. – o de
inversión privada poco frecuentes – salas de cine, colegios, etc.- no facilitan el
estudio de ingresos asociados a este tipo de actividades. Estos usos ya nombrados
deben ser, además, de alta densidad (vivienda multifamiliar, condominios
comerciales o de oficinas), ya que para usos en quintas o residencias unifamiliares,
aplican otro tipo de metodologías. Por último, el terreno debe ser preferiblemente
urbanizado, es decir, que posea accesibilidad a los servicios de red y vialidad
urbana, ya que es en este contexto en el cual se da la gran masa de operaciones
inmobiliarias que servirán de referencia en el estudio, y no en zonas rurales o
suburbanas las cuales no poseen dichos servicios. En el caso del presente trabajo se
selecciono el terreno utilizado en un proyecto de edificación de oficinas y comercial
elaborado con anterioridad.
Recopilación de datos:

Para determinar el precio de venta estimado del caso de estudio se utilizaran datos
de oferta pública y preventa ya que los mismos son de mas fácil y rápido acceso
que los disponibles en la Oficina de Registro Inmobiliario los datos deben ser los más
recientes en fecha, aunque estos últimos son los utilizados en trabajos profesionales.
Los datos elegidos deben cumplir con una serie de requisitos para su utilización,
garantizando que el resultado será lo más preciso posible. Estos requisitos son:
•Deben pertenecer a inmuebles ubicados en la misma zona o zonas cercanas a la
del terreno que se estudia, o al menos en zonas que compartan la mayor cantidad
de los atributos con la zona del caso de estudio
•Deben corresponder a inmuebles con exactamente el mismo uso que el caso de
estudio
•Deben corresponder a inmuebles con los atributos propios más parecidos a los del
caso de estudio
•Los precios asociados a cada dato referencial escogido deben ser a simple vista
relativamente homogéneos, es decir, que no muestre desviaciones notables
respecto a los precios que más se repiten.
•No deben escogerse datos de venta para los cuales se señalen reparos al precio
hechos por el Registrador (“Av. Reg.”)
•No deben escogerse datos que arrojen dudas acerca de la veracidad de la
operación
•No deben escogerse datos para los cuales alguno de los atributos no aparezca
claramente definido en la información
•Deben escogerse al menos 15 datos representativos de los criterios anteriores, de
una muestra más amplia de la cual se argumentará la eliminación de datos no
representativos.
Homogeneización de datos mediante escalas de corrección de atributos:

En el caso del presente trabajo se utilizaran atributos de localización, área y edad de

las edificaciones.
Una vez recopilados los datos, se utilizaran escalas de corrección sobre estos
atributos, mediante la comparación con los atributos del caso de estudio. Para
reducir las diferencias de valores que se podrían presentar entre los atributos de los
datos recopilados y los del caso de estudio.

En la escala de corrección de cada atributo se asignaran valores comparativos

entre los atributos de los datos recopilados y los atributos del caso de estudio:

-Localización:

Se toman en cuenta factores como la accesibilidad, el transporte, acceso a

servicios, comercios, entre otros, para clasificar los cuatro sectores en mejor o peor
calidad de la zona, considerando que estos factores son subjetivos y su valoración
dependerá del comprador o cliente. En el caso de este ejercicio se usa como
referencia un cliente hipotético. Se utiliza esta escala para determinar los índices de
corrección, resultando en:

Altamira (0,8) > La Castellana (1,00) > Chacao (1,20) > Chacaito (1,40)
-20% 0% +20% +40%
-Área:

La edificación consta de 6 tipos de oficinas con diferentes áreas, se tomará el tipo 1

de 114,30m² como muestra para realizar la escala de corrección de área. Según
factores como el criterio de racionalidad económica, las ventas al mayor vs. ventas
al menor y la capacidad adquisitiva, se considera que a mayor área, menor es el
precio unitario del metro cuadrado, tomando esto en cuenta se procede a crear la
escala de corrección. Ya que el área de la oficina es de 114,30m², esta se encuentra
en el intervalo 100 - 120m² de la escala propuesta, este intervalo se considerará
como el área del inmueble en estudio (0%). Según la escala planteada, el precio
unitario referencial se corregirá en hasta un +5% (máximo) cuando el área
correspondiente represente el doble del área del inmueble en estudio, y un -5%
cuando el área correspondiente represente la mitad del área del inmueble que se
estudia. (En el estudio para la valoración de los comercios presentes en la
edificación se aplicará la misma escala y se tomará como muestra el comercio tipo
4 que posee la misma área del tipo de oficina elegida 114,30m²)

-Edad:
La vida útil es la duración estimada que un objeto puede tener, cumpliendo
correctamente con la función para el cual ha sido creado. En el caso de los bienes
inmuebles se considera que pueden llegar a tener hasta 50 años de vida útil. Con el
paso del tiempo los bienes de uso sufren un desgaste que, sin duda alguna disminuye
su valor. Se puede concluir entonces que a mayor edad, menor precio unitario. Este
desgaste se conoce como "depreciación" o "desvalorización". Para los bienes
inmuebles el porcentaje de desvalorización anual será de 2%. En este ejercicio la
edificación se considera como nueva, es decir 0 años (0%).
Obtención del precio unitario promedio:

Una vez corregidos los datos se procede a descartar aquellos valores que difieran en
gran cantidad por encima o debajo del promedio (valores extremos). Para
determinar el rango que determinara los limites que determinan si se debe o no
descartar un dato se aplicará la formula de desviación estándar, la cual es un
promedio de las desviaciones individuales de cada observación con respecto a la
media de una distribución, es decir, mide el grado de dispersión o variabilidad de los
datos. Al eliminar estos datos, y mediante el promedio de los restantes, se obtendrá
la aproximación el precio unitario del caso de estudio.

Construcción de flujo de caja:

Una vez obtenido el precio unitario de los diferentes usos presentes en el caso de
estudio, se procede a construir un Flujo de Caja simplificado, determinando ingresos,
costos, hipótesis de beneficios y finalmente, el valor residual del terreno.
Los ingresos estarán conformados por las ventas y preventas de los inmuebles
presentes en el caso de estudio y préstamos otorgados por instituciones bancarias.
Las preventas representaran un porcentaje del precio total de la venta, y los
prestamos un 70% del costo de la construcción menos las ganancias obtenidas con
la preventa. Los egresos, por su parte, estarán conformados por la pre inversión
realizada al desarrollar los estudios del proyecto de arquitectura, los costos de
construcción, la devolución del préstamo que se realizará en el mes posterior al
préstamo, los intereses del préstamo determinados al aplicar sobre el monto del
préstamo una tasa activa promedio vigente, costos de administración y
comercialización los cuales serán 5% del los ingresos por venta o preventa en cada
periodo.
En el caso del presente trabajo, la hipótesis de beneficio empresarial se tomará
como el 30% de los costos totales.
Con estos datos, se podrá obtener el valor residual del terreno mediante:

INGRESOS – EGRESOS – HIPÓTESIS DE BENEFICIO

Obtención del valor unitario estimado del terreno:

Una vez obtenido el valor residual del terreno durante el periodo determinado, se
deben calcular los valores presentes tanto del valor residual como del beneficio
hipotético, utilizando la formulación de valor presente como equivalencia financiera

Mes n
VP = (I-E-B) 0 + (Σ (I-E-B)n ) / ( 1 + ic )n ; ic : tasa de capitalización
Mes 1

En donde la tasa de capitalización representa el valor del dinero y tiene como

componentes: la tasa de retorno alternativa de mercado (costo de oportunidad,
para la cual utilizaremos la tasa pasiva promedio segura de instrumentos de
captación de largo plazo), una tasa de riesgo que se atribuye al proyecto.

Al sumar los valores presentes del valor residual del terreno obtendremos el valor total
equivalente estimado del terreno, y al dividir este ultimo entre los metros cuadrados
del terreno estudiado resultara el valor unitario estimado del terreno.
Proyecto: Edificio de oficinas con comercio en Planta Baja y Mezzanina,
ubicado en la esquina de la Av. Blandín c/c Av. San Ignacio de Loyola (Bv.
Arturo Uslar Pietri)
Caracas
Municipio Chacao
La edificación se encuentra localizada en la esquina de la Av. Blandín c/c Av. San
Ignacio de Loyola (Bv. Arturo Uslar Pietri), frente al Centro Comercial San Ignacio.
Además de ubicarse frente al C.C. San Ignacio, a su alrededor se pueden
encontrar comercios variados, estaciones de servicio y el Boulevard Arturo Uslar
Pietri.
En la zona de estudio a la cual pertenece la edificación existe una zonificación variada, en donde
predominan la R4-C1, V4-2, C3, y RE. R4-C1 se refiere a Residencias Multifamiliares con Comercio
Local, V4-2 son Viviendas Multifamiliares, C3 son Comercios Comunales y RE se refiere a Zonas con
Reglamento Especial. Aunque esta es la zonificación actualmente aprobada existen ciertas
discrepancias con las edificaciones que actualmente se encuentran en la zona, las cuales son en
su mayoría comerciales.
La zona en la que se encuentra la edificación está conformada en su mayoría
por edificaciones de carácter comercial (comercio comunal al por menor,
comercio al por mayor y una estación de servicios).
Las edificaciones localizadas en las cercanías de la edificación estudiada son
de carácter blando, ya que estos son en su mayoría comercios de baja
escala. Con la excepción del C.C. San Ignacio que es una edificación de
gran dimensión e importancia, y otras edificaciones mas pequeñas pero que
también tienen cierta importancia para la zona.
En cuanto al equipamiento urbano, la zona en la que se ubica la edificación cuenta
con edificaciones de carácter educacional, gubernamental y asistencial como lo
son el Colegio San Ignacio de Loyola, el Centro de Actualización Profesional CIAP, la
sede del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (CICPC), el
Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, y la sede del Servicio Nacional
Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
La avenida Blandin, adyacente al terreno de la edificación, parte de la Av.
El Samán hasta la Plaza La Castellana y constituye un corredor principal
por el que circula un gran flujo de vehículos, ya que esta se considera una
extensión de las avenidas que conectan las zonas del Municipio, desde el
Country Club hasta Los Palos Grandes.
Existe una abundante vegetación alrededor de la edificación y en las
zonas cercanas a la misma, conformada por arboles variados y palmeras.
Encontrándose la mayor cantidad de vegetación en el perímetro del C.C.
San Ignacio.
Las avenidas adyacentes a la edificación cuentan con rutas de transporte
público municipal pertenecientes al servicio de TransChacao y también de
autobuses independientes. Además el C.C. San Ignacio cuenta con servicio
de Taxis.
La edificación se encuentra en la zona de comercio metropolitano del área
de Chacao. Esta zona suele atraer un gran flujo de personas lo que se traduce
en un beneficio para los comercios localizados en la misma.
Debido al carácter comercial y de oficinas que posee la zona en la que se
encuentra la edificación existe un elevado numero de empleos por hectárea en
la misma, en comparación con las zonas mas tradicionales en donde, debido al
tipo de edificaciones que en ella se encuentran (principalmente residencias y
comercios de baja escala), el numero de empleos suele ser mucho menor.
En cuanto a población, se considera que la edificación se encuentra dentro del
limite entre la zona tradicional de Chacao y la zona de comercio metropolitano.
Ambas zonas atraen grandes flujos de personas que se desplazan hasta las mismas
desde otras zonas de la ciudad para hacer uso de los servicios que en sus
edificaciones se encuentran.
En el Plan de Desarrollo Urbano Local de Chacao se propone mantener una
zonificación bastante similar a la que actualmente existe en esta zona, con
predominancia de MC2-8C que se refiere a edificaciones de uso mixto continuo
con comercio comunal y VC2-8C que permite viviendas multifamiliares continuas
con comercio comunal. Además se mantiene la zonificación C3 de comercio
comunal que posee el C.C. San Ignacio.
VARIABLES URBANAS:

Las variables urbanas necesarias para realizar los cálculos del predimensionado de la
edificación están basadas en las condiciones de zonificación contenidas en la
Ordenanza Sucre-Chacao vigente.

“Capitulo V
Áreas de usos mixtos.

Articulo 29: Las áreas de usos mixtos establecidos en esta Ordenanza están destinados
a garantizar la seguridad y el bienestar general, preservar la salud pública y el medio
ambiente. Estos objetivos incluyen, entre otros, los propósitos ya enunciados en las
Áreas Residenciales y en las Áreas Comerciales.

Articulo 30: Se entienden como AREAS DE USOS MIXTOS, aquellas donde, además de
la vivienda multifamiliar, se permiten otros usos que puedan aparecer dentro de la
misma parcela.

Articulo 31: Las combinaciones de uso dentro de una misma parcela que se permiten
son las siguientes:

A. Vivienda Multifamiliar en plantas altas con comercio en planta baja.

B. Oficinas en plantas altas con comercio en planta baja.”

Las variables urbanas fundamentales a ser aplicadas de acuerdo a las características
de la parcela y al tipo de edificación serán las siguientes:

Adicionalmente a las áreas indicadas en el cuadro, el inmueble tendrá una mezzanina

la cual será considerada como “no computable” siempre que su superficie no exceda
el 50% del área de la Planta Baja.
VARIABLES URBANAS:

Según las variables urbanas fundamentales que corresponden a la zona donde está
ubicado el terreno, se puede realizar un predimensionado de las áreas que conforman
la edificación, definiendo ciertas características como la altura, área de construcción,
puestos de estacionamiento, densidad, etc.

Área total del terreno: 58m x 34.75m = 2015.5m2

Usos admitidos: Oficinas y Comercio en Planta Baja y Mezzanina.
Retiros: Todos los retiros son de 6m.
Área neta: 46m x 22.75m = 1046.5m2
Área de construcción:
Frente mínimo: 30 m
Área máxima de ubicación: 40% PB - 20%Torre
Área máxima de construcción: 160%
2015.5m2 x 1.6 = 3224.8m2
Áreas de ubicación:
PB 2015.5m2 x 0.4 = 806.2m2
Torre 2015.5m2 x 0.2 = 403.1m2
Número de pisos:
Área de construcción: 3224.8m2
Área Planta Baja: 806.0m2
Área Torre: 3224.8m2 – 806.2m2 = 2418.6m2
N° de pisos: 2418.6m2/403.1m2 = 6 pisos + PB + Mezzanina = 8 pisos
Altura del edificio:
(8 pisos x 4 m) + 3m en caso de PH = 35m
Puestos de estacionamiento:
Oficinas: 2418.6m2/50m2 = 41.1
Comercios: 806.2m2/30m2 = 26.87
48 + 27 = 75 puestos
N° de sótanos:
Área total: 75 puestos x 30m2/puesto = 2250m2
Área disponible: 58m – 6m = 52m | 34.75m – 6m = 28.75m
52m x 28.75m = 1495m2
N° de sótanos = 2250m2/1495m2 = 1.5 Sótanos mínimo
Área de construcción total (Área bruta):
Sótanos: 2250m2
Área comercial: 806.2m2
Área de oficinas: 2418.6m2
Suma de áreas: 5474.8m2
Área neta:
5474.8m2 – 2250m2 = 3224.8m2

Estos valores sirven como guía en el proceso de diseño y dimensionado de la

edificación. Es posible que los valores finales obtenidos en el proceso de diseño y
dimensionado no correspondan exactamente con los obtenidos según el calculo de
las variables urbanas, pero deben mantenerse dentro de un rango cercano a los
mismos.
CUADRO DE ÁREAS FINALES DE LA EDIFICACIÓN

CUADRO DE DISTRIBUCION DE AREAS

UBICACIÓN DESCRIPCION CANTIDAD ÁREA (m2) AREA TOTAL (m2)

CAFETIN 1 132,30 132,30

COMERCIO (1) 1 108,83 108,83

PB

COMERCIO (2) 1 54,50 54,50

COMERCIO (3) 1 44,50 44,50

COMERCIO (4) 1 114,30 114,30

MEZZ
COMERCIO (5) 1 73,15 73,15

COMERCIO (5) 1 30,70 30,70

OFICINA (1) 3 114,30 342,90

NIVEL 1, NIVEL3,NIVEL 5
OFICINA (2) 3 73,15 219,45

OFICINA (3) 3 30,70 92,10

OFICINA (4) 3 129,01 387,03

NIVEL 2, NIVEL4,NIVEL 6
OFICINA (5) 3 100,10 300,30

OFICINA (6) 3 61,50 184,50

PB,MEZZ, NIVEL 1 AL NIVEL 6 AREAS COMUNES, SERV. GEN. 1 1460,27 1460,27

SOTANO 1,SOTANO 2 SOTANO 3 ESTACIONAMIENTOS 3 1495,00 4485,00

TOTAL AREA DE CONSTRUCCION 8029,83

Estudio de precios de mercado de los inmuebles proyectados:

Se determina el precio de venta estimado para las unidades inmobiliarias presentes

en el proyecto estudiado mediante el denominado “Método del Precio de
Mercado”. Este consiste en la determinación de un precio promedio de inmuebles
comparables en atributos a los proyectados. Dado que ningún inmueble, por
definición y naturaleza de localización es igual a otro en atributos, se trata de buscar
datos referenciales de aquellas unidades más parecidas en atributos propios y
externos a los que se pretende avaluar, procesarlos a fin de ponderar y minimizar las
diferencias en los atributos comparables, y promediar correctamente los valores
corregidos.

Ver Tablas 1 y 1.1

Estimación del valor residual del terreno a partir del flujo de caja adaptado de la
inversión :

Ver Tablas 2 y 2.2

Conclusión del valor obtenido :

El valor total equivalente del terreno obtenido fue de BsF.-5.438.894.476,09 y el valor

unitario del terreno fue de BsF.-2.698.533,60. Se observa que el valor obtenido es
negativo, lo que significa que los egresos son mayores que los ingresos, y según este
análisis no se podrán cubrir los costos y beneficios estimados en el proyecto,
incluyendo el terreno. La obtención de este valor negativo se puede deber a
diversos factores, como por ejemplo a la depresión del mercado debido a la poca
demanda, que a su vez se produce por la inflación que genera elevados costos
reduciendo la capacidad de adquisición de los posibles compradores. Con los datos
utilizados se puede observar que con los ingresos totales de venta ni siquiera es
posible cubrir el costo total de la construcción. Haciendo pruebas sobre los valores se
observa que habría que elevar al doble los precios de venta o reducir a la mitad los
costos de construcción para obtener un resultado positivo (Tabla 2.1), sin embargo se
comprende que los valores utilizados son los precios de competencia en el mercado,
y al aumentarlos se estaría en desventaja.
Análisis del resultado (P4):

El valor obtenido representa un aproximado al “precio de mercado”, ya que fue

obtenido tomando en cuenta un catalogo de datos actuales del mercado
inmobiliario, por lo que es el precio estimado al que el terreno estudiado puede
comprarse o venderse en un mercado concreto actualmente, ya que se supone que
ha dicho precio existen posibles compradores con una razonable necesidad o deseo
de adquirir y por parte del vendedor existe una disposición no apremiante de
vender. También representa un costo del proyecto inmobiliario hipotético, ya que al
momento de llevar a la realidad el proyecto estudiado el valor obtenido será el
precio que se pagará por el terreno a utilizar, es decir será parte de los costos
necesarios en los estudios económicos del proyecto inmobiliario como “costo del
terreno”, siendo el mismo un egreso o parte de la inversión.