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DESAPRORIAÇÃO DA POSSE E DA PROPRIEDADE DE BEM

IMÓVEL NÃO REGISTRADO


SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO
2. A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE E DA POSSE, SEGUNDO O
ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO
3. A DESAPROPRIAÇÃO DE BEM IMÓVEL NÃO REGISTRADO
3.1. A possibilidade de desapropriação da posse, e sua valoração
3.2. A impossibilidade de desapropriação apenas da posse, quando o imóvel estiver
registrado
3.3. As possíveis consequências para o ente desapropriante, ao desapropriar a posse
3.4. Considerações sobre a ação judicial de desapropriação, nos casos em que o bem não
é registrado
3.5. Considerações sobre os casos em que o bem é registrado, porém o proprietário não
foi citado para responder à ação de desapropriação
3.6. Registro da desapropriação de bem imóvel não registrado
4. CONCLUSÕES
1. INTRODUÇÃO

O Direito brasileiro estabeleceu o registro do título como condição para


aquisição dos direitos reais, dentre eles, a propriedade.

A realidade do país, contudo, demonstra que, na prática, há muitos imóveis que


sequer possuem registro nas serventias imobiliárias. Quanto aos que o possuem, deve-se
considerar ainda que poucos negócios jurídicos a eles referentes são levados a registro.

Várias são as causas para esse fenômeno, podendo-se destacar como


preponderantes a falta de instrução de grande parte da população, os altos custos para registro
dos bens e negócios jurídicos, e a cultura brasileira de somente recorrer a advogados quando
já formado eventual litígio.

Em suma: o cotidiano demonstra que atos e negócios como a compra e venda e


a sucessão causa mortis são realizadas sem qualquer espécie de escrituração adequada.

A combinação entre os fatores apontados gera não apenas um grande passivo


registral – que dificilmente será resolvido por outras vias, que não as declarações de
usucapião –, mas também um enorme contingente de possuidores que se acreditam
proprietários, sem o serem.

E é inevitável que os entes públicos deparem-se com essa situação ao realizar


grandes obras, em especial se essas incluírem largas desapropriações em áreas mais afastadas
dos grandes centros. É o caso, por exemplo, da construção ou ampliação de estradas.

É bem verdade que essas desapropriações não precisam necessariamente


ocorrer pela via administrativa, podendo ser realizadas também por meio de ações judiciais.

Entretanto, o desgaste (social, especialmente) gerado por longas batalhas


judiciais acaba, muitas vezes, atrasando o cronograma de obras fundamentais para a
sociedade.

O Poder Público fica então em situação bastante difícil: indenizar ou não, pela
via administrativa, a posse de imóvel não registrado? Pagá-la tendo como parâmetro o valor
integral da propriedade? Ajuizar contra quem a ação judicial?

Este estudo pretende, de uma forma modesta, estabelecer algumas conclusões


sobre o espinhoso tema.
2. A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE E DA POSSE, SEGUNDO O
ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO

A propriedade foi incluída pelo Código Civil no rol dos direitos reais (artigo
1.225), e, por tal motivo, a sua transmissão por ato entre vivos só tem eficácia erga omnes
após registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (v. artigo 1.227).

Há ainda importante regra específica estabelecida no Código Civil:

Artigo 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título


translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido


como dono do imóvel.

Assim, de maneira diferente da disposição referente aos bens móveis, a


propriedade imóvel não se transmite pela simples tradição, sendo necessário também o
registro do título na serventia registral imobiliária.

A conceituação da posse, por sua vez, é alvo de acirradas disputas doutrinárias,


que podem ser exemplificadas pela rica discussão travada entre Ihering e Savigny.

Para os fins específicos a que se propõe este trabalho, melhor é adotar a postura
de FARIAS e ROSENVALD1:

Entendemos que, para além da concepção de posse como relação de fato ou mera
exteriorização de um direito de propriedade, as normas que tutelam a posse são a ela
direta e imediatamente dirigidas. Portanto, a posse é um direito subjetivo dotado de
estrutura peculiar.

A conclusão é bastante objetiva: na prática, as concepções doutrinárias sobre a


posse somente aplicam-se ao instituto se as normas jurídicas as concretizarem.

Sendo assim, deve-se entender que a caracterização da posse no Direito


brasileiro é aquela dada pelo Título I do Livro III do Código Civil.

Dentre as regras mais importantes, cite-se o artigo 1.196 do Código Civil, o


qual estabelece que “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno
ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”. Ou seja: a posse não está

1
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais, 6a ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris,
2009, p. 32.
necessariamente ligada à existência de algum título.

Ainda segundo FARIAS e ROSENVALD, a posse, no Direito brasileiro, pode ser


dimensionada de três formas diferentes: quando o possuidor é o próprio proprietário, quando
há relação obrigacional entre ele e o dono – da maneira como ocorre na locação, na promessa
de compra e venda ou no comodato –, e, por fim

há ainda uma terceira esfera da posse, que se afasta das duas concepções
patrimoniais tradicionais acima descritas. Cuida-se de uma dimensão possessória
que não se localiza no universo dos negócios jurídicos que consubstanciam direitos
subjetivos ou obrigacionais. Trata-se de uma posse emanada exclusivamente de uma
situação fática e existencial, de apossamento e ocupação da coisa, cuja natureza
autônoma escapa do exame das teorias tradicionais.

Para o objeto deste trabalho, importa cuidar unicamente desta terceira acepção
de posse, desvinculada de relações jurídicas obrigacionais ou reais com o proprietário. Isso
porque apenas nesta última pode cogitar-se a inexistência de registro – e, consequentemente,
de proprietário.

O simples fato de a posse não estar incluída no Título referente aos direito reais
(Título II do Livro III) já dá um forte indicativo quanto às diferenças entre ela e o instituto da
propriedade.

Tem-se por consequência, por exemplo, a desnecessidade de registro do título


legitimador da posse, para sua eficácia.

Tampouco a Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) prevê a possibilidade


de registro da aquisição ou da transferência da posse. Ou seja: mesmo que a posse seja
negociada sob a forma de algum título, o bem imóvel não sofrerá qualquer alteração escritural
no Cartório de Registro de Imóveis – e, em decorrência da disposição do artigo 1.245, § 1o, do
Código Civil, “o alienante continuará a ser havido como dono do imóvel”, se este estiver
registrado.
3. A DESAPROPRIAÇÃO DE BEM IMÓVEL NÃO REGISTRADO

3.1. A possibilidade de desapropriação da posse, e sua valoração

Não há qualquer dúvida sobre a possibilidade de se desapropriar a propriedade


de bens imóveis. Ao contrário: o instituto da desapropriação, desde a origem, teve em vista
aquele direito real.

Já no que diz respeito à desapropriação da posse, reinou há um tempo na


doutrina e jurisprudência acirrada controvérsia sobre a sua possibilidade.

Ao menos na parte jurisprudencial, contudo, já não há mais qualquer dúvida: é


viável a desapropriação da posse.

Isso porque o artigo 2o do Decreto-Lei 3.365/1941 é claro ao determinar que


“todos os bens poderão ser desapropriados”.

Muito embora haja uma lista considerável de exceções à possibilidade de


desapropriar, deve-se considerar que, salvo motivo impeditivo – verificados, por exemplo, no
caso das ressalvas legais (§§ 2o e 3o do mesmo dispositivo), dos bens personalíssimos e da
moeda corrente –, se há um bem jurídico, ele pode ser desapropriado.

Já se viu, acima, que a posse é um bem jurídico, conferindo ao seu titular


direitos e obrigações.

Por tal motivo, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu em diversas ocasiões


que “A posse, conquanto imaterial em sua conceituação, é um fato jurígeno, sinal exterior da
propriedade. É; portanto, um bem jurídico e, como tal, suscetível de proteção. Daí por que a
posse é indenizável, como todo e qualquer bem”2.

Por tal motivo,“O expropriado que detém apenas a posse do imóvel tem direito
a receber a correspondente indenização.”3.

Entretanto, muito embora indenizável, seu valor não deve ser o mesmo da

2
Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 769.731/PR. Brasília, 8 de maio de 2007.

3
Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 1.261.328/BA. Brasília, 6 de abril de 2010.
desapropriação do domínio4:

É injurídico, todavia, indenizar-se a posse mediante a quantificação integral do


imóvel, como se o ressarcimento (ao mero possuidor) recaísse sobre a posse e o
domínio. A indenização integral, in casu, considerado o proprietário, ao mesmo
tempo, como possuidor e proprietário, importa em enriquecimento ilícito do
expropriado em detrimento do órgão público expropriante, com desafeição à justeza
da reparação que o princípio constitucional preconiza.

Não há um parâmetro seguro estabelecido para essa relação de valor


propriedade/posse. Nada obstante, em algumas ocasiões, o próprio Superior Tribunal já se
debruçou sobre o assunto5:

O ressarcimento de terreno desapropriado, sem título dominial (arts. 524 e 530, i,


Código Civil), em favor do legitimo possuidor, não deve ser feito por inteiro. Como
solução de equidade, é razoável que se reconheça a quem desfrute de habitual uso e
gozo do imóvel expropriado indenização equivalente a 60% sobre o valor do
terreno, mais aquela decorrente das benfeitorias úteis e necessárias que perdeu.

Importa dizer que o pagamento dessa indenização pelas benfeitorias úteis e


necessárias ao possuidor somente poderá ocorrer pela via administrativa (i) quando o
proprietário expressamente concordar; ou (ii) quando o imóvel não possuir registro
imobiliário.

Quanto este existir, e o proprietário não concordar com o seu pagamento ao


possuidor, o ente desapropriante deverá indenizar o proprietário sob cujo nome está inscrito o
imóvel, ou depositar em juízo o valor ofertado, para que proprietário e possuidor o disputem
em ação própria.

Isso porque, no caso, impor-se-ia a aplicação da regra do artigo 1.255 do


Código Civil: “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do
proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à
indenização”.

Além disso, tal percentual de sessenta por cento deve servir apenas como
parâmetro, válido para os casos gerais. Em situações excepcionais, não há como negar que a
posse pode ser avaliada em percentual superior – quando, por exemplo, a posse é antiga,
pacífica e notória, tendo o condão de permitir a declaração de usucapião –, ou inferior –

4
Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 77.624/PR. Brasília, 20 de junho de 1996.
5
Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 538/PR. Brasília, 3 de maio de 1993.
quando é recente, e/ou sem qualquer espécie de título negocial.
3.2. A impossibilidade de desapropriação apenas da posse, quando o imóvel estiver
registrado

Destaque-se ainda que, quando o imóvel encontrar-se registrado no Cartório de


Registro de Imóveis, o ente público não poderá desapropriar somente a posse do bem.

Isso porque, com a desapropriação da posse, o proprietário ver-


-se-ia dono de um imóvel sem qualquer espécie de utilidade para ele.

A desapropriação no caso, como forma de aquisição originária, teria também o


condão de encerrar o poder que o proprietário teria de reivindicar a posse. E, sem a posse e
sem o poder de reivindicação do bem, o desapropriado não poderia exercer nenhuma das
faculdades do domínio.

Se fosse permitido a prática de tal ato, estar-se-ia autorizando o ente


despropriante a pagar, em razão da desapropriação, valor menor que o justo – o da posse, pela
propriedade –, o que iria claramente de encontro às normas constitucionais (v. artigo 5 o, inciso
XXIV, da Constituição da República).
3.3. As possíveis consequências para o ente desapropriante, ao desapropriar a posse

Já se viu, no capítulo anterior, que se entende possível a desapropriação da


posse, desde que o imóvel não se encontre registrado nas serventias imobiliárias.

Não é recomendável, contudo, deixar de lado as possíveis consequências que


tal ato pode acarretar ao ente desapropriante.

Como síntese óbvia sobre o assunto, tem-se que, se o ente desapropriou apenas
a posse, e não a propriedade, ele deverá ser tido como possuidor, e não como proprietário.

Com isso, por exemplo, tornar-se-á frágil a defesa do ente público, caso seja
alegada usucapião, posteriormente, por particular; os óbices constitucionais à usucapião de
bens públicos (artigo 183, § 3o, e 191, par. único, da Constituição da República) referem-se
unicamente à propriedade, e não à posse.

Há também a possibilidade de ser declarada usucapião que retroaja à data


anterior à desapropriação, gerando para o ente público o dever de indenizar esse “novo ex-
-proprietário”.

Ainda no que diz respeito à posse, o ente público possuidor poderá socorrer-se
unicamente das medidas oferecidas pelo 926 do Código de Processo Civil, tendo como
fundamento o artigo 1.210 do Código Civil, uma vez que sua posse será jus possessionis6:

Tal direito é chamado jus possessionis ou posse formal, derivado de uma posse
autônoma, independentemente de qualquer título. É tão somente o direito fundado
no fato da posse (possideo quod possideo) que é protegido contra terceiros e até
mesmo o proprietário. O possuidor só perderá o imóvel para este, futuramente, nas
vias ordinárias. Enquanto isso, aquela situação será mantida. E será sempre mantida
contra terceiros que não possuam nenhum título nem melhor posse.

Já o direito à posse, conferido ao portador de título devidamente transcrito, bem


como ao titular de outros direitos reais, é denominado jus possidendi ou posse
causal. Nesses exemplos, a posse não tem qualquer autonomia, constituindo-se em
conteúdo do direito real.

É bem verdade que, em casos tais, o proprietário não poderá reivindicar a posse
do imóvel, caso este já esteja afetado, uma vez que a afetação confere o caráter de público ao
bem. Poderá, contudo, ajuizar ação veiculando pedido de indenização pela desapropriação
6
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro – Direito das coisas, Vol. V, 6a ed. São Paulo: Saraiva,
2011, p. 46.
indireta7:

[...] por estar a área afetada ao uso público, há que reconhecer sua desapropriação
indireta, o que implica incorporação ao patrimônio público. Inviável a retenção do
imóvel pelo particular, restando-lhe o direito à indenização.

Isso significa que se, dentro do prazo da prescrição aquisitiva em favor do ente
desapropriante, o verdadeiro proprietário vier a aparecer, ostentando título registral, aquele
ente ver-se-á obrigado a indenizá-lo pela perda do bem decorrente da desapropriação.

Em síntese, pode-se dizer que a posição do ente desapropriante, pós-


-desapropriação, será muito mais frágil juridicamente se ele for apenas possuidor, e não
proprietário.

Nada impede, contudo, que o ente desapropriante una a sua posse à de seu
antecessor (artigo 1.207 do Código Civil), podendo posteriormente requerer a declaração de
usucapião.

7
Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 871.141/RR. Brasília, 23 de junho de 2009.
3.4. Considerações sobre a ação judicial de desapropriação, nos casos em que o bem não
é registrado

Como já se afirmou diversas vezes neste estudo, é possível a desapropriação da


posse.

O ente desapropriante, entretanto, pode não pretender desapropriar somente a


posse, desejando obter a propriedade do bem imóvel, mesmo quando este não estiver
registrado. Pode ocorrer ainda de, mesmo que o ente desapropriante queira obter apenas a
posse do bem, o desapropriado-possuidor não concordar com o valor.

O que fazer?

No ponto, é importante diferençar com atenção as duas espécies de


desapropriação.

O Superior Tribunal de Justiça entende que “Se o expropriante propõe ação


contra o possuidor, é porque não queria desapropriar o domínio, mas, simplesmente, a
posse”8.

Na verdade, o que aquele tribunal pretendeu afirmar foi que a ação proposta
somente contra o possuidor deve ter como objeto unicamente a posse, e não a propriedade.
Isso significa que, nos casos em que o imóvel não estiver registrado, porém o
ente desapropriante necessite obter o domínio, a ação de desapropriação deverá ser ajuizada
contra o “proprietário desconhecido”, exatamente na forma do artigo 18 do Decreto-Lei
3.365/1941: “A citação far-se-á por edital se o citando não for conhecido [...]”.
O ente desapropriante terá ainda o dever de incluir no polo passivo os
possuidores do imóvel, uma vez que os efeitos da desapropriação “repercutem também na
esfera dos legítimos possuidores, motivo pelo qual também eles devem figurar no polo
passivo da demanda”9.

De forma ainda mais contundente, o Superior Tribunal de Justiça explicita


que10
8
Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 29.066/SP. Brasília, 13 de dezembro de 1993.

9
Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 953.910/BA. Brasília, 18 de agosto de 2009.

10
Loc. cit.
4. A posse é um fenômeno fático que merece proteção jurídica (arts. 1.196 e ss. do
Código Civil vigente, arts. 485 e ss. do Código Civil revogado), e, via de
consequência, pode ser indenizada - como ocorre, e.g., nos casos de desapropriação
em que o proprietário não reúne a condição de possuidor e, com a imissão do ente
público na posse, ambos (proprietário e possuidor) têm parcela do patrimônio
jurídico prejudicada.

5. Nem se diga que a indenização do possuidor caberia ao proprietário, porque quem


causa o prejuízo na hipótese, ainda que licitamente, é o ente que pretende instituir a
servidão, e não o proprietário.

Desta forma, o juízo competente poderá autorizar o levantamento, pelo


possuidor, das benfeitorias úteis e necessárias que houver erigido, mais o valor atribuído à
posse da terra nua (em regra, sessenta por cento do valor da propriedade, como já analisado
acima).
Para que o possuidor possa proceder ao levantamento, estará dispensado, por
uma questão lógica, da exigência de comprovação da propriedade (artigo 34 do Decreto-Lei
3.365/1941)11:
A desapropriação de posse não se insere na exigência do art. 34 do Dec.-Lei
3.365/41 para o levantamento da indenização, que deve ser paga a título de
reparação pela perda do direito possessório.

O valor remanescente deverá permanecer depositado em juízo, até que surja o


legítimo proprietário.
Até quando, porém? Não há, no Superior Tribunal de Justiça, uma definição
sobre a questão, mas deve se entender que, em algum momento, tal bem já foi ou será
usucapido, seja pelo ente desapropriante, seja por algum administrado.
Uma vez declarada a usucapião, poderá aquele reconhecido como proprietário
levantar a quantia que permaneceu depositada, e mesmo discutir o preço ofertado, caso tal
oportunidade não esteja ainda preclusa.

11
Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 769.731/PR. Brasília, 8 de maio de 2007.
3.5. Considerações sobre os casos em que o bem é registrado, porém o proprietário não
foi citado para responder à ação de desapropriação

Não se pode ignorar, porém, que há diversos casos em que os Cartórios de


Registro de Imóveis falham na busca do registro de determinado bem, indicando como
inexistente registro que esteja descrito de forma diversa da solicitada.
Tal situação é consequência, em especial, da não informatização das serventias
imobiliárias, tornando praticamente impossível uma identificação precisa dos imóveis
buscados.
Em casos tais, pode-se cogitar de situação em que determinado proprietário
tenha título devidamente registrado sobre o imóvel, e contudo a ação de desapropriação foi
ajuizada contra proprietário desconhecido, tendo sido julgada à sua revelia.
É bem verdade que, nas ações de desapropriação, da revelia não decorre
aceitação tácita do valor ofertado12:
3. Em se tratando de desapropriação, a prova pericial para a fixação do justo preço
somente é dispensável quando há expressa concordância do expropriado com o valor
da oferta inicial.

4. A revelia do desapropriado não implica aceitação tácita da oferta, não autorizando


a dispensa da avaliação, conforme Súmula 118 do extinto Tribunal Federal de
Recursos.

Mesmo assim, não se pode negar ao proprietário com justo título o direito de
rediscutir tal valor; desde que – é claro – ele prove que teve prejuízo (artigo 250, par. único,
do Código de Processo Civil), sob pena de se verificar carência de ação, por ausência de
demonstração de interesse processual.
No caso, só se podem cogitar dois eventuais prejuízos de (i) o de subavaliação
da justa indenização declarada na sentença; e (ii) o de indevido pagamento de indenização à
pessoa que não era possuidora do bem.
Para ter a oportunidade de rediscutir estas questões, o proprietário não citado
para ação de desapropriação deverá ajuizar ação de nulidade da sentença (querela nullitatis)13:
5.4. [...] a ação de desapropriação foi proposta contra os particulares que receberam
do Estado do Mato Grosso terras que não lhe pertenciam, jamais tendo participado
do feito o legítimo titular do domínio – a União.

12
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 993.680/SE. Brasília, 19 de fevereiro de 2009.

13
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 1.015.133/MT. Brasília, 2 de março de 2010.
5.6. A pretensão querela nullitatis pode ser exercida e proclamada em qualquer tipo
de processo e procedimento de cunho declaratório.

Não caberá, contudo, o ajuizamento de ação rescisória14:


1. Ao extinguir a presente ação rescisória sem resolução de mérito, o acórdão ora
embargado fundou-se no não cabimento de ação rescisória para declarar nulidade de
julgado por ausência de citação, considerando que a hipótese dos autos não se
enquadra no rol taxativo do art. 485 do CPC. Decidiu-se, assim, que a
desconstituição do acórdão [...] somente poderia ser postulada pelo autor por meio
de ação declaratória de inexistência de citação, denominada querela nullitatis.

3. Não está autorizada a aplicação dos princípios que norteiam o sistema de


nulidades no direito brasileiro, em especial os da fungibilidade, da instrumentalidade
das formas e do aproveitamento racional dos atos processuais, para que a rescisória
seja convertida em ação declaratória de inexistência de citação [...].

4. Por outro lado, é assente a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido


de que a competência para apreciar e julgar a denominada querela nullitatis
insanabilis pertence ao juízo de primeira instância, pois o que se postula não é a
desconstituição da coisa julgada, mas apenas o reconhecimento de inexistência da
relação processual [...].

14
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Embargos de Declaração na Ação Rescisória 569/PE. Brasília, 22 de
junho de 2011.
3.6. Registro da desapropriação de bem imóvel não registrado

A desapropriação, seja ela amigável ou judicial, deve ser registrada na


matrícula do imóvel, tal como determina o artigo 167, I, 34, da Lei 6.015/1973.

O problema ocorre, contudo, quando o imóvel não possui registro na serventia


imobiliária. Isso porque o artigo 176, § 1o, II, 5, da mesma lei, estabelece que o “número do
registro anterior” é requisito da matrícula.

Tal regra nada mais é do que uma concretização do princípio da continuidade.

Isso dificultava o registro das desapropriações ajuizadas contra “proprietário


desconhecido”, uma vez que os Cartórios de Registro de Imóveis relutavam em abrir novas
matrículas, com base em ordem judicial, alegando desrespeito àquele princípio.

Tal posição contrastava com a opinião doutrinária, que, ao contrário, já há


muito reconhecia a possibilidade de abertura da matrícula ao fim da desapropriação, por se
tratar o instituto de forma de aquisição originária da propriedade. Nas palavras de BALBINO
FILHO15:

A matrícula ex novo acontece quando a aquisição de imóvel é originária, ou seja,


independente de título anterior. Exemplo: usucapião extraordinária e desapropriação
de imóvel quando o expropriado é apenas possuidor, por conseguinte, desprovido de
título previamente registrado.

Felizmente, a Lei 12.424, de 16 de junho de 2011 (ratificando o teor da Medida


Provisória 514, de 1o de dezembro de 2010), encerrou a questão, ao acrescentar ao artigo 176
da Lei 6.015/1973 um § 8o, assim redigido:

§ 8o O ente público proprietário ou imitido na posse a partir de decisão proferida em


processo judicial de desapropriação em curso poderá requerer a abertura de
matrícula de parte de imóvel situado em área urbana ou de expansão urbana,
previamente matriculado ou não, com base em planta e memorial descritivo,
podendo a apuração de remanescente ocorrer em momento posterior

Tal dispositivo simplificou muito o procedimento de registro das


desapropriações, uma vez que (i) expressamente determinou aos tabeliães que abram nova
matrícula para imóveis declarados desapropriados; e (ii) vai ainda mais além, determinando

15
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis: doutrina, prática, jurisprudência, 15a ed. revista e
atualizada. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 127.
que a nova matrícula seja aberta mesmo que o ente desapropriante tenha apenas se imitido
provisoriamente na posse do bem.

Importa notar que, para que se possa efetuar tal registro, deverá ser expedido
mandado pelo juízo competente, ou extraída carta de sentença da ação de desapropriação. Isso
porque o artigo 221, inciso IV, da Lei 6.015/1973, determina que somente serão admitidos
registros de “cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos
de processo”.

Além disso, tal dispositivo não pode ser aplicado aos casos em que o ente
desapropriante pretende desapropriar apenas a posse, uma vez que, como já visto, não será
possível a abertura de matrícula cujo objeto seja tão somente a posse.
4. CONCLUSÕES

Por tudo o que foi exposto, permitam-se as seguintes conclusões:

1. Os entes públicos podem desapropriar a posse de bens imóveis, desde que o


bem pretendido não esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

2. Porém, não é recomendável a desapropriação unicamente da posse de


imóvel, uma vez que tal ato deixará o ente desapropriante em situação juridicamente mais
frágil, se comparada à desapropriação do domínio.

3. É injurídico, de todo modo, indenizar o possuidor pelo valor integral da


propriedade, devendo ele receber apenas indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias
que perdeu, mais um percentual sobre o valor do domínio da terra nua.

4. A indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias ao possuidor somente


poderá ocorrer pela via administrativa (i) quando o proprietário expressamente concordar; ou
(ii) quando o imóvel não possuir registro imobiliário.

5. Se o ente público ajuizar a ação de desapropriação apenas contra o


possuidor, ao final lhe será concedida apenas a posse do imóvel, não a propriedade.

6. Quando o imóvel não estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis,


e o ente público desejar obter a propriedade do bem, deverá ajuizar ação de desapropriação
contra “proprietário desconhecido” e contra o possuidor (se com este último não foi possível
realizar acordo administrativo).

7. O percentual devido a título de indenização pela perda de posse será, em


regra, de sessenta por cento sobre o valor da terra nua, podendo variar a maior ou a menor em
casos excepcionais, tais como o da posse antiga, pacífica e notória, tendo o condão de permitir
a declaração de usucapião, ou o da posse recente e sem qualquer espécie de título negocial.

8. Nos casos de (i) ação de desapropriação da posse; e (ii) ação de


desapropriação da propriedade ajuizada contra “proprietário desconhecido”, o possuidor
poderá levantar a parcela da quantia depositada pelo ente desapropriante – referente às
benfeitorias úteis e necessárias e ao percentual da terra nua –, sem necessidade da
comprovação do domínio exigida pelo artigo 34 do Decreto-Lei 3.365/1941.

9. Nos casos de ação de desapropriação da propriedade ajuizada contra


“proprietário desconhecido”, o valor remanescente do depósito, resultante da diferença entre a
avaliação da propriedade e da posse, deverá permanecer depositado em juízo, até que surja o
legítimo proprietário, apresentando título dominial.

11. Se o proprietário tinha, à época do ajuizamento da ação de desapropriação


contra “proprietário desconhecido”, título do imóvel devidamente registrado, poderá ajuizar
ação de nulidade da sentença (querela nullitatis), devendo demonstrar (i) que o valor
indenizatório foi sentenciado abaixo daquele que seria justo; e/ou (ii) que houve indevido
pagamento de indenização à pessoa que não era possuidora do bem.

12. Não caberá no caso, contudo, o ajuizamento de ação rescisória, por a


hipótese não se coadunar com nenhuma das expostas no rol taxativo do artigo 485 do Código
de Processo Civil.

13. Ainda nas ocasiões em que a desapropriação é ajuizada contra “proprietário


desconhecido”, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis deverá, a pedido do ente
desapropriante, abrir matrícula do imóvel não registrado, mediante a apresentação da carta de
sentença ou de mandado de registro da sentença ou da imissão de posse.

14. Quando o ente público desapropriar apenas a posse, não será viável a
abertura de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.