Cartilha para assembléias de

condomínio
Funções nas reuniões, quóruns, modo de
convocação, procurações, votos, etc.
Seguem algumas dicas para administradores condominiais,
condôminos, estudantes e profissionais que atuam na esfera do
Direito Condominial;

Poderes
- O síndico deve acatar e executar as providências
regularmente aprovadas em Assembléias.

- Condôminos ausentes de votações ficam submetidos ao que

foi decidido, desde que tenham sido convocados para a
Assembléia e que o processo tenha ocorrido dentro das
determinações da Convenção e da lei (incluindo procurações).

- Uma Assembléia pode anular as decisões de uma anterior,

desde que respeitado o quórum e o número de votos para o
assunto, delimitados na Convenção ou na Lei dos condomínios.

- Quanto às relações entre síndico e Assembléia, assim

determina o novo Código Civil:
"Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de

procedimento judicial ou administrativo, de interesse do
condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da

assembléia;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando
exigidas"

Convocação
- Além da Assembléia Ordinária anual, podem ser convocadas
Assembléias Extraordinárias para resolver assuntos
específicos, como obras.

- A forma e o prazo para a convocação devem ser

regulamentados pela Convenção.

- Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias

antes da realização da Assembléia.

- O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla

circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma
notificação para cada unidade.

- É importante que todos os condôminos estejam cientes da

convocação. Se apenas um não for notificado, a Assembléia
pode perder a validade.

- A convocação deve deixar claro o motivo da Assembléia. Se a

convocação se refere a "Assuntos gerais", estes só podem ser
discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar
explícitos na convocação.

- Geralmente as Assembléias são convocadas pelo síndico. Mas

a reunião de um quarto dos condôminos pode gerar uma
convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a
Convenção não estipula a representação por unidade). Neste
caso, são necessárias as assinaturas desta quantidade mínima
de condôminos no edital de convocação.

Convocação: Código Civil

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da
assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a
fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-
lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos

condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a

requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os

condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser

convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Iniciando a Assembléia
- Presidente da Mesa: é escolhido no início da assembléia. Ele
nomeia um secretário para redigir a ata, e começa a conduzir a
reunião.

_ O Presidente da Mesa deve tomar o cuidado para que as

atenções não se desviem dos assuntos especificados no edital
de convocação, e para que as votações ocorram dentro do
limite mínimo especificado pela Lei dos condomínios e pela
Convenção.

- Logo no início da Assembléia, o Presidente recolhe as

procurações para anexá-las à lista de presentes.

- Lista dos presentes: deve ser preenchida no início da reunião

e anexada à ata da Assembléia correspondente, no Livro de
Atas do condomínio.

Procurações: condições de validade

Condições de validade para procurações:
- A firma reconhecida só é obrigatória se a Convenção ou o
Regulamento Interno assim o exigirem (Código civil,
artigo 654, parágrafo 2º).
- Objetivo da outorga: representação na Assembléia do
Condomínio X no dia Y, ou representação em Assembléias do
Condomínio X.

- Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para

votar, se é para ser votado em nome de quem passou a
procuração, se é para ambos.

- Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade

de procurações a serem apresentadas por um único condômino
em Assembléia, ou proíbem o síndico de portar procurações de
outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu
condomínio.

Procurações: Código Civil

- Algumas condições de validade impostas pelo novo Código
Civil:
"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de
outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou
administrar interesses. A procuração é o instrumento do
mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar

procuração mediante instrumento particular, que valerá desde
que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar

onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado,
a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão
dos poderes conferidos.

§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir

que a procuração traga a firma reconhecida."

Voto de inquilinos
- Inquilinos podem votar em assuntos que envolvam despesas
ordinárias, do diaadia do condomínio, que não envolvam obras
de melhorias e segurança.

- Munido de procuração do proprietário, o inquilino pode

participar de qualquer votação, desde que esteja
expressamente autorizado.

- Lei dos Condomínios: Art. 24, Parágrafo 4º "Nas decisões da

Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio,
o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não
compareça." (obs.: a Lei dos Condomínios não foi revogada
pelo novo Código Civil, mas apenas alterada)

Voto de Inadimplentes
- O novo Código Civil proíbe o voto e eleição de inadimplentes:
"Art. 1.335. São direitos do condômino: (...)

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."

Votação mínima por assunto
- Votações mínimas definidas pelo novo Código Civil:
Motivo Observação Votação mínima

Aprovação de contas e eleição de síndico Em 1ª convocação, é

preciso quórum de metade do todo; em 2ª, quórum livre
Maioria dos presentes

Obras necessárias As que conservam a coisa ou impedem sua

deterioração*. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de
um local com vazamento Se despesas não forem grandes, não
precisam de aprovação

Obras úteis As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.:

Reforma da guarita. Maioria do todo
Obras voluptuárias As que não aumentam o uso habitual da
coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina.
2/3 do todo

Alterações na Convenção e no Regulamento Interno - 2/3 do

todo

Destituição do síndico Assembléia especialmente convocada

por 1/4 dos condôminos Maioria do todo

Outros motivos Desde que não exigido quórum especial pela

Lei ou pela Convenção, em 1ª convocação, é preciso a presença
de metade do todo; em 2ª, quórum livre Maioria dos presentes

* Definições do dicionário Aurélio

- Importante: Novo Código Civil, Artigo 1352, Parágrafo único:
"Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas
outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo
disposição diversa da convenção de constituição do
condomínio."
Finalizando a Assembléia
- Ata: Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o
que foi deliberado sobre cada um.

- A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem

nenhum acréscimo ou negligência. É assinada pelo Presidente
da Mesa e pelo secretário.

- Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem

registrar todos os comentários realizados. São suficientes o
resgistro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais
protestos de quem o fizer questão. - É enviada uma cópia para
cada condômino, no prazo de até oito dias.

- Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que

assim determine a Convenção do seu condomínio. Se as
decisões que ela contém foram aprovadas com os quoruns e
procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os
condôminos. (Fonte: Informe Secovi nº 64)

- Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo

menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico.
Como qualquer documentação do condomínio, deve estar
sempre disponível a qualquer condômino.

AGO: aprovação de contas, eleições...

- A AGO ocorre uma vez por ano, obrigatoriamente, segundo
o novo Código Civil:
"Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da
assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a
fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-
lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos

condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a

requerimento de qualquer condômino."

- Para aprovar contas passadas, previsão orçamentária e para

eleger síndico e corpo diretivo, é preciso, em primeira
convocação, o voto de condôminos que representem a maioria
das frações ideais ou das unidades, de acordo com o critério
disposto na Convenção do condomínio.

- Se não houver este quórum em primeira convocação, em

segunda chamada a aprovação e eleição se dá por maioria dos
votos dos presentes - a não ser nos casos em que a legislação ou
a Convenção exigem quórum especial, como obras, alterações
no Regimento Interno, mudanças na fachada e outros.

- Inquilinos podem votar, mesmo sem procuração do

proprietário, em questões que envolvam despesas ordinárias:
Lei dos Condomínios, artigo 24, parágrafo 4.
- Os votos, salvo disposição contrária da Convenção do
condomínio, são correspondentes à fração ideal dos votantes.

- Se as contas forem reprovadas pela Assembléia, esta deve

deliberar as providências a serem tomadas. Por exemplo:
instituir uma auditoria, marcar assembléia extraordinária para
a destituição do síndico.

AGO: eleições
- Muitas vezes as AGOs também são usadas para a eleição de
síndico, subsíndico e conselho fiscal.

- Todo condomínio deve ter um síndico, segundo a legislação.

A eleição de subsíndico e conselheiros fiscais não é obrigatória,
se a Convenção não dispuser sobre estes cargos.

- O síndico e outros integrantes do corpo diretivo não precisam

ser proprietários ou moradores.

- A eleição ocorre com maioria dos condôminos, em primeira

chamada, ou com maioria dos presentes, em segunda.
(artigos 1352 e 1353 do novo Código Civil).
- Inquilinos podem votar com procuração, de acordo com o
parágrafo 4 do artigo 24 da Lei dos Condomínios

- Se a Convenção não se pronuncia sobre a remuneração do

síndico, a Assembléia que o elege deve deliberar sobre o
assunto:

Lei dos condomínios, art. 22, parágrafo 4º: "Ao síndico, que
poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao
condomínio, será fixada a remuneração pela mesma
assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser
diferentemente."

- O mandato deve ser no máximo de 2 anos, permitida a

reeleição.
AGE: obras
- Toda obra deve ser aprovada em Assembléia, a não ser que
seja necessária à habitabilidade do condomínio, e de baixo
custo.

- Sobre obras, assim dispõe o novo Código Civil:

Tipos de obras Ou seja... Votação mínima

Necessárias As que conservam a coisa ou impedem sua

deterioração*. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de
um local com vazamento Se despesas não forem grandes, não
precisam de aprovação

Úteis As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.:

Reforma da guarita. Maioria simples do todo

Voluptuárias As que não aumentam o uso habitual da coisa,

constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina. 2/3 do
todo

* Definições do dicionário Aurélio

- Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer
condômino, sem autorização de Assembléia, se o síndico não
puder ou não quiser agir:

Artigo 1341, § 1o "As obras ou reparações necessárias podem

ser realizadas, independentemente de autorização, pelo
síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por
qualquer condômino."

- Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem

grandes, será preciso convocar imediatamente a Assembléia, e
comunicar a situação:

Artigo 1341, § 2o "Se as obras ou reparos necessários forem

urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada
sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a
iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser
convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas

excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente
convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos
condôminos."
- Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns
condôminos devem ser custeadas apenas por estes:

Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso

exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a
quem delas se serve."

AGE: alterações na convenção

- Necessitam do voto de dois terços do total das frações ideais.
As mudanças realizadas devem ser notificadas no Registro de
imóveis, onde foi registrado o texto original, para terem
validade perante terceiros (não-condôminos).

- Alterações no Regimento Interno também precisam de voto

de 2/3 do condomínio.

- Novo Código Civil, Art. 1.351: "Depende da aprovação de dois

terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do
regimento interno (...)".
AGE: contratação de administradora
- Novo Código Civil, Artigo 1348, § 2o: "O síndico pode
transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante
aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da
convenção." (grifo nosso)
AGE: destituição do síndico
- Deve ser votada em assembléia especialmente convocada
para transferir os poderes do síndico a outra pessoa (não
necessariamente condômino).

- Necessita do voto de maioria do condomínio (metade mais

um).
- Novo Código Civil, Art. 1.349: "A assembléia, especialmente
convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo
antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus
membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não
prestar contas, ou não administrar convenientemente o
condomínio.
Art. 1348 § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou
parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo
disposição em contrário da convenção."

AGE: comissões
- Devem ser formadas em Assembléia, com função definida.
São formadas, em geral, para estudar a melhor solução para
um problema do condomínio.

- Não têm o poder de tomar decisões sem aprovação de uma

Assembléia.

AGE: contratações, demissões...

- Contratações e demissões só devem ser submetidas à
Assembléia se assim o dispuser a Convenção do condomínio.

Fonte: http://www.marquesadm.com.br/cond_assembleias.ph
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