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CAPITULO III: ESTRUCTURA BASICA DE UN INFORME Y TIPOS DE TASACIONES SEGUN SU FINALIDAD

CAPITULO III
ESTRUCTURA BASICA DE UN INFORME Y TIPOS DE TASACIONES SEGUN SU FINALIDAD.

III.1.- ESTRUCTURA BASICA DE UN INFORME DE TASACIONES.

Los informes de tasación deberán contener por lo menos las siguientes secciones básicas, y
en el caso de los inmuebles urbanos, contener referencias a las materias señaladas en las sub-
secciones que se indican a continuación (la extensión de un informe de tasación de un terreno
obviamente solo aprovechará parcialmente la estructura planteada).

Figura 3.1: Diagrama que refleja la Estructura Básica de un Informe de Tasaciones

Singularización
del Producto o
Identificación
Descripción del
Sector El Terreno

Estructura
Básica de un Clasificación
Informe de
Tasaciones Descripción del Lo Edificado
Inmueble

Desarrollo o
Cálculo
(Valorización del Las Obras
Producto Complementarias
Inmobiliario).

III.1.A.- Singularización del Producto o Identificación.


Debe efectuarse una precisión en cuanto a:

 Identificación geográfica.
 Identificación legal.
 Singularización tributaria.
 Singularización de destino (de uso).

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III.1.B.- Clasificación.

En esta segunda etapa se analizan las características del sector y del inmueble. Incluye los
siguientes puntos:

III.1.B.1.- Descripción del Sector en que está Emplazado el Inmueble.

Deben examinarse, por lo menos, los siguientes aspectos:


 Condición urbana.
 Destino.

 Infraestructura urbana.
 Equipamiento urbano.
 Accesibilidad vial.
 Zona afecta a rehabilitación urbana (ley 18595 y D.S. Nº 1419 15/10/87).
 Zona afecta a remodelación urbana.
 Presencia de factores sensoriales:
 Olfativos.
 Táctiles.
 Auditivos.
 Visuales.
 Afección a expropiaciones (en el caso de las áreas afectas a expropiación resulta
aconsejable utilizar el método especial “Antes de “ y “Después de”).
 Afección a apropiaciones.
 Área afecta a no edificación o edificación restringida.
 Terrenos inundables o potencialmente inundables.
 Terrenos propensos a avalanchas, rodados, aluviones, erosiones acentuadas, etc.
 Zonas de actividad volcánica.
 Zonas próximas a obras de infraestructura (embalses, acueductos, oleoductos,
gasoductos, aeropuertos, etc.).
 Zonas próximas a zonas de alto riesgo de incendio y contaminación (bosques,
cementerios, vertederos de basura, radioactividad, almacenamiento de explosivos y
productos inflamables, químicos, tóxicos, etc.).
 En la actualidad es muy importante, sobre todo en grandes ciudades, realizar un análisis
del sector con respecto a la seguridad ciudadana, tema muy de moda sobre todo en la
ciudad de Santiago.

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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS

III.1.B.2.- Descripción del Inmueble Propiamente Tal.

Deben revisarse los aspectos que se citan a continuación según se traten de el terreno, de lo
edificado o de las obras complementarias.

1. El Terreno.

 Superficie.
 Forma.
 Relación frente-fondo.
 Topografía.
 Presencia de construcciones obsoletas.
 Servidumbres de tránsito, de servicios, de vista.
 Acequias.
 Torres de alta tensión.
 Entorno de medianeras.
 Fondo de quebrada.
 Coeficiente de Constructibilidad.

2. Lo Edificado.

 Afecto a decreto de demolición.


 Afecto a decreto de insalubridad.
 Afecto a decreto de monumento histórico.
 Clasificación estructural.
 Legalidad de lo edificado (regularización de construcciones sin arquitecto. Ley
18591 D.S. 31/01/87. Ley 18627 D.S. 26/06/87. Además ley 17575 (art.
transitorio nº 21)).
 Mala calidad del subsuelo. Presencia d terrenos de relleno, salinos, con napas
perturbaciones (Art. 5.7.3 de la O. G. de U. y C.).
 Fecha de inicio de la vida útil (recepción final).
 Superficies de prorrateo en el caso de acogimiento a las disposiciones de venta
por piso (asignaciones de uso y goce exclusivo, disposiciones del reglamento
de copropiedad, Ley 6071).
 Calidad edificada.
 Calidad arquitectónica.

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3. Las Obras Complementarias.

 Parrones (lo edificado).


 Cierros de antejardín.
 Pérgolas.
 Cierros medianeros.
 Cobertizos.
 Acceso vehicular y peatonal.
 Jardineras (lo edificado).
 Terrazas.
 Muretes de contención.
 Nichos guarda medidores.
 Escaleras exteriores.
 Nichos guarda balones.
 Ascensores.
 Barbacoas.
 Motores, motobombas.
 Fuentes de agua.
 Calderas.
 Espejos de agua.
 Piscinas.

III.1.C.- Desarrollo o Cálculo (Valorización del Producto Inmobiliario).

Se procede a valorizar las partes fundamentales del producto inmobiliario.

III.1.C.1.- El Terreno.

Superficie (debidamente homologada) en m2 por valores en unidades monetarias por m 2


sugeridos del análisis de mercado de ofertas y/o demanda del suelo del área urbana que
corresponda.

III.1.C.2.- Lo Edificado (Variante Costo Reposición o Comercial).

Distintas áreas de superficies afines (por clasificación estructural y por características de sus
instalaciones y de sus terminaciones) por valores en unidades monetarias por m 2 obtenidos por
cubicación sistematizada con o sin depreciación para las tasaciones por costo reposición o por
superficie edificada en m2 por valores en variables monetarias por m 2 de comercialización
obtenidas del análisis de mercado según aplicación de técnicas de estadística sistematizada, para
las tasaciones comerciales.

III.1.C.3.- Las Obras Complementarias.

Valorización directa según cubicación presupuestada sistematizada para las tasaciones en


general con o sin depreciación según proceda. Valorización determinada habitualmente de manera
residual y global en la tasación comercial que no sea aplicada a áreas afectas a expropiación.

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III.1.d.- Documentos Anexos o Complementarios.

Entre los documentos complementarios a presentar tenemos:

III.1.d.1.- Observaciones.

Se deberá definir el marco de las características anómalas bajo las cuales se extiende la
tasación a fin de delimitar sus guarismos. Ejemplo: presencia de obras no regularizadas,
diferencias de programas respecto a los planos, recintos no inspeccionados, etc.

III.1.d.2.- Declaración Ética.

Se debe consignar la ninguna relación entre los intereses del tasador y el inmueble tasado.

III.1.d.3.- Anexos.

se incluyen planos, fotografías, escritos, certificados, documentos, etc. que se tuvieron a la


vista al estudiar la tasación.

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III.1.e.- Ejemplo.

Para una mejor comprensión de lo ya expuesto en este capitulo, se presenta un Certificado


de Tasación y su correspondiente Informe de Tasación. Estos apuntes que a continuación se
detallan, provienen de España, con lo cual se pretende dar una visión de que el sistema y
consideraciones utilizadas es muy similar a los que se aplican aquí en Chile, siendo la mayor
diferencia el mayor desarrollo del marco legislativo que cita este documento.

MODELO TIPO DE VALORACIÓN DE EUROFLAT


Informe de Tasación
Vivienda en la localidad de Alorcón, calle ______________, número ________

Certificado de Tasación.

Don _________________________, agente colegiado de la propiedad Inmobiliaria por el


Ilustre Colegio de Agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid y Cuenca, con carné profesional
número ________, actuando como Perito Tasador de Bienes Inmuebles, de la empresa Euroflat
Consultores, en el Pase de la Castellana, 107 de Madrid, ha recibido el encargo del Procurador Sr.
don ___________________________, en representación de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad
de Madrid para tasar un inmueble.

A tal efecto se redacta el presente informe el día _____ de _______ de __________.

Identificación.-
 Tipo de inmueble: Vivienda unifamiliar en edificio colectivo de siete plantas, totalmente
terminado.
 Situación: Alorcón, calle ___________________.

Finalidad.-
La presente tasación servirá de base para la cobertura en la ejecución judicial de una
sentencia de embargo.

Métodos Utilizados.-
La valoración se ha realizado de acuerdo con la metodología definida en la O.M. 30/X/94
sobre Normas de Valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. El
método concreto utilizado ha sido el de Comparación o Análisis de Mercado.

Valor de Tasación.-
El valor de tasación de la finca descrita en este informe asciende a Trece Millones
Quinientas Mil Pesetas (13.500.000 PTAS.).

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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS

En los casos en los que se ha observado alguna discrepancia entre la realidad y los
documentos aportados, se han adoptado los datos mas ajustados a la realidad del informe,
siguiendo siempre las directrices de la normativa.

La superficie adoptada en el informe es la registral, identificada como útil a efectos de la


valoración.

El informe ha sido realizado con la finalidad concreta que se indica en el mismo. La tasadora
no se responsabiliza de la utilización de este informe con finalidad distinta de aquella para la que
se emitió.

Informe – Valoración.

1. Identificación y Ubicación.

 Municipio: Alorcón. Provincia: Madrid. Localización: Calle: __________________;


Número: ______; Planta: ____________; Departamento: ___________.
 Identificación Registral Registro de la Propiedad: Número 2 de los de Alorcón. Finca:
__________; Tomo: _________; Libro: ___________; Folio: ___________.
 Titularidad Propiedad: Don ___________________________________ y Doña
______________________, casados entre si en régimen de sociedad de gananciales.
 Titulo: El de compra a don ______________________________________, casado
con doña __________________________________, ante el Notario de Alorcón, don
_____________________________, el ____ de _______ de ____.
 Cargas: Según consta en certificación registral anexa, la finca por su origen, está
afectada por la Servidumbre inscrita en el tomo _____, folio ______, finca ______,
inscripción _________.
 Hipotecas: *Dos hipotecas constituidas según resulta de sus inscripciones 2ª y 4ª
(certificación registral).
* Anotación preventiva de embargo letra A, a favor de la Caja de Ahorros y
Monte de Piedad de Madrid (certificación registral).
* Afecciones al pago de las liquidaciones complementarias que en su caso
pueden girarse del impuesto correspondiente a las anotaciones anteriormente.
Superficie Registral: Según consta en inscripción mide 80,40 m2 útiles, mas
1,42% de p.p.z.z.c.c.

2. Finalidad de la Tasación.

Solicitante: Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid.


El presente informe servirá de base para una ejecución de embargo.

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La valoración se realiza de acuerdo con la metodología definida en la Orden Ministerial de


30/XI/94 sobre normas de valoración de inmuebles para determinadas entidades financieras y
perderá su validez transcurridos seis meses desde su fecha de emisión.

3. Localidad y Entorno.

El inmueble se halla ubicado en el municipio de Alorcón, perteneciente a la colonia


metropolitana de la capital de España. La tendencia de su población ha sido creciente en los
últimos años, habiendo bajado en la actualidad los ritmos de crecimiento.

No existe una actividad dominante en la población, considerándose de carácter múltiple y


con gran dependencia laboral de Madrid.

 Delimitación del Entorno: Entorno que se considera, zona llamada “Parque Lisboa” del
municipio de Alorcón.

El entorno se encuentra con un % alto en el grado de consolidación y un


desarrollo creciente. Su carácter es múltiple, predominando los usos residenciales
sobre los terciarios y administrativos.

La ordenación es en manzanas abiertas de bloques de altura, exentos o


adosados indistintamente, con una densidad media-alta. La calidad de la construcción
es media, con edificios de 15 a 30 años de antigüedad, representando las nuevas
construcciones menos de un 10% del total.

El nivel socio-económico de los habitantes del entorno es medio-bajo. Las


infraestructuras y los equipamientos han adquirido un buen desarrollo en los últimos
cinco años, siendo los transportes colectivos deficitarios.

4. Terreno.

El terreno esta ocupado por al edificación, no siendo relevante su descripción a los efectos
de la valoración del inmueble. Se encuentra dotado de todos los servicios básicos urbanos.

5. Edificio.

Se trata de un edificio en altura, siete plantas, adosado a otros edificios en manzana abierta.
Se encuentra en un aparente buen estado de conservación y su construcción es de calidad media.
Antigüedad: 23 años. Cuenta con equipamiento estándar. Con ascensor. Conserje: si. Superficie de
Portal: 30 m2. Patios entre manzanas dedicados a garaje y jardines.

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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS

Servicios Urbanos de que Disfruta: Electricidad, Agua Potable, Alcantarillado, Gas


canalizado, Línea telefónica, Acceso a la vía pavimentada e iluminada. Todas las plantas se hayan
destinadas íntegramente a viviendas. Fachada: ladrillo cara visto rojo, con terrazas corridas en todo
su perímetro.

6. Vivienda.

Debido a que la vivienda objeto de estudio se encuentra sujeta a la ejecución de una


sentencia de embargo, y quien ha encargado este informe estudio no es la persona que la habita,
no se nos ha permitido el acceso a la misma, por lo que la descripción del piso debemos presumir
que continúa siendo el mismo que figura en la inscripción registral, sin que se hayan realizado
obras de reforma alguna.

Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no; Uso: 1ª residencia;
Ascensor: si; Nº dormitorios: 4; Nº de baños y aseo: 2; Tipología: bloque abierto, exterior; Superficie
útil: 80,4 m2; Superficie otros usos: 10 m 2; Edad: 23 años; Estado del inmueble: bueno; Calidad
constructiva: media; Reformado: no; Acabados: salones y dormitorios: suelos de terrazos, paredes
y techos de pintura, Baños, aseo y cocina: suelos de terrazo, paredes alicatadas y techos de
pintura.

7. Superficies.

Superficie Registral: 80,4 m2 + 1,42% p.p.z.z.c.c. No ha sido posible comparar la superficie,


adoptándose por el tasador la registral. Los conceptos y criterios son los de la O.M.30/XI/94 antes
citada.

8. Situación Urbanística.

El inmueble, en apariencia, se encuentra dentro de la ordenación y por sus características,


no se contemplan otros usos probables mas que el residencial.

9. Tenencia y Ocupación.

Por no haberse podido acceder al inmueble y no disponer de la documentación necesaria,


desconocemos el hecho de si en la actualidad la vivienda objeto de tasación se encuentra alquilada
o si la están disfrutando sus legítimos propietarios.

En caso de encontrarse la vivienda arrendada y a tenor de la nueva Ley de Arrendamientos


Urbanos de 1994, de ser el contrato posterior a la entrada en vigor del Decreto del 09/Mayo/1985,
el adquiriente estaría obligado a mantener dicho contrato por un periodo máximo de 5 años, dado
que no está inscrito en el Registro.

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CAPITULO III: ESTRUCTURA BASICA DE UN INFORME Y TIPOS DE TASACIONES SEGUN SU FINALIDAD

10. Mercado.

Entorno con oferta alta en el mercado secundario, siendo prácticamente inexistente el


mercado primario.

El nivel de renta de los habitantes del entorno es adecuado a la oferta actual, siendo la
tendencia de los precios a la baja, dentro de una cierta estabilidad, con tiempos de venta
estimados superiores a los doce meses.

Las viviendas de la zona tienen carácter de primera residencia y los precios más habituales
se encuentran entre las 125.000 y las 150.000 ptas./ m 2, dependiendo del estado, los servicios y
las superficies. El nivel de demanda que se observa es medio-bajo.

Por las características especificas y las condiciones actuales del mercado, no se aprecia
revalorización en el entorno.

10.1 Estudio de Mercado.

Como premisa básica a tener en cuenta hay que señalar que “no nos ha sido posible el
acceso a la propiedad”.El valor del piso lo hemos deducido mediante el meto do de comparación
con muestras testigos lomas homogéneas posibles con el inmueble a tasar.

Testigo 1.
Situación: Porto Cristo, 3; Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no;
Uso: 1ª residencia; Ascensor: si; Nº dormitorios: 4; Nº de baños y aseo: 2; Tipología: bloque abierto,
exterior; Superficie construida:109 m2; Superficie otros usos: 0 m2; Edad: 23 años; Estado del
inmueble: bueno; Calidad constructiva: media; Reformado: si, 1.5 años; Oferta: 20.000.000 pts.;
Acabados: salones y dormitorios: suelos de parquet, paredes y techos de pintura. Baños, aseo y
cocina: suelos de gres, paredes alicatadas y techos de pintura. Amueblados puerta blindada.

Testigo 2.
Situación: Porto Cristo, 7; Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no;
Uso: 1ª residencia; Ascensor: si; Nº dormitorios: 4; Nº de baños y aseo: 2; Tipología: bloque abierto,
exterior; Superficie construida:109 m2; Superficie otros usos: 0 m2; Edad: 23 años; Estado del
inmueble: bueno; Calidad constructiva: media; Reformado: si; Oferta: 17.000.000 pts.; Acabados:
salones y dormitorios: suelos de parquet, paredes y techos de pintura. Baños, aseo y cocina:
suelos de gres, paredes alicatadas y techos de pintura. Amueblados puerta blindada.

Testigo 3.
Situación: Porto Cristo, 13; Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no;
Uso: 1ª residencia; Ascensor: si; Nº dormitorios: 4; Nº de baños y aseo: 2; Tipología: bloque abierto,

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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS

exterior; Superficie construida:90 m2; Superficie otros usos: 0 m2; Edad: 23 años; Estado del
inmueble: bueno; Calidad constructiva: media; Reformado: si; Oferta: 16.500.000 pts. negociables;
Acabados: salones y dormitorios: suelos cerámicos y corcho paredes y techos de pintura. Baños,
aseo y cocina: suelos de gres, paredes alicatadas y techos de pintura. Amueblados terrazas
cerradas.

Testigo 4.
Situación: Porto Cristo, 13; Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no;
Uso: 1ª residencia; Ascensor: si; Nº dormitorios: 4; Nº de baños y aseo: 2; Tipología: bloque abierto,
exterior; Superficie construida:109 m2; Superficie otros usos: 0 m2; Edad: 23 años; Estado del
inmueble: bueno; Calidad constructiva: media; Reformado: no; Oferta: 20.000.000 pts.; Acabados:
salones y dormitorios: suelos de terrazo, paredes y techos de pintura. Baños, aseo y cocina: suelos
de terrazo, paredes alicatadas y techos de pintura. Amueblados.

Testigo 5.
Situación: Porto Alegre, 4; Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no;
Uso: 1ª residencia; Ascensor: si; Nº dormitorios: 3; Nº de baños y aseo: 1; Tipología: bloque abierto,
exterior; Superficie construida:95 m2; Superficie otros usos: 0 m2; Edad: 26 años; Estado del
inmueble: bueno; Calidad constructiva: media; Reformado: si, 5 años; Oferta: 13.000.000 pts.;
Acabados: salones y dormitorios: suelos de parquet, paredes y techos de pintura. Baños, aseo y
cocina: suelos de gres, paredes alicatadas y techos de pintura. Amueblados puerta blindada,
terrazas cerradas.

Testigo 6.
Situación: Porto Cristo, 3; Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no;
Uso: 1ª residencia; Ascensor: si; Nº dormitorios: 4; Nº de baños y aseo: 2; Tipología: bloque abierto,
exterior; Superficie construida:109 m2; Superficie otros usos: 0 m2; Edad: 23 años; Estado del
inmueble: bueno; Calidad constructiva: media; Reformado: no; Oferta: 14.000.000 pts.; Acabados:
salones y dormitorios: suelos de terrazo, paredes y techos de pintura. Baños, aseo y cocina: suelos
de terrazo, paredes alicatadas y techos de pintura.

Testigo 7.
Situación: Porto Alegre, 2; Descripción: Vistas favorables: no; Factores ambientales negativos: no;
Uso: 1ª residencia; Ascensor: si; Nº dormitorios: 4; Nº de baños y aseo: 2; Tipología: bloque abierto,
exterior; Superficie construida:96 m2; Superficie otros usos: 0 m2; Edad: 26 años; Estado del
inmueble: bueno; Calidad constructiva: media; Reformado: no; Oferta: 12.000.000 pts.; Acabados:
salones y dormitorios: suelos de gres, paredes y techos de pintura. Baños, aseo y cocina: suelos
de gres, paredes alicatadas y techos de pintura.

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CAPITULO III: ESTRUCTURA BASICA DE UN INFORME Y TIPOS DE TASACIONES SEGUN SU FINALIDAD

11. Valoración.

Valor de Mercado (ptas./ m2).


Valor homogeneizado a partir de los testigos.

 Testigo 1: (20.000.000 ptas. / 109 m2) = 183.486 ptas. / m2.


 Testigo 2: (17.000.000 ptas. / 109 m2) = 154.545 ptas. / m2.

 Testigo 3: (16.500.000 ptas. / 90 m2) = 172.222 ptas. / m2.

 Testigo 4: (20.000.000 ptas. / 109 m2) = 142.361 ptas. / m2.

 Testigo 5: (13.000.000 ptas. / 95 m2) = 136.842 ptas. / m2.

 Testigo 6: (14.000.000 ptas. / 109 m2) = 128.440 ptas. / m2.

 Testigo 7: (12.000.000 ptas. / 96 m2) = 125.000 ptas. / m2.

Promedio: (1.042.896 ptas./ m2 / 7) = 148.985 ptas./ m2

Por lo tanto, el valor homogeneizado a partir de los testigos = 148.985 ptas./ m 2.


Factor de Corrección de superficie de construcción a útil = 1,25.
Valor de mercado por comparación: 148.985 ptas./ m2 x 1,25 x 80.4 m2 = 14.973.000 ptas.

12. Valor de Tasación.

Atendidas las características anteriormente reseñadas, procederemos a determinar el valor


del inmueble, en función de su aprovechamiento mas idóneo, sin tener en cuenta posibles reformas
que se hayan realizado en el piso, teniendo en cuenta su calificación y usos permitidos.

Valor de Tasación: Catorce Millones Novecientos setenta y tres mil Pesetas.

En Madrid, a ____ de _________ de _____.


Fdo. __________________________.

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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS

III.2.- TIPOS DE TASACIONES SEGÚN SU FINALIDAD.

Un informe de tasaciones puede ser solicitado por diferentes personas naturales o


jurídicas, las cuales tendrán diferentes objetivos al apreciar un bien raíz, como fue explicado en el
Capitulo II, en la definición de lo que es una Tasación. Por lo tanto, para un mismo bien raíz se
podrán obtener resultados diferentes, dependiendo de los objetivos que se persigan.

Cabe destacar que la tasación de inmueble está regulado por normas aplicables a la
finalidad para la cual se efectúa dicha tasación, según el organismo que desea realizar la
valoración. A continuación se describen los tipos de tasaciones que se realizan según la finalidad
del informe:

Figura 3.2: Diagrama que refleja los Tipos de Tasaciones según su Finalidad.

Tasación Bancaria

Tasación Comercial

Tipos de
Tasaciones Tasación Tributaria
Según su
Finalidad

Tasación Contable

Tasación Judicial

III.2.A.- Tasación Bancaria: Además de lo que indica la estructura del formato de tasaciones
descrito anteriormente, una tasación bancaria debe considerar condiciones dirigidas a
garantizar el préstamo a largo plazo. Para este caso se debe analizar las condiciones del
inmueble para enfrentar física y económicamente el periodo de la hipoteca. Además, se
debe tener presente que el banco no es inmobiliaria, por lo cual no le interesa hacerse de

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CAPITULO III: ESTRUCTURA BASICA DE UN INFORME Y TIPOS DE TASACIONES SEGUN SU FINALIDAD

bienes raíces frente a deudores en mora, por lo que se considera en el informe un valor de
liquidación frente a estos casos. Otros valores que se consideran son los siguientes:

 Valor de Rentabilidad: Será el que permita al deudor servir los pagos mensuales.
 Valor Físico: Será el que permita al banco tener una garantía de largo plazo.
 Valor Comercial: Será el que permita una liquidación inmediata en la situación de mora.
III.2.B.-Tasación Comercial: Es aquel informe que el tasador entrega a particulares que desean
conocer el valor de renta o arrendamiento de un bien raíz para efectuar una transacción
habitual. En estos casos se debe buscar el valor de mercado al momento del informe,
considerando el valor físico, valor de renta y el valor de comparación o mercado.

III.2.C.- Tasación Tributaria: La efectúa el S.I.I. y está destinada a buscar un valor estándar para
propiedades similares y así poder aplicar un impuesto territorial justo a los bienes raíces de
semejantes características y localizaciones. Debido a la calidad de tasación masiva que se
realiza, generalmente se refleja un valor mas bajo que el de mercado, ya que se realizan
reajustes según IPC y no reajustes de incidencia en el mismo mercado inmobiliario.

III.2.D.- Tasación Contable: Son informes en los que aparecen valores de bienes raíces existentes
en la contabilidad de empresas y son depreciadas normalmente, según las normas de
contabilidad clásica y no comercialmente cada año, debido a que estos bienes raíces
pueden bajar su valor no solo por la obsolencia económica, de uso y de sus materiales
junto a su vida útil, sino también por las condiciones de mercado, las externalidades
positivas o negativas, etc.

III.2.E.- Tasación Judicial: Este informe de valores se requiere cuando existen disputas de valores
distantes unos de otros, debido a que cada parte ve sus propios intereses y el juez debe
resolver con equidad para lo cual solicita este informe de peritaje destinado a conocer el
valor de mercado. Muchas veces este valor se requiere a fechas anteriores a la actual, por
lo cual deben efectuarse valoraciones históricas. Es utilizada en los casos de
expropiaciones.

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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS

INFORME DE TASACIÓN COMERCIAL

DIRECCIÓN DEL INMUEBLE:

COMUNA:

PROPIETARIO: RUT:

SOLICITANTE: RUT:

OBJETIVO: Comp/venta Tas. Bancaria Pos efectiva Expropiac. Remate Seguro

TIPO DE INMUEBLE: bodega Materiales Galpón industrial Propiedad mixta Uso especial

ASPECTOS URBANOS

UBICACION: Acera Esquina Avenida Calle Pasaje Ciega Camino


INFRAESTRUCTURA
URBANIZACIÓN: completa incompleta subterránea en ejecución sin urbanización
falta calzada acera solera agua potable electricidad alcantarillado
EQUIPAMIENTO
Movilización Metro Comercio Colegios Servicios Áreas verdes Culto
Seguridad Azules Sanidad Vialidad A mercados A aeropuertos A puertos
CARACTERÍSTICAS PREDOMINANTES DEL SECTOR
USO DEL SUELO: Habitacional Comercial Ind. Inf. Ind. Molesta Agrícola Mixto
AGRUPAMIENTO: Edif. baja Edif. media Edif. alta Aislada Pareada Continua
DEMANDA SECTORIAL: Alta Media Baja Especial Oferta alta Baja
TENDENCIA ZONA: Expansión Renovación Estacionario Cambio de uso En deterioro

TERRENO

FORMA:Regular Irregular Típico Atípico Expans. Grande Mediano Chico


EXPROPIACIÓN: Afecto a No Serviu Metro OO.PP Munic. Otros
TOPOGRAFÍA: Pendiente leve media pronun. desniveles depresiones

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CAPITULO III: ESTRUCTURA BASICA DE UN INFORME Y TIPOS DE TASACIONES SEGUN SU FINALIDAD

DIMENSIONES: Frente contrafrente fondo superf. aproximada


FUENTE DE MEDICIONES: Escritura In situ Plano Catastro SII Otros

EDIFICACIÓN

TIPO INMUEBLE: Galpón abierto Galpón cerrado Construc. interior Completo


TIPO AGRUPACION: Individual Conjunto Condominio Multigalpón Edif. + 1 piso
EMPLAZAMIENTO: Aislada Pareada Continua Adosada Antejardín
NIVELES EDIFICADOS: Pisos Zócalos Subterráneos Altillo Desniveles
ESTRUCTURA: Acero H.A. Alb. Reforz. Estruct. mixta Prefabricado
TERMINACIONES: Lujo muy buena buena regular mala muy mala
EDAD DE CONSTRUCCION: Nuevo Ampliación Remod. Permite uso alterno
EST. TECHUMBRE: Acero Losa H.A. Vigas H.A. Madera Entrepiso
CUBIERTA: Losa imperm. Fe galv. Asb. Cement. Tejas Tejuelas Fieltro
REVEST. EXTERIOR: Estuco Alb. A la vista Pinturas Metal. Rejas Otros
INSTALACIONES ESPECIALES: Montacarga Trifásica Portería Rampla Alarma
OTRAS INST.: Equipo electrog. Red intelig. Sist. refrigeracion Calefacc.-Hornos
CALIDAD GENERAL: Lujo Superior Buena Corriente Inferior Minima
VISTA Y PANORAMA: Calle Jardín patio Vecino Panorama: positivo negativo
USUARIO: Arrendatarios Propietarios Deshabitada Otros

PAVIMENTOS: Radieres H.A. Baldosas Parquet Tablerados Alfom. Alto trafico


Adocretos Linóleos Flexit Maicillos Bald. Arcillas
TABIQUERÍA: Alb. Reforz. Alb. Pand. Placas Paneles AC Md contrachap.
REVEST. INTER.: Estuco yeso Gravillados Papeles Maderas Alb. A la vista
Linóleos Cerámicas Azulejos Otros
PUERTAS: Macizas Tablero Tercid/placa Aluminio Acero Cristal Otros
CIELOS: Yeso losa Placa yeso Maderas Falsos Aislante o cubierta a la vista
VENTANAS: Alum. Acero Madera Doble Otros
ACCESORIOS: Muebles closet M. cocina M. baños M. bodega M. empotrados
ARTEFACTOS: Baños cantidad WC servicio Calefont Vestidores Casino
CONSERVACIÓN: Nuevo Excel. Bueno Satisf. Regular Deficiente Malo
PROGRAMA:

PLANIFICACION: Excelente Buena Satisf. Regular Deficiente Especial

CONST. INTERIOR: Oficinas Sala ventas Bodegas Pañol herram. Pañol maqu.
Cierro ext. Cierro int. Senderos Jardín

37
TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS

DERECHOS: Área común Showroom Estacionamientos Oficinas-secretaria


EQUIPO COMUN:

VALUACIÓN COMERCIAL

ALÍCUOTA TERRENO: Valor base Sup. terreno Edif. útil Factor


Sup. galpón m2 x Factor = Alícuota m2 x $ m2 terreno = $
EDIFICACIÓN COMUN: Valor Base Sup. común Total Edif. Factor
Sup. galpón m2 x Factor = Sup. Galp. m2 x $ m2 edific. = $
EDIFICACIÓN UTIL: Costo base Depreciación Costo Reposición x m2 útil = $
Plusvalías servicios especiales + + =
Depreciaciones externalidades (-) + + =
Equipamientos $ + + + =

VALOR TOTAL DE TASACIÓN DEL INMUEBLE: Sistema Costo de Reposición:

VALOR DE RENTABILIDAD: Estimados: Renta bruta mensual $


Gastos producción % sobre renta bruta. Renta neta anual $
Tasa de capitalización anual (considera media bancaria)
EL VALOR DE RENTABILIDAD (INVERSIÓN) DE ESTE INMUEBLE ES $

EL VALOR DE MERCADO SEGÚN OFERTAS 4 ULTIMOS PERIODOS SE ESTIMA $

EL VALOR DE TASACIÓN DEL INMUEBLE ES $

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CAPITULO III: ESTRUCTURA BASICA DE UN INFORME Y TIPOS DE TASACIONES SEGUN SU FINALIDAD

FOTOGRAFIA DEL INMUEBLE

CROQUIS DE UBICACION
Lugar y fecha de tasación

Valor Unidad de Fomento

Valor del Dólar observado

Los Honorarios del Tasador

Boleta / Factura Honorarios

NOMBRE Y FIRMA DEL TASADOR

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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS

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