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PROGRAMA DE EDUCAGAO CONTINUADA AO CORRETOR DE IMOVEIS AVANIAGAG)DENVIOVEIS! Na captagiio de um imével, é comum que corretores de iméveis, pela experiéncia vivencial, atribuam um valor de forma opinativa, ou seja, por ter trabalhado iméveis similares e saber por quanto eles foram vendidos, cconsegue-se sugerir a0 proprietério um valor que se considere ideal para proporcionar a venda do imével. Mas a Avaliagao Imobilidria ¢ algo muito mais criterioso que isso. Avaliagio de Iméveis é a preciso e fundamentacdo técnica do valor de mercado de bens iméveis,feita dentro de procedimentos técnicos e normativos, para a determinacao das analises de valor. HISTORIA DA AVALIACAO DE IMOVEIS Tudo comegou a partir de uma disputa entre _assunto da avaliacao imobi ria, nessa época, ainda 05 Corretores de iméveis e os profissionais da rea da engenharia. Ha anos, antes de termos mais claramente as regulamentagées relativas as AvaliagGes realizadas por Corretores de iméveis, os engenheiros basea- dos em suas regulamentacdes, argumentavam que 05 Laudos de Avaliago de Iméveis eram de com- peténcia deles. A Lei n? 5194 de 1966 regula o exercicio das pro- fissées de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agro- nomo e suas atribuigdes legais. O artigo 72 dessa fala sobre as atividades e atribuicées desses profis- sionais. O artigo deixa claro que estes profission: podem realizar estudos, andlises, avaliagdes, visto- rias, pericias e pareceres. Entdo esté claro que Engenheiros, Arquitetos e Engenheiros-Agrénomos podem realizar avalia- des imobilidrias. ‘A questo aqui € que em nenhum momento é nado que essa atribuicdo é exercida por es- tes profissionais com exclusividade. Isso significa que a avaliacdo de iméveis nao é uma atividade que so- mente possa ser feita por eles. Por isso mesmo que em alguns processos ju ciais de engenheiros tentando impugnar avaliagées feitas por corretores, a decisao foi favoravel ao Cor- retor de iméveis, mesmo que nessa época, no pas- sado, ainda no houvesse nenhuma regulamenta- 40 especifica para os Corretores de iméveis. Assim como muitos outros processos tiveram a decis3o favordvel aos engenheiros e, portanto, nao se tinha um padréo de decisio e cada caso era um caso. O era muito controverso. A época, os corretores de imdveis seguiam as orientagdes da norma da ABNT NBR 14653. Portanto, a partir dai passou a ser necessé- ria uma andlise mais criteriosa dessa situacao. 0 ponto de partida foi a norma da ABNT, referente & avaliacao de bens. ABNT é a Associagdo Brasileira de Normas Técni- cas que, no Brasil, é o Forum Nacional de Normaliza- 0. Ela tem diversos associados. Mas a questo aqui como a ABNT funciona. Na ABNT, existem os Co- mités Brasileiros e os Organismos de Normalizacio Setorial. Ambos so responsaveis pelos contetidos das normas que so elaboradas pelas Comissées de Estudo. Essas comissdes so formadas por represen- tantes dos setores envolvidos e que sergo afetados pela norma. Portanto, representantes de cada setor do mercado que precisam de normas regulamen- tadoras se reinem numa Comisséo de Estudo para elaborar uma determinada norma que ficard sob a responsabilidade de um Comité Brasileiro ou de um Organismo de Normalizaggo Setorial. Uma vez que a norma esteja aparentemente pronta, ela circula para Consulta Publica entre os associados da ABNT e de- mais interessados. Sao feitas edi¢des até que se te- nha a aprovacio e ela passe a vigorar. Quando uma norma vai entrar em vigor, ela & homologada e publicada pela ABNT como uma Nor- ma Brasileira e, por isso, recebe a sigla NBR, ou seja, Norma Brasileira. Alguns vo até dizer que NBR signi- ficaria Norma Brasileira Regulamentadora, mas isso é um equivoco. A sigla NBR, segundo o proprio texto, Todos os direitos reservados. £ proibida a reprodugdo parcial ou total deste material da ABNT, significa Norma Brasileira. Para resolver a questo da anilise criteriosa da situacdo conflitante entre Engenheiros e Arquitetos versus Corretores de iméveis, no que diz respeito as avaliagdes imobilidrias, partiu-se da andlise da ABNT NBR 14653, que é a norma que fixa as diretrizes para avalia¢ao de bens. Essa norma foi elaborada pela Co- misso de Estudo de Avaliacdo na Construcao Civil, € de responsabilidade do Comité Brasileiro de Cons- trugdo Civil e, tendo sida homologada pela ABNT, ganhou validade a partir de 30 de maio de 2001. Eu tenho uma cépia dessa norma aqui comigo. Essa norma apresenta, no item 3.5, a defini¢do de avaliago de bens. 3.5 Avaliacdo de bens: Analise técnica, realizada por engenheiro de avaliagdes, para identificar 0 valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizag3o econémica, para uma determinada finali- dade, situagao e data Nessa mesma norma, no item 3.29, temos a defi- nigo de Laudo de Avaliagao. 3.29 Laudo de avaliaco: Relatério técnico elabo- rado por engenheiro de avaliacBes em conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem. Entdo o laudo de avaliacgo também é uma ati buigdo exclusiva do Engenheiro. Analisou-se a Lei n® 8.078 de 1990, o famoso Codigo de Defesa do Consumidor, que trazia ele- mentos interessantes. Cédigo de Defesa do Consumidor. Artigo. 39. E vedado ao fornecedor de produtos ou servigos, dentre outras praticas abusivas: VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou servigo em desacordo com as normas expedidas pelos drgdos oficiais competentes ou, se normas especificas ndo existirem, pela Associacao Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalizacao e Qualidade industrial (Conmetro). Isso torna obrigatério atender a norma da ABNT, sendo essa a fundamentago que Engenheiros usa- vam para impedir que Corretores de iméveis fizes- sem avaliagdes imobiligrias. Analisou-se a Lei 6530/78, LEI N2 6.530 de 1978, Artigo 32 Compete ao Corretor de iméveis exer- cer a intermediacdo na compra, venda, permuta e locacao de iméveis, podendo, ainda, opinar quanto a comercializacao imobilidria. Nessa época, 0s Corretores de iméveis acabavam fazendo avaliacdes chamando de Opinio de Preco ou Parecer Opinativo... De fato, elas eram muito sim- plorias, muitas vezes feitas em apenas uma tinica pa- gina. O COFECI, portanto, preocupado com a quali- dade dessas avaliagdes e pretendendo fazer com que elas nao fossem contestadas por via judicial, analisou novamente a NBR 14653 e encontrou algo mais inte- ressante ainda. ABNT NBR 14653, 3.34 Parecer técnico: Relatorio circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissio- nal capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade. Isso significa que qualquer profissional, de qual- quer area, desde capacitado e legalmente habilitado para tanto, pode emitir um Parecer Técnico. © Corretor de iméveis, devidamente inscrito no CRECI da sua regio, sendo um profissional legalmen- te habilitado, poderia emitir um Parecer Técnico. E por isso que Corretores de iméveis no podem emitir Laudos de Avaliagio. Ao contrério disso, po- dem emitir Pareceres Técnicos, que no caso seriam referentes a uma avaliagio do valor de mercado da- quele bem imével. Dai o termo Parecer Técnico de Avaliaco Mercadolégica, sigla PTAM. Esse é 0 docu- mento que 0 Corretor de iméveis pode emitir. A questo é como montar esse relatério circuns- tanciado ou esclarecimento técnico, que se intitula Parecer Técnico. Ainda mais porque, nao existia, na época, nenhuma regulamentacao sobre as diretrizes da emissio de um Parecer Técnico nesse sentido, Assim, 0 COFECI buscou na forma de uma Resolu- 0, para definir como 0 Corretor de iméveis deve apresentar 0 PTAM, o Parecer Técnico de Avaliac3o Mercadolégica. Dai surgiu em 2007 a RESOLUCAO COFECI 1066. E para incentivar a especializacdo dos Corretores de iméveis nessa atividade, nessa mesma Resoluco, o COFECI criou 0 CNAl, o Cadastro Nacio- nal de Avaliadores Imobilidrios. A condigio para se inscrever no CNAI, além de ser Corretor de iméveis devidamente inscrito no CRECI da sua regio, é apre- sentar 0 Certificado ou Diploma de um dos cursos de Avaliagao de Iméveis reconhecidos pelo COFECI. Passou-se a exigir esse outro curso pelo simples fato de que nas capacitacées exigidas aos Corretores de iméveis para se inscreverem no CRECI, nao é exigi- da essa matéria, ou seja, muitos cursos de TTI, Técnico em Transacdo Imobilidria, sequer citam esse assunto. Atualmente, se o contetido da disciplina de Ava- liago Imobilidria dentro do curso de TTI, for reco- nhecido pelo COFECI, o diploma de TT! vai servir para fazer a inscrigo no CRECI e também para que 0 Cor- retor de iméveis solicite seu cadastramento no CNAl. © CONFEA - Conselho Federal de Engenharia e Agronomia que, na época, envolvia Arquitetura e 0 Todos os direitos reservados. £ proibida a reproducio parcial ou total deste material IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliagées e Peri de Engenharia de Séo Paulo, ajuizaram uma ago na Justiga Federal em Brasilia, 1° regido, e usaram toda aquela argumentacdo que eu mencionei anterior mente. A contestacéo do COFEC! se baseou em de- monstrar que tudo que estava sendo feito era legal e estava na Lei n° 6.530, bem como previsto nas nor- mas da ABNT e no Codigo do Consumidor. Recorreram ao Tribunal Regional Federal da 12 regio, em Brasilia, repetindo a mesma argumenta- a0 e perderam novamente. Destaques do Acérdao da 7? Turma do TRF 1: A ResolucSo impugnada no se desvia das finali- dades, bem assim das determinagées contidas na Lei n? 6,530/78, uma vez que “opinar quanto 4 comer- cializaco imobiliaria” inclui a elaboracao de Parecer, de Avaliag3o Mercadolégica descrito nos termos do Art. 3° da Resolucdo COFECI... As atividades elencadas no Art. 3° da Resolugao COFECI, para elaboraco do Parecer de Avaliac3o, Mercadolégica, nao necessitam de formagao especi- fica na drea de engenharia, arquitetura ou agrono- mia, porque tais atividades esto relacionadas com a respectiva area de atuacdo e de conhecimento do cortetor de iméveis. Aparentemente ficou sacramentado que o Cor- retor de iméveis tem o devido direito de fazer a ava- liagio imobilidria e emitir 0 Parecer Técnico de Ava- liag&o Mercadologica. Contudo, inconformados com essa decisao final, o CONFEA e o IBAPE ainda tentaram recursos em ou- tras instncias, inclusive no STI - Superior Tribunal de Justica e no STF - Supremo Tribunal Federal, sem al- cangarem 0 que desejavam, e tentaram recursos de ‘agravos, embargos e tudo o que estava ao alcance deles. Mas, enfim, em novembro de 2012 ocorreu 0 transito em julgado dessa decisio. Ento essa decisdo nao tem mais como ser discutida. A partir dai, esté reconhecida juridicamente a atribuicdo de avaliacdo de iméveis aos Correto- res de iméveis, conforme descrita na Resolugdo COFEC! 1066/07. Isso também trouxe uma grande responsabilidade aos Corretores de iméveis que sempre devem apresentar trabalhos de qualidade. ‘Acho que vocé se lembra de tudo o que conversa- mos sobre legislacao... ATENGAO AO CODIGO CIVIL ANTES DE REALIZAR AVALIAGAO DE IMOVEIS LEI N° 10.406/2002 - CODIGO CIVIL Artigo 927. Aquele que, por ato ilicito, causar dano a outrem, fica obrigado a reparé-lo. Pardgrafo Unico. Haver obrigacao de reparar 0 dano, independentemente de culpa, nos casos espe- cificados em lei, ou quando a atividade normalmen- te desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. Artigo 186. Aquele que, por acdo ou omissio vo- luntéria, negligéncia ou imprudéncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilicito. Portanto, um Corretor de iméveis que, por aco ou omissao voluntéria, ou seja, por ter feito algo ou deixado de fazer algo de caso pensado - como exem- plo: por negligéncia, falta de cuidado, de interesse ou de atencao, seja por displicéncia, desleixo, des- mazelo ou preguica... Tem também os casos de im- prudéncia, ou seja, sem cautela, sem observar aquilo que poderia evitar um mal. Alguns se prejudicam por Todos os direitos reservados. & proibida a reproduc precipitago, pressa ou até mesmo atrapalhacao... Se por qualquer um desses motivos, 0 Corretor, em sua Avaliac3o Imobilidria, causar dano a outra pessoa, comete ato ilicito. Quem comete ato ilicito tem a obrigagdo de reparar o dano, independentemente de culpa. Em outras palavras, o Corretor de Iméveis assina 0 Pa- recer Técnico de Avaliacio Mercadoldgica e passa a ser absolutamente responsdvel por todas as in- formacées que ali estao. Na Avaliacdo de Iméveis, ndo estamos falando de dar uma opiniéo sobre quanto o imével vale. Es- tamos falando de algo muito sério que compde um documento com grande peso juridico. O PTAM tem sido usado por juizes para a de- terminagdo de sentencas em processos que envol- vam bens imoveis. 0 parcial ou total deste material PERIGIAJUDIGIA A Lei n® 13.105, de 16 de maro de 2015, define © Cédigo de Processo Civil, que entrou efetivamente em vigor no dia 18 de marco de 2016. Esse cédigo, conhecido apenas como CPC, traz informacdes im- portantes a respeito do perito e das pericias judiciais. Um perito é aquele que se especializou em de- terminado ramo de atividade ou assunto e que tem experiéncia ou habilidade nessa determinada area. No Ambito judicial, 0 perito é a pessoa que, gracas as suas competéncias comprovadas, pode emitir con deracées sobre questdes de seu conhecimento rele- vantes para a resolugo de um juizo. O perito judicial atua nas varas da Justica Federal, Estadual e na Ju: a do Trabalho e entra em acdo toda vez em que uma pericia judicial for solicitada por uma das partes inte- ressadas ou mesmo no entendimento do juizo, caso © process no apresente os elementos suficientes capazes de convencer e, em decorréncia disto, levar a um julgamento justo. A pericia judicial tem o objetivo de levar até os autos, informages que podem servir para o julgamento do juiz. No caso de Corretor de iméveis, a pericia esta retamente ligada as competéncias desse profissional no ramo imobiliério, ou seja, a determinag3o do va- lor de mercado de um bem imével. Quando falamos em valor de mercado, temos que entender que estamos sendo influenciados pela famosa lei da oferta e da procura. O valor de merca- do é medido como o mais provavel prego a ser ob- tido razoavelmente no mercado vigente, na data de referéncia da avaliacdo. Esse valor especifico, obvi mente, exclui questées de estima ou outras questées puramente emocionais que possam causar alguma compulsao. Ao contratio disso, se analisa muito mais a sua utilidade, reconhecida pelo mercado, do que a sua condicao fisica. LEI N® 13.105, DE 16 DE MARCO DE 2015 DIGO DE PROCESSO CIVIL Artigo 149. So auxiliares da Justica, além de cé- ee outros cujas atribuigdes sejam determinadas pelas normas de organizagao judiciaria, 0 escrivao, o chefe de secretaria, o oficial de justica, 0 PERITO, o depo- sitério, 0 administrador, o intérprete, o tradutor, 0 mediador, 0 conciliador judicial, o partidor, o distri- buidor, o contabilista e o regulador de avarias. Entdo o perito é um auxiliar da Justica. LEI N° 13.105, DE 16 DE MARCO DE 2015 - C6- DIGO DE PROCESSO CIVIL artigo 156. © juiz seré assistido por PERITO quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou cientifico. § 12 Os PERITOS serio nomeados entre os pro- fissionais legalmente habilitados, e os drgsos técni- cos ou cientificos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz esta vinculado. § 52 Na localidade onde ndo houver inscrito no cadastro disponibilizado pelo tribunal, a nomeacso do PERITO é de livre escolha do juiz e deverd recair sobre profissional ou érgdo técnico ou cientifico, comprovadamente detentor do conhecimento ne- Artigo 466. § 12 Os assistentes técnicos sdo de confianca da parte endo esto sujeitos a impedimen- to ou suspeicao. No ambito do judiciario, o Corretor de iméveis tem a oportunidade de ser nomeado Perito Judicial e também mais duas chances de ser assistente técnico em cada processo. Art, 158. O PERITO que, por dolo ou culpa, pres- tar informagées inveridicas, responder pelos prejuizos que causar a parte e ficard inabilitado para atuar em ou- tras pericias no prazo de 2 (dois) a 5 (cinco) anos, inde- pendentemente das demais sancdes previstas em lei, devendo 0 juiz comunicar 0 fato ao respectivo érgao de classe para adocéio das medidas que entender cabiveis. ‘Todos 0s direitos reservados. & proibida a reprodugdo parcial ou total deste material RESOLUGAO-COFECI N° 1.066/2007 Soy | ELSPA SURES VERSO NAME IOUELEISELELAN Obs.: PTAM estard completo desde que tenha tudo o estd descrito na Resolucdo COFECI 1066 e no Ato Normativo 001 de 2011. Il Carta de Apresentago do Parecer Técnico de Avaliagiio Mercadolégica. ml capa: IMI foto da fachada do imével avaliando, IM endereco do imével avaliando, I dados do solicitante, IMI identificagao do Corretor de iméveis que fez a Avaliacao, Ml data da realizacdo da Avaliagao (data do PTAM). I Sumario (ou indice) Il Identificagao do si Il Finalidade do PTAM I Numero do Parecer I Da Competéncia (descricdo da competéncia para a elaboraco do PTAM) IM Lista de Abreviaturas IM Identificagdo e Caracterizacéo do Imével Avaliando numero de matricula e cartério de registro imobilidrio, IM reas (do terreno, de construgio, real privativa, de uso comum, real total, fragdo ideal, etc.), I dimensdes do imével. ‘Todos os direitos reservados. £ proibida a reprodugio parcial ou total deste material IM Descrigao da Vistoria: IM Metodologia Utilizada Il Pesquisa de Mercado - Lista dos Iméveis Referenciai Preliminares (dados documentais do imével), A Vistoria (quando e acompanhado de quem foi feita a vistoria), Descric¢ao do Imével (terreno, edificacao, infraestrutura, Zoneamento, servicos e equipamentos condominiais), Caracteristicas da Regiao (Servigos e equipamentos comunitérios, Melhorias ptiblicas), Confrontagées, Fotos do imével avaliando, Mapa de localizacao, Vista aérea. Foto da fachada do i vel, Numero deste imével referencial, Endereco do Imével, Valor do imével (venda ou locacao), Numero de contribuinte (IPTU), Metragens (érea total, érea construida), Idade da edificacao (e idade aparente), Estado da amostra, Atributos relevantes para explicar a formacao de valor, Fonte (de onde conseguiu as informacées).. fodos os direitos reservados. £ proibida a reproducio parcial ou total deste material I Homogeni ago das Amostras IM Apresentagdo das formulas e tabelas dos célculos realizados, IM Apresentacdo da evolugao dos cdlculos realizados. IM Apresentacao da aplicacao de fatores valorizantes e desvalorizantes ™@ Encerramento lM Conclusdo do PTAM, I Data do PTAM, @ Assinatura, IM Selo Certificador. 1 Anexos: ™ Termo de itagao para Vistoria com Finalidade de Avaliagao de Imével, IM Relat6rio fotogratico (quando nao inclufdo na Caracterizacao do Imével), Ill Plantas de situaco e localizaco, mapas, ete. IM Certidao atualizada da matricula no Cartério do Registro de Iméveis, I Documentos diversos (outras certidées, recibos de impostos, CCIR, etc.), lM Curriculo do Corretor de iméveis avaliador. Este Parecer Técnico tem por finalidade determinar o valor de mercado para VENDA (ou LOCAGAO) do apartamento situado 4 Rua Luiz Teodoro Filho, 125 - apartament 52, no bairro de Vila Alvorada, de pro- priedade de André Francisco Junior, inscrito no CPF sob o ntimero 44.873.551/0001-70, imével este des- crito nos termos da matricula n° 72789 do 5? Cartério de Registro de Iméveis de Sao Paulo, e devidamente cadastrado junto a Prefeitura do Municipio de Séo Paulo como contribuinte municipal n® 010.034.0456-8. Fodos os diteitos reservados. £ proibida a reproducio parcial ou total deste materi 9 10 LEI 6.530/78: Art. 12 -O exercicio da Profisséo de Corretor de iméveis, no Territétio Nacional, é regido pelo dispos- to na Lei 6530/78. Este parecer foi elaborado de conformidade com © disposto no art. 32 da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.0.U. de 15/05/1978), assim redigido: Art. 3° Compete ao Corretor de iméveis exercer a intermediagao na compra, venda, permuta e loca- go de iméveis, podendo ainda, “OPINAR” quanto comercializacdo e ou locacao imobiliria. Atende ainda a Resolucdo do Conselho Federal de Corretor de iméveis (COFECI) n.° 1.066, de 22 de no- vembro de 2007 (D.0.U. de 29/11/2007), que dispoe sobre a competéncia do Corretor de imévels para a elaboracao de Parecer Técnico de Avaliacdo Mercado- légica e regulamentam a sua forma de elaboragio. Este parecer esta em conformidade com o dis- posto no art. 32 da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.0.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profis- séo de Corretor de iméveis, e com a Resolugao do Conselho Federal de Corretores de iméveis (COFE- Cl) n2 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.0.U. de 29/11/2007), a qual dispde sobre a competéncia do Corretor de iméveis para a elaboracao de Parecer Técnico de Avaliac3o Mercadolégica e regulamentam a sua forma de elaboracéo. A.T. T -Area Total do Terreno A. T.C -Area Total construida A.C -Idade aparente da construc ABNT -Associago Brasileira de Normas Técnicas Art. — Artigo AT -Area do terreno C.M2 -Custo por metro quadrado CNAI -Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliarios CRECI-SP -Conselho Regional de Corretores de Iméveis de Sao Paulo DTC—Depreciagao por Tempo de Construcdo 1A -Imével em Avaliagso IPTU -Imposto predial, territorial e urbano. M2 -Metro quadrado MG -Média geral NBR -Normas Brasileiras PTAM - Parecer Técnico de Avaliagaio Mercadolégica R—Referenciais R. F. D -Resultado do fator de depreciacao. TG -Total Geral V. GV ou V. G.L-Valor global da venda ou locacao VL -Valor da locago V.M -Valor médio VV -Valor de venda © imével objeto deste PTAM, de propriedade de André Francisco Junior, esta localizado a Rua Luiz Teodoro Filho, 125 - apartamento 52, no bairro de Vila Alvorada, municipio de S30 Paulo/SP, e encon- tra-se registrado sob a matricula de n° 72789 do 5° Cartério de Registro de Iméveis de Séo Paulo, nos seguintes termos: “O apartamento ntimero 52 do Edificio Solar da Alvorada, na Rua Luiz Teodoro Filho, 125, loca- lizado no quinto pavimento ou quinto andar, de frente para a Rua Luiz Teodoro Filho, ocupando a metade esquerda da largura do quinto pavimento, constituido de sala de estar com sacada, circula- 0, trés quartos, lavabo, banheiro, cozinha, érea de servigo com tanque e banheiro auxiliar, com rea real total de 132,37 m2, rea real privativa de 80,15 m2, drea de uso comum de 52,22 m2, correspondendo-Ihe a frac3o ideal de 0,1035 do terreno e das demais coisas de uso comum e fim proveitoso do edificio. O terreno medindo 26,80 m de frente, ao leste, & Rua Luiz Teodoro Filho, por 53,40 m de extensdo da frente ao fundo.”. O imével foi vistoriado “in Loco” por este subscri- tor em companhia do St. Wagner Gomes Bernardo, que reside no local, no dia 20/08/2014 no periodo da tarde sendo conferida a metragem do prédio, verifi- cada a idade do mesmo, analisado 0 estado de con- servaco, as avarias, as benfeitorias e a qualidade do material utilizado em sua edificacao. 'odos os direitos reservados. £ proibida a reproducao parcial ou total deste material Sobre os dados do terreno: Tipo de implantacao: (condo! Area Terreno/Lote (m?); Ne de frentes e Testada (m) da frente principal; Topografia (plana, acidentada, em aclive, em de- clive, passivel de alagamento); Posicdo/situacéo do terreno (esquina, meio da quadra); Superficie (seco, alagével, brejoso, arenoso, outro); 0, vila, rua); Sobre a unidade avaliada: Posic&o/situaco da construcdo (isolada, gemi- nada de um lado, geminada dos dois lados, junto aos fundos, junto a uma lateral, junto as duas laterais, ocupa todo 0 terreno); Posi¢do em relacdo 8 rua (no mesmo nivel, abai- x0 no nivel, acima do nivel); Tipo do Imével (casa); Posicao (frente para que ponto cardeal); Uso (residencial, comercial, misto); Ocupaco (desocupado, ocupado, invadido); Quantidade de pavimentos; Quantidade de suites; Quantidade de quartos (nao sendo suite); Quantidade de dormitérios (soma da quantidade de suite e quartos sem suite); Quantidade de banheiros soci Quantidade de lavabos; Total de Banheiros (soma da quantidade de ba- nheiros e lavabos); Quantidade de vagas na garagem; Padrao de acabamento (descrever pisos, pa- redes e teto); Estado de conservasao (aparentemente novo, ‘em bom estado, razoavel, necessita acabamento, ne- cessita reforma); Idade aparente do imével; Esquadrias da fachada (descrever a moldura das portas e janelas); Cobertura (laje, telha ceramica, telha fibroci- mento, telha concreto, outro); Forro (laje, telhado aparente, forro); Abastecimento de agua (encanada, poco artesia- no, sem abastecimento); Solucdo sanitaria (esgoto encanado , fossa sépti- cae sumidouro, no possui); Fechamento de paredes (madeira, alvenaria, drywall, parede de concreto, outros); Infraestrutura/servicos/equipamentos _(pisci- na, quadra, interfone, porto eletrénico, churras- queira, cftv, sauna, saldo de festas, salao de jogos, cinema, gerador, outros); Elementos valorizantes (vista para o mar, vista para Parque, vista permanente, proximo a metré, outros); Elementos depreciativos (cérrego, rede de alta tensdo, presidio, feira-livre, favela, outros) Sobre os dados do terreno: Tipo de implantacao: (condominio, vila, rua); Area Terreno/Lote (m’); Area do Condominio (m2); Fracao Ideal; N? de frentes e Testada (m) da frente principal; Topografia (plana, acidentada, em aclive, em de- clive, passivel de alagamento); Posigdo/situacdo do terreno (esquina, meio da quadra); Superficie (seco, alagavel, brejoso, arenoso, outro); Sobre a unidade avaliada: Posico/situacao da edificacao (isolada, gemina- da de um lado, geminada dos dois lados, ocupa todo o terreno); Posicdo em relacéo a rua (no mesmo nivel, abai- xo no nivel, acima do nivel); Tipo do apartamento (convencional, loft, cober- tura, kitnet, duplex, triplex); Posicao na edificagdo (frente, frente/canto, meio, fundos, fundos/canto, lateral); Uso predominante no condominio (residencial mul- tifamiliar, residencial unifamitiar, comercial, industrial); Ocupaciio (desocupado, ocupado, invadido); Quantidade de suites; Quantidade de quartos (ndo sendo suite); Quantidade de dormitérios (soma da quantidade de suite e quartos sem suite); ‘Quantidade de banheiros sociais; Quantidade de lavabos; Total de Banheiros (soma da quantidade de ba- nheiros e lavabos); Quantidade de vagas na garagem; Situagdo da Vaga na garagem (subterranea, cober- ta, demarcada, livre, com acesso coberto a area social Padrao de acabamento (descrever pisos, pa- redes e teto); Estado de conservacdo (aparentemente novo, em bom estado, razodvel, necessita acabamento, ne- cessita reforma); Idade aparente da edificacdo; Idade aparente da unidade avaliada; Esquadrias da fachada principal (ferro, madeira, fodos os diteitos reservados. £ proibida a reproducao parcial ou total deste materi. aluminio, PVC, vidro temperado); Revestimento da fachada principal (pintura, mérmo- re, cermica, aluminio, textura, lamina de vidro, granito); Abastecimento de agua (encanada, poco artesia- no, sem abastecimento); Hidrémetro individual; Solugio sanitdria (esgoto encanado, fossa sépti- cae sumidouro, ndo possui); Fechamento de paredes (madeira, alvenaria, drywall, parede de concreto, outros); Quantidade de blocos; Quantidade de unidades por bloco; Quantidade de elevadores; Infraestrutura/servicos/equipamentos (piscina, quadra, interfone, porto eletrénico, churrasqueira, CFTV, sauna, salao de festas, saldo de jogos, cinema, gerador, portaria 24 horas, poco artesiano, outros); Proteco contra incéndio (alarme, escada de emer- géncia, hidrantes, extintor, iluminagio de emergéncia); Elementos de acessibilidade (rampa de entrada, cor- rimao nas escadas, indicacao para deficientes visuais); Elementos valorizantes (vista para o mar, vista para parque, vista permanente, proximo a metré, outros); Elementos depreciativos (cérrego, rede de alta tensao, presidio, feira-livre, favela, outros) Tipo de implantac3o: (condominio, vi Area Terreno/Lote (m’); Area do Condominio (m2); Fracdo Ideal; N? de frentes e Testada (m) da frente principal; Topografia (plana, acidentada, em aclive, em de- clive, passivel de alagamento); Posicdo/situacéo do terreno (esquina, meio da quadra); Superficie (seco, alagavel, brejoso, arenoso, outro); Posi¢ao em relacdo 8 rua (no mesmo nivel, abai- x0 no nivel, acima do nivel); Se num loteamento: Uso predominante dos de- mais lotes (residencial, comercial, industrial); Ocupacao (desocupado, ocupado, invadido); Estado de conservaco (aplainado com cascalho, aplainado com grama, com mata, com arvore etc); Servigos piiblicos (rede de agua, rede de esgoto, rede elétrica, rede de gés, rede de telefonia); Solugo sanitdria (esgoto encanado, fossa sépti- cae sumidouro, ndo possui); Cercamento (grade, madeira, parede, arame far- pado, cerca viva) Elementos valorizantes (vista para 0 mar, vista para parque, vista permanente, préximo a metré, outros); 1, rua); Elementos depreciativos (cérrego, rede de alta tensio, presidio, feira-livre, favela, outros) APP - Area de Preservacio Permanente visam atender ao direito fundamental de todo brasileiro a um “meio ambiente ecologicamente equilibrado”. Isso est claro no artigo 225 da Constituicao Federal. ‘As APs, ento, sdo dreas naturals INTOCAVEIS. Cédigo Florestal - Lei n? 12.651 de 25 de maio de 2012. Artigo 3° - Para os efeitos desta Lei, entende-se por: 1 - Amaz6nia Legal: os Estados do Acre, Pard, ‘Amazonas, Roraima, Rondénia, Amapd e Mato Gros- 50 € as regides situadas ao norte do paralelo 13°S, dos Estados de Tocantins e Goids, e ao ceste do me- iano de 44° W, do Estado do Maranhao; Area de Preservacdo Permanente - APP: drea protegida, coberta ou ndo por vegetacao nativa, coma fun¢3o ambiental de preservar os recursos hidricos, a paisagem, a estabilidade geolégica e a biodiversidade, facilitar 0 fluxo génico de fauna e flora, proteger 0 solo e assegurar o bem-estar das populagdes humanas; Il - Reserva Legal: drea localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, delimitada nos termos do art. 12, com a funcdo de assegurar 0 uso econdmico de modo sustentavel dos recursos natu- rais do imével rural, auxiliar a conservacao e a reabi- litagao dos processos ecolégicos e promover a con- servacao da biodiversidade, bem como o abrigo e a protecao de fauna silvestre e da flora nativa; Unidade de Conservacao. So areas naturais passiveis de protecdo por suas caracteristicas especiais. As Unidades de Conserva- Go se dividem em 2 grupos. Podem ser Unidades de Proteco Integral ou Unidades de Uso Sustentvel Nas Unidades de Proteco Integral é admitido ape- nas 0 uso indireto dos seus recursos naturais. Ja, nas Unidades de Uso Sustentavel, é permitido o uso sus- tentavel de parcela dos seus recursos naturais. Consultar_no website do Cadastro Nacional de Unidades de Conservacio. http://www.mma.gov.br/areas-protegidas/ca- dastro-nacional-de-ucs Consulta ao Cadastro Rural: www.cadastrorural.gov.br 'odos os diteitos reservados. £ proibida a reproducao parcial ou total deste material Emissio do CCIR ~ Certificado de Cadastro de Imével Rural. Vocé vai ter que informar 0 cédigo do imével rural e 0 CPF ou CNPI do proprietério. ©.CCIR é 0 documento emitido pelo INCRA que constitui prova do cadastro do imével rural. E um do- cumento importante. Entenda: Em qualquer transa- ‘so imobilidria de imével rural, os Cartorios de Regis- tro de Iméveis solicitam este documento. Area antropizada. Essa é a drea total em que tenha havido interven¢io do homem, ou seja, que tenha perdido sua condigo original. Entdo, todas a reas que tenham algum empreendimento, edifi- cago, benfeitoria ou qualquer outra alteracao feita pelo homem, que altere suas caracteristicas naturais, 6 uma area antropizada, ou seja, onde foi realizada uma acdo antrépica. Corte Raso. significa fazer a derrubada de todas as 4rvores de uma determinada érea. Normalmente isso 6 feito para a implantagio de lavouras ou pastagens, mas pode ser usado para qualquer outro motivo. Mecanica dos solos Terreno rochoso, Solo arenoso, Solo argiloso e Solo siltoso. Siltoso é 0 solo que contém silte. Que é uma subs- tancia mineral de particulas mais finas que grdos de areia, mas que sdo maiores que particulas de argila Normalmente tem silte em proximidades de rios lamacentos e varzeas que ja foram locais inundaveis. Um bom exemplo acontece no Estado do Amazonas. No rio SolimBes, depois da cheia, quando as Aguas descem, fica uma lama espessa, negra, feita de ma- terial que é arrastado desde as montanhas andinas. Esse material é 0 silte. € um material bem rico para plantio. Para vocé ter uma ideia, isso é igual ao rio Nilo da época dos Faraés. Os bens iméveis sio aqueles que nao se movi mentam, ou seja, no podem ser transportados de um lugar a outro e so adquiridos por transcri¢o (escritura publica), usucapiao (ocupagdo sem oposi- ‘s0) ou acesso (acréscimo natural ou industrial, ou frutos produzidos, incorporados ao bem). Para que se realize a transferéncia de propriedade é necessa- ria a outorga uxéria, incidindo, o ITBI ~ Imposto de Todos os direitos reservados. £ proibida a reproduglo parcial ou total deste material 3 ‘Transmissao de Bens Iméveis no registro em cartério. Somando a isso, a contabilidade, no grupo dos Ativos Imobilizados, classifica em uma conta os iméveis, em outra as maquinas e equipamentos, e em uma outra conta os méveis e utensilios. Corretores de Iméveis avaliam 6 os iméveis e no as maquinas e mobilidrios. Il Area de producao m2; I Quantidade e tamanho (m2) de salas de escritério; ™ Quantidade de sanitarios; I Quantidade e tamanho (m2) de vestiarios Sistema e equipamentos de Seguranca; IMI Sistema e equipamentos de Emergéncia; lM Fechamentos e aberturas executadas para ventilacao; Grau de vedacao das portas e janelas; Sistema de escoamento de agua; Grau de Impermeabilizago do piso; Canalizacdes externas (ralos, caixa de reten¢o de residuos e outros); I Sistema de ar-condicionado; IM Quantidade e tipo de vagas no patio (veiculos de passein, caminhonete, caminhio, carreta, treminhao etc); Espago de manobra m2; Infraestrutura/Servicos/Equipamentos (Salas de convencées e eventos, Area de lazer e espacos esportivos, refeitério, ambulatério, portaria etc) (Temi unsano:canacreiscas oa Resi E metHORAs PUBLICA. lM rede elétrica; IM telefonia; I outros servigos cabeados (TV a cabo, Fibra éti- ca, Internet); IH iluminacao publica (na via do imével); I rede agua potavel; B® comércio; I rede bancéria;- sade; lazer; Il transporte coletivo (pontos de énibus, Metro, outros); seguranca piblica (posto policial, guarita); IM coleta de lixo (organico, reciclével); ™ escolas; Ml praca; I parque; Ml ciclovia; MH calcadao; Ml rede agua potavel; rede de agua pluvial; rede de esgoto; pavimentacao; gas canalizado. Faculdades; clubes; supermercado; centro comercial (galeria, shopping center); I agéncia de correios; IM posto de combustivel. arborizagao; monumentos; elementos histéricos; acessos vidrios (acesso a grande avenida, rodovia etc) Todos os direitos reservados. proibida a reprodugio parcial ou total deste material I zoneamento do imével; IM limite de rodagem de veiculo. I zoneamento de vagas de veiculo na rua; LICAS. I Pontos de coleta; IMI Pontos de abastecimento e distribuicgo de insumos; I Pontos de beneficiamento; I Canal de irrigacao; IM Pontos de armazenagem; IH Ponto de abastecimento. “A descricdo exata e suas confrontagées esto bem caracterizadas na Matricula de n.2 XXXX do XX2 Re- gistro de Imdveis do municipio de 2222227 e fazem parte integrante deste Parecer, sendo que as possiveis, alteracées estarao contidas nas averbacdes desse documento.” PRELIMINARES: Em resposta a solicitacdo verbal do proprieté: rio, foi realizada vistoria “in Loco” do imével_ devi damente registrado na matricula de n.2 99999 do 12 Cartério de Registro de Iméveis da Comarca de ‘So Paulo - SP, cadastrado perante a Prefeitura Mu- nicipal de Sdo Paulo sob o numero de contribuinte 1.2 999,999,9999-9, sito & Rua Jorge da Silva Soares, 1090 apartamento 71, Sao Paulo/ SP, CEP 0154-100. Conforme consta na matricula, o imével avalian- do tem érea real total de 236 m2, érea real privativa de 92,15 m2, drea de uso comum de 143,85 m2, cor- respondendo-Ihe a fracdo ideal de 0,071 do terreno e das demais coisas de uso comum e fim proveitoso do edificio. O terreno medindo 25 m de frente, ao leste, a Rua Jorge da Silva Soares, por 58 m de exten- sio da frente ao fundo. VISTORIA 0 imével foi visitado por quem assina este, em ‘companhia da Sra. Maria Aparecida Nogueira da Sil- va, que reside no local, no dia 15/08/2015 no perio- do da tarde sendo conferida a metragem do imével, verificada a sua idade, estado de canservacao, ava- rias, benfeitorias e a qualidade do material utilizado na sua edificagao. DESCRICAO DO IMOVEL O imével foi edificado em terreno plano, no meio da quadra, consistindo de um tnico bloco, constitu- ido de 14 apartamentos, sendo 2 apartamentos por andar, além do térreo e mais dois subsolos onde es- to as vagas de garagem. Oimével avaliando tem direito a 3 (trés) vagas na garagem, bem como ao uso de estacionamento para Todos os direitos reservados. E proibida a reproduglo parcial ou total deste material 16 visitantes, conforme vacancia. ‘Aunidade em avaliagio encontra-se no 7° andar, com janelas principais de frente para a entrada do edificio, e fica voltada para o leste. Verifica-se que 0 edificio é considerado de alto padrdo em todos os aspectos apresentados, tanto de construgdo quanto de acabamento, possuindo 2 (dois) elevadores, sendo 1 (um) Social e 1 (um) de servigo, este dando acesso exclusivo a area de servi- 0 do apartamento. ‘Apesar do prédio ter 42 anos da sua construcdo, aparenta uma idade aproximada de 20 anos por causa do seu excelente estado de conservacdo, seu aspecto € aparéncia, ornamentado com fachada revestida em material cermico e marmore. Ao todo, o condominio dispde de 4 (quatro) entradas, sendo uma social para pedestres (moradores e visitantes), uma entrada de servico para pedestres (funciondrios do condominio e dos condéminos), uma entrada veicular para gara- gem subterranea e uma entrada veicular para entrada de visitantes, que esté localizada internamente e nos fundos do condominio. Todas as entradas fazem fren- te para a Rua Jorge da Silva Soares. Na parte frontal existe uma portaria com vidro fumé, onde um funcio- nério fica durante 24 (vinte e quatro) horas para re- cep¢o de moradores, visitantes e funcionérios, todos mediante apresentaco por sistema de interfone, in- clusive aos visitantes que entram no condominio pela entrada de veiculos. A esquadria da porta principal do edificio € de vidro temperado e as esquadrias das janelas da fachada so de aluminio. A visita interna foi realizada de maneira a vis- toriar todas as dependéncias do referido imével, 0 qual possui um hall de 4 m2, com piso de porcela- nato, paredes texturizadas e teto com acabamen- to em gesso, que compartilha com o outro aparta- mento do mesmo andar, 3 (trés) suites, todas com armérios embutidos, piso em carpete e paredes com pintura em perfeito estado e teto em gesso, sendo que uma delas, esté equipada com banheira de hi- dromassagem, jardim de inverno, closet e sacada independente em piso de porcelanato e grade de aluminio. O apartamento ainda dispde de sala com 2 (dois) ambientes, sendo uma de estar e outra de jantar, ambos com piso em madeira, paredes textu- rizadas e teto em gesso com iluminacdo indireta e lustres ao centro, sacada gourmet totalmente fecha- da em blindex com churrasqueira de 60 centimetros de largura, piso em porcelanato e teto em gesso. Ao lado da sala fica 0 lavabo com azulejo até o teto em gesso e piso de porcelanato, a sala de TV com piso de madeira, teto em gesso com iluminacao indireta € paredes com revestimento actistico, a cozinha to- talmente equipada com armérios embutidos e uma rea de refei¢do. Atrés da cozinha estd uma ampla lavanderia com armérios embutidos, seguida do ba- nheiro de empregada, todos em piso frio revestido de porcelanato em impecdvel conservacao, paredes com azulejo até o teto em gesso. Ao lado do banhei- ro da empregada estd 0 quarto da empregada com piso em carpete de madeira, paredes pintadas e teto em gesso com lumindria ao centro. Todas as paredes internas do apartamento so de alvenaria. © condominio dispde de piscina de 4 metros de largura por 10 metros de comprimento, quadra po- liesportiva em tamanho padrao, salao de festas de 52 m2, salao de jogos de 42 m2, sauna timida que com- porta 5 pessoas, jardim com uma mesa e dois bancos em ferro e churrasqueira. CARACTERISTICAS DA REGIAO 0 referido imével esta localizado em rua trans- versal, a 150 metros da Av. Marcondes Almeida, importante via de circulacao e centro comercial do bairro, onde existe corredor de nibus. A 800 metros no imével, encontra-se 0 Shopping Atlantico eno entorno, num raio de mil metros, existem 2 (duas) padarias, 1 (um) supermercado, 1 (uma) agéncia dos Correios, 1 (uma) faculdade, 2 (dois) colégios de en- sino fundamental e médio, 3 (trés) farmacias e mais 4 (quatro) agéncias de grandes bancos nacionais. Localizado em rua pavimentada contendo ciclo- faixa, o imével dispde de rede estruturada de gas, telefonia, eletricidade, TV a cabo, Internet, dgua e esgoto, dispondo de Hidrémetro individual. MELHORIAS PUBLICAS: O local onde esta situado o imével avaliando pos- sui uma caracteristica de uso e ocupacao de solo misto e classificada pela prefeitura como uma “Zm2”. Todas as ruas do entorno sao pavimentadas e possui ilumi- nacdo publica, rede de dgua e esgoto, rede de telefo- nia, rede de TV a cabo, Internet banda larga, coleta de lixo organico e reciclavel, linha de transporte coletivo urbano, escolas particulares, estaduais e municipais, panificadoras, agéncias dos Corteios, clinicas odon- tolégicas e médicas, lojas e escritérios de prestacao de servicos, bancos, postos de gasolina. Destaca-se a proximidade a uma praca que esté em bom estado de conservago e que dista 200 metros do imével. CONFRONTACOES: ‘A descrigéo exata e suas confrontagées esto melhor caracterizadas na Matricula de n.2 99999 do 12 Cartério de Registro de iméveis da Comarca de S30 Paulo e fazem parte integrante deste Parecer. fodos os direitos reservados. £ proibida a reproducao parcial ou total deste material ee ee fragio ideal 0,071 ee se ee a [eee oe Quantidade de unidades “Todos os dititos reservados. probida a reprodusio parcial ou total deste mater 7 18 a es a es 1 Quantidade de elevadores de servico Entrada social de pedestre Entrada de servigo Entrada de veiculo Entrada de visitante 1 (veicular) Entrada veicular de servico 0 ro Salao de festas 1 (52 m2) a ee ee a [secrens [nen es ee ee re es ss Almeida 1 Shopping Center Rua pavimentada Rede de gds 1 Centro Comercial Qualificagao do acompanhante Rede de telefonia 1 Praca varios Pontos de énibus 1 Supermercado 1 agéncia dos Correios 1 faculdade 2 colégios de ensino fundamental e médio 3 farmacias 4 agéncias de grandes bancos nacionais ‘Todos os direitos reservados. £ proibida a reprodugio parcial ou total deste material. 19 Hall de entrada am2 2 suites armérios embutidos armarios embutidos, banheira de hidro- massagem, jardim de inverno, closet e saca- da independente em piso de porcelanato e grade de aluminio 1 suite Alvenaria Alvenaria ‘acabamento em gesso pintura em perfeito estado acabamento em gesso pintura em perfeito estado acabamento em gesso sala de estar sala de jantar totalmente fechada em blindex com churrasqueira de 60 centimetros de largura sacada gourmet cozinha uma area de refeic3o armérios embutidos e Alvenaria madeira porcelanato porcelanato Alvenaria porcelanato Alvenaria Alvenaria Alvenaria Alvenaria acabamento ‘em gesso com iluminacao indireta e lustres ao centro texturizada acabamento em gesso com iluminagao indireta e lustres ao centro texturizada acabamento em gesso azulejo até 0 acabamento em gesso acabamento iluminacao indireta azulejo até o | acabamento em gesso Todos os direitos reservados. £ proibida a reprodugio parcial ou total deste material lavanderia | armérios embutidos porcelanato | Alvenaria | 22Ulei0 até o | acabamento teto em gesso- banheiro de orcelanato. | Alvenaria | a2Ulejoatéo | acabamento empregada us teto em gesso acabamento quarto da . . 7 ‘em gesso com enpregada carpete de madeira) Alvenaria _pintada {Ere OV" centro E um mapa simples de rua que mostra em vermelho a localizagio do imével em questo. ‘Todos os direitos reservados. £ proibida a reproducio parcial ou total deste materi 21 Todos os direitos reservados. £ proibida a reproducio parcial ou total deste material METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO! No Anexo IV do Ato Normativo 001/2011 do CO- FECI, que lista 0s requisitos minimos para elaboracao do PTAM, é pedida a aplicacao do Método Compara- tivo Direto de Dados de Mercado e nao ha citagdo de nenhum outro método. No método comparativo direto de dados de mer- cado, o valor do imével é identificado pela compara- 0 no mercado com outros iméveis que tenham ele- mentos com atributos compardveis, ou seja, usando outros iméveis como referénci Para a realizag3o do presente Parecer Técnico de Avaliacdo Mercadolégica, foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, 0 qual permite a determinacéo do valor levando-se em consideracdo as diversas tendéncias e flutuagdes do Mercado Imobilidrio, normalmente diferentes das flutuagdes e tendéncias de outros ramos da econo- mia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliacdo de iméveis. Neste método, a determinagao do valor do imé: vel avaliando, resulta da sua comparagdo com outros iméveis que tenham elementos com atributos com- pardveis, a partir de dados pesquisados no mercado. As caracteristicas intrinsecas e extrinsecas dos dados obtidos sao ponderadas por meio de técnicas de ho- mogeneizacdo normatizadas. O presente Parecer Técnico de Avaliagdo Merca- dolégica ¢ realizado para um imével e no estado que se encontra. ‘A metodologia aplicada para a elaboracao des- te Parecer foi a de “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, tendo sido possivel identifi- car junto ao mercado imobilidrio, iméveis com ca- racteristicas semelhantes ao avaliando, chamados iméveis referenciais, dos quais obteve-se a média de valor bem como aplicou-se a devida homoge- neizagao dos dados. Portanto, ao final, neste Parecer, esta apresen- tado 0 valor para as condig6es de andlise do imé- vel em avaliacio. Metodologia Utilizada Em conformidade com a Resolugio COFECI 1066/07, 0 anexo IV do Ato Normativo 001/2011 do COFECI e considerando o item 8.2.1 da ABNT/NBR 14653, para a elaboracdo deste Parecer Técnico de Avaliagdo Mercadoldgica e a realizacao da avaliacao do imével objeto deste parecer, utilizou-se o “Méto- do Comparativo Direto de Dados de Mercado”. Pelo método aplicado, foram levadas em conside- racdo as diversas tendéncias e flutuagdes do Mercado Imobiliério, identificando-se iméveis que tenham ele- mentos com atributos compardveis, chamados imé- veis referenciais, para comparé-los com o imével em avaliagao. A partir da ponderaco dos dados obtidos, foi possivel determinar o valor do bem imével.. E nesse contexto que este método apresenta-se como 0 mais recomendado e utilizado para a avalia- ao de valor de imévei Todos os direitos reservados. £ proibida a reproduglo parcial ou total deste material (Ta de tena de esausa ve wencAoo - moval REFERENCIAS A determinacao do valor do imével em avaliacdo, foi realizada pela comparagao no mercado de outros 10 (dez) iméveis que apresentam elementos com atributos compardvels. Estes iméveis, sendo referenciais, foram utilizados no método aplicado neste parecer e estdo identificados abaixo. ABNT/NBR 14653-2 8.2.1.3.4, Os dados de oferta sao indicagées im- portantes do valor de mercado. Entretanto, devem- -se considerar superestimativas que em geral acom- panham esses precos e, sempre que possivel, quanti- ficé-las pelo confronto com dados de transaces. Significa que o mais indicado é utilizar dados de iméveis jA negociados. Mesmo porque, o proprieté Ill Foto da fachada do imével; Numero deste imével referencial; Endereco do Imével; Valor do imével (venda ou locagao); Ndmero de contribuinte (IPTU); Metragens (rea total, area construida); Idade da edificacao; Estado da amostra: Atributos relevantes para explicar a forma de valor; Fonte (de onde conseguiu as informagées).. rio pode pedir o quanto ele quiser e anunciar o imé: vel por quanto ele acha que vale. A grande questdo é se vai ser vendido por esse preco. Portanto, o melhor seria usar os dados de vendas de iméveis, recém realizadas, com atributos compa- raveis, de acordo com as varidveis relevantes que ex- plicam a formacao de valor do imével em avaliagao. E isso? Novo; Entre novo e regular; Regular; Entre regular e reparos simples; Reparos simples; Entre reparos simples e importantes; Reparos importantes; Entre reparos importantes e sem valor. 4 Todos os direitos reservados. £ proibida a reprodugdo parcial ou total deste material (A) NOVO — Significa que o imével ainda no so- freu nenhum reparo e tampouco necessita reparos. Normalmente atribui-se este critério para iméveis que ainda nao foram usados ou com até 6 meses de Uso e que nao apresentem danos. Também se atribui este critério para edificacdo que tenha sofrido refor- ma geral e substancial a menos de 2 anos e que apre- sente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa, sem nenhum outro dano. (B)ENTRE NOVO E REGULAR - Significa que o imével, apesar de jé submetido ao uso, apresenta-se nas condigBes de novo ou muito préximo disso, sem que tenha sofrido reparos e tampouco necessite de reparos. Também é atribuido este critério para edifi- cago que tenha sofrido reforma geral e substancial a menos de 2 anos e que apresente necessidade de somente uma leve pintura para recompor a aparéncia, (C) REGULAR — Significa que o imével requer ou Jé recebeu pequenos reparos ou que no imével fo- ram feitos servicos de recuperagio ou restauraco recentemente. Por este motivo, o imével esté em condigées préximas ao de um novo. atribuido este critério ao imével que tenha permanentes atividades de manutengio que mantenham eficientemente a aparéncia ou uso em condigdes de novo e que re- queira apenas limpeza sem necessidade de mao de obra especializada para manter essas condicées de uso e aparéncia. Também se atribui este critério a edificagio seminova ou que tenha tido reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, sendo que seu esta- do geral tenha condicdes de ser recuperado apenas com eventuais reparos superficiais ou pintura exter- na e interna. (D)ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES — Sig- nifica que o imével requer atividades de manutenc&o eventual ou periddica para manter sua aparéncia e condigdes de uso, mas sem que tenha o aspecto de novo, nem de recuperacao recente. O imével neste critério apresenta desgastes naturais e requer inter- vengdes superficiais em pontos localizados para sua recuperacdo, podendo necessitar de mao de obra es- pecializada com uso de instrumentos especiais. Este critério € atribuido a edificagao seminova ou com re- forma geral e substancial entre 02 e 05 anos, sendo que seu estado geral esteja em condi¢ao de ser recu- perado com reparo de existentes fissuras localizadas, ainda que superficiais e pintura externa e interna. {E) REPAROS SIMPLES ~ Significa que o imével requer reparacées, ainda que simples e requer in- tervengdes em pontos localizados para restauracao de aspectos ou das funcionalidades originais. Neste critério se enquadram iméveis que necessitam de servigos generalizados de manutengdo e limpeza e que implicam na realizago de servicos de reparos localizados com mao de obra especializada, mas que no comprometam a funcionalidade. Também é atri- buido este critério para edificagio que tenha estado geral em condi¢ao de ser recuperado com reparos de fissuras seguidos de pintura e eventual reviséo dos sistemas hidrdulico e elétrico, mas que ndo de- mandem recuperagio do sistema estrutural. (F) ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES — Significa que o imével requer intervencées genera- lizadas na maior parte ou com maior profundidade em partes especificas pelo risco de comprometer a operacao e a seguranca , o que implica na restaura- 0 ou recuperacio com remocao, substituicéo ou adic&o de elementos usando mao de obra especial ada. Este critério é atribuido a edificacao que tenha estado geral que possa ser recuperado com reparos ou recuperacdo do sistema estrutural, além de repa- ros de fissuras seguidos de pintura, restaurac3o das instalagdes hidrdulicas e elétricas por substituicéo de pecas desgastadas, revisdo da impermeabilizacao ou substituicao de telhas da cobertura e eventualmente substituicao de revestimentos de pisos e paredes de um ou outro cémodo. (G)REPAROS IMPORTANTES ~ Significa que o imével requer reparacdes importantes. Dentre es- ses reparos esto a intervencao generalizada e com profundidade sob o aspecto da estética, salubridade, seguranga e funcionalidade, a restaurago ou recu- peracdo com remocao, substituicao e adicao de ele- mentos ou pecas com mao de obra especializada, pintura, regularizacao da alvenaria, reparos de fissu- ras com estabilizagdo e recuperagdo de grande parte do sistema estrutural, restauracdo das instalagdes hidrdulicas e elétricas pela substituigdo das pecas aparentes, substituicao dos revestimentos de pisos e paredes da maioria dos cémodos e a substituicdo ou reparacao na impermeabilizacao ou no telhado. (H)ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VA- LOR ~ Significa que o imével exige restauraco total de elementos e pecas importantes. O imével apre- Todos os direitos reservados. £ proibida a reprodugdo parcial ou total deste material senta degradac’io generalizada e com alto grau de exposico, além de alto nivel de comprometimento da funcionalidade, da seguranca e da operacao. imével neste critério tem seu estado geral em condi- ges de ser recuperado com estabilizagdo e recupe- racio do sistema estrutural, substituigao da regulari zaco da alvenaria, reparos de fissuras, substituico das instalagdes hidrdulicas e elétricas, substituicao dos revestimentos de pisos e paredes e substituicao da impermeabilizago ou do telhado. (i) SEM VALOR ~ Significa que 0 imével tem valor de demolic&o residual, sem condicSo de operacao ou uso. Ross desenvolveu um método combinando os métodos da linha reta e de uma certa parabola. 0 método de Ross depende exclusivamente da idade do bem. Por outro lado, Heidecke foi por outra linha e desenvolveu um critério simples de calcular a de- preciagao acumulada, atribuindo um fator para ser aplicado ao custo de reposicao. Pela combinacao dos 2 métodos, surgiu, enti, o Método de Ross-Heide- cke para calcular a depreciagao. Para identificar 0 fator de depreciacao, pri- meiramente, pela identificaco do Estado de Con- servacao do imével, segundo a lista que acabei de falar. Depois, aplicamos isso em uma tabela. Nes- sa tabela so mostradas algumas informacées nas colunas e outras nas linhas. As linhas se referem a idade do imével e as colunas se referem ao estado de conservagao. Essa tabela é a conhecida Tabela de Depreciacao de Ross-Heidecke. Depreciacdo é a perda da aptiddo de servir a0 fim que o imével se destina, provocando a decadén- cia do valor intrinseco do bem. E por isso que temos a chamada vida real itil do imével, que significa quanto tempo ele se man- tém servindo ao fim a que se destina. Em outras palavras, é 0 periodo desde a data que foi conclu- ida a edificaco até o momento em que deixa de ser utilizado por necessariamente requerer refor- mas significativas. TDADE EM % DE VIDA ESTADO DE CONSERVACAO a B Cc D E F c 2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 | 39330 | 53,10 | 75,40 4 2,08 211 4,55 10,00 | 19,80 | 3460 | 53,60 | 75,70 6 3,18 3,21 5,62 11,00 | 20,70 | 3530 | 54,10 | 76,00 8 4,32 4,35 6,73 12,10 | 21,60 | 3610 | 54,60 | 76,30 10 5,50 5,53 7,88 13,20 | 22,60 | 3690 | 55,20 | 76,60 12 6,72 6,75 9,07 14,30 | 23,60 | 37,70 | 55,80 | 76,90 14 7,98 8,01 10,30 15,40 | 2460 | 3850 | 56,40 | 77,20 16 9,28 931 11,60 16,60 | 25,70 | 39,40 | 57,00 | 77,50 18 10,60 | 1060 | 12,90 1780 | 2680 | 4030 | 57,60 | 77,80 20 12,00 | 12,00 | 14,20 19,10 | 27,90 | 41,80 | 58,30 | 78,20 22 13,40 | 13,40 | 15,60 | 2040 | 29,10 | 42,20 | 59,00 | 78,50 24 1490 | 14,90 | 17,00 | 2180 | 30,30 | 43,10 | 5960 | 78,90 26 1640 | 1640 | 1850 | 23,10 | 31,50 | 4410 | 60,40 | 79,30 Todos os direitos reservados. £ proibida a reprodugdo parcial ou total deste material 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 R 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100 17,90 19,50 21,10 22,80 24,50 26,20 28,80 29,90 31,70 33,60 35,60 37,50 39,50 41,60 43,70 45,80 48,80 50,20 52,50 54,80 57,10 59,50 62,20 64,40 66,90 69,40 72,00 74,60 77,30 80,00 82,70 85,50 88,30 91,20 94,10 97,00 100,00 17,50 19,50 21,10 22,80 24,50 26,20 28,80 29,80 31,70 33,60 35,50 37,50 39,50 41,60 43,70 45,80 48,80 50,20 52,50 54,80 57,10 59,50 62,20 64,40 66,90 69,40 72,00 74,60 77,30 80,00 82,70 85,50 88,30 91,20 94,10 97,00 100,00 20,00 21,50 23,10 24,70 26,40 28,10 29,90 31,60 33,40 35,20 37,10 39,10 41,90 43,00 45,10 47,20 49,30 51,50 53,70 55,90 58,20 60,50 62,90 65,30 67,70 72,20 72,70 75,30 77,80 80,50 83,20 85,90 88,60 91,40 94,20 97,10 100,0 24,60 26,00 27,50 29,00 30,50 32,20 33,80 35,50 37,20 38,90 40,70 42,60 44,00 46,30 48,20 50,20 52,20 54,20 56,30 58,40 60,60 62,80 65,00 67,30 69,60 71,90 74,30 76,70 79,10 81,60 84,10 86,70 89,30 91,90 94,60 97,30 100,00 32,80 34,10 35,40 36,80 38,10 39,60 41,00 42,50 44,00 45,60 47,20 48,80 50,50 52,10 53,90 55,60 57,40 59,20 61,10 69,00 64,90 66,80 68,80 70,80 72,90 74,90 77,10 79,20 81,40 83,60 85,80 88,10 90,40 92,80 95,10 97,60 100,00 45,20 46,20 47,30 48,40 49,50 50,70 51,90 53,10 54,40 55,60 56,90 58,20 59,60 61,00 62,40 63,80 65,30 66,70 68,30 69,80 71,40 72,90 74,60 76,20 77,90 89,60 81,30 83,00 84,50 86,60 88,50 90,30 92,20 94,10 96,00 98,00 100,0 61,10 61,80 62,60 63,40 64,20 65,00 65,90 66,70 67,60 68,50 69,40 70,40 71,30 72,30 73,30 74,30 75,30 75,40 77,50 78,60 79,70 80,80 81,90 83,10 84,30 85,50 86,70 88,00 89,20 90,50 91,80 93,10 94,50 95,80 97,20 98,00 100,0 79,60 80,00 80,40 80,80 81,30 81,70 82,10 82,60 83,10 83,50 84,00 84,50 85,00 85,50 86,00 86,60 87,10 87,70 88,20 88,80 89,40 90,40 90,90 91,20 91,80 92,40 93,10 93,70 94,40 95,00 95,70 96,40 97,10 97,80 98,50 99,80 100,0 Todos os direitos reservados. £ proibida a reproducio parcial ou total deste material RUSTICO BARRACO SIMPLES DE MADEIRA RUSTICO 60 SIMLES ou MEDIO 70 RESIDENCIAL FINO ou LUXO ‘APARTAMENTO FINO ou LUXO ECONOMICO ou SIMLES ESCRITORIO COMERCIAL FINO ou LUXO Zn ela 2 £5 a 3 RUSTICO ou SIMLES INDUSTRIAL SUPERIOR RUSTICO ou SIMLES COBERTURA FABRICA siLo DEMAIS CONSTRUCOES RURAIS. 60 ee 28 Todos os direitos reservados. £ proibida a reprodugdo parcial ou total deste material Valor do tmével x fator RossHeldeck 700 Valor Depreciado = Valor do Imével Exemplo de um Imével de R$ 350.000,00 com estado de conservagao Entre novo e regular (B) e idade de 6 anos de um total de vida util de 60 anos (ou seja, idade percentual de vida util de 10%). Exemplo 1: Se for necessdrio depreciar a totalidade da idade: /350.000,00 X 5,53 100 1.935.500,00 Valor Deprectado = 350.000,00 ~ ———==— Valor Depreciado = 350.000,00 ~ 19.355,00 Valor Depreciado = 330.645,00 Exemplo 2: Se for necessario depreciar em apenas 2 anos. Sendo que 2 anos de um total de 60 anos é igual a idade de 4% da vida util (arredondados): 350.000,00 X 2,11 Vator Depreciado = 350.000,00 ~ (UEP AAT) Valor Depreciado = 350,000,00 — 7250000 alor Depreciado = 350.000,00 ~ 7=»<0000 Valor Depreciado = 350.000,00 ~ 7.385,00 Valor Depreciado = 342.615,00 Valor do Imével Valor Valorizado = 0 Ec, apenas para nes > do imével avalian- Todos os direitos reservados. £ proibida a reprodugdo parcial ou total deste material 29 Exemplo de um Imével de RS 350.000,00 com estado de conservagao Entre novo e regular (B) que exija uma valorizacao de 6 anos de um total de vida titil de 60 anos (ou seja, de 10% da vida util). Valor do Imével ‘ator RossHeideck Valor Valorizado = 55 350.000 =) T00 Valor Valorizade 350.000 alor Valorizado = S900 Gor) 3sa00n 0,9447, Valor Valorizado = Valor Valorizado = Valor Valorizado = 370.487,98 Exemplo 2: Se for necessario valorizar em apenas 2 anos. Sendo que 2 anos de um total de 60 anos é igual 8 idade de 4% da vida util (arredondados): Valor do Imével Valor Valorizado = Valor Valorizado 350.000 Valor Valorizado = wy Valor Valorizado = 350.000 lor Valortzado = Too Valor Valorizado = 357.544,18 8,2.1.3.4. Os dados de oferta so indicagSesim- A existéncia de precos colhidos de iméveis em portantes do valor de mercado. Entretanto, devem- que a fonte seja um antincio so, normalmente, su- -se considerar superestimativas que em geral acom- _periores ao valor real do imével, fazendo necessaria panham esses precos e, sempre que possivel, quanti- a aplicacaio de um fator redutor para sua coerente ficd-las pelo confronto com dados de transagdes. _adequaco ao seu valor de mercado. Aplica-se, por- tanto, uma reducdo de 5% (5 por cento) no valor dos iméveis referenciais que se encontram nesta situa- cdo, conforme segue: iméveis referenciais & 30 Todos os direitos reservados. £ proibida a reprodugdo parcial ou total deste material PINI — Editora especializada em construcao civil TCPO ~ Tabela de Composigées e Precos para Orcamentos CUPE - valor de Custos Unitarios PINI de Edificacdes Constas em tepoweb.pini.com.br ee “Todos os dititos reservados. probida a reprodusio parcial ou total deste mater 31 1A 1: Imével residencial, casa térrea, 150 m? de drea constru(da, 10 anos de idade, estado de conservacdo entre novo e regular; 1A 2: Imével residencial, sobrado, 600 m? de drea total, 500 m* de area construlda, 15 anos de idade, estado de conservacdo Regular; IA 3: Terreno, 150 m? de area total; Lista de Iméveis Referenciais: ~ Imével residencial, casa térrea, 180 m* de area construida, terreno de 180 m’, 5 anos de idade, estado de conservago entre novo e regular, RS 500.000,00 anunciado; - Imével residencial, casa térrea, 130 m? de drea construida, terreno de 150 m, 4 anos de idade, estado de conservacdo entre novo e regular, RS 420.000,00 venda realizada; - Imével residencial, casa térrea, 160 m? de drea construfda, terreno de 170 m’, 6 anos de idade, estado de conservagao entre novo e regular, RS 490.000,00 anunciado; - Terreno, 500 m? de area total, RS 280.000,00 venda realizada; = Terreno, 700 m? de drea total, RS 395.000,00 venda realizada; ~Terreno, 650 m? de area total, RS 380.000,00 anunciado. Iméveis a avaliar (todos residenciais): Antincio R$ 500.000,00 R$ 420.000,00 | Venda realizada R$ 490.000,00 R$ 280.000,00 | Venda realizada R$ 395.000,00 | Venda realizada R$ 380.000,00 Entre novo e regular Entre novo e regular Entre novo e regular Antincio Antincio Todos os direitos reservados. £ proibida a reprodugdo parcial ou total deste material

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