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Marcus Vinicius Ginez da Silva Advogado – OAB-PR.30.

664
Rua Minas Gerais, 297 - 9º Andar-Sala 94 – Ed. Palácio do Comércio Fone/Fax (43)321-3562 / 344-2184/ 9101-6361.
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Londrina-Pr.
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR PRESIDENTE DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO
PARANÁ - PR.

APELAÇÃO CÍVEL 0233322-6

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CASTEL GANDOLFO, já devidamente


qualificado nos autos de AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA proposta contra
RENATO ALCANTARA FOGAÇA, por seu advogado e bastante procurador
infra-assinado, vem com devido respeito e acatamento a douta
presença de Vossas Excelências, inconformado, máxima vênia, com o v.
acórdão proferido pela Décima Câmara Cível desse Egrégio Tribunal,
interpor o presente RECURSO ESPECIAL, nos termos do artigo 105,
inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal e demais
dispositivos processuais aplicáveis a espécie, requerendo assim a
Vossa Excelência se digne recebê-lo e, após o cumprimento das
formalidades processuais de estilo remetê-lo ao SUPERIO TRIBUNAL DE
JUSTIÇA com as razões em anexo e comprovação do recolhimento do
preparo.

Nestes termos pede


E espera deferimento.
Londrina, 31 de maio de 2004.

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MARCUS VINICUS GINEZ DA SILVA
Advogado OAB-PR.30664

EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

OBJETO : RECURSO ESPECIAL


AUTOS : 0233322-6
RECORRENTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CASTEL GANDOLFO ANTARES
ADVOGADO : MARCUS VINICIUS GINEZ DA SILVA
RECORRIDO : RENATO ALCANTARA FOGAÇA
ADVOGADO : GLAUCO CAVALNCANTI DE OLIVEIRA JR E OUTROS

RAZÕES DO RECORRENTE

EGRÉGIO TRIBUNAL
COLENDA TURMA
ÍNCLITO JULGADORES

I – DOS FATOS
O Condomínio Autor nos termos do artigo 275, inciso
II, “b”, do CPC, propôs a presente AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA,
objetivando receber judicialmente o pagamento das taxas condominiais
em atraso, sendo a ação proposta contra o devedor Recorrido cujo
nome encontra-se registrado no Cartório de Registro de Imóveis até a
presente data.

O Recorrente sem qualquer conhecimento da alienação


do imóvel solicitou ao Cartório de Registro de Imóveis o documento
comprobatório de propriedade de imóvel, qual seja, a “Certidão de
Inteiro Teor” ajuizando após confirmação de propriedade a competente
ação contra o Recorrido cujo nome encontra-se registrado na
matrícula do imóvel.

O Recorrente então com amparo no art. 12 da Lei


4.591/64, que determina que o condômino está obrigado a contribuir
com a cota parte que lhe couber no rateio respondendo pelas despesas
do condomínio, e §5º do mesmo artigo, que dispõe que “A renúncia de
qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como

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escusa para exonerá-lo de seus encargos”, e ainda pelo parágrafo
único do artigo 4º da lei 4.591/64 com redação dada pela lei
7.182/84 demandou contra o Recorrido, na esperança de receber seus
créditos.

O Douto Magistrado “a quo” ao prolatar sua r.


decisão, entendeu que o Recorrido era responsável nos seguintes
termos:
“Em sua contestação o réu limitou-se a afirmar sua
ilegitimidade passiva “ad causam” afirmando que desde
21/12/88 alienou o imóvel por compromisso de compra e
venda ...
“Data venia”, no entanto, não comungo com a tese
sustentada pelo réu, embora não possa desconhecer
entendimentos em contrário existentes até mesmo no
Superior Tribunal de Justiça. A obrigação de pagar o
rateio das despesas condominiais é do “dominus” do
imóvel, já que de natureza “propter rem”. Isto quer
dizer que na execução de tal dívida, o próprio imóvel
é o garantidor do crédito do condomínio, sendo
possível a penhora desse mesmo imóvel, gerador da
obrigação, no processo executivo. Ora em sendo assim,
é necessário figurar no pólo passivo da ação de
cobrança o proprietário do imóvel, posto que de forma
contrária não seria possível a constrição judicial do
bem imóvel na fase de execução. O autor comprovou
“quantum satis” a propriedade do réu, consoante a
cópia do registro imobiliário (fls.8/11). Ressalte-se
que a propriedade imóvel, por outro lado, somente se
transfere com o registro no Cartório Imobiliário e
não houve registro em nome de nenhum dos compradores
mencionados pelo réu. Em verdade, o compromisso de
compra e venda juntado com a contestação nem mesmo
esta averbado no CRI, não se podendo presumir,
portanto a ciência do condomínio autor quanto a
alienação. Ainda que fosse possível se exonerar da
responsabilidade – o que me parece não ser o caso,
sendo admitido apenas para argumentação – em face a
venda sem registro, cabia ao réu, no mínimo,
demonstrar documentalmente que na época da venda
comunicou a alienação ao condomínio, o que não
ocorreu no caso vertente, sendo certo que nem mesmo
alegou este fato. O simples fato do autor ter emitido
comprovantes de rateio em nome de terceiro de
terceiro não implica em dizer que tinha conhecimento
da alienação. Ocorre que qualquer locatário de imóvel
ou mesmo comodatário pode solicitar a emissão dos
recibos em seu nome, inclusive para fins de
comprovação de residência, sendo fato facilmente
perceptível pelo senso comum. Desta forma, reputo que
o réu, na qualidade de proprietário do bem imóvel

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constante do Registro imobiliário é sim parte
legítima para figurar no poço passivo desta ação.

Ocorre que em grau de recurso apelatório interposto


pelo Recorrido este obteve reconhecimento de sua ilegitimidade
passiva, fato este que resultou na modificação da r. Decisão
monocrática em decisão dada pela 10ª Câmara Cível do Tribunal de
Justiça do Paraná houve por bem extinguir o processo declarando a
Ilegitimidade Passiva do Recorrido.

II – DO ACÓRDÃO HOSTILIZADO
1 - O PERMISSIVO CONSTITUCIONAL DA LETRA "A", DO
INCISO III, DO ART. 105 EXPRESSA:

Dispõe a Constituição Federal que compete ao Superior


Tribunal de Justiça julgar, em recurso especial, as causas decididas
pelos tribunais dos Estados, quando a decisão recorrida:

a) “contrariar tratado ou lei federal, ou negar-lhe


vigência".

É "prima facie", a hipótese dos autos, vejamos:

1.1 – Contrariedade à Lei 4.591/64 – arts. 4º e 12º


O v. acórdão da 10ª Câmara Cível do TJ lavrado sob
nº0233322-6, deu provimento ao Recurso de Apelação interposto
reconhecendo em grau recursal a ilegitimidade passiva do Recorrido
com base no contrato de compromisso particular de compra e venda sem
registro, tornando o promitente comprador responsável pelas taxas
condominiais.

O que ocorre é que o art. 12, caput da Lei 4.591/64


prescreve que:

“Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio


recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a
quota parte que lhe couber em rateio”

Porém, verifica-se que houve um equivoco na


interpretação do referido artigo, considerando que o condômino pode
ser tanto o proprietário, promitente comprador, promitente vendedor,
locatário, usufrutuário, etc., sendo que, no caso em tela, a
propriedade do imóvel por força de sua natureza “propter rem” é do
responsável pelo imóvel cujo nome encontra-se inscrito na matrícula
do imóvel.

Malgrado, como bem exposto na r. sentença de primeiro


grau - “A obrigação de pagar o rateio das despesas condominiais é do
“dominus” do imóvel, já que de natureza “propter rem”. Isto quer
dizer que na execução de tal dívida, o próprio imóvel é o garantidor
do crédito do condomínio, sendo possível a penhora desse mesmo

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imóvel, gerador da obrigação, no processo executivo. Ora em sendo
assim, é necessário figurar no pólo passivo da ação de cobrança o
proprietário do imóvel, posto que de forma contrária não seria
possível a constrição judicial do bem imóvel na fase de execução.”

Destarte, equivocado “data vênia” o entendimento do


Tribunal “a quo” ao declarar que o Proprietário do
imóvel(compromissário vendedor), não responde pelos encargos do
imóvel, considerando o compromisso de compra e venda efetuado.
É cediço que referido contrato “gaveta” somente tem
efeito e vinculo contratual entre as partes que o celebraram, e não
com terceiros, estranhos a relação processual.

Não obstante, ressalte-se que o Recorrido em momento


algum comunicou o Recorrente da alienação do imóvel.

– Assim perguntasse: como o recorrente poderia ter


ciência da alienação se em nenhum momento lhe foi apresentado cópia
do contrato ou simples notificação?

Ora, é patente que em uma relação de compra e venda,


o único documento comprobatório dessa relação seria o contrato de
compra e venda, malgrado, competia ao Recorrido comunicar o
Recorrente a venda do imóvel, o que não fez.

Insta também salientar, que o contrato de compra e


venda se quer foi averbado perante o Cartório imobiliário, destarte,
pergunta-se uma vez mais: - Como poderia o Recorrente presumir
qualquer alienação?

Nesse sentido foi a bem lançada sentença monocrática,


que em momento algum deixou de observar não os pontos mais
importantes, como também o mínimos detalhes, vejamos:

“Em verdade, o compromisso de compra e venda juntado


com a contestação nem mesmo esta averbado no CRI, não
se podendo presumir, portanto a ciência do condomínio
autor quanto a alienação. Ainda que fosse possível se
exonerar da responsabilidade – o que me parece não
ser o caso, sendo admitido apenas para argumentação –
em face a venda sem registro, cabia ao réu, no
mínimo, demonstrar documentalmente que na época da
venda comunicou a alienação ao condomínio, o que não
ocorreu no caso vertente, sendo certo que nem mesmo
alegou este fato.”

O parágrafo único do artigo 4º da Lei 4591/64 em sua


redação dada pela lei 7.182/84 resolve a questão ao dispor que:

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parágrafo único – A alienação ou transferência de
direito de que trata este artigo dependerá de prova
de quitação das obrigações do alienante para com o
respectivo condomínio.

Logo verifica-se que o Recorrido então alienante,


jamais fez prova da alienação e muito menos da quitação do débito,
destarte, demonstrado esta, a infringência ao dispositivo que
determina a prova de quitação nos casos de alienação ou
transferência de direitos.

O artigo 135 do antigo Diploma Civil em sua parte “in


fine” dispõe que:

“Mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se


operam, a respeito de terceiros(art.1.067), antes de
transcrito no Registro Público”.

Não pode assim, a alegação dada no venerando acórdão,


se sobrepor as normas gerais contidas no não só no antigo Código
civil, mas também no novel, vejamos:

O artigo 463 do novo Código Civil na secção dos


Contratos dispõe que:

Art.463. Concluído o contrato preliminar, com


observância do disposto no artigo antecedente, e
desde que dele não conste clausula de arrependimento,
qualquer das partes terá o direito de exigir a
celebração do definitivo, assinado prazo à outra para
que o efetive.
Parágrafo único. O CONTRATO PERLIMINAR DEVERÁ SER
LEVADO AO REGISTRO COMPENTENTE.

Logo, temos que se fossemos aplicar a disposição


constante na seção VII do novel, teríamos que o contrato particular
de compra e venda seria o contrato preliminar, o qual deveria logo
após ser celebrado, levado ao registro competente.

Frise-se que a redação dada no parágrafo único é


taxativa, pois, dispõe de um DEVER qual seja o registro no
competente cartório, e não, de uma faculdade.

Assim, interpretar de forma diversa a disposição da


lei seria o mesmo que torná-la morta, posto que, não só o antigo
Código como também o novo dispõem no sentido que, a propriedade só
se adquire com o respectivo registro no cartório imobiliário.

Portanto, permanecendo, pois, o v. acórdão, este


seria totalmente prejudicial, uma vez que na fase de execução seria

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impossível a constrição judicial do imóvel que por sua natureza
garante o pagamento da dívida.

Manter o v. Acórdão seria o mesmo que retirar do


Recorrente sua Garantia de recebimento, pois impossível é, a que a
Penhora recaia sobre o imóvel cujo proprietário não seja aquele
inscrito na matrícula registrada no Cartório imobiliário.

É oportuno também lembrar, que o credor das cotas


condominiais tem a prerrogativa de escolher de quem cobra-las,
podendo na mesma linha de entendimento jurisprudencial propor a ação
tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador,
pois o interesse prevalente é o da coletividade condominial em
receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e
inadiáveis, podendo assim o credor escolher entre aqueles que tenham
uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor,
promissário-comprador etc.), ou seja, o que mais prontamente poderá
cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo
contra quem entenda responsável.

Nesse sentido foi o entendimento da 7ª Câmara Cível


do TAPR1 vejamos:

9002690 JCPC.280.I JCPC.208 – CONDOMÍNIO – TAXAS


CONDOMINIAIS – COBRANÇA – LEGITIMIDADE PASSIVA –
PROPRIETÁRIO – VENDA A TERCEIROS, NÃO REGISTRADA, NEM
COMUNICADA, QUE NÃO PODE SER OPOSTA AO CONDOMÍNIO –
MULTA DE 20% E JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS –
NECESSIDADE DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO –
EXCLUSÃO DA MULTA E REDUÇÃO DOS JUROS AO PATAMAR DE
6% AO ANO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Assim, conforme dispõe art. 4º, parágrafo único da


Lei n. 4.591/64, com as alterações introduzidas pela Lei n.7.182/84,
o responsável pelo pagamento das despesas condominiais é a pessoa
cujo nome encontra-se registrado no Registro Imobiliário, sendo
necessário portando, a prova da quitação para efetuar a
transferência/alienação do imóvel, vejamos:

Nesse caso desonerar o proprietário que figura no


registro imobiliário como proprietário, significa privilegiá-lo
contra o interesse comum da coletividade, deixando ao condomínio o
encargo de buscar difícil e, ás vezes, impossível solução junto aos
sucessivos promitentes compradores do imóvel, que não possuem na
maioria das vezes, bens para garantir a satisfação do débito.

Considerando ainda que a dívida é uma obrigação


“propter rem”, o imóvel deve responder pelos encargos inadimplidos e
1
(TAPR – AC 145922500 – (10541) – Curitiba – 7ª C.Cív. – Rel. Juiz Conv. Noeval de Quadros –
DJPR 28.04.2000)

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só poderá responder por ele, o proprietário cujo nome esteja
inscrito no competente cartório.

Assim, pergunta-se vez mais:

1 – Poderia a constrição judicial recair sobre um


imóvel, cujo nome do executado não esteja registrado na matrícula do
imóvel?

2 – Poderia o magistrado designar dia e hora para


realização da Hasta Pública de um imóvel que não estivesse em nome
executado?

Nesse sentido, me permito colacionar despacho do MM


Magistrado da 6ª vara Cível da comarca de Londrina, atual
Desembargado do TJ, que indeferiu o requerimento de praça nos autos
nº549/98, vejamos:

“não estando o imóvel penhorado registrado no


Cartório Imobiliário em nome da executada, inexiste
possibilidade de praceamento do mesmo”.

Malgrado, verificasse que em eventual Execução, o bem


que por força de sua natureza garante o pagamento da dívida, não
poderia ser contristado, uma vez que não poderia o Cartório de
Registro de Imóveis averbar em sua matrícula, a penhora de um imóvel
que não estivesse registrado em nome do real proprietário.

1.2 – DA CONTRARIEDADE AS LEIS 3.071, DE 1º DE


JANEIRO 1916 (CÓDIGO CIVIL) E LEI 10.406 DE 10 JANEIRO DE 2002 (NOVO
CÓDIGO CIVIL).

O v. acórdão entendeu que:


“O diferencial na análise da fixação do sujeito
passivo da obrigação, tratando-se de bem imóvel, está
na definição de quem está no exercício da posse do
bem. Não temos dúvida de que o promitente comprador,
quando toma posse do imóvel, passa a exercer direito
real, mesmo na hipótese de contrato com pagamento
parcelado”.
“No presente caso, observa-se que o apartamento nº
101 do Edifício Condomínio Edifício Castel Gandolfo
foi compromissado para Cantídeo Augusto Barbosa
Villar (f. 91), o qual, a partir de 21 de dezembro de
1988, entrou na posse do imóvel (cf. cláusula
terceira - f. 91). Ressalvo que após tal negociação,
a posse do imóvel foi ainda uma vez mais transmitida,
agora à pessoa de Kazuyoshi Myia, conforme demonstram
a notificação para pagamento de f. 98 bem como os
boletos de f. 24/32, anexados pelo próprio Condomínio
autor. Nesse passo, tenho ser imperativo dar

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prioridade à realidade fática em detrimento dos
requisitos de forma. E, deste modo, mesmo que não
tenha sido realizada a transferência do imóvel
perante o Registro Imobiliário, de acordo com o acima
asseverado, deve-se considerar o promitente comprador
da unidade residencial como responsável pelos débitos
posteriores à cessão da posse, já que, a rigor, passa
a usufruir plenamente a coisa a partir da entrega das
chaves. Destinando-se as cotas condominiais a fazer
frente às despesas decorrentes do uso do imóvel e de
demais áreas comuns do Condomínio, antes de se
considerar o critério de propriedade, sobreleva ter
em conta quem é que realmente está fazendo uso do
mesmo. E, portanto, não haveria qualquer lógica em
atribuir o dever de pagamento de tais taxas ao antigo
ocupante do imóvel, na medida em que não mais
usufruía o bem”.

Data venia, verifica-se que a fundamentação dada no


v. acórdão fere não só as normas vigentes na lei 3.071/16 do antigo
(Código Civil), mas também a lei 10.406/02 do novo (Código Civil),
e, aceitar assim, que de tal permaneça, seria o mesmo que tornar
letra morta às próprias normas que regulamentam o capítulo dos
Contratos, e aquisição de propriedade imóvel, destarte, verifica-se
que alegação que fundamentou o v. Acórdão contraria todos os
preceitos e institutos aplicáveis ao casu “in” tela quais sejam:
artigos 530, inciso I, 531, 533 e 534 c/c os arts. 676, 856, inciso
I e artigo 860, parágrafo único, todos, da lei 3.071/16, assim como
os artigos 1.227, 1.245, §1º e §2º e 1.246, estes, da lei 10.406/02.

Como vislumbra-se, a máxima de que “quem não registra


não é dono” continua vigente, logo, temos que no caso vertente
nenhum dos adquirentes levou o contrato preliminar para registro ou
averbação no Cartório Imobiliário, devendo, portanto, o
Recorrente/alienante, ser reconhecido como dono do imóvel frente a
terceiros que não participaram da relação jurídica.

Vejamos, Maria Helena Diniz, em sua obra “Código


Civil Comentado” dispõe que:2

“Eficácia constitutiva do registro. O registro


apresenta eficácia constitutiva, provocando
aquisição, alteração ou extinção de direitos reais,
se dele depender a subsistência do negócio
registrado, como ocorre, p. ex. em relação à
aquisição do domínio por ato inter vivos. Daí, o seu
caráter constitutivo, uma vez que sem o registro
aquele ato não produzirá efeito de direito real. Com

2
Saraiva, 3ª ed, 1997, pág. 649.

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o registro imobiliário Ter-se-á um novo direito
transferido, constituindo ou extinto, visto que do
negócio não se terá nenhum direito real sobre o
imóvel, pois, enquanto o bem não for registrado,
valerá apenas entre as partes no plano obrigacional.
Por tal razão, enquanto não se assentar o título de
transmissão, o alienante continuará, legalmente,
sendo o proprietário do imóvel, e, conseqüentemente
deverá responder pelos seus encargos.”

Na mesma baila nossos institutos legais que


regulamentam os Contratos e sua Aquisição de propriedade dispõem
que:
O artigo 530 do antigo Código Civil expressa que:
Art.530. “Adquire-se a propriedade imóvel”:
I - Pela transcrição do título de transferência no
registro do imóvel;

O artigo 1.227 do novel dispõe que:


Art.1.227. Os direitos reais sobre imóveis
constituídos, ou transmitido por atos entre vivos, só se adquirem
com o registro no cartório de Registro de imóveis dos referidos
títulos (arts.1.245 a 1.247).

Artigo 531 da lei 3.071/16


Art.531. Estão sujeitos a transcrição, no Registro,
os títulos translativos da propriedade imóvel por ato
entre vivos.

Artigo 1.245 da lei 10.406/02


Art.1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade
mediante o registro do título translativo no Registro
de Imóveis.
§1ºEnquanto não se registrar o título translativo, o
alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Artigo 533 da lei 3.071/16


Art.533. Os atos sujeitos á transcrição (arts.531 e
532, II e III) não transferem o domínio, senão da
data em que se transcreverem (arts.856, 860,
parágrafo único).

Art.534. A transcrição datar-se-á do dia em que se


apresentar o título ao oficial do registro, e este
prenotar no protocolo.

Art.856.O Registro de Imóveis compreende:

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I – a transcrição dos títulos da propriedade;

E por fim,
Art. 860. omisses
Parágrafo único. Enquanto se não transcrever o título
de transmissão, o alienante continua a ser havido
como dono do imóvel, e responde pelos seus encargos.”

Fica evidente que o v. acórdão recorrido contrariou


todos os dispositivos legais, ofendendo o princípio da inscrição
vigente em nosso Direito Brasileiro.
Outrossim, insta também salientar que o v. Acórdão se
posicionou no fato do Recorrente ter enviado cobrança e boletos ao
adquirente do imóvel, fato este que teria reforçado sua decisão.

Ora, é ponto pacífico que o fato dos boletos serem


emitidos em nome de terceiro que não o proprietário do imóvel, não
exime do proprietário inscrito no Cartório Imobiliário a
responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais cuja natureza
é propter rem, assim como o condomínio, o mesmo ocorre com as
faturas de energia elétrica, água e telefone, para que estes, se
prestem como comprovante de residência, como bem fundamentou o douto
magistrado “a quo”.

Malgrado, o que nos chama atenção foi a fundamentação


dada no v. Acórdão, vejamos:
In casu, embora não se possa falar em "alienação"
propriamente dita, é clara a intenção do apelante de
não mais manter qualquer ligação com o bem, ao passo
que o compromissário comprador, por sua vez, passa a
exercer a posse com animus domini, somente não sendo
formalizada a transferência em virtude da pendência
de financiamento do imóvel.

Verifica-se que o próprio acórdão reconhece que não


se trata de alienação propriamente dita, ademais, a intenção
declarada no acórdão não corresponde a FATO que, acima de tudo deve
ser considerado.

1.3 – DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL DA LETRA "C", DO


INCISO III, DO ART. 105.

Acrescente-se, também que a Constituição Federal


autoriza e reconhece pertinência ao Recurso Especial quando
interposto contra decisão que der à Lei Federal:

c) “interpretação divergente da que lhe haja


atribuído outro tribunal;"

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Também, aos mesmos efeitos, é a espécie dos autos.

Embora o v. acórdão, formar-se ao lado de uma


corrente jurisprudencial minoritária, a matéria, por decisão de
outros pretórios que seguem uma corrente majoritária em sentido
discrepante, se pacificaram no sentido de que o proprietário
registrado no Registro Imobiliário responde pelos débitos
condominiais.

É o caso, e já a título de paradigma, a decisão da 1ª


Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, que
no julgamento da Apelação Cível sob nº98.006014-1, cujo Relator foi
o Des. Trindade dos Santos proferiu a seguinte decisão:

TIPO DE PROCESSO: Apelação Cível


NÚMERO ACÓRDÃO : 98.006014-1
COMARCA : São José
DES. RELATOR : Trindade dos Santos
ORGÃO JULGADOR : Primeira Câmara Civil.
DATA DECISÃO : 07 de outubro de 1999.
Apelação Cível : n.98.006014-1, de São José.
Relator : Des. Trindade dos Santos.

COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE


INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE
REGISTRO. INOPONIBILIDADE DO CONDOMÍNIO. SUBSISTÊNCIA
DA RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO BEM.
PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. SENTENÇA CONFIRMADA.
INSURGÊNCIA APELATÓRIA DESACOLHIDA.

“De conformidade com o preceituado no art. 4º,


parágrafo único da Lei n. 4.591/64, com as alterações
introduzidas pela Lei n. 7.182/84, responsável pelo
pagamento das despesas condominiais é aquele em cujo
nome se encontre registrado imobiliariamente o bem.
Inoponivel ao condomínio, nestes termos, é o
compromisso particular de compra e venda, firmado
pelo proprietário com terceiro, no qual este,
compromissando a aquisição do imóvel, assume também a
obrigação de arcar com as despesas condominiais.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
apelação cível n. 98.006014-1, da comarca da São José
(2ª Vara Cível e Registro Publico), em que é apelante
Santana Administração, Construção e Incorporações de
Imóveis Ltda., sendo apelado Condômino Residencial
Talismã:
ACORDAM, em Primeira Câmara Civil, por votação
unânime, negar provimento ao apelo.
Custas na forma da lei.
Condomínio Residencial Talismã, Bloco B, ingressou
com ação de cobrança de despesas condominiais contra

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Santana Administradora, Construção e Incorporação de
Imóveis Ltda., aduzindo, em síntese, ser a demandada
proprietária do apartamento n. 702, bloco B, do
Condomínio Residencial Talismã, sendo ela, conforme
determina o art. 12 da Lei 4.591/64 e o art. 624 do
Código Civil, responsável pelo pagamento de uma quota
parte correspondente ao rateio das despesas comuns do
edifício.
Aponta, outrossim, ser o débito correspondente aos
meses de setembro/95 a setembro/96, perfazendo um
total, já acrescido da multa legal (art. 29 do
Regimento Interno do Condomínio), de R$945,48,
concluindo por requerer a condenação da acionada ao
pagamento do valor mencionado, acrescido de juros e
correção monetária, taxas vincendas, multa legal,
despesas processuais e honorários advocatícios. Em
contestação, invocou a demandada, preliminarmente, a
sua ilegitimidade passiva ad causam, uma vez que a
responsabilidade pelo pagamento das taxas
condominiais é de Aroldo Waldomiro Martins Filho, que
de acordo com o contrato particular de promessa de
compra e venda de imóvel e outras avenças, adquiriu o
imóvel representado pelo apto 702, Bloco B, do
Condomínio Residencial Talismã, em 30 de agosto de
1994.
Aduziu, mais, que o próprio contrato de promessa de
compra e venda, estabeleceu em sua cláusula sexta,
ser de responsabilidade do promitente-comprador o
pagamento de despesas referentes às taxas de
condomínio, fato esse consubstanciado pelos
documentos de fls. 24 a 28, que demonstram que todos
eles (bloquetos de pagamento) foram enviado para
Aroldo W.M. Filho, denunciando quem o próprio
condomínio entende como devedor.
Requereu a extinção do processo nos termos do art.
267, inc.VI do CPC c/c art. 329, do mesmo diploma
legal.
Ressaltou, ainda, a necessidade de denunciação à lide
do promitente comprador da unidade imobiliária em
epígrafe, eis que assumiu a responsabilidade do
pagamento das taxas em cobrança, conforme contrato
por eles realizado.
No mérito, reprisou as assertivas das preliminares,
acrescentando que as chaves do imóvel foram entregues
ao comprador que pode, a qualquer momento averbá-lo à
margem da matrícula do imóvel descrito.
Requereu o acolhimento da preliminar de ilegitimidade
passiva ad causam, o pedido de denunciação a lide do
promitente comprador ou, a improcedência da demanda,
já que os débitos não fazem parte da relação
processual criada.

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Em impugnação, argumentou a postulante que não
encontra-se o contrato de compromisso de compra e
venda registrado no álbum imobiliário competente,
permanecendo a responsabilidade da ré pelo pagamento
das taxas de condomínio.
Sentenciando antecipadamente a lide, o Magistrado
singular afastou a preliminar de ilegitimidade
passiva, sob o entendimento de que enquanto não
transcrito o título de transmissão, o alienante
continua a ser o proprietário do bem imóvel,
respondendo, assim, por seus encargos; da mesma
forma, rejeitou o pedido de denunciação a lide, eis
que a cláusula contratual que imputa ao promitente
comprador a responsabilidade pelo pagamento de
obrigações decorrentes da propriedade não pode
prosperar, pois considerada coativa. Assim,
considerou que a ré não tem direito de regresso
contra o outro pactuante, seja por força da avença,
seja por força de lei.
Condenou a acionada ao pagamento das taxas
condominiais vencidas e não pagas desde setembro de
1995, bem como as que se vencerem no decorrer da
demanda, atualizadas monetariamente desde o
ajuizamento da ação, acrescidos de juros legais e
contados da citação, bem como custas e honorários
advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor da
condenação.
Inconformada, apelou a vencida, reeditando as
alegativas da peça de defesa, no que tange a
obrigatoriedade do promitente comprador do bem em
responder pelas despesas do condomínio em virtude da
cláusula 6ª do contrato promessa de compra e venda
realizado com Aroldo Waldomiro Martins Filho,
pugnando, assim, pelo reconhecimento da ilegitimidade
passiva ad causam para a demanda ou pela denunciação
a lide do comprador.
O apelo obteve resposta.
É o relatório.
A insurgência apelatoriamente deduzida pela demandada
impõe-se repelida!
Incontestado os valores postos em cobrança, mesmo
aqueles vencidos durante o trâmite da demanda, cabe-
nos, então, a análise dos pontos que foram alvo da
peça contestatória e reaviventados no apelo
intentado.
Cuida-se, é de se observar de ação de cobrança de
despesas condominiais, relativa aos meses setembro de
1995 a setembro de 1996, no valor de R$ 945,48, já
acrescidas da multa legal (fls.25 a 28) e aquelas
vencidas no decorrer da ação (fls.64/67 e 82/85),
pleiteadas com base no art. 12 da Lei n.4591/64.
Argüiu o recorrente que por força do contrato de

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compromisso de compra e venda do apartamento 702,
Bloco B do Condomínio Residencial Talismã efetuado
com Aroldo Waldomiro Martins Filho, o pagamento das
despesas de condomínio referentes ao imóvel seriam de
responsabilidade deste, eis que assumiu o mesmo tal
obrigação, por força da cláusula sexta do referido
instrumento.
Tal possibilidade, porém, é de ser descartada, pois
tratando-se de obrigação a ser adimplida pelo
condômino, entendendo-se ser este o proprietário da
unidade habitacional.
In verbis, dispõe o art. 12 da Lei 4.591/64:

"Cada condômino concorrerá nas despesas do


condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na
Convenção, a quota-parte que lhe couber no rateio”.

A propósito do conceito de condômino, lembra o mestre


Caio Mário da Silva Pereira:

"Os proprietários do edifício dividido em andares são


donos do terreno em que o mesmo se assenta com suas dependências e
instalações. São donos, em comum, das partes do edifício que, por
sua vez, componham os requisitos de utilização econômica do todo por
todos” (Condomínio e Incorporações, Ed. Forense, 10 ª ed., 1999).

Da mesma forma João Alfredo Mello Neto, ao referir-se


sobre a matéria, explica:

"Condômino é o proprietário da unidade autônoma,


aquele que detém o direito patrimonial nos termos do art. 530 do
Código Civil. Afere-se a condição de condômino pela consulta à
matrícula da respectiva do registro de imóveis. O condômino é o
proprietário cujo nome consta da matrícula da respectiva unidade
autônoma é parte legítima para responder a ação de cobrança de
quotas condominiais” (Manual Teórico e Prático do Condomínio, Ed.
Aide, Rio, 1989, págs.155 e 156).

Assim, encontrando-se o imóvel gerador das despesas


em nome da construtora e incorporadora, a esta deve
ser dirigida a ação de cobrança, uma vez que o
contrato realizado entre alienante e adquirente não
atinge o condomínio, pois sendo titular do domínio,
permanece sua responsabilidade pelas despesas
condominiais.
Ora, o negócio jurídico realizado entre a recorrente
e Aroldo Waldomiro Martins Filho não pode submeter o
condomínio, na qualidade de terceiro, às suas
cláusulas, tendo em vista o disposto no art. 135 do
Código Civil, de consonância com o qual:
"O instrumento particular, feito e assinado ou

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somente assinado por quem esteja na disposição e
administração livre de seus bens, sendo subscrito por
duas testemunhas, prova as obrigações convencionais
de qualquer valor. Mas os seus efeitos, bem como os
da cessão, não se operam, a respeito de terceiro
(art. 1.067), antes de transcrito no Registro
Público”.

É o entendimento corrente nesta Casa de Justiça, que,


acerca da matéria, tem acentuado:

"COBRANÇA. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. APARTAMENTO OBJETO


DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO
REGISTRADO. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR,
TITULAR DO DOMÍNIO. PEDIDO JULGADO PROCEDENTE.
SENTENÇA CONFIRMADA” (ACV n. 37.118, de São José,
rel. Des. Napoleão Amarante).

"CONDOMÍNIO - AÇÃO DE COBRANÇA PELO RITO SUMARÍSSIMO.


DESPESAS CONDOMINIAIS. A RESPONSABILIDADE PELO
PAGAMENTO DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO É DAQUELE EM
NOME DE QUEM SE ENCONTRA REGISTRADO O IMÓVEL.
ENTENDIMENTO QUE RESULTA DA INTERPRETAÇÃO DO PAR.
UNIC. DO ART. 4 DA LEI 4.591/64, COM NOVA REDAÇÃO
DADA PELA LEI 7.182/84” (ACV n. 30.430, rel. Des. Cid
Pedroso).

Atente-se, ainda, que o art. 4º, da Lei 4.591/64,


teve a sua redação original modificada pela Lei n.
7.182/84, passando a enunciar:

"A alienação ou transferência de direitos de que


trata este artigo dependerá de prova de quitação das
obrigações do alienante para com o respectivo
condomínio”.

Ora, a par dessa modificação, é explicita a obrigação


do promitente vendedor pelas despesas advindas do
condomínio até que a escritura, cuja lavratura fica
dependendo da prova da quitação de débitos
anteriores, seja outorgada.

Na mesma baila a 6ª Câmara do 1º Tribunal de Alçada


Civil, do Estado de São Paulo extrai-se o seguinte entendimento:

"DESPESAS CONDOMINIAIS. Apartamento não registrado


APARTAMENTO OBJETO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA
E COMPRA NÃO REGISTRADO. Responsabilidade do
promitente vendedor, titular do domínio Inteligência
dos arts. 135 do Cód. Civil e 4º, parágrafo único, da
Lei n. 4.591/64, com redação da Lei n. 7.182/84.

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O promitente vendedor responde pelas despesas
condominiais até a escritura, cuja lavratura fica
dependendo da prova de quitação dos débitos
anteriores” (Ap. 330.426 6ª C., rel. Juiz Ferreira da
Cruz, RT 593/124).

Inegavelmente acertado, em sendo assim, o douto


decisum monocrático ao afastar a preliminar de
ilegitimidade passiva aventada pela recorrente!
Pugnou, ainda, o apelante, para que, em sede
recursal, fosse autorizada a denunciação à lide, nos
moldes do art. 70,III do CPC, do promitente comprador
do imóvel, para que responda ele pelas despesas sub
lumem.

Reza o dispositivo processual em menção ser cabível a


denunciação da lide:
"Àquele que estiver obrigado pela lei ou pelo
contrato, a indenizar, em ação regressiva, o
prejuízo do que perder a demanda”.
Porém, mais uma vez é de ser segregada a hipótese
ventilada, eis que, conforme dito acima, é de
responsabilidade do promitente vendedor, até a
lavratura da escritura, o pagamento das despesas
condominiais, não estando, assim, o promitente-
comprador obrigado por aquele contrato (fls. 53 a
57) a adimplir as despesas do condomínio até que
seja ele o titular do domínio do referido imóvel.
Portanto, não estando o promitente comprador
obrigado - por lei a indenizar a ré pelas despesas
sob cobrança, incabível é a denunciação pretendida.

Ressalte-se ainda trecho do acórdão de lavra do


eminente Des. Pedro Manoel Abreu, ao tratar de caso análogo:
"No tocante à denunciação à lide, igualmente não era
de ser acolhida, pois a relação entre condômino e
condomínio é diversa daquela havida entre promitente-
vendedor e promissário-comprador”.

Humberto Theodoro Júnior, in Curso de Direito


Processual Civil (Vol. II. 17ª ed. Forense. Rio. 1996. pág. 61),
ensina que:
“O Código, estendeu a aplicação do instituto, também,
à hipótese de asseguração de direito regressivo,
genericamente. Assim, é cabível a denunciação da lide
ao terceiro que estiver obrigado, pela lei ou pelo
contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo
do que perder a demanda (art. 70, III).
Ora, a legislação condominial é absolutamente sui
generis, com peculiaridades distintas das obrigações
em geral. Não há confundir eventual possibilidade de

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chamamento ao processo com a obrigatoriedade da
denunciação à lide, como poderia uma rápida leitura
do art. 70, II, do CPC e do art. 625 do Código Civil,
fazer supor. A dívida, na espécie, não resulta de
contratação voluntária, mas de impositivo legal”.

De todo o modo, produzida a sentença, não se


cogitando de hipótese de litisdenunciação
obrigatória, não há interesse na reversão do curso do
processo, em nome do princípio da economia” (ACV n.
96.009316-8, de São José).

Nega-se, pois, provimento ao apelo, mantendo-se


incólume, em conseqüência, a douta sentença
vergastada”.

Participou do julgamento, com voto vencedor, o Exmo.


Sr. Des. Newton Trisotto.
Florianópolis, 07 de outubro de 1999.

Carlos Prudêncio
PRESIDENTE COM VOTO
Trindade dos Santos
RELATOR

Como outro paradigma, a 4ª Câmara Cível do Tribunal


de Justiça do Estado do Santa Catarina, decidiu no julgamento da
Apelação Cível sob nº96.009316-8, tendo como Relator o eminente
Desembargador Pedro Manoel Abreu, proferiu a seguinte decisão:

TIPO DE PROCESSO: Apelação Cível


NÚMERO ACÓRDÃO : 96.009316-8
COMARCA : São José
DES. RELATOR : Pedro Manoel Abreu
ÓRGÃO JULGADOR : Quarta Câmara Cível
DATA DECISÃO : 03 de dezembro de 1998
Apelação Cível : n.96.009316-8, de São José.
Relator : Des. Pedro Manoel Abreu.

Cota condominial. Ação de cobrança. Legitimidade


passiva. Promessa de compra venda do imóvel, mediante
instrumento particular não averbado no Registro de
Imóveis.

Litisdenunciação do adquirente. Indeferimento.


Responsabilidade pelo pagamento do condômino, isto é
daquele em cujo nome encontra-se registrado o imóvel.
Recurso desprovido.
“O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação
real, intimamente ligada à qualidade de proprietário.
A venda do imóvel por instrumento particular, não

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levado a registro no ofício imobiliário, alcança
apenas os contratantes, desobrigando o condomínio a
buscar seu crédito contra o atual possuidor do
imóvel.
Legitimado no processo de cobrança de cotas
condominiais, por isso, é o condômino, consoante
dispõe o art. 12 da Lei 4.591/64, isto é o
proprietário da unidade autônoma, aquele que detém o
direito patrimonial nos termos do art. 530 do Código
Civil, aferindo-se tal condição pela consulta à
matrícula do registro de imóveis.
Descabe a denunciação da lide em ação de cobrança de
cotas condominiais. O réu, se desejar, pode acionar
regressivamente o promitente comprador em ação
própria.
Vistos, discutidos e relatados estes autos de
apelação cível n. 96.009316-8, de São José, em que é
apelante Sant’Ana Administração, Construção e
Incorporação de Imóveis Ltda., sendo apelado
Condomínio Residencial Talismã:

A C O R D A M, em Quarta Câmara Cível, por votação


unânime, desprover o recurso.

Custas legais.

1. Condomínio Residencial Talismã aforou ação de


cobrança contra Sant’Ana Administração e Incorporação
de Imóveis Ltda. alegando, em síntese, que a ré é
proprietária do apartamento 301, Bloco “A”, do
referido condomínio, estando em débito com as
prestações condominiais (art. 12 da Lei 4.591/64)
desde maio de 1995, tendo esgotado todos os meios
suasórios para a cobrança, não lhe restando
alternativa senão a via judicial. Requereu, a final,
a condenação da demandada ao pagamento das parcelas
vencidas, mais as vincendas, juros, correção
monetária, multa, bem como custas e honorários.
Citada, a ré contestou, aduzindo, em sua defesa, as
preliminares de ilegitimidade passiva ad causam, vez
que o imóvel em questão não lhe pertence, mas sim a
Neusa Maria Pereira que lhe comprara a unidade em
referência. Além disso, requereu a denunciação da
lide da compradora, atribuindo-lhe os ônus
decorrentes da aquisição do imóvel. No mérito, a
acionada repisou as teses já expendidas, requerendo a
extinção do processo, sem julgamento do mérito ou a
improcedência da demanda.
O acionante teve ensejo de replicar, indigitando que
a responsabilidade da acionada decorre da
titularidade constante do registro imobiliário.

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Sentenciando antecipadamente, o Juiz de Direito, Dr.
Jaime Luiz Vicari, após afastar a preliminar de
ilegitimidade passiva ad causam e desacolher a
litisdenunciação, julgou procedente o pedido,
condenando a ré ao pagamento dos valores expressos na
inicial, bem como das prestações vencidas no curso da
ação, acrescidos de juros à taxa legal, contados dos
respectivos vencimentos e correção monetária
integral. Ao final, condenou-a, também, no pagamento
das despesas processuais e honorários de advogado,
estes arbitrados em 15% sobre o montante da
condenação.
Inconformado com a prestação jurisdicional entregue,
a ré apelou, pugnando pela reforma do decisum,
sustentando as preliminares argüidas na contestação,
e, no mérito, a improcedência do pedido, invertidos
os ônus sucumbenciais.

Oferecidas as contra-razões, os autos alçaram.

2. Desprovê-se o apelo.

A decisão profligada deu a justa e jurídica solução à


questão.
Restou comprovado nos autos (fl. 14) ser a apelante a
proprietária do imóvel, cuja taxa condominial
encontra-se em atraso. A responsabilidade pelo
pagamento, de outro lado, não se modifica pelo fato
do imóvel em questão ter sido objeto de promessa de
compra e venda ( fls. 45/47), conforme concluiu
corretamente a douta sentença objurgada.
O caráter de condômino obriga a apelante a concorrer,
mensalmente, com os demais condôminos, para as
despesas havidas, na proporção da fração ideal que
lhe é atribuída.
Assim, era efetivamente de ser rejeitada a preliminar
de ilegitimidade passiva ad causam suscitada.
João Alfredo Mello Neto, in Manual Teórico e Prático
do Condomínio (Editora AIDE, Rio, 1989, págs. 155/6),
ao tratar da matéria, enfatiza:
“Assim, também quanto ao pólo passivo da relação
processual, quanto ao réu, devem ser questionados o
interesse e a legitimidade. Legitimado a ser réu em
processo de cobrança de cotas condominiais é o
condômino, consoante disposto no art. 12 da Lei
4.591/64. Condômino é o proprietário da unidade
autônoma, aquele que detém o direito patrimonial nos
termos do art. 530 do Código Civil. Afere-se a
condição de condômino pela consulta à matrícula do
registro de imóveis. O condômino e proprietário cujo
nome consta da matrícula da respectiva unidade
autônoma é parte legítima para responder a ação de

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cobrança de quotas condominiais. (g.n.)

A jurisprudência segue a mesma vereda:

Cota - Ação de cobrança - Legitimidade passiva -


Adjudicação compulsória.

Ação de cobrança de cotas condominiais. Imóvel


registrado em nome do requerido. Legitimidade
passiva. Existência de discussão judicial versando
sobre adjudicação por parte do credor hipotecário.
Obstáculo ao registro imobiliário por medida
impetrada pelo devedor. Denunciação da lide
rejeitada. O legitimado passivo para a ação de
cobrança de cotas condominiais é aquele em cujo nome
está registrado o imóvel. Eventual adjudicação do bem
por parte do credor hipotecário (judicialmente
contestada pelo devedor) é irrelevante frente ao
condomínio. Não cabe denunciação da lide em ação de
cobrança de cotas condominiais. O requerido, se
desejar, pode acionar regressivamente o adjudicante
em ação própria. (TARGS-Agravo 196043996, 5ª C, Rel.
Dra. Regina Bollick, J. 20.06.96)(g.n.)

Mais:

Cota — Ação de cobrança — Legitimidade passiva —


imóvel transferido a terceiro mediante instrumento
particular não averbado no Registro de Imóveis.

Condomínio. Ação de cobrança. Venda do imóvel a


terceiro por instrumento particular. Ausência de
registro no álbum imobiliário. Responsabilidade pelo
pagamento das cotas condominiais. O dever de pagar as
cotas condominiais é obrigação real, intimamente
ligada à qualidade de proprietário.
A venda do imóvel por instrumento particular não
levado a registro no ofício imobiliário, alcança
apenas os contratantes, desobrigando o condomínio a
buscar seu crédito contra o atual possuidor do
imóvel.(TARGS , 5ª C., Rel. Dr. Márcio Borges Fortes,
J. 11.04.96).

Desta Corte de Justiça, haure-se:

“DESPESAS CONDOMINIAIS. APARTAMENTO NÃO REGISTRADO -


Apartamento objeto de instrumento particular de venda
e compra não registrado - Responsabilidade do
promitente vendedor, titular do domínio -
Inteligência dos arts. 135 do Código Civil e 4o.,

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parágrafo único, da Lei n. 4.591/64, com a redação da
lei n 7.182/84.
“O promitente vendedor responde pelas despesas
condominiais até a escritura, cuja lavratura fica
dependendo da prova de quitação dos débitos
anteriores. (in Apelação Cível n. 48.675. Des. Amaral
e Silva)”.

CONDOMÍNIO - AÇÃO DE COBRANÇA PELO RITO SUMARÍSSIMO.


DESPESAS CONDOMINIAIS. A RESPONSABILIDADE PELO
PAGAMENTO DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO É DAQUELE EM
NOME DE QUEM SE ENCONTRA REGISTRADO O IMÓVEL.
ENTENDIMENTO QUE RESULTA DA INTERPRETAÇÃO DO PAR.
ÚNICO. DO ART. 4 DA LEI 4.591/64, COM NOVA REDAÇÃO
DADA PELA LEI 7.182/84. (AC 30.430 — Des. Cid
Pedroso)

No tocante à denunciação à lide, igualmente não era


de ser acolhida, pois a relação entre condômino e
condomínio é diversa daquela havida entre promitente-
vendedor e promissário-comprador.

Humberto Theodoro Júnior, in Curso de Direito


Processual Civil (Vol. II. 17ª ed. Forense. Rio. 1996. pág. 61),
ensina que:
“O Código, estendeu a aplicação do instituto, também,
à hipótese de asseguração de direito regressivo,
genericamente. Assim, é cabível a denunciação da lide
ao terceiro que estiver obrigado, pela lei ou pelo
contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo
do que perder a demanda (art. 70, III).
Ora, a legislação condominial é absolutamente sui
generis, com peculiaridades distintas das obrigações
em geral. Não há confundir eventual possibilidade de
chamamento ao processo com a obrigatoriedade da
denunciação à lide, como poderia uma rápida leitura
do art. 70, II, do CPC e do art. 625 do Código Civil,
fazer supor. A dívida, na espécie, não resulta de
contratação voluntária, mas de impositivo legal. De
todo o modo, produzida a sentença, não se cogitando
de hipótese de litisdenunciação obrigatória, não há
interesse na reversão do curso do processo, em nome
do princípio da economia.”

Expungidas, as argüições da apelante, sobressai


irretorquível a sentença vergastada”.

3. Nega-se provimento ao apelo.

Participou do julgamento, com voto vencedor, o Exmo.


Sr. Des. Cesar Abreu.

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Florianópolis, 03 de dezembro de 1998.


JOÃO JOSÉ SCHAEFER - Presidente com voto PEDRO MANOEL
ABREU.
Ainda como paradigma foi o NTRIBUNAL DE ALÇADA DO
ESTADO DE SÃO PAULO:
TRIBUNAL DE ALÇADA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo
CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA -
LEGITIMIDADE PASSIVA - PROPRIETÁRIO (COHAB) -
ALIENAÇÃO DA UNIDADE CONDOMINIAL - TÍTULO AQUISITIVO
NÃO REGISTRADO – RECONHECIMENTO.
A ação de cobrança de despesas condominiais pode ser
proposta contra quem consta como titular no registro
de imóveis do direito real da unidade condominial.
Trata-se de obrigação 'propter rem', que possibilita
a penhora da unidade condominial na execução de
despesas de condomínio.
Ap. s/ Rev. 651.774-00/7 - 5ª Câm. - Rel. Juiz
PEREIRA CALÇAS - J. 29.1.2003.

Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo


CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA -
LEGITIMIDADE PASSIVA - PROPRIETÁRIO - PROMESSA DE
COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA - CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO
- INOCORRÊNCIA – RECONHECIMENTO. A alienação da
unidade de condomínio horizontal pelo titular
constante do registro imobiliário não exclui sua
legitimidade passiva 'ad causam' à demanda de
cobrança das despesas comunheiras se não se lançou a
transferência no álbum de imóveis ou se dela não se
deu conhecimento ao condomínio.
Ap. s/ Rev. 609.392-00/1 - 4ª Câm. - Rel. Juiz
RODRIGUES DA SILVA - J. 18.4.2002
SOBRE O TEMA: REsp. 194.481-SP - STJ - 4ª T. - Rel.
Min. RUY ROSADO DE AGUIAR - RSTJ 118/341 FONTE: Ap.
s/ Rev. 644.330-00/4 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MELO
BUENO - J. 29.7.2002, com a seguinte referência:
REsp. 194.481-SP - STJ - 4ª T. - Rel. Min. RUY ROSADO
DE AGUIAR - DOU 22.3.99 - STJ Julgados nº 102/70
FONTE: Ap. s/ Rev. 754.090-00/0 - 1ª Câm. - Rel. Juiz
VIEIRA DE MORAES - J. 1.10.2002, com as seguintes
referências: STJ - REsp. 175.018 - Rel. Min. ARI
PARGENDLER - 3ª T. - J. 22.10.2001 - DJU em 4.2.2002
STJ - REsp. 261.303 - Rel. Min. ARI PARGENDLER - 3ª
T. - J. 23.10.2000 - DJU em 4.12.2000.

ANOTAÇÃO No mesmo sentido: EI 556.276-01/2 - JTA


(LEX) 183/516 Ap. s/ Rev. 597.797-00/6 - JTA(LEX)
188/601 Ap. s/ Rev. 577.677-00/7 - 12ª Câm. - Rel.

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Juiz ARANTES THEODORO - J. 27.4.2000 Ap. s/ Rev.
579.863-00/1 - 9ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO CASCONI
- J. 31.5.2000 Ap. s/ Rev. 578.836-00/2 - 4ª Câm. -
Rel. Juiz RODRIGUES DA SILVA - J. 13.6.2000 Ap. s/
Rev. 583.039-00/5 - 12ª Câm. - Rel. Juiz OLIVEIRA
PRADO - J. 29.6.2000 Ap. s/ Rev. 589.688-00/5 - 12ª
Câm. - Rel. Juiz ARANTES THEODORO - J. 3.8.2000 Ap.
s/ Rev. 585.071-00/7 - 12ª Câm. - Rel. Juiz ARANTES
THEODORO - J. 3.8.2000 Ap. s/ Rev. 592.431-00/9 - 1ª
Câm. - Rel. Juiz VANDERCI ÁLVARES - J. 14.12.2000 Ap.
s/ Rev. 607.246-00/5 - 12ª Câm. - Rel. Juiz CAMPOS
PETRONI - J. 8.3.2001 Ap. s/ Rev. 622.150-00/5 - 12ª
Câm. - Rel. Juiz ARANTES THEODORO - J. 22.11.2001 Ap.
s/ Rev. 644.330-00/4 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MELO
BUENO - J. 29.7.2002 Ap. s/ Rev. 634.062-00/1 - 3ª
Câm. - Rel. Juiz FERRAZ FELISARDO - J. 30.7.2002 Ap.
s/ Rev. 754.090-00/0 - 1ª Câm. - Rel. Juiz VIEIRA DE
MORAES - J. 1.10.2002

Verifica-se, que os casos dos acórdãos colacionados


como paradigmas são TOTALMENTE os mesmos dos autos em questão,
restando assim demonstrado, que a Décima Câmara Cível do Tribunal de
Alçada do Paraná deu entendimento equivocado.

Demonstrada esta, que a responsabilidade pelo


pagamento da taxa condominial pela garantia REAL recai sobre a
pessoa cujo nome esteja inscrito no Cartório Imobiliário,in casu o
Recorrido parte legítima para figurar no pólo passivo.

Outro fato de suma importância é o de que o contrato


de compra e venda firmado entre o compromissário vendedor e
promitente comprador gerou efeito apenas entre as partes que o
celebraram, leia-se comprador e vendedor, não refletindo seus
efeitos a terceiros que sequer tiveram ciência da relação, destarte,
não se sub-roga o promitente comprador na qualidade de proprietário
para fim de garantia real enquanto não se operar a transcrição.

O artigo 135 do Código Civil expressa que:


Art.135. O instrumento particular, feito e assinado,
ou somente assinando por quem esteja na disposição e
administração livre de seus vens, sendo subscrito por
2(duas) testemunhas, prova as obrigações
convencionais de qualquer valor. Mas os seus efeitos,
bem como os da cessão, não se operam, à respeito de
terceiros(art.1.067), antes de transcrito no Registro
Público.

No mesmo sentido é o artigo 1.245 do novel


Art.1.245transfere-s entre vivos a propriedade
mediante o registro do título translativo no Registro
de Imóveis.

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§1ºenquanto não se registrar o título translativo, O
ALIENANTE CONTINUA SER HAVIDO COMO DONO DO IMÓVEL.

Os dispositivos são claros, não merecem maior


interpretação, destarte, demonstrado está, à sociedade, a manifesta
divergência pretoriana, circunstância suficientemente eficaz para o
seguimento e conseqüente processamento e provimento do pretendido
recurso especial.

Pelo conteúdo da inicial, a inadimplência do


Recorrido procurou abrigar-se no contrato de compra e venda
celebrado, sendo fator estranho a relação processual com terceiros.

No v. acórdão abaixo colacionado extraído do


repositório Oficial do Tribuna de Alçada do Paraná, destaca-se a
contradição da mesma Câmara que em grau de recurso decidiu em caso
idêntico ao presente entendeu que o “simples fato do recibo, emitido
pelo credor, apontar e identificar terceiro como o responsável pela
obrigação, não retira a responsabilidade do proprietário” vejamos:

Acórdão na Íntegra
AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM".
REGISTRO IMOBILIÁRIO.
1. O proprietário do imóvel é parte legítima para figurar no pólo passivo na Ação de Cobrança
de taxa condominial.
2. Havendo dúvida a respeito da legitimação "ad causam", não é aplicável a regra do artigo 295,
II, do Código de Processo Civil.

Vistos, relatados e discutidos esse autos de apelação cível n.º 196.861-6 em que é apelante
Condomínio Centro Comercial João Bettega e apelados Jorge Luiz Mohr e Outro.
I- RELATÓRIO
1. Trata-se no caso de recurso de apelação contra a r. sentença que indeferiu a inicial de Ação de
Cobrança de taxa condominial, com base no artigo 295, II, do Código de Processo Civil, sustentando
que " a ação foi proposta contra parte que não é proprietária do imóvel" ( f.48 ).
2. Argumenta o apelante que a Ação de Cobrança tem por fundamento o artigo 12 e § 3º da Lei 4691,
de 1964, e foi ajuizada em face de pessoas em cujo nome o imóvel sta registrado no cartório
imobiliário. AS garagens autônomas foram alugadas para sociedade empresária, justificando a
emissão de recibos de débito em nome do locatário.
Não foi composta a relação processual, dispensando as contra-razões do recurso.
II- VOTO
3. Conheço do recurso por ser tempestivo e estar devidamente preparado.
4. Limita-se o questionamento recursal à validade da decisão que indeferiu a petição inicial com
fundamento no artigo 295, II, do Código de Processo Civil, considerando ilegítima a parte indicada para
figurar no pólo passivo da relação processual.
A Ação de Cobrança foi proposta pelo Condomínio Centro Comercial João Bettega em face de Jorge
Luiz Mohr e sua mulher Deise Mohr.
É do Condomínio a legitimidade para ajuizar Ação de Cobrança das cotas parte resultante do rateio
das despesas condominiais, ainda que, sem a cessão do crédito, se utilize de serviços de terceiros
para agilizar a cobrança amigável.
O proprietário de bem imóvel é parte legítima para figurar no pólo passivo da Ação de Cobrança de
encargos condominiais.

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Se o imóvel, no Cartório Imobiliário, está registrado em nome dos réus da Ação de Cobrança (f.17
verso ) Jorge Luiz Mohr e Deise Mohr, não é possível afirmar que a parte apontada no pólo passivo da
relação processual é manifestamente ilegítima, de modo a autorizar o indeferimento da petição inicial,
com suporte no artigo 295, II, do Código de Processo Civil.
Anoto que a legitimidade "ad causam" é melhor analisada no âmbito das condições da ação, com a
conseqüente extinção do processo, caso revele-se comprovada a ilegitimidade de parte.
O simples fato do recibo, emitido pelo credor, apontar e identificar terceiro como o responsável
pela obrigação, não retira a responsabilidade do proprietário. Não pode ser desconsiderado que
na locação de imóvel, o inquilino pode exigir, para fins fiscais, que o recibo seja emitido em seu
nome.
Ante o exposto, voto pelo provimento do recurso, para reformar a decisão de primeiro grau.
III- DECISÃO
ACORDAM, os Senhores juízes integrantes da 10.ª Câmara Cível do Tribunal de Alçada do
Estado do Paraná, por unanimidade de votos, dar provimento ao recurso.
Participaram do julgamento os Excelentíssimos Senhores Juízes Doutor João Kopytowski,
Presidente, sem voto, Doutor Guido José Dobeli e Doutor Carlos Mansur Arida.
Curitiba, 14 de junho de 2002
JUIZ LAURI CAETANO DA SILVA

Vislumbra-se in casu que o v.Acórdão reforçou sua


decisão nos boletos que foram emitidos em nome do adquirente assim
como a cobrança. Ora tal fato não pode afirmar que o Recorrente ao
emitir os boletos de cobrança em nome do ocupante significaria que
tivesse ciência da alienação.

O Recorrente nunca foi comunicado expressamente de


qualquer alienação, não há nos autos prova nesse sentido, emitia
apenas os boletos e fazia a cobrança em nome o ocupante do
apartamento, que nunca, jamais comprovou sua propriedade.

Somente com a juntada do contrato no feito é que o


Recorrente tomou ciência da alienação do imóvel.

Como último paradigma, colaciono a decisão em matéria semelhante ao


caso em que o município pleiteou cobrança do IPTU em ação proposta contra o alienante do
imóvel, vejamos:
Juiz Relator:Cláudio costa
Data do acórdão: 25/092003
Data da Publicação:31/10/2003

EMENTA: TRIBUTÁRIO - IPTU - RESPONSABILIDADE - TRIBUTÁRIA - CONTRATO PARTICULAR -


INOPONIBILIDADE PERANTE A FAZENDA - TRANSMISSÃO - INSCRIÇÃO NO CADASTRO
MUNICIPAL - AUSÊNCIA. O Contrato de Promessa de Compra e Venda faz lei entre as partes, mas
não é oponível contra a execução do crédito tributário. Para a cobrança do crédito tributário é
indiferente o que for pactuado entre as partes, se afrontar o estabelecido em lei. O art. 123 do CTN
impede a utilização de convenção particular para modificar definição legal do contribuinte. É de
responsabilidade do proprietário do imóvel, o pagamento dos tributos sobre ele incidentes. É
responsabilidade do contribuinte a inscrição dos imóveis no Cadastro Imobiliário, nos termos da
legislação municipal. Sentença mantida.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.00.333070-1/000 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S):
CONSTRUTORA VERDE GRANDE LTDA. - APELADO(S): FAZENDA PÚBLICA DO MUNICÍPIO DE
BELO HORIZONTE - RELATOR: EXMO. SR. DES. CLÁUDIO COSTA
ACÓRDÃO

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Vistos etc., acorda, em Turma, a QUINTA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas
Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas
taquigráficas, à unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO.
Belo Horizonte, 25 de setembro de 2003.
DES. CLÁUDIO COSTA - RelatorNOTAS TAQUIGRÁFICAS
O SR. DES. CLÁUDIO COSTA:
VOTO
Trata-se de apelação contra sentença que rejeitou embargos à execução em face da responsabilidade
tributária da apelante, tudo conforme relatório que passa a fazer parte deste voto.
Conheço do apelo, presentes os pressupostos de admissibilidade.
O art. 34 do CTN determina:
"Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou seu possuidor a
qualquer título."
O legislador estabeleceu como fato gerador o IPTU a propriedade, o domínio útil, ou a posse,
prevalecendo a primeira hipótese sobre as demais, igualmente válidas, mas subsidiariamente.
Da leitura dos autos, se percebe que a apelante detinha a propriedade do imóvel à época da
ocorrência do fato gerador, não tendo informado ou registrado no Cadastro Municipal a realização da
compra-e-venda ou mesmo a transmissão da posse do imóvel. Mesmo assim, a apelante pretende
transferir o ônus do pagamento da dívida à adquirente do imóvel.
A celebração de contrato de promessa de compra- e-venda faz lei entre as partes, em face do pacta
sunt servanda. Entretanto, nos termos do art. 123 do CTN, tal pacto não é oponível em face da
cobrança do crédito tributário, eis que tais ajustes realizados pelas partes não podem sobrepor-se à
lei, resta impedida, assim, a utilização de convenção particular para modificar definição legal do
contribuinte.
O proprietário jamais poderá eximir-se do cumprimento da obrigação tributária, com o intuito de
transferir tal responsabilidade para outrem, em virtude de um ajuste particular, como já se decidiu
nesta Câmara:
"IPTU - TRANSFERÊNCIA NÃO EFETIVADA DA PROPRIEDADE - IMPONIBILIDADE TRIBUTÁRIA -
RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR - CONVENÇÃO CONTRATUAL NÃO
PREVALENTE. (AC nº 089.411-3, Rel. Des. Aluízio Quintão, DJ 06.08.1998)
O ato de compra-e-venda de um imóvel demanda, para surtir seus jurídicos efeitos, a observância de
requisitos legais quanto ao direito de propriedade, como a lavratura da escritura e o registro na
repartição competente.
Mesmo se realizada a transação, a apelante, para eximir-se da exigência tributária, deveria ter
realizado os atos legalmente previstos para dar validade jurídica à transação, ônus de que não se
desincumbiu.
Nos termos da Lei nº 1.310/66, a inscrição dos imóveis urbanos no Cadastro Imobiliário será
promovida pelas pessoas indicadas no art. 159, devendo ser, nos termos do art. 168:
"obrigatoriamente, comunicadas a Prefeitura, dentro do prazo de trinta (30) dias, todas as ocorrências
verificadas com relação ao imóvel que possam afetar as bases de lançamento dos tributos municipais,
ressalvado o disposto no art. 164"
No caso sob exame, a Prefeitura não foi comunicada da transferência da propriedade para fins
cadastrais e de lançamento dos tributos municipais.
Ademais, expressa a Lei Municipal nº 5.641/89:
"Art. 94 o lançamento do IPTU será anual e deverá ter em conta a situação fática do imóvel existente à
época da ocorrência do fato gerador. (...) Art. 96 o IPTU será lançado em nome de quem constar o
imóvel no Cadastro Imobiliário".
É responsabilidade do contribuinte a inscrição dos imóveis no Cadastro Imobiliário (Lei Municipal nº
6.812/94, art. 6º, II c/c Lei Municipal nº 5.641/89, arts. 85, 88, I e II, 95), e responsabilidade do
proprietário do imóvel o pagamento do tributo.
Posto isso, mantenho a decisão recorrida.
Custas, ex lege.
O SR. DES. ALUÍZIO QUINTÃO:
VOTO
De acordo.
O SR. DES. JOSÉ FRANCISCO BUENO:

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VOTO
De acordo.
SÚMULA : NEGARAM PROVIMENTO.

Demonstra-se assim, que a responsabilidade pelo


pagamento das despesas condominiais é do Recorrido que não faz mais
parte da relação contratual inicialmente firmada, sendo que somente
ele poderá dar garantia real ao imóvel que encontra-se registrado em
seu nome.

Destarte, confirmando-se a decisão deste E. Tribunal,


cairá por terra, todos os preceitos previstos na legislação vigente,
trazendo concomitantemente, imensurável prejuízo a todos os
condôminos que testemunharão a não aplicação da tão esperada e
almejada JUSTIÇA.

Não vemos, pois, como afastar o princípio da


inscrição, sendo que o proprietário Recorrido é quem detém o dever
de efetuar o pagamento do rateio que lhe coube, dívida líquida,
certa e exigível, que deve ser convertida em benefício do Condomínio
que fora lesado pelo descumprimento da Lei 4.591/64, “ex vi” do seu
artigo 12 e demais dispositivos citados.

Seria um plús a mais a impontualidade, ao prejuízo


ofertado ao grupo, condomínio, levando maior descrédito à Justiça.

Em outras palavras, a falta de pagamento de qualquer


parcela provoca o desequilíbrio econômico do condomínio, onerando os
demais condôminos e obrigando-os a suprir o caixa comum e suportar,
além das suas, as despesas relativas ao consumo de água e energia
elétrica, realizadas pelo inadimplente, situação totalmente injusta
e inaceitável.

DO PEDIDO
Pelo exposto requer seja reformado o v. acórdão, para
que seja mantido no pólo passivo o Recorrido cujo nome encontra-se
registrado no cartório imobiliário sustentando de tal sorte garantia
real do bem que garante a dívida.

Requer-se, outrossim, caso seja diverso o


entendimento desta Egrégia turma, que o Recorrido seja mantido no
pólo passivo da presente, determinado a citação do atual adquirente
para integrar a lide.

Nestas condições e considerando-se todo o exposto,


requer-se a esse Egrégio Tribunal que seja dado TOTAL PROVIMENTO ao
recurso ora interposto, para o fim de REFORMAR in totum o v. acórdão
recorrido, considerando a LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO
INSCRITO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO restabelecendo, assim, o império da
merecida e costumeira JUSTIÇA.

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Nestes Termos pede
E espera deferimento.

Londrina, 31 de maio de 2004.

MARCUS VINICIUS GINEZ DA SILVA


Advogado OAB-PR.30664

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