CONSELHO SUPERIOR DO MINISTÉRIO PÚBLICO

11ª Sessão Ordinária

Realizada em 11/04/2016

Inquérito Civil nº MPPR-0046.13.012684-3

Interessada: 1ª Promotoria de Justiça de Defesa do Consumidor de Curitiba
Objeto: Homologação de Arquivamento

Ementa: Consumidor. Apuração de cobrança abusiva por garantidoras de condomínios.

Inexistência de relação de consumo. Não se aplicação do CDC. Atividade regulada pela Lei
4.591/1964 e pelo Código Civil. Falta de justa causa. Homologação do arquivamento.

Trata-se de Inquérito Civil instaurado em virtude do

encaminhamento da documentação atinente à CPI dos Condomínios que tramitou na Assembleia
Legislativa do Estado do Paraná-ALEP, cientificando que empresas administradoras de
condomínios de Curitiba praticam cobrança abusiva em detrimento de condôminos, induzindo à
inadimplência e exigindo valores extorsivos, dificultando os pagamentos, tudo com o fim de obter
vantagem econômica, mediante a utilização de práticas ilícitas (fls. 07/87).

Em decorrência de requisição ministerial, a ALEP encaminhou

Relatório Final da CPI dos Condomínios (apenso nº 1), de onde se extrai que foram celebrados
Termos de Compromisso Público com as empresas Garante Serviços de Apoio Ltda. e Duplique
Créditos e Cobranças Ltda., bem como a Administradora C.M. Baiak Serviços Administrativos Ltda.

Deste modo, o Ministério Público limitou a investigação do Inquérito

Civil às empresas Assiscon Administradora de Condomínios e Pró Condômino Ltda.

Após análise da documentação encartada, o ilustre Promotor de

Justiça, Dr. Maximiliano Ribeiro Deliberador, promoveu o arquivamento, sustentando, em síntese,
que não existe relação de consumo entre condomínio e condômino e nem qualquer prática
eventual e comprovadamente equivocada ou abusiva, por parte da administração condominial,
razão pela qual a questão deve ser tratada com base no disposto em lei específica e no Código
Civil, mas não pelo Código de Defesa do Consumidor. Anotou, ainda, que a relação que se
estabelece entre os condomínios/ administradoras e os condôminos é regida por lei especial – a
Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias – 4.591/54 (fls. 412/417).

Os interessados foram notificados acerca da promoção da promoção

de arquivamento (fls. 287/290).

Em apertado retrospecto, é o relatório do essencial.

Examinando os autos, constata-se ser digna de chancela a proposição

de arquivamento.
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Observa-se que o objeto do presente procedimento é a verificação

de pretensas violações a direitos dos consumidores, por empresas garantidoras de condomínio,
por meio de prática de cobrança abusiva.

A prestação de serviço das empresas garantidoras consiste em

adiantarem para o condomínio o valor integral de sua receita mensal, mesmo que os condôminos
não tenham pago suas taxas. Dessa forma, a responsabilidade pela cobrança dos moradores com
pagamento em atraso ou inadimplentes passa a ser da empresa garantidora, que fica com o valor
corrigido pago pelo devedor.

O Código de Defesa do Consumidor dispõe sobre a proteção do

consumidor e dá outras providências. Regula o fornecimento de produto ou serviço. E, no
parágrafo segundo, do artigo 3º, define serviço como “qualquer atividade fornecida no mercado
de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e
securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.

O condomínio não tem personalidade jurídica. Não é pessoa física

nem jurídica. Não presta serviços mediante remuneração. Constitui-se em uma comunhão de
interesses, por meio da qual são rateadas despesas. Não tem objetivo de lucro, distinguindo-se
assim das sociedades. Destarte, não existe verdadeira e própria relação de consumo, não podendo
o condomínio, a toda evidência, ser considerado “fornecedor de produtos e serviços”, nem o
condômino “consumidor final” de tais “produtos e serviços”.

Nesse contexto, válido destacar que as garantidoras são empresas

contratadas pelos condomínios para realizar a administração dos mesmos, ou seja, substituem a
pessoa jurídica do condomínio nas relações administrativas com os condôminos, recebendo
procuração específica para agir em seu nome, inclusive para proceder à cobrança dos encargos e
taxas condominiais.

Portanto, o condomínio ou a empresa administradora contratada

para substituí-lo no exercício das funções administrativas, agindo na representação e na defesa
dos interesses da coletividade de condôminos, não criam, em hipótese alguma, relação
consumerista, tal como ocorre entre fornecedor e consumidor.

Assim, a relação que se estabelece entre os condomínios/

administradoras e os condôminos é regida por lei especial – a Lei dos Condomínios e
Incorporações Imobiliárias – 4.591/54.

O i. Promotor de Justiça, em sua promoção de arquivamento,

argumenta acertadamente que “não há relação de consumo entre condôminos e a administradora
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contratada pelo condomínio, haja vista que esta atua como mandatária, substituta, representante
do síndico administrador, se confundindo, pois, com próprio condomínio” (fl. 283).

Tal pensamento está de acordo com a jurisprudência:

Ementa: Ação De Cobrança. Taxas Condominiais. Sentença Que

Extinguiu O Feito Sem Resolução De Mérito, Por Ilegitimidade Passiva
(Art. 267 VI, Do CPC). 1. Legitimidade passiva da COHAB- Curitiba,
proprietária do imóvel. Obrigação propter rem. Sentença cassada. 2.
Possibilidade de julgamento da lide pelo tribunal. Inteligência do Art.
515, § 3º, do CPC. 3. Preliminar de ilegitimidade ativa. Não
acolhimento. 4. Prescrição quinquenal. Artigo 206, § 5º, Inciso I, do
Código Civil. Jurisprudência pacífica do STJ. Prescrição dos créditos
que antecederam cinco anos da propositura da ação. 5. Código de
Defesa do Consumidor. Inaplicabilidade. Relação entre condomínio
e condômino não enquadrada como de consumo. 6.
Inadimplemento das taxas condominiais. Comprovação através dos
documentos de cobrança e do demonstrativo do débito. Ré que não
se desincumbiu do ônus de provar o pagamento ou apontar
equívocos nos cálculos do credor (Art. 333, II, do CPC). 7. Alegação da
Ré de que as despesas com água, energia elétrica, coleta de lixo e
outros serviços estariam excluídas do rateio entre os condôminos.
Não acolhimento. Previsão expressa na Convenção de Condomínio de
que tais gastos se destinam à manutenção das partes comuns.
Inteligência do Art. 12, da Lei 4.591/64.8. Incidência da multa de 2%
sobre o valor do débito. Possibilidade. Inteligência do Art. 1336, §1º,
do Código Civil. 9. Termo inicial dos juros de mora. Fluência a partir
do vencimento de cada parcela. 10. Redistribuição dos ônus
sucumbenciais. 11. Recurso conhecido e provido. Julgamento com
base no Art. 515, § 3°, do CPC. Parcial procedência dos pedidos
iniciais. (Acórdão 1427823-6, Rel. Luis Sérgio Swiech, 8ª CC., Data do
julgamento 04/10/2015)

Portanto, como bem assentado pela Promotoria de origem, não se

trata de relação de consumo eventual litígio entre administradora de condomínio e condômino,
não se vislumbrando ilegalidades a serem corrigidas por meio da intervenção do Ministério
Público na área de Defesa do Consumidor, restando aos prejudicados a satisfação de seus
prejuízos pela via individual.

Destarte, com fulcro no inciso VII, do art. 32, da Lei Complementar

Estadual n.º 85, HOMOLOGO a promoção de arquivamento do Inquérito Civil nº 0046.13.012684-3,
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o que faço monocraticamente, com esteio no artigo 20 do Regimento Interno deste Conselho.

Promovam-se as comunicações necessárias e anotações e registros

pertinentes no Sistema PRO-MP.

Curitiba, 11 de abril de 2016.

Cláudio Rubino Zuan Esteves

Conselheiro – Relator