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Loteamento do projeto à execução

Saiba como fazer


Gestão de Obras, Mercado da Construção 13 de julho de 2016

Seja para empreendimentos de alto padrão ou construção de casas populares, área tem que
cumprir algumas exigências antes de receber obras

Por: Altair Santos

Loteamentos para empreendimentos de alto padrão ou para a construção de casas


populares precisam cumprir algumas exigências, antes de receber obras. Obter licença
ambiental, ter um estudo de geotecnia do solo e adequação à legislação local são alguns dos
procedimentos básicos. Em seguida, o projeto deve levar em consideração a topografia do
terreno, a drenagem e as instalações para saneamento básico, eletricidade e telefonia.
Pavimentação e paisagismo também são relevantes. Além da localização, loteamentos se
valorizam de acordo com as benfeitorias que agregam e da infraestrutura em seu entorno. É o
que garante o arquiteto e urbanista Eduardo Paranhos Coelho, que explica o passo a passo
para um loteamento não enfrentar problemas. Confira:

Loteamentos precisam ter licença ambiental, estudo geotécnico, pavimentação e projeto de


paisagismo

Quando se pensa em empreender um loteamento quais exigências devem ser cumpridas


antes que as obras iniciem?
Antes de iniciar qualquer obra é preciso obter todas as licenças necessárias para sua
execução. Licenciamento ambiental e aprovação na prefeitura municipal são itens básicos a
serem cumpridos. Dependendo da complexidade e porte do empreendimento, exigências
adicionais podem ocorrer, como, por exemplo, desenvolvimento de estudos ambientais mais
detalhados como EIV (Estudo de Impacto da Vizinhança) ou EIA-RIMA (Estudo de Impacto
Ambiental e Relatório de Impacto Ambiental), nos quais são definidas medidas mitigadoras
para o impacto a ser gerado. A etapa de regularização da área (retificação, subdivisão ou
unificação) também é muito importante e, por vezes, demorada, principalmente quando
envolve retificação. No entanto, havendo essa necessidade, é preciso regularizar a matrícula
para que o processo de aprovação seja concluído com base em uma matrícula que descreve a
realidade do terreno.

Como funciona a obtenção de licença ambiental, estudos de geotecnia do solo e


adequação à legislação local. Esses procedimentos são os mais demorados para se
conseguir?
O processo de licenciamento ambiental normalmente é dividido em três etapas:
1. Licença prévia, apresentando os estudos iniciais de ocupação da área.
2. Licença de instalação, apresentando todos os projetos de urbanismo e infraestrutura
aprovados pelos organismos competentes.
3. Licença de ocupação, após certificar-se da correta execução das obras.
Sem dúvida é uma das etapas mais demoradas de todo o processo de aprovação.
Já os estudos de geotecnia do solo (ou sondagem) são fundamentais para o desenvolvimento
dos projetos de infraestrutura. Neles, podemos identificar o tipo de solo, profundidade do
lençol freático e existência de rochas. Todas essas informações são muito relevantes para o
desenvolvimento dos projetos executivos.
Com relação à legislação, apesar do parcelamento de solo ser regido pela lei federal 6766/79,
é sempre importante a análise detalhada da legislação municipal, visto que podem existir
exigências municipais mais restritivas que a lei federal.

Loteamentos têm projetos? Caso sim, o que eles envolvem?


Para a aprovação de loteamentos é necessário desenvolver diversos projetos. Entre eles:
urbanístico, paisagismo, arborização viária, sinalização viária (vertical e horizontal),
pavimentação, rede de drenagem de águas pluviais, rede de esgoto, rede de água, rede elétrica
e terraplenagem.
Todos os projetos precisam ser aprovados por organismos públicos, seja a prefeitura e suas
secretarias ou alguma concessionária, no caso da rede elétrica ou rede de água e esgoto, por
exemplo.

Topografia (terraplenagem) do terreno, drenagem e instalações para saneamento básico


são obras que ficam a cargo da incorporadora do loteamento?
Todas as obras de infraestrutura necessárias para a implantação de um loteamento são
responsabilidade da incorporadora. É necessário entregar a obra com todas as redes (água,
esgoto, elétrica e telefônica) devidamente testadas e aceitas pelas respectivas concessionárias
para que a prefeitura emita o termo de recebimento, garantindo que todas as obrigações do
incorporador foram devidamente executadas.

Pavimentação e paisagismo também são relevantes?


São projetos importantes para a implantação do loteamento. O projeto de pavimentação
fornece o correto dimensionamento para garantir que a estrutura viária suporte o tráfego
pretendido para o local. É uma garantia importante, visto que as vias públicas de um
loteamento são doadas ao município, ficando a responsabilidade da manutenção à cargo das
prefeituras. Quanto ao paisagismo, as prefeituras normalmente exigem apenas o projeto de
arborização viária, que deve seguir as diretrizes municipais para definição das espécies. O
projeto de paisagismo mais abrangente pode contribuir bastante como diferencial do
loteamento. Tratamentos paisagísticos adequados, criação de parques lineares ao longo dos
cursos d’água, valorização de pontos focais, criando perspectivas atrativas, podem agregar
muito ao local.

Loteamentos se valorizam de acordo com as benfeitorias que agregam e da


infraestrutura em seu entorno?
Pensar em diferenciais no projeto sempre colabora com a valorização da área e do seu
entorno. E este é, sem dúvida, um dos aspectos importantes a serem considerados quando
nós, arquitetos e urbanistas, propomos a expansão na ocupação da cidade. Sem dúvida as
benfeitorias e melhorias na infraestrutura local colaboram para a valorização da área. Além
disso, a lei de parcelamento do solo exige a doação ao município de um percentual de área
institucional para que a prefeitura possa implantar equipamentos comunitários necessários
para atender a demanda da população (escolas, postos de saúde, hospitais etc).
O que muda quando um loteamento é pensado para receber construções de alto padrão
dos projetados para receber habitações populares?
As premissas da lei federal 6766/79 devem ser respeitadas para qualquer tipo de loteamento.
Destinar áreas institucionais, implantar infraestrutura completa, respeitar diretrizes viárias
existentes e restrições ambientais da área são princípios básicos. A diferença maior ocorre no
tamanho dos lotes. Nas áreas com vocação para loteamentos populares, normalmente são
permitidos lotes menores. Já as áreas com vocação para loteamentos de alto padrão,
normalmente são áreas com maiores restrições quanto à densidade habitacional permitida, o
que reflete em lotes maiores. Os parâmetros para os diferentes zoneamentos da cidade são
definidos pela Lei de Uso e Ocupação do Solo. Essa lei direciona a forma e sentido de
crescimento das cidades. Define diferentes gabaritos e densidades de ocupação.

A escassez de terrenos nos grandes centros urbanos projeta qual cenário para os
loteamentos?
É importante que os organismos públicos utilizem bem os instrumentos que possuem para
evitar a ocupação desordenada nos centros urbanos. As revisões periódicas na lei de uso e do
solo são os melhores mecanismos para conduzir esse processo. Em virtude da escassez de
terrenos, a tendência é que os novos loteamentos sigam os eixos de crescimento da cidade,
expandindo o perímetro urbano existente. Cabe às prefeituras limitarem essa expansão para
que não sejam criados vazios urbanos, dificultando a prestação dos serviços básicos, como
transporte público e coleta de lixo.

Arquitetos e engenheiros que atuam na urbanização de loteamentos devem ter qual


expertise?
Precisam conhecer o mercado local e entender as demandas da cidade. Acertar o produto a
ser oferecido é essencial. Também devem ter pleno conhecimento da legislação, garantindo o
atendimento a todas as exigências legais para a execução da obra. Entender a relação entre
todos os projetos necessários para implantação de loteamentos é igualmente importante. A
correta compatibilização dos projetos permite identificar antecipadamente eventuais
interferências entre as redes de infraestrutura, evitando ajustes durante a obra. Tudo isso
colabora para um correto provisionamento financeiro do empreendimento, bem como previne
retrabalhos e gastos imprevistos, o que é bastante relevante ao analisarmos o negócio como
um todo. Por fim, gera impactos nos lucros projetados, que atraem parceiros e investidores.

Diante deste apanhado, quais os principais custos que compõem a infraestrutura de


loteamentos?
Os custos de obra mais significativos são pavimentação, rede elétrica e drenagem. Eventuais
medidas mitigadoras exigidas em função do porte do empreendimento também podem ser
significativas no custo global da obra.

Entrevistado
Arquiteto e urbanista Eduardo Paranhos Coelho, com graduação pela PUC-PR e pós-
graduação em construções sustentáveis pela UTFPR. É gerente de projetos na Paysage
Empreendimentos
Contato: eduardo.coelho@paysage.com.br

Crédito Foto: Divulgação

Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330