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PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS NBR 12.721:2006 Professora: Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Prof. Eng.
PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS NBR 12.721:2006 Professora: Eng. Civil Mayara Custódio, Msc. Prof. Eng.
PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS NBR 12.721:2006
PLANEJAMENTO E
CONTROLE DE OBRAS
NBR 12.721:2006

Professora: Eng. Civil Mayara Custódio, Msc.

NBR 12.721:2006
NBR 12.721:2006
NBR 12.721:2006  NBR 12.721: 2006 - “Avaliação de custos unitários de construção para incorporação

NBR 12.721: 2006 - “Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios de edifícios .”

Norma que estabelece os critérios para:

Descrição das unidades a serem vendidas separadamente;

Avaliação de custos unitários;

Cálculo do rateio de construção; Outras disposições correlatas.

conforme disposições fixadas e exigências estabelecidas na Lei Federal 4.591/64.

NBR 12.721:2006
NBR 12.721:2006

Objetivos:

NBR 12.721:2006  Objetivos:  Atendimento à lei 4591/64 que tem como objetivo “definir as responsabilidades

Atendimento à lei 4591/64 que tem como objetivo “definir as

responsabilidades dos diversos participantes das incorporações

e as condições técnicas e econômicas em que se realizam.”;

Estabelecimento de parâmetros para definição do empreendimento e de seu custo, e oferecimento de garantias

aos clientes que estarão adquirindo um produto que ainda não

está pronto;

Implantação de regras que conduzam à definição inconfundível do objeto de transação (unidade autônoma) e da edificação que

a contém;

Definição de um mecanismo de comparação entre os preços de transação e os valores de custo da construção (CUB).

NBR 12.721:2006
NBR 12.721:2006


A norma é aplicada para condomínios, ou seja quando o

empreendimento é vendido em diferentes proporções, antes do final da obra.

Os quadros apresentados na mesma devem ser preenchidos após a aprovação do projeto pela prefeitura, de acordo com o que se

pretende para o empreendimento. Em seguida, é feita a incorporação no cartório e, a partir daí, o empreendimento pode ser vendido.

Concluída a obra, obtidos o habite-se e todos os outros

documentos que o legalizam na prefeitura e demais órgãos, é feita a averbação e instituição do empreendimento, que consiste:

Confirmar o que foi registrado na incorporação ou corrigir o que

tiver sido alterado; e

Definir a área de direito de cada proprietário.

Áreas da Edificação  Áreas reais
Áreas da Edificação
 Áreas reais
Áreas da Edificação  Áreas reais  Em relação ao uso:  Áreas de uso privativo

Em relação ao uso:

Áreas de uso privativo (principais e acessórias) Áreas de uso comum

Em relação às áreas padronizadas:

Áreas cobertas padrão Áreas cobertas de padrão diferente Áreas descobertas

Área equivalente à área de custo padrão

Em relação a sua divisão:

Área de divisão proporcional

Área de divisão não-proporcional

Definições:
Definições:
Definições:  Projetos padrão : Projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos de

Projetos padrão: Projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos de edificações que são usualmente objeto de incorporação, definidos por suas características principais:

Número de pavimentos;

Numero de dependências por unidade; Áreas equivalentes das unidades autônomas; Padrão de acabamento da construção; e

Número total de unidades.

Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma

fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações

da lei.

Constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências de uso comum da edificação. Destinada a fins residenciais ou não.

Definições:
Definições:
Definições:  Projetos padrão : Projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos de

Projetos padrão: Projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos de edificações que são usualmente objeto de incorporação, definidos por suas características principais:

-

tanque).

- Projeto padrão R8-A (residência multifamiliar de padrão alto com

área real de 5.917,79m² e área equivalente de 4.644,7m²,

Constituída constituída de por dependências garagem, pilotis e instalações e 8 pavimentos de uso tipo, privativo com e de parcela

Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma

Definições Área Privativa:
Definições
Área Privativa:
Definições Área Privativa:  Áreas de uma unidade autônoma, cuja utilização é reservada aos respectivos

Áreas de uma unidade autônoma, cuja utilização é

reservada aos respectivos titulares de direito. Somatório das áreas delimitadas pelas do

apartamento cobertas e descobertas, abertas ou

fechadas;

Medidas pelos limites externos, quando se tratar de paredes externas e de paredes que separam cômodos privativos dos de uso comum.

Medidas pelos eixos, quando se tratar de paredes que

separam os cômodos de um apartamento vizinho.

Definições Área Privativa:
Definições
Área Privativa:
Definições Área Privativa:  São consideradas áreas privativas do apartamento:  Poços de iluminação 

São consideradas áreas privativas do apartamento:

Poços de iluminação

Shafts visitáveis privativos

Dutos de fumaça

Garagem pode ser área privativa (unidade autônoma,

com registro de imóvel e iptu independentes) ou área

de uso comum de divisão não proporcional (menor

custo para o incorporador).

A área privativa total consiste no somatório das

áreas privativas das unidades.

Definições
Definições
Definições  Áreas de Uso Comum:  Dependências da edificação que poderão ser utilizadas em comum

Áreas de Uso Comum:

Dependências da edificação que poderão ser utilizadas em comum por todos ou por parte dos titulares de

direito das unidades autônomas.

Exemplos: Hall de entrada, circulação dos pavimentos, circulação da garagem, playground, etc.

Somatório das áreas delimitadas pela linha que contorna

a dependência de uso comum coberta ou descoberta,

aberta ou fechada.

Medida pelas faces externas da edificação e pelas faces

internas das paredes que separam as áreas de uso

comum das unidades privativas (apartamentos).

Definições
Definições
Definições  Área Coberta Padrão:  Área coberta com padrão de acabamento semelhante do tipo escolhido,

Área Coberta Padrão:

Área coberta com padrão de acabamento semelhante do tipo escolhido, dentre os padronizados na norma, para avaliação do custo global de construção.

Área Real:

Somatório das áreas de quaisquer dependência coberta

ou não, com destinação privativa ou de uso comum,

incluindo: projeções de paredes, pilares e demais elementos estruturais, shafts, poços de ventilação etc. Qualquer área que sofram ação de construção,

urbanização ou paisagismo.

Área Real Total = Área Privativa Total + Área de Uso Comum Total.

Definições
Definições
Definições  Área Equivalente:  Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da

Área Equivalente:

Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real.

Utilizada quando este custo é diferente do custo

unitário básico da construção adotado como referência.

Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a área real

correspondente.

O objetivo é possibilitar comparações de custo por m², contornando o problema de que diferentes pavimentos ou diferentes cômodos apresentam custos de execução diferentes.

Definições Edifício 1
Definições
Edifício 1
Definições Edifício 1  Área Equivalente (exemplo):  5.000 m² de apartamento tipo – R$ 500,00/m²

Área Equivalente (exemplo):

5.000 m² de apartamento tipo R$ 500,00/m²

1.000m² de garagem R$ 350,00/m²

Custo total = 2.500.000,00 + 350.000,00

Custo total = R$ 2.850.000,00

Custo/m² = 2.850.000/6.000 = R$ 475,00/m²

Edifício 2 (mesmo padrão de construção):

4.500m² de pavimento tipo R$ 500,00/m² 1.500m² de garagem R$ 350,00/m²

Custo total = 2.250.000 + 525.000

Custo total = R$ 2.775.000,00

Custo/m² = 2.775.000,00/6.000 = R$ 462,50/m²

Definições Edifício 1
Definições
Edifício 1
Definições Edifício 1  Área Equivalente (exemplo): baseando-se na área total, fazer estimativas por  

Área Equivalente (exemplo):

baseando-se na área total, fazer estimativas por

1.000m² de garagem R$ 350,00/m²

Custo total custos = 2.500.000,00 históricos ou + de 350.000,00 referência, etc.

Custo total = R$ 2.850.000,00

referência, etc.  Custo total = R$ 2.850.000,00  Custo/m² = 2.850.000/6.000 = R$ 475,00/m² 

Custo/m² = 2.850.000/6.000 = R$ 475,00/m²

Edifício 2 (mesmo padrão de construção):

4.500m² de pavimento tipo – R$ 500,00/m² A área equivalente visa buscar uma somatória de
4.500m² de pavimento tipo – R$ 500,00/m²
A área equivalente visa buscar uma somatória de
áreas do empreendimento, transformadas em “área
Custo total de = um R$ pavimento 2.775.000,00 de custo padrão”.

1.500m² de garagem R$ 350,00/m²

Custo total = 2.250.000 + 525.000

Custo/m² = 2.775.000,00/6.000 = R$ 462,50/m²

Definições
Definições
Definições  Área Padrão:  Aquela que predomina na edificação. Em geral, consiste no pavimento tipo.

Área Padrão:

Aquela que predomina na edificação. Em geral,

consiste no pavimento tipo.

Obs.: Inclui área comum e privativa que está no

pavimento tipo.

Área Padrão Diferente:

Todas a demais áreas diferentes da área padrão. Exemplos: garagem, térreo, casa de máquinas, etc.

Definições
Definições
Definições  Área Padrão: As áreas de padrão diferente são transformadas em área equivalente (Quantos m²

Área Padrão:

As áreas de padrão diferente são transformadas em área equivalente (Quantos m² de área padrão
As áreas de padrão diferente são transformadas
em área equivalente (Quantos m² de área
padrão resultariam no mesmo custo que a área
de padrão diferente?)

consiste no pavimento tipo.

pavimento tipo.

Aquela que predomina na edificação. Em geral,

Obs.: Inclui área comum e privativa que está no

geral,  Obs.: Inclui área comum e privativa que está no Área equivalente = Área real
Área equivalente = Área real de padrão diferente x CE Todas a demais áreas diferentes
Área equivalente = Área real de padrão diferente x CE
Todas a demais áreas diferentes da área padrão.
CE (coeficiente de equivalência) =
Custo da área padrão diferente / Custo da área padrão

Área Padrão Diferente:

Exemplos: garagem, térreo, casa de máquinas, etc.

Definições
Definições
Definições  Área Equivalente (continuação do exemplo):  Edifício 1:  Pavimento Tipo = Área Padrão

Área Equivalente (continuação do exemplo):

Edifício 1:

Pavimento Tipo = Área Padrão = 5.000m² R$ 500,00/m².

Área Padrão Diferente = Garagem = 1.000m² R$350,00/m².

CE = R$ 350 / R$500 = 0,7.

Área Equivalente à Garagem = 1.000 x 0,7 = 700 m².

Área Total Equivalente = 5.000 + 700 = 5.700 m².

Custo / m² de AE = R$ 2.850.000,00 / 5.700 = R$ 500/m².

Definições
Definições
Definições  Área Equivalente (continuação do exemplo):  Edifício 2:  Pavimento Tipo = Área Padrão

Área Equivalente (continuação do exemplo):

Edifício 2:

Pavimento Tipo = Área Padrão = 4.500m² R$ 500,00/m².

Área Padrão Diferente = Garagem = 1.500m² R$350,00/m².

CE = R$ 350 / R$500 = 0,7.

Área Equivalente à Garagem = 1.000 x 0,7 = 700 m².

Área Total Equivalente = 4.500 + 700 = 5.550 m².

Custo / m² de AE = R$ 2.775.000,00 / 5.550 = R$ 500/m².

Definições
Definições
Definições  Área Equivalente (continuação do exemplo): Assim, os dois edifícios de mesmo padrão têm o

Área Equivalente (continuação do exemplo):

Assim, os dois edifícios de mesmo padrão têm o mesmo custo/m² de AE, e o
Assim, os dois edifícios de
mesmo padrão têm o
mesmo custo/m² de AE, e o
que varia de um para o
Área Equivalente à Garagem = 1.000 x 0,7 = 700 m².
outro é a metragem da área
Área Total Equivalente = 4.500 + 700 = 5.550 m².
equivalente. Isso facilita
estimativas e comparações.

Edifício 2:

Pavimento Tipo = Área Padrão = 4.500m² R$ 500,00/m².

CE = R$ 350 / R$500 = 0,7.

Área Padrão Diferente = Garagem = 1.500m² R$350,00/m².

Custo / m² de AE = R$ 2.775.000,00 / 5.550 = R$ 500/m².

Definições 
Definições
Definições  Área de Divisão Não-Proporcional:  Área privativa ou área de uso comum que, por

Área de Divisão Não-Proporcional:

Área privativa ou área de uso comum que, por sua

finalidade, tenha sua construção atribuída à responsabilidade dos titulares de direito, independente de qualquer relação de proporcionalidade.

Exemplos:Apartamentos, vagas de garagem.

Área de Divisão Proporcional:

Área de uso comum de responsabilidade dos titulares de

direito das diferentes unidades autônomas.

Compõe a edificação na proporção das respectivas áreas de construção de divisão não proporcional.

Exemplos: Hall social, apartamento porteiro

Definições Fração ideal:
Definições
Fração ideal:

Fração expressa de forma decimal ou ordinária,

que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuídas à unidade autônoma.

Coeficiente de proporcionalidade:

Proporção entre a área equivalente em área de

custo padrão total da unidade autônoma e a área equivalente em área de custo global da edificação;

Definições
Definições
Definições  Área de construção sub-rogada: PERMUTA  Custo unitário básico:  É a parte do

Área de construção sub-rogada:

Definições  Área de construção sub-rogada: PERMUTA  Custo unitário básico:  É a parte do
Definições  Área de construção sub-rogada: PERMUTA  Custo unitário básico:  É a parte do

PERMUTA

Custo unitário básico:

É a parte do custo por metro quadrado da

construção do projeto padrão considerado,

calculada de acordo com a norma, pelo Sindicato Estadual da Construção Civil.

Incorporação Imobiliária  Definição Legal (Art. 28 da lei 4591/64):
Incorporação Imobiliária
 Definição Legal (Art. 28 da lei 4591/64):
 Definição Legal (Art. 28 da lei 4591/64):  “A atividade exercida com o intuito de

“A atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou

conjunto de edificações compostas por unidades autônomas”.

Para o CREA:

É o contrato que prevê que uma empresa de

incorporação pode vender uma fração ideal de um terreno com vinculação a uma unidade autônoma de uma edificação construída sob regime condominial, amparado

em um projeto de construção aprovado pela autoridade

administrativa, e em um memorial que o descreverá e será arquivado no registro de imóveis.

Incorporação Imobiliária  Definição Legal (Art. 28 da lei 4591/64):
Incorporação Imobiliária
 Definição Legal (Art. 28 da lei 4591/64):
 Definição Legal (Art. 28 da lei 4591/64): É um dos negócios mais realizados no setor

É um dos negócios mais realizados

no setor da construção civil.

“A atividade exercida com o intuito de promover e realizar a

construção, para alienação total ou parcial de edificações ou

conjunto de edificações compostas por unidades autônomas”.

de edificações compostas por unidades autônomas”.  Para o CREA : Tendo em vista a relevância

Para o CREA:

Tendo em vista a relevância social e a venda antecipada ( no lançamento ou durante
Tendo em vista a relevância social e a
venda antecipada ( no lançamento ou
durante a construção) a legislação prevê
alguns mecanismos de proteção ao
comprador.

É o contrato que prevê que uma empresa de

incorporação pode vender uma fração ideal de um

terreno com vinculação a uma unidade autônoma de uma

edificação construída sob regime condominial, amparado

em um projeto de construção aprovado pela autoridade

administrativa, e em um memorial que o descreverá e será arquivado no registro de imóveis.

Padronização do registro nos NBR 12721 cartórios de imóveis Determinação de custos e preços Especificações
Padronização do
registro nos
NBR 12721
cartórios de
imóveis
Determinação de custos e preços
Especificações dos imóveis
Finalidade: Garantir a incorporadores,
construtores e adquirentes de que o edifício será
construído com determinadas características,
registradas em planilhas próprias.

Orientação para preenchimento de tabelas para fornecer (nos padrões da norma) informações gerais sobre áreas,

custos, acabamentos e equipamentos de construção.

NBR 12.721:2006 Quadro 1:
NBR 12.721:2006
Quadro 1:
NBR 12.721:2006 Quadro 1:  Cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas globais da edificação

Cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas

globais da edificação (real e equivalente).

O cálculo da área global real e da área global equivalente em área de custo padrão global é

feito com auxílio do Quadro I, que permite,

conhecer discriminadamente, por pavimento e em

toda a edificação, as áreas reais e equivalentes

privativas e de uso comum.

NBR 12.721:2006  Quadro II:
NBR 12.721:2006
 Quadro II:
NBR 12.721:2006  Quadro II:  Auxilia no cálculo das áreas reais das unidades autônomas e

Auxilia no cálculo das áreas reais das unidades autônomas e das áreas equivalentes à área de custo padrão das unidades autônomas, levando-se em consideração as áreas

de divisão proporcional e não proporcional.

Considera valores adicionais não considerados no CUB.

Quadros III e IV:

Suportes para estimativa dos custos de construção a partir do CUB correspondente ao projeto padrão da obra, conforme definido na NBR12.721.

O quadro III avalia o custo da construção e preço por m².

O quadro IV avalia o custo de construção de cada unidade autônoma.

NBR 12.721:2006  Quadro V:
NBR 12.721:2006
 Quadro V:
NBR 12.721:2006  Quadro V:  São anotadas as informações gerais, tais como:  Tipo de

São anotadas as informações gerais, tais como:

Tipo de edificação;

Localização;

Incorporador;

Proprietário do terreno;

Autores dos projetos;

Responsável pela execução;

Número de pavimentos e de unidades autônomas por pavimento;

Pavimentos especiais;

Data da aprovação do projeto;

Acabamento das fachadas;

Complementação artística e paisagismo;

Prazo da obra;

Padrão da edificação.

NBR 12.721:2006 Quadro VI:
NBR 12.721:2006
Quadro VI:
NBR 12.721:2006 Quadro VI:  É apresentado o memorial descritivo dos equipamentos empregados na obra. 

É apresentado o memorial descritivo dos equipamentos empregados na obra.

Quadro VII:

É apresentado o memorial descritivo dos

acabamentos das dependências de uso privativo das

unidades autônomas.

Quadro VIII:

É apresentado o memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum.

Exercício
Exercício
Exercício  O projeto de um edifício compõe-se de:  8 aptos tipo com área real

O projeto de um edifício compõe-se de:

8 aptos tipo com área real = área equivalente de construção = 200m².

1 apto duplex com área real = área equivalente de construção de 400 m².

20 vagas de garagem, sendo 2 para cada apto tipo e 4 para o apto duplex,

com área real de 10 m² cada e coeficiente de equivalência de área = 0,5.

Área de lazer de uso comum de divisão proporcional de 500 m² (real) = 200 m² área equivalente de construção.

Determine:

A área equivalente de construção das vagas de garagem.

O coeficiente de equivalência da área de lazer.

O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma.

A área real de cada unidade autônoma.

A área equivalente de construção de cada unidade autônoma.

Exercício - Resolução
Exercício - Resolução
Exercício - Resolução  Áreas de divisão não proporcional:  Apartamentos:  8x200 + 1x400 =

Áreas de divisão não proporcional:

Apartamentos:

8x200 + 1x400 = 2000m²

Vagas de garagem:

8(2x10) + 1(4x10) = 200m² [CE=0,5]

Área Equivalente Total:

8(200 + 2x10x0,5) + 1(400 + 4x10x0,5) = 2100m²

Áreas de divisão proporcional:

Lazer:

500m² (real) = 200m² (equivalente)

Exercício - Resolução
Exercício - Resolução
Exercício - Resolução  A área equivalente de construção das vagas de garagem.  AE =

A área equivalente de construção das vagas de garagem.

AE = 200 x 0,5 =100m²

O coeficiente de equivalência da área de lazer.

CE = 200 / 500 = 0,4.

O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma:

Apto tipo: [200 (padrão) + 2x10x0,5 (garagem)] / 2100 (equiv. total) = 0,10

Duplex: [400 (padrão) + 4x10x0,5 (garagem)] / 2100 (equiv.Total) = 0,20

A área real de cada unidade autônoma.

Apto tipo: 200 (padrão) + 2x10 (garagem) + 0,10x500 (lazer) = 270m²

Duplex: 400 (padrão) + 4x10 (garagem) + 0,20x500 (lazer) = 540m²

A área equivalente de construção de cada unidade autônoma.

Apto tipo: 200 (padrão) + 2x10x0,5 (garagem) + 0,10x200 (lazer) = 230m²

Duplex: 400 (padrão) + 4x10x0,5 (garagem) + 0,20x200 (lazer) = 460m²

OBS.: Checar os quadros da ABNT e responder as mesmas questões a partir do preenchimento dos mesmos.