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GUIA

DEBOAS
PRÁTICASEM
CONDOMÍNIOS
GUIA
DEBOAS
PRÁTICASEM
CONDOMÍNIOS
1ª Edição
PalavradoPresidente
Gerenciar um condomínio é uma tarefa
árdua e requer do síndico conhecimentos
e habilidades específicas para exercer a
função com eficiência.
Hoje, os condomínios são percebidos
como empresas e requerem planejamento
de suas ações, para que apresentem bons
resultados e garantam a qualidade de mo-
radia esperada pelos condôminos.
No entanto, por se tratarem de espa-
ços de convívio coletivo, o gestor de con-
domínios deve saber conduzir as situações
para proporcionar um ambiente harmo-
nioso. Pensando nisso, o Secovi/SC elabo- Diretoria
rou este Guia de Boas Práticas em Condo- Presidente
mínios, com o objetivo de levar informa- Sérgio Luiz dos Santos
ções confiáveis sobre como o síndico deve Vice-Presidente
Luiz Alfredo Werka
proceder perante as diversas situações vi- Tesoureiro
venciadas no dia a dia. Edson Rescarolli de Souza
A publicação reúne praticamente to- Secretário
Milton Gilmar de Oliveira da Silveira
das as situações que envolvem o cotidiano
Conselho Fiscal
da gestão condominial, oferecendo res- Giovanna Macedo Menegatti
paldo nas tomadas de decisões e nas a- Líbera Leduc Wazlawick
ções executadas pelos síndicos e as admi- Marlon Fernando Olsen
Conselho Fiscal Suplente
nistradoras de condomínios.
Décio Bez Batti Lopes
Desejo que este material sirva como Fabiana Santos Coelho
instrumento facilitador da gestão condo- Nelson Edilberto Nitz
minial. Diretorias Regionais
Região da AMAVI
Boa leitura! Levi Ernani Dalfovo
Sérgio Luiz dos Santos Região da AMURES
Vinéia Cristina Köche
Presidente

Editorial
SECOVI/SC PRODUÇÃO
(47) 3367-1985 A Cartilha de Boas Práticas em Condomínios é uma publicação do
Rua 3.160, nº 533 – 1º andar – Centro Secovi/SC com tiragem de 7.000 exemplares.
Balneário Camboriú | Santa Catarina
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desempenhado em prol do desenvolvimento da categoria. ®Greice Zenker Peixoto
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mo, transparência, associativismo e conhecimento.

07
Sumário 47 Acessibilidade
49 Idoso
Administração 50 Dengue
11 Atribuições do Síndico 51 Drogas
12 Administradoras de Condomínios
Manutenção
12.Cuidados na Escolha da Administra-
dora 53 Calendário de Manutenção
13 Alteração de Fachadas 53 Preventivo de Incêndio
14 Assembleias Condominiais 54 Gás Central
15 Condomínios Novos 54 Seguro Condominial
15 Condomínios-Clube 55 Conservação Externa da Edificação
16 Condomínios Horizontais e Verticais 55 Reservatórios de Água
16 Direitos e Deveres dos Condôminos 56 Bombas de Água
17 Direitos e Deveres dos Locatários 56 Caixa de Gordura e Passagem
19 Divisão de Despesas 56 Playground
20 Documentação 56 Piscinas
21 Eleições para Síndico 57 Elevadores
22 Fraudes 58 Jardins
23 Fui Eleito Síndico 59 Portões Automáticos
24 Funcionários de Condomínio 60 Telhados
28 Inadimplência nos Condomínios 60 Vistoria Predial
28 Questões Trabalhistas
30 Terceirização de Portaria, Segurança e ResponsabilidadeAmbiental
Limpeza 62 Resíduos nos Condomínios
30 Portaria 63 Conhecendo os Resíduos
32 Seguro do Condomínio 64 Soluções
34 Síndico Profissional 65 Separando os Resíduos Corretamente
ÁreasComuns 66 Economia de Energia
36 Garagem 66 Economia de Água
36 Piscina e Sauna SituaçõesDiversas
38 Salão de Festas e Churrasqueira 68 Barulhos
38 Academia
39 Playground SituaçõesdeEmergência
39 Cinema 69 Roubos e Furtos
73 Emergência com Elevadores
Convivência 74 Vazamento de Gás
40 Administração de Conflitos e Brigas 74 Incêndio
42 Livro de Ocorrências
43.Relacionamento entre Moradores e PrimeirosSocorros
Funcionários 78 Princípios Básicos do Atendimento de
44 Barulho Emergência
46 Animais 79 Procedimentos em Situações de
47 Crianças Emergência
09
Administração outrem, total ou parcialmente, os
poderes de representação ou as fun-
1 Atribuições do Síndico ções administrativas, mediante a-
Representante legal do condomí- provação da assembleia, salvo dis-
nio, inclusive juridicamente. Exerce a posição em contrário da convenção.
gestão do condomínio, auxiliado pelo ® Guardar por cinco anos a documen-
subsíndico e pelos conselheiros. tação do condomínio.
Para facilitar, serão destacadas as ® Advertir, verbalmente ou por escrito,
principais atribuições do síndico, con- o condômino infrator de qualquer
forme previsto no artigo 1.348 do Có- disposição da convenção e do regi-
digo Civil: mento interno.
® Convocar a assembleia dos condô- ® Administrar os funcionários.
minos. ® Efetuar seguro do prédio, previsto
® Representar, ativa e passivamente, o no Código Civil, devendo fazer cons-
condomínio, praticando, em juízo tar da respectiva apólice a previsão
ou fora dele, os atos necessários à de reconstrução do edifício, no caso
defesa dos interesses comuns. de destruição total ou parcial.
® Dar imediato conhecimento à as- ® Transferir toda a documentação do
sembleia da existência de procedi- condomínio para o novo síndico a-
mento judicial ou administrativo, de través da ata da eleição.
interesse do condomínio. ® Verificar todos os prazos e formas
® Cumprir e fazer cumprir a conven- dos contratos de prestação de servi-
ção, o regimento interno e as deter- ços existentes, tais como: seguros, e-
minações da assembleia. levadores, bombas, manutenção da
® Diligenciar a conservação e a guar- piscina, antena coletiva, administra-
da das partes comuns e zelar pela dora, etc.
prestação dos serviços que interes- ® Recomenda-se que o síndico tenha
sem aos possuidores. “jogo de cintura” para intermediar os
® Elaborar o orçamento da receita e conflitos existentes entre condômi-
da despesa relativa a cada ano. nos, sendo paciente e sabendo ouvir
® Cobrar dos condôminos as suas
contribuições, bem como impor e
cobrar as multas devidas.
® Prestar contas à assembleia, anual-
mente e quando exigidas.
® É possível, à assembleia, investir ou-
tra pessoa, em lugar do síndico, em
poderes de representação.
® É possível, ao síndico, transferir a

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as sugestões e reclamações dos mora- taxas.
dores e funcionários. ® Elaborar a folha de pagamento e do
informe de rendimentos dos empre-
2 Administradoras de Condomínios gados.
É comum que todo condomínio te- ® Contratar profissionais para realiza-
nha uma administradora que irá as- ção das vistorias periódicas nos edi-
sessorar o síndico nas questões buro- fícios.
cráticas e administrativas. Mas o síndi- ® Prestar contas por meio de demons-
co deve ter em mente que, mesmo trativos mensais.
contratando uma administradora, ele ® Assessorar e auxiliar na contratação
continua sendo o responsável legal do de seguros, além da elaboração de
condomínio. comunicados internos, por meio de
São atribuições da administradora: circulares ou envio de correspon-
® Selecionar e contratar empregados dência.
para o condomínio, atualizar cartei- ® Cumprir as cláusulas da Convenção
ras de trabalho e rescindir contratos Coletiva de Trabalho.
de trabalhos.
® Fazer os recolhimentos de contri- 3 Cuidados na Escolha da Adminis-
buições para o INSS de funcioná- tradora
rios, autônomos e fornecedores de ® Consultar pelo menos três empresas,
mão de obra, e também os recolhi- solicitando informações sobre sua
mentos para o FGTS, o PIS e os sin- sistemática de trabalho.
dicatos. ® Não contratar apenas por ter nome e
® Apresentar todas as declarações e- preço baixo no mercado.
xigidas dos condomínios pela Rece- ® Ser do conhecimento do síndico co-
ita Federal (DIRF) ou pelo Ministério mo serão administrados os recursos,
do Trabalho (CAGED, RAIS, etc.). dando preferência às administrado-
® Elaborar os editais de convocação ras que trabalhem com contas ban-
das assembleias e submetê-los à a- cárias separadas para cada condo-
provação do síndico. mínio.
® Representar o condomínio em juí- ® Solicitar um modelo de balancete e-
zo, quando possuir poderes de re- laborado pela administradora e, por
presentação. meio dele, verificar se o período de-
® Elaboração de convenções, regula- monstrado abrange o mesmo que o
mentos internos, atas e previsões condomínio utiliza para o controle
orçamentárias. de suas contas, ou seja, desde o pri-
® Emitir e cobrar cotas condominiais; meiro dia do mês até o último dia do
® Controlar a inadimplência e o con- respectivo mês.
tencioso. ® Saber se a administradora possibilita
® Pagar fornecedores, impostos e que os condôminos tragam orça-
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mentos, principalmente para as o-
bras dispendiosas.
® Verificar o número de assembleias
ao qual a administradora compare-
ce e se a presença das pessoas é co-
brada.
® Informar-se sobre o procedimento
no caso de haver condôminos ina-
dimplentes. A administradora infor-
mará se possui corpo jurídico ou há
a possibilidade de escolher outros
advogados.
® Verificar, com bastante atenção, se alteração da fachada.
as guias de recolhimentos de im- Segundo o artigo 10 da Lei de Con-
postos e taxas estão autenticadas domínios: “É defeso a qualquer condô-
normalmente pela rede bancária. mino: I – alterar a forma externa da fa-
® Observar, no contrato, se a adminis- chada; II – decorar as partes e esqua-
tradora se responsabiliza pelos er- drias externas com tonalidades ou co-
ros cometidos por ela, inclusive re- res diversas das empregadas no con-
embolsando o condomínio em caso junto da edificação”.
de multas ou despesas provenien- O artigo 1.336 do Código Civil diz:
tes do pagamento em atraso, dupli- "São deveres do condômino: III – não
cidade ou erro de cálculo. alterar a forma e a cor da fachada, das
® Verificar sobre qual valor a taxa ad- partes e esquadrias externas".
ministrativa é cobrada. Escolher a Para que ocorra a alteração da fa-
melhor alternativa, se sobre as des- chada, é necessário que se tenha a a-
pesas ou sobre as receitas. O impor- provação de TODOS os condôminos.
tante é que, no cálculo, não sejam Normalmente, são consideradas al-
incluídas as receitas ou despesas terações de fachadas as que seguem:
extraordinárias.
® Visitar a administradora para avaliar 4.1 Sacadas
suas condições de operação e suas Toda a área da sacada que é visível
instalações. NÃO pode ser alterada, como:
® Pedir uma lista dos clientes da ad- ® porta;
ministradora com nomes e telefo- ® cor das paredes internas e externas;
nes para checagem de referência. ® forro ou teto;
® grade ou parapeito;
4 Alteração de Fachadas ® películas de proteção nos vidros;
Muitos conflitos em condomínios ® toldos;
são resultado de discussões sobre a ® ar-condicionado fora do padrão do
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condomínio; nio são ferramentas que legitimam as
® miniparabólicas do tipo Sky; decisões tomadas pelo grupo. Podem
® varais; ser ordinárias e extraordinárias.
® bicicletas; As assembleias ordinárias devem a-
® roupas e objetos para o lado de fo- contecer pelo menos uma vez por ano,
ra; conforme determinam o Código Civil e
® vasos ou objetos que possam cair a Lei do Condomínio. Em tais reuniões
do parapeito. discutem-se principalmente:
® orçamento e previsão das despesas;
4.2 Fachadas ® alteração do regimento interno;
® Instalar antenas; ® taxa de contribuição condominial;
® trocar janelas ou vidros; ® eleição do síndico e conselheiros;
® fechar a área de serviço; ® prestação de contas.
® alterar cor ou textura das paredes
de fora da unidade. As assembleias extraordinárias po-
dem acontecer sempre que houver ne-
4.3 Áreas Comuns cessidade de uma discussão de interes-
® Trocar a porta de entrada do apar- se geral, como, por exemplo :
tamento; ® pintura das fachadas;
® alterar a abertura da porta de en- ® obras de manutenção;
trada da unidade; ® ações trabalhistas;
® trocar a porta do depósito; ® benfeitorias em geral;
® alterar a utilização, a finalidade ou o ® fundo de reserva;
móvel do depósito; ® necessidade de alterações na con-
® pintar ou decorar o hall de entrada venção do condomínio ou no regi-
dos apartamentos; mento interno.
® pintar ou decorar o hall de entrada
do condomínio. 5.1 Convocação
A forma de convocação para as as-
Em edifícios cujo portão é parte do sembleias deve constar na convenção
projeto arquitetônico, alterá-lo consti- do condomínio. Devem ser utilizados
tui mudança de fachada. Isso ocorre meios que garantam que todos os con-
normalmente em edifícios antigos ou dôminos recebam a informação, con-
tidos como históricos. forme prazo mínimo estipulado pela
Em edifícios comuns, em geral, a convenção, sob pena de anulação das
troca de portões não constitui altera- decisões firmadas na assembleia caso
ção de fachada. algum condômino alegue não ter tido
conhecimento da reunião.
5 Assembleias Condominiais Atenção para os condôminos que
As assembleias gerais de condomí- não residem no condomínio: estes tam-
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também devem ser informados. O que 6 Condomínios Novos
o Código Civil diz sobre a convocação: Passo a passo do estabelecimento
Artigo 1.350. Convocará o síndico, a- legal do condomínio:
nualmente, reunião da assembleia dos ® Solicitação do Habite-se pela cons-
condôminos, na forma prevista na con- trutora ou incorporadora à prefei-
venção, a fim de aprovar o orçamento tura.
das despesas, as contribuições dos con- ® Registro das escrituras das unidades
dôminos e a prestação de contas, e e- habitacionais e respectivas frações i-
ventualmente eleger-lhe o substituto e deais de terreno.
alterar o regimento interno. ® Convocação pela incorporadora ou
§ 1º Se o síndico não convocar a assem- construtora de uma assembleia para
bleia, um quarto dos condôminos po- instalação do condomínio, que esco-
derá fazê-lo. lherá uma comissão especial para
§ 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz administrar a fase de transição da
decidirá, a requerimento de qualquer administração da incorporadora pa-
condômino. ra o modelo de gestão escolhido pe-
Artigo 1.354. A assembleia não poderá los moradores para o condomínio.
deliberar se todos os condôminos não ® Elaboração pela comissão especial,
forem convocados para a reunião. acrescida de outros condôminos in-
Artigo 1.355. Assembleias extraordiná- teressados, da minuta de convenção
rias poderão ser convocadas pelo síndi- de condomínio e o regimento inter-
co ou por um quarto dos condôminos. no, de forma mais adequada do que
a anterior, preparada pela constru-
tora.
® Aprovação da convenção: se dá com
a assinatura de condôminos que re-
presentem pelo menos 2/3 das fra-
ções ideais. Não há necessidade de
convocar assembleia para colher as
assinaturas.
® Registro em cartório da ata da as-
sembleia e a convenção, depois de a-
provadas.
® Registro em cartório da convenção
do condomínio deve ser registrada
em cartório, depois de aprovada.

7 Condomínios-Clube
Cada vez mais frequentes nas cida-
des, os condomínios-clubes se torna-
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ram uma tendência. Geralmente esse 8 Condomínios Horizontais e Verti-
tipo de condomínio reúne diversas cais
torres e uma grande opção de áreas Existem duas linhas de raciocínio
de lazer, como piscinas, quadras, cine- quando se trata de conceituar condo-
mas, bares, brinquedotecas, sala de jo- mínios: horizontal e vertical.
gos, espaço gourmet, salão de beleza, A mais popular, e utilizada até mes-
hidromassagens, saunas e diversas mo por construtoras e imobiliárias, é
outras opções. que condomínio horizontal são as ca-
Se o seu condomínio se enquadra sas construídas no mesmo plano, uma
nesse conceito, confira algumas dicas ao lado da outra, dentro de um mesmo
de administração de condomínios- terreno; e vertical são, os edifícios ou
clubes : prédios de apartamentos, pois as uni-
® Por geralmente possuírem uma dades estão construídas uma sobre as
grande área comum, o condomínio outras.
deve ser administrado pelo síndico, No entanto, existe outra vertente
que pode ser assessorado por um que defende que condomínio horizon-
gerente predial e uma administra- tal são os condomínios onde o plano
dora de condomínios. que separa as unidades habitacionais é
® Em caso de muitas torres, aconse- horizontal (chão e o teto), ou seja, os
lha-se que cada uma tenha um sub- prédios; e condomínios verticais são os
síndico que lidará com pequenas si- que as unidades habitacionais são se-
tuações cotidianas. paradas por um plano vertical (pare-
® As assembleias devem ocorrer em des), ou seja, as casas em um loteamen-
local amplo, que abrigue todos os to.
condôminos. No caso da discussão Atualmente, o Secovi/SC utiliza a se-
de assuntos específicos de uma tor- gunda opção como linha de conceitua-
re, poderá ser feita uma assembleia ção.
exclusiva para aquele bloco.
® Com relação à prestação de servi- 9 Direitos e Deveres dos Condôminos
ços que agregue comodidade para A seguir, é possível conferir o que os
os condôminos, como, por exem- artigos 1.355 e 1.366 do Código Civil di-
plo, um professor de academia, po- zem a respeito dos direitos e deveres
de ser feito um contrato pelo con- dos condôminos.
domínio em regime de terceiriza-
ção, sendo seu custo dividido entre 9.1 Direitos
os condôminos. ® Usar, fruir e livremente dispor das
® Outros serviços ocasionais podem suas unidades.
ser contratados diretamente pelos ® Usar das partes comuns, conforme a
condôminos, como professores de sua destinação, e contanto que não
pilates e natação, por exemplo. exclua a utilização dos demais com-
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compossuidores. para não condôminos.
® Votar nas deliberações das assem-
bleias e delas participar, estando 9.2 Deveres
quite. ® Pagar em dia a sua cota das despesas
® Votar nas decisões para realização do condomínio.
de obras (se voluptuárias, de voto ® Não realizar obras em sua unidade
de dois terços dos condôminos: se que comprometam a segurança da
úteis, de voto da maioria dos con- edificação ou alterem sua fachada ou
dôminos). esquadrias externas.
® Realizar obras ou reparações neces- ® Respeitar a convenção do condomí-
sárias, em caso de omissão ou im- nio e o regimento interno;
pedimento do síndico, devendo in- ® Arcar com as multas em função do a-
formar a assembleia. Em caso de o- traso de sua contribuição ou pertur-
bras não urgentes, deverá haver, o- bação e mau uso das áreas comuns,
brigatoriamente, a autorização da conforme previsto na convenção do
assembleia. condomínio;
® Obter reembolso das obras ou re- ® Dar às suas partes a mesma destina-
paros necessários, não tendo direi- ção que tem a edificação, e não as u-
to à restituição das que fizer com o- tilizar de maneira prejudicial ao sos-
bras ou reparos de outra natureza, sego, à salubridade e à segurança
embora de interesse comum. dos possuidores, ou aos bons costu-
® Ser informado e participar, por mes.
meio de assembleia anual, das a-
provações do orçamento das des- 10 Direitos e Deveres dos Locatários
pesas e da prestação de contas. De acordo com a Lei nº 8.245/91, são
® Convocar assembleia com um Direitos e Deveres dos Locatários:
quarto dos condôminos.
® Destituir o síndico por meio de voto 10.1 Direitos
da maioria absoluta dos membros ® Utilizar as áreas comuns dos condo-
de assembleia, caso o mesmo prati- mínios.
que irregularidades, não preste con-
tas ou não administre conveniente o
condomínio.
® Participar de votações sobre reali-
zações de obras em áreas comuns
(aprovação de dois terços dos con-
dôminos).
® Alugar e vender sua vaga de gara-
gem a outro condômino e, caso a
convenção do condomínio permitir,
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® Candidatar-se a síndico ou ao con- prepostos;
selheiro do condomínio se a con- VI – não modificar a forma interna ou
venção permitir. externa do imóvel sem o consentimento
® Utilizar a vaga de garagem destina- prévio e por escrito do locador;
da à unidade alugada (desde que VII – entregar imediatamente ao loca-
esteja inclusa no contrato de loca- dor os documentos de cobrança de tri-
ção). butos e encargos condominiais, bem co-
® Nas decisões da assembleia que mo qualquer intimação, multa ou exi-
não envolvam despesas extraordi- gência de autoridade pública, ainda que
nárias do condomínio, o locatário dirigida a ele, locatário;
poderá votar, caso o condômino- VIII – pagar as despesas de telefone e de
locador a ela não compareça, con- consumo de força, luz e gás, água e es-
forme artigo 24 da Lei nº 4.591/64. goto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo lo-
10.2 Deveres cador ou por seu mandatário, mediante
[...] I – pagar pontualmente o aluguel e combinação prévia de dia e hora, bem
os encargos da locação, legal ou con- como admitir que seja o mesmo visitado
tratualmente exigíveis, no prazo esti- e examinado por terceiros, na hipótese
pulado ou, em sua falta, até o sexto dia prevista no artigo 27;
útil do mês seguinte ao vencido, no i- X – cumprir integralmente a convenção
móvel locado, quando outro local não de condomínio e os regulamentos inter-
tiver sido indicado no contrato; nos;
II – servir-se do imóvel para o uso con- XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
vencionado ou presumido, compatível XII – pagar as despesas ordinárias de
com a natureza deste e com o fim a que condomínio.
se destina, devendo tratá-lo com o 1º Por despesas ordinárias de condomí-
mesmo cuidado como se fosse seu; nio se entendem as necessárias à admi-
III – restituir o imóvel, finda a locação, nistração respectiva, especialmente:
no estado em que o recebeu, salvo as a) salários, encargos trabalhistas, contri-
deteriorações decorrentes do seu uso buições previdenciárias e sociais dos
normal; empregados do condomínio;
IV – levar imediatamente ao conheci- b) consumo de água e esgoto, gás, luz e
mento do locador o surgimento de força das áreas de uso comum;
qualquer dano ou defeito cuja repara- c) limpeza, conservação e pintura das
ção a este incumba, bem como as even- instalações e dependências de uso co-
tuais turbações de terceiros; mum;
V – realizar a imediata reparação dos d) manutenção e conservação das ins-
danos verificados no imóvel, ou nas su- talações e equipamentos hidráulicos, e-
as instalações, provocadas por si, seus létricos, mecânicos e de segurança, de
dependentes, familiares, visitantes ou uso comum;
18
e) manutenção e conservação das ins-
talações e equipamentos de uso co-
mum destinado à prática de esportes e
lazer;
f) manutenção e conservação de eleva-
dores, porteiro eletrônico e antenas co-
letivas;
g) pequenos reparos nas dependências
e instalações elétricas e hidráulicas de
uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se re-
ferentes a período anterior ao início da
locação; A quota de contribuição, correspon-
i) reposição do fundo de reserva, total de à fração ideal do terreno de cada u-
ou parcialmente utilizado no custeio ou nidade, salvo disposição contrária na
complementação das despesas referi- convenção do condomínio.
das nas alíneas anteriores, salvo se re- É dever do síndico, subsíndico e dos
ferentes a período anterior ao início da conselheiros realizarem a previsão de
locação. receitas e despesas de um condomínio
2º O locatário fica obrigado ao paga- de forma criteriosa, lembrando que as
mento das despesas referidas no pará- receitas são estimadas e as despesas,
grafo anterior, desde que comprovadas fixadas. A previsão orçamentária deve
a previsão orçamentária e o rateio ser discutida e aprovada em assembleia
mensal, podendo exigir a qualquer geral.
tempo a comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por unidades 11.1 Despesas Ordinárias
imobiliárias autônomas, de proprieda- São despesas de rotina para a admi-
de da mesma pessoa, os locatários fi- nistração do condomínio: gastos admi-
cam obrigados ao pagamento das des- nistrativos; gastos com funcionários
pesas referidas no §1º deste artigo, des- terceirizados; gastos de consumo; se-
de que comprovadas. guros; gastos com manutenção e con-
servação.
11 Divisão de Despesas
Todos os gastos do condomínio 11.2 Despesas Extraordinárias
são divididos entre os condôminos em São os gastos imprevistos, relacio-
forma de despesas ordinárias, despe- nados às áreas de uso comum: gastos
sas extraordinárias e despesas do fun- com benfeitorias.
do de reserva (atualmente, o fundo de
reserva não é mais obrigatório, sendo 11.3 Despesas do Fundo de Reserva
opcional aos condomínios). É uma arrecadação extra para gas-
19
tos com reparos de emergência. ® RPAs
® RAIS
12 Documentação ® DIPJ
A documentação do condomínio ® DIRF - comprovante de rendimentos
pode ser dividida em três grupos: bá- pagos e de retenção de Impostos de
sica, contábil e dos funcionários. Renda na Fonte.

12.1 Documentação Básica 12.3 Documentação dos Funcioná-


® Convenção do Condomínio rios
® regimento interno ® Livro ou cartão de ponto
® Habite-se ® horário de trabalho
® atestado/alvará de funcionamento ® carimbo do CNPJ
® livro de atas ® matrículas no INSS
® livro de presença dos condôminos ® livro de Registro de Empregadores
nas assembleias ® livro de Inspeção do Trabalho
® cadastro dos condôminos ® contratos de experiência
® plantas, principalmente as referen- ® folha de pagamento
tes às redes hidráulica e elétrica ® pastas com todas as rescisões de
contrato de trabalho
12.2 Documentação Contábil ® declaração e termo de responsabili-
® Cartão do CNPJ dade – vale-transporte
® apuração das contas da administra- ® termos de responsabilidade para
ção anterior concessão do salário-família
® pastas com as despesas e receitas ® declaração de dependentes para fins
referentes aos últimos cinco anos de desconto de Imposto de Renda
® pastas com as contas a pagar ® guias de Contribuição Sindical, INSS,
® guias – Taxa Anual de Licença para FGTS, PIS, IR
funcionamento dos elevadores e ® apólice de seguro de vida
outros aparelhos de transportes ® atestados médicos
paga à prefeitura ® comunicados de aviso prévio
® contrato de seguro ® autorizações de férias
® contrato para manutenção de ele- ® afastamentos e licenças
vadores ® Convenção Coletiva de Trabalho
® contrato para manutenção de bom-
bas d’água 12.4 Documentos que o Condomí-
® contrato para manutenção de pis- nio Deve Arquivar
cina ® Planta do imóvel
® contrato de prestação de serviços ® matrícula do imóvel
da administradora ® documentos de registro em órgãos
® notas fiscais oficiais
20
® convenção do condomínio ® Contrato de compra e venda do ter-
® regimento interno reno: guarda definitiva.
® convocações de assembleias
® atas de todas as reuniões 13 Eleições para Síndico
® livro de registro das atas das assem- O síndico poderá ser condômino ou
bleias pessoa física ou jurídica estranha ao
® previsão orçamentária condomínio. Ele é eleito na forma que
® prestações de contas, do síndico determina a convenção do condomí-
e/ou da administradora nio, e seu mandato pode ultrapassar o
® notas fiscais de compras e de pres- período de dois anos, caso for reeleito.
tações de serviços Eis o que diz a Lei:
® contratos de prestação de serviços
® extratos bancários Artigo 1.347. A assembleia escolherá um
® pastas das despesas síndico, que poderá não ser condômino,
para administrar o condomínio, por pra-
12.4.1 Tempo de Guarda dos Do- zo não superior a dois anos, o qual pode-
cumentos rá renovar-se.
® Financeiros (impostos, contas de á- Artigo 1.348, §1º Poderá a assembleia
gua, luz): 5 anos. investir outra pessoa, em lugar do síndi-
® Do departamento de pessoal e de co, em poderes de representação.
encargos sociais: 10 anos. Artigo 1.348, §2º O síndico pode trans-
® FGTS: 30 anos. ferir a outrem, total ou parcialmente, os
poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da
assembleia, salvo disposição em contrá-
rio da convenção.
[...]
Artigo 1.356. Poderá haver no condomí-
nio um conselho fiscal, composto de três
membros, eleitos pela assembleia, por
prazo não superior a dois anos, ao qual
compete dar parecer sobre as contas do
síndico.

Salvo disposição contrária da Con-


venção, a eleição se dá, em Segunda
chamada, por maioria simples dos pre-
sentes à assembleia, de acordo com os
artigos 1.351 e 1.352 do novo Código.

21
13.1 Dicas para Eleições do Síndico muitos prejuízos para o condomínio.
® A eleição para subsíndicos pode ha-
ver , desde que regulamentada pela A seguir, algumas dicas:
convenção do condomínio. ® O conselho do condomínio deve ve-
® O síndico e o conselho consultivo rificar periodicamente as contas do
devem ser sempre eleitos. O sorteio condomínio, as quais devem conter
e as indicações não têm valor legal. os comprovantes originais das des-
Assim, mesmo em prédios em que pesas.
haja "rodízio" das funções entre os ® O condômino também pode analisar
moradores, deve haver uma eleição as contas do condomínio, na presen-
para legitimar o processo. ça do síndico, com data e hora mar-
® O prazo de envio de convocações cadas, conforme especificações da
para a assembleia da eleição deve convenção.
ser observado, pois deve constar na ® O síndico, para evitar desconfianças
convenção do condomínio. Todos e constrangimentos, ao contratar
os condôminos devem ser convo- fornecedores, deve sempre solicitar
cados, inclusive os inadimplentes. orçamentos com três empresas dife-
® A formação de chapas é possível rentes e justificar sua escolha; caso a
com antecedência, e os candidatos contratação seja feita por uma admi-
podem expor suas propostas para o nistradora, recomenda-se exigir os
condomínio em geral. três orçamentos e conferir os preços
® A assembleia deve decidir um tem- diretamente com os fornecedores.
po para que os candidatos se apre- ® As fraudes mais corriqueiras em con-
sentem e exponham suas ideias. domínios são: não dar baixa nos re-
® A convenção versa sobre o uso de cebimentos feitos por inadimplentes
procurações nesse tipo de assem- diretamente com os síndicos ou a
bleia. administradora; realização de sa-
® A eleição do síndico acontece na ques da conta do condomínio sem
assembleia geral ordinária, junta- justificativa; superfaturamento em
mente com a aprovação de contas e compras; contratação de serviços
do orçamento previsto para o ano desnecessários; falsificação de notas
em exercício. fiscais; sonegação de impostos; utili-
zação de materiais do condomínio
14 Fraudes para uso particular; utilização de no-
Infelizmente, o mundo não conta tas falsas; realização de obras não
apenas com pessoas idôneas. Por isso, autorizadas; e utilização do fundo de
muitas vezes, ações desonestas são reserva sem autorização em assem-
presenciadas. Em condomínios, a si- bleia.
tuação não é diferente, e a omissão, ® Caso se tenha suspeita do síndico ou
por parte do síndico, pode acarretar da administradora de condomínio, o
22
ideal é contratar uma empresa de ção.
auditoria; sendo comprovada a As principais dicas para o síndico re-
fraude, o síndico e/ou a administra- cém-eleito são:
dora deverá prestar contas ao con- 1º - Pesquisar sobre o que trata o Códi-
domínio. go Civil a respeito das regras condomi-
® A maioria dos casos de fraudes po- niais, essas informações são base para
de ser evitada ser houver um acom- muitas condutas do síndico no dia a dia
panhamento do balancete mensal do condomínio.
das despesas e receitas do condo- 2º - Buscar conhecer o condomínio e as
mínio, aprovação da previsão orça- divisões das partes comuns e exclusi-
mentária em assembleia, como vas.
também aprovação em assembleia 3º - Estudar a convenção do condomí-
na alteração de valores a serem gas- nio e o regimento interno.
tos. 4º - Estar ciente dos direitos e deveres
® Atenção, o síndico deve sempre es- dos condôminos e inquilinos (o Código
tar verificando se a administradora Civil dispõe algumas regras).
está realizando o pagamento das 5º - Entender como funciona a aplica-
despesas do condomínio e dos en- ção de multas por inadimplência e in-
cargos dos funcionários, sob pena fração às normas.
de ser processado por negligência, 6º - Verificar a documentação do con-
correndo o risco de perder seus domínio, bem como os contratos obri-
bens para cobrir as dívidas. gatório (do seguro da edificação, por e-
® Se a administradora estiver apre- xemplo);
sentando as seguintes característi- 7º - Se não mudar a administradora,
cas ao mesmo tempo, desconfiar: reunir-se com o representante da mes-
rotatividade de funcionários; mu- ma, para ter conhecimentos sobre as a-
dança frequente no atendimento ções que estão sendo realizadas.
ao condomínio; não apresentação 8º - Ser transparente em suas ações,
de documentos originais nos ba- mantendo os moradores sempre infor-
lancetes; atrasos no pagamento mados.
dos funcionários.

15 Fui Eleito Síndico


Ser síndico é considerado por mui-
tos estudiosos um desafio para as pes-
soas que assumem essa função. Nem
todos que se tornam síndico estão to-
talmente preparados para as exigên-
cias do cargo, pois praticamente qual-
quer pessoa pode assumir essa fun-
23
9º - Ter bom-senso, imparcialidade e calizar seu cumprimento; dirigir e fis-
paciência, características fundamen- calizar os serviços dos empregados
tais que o síndico deve ter para condu- que lhe são subordinados, exigindo-
zir sua gestão. lhes higiene, disciplina, apresenta-
ção, pontualidade nos horários e as-
16 Funcionários de Condomínio siduidade no trabalho.
O condomínio deve ter definido o ® Auxiliar com cuidado e critério a es-
corpo de colaboradores que irá con- colha dos empregados que serão
tribuir para o bom funcionamento do admitidos para as diversas funções.
prédio. É importante que se atente ® Comunicar à administração do pré-
com relação à função de cada colabo- dio qualquer irregularidade ocorrida
rador, pois acúmulos de funções po- no edifício.
derão acarretar processos trabalhis- ® Ser dedicado ao edifício como se
tas. fosse sua propriedade, inspecionan-
De acordo com a Convenção Cole- do corredores, pátios, áreas e insta-
tiva do Trabalho firmada anualmente lações do prédio, verificando as ne-
entre o Secovi/SC e o Secovelar, para cessidades de limpeza, reparos, con-
efeito de especificações das obriga- dições de funcionamento de eleva-
ções e direitos, os empregados de edi- dores, das partes elétrica, hidráulica
fícios dividem-se em diversas funções e outros aparelhos, para sugestão
a seguir relacionadas: dos serviços necessários à adminis-
tração.
16.1 Zelador ® Orientar seus auxiliares quanto à a-
É o colaborador que tem contato parência pessoal e conduta.
direto com a administração do prédio, ® Dar cumprimento às normas estabe-
com o síndico ou seus representantes lecidas no regimento interno, fazen-
legais, auxiliando nos recebimentos e do com que os ocupantes do edifício
pagamentos a serem efetuados, aca- as obedeçam.
tando e cumprindo as determinações ® Receber e encaminhar imediata-
destes. O zelador deverá se responsa- mente aos destinatários as corres-
bilizar também pelos serviços de lim- pondências postais, encomendas re-
peza e conservação das áreas comuns, cebidas, bem como circulares, balan-
vigiando o cumprimento do regimen- cetes e quaisquer outros documen-
to interno, para assegurar o asseio, a tos emitidos pelo condomínio, co-
ordem e a segurança do prédio, assim lhendo a assinatura de recebimento,
como o bem-estar de seus ocupantes. quando for o caso.
® Acompanhar e fiscalizar os serviços
16.1.1 Responsabilidades de reparos e manutenção das partes
® Transmitir as ordens emanadas dos comuns do prédio, providenciando a
seus superiores hierárquicos e fis- troca de lâmpadas e fusíveis, efetu-
24
ando pequenos reparos e requisi-
tando pessoas habilitadas para re-
paros de bombas, caixa d'água, cai-
xas de gordura, esgotamento da
caixa de água servida, desentu-
pimento de prumadas, extintores e
mangueiras de incêndio, elevado-
res, portões, interfones e outros,
para assegurar as condições de fun-
cionamento e segurança das insta-
lações das áreas comuns do prédio,
devidamente autorizado pelo sín-
dico e evitando gastos desnecessá- ocupantes do edifício, não permitin-
rios. do, sob qualquer pretexto, a retirada
® Encarregar-se da recepção, da con- das mesmas, salvo atendendo requi-
ferência, do controle e da distribui- sições dos órgãos públicos compe-
ção de material de consumo e lim- tentes para tal.
peza, tomando como base os servi- ® Coibir reuniões nas partes comuns
ços a serem executados, para evitar do edifício, principalmente na porta-
a descontinuidade do processo de ria, salvo se estiverem devida e pre-
higienização e de manutenção do viamente autorizadas.
edifício e de suas instalações, bem ® Atender e orientar os moradores e
como desperdícios. visitantes em assuntos pertinentes
® Não prestar serviços particulares ao condomínio.
para qualquer condômino, salvo ® Proceder à leitura dos medidores de
em caso de emergência; não ficar gás e água (quando for o caso), pre-
parado, exercendo a função de por- enchendo os formulários específicos
teiro, mas sim circulando as depen- e encaminhando-os a quem de direi-
dências comuns do edifício. to.
® Abster-se de guardar chaves de u- ® Comunicar ao setor competente
nidades de condôminos e locatá- qualquer irregularidade que ocorra
rios, salvo com ordem expressa do próximo ao edifício e que possa e-
síndico. ventualmente ocasionar prejuízos ou
® Acompanhar as mudanças que che- aos danos ao imóvel ou moradores.
garem ou saírem do prédio, de mo- ® Receber fiscais das repartições pú-
do a preservar as instalações do e- blicas com o devido acatamento
difício. encaminhando-os à administração
® Manter sob sua guarda as chaves de do edifício.
entrada, depósitos e áreas comuns, ® Realizar pequenos reparos de ma-
bem como as fichas de relação de nutenção e conservação.
25
® Desempenhar outras atribuições dico.
pertinentes ao cargo. ® Se o uso do uniforme for obrigatório,
zelar pela boa apresentação do mes-
16.2 Porteiro mo.
É o colaborador que executa os ® Desempenhar outras atribuições
serviços de portaria, tais como: rece- pertinentes ao cargo.
ber as correspondências dos morado-
res do edifício; transmitir e cumprir as 16.3 Ascensorista
ordens recebidas do zelador e/ou É o responsável por conduzir o ele-
superiores hierárquicos; fiscalizar a vador, zelar pelo seu bom funciona-
entrada e saída das pessoas do edifí- mento, transmitir ao zelador qualquer
cio; receber e dar conhecimento ao defeito mecânico, bem como qualquer
zelador de todas as reclamações e irregularidade que possa alterar a se-
ocorrências que se verifiquem no edi- gurança e o bom funcionamento da
fício; e manter a recepção em ordem. máquina elevatória. O horário de traba-
O porteiro deve atentar para o uso lho do ascensorista é fixado em 6 horas,
dos elevadores, observando e vedan- de acordo com o disposto na Lei nº
do o excesso de lotação ou carga e re- 3.270/57.
tenção em andares sem motivos justi-
ficáveis, com vistas a garantir o cum- 16.4 Manobrista
primento das disposições internas e É o colaborador que executa os ser-
legais, bem como sustar o uso dos viços de manobra dos carros nas de-
mesmos quando da constatação de pendências da garagem.
desarranjos ou mau funcionamento.
16.4.1 Responsabilidades
16.2.1 Responsabilidades ® Estar habilitado, e em dia, para dirigir
® Manter serviço permanente de por- carros e motos.
taria e exercer a vigilância contínua ® É o responsável pelas chaves dos car-
do edifício. ros a serem manobrados, só as libe-
® Auxiliar no serviço de segurança in- rando para as pessoas devidamente
terna do edifício, não se ausentar autorizadas, pelos respectivos pro-
do local de trabalho para execução prietários e posicionado os veículos
de outros serviços, sem conheci- apenas nos boxes dos mesmos ou,
mento e autorização do zelador e no caso de vagas não numeradas,
ou síndico. distribuir os veículos de modo a faci-
® Operar a mesa de interfones e fis- litar a movimentação.
calizar seu uso. ® Evitar sinistros nos veículos, sob pe-
® Acender e apagar as luzes das par- na de responder pelos prejuízos.
tes comuns do edifício, observando ® Desempenhar outras atribuições
os horários determinados pelo sín- pertinentes ao cargo.
26
16.5 Garagista 16.7.1 Responsabilidades dos Faxi-
É o colaborador que controla a en- neiros
trada e saída dos carros da garagem, ® Ser assíduo e pontual, cumprindo os
faz o cadastramento de todos os car- horários de serviço.
ros com seus respectivos boxes, sendo ® Remover o pó de móveis, paredes,
responsável pela ordem da garagem. tetos, portas, janelas e equipamen-
Se autorizado pelo síndico a posicio- tos, espanando-os ou limpando-os
nar os carros para facilitar a movimen- com vasculhadores, flanelas ou vas-
tação dos veículos, deverá ter carteira souras apropriadas, para conservar-
de habilitação atualizada. lhes a boa aparência.
® Limpar escadas, pisos, passadeiras e
16.6 Vigia tapetes, varrendo-os, lavando-os ou
É o colaborador responsável pela encerando-os, e passando aspirador
vigilância do edifício. de pó, para retirar poeira e detritos.
® Limpar utensílios, como cinzeiros, e
16.7 Faxineiro objetos de adorno, utilizando pano
É o colaborador que executa os ou esponja embebida em água e sa-
serviços de limpeza e conservação das bão e outros meios adequados, para
partes comuns do edifício. manter a boa aparência dos locais.
® Arrumar banheiros e toaletes, lim-
pando-os com água e sabão, deter-
gentes e desinfetantes e reabaste-
cendo-os de papel sanitário, toalhas
e sabonetes, para conservá-los em
condições de uso.
® Proceder à limpeza das áreas co-
muns do edifício, varrendo diaria-
mente as garagens, os corredores, as
escadarias, etc.
® Lavar periodicamente calçadas, cor-
redores, paredes, garagens, tapetes
dos elevadores, tirar manchas dos
corredores e paredes, verificando
periodicamente se existem objetos
na marquise, tais como lixo, roupas, e
desentupir os canos de água pluvial.
® Limpar vidros, janelas, extintores, ca-
ixa de incêndio, portas e cabines dos
elevadores.
® Auxiliar o zelador, quando solicitado.
27
16.8 Serventes ou Auxiliares tantes, encaminhando-os às pessoas
Colaboradores que ajudam os de- ou setores procurados.
mais empregados do edifício, substi-
tuindo-os por ordem de seus superio- 17 Inadimplência nos Condomínios
res hierárquicos no caso de ausência O síndico deve evitar abordar o con-
eventuais, férias, refeições e outros dômino de forma invasiva para efetuar
impedimentos. a cobrança, pois só irá gerar desconfor-
to e possíveis discussões. A forma mais
16.9 Pessoal da Jardinagem acertada é agir utilizando as formas a-
Os colaboradores responsáveis pe- dministrativas de cobrança, notificação,
la conservação e reforma dos jardins e protesto extrajudicial, ou contar com o
plantas existentes nas áreas de uso apoio da administradora do condomí-
comum dos condôminos. nio ou, ainda, cobrança judicial.
Com o advento do Novo Código de
16.10 Pessoal do Escritório Processo Civil a partir de março de 2016
Trabalham mediante as atribuições as despesas condominiais tanto ordi-
que lhe são específicas no que diz res- nárias como extraordinárias passam a
peito à parte burocrática. ter executividade, pois devidamente re-
conhecidas como título executivo ex-
16.11 Folguista trajudicial (artigo 784, X). Assim, ao sín-
O folguista é o contratado para dico será possibilitado o ajuizamento
cumprir as substituições nas folgas de ação de execução onde não será
dos demais, mediante ordens superio- mais necessária a fase de conhecimen-
res, obedecendo, neste período, as to prevista no procedimento comum de
funções dos substituídos por folga. cobrança judicial, no processo de exe-
cução o condômino devedor será cita-
16.12 Serviços Gerais do para pagar a dívida no prazo de 3
Executam serviços de manutenção (três) dias, sob pena de sofrer constri-
elétrica, mecânica, hidráulica, carpin- ções em seu patrimônio.
taria e alvenaria, substituindo, trocan-
do, limpando, reparando e instalando 18 Questões Trabalhistas
peças, componentes e equipamentos. Na admissão de funcionários por
Conservam vidros e fachadas, limpam parte do condomínio, o síndico passa a
recintos e acessórios e tratam de pisci- assumir responsabilidades que não po-
nas. Trabalham seguindo normas de dem passar despercebidas. É primor-
segurança, higiene, qualidade e prote- dial que o síndico tenha ciência das
ção ao meio ambiente. questões trabalhistas, para que não te-
nha sérios problemas por desconhecer
16.13 Recepcionistas algumas regras.
É o responsável por receber os visi- ® Ao contratar um funcionário, é obri-
28
gatório efetivar o registro do mes- importante frisar, no contrato de tra-
mo. balho, as tarefas designadas para ca-
® O condomínio deve possuir o livro da funcionário.
de registro de funcionários devida- ® Quanto à implantação do PPRA –
mente registrado no Ministério do Programa de Prevenção dos Riscos
Trabalho. Suas folhas devem ser nu- Ambientais, que estabelece metodo-
meradas, não podendo ser extra- logias de ação que garantem a pre-
viadas. servação da saúde e integridade dos
® De acordo com a CLT e a Constitui- trabalhadores, é importante ressaltar
ção Federal, o funcionário pode ter que é obrigatória também nos con-
uma jornada de trabalho de até 220 domínios e deve ser elaborada por
horas mensais, ou seja, 44 horas se- Técnicos de Segurança, Engenheiros
manais, divididos nos seguintes de Segurança e Médicos do Tra-
turnos: 7 horas e 20 minutos por dia balho.
para funcionários que trabalhem de ® Igualmente obrigatório é o PCMSO
segunda-feira a sábado ou 8 horas – Programa de Controle Médico de
diárias para funcionários que traba- Saúde Ocupacional, que tem o obje-
lhem de segunda a sexta-feira, sen- tivo de identificar com antecedência
do 4 horas no sábado. qualquer anormalidade que possa
® No caso de funcionário noturno, es- envolver a saúde dos trabalhadores.
te deve ter uma jornada das 22h às
5h e receberá um adicional de 30% No caso de problemas com funcio-
sobre o salário conforme Conven- nários, a CLT esclarece os casos de de-
ção Coletiva do Trabalho. missões por justa causa:
® É obrigatória a elaboração da folha Artigo 482. Constituem justa causa para
de pagamento, contendo os rendi- rescisão do contrato de trabalho pelo
mentos e os descontos. empregador:
® De acordo com a lei é permitido a) ato de improbidade;
desconto de até 6% sobre a base do b) incontinência de conduta ou mau
salário para o vale-transporte, ou procedimento;
1% com base da Convenção Coleti- c) negociação habitual por conta pró-
va do Trabalho. pria ou alheia sem permissão do em-
® O FGTS também deve ser recolhido pregador, e quando constituir ato de
em conta bancária vinculada, até o concorrência à empresa para a qual tra-
dia 07, o valor de 8% sobre a folha balha o empregado, ou for prejudicial ao
de pagamento, 13º salário e férias. serviço;
® O INSS deve ser recolhido até o dia d) condenação criminal do empregado,
20 do mês seguinte àquele que se passada em julgado, caso não tenha ha-
re-fere a contribuição. vido suspensão da execução da pena;
® Quanto ao acúmulo de funções, é e) desídia no desempenho das respecti-
29
vas funções; cisão exige cautela, pois nem todas as
f) embriaguez habitual ou em serviço; empresas de terceirização representam
g) violação de segredo da empresa; segurança e facilidade para o condomí-
h) ato de indisciplina ou de insubordi- nio. Seguem algumas dicas :
nação; ® Pesquisar sobre o tempo de atuação
i) abandono de emprego; da empresa no mercado.
j) ato lesivo da honra ou da boa fama ® Pesquisar também sobre a idoneida-
praticado no serviço contra qualquer de financeira e comercial junto a
pessoa, ou ofensas físicas, nas mesmas bancos, junta comercial e associa-
condições, salvo em caso de legítima ções de classe.
defesa, própria ou de outrem; ® Solicitar certidão negativa de débi-
k) ato lesivo da honra ou da boa fama tos trabalhistas e previdenciários.
ou ofensas físicas praticadas contra o ® Pedir referências a outros condomí-
empregador e superiores hierárquicos, nios que já tenham sido clientes da
salvo em caso de legítima defesa, pró- empresa em questão.
pria ou de outrem; ® Verificar a ficha de antecedentes dos
l) prática constante de jogos de azar. funcionários, com referências profis-
Parágrafo único. Constitui igualmente sionais e pessoais.
justa causa para dispensa de empre- ® Solicitar a comprovação do paga-
gado a prática, devidamente compro- mento dos encargos sociais e traba-
vada em inquérito administrativo, de lhistas dos empregados.
atos atentatórios à segurança nacional. ® Solicitar também o tipo de procedi-
Justa causa: Deve também ser ob- mento da empresa quando um fun-
servado o disposto na Convenção Co- cionário falta ao trabalho.
letiva do Trabalho, o empregador deve ® Pesquisar sobre o fornecimento de
comunicar por escrito o empregado materiais e uniformes pela empresa.
da dispensa por justa causa. ® Fazer um contrato de experiência de
60 ou 90 dias, antes de assinar o con-
19 Terceirização de Portaria, Segu- trato definitivo.
rança e Limpeza
Muitos condomínios optam pela 20 Portaria
contratação de serviços terceirizados A Portaria é o principal ponto de se-
principalmente para cuidar da porta- gurança do condomínio. É por ela que
ria, segurança e limpeza dos prédios. A circulam todas as pessoas, materiais e
intenção dessas contratações geral- veículos que entram ou saem deste, de
mente é garantir profissionais treina- forma controlada. O porteiro tem a atri-
dos atuando nos condomínios, sem buição de controlar a circulação por
ter que lidar diretamente na contrata- meio da identificação de pessoas, fun-
ção dos mesmos, facilitando a admi- cionários e empregados de condômi-
nistração. Mas, infelizmente, essa de- nos, visitantes, entregadores, prestado-
30
res de serviço, entrada e saída de veí- película).
culos e conferência de mercadorias ® A guarita deve contar com uma lista
entregues na portaria. de telefones úteis.
Para que o atendimento surta os e- ® Se houver sistema de CFTV, é impor-
feitos desejados, o condomínio deve tante dar atenção aos monitores, po-
adotar normas de procedimentos, a- rém não se distrair e prejudicar o tra-
tendendo às suas peculiaridades, pro- balho.
piciando as mínimas condições de tra- ® O porteiro não deve assistir TV na
balho aos funcionários da portaria, portaria, durante o seu turno de ser-
principalmente no que tange à segu- viço e evitar uso de rádio em volume
rança, empregando equipamentos a- alto.
dequados ao serviço, iluminação e e- Para controlar o acesso dos visitan-
quipamentos de segurança física e e- tes e prestadores de serviços ao prédio,
letrônica. o porteiro deve:
® A portaria deverá estar sempre fe- ® fazer a identificação visual da pes-
chada e localizada dentro dos limi- soa;
tes do condomínio, não devendo a- ® cumprimentá-la;
vançar em área externa à grade ou ® s o l i c i t a r, c o m e d u c a ç ã o , u m
ao muro de proteção. documento com foto para conferir
® O porteiro deve permanecer em seus dados completos;
seu posto de trabalho, evitando ® manter os portões fechados;
deslocar-se para prestar serviços ® orientar que os visitantes/prestado-
particulares a condôminos, mesmo res aguardem do lado de fora do
que seja na área do condomínio. condomínio;
® O porteiro não deve abandonar seu ® falar com o morador, informando-o
posto de trabalho para atender es- sobre a presença do visitante/pres-
tranhos no portão ou através das tador e perguntar se está autorizado
grades, dando condições para ser i- ou não, para acessar ao condomínio;
mobilizado por arma de fogo. ® se houver dúvida do condômino em
® As pessoas estranhas não devem a- autorizar o acesso do visitante, soli-
dentrar ao portão para conversar citar sua presença junto à portaria,
com o porteiro ou outro funcio- para identificá-lo pessoalmente ou
nário. através do sistema de CFTV ligado ao
® A janela da guarita não deve ser u- apartamento;
sada para completar a identificação ® autorizada a entrada do visitante, re-
de pessoas estranhas ou verificar o gistrar os seguintes dados: nome,
motivo de visita. RG, data e hora da chegada; após,
® Durante a noite, o interior da porta- devolver o documento e agradecer;
ria deve ser mantido com pouca luz ® solicitar ao visitante para usar o cra-
e o exterior bem iluminado (uso de chá de identificação, quando for nor-
31
ma do condomínio; dos prejuízos. As principais cobertura
® solicitar para um funcionário acom- estão descritas a seguir.
panhar o visitante até o apartamen-
to ou indicar o caminho, o uso do e- 21.1 Incêndio
levador, etc.; visualizando-o pelo a) O que está coberto: danos decor-
sistema CFTV; rentes de incêndio, raio, explosão de
® na saída, recolher o crachá, regis- qualquer causa e origem, queda de ae-
trar o horário e solicitar a assinatura ronaves e desmoronamento ou ruína
do visitado. decorrente de incêndio. As instalações
O condomínio deverá ter um horá- cobertas são respectivamente: áreas
rio pré-determinado para a autoriza- comuns, unidades autônomas e equi-
ção de entrada e saída de prestadores pamentos pertencentes ao condomí-
de serviço, evitando-se os horários nio.
noturnos. b) O que não está coberto: móveis, ar-
A maioria das invasões a condomí- mários embutidos, carpetes, tapetes,
nios se dá pela portaria de pedestres, decoração, vestuário, animais, plantas,
por falta de procedimentos corretos bebidas, utensílios, equipamentos e o-
de segurança dos porteiros. Por isso, o bjetos de uso pessoal dos condôminos.
treinamento adequado é fundamen-
tal. 21.2 Danos Elétricos
a) O que está coberto: danos decor-
21 Seguro do Condomínio rentes de queima provocada por sobre-
O síndico tem por obrigação a con- carga na rede elétrica, que provoque a-
tratação do seguro para o condomí- varias nos componentes eletroeletrôni-
nio, que deve ser contratado confor- cos dos equipamentos, desde que per-
me o artigo 1.348 do Código Civil, de- tencentes ao condomínio e instalados
vendo ser renovado anualmente. nas áreas comuns.
A cobertura obrigatória a constar b) O que não está coberto: equipa-
no contrato firmado pela seguradora mentos eletroeletrônicos, quaisquer
inclui riscos de incêndio e quedas de que sejam pertencentes aos condômi-
raio e explosão de qualquer origem. E- nos.
xiste a opção da contratação também Quanto aos equipamentos perten-
de outros tipos de coberturas, tais co- centes ao condomínio: fadiga, final de
mo: responsabilidade civil do condo- vida útil, queima decorrente de alaga-
mínio, danos elétricos, quebra de vi- mento, chuva, infiltração, partes e com-
dros, desmoronamento, tumultos, ponentes não eletroeletrônicos mes-
entre outros. mo que formando um único conjunto
Fique atento: em alguns tipos de com os demais.
coberturas, a seguradora exige que
seus segurados participem com 10%
32
21.3 Vendaval que não sejam fixos, vidros externos
a) O que está coberto: danos de- que não componham a fachada e
correntes de ventos com velocidade quaisquer vidros instalados nas áreas
superior a 54 km/h, que provoquem privativas das unidades autônomas.
danos às áreas comuns, às unidades
autônomas e aos equipamentos per- 21.6 Roubos
tencentes ao condomínio. a) O que está coberto: roubo de e-
b) O que não está coberto: mó- quipamentos pertencentes ao condo-
veis, armários embutidos, carpetes, ta- mínio, instalados no interior do edifício
petes, decoração, vestuário, animais, e com comprovação de origem.
plantas, bebidas, utensílios, equipa- b) O que não está coberto: móveis,
mentos e objetos de uso pessoal dos armários embutidos, carpetes, tapetes,
condôminos. Quanto ao condomínio, decoração, vestuário, animais, plantas,
danos decorrentes de temporal, chuva bebidas, utensílios, equipamentos e
forte mesmo acompanhados de ven- objetos de uso pessoal dos condômi-
tos superiores a 54 km/h. nos. Também não estão cobertos os
veículos, por possuírem cobertura es-
21.4 Impacto de Veículos pecífica.
a) O que está coberto: danos de-
correntes de impacto de veículos ter- 21.7 Responsabilidade Civil do Con-
restres contra as áreas comuns da edi- domínio
ficação, instalações e equipamentos a) O que está coberto: o reembolso,
pertencentes ao condomínio. ao condomínio, por danos materiais
b) O que não está coberto: danos causados a terceiros, inclusive condô-
causados a veículos de terceiros, inclu- minos, em decorrência de acidentes
sive condôminos, visto que a cober- havidos nas áreas comuns do edifício,
tura destina-se, exclusivamente, às que estejam relacionados à conserva-
instalações pertencentes ao condomí- ção das instalações pertencentes ao
nio. condomínio.
b) O que não está coberto: danos
21.5 Quebra de Vidros reclamados por condôminos, que este-
a) O que está coberto: danos de- jam relacionados a alagamento, infil-
correntes de quebra quando causados tração, chuva, entupimento, vazão in-
por impacto de objetos, de todos os suficiente ou ruptura de tubulações,
vidros fixos instalados nas áreas co- roubo e impermeabilização. Também
muns do condomínio e, no caso de e- não estão cobertos os veículos, por
difícios com fachada de vidros, dos vi- possuírem cobertura específica.
dros que compõem a fachada do pré-
dio.
b) O que não está coberto: vidros
33
21.8 Responsabilidade Civil do Sín- contratação de outro fornecedor, averi-
dico guando a idoneidade, a experiência no
a) O que está coberto: o reembolso, mercado, as referências de outros clien-
ao condomínio, por prejuízos mate- tes, entre outros.
riais que se venha comprovar, em de- Vale destacar que é primordial o
corrência de ato, fato, omissão ou ne- acompanhamento pelo subsíndico e
gligência do síndico no exercício de conselheiros para constatar se as obri-
suas atribuições. gações do síndico contratado estão
b) O que não está coberto: reclama- sendo cumpridas.
ções contra o síndico decorrentes de
apropriação indébita, fraude, roubo,
furto, estelionato, aplicação de multas
e danos morais.

22 Síndico Profissional
É cada vez mais comum a contrata-
ção de um síndico profissional para
gerenciar as questões dos condomí-
nios. Caso os condôminos não quei-
ram se candidatar ao cargo de síndico,
a assembleia pode decidir contratar
alguém ou alguma empresa para exer-
cer a função. Tal contratação está am-
parada pela Lei do condomínio.
É importante que o síndico profis-
sional tenha noções de contabilidade,
legislação trabalhista e aplicações fi-
nanceiras, além de gestão.
A contratação pode ser feita por
meio de assinatura de carteira profis-
sional ou por contrato de prestação de
serviços. A contratação de síndico
profissional não exime a necessidade
de se contratar uma contabilidade ou
administradora de condomínio para
conduzir as questões burocráticas e
administrativas.
Ao contratar um síndico profissio-
nal a assembleia deve realizar as mes-
mas pesquisas que seriam feitas na
34
ÍNDICEANALÍTICO 26 Manobrista
11 Atribuições do Síndico 26 Responsabilidades
12 Administradoras de Condomínios 27 Garagista
12 Cuidados na Escolha da Administra- 27 Vigia
dora 27 Faxineiro
13 Alteração de Fachadas 27 Responsabilidades dos Faxineiros
13 Sacadas 28 Serventes ou Auxiliares
14 Fachadas 28 Pessoal da Jardinagem
14 Áreas Comuns 28 Pessoal do Escritório
14 Assembleias Condominiais 28 Folguista
14 Convocação 28 Serviços Gerais
15 Condomínios Novos 28 Recepcionistas
15 Condomínios-Clube 28 Inadimplência em Condomínios
16 Condomínios Horizontais e Verticais 28 Questões Trabalhistas
16 Direitos e Deveres dos Condôminos 30 Terceirização de Portaria, Segurança e
16 Direitos Limpeza
17 Deveres 30 Portaria
17 Direitos e Deveres dos Locatários 32 Seguro do Condomínio
17 Direitos 32 Incêndio
18 Deveres 32 Danos Elétricos
19 Divisão de Despesas 33 Vendaval
19 Despesas Ordinárias 33 Impacto de Veículos
19 Despesas Extraordinárias 33 Quebra de Vidros
19 Despesas do Fundo de Reserva 33 Roubos
20 Documentação 33.Responsabilidade Civil do Condomí-
20 Documentação Básica nio
20 Documentação Contábil 34 Responsabilidade Civil do Síndico
20 Documentação dos Funcionários 34 Síndico Profissional
20 Documentos que o Condomínio De-
ve Arquivar
21 Tempo de Guarda dos Documentos
21 Eleições para Síndico
22 Dicas para Eleições para Síndico
22 Fraudes
23 Fui Eleito Síndico
24 Funcionários de Condomínio
24 Zelador
24 Responsabilidades
26 Porteiro
26 Responsabilidades
26 Ascensorista

35
ÁreasComuns vo quando é permitido pelo regula-
mento.
1 Garagem ® Não depositar objetos, salvo permis-
A garagem em condomínios é uma são na convenção.
área de acesso comum, porém as va- Uma questão que gera polêmica é
gas são privativas. Em alguns condo- sobre a venda e aluguel de garagem do
mínios as vagas são rotativas, ou seja, condomínio. Em 2012 foi sancionada a
o condômino tem direito a uma vaga Lei nº 12.607/12, que regula a venda e o
de garagem, porém não tem exclusivi- aluguel de garagem, proibindo essas
dade sobre determinada vaga. negociações com pessoas estranhas ao
Apesar de a vaga de garagem fazer condomínio (não moradores), exceto
parte da propriedade privada, o con- quando a convenção permitir:
dômino precisa respeitar o seu uso §1º As partes suscetíveis de utilização
conforme a finalidade , ou seja, apenas independente, tais como apartamentos,
para estacionamento de automóveis, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com
motocicletas e, quando o regulamen- as respectivas frações ideais no solo e
to permitir, de bicicletas. nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alie-
1.1 Regras sobre Uso de Garagem nadas e gravadas livremente por seus
® Evitar estacionar veículos em más proprietários, exceto os abrigos para veí-
condições de funcionamento, com culos, que não poderão ser alienados ou
vazamentos de óleo, por exemplo. alugados a pessoas estranhas ao condo-
® Não se deve utilizar a garagem para mínio, salvo autorização expressa na
fazer reparos, exceto em caso de e- convenção de condomínio.
mergência.
® Não acionar buzina e rádio dentro 2 Piscina e Sauna
da garagem. A piscina é um dos equipamentos
® Evitar acessar a garagem com car- de lazer mais comuns nos condomí-
ros de amigos ou parentes. Caso se- nios, sendo que seu uso é de exclusivi-
ja necessário receber visita que pre- dade dos locatários, condôminos e fa-
cise estacionar o carro na vaga livre miliares.
do condômino, deve-se avisar pre-
viamente o síndico ou zelador.
® Proibir que as crianças brinquem
nas garagens, por ser perigoso à in-
tegridade física e pelo risco de elas
causarem danos à propriedade a-
lheia.
® Não lavar o veículo na garagem, sal-

36
Os síndicos de condomínios que gas. Recomenda-se seguir rigorosa-
possuem piscinas e saunas precisam mente as indicações do fabricante no
estar atentos quanto à segurança ne- que tange às dosagens. A limpeza da
cessária e aos cuidados de higiene, piscina, embora não pareça ser muito
para que os usuários não tenham pro- complicada, deve ser realizada por um
blemas de saúde. profissional treinado.
Algumas dicas:
® Limpeza: utilizar os equipamentos 2.1 Cuidados de Segurança
e acessórios para remover da su- ® As piscinas antigas geralmente apre-
perfície folhas, insetos e outras su- sentam ralos de sucção mais forte,
jeiras. Deve-se também aspirar o sendo aconselhável substituir por
fundo da piscina. outro de menor intensidade.
® PH da água: o pH da piscina deve ® O ideal é instalar cercas de proteção
sempre ser mantido na faixa de 7,2 como barreiras ao acesso de crianças
a 7,6. Abaixo de 7,0, a água estará á- à piscina.
cida, causando irritação nos olhos e ® Placas ou sinalização mostrando a
prejudicando a piscina e seus equi- profundidade da piscina devem ser
pamentos. Acima de 7,6, a água fica afixadas.
leitosa, sem brilho, provocando ® A capa para piscina, embora proteja
também irritação nos olhos e endu- a água contra insetos e da evapora-
recimento dos cabelos. ção, pode ser um risco para as crian-
® Cloração: deve-se manter a piscina ças. Motivo: ao acessar a piscina, as
clorada para eliminar as sujeiras crianças podem levantar a capa para
que não são visíveis a olho nu, os ver a água embaixo, podem cair na
microrganismos e as algas. A pre- piscina e não serem vistas.
sença das algas na água é notada ® Em condomínios de alto fluxo de u-
pelo aspecto turvo e esverdeado. suários de piscina, como os condo-
Em relação à sauna, o sistema de a- mínios-clubes, recomenda-se a con-
quecimento deve estar sempre em tratação de um guarda-vidas.
perfeito estado, com manutenção e ® O acesso de crianças menores de 12
inspeção periódica. Os pisos também anos deve ser proibido se desacom-
devem ser antiderrapantes. É reco- panhadas de um adulto responsável,
mendável fixar uma placa informando exceto com autorização por escrito
que, para usar a sauna, deve-se estar dos pais. De acordo com o Estatuto
em boas condições de saúde. da Criança e do Adolescente, crian-
Os produtos mais usados para o ças menores de 10 anos não devem
tratamento normal das piscinas são o estar nunca desacompanhados em
cloro granulado, que evapora mais áreas comuns, mesmo que dentro do
lentamente do que o cloro líquido, e condomínio. No caso da sauna, em
algicida, para eliminar e prevenir al- alguns condomínios não é permitida
37
a utilização por menores de 18 anos
desacompanhados ou sem autori-
zação assinada pelos pais.
® O condomínio deve restringir tam-
bém os horários de utilização da á-
rea, principalmente da sauna.

3 Salão de Festas e Churrasqueira


Áreas de lazer exclusivas aos con-
dôminos e locatários, que devem ob-
servar as normas do condomínio que
regulam o seu uso, a fim de que se res-
peite também a lei sobre a poluição oferecem academia para seus mora-
sonora e da boa vizinhança. dores.
O condomínio deve definir clara- Para que o ambiente funcione, é ne-
mente e em detalhes as regras de utili- cessário que o condomínio possua, no
zação do salão de festas e da churras- regulamento interno, regras exclusivas
queira, estipulando horários, tipos de que disciplinem seu uso. Recomenda-
festas permitidas, cuidados com o pa- se:
trimônio, prevendo também as formas ® Regulamentar, entre outros pontos,
de ressarcir o condomínio caso algum dias e horários para frequência e
dano seja causado pelo condômino, uma cláusula conferindo ao usuário
taxa de limpeza, entre outros. a responsabilidade de repor qual-
No caso da churrasqueira, quando quer peça danificada por mau uso.
não for bem instalada, pode incomo- ® Elaborar um termo de responsabili-
dar os demais moradores com a fuma- dade, a ser assinado pelo condômi-
ça. Caso em que os moradores que se no, no qual ele atesta estar pratican-
sentirem prejudicados com a fumaça do a atividade física espontanea-
ou o barulho podem tentar judicial- mente e que se responsabiliza por e-
mente regulamentar ou até mesmo ventuais danos à saúde.
proibir o uso do espaço. ® Controlar o acesso, pode ser por
O condomínio é responsável por meio de um livro de presença, que
manter o ambiente propício para sua deverá ser preenchido pelo usuário
utilização. toda vez que frequentar a sala.
® Restringir o acesso à academia so-
4 Academia mente aos moradores do condomí-
A prática de atividade física está ca- nio.
da vez mais presente no cotidiano das ® Determinar que crianças possam uti-
pessoas, e com isso cresce cada vez lizar a academia a partir dos 16 anos,
mais o número de condomínios que desde que acompanhadas por um
38
profissional ou conforme a idade em seu regimento interno as regras de
mínima estipulada pela convenção utilização do cinema, . Algumas dicas:
do condomínio. ® O cinema deve ficar fechado, e a cha-
ve ser disponibilizada para a utiliza-
5 Playground ção após o funcionário ou responsá-
A área de playground exige cuida- vel do condomínio realizar uma ins-
dos maiores, pois tem como público peção – que deve ser feita antes e a-
as crianças. Por isso, o síndico precisa pós o uso.
estar atendo à adequada instalação ® O regimento deve estipular o horário
dos brinquedos, que devem obedecer de funcionamento, as regras para re-
às normas específicas. serva e para o uso de crianças.
Cada brinquedo deve ter, no solo, ® O consumo de bebidas alcoólicas e
uma proteção para amortecer quedas alimentos no interior do cinema.
e devem ser observadas as distâncias ® O morador deve estar ciente de que
entre um e outro. O material emprega- possui responsabilidade pelos equi-
do é muito importante para evitar que pamentos do cinema durante sua u-
os brinquedos causem danos às crian- tilização e em caso de dano deverá
ças e eventuais acidentes. Os brinque- ressarcir o condomínio.
dos devem ser bem fixados no piso e
sua instalação não pode deixar ares-
tas, pontas agudas, parafusos ou pre-
gos salientes.
O condomínio deve possuir nor-
mas de utilização do playground em
seu regimento interno, podendo esta-
belecer horários específicos e, ainda, a
necessidade das crianças estarem a-
companhadas por pessoas maiores de
18 anos.

6 Cinema ÍNDICEANALÍTICO
Área de lazer comum em muitos
36 Garagem
condomínios, o cinema proporciona
36 Regras sobre Uso de Garagem
um momento de descontração e rela-
36 Piscina e sauna
xamento para seus usuários. No en-
37 Cuidados de Segurança
tanto, para que o ambiente funcione
38 Salão de Festas e Churrasqueira
corretamente, também precisa de
38 Academia
normas que garantam seu adequado
39 Playground
uso.
39 Cinema
Assim, o condomínio deve possuir
39
Convivência suidor que, por seu reiterado comporta-
mento antissocial, gerar incompatibili-
1 Administração de Conflitos e Bri- dade de convivência com os demais con-
gas dôminos ou possuidores, poderá ser
Uma das desvantagens de se mo- constrangido a pagar multa correspon-
rar em condomínio é que nem sempre dente ao décuplo do valor atribuído à
as pessoas conseguem viver em har- contribuição para as despesas condomi-
monia. Há situações em que o síndico niais, até ulterior deliberação da assem-
precisa tomar atitudes mais severas bleia.
para manter a situação sobre controle.
Nestes casos, o Código Civil prevê a a- Confira algumas dicas e orientações
plicação de multas como forma de sobre como administrar conflitos em
controle e punição pela desobediên- condomínios :
cia ao regimento interno: ® A advertência e a multa são ferra-
Artigo 1.336/§2º. O condômino, que mentas que o síndico deve usar para
não cumprir qualquer dos deveres es- punir e coibir ações desrespeitosas.
tabelecidos nos incisos II a IV, pagará a O ideal é sempre ter uma conversa a-
multa prevista no ato constitutivo ou migável com o infrator, alertando so-
na convenção, não podendo ela ser su- bre o erro que ele está cometendo e,
perior a cinco vezes o valor de suas con- caso a conversa não surte efeitos, o
tribuições mensais, independentemen- síndico deve aplicar a multa ou ad-
te das perdas e danos que se apurarem; vertência, conforme está explícito no
não havendo disposição expressa, ca- regimento interno e convenção do
berá à assembleia geral, por dois terços condomínio.
no mínimo dos condôminos restantes, ® O síndico sempre deve ter certeza da
deliberar sobre a cobrança da multa. infração cometida, obtendo provas
Artigo 1.337. O condômino, ou possui- do fato ocorrido, como, por exem-
dor, que não cumpre reiteradamente plo, fotos, imagens do CFTV, áudios e
com os seus deveres perante o condo- relatos por escrito no livro de regis-
mínio poderá, por deliberação de três tro.
quartos dos condôminos restantes, ser
constrangido a pagar multa corres-
pondente até ao quíntuplo do valor a-
tribuído à contribuição para as despe-
sas condominiais, conforme a gravida-
de das faltas e a reiteração, indepen-
dentemente das perdas e danos que se
apurem.
Parágrafo único. O condômino ou pos-

40
Deve ser concedido também um é recomendado fazer a notificação
prazo para a defesa do infrator. pessoal ou diretamente por funcio-
® Para que se tenha mais segurança nário do condomínio, mas sim via
ao aplicar a multa, o ideal é que o a- comunicação impressa.
to infracional esteja descrito na ® Dependendo da convenção, há a
convenção ou no regulamento in- possibilidade de o morador multado
terno. pedir uma revisão para o conselho
® O livro de registro deve ser utilizado ou assembleia.
pelos condôminos para qualquer ® Um elemento importante para ga-
reclamação. rantir o respeito às normas do con-
® Atenção: dependendo do que diz a domínio é a própria postura do sín-
convenção do condomínio é pos- dico ou administrador, que deve es-
sível dar a multa sem precisar apli- tar sempre aberto para o diálogo.
car a advertência anteriormente, ® Uma providência essencial é que to-
principalmente nos casos de mu- dos os moradores e proprietários
danças fora de horário ou prejuízos possuam cópia atualizada da con-
aos bens do condomínio. venção e do regimento interno, as-
® A convenção do condomínio ou o sim não será possível alegar desco-
regulamento interno devem deter- nhecimento das normas.
minar o valor das multas, as quais ® O bom humor na elaboração de car-
devem ser aplicadas com base no tazes deve ser empregado, para evi-
valor da taxa mensal do condomí- tar o tom de cobranças "carrancu-
nio, sem incluir rateios e despesas das" e antipáticas.
extraordinárias. ® Considerar o tipo de condomínio ad-
® Na primeira multa deve ser cobrado ministrado é um fato crucial para en-
um valor mais baixo, para que assim tender o perfil dos moradores e sa-
o valor possa ser corrigido em caso ber como lidar com seu convívio so-
de reincidência. cial.
® O valor da multa não pode passar ® Para novos moradores, também é
de cinco vezes o valor da taxa con- importante informá-los sobre as re-
dominial, exceto nos casos do con- gras do condomínio, de uma forma
dômino antissocial que comete cordial.
desrespeitos frequentes ao regula-
mento. Neste caso, deve-se obter a 1.1 Postura do Síndico
anuência da assembleia e o valor da ® Ser imparcial e saber ouvir ambas as
multa pode chegar até 10 vezes o partes, tentando compreender os fa-
valor do condomínio. tos e as versões, e evitando tomar
® O envio de notificação do ocorrido partido.
antes de a multa ou a advertência ® É aconselhável sempre ouvir uma
chegar na unidade do infrator. Não terceira pessoa, como, por exemplo,
41
o zelador.
® Em decisões difíceis, é aconselhável
promover uma reunião com o con-
selho.
® Ter um bom relacionamento e uma
boa comunicação com o zelador,
que é o elo do síndico com os de-
mais condôminos e funcionários.
® Ser transparente as prestações de
contas e atitudes, evitando, assim,
possíveis intrigas por desconfiança.
® Utilizar de meios de comunicação
para manter os condôminos infor- gressão física entre cônjuges ou pais
mados, como, por exemplo, mural, e filhos.
cartazes, blog, entre outros. ® Para que o condomínio tenha condi-
® Ter paciência (importante caracte- ções de identificar quais são os casos
rística a um síndico) e saber se co- que merecem ou não ajuda policial, é
municar com pessoas de níveis cul- importante poder contar com fun-
turais diversos do seu. cionários bem treinados.
® Conhecer os condôminos, para se
comunicar de acordo com o perfil 2 Livro de Ocorrências
de cada um. Instrumento utilizado por diversos
® Incentivar a participação dos con- condomínios, o livro de ocorrências
dôminos nos cuidados do condo- tem o objetivo de fornecer um canal
mínio. para o registro de sugestões, reclama-
® Ser discreto com relação ao que a- ções e qualquer situação anormal que
contece entre os condôminos. O venha ocorrer no condomínio, sendo
síndico jamais deve ficar comentan- que o registro pode ser feito por mora-
do sobre brigas e conflitos que o- dores e funcionários.
correram. O livro de ocorrências, além de ser
® Chamar a polícia sempre que a se- um canal entre o síndico, a administra-
gurança dos funcionários e dos dora, os moradores e os funcionários,
condôminos for colocada em risco, oferece respaldo ao síndico para a apli-
seja qual for o caso. cação de advertência e multas. É acon-
® Considerar que casos de problemas selhável que as reclamações registra-
sérios, como agressões físicas a das no livro sejam assinadas e com es-
funcionários ou entre condôminos, pecificações de data e hora da ocorrên-
ameaças com armas, requerem o cia, evitando as denúncias anônimas de
uso de força policial. linguagem ofensiva.
® Acionar a polícia em casos de a- Geralmente, o livro de ocorrências
42
fica disponibilizado na portaria ou numeradas: essa é uma boa opção
com o zelador do prédio. As ocorrên- para condôminos que preferem es-
cias mais comuns registradas são: crever a mão as suas reclamações ou
® delitos ocorridos no prédio ou em sugestões. Nestes casos, a folha após
torno dele, como, por exemplo, pi- ser usada deve ser depositada em
chação, assalto, furtos de veículos, uma caixa fechada, onde apenas o
etc; síndico deve ter a chave. O “livro” po-
® reclamações de barulho; de ficar na portaria ou na zeladoria,
® sugestões de melhorias; se o condomínio dispuser do espaço.
® reclamações de inoperância de e- ® Site: Cada vez mais empreendimen-
quipamentos (luzes, elevador, áreas tos possuem um site próprio do con-
de lazer, etc.); domínio. Nele, é possível que o con-
® constatações de desrespeitos às dômino mande suas reclamações e
normas do prédio; sugestões a respeito do condomínio.
® qualquer tipo de desavença no in- ® E-mail do síndico: em prédios me-
terior do prédio ou no portão de nores, os moradores podem se co-
entrada de pedestres ou veículos. municar com o síndico por e-mail.
® Livro da Portaria: em alguns locais,
Infelizmente, o livro de ocorrências a opção pode ser ter um livro para re-
traz também algumas desvantagens gistrar o cotidiano da portaria e das
que devem ser medidas pelo condo- áreas comuns, como entregas auto-
mínio que deseja implantar essa ferra- rizadas, além de visitantes, emprega-
menta no prédio. O fato de ser um ca- dos das unidades e prestadores de
nal público, que todos os moradores e serviço. Nesse caso, o livro deve ser
funcionários podem ter acesso, pode manuseado apenas por pessoas au-
causar desentendimentos e constran- torizadas, como o zelador, o portei-
gimentos entre moradores e também ro, o líder da segurança (caso dos
funcionários. Ao usar o livro de regis- condomínios-clube) e o síndico.
tro, deve-se ter consciência da recla-
mação que vai ser feita, pois, depen- 3 Relacionamento entre Moradores e
dendo da acusação e a linguagem uti- Funcionários
lizada, o reclamante pode ser até pro- Para o funcionamento eficaz do con-
cessado judicialmente por danos mo- domínio, é necessário que todos os pú-
rais. blicos do prédio atuem juntos, mas ca-
Por isso, existem também outras da um respeitando os direitos e deveres
opções de canais de comunicação que do outro. Por isso, o bom relaciona-
podem ser utilizados pelo síndico e mento e a parceria entre moradores e
que podem oferecer mais sigilo das in- funcionários são essenciais para um
formações: ambiente saudável e produtivo.
® “Livro” com folhas destacáveis e Infelizmente, problemas entre mo-
43
radores e funcionários são comuns em essencial para a convivência harmô-
muitos condomínios. De um lado es- nica, pois os condôminos precisam dos
tão os condôminos, que se sentem no serventes, porteiros e zeladores, e estes
direito de dar ordens diretamente aos precisam de moradores que desejem
funcionários, solicitando também, em seus serviços.
alguns casos, que sejam feitos reparos
particulares; de outro lado estão os 4 Barulho
funcionários impacientes, que des- Responsável pela grande maioria de
consideram os condôminos, ignoran- intrigas nos condomínios, o barulho é
do seus pedidos. um assunto que gera polêmicas e deve
Em todos os casos, o síndico tem o ser tratado com cautela, pois a tolerân-
papel de intermediador, e deve deixar cia do nível de ruídos é diferente para
claro para ambas as partes os seus di- cada pessoa.
reitos e deveres. Os moradores devem Muitas podem ser as causas de ex-
ter ciência de que os funcionários se cessos de ruídos, como, por exemplo,
reportam diretamente ao síndico e obras, mudanças, transportes de mate-
que qualquer reclamação deve ser fei- riais, uso da piscina, quadra de esporte,
ta diretamente para ele, que tomará as playground, som alto, comemorações
medidas cabíveis no sentido de evitar no salão de festas e nos apartamentos,
desentendimentos desnecessários latidos de cachorros, entre outros.
entre moradores e funcionários. O jeito mais fácil de lidar com a situ-
Os condôminos também devem ação é fazer valer o que está escrito no
entender que os funcionários que regulamento do condomínio, que deve
mantêm o condomínio em funciona- determinar horários-limites para as
mento devem ser vistos como parcei- mais diversas situações que causem
ros do prédio, merecendo respeito e transtornos pelo barulho excessivo.
consideração. Já os funcionários de- Lembrando que quem desrespeita as
vem tratar os moradores sempre com normas do regulamento, perturbando
respeito e cortesia, atendendo aos pe- a tranquilidade dos demais está come-
didos quando estes forem viáveis e ex- tendo contravenção penal, conforme
plicando educadamente caso não artigo 42 da Lei das Contravenções Pe-
possam atendê-los por algum motivo. nais.
Os problemas de relacionamento Seguem algumas dicas de horários
entre moradores e funcionários só que devem ser regulados com o objeti-
cessarão se ambos entenderem a im- vo de se evitarem problemas com baru-
portância de cada um nesse ambiente, lhos:
respeitando as hierarquias e regras de ® Nos condomínios em que houver
boa convivência. períodos de ausência de funcioná-
Saber ouvir, valorizar o trabalho e a rários na portaria, seja ela parcial ou
importância do papel de cada um é integral, deve-se estabelecer os ho-
44
rários em que os moradores deve- ® Na ocorrência de ruído excessivo,
rão utilizar chaves próprias para a- que seja facilmente constatada a in-
berturas e fechamentos dos aces- fração ao regulamento interno ou à
sos. convenção, o morador incomodado
® Utilização de playground, quadras, deve primeiro encaminhar a sua re-
piscinas, salões de festas e jogos, clamação ao porteiro e este, devida-
salas de ginásticas e outras depen- mente treinado para abordagens do
dências de lazer ou esportes. gênero, tomará as primeiras provi-
® Circulação de cargas, pois um con- dências junto ao morador infrator.
dômino poderá entrar, por exem- ® Inicialmente, o síndico não precisa se
plo, com as compras do mês às 3 envolver diretamente no momento
horas da manhã. da ocorrência. Pode e deve delegar a
® Entrada e saída de mudanças. tarefa de notificar o infrator para o
® Horários de proibição de barulho porteiro ou zelador. O síndico deve
em corredores e áreas livres, princi- intervir diretamente somente se o
palmente as próximas às janelas das barulho persistir e a ocorrência to-
unidades. mar proporções maiores.
® Horário para obras que produzam ® Em caso de reincidência, o síndico
barulho. Mesmo que o condomínio deverá enviar advertência por cor-
não tenha previsto a regulação des- respondência formal, carta protoco-
ses horários, o bom-senso dos mo- lada, que servirá de respaldo para
radores deve prevalecer, visando à sua atuação, inclusive no caso de
não perturbação do sossego cole- uma ação judicial.
tivo. ® Se o morador barulhento insistir na
infração, deve ser aplicada multa de
4.1 Orientações para o Síndico Pro- acordo com o previsto na convenção
ceder e no regulamento interno do condo-
® O grande instrumento para uma mínio.
boa administração é uma conven- ® O síndico deve orientar os porteiros
ção e um regimento interno moder- para que recomendem aos morado-
no e ajustado às alterações da legis- res queixosos o registro no livro de
lação. ocorrências.
® Um regimento interno atual inclui ® Se a queixa for isolada, de difícil ave-
um anexo com o regulamento para riguação ou comprovação da infra-
realização de obras. Esse anexo de- ção, o condomínio não deve se en-
ve conter um cronograma, com ho- volver diretamente, apenas reco-
rário dos operários e data para iní- mendar conciliação amigável entre
cio e fim do trabalho. Além disso, as partes.
deve prever advertência e multa em ® Por vezes, faz-se necessário chamar
caso de reincidência. a polícia. Apesar de extrema, a medi-
45
da é eficiente para acabar com o baru- Seguem algumas dicas sobre ani-
lho nas festas. mal em condomínio :
® Nas áreas comuns, o dono conduz
5 Animais o animal no colo ou transportá-lo
A presença de animais de pequeno de forma adequada.
porte em condomínios é amparada ® Utilizar sempre o elevador de ser-
por decisões judiciais, desde que não viço quando estiver com o animal.
causem incômodos aos demais mora- ® Não deixar o animal fazer suas ne-
dores, não prejudicando o sossego, a cessidades nas áreas comuns.
saúde e a segurança dos condôminos. ® Não permitir que o animal se a-
É importante que a convenção do proxime dos condôminos e dos
condomínio e o regimento Interno funcionários, principalmente das
instruam os moradores sobre como crianças, evitando sustos e even-
proceder com os animais nas áreas de tuais mordidas ou arranhões.
comum acesso. Caso o condomínio ® Condicionar o animal a não agir
opte por proibir animais no prédio, é de maneira agressiva na presença
importante obter uma ordem judicial de outras pessoas ou quando ou-
para amparar a decisão. No entanto, o vir ruídos.
condômino pode pleitear um alvará ® Cuidar da saúde e a higiene do a-
judicial ou uma proteção da UIPA – nimal para evitar doenças que
União Internacional Protetora dos possam contaminar outros ani-
Animais, que concede tutelas apenas mais ou pessoas, mantendo as va-
para animais de pequeno porte. cinas do animal em dia.
É imprescindível que o condômino ® No caso de implicância por parte
tenha o bom-senso e entenda que ele de um dos condôminos com o
é responsável pelas ações do seu ani- animal de estimação de outra uni-
mal de estimação, como barulhos e dade, cabe ao síndico ser toleran-
sujeiras em áreas comuns, podendo te e compreensivo, buscando uma
sofrer multas e demais penalidades solução de bom termo para todos.
previstas no regimento do condomí-
nio, conforme o artigo 1.527 do Códi-
go Civil. Além disso, o dono do animal
que causa barulho excessivo, ocasio-
nando perturbação do sossego alheio,
comete contravenção penal, segundo
artigo 42 da Lei das Contravenções
Penais.

46
6 Crianças to, para evitar multas e outras pena-
Por natureza, as crianças precisam lidades.
correr, pular, dar gargalhadas e se dis- ® Os funcionários do condomínio não
traírem com diversas brincadeiras. Por têm a obrigação de cuidar das crian-
isso, os condomínios precisam ter cri- ças nas áreas comuns. Proibir a circu-
atividade para proporcionar lazer e se- lação de crianças desacompanhadas
gurança para elas. Existem muitas po- poderá prevenir acidentes e confli-
lêmicas sobre proibir ou não brinca- tos.
deiras de crianças nas áreas comuns ® Cada condomínio pode buscar alter-
dos condomínios, pois a chance de es- nativas de entretenimento para as
tragos de equipamentos também au- crianças de acordo com sua realida-
menta com um fluxo crescente de de: uso do salão de festas para ativi-
crianças fazendo uso do local. O ideal dades recreativas, instalação de uma
é que o síndico, em conjunto com o brinquedoteca, etc.
conselho e com os pais das crianças, ® Os pais são os responsáveis pelas
estabeleça os limites do que pode ser crianças e devem orientá-las sobre
feito ou não no prédio, até para evitar seu comportamento dentro do con-
conflitos com outros moradores em domínio, sendo que, se não obede-
função de perturbações causadas pe- cerem às regras, os pais sofrerão pe-
los pequenos. nalidades.
Algumas dicas: ® Uma maneira que alguns condomí-
® Normalmente, as brincadeiras em nios encontram para solucionar os
áreas comuns são permitidas entre conflitos, principalmente em época
9h e 20h, mas cada condomínio de- de férias escolares, é a contração de
termina o horário em sua conven- uma equipe de profissionais especi-
ção ou regulamento interno. alizados em recreações, esportes e
® No apartamento, o barulho pode a- ministrar oficinas de desenho, reci-
contecer até as 22h. Para evitar in- clagem, dobradura, pintura e outras
cômodo, é recomendável instalar atividades que ao mesmo tempo en-
tapetes de borracha na área onde tretêm e ensinam as crianças.
as crianças brincam.
® Em caso de barulho, o morador in- 7 Acessibilidade
comodado deve pedir ao porteiro Promover a acessibilidade para pes-
ou ao zelador que ligue para o apar- soas com mobilidade reduzida - seja
tamento vizinho e peça silêncio. Es- por deficiência física, avanço de idade
sa é uma forma de evitar conflitos. ou por enfermidade é obrigação do
® A responsabilidade de cuidar dos fi- condomínio - é fundamental, pois o di-
lhos é dos pais ou responsáveis. São reito à acessibilidade está garantido
eles que devem estabelecer os limi- pelo Decreto nº 5.296, de 2 de dezem-
tes, inclusive dentro do apartamen- bro de 2004, no artigo 18.
47
A construção de edificações de uso que seja aprovada em assembleia, já
privado multifamiliar e de uso coletivo que se trata de uma determinação le-
tanto quanto a ampliação ou a refor- gal. No entanto, é aconselhável convo-
ma das edificações devem atender aos car a assembleia para informar os moti-
preceitos da acessibilidade na inter- vos pelas quais as obras estão sendo
ligação de todas as partes de uso co- realizadas.
mum ou abertas ao público, conforme Vale ressaltar que toda obra a ser re-
os padrões das normas técnicas de a- alizada em condomínios deve ter a-
cessibilidade da ABNT. companhamento de um profissional
Também estão sujeitos ao dispos- devidamente habilitado que irá analisar
to no caput os acessos, piscinas, anda- os riscos e garantir o correto andamen-
res de recreação, salão de festas e reu- to da obra. As novas construções devem
niões, saunas e banheiros, quadras es- ser entregues com todos os itens que
portivas, portarias, estacionamentos e garantam a acessibilidade para todos
garagens, entre outras partes das á- os moradores, sendo que o síndico po-
reas internas ou externas de uso co- derá exigir e até mesmo processar a
mum das edificações de uso privado construtora, caso ela se negue a aten-
multifamiliar e das de uso coletivo. der este requisito.
A Norma 9050 da ABNT regula as Um dos itens de acessibilidade mais
questões de acessibilidades e estipula comuns são as rampas de acesso, que
de que forma os condomínios devem facilitam a locomoção de pessoas com
se adequar para atender às exigências mobilidade reduzida. Entretanto, algu-
da Lei. Esta Norma estabelece critérios mas rampas são projetadas fora do pa-
e parâmetros técnicos a serem obser- drão estabelecido pela ABNT, que em
vados quando do projeto, da constru- resumo estabelece:
ção, da instalação e da adaptação de ® inclinação máxima;
edificações, mobiliários, espaços e e- ® piso antiderrapante;
quipamentos urbanos às condições de ® largura mínima de 1,20m;
acessibilidade. ® sinalização com piso tátil;
Além da Norma 9050 da ABNT, o ® corrimãos duplos em ambos os
síndico deve verificar junto à prefei- lados;
tura se existe alguma legislação muni- ® rodapés com altura mínima de
cipal sobre a acessibilidade em edifi- 5cm;
cações, pois muitas prefeituras insti- ® patamares no início e final de ca-
tuem normas específicas para a cida- da segmento.
de, estas que são validadas, desde que
não anulem a Norma Federal.
Caso o condomínio necessite reali-
zar obras para se enquadrar na lei de
acessibilidade, não há necessidade
48
Exemplo de rampa incorreta: incli- ção máxima. Se não estiverem em
nação elevada, falta corrimão duplo, conformidade, não propiciam o des-
rodapé e sinalização com piso tátil. locamento e ainda podem causar a-
cidentes.
® Piso antiderrapante: pisos com a
superfície lisa ou recobertos por ta-
petes podem ocasionar quedas.
® Corrimãos: os apoios devem estar
instalados em ambos os lados de es-
cadarias, começando e terminando
na parede.
Exemplo de rampa correta:
® Escada de alvenaria nas piscinas:
uma vez que escadas de inox não são
seguras para pessoas com mobilida-
de reduzida, recomenda-se sua
substituição para escadas de alvena-
ria, o que facilitará e assegurará o a-
cesso de todos à piscina.
® Elevadores de acessibilidade: o
8 Idoso
condomínio deve dispor de elevado-
O aumento da expectativa de vida
res sempre que não conseguir que
no Brasil revela que a população idosa
suas rampas sigam a NBR 9050.
aumentou significativamente. De a-
® Adaptação de banheiros: a insta-
cordo com o IBGE (2010), a expectati-
lação de barras de apoio aos ba-
va de vida média do brasileiro deve
nheiros de áreas comuns é de suma
aumentar, de 75 para 81 anos. Diante
importância.
desta realidade, é importante que os
® Adaptação de portas: a NBR 9050
estabelecimentos públicos e comer-
define que as portas sejam largas o
ciais se adaptem para atender às ne-
suficiente para que permitam o aces-
cessidades dos idosos.
so de uma cadeira de rodas aos am-
No caso dos condomínios, existe a
bientes.
NBR 9050 que trata sobre acessibilida-
Além da parte estrutural, os funcio-
de e favorece as pessoas com mobili-
nários dos condomínios devem estar
dade reduzida. Para que o acesso es-
preparados para atender à terceira ida-
teja adaptado para atender aos ido-
de, que necessita de cuidados e aten-
sos, é necessário:
ção diferenciados:
® Rampas de acesso: desenvolvidas
® Quando o porteiro avistar um idoso
e empregadas para substituírem as
entrando no condomínio com saco-
escadas, as rampas devem atender
las, pode oferecer ajuda ao morador.
à Norma 9050, que trata da inclina-
® Alguns prédios proíbem os entre-
49
gadores de subirem e os porteiros blema, como, por exemplo, em rela-
de levarem as entregas aos aparta- ção a barulho, o correto é tratá-lo
mentos. No entanto, os funcioná- com a mesma cordialidade e respei-
rios podem ajudar os moradores to dispensados a outros condômi-
com dificuldades de locomoção. nos.
® Por lei o colaborador obrigatoria-
mente deve ter noções básicas de 9 Dengue
primeiros socorros. De acordo com O número de focos de dengue no
a NR-7 todos os condomínios de- estado de Santa Catarina ainda é eleva-
vem ter pelo menos um funcionário do. Em janeiro de 2014, foram registra-
treinado e equipado com material dos 608 casos; em janeiro de 2015, esse
de primeiros socorros. número dobrou, passando para 1.052
® Se o idoso morar sozinho, é aconse- casos em 49 cidades do estado, de a-
lhável que o síndico tenha o contato cordo com a Diretoria de Vigilância Epi-
de seus familiares caso precise co- demiológica de Itajaí (DIVE).
municar alguma emergência. Casos Diante desses números, o risco de
de negligência por parte da família epidemia é eminente. No entanto, o
podem ser enquadrados no Estatu- ideal é adotar medidas preventivas pa-
to do Idoso. ra diminuir os riscos de contaminação.
® Paciência e respeito são essenciais Nos condomínios, é necessário ado-
para lidar com a terceira idade, pois tar medidas de prevenção, mas que re-
pessoas idosas geralmente são querem participação de todos os mora-
mais lentas, possuem dificuldade dores. A seguir, dicas e cuidados neces-
de audição e outras limitações; sários nas áreas comuns dos edifícios :
® O condomínio não é obrigado a ® Fure a parte de baixo dos pneus do
destinar vagas para idosos, mas é playground.
aconselhável a discussão do tema ® Evite o uso de pneus nas garagens,
nas assembleias. para isso há amortecedores de im-
® Em caso de sorteio de vagas de ga- pacto apropriados, que dão uma a-
ragem, por exemplo, aconselha-se parência muito melhor ao ambiente.
separar as mais próximas dos eleva- ® Use tela de náilon para proteger os
dores para pessoas com mobilida- ralos ou canaletas de drenagens para
de reduzida. água das chuvas. Uma dica é colocar
® Nas convocações para assembleias, sal semanalmente.
além das correspondências oficiais ® Coloque tampa abre-e-fecha ou tela
de convocação, o síndico pode con- de náilon (trama de um 1mm) nos ra-
vidar o idoso informalmente, pois los internos de esgoto. Outra dica é
nem sempre o manejo das corres- colocar, no mínimo, semanalmente
pondências é feito por ele. duas colheres de sopa de sal.
® Quando o idoso causar algum pro- ® Mantenha o escoamento de água
50
das lajes e marquises desobstruído peza pública.
e sem depressões que permitam a- ® Substitua as bromélias por outro tipo
cúmulo de água, eliminando even- de planta que não acumule água.
tuais poças após cada chuva. ® Providencie que entulhos ou sobras
® Mantenha as calhas sempre limpas de obras estejam cobertos quanto
e sem pontos de acúmulo de água. não têm a destinação adequada.
® Verifique semanalmente se existe a- ® Comunique aos condôminos os pro-
cúmulo de água nos fossos dos ele- blemas observados e as condutas (a
vadores; se necessário, providencie serem) adotadas.
o escoamento por bombeamento. ® Distribua a todos os condôminos o
® Mantenha os vasos sanitários sem material informativo, relacionado à
uso diário sempre tampados, acio- prevenção da dengue, e atue na
nando a descarga e semanalmente; conscientização coletiva.
caso o vaso não possua tampa, O mosquito transmissor da dengue
vede-o com saco plástico e aderido (Aedes Aegypti) possui hábitos diferen-
com fita adesiva. Não sendo possí- ciados dos demais mosquitos, por isso
vel a vedação, acione a válvula se- seu combate é difícil. Enquanto os per-
manalmente, adicionando, em se- nilongos se estabelecem em água pa-
guida, duas colheres de sopa de sal. rada e suja, galerias pluviais e valas, o
® Tampe as caixas de descarga sem Aedes Aegypti se cria em depósitos arti-
tampa e sem uso diário com filme ficiais, facilitando sua procriação no
plástico ou saco plástico aderido ambiente onde vive o homem. Além
com fita adesiva. disso, os ovos do Aedes podem esperar
® Substitua a água dos pratos e pin- mais de um ano para eclodir e podem
gadeiras de vasos de plantas por viver até 450 dias fora d'água.
areia grossa no prato ou na pinga-
deira até a borda. 10 Drogas
® Mantenha as caixas d´água vedadas O uso de drogas nos condomínios é
(sem frestas), e providencie a sua um assunto polêmico e delicado, e de-
limpeza periódica. ve ser debatido sempre com muito cui-
® Nos períodos de uso da piscina, e- dado para que não ocorram discussões
fetue o tratamento adequado com preconceituosas e ideológicas.
cloro; reduza ao máximo o volume Segundo a Lei Antidrogas nº
de água das piscinas sem uso fre- 11.343/06, artigo 28, a pena para usuá-
quente, e aplique semanalmente rios de drogas são: advertência, presta-
cloro na dosagem adequada ao vo- ção de serviços à comunidade e me-
lume de água. dida educativa de comparecimento a
® Acondicione os sacos de lixo em re- programa ou curso.
cipientes descartáveis, e os dispo- Se o condômino estiver utilizando
nibilize para coleta rotineira da lim- drogas dentro do seu apartamento, a
51
ação do síndico e das autoridades são
dificultadas. Porém, quando forem u-
tilizadas nas áreas comuns, o síndico,
ao tomar conhecimento, deve tomar
providências para evitar a perturbação
dos demais moradores, e também pa-
ra que não corra o risco de responder
por omissão, caso algum dano venha
ser causado ao patrimônio do prédio.
A seguir estão relacionadas algu-
mas dicas que precisam ser tomadas
nestas situações:
® A primeira opção é sempre o diálo- devem estar cientes de que multas
go, informando as regras do con- resultarão do uso de drogas no con-
domínio, sem entrar em discussões. domínio.
® A segunda opção é a aplicação de ® Caso for identificada grande rotativi-
multa por descumprimento de nor- dade de pessoas no apartamento do
ma condominial – nestes casos po- usuário, suspeitando de tráfico de
de ser aplicada a multa de conduta drogas, deve ser feita uma denúncia
antissocial, que deve ser estabeleci- anônima para a polícia.
da pela convenção. ® Atenção: é recomendável que a con-
® Caso o zelador flagre o uso em venção estabeleça aplicação de mul-
áreas comuns, ele pode advertir tas nos casos de descumprimentos
verbalmente o condômino, de for- de leis federais, estaduais e muni-
ma respeitosa, e comunicar somen- cipais.
te ao síndico, evitando fofocas.
® A instalação de câmeras de segu- ÍNDICEANALÍTICO
rança em pontos estratégicos das 40 Administração de Conflitos e Brigas
áreas comuns pode inibir a ação. 41 Postura do Síndico
® No caso de uso praticado por ado- 42 Livro de Ocorrências
lescentes, é imprescindível que a fa- 43 Relacionamento entre Moradores e
mília seja comunicada para que to- Funcionários
me as providências cabíveis. 44 Barulho
® Caso o diálogo não surta efeito, o 45 Orientações para o Síndico Proceder
síndico deve fazer uma denúncia à 46 Animais
polícia, não deixando de fazê-lo se 47 Crianças
perceber que a conduta do usuário 47 Acessibilidade
passa a ser violenta e perturbadora. 49 Idoso
® A ilegalidade do ato deve ser infor- 50 Dengue
mada a todos os moradores, que 51 Drogas
52
Manutenção com o Corpo de Bombeiros.
Algumas manutenções podem ser
A manutenção preventiva é um há- feitas pelo próprio síndico, como, por
bito que deve estar sempre presente exemplo, revisar as luzes de emergên-
na rotina dos síndicos. Para minimizar cia e válvulas do sistema de hidrante.
as chances de imprevistos também é Já outras manutenções mais com-
aconselhável contratar uma empresa plexas devem ser realizadas sempre por
especializada que faça manutenção profissionais habilitados.
periódica no condomínio, em vez de
chamar um profissional somente 2.1 Calendário de Manutenção
quando ocorre algum problema. a) Mensal:
A seguir, é publicada uma lista das ® Luzes de emergência: retirar o cabo
manutenções mais comuns nos con- de energia da tomada e após 1 hora
domínios. verificar quais são as luzes que não
comportaram o tempo estimado. O
1 Calendário de Manutenção reparo delas deve ser feito em um
Organizar um calendário de manu- período de 24 horas.
tenção pode ser o primeiro passo para ® Saídas de emergência: assegurar
auxiliar na difícil tarefa que é gerenciar que a rota de fuga não possui obs-
um condomínio. Algumas manuten- trução por conta de materiais.
ções devem ser realizadas diariamen- ® Portas corta-fogo: conferir se as
te, enquanto outras devem ser feitas portas abrem com facilidade e se
com periodicidade semanal, mensal, certificar de que elas fecham com-
semestral ou anual. pletamente sem a necessidade de
impulsão; caso contrário, solicitar o
2 Preventivo de Incêndio reparo.
Os equipamentos preventivos de ® Sistema de hidrante: conferir a ve-
incêndio devem ser vistoriados anual- dação de cada válvula angular, locali-
mente, a fim de garantir a segurança zada no abrigo de mangueiras.
dos condôminos em situações de e-
mergência. Para isso, o síndico deve
solicitar a vistoria para atestado de
funcionamento ao Corpo de Bombei-
ros Militar mediante o pagamento o-
brigatório da respectiva taxa que é cal-
culada sobre toda a área comum da e-
dificação.
Além disso, devem estar de acordo
com as normas técnicas vigentes e

53
b) Trimestral: porém mais importante do que estar
® Sistema de detecção e alarme de nos padrões exigidos é estar com a
incêndio: efetuar testes e manu- manutenção em dia.
tenção, e requer ação de profissio-
nais habilitados. 3.1 Calendário de Manutenção
a) No abastecimento:
c) Semestral: ® Central de gás: verificar a pressão
® Portas corta-fogo: efetuar testes e no conjunto de manobras 1,5kg/
manutenção. Requer ação de pro- cm². Requer a ação de profissionais
fissionais habilitados. habilitados.

d) Anual b) Anual
® Para-raios: realizar inspeção visual ® Central de gás: realizar o teste de
dos componentes, como, por estanqueidade. Requer ação de pro-
exemplo, conexões e fiações, certi- fissionais habilitados.
ficando-se de que de que estão fir-
mes e livres de corrosão. c) Cada cinco anos
® Extintores: realizar a inspeção ma- ® Válvulas: conferir a recomendação
nutenção e recarga. Requer ação de do fabricante. Requer ação de profis-
profissionais habilitados. sionais habilitados.
® Mangueiras: realizar o teste hi- ® Registro de fecho rápido: geral-
drostático. Requer ação de profis- mente, a substituição dos compo-
sionais habilitados. nentes ocorre a cada 5 anos e requer
® Hidrantes: realizar o teste e a ma- ação de profissionais habilitados.
nutenção. Requer ação de profis-
sionais habilitados. 4 Seguro Condominial
O seguro da edificação, de acordo
e) Cada cinco anos com o Código Civil, artigo 1.346, deve
® Extintores: realizar o teste hidros- ser renovado anualmente. As cobertu-
tático. Requer ação de profissionais ras atendem às necessidades da vida
habilitados. em condomínio, no entanto é impor-
® Para-raios: realizar a mediação tante que o seguro tenha obrigatoria-
ôhmica. Requer ação de profissio- mente a cobertura dos seguintes itens:
nais habilitados. ® responsabilidade legal do síndico;
® incêndio;
3 Gás Central ® queda de aeronaves;
A central de gás deve atender to- ® explosão;
das as exigências de segurança esta- ® raio;
belecidas pelas normas técnicas vi- ® vida dos funcionários.
gentes e pelo Corpo de Bombeiros, Cabe ressaltar que algumas cober-
54
turas são opcionais, mas também são
importantes, como, por exemplo, res-
ponsabilidade civil do condomínio,
danos morais ao síndico, danos elétri-
cos, vendaval/fumaça, quebra de vi-
dros, portão eletrônico, impacto de
veículos terrestres, roubo e incêndio
de veículos, impactos de veículos, rou-
bo de bens do condomínio, incêndio
de bens do condomínio, pagamento
de aluguel do condômino, tumulto,
greve e lockout.
nais habilitados.
5 Conservação Externa da Edifica-
ção c) Cada 5 anos
Para conservar a edificação, é ne- ® Pintura: observação segundo ins-
cessário realizar alguns procedimen- trução do fabricante da tinta. Re-
tos, como pintura, lavação da edifica- quer ação de profissionais habilita-
ção, impermeabilização, detetização, dos.
entre outros. Segue um calendário:
6 Reservatórios de Água
5.1 Calendário de Manutenção Durante a manutenção dos reserva-
a) Anual tórios de água deve-se ter cuidados es-
® Impermeabilização de terraços e peciais com o uso de máquinas de pres-
floreiras: inspeção visual. Requer são – regulagem – e a utilização associ-
ação de profissionais habilitados. ada com produtos químicos, pois po-
dem danificar a impermeabilização.
b) Cada 2 ou 3 anos
® Lavação da edificação: auxilia na 6.1 Calendário de Manutenção
conservação e durabilidade da pin- a) Anual
tura. Requer ação de profissionais ® Limpeza dos reservatórios de á-
habilitados. gua: realizar a desinfecção dos re-
® Placa de cerâmica e pastilhas (fa- servatórios e esvaziá-los, mas sem-
chada): inspeção preventiva dos pre evitando o desperdício de água.
rejuntes e juntas de trabalho, e exa- Requer ação de profissionais habili-
mes de percussão. Requer ação de tados.
profissionais habilitados. ® Impermeabilização: recomenda-se
® Vedação das esquadrias: inspeção a inspeção visual. Requer ação de
das caixetas, escovas e selantes ex- profissionais habilitados.
ternos. Requer ação de profissio- ® Análise físico-química da água: re-
55
quer ação de profissionais habilitados. realizada a limpeza, lubrificação e a-
nálise do estado da fiação e rola-
7 Bombas de Água mento.
A bomba mais importante em um ® É necessário substituir os compo-
prédio é a de recalque, que serve para nentes de acordo com a quilome-
fazer a água subir da caixa existente no tragem de revisão prevista pelo fa-
pavimento térreo ou subsolo até o re- bricante, visto que o tempo útil de
servatório superior. Alguns prédios u- uma bomba é de cerca de 10 anos,
sam a mesma bomba para retirar o ex- mas a falta de cuidado pode abreviar
cesso de água da chuva, o que não é para dois anos de uso.
recomendável. O interessante é ter
uma específica, chamada submersível, 8 Caixa de Gordura e Passagem
que evita o acúmulo de água e envia a As manutenções da caixa de gor-
excedente para o sistema pluvial de dura e de passagem devem ser sempre
esgoto. efetuadas por profissionais habilitados,
Ainda existem as bombas direcio- que irão dar um destino apropriado pa-
nadas para fazer pressão para os hi- ra os resíduos.
drantes de combate a incêndios, as de
piscina e de hidromassagem. 8.1 Calendário de Manutenção
A inspeção do equipamento deve a) Semestral
ser realizada pelo menos uma vez por ® Limpeza da caixa de gordura: re-
mês e os cuidados já começam na ho- quer ação de profissionais habilita-
ra da instalação, que deve conter dis- dos.
juntor e quadro de comando bem di- ® Limpeza da caixa de passagem: re-
mensionados. quer ação de profissionais habilita-
A manutenção das bombas de á- dos.
gua devem ser feitas somente por
profissionais habilitados. No entanto, 9 Playground
algumas dicas são úteis para os funci- A manutenção do playground deve
onários do condomínio que manusei- ser realizada anualmente, com a finali-
am o equipamento: dade de averiguar se há riscos aos usu-
® Se ficar sem água, o melhor é desli- ários, como, por exemplo, pontas, fol-
gar o aparelho, pois a entrada de ar gas, desgastes, entre outros.
irá formar um redemoinho, o que
poderá queimar a bomba, além de 10 Piscinas
derreter o encanamento. A manutenção da piscina deve ser
® Evitar a entrada de areia, cloro e ou- feita durante o ano todo, mantendo-a
tros detritos, pois facilitam o des- sempre limpa e higienizada. Para isso, é
gaste da bomba. Na manutenção necessário realizar algumas manuten-
periódica, é imprescindível que seja ções e filtragens frequentemente.
56
10.1 Calendário de Manutenção ção de profissionais habilitados.
a) Diariamente
® Filtrar a água; 11 Elevadores
® fazer a análise da água acompa- Os elevadores são utilizados cons-
nhando o PH na faixa de 7.2 a 7.6 e o tantemente nos condomínios e, depen-
teor de alcalinidade (80-120). dendo do número de unidades, ele so-
É aconselhável contar com auxílio be e desce os andares diversas vezes ao
de profissionais habilitados, para que dia. Com esse uso contínuo, o equipa-
haja o melhor aproveitamento dos mento e seus componentes sofrem
produtos utilizados para o tratamento desgastes e até mesmo quebra, o que
da água e a correta conservação física pode resultar em acidentes graves.
da piscina. Para evitar que o funcionamento se-
ja interrompido, é importante que os
b) Semanal síndicos realizem a manutenção pre-
® Adicionar 3mL/m³ de algicida: o ventiva com frequência. Vale ressaltar
produto evita o desenvolvimento que a responsabilidade recai sobre o
de algas trazidas pela chuva e pelo síndico em casos de acidentes ou da-
vento. No caso de piscinas de fibra nos ao equipamento oriundos de negli-
ou vinil, é recomendável utilizar al- gência ou imprudência na manutenção.
gicidas fibra/vinil (específico). Toda edificação que possuir eleva-
dor tem a obrigatoriedade de contratar
c) Quinzenal uma empresa para fazer a manutenção.
® Aspirar o fundo da piscina: essa é Uma dica fundamental é o cuidado a
uma medida indispensável para a ser tomado na hora de contratar uma
conservação da limpeza da piscina empresa especializada para ficar res-
em períodos nos quais ela é pouco ponsável pela manutenção dos eleva-
utilizada. Também é necessário as- dores. É necessário ter rigorosidade um
pirar quando houver necessidade contrato e exigir o registro no Conselho
visual da piscina, bem como usar Regional de Engenharia e Arquitetura
clarificante e floculante para limpar (CREA) e Certificado de Anotação e
as bordas da piscina. Responsabilidade Técnica (ART).
Com a manutenção em dia, algumas
d) Anual outras dicas podem colaborar para
® Revisão da motobomba: limpeza manter o elevador em bom estado de
ou manutenção da motobomba. funcionamento:
Requer ação de profissionais habili- ® Os elevadores devem passar por ma-
tados. nutenção mensalmente. Devendo
® Troca de areia do filtro: requer a- ser evitadas as empresas com valores
ção de profissionais habilitados. de manutenção muito abaixo da mé-
® Revisão do aquecedor: requer a- dia do mercado.
57
® A manutenção preventiva deve ser 12 Jardins
feita somente por uma empresa Os jardins e os espaços verdes são
que tenha um engenheiro respon- bem comuns nos condomínios, e quan-
sável e técnicos devidamente trei- do bem cuidados são apreciados e va-
nados. lorizados. Porém, para mantê-los sem-
® O elevador deve passar por revisões pre bonitos e com aspecto saudável são
completas a cada 12 meses. Um re- necessários alguns procedimentos de
latório de inspeção anual de eleva- manutenção.
dores deve ser entregue pela em- ® Regas: devem ser frequentes, de-
presa ao síndico. vendo-se respeitar a quantidade de
® O síndico precisa estar atento às água necessária para cada planta.
normas reguladoras vigentes sobre ® Podas: variam de acordo com a
uso e manutenção dos elevadores. planta. Se não tiver alguém que este-
® Na revisão completa, o elevador de- ja podando constantemente, é bom
ve ser desmontado por completo e evitar o plantio de plantas de cresci-
passar por avaliação de componen- mento muito rápido, que exigem
tes, principalmente porcas de tra- mais manutenção com podas.
balho e de segurança, além de rola- ® Controle de ervas daninhas: tão in-
mentos, engrenagens, correntes e desejáveis, crescem espontanea-
correias. mente nos jardins, roubando os nu-
® Na revisão, também deve se fazer trientes e tampando a luz solar das
limpeza geral e verificar o desgaste demais plantas, além de tornar o jar-
natural de peças, fazendo substitui- dim um verdadeiro matagal quando
ção quando necessário. não controladas. Para matá-las é ne-
® A substituição de peças deve ocor- cessário arrancá-las manualmente.
rer dentro da validade ou da vida ® Insetos e pragas: a maioria dos inse-
útil estipulada pelo fabricante. tos é benéfica às plantas. A presença
® As normas de segurança devem ser deles é um indício de que o jardim
verificadas e ser devidamente cum- está bem equilibrado. A infestação
pridas. Não é admissível que o ele- de poucas espécies de insetos pode
vador: significar um desequilíbrio do am-
1) pare a 5cm (ou mais) de altura com biente. Já a ocorrência de insetos que
relação ao nível do andar; estão prejudicando suas plantas
2) pare entre os andares ou dê tran- (pragas), indica um desequilíbrio do
cos; jardim.
3) tenha um fio desencapado; ® Doenças: a maioria das doenças de
4) sejam identificadas poças de óleo plantas é causada por fungos, que
no chão ou infiltrações na casa de má- são favorecidos por altas umidades e
quinas. calor. Por esse motivo, evite regas ex-
cessivas ou falta de sol nesses casos.
58
A manutenção do jardim também estações do ano, como no quadro a se-
deve ser realizada de acordo com as guir:
Tarefa Primavera Verão Outono Inverno

Podar os arbustos caducifólios Sim Sim Não Sim

Podar as trepadeiras sem flores Sim Não Sim Sim

Podar as árvores frutíferas caducifólias Sim Não Não Sim

Podar ramos secos/doentes, atacados de broca Sim Sim Sim Sim

Podar formação de arbustos/árvores até 2,0m Sim Não Sim Sim

Adubar os arbustos podados Sim Não Não Sim

Adubar as plantas caducifólias podadas Sim Sim Sim Sim

Plantar árvores, arbustos de floração e perenes Sim Não Não Sim

Plantar arbustos e herbáceas Sim Sim Sim Sim

Plantar herbáceas de ciclo curto de estação Sim Sim Sim Sim

Adubar com uréia(45% N) Sim Não Sim Não

Adubar com NPK Sim Sim Sim Sim

13 Portões Automáticos está torto, porque pode acontecer de


Os portões automáticos são muito um condômino bater no portão com o
utilizados em condomínios, dando ra- seu veículo e não informar o síndico.
pidez e autonomia na entrada e saída Já na parte do automatizador, a ma-
dos moradores. nutenção deve ser realizada de 3 em 3
A manutenção preventiva pode ser meses, por uma empresa especializada
realizada mensalmente pelo síndico, pelo Conselho Regional de Engenharia
que pode verificar a parte da serralhe- e Arquitetura (CREA). Essa manutenção
ria abrindo o portão manualmente. preventiva inclui a limpeza da placa ele-
Nesta ocasião, o síndico deve obser- trônica e a lubrificação da parte mecâ-
var se as roldanas estão boas nos por- nica.
tões deslizantes e se os pesos estão a- A seguir, mais algumas dicas para
linhados nos modelos de esquadria garantir a durabilidade do portão ele-
basculante. trônico:
Uma dica é verificar se o portão
59
®Os funcionários dos condomínios tratar uma empresa especializada ou
devem manter os trilhos limpos e até mesmo um engenheiro para identi-
verificar se o tempo de abertura e o ficar o foco do problema.
de fechamento são sempre cons- As calhas também não devem ser
tantes. esquecidas, pois se desgastam com o
® Em caso de pane no sistema ou tempo e o seu entupimento é o que ge-
quebra do portão, o equipamento ralmente ocasiona as infiltrações.
deve ser desligado imediatamente,
para que possa ser aberto e fecha- 15 Vistoria Predial
do manualmente. O condomínio deve realizar periodi-
® Uma empresa credenciada deve ser camente a vistoria predial, através de
contratada para realizar as manu- profissionais habilitados (engenheiro
tenções preventivas – é crucial para civil regularmente inscrito no CREA) ou
que a vida útil do equipamento se empresa habilitada. A vistoria predial
prolongue. visa identificar possíveis patologias na
® A importância de o condomínio in- estrutura física, elétrica, hidráulica e de
vestir em um contrato permanente funcionamento da edificação.
de manutenção está no fato de que, O síndico deve contratar um profis-
em caso de panes e consertos nos sional ou empresa que mediante o for-
portões, a resolução do problema necimento de ART (anotação de res-
será facilitada, especialmente em ponsabilidade técnica) irá elaborar um
caso de emergência, quando pro- parecer técnico, anexo a um formulário
fissionais habilitados serão conta- de inspeção técnica e à ficha técnica da
tados. edificação, afim de formar o laudo de
vistoria predial que deverá ser arquiva-
14 Telhados do junto a documentação do condomí-
A manutenção periódica do telha- nio. Para os condomínios de Balneário
do é essencial, pois não se deve espe- Camboriú a vistoria predial é obrigató-
rar que problemas se manifestem para ria, e deve ser realizada a cada 3 anos
arrumá-lo. Em alguns casos, uma sim- ou conforme prazos estabelecidos na
ples limpeza evita muitos problemas. Lei Municipal 2.805/2008.
A responsabilidade pela manuten-
ção dos telhados é do condomínio, e
caso haja negligência dessa manuten-
ção e acarrete em prejuízos para al-
gum condômino ou na rede elétrica, o
condomínio que deverá se responsa-
bilizar pelos gastos.
Identificado o problema e a neces-
sidade de reparo, o síndico deve con-
60
ÍNDICEANALÍTICO
53 Calendário de Manutenção
53 Preventivo de Incêndio
53 Calendário de Manutenção
54 Gás Central
54 Calendário de Manutenção
54 Seguro Condominial
55 Conservação Externa da Edificação
55 Calendário de Manutenção
55 Reservatórios de Água
55 Calendário de Manutenção
56 Bombas de Água
56 Caixa de Gordura e Passagem
56 Calendário de Manutenção
56 Playground
56 Piscinas
57 Calendário de Manutenção
57 Elevadores
58 Jardins
59 Portões Automáticos
60 Telhados
60 Vistoria Predial

61
ResponsabilidadeAmbiental também contribuir com o meio ambi-
ente.
É muito comum encontrar condo-
mínios que realizam ações de respon- 1.1 Definições
sabilidade ambiental, principalmente a) Resíduos sólidos: material, subs-
quando se tratam de edificações re- tância, objeto ou bem descartado re-
centes, que já são projetadas com ba- sultante de atividades humanas em so-
se nos conceitos de condomínios sus- ciedade, a cuja destinação final se pro-
tentáveis e preveem espaços destina- cede, se propõe proceder ou se está o-
dos para a coleta seletiva de resíduos brigado a proceder, nos estados sólido
sólidos, sistema de captação e reuso ou semissólido, bem como gases conti-
da água da chuva, medidores indivi- dos em recipientes e líquidos cujas par-
duais de consumo de água e gás, pla- ticularidades tornem inviável o seu lan-
cas de energia solar, sensores de pre- çamento na rede pública de esgotos ou
sença nas áreas comuns, entre outras. em corpos d’água, ou exijam para isso
Já em edificações mais antigas, im- soluções técnica ou economicamente
plantar ações de responsabilidade de- inviáveis em face da melhor tecnologia
manda planejamento e até mesmo o- disponível.
bras para adaptar os espaços para a-
tender as necessidades e gerar econo- b) Rejeitos: resíduos sólidos que, de-
mia de recursos naturais para o con- pois de esgotadas todas as possibilida-
domínio. des de tratamento e recuperação por
processos tecnológicos disponíveis e e-
1 Resíduos nos Condomínios conomicamente viáveis, não apresen-
O elevado índice de geração de re- tem outra possibilidade que não a dis-
síduos por metro quadrado sem enca- posição final ambientalmente adequa-
minhamento ecologicamente correto da.
é apenas um dos principais problemas
em condomínios. A falta da coleta se- c) Resíduos sólidos urbanos: corres-
letiva traz transtornos desnecessários pondem aos resíduos domiciliares.
entre os condôminos, síndicos e zela-
dores, ocasionados pelo mau cheiro e
precário armazenamento.
Implantar a coleta seletiva no con-
domínio não é algo muito complexo,
basta um pouco de boa vontade, sen-
so de coletividade e consciência ambi-
ental. Para facilitar, seguem algumas
dicas para evitar esses problemas e

62
d) Resíduos perigosos: aqueles que, copos de café, embalagens proteto-
em razão de suas características de in- ras de eletrônicos.
flamabilidade, corrosividade, reativi- Economia de água com a reciclagem:
dade, toxicidade, patogenicidade, car- 70%
cinogenicidade, teratogenicidade e Economia de luz com a reciclagem:
mutagenicidade, apresentam signifi- 90%
cativo risco à saúde pública ou à quali- Origem: petróleo.
dade ambiental, de acordo com lei, re-
gulamento ou norma técnica. 2.3 Metal
a) Material:
2 Conhecendo os Resíduos ® Alumínio – latas de refrigerantes, la-
2.1 Papel tas de cerveja, perfis de janelas, etc.
a) Material: ® Demais metais – latas de alimentos,
® Papelão – embalagens rústicas, grelhas, parafusos, pregos, peças
grossas com a presença de ondi- metálicas, ferramentas.
nhas entre duas lâminas. Economia de água com a reciclagem:
® Papel misto – caixinha de congela- 90%
dos, de remédios, livros revistas e Economia de luz com a reciclagem:
jornais. 75%
® Papel branco – papel sulfite, folha Origem: minérios.
de caderno.
Economia de água com a recicla- 2.4 Vidro
gem: 90% a) Material:
Economia de luz com a reciclagem: ® Copos, pratos, potes, travessas, gar-
80% rafas, vidro de janelas e pirex.
Origem: madeira. Economia de água com a reciclagem:
70%
2.2 Plástico Economia de luz com a reciclagem:
a) Material: 90%
® Rígido – embalagens de produto Origem: areia, calcário, barrilha e alu-
de limpeza, cosméticos, catchup, mina.
tubo de cola.
® Mole – sacolas de supermercado, 2.5 Embalagem Longa Vida
plástico bolha, saquinhos de ali- a) Material:
mentos. ® Caixas de leite, sucos, molhos, entre
Economia de água com a recicla- outras.
gem: 80% Economia de água com a recicla-
Economia de luz com a reciclagem: gem: 50 %
70% Economia de luz com a reciclagem:
® Isopor – bandeja de frios e carnes, 60%
63
Origem: petróleo, madeira e minérios.

2.6 Resíduos Orgânicos


a) Material:
® Restos de alimentos, talos de ver-
duras, folhas, galhos e cascas de
frutas.
Economia com a reciclagem: com-
postagem – transformação dos resí-
duos orgânicos em solo fértil. Parte da
água vai para o solo e a outra parte e-
vapora. A energia dos alimentos retor-
na à cadeia alimentar através da ação ® Pilhas e Baterias:
de microrganismos. Reciclagem: desmonte industrial e re-
Origem: animais e plantas. aproveitamento dos metais presentes.
Cuidados domésticos: evitar contato
2.7 Resíduos Perigosos com a substância interna. Não armaze-
a) Material: nar por muito tempo dentro de casa,
® Lâmpadas: para evitar vazamentos. Manter longe
Reciclagem: desmonte industrial e re- do alcance de crianças.
aproveitamento dos componentes.
Cuidados domésticos: manter longe ® Remédios:
do alcance de crianças e ter cuidado Reciclagem: não há reciclagem de re-
com manuseio. Evitar quebrar. médios.
Cuidados domésticos: manter longe
® Eletrônicos: do alcance de crianças. Quando venci-
Reciclagem: desmonte industrial pa- dos, devem retornar ao ponto de venda
ra reaproveitamento de componentes (farmácias ou hospitais), responsável
e metais preciosos. pelo correto descarte.
Cuidados domésticos: evitar o conta-
to com os componentes do interior 3 Soluções
destes equipamentos. a) Coleta seletiva formal: É a coleta
regular de resíduos realizada ou apoia-
® Óleo de cozinha: da pela administração municipal por
Reciclagem: fabricação de sabão em meio de organizações, tais como co-
barras, uso em ração animal e produ- operativas ou associação de catadores.
ção de combustíveis. A coleta seletiva formal compreen-
Cuidados domésticos: evitar manu- de as atividades, infraestruturas e insta-
sear o óleo ainda quente; passar para lações operacionais de coleta, trans-
uma garrafa PET com tampa. porte, transbordo, tratamento e dispo-
64
sição final do lixo doméstico e do lixo para o sério problema de excesso de
originário da varrição e limpeza de lo- geração e disposição inadequada de
gradouros e vias públicas. resíduos e compõem muitas vezes, em
As vantagens sociais e econômicas escolas e comunidades, grande parte
da coleta seletiva estão relacionadas à do que é considerado como educação
política dos 3 Rs, que é um eixo orien- ambiental.
tador de uma das práticas mais neces-
sárias ao equacionamento da questão 3) Reciclar: valorizar a segregação dos
dos resíduos sólidos e demais planos, materiais e o encaminhamento ade-
projetos e ações ligados à minimiza- quado dos resíduos secos e úmidos, a-
ção da quantidade de resíduos a se- poiando, desta forma, os projetos de
rem dispostos e à viabilização de solu- coleta seletiva e a diminuição da quan-
ções ambientais, econômicas e sociais tidade de resíduos a serem dispostos
adequadas. em consonância com as diretrizes da
Política Nacional de Resíduos Sólidos.
1) Reduzir a geração de resíduos:
em consonância com a percepção de 4 Separando os Resíduos Correta-
que resíduos e, principalmente, resí- mente
duos em excesso significam ineficiên- ® 1º Passo: limpeza – é essencial para
cia de processo, caso típico da atual evitar odores e sujeira. Isso quer di-
sociedade de consumo. Este conceito zer: "passe uma água" para retirar
envolve não só mudanças comporta- restos de comida ou líquidos das
mentais, mas também novos posicio- embalagens.
namentos do setor empresarial, como ® 2º Passo: organização – para o
o investimento em projetos de ecode- transporte dos resíduos, dê prefe-
sign e ecoeficiência, entre outros. rência pelo uso de uma caixa, em vez
de sacolas. Desta forma, fica mais fá-
2) Reutilizar: aumentar a vida útil dos cil separar os resíduos por material,
materiais e produtos e o combate à agilizando o processo de encami-
obsolescência programada, entre ou- nhamento consciente.
tras ações de médio e grande alcance. ® 3º Passo: encaminhamento adequa-
É importante ampliar a relevância do do (resíduo limpo e organizado) –
conceito, muitas vezes confundido e deve haver um local devidamente
limitado à implantação de pequenas identificado para cada tipo de resí-
ações de reutilização de materiais que duo no condomínio, garantindo as-
resultam em objetos ou produtos de sim a segregação correta na fonte de
baixo valor agregado, descartáveis e geração, além de coleta e destinação
/ou sem real valor econômico ou am- adequada para o material.
biental. Tais práticas têm sido comu- Seguindo esses passos, em vez de
mente disseminadas como solução gerar lixo, serão produzidos resíduos,
65
evitando diversos problemas socio- dem ser substituídas por lâmpadas a
ambientais. vapor de sódio a alta pressão (VSAP)
ou vapor metálico, que fornecem
5 Economia de Energia mais luz com menor consumo de e-
As despesas dos condomínios de- nergia elétrica.
correm, em grande parte, do consumo ® As luzes da cabine do elevador geral-
de energia das instalações e dos equi- mente ficam acesas durante as 24
pamentos comuns a todos os mora- horas do dia. Nesse caso, o recomen-
dores. dado é optar por LEDs para o local,
Algumas pequenas mudanças po- uma vez que esse equipamento é
dem fazer uma grande diferença no fi- muito mais econômico, chegando a
nal do mês, como, por exemplo, a ins- diminuir em até 70% o consumo de
talação de sensores de presença e a energia na cabine.
troca de lâmpadas incandescentes por ® Se o condomínio possui mais de um
fluorescentes ou LED. Seguem algu- elevador, é possível desligar um de-
mas dicas: les durante a madrugada, quando o
® Uma lâmpada fluorescente econo- uso é bem menor.
miza até 75% de energia se compa-
rada com a comum, e dura até 8 ve- 6 Economia de Água
zes mais. Por exemplo, uma lâmpa- Economizando água é possível ge-
da de 15w substitui uma incandes- rar uma economia de energia, pois a
cente de 60w. bomba hidráulica, que leva a água até a
® Os sensores de presença nos corre- caixa d´água, tende a trabalhar menos
dores acenderão as lâmpadas so- quando a demanda é menor. Confira a
mente quando houver circulação seguir algumas dicas:
de pessoas. ® Sabe-se que canos furados e vaza-
® Se o condomínio não tem interrup- mentos desperdiçam muitos litros
tores temporizados para as lâmpa- de água potável. Por exemplo, um
das de corredores e garagens, a ins- buraco de 2mm em um cano desper-
talação de um dispositivo chamado diça 96 mil litros em um mês (prati-
minuteira permite manter acesas camente 10 carros-pipa de água lim-
temporariamente as lâmpadas des- pa e tratada).
ses locais. ® Para identificar vazamentos, reco-
® Com o rebaixamento de luminárias menda-se: fechar as torneiras, inter-
instaladas entre as vigas do teto da romper o consumo e observar se os
garagem, a iluminação aumentará, indicadores do hidrômetro conti-
podendo, inclusive, reduzir o nú- nuam girando. Se sim, procurar um
mero de lâmpadas. profissional, porque certamente
® Em áreas externas (jardins, estacio- tem-se um vazamento.
namentos, áreas de lazer, etc.), po- ® Para limpar as calçadas, recomenda-
66
se utilizar balde, de preferência, ÍNDICEANALÍTICO
com água captada da chuva. Ado- 62 Resíduos nos Condomínios
tando esse hábito, em um ano é 62 Definições
possível economizar mais de 14 mil 63 Conhecendo os Resíduos
litros, o equivalente a 1,5 caminhão- 63 Papel
pipa cheio de água. 63 Plástico
® Cobrir a piscina sempre que ela não 63 Metal
estiver sendo utilizada. Com essa 63 Vidro
medida, a perda por evaporação di- 63 Embalagem Longa Vida
minui em até 90%. Em uma piscina 64 Resíduos Orgânicos
de tamanho médio, isso representa 64 Resíduos Perigosos
uma economia mensal de cerca de 64 Soluções
3.785 litros de água – quantidade 65 Separando os Resíduos
suficiente para suprir as necessida- Corretamente
des de uma família de quatro pes- 66 Economia de Energia
soas por cerca de um ano e meio. 66 Economia de Água
® Para regar os jardins, utilizar o rega-
dor. Se o uso da mangueira, real-
mente, for necessário em gramados
muito grandes, opte pelo menos
pelo modelo de “esguicho revól-
ver”. Em 10 minutos, ele usa cerca
de 96 litros de água, contra os 186
litros desperdiçados pelas mangue-
iras convencionais.
® Individualizar os hidrômetros é a
principal medida para economizar
água em condomínio. Assim, cada
um paga o que consome em sua
unidade.
® Construir reservatórios para arma-
zenar a água das chuvas: essa água
pode ser usada para limpar áreas
comuns e também para regar os
jardins.

67
SituaçõesDiversas condôminos devem atentar para os li-
mites de horários estabelecidos pelas
O dia a dia do condomínio pode normas do condomínio e, além disso,
ser repleto de situações inusitadas, is- devem ter bom-senso na hora de medir
so porque são pessoas com hábitos e se o barulho está sendo de fato excessi-
costumes diferentes morando em co- vo ou não, cabendo ao síndico a res-
letividade e dividindo espaços em co- ponsabilidade de controlar para que o
mum. regimento interno não seja desrespei-
Algumas situações estão sujeitas a tado e evitando assim o incômodo dos
comprometer a tranquilidade e a har- moradores do condomínio.
monia. Neste Guia, tem-se um capítu-
lo voltado para as diversas situações 1.2 Reformas e Mudanças
que podem ser vivenciadas pelos con- Para todo tipo de reforma, reparo ou
dôminos e funcionários dos condomí- mudança, o síndico e o funcionário do
nios, que variam desde dicas de como condomínio devem ser avisados. Qual-
lidar em situações de emergências, quer reforma que possa intervir na es-
primeiros socorros, além de como li- trutura da edificação deve ser aprovada
dar com barulhos, vazamentos, entre- previamente com o síndico e deve se-
gas, visitas, entre outras. guir orientação da NBR 16.280/2015. O
condômino que pretende reformar sua
1 Barulhos unidade (área privativa) deve apresen-
Os problemas de barulho em con- tar ao síndico um plano de reforma que
domínios são constantes, sejam eles será executado por profissional regu-
ocasionados pelas unidades vizinhas larmente registrado (CAU e/ou CREA),
ou pelas áreas comuns. São diversos, ainda deve repassar ao síndico toda a
como situações de reformas e mudan- documentação pertinente à execução
ças, som alto, bagunça de crianças, en- da reforma, o cronograma da obra, a i-
tre outras. Sendo assim, seguem algu- dentificação de todos os profissionais e
mas providências que podem ser to- funcionários envolvidos, e os locais cor-
madas para viabilizar a convivência de retos para depósito e descarte dos ma-
forma harmônica.

1.1 Áreas Comuns


As áreas comuns, principalmente
nas externas, como as quadras espor-
tivas, piscina, playground, salão de fes-
tas e churrasqueiras acabam sendo
"palco" para muitos barulhos quando
estão sendo utilizadas. No entanto, os

68
teriais utilizados. buir para abafar os sons entre os an-
Diante disso, caberá ao síndico ve- dares.
rificar se toda a documentação está
correta e assinada por profissional ha-
bilitado e vistoriar sempre que possí- SituaçõesdeEmergência
vel se a reforma está sendo executada
dentro do que foi previamente plane-
Em situações de emergência, os
jado, a fim de garantir o sossego e se-
princípios fundamentais são calma e
gurança de todos. Após a execução da
agilidade para agir com segurança.
obra, toda a documentação deve ser
Nesta parte da cartilha, constam algu-
arquivada junto ao projeto arquitetô-
mas situações que qualquer pessoa
nico original do edifício.
pode se deparar no dia a dia do con-
O horário recomendável para reali-
domínio.
zar reformas, mudanças e reparos é o
comercial, e sempre que possível evi-
1 Roubos e Furtos
tar que isso ocorra no final de semana,
A atenção e observação pelos fun-
para não gerar transtornos e incomo-
cionários e condôminos são necessá-
dar os vizinhos.
rias para identificar situações suspei-
tas, como a seguir.
1.3 Som Alto
® Pessoas paradas sem motivo na rua,
Se o volume do som estiver exces-
lendo jornal ou andando vagarosa-
sivo e o limite do horário de silêncio já
mente próxima ao condomínio, ob-
tiver extrapolado, o funcionário do
servando seus acessos atentamente
condomínio deve solicitar por interfo-
ou até mesmo fotografando-os.
ne que o som seja interrompido. No
® Indivíduos que permaneçam para-
entanto, se a situação não for resolvi-
dos em ponto de ônibus, sem em-
da, o síndico deve ser avisado e ele po-
barcar em nenhum.
derá chamar a polícia para intervir.
® Pessoas que demonstrem nervosis-
mo sem motivo aparente.
1.4 Vizinhos
® Indivíduos fazendo consertos demo-
Problemas de barulhos entre vizi-
rados em automóveis próximo à en-
nhos é uma situação muito comum
trada do condomínio.
em condomínios, desde coisas caindo
® Pessoas transitando de carro, moto-
no chão, móveis sendo arrastados, ba-
cicleta ou bicicleta, sempre com os
rulho do salto alto, entre outras situa-
mesmos ocupantes, passando lenta-
ções. Um dos principais motivos do
mente, por várias vezes, em frente do
barulho pode ser a falta de isolamento
condomínio para observar a rotina.
acústico da edificação, que pode ser
Obs.: Anotar os dados do veículo (pla-
facilmente resolvido com a colação de
ca, modelo, cor, etc.) e as características
tapetes ou carpetes, que irão contri-
69
das pessoas (sexo, altura, cor, roupas,
etc.), transmitindo-os à polícia.
® Técnicos ou prestadores de serviços
não solicitados (telefone, eletricis-
tas, gás, eletrodomésticos, serviços
gerais, etc.), que insistam em entrar
no condomínio ou que solicitem
consertos nas residências.
® Pessoas bem-vestidas e extrema-
mente simpáticas que se fazem
passar por compradores de imóveis
que, procurando ganhar a confian-
ça dos porteiros, conseguem entrar solicitado algum documento de i-
nas dependências do condomínio, dentidade pessoal ou funcional na
a fim de consumar seus crimes. portaria do condomínio.
® Vendedores, pedintes, pregadores ® Indivíduos bem-trajados, passan-
religiosos que insistem em entrar do-se por pessoas de classe social
no condomínio ou que solicitem a elevada, intitulando-se doutores ou
presença de moradores à portaria. mesmo autoridades, forçando sua
® Pessoas que, durante a conversa, entrada no condomínio, intimidan-
escondam as mãos em bolsos de do os porteiros.
blusas ou de jaquetas, onde possa ® Pessoas que estejam simulando aci-
estar escondendo armas. dentes ou pedindo socorro, solici-
® Motoristas ou motoqueiros que se tando para entrar no condomínio, a
aproximem exageradamente de fim de telefonar para os órgãos de
moradores que estejam no condo- emergência, etc.
mínio. ® Entregadores de pizzas, flores, refei-
® Pessoas em grupo ou isoladas que ções, encomendas, etc.
procurem aproximação física de
moradores nas cercanias do condo- Ao identificar algumas das situações
mínio. citadas, recomenda-se adotar os se-
® Veículos estacionados nas imedia- guintes procedimentos:
ções do condomínio por muito 1) Nunca abrir portas ou portões a es-
tempo, com pessoas em seu interi- tranhos, mantendo contato com a por-
or, principalmente à noite. taria para saber do que se trata.
® Veículo estacionado nas proximida- 2) Ao entrar ou sair da garagem do con-
des do condomínio por mais de 24 domínio, observar se há pessoas em a-
horas, parecendo haver sido aban- titudes suspeitas.
donado no local. 3) Acionar a Polícia Militar, através de
® Pessoas que resistam quando lhes é seu telefone de emergência (190), pas-
70
sando informações completas, a fim cipal ou mesmo pelo portão da ga-
de facilitar a averiguação dos suspei- ragem.
tos. ® Passar-se por comprador de imóvel,
4) Avisar o síndico, os moradores e de- ludibriando o porteiro, sob a alega-
mais funcionários da possível suspei- ção de ter de fazer uma avaliação.
ta. ® Apresentar-se com uma mulher bo-
5) Jamais sair de dentro do condomí- nita, a fim de distrair a atenção do
nio para averiguar situações suspeitas porteiro para persuadi-lo a abrir o
ou estranhas, pois poderá ser uma ar- portão.
madilha para render funcionários ou ® Tocar a buzina ou piscar os faróis do
moradores. veículo em frente ao portão da ga-
ragem, para que o porteiro o abra.
1.1 Pessoas em Atitudes Suspeitas ® Entrar pelo portão da garagem
Rondando o Condomínio quando este permanece aberto du-
Os infratores têm utilizado a criati- rante a entrada ou saída de veículos.
vidade para acessar aos condomínios ® Usar de artimanha junto ao portei-
com a finalidade cometerem algum ti- ro, dizendo a este que veio buscar
po de crime contra seus moradores. um objeto do morador, exibindo até
As estatísticas mostram que, em mesmo um bilhete e telefone do
90% das ocorrências de roubo em condômino para verificação.
condomínios, os assaltantes entraram ® Passar-se por morador do próprio
pela porta da frente do prédio, ou seja, condomínio (normalmente adoles-
de alguma forma burlaram ou viola- cente) ou mesmo por empregado.
ram o sistema de segurança e o por- ® Passar-se por amigo de morador ou
teiro de serviço. vizinho, a fim de acompanhar o con-
A seguir, estão listados os princi- dômino e enganar o porteiro.
pais acessos ilegais utilizados pelos in- ® Apresentar-se como entregador de
fratores: cesta de café da manhã, flores, enco-
® Saltar muros e cercas do pátio em mendas em geral, entregador de jor-
locais vulneráveis e fora da visibili- nais e revistas durante a noite.
dade do porteiro ou dos vigilantes. ® Apresentar-se como funcionários
® Escalar sacadas ou cabo do para- públicos, querendo forçar a entrada
raio. no condomínio sem se identificar ou
® Entrar como “passageiro” de veícu- apresentar um documento formal.
los de entrega que entram na gara- ® Acessar por meio de uma ação vio-
gem. lenta e de surpresa, com a participa-
® Entrar pelo portão de serviço tra- ção de quadrilha especializada neste
vestido de prestador de serviço. tipo de crime.
® Iludir o porteiro, de forma que este
permita a entrada pelo portão prin-
71
1.2 Tentativa de Invasão em Condo- da-se gritar bem alto, fazer bastante
mínio para Fins de Roubo barulho, mas sem ser avistado.
Atualmente, os agressores não têm
poupado esforços para alcançarem 1.3 Durante um Roubo
seus objetivos criminosos nos condo- ® Não reagir em hipótese alguma e
mínios, seja escalando o prédio, sal- manter-se calmo, dentro do possível.
tando muros ou entrando pela porta- ® Procurar ganhar tempo, sem que o
ria principal, através do emprego da bandido perceba que você está fa-
violência ou da astúcia. zendo.
As consequências mais comuns ® Observar de forma dissimulada tu-
são invasões de domicílios, furtos, do que se passa, captando o maior
roubos, sequestros, agressões, entre número de informações: caracterís-
outras, que acabam provocando o ticas físicas, trajes, conversas, os ob-
medo e o pânico na coletividade. Nes- jetos roubados, o número e o tipo de
tes casos, devem ser adotadas algu- armas que eles portavam, se chega-
mas precauções, tais como: ram motorizados, se houve seques-
® Manter todas as portas e/ou por- tro, se foi utilizado veículo de fuga e
tões fechados, mesmo que um indi- qual foi a direção que seguiram.
víduo estranho force sua entrada. ® Quando surpreendido por assaltan-
® Acionar a Polícia Militar. tes, procurar manter a calma e acal-
® Acionar o alarme sonoro ou o botão má-los, jamais reagir ou afrontar.
de pânico. ® Acionar o botão de pânico, infor-
® Avisar da suspeita ao síndico, aos
moradores e aos colaboradores,
para que evitem sair de suas unida-
des e dos postos de trabalho, com o
objetivo de prevenir a ação dos
marginais.
® Não permitir que pessoas estranhas
adentrem ao condomínio durante o
desenrolar dos fatos.
® Criar uma senha de emergência , na
qual uma frase ou palavra é definida
como indicativa de perigo, para ser
usada entre condôminos e funcio-
nários do condomínio, especial-
mente se a pessoa estiver em acom-
panhado por um marginal.
® Quando surpreender alguém esca-
lando ou pulando muro, recomen-
72
mando para as pessoas cadastradas 2.1 Em Caso de Incêndios
a situação de perigo e solicitando a- A primeira situação a destacar é em
juda. caso de incêndio, na qual os elevado-
res jamais devem ser utilizados. Neste
1.4 Após um Roubo caso, a primeira coisa a fazer é verificar
® Providenciar socorro para as víti- se tem alguém dentro do elevador.
mas, se houver. Já o abandono do edifício deve ser
® Chamar a Polícia Militar. feito pelas escadas e os elevadores de-
® Preservar o local do crime, não me- vem ser conduzidos ao pavimento tér-
xer em nada até que a Polícia libere reo e depois desligados com as portas
o local. abertas.
® Reunir possíveis testemunhas.
® Com a chegada da Polícia, facilitar o 2.2 Em Caso de Parar entre Andares
trabalho dela fornecendo todas as Em caso de o elevador parar entre
informações disponíveis e imagens andares, as pessoas retidas em seu inte-
gravadas pelas câmeras do condo- rior devem:
mínio. ® Manter a calma, pois essa situação
não oferece perigo.
2 Emergência com Elevadores ® Acionar o botão de alarme, a fim de
O elevador é uma máquina de atrair a atenção e/ou usar o interfone
transporte bastante comum nos con- para pedir ajuda.
domínios. No entanto, seu uso requer ® Solicitar que se chame imediata-
cuidados para evitar acidentes, que mente a empresa responsável pelo
muitas vezes podem ser fatais. O que elevador, cujo telefone está afixado
NÃO fazer: no mesmo ou o Corpo de Bombei-
® Puxar a porta do pavimento sem a ros, através do telefone 193.
presença da cabine no andar. ® Aguardar com serenidade o resgate
® Apressar o fechamento das portas. seguro.
® Apertar várias vezes o botão de Importante: Em hipótese alguma, for-
chamada. çar portas ou tentar sair por conta pró-
® Chamar vários elevadores ao mes- pria.
mo tempo. ® Somente pessoas habilitadas da em-
® Fumar dentro do elevador. presa de manutenção ou o Corpo de
® Fazer movimentos bruscos dentro Bombeiros podem efetuar resgate
do elevador. seguro.
® Lotar o elevador com o peso acima ® Cada elevador possui duas chaves
do permitido. para desligar o circuito de alimenta-
® Bloquear o fechamento das portas ção de energia dos elevadores, uma
com objetos. deve ficar na casa de máquinas e ou-
tra no quadro de entrada de energia
73
do edifício. Em qualquer hipótese 3.2 Vazamento de Gás Com Fogo
de resgate, pelo menos uma das ® Fechar, se possível, o registro de gás;
duas chaves precisa estar desligada. ® afastar as pessoas do local;
® desligar a chave geral da eletricida-
3 Vazamento de Gás de;
Ao sentir um forte cheiro de gás, é ® retirar do local os materiais combus-
necessário avisar todos imediatamen- tíveis que puder;
te e solicitar ao responsável que feche ® chamar o Corpo de Bombeiros.
o registro de gás. O ideal em situações
de vazamento de gás é esvaziar o pré- 4 Incêndio
dio. Desde os primórdios, o fogo é con-
Caso seja possível identificar que o siderado uma força da natureza tão be-
cheiro vem de um apartamento e o néfica quanto destruidora. Desde o Im-
dono da unidade não queira abrir a pério Romano até a atualidade, pode-
porta ou fechar o gás, é necessário a- se atribuir ao fogo algumas das perdas
cionar o corpo de bombeiros. de vida e propriedades mais importan-
Já em casos onde não há ninguém tes.
na unidade, o síndico, acompanhado De qualquer maneira, as técnicas
de duas testemunhas, pode arrombar modernas de proteção contra incên-
a porta para desligar o gás. dios contribuem para proteger as pes-
No entanto, quando o vazamento soas e seu meio ambiente do poder
provém da tubulação do condomínio, destruidor do fogo.
deve-se acionar a concessionária para
pronta identificação e reparo do local. 4.1 Instruções Importantes para
A seguir, indicações sobre como agir Combater Incêndios em Condomí-
em casos de vazamento de gás com e nios
sem fogo. Na maioria dos lugares, o telefone
do Corpo de Bombeiros é o 193, porém
3.1 Vazamento de Gás Sem Fogo é fundamental que você conheça os
® Fechar o registro de gás; outros números disponíveis.
® afastar as pessoas de local;
® não acionar interruptores de eletri-
cidade;
® desligar a chave geral de eletricida-
de somente se ela estiver fora da re-
sidência;
® não fumar ou acender fósforos ou
isqueiros;
® se ocorrer em ambiente fechado,
para portas e janelas.
74
Recomenda-se ligar para o quartel ditarem que um incêndio pode se alas-
da região, pedir esses números e man- trar com rapidez. Seguir atentamente
tê-los em lugar visível e de fácil acesso. as dicas:
Sabendo da existência de incêndio, ® se ficar preso em meio à fumaça, res-
todos devem sair rapidamente, mas pirar pelo nariz, em rápidas inala-
de maneira ordenada e segura. Se ções. Se possível, molhar um lenço e
possível, tentar deixar o prédio pelas utilizá-lo como máscara improvi-
vias de escape existentes. Manter a sada;
calma e proceder da seguinte forma, ® tentar rastejar para a saída, pois o ar
para que seja possível possa ajudar é sempre melhor junto ao chão;
aos moradores e a si mesmo: ® fechar todas as portas que ficarem
® avisar imediatamente ao Corpo de atrás, assim retardará a propagação
Bombeiros; do fogo;
® informar sobre os ocupantes do ® se ficar preso em uma sala cheia de
prédio sobre o sinistro; fumaça, ficar junto ao piso; se pos-
® caso seja necessário, solicitar a saí- sível, posicionar-se perto de uma ja-
da dos ocupantes do prédio; tentar nela, de onde poderá chamar por so-
iniciar um combate a incêndio o corro;
mais rápido possível; ® tocar a porta com a mão; se quente,
® tentar agir no sentido de ajudar não abra; se fria, faça este teste: abrir
com ajuda e em equipe, evitando a- cuidadosamente e ficar atrás; se sen-
tuar sozinho; tir calor ou pressão vindo através da
® não se submeter a situações de ex- abertura, mantê-la fechada.
tremo risco, esperar um socorro ® se não puder sair, deve se manter
mais profissional; atrás de uma porta fechada. Procurar
® auxiliar as equipes de emergência um lugar perto de janelas, e abri-las
no que for solicitado; em cima e embaixo. O calor e a fuma-
® retirar as vítimas é o mais impor- ça devem sair por cima.
tante.
4.3 Procedimentos em Situações de
4.2 Abandono do Edifício Pânico
O abandono de um edifício em Em situações de pânico, a postura a-
chamas deve ser feito pelas escadas, dotada para ajudar os moradores deve
com calma e sem afobamentos. Res- ser a seguinte:
salta-se novamente que o elevador ® Avaliar a situação e, se necessário, a-
nunca deve ser utilizado para sair de cionar o Corpo de Bombeiros.
um prédio em chamas. ® Procurar informar aos moradores o
Se ocorrer um incêndio, é obriga- que está acontecendo e orientá-los à
tório sair imediatamente. Muitas pes- medida que devem ser seguidas.
soas acabam morrendo por não acre- ® Verificar se há pessoas presas no ele-
75
vador; caso positivo, tomar as me-
didas necessárias para liberá-las.
® Caso necessário e possível, utilizar
os equipamentos de combate à in-
cêndios.
® Manter as vias de acesso liberadas
para a saída dos ocupantes do pré-
dio.
® Não deixar que curiosos entrem no
prédio, tentando se aproveitar da
situação.
® Informar às equipes de emergência
se existir necessidades especiais, tar, também possuem a capacidade de
como a de pessoas portadoras de iniciar um combate de incêndio.
deficiência ou muito idosas.
® Caso preciso, fechar as tubulações 4.5 Classificação dos Incêndios e
de gás e desarmar os circuitos elé- Métodos de Extinção
tricos. A NFPA (National Fire Protection
Association – Associação Nacional de
4.4 Equipamentos de Combate e Proteção a Incêndios/EUA) elaborou
Prevenção uma classificação para incêndios, que
Deve-se conhecer o equipamento também é adotada pela maioria dos
de combate a incêndio para utilizá-lo Corpos de Bombeiros dos estados bra-
com eficiência em caso de emergên- sileiros.
cia. Os equipamentos de segurança
contra incêndio estão divididos em: a) Incêndio Classe “A”
® Equipamentos de combate: utili- É aquele envolvendo materiais sóli-
zados quando o incêndio já come- dos, como, por exemplo, madeira, pa-
çou e podem ser móveis e/ou fixos. lha, serragem, couros, borracha, etc. A
Exemplo: Extintores e mangueiras. queima acontece em superfície e
® Equipamentos de detecção e a- profundidade e deixa resíduos como
larme: equipamentos preventivos resultados.
que procuram evitar o início do in- ® Método de extinção: para extinguir
cêndio, indicando a presença de o incêndio de “Classe A”, o melhor
condições favoráveis para a ocor- método é o resfriamento, que irá re-
rência de chamas. Exemplo: Senso- duzir o calor do material. A água é o
res de calor e fumaça. agente extintor mais adequado.

Alguns equipamentos podem exe- b) Incêndio de Classe “B”


cutar as duas funções. Além de detec- É o incêndio que ocorre com com-
76
bustíveis líquidos inflamáveis, gases tinção, são necessários agentes ex-
combustíveis e graxos. Caracteriza-se tintores especiais que interrompam
por queimar apenas em superfície. a combustão pelo princípio do aba-
® Método de extinção: para extin- famento. A utilização de pós quími-
ção do incêndio “Classe B”, abafar é cos especiais é o melhor método pa-
a melhor opção, sendo que a que- ra extinguir o incêndio de classe D.
bra da reação em cadeia também
pode ser utilizada. O abafamento 4.6 Agentes Extintores
com espuma é a melhor opção para Os extintores devem conter uma
combater o incêndio de “Classe B”. carga de agente extintor em seu inte-
rior. Essa carga é chamada de unidade
c) Incêndio de Classe “C” extintora e é especificada em norma.
O incêndio de “Classe C” é aquele
que ocorre em equipamentos energi- a) Água: é o agente extintor mais a-
zados, como geradores, motores e e- bundante na natureza. Age principal-
quivalentes. A partir do momento que mente por resfriamento, pois tem a
é interrompido o fluxo elétrico, ele propriedade de absorver grandes
passa a ser de “Classe A”, sendo que al- quantidades de calor. Atua também por
guns equipamentos, mesmo desliga- abafamento (dependendo da forma
dos, acumulam energia elétrica, por is- como é aplicada, neblina, jato contínuo,
so o bombeiro deve ter muito cui- etc). A água é o agente extintor mais
dado. empregado, em razão do seu baixo
® Método de extinção: para extin- custo e da facilidade de obtenção.
ção do incêndio de “Classe C”, o a-
bafamento ou a quebra de reação b) Pó químico seco: os pós químicos
em cadeia é o mais indicado. O a- secos são substâncias constituídas de
gente extintor mais utilizado no bicarbonato de sódio, bicarbonato de
combate é o gás carbônico, pois potássio ou cloreto de potássio, que
não conduz eletricidade. pulverizadas formam uma nuvem de pó
sobre o fogo, extinguindo-o por que-
d) Incêndio de Classe “D” bra da reação em cadeia e por abafa-
É o incêndio que ocorre em metais mento.
combustíveis pirofóricos, como mag-
nésio, selênio, antimônio, lítio, potás- c) Gás carbônico (CO²): também co-
sio, alumínio fragmentado, zinco, titâ- nhecido como dióxido de carbono, o
nio, sódio, zircônio. Caracteriza-se por CO² é um gás mais pesado que o ar.
queimar-se em temperaturas muito Não possui cor, não é condutor de ele-
altas e por reagir com agentes extinto- tricidade e não é venenoso, mas é asfi-
res comuns, principalmente a água. xiante. Age principalmente por abafa-
® Método de extinção: para sua ex- mento, mas secundariamente tem ação
77
de resfriamento. são decisivos para o futuro e a sobrevi-
vência da vítima. Se a primeira pessoa a
d) Compostos halogenados (Ha- ter contato com a vítima souber proce-
lon): são compostos químicos forma- der corretamente, deve fazê-lo até que
dos por elementos halogênicos, tais chegue o resgate. Já em situações que
como flúor, cloro, bromo e iodo. A- seja perigoso ajudar, recomenda-se ve-
tuam na quebra da reação em cadeia rificar o que aconteceu e, mesmo que
devido às suas propriedades específi- de longe, pedir imediatamente socorro.
cas, e de forma secundária por abafa- Os princípios básicos são funda-
mento. São ideais para o combate a in- mentados nos três erres:
cêndios em equipamentos elétricos e ® Rapidez no atendimento;
eletrônicos sensíveis, sendo mais efi- ® reconhecimento das lesões;
cientes que o CO². ® reparação das lesões.

e) Espuma: a espuma pode ser quími- 1.1 Recomendações dos Socorristas


ca ou mecânica, conforme seu proces- ® Sempre conhecer a história do aci-
so de formação. A espuma química é a dente;
que resulta da reação entre as solu- ® pedir um resgate especializado en-
ções aquosas de sulfato de alumínio e quanto você realiza os procedimen-
bicarbonato de sódio. A espuma me- tos básicos;
cânica é aquela produzida pelo bati- ® sinalizar e isolar o local do acidente;
mento da água, líquido gerador de es- ® durante o atendimento, utilizar luvas
puma (LGE) e ar. A rigor, a espuma é e calçados impermeáveis.
mais uma das formas de aplicação da
água, pois se constitui de um aglome- 1.2 Pedir Socorro
rado de bolhas de ar ou gás (CO²) en- Para pedir socorro, recomenda-se
voltas por película de água. A espuma ligar 192 e explicar onde e como ocor-
é mais leve que todos os líquidos infla- reu o incidente, e em que condições es-
máveis, sendo utilizada para extinguir tá a vítima. A partir das informações
incêndios por abafamento e, por con- transmitidas, será definido se o serviço
ter água, possui uma ação secundária a ser enviado é de suporte básico ou a-
de resfriamento. vançado.

1.3 Funcionamento da SAMU


PrimeirosSocorros O Serviço de Atendimento Móvel de
Urgência - SAMU/192 faz parte da Polí-
tica Nacional de Urgências e Emergên-
1 Princípios Básicos do Atendimen-
cias. Atua desde 2003 e ajuda a organi-
to de Emergência
zar o atendimento na rede pública,
Os primeiros socorros muitas vezes
prestando socorro à população em ca-
78
sos de emergência. 2 Procedimentos em Situações de
O serviço funciona 24 horas por dia Emergência
com equipes de profissionais de saúde 2.1 Obstrução das Vias Aéreas ou En-
e deve ser chamado quando: gasgos
® na ocorrência de problemas car- As vias aéreas podem ficar obstruí-
diorrespiratórios; das em algumas situações, seja por as-
® em casos de intoxicação exógena; piração de sangue, vômito, corpos es-
® em caso de queimaduras graves; tranhos ou pela queda da língua sobre
® na ocorrência de maus-tratos; a faringe, como acontece nos casos de
® em trabalhos de parto, em que haja convulsões e inconsciência.
risco de morte da mãe ou do feto; Em crianças, são comuns obstru-
® em casos de tentativas de suicídio; ções por balas, moedas e outros obje-
® em crises hipertensivas; tos. Nesses casos, é necessário desobs-
® quando houver acidentes/trauma truir as vias aéreas para a passagem do
com vítimas; ar.
® em casos de afogamentos; em ca- ® O que fazer? Enlaçar a vítima com os
sos de choque elétrico; braços em volta do abdome.
® em acidentes com produtos peri-
gosos; 2.1.1 Engasgos em Adultos e Crianças
® na transferência inter-hospitalar de a) Em adultos: posicionar-se atrás da
doentes com risco de morte. vítima, se ela ainda estiver consciente.

b) Em crianças: posicionar-se de joe-


lhos, atrás da vítima.
® Posicionar uma das mãos fechadas
sobre a chamada “boca do estôma-
go” (região epigástrica). A outra mão
comprime a primeira, ao mesmo
tempo em que empurra a "boca do
estômago" para dentro e para cima,
como se quisesse levantar a vítima do
chão.
® Efetuar movimentos de compressão
para dentro e para cima, até que a ví-
tima elimine o corpo estranho.

2.1.2 Engasgos em Bebês


a) Bebê consciente:
® Posicionar o bebê de bruços sobre o
braço.
79
® Efetuar 5 compressões entre as es- ® convulsões;
cápulas (no meio das costas). Para o pronto restabelecimento da
® Virar o bebê de barriga para cima respiração natural, é preciso iniciar ra-
sobre o seu braço e efetuar cinco pidamente a respiração boca-a-boca
compressões sobre o esterno (osso ou boca nariz.
que divide o peito ao meio), na altu-
ra dos mamilos; 2.1.4 Respiração Boca-a-boca
® Tentar visualizar o corpo estranho e Antes de aplicar a respiração boca-
retirá-lo delicadamente. a-boca, é preciso verificar se há obs-
® Se não conseguir, repetir as com- trução das vias aéreas e proceder à de-
pressões até a chegada a um servi- sobstrução. Em seguida, aplicar as ma-
ço de emergência (pronto-socorro nobras para facilitar a ventilação. Com a
ou hospital). cabeça da vítima posicionada corre-
tamente:
® b) Bebê inconsciente: deitar o be- ® apertar as narinas do socorrido, de
bê de costas sobre o seu braço e li- modo a impedir a saída do ar;
berar as vias aéreas (boca e nariz). ® inspirar profundamente;
® Verificar se o bebê respira. Se não, ® colocar sua boca sobre a do socor-
efetuar duas respirações boca-a- rido;
boca. ® assoprar dentro da boca do socorri-
® Observar a expansão torácica. Se do, não deixando escapar o ar, ao
não visualizar movimentos respira- mesmo tempo, afastar-se e inspirar
tórios, repetir a liberação das vias novamente;
aéreas e as duas respirações. ® repetir a operação.

2.1.3 Controle da Ventilação Obs.: Em caso de parada respiratória


É empregado para restabelecer a em crianças pequenas, colocar a boca
respiração natural, caso esta tenha sobre o nariz e a boca do socorrido.
cessado (parada respiratória) ou em
caso de asfixia. 2.1.5 Restauração da Circulação
O sinal indicativo da parada respi- Em algumas situações, vai ser pos-
ratória é a paralisação dos movimen- sível se deparar com casos em que o co-
tos do diafragma (músculo que realiza ração da vítima deixou de pulsar, mas
os movimentos do tórax e abdome). com possibilidade de restabelecimen-
Os sinais mais comuns de asfixia são: to, como, por exemplo, nos casos de:
® respiração rápida e ofegante ou rui- ® choques elétricos;
dosa; ® asfixia;
® dedos e lábios azulados; ® afogamento;
® alterações do nível de consciência; ® infarto do miocárdio;
® agitação; ® arritmias cardíacas.
80
Nesses casos, a forma mais correta devem ser 15 massagens para 2 venti-
de se diagnosticar a parada cardíaca lações; se 2 socorristas, 5 massagens
será através da verificação do pulso da para uma ventilação.
artéria carótida, colocando-se as duas ® Quando se deve interromper as
polpas digitais (do segundo e do ter- manobras? Após 30 minutos, com a
ceiro dedos) sob o ângulo da mandí- certeza de terem sido realizadas as
bula com o pescoço. Não havendo manobras adequadas sem o retorno
pulso, iniciar as manobras de ressusci- da circulação (sem o pulso da artéria
tação cardiopulmonar. carótida).

a) Procedimento da Massagem Car- 2.2 Fraturas


díaca por Compressão Externa Fratura é a quebra de um osso. Pode
doTórax ser completa (quando separa partes ós-
® Deitar o socorrido de costas sobre seas) ou incompleta (fissura).
uma superfície lisa, plana e em um
nível bem abaixo do socorrista. 2.2.1 Como Prestar Socorros
® Proceder a todas as manobras de Imobilizar o local, de modo a impe-
desobstrução das vias aéreas. dir que o osso fraturado se movimente
® Promover ventilação adequada. e danifique as partes moles. A imobili-
® Localizar o osso esterno, que fica no zação costuma reduzir a dor.
meio do tórax. Não tentar colocar o osso no lugar.
® Colocar uma das mãos espalmadas Se houver ferimento na pele, lavar com
sobre a metade inferior desse osso. água e sabão e colocar uma compressa
® Colocar a palma da outra mão so- de gaze sobre a região afetada, antes
bre o dorso da mão espalmada. de imobilizar.
® Entrelaçar os dedos das duas mãos,
puxando-os para trás. 2.2.2 Classificação das Fraturas
® Com os braços esticados, empurre ® Fechadas: quando não há solução
as suas mãos, utilizando o peso do de continuidade entre a pele e o osso
seu próprio corpo, contando, no fraturado.
mínimo, 2 empurrões por segundo ® Abertas: quando existe um ferimen-
até a chegada do serviço de resga- to no local da fratura, porém o osso
te. É importante deixar que o tórax não se expõe.
do paciente volte à posição normal ® Expostas: quando existe uma aber-
entre cada empurrão para ter ven- tura na pele, por onde parte do osso
tilações. fraturado fica exposta.

b) Procedimento das Manobras de 2.2.3 Perda de Sangue nas Fraturas


Ressuscitação Cardiopulmonar As vítimas que apresentarem sinais
Se houver apenas um socorrista, de fratura do fêmur e fraturas múltiplas
81
na bacia devem ser levadas ao hospital 2.2.6 Transporte de Acidentados
imediatamente, pois essas fraturas O transporte da vítima é de extrema
costumam sangrar muito. importância e pode ser decisivo para a
Ao sofrer uma fratura do fêmur, por sua sobrevivência. Antes de transportá-
exemplo, a vítima poderá perder até la, verificar sempre se:
1,5 litros de sangue. Já se apresentar ® está respirando;
fraturas múltiplas da bacia, a vítima ® há hemorragia;
poderá perder até 3 litros de sangue. ® há fraturas;
® existe traumatismo da coluna.
2.2.4 Traumatismo Raquimedular ou
Traumatismo da Coluna Para a mobilização do acidentado
A lesão (traumatismo) da coluna são necessárias três pessoas agindo si-
vertebral tem que ser presumida em multaneamente:
todos os casos de trauma. As quedas ® a primeira segura com firmeza a ca-
de altura, durante um mergulho, após beça e o pescoço da vítima, para evi-
acidentes de carro ou atropelamentos, tar que dobre o pescoço;
podem levar ao traumatismo da colu- ® a segunda apoia a região da bacia;
na vertebral. ® a terceira segura pelos pés, evitando
dobrar as pernas da vítima;
2.2.5 Diagnóstico Presumido ® com um movimento simultâneo e
Se o acidentado estiver lúcido, sincronizado, as três retiram a vítima
questionar se está sentindo os mem- do chão e a colocam sobre uma su-
bros. Solicitar que movimente as per- perfície plana e firme, imobilizando o
nas e os braços. pescoço, os braços e as pernas, antes
No traumatismo da coluna costu- do transporte.
ma haver perda da sensibilidade e do
tato, bem como a perda da mobilida- 2.3 Afogamento
de dos membros. Ao presenciar um afogamento, a di-
® Colocar o acidentado em uma su- ca é evitar abordar diretamente a víti-
perfície lisa e plana, com a cabeça ma. Recomenda-se arremessar um ob-
centrada e os membros alinhados
paralelamente ao corpo.
® Não tentar levantar ou remover o a-
cidentado.
® Chamar o socorro especializado,
pois o transporte errado do pacien-
te poderá causar danos irreversíveis
para o mesmo.

82
jeto flutuante para que ela se agarre e lar dos batimentos cardíacos): costu-
retirá-la rapidamente te da água. mam ser a causa mais comum de morte
a) Procedimentos por choque elétrico e podem levar à pa-
® limpar a boca da vítima de afoga- rada cardiorrespiratória.
mento, procurando desobstruir as
vias aéreas; c) Convulsões: em caso de convulsões,
® observar se está respirando; os procedimentos que devem ser reali-
® caso contrário, iniciar imediata- zados são:
mente a respiração boca-a-boca; ® verificar a respiração e o pulso; se
® em caso de vômitos, virar a cabeça não houver respiração e pulso, iniciar
do afogado para o lado a fim de evi- imediatamente as manobras de res-
tar sufocamento; suscitação cardiorrespiratórias;
® encaminhar a vítima de afogamen- ® tratar as queimaduras produzidas
to ao hospital para avaliação em pela corrente elétrica;
qualquer que seja a gravidade, pois ® transportar a vítima para o hospital
existem casos em que a vítima vem imediatamente.
a falecer até 4 dias após o afoga-
mento devido à infecção pulmonar 2.5 Convulsão Epilética
ocasionada pela aspiração da água Durante uma crise convulsiva, a víti-
contaminada. ma pode apresentar fortes abalos mus-
culares e contrações da mandíbula, o
2.4 Choque Elétrico que pode acarretar ferimentos na cabe-
Nunca tocar na vítima até que ela ça e cortes profundos na língua.
seja separada da corrente elétrica ou
que esta seja interrompida. Se a cor- a) Cuidados:
rente não puder ser desligada, a dica é ® Proteger a cabeça da vítima e afastar
subir sobre um pedaço de madeira e qualquer objeto que possa machu-
afastar a vítima com uma vara de ma- cá-la;
deira ou bambu. ® retirar qualquer material da boca
que possa causar obstrução das vias
2.4.1 Consequências em Caso de Cho- aéreas, não sem antes colocar um
que Elétrico (Eletrocussão) pano ou gaze enrolados para evitar
a) Queimaduras: as queimaduras por que morda a língua ou quebre os
corrente elétrica se propagam em on- dentes;
das, o que acarreta a continuidade das ® afrouxar as roupas;
lesões, podendo atingir planos mais ® não dar água ou qualquer medica-
profundos da pele mesmo após a se- mento durante ou logo após a crise;
paração da vítima da corrente elétrica. ® esperar que ela voltará a si natural-
mente.
b) Arritmias Cardíacas (ritmo irregu-
83
2.6 Convulsão Febril
A convulsão febril ocorre geral-
mente em crianças com febre elevada.

a) Cuidados:
® Nunca agasalhar a criança.
® Colocá-la em uma banheira com á-
gua tépida (quase fria) durante cer-
ca de 5 minutos, com o corpo sub-
merso.

2.7 Infarto do Miocárdio


O infarto do miocárdio é a necrose ves que levam à parada do coração.
(morte) de uma determinada área do
músculo cardíaco (do coração) e ocor- 2.7.2 Procedimentos
re devido à obstrução (entupimento) ® Afrouxar as roupas da vítima.
das artérias que nutrem o coração e as ® Evitar que faça esforços (impedindo-
coronárias. o inclusive de caminhar);
A causa mais comum do infarto do ® Na dúvida ou suspeita, encaminhar a
miocárdio é a aterosclerose, que con- vítima imediatamente ao hospital,
siste na formação de placas de gordu- pois estará evitando a morte do
ra obstruindo as artérias coronárias. músculo cardíaco e, consequente-
mente, prolongando a vida.
2.7.1 Sintomas No infarto do miocárdio, tempo é
O principal sintoma é a dor no pei- fundamental, pois, com o socorro rápi-
to, que pode ou não se irradiar para a do e competente, possibilitará o início
mandíbula, para as costas, para os bra- precoce do tratamento de desobstru-
ços ou para a região do estômago. ção das artérias coronárias.
® Dor muito intensa e prolongada.
® Idosos e diabéticos podem não a- 2.8 Queimadura
presentar dor. As queimaduras são lesões decor-
® Suor intenso. rentes da ação do calor sobre o orga-
® Palidez. nismo. No entanto, cerca de 75% dos
® Náuseas e vômitos. casos de queimaduras ocorrem no lar,
® Arritmias cardíacas – ritmo irregular com crianças e pessoas idosas, por des-
dos batimentos cardíacos. cuido na manipulação de líquidos su-
® Morte súbita – em um terço dos ca- peraquecidos.
sos de infarto, a morte súbita é a
primeira manifestação. Deve-se co- 2.8.1 Causas Mais Comuns
mumente a arritmias cardíacas gra- ® Líquidos superaquecidos;
84
® exposição direta às chamas; pital.
® químicas;
® objetos superaquecidos; 2.9 Queimadura das Vias Aéreas
® elétricas. São consideradas muito graves
porque têm evolução rápida e podem
2.8.2 Classificação por Intensidade levar à morte por asfixia. Os sinais in-
a) Primeiro grau: atingem somente a dicativos de queimaduras nessa área
camada superficial da pele, cararacte- são:
rizam-se por vermelhidão e ardência. ® queimadura na face;
® chamuscamento dos cílios;
b) Segundo grau: atingem camadas ® depósito de fuligem no nariz e na
mais profundas da pele e do tecido boca;
subcutâneo, têm aparência de molha- ® história de confinamento no local do
das, avermelhadas, produzem bolhas incêndio;
(que não devem ser perfuradas) e dor ® história de explosão.
intensa.
2.10 Queimadura Química
c) Terceiro grau: provocam destrui- A gravidade da queimadura por
ção profunda de toda a pele, termina- produtos químicos é proporcional à
ções nervosas ou, até mesmo, de ca- duração da exposição à substância em
madas musculares. Por destruírem as contato com a pele. Eis os procedimen-
terminações nervosas, não produzem tos necessários:
dor. ® remover rapidamente as roupas con-
taminadas;
2.8.3 Procedimentos ® iniciar, imediatamente, a lavagem in-
® Não usar gelo, substâncias gordu- tensa e prolongada da área queima-
rosas (manteiga ou óleo), pasta de da.
dentes, borra de café, etc.
® Lavar a queimadura em água cor- 2.11 Queimadura Elétrica
rente por um tempo bastante pro- As queimaduras elétricas geralmen-
longado. te são mais graves do que aparentam,
® Manter o membro queimado sub- pois podem apresentar pele normal
merso em água fria. com morte muscular (necrose). Elas
® Não tocar no queimado sem antes costumam evoluir com aumento da
lavar as mãos, para não contaminar área queimada mesmo após o afasta-
a queimadura. mento do acidentado da corrente elé-
® Antes de cobrir a queimadura com trica.
atadura, colocar vaselina esteriliza-
da. Obs.: São também consideradas muito
® Encaminhar o queimado a um hos- graves as queimaduras da face, do pes-
85
coço e das articulações (juntas), pela a) Cuidados:
possibilidade de produzirem deformi- ® Se a hemorragia for intensa coloque
dades. a vítima deitada, pois ela poderá a-
presentar sensação de desfaleci-
2.12 Ferimentos mento, queda da pressão arterial e
Os ferimentos acontecem com mal-estar em geral. Esses sintomas
muita frequência em nosso cotidiano. costumam desaparecer com o doen-
No entanto, é costume tratá-los de te deitado, em repouso.
forma incorreta. Muitas vezes, é dada ® Caso a hemorragia seja decorrente
prioridade ao uso de substâncias an- de ferimentos nos membros supe-
tisséptica, em detrimento de adequa- riores ou inferiores eleve o membro
da limpeza da ferida com água corren- afetado acima do nível da cabeça.
te e sabão comum. Depois, comprimir a região com pe-
A limpeza adequada com água e quenos pedaços de gaze ou pano,
sabão, com a retirada de detritos da que não devem ser removidos para
ferida (terra, partículas de vidro, de que não desfaçam o coágulo que e-
madeira, etc.) é a forma mais eficiente vita a continuidade do sangramento.
de se evitar a contaminação pelo téta- ® Garrotes ou torniquetes não devem
no, que é uma doença causada por ser aplicados ao membro atingido.
uma bactéria que atua no sistema ner- ® Panos grandes ou absorventes não
voso central e pode levar à morte. devem ser utilizados, pois dão a falsa
® Após a limpeza, estará indicado o impressão de controle da hemor-
emprego de substâncias antisépti- ragia.
cas, de preferência à base de com-
postos iodados. 2.14 Estado de Choque
® O ferimento deve ser protegido O estado de choque é uma situação
com gaze e troque o curativo tantas de risco que pode levar à morte, e de-
vezes julgar necessário. corre, na maioria das vezes, de hemor-
® O pó de café, folhagens ou qual- ragias internas ou externas não contro-
quer outro material que possa levar ladas adequadamente.
à contaminação da ferida.
2.14.1 Sintomas
2.13 Hemorragias ® Palidez;
A hemorragia é a perda de sangue ® pele fria e pegajosa;
ocasionada pelo rompimento dos va- ® pulso fraco e rápido;
sos sanguíneos. Toda hemorragia de- ® respiração rápida e irregular;
ve ser controlada imediatamente, pois ® agitação e ansiedade;
grandes perdas sanguíneas podem le- ® inconsciência.
var ao estado de choque e à morte em
poucos minutos.
86
2.14.2 Procedimentos fora do ouvido, o qual deverá sair fa-
A vítima deverá ser levada ao hos- cilmente, deslizando com o óleo.
pital rapidamente, pois somente o
médico preparado poderá obter êxito 2.16 Envenenamento ou Intoxicação
com o tratamento. O envenenamento ou a intoxicação
são causados pela introdução de subs-
2.15 Corpos estranhos tâncias tóxicas no organismo. O enve-
São chamados de corpos estra- nenamento pode se dar por:
nhos as pequenas partículas de poei- ® Ingestão – pela boca.
ra, grãos, areia, carvão, pequenos in- ® Absorção – pela pele.
setos, entre outros que podem pene- ® Aspiração – pelo nariz e boca.
trar no nariz, nos ouvidos e nos olhos. ® Injeção.

2.15.1 Nos olhos a) Procedimentos


® Lavar bem os olhos com água cor- ® Verificar com que veneno a vítima se
rente ou soro fisiológico; intoxicou e levá-la imediatamente
® evitar esfregar os olhos; para o hospital.
® não tentar retirar os corpos estra- ® Não provocar vômitos se a vítima es-
nhos caso não sejam removidos tiver inconsciente, em convulsão ou
com a água; se houver ingerido substâncias áci-
® cobrir totalmente o olho afetado das, alvejantes (água sanitária) ou
com um tampão de gaze esteriliza- derivados do petróleo (querosene
da enquanto aguarda o atendimen- ou gasolina).
to pelo oftalmologista. ® No caso de contaminação da pele,
retirar imediatamente as roupas con-
2.15.2 No nariz taminadas e lavar com água abun-
® Solicitar à vítima que force a saída dante a área afetada.
de ar pela narina obstruída enquan-
to a outra narina é comprimida. 2.17 Picada de Cobra
As cobras venenosas mais comuns
2.15.3 No ouvido no Brasil são do gênero botrópico, co-
® Nunca tentar retirar corpos estra- mo a Jararaca e a Jararacuçu. Geral-
nhos dos ouvidos, com exceção dos mente, essas serpentes só atacam
insetos; quando acuadas e costumam picar as
® para retirar insetos, pingar algumas extremidades dos membros inferiores e
gotas de óleo no ouvido afetado – o superiores.
óleo irá imobilizar os movimentos
de asas ou patas do inseto; a) Procedimentos:
® inclinar a cabeça para o lado, na ® Lavar bem o local com água e sabão,
tentativa de colocar o inseto para para evitar contaminação da ferida.
87
® Não permitir que a vítima se movi- ® Deitá-la de barriga para cima e elevar
mente, evitando, assim, que o vene- as pernas acima do tórax (com a ca-
no se alastre. beça mais baixa em relação ao res-
® Não fazer garrotes ou utilizar torni- tante do corpo).
quetes, tais recursos aumentam a á- ® Lateralizar a cabeça para facilitar a
rea de necrose causada pelo vene- respiração.
no, e não impedem sua dissemina- ® Afrouxar as roupas.
ção. ® Manter o ambiente arejado.
® Nunca perfurar a área da picada, ® Após recobrar a consciência, a pes-
pois poderá causar infecções gra- soa deve permanecer pelo menos 10
ves. minutos sentada, antes de ficar em
® Administre analgésicos (remédios pé, pois o movimento brusco pode
para dor), se houver dor intensa. En- favorecer um novo desmaio.
caminhar imediatamente a vítima ® Transportar para atendimento mé-
para o hospital. dico.

2.18 Desmaio 2.18.3 O Que NÃO Fazer


O desmaio é a perda dos sentidos, ® Não jogar água fria no rosto para
conhecido também como síncope. despertar.
São várias as causas que levam ao ® Não oferecer álcool ou amoníaco pa-
desmaio, como, por exemplo, pressão ra cheirar.
baixa, jejum prolongado, dor forte, ® Não sacudir a vítima.
prática de exercícios físicos por perío-
dos prolongados, vômitos, alteração
emocional, desconforto térmico, uso
de drogas ilícitas, problemas cardio-
vasculares, neurológicos, entre outros.

2.18.1 Sinais e sintomas


® Mal-estar;
® escurecimento da visão;
® suor abundante;
® perda de consciência;
® relaxamento muscular;
® palidez;
® respiração superficial.

2.18.2 Procedimentos
® Afastar a vítima de local que pro-
porcione perigos.
88
ÍNDICEANALÍTICO 78 Pedir Socorro
78 Funcionamento da SAMU
Situações Diversas 79.Procedimentos em Situações de E-
68 Barulhos mergência
68 Áreas Comuns 79.Obstrução das Vias Aéreas ou En-
68 Reformas e Mudanças gasgos
69 Som Alto 79 Engasgos em Adultos e Crianças
69 Vizinhos 79 Engasgos em Bebês
80 Controle da Ventilação
Situações de Emergência 80 Respiração Boca-a-boca
69 Roubos e Furtos 80 Restauração da Circulação
71.Pessoas em Atitudes Suspeitas 81 Fraturas
Rondando o Condomínio 81 Como Prestar Socorros
72 Tentativa de Invasão em Condomí- 81 Classificação das Fraturas
nio para Fins de Roubo 81 Perda de Sangue nas Fraturas
72 Durante um Roubo 82.Traumatismo Raquimedular ou
73 Após um Roubo Traumatismo da Coluna
73 Emergência com Elevadores 82 Diagnóstico Presumido
73 Em Caso de Incêndios 82 Transporte de Acidentados
73 Em Caso de Parar entre Andares 82 Afogamento
74 Vazamento de Gás 83 Choque Elétrico
74 Vazamento de Gás Sem Fogo 83 Consequências em Caso de Choque
74 Vazamento de Gás Com Fogo Elétrico (Eletrocussão)
74 Incêndio 83 Convulsão Epilética
74 Instruções Importantes para Com- 84 Convulsão Febril
bater Incêndios em Condomínios 84 Infarto do Miocárdio
75 Abandono do Edifício 84 Queimadura
75.Procedimentos em Situações de 85 Queimadura das Vias Aéreas
Pânico 85 Queimadura Química
76 Equipamentos de Combate e Pre- 85 Queimadura Elétrica
venção 86 Ferimentos
76 Classificação dos Incêndios e Mé- 86 Hemorragias
todos de Extinção 86 Estado de Choque
77 Agentes Extintores 87 Corpos Estranhos
87 Envenenamento ou Intoxicação
Primeiros Socorros 87 Picada de Cobra
78 Princípios Básicos do Atendimento 88 Desmaio
de Emergência
78 Recomendações dos Socorristas

89
REFERÊNCIAS

Brasil. Código civil, 2002. Código civil.


53.ed. São Paulo: Saraiva, 2002.

COTRERAS, Lorena del Carmen. Guia


do Condomínio. São Paulo: Globo,
2001.

OLIVEIRA, Cristiano De Souza. Sou Sín-


dico, e agora? : reflexões sobre o códi-
go civil e a vida condominial em 11 li-
ções. São Paulo: Exclusiva Publicações,
2012.

SCHWARTZ, Rosely Benevides de Olive-


ira. Revolucionando o Condomínio.
7.ed. São Paulo:Saraiva, 2002.

SOUZA, Fátima Regina de. Como admi-


nistrar um condomínio. São Paulo:
Nobel, 2000.

PORTAIS

Portal CondomínioSC
http://condominiosc.com.br

Portal Novo Ciclo


http://novociclo.com.br

Portal Sindiconet
http://www.sindiconet.com.br

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