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Módulo I AVALIAÇÃO DEROTEIRO

IMÓVEIS DO CURSO
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

A – A CIRCULAÇÃO
O Curso de “Avaliação de Imóveis” é composto de 6
módulos que serão remetidos ao cursando de 15 em
15 dias.

B – OS TESTES
O cursando, ao terminar o estudo de um módulo, deverá
Dominique Pierre Faga responder às questões formuladas na folha de testes
constante no site do Diário das Leis, onde a respectiva
O autor nasceu em Nice, na Riviera Fran-
cesa, oriundo de famílias do sul da Itália. correção será feita on line. Também poderá remeter a
Graduou-se como primeiro aluno pela folha de testes para a redação do Diário das Leis, à
Escola Técnica de Comércio Marechal
Rua Bocaina, 54 – Perdizes, CEP 05013-901, São
Floriano Peixoto.
Formou-se em Economia Política, pela Paulo, SP ou E-mail: contato@diariodasleis.com.br, a
Faculdade de Ciências Econômicas, qual será corrigida e devolvida ao cursando.
Contábeis e Atuariais Coração de Jesus, agre-
Tão logo receba a folha de testes, o Diário das Leis
gada à PUC, de São Paulo.
É fundador e atual diretor do Diário das Leis, providenciará a liberação ou a remessa do módulo
criador do BDI (Boletim do Direito Imobiliá- seguinte.
rio), existente há 34 anos.
É sócio majoritário em três empresas de
administração de bens. C – O CERTIFICADO
Investidor há mais de 30 anos na área ru- Após o cursando ter respondido a folha de testes do
ral, tendo, inclusive, iniciado a produção (em
2011) do primeiro azeite extra virgem do Es- último módulo, o Diário das Leis remeterá ao mesmo,
tado de São Paulo. um Certificado de Conclusão.

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qualquer forma ou por qualquer meio eletrônico ou mecânico, inclusive através de processos xerográ-
ficos, de fotocópia e de gravação, sem a permissão expressa do Autor ou da Editora Diário das Leis.

Editado por: em 2014

DIÁRIO DAS LEIS LTDA.


R. Bocaina, 54 – Perdizes
CEP 05013-901 – São Paulo - SP
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Site:
DIÁRIO DAS LEIS www.diariodasleis.com.br
CURSOS – 2 E-mail: contato@diariodasleis.com.br
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

ÍNDICE

Quanto vale este imóvel? ........................................................................................ 5

Valor e preço .......................................................................................................... 7

Para que serve a avaliação de imóveis ................................................................... 9

Quem pode ser avaliador ........................................................................................ 10

As decisões dos tribunais ................................................................................... 11

O Registro no CNAI ................................................................................................. 15

Os métodos usados na avaliação ........................................................................... 17

Método comparativo ........................................................................................... 18

2. Método involutivo ............................................................................................ 19

3. Método evolutivo ............................................................................................. 20

4. Método da renda............................................................................................. 21

5. Método comparativo direto de custo ............................................................... 22

6. Método de quantificação de custo ................................................................... 22

Como avaliar terrenos urbanos ............................................................................... 23

A coleta de amostras .............................................................................................. 23

A homogeneização ................................................................................................. 23

Fator forma de pagamento ...................................................................................... 25

Fator fonte ou da elasticidade da informação ou fator oferta.................................... 28

Fator transposição .................................................................................................. 29

Fator profundidade ................................................................................................. 31

Terrenos com profundidade menor do que a recomendada................................. 32

Terrenos com profundidade maior do que a recomendada ................................. 33

Tabela prática para o fator profundidade ............................................................. 36

Tabela única simplificada para o fator profundidade ........................................... 38

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

Quanto vale este imóvel?

“Vale tanto”, responderia quase prontamente uma pessoa acostumada com as lides imobiliárias (corre-
tor ou outro), após observar atentamente o imóvel e informar-se sobre algumas das suas característi-
cas. E muito provavelmente ele teria acertado.

Palpite? Intuição? Bola de cristal?

Trata-se na verdade de uma opinião baseada em raciocínios implícitos e rápidos, decorrentes de um


senso mercadológico adquirido através de uma longa prática.

Quando diz: “Vale tanto.”, ele está imaginando um valor que um possível interessado estaria disposto a
pagar por aquele imóvel.

E aqui nós entramos no conceito de valor, que não se confunde com preço, como veremos adiante.

Com efeito, valor de mercado é a quantia estimada pela qual um comprador estaria disposto a comprar e
um vendedor disposto a vender, um determinado bem, numa transação livre e com informação suficiente.

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Módulo I AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Mas não basta intuir o valor e até acertar nele. Quando um avaliador é solicitado a apurar o valor de um
imóvel, ele deverá explicar e demonstrar porque aquele imóvel vale tanto.

Para isso existem procedimentos, fórmulas e cálculos, já consagrados na prática avaliatória, os quais
nós estudaremos no decorrer deste curso.

O presente curso procurará desenvolver o aprendizado da maneira mais compreensível que seja possí-
vel, apresentando, sempre que for o caso, tabelas preestabelecidas.

Mas o fato de procurarmos facilitar o aprendizado e simplificar os procedimentos, não significa absolu-
tamente que se chegará a resultados menos corretos, pois trata-se de critérios utilizados na prática e
geralmente aceitos como válidos. Para se chegar a uma formulação simples e de fácil compreensão foi
preciso realizar muita pesquisa, estudos e reflexões.

O resultado de uma avaliação nunca será de uma precisão absoluta e nem seria possível. As próprias
normas ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), das quais trataremos mais adiante, permitem
arredondamentos de até um por cento e um campo de arbítrio de até quinze por cento, desde que justificado.

As avaliações feitas com cálculos matemáticos complexos e uso de fórmulas estatísticas só devem ser
feitas por profissionais da área de engenharia.

Trataremos também da atuação em juízo do avaliador, da ética profissional do corretor de imóveis, dos
honorários, do histórico da avaliação de imóveis no Brasil e da Resolução COFECI 1066/2007, atenden-
do assim ao conteúdo mínimo dos cursos de avaliação de imóveis, estabelecido por ato do COFECI
(Conselho Federal de Corretores de Imóveis).

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

Valor e Preço

A atividade da avaliação de imóveis tem por finalidade apurar o valor de mercado de um imóvel, como
também o valor locativo.

Valor e preço não se confundem.

Valor de mercado é o que se obteria numa transação normal de compra e venda, dentro de um prazo
razoável, em que o comprador e o vendedor são pessoas esclarecidas quanto ao imóvel e quanto ao
mercado e que não estejam pressionadas por circunstâncias, tais como necessidade premente ou
outras.

Já o preço é o valor pedido ou valor pelo qual foi fechado o negócio em vista das negociações que foram
realizadas.

A Norma ABNT 14653-1 define valor de mercado como sendo a “quantia mais provável pela qual se
negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições

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Módulo I AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

do mercado vigente”. Já preço, pela mesma Norma ABNT é definido como “quantia pela qual se efetua,
ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.”

Por exemplo: Uma pessoa quer vender um imóvel e não sabe quanto deve pedir. Mas,
como ouviu dizer que nas redondezas foi vendido um semelhante por R$ 800.000,00 ele
então estipula o preço de R$ 1.000.000,00 para o seu imóvel. Mas, se o mesmo fosse
avaliado utilizando-se as técnicas que serão ensinadas nesse curso, chegar-se-ia ao valor
de R$ 600.000,00. Se aparecer um incauto desconhecedor do mercado e das característi-
cas do imóvel e resolver pagar R$ 900.000,00, este será o preço. Mas, se o vendedor de
repente se vê em grave necessidade e resolve aceitar R$ 400.000,00 será este o preço. Ao
passo que o valor de mercado será sempre R$ 600.000,00, pois é esse o valor a que se
chegou pela utilização das técnicas próprias para avaliação de imóveis.

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

Para que serve a avaliação de imóveis

São inúmeros os casos em que se utiliza a avaliação de imóveis.

Citemos os principais:

– Nas desapropriações, para se saber quanto o órgão expropriante deverá pagar de indenização;

– Quando alguém deseja vender um imóvel, para saber quanto poderá pedir;

– Nos financiamentos imobiliários;

– Nas empresas, para se apurar o valor patrimonial com a finalidade de atualizar os dados contábeis e
também para se calcular a parte de algum sócio que esteja se desligando da empresa;

– Nas execuções judiciais, com penhora sobre imóveis, quando estes são avaliados para efeito de
serem vendidos em leilão;

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– Nas ações revisionais de aluguel para se saber o valor locativo de um imóvel num determinado
momento;

- Nas ações renovatórias de locações comerciais, para se fixar o valor do aluguel na renovação do
contrato;

– Nas partilhas de bens;

– Para fins de seguro.

Quem pode ser avaliador

Houve muita discussão no passado a esse respeito.

Os órgãos representativos dos engenheiros, arquitetos e agrimensores defendiam a tese de que somen-
te eles é que poderiam realizar avaliações de imóveis.

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

Hoje, porém, já é pacífico o entendimento dos nossos tribunais de que a avaliação de imóveis não é
prerrogativa exclusiva dos profissionais da área de engenharia. Mais adiante, apresentamos algumas
decisões judiciais que confirmam essa posição.

Somos de opinião porém que a avaliação deverá ser realizada por profissionais da engenharia nos casos
em que se torne necessária a realização de cálculos matemáticos complexos, ou o levantamento
minucioso de custos de construção, com um elevado grau de rigor, coisa que está mais ao alcance dos
engenheiros e assemelhados.

Mas, nas avaliações normais o que importa, além de um certa técnica que será ensinada neste curso,
é ter também alguma prática no ramo imobiliário.

Nos processos judiciais, a avaliação costuma ser feita pelos oficiais de justiça incumbidos de realizar a
penhora dos imóveis. Os oficiais de justiça geralmente não são engenheiros, nem corretores e não
necessitam ter curso superior.

Qualquer pessoa pode ser avaliador – corretor, contador, advogado, etc. – desde que tenha conhecimen-
to do mercado imobiliário e domine as técnicas de avaliação.

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É muito comum também que os juízes nomeiem corretores de imóveis como peritos avaliadores.
O COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis, inclusive, mantém um registro facultativo para
os corretores avaliadores, denominado CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários. Esse
registro não é obrigatório.

Como dissemos acima, daremos a seguir alguns excertos de decisões judiciais que comprovam que a
avaliação imobiliária não é exclusividade dos engenheiros, arquitetos e agrimensores.

No Superior Tribunal de Justiça - STJ

O CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia entrou com uma ação junto ao
Tribunal Regional Federal da 1ª Região contra o COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis,
visando proibir que os corretores realizassem perícias de avaliação de imóveis, sustentando que essa
era uma prerrogativa exclusiva dos engenheiros, arquitetos e agrônomos.

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

Diante da negativa do Tribunal, o CONFEA apelou para o STJ, o qual manteve a decisão do Tribunal
Regional Federal, aprovando um acórdão no qual se lê:

“a jurisprudência do STJ já se manifestou no sentido de que a avaliação de um imóvel não se


restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo, tam-
bém, ser aferida por outros profissionais” (EDcl no AgRg no Agravo em Recurso Especial nº
88.459-DF, julgamento 22/5/2012).

O CONFEA ainda tentou um Recurso Extraordinário junto ao STF, mas foi negado seguimento ao
mesmo, em data de 16.10.2012.

Ainda no STJ, foi julgado outro processo, em cuja ementa se lê:

“AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. NOMEAÇÃO DE PERITO. […] ATIVIDADE NÃO AFETA COM


EXCLUSIVIDADE A ENGENHEIROS, ARQUITETOS E AGRÔNOMOS. CORRETOR DE
IMÓVEIS. POSSIBILIDADE” (Resp 779.196, julgado em 25/8/2009).

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Módulo I AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Em outro acórdão do STJ lê-se na ementa:

“A determinação do valor de um imóvel depende principalmente do conhecimento do mer-


cado imobiliário local e das características do bem, matéria que não se restringe às áreas
de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo ser aferida por outros
profissionais”. (Resp 130.790, DJ 13/9/1999).

No Tribunal Regional Federal da 4ª Região

“A avaliação de imóveis para fins de cálculo de ITBI e IPTU não constitui atividade privativa
de engenheiros, arquitetos e engenheiros agrônomos, ainda que possa ser por eles efetuada,
pois poderá também ser efetuada por corretores de imóveis, contadores, economistas, avali-
adores judiciais e outros profissionais ligados à área.” (TRF-4 – AC: 23242 RS
2005.71.00.023242-9, Data de julgamento: 25/4/2007).

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

“a ‘avaliação técnica’ dos imóveis com o objetivo de apurar o patrimônio líquido de empresas
não constitui atividade privativa de engenheiros, ainda que possa ser por eles efetuada, pois
poderá também ser efetuada por corretores de imóveis, contadores, economistas, avaliado-
res judiciais e outros profissionais ligados à área.” (TRF-4 – EIAC: 4392 RS 95.04.04392-5,
julgamento em 13/6/2001).

Outros tribunais também já decidiram no mesmo sentido, embora o que mais importa é a posição do
STJ, pois trata-se de um Tribunal Superior.

O Registro no CNAI

O COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis instituiu, através da Resolução nº 1.066, de


22.11.2007, o CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.

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Módulo I AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Somente os corretores de imóveis com inscrição no CRECI é que poderão ser cadastrados no CNAI.
Porém, esse cadastramento não é obrigatório, nos termos do parágrafo único do artigo 1º da Resolução
COFECI nº 1.066/2007, que diz:

“A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários é opcional,


nada obstando ao corretor de imóveis nele não inscrito opinar quanto à comercialização imo-
biliária nos termos do artigo 3º, in fine, da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978.”

Para poder inscrever-se no CNAI, os corretores que estiverem interessados, deverão possuir diploma
de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente ou então possuir um certificado de conclusão
de curso de avaliação imobiliária, promovido pelos CRECIs, Sindicatos de Corretores ou instituições
de ensino. Este curso deverá ter pelo menos 24 horas de aulas presenciais e com trabalhos dirigidos
com, no mínimo, quatro tipos de imóveis diferentes. Além disso, o curso deverá ser reconhecido pelo
COFECI.

O presente curso capacita o aluno a realizar avaliações imobiliárias, porém não possibilita o registro no
CNAI. Mas, como dissemos, o registro no CNAI não é obrigatório.

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

Os métodos usados na avaliação de imóveis

De acordo com a Norma ABNT 14.653-1, temos os seguintes métodos que poderão ser usados para
avaliar bens em geral:

1. Método comparativo direto de dados de mercado;

2. Método involutivo;

3. Método evolutivo;

4. Método da capitalização da renda;

5. Método comparativo direto de custo;

6. Método da quantificação de custo.

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Módulo I AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

1. Método comparativo direto de dados de mercado

Ou simplesmente método comparativo.

Este método consiste em comparar o imóvel avaliando com outros imóveis semelhantes que estejam à
venda ou que já foram negociados. Obtendo-se os valores desses imóveis semelhantes, denominados
de amostras ou paradigmas, poderemos chegar ao valor do imóvel que se esteja avaliando.

Mas como esses imóveis paradigmas geralmente não são iguais ao avaliando, mas sim semelhantes,
deve-se fazer um ajuste em função das características que os diferenciam, a fim de se chegar ao valor
do imóvel que se deseja avaliar. A esse ajuste dá-se o nome de homogeneização. Para se realizar a
homogeneização devem ser aplicados vários fatores tais como dimensões, localização, etc., conforme
será ensinado mais adiante.

O método comparativo é o mais utilizado, pelo fato de chegar a resultados mais verossímeis. Neste
curso empregaremos principalmente este método.

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

2. Método involutivo

Também denominado de método do máximo aproveitamento eficiente.

Consiste em calcular o retorno que um determinado imóvel poderia proporcionar caso fosse realizado
nele um empreendimento tal que obtivesse o máximo de aproveitamento do mesmo.

Por exemplo: Um terreno que se prestasse à implantação de um loteamento. Calcula-se aí


quantos lotes poderiam ser feitos, por quanto seriam vendidos, qual o custo de implantação e
qual o lucro que poderia proporcionar.

Outro exemplo: Um terreno que teria potencial para nele ser construído um edifício comer-
cial ou de apartamentos. Calcular-se-ia o valor de venda das unidades prontas, descontar-se-
iam os custos da construção e se chegaria ao lucro que poderia ser obtido, o qual seria
dividido entre os empreendedores e o dono do terreno.

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Módulo I AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Este método tem sido muito criticado nos meios judiciais, por ser muito teórico.

Por isso, ele só deve ser utilizado quando não há possibilidade de se utilizar o método comparativo, por
ausência de paradigmas.

Analisaremos esse método com mais detalhes quando tratarmos da avaliação de glebas.

3. Método evolutivo

Este é um método analítico que consiste em se somar os vários componentes do imóvel, ou seja, obter
o valor do terreno e somá-lo ao valor da construção com custos diretos e indiretos, acrescentando os
custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor. Em resumo, trata-se de somar o valor
do terreno com o valor da construção e aplicar um fator de comercialização.

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

4. Método da capitalização da renda

Ou simplesmente método da renda.

Este método é muito utilizado pelos investidores para calcular o valor de um imóvel em função da renda
que ele produz.

Por exemplo: Um investidor se interessa pela aquisição de um imóvel que já esteja alugado
ou que seja muito fácil alugar. Digamos que o valor do aluguel seja de R$ 20.000,00 por mês.
Se o comprador deseja investir uma quantia que lhe renda 1% ao mês, estará disposto a
pagar R$ 2.000.000,00 pelo imóvel. Essa porcentagem do rendimento pode variar para mais
ou para menos, dependendo da idoneidade financeira dos inquilinos. Se, por exemplo, o
inquilino for banco de grande porte, o rendimento mensal será menor e, consequentemente, o
valor do imóvel será maior.

Explicando melhor o exemplo acima: se um prédio está bem alugado, para um inquilino que não vai dar
dor de cabeça, é natural que haverá maior procura por parte dos investidores para adquirir esse prédio.
Em consequência, o investidor estará disposto a pagar mais em relação à renda proporcionada pelo
aluguel. Neste exemplo, por um prédio alugado por 20.000,00 o comprador estaria disposto a pagar
2.000.000,00, ou seja, ele teria uma renda mensal de 1%. Mas se a locação for para um banco de
grande porte, ele se contentaria com uma renda mensal de apenas 0,7%. Portanto, ele estaria disposto
a pagar 2.857.000,00, pois 0,7% de 2.857.000,00 daria 20.000,00

21 DIÁRIO DAS LEIS CURSOS


Módulo I AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

5. Método comparativo direto de custo

Mencionamos este método apenas pelo fato de constar na norma ABNT 14653-1.

A definição dada por essa norma é pouco inteligível. Diz ela que é um método que “identifica o custo do

bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amos-

tra”.

A norma ABNT 14653-2, assim como a norma do IBAPE-SP de 2011, tratam do assunto numa só frase

e com um tipo de linguagem semelhante. Não encontramos nenhum autor que desse maiores esclare-
cimentos ou exemplos.

Por este motivo, julgamos que não é o caso de estudar esse método neste curso. Inclusive, porque terá
pouca ou nenhuma utilidade na prática.

6. Método da quantificação de custo

Identifica o custo de um bem ou de suas partes mediante o levantamento do custo dos materiais e

serviços envolvidos, calculando inclusive os custos indiretos.

* * *

Esses são os métodos de avaliação previstos na Norma ABNT 14.653. Mas, como já dissemos, para a
avaliação de imóveis, utilizamos principalmente o método comparativo. Em menor escala, trataremos

também dos outros métodos.

Agora, antes de prosseguir com a parte teórica, veremos como se faz para avaliar um terreno urbano.

DIÁRIO DAS LEIS CURSOS 22


AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

Como avaliar terrenos urbanos

A coleta de amostras (paradigmas)


Para avaliar um terreno urbano devemos, em primeiro lugar, obter todas as informações necessárias a
respeito desse terreno, especialmente localização, dimensões, topografia, documentação, condições
do mercado, etc.

Em seguida deveremos obter informações a respeito de outros terrenos semelhantes (não necessaria-
mente idênticos) que estejam à venda ou que tenham sido negociados recentemente, cujo valor servirá
de parâmetro para o terreno que se quer avaliar. A estes terrenos de amostra dá-se o nome de paradigmas.

Mas atenção. As informações obtidas devem ser recentes. Devem ser descartadas as amostras com
informações de vários meses passados, pois as condições de mercado podem ter mudado.

A homogeneização
Entretanto, esses terrenos paradigmas terão características diferentes do terreno avaliando. Uns terão
uma frente maior, outros serão mais profundos, outros poderão estar em aclive, ou declive, ou ser de
esquina ou estar num local desfavorável. E assim por diante.

Para se chegar aos valores mais próximos da realidade, torna-se necessário fazer um ajuste dos vários
fatores valorizantes e desvalorizantes de cada terreno para depois poder compará-los ao terreno avaliando.

A esse trabalho de ajuste dá-se o nome de homogeneização.

Suponhamos que eu tenha sido incumbido de avaliar um determinado terreno. Suponhamos ainda que eu
tenha encontrado, nas imediações, oito terrenos idênticos que estejam à venda pelos seguintes preços:

Terreno 1 = R$ 800,00 o metro quadrado


Terreno 2 = R$ 850,00 o metro quadrado
Terreno 3 = R$ 900,00 o metro quadrado
Terreno 4 = R$ 750,00 o metro quadrado
Terreno 5 = R$ 780,00 o metro quadrado
Terreno 6 = R$ 800,00 o metro quadrado
Terreno 7 = R$ 860,00 o metro quadrado
Terreno 8 = R$ 880,00 o metro quadrado
R$ 6.620,00

23 DIÁRIO DAS LEIS CURSOS


Módulo I AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Somando (R$ 6.620,00) e tirando a média (dividindo por oito) obtém-se o valor de R$ 827,50, que é o
valor médio do metro quadrado do terreno naquela região. Se o terreno que pretendo avaliar tem 400
metros quadrados, o valor do mesmo será 400 x R$ 827,50 = R$ 331.000,00.

Mas acontece que, na prática, nem todos os terrenos são iguais e nem todos são postos à venda por
valores muito próximos.

Alguns terrenos poderão ter uma frente maior e por isso valerem mais. Outros poderão, por diversos
motivos, valerem mais ou menos, inclusive o próprio terreno avaliando.

Para se chegar a um valor uniforme, os terrenos deverão ser homogeneizados, ou seja, serão aplicados
fatores de ajuste para mais ou para menos, para se chegar ao valor que seria aplicado ao terreno
avaliando.

Para a homogeneização dos valores dos terrenos, os principais fatores a serem aplicados são os
seguintes:

1. Fator forma de pagamento;


2. Fator fonte (ou elasticidade da informação);
3. Fator de transposição;
4. Fator de profundidade;
5. Fator de frente (ou testada);
6. Fator esquina e/ou de múltiplas frentes;
7. Fator topografia e consistência;
8. Fatores especiais.

O professor Frederico Mendonça, em seu livro “Avaliação de Imóveis - Teoria e prática”, introduz mais
um fator que ele denomina de PM – Percepção de Mercado do avaliador.

Vejamos cada um desses fatores:

DIÁRIO DAS LEIS CURSOS 24


AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

1. Fator forma de pagamento (ou redução do preço à vista)

Imaginemos que o imóvel paradigma está sendo oferecido para pagamento em várias parcelas mensais.
Para apurar o valor correspondente à vista deve-se deduzir do valor total o acréscimo que foi realizado
em função do pagamento ser feito a prestações.

Até 90 dias de prazo considera-se como se fosse à vista, não sendo necessário, portanto, fazer nenhum
ajuste.

Geralmente, considera-se a inflação e mais 0,5% ao mês a título de juros. Nos exemplos a seguir
consideraremos 1% de redução, sendo 0,5% de inflação hipotética e 0,5% de juros.

Exemplo 1: Um terreno está à venda por R$ 500.000,00, sendo R$ 200.000,00 de entrada e


o restante em 3 parcelas de R$ 100.000,00. Não há nenhum ajuste a fazer, uma vez que o
prazo total não passa de três meses.

25 DIÁRIO DAS LEIS CURSOS


Módulo I AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Exemplo 2: Um terreno é ofertado por R$ 600.000,00 para ser pago com uma entrada de R$
100.000,00 e mais 5 parcelas mensais de R$ 100.000,00. As 5 parcelas mensais deverão
ser ajustadas. Calcula-se então para a primeira parcela 1% de ajuste (0,5% de inflação e
0,5% de juros) o que dá R$ 1.000,00. Para a segunda parcela, o ajuste será de 2%, pois são
2 meses, o que dá R$ 2.000,00. Para a terceira parcela serão 3% ou R$ 3.000,00. Para a
quarta parcela, 4% ou R$ 4.000,00. Para a quinta parcela, 5% ou R$ 5.000,00. O total é
1.000,00 + 2.000,00 + 3.000,00 + 4.000,00 + 5.000,00 = R$ 15.000,00. Com a redução do
preço à vista, o valor do terreno será 600.000,00 – 15.0000,00 = R$ 585.000,00.

Exemplo 3: O mesmo terreno de R$ 600.000,00, mas para ser pago com R$ 100.000,00 de
entrada e o restante em 20 parcelas de R$ 25.000,00. Então teremos:
Sinal R$ 100.000,00
1ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 1% = R$ 250,00
2ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 2% = R$ 500,00
3ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 3% = R$ 750,00
4ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 4% = R$ 1.000,00
5ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 5% = R$ 1.250,00
6ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 6% = R$ 1.500,00
7ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 7% = R$ 1.750,00
8ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 8% = R$ 2.000,00
9ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 9% = R$ 2.250,00
10ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 10% = R$ 2.500,00
11ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 11% = R$ 2.750,00
12ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 12% = R$ 3.000,00
13ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 13% = R$ 3.250,00
14ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 14% = R$ 3.500,00
15ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 15% = R$ 3.750,00
16ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 16% = R$ 4.000,00
17ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 17% = R$ 4.250,00
18ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 18% = R$ 4.500,00
19ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 19% = R$ 4.750,00
20ª parcela R$ 25.000,00 – j.cm. 20% = R$ 5.000,00
R$ 52.500,00

DIÁRIO DAS LEIS CURSOS 26


AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

Redução à vista do valor do terreno: 600.000,00 – 52.500,00 = R$ 547.500,00. O valor à vista será então
de R$ 547.500,00

Naturalmente a taxa de inflação futura é estimada.

A taxa de juros mensais poderá ser mais do que 0,5%, podendo chegar até 1% ao mês, dependendo
das praxes locais.

No site do Banco Central, na parte do cidadão, há uma calculadora on line que permite fazer esses
cálculos mais rapidamente e com mais precisão.

Os financiamentos a mais longo prazo geralmente são realizados por instituições financeiras. Nestes
casos, não há nada a calcular com relação à redução do valor à vista, pois o valor financiado será pago
todo de uma vez pela instituição financeira. Os acréscimos relativos ao financiamento são incluídos nas
prestações.

O avaliador, quanto possível, deve evitar de usar um paradigma com pagamento parcelado feito pelo
próprio vendedor do imóvel, pois esse tipo de parcelamento, muitas vezes, nada mais é do que uma
forma de tornar mais fácil a venda e nem sempre o vendedor leva em conta a questão dos juros.

27 DIÁRIO DAS LEIS CURSOS


Módulo I AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

2. Fator fonte (ou da elasticidade da informação)

O fator fonte é também denominado de fator oferta.

Um imóvel está à venda por R$ 200.000,00. É normal que o vendedor coloque um pouco mais do que
quereria receber, pois ele já prevê que o comprador irá pechinchar.

A essa diferença entre o valor pedido e o valor de venda chama-se fator fonte. Geralmente, o fator fonte
é de 10%.

No exemplo acima, aplicando-se o fator fonte de 10% ou 0,90 chegaremos ao valor ajustado do imóvel
de R$ 180.000,00.

Nos negócios já fechados, obviamente não há que se aplicar o fator fonte, ou esse fator é simplesmente 1.
Por exemplo, um imóvel foi efetivamente vendido por R$ 300.000,00. Não há nenhum fator fonte a
aplicar, porque a negociação já foi feita e o valor da venda é aquele. Então, aplicando-se o fator 1,
teremos R$ 300.000,00 x 1 = R$ 300.000,00.

O fator fonte geralmente aceito é 0,90. Mas, há situações em que o costume é obter um desconto maior
nas negociações, como, por exemplo, em certos tipos de negócios rurais. O avaliador deve ficar atento
a essas situações.

DIÁRIO DAS LEIS CURSOS 28


AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

3. Fator transposição

Um terreno poderá estar num local bem servido de melhoramentos públicos, com boa condução, calça-
mento, proximidade de escolas, centro de compras, luz, telefone, etc. Outro poderá estar em local onde
falte um ou mais melhoramentos públicos. Esses são fatores que influenciam no valor dos terrenos. Há
bairros onde, por razões de prestígio, os imóveis têm um valor maior e outros, pelo contrário, são
desvalorizados.

Muitas prefeituras possuem, para efeito de cobrança do IPTU e do ITBI, uma planta genérica de valores
onde são estabelecidos os valores dos terrenos, já levando em consideração todos os elementos aci-
ma. Pode ser que o valor venal dos imóveis estabelecidos pela prefeitura esteja abaixo do valor de
mercado. Entretanto, a relação de valor entre uns e outros costuma levar em consideração os elemen-
tos que diferenciam esses valores.

Há prefeituras que fazem constar no carnê do IPTU um índice de valor, também denominado de fator
local.

29 DIÁRIO DAS LEIS CURSOS


Módulo I AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Se houver esse índice, pode-se calcular o fator de transposição comparando os índices do terreno
paradigma com o terreno avaliando. Digamos que o índice do terreno paradigma seja 4.862 e o do
terreno avaliando, 6.546. Dividimos 6.546 por 4.862 e teremos 1,34636. Esse será o fator de transposi-
ção ou de localização. Digamos que o terreno paradigma vale R$ 1.000,00 o metro. Devidamente
homogeneizado se fosse transposto para o terreno avaliando valeria 1.000,00 / 4.862 x 6.546 = 1.346,36
por metro quadrado.

Caso esse fator local não conste do carnê do IPTU, ele poderá ser obtido mediante consulta à prefeitura
local.

Na impossibilidade de se obter esse índice junto à prefeitura, pode-se aplicar a seguinte tabela relativa
à existência ou inexistência de melhoramentos públicos.

Rede de água – 15 a 20%


Rede de esgoto – 10 a 15%
Energia elétrica – 15 a 20%
Galerias pluviais – 5%
Rede telefônica – 5%
Iluminação pública – 5%
Pavimentação – 10 a 30%
Guias e sarjetas – 5 a 10%
Transporte coletivo – 10%
Gás de rua – 1%

Na prática, deve-se evitar o uso do fator transposição, a menos que se trate de regiões ou bairros com
alguma semelhança de características. Por exemplo, se o local onde se encontra o terreno avaliando e
o local onde se encontra o paradigma, são ambos bairros de periferia ou de classe média emergente,
etc. Mas, convenhamos, fica difícil, senão impossível, estabelecer comparações entre um terreno loca-
lizado na periferia e outro localizado num bairro nobre.

DIÁRIO DAS LEIS CURSOS 30


AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

4. Fator profundidade

Profundidade de um terreno é a distância em metros que vai da frente aos fundos.

Existe um mínimo e um máximo de profundidade ideal dos terrenos em função da finalidade para a qual
esses terrenos serão ou poderão ser utilizados.

Os avaliadores experimentados estabeleceram uma tabela com seis faixas ou zonas de terrenos, em
função da sua finalidade.

Essa tabela é a seguinte, com as profundidades mínima e máxima recomendadas para cada
faixa:

Destinação natural do terreno Profundidade recomendada


Mínima Máxima
1ª faixa Residências isoladas, de alto padrão, em
bairros residenciais de baixa densidade 30 60

2ª faixa Apartamentos e escritórios de alto padrão 30 60

3ª faixa Comércio de alta densidade 20 40

4ª faixa Residências de padrão médio e/ou comércio


de densidade média 25 50

5ª faixa Apartamentos/escritórios de padrão médio 25 50

6ª faixa Residências de padrão modesto 15 40

Essa é a tabela com as profundidades de referência (mínima e máxima) para cada tipo de terreno.

Os terrenos paradigmas, bem como o terreno avaliando, quando possuírem profundidades diferentes
das recomendadas na tabela acima, deverão ser homogeneizados.

31 DIÁRIO DAS LEIS CURSOS


Módulo I AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Terrenos com profundidade menor do que a recomendada

Quando o terreno tiver uma profundidade menor do que a mínima recomendada para a sua faixa, utiliza-
se, para a sua homogeneização, a fórmula chamada de Medeiros-Azambuja, que é a seguinte:

Divide-se a profundidade efetiva (Pe) do terreno da amostra pela profundidade mínima (Pmi) recomenda-
da para a faixa. Em seguida, extrai-se a raiz quadrada do resultado dessa divisão, obtendo assim o fator
profundidade (Fp).

Pe
A fórmula fica assim enunciada:
Pmi

Lembramos que quase todas as calculadoras possuem a função raiz quadrada ( )

Exemplo: Um terreno da 2ª faixa tem 18 metros de profundidade, quando a mínima reco-


mendada é 30. Aplicando a fórmula, teremos:

18
= 0,6 = 0,77
30

Explicando: 18 dividido por 30 dá 0,6. A raiz quadrada (representada pelo símbolo ) de


0,6 é 0,77. 0,77 será o fator de profundidade desse terreno.

Suponhamos que esse terreno esteja à venda por R$ 600,00 o metro quadrado. Vamos aplicar o fator
profundidade, que é 0,77. Neste caso, o terreno vale menos do que um que tenha profundidade normal.
Para saber quanto valeria o metro quadrado desse terreno caso tivesse profundidade normal, vamos
dividir o seu valor por 0,77 e não multiplicar, apesar de tratar-se de um fator, pois trata-se de saber
quanto valeria o terreno caso a sua profundidade fosse normal. E é lógico que valeria mais.

Então teremos R$ 600,00 / 0,77 = R$ 779,22.

R$ 779,22 é o valor homogeneizado do metro quadrado do terreno, isto é, quanto ele valeria se a sua
profundidade fosse normal.

DIÁRIO DAS LEIS CURSOS 32


AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

Terrenos com profundidade maior do que a recomendada

Pode acontecer que um terreno seja muito estreito (uma linguiça), ou seja, com profundidade excessi-
va, acima da máxima recomendada.

Nesses casos, para fins de homogeneização adotaremos a fórmula de Harper-Berrini, que é a seguinte:

Divide-se a profundidade máxima recomendada para a faixa (Pma) pela profundidade efetiva do terreno
da amostra (Pe). Em seguida, extrai-se a raiz quadrada do resultado, obtendo assim o fator profundida-
de desse terreno.

Pma (profundidade máxima recomendada)


A fórmula é assim representada:
Pe (profundidade efetiva do terreno)

33 DIÁRIO DAS LEIS CURSOS


Módulo I AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Exemplo: Um terreno da 4ª faixa tem 62,5 metros de profundidade, maior portanto do que a
profundidade máxima recomendada, que é de 50 metros.

50
Aplica-se a fórmula: = 0,8 = 0,89
62,5

0,89 será o fator profundidade (Fp) para corrigir esse terreno.

Suponhamos que esse terreno esteja à venda por R$ 700,00 o metro quadrado. Como no caso anterior
dividiremos esse valor pelo fator apurado. Dividiremos e não multiplicaremos, apesar de se tratar de um
fator, pois trata-se de saber quanto valeria o terreno caso a sua profundidade fosse normal. E é lógico
que valeria mais.

Então, temos R$ 700,00 / 0,89 = R$ 786,52.

R$ 786,52 é o valor do metro quadrado homogeneizado, isto é, quanto valeria caso não tivesse profundi-
dade excessiva.

DIÁRIO DAS LEIS CURSOS 34


AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

Há diversos autores que só calculam a profundidade a partir da metade da profundidade mínima, e até o
dobro da profundidade máxima. Para os terrenos que ultrapassam esses limites, para mais ou para
menos, eles consideram o mesmo índice de desvalorização atribuído a esses limites mínimo e máximo.

Por exemplo: Seja um terreno situado na 4ª faixa, cuja profundidade ideal está entre 25 e 50
metros. O limite mínimo, para eles é de 12,5 metros. Abaixo desse limite, os índices de
desvalorização são os mesmos dos 12,5 metros. Assim, um terreno de 12,5 metros teria um
12,5
índice 0,71 ( 25 )

A um terreno de 9 metros de profundidade aplicar-se-ia esse mesmo índice de 0,71. Da mesma forma
quanto ao limite máximo que vai até o dobro da maior profundidade recomendada, no caso, 100 metros.
O índice para 100 metros é 0,71.

50
( 100 )

A partir de 100 metros para cima o índice seria sempre 0,71. Se o terreno tem 120 metros de profundi-
dade, o índice continua o mesmo: 0,71.

Não aplicamos esse critério. Se um terreno se desvaloriza tanto mais quanto se afasta dos padrões
recomendados é lógico que os terrenos que se situam muito longe desses padrões devem valer menos.
Assim, um terreno que tenha uma profundidade de apenas 9 metros tem que valer menos do que outro
com 12,5 metros, embora este também seja exíguo. Da mesma forma, se um terreno com 100 metros
de profundidade se desvaloriza por ser muito espichado, parecendo uma linguiça, é lógico que se o
terreno tiver 120 metros deve valer menos ainda.

Todos esses cálculos que apresentamos foram condensados na tabelas que apresentaremos a seguir.

Com o uso dessa tabela não será necessário realizar cálculos para se obter o índice de desvalorização
em função do fator profundidade.

Basta saber a faixa em que se classifica o terreno e a sua profundidade e assim procurar na tabela o
respectivo índice de desvalorização.

35 DIÁRIO DAS LEIS CURSOS


Módulo I AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Tabela prática de índices do fator profundidade

1ª e 2ª faixas 3ª faixa 4ª e 5ª faixas 6ª faixa


30 – 60 20 – 40 25 – 50 15 – 40
10 0,58 0,71 0,63 0,82
12 0,63 0,77 0,69 0,89
14 0,68 0,84 0,75 0,97
16 0,73 0,89 0,80 –
18 0,77 0,95 0,85 –
20 0,82 – 0,89 –
22 0,86 – 0,94 –
24 0,89 – 0,98 –
26 0,93 – – –
28 0,97 – – –
30 – – – –
35 – – – –
40 – – – –
45 – 0,94 – 0,94
50 – 0,89 – 0,89
55 – 0,85 0,95 0,85
60 – 0,82 0,91 0,82
65 0,96 0,78 0,88 0,78
70 0,93 0,76 0,85 0,76
75 0,89 0,73 0,82 0,73
80 0,87 0,71 0,79 0,71
85 0,84 0,69 0,77 0,69
90 0,82 0,67 0,75 0,67
95 0,79 0,65 0,73 0,65
100 0,77 0,63 0,71 0,63
105 0,76 0,62 0,69 0,62
110 0,74 0,60 0,67 0,60
115 0,72 0,59 0,66 0,59
120 0,71 0,58 0,65 0,58
* As metragens que não possuem índices não necessitam de ajuste.

DIÁRIO DAS LEIS CURSOS 36


AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

Exemplos:

1. Terreno da 3ª faixa com 60 metros de profundidade. O fator profundidade é 0,82. Se o metro


do terreno vale R$ 500,00, para esse terreno valerá R$ 500,00 x 0,82 = R$ 410,00.

2. Terreno da 4ª faixa com 20 metros de profundidade. O fator profundidade é 0,89. Se o metro


do terreno vale R$ 500,00, para esse terreno valerá R$ 500,00 x 0,89 = R$ 445,00.

Há autores que sugerem uma tabela única para todas as faixas de terrenos que vai de 10 a 80 metros.
Entretanto, julgamos que a tabela reproduzida acima permite uma avaliação mais precisa, adaptada a
cada tipo de terreno. Mas a tabela única pode ser utilizada sem problema, embora dê uma pequena
distorção em relação à tabela por faixas apresentada acima. Mas o avaliador deverá usar de bom senso
e preferir utilizar a tabela acima (por faixas), quando perceber que o resultado poderá ficar muito distorcido
pelo uso da tabela única.

37 DIÁRIO DAS LEIS CURSOS


Módulo I AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Apresentamos a seguir a tabela única para correção da profundidade, utilizada pela prefeitura de São
Paulo nos cálculos da Planta Genérica de Valores, a qual se assemelha muito à tabela apresentada
pelo corretor Alvino José Junior.

Profundidade (metros) Fator Profundidade (metros) Fator

10 0,7071 65 0,7845

12 0,7746 70 0,7559

14 0,8367 75 0,7303

16 0,8944 80 0,7071

18 0,9487 85 0,6820

20 a 40 1,0000 90 0,6667

42 0,9759 100 0,6325

45 0,9428 105 0,6172

50 0,8944 110 0,6030

55 0,8528 115 0,5898

60 0,8165 120 0,5774

Exemplos:

1. Terreno com 60 metros de profundidade. O fator profundidade, pela tabela única, é 0,8165.
Se o metro do terreno vale R$ 500,00, para esse terreno valerá R$ 500,00 x 0,8165 = R$
408,25.

2. Terreno com 18 metros de profundidade. O fator profundidade, pela tabela única, é 0,9487.
Se o metro do terreno vale R$ 500,00, para esse terreno valerá R$ 500,00 x 0,9487 = R$
474,35.

Veja os demais fatores no próximo módulo.

DIÁRIO DAS LEIS CURSOS 38


AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I

39 DIÁRIO DAS LEIS CURSOS